DERECHO REGISTRAL

José Enrique Huárniz Castillo

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL

Es el conjunto de principios y normas que estudia la tutela de

ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de
publicidad legal (organización publica) que produce diversos y
determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado
(tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas
situaciones jurídicas), y cuya finalidad es dotar de seguridad y
justicia al tráfico de interés económicos.
(Gunther Gonzales Barrón)

2
 FUNCIÓN DEL REGISTRO
La transcendencia del derecho registral se encuentra en:
• Dar publicidad a determinados actos o negocios que son
relevantes para la vida y el trafico económico de una sociedad
• Sirve como una prueba de los derechos que se publicitan que
se basan o se vinculan íntimamente con el titulo que se
exhibe, el mismo que debe encontrarse en capacidad de
producir certeza respecto de su contenido

3
 LA PUBLICIDAD

Publicidad General Publicidad Jurídica

Conjunto de medios que se utilizan para Esta tiene como finalidad crear
divulgar y extender el conocimiento o efectos, dentro de ésta publicidad se
noticia de determinadas situaciones o encuentra la Publicidad Registral
acontecimientos
Publicidad Jurídica Registral

Su objetivo es producir conocimiento

efectivo entre las personas hacia
quienes va dirigida

4
 SISTEMAS REGISTRALES
•Son las distinta forma de organizar el registro y dar a los asientos
respectivos, una diversa fuerza publicitaria al otorgar a la
inscripción diferente valor en orden a la eficacia constitutiva o
simplemente declarativa de los asientos…”. (José María Chico y
Ortiz. Estudios sobre derecho hipotecario)

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 POR LOS EFECTOS DE LAS
INSCRIPCIONES
a) Sistemas Registrales Declarativos : Cuando el acto o el derecho
real se constituye fuera del registro y su inscripción otorga
publicidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad, es
decir, podemos inscribir si lo deseamos. Italia Francia

b) Sistemas Registrales Constitutivos : constitutivo cuando el acto

o el derecho real se constituye con la inscripción, es decir, cuando
los derechos reales nacen recién con la inscripción en el Registro,
por ejemplo: la Hipoteca en Perú, se constituye como derecho real
recién con la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble.
Ejemplo: Alemania, Suiza, Austria, Australia

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 POR LOS EFECTOS DE LAS
INSCRIPCIONES
a) Sistemas Registrales Convalidantes. Cuando al inscribir en
Registros Públicos el acto queda convalidado como en el caso de
Australia, cuando se inscribe una compra venta

b) Sistemas Registrales no Convalidantes Un Sistema Registral es

no Convalidante cuando al inscribir en Registros Públicos el acto
no queda convalidado, como en el Estado Peruano, si un Título
que adolece de nulidad se inscribe, el Título sigue siendo pasible
de ser declarado nulo

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 POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN
a) Sistema Del Folio Real. El Registro, en estos sistemas, se organiza tomando
como base fundamental la finca, abriendo un historial a cada una de ellas, en
el que constan con separación los diferentes actos y contratos y derechos
constituidos sobre cada finca conforme al principio de especialidad. Prototipo
de este sistema de folio real son las legislaciones de Alemania, Suiza, Austria y
España.
b) Sistema De Base Personal. En estos sistemas, la organización de Registro
no toma como referencia la finca, sino que se trata de un archivo de
documentos completados por unas fichas. Es el tradicional sistema francés y
el italiano, y el que rige en numerosos estados de Estados Unidos. En algunos
casos, como en el sistema francés, se ha producido un acercamiento al
sistema de folio real, implantando el llamado “fichero inmobiliario”, pero a
pesar de ello, se mantiene en lo fundamental la base personal del Registro.

8
Por la forma de extensión de los asientos
a) Sistema De Transcripción. En ellos se copia o transcribe íntegramente el
documento. En otros casos, para evitar la copia, se archiva el documento,
pero el sistema es el mismo. Se trata de los sistemas belga, francés e italiano.
Aunque el criterio es el de la forma de extensión de los asientos, y por ello se
venía denominando de “transcripción” no sólo por esa cuestión, sino por los
efectos que se atribuyen a la transcripción o inscripción, es decir, que muchas
veces se considera equivalente hablar de “sistemas de transcripción” y de
“inoponibilidad”. En realidad, la transcripción hace referencia a la forma de
extender el asiento, y la “inoponibilidad” al efecto que el asiento produce. Lo
que ocurre es que ambas características se suelen dar en los mismos
sistemas.
b) Sistemas De Inscripción. En ellos, los asientos se hacen en base de
extractar y a veces transcribir algunos aspectos del título, pero no la totalidad
del título, pues existen pactos de carácter personal que no son inscribibles.

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 POR LA TRASLACION DE DOMINIO
Sistema Causal
En el sistema causal la causa de la traslación de dominio queda ligada a la
inscripción.

Sistema Abstracto
En el sistema abstracto la causa de la traslación de dominio se desliga de la
inscripción. En Alemania la traslación de dominio es abstracta, el cual está
desconectado de la causa y del negocio..

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 SISTEMA FRANCÉS
a) Organiza un sistema de Registro como requisito de oponibilidad.
b) Sigue el sistema de folio o fichero personal, sin perjuicio de la llevanza de
un fichero inmobiliario, para facilitar las buscas de fincas.
c) La técnica utilizada en la práctica de los asientos es de transcripción,
archivo o colección de los documentos inscribibles.
d) Adopta el principio de publicidad registral cerrada o de numerus clausus,
de actos y derechos inscribibles.

La inscripción es obligatoria y debe procurarse en un plazo de tres

meses, bajo sanción de multa y responsabilidad civil por los Notarios,
Procuradores y demás titulares de oficios públicos. La titulación
inscribible ha de ser pública de acuerdo al artículo 4 del Decreto de 1955.

