CLASE 3.
06/10/2021
CIVIL
Examen el 24 noviembre
Otra forma de la cual se puede formar el contrato de compraventa es por
contratos preliminares, esos son donde las partes se obligan a celebrar contrato a
futuro. Aplica para todos los tipos de contrato.
Suele ser un tema estudiado en contratos de compraventa.
CONTRATOS PRELIMINARES: no suelen terminar en contratos definitivos. Suele
haber oferta y parte de aceptación de la oferta. En Francia se habla de promesa de
contrato o ante contrato. España habla de precontrato, Colombia precontrato.
Pero en Venezuela no se habla de precontrato o contrato preliminar, se considera
atípico: obliga a ambos contratantes o a uno solo de ellos a contratar. Las partes
se obligan a celebrar contrato en otra fecha. En estos contratos partes se obligan a
celebrar contrato en fecha posterior, es obligación de hacer. Esos contratos
preliminares pueden ser unilaterales o bilaterales. Unilaterales, una sola de las
partes se obliga. En contrato bilateral ambas partes se obligan.
Estos contratos:
Las ventajas: verificar condiciones futuras. Aclarar cláusulas contractuales. La
transacción de esa compraventa requiere permisos o documentos aun no listos.
Los contratos preliminares: partes se obligan a celebrar un contrato. Contrato
preliminar no representa el contrato de compraventa, sino de suscribir el contrato.
Si vas a comprar un inmueble no vas a firmar directamente, querrás tiempo para
solicitar ante un banco cierta cantidad de dinero. Puede ser que se estudian los
títulos del inmueble que se va a comprar.
Venezuela no tiene normativa sobre contratos preliminares. Se debe tener cuidado
en la redacción. Es un juego complicado, por eso se debe entender ese lenguaje
para definir lo que se quiere y las consecuencias de lo que se hace.
La promesa de venta no vale venta.
Resumen de sentencias: sala Constitucional, juicio donde había vigente criterio
donde la opción de venta vale venta, pero a mitad de juicio el criterio cambia y se
actualiza el criterio.
La sentencia establece y aclara la estructura y función la promesa de venta.
La sentencia deja claro que se trata de contrato que tiene por objeto
suscribir contrato futuro. La sentencia habla sobre que todo contrato
independientemente de la denominación de las partes mientras cumple con
todos elementos de contrato de compraventa definitivo es un contrato
definitivo.
Se habla de convivencia de 1161 del CC. que habla de contratos consesuales
con el 1155. El contrato de compraventa es consensual que se perfecciona
por la mera manifestación de consentimiento. Lo que se debe entender es
que para que exista contrato de compraventa debe tener los elementos de
contrato de compraventa. Si existe ese contrato entonces hay venta y hay
obligaciones secuenciales, la entrega de la cosa.
Hay elementos que no son determinados y por ello se obligan de manera
futura en el contrato de compraventa.
En la sentencia habla de contrato de opción de compraventa, donde
vendedor se obliga a vender y comprador tiene opción de ejecutar ese
contrato de compraventa.
El que tiene derecho a poder obligarse es el comprador.
Debemos identificar cuando se está en contrato preliminar y cuando es contrato de
compraventa.
La sentencia que se dicta será el titulo que evidencia la transferencia de propiedad
derivada en el contrato de compraventa.
Se manejan muchos criterios.
¿un contrato preliminar unilateral es opción de compraventa? Si, puede serlo. Pero
depende de la forma en que redactes el contrato que estás celebrando.
¿qué pasa si en contrato preliminar acuerdas contrato futuro dependiendo de
crédito otorgado de banco? Si el banco da el préstamo estas obligado a comprar.
1212 CC., la opción meramente potestativa es nula. Las obligaciones de este
tipo son nulas porque no te puedes obligar a nada.
Es importante como abogados entender que tenemos tales opciones, y debemos
conocer las opciones que se tienen.
Cuando se habla de perfeccionamiento de contrato de compraventa es importante
determinar ese factor: Una vez producida la compraventa y transferencia de
propiedad, el riesgo de la cosa la tiene el propietario. Independiente de los demás
elementos.
Cuando se produce contrato de compraventa la cosa pasa a manos de comprador,
en caso de que esa cosa perezca, eso es a riesgo de comprador.
Si te comprometiste a comprar la casa, donde hubo venta, pasas a ser propietario
y corres con esos riesgos.
Modalidades de la venta
Término: 1211 CC. acontecimiento futuro y cierto. ART. 1211.—El término
estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la
obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.
Puede ser término suspensivo o resolutorio.
Condición: ART. 1197.—La obligación es condicional cuando su existencia o resolución
depende de un acontecimiento futuro e incierto. Es un futuro, pero incierto, depende
de algo más. Puede ser término suspensivo o resolutorio.
