Formulación y evaluación de un proyecto de vivienda urbana por Omega

Construcciones S.A.S.

Diego Alexander Afanador Barbosa 1

Yeny Omaira Muñoz Mendez 2
Natalia Vallejo Largo 3
Daniel Estiben Rey Gonzales 4
Sebastian Yesid Nieto Gallo 5

Resumen Análisis por categorías

El presente resumen ejecutivo tiene como finalidad Función
dar a conocer los aspectos generales para la Su función será privada.
formulación y evaluación de un proyecto de vivienda.
Rentabilidad
Palabras clave: Proyectos, vivienda. Con ánimo de lucro

Clasificación de los proyectos Carácter del promotor

Privado
Según la fiabilidad del estudio
Idea
Rentabilidad del proyecto Se plantea la construcción de una serie de
Rentabilidad total apartamentos de 5 pisos ubicados en la localidad de
Rentabilidad del inversor Chapinero.
La rentabilidad se distribuye individualmente entre los
inversores, es decir cada uno de los cinco integrantes Consulta bibliográfica
distribuyendo el total de la inversión en porcentajes
de participación. Ubicación

Capacidad de pago El lote se encuentra ubicado en la ciudad de Bogotá,

La capacidad de pago es propia en la localidad de Chapinero, en el barrio Antiguo
Country, o Lago Gaitán en la dirección Cra. 16a #79-
Según la inversión 76.
Proyecto Nuevo
Se realiza un proyecto nuevo. Estadística

1. Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Bogotá, Colombia. diaafanadorb@[Link].

2. Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Bogotá, Colombia. yomunozm@[Link].
3. Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Bogotá, Colombia. nvallejol@[Link].
4. Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Bogotá, Colombia. dereyg@[Link].
5. Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Bogotá, Colombia. synietog@[Link].

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DIEGO ALEXANDER, A. B., YENY OMAIRA M.M., NATALIA V. L., NATALIA., DANIEL ESTIBEN R.G., SEBASTIAN YESID N.G.

La zona en la cual se encuentra ubicada el predio es

de uso residencial según la UPZ 97. Es decir, el decreto Ubicación
059 de 2007.

EL valor por metro cuadrado se encuentra entre

8.7740.000 y 10.000.090 para vivienda antigua en el
barrio Antiguo country.

Esta zona tiene uso mixto, hay vivienda, comercio,

oficinas, educación, salud, cultura, religioso. Esta
localidad es una de las zonas con mayor actividad
económica de Bogotá. ([Link], 2022)

Excelente lote de 650 m2, 25 mts de frente por 27 mts

de fondo aprox. Uso Múltiple, vivienda, industria
Figura 1. Ubicación general
liviana pasado por oficinas, hoteles, consultorios y
Fuente: MetroCuadrado
servicios logísticos y automotrices, pisos autorizados
7. UPZ 97 CHAPINERO. CERCA CLINICA EL COUNTRY,
cc ANDINO, ATLANTIS PLAZA, Y UNILAGO.
(MetroCuadrado, 2022)

Gran lote en venta en Bogotá sector Chapinero,

estrato 4. Tiene 650 metros cuadrados (2 lotes unidos
de 325 metros), con el nuevo POT duplico su índice de
construcción, a menos de 3 cuadras del metro de
Bogotá y de Transmilenio (estación de los Héroes), a 2
cuadras de la Carrera 15 y a una cuadra de la Clínica
Figura 2. Ubicación general
Country, más de 30 metros de frente, forma regular,
listo para desarrollarse en manzana de renovación Fuente: Google Maps
urbana es decir se puede construir viviendas de
interés social en modalidad de renovación urbana
(valor más alto).

Juicio Común

Se decide realizar el proyecto de vivienda orientada a

vivienda de interés social. Debido a la ubicación
central que posee, los sitios de interés, la cantidad de
comercio del sector, el acceso a vías principales, el
acceso a transporte público, posibilidad de
parqueaderos cercanos.

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Figura 3. Ubicación general

Fuente: Google Maps

Figura 6. Lote
Fuente: SINUPOT

Perfil

Estudio de mercado

Figura 4. Barrio Lago Gaitan Definición del problema, los objetivos y las
Fuente: SINUPOT oportunidades

El problema a resolver es suplir la necesidad de

vivienda en el barrio Lago Gaitán de la localidad de
Chapinero. El objetivo del estudio de mercado será
definir si existe una necesidad de vivienda no suplida
en el sector. La oportunidades que plantea el proyecto
es la ubicación y el fácil acceso a medios de
transporte.

Específicamente se busca resolver que:

● Conocer la demanda insatisfecha en lo que a

vivienda se refiere en el Barrio Lago Gaitán.
● Determinar el tipo de vivienda preferencial.
● Conocer la competencia para de esta manera
Figura 5. Manzana con lote
saber las estrategias que se podrán aplicar
Fuente: SINUPOT
para lograr obtener un posicionamiento en el
mercado.
● Conocer el universo, e identificar la unidad
muestral objeto del estudio.
● Determinar las preferencias de los posibles
clientes. Investigar si el sector inmobiliario
construye lo que el comprador quiere
adquirir.

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● Determinar si la oferta de vivienda satisface Actualmente, la oferta inmobiliaria en el sector está

los requerimientos existentes. marcada por los locales comerciales y las oficinas, ya
● Conocer aspectos demográficos para que el sector es epicentro tecnológico de la ciudad.
determinar la evolución de la zona donde se
quiere invertir. Los inmuebles en el Lago pertenecen en su totalidad
● Tener información sobre los proyectos de al estrato 5. La zona tiene una ubicación privilegiada,
inversión en determinadas zonas y conocer si ya que a diario recibe miles de habitantes de la ciudad,
a futuro tendrán un desarrollo que permitan los cuales ejercen actividades económicas,
elevar el valor de las propiedades. académicas y residenciales en el sector.

Diseño de investigación Si estás pensando en comprar apartamento en el Lago

los precios oscilan entre los $230 y los $800 millones
Para dar respuesta a las interrogantes planteadas se de pesos. Si, por el contrario, entre tus planes está
planean hacer análisis globales del mercado, histórico alquilar un inmueble en la zona, los inmuebles en
y actual y sus tendencias. Además, recolectar datos arriendo en el Lago a nivel residencial tienen precios
estadísticos de diferentes medios digitales y entre $1.6 y $3 millones de pesos.
bibliografía para evaluar así, si existe la necesidad de ([Link]
un proyecto de vivienda en el sector. el-lago-bogota)

Obtención de la información y datos

La obtención de los datos y datos estadísticos se Se presenta un gráfico de la distribución de usos de la

realiza a través de los medios digitales y bibliográficos. localidad de Chapinero.

Mercado inmobiliario

El barrio el Lago surgió a raíz de la expansión de

Bogotá y desde sus inicios el atractivo comercial fue
protagonista. Actualmente, el aspecto residencial del
sector ha quedado en un segundo plano y en la zona
es reconocida como epicentro tecnológico de la
capital colombiana. Figura 7. Distribución de usos de la localidad de
Chapinero
Los edificios de apartamentos de la zona dieron paso Fuente:
a espacios de trabajo y oficinas que actualmente [Link]
dominan la dinámica inmobiliaria del sector, junto a ero_final.pdf
los locales comerciales principalmente de tecnología.

A nivel residencial el metro cuadrado en el Lago tiene

valores que van desde los $4 millones hasta los $7
millones de pesos. (Estos precios dependen de la
antigüedad y características especiales del inmueble).

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Figura 8. Distribución de usos de la localidad de

Chapinero Figura 10. Distribución de poblacion localidad de
Fuente: Chapinero
[Link] Fuente:
ero_final.pdf [Link]
Algunos problemas de vivienda a solucionar según el ero_final.pdf
POT Vivienda
● Revisar el papel de los inquilinatos en la
solución de vivienda.
● Vivienda diseñada de acuerdo a las
necesidades de las personas.
Figura 11. Distribución de población por UPZ
Se presenta un grafico del crecimiento poblacional Fuente:
[Link]
os/02%20Localidad%20de%[Link]

SE presenta un gráfico de las zonas verdes en la

localidad

Figura 9. Distribución de usos de la localidad de

Chapinero
Fuente:
[Link]
ero_final.pdf

Se presenta un gráfico de la densidad poblacional,

Figura 12. Distribución de zonas verdes de la
donde se puede identificar que el sector del Lago
localidad de Chapinero
Gaitán presenta baja densidad poblacional pero la
localidad en general presenta un aumento medio de
población.

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Fuente:
[Link]
ero_final.pdf

SE tienen algunos datos sobre las vías principales,

colindando con la avenida paseo del country o la
carrera 15

Figura 15. Percepción del poder adquisitivo por

localidades
Fuente:
[Link]
ero_final.pdf

El promedio de personas por hogar es 2.45

El número de habitantes por hectárea para la UPZ 97
es de 62

Figura 13. Distribución de vias de la localidad de

En Chapinero predominan los estratos 6 y 4 ( 45,8% y
Chapinero 30,8% respectivamente). El estrato 5 es el 11,7%,
Fuente: estrato 3 el 5,5%, estrato 1 el 1,5% y El 1,6% restante
[Link] corresponde a predios no residenciales.
ero_final.pdf

Se presenta un gráfico que muestra los usos de

vivienda en la UPZ97 correspondiente a la ubicación
del proyecto

Figura 14. Distribución de vivienda y hogares de la

localidad de Chapinero por UPZ
Fuente:
[Link]
ero_final.pdf

El gráfico de percepción de poder adquisitivo de la

localidad de Chapinero
Figura 16. Distribución de estrato de la localidad de
Chapinero
Fuente:
[Link]

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/files/documentos/perfil_economico_y_empresarial
_de_chapinero.pdf?width=800&height=800&iframe=
true Tratamiento y análisis de datos

Chapinero es la segunda localidad con el mayor ● Se registran coberturas cercanas al 100% en

número de empresas de la ciudad (26.196) y los servicios públicos. Las coberturas de agua,
representa el 10,8% del total de las empresas energía, y aseo están por encima del
registradas. Las cinco principales actividades en las promedio de la ciudad. Sin embargo, la
que se encuentran las empresas son: actividades cobertura del gas natural llega a 54%.
inmobiliarias y de alquiler, comercio, intermediación ● Cuenta con una amplia oferta de servicios de
financiera, hoteles y construcción. salud.
● La localidad cuenta con dos de las 21
Las zonas con tratamiento de renovación urbana de centralidades de la ciudad. Una de integración
las UPZs Chicó Lago y Refugio no tienen una vocación nacional e internacional (Calle 72 – Calle 100)
específica definida por el decreto 59 de 2007 salvo la y otra de integración urbana (Chapinero).
instrucción que se podrán desarrollar de acuerdo con ● La localidad de Chapinero cuenta con un
las modalidades de redesarrollo y reactivación, es índice de condiciones de vida superior al de
decir vía PP o desarrollo predio a predio. Bogotá. Sin embargo es necesario seguir
El PP Proscenio adoptado en el año 2010, nace con la desarrollando programas dirigidos a mejorar
propuesta de una escuela de Teatro y usos las condiciones de necesidades básicas
complementarios de comercio y servicios. insatisfechas de los hogares que aún se
El PP Kira en proceso de formulación, tiene como encuentran en estas condiciones.
intención la consolidación ● En la localidad se encuentra el centro
de servicios de salud y usos complementarios de financiero de la ciudad.
comercio, servicios y vivienda. ● Se comprueba debido a los niveles de
crecimiento poblacional, la poca densidad
poblacional y el uso destinado a vivienda y
hogares que es viable un proyecto de vivienda
urbana.

Localización del proyecto

En términos de transporte la llegada de insumos de

construcción no tiene mayor inconveniente debido a
que el predio está ubicado cerca de la avenida
Caracas, llegando al monumento de Héroes.

Figura 17. Proyectos de renovación urbana Al ser una zona central no existen muchos
inconvenientes en la llegada de trabajadores al lugar
Fuente: de construcción.
[Link]
ero_final.pdf

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Los insumos se catalogan en lo referente a

construcción, cemento, arena grava y maquinaria,
ladrillos, acero, ventanería y acabados en general.

No se tienen consideraciones de tipo ambientales al

ser una zona particularmente comercial.

Se presenta el tipo de uso que puede tener el lote y

las especificaciones: Figura 19. Ubicación general
Fuente: Google Maps

Localización micro

Se presenta la localización del lote

Figura 18. Políticas regionales

Fuente: SINUPOT

El uso es vivienda unifamiliar bifamiliar o

multifamiliar En zona residencial neta (1) (2) (3) Figura 20. Lote
Fuente: SINUPOT
Localización macro

Se presenta la localización general. El Lago, ubicado en

la localidad de Chapinero, está situado en uno de los
puntos más concurridos de Bogotá; el sector se
encuentra de norte a sur entre las calles 76 y 82, y de
oriente a occidente entre la carrera 14 y la Autopista
Norte.

El barrio está rodeado por importantes vías como la

Autopista Norte, la calle 85 y la carrera 15, la cual
cruza el barrio de sur a norte.
Figura 21. Manzana con lote
Fuente: SINUPOT

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Determinación del tamaño óptimo e ingeniería de ● Diseños estructurales.

proyecto ● Diseños de redes.
● Documentación jurídica.
El producto a construir es una edificación de 4 plantas
con una cantidad de 4 o 5 apartamentos por cada Ingeniería
planta, una intensidad en la construcción de manera
normal (8 horas laborables, sin tener en cuenta horas En la selección de tecnología, teniendo en cuenta el
extras o trabajos nocturnos) y con el personal tamaño óptimo, se tiene un proceso mecanizado que
necesario sin exceder en ellos para la construcción de se refiere a un costo de mano obra alto, debido a que
la edificación. tiene que ser personal calificado que cumpla con
normas de calidad más que todo en la etapa de
Para lo anterior es necesario contar con una serie de estudios previos. Para la construcción de la vivienda
equipos y tecnología que ayude a facilitar los procesos como tal se puede prescindir de mano de obra
y pueda ser más óptimo los procesos constructivos, calificada.
tales como lo son:
Monto de la inversión
● Martillo eléctrico (generar demolición del Costo del lote: $ 5.000´000.000
piso para cimientos). Estudio de suelos: $ 5’938.932
● Trompo mezclador para concreto (agilizar contratación de maquinaria y equipo:3´500.000
tiempo con la mezcla y realizar en mayores Diseños arquitectonicos: $ 21’700.000
cantidades). Diseños estructurales: $12´000.000
● Vibrador para concreto (para optimizar el Diseño de redes sanitarias : 9´000.000
proceso y obtener mejores resultados de Diseño de redes sanitarias : 9´000.000
compactación y calidad del concreto). Mano de obra: 120´000.000
● Herramienta menor en buenas condiciones y Acabados: 500´000.000
disponibles a los obreros. Total aproximado: 6´100.000.000

Con los anteriores equipos básicos que se pueden Marco Institucional

comprar por la propia empresa para tener bienes o
solamente alquilar y con ellos se planea no generar La empresa está constituida como una S.A.S. que
contratiempos a los procesos constructivos a causa de significa Sociedad por Acciones Simplificadas la cual
falta de material de trabajo y optimizar los recursos tiene como nombre Omega Construcciones y está
para así generar un proceso mecanizado. conformada por cinco (5) accionistas:

El proyecto necesita algunos estudios técnicos que ● Yeny Omaira Muñoz.

son de obligación para la realización del proyecto ● Natalia Vallejo.
como: ● Daniel Estiben Rey.
● Sebastian Yesid Nieto.
● Estudio de suelos. ● Diego Afanador.
● Topografía del terreno.
● Conexión a servicios públicos. Cada accionista aporta un porcentaje diferente al
● Diseños arquitectónicos. capital de la empresa de la siguiente manera:

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● Yeny Omaira Muñoz aporta un 25%. Estará constituido por los accionistas en categorías
● Natalia Vallejo aporta un 23%. respecto a su aporte en la empresa, tendrán varias
● Daniel Estiben Rey 20%. funciones las cuales se exponen a continuación:
● Sebastian Yesid Nieto 20%.
● Diego Afanador 18%.

El objetivo principal de la empresa y del proyecto es

realizar el diseño y construcción de un edificio de 4
pisos de vivienda urbana, con el propósito de mejorar
la calidad de vida de sus integrantes, cumpliendo sus
expectativas respecto a áreas, localización y
presupuesto.

También existen otros objetivos que demanda el

proyecto como lo son cumplir con la normatividad
vigente, exigida por la legislación colombiana en lo
que a este tipo de proyectos se refiere y concluir el Figura 22. Organigrama empresa
proyecto en el plazo acordado entre las partes de Fuente: Elaboración propia
acuerdo al cronograma establecido.
• Directora General: Yeny Omaira Muñoz
La misión que va a desarrollar la empresa es • Dirección de proyectos: Natalia Vallejo
desarrollar construcciones verticales de proyectos de • Departamento de administración y
ingeniería y arquitectura, para satisfacer las departamento de personal: Daniel Estiben
Rey
necesidades de nuestros clientes, generando
• Departamento de finanzas y departamento
rentabilidad, contribuyendo al crecimiento de los
de estudios: Sebastian Yesid Nieto
socios, clientes y nuestro equipo de trabajo, dentro de • Departamento de obra y maquinaria: Diego
un buen ambiente laboral y en equilibrio con el medio Afanador
ambiente.
El asesor legal y la prevención de riesgos son
La visión que planea desarrollar la empresa en el año contratados aparte de la empresa dependiendo de
2025 es ser la empresa líder en proyectos de cada proyecto.
construcciones verticales, distinguidos por el
cumplimiento, calidad, asesoría técnica personalizada Se adjunta además el organigrama del proyecto de
y una amplia experiencia y comprometidos con el construcción
medio ambiente.

El organigrama correspondiente a la empresa se

visualiza al final del documento.

Organigrama de la empresa Omega Construcciones

s.a.s.

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precios y beneficios potenciales que pueden ganarse

en un segmento.
Amenaza del creciente poder de negociación de
los compradores: un segmento es poco atractivo si los
compradores poseen un fuerte y/o creciente poder de
negociación
Poder de negociación de los proveedores: un
segmento es poco atractivo cuando los proveedores
son capaces de incrementar los precios y reducir la
cantidad y la calidad de los bienes y servicios
demandados. Su poder se aumenta cuando:
Amenaza de nuevos ingresos: un segmento es
Figura 23. Organigrama proyecto poco atractivo si es probable que penetren en el
Fuente: Elaboración propia mismo nuevos competidores que desarrollen nuevas
capacidades e incluso un deseo por conseguir nuevas
Factibilidad cuotas de mercado. La cuestión principal es analizar si
los nuevos competidores pueden o no entrar
Estudio de mercado fácilmente.
El estudio de mercado de un proyecto persigue los
siguientes objetivos: Estructura del mercado
• Verificar que existe un mercado insatisfecho y que El primer aspecto que debe considerarse en el
es viable, desde el punto de vista operativo, estudio del mercado es la identificación de su
introducir en ese mercado el producto objeto de morfología. Para ello el camino más sencillo es utilizar
estudio. las categorías desarrolladas por la teoría económica
• Demostrar que tecnológicamente es posible que permiten, en forma esquemática, dividir los
producirlo, una vez que se verificó que no existe mercados en categorías teóricas:
impedimento alguno en el abastecimiento de • Competitivos.
todos los insumos necesarios para su producción. • Monopólicos.
• Demostrar que es económicamente rentable • Monopsónicos.
llevar a cabo su realización. • Oligopólicos.
• De competencia monopolística.
Antecedentes
Fuerzas que determinan su atractivo a largo plazo Análisis