11
 SISTEMA ALEMÁN
a) El sistema alemán organiza un Registro con efectos de presunción de
exactitud, plena protección de terceros e inscripción constitutiva, como regla
general; en los Registros del Norte la inscripción produce plena eficacia
formal y sustantiva.
b) Sigue el sistema de folio real, sobre la base de abrir un folio o registro
particular a cada finca que concentra todo su historial jurídico.
c) Adopta el sistema de inscripción o extracto de las circunstancias del título
que ha de contener el asiento, por medio de la orden de inscripción.
d) Es un Registro de numerus clausus, en el que los derechos inscribibles no
sólo están tasados o limitados, sino que, además, son derechos tipificados y la
voluntad no puede alterados.
e) Formula con terminología técnica las reglas básicas o principios registrales
que constituyen la esencia jurídica del sistema.

12
 SISTEMA AUSTRALIANO
a) Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de
Registro se forman archivando los certificados de título y concesiones de
la Corona (Crown grants).
b) Duplicado del certificado de título. La inscripción-archivo o
encuadernación va seguida de la entrega al interesado de un ejemplar
duplicado del certificado de título que, en operaciones fuera del Estado,
es utilizable en lugar del Libro-registro (título real).
c) Inscripción Constutiva. Según la Jurisprudencia, se sustituye la
transmisión por deed o título por la transmisión por registración.
d) Principio de invulnerabilidad (indefeasibility). Presunción iuris et de iure
de validez, integridad, exactitud y posesión.
e) Fondo de seguro o indemnización a las personas que, por aplicación del
sistema, hayan sido privadas de su propiedad.

13
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

En el sistema registral peruano, la inscripción tiene por objeto

dar publicidad a los actos o derechos inscritos en registros,
oponibilidad a terceros y otras previsiones que contemplan las
leyes.
•La oponibilidad a terceros es el producto de la publicidad, que
emana del asiento y que se cumple con la exhibición de éste o
con la expedición de certificados e informes.
•Doctrinarios, estiman que como la característica de los
derechos reales es su oponibilidad a terceros, si ésta recién
comienza con la inscripción sólo serán derechos reales los que
estén registrados.

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 PUBLICIDAD MATERIAL:
Código Civil - Art. 2012:
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones

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 T .U.O. R.G.R.P . (Res.N°126-2012-SUNARP/SN)

•Art. I del T .P .:
•El contenido de las partidas afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo (publicidad material).
•[Link] del T .P:
•Garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo
del contenido de las partidas y en general obtenga
información del archivo registral (publicidad formal).
•Título IX: Publicidad de los Registros(Art.127- 141)

16
 REGLAMENTO DEL SERVICIO DE PUBLICIDAD
REGISTRAL- RES. Nº 281-2015-SUNARP/SN
•Artículo 3.- De la publicidad registral
•El registro es público y la publicidad que otorga consiste en la exteriorización continuada y
organizada de los derechos y actos inscritos o anotados, a fin de hacerlos cognoscibles a los
terceros.
•La publicidad registral tiene como finalidad otorgar seguridad jurídica a los terceros,
constituyendo en algunos casos, la existencia misma del derecho o acto registrable.
•Artículo 4.- Publicidad material
•La publicidad material alude a los efectos que derivan de la inscripción o anotación registral
previstos en el presente reglamento y otras disposiciones legales.
•Tales efectos presuponen la calificación registral de los derechos y actos inscritos o anotados.

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 a) Efecto de cognoscibilidad: El contenido de la partida
registral afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo, salvo disposición
en contrario.
b) Efecto de inoponibilidad: Los actos o derechos no
inscritos ni anotados en el registro, no afectan ni
perjudican al tercero que inscribió su derecho en el
registro.
c) Efecto legitimador: El titular registral se encuentra
legitimado para actuar conforme al contenido de la
inscripción registral.

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 INSCRIPCIÓN DECLARATIVA

En nuestro sistema registral peruano, impera la inscripción declarativa, es

decir, el derecho nace fuera del registro, pero acude al registro solamente
para conseguir oponibilidad.

Algunos casos constitutivos de derechos o que corresponde a la inscripción

constitutiva son:
• La hipoteca
• El patrimonio familiar.- actos ad solemnitatem.
• Con la Ley Nº 29560 el registro de las uniones de hecho.

19
 CÓDIGO CIVIL
Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. (CONGNOCIBILIDAD)
Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone. (OPONIBILIDAD)

Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las

disposiciones del derecho común.

20
 SISTEMA NACIONAL DE LOS RRPP
Creada por Ley N° 26366 del 17 de octubre de 1994.
-Estructura orgánica: Sede Central y 14 Zonas Registrales a nivel nacional

Mantener y preservar la unidad y coherencia de la función registral en todo el

país, orientado la especialización, simplificación, integración y modernización
de la función. (Art. 1º)

El sistema vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los sectores

públicos y esta conformado por los siguientes registros (Art. 2):

Por el Decreto Legislativo 1400 publicado el 10/9/2018-DECRETO

LEGISLATIVO QUE APRUEBA EL RÉGIMEN DE GARANTÍA MOBILIARIA, en la
Cuarta Disposición Complementaria y Modificatoria, refiere:

“ Modificación de los literales c) y d) del artículo 2 de la Ley N° 26366

21
 Ley 26366 modificado por el Decreto Legislativo 1400 publicado el
10/9/2018

Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico

registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por
los siguientes Registros:

a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de
Sucesiones Intestadas, el Registro Personal y el Registro de Comerciantes;

b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de
Sociedades Mineras, el Registro de Sociedades del Registro Público de
Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el Registro de
Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;

22
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
- Registro de predios,
- Registro de naves y embarcaciones,
- Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos,
- Registro de Áreas Naturales Protegidas,
- Registro de derechos mineros.

d) Registro de bienes muebles, que comprende los siguientes registros:

- Registro de bienes muebles,
- Registro de propiedad vehicular,
- Registro de aeronaves.

e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.

23
 GARANTIAS DEL SISTEMA REGISTRAL
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, contenido en el
artículo 3 de la Ley 26366:

a)La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones

registrales;

b)La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título

modificatorio posterior o sentencia judicial firme;

c)La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del

Registro;

d)La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás
responsabilidades que corresponda conforme a ley.

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PRINCIPIOS REGISTRALES

José Enrique Huárniz Castillo

 En el Procedimiento: Titulación auténtica, Rogación,
Legalidad, tracto sucesivo, Especialidad.
Luego del Procedimiento: Legitimación, Fe Pública
Registral, Oponibilidad.

