Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Tasación de bienes inmuebles

Unidad 1 - Principios e introducción a la gestión inmobiliaria

PARTE 1

LA TAREA DEL TASADOR

En el quehacer cotidiano del profesional inmobiliario, la tasación de inmuebles es de vital

importancia.

La complejidad del proceso de tasación amerita detenerse en cada uno de sus detalles para no perder
de vista ningún elemento, pues un error puede tener sus implicancias y traernos complicaciones. Desde
la simple pérdida de tiempo hasta problemas jurídicos y económicos, perjudiciales para nuestros
intereses como profesionales del negocio inmobiliario.

El comercio con bienes raíces involucra la tasación en varias instancias. Desde la simple recepción de
una necesidad acercada por el cliente a nuestro local, hasta la captación de propiedades para la compra
o la venta, el asesoramiento hipotecario, pasando por todo el complejo manejo de nuestra cartera de
clientes, la tasación interviene como la piedra fundamental tanto en el proceso de formación
del precio justo como en la tarea de comunicación del valor a los clientes.

Alinear intereses es una tarea involucrada constantemente en la práctica profesional del

inmobiliario, quien, característicamente, debe mediar entre un comprador y un vendedor.

Elaborar y comunicar un valor acertado, un valor ajustado al precio que establece el

mercado, es un aspecto crítico del negocio inmobiliario. Tanto el comprador como el
vendedor, el que viene a locar una propiedad como el que viene a buscar asesoramiento
para obtener créditos, o el inversor interesado en las propiedades de nuestra cartera, todos
necesitan conocer el valor del bien en que están interesados de manera clara y bien
fundamentada, para favorecer su aceptación y facilitar la alineación de los distintos
intereses involucrados en una compraventa.

| Tasación de bienes inmuebles

1/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Evaluar un inmueble e interpretar de qué manera interactúa con el mercado

y cómo esa interacción se traduce en un valor económico es un proceso que
requiere de una gran curiosidad y flexibilidad por parte del tasador, el cual
debe poner en juego distintas habilidades, cualidades, conocimientos y
acciones que podríamos resumir en:

CURIOSIDAD
PERCEPCIÓN
APERTURA
INVESTIGACIÓN
PREGUNTAR
RESPONDERSE
ANALIZAR
SOPESAR
JUGAR OTROS ROLES
COMUNICAR

CURIOSIDAD
Según la definición del diccionario, se trata del “deseo de ver, de conocer”. Este interés motiva al
tasador hacia cada una de las valuaciones que se le presentan. Guiado por su afán por aprender, por
conocer, se dedica a recolectar la información necesaria referida a los bienes inmuebles. Esta actitud
excede el pedido concreto y particular. Ya que, en virtud de ello, va acopiando cada vez más
experiencias, tomando cada una como una nueva oportunidad para descubrir.

PERCEPCIÓN
Ver lo que puede estar más allá de lo manifiesto, aventurarse por sobre lo estrictamente racional o
dado de antemano. El valor de mercado de un inmueble es un acto que refleja relaciones humanas y,
como tal, no puede ser totalmente aprehendido sólo racionalmente ya que, por ser humanas, las
relaciones son también motivadas o forzadas por cuestiones emocionales, psicológicas o aparentemente
irracionales que en muchas circunstancias de mercado pueden prevalecer por las racionales.

APERTURA
No negarse, no cerrarse, no dar todo por sentado. Tener actitud de discípulo, no anteponer dogmatismo
o doctrinas. Todo esto es imprescindible para atender cada caso particular. Pero sobre todo importa en
cuanto las múltiples circunstancias y facetas que puede mostrar el mercado, tanto geográfica como
temporalmente.

INVESTIGACIÓN
Todo lo que tenga que ver con “la tasación” interesa. Nada es suficiente ni puede ser dejado de lado
ningún detalle. Cada cualidad, característica y circunstancia ameritan ser investigadas, actuando como
un verdadero perro de presa en pos del objetivo.

PREGUNTAR
Saber inquirir a otros e inquirirse. La formulación de la pregunta, es decir, cómo y a quién se hace,
lleva gran parte de la respuesta implícita en sí misma y motivará la justeza de la respuesta o la
inexactitud de la misma.

RESPONDER
Dar una devolución responsable y objetiva a toda inquietud que pudiera surgir del análisis.

| Tasación de bienes inmuebles

2/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

JUGAR OTROS ROLES

Ubicarse en la piel del que oferta y del que demanda. ¿Qué actitud tomarían los potenciales
compradores? Ponerse en el lugar del comprador medio potencial del inmueble. ¿A qué cuestiones
prestaría mayor atención? ¿Cuáles pasaría por alto? ¿Qué circunstancia haría pesar para proponer un
precio más favorable para él?
Pero, a su vez, el tasador debe tener cintura como para poder ubicarse también en el lugar del que
vende. ¿Cómo actúa el vendedor del inmueble? ¿Qué cuestiones prioriza la oferta a la hora de
desprenderse del bien? ¿Qué circunstancias juegan a su favor y cuáles en su contra para obtener el
valor que desea?

ANALIZAR
Distinguir y separar cada uno de los datos obtenidos en el momento de recolección de la información,
con el fin de conocer los principios de su funcionamiento en el proceso de formación de valor del
inmueble.

SOPESAR
Meditar sobre las distintas alternativas y situaciones que pueden impactar en el valor del mercado del
bien y tomar partido por aquella que sea juzgada como la más probable.

COMUNICAR
El tasador debe saber explicar y fundamentar todo el proceso de una manera clara y efectiva, apelando
a un leguaje llano y acorde al receptor o solicitante de la valuación.

| Tasación de bienes inmuebles

3/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

CREACIÓN DE VALOR PARA EL CLIENTE

Todos los días nos tenemos que preguntar si creamos valor para
nuestros clientes. Y es que, de algún modo, todo cliente hace su
evaluación de nuestros servicios ubicando en un platillo de la balanza lo
que recibe y en el otro, lo que da. El “balance de valor” en el que pone
de un lado todo lo que le damos y del otro, el esfuerzo que tuvo que hacer
para acceder a nuestros servicios. Su parte de esfuerzo es lo que llamamos
precio.

Al gestionar negocios inmobiliarios, estamos ofreciendo un producto, toda una serie de

servicios anexos al producto y a nuestra marca. Si el cliente percibe que la suma de todos
esos factores es mayor al precio que pagó, habrá recibido un beneficio extra. Por lo
contrario, si percibe que el precio que pagó es mayor a lo que efectivamente le dimos, estará
sufriendo una suerte de pérdida por haber pagado de más.

Veamos paso a paso los distintos componentes del “balance de valor”:

PRODUCTO.
SERVICIOS.
MARCA.
PRECIO.
BENEFICIO.

PRODUCTO:

Desde el punto de vista de la visión que tienen las personas respecto a las operaciones

| Tasación de bienes inmuebles

4/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

inmobiliarias, el producto es aquello que comprará nuestro cliente. Sabemos que un

cliente compra si tiene una necesidad no cubierta, o un deseo por satisfacer, y sabe, o cree,
que pagando una cantidad de dinero por un producto o servicio resolverá su necesidad.

Por lo tanto, el producto es el medio por el cual se va a conseguir la satisfacción del cliente,
con el consiguiente intercambio económico –dinero por producto-.

Podemos distinguir entre las siguientes categorías de productos:

Producto genérico: es aquel que posee la mínima condición para que el productor lo
pueda ofrecer.

Producto esperado: es aquel que posee la mínima condición para que el consumidor
lo pueda comprar. Esto incluye servicios y beneficios adicionales que distinguen la
oferta de la empresa de la oferta de la competencia. El producto esperado puede ser
vendido, sólo si “lo esperado por el consumidor” es satisfecho.

Producto ampliado: se compone del conjunto de aspectos que son posibles de

incorporar al producto y que los clientes jamás imaginaron (trascienden las
expectativas del cliente, de algún modo, las superan). Se trata de beneficios
adicionales, no esperados por el cliente, para “sorprenderlo”, para darle más de lo que
está esperando y así poder lograr un mayor grado de satisfacción.

El producto ampliado es todo aquello que el cliente recibe al comprar un producto. Puede
tratarse de otros bienes tangibles o de servicios adicionales. Por ejemplo: el embalaje del
producto; la información sobre características y uso; la garantía; el servicio posventa; el
crédito financiero.