Amenaza de intensa rivalidad: un segmento es En la estructura del mercado se observa un

poco atractivo si tiene competidores numerosos, mercado competitivo por la cantidad alta de
fuertes o agresivos. participantes (oferentes y demandantes), por la no
Amenaza de productos sustitutos: un segmento es presencia de ninguna barrera de acceso debido a que
poco atractivo si existen actuales o potenciales las empresas constructoras solo deben contar con
sustitutos del producto porque ponen límites a los presupuesto y papeles legales al día para generar un

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proyecto de vivienda y porque hay un bajo grado de denominan insumos, materia prima y materiales.
diferenciación del bien entregado. Estos bienes intermedios son convertidos en algo
concreto que se denominará producto final.
El producto • Bienes en proceso. Se refieren a los factores de la
producción vinculados al proceso productivo y
Primera clasificación. todavía no totalmente convertidos en productos
Esta clasificación integra tres grupos: bienes no acabados, como los edificios no terminados o los
duraderos, bienes duraderos y servicios: autos semiterminados en cualquiera de las fases
• Bienes no duraderos. O fungibles, son bienes de producción. También se les denomina
que se consumen rápidamente como los productos no terminados.
alimentos. • Bienes finales. O productos terminados, que son
• Bienes duraderos. Son bienes que normalmente los que están listos para las ventas.
sobreviven a muchos usos, tales como artefactos
electrodomésticos y ropa. Cuarta clasificación.
• Servicios. Son actividades, beneficios o Incluye bienes complementarios, bien inferior o
satisfacciones que se ofrecen en venta, tales guiffen, bien normal y bien superior:
como transportes y reparaciones.
Bienes complementarios. Aquellos bienes que
Segunda clasificación. deben utilizarse conjuntamente para satisfacer una
Esta clasificación incluye los bienes de consumo y necesidad. Los bienes pueden estar relacionados o no,
bienes de capital o industriales: incluyendo los bienes competitivos o sustitutos.
• Bienes de consumo. Son aquellos bienes finales Bien inferior o guiffen. Aquellos que se compran
producidos para ser utilizados por los individuos o en cantidades relativamente grandes a niveles de
familias. Los bienes de consumo pueden ser: no ingresos bajos. A medida que baja el precio del bien,
duraderos, que son producidos para el consumo disminuye su demanda. La elasticidad precio-ingreso
inmediato (caramelos, dulces) y duraderos, es menor que uno.
aquellos bienes que se pueden utilizar varias Bien normal. Son bienes que a medida que
veces durante largos periodos (un automóvil, un aumenta o disminuye su precio, también aumenta o
reproductor de vídeos o una lavadora). disminuye proporcionalmente su demanda. La
• Bienes de capital. O de inversión, son utilizados elasticidad precio-ingreso es igual a uno.
como medios en el proceso de transformación de Bien superior. Son bienes que se caracterizan
la producción de otros bienes o servicios porque al bajar su precio, también aumenta más de la
(maquinaria, equipos). proporción disminuida. Su elasticidad precio- ingreso
es mayor que uno.
Tercera clasificación.
Quinta clasificación.
Incluye los bienes intermedios, bienes en proceso Existen otros bienes como bienes raíces, bienes
y bienes finales: muebles y bienes inmuebles:
• Bienes intermedios. Son bienes que podrían • Bienes raíces. En sentido amplio es la tierra y todo
considerarse bienes de producción no duraderos aquello que esté unido a ésta: edificaciones e
que sirven para la obtención de bienes finales. Se instalaciones.

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• Bienes muebles. Son aquellos que pueden El cliente

trasladarse de un lugar a otro, sin menoscabo del El perfil del consumidor
inmueble al que estuvieran unidos, como El consumidor individual
herramientas, equipos, automóviles, etc. Un número importante de proyectos se basa en la
• Bienes inmuebles. Los inmuebles por naturaleza producción de bienes que directa o indirectamente
son el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que están destinados a la satisfacción de necesidades de
forman su superficie y profundidad, como por los consumidores individuales. Ahora bien, los
ejemplo las minas, las canteras, las escorias y las caminos para alcanzar esa demanda son dos: o se la
aguas naturales o embalsadas, así como todo lo alcanza directamente o se debe llegar a una cadena
que se encuentra bajo el suelo, sin que intervenga de distribución.
la obra del hombre. Se consideran inmuebles por Producto no diferenciado.
incorporación los edificios, caminos y En este caso la homogeneidad del producto
construcciones de todo género adheridas al suelo, permite partir de la base que el mercado ya está
los árboles, las plantas, y los frutos pendientes, establecido (siempre que no se trate de un producto
mientras estuvieran unidos a la tierra o formaran novedoso).
parte integrante de un inmueble, así como todo lo Producto diferenciado.
que esté unido a un inmueble de una manera con A medida que aumenta el grado de diferenciación
carácter fijo, de suerte que no pueda separarse de del producto se incrementa la importancia del análisis
él sin producir quebrantamiento de la materia o del consumidor en las decisiones del proyecto.
deterioro del objeto.
El consumidor industrial
Analisis En esta categoría se clasifican todos aquellos
compradores que son demandantes de productos con
El producto en un estudio de mercado tiene el fin de integrarlos a su propio proceso de
diferentes clasificaciones según el bien que se ofrezca producción. Se clasifican en consumidores
al consumidor, la primera clasificación para el propiamente industriales y aquellos que son
producto ofrecido al consumidor (apartamento) es un productores de servicios.
bien duradero ya que es un producto que sobrevive a
muchos usos; la segunda clasificación para el
La cadena de comercialización
producto ofrecido es un bien de consumo ya que se
Un tercer tipo de comprador está constituido por
puede utilizar varias veces durante largos periodos; la
la cadena de comercialización. Si bien en el análisis de
tercera clasificación para el producto es un bien final
mercado para proyectos se ha considerado
ya que estará listo para la venta; su cuarta
normalmente a la cadena de distribución y
clasificación es un bien normal porque a medida que
comercialización como un factor de poca importancia
aumenta o disminuye su precio, también aumenta o
en el proyecto, la visión de la disciplina ha cambiado
disminuye proporcionalmente su demanda. La
significativamente con el desarrollo de las grandes
elasticidad precio-ingreso es igual a uno y por último
cadenas de comercialización y con el creciente rol de
su quinta clasificación son bienes raíces ya que es una
agentes de coordinación que están adquiriendo.
edificación y las instalaciones que está presenta.

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El consumidor institucional
Se presenta cuando el consumidor no es una Variables demográficas.
persona natural sino una institución, ya pública o Consisten en identificar al cliente por edad, sexo,
privada, caracterizada por un alto volumen de tamaño de la familia, nivel de ingreso, ocupación,
consumo para uso propio, a diferencia de los educación, profesión, religión, nacionalidad, clase
consumidores para la comercialización o para social, o ciclo de vida familiar.
transformación.
Hábitos de consumo.
Análisis Tienen que ver con la forma como el cliente
demanda usualmente el producto o servicio que se va
El cliente es el componente fundamental del a ofrecer. Generalmente, esta característica tiene que
mercado, nuestros clientes son consumidores ver con la personalidad del individuo y con su
individuales alcanzado en forma directa mediante un autonomía en la decisión de compra. El hábito de
producto no diferenciado debido a que el consumo de un producto o servicio puede ser una
apartamento es un modelo homogéneo donde el característica individual, de un segmento de clientes o
cliente conoce características generales del producto, puede ser generalizado.
la competencia está definida por la relación
precio/calidad y no es necesario realizar actividades Sitios de compra.
importantes de mercadeo. Se deben establecer los lugares o establecimientos
comerciales donde acostumbra el cliente a adquirir el
Segmentación del cliente producto o servicio, ya sea en supermercados, en
almacenes, en tiendas por departamentos, en el
La identificación, clasificación, distribución barrio, en el centro de la ciudad, etc.
geográfica, capacidad de compra, cómo se llega a él,
etc., son aspectos vitales que deben ser evaluados, Volúmenes periódicos de compra.
por cuanto su comportamiento ejerce un poder de Esta variable permite clasificar a los clientes de
negociación, bien exigiendo precios más bajos, mejor acuerdo con la cantidad de artículos o servicios que
calidad o cambiando de proveedor, lo cual afecta la demandan y la frecuencia con que lo hacen.
rentabilidad del sector. Existen cuatro criterios para
determinar la calidad de los clientes desde un punto
Análisis
de vista estratégico, tales como: necesidades de
compra contra capacidad de la empresa, potencial de
Respecto a la variable geográfica la ubicación del
crecimiento, posición estructural y costo del servicio.
cliente en menor medida se encuentra en el área de
Entre las variables que se deben tener en cuenta al
Bogotá y posiblemente sus alrededores. El área donde
segmentar el cliente tenemos:
puede generar mayor rendimiento son las áreas
alejadas del sector de Chapinero.
Variables geográficas.
Tienen que ver con la ubicación del cliente, Respecto a la variable demográfica el cliente por
teniendo en cuenta la zona de influencia. Se debe edad en primera medida se encuentra en jóvenes
identificar la región donde el proyecto genere los entre los 18 y 28 años, independiente del sexo,
mayores rendimientos. principalmente para personas que no tengan un

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núcleo familiar definido, que su ocupación principal • Demanda derivada: la que es consecuencia de
sea la de encontrarse estudiando o haber culminado otra demanda. Así, la demanda de capitales y de
sus estudios profesionales, independiente de religión mano de obra depende de la demanda final de
y nacionalidad, que sea de un alta o media clase social bienes y servicios.
que permita la compra o arrendamiento del bien. • Demanda elástica: característica que tienen
aquellos bienes cuya demanda se modifica de
Los hábitos de consumo se relacionan con forma sustancial como consecuencia de cambios
estudiantes que quisieran adquirir su primera en el precio de dicho bien o cambios en la renta
vivienda o arrendar un espacio que quede en las de los consumidores.
cercanías de las principales universidades de Bogotá. • Demanda inelástica: demanda que se caracteriza
También, puede estar dirigido a personas que porque la variación en el precio de un bien
desempeñen su oficio en el sector y quieran invertir determinado apenas afecta a la variación de la
en comodidad. cantidad demandada de ese bien, de forma que
queda manifiesta la rigidez de su demanda. En
Respecto a sitios de compra los lugares donde se ocasiones esta relación es incluso inexistente, y
plantea que el cliente adquiera el producto es entonces se habla de total rigidez de la demanda.
mediante una inmobiliaria ubicada cerca al sector de • Demanda exterior: demanda de un país de
Chapinero o en el sector. bienes o servicios producidos en el extranjero.
• Demanda interna: suma del consumo privado y
Para los volúmenes periódicos de compra si se del consumo público de bienes y servicios
tienen en cuenta arrendamientos, dependerá de la producidos en el propio país.
cantidad de tiempo que la persona esté en el • Demanda monetaria: función que expresa la
inmueble al, al estar enfocado en estudiantes cantidad de riqueza que las
universitarios este periodo puede ser semestral. • personas y las empresas guardan en forma de
Además, al tratarse de un proyecto de construcción dinero, renunciando así a gastarlo en bienes y
este tendrá su finalidad al momento que se vendan la servicios o a invertirlo en otros activos.
totalidad de apartamentos. • Demanda individual: refleja el comportamiento
de un individuo o unidad consumidora en
Demanda particular.
La demanda se define como la cantidad y calidad • Demanda de mercado: refleja las preferencias
de bienes y servicios que pueden ser adquiridos a los del conjunto de individuos o unidades
diferentes precios del mercado por un consumidor consumidoras respecto a un determinado bien o
(demanda individual) o por el conjunto de servicio. La demanda de mercado se obtiene de
consumidores (demanda total o de mercado), en un agregar para cada precio las cantidades
momento determinado. requeridas que cada una de las unidades
consumidoras demandaría.
Tipos de demandas
Elasticidad de la demanda
• Demanda agregada: consumo e inversión
globales, es decir, total del gasto en bienes y La demanda puede ser expresada gráficamente
servicios de una economía en un determinado por medio de una curva. La pendiente de la misma
período de tiempo. determina cómo aumenta o disminuye la demanda

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ante una disminución o un aumento del precio. Este Donde a es una constante estimadora de los
concepto se denomina la elasticidad de la curva de verdaderos parámetros de la población, b es la
demanda. pendiente de la línea de regresión, y es la variable
dependiente y x es la variable independiente,
𝐸𝐸𝑑𝑑 =
%𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑙𝑙𝑙𝑙 𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐 𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑 (1) determinándose la ecuación lineal que mejor se ajuste
%𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 𝑒𝑒𝑒𝑒 𝑒𝑒𝑒𝑒 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝
a la relación entre las variables observadas.