26
 TITULACIÓN AUTÉNTICA

● Denominado de Instrumentación Pública.

● Clase de principio que constituye requisito de
la extensión de los asientos de inscripción.
● El fundamento de este principio es alcanzar
seguridad jurídica mediante documentación
auténtica.

27
 TITULACIÓN AUTÉNTICA

La inscripción se hace en virtud de título que conste en

●

instrumento público, salvo disposición contraria. (2010 C.C.)

Los asientos registrales se extienden en virtud de título que

●

conste en instrumento público, salvo disposición en

contrario.
(Art. III del T.P del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos)

28
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Es el principio que inicia el procedimiento registral,

se da antes de la calificación.
Es una declaración de voluntad que se dirige al Registrador
para buscar la inscripción del título.

29
 MODALIDADES DE ROGACIÓN
El principio de Rogación es Principio de voluntariedad, de
petición o de solicitud.
-Solicitud escrita
-Presentación en línea
- En caso que la documentación presentada con el título esté
conformada solo por copias simples, se deben devolver y no
generar asiento de presentación salvo se trate de rectificación
por error material, se trate de una remisión a norma o a otro
documento previamente inscrito.

30
 NORMATIVIDAD
Lo ubicamos en el primer párrafo del Art. 2011 del C.C.
que expresa lo siguiente:
“Los registradores califican la legalidad de los documentos EN
CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción”…
“Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o del tercero interesado
(…). La rogatoria alcanza a todos los actos contenidos en
el título, salvo reserva expresa.(…).” Art III del T.P. de
TUO del [Link]

31
 EXCEPCIONES DE ROGATORIA
- Error material.
- Hipoteca legal.
- Cancelación por inexistencia de acto causal o rogatoria.
-Cancelación por comprobada inexistencia de asiento de
presentación o denegatoria de inscripción.
- Extinción de pleno derecho.
Las inscripciones a efectuarse de oficio, se realizan en virtud de
norma legal expresa

32
 RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL
REGISTRAL
“La rogatoria no solo fluye de lo manifestado por el presentante en la
solicitud de inscripción de título, sino también del contenido mismo del
título formal presentado, es por ello que en el numeral III del Título
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos se
precisa que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en
el título, salvo reserva expresa.”
Art. III del Título preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos.- “Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo
reserva expresa (…)”.
Resolución N° 097-2011-SUNARP-TR-A del 02 de Marzo del 2011.
33
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Principio relacionado con la calificación registral

realizada por el Registrador Público.
La calificación es el acto por el cual el Registrador
examina el documento y decide sobre su inscripción o
no en el Registro.

34
 NORMATIVIDAD

Los registradores califican la legalidad de los

documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos. (...). ARTÍCULO 2011 DEL
CÓDIGO CIVIL

35
 DECISIONES

Positiva :Inscripción o Liquidación

Negativa: Observación o Tacha
Neutras: Mayor evaluación como consulta Catastro u otra
dependencia, Suspensión (...).

36
 VERIFICACIÓN DE VALIDEZ

* En los casos de actos o contratos emanados de la voluntad de

las partes: No se inscriben actos nulos, inexistentes o anulables.

* Esta verificación no se da en el caso de mandatos judiciales,

laudos arbitrales y resoluciones administrativas. .

37
 VERIFICACIÓN DE CAPACIDAD

● El registrador verifica cualquier circunstancia referente a

su estado civil o su condición personal que ejerza flujo
en la legitimación y poder de disposición como
prohibiciones legales o representación, estado de
interdicción u otro.
● Esta calificación se realiza sobre la base del título,
partida vinculada y antecedentes, registro personal, de
testamentos y sucesiones intestadas

38
 OBSERVACIÓN

A)Por defecto subsanable.- Existencia de vicios propios del

título que impiden su inscripción, independientemente de
su confrontación con la partida.

B)Obstáculos que emanan de la partida registral.- La

observación se produce como consecuencia de la
relación del título con las partidas registrales . Son
ejemplos la falta de tracto sucesivo o la falta de
inscripción de acto previo.

39
 CALIFICACIÓN DE MANDATOS
JUDICIALES
La calificación de legalidad no se aplica cuando se trate de
mandato judicial que ordene la inscripción.
El Registrador podrá solicitar al Juez:
1. Aclaración
2. Información complementaria
3. Se acredite el pago de tributos. .

40
 PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA

“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del

contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011° del Código Civil, el Registrador está autorizado
para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte
el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación
o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a
ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una
resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser
objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos,
responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene
el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento
registral.” (V PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL. Res.
452-1998-ORLC-TR y otras).
41
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD

ARTÍCULO 2016º: PRINCIPIO DE PRIORIDAD

PREFERENTE “La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro”.

ARTÍCULO 2017º: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD

“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

42
 “El primero en el tiempo es mejor en el Derecho”
(Prior tempore, potior jure).

Para establecer la prioridad en el tiempo de la inscripción,

debemos referirnos al asiento de presentación, ya que los
efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha del asiento de
presentación. Asimismo, dentro de la función calificadora el
Registrador se encuentra en la imposibilidad de inscribir un
título incompatible con otro ya inscrito, aunque este título sea
de fecha anterior. En el ámbito registral primero en el tiempo
no es quien adquiere primero el derecho sino quien inscribe
primero su adquisición.

43
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

No excluyente o de rango. Se configura cuando ingresan

dos o más derechos compatibles. Por ejemplo: Dos
hipotecas referidos al mismo inmueble.

44
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Dos o más títulos contienen derechos incompatibles entre

sí.
No procede la inscripción de ambos y la determinación de
su preferencia.
La inscripción del primero constituye un cierre para el
segundo.
Por ejemplo: Venta del mismo inmueble a dos
adquirentes diferentes.