En resumen, el producto va a ser el medio para vender a los clientes la

mejor solución que estamos en condiciones de ofrecerles a su necesidad y
de acuerdo a sus posibilidades. Por lo tanto es importante estudiar con
detalle sus características, pero sin olvidarse del objetivo perseguido que es
satisfacer una necesidad del mercado. Como no tenemos, en principio,
control sobre las necesidades del mercado, solo nos queda diseñar o
adaptar el producto de la mejor manera posible.

SERVICIOS: la vocación de toda empresa inmobiliaria.

Si bien los clientes cuentan a sus amigos y familiares que “nos compraron” una casa, “nos
alquilaron” un departamento o “les vendimos” su oficina, en realidad los corredores
inmobiliarios no vendemos ningún producto, lo que hacemos es prestar servicios.

Cada contacto con el cliente es “el momento de la verdad”, allí se pone en juego nuestra

| Tasación de bienes inmuebles

5/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

vocación de servicio. Es por eso por lo que la relación con los clientes debe ser
conceptualizada desde tres perspectivas: la tarea, el trato y la tangibilidad.

Veamos a qué nos referimos cuando mencionamos estas tres perspectivas de la

relación con el cliente:

La tarea: se refiere a hacer muy bien nuestro trabajo, que sepamos mostrar los
inmuebles, a que toda la información dada respecto a estos sea correcta, que el
documento por suscribir esté bien redactado y sin errores, etc.

El trato: es la atención que recibe el cliente por parte de nuestra gente en todo el
proceso comercial.

La tangibilidad: implica introducir pequeños elementos que hagan visibles elementos

u operaciones invisibles. Los clientes prestan mucha atención a lo que les sorprende
positiva o negativamente. Cada detalle en el contacto con el cliente puede ser una
posible ocasión para ganárnoslo o para que se nos escape.

Los tres elementos tarea, trato y tangibilidad son susceptibles de crear o de

destruir valor. Según el concepto de servicio que quiera desarrollar, el corredor inmobiliario
tendrá tarjetas de visita adecuadas, vestirá de una forma o de otra, usará un tipo de bolígrafo
determinado, decorará su despacho de cierto modo e, incluso, entregará a su cliente la
factura de honorarios en una cierta clase de papel.

Muchas veces, aun cuando la tarea se haga correctamente, los clientes dejan de serlo por
problemas relacionados con errores de trato y de tangibilización (personal apático o poco
servicial).

El futuro pertenece a los que ven antes las oportunidades.

Lograr un servicio superior es lo que le permitirá diferenciarse de la competencia.

El agente que se desempeña en el comercio con bienes raíces debe prestar un servicio que
tiene algunas características muy especiales. Lo que más se destaca en él es que el cliente,
quien compra o vende, frecuentemente se juega todo lo que tiene en la operación que va a
realizar. A su vez, el inmobiliario actúa como un intermediario en un contexto
complejo en el que se debe cuidar los intereses de ambas partes –comprador y
vendedor- pues ambos son sus clientes (actuales o potenciales).

En la instancia de la venta, la compra o el alquiler de la propiedad, en la instancia

del trato con el cliente, la calidad del servicio es determinante.

“Sorprender " al cliente.

| Tasación de bienes inmuebles

6/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Sorprender gratamente es una estrategia de satisfacción garantizada. Todas

sorpresas generan recuerdos (buenos o malos), por ejemplo cuando luego de firmar una
operación nuestros clientes reciben un presente como agradecimiento por haber confiado en
nosotros, se manifiestan gratamente sorprendidos.

No podemos fallar en la tasación, en la atención de nuestros brokers en el salón de ventas, en

la información acerca del inmueble que estamos ofreciendo, en la redacción de la
documentación que se va a firmar. Pero podemos sorprender en la ambientación de nuestros
locales, en el decorado de nuestras salas de espera, en el aroma de nuestras oficinas, en los
detalles de nuestros sanitarios, en la calidad del café que servimos y en la eficiencia de
nuestra facturación.

El sentido del negocio.

Un vendedor inmobiliario tiene que poder comprender el sentido del negocio. Para
nosotros, negocio es todo producto que, con nuestra intervención, puede ser
absorbido por el mercado. Lo primero que debemos hacer es detectar la oportunidad de
un negocio y desarrollarlo. El problema es que en este sector las variables están muy
camufladas. A la empresa inmobiliaria se la consulta por algo que es una incógnita, no por
algo que es una certeza.

MARCA:

La importancia que tiene crear el nombre de una marca es el papel estratégico de

una disciplina un tanto infravalorada. Como decía el eslogan de una antigua
publicidad del Banco Río en la época que era propiedad de la familia Pérez
Companc: “un buen nombre es lo mejor que uno puede tener”.

Y es que se pueden perder muchas cosas por cometer errores en los negocios, por coyunturas
desfavorables o por reverses de fortuna. Y volver de todo eso. Pero tu nombre es lo único
que no se puede volver a comprar.

La marca tiene la importancia preeminente como símbolo de rasgos de identidad de

la empresa. Para que tenga valor la marca ha de representar servicios que posean
elementos de excepcionalidad, y los servicios inmobiliarios lo tienen.

Conseguir asociar intangibles a una marca implica que:

El público esté dispuesto a pagar más: la motivación para la compra se convertirá en

deseos de recibir los servicios de acuerdo a ciertas exigencias.
Los clientes se hacen más leales: la fidelización de clientes se traduce en incrementos
de ventas a largo plazo por repetición de ventas; procesos de referencia (el cliente

| Tasación de bienes inmuebles

7/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

satisfecho nos recomienda a familiares, a amigos y a colegas); ahorros de costos (en

inversión publicitaria y acciones de marketing) y generación de ventas cruzadas.

Una marca es una diferencia.

Toda marca está constituida por un nombre, un conjunto de identificación visual (logotipo,
símbolo, color, y recursos gráficos adicionales) y su correspondiente USP “propuesta única de
venta”. Es también lo que esa marca representa, lo que transmiten sus colores, lo que ofrece
su misión, la experiencia que percibe el cliente. Es connotación y denotación, es ingeniería,
precisión y estudio. Trayectoria, calidad, reputación. Es todo eso y más. Porque una marca
es, ante todo, el primer paso para imprimir la diferencia.

En síntesis: ¿cómo nos diferenciamos? Con una buena marca. Con una buena
comunicación. Con una excelente atención. Dejando, en el público objetivo, la mejor marca.
Superando todas las marcas.

PRECIO:

¿Qué es el precio de un servicio? Es la parte del esfuerzo que hace el cliente para lograr
ciertas prestaciones. Aun siendo el precio una variable eminentemente cuantitativa y en
apariencia objetiva, en realidad es una cuestión de percepciones.

Veamos:

Precio e inmaterialidad del servicio: los servicios son inmateriales, intangibles por
naturaleza.

Expectativas de gratuidad: es un problema ligado a la inmaterialidad. Gran

cantidad de amigos, conocidos (o conocidos de conocidos) de abogados, médicos o
corredores inmobiliarios muchas veces no sienten que deban pagar por una consulta
profesional de una hora. Sin embargo, nunca se irían de la verdulería de otro amigo
sin pagarle una bolsa de tomates.

Relación precio-calidad: cuanto más alto es el precio, mayor es la expectativa de

satisfacción y de calidad por lo que se compra.

Relación calidad-precio: los precios altos contribuyen a formar expectativas de

satisfacción altas, por lo tanto, si lo que se recibe no está a la altura de los que se
paga, el resultado será insatisfacción.

El esfuerzo monetario no es el único esfuerzo que hacen los clientes. Hay otros dos tipos de
esfuerzos adicionales que los clientes realizan: son “las incomodidades” y “las
inseguridades”.

Las incomodidades: tener que esperar para ser atendidos en el showroom del

| Tasación de bienes inmuebles

8/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

emprendimiento, no poder recibir la información completa por e-mail, no poder

hacer una búsqueda de inmuebles por Internet, tener que pasar por tres
telefonistas antes de llegar al vendedor que le pueda explicar el producto que él
busca; no encontrar a nadie cuando concurre a la oficina modelo del
emprendimiento en el horario publicado de atención o que nadie conteste el
teléfono cuando llame a las oficinas de la inmobiliaria o que no haya gente en la
guardia del departamento.

Las inseguridades: la gente invierte en inmuebles porque es un activo “seguro”

y percibe que así su dinero está a salvo de los avatares de la economía. Sin
embargo, se puede tener inseguridades hasta cuando se compra el activo más
seguro: ¿estará “flojito de papeles”?, ¿tendrá el propietario capacidad de vender?
, ¿terminarán el emprendimiento cuando lo prometen?, ¿estarán las calidades de
terminación que aseguran?, ¿cómo será el verdadero estado del inmueble?

