INFORME DE TASACIÓN DE INMUEBLE URBANO
VAL.- 01 06-01-2011
INFORME DE TASACION Y VALUACION DE BIEN INMUEBLE
PROCEDIMIENTO : TASACION Y VALORIZACION DE
BIEN INMUEBLE.
PROPIETARIO : COOPERATIVA DE AHORRO Y
CREDITO REFINERIA PLATA Y
RESIDUOS ANODICOS. #011.
UBICACIÓN : Calle Tarma Nº 209, Distrito de La
Oroya, Provincia de Yauli, Departamento
de Junín.
FECHA DE TASACIÓN : Huancayo, 06-01-2011
ESTIMADO VALOR DE
REALIZACIÓN A LA FECHA : S/. 118,612.43 $42,361.58
VALUADOR : ARQº. GERSON GARY GONZALEZ
ABREGU. CAP Nº 9234
ARQº. Gerson Gary Gonzalez Abregú C.A.P. N° 9234 1 de 10
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MEMORIA DESCRIPTIVA
1. GENERALIDADES:
1.1. OBJETO DE LA VALUACIÓN:
1.1.1. Estimar el Valor Comercial Actual en el Mercado, del bien inmueble.
1.1.2. La Valuación es solicitada por el PROPIETARIO.
1.2. BASE LEGAL:
1.2.1. Ley de Habilitación Urbana No. 29090.
1.2.2. Reglamento Nacional de Edificaciones.
1.2.3. Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
1.2.4. Título II: Valuación de Predios Urbanos, del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú.
1.2.5. Resolución Ministerial No. 296-2009-VIVIENDA, de fecha 30-10 2009
1.2.6. Reglamento de la CONATA.
2. METODOLOGÍA
El presente Informe se ha realizado por el método de Tasación Directa, teniendo en cuenta los
valores del mercado, la oferta y demanda, así como características principales predominantes
como la ubicación, accesos, tipo de habilitación urbana; y para la edificación los valores
unitarios de edificación para la Sierra, siendo la inspección in situ el 06/01/2011.
3. ASPECTOS FÍSICOS DEL INMUEBLE:
3.1. UBICACIÓN:
Calle Calle Tarma Nº 209
Distrito La Oroya
Provincia Yauli
Departamento Junín
3.2. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
3.2.1. PERÍMETROS Y LINDEROS:
Linderos
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Por el Frente (Sur) 3.85 m.
Con la Calle Tarma
Por La Derecha (Oeste) 8.40 m.
Con la Propiedad Víctor Castro
Por La Izquierda (Este) 8.40 m.
Con la Propiedad de Pedro Bazán
Por el Fondo (Norte) 3.70 m.
Con la Propiedad de Daniel Lobera
Perímetro
Perímetro Total de Terreno 24.35 Mts
3.2.2. ÁREA DEL TERRENO.
Área Total de Terreno 31.70 m2
3.2.3. ÁREA TECHADA: (Según levantamiento y datos proporcionados por el
propietario)
EDIFICACION
Descripción AREA (m2)
1er Nivel 31.70
2do Nivel 35.14
3er Nivel 35.14
4to Nivel 35.14
5to Nivel 35.14
6to Nivel 30.08
TOTAL AREA TECHADA 202.34
3.2.4. USO ACTUAL Y DISTRIBUCIÓN:
Se trata de una edificación de 06 pisos construida en un solo bloque con cobertura
de losa aligerada con la siguiente distribución:
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NIVEL AMBIENTES
Primer piso Consta de una Recepción, Atención, Caja y bóveda
con su respectiva caja de escaleras.
Segundo Nivel Oficina de Analistas.
Tercer Nivel Oficinas de Dirección General, Gerencia y Baño.
Cuarto Nivel Sala de Comité Educacional.
Quinto Nivel Cafetín, cocineta, baño y oficinas
Sexto Nivel Oficina de Auditoria, Deposito y Terraza.
3.2.5. MATERIALES DE CONSTRUCCION
EDIFICACION MATERIALES PREDOMINANTES
Cimientos Concreto Armado
Columnas Concreto Armado
Vigas Concreto Armado
Escalera Concreto Armado
Muros Ladrillo de Concreto Vibrado
Contrazócalos y Cemento y Arena
Revestimientos
Techos y Coberturas Losa aligerada Horizontal
Pisos y Contrapisos Cerámico y Porcelanato
Carpintero de Puertas Fierro, Aluminio y Madera
Ventanas, rejas y barandas.
Vidrios Vidrios crudo semidoble transparente
Pinturas Pintura Látex y Esmalte
Zócalos Madera
Instalaciones Telefónicas Telefonía fija e Internet
Aparatos Sanitarios De color
Instalaciones Eléctricas y Agua Fría y Corriente Monofásica Empotrada
Sanitarias
3.2.6. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION:
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En concordancia a Declaración de Autoevaluó.
EDIFICACION ANTIGÜEDAD
Primer Nivel 16 años
Segundo Nivel 14 años
Tercer Nivel 14 años
Cuarto Nivel 14 años
Quinto Nivel 3 años
Sexto Nivel 3 años
3.2.7. ESTADO DE CONSERVACIÓN:
En Muy Buen Estado de Conservación.
3.3. ASPECTOS DEL CONTEXTO URBANO:
3.3.1. RED VIAL:
La red vial se encuentra establecida en:
Calle Tarma : 12.00 ml.
La proximidad a la esquina (más cercana)
Distancia al Jr. Tumbes : 5.30 ml.
3.3.2. INFRAESTRUCTURA URBANA:
SERVICIO
Energía Eléctrica Si cuenta
Agua Si cuenta
Desagüe Si cuenta
Pistas Si cuenta
Veredas Si cuenta
Teléfono Si cuenta
3.3.3. USO BÁSICO:
Uso Financiero COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO
4. DATOS REGÍSTRALES:
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4.1. TITULACIÓN:
Minuta de Compra y Venta
4.2. HABILITACIÓN URBANA:
No Cuenta.