45
 III PLENO REGISTRAL (Diario El Peruano
05/06/2003) INCOMPATIBILIDAD Y
SUSPENSIÓN DE TÍTULOS
“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros
Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos
26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título
presentado con posterioridad no sea incompatible con uno
anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida,
debe procederse a su calificación y de ser positiva a su
inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse
a la calificación y suspensión del asiento de presentación del
título posterior”. Criterio adoptado en las Resoluciones N°
023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y Nº
083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003. .
46
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Roca Sastre declara que “todo el régimen registral

tiende a procurar que el historial de cada partida
sea completo y señala como ejemplo que los
sucesivos titulares del dominio o derecho real se
sucedan con el conveniente eslabonamiento, de
modo que el transferente hoy sea el adquirente
ayer y el actual titular inscrito sea el transferente
de mañana.” .

47
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Tratándose de otros registros, por ejemplo el de

testamentos, el primer asiento estará constituído por la
inscripción de testamento, el siguiente podrá ser el de
su modificatoria, revocatoria etc.

48
 NORMATIVIDAD

● ARTÍCULO 2015 DEL C.C..- Ninguna inscripción,

salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emana.

● ARTÍCULO VI DEL T.P DEL TUO DEL [Link]

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensión, salvo disposición en contrario.

49
 NORMATIVIDAD

ARTÍCULO VI DEL T. P. DEL TUO DEL [Link]

● En el caso del Registro de Personas Naturales,
en cada Registro que lo integra, se abrirá una
sola partida por cada persona natural, en la cual
se extenderán los diversos actos inscribibles.
● Excepcionalmente, podrán establecerse otros
elementos que determinen la apertura de una
partida registral

50
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado principio de determinación, tiene por objeto

individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a
las personas, determina que cada inscripción se haga en
partida separada.

51
 TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

- Folio Real
- Folio Personal.
- Folio Causal.

52
 Ley 30313 y su reglamento D.S. 010-2016-JUS,
Reglamento de la Ley N° 30313, Ley de Oposición al
Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y
Cancelación del Asiento Registral por Suplantación de
Identidad o Falsificación de Documentación y
Modificatoria de los Artículos 2013 y 2014 del Código
Civil y de los Artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta
Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales
del Decreto Legislativo 1049

53
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Principio que establece una presunción relativa de

veracidad por la cual los asientos se presumen ciertos
hasta que se rectifiquen o se modifique la información
o el derecho que emane de ellos con un nuevo título.

54
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN:
Artículo 2013° C.C..- El contenido del asiento registral se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez
por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo
firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa
cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las
disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables
con arreglo a las disposiciones vigentes”.

55
 NORMATIVIDAD
ARTÍCULO VII DEL T.P. DEL TUO DEL
[Link] Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a
ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez.

56
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Principio mediante el cual se presume sin

admitir prueba en contrario (absoluta) una
eficacia legitimadora del tercero adquirente
garantizando la seguridad del tráfico jurídico.

57
 PRINCIPIO DE PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA
REGISTRAL - Artículo 2014 C.C.
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que

conocía la inexactitud del registro”.

58
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

En otras palabras, este principio protege a quien

adquiere e inscribe un derecho ya registrado,
manteniéndolo como su titular aún cuando el
derecho de su transferente devenga en ineficaz.
Esta protección se logra cumpliendo los
requisitos del artículo 2014 del Código Civil.

59
 NORMATIVIDAD

Art. VIII del T. P. del TUO DEL R.G.R.P.: La

inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los
origina, no perjudicará al tercero registral que a título
oneroso y de buena fe hubieren contratado sobre la
base de aquellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales.

60
 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD

Artículo 2022 del C.C. Para oponer derechos

reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se
trata de derechos de diferente naturaleza, se
aplican disposiciones de derecho común.

61
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DEFINICION.- Según Diez Picazo Luis, Fundamentos del Derecho Civil

Patrimonial: Las relaciones jurídicas- Reales – El Registro de Propiedad, la
posesión, Madrid, Editorial Civitas S.A. 1995 Vol. III p. 365: “ Proceso
constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que
una persona pretende o solicita la práctica de una inscripción hasta el
momento en que el funcionario encargado del registro emite una decisión
sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también los
recursos que pueden articularse contra la decisión del Registrador. Es
rigurosamente un procedimiento, por cuanto esta formado por una
sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados”

El Reglamento General de los Registros Públicos, regula el “Procedimiento

Registral General”, aplicable a todos los registros jurídicos existentes,
logrando así que los reglamentos especiales de cada registro solo
desarrollen los requisitos específicos aplicables a cada acto inscribible. (Art.
8 RGRP).
63
.
 TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS
PÚBLICOS
Aprobado por la RESOLUCION Nº 126-2012-SUNARP-SN, publicado el 19 de
mayo de 2012

El Reglamento General de los Registros Públicos, regula el “Procedimiento

Registral General”, aplicable a todos los registros jurídicos existentes,
logrando así que los reglamentos especiales de cada registro solo
desarrollen los requisitos específicos aplicables a cada acto inscribible.

64
CARACTERISTICAS DEL PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
a) Es un procedimiento administrativo especial, no sujeto a
normas P. A. Gral.
b) Finalidad: la inscripción de un título.
c) Es de naturaleza “no contenciosa”, salvo se presenten
supuestos de suplantación de identidad o falsificación de
documentos, en cuyo caso se admite oposición conforme ley
30313.
d) No cabe apersonamiento de terceros al proceso ya
iniciado, ni oposición a la inscripción (salvo ley 30313).

65
 Instancias Registrales
REGISTRADOR PUBLICO
REGISTRADOR PÚBLICO: Realiza las liquidaciones de las devoluciones
de derechos de tasas regístrales.
Primera Instancia en la calificación registral.
Propicia y facilita las inscripciones, formula las
En el ejercicio de sus funciones es autónomo, observaciones y tachas de los actos y
actúa de manera independiente, personal e contratos.
indelegable.
Tiene mando funcional sobre el asistente
Debe ser nombrado por el órgano competente registral a su cargo
de cada registro.
* Deberán aplicar los dispositivos legales,
Para acceder al cargo se requiere ser peruano, reglamentarios, las disposiciones aprobadas
abogado colegiado hábil y haber aprobado el por la SUNARP y los precedentes de
concurso público de méritos supervisado por observancia obligatoria emitidos por el
la Sunarp y de acuerdo con el reglamento Tribunal Registral (Ley 30065 y D.S.Nº
respectivo que para tal efecto expedirá esta 009-2016-JUS Reglamento de la Ley de
entidad. Fortalecimento de la SUNARP)
Efectúa el proceso de inscripción y publicidad
de los actos y contratos