El precio, las incomodidades y las inseguridades se relacionan entre sí de manera interesante.

Las inseguridades y las incomodidades tienen un costo subjetivo para el cliente

que está en función de tres parámetros:

La dificultad de tener información sobre la oferta. A diferencia del mercado de

capitales, el mercado inmobiliario es un mercado no organizado, no hay centralización
de operaciones y, por lo tanto, es difícil conocer toda la oferta existente en un
momento dado.

La diversidad de la calidad del servicio que se brinda. Mientras más variabilidad exista
en la prestación recibida, más posibilidades de brindar una reducción de la inseguridad
– una buena calidad de servicio- cobrando un mayor precio. En el corretaje
inmobiliario existe una amplia diferencia entre el mejor y el peor prestador del servicio,
por lo tanto, se abre una interesante posibilidad de que los clientes paguen por
servicios de calidad.

La importancia relativa que tienen las prestaciones para el cliente. Las compras de
inmuebles son compras de alta complejidad. Por eso mismo se espera más del
corredor inmobiliario que del que nos vende los muebles.

Cobro de honorarios: derecho irrenunciable de los corredores inmobiliarios.

Cada operación inmobiliaria está cargada de esperanza, de temores, de deseos, de
necesidades, de sueños, de caprichos, de estados de ánimo, de puntos de vista, etc.: una
“tormenta de humanidad” que requiere de un profesional que sepa canalizar, encausar y
alinear objetivos en pos del cierre del negocio.

Se considera inadecuado, desde el punto de vista ético, promocionar los servicios

| Tasación de bienes inmuebles

9/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

profesionales como frases como “venda sin pagar comisión”, “no cobramos comisión al
propietario”. Eso es no valorar la profesión, no valorarse a uno y no ganarse el respeto del
cliente. El término “honorarios” es un derivado de la palabra “honor” y se refiere a la
retribución que reciben las personas que prestan servicios basados en las habilidades
profesionales. Es mucho más que dinero, es defender la profesión que ejercemos.

El corretaje inmobiliario es una tarea de alto valor agregado y tiene implícita la

labor de una profesional con conocimientos multidisciplinarios. Es un trabajo de
personas valiosas con una comprensión muy vasta de la realidad. Gente dotada de sentido
común basado en el saber acumulado por todos los que nos han precedido en la tarea (el
saber profesional) y en la experiencia que aporta la dedicación personal a la profesión que se
elige, que se ejerce y que se ama.

BENEFICIO:

Hemos visto qué hay en cada platillo de la balanza. Qué encuentra el cliente cuando hace su
“balance de valor”. Por un lado producto, servicios y marca. Por otro lado el precio.
Si el cliente percibe que la suma de los tres primeros factores es mayor al cuatro,
habrá recibido un beneficio adicional por trabajar con nosotros. Por lo contrario, si
percibe que el precio que pagó es mayor a lo que efectivamente le dimos, sentirá que pagó
de más, que perdió dinero operando con nuestra empresa.

Si logramos prestar servicios reduciendo las inseguridades e incomodidades a las que a diario
se ven expuestos los clientes, disminuiremos la dependencia del precio. La diferencia en
precio sólo será posible si se pone mucha originalidad en el diseño de las prestaciones y en la
creación de valor para nuestros clientes.

Si somos capaces de que el cliente recurra a nosotros por sentirse más cómodo y más
seguro, pagará con gusto el precio que requerimos por los servicios que brindamos. Y aún
más, sentirá que tiene un beneficio adicional. Entonces habremos creado valor.

Antes era importante comunicar el valor de lo que se vendía, sus características y posibles
aplicaciones. Pero vivimos en la era de la información, y los consumidores viven rodeados de
fuentes de información. Los compradores están mejor informados que antes. Y, además,
tenemos competidores que trabajan seriamente por destacarse. Es cada vez más difícil
distinguirse.

La manera de crear valor es aumentar los beneficios de lo que uno

ofrece: incrementar el valor ofreciendo beneficios que van más allá del
producto.

A los clientes les interesan distintos tipos de valor. A algunos sólo les interesa el costo.
Otros quieren beneficios adicionales. Por esto, tenemos que diseñar una estructura basada en
las necesidades de cada tipo de cliente. Definir las habilidades que deben desplegar los
vendedores y la medición del rendimiento y de las recompensas asociadas.

(1)Theodore Levitt: Marketing Imagination. Nueva York: Eree Press, 1983.

| Tasación de bienes inmuebles

10/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

BIBLIOGRAFÍA

GÓMEZ PICASSO, Germán – ROZADOS, José: Tasación de inmuebles. El valor de

mercado. Prólogo. El decálogo del tasador. (pp. 11-22).

GÓMEZ, Mario: Gestión de la empresa inmobiliaria. Capítulo I. (pp. 15-36)

| Tasación de bienes inmuebles

11/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

PARTE 2

EL ROL CENTRAL DE LA INFORMACIÓN

Sin duda, quienes tengan algún tipo de experiencia o quienes adolezcan

absolutamente de ella, coincidirán en que la finalidad principal de la
tasación es conocer el valor de un inmueble. Pero en realidad ese
“conocer” implica “anticiparse” al hecho concreto, que es el valor
económico en el que las partes, concretarán la transacción de un bien
inmueble.

¿Cómo podemos entonces llegar a conocer anticipadamente ese espacio

de confluencia entre las aspiraciones del comprador y del vendedor, que
se traduce en el valor del mercado del bien?

¿Cómo llegar a descubrir ese espacio de equilibrio en el que

razonablemente los intereses de ambas partes concordarían?

Básicamente, apoyándonos en experiencias pasadas, en transacciones ya ocurridas. Vale

decir, basándonos en operaciones sobre las que conocemos sus detalles o podemos llegar a
obtenerlos, observando cómo se han desarrollado, decodificando sus patrones y usando esa
experiencia para aplicarla, adaptándola al inmueble que vamos a valuar.

De modo que el mejor camino para encontrar el equilibrio entre la oferta y la demanda
es partiendo de datos conocidos y de la interpretación de esos datos. Así es como
llegaremos a descubrir esta incógnita que es nuestro objetivo principal interpretar: el valor
dictado por el mercado.

Encontrar el valor de mercado de un bien raíz es un proceso en el que la información y

los datos adquieren un rol protagónico.

Este proceso puede ser sintetizado en:

1. Obtención de informakrción.
2. Interpretación de información.
3. Comunicación de una nueva información.

| Tasación de bienes inmuebles

12/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Grafiquemos, mediante un ejemplo sencillo, cómo es este proceso.

El “Sr. A” desea conocer el valor de mercado de un inmueble de su propiedad. Para ello nos
contacta a nosotros, los tasadores “T”, y nos pone de manifiesto esa intención. Allí mismo,
en ese primer contacto, se ponen en juego datos e información. En primer lugar,
preguntaremos o nos dirá cuál es la finalidad de conocer el valor, cuál es su motivación,
entre un sinnúmero de cuestiones.

Los detalles e intereses que se nos comunique son relevantes desde un primer momento, no
porque el valor sufra modificaciones en base a ello, ya que el valor de mercado es el mismo,
independientemente de la finalidad, sino para que, en la información que brindaremos en
nuestro informe, no falten aquellos datos o cuestiones que serán de utilidad para ese fin que
persigue nuestro cliente, aparte, por supuesto, del valor.

Obtendremos también la dirección o los datos necesarios para inspeccionar el inmueble, al

cual acudiremos pudiéndolo someter a toda clase de verificaciones y mediciones, con el fin de
obtener los datos necesarios de superficies, estado, etc. Que, como se verá más adelante,
deben llevarse a cabo pues son útiles e imprescindibles a la hora de determinar el valor del
inmueble.

Hasta aquí, todo en orden. Conocemos al “Sr. A”, las razones puntuales de su requerimiento
y al inmueble a tasar en todos sus detalles.
Pero, ¿dónde encontramos al mercado?, ¿de qué modo? Como es obvio, no tenemos
una dirección a la cual acudir en la que encontraremos a la oferta y a la demanda, como sí se
da en el caso de los mercados bursátiles. El único camino que nos queda es conocer el
funcionamiento del mercado inmobiliario mediante los hechos (información y datos)
que ponen de manifiesto su existencia y leyes particulares.

| Tasación de bienes inmuebles

13/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Como decíamos al principio, el fin principal de un proceso de valuación es hallar el valor del
inmueble, pero la práctica ha demostrado que si bien ése es el objetivo fundamental, no
menos importante resulta comunicar los datos e información que le dan sustento a ese valor,
que son aquellas cuestiones objetivas por medio de las cuales interpretaremos y
anticiparemos un hecho que todavía no se ha dado, pues es sobre esta base que deducimos
cuál es la que tiene mayor probabilidad de concreción.