4.3. DECLARATORIA DE FABRICA:
No Cuenta.
4.4. SERVIDUMBRES:
Las mismas inherentes al predio, otras no se conocen, tampoco se recibió
información por parte del propietario.
4.5. CARGAS Y/O GRAVÁMENES:
Las mismas inherentes al predio, otras no se conocen, tampoco se recibió
información por parte del propietario.
4.6. PÓLIZA DE SEGUROS:
No Cuenta
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VALUACION
1. VALUACIÓN:
VTP = VT + VE
Donde: (VE = VSN – D)
VTP = Valor Total del Predio
VT = Valor de Terreno
VE = Valor de la Edificación
VSN = Valor Similar Nuevo
D = Depreciación
2. VALUACIÓN DEL TERRENO:
2.1. TERRENO:
VT = Va* x Sm2 - (En concordancia al Reglamento Nacional de Tasaciones)
VT = $ 150 * 31.70M2
VT = $ 4755.00 (1’)
Son: Cuatro Mil Setecientos Cincuenta y Cinco Dólares Americanos Con 00/100 ctvs.
* Va. Según Estudio de Mercado en la Zona
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3. VALUACIÓN DE LA EDIFICACION:
NIVELES EDIFICADOS
DESCRIPCION
PRIMER NIVEL SEGUNDO NIVEL TERCER NIVEL CUARTO NIVEL QUINTO NIVEL SEXTO
MUROS Y COLUMNAS C 181.70 C 181.70 C 181.70 C 181.70 C 181.70 C 181.70
TECHOS C 105.29 C 105.29 C 105.29 C 105.29 C 105.29 C 105.29
PISOS D 68.71 D 68.71 D 68.71 D 68.71 D 68.71 D 68.71
PUERTAS Y VENTANAS D 62.92 D 62.92 D 62.92 D 62.92 D 62.92 D 62.92
REVESTIMIENTOS F 52.59 F 52.59 F 52.59 F 52.59 F 52.59 F 52.59
BAÑOS C 34.68 C 34.68 C 34.68 C 34.68 C 34.68 C 34.68
INSTALACIONES ELECTRICAS Y
E 36.57 E 36.57 E 36.57 E 36.57 E 36.57 E 36.57
SANITARIAS
SUB TOTAL 542.46 542.46 542.46 542.46 542.46 542.46
DEPRECIACION* 6.00% 32.55 6.00% 32.55 6.00% 32.55 6.00% 32.55 0.00% 0.00 0.00% 0.00
VALOR DEPRECIADO 509.91 509.91 509.91 509.91 542.46 542.46
AREA TECHADA 31.70 35.14 35.14 35.14 35.14 30.08
TOTAL POR NIVELES 16,164.22 17,918.32 17,918.32 17,918.32 19,062.04 16,317.20
VALOR DE LA EDIFICACION S/. 105,298.43 $37,606.58
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS $0.00
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION (2) $37,606.58
* VALOR OBTENIDO DE LA TABLA Nº3, ARTICULO II.D.34, CAPITULO D, TITULO II - REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU
** TIPO DE CAMBIO = S/. 2.80
Son: TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS SEIS DÓLARES AMERICANOS CON 58/100 CTVS
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4. RESUMEN DE VALUACIÓN :
VTP = VT + VE
DESCRIPCION S/. $
VALOR DE TERRENO (1) S/. 13,314.00 $4,755.00
VALOR DE LA EDIFICACION (2) S/. 105,298.43 $37,606.58
VALOR TOTAL (1)+(2) S/. 118,612.43 $42,361.58
Valor de cambio 1$ USA = S/. 2.80
Son: CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO DÓLARES AMERICANOS
CON 58/100 CTVS
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5. OBSERVACIONES:
5.1. La presente valuación se ha efectuado con independencia de criterio y aplicando las
normas vigentes, su vigencia podría enmarcarse dentro de los 120 días, si el mercado
mantiene sus actuales características
5.2. Se realizo el trabajo de campo y verificación in situ con normalidad.
5.3. Se conto con información proporcionada por el cliente en copia simple.
6. ASPECTOS DE LA VALUACIÓN:
6.1. Para la presente Valuación se ha realizado la inspección correspondiente del inmueble
como también se ha tomado conocimiento del contexto urbano, y de análisis de suelo
urbano, con la finalidad de estimar los valores comerciales.
6.2. La Valuación se efectuó considerando los siguientes métodos:
6.2.1. En primer término se estableció el Valor, considerando para ello valores comerciales,
costos unitarios y datos consignados en la documentación presentada, aplicando el método
de valuación directa.
6.2.2. Se aprecia en el entorno una mayor demanda en relación a la oferta, por cuanto la
propiedad se ubica en zona Comercial.
6.2.3. Se ha obtenido información sobre ofertas de predios con ubicación cercana a este sector
de La Oroya Antigua, que nos permitió estimar el valor comercial actual del terreno.
Además, mediante un análisis comparativo se ha conjugado distintos factores, dimensiones,
ubicación, potencial en relación a sus usos, normativa municipal en relación a las
restricciones para futuras edificaciones y sobre todo la tendencia hacia nuevos proyectos
inmobiliarios y/o comerciales.
6.2.4. El Valor Comercial del inmueble se estimó contando con los datos obtenidos en el
trabajo de campo y considerando además, los resultados obtenidos en los ítems
anteriormente descritos.
NOTA:
EL PROPIETARIO, considerarán las deducciones y/o factores de mejoramiento de
su conocimiento para así obtener un Valor Final
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