Construcción de edificio multifamiliar

San Andrés II en Pueblo Libre

Item Type info:eu-repo/semantics/report

Authors Rodríguez, Wilfredo Alberto; Romo Millán, Javier Jorge; Paredes

Destéfano, Renato Felipe; Branimir, Torba; Guzmán Cubides,
Jorge Armando

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

Rights Copyright © 2011 por Rodríguez, Wilfredo Alberto; Romo Millán,

Javier Jorge; Paredes Destefano, Renato Felipe; Branimir, Torba;
Guzmán Cubides, Jorge Armando, Escuela de Postgrado

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 DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN VIII EDICIÓN

TRABAJO FINAL

CONSTRUCCION DE EDIFICIO
MULTIFAMILIAR “SAN ANDRES II” EN
PUEBLO LIBRE

Integrantes:

Wilfredo Alberto Rodríguez R.

Javier Jorge Romo Millán
Renato Felipe Paredes Destefano
Torba Branimir
Jorge Armando Guzmán Cubides

LIMA, 22 DE MAYO DEL 2008

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 INDICE

Resumen Ejecutivo.

1. Objetivos

2. Descripción del Producto.

2.1.1 Alcance.
2.1.2 Memoria Descriptiva.
2.1.3 Ubicación.
2.1.4 Arquitectura.
2.1.5 Estructuras.
2.1.6 Acabados

3. Estudio de Mercado

3.1. Oferta.
3.2. Demanda Efectiva.
3.3. Conclusiones.
3.4. Análisis FODA

4. Plan de Marketing.

6.1.1. Estrategia.
6.1.2. Seguimiento.
6.1.3. Medios de Publicidad.
6.1.4. Herramientas, Avisos de Publicidad, Tríptico, Difusión.
6.1.5. Visión de Acabado.

5. Análisis Económico.

6. Plan de Ingresos Ventas.

7. Plan de Egresos

Costos y Gastos

8. Flujo de Caja Económico y Financiero

Aporte Propio

Financiamiento.

9. VAN Económico y Financiero.

10. Estado de Ganancias y Pérdidas.

11. Aspectos Legales.

12. Conclusiones

13. Anexos

2
 RESUMEN EJECUTIVO

El objeto del presente trabajo es mostrar el desarrollo inmobiliario de un edificio multifamiliar donde

se entiende que es una oportunidad de riesgo rentabilidad y puede convertirse en una actividad

económica sostenible en el tiempo para un empresario con visión; asimismo el objetivo del

presente trabajo es sentar las bases para el desarrollo integral de un Proyecto Inmobiliario. Para

ello se ha analizado el entorno macroeconómico, basándonos en datos y estudios realizados por

entidades de alto prestigio como por ejemplo CAPECO.

En primer lugar se estudio y analizo los datos estadísticos proporcionados por CAPECO para la

selección de la zona ha construir desde en enfoque socioeconómico, luego se efectúo es estudio

de mercado que incluya el análisis de la competencia directa, la ingeniería del proyecto; con la

finalidad de diferenciarnos de la competencia y finalmente los indicadores económicos y

financieros con los cuales podremos apreciar la rentabilidad del proyecto.

También se debe mencionar que todo proyecto debe sustentarse en una buena Gestión y

desarrollo inmobiliario de la empresa con la finalidad de garantizar el éxito del proyecto.

El terreno adquirido cuenta con dos frentes, ventaja que fue aprovechada en el presente proyecto,

visto que el ancho del terreno no era lo suficiente para la construcción de un sótano.

Visto el certificado de parámetros del terreno, se planteo la construcción de 11 departamentos,

para lo cual fue necesaria la construcción de uno de ellos en el semisótano, pero con el agregado

que dicho departamento fuese independiente de todo el bloque de departamentos, incluyendo la

zona de estacionamientos.

El presente trabajo tiene por objeto evaluar técnica y económicamente la posibilidad de desarrollar

un proyecto inmobiliario, enfocado en el control y monitoreo del mismo.