La tasación deber ser entendida en realidad como “un estudio de mercado del
inmueble”, que además contiene la información de su valor.

| Tasación de bienes inmuebles

14/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Conceptos fundamentales

Asumiendo el rol central de la información y el manejo de datos en la tasación y

luego el de los mecanismos o metodologías básicas para su interpretación, resulta
imprescindible partir de lo general a lo particular.

Comenzaremos por los principios esenciales y conceptos básicos que actúan en este escenario
como punto de origen para interpretar cómo conviven en el siempre dinámico juego de
relaciones de la oferta y la demanda particular de inmuebles.

EL MERCADO

Convengamos en principio que el objetivo de la tasación de un inmueble sea

conocer su valor de mercado. Es fundamental entonces, antes que nada,
comprender qué es el mercado, qué significación le damos al término
valor y a qué nos referimos cuando hablamos de inmueble.

Al estar interesados en conocer el valor de mercado de un bien raíz, necesitamos previamente

precisar qué es el mercado. Cuáles son sus límites, cuáles son sus actores, cuáles son sus
leyes y cuáles sus reglas de juego. Sólo así podremos luego establecer o llegar a interpretar
lo que suceda dentro de ese marco, y más específicamente, lo que nos interesa saber: el
valor de un bien determinado.

El mercado no es justamente un espacio físico o un lugar objetivo al que podemos acudir para
hallar en él el accionar de sus distintos intervinientes.

El mercado es una red compleja de relaciones.

Podríamos decir que es el espacio social en que se encuentran compradores y

vendedores y en el que se efectúan los intercambios. Esos intercambios deben
realizarse con ajuste a normas compartidas por todos los participantes, los cuales
intervienen libremente y contando con la información necesaria para operar en él.

Para comprender el mercado y su funcionamiento, resultará de utilidad remontarnos al

nacimiento del mismo y a las motivaciones de quienes participaban en él, viendo cómo siguen
teniendo vigencia en nuestros días.

Originalmente, el mercado era el espacio físico o lugar de reunión al que en la antigüedad

concurrían aquellos que deseaban desprenderse de uno o varios elementos o productos de su
propiedad para encontrarse en un lugar común con aquellos que, a su vez, poseían otros

| Tasación de bienes inmuebles

15/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

tantos elementos o productos de los cuales también deseaban desprenderse. De este modo,
ambas partes podían intercambiar sus productos.

El mercado era el espacio común en el que confluía el interés por el intercambio en función de
las necesidades diferenciales de cada uno de los que allí acudían. Alguien concurría con un
objeto del cual se desprendería a cambio de otro u otros, en caso de considerarlos como más
útiles que el de su posesión. Asimismo, aquel que entregaba la o las otras cosas a cambio
también consideraba que, de alguna manera, era ventajoso para él hacerse de aquello otro
por lo que estaba dispuesto a ceder lo que él llevaba para intercambiar.

En el mercado primitivo ya estaban presentes las dos facetas fundamentales que conocemos:

la oferta y
la demanda.

Están también presentes el beneficio o sensación de que el intercambio generará un

provecho para el que lo efectúa y el reconocimiento de la propiedad del objeto o el
elemento, tanto para lo que es propio para lo que es ajeno.

Así, el aldeano antiguo que concurría al mercado con, por ejemplo, una oveja, se encontraba
con otro que llevaba una bolsa de granos; el espacio común del mercado los reunía, de
manera que podían tener la oportunidad de pactar cambiar una cosa por otra. El dueño de la
oveja, por otra parte, pensaría que, al ceder su animal a cambio de la bolsa de granos, con
ella podría hacer harina. Como intercambio en el mercado es, por definición, una relación
bilateral, en contrapartida, el poseedor de la bolsa de granos consideraría que al tener la
oveja podría extraer su lana y alimentarse con su leche. Como ambos buscaban beneficiarse,
cada uno seguramente habría considerado que lo que el otro le cedía era más valioso para él
que seguir teniendo lo que poseía antes del intercambio.

Pero también el intercambio en el mercado se basa en el reconocimiento de la propiedad de

los bienes, es por eso que el que llevaba la bolsa de granos seguramente consideraba que el
que portaba la oveja era su dueño y viceversa.

Quien concurría al mercado lo hacía portando algo que pudiera despertar interés en otro,
pues sería inútil llevar un elemento que estuviera al alcance de cualquiera con facilidad. A
nadie se le hubiera ocurrido tratar de intercambiar arena en un oasis del desierto o agua
entre los habitantes de una aldea a la vera de un lago del que todos pueden abastecerse de
ella con libertad. Así, los principios de escasez y utilidad son los que le confieren validez
a un objeto como elemento susceptible de intercambio, convirtiéndolo entonces en
mercancía.

Por otra parte, obtener una ventaja por el intercambio es la motivación

que organiza el mercado. Ello hace que no se cambie una cosa por otra
idéntica.

Como el intercambio se efectúa entre cosas diferentes, surge la necesidad de establecer una

UHODFLyQHQWUHDPEDV

| Tasación de bienes inmuebles

16/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

La relación, que ambos dueños juzgaban beneficiosa, de 1 oveja = 1 bolsa de granos, y que
surge de las condiciones y la valorización de las ventajas que cada uno obtendría para sí, se
transforma en el precio de la transacción. Cuando esta medida de relación es aceptada y
asumida por todos los dueños de ovejas y de granos, de tal manera que la mayoría admite
como aceptables esos términos de intercambio, se configura entonces como el valor de
mercado, o valor de intercambio entre esos dos elementos.

Ahora bien, la persona que concurre al mercado y que es el dueño de una vaca, ¿estaría
dispuesto a aceptar la misma bolsa de granos para ceder la propiedad de su animal? ¿Y
quien tuviera un caballo? La multiplicidad de elementos susceptibles de ser cambiados por
otros puede permitir una infinita cantidad de relaciones entre ellos. La complejidad de estas
relaciones hizo surgir, como lógica consecuencia, el establecimiento de un patrón único con
respecto al cual realizar el intercambio; la moneda pasó a reemplazar una de las mercancías
objeto del intercambio, y la cantidad de moneda se erigió en el parámetro del valor relativo
entre los objetos a intercambiar.

El paso del tiempo, junto con los avances culturales y tecnológicos, han conducido a una red
de funcionamiento de los mercados mucho más sofisticada. En ella interactúan hoy variables
más complejas y dinámicas que las del intercambio primitivo y que elaboran una trama
mucho más amplia, en la que participan tanto circunstancias locales como globales.

MERCADO INMOBILIARIO

Cuando hablamos del mercado inmobiliario estamos hablando de un espacio en el que, al

igual que en el mercado primitivo, priman los conceptos fundamentales de oferta, demanda,
interés y valor. Pero se caracteriza por que el bien que se intercambia es específico de ese
mercado.

Es importante comprender el funcionamiento de estos conceptos fundamentales

dentro del mercado actual, ya que lo que la tasación inmobiliaria tiene que
descubrir es el valor de un bien raíz, el cual se determinará teniendo en cuanta
la oferta y la demanda, junto con la alineación de intereses entre el comprador y
el vendedor.

Es el espacio social que reúne a la oferta y a la demanda de inmuebles y al conjunto

de relaciones que éstas establecen entre sí.

Puede ser subdividido de acuerdo con diversos criterios, admitiendo

configuraciones según su alcance o radio de influencia:

1. Tipo de inmueble: residencial, industriales, de oficinas, etc.

2. Tipo de mercados: zonales, regionales, distritales, etc.

| Tasación de bienes inmuebles

17/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

BIEN RAÍZ

La aceptación de “raíz” para calificar a este particular conjunto de bienes deriva de su

asociación simbólica natural. Así como la raíz es lo que fija firmemente una planta a la tierra,
esta cualidad de inmovilidad y de fijación firme a la tierra es lo que caracteriza a este
conjunto específico de bienes.

Un bien raíz o inmueble es aquel que no puede moverse o ser

trasladado, pues su traslado de una posición hacia otra involucra la
pérdida o disolución de las características propias del bien.

Si bien el bien inmueble original es el terreno, lo que se ha construido sobre el lote prevalece
sobre él, reconociéndose ahora como “una casa”, como “un edificio de departamentos”, o
como “un local comercial”. Lo construido no puede ser trasladado hacia otro terreno sin
provocar una disolución o un cambio de sus propiedades.

Además de la imposibilidad de moverlo, otra característica propia del bien raíz es el hecho de
que no se consume de una sola vez, lo cual se deriva de la prolongada durabilidad de las
condiciones de utilidad.

PROPIEDAD

Es el derecho exclusivo del que goza una persona física o jurídica

para usar y disponer de una cosa.

En el caso específico de un inmueble, representa la posibilidad de utilizar libremente,

dentro de lo legalmente permitido, el bien raíz sobre el cual se ejerce el derecho de
propiedad. Dentro de lo legal, el propietario, puede introducir o no mejoras a su propiedad,
darle distintos usos o aplicaciones y enajenarlo.

Si bien una de las características distintivas de la propiedad es la exclusividad –es decir, que
alguien tenga el derecho de propiedad excluye que otro u otros puedan tener igual derecho
sobre la cosa, pero el derecho de exclusividad no implica el de individualidad. Esto se debe al
hecho de que, en el caso particular de los bienes raíces, es usual la copropiedad sobre
elementos comunes de un edificio de departamentos, por ejemplo, respecto de los cuales los
propietarios de cada unidad en particular tienen derechos. Esto dio lugar a varias figuras,
que las distintas legislaciones toman, diferenciando, para el caso de los condominios, la
propiedad exclusiva de una unidad propiamente dicha de la propiedad común y de la
propiedad común de uso exclusivo.

| Tasación de bienes inmuebles

18/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

OFERTA DE INMUEBLES

La cantidad de bienes raíces que son volcados formalmente al

intercambio por sus propietarios.

Un inmueble puede ser ofrecido a la venta, en cuyo caso el dueño está dispuesto a ceder
tanto el derecho de uso como el de propiedad del bien.
Si el propietario sólo pretende ceder temporariamente el uso del inmueble y no así los
derechos de propiedad sobre el mismo, se trata de una oferta de alquiler.

Según lo que ya hemos visto cuando nos referíamos al mercado en general, de acuerdo al
principio de escasez, cuanto menor sea la oferta de un bien inmueble, más apreciable se
tornará, logrando una mayor valorización.

En un mercado libre, el nivel de oferta acciona en forma inversamente

proporcional al precio. Así, a menor cantidad de oferta, mayor precio y a
mayor cantidad, menor precio.

DEMANDA DE INMUEBLES

Es el conjunto de individuos que requieren de los servicios o

utilidades que pueden obtener de un bien y que están dispuestos a
pagar un precio por ello.

En el caso de los bienes raíces, la demanda también puede diferenciarse en si sólo se

requiere el uso de la cosa, en cuyo caso es de alquiler.
Si al interés de uso también se adiciona el de disponer de los derechos plenos de
propiedad, en cuyo caso se trata de una demanda de compra.

Como vimos en el caso de la oferta, el principio de escasez también es de aplicación con

respecto al funcionamiento del mercado con relación a la cantidad de demanda. Pero en este
caso, opera de forma contraria a como lo hace la oferta. La relación que se establece entre
valor y cantidad de demanda es directa. Es decir que a mayor demanda mayor precio y a
menor demanda menor precio.

| Tasación de bienes inmuebles

19/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

EL VALOR

Está directamente relacionado con la calificación de las virtudes o

condiciones que se le da a una determina cosa o cuestión, en
comparación con otra u otras.

Así, una relación de amistad con determinada persona o un objeto heredado de un ser
querido puede tener para alguien un alto valor, en este caso sentimental. Pero seguramente
esa relación no tendrá el mismo valor para quien no haya entablado amistad con la persona
en cuestión; también el valor del objeto puede reducirse sólo al que se podría obtener por su
venta, dejando de lado el carácter afectivo involucrado con respecto a la cosa.

Dos elementos sobresalen de este concepto: su capacidad de ser apreciable

por distintas cualidades, pero, para que puedan adquirir un valor de cambio,
esas cualidades deben ser útiles para más de un individuo.

Valor de uso y valor de cambio

Suele decirse habitualmente que tal o cual elemento tiene un alto valor sentimental, un
importante valor histórico, un apreciable valor estético. Pero lo relevante para la
valuación de mercado es sólo en qué medida esas condiciones contribuyen o no al
valor económico del bien, es decir su valor de cambio.

Cada una de esas características o valores dimensionan al bien con relación a otros,
pero para el valuador sólo deben ser tenidas en cuenta en tanto y en cuanto
incorporen o reduzcan el valor económicamente cuantificable del bien evaluado.

El valor de uso puede ser distinto al valor de cambio.

Valor de mercado

Es aquel por cual el vendedor estaría dispuesto a ceder la propiedad del bien a un
eventual comprador; en cuanto al comprador, es aquel que estaría dispuesto a
pagar para obtener la propiedad de un bien. Se presupone también que ambos actúan

| Tasación de bienes inmuebles

20/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

sin presiones y con total libertad, accediendo libremente a la información disponible.

Está siempre determinado por el espacio próximo a la intersección de sus curvas de oferta y
demanda.

EL VALOR en el mercado inmobiliario

Es la cuantificación económica estimada, para una fecha

determinada, por la cual se intercambiaría un determinado inmueble
entre un comprador y un vendedor, después de un adecuado
proceso de comercialización en el cual las partes hayan intervenido
con libertad e independencia, sin ningún tipo de coacción y habiendo
contado con toda la información necesaria para hacerlo.

Dada la condensación de información que posee esta afirmación, procederemos a

desglosarla en sus partes relevantes, con el fin de destacar los conceptos
contenidos en cada una de ellas:

“cuantificación económica”, vale decir que es el precio, expresado en moneda, más

probable por el cual se intercambiaría el bien en cuestión.
“para una fecha determinada”, esa cuantificación corresponderá a una fecha
precisa y se circunscribirá a ella.
“por la cual se intercambiaría un inmueble entre un comprador y un
vendedor”, se entiende que por ese valor estarían dispuestos a concretar la operación
tanto el comprador como el vendedor, resultando ese valor el más conveniente para
ambos. Tanto el comprador como el vendedor intervienen sin ningún interés particular
que se aleje del medio del mercado y pueda afectar el precio.
“después de un adecuado proceso de comercialización”, se entiende todas las
acciones que se llevan adelante para procurar la venta del inmueble en el lapso de
tiempo en el mercado (publicidad, visitas, recepción de propuestas y respuestas, etc.).
“las partes intervienen con libertad e independencia, sin ningún tipo de
coacción”, ni el comprador ni el vendedor están obligados a realizar la operación, ni
tampoco existe ningún lazo de conexión que pudiera provocar una distorsión en el
valor del inmueble.
“habiendo contado con toda la información necesaria para hacerlo”, se
entiende que el comprador y el vendedor cuentan con un conocimiento razonable sobre
los aspectos relevantes del inmueble y del mercado, obrando libremente a partir de una
cabal comprensión de los mismos.

De todo ello resulta que el valor de mercado de un inmueble es el que habitualmente se

utiliza para fijar el precio de compraventa de una unidad en un lapso de tiempo usual y lógico
para el tipo de propiedad o mercado.

De acuerdo a los requerimientos específicos de quien demanda la tasación de un inmueble, es

| Tasación de bienes inmuebles

21/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

posible tener que informar o tener que tomar en cuenta otro tipo de valores, que no sea
aquel de mercado que acabamos de definir específicamente.

Valor de realización inmediata

Según la situación particular que se establece en el mercado entre la oferta y la demanda

deriva el tiempo de comercialización al que se deberá exponer un inmueble para concretar su
venta. Este tiempo no es un período que pueda definirse bajo algún parámetro, sino que
depende de cada mercado y tipología de inmueble en particular.

En ambientes urbanos consolidados y con un mercado activo, con condiciones de

comercialización y publicidad habituales en ese medio, sería razonable suponer que el
encuentro entre oferta y demanda necesaria para concretar la operación debería darse dentro
de un lapso variable de entre tres meses y un año.

Cuando el tiempo medio necesario para una adecuada comercialización de acuerdo al

mercado es abreviado por circunstancias de fuerza mayor que impidan esperar el lapso
necesario, se puede recurrir a reducir el valor de mercado para tentar a la demanda a
inclinarse hacia ese inmueble y obtener así una venta segura en un lapso menor de tiempo.

Al valor más probable a obtener por el inmueble en un lapso de tiempo

inferior al medio de mercado se lo conoce como valor de realización
inmediata.

En el momento de información de ese valor, el tasador deberá indicar siempre cuál fue el
plazo máximo que tuvo en cuenta para determinar el valor de realización inmediata.

Valor de reposición a nuevo o valor físico a nuevo

Es el valor o costo que insumiría construir un bien de calidad y

características constructivas determinadas. Se utiliza para conocer el precio
del bien nuevo.

Asimila el costo al valor. Es usado para fijar el valor de una obra o de avances de obra sobre
un costo anteriormente fijado. También puede ser tomado como referencia máxima (techo)
en determinadas circunstancias para un corte de mercado o de tipología específica.

Valor de reposición o valor físico depreciado

| Tasación de bienes inmuebles

22/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Surge de afectar el costo de reposición a nuevo por coeficientes que se relacionan

con el estado de mantenimiento y antigüedad, estableciendo como parámetro una
unidad nueva.

Generalmente se utiliza para fijar indemnizaciones por seguros o daños parciales en

inmuebles. También es de aplicación para tasaciones contables.

Valor de renta por alquiler

Es el precio que se obtiene por la cesión del uso o utilidad de un bien y que
se establece generalmente como una suma que se recibe o paga
periódicamente.

Valor de subasta

Es el valor que más probablemente se pueda obtener en una subasta o en

un remate público o privado.

Puede expresarse el valor de la base o el valor más cercano a obtener en actos de remate
generalmente públicos.

Hemos recorrido ya algunas definiciones que nos introducen y sirven de marco para la
comprensión de la técnica de valuación, estamos en condiciones de establecer una definición
también conceptual sobre qué es, una tasación:

“Tasar es estimar el valor económico de un bien.” Artemio D. Aguiar

“Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades

determinadas” Anson Marston y Thomas

“Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria,

para un mercado dado y en un determinado tiempo” Chandías

“La tasación es la determinación del justo precio de las cosas en

relación con el mercado actual, tras la aplicación de métodos.” M. Ibáñez

| Tasación de bienes inmuebles

23/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

y A. Topalian

“El valor estimado en dinero sobre una cosa indicada, pero dicha cosa
debe ser susceptible de un valor económico.” Eduardo Lapa

Una tasación es la estimación más probable del valor que obtendrá un

inmueble en el mercado, en una fecha determinada.

De esta definición podemos escindir y ampliar unas cuantas nociones básicas.

La tasación es una estimación, previa al efectivo acuerdo entre las partes para el
intercambio del inmueble, que trata de anticiparse y acercarse a la realidad lo más posible. El
tasador mediante la información obtenida y cuidadosamente analizada para cada caso
concluirá hallando el valor que será el que informará en la tasación.

Sólo en algunas contadas ocasiones el valor de mercado coincidirá exactamente con el precio
concreto que acordarán el comprador y el vendedor, pero seguramente, si el valuador actúa
adecuadamente el valor informado en la tasación, estará muy próximo a ese precio concreto.

Esta estimación de valor debe estar sustentada o probada y debe ser dentro de las posibles
la que tiene mayor probabilidad de ocurrencia. Vale considerar esta mayor probabilidad
debe ser considerada en forma conjunta por el tasador, y es la que permite asociar el término
“más probable” a aquel valor que cuente con mayor fundamentación y sustentabilidad.

La tasación está acotada a una fecha o a un tiempo determinado de comercialización

lógico para el tipo de propiedad y condiciones vigentes en el mercado.

¿QUE ES TASAR?
Definimos como tasar al hecho de ponerle precio oficialmente a
ciertas cosas vendibles, estando reservado este acto para quienes
haciendo ejercicio de una profesión, con formación técnica, “ AVALE
“, o “CERTIFIQUE “ ante los demás, el precio dado.

| Tasación de bienes inmuebles

24/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

RELACIÓN ENTRE VALOR Y PRECIO

VALOR

Representa la relación en que se intercambiaría una determinada cantidad

de un artículo por otro.

PRECIO

Es el importe en dinero por el cual una determinada cantidad de cualquier

mercadería puede ser intercambiada.

Para que un bien tenga precio tiene que ser deseable y escaso.

La interpretación del concepto valor, recepta matices en razón de aquello que indica que:
“Un precio es un hecho. Un valor es una estimación de lo que el precio debería
ser”.

FINALIDADES

Conocer el valor de un bien inmueble puede responder a múltiples razones.

Tal vez la más común es la de obtener el valor de compra-venta del mismo,
para su inserción en el mercado. Pero el abanico de aplicación de la
tasación abarca un espectro mucho mayor, dada la particular relevancia que
tiene para otras actividades económicas y relaciones sociales conocer el
valor particular que tiene el activo inmobiliario. Al ser bienes que, en
general, implican valores económicos considerables con relación a los de
otros bienes, conocer su valor es de utilidad en múltiples ocasiones y
campos de aplicación.

Algunas de las más usuales de una tasación suelen ser las siguientes:

1. Intención de venta
2. Intención de compra
3. Intención de renta o para alquiler
4. Medición como aval de garantía
5. Medición como evaluación patrimonial
6. Análisis de inversión
7. Análisis de gestión de stock de inmuebles

| Tasación de bienes inmuebles

25/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

8. Gestión judicial
9. Subdivisiones
10. Seguros
11. Expropiación
12. Revalúos contables
13. Base impositiva

1. Intención de venta

El propietario del inmueble solicita la valuación con el fin de evaluar la posibilidad de poner en
oferta de venta la propiedad, con el fin de luego cederlo en comercialización al mismo.

Con frecuencia, el propietario recurre a un operador de su confianza o por referencias y le

confía luego la venta de su propiedad. También puede suceder que solicite la tasación a
varios corredores, para evaluar cuál de ellos reúne las condiciones que supone derivarán en
un mejor servicio.

Dentro del medio de operadores inmobiliarios, se conoce a esta finalidad de valuación como
tasación para captación.

2. Intención de compra

La valuación del inmueble es requerida por un interesado en la compra de una propiedad,

para evaluar la pertinencia o no del valor pretendido y la conveniencia de concretar la
operación; por otro lado, sirve para medir el rango de contraoferta posible, si es que surge
esa posibilidad.
En la mayoría de los casos, este tipo de valuaciones es solicitado por inversores para
inmuebles de significativa escala o magnitud, como campos, edificios en block o para destinos
industriales específicos, pero también es cada vez más habitual en viviendas o inmuebles de
escala reducida.

Quienes demandan este tipo de valuación suelen ser personas tanto físicas como jurídicas que
no residen en el área donde planean la compra.

3. Intención de renta o para alquiler

La valuación puede ser solicitada para establecer cuál sería el valor más probable por el
alquiler del bien. También puede ser requerido para establecer la rentabilidad que generaría
la inversión y así analizar la conveniencia o no de la compra de un inmueble con fines de

| Tasación de bienes inmuebles

26/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

volcarlo luego al mercado locativo.

4. Medición como aval de garantía

El valor de los inmuebles de los cuales una persona o sociedad es propietaria brinda
información muy sensible para la evaluación de su situación patrimonial. El valor de los
activos inmobiliarios es de suma importancia en la evaluación y medición del riesgo crediticio,
ya sea con fines directos de financiación para la compra o inversión del inmueble o como
medio para conocer el respaldo y calificar el grado y los montos de crédito a asignar en
operatorias comerciales o con otros fines, que no se reducen solamente a que el destino del
capital prestado sea la compra del bien a hipotecar.

Los informes de valuación demandados por bancos y entidades financieras, como parte de su
operatoria de créditos para la adquisición de viviendas o inmuebles, es la finalidad más
difundida de la tasación de un inmueble como aval.

5. Medición como evaluación patrimonial

Pero la utilidad de la valuación no se limita solamente al tipo de operatoria que acabamos de

exponer. En el área de finanzas, en aquella especializada en medir el riesgo potencial de
otorgar un crédito a determinado cliente, es una regla de oro la denominada como de las tres
“C”. Conocer y analizar el “capital”, “cumplimiento” y “capacidad” del potencial deudor para
calificar hasta cuánto y cómo prestarle es central para la actividad financiera. La valuación de
mercado de los inmuebles de propiedad de un potencial deudor, ya sea para incorporarlos
como garantía hipotecaria del crédito o sólo a los fines de conocer su verdadera situación
patrimonial, es el fin por cual empresas privadas y bancos recurren a la valuación de un
inmueble con mayor asiduidad, para optimizar el manejo de su cartera de créditos a
proveedores o clientes.

6. Análisis de inversión

La tasación de un inmueble o de un proyecto de desarrollo inmobiliario es de fundamental

importancia a la hora de definir la conveniencia o no de concretar una inversión o de medir en
qué tiempos o cómo se ha de recuperar la inversión, o cuál será el grado de rentabilidad que
surgirá de ella. En todo proyecto constructivo nuevo que se planea llevar adelante, se debe
conocer el valor de mercado de las unidades que se desarrollarán para efectuar el análisis
financiero y de factibilidad del mismo.

| Tasación de bienes inmuebles

27/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

El manejo de las técnicas de valuación y la incorporación de tasadores especializados es cada

vez más frecuente en los equipos de análisis y consultoría de proyectos inmobiliarios.

A más baja escala, se encuentra el pequeño inversor, que requiere la valuación del inmueble
y de su renta por alquiler para evaluar la conveniencia de su compra.

7. Análisis de gestión de stock de inmuebles

Dentro de un proceso de análisis de gestión de los activos inmobiliarios de una empresa, la

valuación de mercado de bienes raíces lleva a evaluar y determinar la conveniencia o no de
continuar con el uso que actualmente se está haciendo de ellos o si es conveniente introducir
cambios o incluso, desprenderse de los mismos.

8. Gestión judicial

El ámbito judicial es una de las áreas en las que más frecuentemente se necesita conocer el
valor de mercado de un inmueble. Las causas por las que, desde los juzgados, se solicitan
tasaciones son incontables; la necesidad de conocer el valor de mercado de un bien o de
parte de un bien o cómo afectó un daño parcial el valor de mercado de determinado bien raíz
son sólo algunas de ellas. En la práctica judicial, suelen opera peritos tasadores designados
por el juzgado interviniente, así como otros técnicos valuadores convocados como consultores
por las partes.

9. Subdivisiones

En la subdivisión de fracciones de una propiedad, es usual que deba efectuarse el análisis de

las mismas y establecer el valor de mercado tanto de la totalidad como de cada una de las
partes, para que éstas puedan asignarse luego proporcionalmente en forma justa de acuerdo
a su valor, en función de los derechos que le corresponden a cada copropietario. Es usual en
el caso de herencias, o para fijarlos distintos valores de las partes una vez subdivididas,
también es útil para el caso de emprendimientos inmobiliarios de venta de tierras.

10. Seguros

Dentro del campo de la actividad aseguradora, la valuación tiene dos aplicaciones. Una de
ellas se usa para fijar el monto asegurable. La otra puede ser demandada para evaluar la

| Tasación de bienes inmuebles

28/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

pérdida de valor ocasionado al producirse un siniestro en forma efectiva. Cabe destacar que,
para el caso de cobertura por siniestros en inmuebles, las compañías aseguradoras toman por
lo general el valor de reposición del bien y no el valor de mercado.

11. Expropiación

Es la figura legal que contempla el hecho de que, en virtud de su utilidad pública, un inmueble
debe ser forzosamente cedido por su propietario a la autoridad que cuenta con la capacidad
expropiatoria, previo pago de una indemnización al propietario. Cada país cuenta con su
propia regulación legal acerca de cómo debe obrarse en estos casos y, por ende, la valuación
debe encuadrarse dentro del marco específico que fija cada legislación.

12. Revalúos contables

Otro de los fines que se solicitan valuaciones son los revalúos con fines contables o
impositivos. La aplicación del valor del mercado no es aún frecuente, dependiendo de la
legislación que en materia contable se encuentre establecida en cada país.

13. Base impositiva

El conocimiento del valor de mercado de los distintos inmuebles suele ser también requerido
por organismos y autoridades a la hora de fijar impuestos o contribuciones proporcionales o
que están en función del valor de los mismos.

El destino de la tasación ha dividido las opiniones en cuanto a la determinación del valor:

valor único o valor según la finalidad de la tasación.

Chandías expresó al respecto:

“…cualquiera sea el origen, el destino o método, el valor es único, objetivo,

privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones,
su forma, o cualquiera de sus propiedades”.

Creemos que el valor de un bien, en un mercado razonable de libre oferta y demanda es

único.

“El valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean

los fines para los que se avalúa… este valor es ideal y el objeto de una
valuación es aproximarse lo más posible a él.”
Primera Convención Panamericana de Valuadores (1949)

| Tasación de bienes inmuebles

29/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

PRINCIPIOS FUNDAMENTALES QUE DETERMINAN EL

PRECIO DE UN INMUEBLE

En la práctica de la valuación de mercado existe una serie de principios

fundamentales que deben tenerse en cuenta en todo momento durante el
proceso de tasación. Estos principios operan como normas consensuales
que tienen su sustento en el sentido común y en el juego de relaciones
básico que se establece en el mercado.

Principio de sustitución

“El valor de un inmueble es equivalente al de otro bien raíz que reúna

condiciones y características similares sustitutivas de aquél”. Este principio se
basa, a su vez, en consideraciones lógicas de conveniencia. Ante idénticas o
similares condiciones de un inmueble con respecto a otro, el valor tenderá a
igualarse.

Se entiende que no habrá demandante dispuesto a pagar un valor económico más alto por un
inmueble que reúna las mismas condiciones que otro que cuente con una cotización más
baja. Ante esta situación, el comprador se inclinará por aquel que tenga la menor valuación.
¿Por qué pagaría más por lo mismo?

Principio de mayor y mejor uso

“El valor de un inmueble que puede ser aplicado a distintos usos o funciones
será aquel que resulte de destinarlo al que sea económicamente más rentable,
dentro de lo legal y físicamente admisible o aconsejable. Si el inmueble admite
distintos grados de intensidad de edificación, el valor será el que surja de
considerar el grado de edificación del que pueda obtenerse el mayor valor.”

En muchos de los casos, un inmueble puede ser destinado a más de un uso. Para su
valuación, el principio establece que debe tenerse en cuenta la utilización por la cual se pueda
obtener el valor mayor o por la cual el mercado estaría dispuesto a pagar el valor más alto.
En el caso de un departamento que, por ejemplo, puede ser utilizado como vivienda o como
estudio profesional, pero que está localizado en una zona en la que son más apreciados estos
últimos, a los fines de la valuación, se deberá contemplar esta circunstancia y considerarse su
mejor uso desde el punto de vista económico, lo cual, como tasadores, nos inclina a
considerar su destino como oficina profesional.

| Tasación de bienes inmuebles

30/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Principio de anticipación

“El valor de un bien inmueble susceptible de explotación económica se encuentra

en función de las expectativas de renta futura que puede proporcionar.”

En este principio se basa la metodología de capitalización de ingresos. El bien raíz tiene un

valor en función de su capacidad de producción futura. Una vivienda puede ser utilizada por
su propietario para cubrir sus necesidades de habitación o también puede rentarla a un
tercero a cambio del pago de una determinada suma de dinero. Así, a la vivienda puede
asignársele un valor que surge de los importes de alquiler que se pueden obtener en un
futuro. Se incorpora aquí el carácter “rentable” del inmueble, considerándolo como un medio
de producción de otra cosa, en este caso una renta.

Principio de temporalidad

“El valor de un bien inmueble es susceptible de variar con el tiempo.” En

realidad, no es que cambie sólo por el paso del tiempo sino por las
circunstancias propias del mercado en cada estadío del tiempo. Este principio
establece fundamentalmente que la valuación de mercado de un bien tiene una
duración temporal finita, dependiendo el plazo de vigencia de cada mercado en
particular.

Principio de transparencia

“El valor de mercado a informar es el de que surge de la interpretación de las

leyes de mercado, sin ningún tipo de intencionalidad o interés específico por
parte de quien lo informe.”

Por tener un interés propio, el dueño de la propiedad informará un valor que puede ser más
elevado que el efectivo del mercado. Pero, por otra parte, si del comprador dependiera,
también el valor del bien raíz sería sensiblemente inferior al de mercado. Naturalmente,
nadie obrará en perjuicio propio.

De la misma forma, el tasador deberá tener un grado total de independencia y de

prescindencia de cualquier ventaja derivada del valor a informar, de manera de asegurar que
su informe sólo esté fundado en una valuación transparente de las condiciones de mercado.

| Tasación de bienes inmuebles

31/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

BIENES INMUEBLES: concepto y clasificación según el

código civil

La posibilidad de moverse preside la primera y más importante división de las cosas.

Los inmuebles se encuentran fijos en un lugar; los muebles, en cambio,

pueden trasladarse de un sitio a otro, ya sea por sus propios medios
(semovientes), por una fuerza mecánica propia (locomóviles) o por una
fuerza externa.

POR SU NATURALEZA

“Son las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y
todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo
que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se
encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre”. (Art. 2314 Código Civil).

Glosario
…partes fluidas del suelo…: son los ríos, arroyos, aguas subterráneas, etc.