66
TRIBUNAL REGISTRAL El tribunal cuenta con 1 presidente 1 secretario
técnico y 5 presidentes de sala. El presidente es
*Segunda y última instancia .
designado por el Superintendente adjunto entre
*Los vocales son autonomos en el ejercicio de los presidentes de sala por un año.
sus funciones registrales, las que se desarrollan Cada sala se encuentra integrada por 3 vocales.
sin ninguna injerencia. Los presidentes de cada sala son elegidos por un
*En el desarrollo de la misma, deberán aplicar los año.
dispositivos legales, reglamentarios, las disposiciones
El pleno registral es la reunión de los vocales que
aprobadas por la SUNARP y los precedentes de
observancia obligatoria emitidos por el Tribunal integran el tribunal y sus atribuciones esta la de
Registral. aprobar y modificar o dejar sin efecto los
precedentes de observancia obligatoria.
*Tiene competencia nacional.
Los acuerdos del pleno que aprueban
*Esta conformada por 5 salas descentralizadas e precedentes de observancia obligatoria
itinerantes: 1º, 2º y 3º con sede en Lima, 4º establecerán las interpretaciones a seguirse de
sede en Trujillo y 5ª sede en Arequipa. manera obligatoria por las instancias regístrales,
en el ámbito nacional, mientras no sea
*El tribunal registral esta compuesto por 16
modificado o dejado sin efecto mediante otro
vocales, 15 integran sala y 1 es alterno.
pleno, mandato judicial o norma posterior.

67
(Ley 30065) Funciones del Tribunal Registral
● El Tribunal Registral es el órgano que (D.S.Nº 009-2016-JUS Reglamento de
conoce en segunda y última instancia la Ley de Fortalecimento de la
administrativa registral los recursos SUNARP)
de apelación interpuestos contra las Las funciones del Tribunal Registral
denegatorias de inscripción y demás son las siguientes:
actos registrales expedidos por los 1. Conocer y resolver las apelaciones
registradores en primera instancia. interpuestas contra las observaciones,
● El Tribunal Registral tiene tachas y liquidaciones formuladas por
competencia nacional y está los registradores públicos.
conformado por salas 2. Conocer y resolver las apelaciones
descentralizadas e itinerantes, cuyo interpuestas contra las decisiones de
número y lugar de ubicación es los registradores respecto de las
determinado por el directorio de la solicitudes de expedición de
Superintendencia Nacional de los certificados.
Registros Públicos (Sunarp).
3. Conocer y resolver las apelaciones
● Los vocales del Tribunal Registral son
interpuestas contra las demás
nombrados por el Superintendente,
decisiones y/o actos registrales
previo concurso público de méritos, y
expedidos por los registradores en
son sometidos a un proceso de
primera instancia
ratificación cada cinco años

68
 INICIO DE PROCEDIMIENTO
a) Presentación de Títulos.- (Art. 12 R.G.)

•Se inicia con la presentación del título por el diario.

•Solicitan: Los otorgantes del acto o derecho, el tercero

interesado, el notario o dependiente.

•Innovación del Lector biométrico

69
 REQUISITOS DE ADMINISBILIDAD

•Esta prohibido de rechazar de plano una solicitud que no

se acompañe:
• La documentación indicada en la solicitud
• No abone integramente los derechos regístrales de
calificación correspondiente a cada acto que se
solicita inscribir.
•Se acompañe sólo copias simples, salvo rectificación
por error material o cuando una ley o norma lo permita.

70
 TITULOS
b) Títulos.- (Art. 7 R.G.)
Definición.- Para efectos de la inscripción, es el el documento o documentos
en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible
y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.

También formarán parte del título los documentos que no fundamentan

de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera
complementaria coadyuvan a que ésta se realice.

No constituye título inscribible las copias simples de los documentos

que sustenten o coadyuven a la inscripción, por lo que los mismos no serán
susceptible de ser calificados en las instancias registrales, salvo disposición
expresa en contrario.”

71
 TITULOS
Instrumentos Públicos.- (Art. 9 RG y Art. 235 CPC).- Traslados o copias
certificadas expedidas por el notario o funcionario autorizado que conserve
en su poder la matriz. Ejemplo: compraventa, donación, anticipo, hipoteca,
patrimonio familiar (adjunta parte notarial).

Instrumentos Privados.- (Art. 10 RG. Y Art. 236 CPC).- Se debe presentar el

original con firmas legalizadas notarialmente. También los documentos
complementarios se deben presentar en copia legalizada. Ejemplo :
Reglamento Interno, Acumulación de Área, Levantamiento de carga por
caducidad (documento privado con firmas legalizadas).

72
Traslados notariales:
La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos
registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda,
deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados
ante la SUNARP.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de
inscripción del título al interesado para que éste continúe la tramitación del
procedimiento, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los
partes notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y
tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al
expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en estos
instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de
la persona que se encargará de la presentación y tramitación.

73
 Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario
acreditará a su dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que
administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP.
Tratándose de la excepción prevista en el párrafo precedente, el notario
incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona distinta
que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la
presentación de testimonios o boletas notariales”.

(Setima disposición Transitoria y Final de [Link]. 1049)

74
 ASIENTO DE PRESENTACION
Asiento de presentación.-

• Se extenderá en el diario por orden de ingreso de cada título dentro del

horario establecido y se extiende en mérito de la información contenida en
la solicitud.
● Presentación simultanea de títulos conexos: referidos a registros de distinta

naturaleza siempre que sea de competencia la misma oficina.

• Presentación Oficina Receptora y de Destino.
• Presentación a través de medios informáticos.

Cada asiento tendrá un número de orden y contendrá los siguientes datos:

fecha, hora, minuto y fracción de segundo. Nombre y DNI, naturaleza del
documento, acto o derecho cuya inscripción se solicita, nombre de las
personas que otorgan el acto, partida registral, registro y sección que
corresponda y documentos que acompaña.
75
 CALIFICACION REGISTRAL
g) Calificación.- Art. 31 RG).
• Definición: Es la evaluación integral de los títulos presentados al
registro, que tiene por objeto determinar la procedencia de la inscripción,
estando a cargo del registrador y el tribunal, quienes propiciaran y
facilitaran las inscripciones.