Además de estas modalidades, existen unas especificas de la venta:
1. 1478. Venta sujeta a ensayo previo. La venta sujeta a ensayo previo se
juzga hecha siempre bajo condición suspensiva. La naturaleza de la cosa
requiere de la existencia de ensayo previo. La venta sometida a ensayo previo
se somete a condición suspensiva. Si pruebas la silla de caballo y te sirve,
tienes contrato de compraventa; en caso de que no te sirva no existe contrato
de compraventa. El ensayo determina la existencia de contrato de
compraventa.
¿Qué pasa si en el ensayo dices que no te gusta el color de la silla? Es
capricho o no hay venta.
2. Venta ad gustum. ART. 1477.—En cuanto a las mercancías que se
acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta
hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo
fijado por la convención o por el uso.
Ejemplo, comprar botella de vino, que puede ser probado. Si vas a
comprar el vino debes tener el derecho a probarlo, si solo ese vino es
probado y te gusta, tienes contrato de compraventa.
ART. 1202.—La obligación contraída bajo una condición que la hace
depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, es nula.
Obligarte a si te gusta algo, que es meramente potestativo, al derecho
no es exigible. Si te gusta, existe contrato de compraventa, si no te
gusta, no existe contrato.
Cuando se ve la jurisprudencia.
3. ART. 1475.—Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso,
cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el sentido de que las cosas
vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas,
contadas o medidas.
Ejemplo, vas al super y compras tomates. Cuando aun no se pesan no existe
compraventa, es algo genérico. Hasta que no se produce el peso, cuenta o
medida aun no está sujeto el comprador.
4. Venta en alzada o globo. ART. 1476.—Si, al contrario, las mercancías se han
vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente.
Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han
vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o la medida; o
cuando, aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para
determinar el monto del precio.
Ejemplo, compra de conteiner. No sabes que tiene dentro, pero lo
compras. Allí se produce la compraventa sin necesidad de verificar la
medida del conteiner.
Esa venta por el hecho de ser a globo, se produce transferencia de
propiedad y el riesgo de la compra pasa a ser del propietario.
5. La venta con arras. ART. 1263.—A falta de estipulación contraria, lo que se
da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a
este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso
de contravención.
En contrato de opción de compra, se celebra, el comprador le entrega
al vendedor por el precio de venta de 1 millón. El comprador entrega
200 mil, y caracterizan esos 200 mil como arras. En ese caso la
compraventa está sometida a condición de obtener una certificación
de gravamen donde se concluye que vendedor es propietario, pero
dentro de ese inmueble no existe gravamen alguno. Pero después el
comprador decide que no quiere celebrar el contrato de
compraventa. No quiere comprar el inmueble.
Si ese monto se da en calidad de arras, y comprador decide retirarse
del contrato de compraventa, ese monto se lo queda el vendedor por
concepto de daños y perjuicios por no haberse cumplido el contrato
de compraventa. Se puede acabar el contrato de compraventa, pero
se tiene como pago de daños y perjuicios. Las arras son garantía de
cumplimiento y también evitas el cálculo de los daños y perjuicios.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento
de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el
doble de las que haya dado.
La venta con arras es distinta a la cláusula penal. ART. 1257.—Hay
obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el
cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna
cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.
Ejemplo, contrato de arrendamiento y se establece que
arrendatario debe pagar mensualidades al día 30 de cada mes y
que, si no paga, ese monto que debe por concepto de
arrendamiento debe dinero por clausula penal como
consecuencia de incumplimiento de la obligación.
En distinto de las arras porque no se entrega cantidad de
dinero para garantía de daños y perjuicios. La cláusula penal se
da como consecuencia
Nuestro CC. clasifica elementos esenciales para existencia y validez del contrato.
Los elementos esenciales es que sin ellos no existe el contrato. Sin consentimiento,
objeto y causa no hay contrato de compraventa.
Causas para validez de contrato:
1. CAUSAS DE NULIDAD DEL CONTRATO ART. 1142. —El contrato puede ser
anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por
vicios del consentimiento.
Cuando hablamos de capacidad negocial, aptitud para realizar negocios
jurídicos. La capacidad del CC. se regula en el 1143, Pueden contratar todas
las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley. todo somos
capaz de contratar a menos causales de ley: menores, entredichos,
inhabilitados y aquellos otros incapaces de ley.
¿En qué casos existe incapacidad para celebrar contratos de compraventa?
La incapacidad no produce nulidad absoluta en el contrato. Las reglas de
incapacidad existen en beneficio y protección del incapaz.