La proyección de la demanda
Se tiene que:

Uno de los objetivos últimos del estudio es lograr

una estimación de la demanda. Esta proyección ∑ 𝑦𝑦 (3) ∑ 𝑥𝑥𝑥𝑥 (4)
permite construir el flujo de fondos durante la vida del 𝑎𝑎 = 𝑎𝑎 =
𝑛𝑛 𝑓𝑓𝑥𝑥 2
proyecto, así como estimar el tamaño óptimo.

Los métodos de estimación

Proyección por incremento porcentual

Métodos cualitativos.

En casos sencillos de proyección se utiliza el

Este tipo de métodos están basados en juicios,
incremento porcentual cuando la variación de las
evaluaciones y opiniones personales. Para ello se
cifras obedece a un porcentaje de incremento
seleccionan a especialistas que tengan un
conocido, como es el caso de demandas que están
conocimiento profundo del mercado y se los consulta
ligadas al crecimiento poblacional.
sobre los interrogantes planteados por el proyecto.
Dentro de los métodos cualitativos pueden definirse
dos subcategorías: los consensuados y los no Análisis
consensuados.
Con los siguientes datos se ilustra el cálculo de la
demanda para unidades de vivienda en el rango de
Métodos cuantitativos
136-350 SMLMV.
Este tipo de métodos se puede dividir en dos gran-
des grupos: aquellos que utilizan series de tiempo y Tabla 1. Regresión de la demanda
los que se basan en relaciones de causalidad. Son Fuente: Elaboración propia
métodos en general más complejos y requieren de Año No. X Y (Unidades de vivienda) X.Y X2
algún conocimiento específico para ser desarrollados. 2,013 1 -4 10,881 -43,524 16
2,014 2 -3 9,373 -28,119 9
Proyección por mínimos cuadrados 2,015 3 -2 8,543 -17,086 4
2,016 4 -1 9,834 -9,834 1
Se basa en el cálculo de la ecuación de una curva 2,017 5 0 10,190 0 0
para una serie de puntos dispersos a partir de la 2,018 6 1 8,805 8,805 1
expresión: 2,019 7 2 12,626 25,252 4
2,020 8 3 11,110 33,330 9
𝑌𝑌 = 𝑎𝑎 + 𝑏𝑏𝑏𝑏 (2) 2,021 9 4 24,999 99,996 16
Σ 45 0 106,361 68,820 60

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Se asume que el año 2,017 es igual a cero, para que la

suma de los valores x sea cero. La línea de regresión
se determina a partir del siguiente cálculo:
106,361
𝑎𝑎 = = 11,818
9 (5)
68,820
𝑏𝑏 = = 1,147
60

La ecuación lineal de regresión a partir del año 5 es: Figura 24. Línea de tendencia de la demanda
Fuente: Elaboración propia
𝑌𝑌 = 11,817.89 + 1,147𝑋𝑋

𝑌𝑌(2,022) = 11,818 + 1,147(5) = 17,553 Oferta

Según Kotler (2010), “la oferta es una relación que
𝑌𝑌(2,023) = 11,818 + 1,147(6) = 18,700
(6) muestra las cantidades de una mercancía que los
𝑌𝑌(2,024) = 11,818 + 1,147(7) = 19,847 vendedores estarían dispuestos a ofrecer para cada
precio disponible durante un periodo de tiempo
𝑌𝑌(2,025) = 11,818 + 1,147(8) = 20,994 dado si todo lo demás permanece constante”.
𝑌𝑌(2,026) = 11,818 + 1,147(9) = 22,141
Ley de la oferta
La cantidad ofrecida de un bien varía directamente
De los cálculos anteriores resulta la siguiente tabla con su precio; es decir, a mayores precios menores
con la proyección a futuro de unidades de vivienda cantidades ofrecidas, a menores precios menores
para los años 2,022 al 2,026 con un costo entre 136- cantidades ofrecidas.
350 SMLMV:

Tabla 2. Resultados de proyección Elasticidad de la relación precio-oferta

Fuente: Elaboración propia
Año Unidades de Vivienda Muestra el cambio porcentual en la cantidad
2,022 17,553 ofrecida que resulta de un cambio porcentual en el
2,023 18,700 precio. Busca medir el impacto en la oferta de un
2,024 19,847 producto o servicio dada una variación en su precio,
2,025 20,994 así:
2,026 22,141
%𝑄𝑄 (7)
𝐸𝐸 =
%𝑃𝑃

• Oferta perfectamente elástica: en este caso un

pequeño cambio en el precio produce un cambio
infinitamente grande en la cantidad ofrecida.
• Oferta relativamente elástica: es relativamente
elástica cuando un cambio porcentual en el precio

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se traduce en un cambio porcentual mayor en la b) Qué capacidad tienen los competidores de

cantidad ofrecida. sostener la competencia en las condiciones
• Oferta de elasticidad unitaria: se produce cuando actuales del mercado o en una lucha por el
un cambio porcentual en el precio origina el aumento de la participación en el mercado.
mismo cambio porcentual en la cantidad ofrecida.
• Oferta relativamente inelástica: se presenta Fortalezas competitivas.
cuando un cambio porcentual en el precio Este punto intenta responder a la pregunta: ¿cuál
produce un cambio porcentual menor en la es la verdadera ventaja competitiva de mi
cantidad ofrecida. competidor? Este análisis, que es de naturaleza
• Oferta inelástica: cuando un cambio porcentual cualitativa, intenta identificar factores de
en el precio no origina cambio alguno en la competitividad relativos entre el proyecto bajo
cantidad ofrecida. análisis y los emprendimientos ya en funcionamiento.

Los competidores en el mercado del producto Debilidades competitivas.