Alcances de la calificación:
•Confrontar la adecuación de los títulos con el asiento de inscripción de la partida en que se
hará la inscripción y complementariamente con los antecedentes;
•Verificar la existencia de obstáculos que emanan de la partida y títulos pendientes.
•Comprobar que el acto o derecho es inscribible y se ajusta a ley.
•Verificar competencia del funcionario administrativo o notario que autorice.
•Verificar la capacidad de los otorgantes y su representación.
•Rectificar de oficio o disponer la rectificación de asientos donde existe errores.
•En los casos de resoluciones judiciales se sujetara a lo dispuesto por Art.2011CC

76
 LIMITES A LA CALIFICACIÓN REGISTRAL:

Articulo 2011º del Código Civil.- Principio de Rogación

Los registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De
ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las
aclaraciones o información complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)

77
 XCIII PLENO Sesión extraordinaria presencial realizada los días 02
y 03 de agosto de 2012. Publicado en el diario oficial “El Peruano”
el 16 de agosto de 2012.

2. CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS “En la calificación

de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del
funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter
inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho
o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo
en el cual se ha dictado”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T del 18.01.2007, 019-
2008-SUNARP-TR-T del 31.01.2008, 155-2006-SUNARP-TR-T del 29.09.2006,
048-2005- SUNARP-TR-T del 22.03.2005 y 094-2005-SUNARP-TR-T del 03.06.2005.

78
 LIMTACIONES A LA CALIFICACION
REGISTRAL
Registrador Público en Primera Instancia.-
•No podrá formular nuevas observaciones a títulos ya observados y liquidados,
salvo supuestos en art. 33 inciso c).
•Si conoce en una nueva presentación el mismo titulo que fue observado o
tachado por caducidad del asiento sin que se hubiera saneado, no podrá
realizar nuevas observaciones, (salvo literal c).
•Si el titulo que califico con anterioridad fue liquidado o fue tachado por
caducidad al no haber pagado los derechos, no podrá formular observaciones
debiendo inscribir o liquidar.
Nota: Tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad sólo se
aplicara los dispuesto líneas arriba cuando el titulo es presentado dentro de
los 6 meses y el presentante no ha retirado los documentos.
Si conoce el mismo titulo cuya inscripción fue dispuesta por el tribunal
registral o uno con las mismas características deberá sujetarse al criterio
establecido.
79
 LIMITACIONES A LA CALIFICACION REGISTRAL (2)

Tribunal Registral en Segunda Instancia.-

•El tribunal no podrá formular observaciones distintas al
registrador (savlo literal c).
•Si una sala conoce en vía de apelación un titulo con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma sala u otra
sala, deberá sujetarse al criterio establecido. Y si quiere
apartarse solicitara a que se convoque un pleno registral
extraordinario para que se discuta ambos criterios.
No se aplican lo señalado.- haya causales de tacha sustantiva,
debiendo tachar o disponer la tacha.- No se haya cumplido un
requisito exigido por ley.- Hayan surgido obstáculos en la partida
y que no existía al calificar el título anterior.

80
 NO SE PLICAN LIMITACIONES (literal c)

c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva,

debiendo tachar el título o disponer la tacha

c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito

expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables
al acto o derecho cuya inscripción se solicita.

c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la

partida y que no existían al calificarse el título primigenio.

81
 PLAZOS Y OBSERVACIONES

i) Plazos para la calificación y reingreso de títulos.- (Art. 37 RG)

•Se califica en los 7 primeros días y el reingreso dentro de los 5 días
siguientes.
•Rectificaciones por error del registrador en el mismo día, sin excederlos 3
días.
•El reingreso para subsanar observación o pagar mayor derecho se admitirá
hasta el 6to día anterior al vencimiento del asiento, vencido el plazo se
rechazaran.

82
Artículo 40.- Observación del título

● Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no

pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida
registral, el Registrador formulará la observación respectiva indicando,
simultáneamente, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho por
concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo que éste no
pueda determinarse por deficiencia del título.
● Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la
subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin
de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. Cuando exista
título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la
ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto
previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no
existiese título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta
procederá aún cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no
preexista a la fecha de la rogatoria inicial.
83
 TACHA SUSTANTIVA
42° TUO del Reglamento General de los Registros Públicos

• Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido

del título y contenga acto no inscribible;
• Se haya generado el asiento en el diario de una oficina no
competente;
• Existan obstáculos insalvables que emanan de la partida;
• El acto o derecho no preexista al asiento de presentación; No se
tachara si se efectúa con el objeto de subsanar una observación.
• Por falsedad documentaria (Art. 36 RG).
• Arts. 61 (reg. edificaciones), 62 (indep. Predios rusticos sin cambio de
uso) y 64 (indep. Predio rural) del R.I.R.P. cuado al presentar el título
no se cumplió con presentar planos de independización y localización
del área que se desmembra visados o firmados por verificador.

84
 SUSPENSION DEL PLAZO
Articulo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación
Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos
siguientes:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar
vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma
partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye
con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior;

b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por

encontrarse en procedimiento de reconstrucción la partida registral
respectiva. La suspensión concluirá con la reconstrucción de la partida o al
vencimiento del plazo fijado para ella;

85
c) Cuando se produzca el supuesto previsto en el último párrafo del artículo
123 de este Reglamento. La suspensión concluirá con la reproducción o
reconstrucción del título archivado o al vencimiento del plazo fijado para
ella.
d) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título
incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a través del bloqueo,
hasta que caduque éste o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue
reservada.
e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título
incompatible con el derecho de propiedad anotado preventivamente de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 del Reglamento de
Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurídicos de
Bienes Muebles. La suspensión concluye con la caducidad de dicha anotación
preventiva.

86
f) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por la
anotación del Bloqueo por Presunta Falsificación de Documentos o cuando
los Registradores efectúen las consultas en el marco de la Directiva de
Inmovilización Temporal de Predios, y otros supuestos regulados en
Directivas expedidas por la SUNARP.”