ART. 1145.—La persona capaz de obligarse no puede oponer la incapacidad
del menor, del entredicho, ni del inhabilitado con quien ha contratado.
La incapacidad que se deriva de la interdicción por causa de condenación
penal, puede oponerse por todos aquellos a quienes interese.
La incapacidad se establece en beneficio del incapaz.
Ejemplo, si celebras contrato de compraventa con menor, no puedes
alegar su incapacidad, el es quien alega su incapacidad.
La primera incapacidad para vender y comprar
2. Entre marido y mujer. ART. 1481.—Entre marido y mujer no puede haber
venta de bienes. se hace porque hay conflictos de intereses. O abusa el
marido o abusa la mujer. Puede que lo peor sea operación simulada donde
ambos disponen de un bien para desfavorecer a los acreedores. Mas que
incapacidad es una prohibición.
¿Entre marido y mujer puede haber simulación? Es lo que busca evitar el
legislador.
3. Incapacidad para comprar: ART. 1482.—No pueden comprar, ni aun en
subasta pública, ni directamente, ni por intermedio de otras personas:
1º El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2º Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas
a su tutela, protutela o curatela.
3º Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén
encargados de vender o hacer vender.
4º Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus
Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración
estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por
su ministerio.
5º Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y
Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia
del Tribunal de que forman parte.
Se exceptúa de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de
acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o
de garantía de los bienes que ellos poseen.
No son incapacidades, son prohibiciones.
4. Pactum cuota litis: Los abogados y los procuradores no pueden, ni por sí
mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes
ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes
sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio.
Con esto hay que tener cuidado, último apartado de 1482.
5. Nacionalidad de las personas:
6. Incapacidad general de 1144. Incapacidad de vender de la iglesia de bienes
adquiridos.
7. Incapacidades para vender, normas especiales: ART. 1444.—Las
donaciones hechas a los cuerpos jurídicos no pueden aceptarse sino
conforme a sus reglamentos.
8. ART. 1942.—Por la cesión de bienes queda el deudor inhabilitado para
disponer de sus bienes y contraer sobre ellos nuevas obligaciones.
El objeto del contrato:
No se habla de objeto propio del contrato de compraventa, sino de objeto de la
obligación de cada una de las partes del contrato de compraventa. Al ser el
contrato de compraventa bilateral ambas partes tienen una obligación. Olbjeto
del contrato de compraventa es: obligaciones dentro del contrato para el
vendedor y obligaciones dentro del contrato para el comprador. Debemos irnos
a las normas que regulan el contrato.
ART. 1155.—El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o
determinable.
Debe ser posible. ART. 1485.—Si en el momento de la venta la cosa vendida ha
perecido en totalidad, la venta es inexistente.
Si sólo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del
contrato o pedir la parte existente, determinándose su precio por expertos. Que
sea posible y que exista es que se pueda lograr. Si la cosa no existe estamos
hablando de 1485. Si la cosa no existe parcialmente o perece en parte, el
comprador puede insistir en la venta o desistir de la venta.
si son varias cosas las vendidas aplica simultáneamente el 1485.
¿Puede haber venta de cosa futura? Si la venta se refiere a prestación de dar, debe
estar presente en el momento y parece no ser futura. Pero si la venta se refiere a
un hacer, pareciera que siempre será algo futuro.
ART. 1156.—Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo
disposición especial en contrario.
Excepción: Sin embargo, no se puede renunciar una sucesión aún no
abierta, ni celebrar ninguna estipulación sobre esta sucesión, ni aun con el
consentimiento de aquél de cuya sucesión se trate.
Ejemplo, si vamos a un sastre para hacer un traje, ¿eso es contrato de
compraventa o contrato de servicios? Se deben particularizar los
hechos. ¿si el sastre es contratado no solo por cualidad de sastre sino
que coloca tela, hilo… pero si solo debemos llevar al sastre el hilo y
tela, seria contrato de servicios?
En caso de que sea venta de suspensión suspensiva y la cosa
perece, no existe venta porque la condición nunca se cumplió.
Porque si no se produce la suspensión no hay condición.
La venta de cosa futura y los riesgos de la venta de la cosa
futura. ¿Quién corre con los riesgos? ¿los riesgos se transfieren
al momento de la compraventa o se mantienen los riesgos
hasta cumplir con las obligaciones de la compraventa?
Objeto debe ser determinable, 1145: que se determina o que en un futuro se
pueda realizar, que sea individualizada. Conforme a la mercancía, contada, pesada
y medida la cosa puede ser genérica determinada o determinable.
La licitud: aplica el concepto clásico, aquellas cosas que van en contra la ley o las
buenas costumbres. No puedes vender armas porque existe ley que lo prohíbe.
