“AÑO DEL BICENTENARIO DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DEL PERÚ”

NOMBRE:

GARAY SEGUNDO JUAN EDWIN

NILSON GUEVARA MEZA

EDWIN HURTADO ANDRADE

KEVIN ANTONY REQUEJO SU WING

CURSO:

ING. DE VALUACIONES Y TASACIONES

DOCENTE:

ING. FELIPE CARHUALLANQUI FLORES

TEMA:

ORIGEN DE LAS TASASCIONES

CICLO:

AÑO:

2022
TASACIONES
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito valuador
estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para
establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
reglamento.

Toda tasación “oficial” de bienes en el Perú, se regula y debe efectuarse conforme a lo

dispuesto por el citado Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (RNT), aprobado por la
Resolución Ministerial N° 126-2007- VIVIENDA del 7 de mayo de 2007 y publicada en el Diario
El Peruano el día 13 de mayo de 2007 y Modificada con Resolución Ministerial N° 266- 2012-
VIVIENDA de fecha 28-11-2012 y Resolución Ministerial N°395-2014-VIVIENDA de fecha12-11-
2014. La tasación realizada y firmada por un perito valuador se llama “informe técnico de
tasación”.

1. INTRODUCCIÓN

Del Reglamento

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tiene por finalidad establecer los

criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la

valuación de bienes inmuebles y muebles.

Este reglamento alcanza los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede

determinarse aplicando métodos directos (comparación, costos), indirectos (renta, valor

actual) u otros debidamente sustentados.

El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una

valuación comercial o reglamentaria en la que el estado interviene en alguna medida y

para la ejecución de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros. 

2. Tasación

Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito

valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en

determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de

acuerdo a las normas del prenote reglamento.

3. Tasación Reglamentaria y Tasación Comercial.

Para los efectos de la aplicación de las disposiciones y normas del reglamento en los

procesos valuatorios, se distingue con el nombre de Tasación o Valuación

Reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los

aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados

por los dispositivos legales correspondientes.

Se denomina Tasación o Valuación Comercial cuando los valores corresponden a los

del libre mercado. 

4. Perito.

Se denomina Perito al profesional colegiado que en razón de sus estudios superiores y a su

experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien. Esta

disposición, en cuanto a la condición de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de

actividad que no son materia a de colegiación.

El perito valuador debe indicar con precisión la fecha de información técnica y de precios que

esta utilizando.

Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condición.

5. Bienes Inmuebles.

Para los efectos del reglamento y según lo dispuesto en el Código Civil son bienes

inmuebles:

1. El suelo, el sub suelo y el sobre suelo

2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o

estanciales

3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos

4. Las naves y aeronaves

5. Los diques y muelles.

6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes

7. Las concesiones para explotar servicios públicos

8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares

9. Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante afecto al servicio

10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro

11. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

6. Bienes Muebles.

Para los efectos de este reglamento y según los dispuesto por el código Civil son bienes

muebles:

1. Los vehículos terrestres de cualquier índole

2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación

3. Las construcciones en terreno ajeno hachas para un fin temporal

4. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no están unidos al

suelo

5. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición

de créditos o derechos personales

6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventos, de patentes, nombres, marcas, y

otros

similares.

7. Las rentas o pensiones de cualquier clase

8. Las acciones o pariciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque

a estas pertenezcan bienes inmuebles.

9. Los demás bienes que pueden llevarse de un lugar a otro.

10. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

7. INFORME TECNICO.

El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de

tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres

grandes secciones:

 Memoria Descriptiva

 Valuación

 Anexos.

El valor comercial es el que se obtiene por la compra – venta de un bien en la fecha de

valuación, en consideración a las compras ventas de bienes similares y a las

características del bien valuado.

El valor de realización es el que se obtiene por la compra – venta de un bien, tomando

como base el valor comercial y aplicándole un factor , en consideración a la necesidad

de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el

Perito.

8. PREDIO.
Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e

instalaciones fijas y permanentes que constituyen parte integrante de ellos y que no

pudieran ser separados, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.

9. Terreno Urbano.

Considerase terreno urbano al que este situado en centro poblado y se destine a

vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano: así como los terrenos sin

edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y

los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana, estén o no

habilitadas legalmente. Se entiende por edificaciones a las construcciones o fábricas en

general.

10. Obras Complementarias.

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se

encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción, y no pueden ser separadas

de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante

y funcional de este, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques

elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra

incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención,

subestación eléctrica, pozos para agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas

de estacionamientos, zonas de recreación, y otros que a juicio del perito valuador

puedan ser calificados como tales.

11. Valor Arancelario.

Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno

urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Concejo Nacional de

Tasaciones – CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y

aprobados por los dispositivos legales correspondiente.

12. Valuación de Predio Urbano.

La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus

componentes, en términos de terrenos, edificaciones, obras complementarias e

instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si

corresponden al estado similar nuevo, se les aplicara, según los casos, los factores de

depreciación por antigüedad y estado de conservación que estén determinados en el

presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores

unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal

pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los

valores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado, además si los

hubiere, se adicionará aquellos factores que se consideren pertinentes, los mismos que

deberán ser justificados por el perito.

13. Informe de Valuación.

 El informe de valuación, debe desarrollar los siguientes rubros

 Memoria descriptiva

 Valuación

 Valuación del terreno

 Valuación de las edificaciones

 Valuación de las obras complementarias

 Valuación de las instalaciones fijas y permanentes

 Intangibles si los hubiere.

 Cuadro Resumen general de las valuaciones

 Anexos

 Fotografías si se requieren

 Otros

14. TASACIONES DE BIENES INMUEBLES DEFINICIONES.

DEFENICIONES.