3
El proyecto de inversión inmobiliaria consiste en el desarrollo de un edificio de vivienda

multifamiliar de 5 pisos y un semisótano orientada al segmento socioeconómico B2 y C1.

El terreno de 276.30 m2 esta ubicado en la avenida General Egusquiza, del distrito de Pueblo

Libre.

El plan de marketing se basa en las necesidades del cliente y las perspectivas del mercado

inmobiliario, teniendo como propósito que la empresa realice una gestión eficiente, profesional y

de calidad garantizada.

El presente proyecto inmobiliario se ha realizado con ayuda de los conocimientos y experiencia de

cada uno de los integrantes los cuales ha sido enriquecida con los cursos del presente diplomado.

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1. OBJETIVOS

El objetivo del presente trabajo ha sido desarrollar una Gestión Integral de un proyecto inmobiliario

agrupando las experiencias y vivencias de cada uno de los integrantes del grupo y de las

diferentes empresas donde trabajan, por consiguiente a continuación se mencionan los siguientes

objetivos:

1. Alcanzar la máxima rentabilidad posible con la inversión a ejecutarse.

2. Ingresar al mercado inmobiliario del sector objetivo.

3. Satisfacer la necesidad de viviendas en la zona de Pueblo Libre.

4. Superar en calidad la oferta actual de unidades de vivienda para el sector

socioeconómico.

5. El logro de pre-venta del 30% de todas las unidades inmobiliarias.

6. Lograr las ventas totales en paralelo con la finalización del proyecto.

7. Ejecutar la obra con los standards de productividad, calidad y seguridad.

8. Aplicar todos los conocimientos adquiridos, como valor agregado a todas las etapas de un

proyecto inmobiliario.

9. Establecer una guía para la aplicación de un proyecto inmobiliario futuro para cada uno de

los integrantes.

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2. DESCRIPCION DEL PRODUCTO

2.1.1. Alcance

El Proyecto comprende las siguientes etapas:

• Estudio de factibilidad del proyecto, analizando la oferta y la demanda del sector

inmobiliario del distrito de Pueblo Libre.

• Estudios definitivos y elaboración del Expediente Técnico para la Construcción de las

Obras del edificio multifamiliar. La Empresa debe elaborar estudios básicos necesarios, el

Informe final respectivo. Asimismo, deberá revisar, evaluar y complementar la información

existente: memorias, especificaciones, metrados (Arquitectura, estructuras, electricidad y

sanitarias) referidos al anteproyecto, teniendo como finalidad la elaboración del

Expediente Técnico Definitivo para la realización inmediata de las obras.

• Ejecución de las Obras del edificio multifamiliar San Andrés II, y finalmente la etapa de

post venta.

2.1.2. Memoria Descriptiva

Antecedentes: El entorno corresponde a edificaciones de mas de 20 años construidas en ladrillos

de arcilla de máximo 2 pisos (en 1950 se comenzaron a habilitar las nuevas urbanizaciones de la

zona), Pueblo Libre era un distrito residencial y céntrico cuyos propietarios han gozado de un nivel

de vida alto pero sus descendientes han migrado a otros distritos, existen zonas de un alto nivel de

vida que están siendo adquiridas actualmente para ser demolidas y levantar en su lugar edificios

multifamiliares, lo cual representa una modernización urbanística para el distrito. Existen algunas

zonas de alta densidad humana que habitan en condiciones de hacinamiento. Sin embargo, el

distrito es céntrico con focos comerciales bien definidos.

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Pueblo Libre es un distrito céntrico, rodeado de áreas verdes y comercio focalizado. El lote donde

se va a construir, se encuentra ubicado entre dos frentes, el primero frente al jirón Bernardo

O’Higgins N°580, y el segundo frente a la avenida Manuel Egusquiza S/N, a la altura de la cuadra

9 de la Av. Bolívar.

Los linderos y medidas perimétricas son las siguientes:

- Por el frente con el Jr. Bernardo O’Higgins N° 580, en 8.70 metros lineales.