El objeto del contrato debe representar interés para el acreedor y debe ser
valorable en dinero: es requisito del objeto porque debe existir posibilidad de que
al producirse el incumplimiento se reclamen los daños y perjuicios. La doctrina
suele requerir que el objeto del contrato de compraventa debe tener valoración
económica porque con incumplimiento se puede reclamar cumplimiento,
resolución y pago de daños y perjuicios.
Hablamos de objeto de la obligación del comprador: pagar el precio. El precio se
refiere al pago de una suma de dinero. Se puede determinar esa suma de dinero.
El precio debe ser serio, no debe ser vil o ilusorio. No deben ser operaciones
fraudulentas donde se busca simular una donación o sacar bien del
patrimonio perjudicando a terceros.
Precio debe guardar contraprestación con la cosa requerida.
El precio debe ser determinado o determinable, el CC. trae disposiciones
dirigidas a la regulación del precio.
ART. 1479.—El precio de la venta debe determinarse y especificarse por las
partes.
Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero
nombrado por las partes en el acto de la venta. También puede estipularse
que la elección del tercero se haga con posterioridad por las partes, de
común acuerdo, con tal de que quede estipulado en la convención el modo
de nombrar el tercero, a falta de acuerdo entre las partes. Si el tercero
escogido no quiere o no puede hacer la determinación del precio, la venta
es nula.
El tercero puede ser fijado por tercero, normalmente en el peritaje
te refieres a experticia o testigo experto que puede determinar el
precio de la compraventa que se realizó.
También puede convenirse en que el precio se fije con referencia al
corriente en un mercado y en un día determinado.
Legitimación de quien puede dar en compraventa
Se ha revisado por la doctrina. El que vende no tiene que ser propietario de la
cosa, sobre todo en el 794 del CC. sobre que posesión vale título. Contrato de
compraventa dice que la venta de la cosa ajena es anulable pero no anulada.
ART. 1483.—La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al
resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de
otra persona.
La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.
Hay lapso de prescripción de 5 años para solicitar la nulidad de esa compraventa,
1646 acción de nulidad, la nulidad la puede pedir el comprador. Crea además la
accion de daños y perjuicios.
548 CC. ART. 548.—El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de
cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.
Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer
la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del
demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción
que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o
detentador.
La cosa ajena no es nula, sino anulable, existe relación entre comprador y
vendedor, pero verdadero propietario puede reivindicar la cosa. Peros
siempre se puede realizar las acciones en contra del nuevo propietario.
3. María se comprometió a comprar un bien mueble perteneciente a Roberto a
un precio determinado, y éste se obligó a vendérselo, en un plazo de un mes.
Suponga que llegada la fecha para el cumplimiento de sus obligaciones, María
decidió mejor no comprar dicho bien. Roberto quiere saber qué podría hacer para
que María le compre el bien. ¿Qué le recomendaría a Roberto y por qué?
Contrato preliminar donde las partes se obligan a dar un contrato en 1 mes.
Se puede demandar el cumplimiento del contrato.
Todo depende de la redacción del contrato, pero en este caso ya fijaron
precio y todos los elementos de contrato de compraventa donde nada más
está postergado la escritura del contrato de compraventa cae la pretensión
del cumplimiento del contrato.
Si María no se hubiese comprometido a comprar el bien, pero Roberto sí a
venderlo, ¿en qué cambiaría su respuesta? Explique.
Se habla de contrato de opción de compraventa donde una de las partes se
obliga a vender mientras que la otra tiene la opción de ejecutar la
compraventa. Roberto no puede hacer nada porque no existe contrato de
venta por no existir obligación de compra.
4. Usted se dirige al mercado y pide al carnicero cuatro (4) churrascos de 300
gramos cada uno, para un total 1.200 gramos. Cuando recibe su pedido después de
haberlo pagado, usted cuenta que hay cinco (5) churrascos de 240 gramos cada
uno, que en total da 1.200 gramos de carne. Usted decide reclamarle al carnicero
y pedirle que prepare de nuevo su pedido. ¿Cuál sería su argumento y por qué?
5. Suponga de Juan vendió un carro cuyo propietario es Mariana, ¿ello es
posible? ¿Qué acción tiene Mariana? Explique.
Alternativa: Juan y Mariana son esposos, en su matrimonio no hay régimen de
comunidad de gananciales ya que suscribieron capitulaciones matrimoniales. Juan
es deudor de Óscar y su único bien con el cual podría responder es su carro. En tal
sentido, Juan le vende el carro a su esposa, de modo que Óscar no tenga de qué
cobrar su acreencia. ¿Óscar tendría en ese caso alguna acción para poder cobrarse?
Explique.