Tiene diferentes definiciones de acuerdo a su interpretación, unas del diccionario, otras

de concepto técnico y algunas de concepto legal. Entre las cuales algunas son las

siguientes:

 Fijar, medir, evaluar, valorar

 Poner precio o límite de precio a las cosas que se venden

  Dar a una cosa el valor que le corresponde

 Precio máximo o un mínimo a que se puede vender una cosa por disposición de

la autoridad.

CONCEPTOS ESPECIFICOS

Costo: Es el resultado de todos los gastos o inversión que se ha efectuado para producir

un bien.

Precio: Es el monto que se pide por un objeto o un bien para su venta

Valor: Es el monto que se paga por un objeto o un bien para su compra.

CONCEPTOS SOBRE VALOR:

EL mundo del valor es muy amplio y es necesario tener conceptos claros, los

profesionales que trabajan con el valor pueden ser más objetivos en este tema, como es

el caso del Ing. Gustavo Ballona Pérez especialista en el tema, quien indica lo siguiente:

 Difícil apreciación y precisión

 No es entendido por todos de igual forma

 El sentido de aplicación es muy diferente en uno y otro caso

 El entendimiento varia de una persona a otra

 Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones de cada caso

TIPOS DE VALOR
Existe una variedad impresionante del término valor:

 Valor contable

 Valor en libros

 Valor Residual

 Valor de Mercado

 Valor de Uso

 Valor real

 Valor de Reposición

 Valor de venta

 Valor de Tasación

 Valor verdadero

 Valor arancelario

14. Valuación del Terreno.

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuación reglamentaria, se

tomara como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el

caso de la tasación comercial, se tomara como base el valor unitario del estudio de

mercado inmobiliario de la zona.

A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de

valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de

valuaciones comerciales, se adoptara como tal el que se obtenga por comparación con

otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea similares obras de

infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se

encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación, o en su defecto,

el perito calculara el valor en base a criterios objetivos y técnicos.

15. Valuación de terreno que tenga un solo frente a vía pública.

El lote de terreno que tenga un solo frente a vía pública, se valuara de la siguiente

manera

A. El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica

por el valor arancelario del terreno

B. El exceso del área, si hubiera por el 50 % del valor arancelario del terreno

16. Valuación de terreno que tenga más de un frente a vía pública.

El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública se valuara de la

siguiente manera:
 A. El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus

frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indicó en el

ítem 15, sumándose luego los resultados parciales.

B. Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que

tiene el terreno y se le aplicará el procedimiento de valuación de terreno que

tenga un solo frente a vía publica

C. El valor del total del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los

casos a y b

17. Valuación de un Lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común

o vía de dominio privado en condominio.

La valuación se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le

corresponde del pasadizo común, conforma al siguiente procedimiento.

a. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento

del lote con frente único a vía pública, pero con un «supuesto valor urbano»

(SVU), el mismo que se determina como sigue:

SVU = VAU* (a/3.00) (1.00 – 0.01d) En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.

VAU = Valor Arancelario del terreno de la vía pública desde la que se accede a

la vía de dominio privado

 a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros,

medida en el lindero de esta con la vía pública. Si la relación a/3.00 resulta

mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la misma.

d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia

de valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de

propiedad colindante con la vía de dominio privado.

Si supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.5 VAU se desechara este,

considerándose como mínimo 0.5 VAU.

b. La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al

procedimiento señalado para un lote con un frente a vía publica y el resultado

obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote

materia de valuación

Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o mas vías publicas ,

para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente,

escogiéndose el valor que resulte mayor.

VTT = VADE + VAPC VADE VAPC

VALUACION DE TERRENOS QUE TENGAN UN FRENTE MENOR AL LOTE

NORMATIVO MINIMO VIGENTE.

La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mínimo

vigente, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente /6
VALUACION DE TERRENOS QUE TENGAN UNA PROFUNDIDAD O

FONDO PROMEDIO MENOR A QUINCE (15) METROS.

La valuacion de terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince

(15) metros , será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo =

fondo/15

TOLERANCIAS ACEPTABLES.

La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentre un perito con

relación a la que figura en los títulos de propiedad, son los siguientes:

a) En medidas Lineales

 En terreno plano 0.5%

 En terreno accidentado 0.8%

En áreas

 En terrenos de forma regular 2.0%

 En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el perito

dejara constancia de la diferencia y ejecutara la valuación de acuerdo a las

medidas y áreas que figuran en los títulos de propiedad o certificados que

correspondan.
Qué factores influyen en el valor de tasación
LA UBICACIÓN

El componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona la localización, que
determinará la pertenencia a una horquilla de precios concreta en función de la demanda que
exista en cada lugar. Esta depende, entre otras cosas, de la cantidad y de la calidad de los
servicios que existen en esa zona y que rodean la vivienda.

LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

La segunda característica básica para valorar el precio de mercado de un inmueble es de

cuántos metros cuadrados dispone, seguida de su antigüedad y de su estado de conservación.
Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva según el tipo de
vivienda. Además, “si la propiedad se encuentra en un bloque de viviendas y, especialmente, a
partir de la segunda planta, la disposición de un ascensor es otra característica esencial para el
valor”, comenta Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de
Valor (AEV). Otros parámetros importantes son la altura en planta (cuanto más alta se
encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación (influye en el
consumo energético), así como los elementos que pueda disponer la vivienda (calefacción,
armarios, etc.).

EL EDIFICIO

Para realizar la tasación de una casa también hay que tener en cuenta la amplitud y la calidad
de las zonas comunes del edificio, como son el portal, los jardines, las pistas deportivas, la
piscina… así como los patios de las viviendas unifamiliares.

“Si la propiedad se encuentra a partir de la segunda planta, la disposición de un ascensor es

otra característica esencial para el valor”, Arnaiz, AEV

10. EJEMPLOS: