“Año del Bicentenario del Perú: 200 años de Independencia”.
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL (14575)
TRABAJO FINAL
LA PROBLEMÁTICA DEL
TERCERO DE BUENA FE
Análisis del Expediente 0018-2015-PI/TC
ALUMNA: MELISSA HIDROGO PICAZA
DOCENTE: RAÚL DE LA CRUZ
CICLO: 7MO
2021
A partir de la sentencia del TC con Expediente 0018-2015-PI/TC analizaremos respecto a
sus elementos fácticos, recurriendo al repaso de sus antecedentes, conocer la demanda objeto
de estudio, es decir, identificar cuáles son las pretensiones de las partes involucradas así
como definiremos cual será la problemática a desarrollar a lo largo del trabajo; por otro lado,
realizaremos el análisis normativo, conoceremos los fundamentos que cada uno de los
vocales sobre el fallo del Tribunal Constitucional, además de desarrollar cuales fueron los
derechos en controversia vinculándolos con su normativa vigente. Finalmente, realizaremos
el análisis personal, donde el estudiante resolverá, de acuerdo, a su perspectiva y
conocimiento, cual ha sido la relevancia del análisis de la sentencia, así como, realizará el
análisis del problema jurídico elegido “La problemática de la buena fe”, para ello, se
resolverá diversos conceptos y doctrinas aplicadas en el transcurso del curso. Posterior a
ello, corresponde establecer las conclusiones y comentarios del presente trabajo.
I. ANÁLISIS FÁCTICO
Antecedentes
El presente trabajo tiene como unos de sus objetivos principales de analizar la Ley N° 30313,
la cual se refiere a la “Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite
y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de
documentación”. Cabe resaltar que más cinco mil ciudadanos presentaron una demanda, la
cual pretende que se declare la inconstitucionalidad de su artículo 5 de la Ley en mención,
en cuanto refiere a los efectos de las cancelaciones de las inscripciones realizadas por
personas que presentan documentación falsa o que suplantan identidades, con la finalidad
que se garantice una protección al tercero que intervino de buena fe en el proceso de
adquisición y trámite del asiento registral. En la sentencia que evaluaremos, se plasma la
problemática de la buena fe de un tercero, puesto que, donde vemos que hay una parte
externa interesada en adquirir un inmueble, pese que tomó las precauciones del caso para
prever engaños. Sin embargo, pese que se corroboró la información en SUNARP sobre el
actual titular, pero aquello no era real, sino que una persona ajena se había suplantado su
identidad con la ayuda de falsificación de documentos.
Para lograr una mayor comprensión, tendremos que desmenuzar algunos términos: Respecto
a la cancelación de asientos registrales, se trata de dejar sin efectos un asiento registral que
ha sido reconocido como irregular, o que no cumple con los requisitos preestablecidos en la
normativa. Tal como lo mencionaba Manzano Solano: “la cancelación no es, por tanto, causa
de extinción de un asiento registral, sino todo lo contrario, consecuencia de esa extinción”,
de modo que, si comprendemos que el derecho inscrito o el acto se extingue, correspondería
que también se cancela dicha inscripción para el tercero. Sin embargo, para provocar la
cancelación del asiento registral recurrimos a herramientas fraudulentas, cuya finalidad es
provocar error en un tercero ya sea a través de documentos falsificados o ante una
suplantación de identidad. La presencia de estos elementos provocará que la inscripción
del registro sea irregular, ante ello surge la problemática: ¿Qué ocurrirá con los terceros de
buena fe que se vieron afectados ante la cancelación del registro por los medios fraudulentos
hallados? A continuación, lo desarrollaremos.
Doctrina
Partiendo desde el concepto de Carral y de Teresa (2007) respecto a la legitimidad: "Lo
legítimo es lo que está conforme a las leyes, que es genuino y verdadero”. Entonces,
comprendemos que la legitimidad registral es aquella figura que nos permite que todo acto
sea eficaz jurídicamente, es decir, que tendrá sus efectos sin interrupciones, ni serán puestas
bajo un título válido, ya que, se encuentra en un estado de presunción de legitimidad, a menos
que se demuestre lo contrario o que no se cumpla con lo establecido en la norma jurídica.
Otro aspecto importante aplicado a nuestro caso es el principio de publicidad registral, el
cual tiene como consecuencia principal la seguridad jurídica. Esto se debe a que, se busca
garantizar la transparencia de los actos inscribibles, como ocurre en el caso de una compra
y venta tradicional de una casa o departamento, de modo que, si nuestro titular del bien
registra su bien inmueble este se estaría identificando como titular de determinado bien
frente al erga omnes, haciendo que su derecho de propiedad sea oponible frente a los demás.
Por otro lado, también sirve para establecer confianza en los terceros de buena fe que desean
adquirir tales inmuebles inscritos, con la certeza de conocer el historial de los dueños del
inmueble y sobre su autenticidad.
Pretensiones de las partes
En la sentencia en análisis vemos que la parte demandante se constituye por los más de cinco
mil ciudadanos solicitan que se declare la inconstitucionalidad del artículo 5° de la Ley
30313 llamado también “Ley de oposición al procedimiento registral en trámite y
cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de
documentos” Asimismo, solicitan la modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código
Civil, así como en el caso de los artículos 4° y 55°, además de la Quinta y Sexta
Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049”,
teniendo en cuenta la problemática del tercero de buena fe. Mientras que, por la parte
demandada se conforma por el Congreso de la República del Perú, quien niega que se declare
su inconstitucional. Debido que este, alega que no se vulnerado al tercero de buena fe con la
cancelación del registro.
Problemática jurídica para resolver
¿La Ley 30313 “Ley de oposición al procedimiento registral en trámite y cancelación del
asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentos” vulnera el
principio de buena fe registral en los casos de falsificación documentaria y suplantación de
identidad? ¿Es viable declarar su inconstitucionalidad?
II. ANÁLISIS LEGAL
Análisis del fallo del Tribunal (votos particulares)
En la sentencia, vemos como el Tribunal realiza un control de constitucionalidad frente a la
Ley 30313, donde se regula la buena fe registral frente a los casos de falsificación
documentaria y suplantación de identidad. Para ello, el Tribunal Constitucional declara
INFUNDADA la demanda, alegando que el artículo de la Ley 30313 si es constitucional, sin
afectar los derechos a la propiedad, liberta contractual, entre otros. Además, que la figura de
la buena fe se versa en acuerda de manera diligente, a la hora de participar en un acto
registral. Para ello, analizaremos los votos de los siguientes magistrados:
Declara INFUNDADO: (5 votos)
Manuel Miranda Canales: Este magistrado en lo particular, resalta la importancia la
importancia de los derechos sociales y la existencia del control constitucional, para regular
correctamente el buen uso de la normativa, tratando en lo posible de aplicar una
interpretación jurídica en favor al respeto de la mayoría de estos derechos sociales. Otro
factor considerado, es el derecho de igualdad el cual debe ser aplicado, incluso si estamos
en un caso de desigualdad, lo ideal correspondería a aplicar la interpretación del derecho a
la igual teniendo en cuenta como antecedente su sector social. Por otro lado, respecto al
acceso al derecho a la vivienda, este magistrado hace un hincapié en establecer medidas
inmediatas y sencillas para hacer respetar este derecho.
Eloy Espinosa-Saldaña Barrera: Resalta la obligación que posee el estado para velar por
la protección de los derechos de las personas más vulnerable, principalmente, cuando se trata
de el acceso a una vivienda digna, además, que se encuentra en contra de una interpretación
relacionada a la motivación cualificada.
Carlos Ramos Núñez: Este magistral esta de acuerdo que se debe proteger a las personas
más vulnerables, como puede ser en el caso de los terceros de buena fe. Sin embargo, para
que se le aplique una mejor interpretación, estos deben haber demostrado que actuaron de
manera diligente y prudente, de ser así, no hay más razón por el cual debe verse perjudicado
el tercero de buena fe registral. Aunque, también se reconoce la urgencia que tiene el estado
de proteger al propietario que ha sido arrebatado de su bien mediante herramientas
fraudulentas.
Declara FUNDADO: (2 votos)
Ernesto Blume Fortini y José Luis Sardón de Taboada: Teniendo en cuenta que la norma
prevalece el derecho del tercero que adquirió el bien actuando de buena fe frente a la
cancelación del asiento registral, siempre y cuando, estemos frente a un caso de suplantación
de identidad o ante la falsificación de documentos, para hacer incurrir en error al tercero.
Ante ello, ambos magistrados consideran que se afecta notablemente el derecho
constitucional de propiedad del verdadero dueño del bien, quien se ha visto afectado ante un
hecho ilícito. Lo cual, el no amparar principalmente al legítimo propietario, además, se
convierte en un antecedente para que estos incidentes vuelvan a ocurrir. Finalmente, son los
dos únicos magistrados que solicitan que se declara FUNDADA la demanda de
inconstitucionalidad de la Ley 30313.
Fundamentos jurídicos del fallo
A continuación, analizaremos de manera los derechos que han sido materia de análisis en
nuestra sentencia:
Derecho de propiedad: Este derecho se encuentra contemplado en el artículo 70 de la
Constitución, donde se avala la protección de la propiedad, declarándola, como un derecho
inviolable, es decir, que la propiedad no puede ser arrebatado de este de manera arbitraria.
Por de lo contrario, el Estado debe intervenir en su protección. Sin embargo, existen
excepciones cuando se presentan intereses públicos de mayor urgencia, por ejemplo, cuando
estamos frente a una situación de seguridad nacional o ante una necesidad pública, lo que
llamamos la expropiación.
En cuanto a nuestro caso analizado, vemos que el derecho de propiedad se encuentran
inmerso, puesto que estamos frente a una gran problemática donde las mafias o
organizaciones criminal para la falsificación de terrenos o quienes usan documentación falsa
para apoderarse del bien aparentemente “legítima” con la finalidad de hacer caer al tercero
de buena fe en el engaño, para ello, este tercero debe de actuar de manera diligente, como
ocurre en el caso donde este en cuestión al principio de publicidad, verifica los registros y
confía en la licitud de la titularidad del propietario del inmueble.
Tercero de buena fe: Se contempla a la persona que actúa en calidad de interesada con
buenas intenciones, es decir, esta persona tercera interesada deberá actuar con lealtad, pero
también para ello se debe demostrar que este actuó con diligencia y prudencia. La
jurisprudencia identifica algunos aspectos para comprobarlo. Algunos ejemplos son cuando
el tercero se encarga de verificar su correcta inscripción en SUNARP, que existan casos
donde terceros salgan afectados por el engaño.
Derecho a la vivienda adecuada: El hecho que las personas cuenten con una vivienda
adecuada y digna, no sólo se trata de un derecho fundamental, sino que también tiene
repercusión en el desarrollo que tendrá esta persona al obtener una mejor calidad de vida,
por tener un techo bajo el cual vivirá. Ante ello, el Estado una responsabilidad con el
ciudadano para actuar en su protección, ya sea, a través de programas de apoyo, donde se les
proporciona a las personas de bajos recursos, un espacio donde vivir dignamente. Cabe
resaltar que cuando nos referimos a una vivienda digna, nos referimos que se trata de un
espacio donde se cuente con los servicios básico como el agua, desagüe, electricidad, y más.