- Por el lado izquierdo entrando con el lote 27 con una línea quebrada de dos tramos, el primero

de 26.82 metros y el segundo doblando a la izquierda de 5.23 metros lineales.

- Por la derecha entrando con los lotes 27 y 28 con una línea quebrada de dos tramos, el primero

con 26.90 metros y el segundo orientado a la izquierda con 11.47 metros lineales.

- Por el fondo con la Av. Manuel Egusquiza S/N en 4.0 metros lineales.

Datos del anteproyecto:

. Área del terreno : 276.30 m2

. Área techada total : 1,169.75 m2.

. Área libre : 80.15 m2.

. Área de Estructuración Urbana : III

. Zonificación : R4, Resid. Media Densidad, R5 solo para MIVIVIENDA

ESPECIFICACIONES PRINCIPALES:

Visto, la obtención del certificado de parámetros de la zona se desarrollo el anteproyecto de

arquitectura cumpliendo las exigencias del Municipio de Pueblo Libre, por consiguiente se obtuvo

como proyecto un edificio multifamiliar de 5 pisos; 11 departamentos; 7 estacionamientos y 10

depósitos, adicionalmente se ha considerado una zona de uso común en la terraza del último nivel

destinado para parrillas y reuniones. A continuación se detalla parte del Certificado de parámetros.

7
- Parámetros Urbanísticos y Edificatorios mínimos :

. Área territorial : Distrito de pueblo Libre.

. Área de Estructuración Urbana : Tipo III

. Densidad Normativa Neta : 1,300h/Hc, 2,250 para MIVIVIENDA.

. Área lote normativo : 90.0 m2

. Área mínima libre : 30%, ídem Multifamiliar para MIVIVIENDA.

. Altura máxima permisible : 5 pisos.

. Retiro municipal : Fronterizo 3.0 m. y 5.0 m. para Av. Egusquiza.

. Por estar orientado el Anteproyecto para viviendas a ser financiadas posiblemente por el programa

MIVIVENDA , se considera el DS - 030-2002 del MTC y el DS – 011-2003- Vivienda.

. Distribución y área de ambientes en concordancia con el nuevo Reglamento Nacional de

Edificaciones.

El Anteproyecto presenta el siguiente cuadro de Datos Normativos:

PARÁMETROS RNC y DS-030 Y -011 PROYECTO

Usos Viv. Unifamiliar/Multifamiliar Multifamiliar

Densidad Neta 1,300 1,192

Coeficiente de Edif. 3.5 3.2

Porcentaje de área libre 30.00% 29%

Altura máxima 5 pisos 5 pisos

Retiro municipal frontal 3/5m 3/5m

Retiro municipal lateral 0.00 m 0.00 m

Estacionamientos 1 cada 3 Viv. 7

Descripción:

8
Se trata de un solo bloque constructivo de 5 pisos, por la calle Bernardo O’Higgins 5

departamentos que miran y semisótano para 6 autos y depósitos; y, 6 departamentos y 1

estacionamiento a la Av. Manuel Egusquiza, haciendo en total 11 departamentos y 7

estacionamientos.

2.1.3. Ubicación y antecedentes del distrito.

El distrito también conocido como “Villa de los Libertadores”, esta ubicado en la zona central y

costera de la ciudad de Lima, y fue fundado por los españoles un 22 de Agosto de 1557,

antiguamente formaba parte de la “Doctrina de Santa María de Magdalena” que estaba constituida

por los terrenos de los actuales distritos de San Miguel, Magdalena del Mar y Pueblo Libre.

Actualmente y debido a que el distrito cuenta con 109 parques, el distrito es conocido como el

bastión ecológico y turístico de Lima, así mismo la política principal del nuevo alcalde es

mantener el carácter urbanístico residencial del distrito, motivo por el cual se realizara obras de

mejora en sus zonas históricas y tradicionales (Plaza del distrito, calles circundantes, remodelación

de calles y avenidas) y recién se esta promoviendo la reconstrucción de su entorno residencial.