…lo incorporado al suelo de manera orgánica…: se refiere a los árboles, cultivos, etc.

POR ACCESIÓN FÍSICA

“Las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión

física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.”
(Art. 2315 Código Civil).

El artículo hace referencia a las cosas adheridas físicamente al suelo y que se han
inmovilizado en forma permanente. Es el caso de los ladrillos, puertas, ventanas,
baldosas, etc., una vez edificada la casa. Antes de la construcción eran cosas muebles; a raíz
de ésta se han convertido en inmuebles por accesión (se han hecho accesorias del suelo al
cual se adhirieron).

POR DESTINO

“Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas

intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste,
sin estarlo físicamente.” (Art. 2316 Código Civil).

| Tasación de bienes inmuebles

32/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Para que estas cosas, que no quedan adheridas al suelo, ni inmovilizadas, sean
reputadas inmuebles, es necesario:

Que hayan sido puestas al servicio del inmueble; debe haber entre el fundo y los
muebles una relación de destino, de modo que éstos sirvan a la finalidad de aquél;
Que hayan sido puestas en él con carácter permanente;
Que las haya colocado el propietario, sus representantes o los arrendatarios, en
ejecución del contrato de arrendamiento (Art. 2320 Código Civil).

Existe aquí una relación íntima entre el inmueble y el objeto mueble que hay en él, creada
por la voluntad del propietario. Esta accesión moral indica la voluntad del propietario de
colocar ciertas cosas muebles para consagrarlas al uso perpetuo de una tierra de cultivo,
como por ejemplo: semillas para la siembra, herramientas y utensilios de labranza,
maquinaria agrícola, etc.

TIPOS DE INMUEBLES

Para clasificar o tipificar el bien raíz es necesario partir desde un alto grado de generalidad
hasta llegar a lo particular. La primera gran división se encuentra relacionada con conceptos
de localización del inmueble como componente o no de un sistema urbano.

En principio, los bienes raíces pueden dividirse en tres tipos básicos:

Inmuebles urbanos: localizados dentro el espacio de una ciudad o población, con

grados de consolidación superiores al 75%.
Inmuebles rurales: se encuentran fuera de los límites físicos de la ciudad y alejados
de la red de relaciones interpersonales y de servicios que se da en la misma.
Inmuebles suburbanos: se encuentran como fuelles entre las áreas rurales y las
urbanas y, según su extensión, cuentan con grados de consolidación de entre el 10 y el
75%.

Luego de esta primera gran división entre inmuebles urbanos, suburbanos y rurales,
sobreviene una segunda categorización relativa a la calidad de uso o función que
cumple el inmueble. A su vez, cada una de estas clasificaciones puede subdividirse en base
a distintas variables relacionadas con su calidad de ocupación o especificidad de uso.

TERRENO, tierra

Es una determinada superficie libre de mejoras constructivas.

INMUEBLES RESIDENCIALES

Aquellos destinados a albergar a personas o familias y cuyo uso excluye la explotación

comercial de los mismos.

| Tasación de bienes inmuebles

33/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Pueden clasificarse en:

Viviendas unifamiliares
Se entiende, al conjunto de espacios organizados con fines residenciales para un único
individuo o grupo familiar, desarrollado sobre terreno o tierra propia.

En función de la forma de organización de la vivienda con relación al

terreno donde se implanta, las viviendas unifamiliares se pueden subdividir
en:

Entre medianeras: la edificación se recuesta sobre ambos límites laterales del lote.
Semiperímetro libre: la construcción se recuesta sobre uno de los dos laterales del
terreno.
Perímetro libre: la vivienda se implanta en forma exenta a los límites del lote, sin
llegar hasta ninguno de los extremos divisorios del predio.

Viviendas multifamiliares
Son aquellas en las cuales su organización física y funcional permite el alojamiento
independiente de distintos grupos familiares o individuos, asegurando estándares mínimos de
independencia de actividades.

En función de su escala pueden ser catalogadas en:

De escala reducida: viviendas tipo dúplex (dos viviendas que comparten un terreno)
o viviendas de las denominadas “tipo casa” o “casa apareadas”, las que en general
nuclean entre 4 y 6 unidades. La definición de escala reducida alcanza hasta las 10
unidades.
De escala media: aquellas que concentra el máximo edificable posible de ser
desarrollado sobre un lote estándar que permite este tipo de construcción para
edificación multifamiliar en altura.
De gran escala: son aquellas que en general se implantan sobre un terreno de mayor
superficie a las estándar del sector urbano analizado o sobre más de un terreno,
conteniendo en general varios grupos de ascensores y/o de circulaciones verticales.

Podemos llegar a ver mega desarrollos inmobiliarios que nuclear dentro de sí a alguna o
todas las tipologías citadas.

INMUEBLES COMERCIALES

Son aquellos que se hallan destinados a albergar un uso o explotación

económica, ligada al intercambio de bienes y/o dirigidos a brindar servicios
relacionados con una actividad productiva, de oficio o profesional. A su vez
pueden ser clasificados en:

| Tasación de bienes inmuebles

34/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Locales comerciales con alto grado de flexibilidad

Son aquellos espacios que pueden ser ocupados en forma indistinta por una gran variedad de
actividades de intercambio o de servicios y que no presentan una distribución o modalidad
constructiva determinada o específica excluyente. Es el caso del típico local comercial que
oficia como simple caja contenedora adaptable a múltiples rubros de actividad.

Oficinas
Son inmuebles destinados a actividades administrativas, de servicios, profesionales o
comerciales, que tampoco cuentan con una organización espacial particular que sólo admita
un uso específico.

Inmuebles comerciales con alto grado de especificidad

Son aquellos espacios que, por estar destinados a un uso o destino comercial o de servicios
específicos, cuentan con una organización funcional materializada constructivamente que
excluye el normal desenvolvimiento de otra actividad que no sea aquella para la cual fue
diseñado, sin la ejecución de trabajos importantes de refacción y adaptación.

Dentro de esta particular clasificación de inmuebles comerciales se encuadran locales tales

como: cines, teatros, locales bailables, estaciones de expendio de combustibles, estadios
deportivos, hoteles e institutos de enseñanza, entre otros.

INMUEBLES INDUSTRIALES

Son aquellos establecimientos inmuebles destinados a la producción de

productos elaborados y al fraccionamiento o tratamiento de transformación
de materias primas. Dentro de esta clasificación suele incorporarse a
aquellos bienes raíces cuyo fin es estoquear o servir de depósito de
mercaderías y también a los destinados a su logística y distribución.

Existen aquellos que por su alto grado de especificidad no pueden ser utilizados para otros
fines que para los cuales fueron concebidos, debido a que por el tipo particular de operación
que debe realizarse en los mismos cuentan también con una distribución funcional específica
y elementos físicos constructivos que lo hacen inviable para otras utilizaciones. Plantas de
tratamiento de residuos, plantas potabilizadoras, plantas de procesamiento de agroquímicos,
destilerías, etc., son algunos de los destinos posibles para este tipo de inmuebles.

INMUEBLES INSTITUCIONALES E INMUEBLES DE PATRIMONIO CULTURAL

Existen inmuebles que albergan determinadas actividades que, por la naturaleza de las
mismas, difícilmente salgan al mercado o pueda establecerse una valuación relativa a su
cotización. Es el caso de, por ejemplo, inmuebles religiosos e institucionales o de patrimonio
del Estado, dotados en general de una fuerte carga simbólica y/o cultural, que quedan fuera

| Tasación de bienes inmuebles

35/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

de la ley de oferta y demanda económica y se encuentran o bien protegidos por leyes

específicas o bien por la simple tradición.

GRANDES DESARROLLOS INMOBILIARIOS

Dentro de esta clasificación se encuadra a todas las tipologías de grandes desarrollo:

residenciales, parques de oficinas, parques industriales, parques tecnológicos, polos logísticos
y otras variedades que dentro de sí engloban a inmuebles que en muchos casos actúan
autónomamente.

| Tasación de bienes inmuebles

36/37
Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

BIBLIOGRAFÍA

Gómez Picasso, Germán – Rozados, José: Tasación de inmuebles. El valor de

mercado. Prólogo. El decálogo del tasador. Cap. I (pp. 11-43). Cap. II (pp. 45-
61).
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación Inmobiliaria urbana y rural.
Introducción y Cap. I (pp. 3-18).
IBÁÑEZ, Marcela Agustina – TOPALIAN, Antonio: Elementos de la tasación. Cap. I
(pp. 15-19).
Código Civil de la Nación Argentina.

| Tasación de bienes inmuebles

37/37