Responsabilidad de los notarios, árbitros, jueces y registradores: Respecto a la conducta
de estos, consideramos que estos pueden ser sancionados por entidades como Tribunales de
Honor, o su propio Consejo según sus funciones. Para ello, tanto notarios, árbitros y jueces
pueden tener responsabilidad por daños y perjuicios, si es que se demuestro que mermaron
el derecho de propiedad, ya sea, si estos actuaron con dolo o se trató de una negligencia, es
decir si se trata de una falta de cuidado por el servidor.
Libertad individual y contractual: En cuanto a esta sección, encontramos al uno de los
derechos fundamentales más importantes que es la libertad personal, donde la persona posee
amplia libertad para tomar sus propias decisiones y desarrollarse, siempre que no se trate de
una actividad ilícita o contraria al orden público. Mientras que, respecto a la libertad
contractual, es aquella capacidad para que una persona sea libre de elegir sus relaciones para
iniciar un acto jurídico, es decir, una persona puede elegir con quien una relación contractual,
sin que se nos impida hacerlo, a menos que se trate de una vez más, de un acto o negocio
jurídico con fines ilícitos.
Contexto jurídico del caso
Consideramos que, el Sistema Registral se trata de la principal institución jurídica
relacionada a nuestra problemática en análisis. Para ello, ha sido necesario desarrollar la
figura del tercero de buena fe, la cual para su constitución requiere de una actuación diligente
y prudente, tal como se mencionó a lo largo de la sentencia. Además del derecho registral,
podríamos recurrir a otras materias para un mayor alcance, como en el caso del Derecho
Constitucional, Contratos e incluso Derecho de Obligaciones.
III. ANÁLISIS PERSONAL
Relevancia de la Sentencia
Desde mi perspectiva, el análisis del expediente N° 0018-2015-PI/TC ha sido muy necesario
y enriquecedor para nuestro Sistema Registral porque desarrolla diversas figuras
controversiales para el Derecho Registral, como es en el caso de la publicidad, la cual nos
permite conocer de manera certera y autónoma los actos oponibles a partir de su registro.
Asimismo, realizamos un análisis sobre la figura del tercero de buena fe, sobre si declarar o
no la inconstitucionalidad del artículo 2014 del Código Civil, donde se beneficia a este
incluso sobre el daño provocado al legítimo propietario, ya que, la norma considera que, si
se demuestra la buena fe del tercero, este puede mantener su adquisición una vez que su
derecho sea inscrito, incluso si posteriormente se anule o se cancele. Por otro punto,
desarrollamos una problemática que ocurre cotidianamente en nuestro país, es son las mafias
que suplantan identidades y/o presentan documentación falsa para estafar a las personas para
venderle propiedades de manera ilegítima.
Ante ello, la sentencia establece diversos mecanismos para resoluciones de problemas en
asuntos registrales. Por ejemplo, como aplicamos la oposición al procedimiento registral, en
casos donde solicitamos que SUNARP aplique tachas en el título con la finalidad de terminar
con la ilicitud, en casos de falsificación de documentos o suplantación de identidad. Incluso,
se analiza el procedimiento de cancelación de los asientos registrales en los supuestos
mencionados.
Análisis de la resolución del problema jurídico
De acuerdo con la decisión tomada por los magistrados del Tribunal Constitucional, esta se
declaro INFUNDADA la inconstitucionalidad de Ley N° 30313, la cual se refiere a la “Ley
de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento
registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación”. Cinco de los siete
magistrados conformados por Marianella Ledesma Narváez, Manuel Miranda Canales,
Augusto Ferrero Costa, Eloy Espinosa-Saldaña Barrera y Carlos Ramo Núñez emitieron su
voto para infundar la demanda. Sin embargo, los dos magistrados restantes, José Luis Sardón
de Taboada y Ernesto Blume Fortini rechazan la decisión tomada por los demás magistrales,
ya que, consideran que se está vulnerando al propietario, quien fue víctima del
aprovechamiento de las mafias para suplantar y falsificar.