Su ubicación es ideal, por encontrarse atravesado y rodeado por avenidas importantes como La

Brasil, La Marina, Sucre, Bolívar, Universitaria, La Mar, Mariano Cornejo, Clement, San Martín, Del

Rió, Paso de los Andes, etc, estas vías de comunicación permiten al poblador del distrito llegar a

todos los rincones de la gran Lima en forma rápida.

El distrito peruano de Pueblo Libre es uno de los 43 distritos de la Provincia de Lima posee una

población de aprox. 84 394 hab. En una superficie de 4.38 km2. Antes se le conocía sólo como

Magdalena Vieja, pero recibió luego el apelativo de Pueblo de los Libres por don José de San

Martín. Es un distrito de clase media, esencialmente residencial aunque con algunos locales de

universidades privadas y de laboratorios médicos.

Limita al norte con el Cercado de Lima y el distrito de Breña, al este con el Jesús María, al sur con

el distrito de Magdalena del Mar y al oeste con el distrito de San Miguel.

9
De acuerdo a los estudios de población que realiza Apoyo Consultores, el distrito es considerado

como una mezcla de los estratos B2 y C1 (C1 y C2).

De acuerdo a los estudios de población que realiza Apoyo Consultores SAC, el distrito es

considerado como típico del estrato B y C1.

2.1.4. Arquitectura

La arquitectura fue desarrollada en coordinación con el equipo de la Gerencia de Proyectos y

obras y la Gerencia de Ventas simultáneamente, con la finalidad de cerrar toda brecha que

desaliente a nuestro cliente objetivo, para ello se combinaron los conocimientos y experiencias de

otros proyectos similares de la empresa con la finalidad de brindar un producto de calidad, confort

y seguridad.

Como resultado de lo mencionado en el párrafo anterior hemos logrado que los dos

departamentos por piso tengan muy buena iluminación, en las salas, cocinas y dormitorios,

aprovechando los dos frentes del proyecto, asimismo tenemos los servicios higiénicos nucleadas.

Otro punto a favor que tenemos es que el recorrido desde el ingreso al departamento y los

ambientes es el mínimo posible, logrando así aprovechar el área útil destinada para cada

departamento al máximo.

Adicionalmente se planteo tres posibles fachadas en cada uno de nuestros frentes, buscando

fachadas que interprete lo sólido de la construcción y la calidez de cada uno de sus ambientes

finamente diseñados. A continuación se muestran las dos fachadas ganadoras.

10
FACHADA DE LA AVENIDA EGUZQUIZA S/N

11
FACHADA DEL JIRON O´HIGGINS No 580

12
2.1.5. Estructuras

Como el proyecto tiene dos frentes se coordino en la etapa del anteproyecto con el ingeniero

estructural, y se dispuso que el sistema constructivo fuera a base de muros portantes y placas en

el lado de la Av. Manuel Egusquiza y a porticado en el lado del Jr. Bernardo O’Higgins.

El proyecto definitivo se considera: bases (fundaciones) de concreto ciclópeo de 1:10 (cemento

hormigón + 30% piedra grande), sobrecimiento 1:8 (cemento hormigón + 25% piedra mediana),

estructuras de soporte y portantes en fc: 175 kg/cm2 y fy: 4,200kg/m2, techo aligerado h:0.20 m,

muros portantes en ladrillo KK con amarre en soga y de los de división en amarre en soga pero de

canto, con mortero 1:5, pisos de concreto simple semi-pulido de h:4” ,revestimiento con mortero

cemento arena fina 1:5 donde se especifique, cielo rasó tarrajeado, látex en paredes y estructuras

de soporte portantes, puertas en MDF pintadas al duco con bastidores y marcos de 3.5 pulg. X 4

pulg. de madera tornillo o similar, puerta principal en MDF sólidas enchapadas en color cedro,

ventanas con perfiles de aluminio , vidrios incoloros importados de 6mm, cerrajería de puerta

principal chapas de embutir de 2 golpes, interior chapa de embutir, enchape de baños y cocina en

cerámica de color de 30x30, asentada con cemento , el enchape en zona de baños será toda la

pared, en la zona de cocina-lavandería ídem, en ambos casos se deja se deja en la parte superior

un espacio de 30 cm. tarrajeado, instalación sanitaria empotrada de agua fría y caliente en PVC

clase 10 , puntos en lavadero, lavatorio y ducha. Registros y sumideros en bronce, aparatos

sanitarios inodoro de losa vitrificada de color, lavatorio de polvo de mármol en mueble de melanina

de 20”x17” con mezcladora cromada, ducha cromada de cabeza giratoria con llave cromada,

papelera y jabonará de losa, toallero de losa con tubo plástico, un lavadero de granito con interior

de polvo de mármol con llave simple cromada en zona de lavandería y lavadero de una poza de

acero inoxidable en cocina, instalaciones eléctricas, telefónicas, TV y cable empotradas con

tubería de acuerdo a su tipo con cajas de fierro galvanizado, se considera el medidor de corriente,

sistema de portero eléctrico y rejas externas con cerco eléctrico y dobles púas en la parte superior.

13
Los patios y pasadizos en cemento pulido con cerámica de color de 30 x 30 cm. formando

cuadrados de 1m x 1m y las escaleras serán de concreto armado con pisos según indicaciones

anteriores y con barandas en fierro.

2.1.6. Acabados

LA EMPRESA construirá una edificación multifamiliar indicando las características referenciales

del proyecto, donde LOS COMPRADORES declaran conocer los acabados mencionados de toda

la edificación y del inmueble separado el mismo que se detalla líneas abajo, aceptando que por

encontrarse la edificación a nivel de Anteproyecto, estos podrán sufrir modificaciones, siempre y

cuando no se vea perjudicado el nivel o calidad de los mismos.

AREAS COMUNES

Jardines

• Incluyen jardín exterior y plantas en jardineras de las fachadas, terrazas e ingresos al edificio y

áreas comunes.

Numeración

• En placas de acrílico, tanto la exterior como la interior.

Nombre del edificio

• De metal liso de ½ “en letras corridas pintadas con base de zincromato Zenacryl de CPP y

luego pintado con óleo mate de TEKNO.

Semisótano

• Piso: Cemento frotachado.

• Pared: Solaqueada, imprimada y pintada con Vencelatex - VENCEDOR.

• Techo: Solaqueado y pintado con Vencelatex - VENCEDOR.

• Iluminación: Aparatos adosados con fluorescentes.

• Ductos: Con rejas de metal pintadas con base de zincromato Zenacryl de CPP y pintadas.

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Depósitos Semisótano

• Piso: Cemento pulido.

• Pared: Solaqueada, imprimada y pintada con Vencelatex - VENCEDOR.

• Techo: Solaqueado y pintado con Vencelatex - VENCEDOR.

• Iluminación: Soquete.

• Vano: Puerta contra placadas en MDF al duco.

Pasadizos y escalera principal.

• Piso: de cerámica CELIMA tipo Piedra o equivalente.

• Pared: Tarrajeada, imprimada y pintada con Vencelatex - VENCEDOR.

• Barandas: De metal y pasamanos de MDF enchapados en madera o pintados al duco.

• Zócalos: de cerámica CELIMA igual piso.

Vanos

Ventanas

• En exteriores: Vidrio crudo de 6 mm.

• En interiores: Vidrio crudo de 6 mm.

• En cocina y baños: Vidrio arenado y / o blocks de vidrio modelo olas.

• Todas en aluminio.

Puertas

• Puerta de garaje: De metal con detalles de madera, según el diseño de la reja.

• Puerta principal de ingreso al edificio en el cerco delantero de metal con chapa eléctrica.