Éste es el caso contrario al de las fortalezas
Identificación de los competidores. competitivas. Aquí se intenta identificar en qué áreas
El objetivo es lograr un mapa de los posibles los competidores tienen sus mayores debilidades y en
competidores del proyecto. La definición de qué aspecto el proyecto bajo estudio “golpeará”
competidor depende de la estructura del mercado; sobre esas debilidades.
por lo tanto, este estudio puede tener diferentes
dimensiones: una región “como conjunto de Características productivas.
productores”; un grupo específico de productores; Este aspecto del estudio intenta identificar las
algunos productores aislados; una empresa. características productivas (en este caso también se
incluye al sector servicios) de los competidores, cuál
Estructura de costos. es la tecnología predominante, la intensidad en el uso
La búsqueda de información sobre la estructura de de los factores, etc.
costos de los competidores suele ser una tarea difícil
y que muchas veces no se alcanza a realizar de una Análisis
manera satisfactoria (después de todo, es información
estratégica que no está fácilmente disponible). 1. Compañía de Construcciones Andes Coandes
S.A.S es una Empresa orgullosamente
Situación financiera. colombiana que inició operaciones en la
Un aspecto muy importante del análisis de los construcción.
competidores está constituido por la situación Proyectos
financiera de los mismos. Al igual que en el caso de la • Natúa-110.
información sobre costos, la financiera es una
información que puede ser difícil de obtener; sin
embargo, permite tener dos tipos importantes de
datos:
a) El régimen de ingresos/egresos de las empresas;
por ejemplo: plazos y modalidades de pagos, etc.

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Figura 25. Natúa-110.

Fuente: [Link]

• Libbe-126.

Figura 27. Bosca-129

Fuente: [Link]

• Taio-138.

Figura 26. Libbe-126

Fuente: [Link]

• Bosca-129.

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Compiten en el mercado inmobiliario por medio de

una serie de proyectos ubicados en la localidad de
Usaquén, con apartamentos de 1 a 3 habitaciones y
sus respectivos parqueaderos, aunque si bien no es
posible acceder a los precios que manejan; el sector
donde trabajan, las áreas y el confort que venden,
puede darnos una idea del tipo de competencia que
significa.
Es evidente que, al ofertar diferentes espacios con
múltiples características, les es más fácil llegar a
diferentes tipos de clientes, sin embargo, al estar
ubicados en una zona cuya estratificación es alto
respecto al resto de la ciudad, puede que la
competencia no sea tan marcada, pues nuestro
proyecto se ubica en una zona más central de la
capital.

2. Grupo Empresarial Oikos S.A.S basa su

experiencia en el sector finca raíz con cada una
de sus unidades estratégicas de negocio: Oikos
Constructora, Oikos Inmobiliaria, Oikos
Dimensión Vertical y Oikos Storage; aportando
calidad, compromiso, sostenibilidad y
crecimiento al desarrollo del país.

Proyecto: OIKOS Infinitum 58 es un Proyecto de

Vivienda de Interés Social ubicado en la localidad de
Chapinero, en la Calle 58 Bis con Carrera 9, al oriente
de Bogotá. Su ubicación estratégica permite estar
cerca de actividades laborales, comerciales,
financieras y académicas entre otras. Por su
localización y su cercanía con la carrera séptima, la
carrera trece, al sistema de TRANSMILENIO y la futura
línea de METRO DE BOGOTÁ por la avenida Caracas,
estos apartaestudios en Chapinero tienen la facilidad
de transporte público y/o privado.

El proyecto está compuesto por 1 torre de 7 pisos,

Figura 28. Taio-138 con un total de 200 viviendas, que incluye portería,
Fuente: [Link] recepción, zonas de trabajo, espacios técnicos para
subestación, planta eléctrica, cuarto de manejo de
residuos, co-working, salón comunal, terraza BBQ y

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zonas de descanso al aire libre acompañadas de Proyecto: Life 72 es un proyecto mixto de vivienda
senderos peatonales rodeadas de zonas verdes. y comercio (oficinas y 1 local comercial) ubicado en el
corazón financiero de la ciudad de Bogotá, en el
corredor de la Calle 72, un sector estratégico en la
ciudad, con conectividad a todo lo que necesitas,
zonas de entretenimiento, sector gastronómico,
empresarial, financiero, entre otros.

Venta de apartamentos con parqueadero en

Bogotá, de 1, 2 o 3 alcobas con áreas construidas
desde 43 m² hasta 88 m², con 2 baños y hermosos
acabados plus. Torre de 19 pisos de altura, de los
Figura 29. Apartamento tipo cuales 13 pisos (piso 6 al 18) serán destinados para
Fuente: vivienda, el piso 5 para oficinas, el primer piso contará
[Link] con local comercial, el piso 2 y 3 serán destinados a
vivienda-oikos-infinitum-58 parqueaderos, y en el piso 4 estarán ubicadas las
zonas comunes.
Tipo A: Área construida 21.20 m2 y área privada
19.20 m2.
Dirección: Calle 58 Bis # 9-19 – Chapinero
Precio: APARTAESTUDIOS DESDE $ 157.200.000* El
valor del inmueble está proyectado en ciento
cincuenta salarios legales mensuales vigentes (150
SMLV) del año de escrituración.

Compiten en el mercado inmobiliario por medio de

un proyecto ubicado en la localidad de Chapinero, con
apartaestudios de 1 habitación y diferentes áreas
comunes, cuyo precio está proyectado en 150 SMLV,
que es equivalente a viviendas VIS.
Se aprecia que la propuesta es bastante similar a la
nuestra, sin embargo, en este caso, se oferta un único
tipo de apartamento de 1 habitación con un área
privada de apenas 19.2 m2, al estar ubicados en la
misma localidad, significa una competencia directa,
por lo tanto, se debe tener especial cuidado y trabajar
en la diferenciación de nuestro producto.

3. Arquitectura & concreto, una empresa con 30

años de trayectoria, construyendo y vendiendo
bienes inmuebles en diferentes ciudades de
Colombia.

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El precio es el regulador entre la oferta y la

demanda, salvo cuando existe protección (aranceles,
impuestos). El estudio de precios tiene gran
importancia e incidencia en el estudio de mercado, ya
que de la fijación del precio y de sus posibles
variaciones dependerá el éxito del producto o servicio
a ofrecer. (Cordoba, 2011)

Análisis

Se realiza el cálculo de los costos teniendo en

En este caso, la constructora compite en el
cuenta fundamentalmente los costos fijos, los costos
mercado inmobiliario con un proyecto ubicado en la
diferidos y el capital de trabajo. Se aclara también que
localidad de Chapinero, sobre la Calle 72, con un
en cuento a el costo de cantidades de obra se realizó
edificio tanto de oficinas como de Apartamentos,
una aproximación de lo que costaría la construcción
cuyo precio va desde $445millones hasta
teniendo en cuenta la unidad de metro cuadrado,
$717Millones, sin embargo, se aclara que los precios
pues al no tener cantidades específicas de algunos
incluyen están sujetos a cambio sin previo aviso.
materiales para poder realizar los cálculos de manera
más acertada con un análisis de precios unitarios se
Se evidencia que la constructora apuesta por 2
optó por esta opción.
mercados diferentes, la venta de vivienda y oficinas,
El costo total del proyecto de construcción en el
por lo tanto, podemos aprovechar esa diferencia para
sector de chapinero, en el barrio lago Gaitán, de
destacar nuestro negocio en función de los precios y
estrato alto arrojo un resultado de $ 5.712’304.689
de las áreas que podemos ofrecer.
teniendo en cuenta un área total construida de 2200
𝑚𝑚2 y un área bruta de 650 𝑚𝑚2 .
• Debe tenerse en cuenta que no solo competimos
con otras constructoras directamente en el
Tabla 3. Tabla representativa del costo del proyecto
mercado inmobiliario, sino también en mercados
Fuente: Elaboración propia
de insumos, como fábricas de concreto y acero, COSTOS

por lo tanto, es necesario conocer el modelo

COSTOS FIJOS $ [Link].00
TERRENO $ [Link].00
HERRAMIENTAS $ [Link]

constructivo que usan y la tecnología, para poder DIFERIDOS

ESTUDIO TOPOGRAFICO $ [Link]
$ [Link]

ESTUDIO DE SUELOS $ [Link]

señalar que tan crítica es la competencia o si, por ESTUDIO Y PLANOS ARQUITECTONICOS
ESTUDIO Y PLANOS ESTRUCTURALES
$
$
[Link]
[Link]

el contrario, podemos marcar un diferenciador

ESTUDIO DE REDES HIDRAHULICAS $ [Link]
ESTUDIO DE REDES ELECTRICAS $ [Link]
LICENCIA DE CONTRUCCIÓN $ [Link]

dentro del mercado en cuestión. POLIZA DE SEGURO

GASTOS ORGANIZACIONALES
$
$
[Link]
[Link]
MAQUINARIA ARRENDADA $ [Link]
GASTOS DE INSTALACIÓN $ [Link]
GASTOS DE ADECUACIÓN $ [Link]
CAPITAL DE TRABAJO $ [Link]
El precio CANTIDADES OBRA GENERAL; CON CABADOS
MANO DE OBRA GENERAL; CON ACABADOS
$
$
[Link]
[Link]
PUBLICIDAD $ [Link]
ASEO $ [Link]
TOTAL $ [Link].00

Al precio se lo define como “la manifestación en

valor de cambio de un bien expresado en términos A continuación, algunos de los factores esenciales
monetarios, o como la cantidad de dinero que es para el cálculo de los costos:
necesario entregar para adquirir un bien” (Jáuregui, Licencia de construcción:
2001).

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Tabla 4. Licencia de construcción

Fuente:
[Link]

Figura 30. Costo de mano de obra por metro

Tabla 5. Licencia de construcción
cuadrado
Fuente:
Fuente: [Link]
[Link]
de-mano-de-obra-por-metro-cuadrado-2022/

Teniendo en cuenta la información anterior se

procede a hacer el cálculo para conocer el valor de la
Entonces se tiene que: mano de obra por metro cuadrado (2200 𝑚𝑚2 ).

4 (8) 1′ 739 ∗ 2200 = 3′ 825.800 (10)

𝐽𝐽 =
2000
�0.025 + �
650
𝐽𝐽 = 1.289 Se calculo además el costo total de la obra
teniendo en cuenta los costos directos y los costos
indirectos por metro cuadrado, basándose en el
Luego, el costo de la licencia estrato de la ubicación del proyecto, en este caso
estrato alto:
𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐ó𝑛𝑛 (9)
= 726821 ∗ 1.5 ∗ 1.289 ∗ 0.938
∗ 19% Tabla 6. Tabla valor total por metro cuadrado según
𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙𝑙 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐ó𝑛𝑛 = $ estrato
6.128.889 Fuente: [Link]
calcular-el-precio-que-tendra-la-casa-que-deseas-
construir/
Para calcular el costo de mano de obra por metro
cuadrado se utilizó la siguiente información:

Se tiene entonces que:

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𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡 𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝: 2′ 596.000 ∗ 2200𝑚𝑚2 (11) [Link]

[Link]
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡 𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝: 5.711´200.000
MetroCuadrado. (13 de 05 de 2022).
[Link]. Obtenido de
[Link]:
Se puede concluir entonces que el costo total del
[Link]
proyecto se encuentra $ 5.711´200.000 y
/venta-lote-o-casalote-bogota-lago-
$ 5.712’304.689 este último valor, teniendo en
gaitan/3307-M3329088
cuenta los acabados del proyecto.
Trovit. (13 de 05 de 2022). Trovit. Obtenido de Trovit:
[Link]
Rentabilidad
venta-chapinero-bogota-dc.n1k1-1Gqj10Y

Se realiza el cálculo de rentabilidad teniendo en

cuenta el valor por apartamento:
𝐶𝐶 (12)
𝑃𝑃𝑢𝑢 =
(1 − 𝑀𝑀𝑟𝑟 )
290.000.000
𝑃𝑃𝑢𝑢 =
(1 − 0.3)
290.000.000
𝑃𝑃𝑢𝑢 =
(1 − 0.3)
𝑃𝑃𝑢𝑢 = 414.285.714

Teniendo esta información se puede calcular la

rentabilidad:

290.000.000 (13)
𝑀𝑀𝑟𝑟 = ∗ 100
414.285.714
𝑀𝑀𝑟𝑟 = 70%

Se puede concluir que el valor de la rentabilidad es

de un 70% aproximadamente, es un proyecto con una
rentabilidad muy favorable

Conclusiones
• Se tiene una rentabilidad alta.

Referencias
Cordoba, M. (2011). Formulacion y Evaluacion de
Proyectos. Bogotá D.C.: Ecoe Ediciones.
[Link]. (13 de 05 de 2022). EnChapinero.
Obtenido de EnChapinero:

[ 25 ]