87
DECRETO SUPREMO - Nº 010-2016-JUS, reglamento de ley 30313 Artículo
26. Suspensión y prórroga de la vigencia del asiento de presentación del título
en trámite. El asiento de presentación del título en trámite se suspende o se
prorroga en los siguientes términos:

1. En el caso de que se oficie a la autoridad o funcionario legitimado, el

registrador suspende la vigencia del asiento de presentación por un plazo
máximo de veinte (20) días hábiles contados desde el día siguiente de la
remisión del oficio a la autoridad o funcionario legitimado.

2. En el caso de que se oficie a la autoridad o funcionario legitimado, el

Tribunal Registral prorroga el plazo para resolver el recurso de apelación por
veinte (20) días hábiles adicionales contados desde el día siguiente de la
remisión del oficio a la autoridad o funcionario legitimado

88
 ACTOS EN LA SUSPENSIÓN

● Durante el período de suspensión podrá admitirse el reingreso del título, el

que será derivado al Registrador correspondiente una vez desaparecida la
causal de suspensión.
● El presentante del título podrá solicitar la reconsideración de la suspensión
a través de la Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus veces, la
que será derivada de inmediato al Registrador, quien la resolverá en el
plazo de tres días, bajo responsabilidad. De presentarse recurso de
apelación, este deberá comprender, de ser el caso, los defectos detectados
y la suspensión del título.
● Desaparecida la causal de suspensión, el Registrador procederá a extender
el asiento de inscripción o a calificar el título reingresado, según
corresponda.

89
 2.- SEGUNDA INSTANCIA.
A) RECUSO DE APELACION.- (Art. 142 RGRP - D.S.Nº 009-2016-JUS Reglamento de la Ley
de Fortalecimento de la SUNARP)

• Contra las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los

registradores, el plazo es dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación. No procede contra inscripciones.

• También las decisiones respecto de solicitudes de certificados.

• Demás decisiones y/o actos registrales expedidos por los registradores en

primera instancia

90
 REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD
a) Indicación del Registrador ante quien se interpone el recurso;

b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o

apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe estar
ubicado dentro del ámbito de la Oficina Registral correspondiente, salvo en el caso
previsto por el Artículo 21 del presente Reglamento;

c) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título;

d) Los fundamentos de la impugnación; el Lugar, fecha y firma del recurrente;

e) La autorización de abogado colegiado, con su firma y la indicación clara de su nombre y

número de registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario. El recurso deberá
estar acompañado del título respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado.”

91
Artículo 152.- Remisión del recurso de apelación
Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, recibido
el recurso de apelación, el Registrador procederá a verificar que el mismo no
importe una oposición o un apersonamiento de terceros al mismo, caso en el cual
se procederá conforme a lo previsto en el segundo párrafo del artículo primero del
presente reglamento.

Luego de tal verificación y de corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso

de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral,
acompañado del título, en un plazo no mayor de tres (03) días contados desde la
fecha de su recepción.

Artículo 153.- Contenido de la anotación de apelación

La anotación de apelación, a que se refiere el artículo anterior, debe consignar los
siguientes datos:
a) Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere el
recurso;
b) Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual se interpuso el
recurso;
c) Fecha en que se realiza la anotación.

92
 PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA.

• El apelante dentro de los 10 días de ingresado el recurso podrá pedir

informe oral.
• El presidente asigna a uno de los vocales quien actuara como ponente
luego se producirá el debate y las votaciones.
• Para la aprobación de la resolución se requiere 2 votos conformes.
• El plazo para emitir es 30 días que se puede prorrogar y se notificará al
apelante.

El tribunal se pronunciara:
• Confirmando o revocando total o parcialmente la decisión del registrador.
• Declarando improcedente o inadmisible la apelación.
• Aceptando o denegando total o parcialmente el desistimiento.

.
93
 DESISTIMIENTO SEGUNDA INSTANCIA

Clases de desistimiento
El desistimiento en la segunda instancia registral puede ser:
a) Del recurso;
b) De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita.

● Únicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aquél puede ser

parcial, lo que dará lugar a que el Tribunal Registral no se pronuncie
respecto del acto objeto del desistimiento.

Efectos del desistimiento

● El desistimiento pone fin al procedimiento registral únicamente cuando se

trata del desistimiento total de la rogatoria.

● Tratándose del desistimiento del recurso, se prorroga el asiento de

presentación la cual se extenderá hasta 20 días adicionales contados desde

la notificación de la correspondiente resolución.

94
 EJECUCION DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL

• INSCRIPCIÓN.- Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos se

encuentran pagados, el registrador procederá extender los asientos, en
plazo 2 días hasta 10 días si el título es complejo.
• LIQUIDACIÓN.- Si los Derechos no se encuentran pagados tiene un plazo
de 10 días desde que el regitrador liquida el título, si paga el registrador
extiende el asiento (5 días), si no paga, caduca la vigencia del asiento.
• OBSERVACIONES.- Si se confirma la observación y se estableció pago el
usuario tendrá 15 días para levantarlas y pagar desde la notificación de la
resolución; si cumple el registrador extenderá el asiento en 5 días. En caso
no liquidó el usuario deberá pagar en 10 días.

95
 SEGUNDA APELACIÓN

Si el Registrador considera que los documentos presentados no subsanan las

observaciones advertidas, formulará por única vez la observación
correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia.

- El interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación

formulada, dentro del plazo de cinco (05) días de notificada la esquela
respectiva. Dentro del mismo plazo podrá interponer apelación contra la
liquidación a que se refiere el segundo párrafo.

- En ambos casos, el Tribunal Registral resolverá la apelación en el plazo de

15 días.

96
 VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

INADMISIBILIDAD O IMPROCEDENCIA DEL RECURSO: Si la resolución declara

la inadmisibilidad o improcedencia del recurso, el asiento de presentación se
mantendrá vigente, salvo los casos de improcedencia por extemporaneidad.

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO: En los casos en los que proceda la

impugnación judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de
presentación del título apelado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días
adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción
contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente,
la misma que será ingresada por el Diario.