• Puerta mampara de ingreso al edificio en la fachada principal de vidrio templado de 8mm

incoloro.

15
Otros

• Cerco eléctrico.

• Portero eléctrico.

• Cisterna y tanque elevado

• Sistema de alimentación de agua potable mediante cisterna, tanque elevado y un medidor por

departamento, pero en el exterior es un solo medidor de Sedapal.

• Un medidor de luz por departamento y uno para áreas comunes.

• Luces en el frontis del proyecto.

• Los exteriores pintados con Vencelatex - VENCEDOR.

Equipamiento mecánico

• Bombas de impulsión de aguas servidas y agua potables según diseño.

ACABADOS DE LOS DEPARTAMENTOS.

Sala comedor

• Piso: Parket de coricaspi veteado con laca o equivalente, contrazocalo de 7.5 cm y ¼ de rodon

de cedro, o piso cerámico CELIMA serie mármol izada.

• Pared: Tarrajeada, imprimada y pintada con pintura Vencelatex - VENCEDOR color blanco

humo.

• Techos: Tarrajeados, imprimados y pintados de color blanco con Vencelatex - VENCEDOR.

Cocina

• Piso: De cerámica CELIMA serie América color marfil o similar.

• Pared: CELIMA serie América color marfil o similar, hasta 2.10 m de altura, el resto tarrajeado.

Imprimado y pintado blanco humo.

• Techo: Tarrajeado y pintado color blanco con Vencelatex - VENCEDOR.

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• Reposteros altos de cocina en melamina color blanco o marfil, canto delgado, con tablero

post-formado y repisa interna, 02 puertas con vidrio y bisagras tipo cangrejo, 4 cajones con

correderas metálicas, tiradores en PVC color marrón.

• Reposteros bajos de cocina en melamina color blanco o marfil, canto delgado, con tablero

post-formado y repisa interna, puertas con bisagras tipo cangrejo, 4 cajones con correderas

metálicas, tiradores en PVC color marrón.

• Grifería FRANZ VIEGENER modelo Lúmina metálica o equivalente.

• Lavatorio de acero inoxidable, modelo Campeón de RECORD de 1 poza y escurridero.

Lavandería

• Lavadero de terrazo con interior de polvo de mármol.

• Llave de control termo magnética marca TICINO para la terma.

Dormitorios principales y secundarios

• Piso: Parket de coricaspi veteado con laca o equivalente, contrazócalo de 7.5 cm y ¼ de rodón

de cedro, o piso cerámico CELIMA según diseño.

• Pared: Tarrajeada, imprimada y pintada con pintura Vencelatex - VENCEDOR color blanco

humo.

• Techos: Tarrajeados, imprimados y pintados de color blanco con Vencelatex - VENCEDOR.

Baños

Principal

• Piso: de cerámica CELIMA según diseño o equivalente.

• Pared: cerámica CELIMA según diseño o equivalente hasta altura de 0.90 cm, después listelo

de 7.5 cm del mismo material, luego cerámica CELIMA hasta la altura de 2.10, resto

tarrajeado y pintado color blanco humo con Vencelatex - VENCEDOR

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• Techos: Tarrajeados, imprimados y pintados de color blanco con Vencelatex - VENCEDOR.

• Aparatos Sanitarios: TREBOL Inodoro One Piece, tina en polvo de mármol de 1.00 a 1.45 de

ancho por 0.75 m, ovalin y mesa en polvo de mármol, todo en color bone o similar, con

mueble de melamina.

• Grifería FRANZ VIEGENER modelo Lúmina metálica o equivalente.

• Puerta de ducha en aluminio y acrílico tipo lluvia o equivalente.

Secundario

• Piso: de cerámica CELIMA según diseño o equivalente.

• Pared: cerámica CELIMA según diseño o equivalente hasta altura de 0.90 cm, después lístelo

de 7.5 cm del mismo material, luego cerámica CELIMA hasta la altura de 2.10, resto

tarrajeado y pintado color blanco humo con Vencelatex - VENCEDOR

• Techos: Tarrajeados, imprimados y pintados de color blanco con Vencelatex - VENCEDOR.