De una manera práctica, considero no estoy de acuerdo con sobreponer el derecho del tercero
de buena fe con el derecho del propietario legítimo. Viendo desde la perspectiva, en que
ambos son víctimas. En primer lugar, se trata de un tercero de buena fe ha incurrido en el
error, pese a que fue diligente a la hora de revisar el registro, este se ha visto afectado por
celebrar un contrato con una persona que de manera ilícita logró filtrar información en el
registro (SUNARP) a partir de la falsificación de documentos o suplantación. Mientras que,
en el caso del verdadero propietario, este es una víctima de la mafia quien le arrebató su
propiedad sin escrúpulos. Ante esta situación, me parece injusto priorizar el caso de tercero
de buena fe, considero que principalmente se debería impulsar la correcta inscripción en el
registro. De modo que, el verdadero dueño debe recuperar su propiedad y para que el tercero
de buena fe, de algún modo sea recompensado a través de una indemnización.
¿La sentencia analizada se trata de un precedente obligatorio?
Un precedente obligatorio, tal como lo define Javier Anaya (2010) se tratan de criterios de
interpretación de las normas para regular actos o derechos inscribibles, y debido a su fuerza
vinculante, es que deben ser aplicadas por las diferentes instancias registrales. Es decir, los
precedentes en materia registral, requiere que se convoque un Pleno Registral, cuyo
propósito principal es resolver diversas problemáticas registrales y de inscripción que
constantemente surgen. Su carácter obligatorio es aplicable mientras se encuentre vigente y
no sea contradictorio a otro Pleno Registral, así como su aplicación territorial es a nivel
nacional, sometiendo a las demás instancias registrales a su cumplimiento sin excepción.
Analizado ello, vemos que nuestra sentencia evaluada no presenta alguna cláusula donde se
establezca su carácter obligatorio ni se establece como un precedente para ser aplicado a
otros casos similares. Por lo que, concluimos que la sentencia no se trata de un precedente
de observancia obligatoria, de acuerdo, al incumplimiento del artículo VII del Título
Preliminar del Código Procesal Constitucional.
IV. CONCLUSIONES
Respecto a la legitimación aplicada en el derecho registral, vemos que esta se aplica
directamente a los asientos y anotaciones en el registro, contemplada bajo la presunción de
su legitimación y en la eficacia que traen consigo sus efectos desde el momento que se aplica.
Para quebrar con esa eficacia, se debe demostrar mediante prueba fehaciente la irregularidad
o inexactitud del registro para solicitar que se extingue a través de la cancelación. En cuanto
a la problemática analizada sobre la vulneración del principio de buena fe registral en los
casos de falsificación documentaria y suplantación de identidad, evidentemente si existe un
verdadero perjuicio, puesto que, este tercero de buena fe se ve afectado ante la situación
donde ha incurrido al error, pese a que tomó las precauciones para actuar con diligencia para
comprobar la situación actual del registro. Para ello, nuestro ordenamiento jurídico ampara
a este tercero de buena fe, como ya se mencionó, siempre que cumpla con los requisitos
mencionados previamente, sobre la prudencia y diligencia. Finalmente, se declaró
INFUNDADA la demanda de inconstitucionalidad contra la Ley 30313 “Ley de oposición
al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por
suplantación de identidad o falsificación de documentación”, además del rechazo a la
modificación de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil. En lo personal, por los
fundamentos ya mencionados en la parte superior, establezco mi desacuerdo ante la decisión
tomada por el Tribunal Constitucional.
BIBLIOGRAFÍA
o MANZANO SOLANO(1994) “Derecho Registral Inmobiliario: para iniciación y uso
de universitarios” Volumen II. Madrid
o Carral y de Teresa(2007): “Derecho notarial y derecho registral”.
o Becerra Diana (2018): ”El control difuso registral como garantía del derecho de
propiedad”. Recuperado de:
[Link]
df?sequence=3&isAllowed=y
o TC.(2020). Pleno Jurisdiccional. Expediente 0018-2015-PI/TC