97
 ANOTACIÓN DE DEMANDA

Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente,

caduca el asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se
procederá a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la
demanda, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la
fecha del asiento de presentación del título apelado.

Vencido el plazo, sin que se hubiere efectuado anotación de demanda alguna,

el Registrador procederá a levantar la anotación de apelación.

98
 DERECHOS REGISTRALES.- (Art. 165 RG)
DEFINICION. Son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción,
publicidad y otros servicios que presta el registro.
No procede conceder exoneración de tasas regístrales, salvo por ley y tiene
que estar supeditado al código tributario.
Los derechos regístrales comprenden los siguientes conceptos:
a) Inscripción: La calificación (la presentación, calificación y la búsqueda
de antecedentes) y la inscripción (incorporación del acto o derecho al
registro).
b) Por expedición de certificados.
c) Por manifestaciones.
Para poder ser admitida la solicitud de los servicios registrales debe haberse
pagado por lo menos el derecho mínimo (calificación), salvo que se acredite
la exoneración o la inafectación.
Los registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las
liquidaciones y de los pagos que se efectúan por concepto de derechos
regístrales, debiendo ordenar las devoluciones o los reintegros.

99
 INSCRIPCIÓN

• El asiento registral expresará el acto jurídico de donde emane el

derecho o acto inscrito y deberá constar en el título.
• No convalida los actos nulos o anulables.
• Constaran en partidas electrónicas y estas llevaran un código.
• El contenido del asiento es un resumen del acto o derecho
consignándose los datos relevantes para los terceros (inscripción),
el documento, la fecha, hora y el Nº del título, los derechos
pagados, la fecha de inscripción y el nombre del registrador.

• Anotación de Inscripción.- (Art. 54 RG); por cada título inscrito se

extenderá una anotación por duplicado, una va al archivo y otra al
solicitante.

100
 DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA
Desistimiento de la Rogatoria.- (Art. 13 RG).

El presentante podrá desistirse antes de la inscripción, por escrito con firma

legalizada por notario o autenticada por funcionario de la SUNARP.

En el caso de resoluciones judiciales en un proceso civil, sólo podrá desistirse

la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución, salvo que se haya
indicado en interés de persona distinta, o también por orden del juez.

El desistimiento puede ser total o parcial.

101
 CONCLUSION DEL PROCEDIMIENTO.- (Art. 2 RGRP).

a) Con la inscripción.

b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de

presentación.

c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria

NO CONLUYE
a) Tacha sustantiva. (42 RGRP).
b)Tacha especial de títulos por presentación de copias simples de
documentos principales. (43-A RGRP)
c)Tacha por falsedad documentaria (36 RGRP)

102
RESERVA DE CALIFICACIÓN POR
DERECHOS IMPAGOS

El Registrador Público debe formular

reserva de calificación mientras no se hayan
pagado en su integridad los derechos de
calificación.

R. 2501-2015-SUNARP-TR-L

103
RESERVA DE CALIFICACIÓN POR DERECHOS IMPAGOS
• En aquellos casos en que el TR emitió resolución disponiendo
la reserva de calificación por falta de pago de los derechos de
calificación, luego de lo cual el interesado pagó los derechos
faltantes dentro del plazo establecido para ello en la propia
resolución, no se debe dar por concluido el procedimiento
registral si el interesado no reingresó el título por mesa de
partes dentro de ese plazo.
Acuerdo – Pleno CXLVIII

104
PROPIEDAD PREDIAL
 PROPIEDAD - DERECHO REAL
Artículo 923°.-
La propiedad es el poder jurídico que permite
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley
 CONSTITUCIÓN DE 1993
DE LA PROPIEDAD
Artículo 70°.- Inviolabilidad del derecho de propiedad El
derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo
garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y
dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su
propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo
pago en efectivo de indemnización justipreciada que
incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay
acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la
propiedad que el Estado haya señalado en el
procedimiento expropiatorio.
 Extensión de Propiedad Predial

Artículo 954° C.C..- La propiedad del predio se

extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del
perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los
recursos naturales, los yacimientos y restos
arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
 PROPIEDAD PREDIAL

Artículo 957°C.C..- La propiedad predial queda

sujeta a la zonificación, a los procesos de
habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas.
Normas aplicables a la propiedad horizontal
Artículo 958.- La propiedad horizontal se rige
por la legislación de la materia.
 REGISTRO de PREDIOS

Ley 27755
Se crea el REGISTRO DE PREDIOS que comprende el Registro de
Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de
Predios Rurales.
El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de
Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen
sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas
administrativas y demás normas especiales. (Res. 097-2013-SUNARP-SN).
 CARACTERÍSTICAS

● El Predio (Finca) constituye la unidad de inscripción: Urbano o

Rústico.
● Se rige por el sistema de folio real.
● Se rige por la técnica de inscripción a diferencia de la transcripción.
● Se inscriben mayoritariamente actos de naturaleza real.
● De naturaleza personal u obligacional son excepcionales: Opción,
arrendamiento, reserva de propiedad, pacto de retroventa.
● Surte los efectos de todo Registro Jurídico: Respecto del titular
registral (legitimación y oponibilidad) y respecto de terceros (fe
pública, publicidad y prioridad).
 Código Civil Artículo 2019.- Actos y
Derechos Inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada
inmueble:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los
efectos de los actos o contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular registral.

6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.

9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles.
Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios
Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN del 03 de Mayo de 2013
 Organización interna de la partida registral

● A) Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la

partida de la cual proviene o la circunstancia de constituir la
primera inscripción;
● B) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos
correspondientes a su ubicación geográfica, área, linderos y demás
datos físico materiales del predio, sus modificaciones, así como
otras circunstancias conforme a la normativa vigente;
● C) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos
correspondientes a traslaciones del derecho de propiedad y demás
actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial;

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 Organización interna de la partida registral

D) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los

casos, los bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás
cargas y gravámenes; así como los otros actos que por
disposición expresa deban inscribirse en este rubro;
E) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que
contengan las extinciones de las inscripciones a que se refiere el
rubro D);
F) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los
actos inscribibles en el Registro de Predios, que por su
naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros

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