• Aparatos Sanitarios: TREBOL Sifón Jet con lavatorio Manantial, todo en color bone o similar.

• Grifería FRANZ VIEGENER modelo Lúmina metálica o equivalente.

Servicio

• Piso de cerámica CELIMA modelo América hasta 1.40 del piso y 2.00 en la ducha, aparatos

sanitarios TREBOL.

Cuarto de Servicio

• Piso de cerámica CELIMA serie América o similar.

• Pared tarrajeada y pintada con Vencelatex - VENCEDOR.

18
Carpintería

• Puertas Principales de los dptos. en MDF enchapadas, con acabado laqueado.

• Puertas interiores: Contra placadas en MDF con moldura, pintadas al duco color blanco humo

o almendra.

• Closets de dormitorios, puertas en melamine, dos puertas corredizas o batientes con maletera

de tablero pintado y tubo de aluminio para colgar ropa, una cajonera de 4 cajones, con

correderas metálicas. Piso interior en nordex color madera.

Otros

• Interruptores, tomacorrientes CASTILL y soquetes de centros de luz marca EPEM o

equivalente.

• Chapas en puertas interiores marca BLACK&DECKER o equivalente color oro antiguo o

similar.

• Tablero eléctrico con llaves termo magnéticas y una diferencial.

• Los dormitorios contaran con instalación para tomacorrientes, cable y teléfono.

NOTA:

• En caso de no tener stocks de acabados propuestos se colocarán materiales equivalentes

en valor y calidad.

• El cliente puede personalizar acabados e infraestructura; sin embargo, los costos

adicionales y diferenciales los asumirá el cliente.

• De acuerdo con el punto anterior, el cliente podrá solicitar el apoyo de la arquitecta de

interiores de la empresa, asumiendo el costo de este servicio según se requiera: planos

detallados de acabados, muebles personalizados, asesoría en la elección de acabados o

equipamiento y supervisión de los trabajos adicionales.

19
3.0 ESTUDIO DE MERCADO

3.01 Objetivo:

El estudio de mercado abarca la investigación de variables económicas y sociales que

condicionen al proyecto de edificio multifamiliar, como los ingresos del mercado objetivo,

gastos y preferencias de las personas interesadas en adquirir vivienda, la cuantificación y

calificación de la demanda que requiere el producto, la forma en que se han venido

atendiendo las necesidades del mercado, comportamiento de ventas, la influencia que

tienen los precios sobre las decisiones de compra, entre otras. Por otro lado, se analizan

las tendencias de crecimiento y ventas de las edificaciones en oferta por tipos, los

proyectos de la zona, sus niveles de acabados, precios, tipo de financiamiento, etc., todo

lo cual servirá de base para la toma de decisiones de inversión.

En el estudio de mercado se analizó la oferta con las conclusiones del XII Estudio

del Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao (en adelante

ESTUDIO DE CAPECO – 2,007) y se complementó el trabajo con la evaluación de la

competencia que ofrece productos similares al nuestro en la zona del proyecto mediante

un levantamiento de campo directo, a fin de determinar un precio de venta por m2

competitivo para nuestras unidades inmobiliarias. Asimismo, nuestra información se

complementó con informes oficiales de del Programa Mí Vivienda.

3.2 Mercado Objetivo

El proyecto está orientado hacia el estrato NSE B ( Medio ), el cual está formado por

familias jóvenes de matrimonios recientes o ya constituidos con hijos o con expectativas

de hijos por venir; jóvenes trabajadores con ingresos familiares mensuales mayores a

US$1,200.00 mensuales con un nivel socio cultural mediano, que buscan sobretodo

seguridad, tranquilidad y fácil acceso a colegios, comercios, etc.

20
3.3 Area Geográfica

El proyecto del edificio multifamiliar está ubicado en el Departamento de Lima,

distrito de Pueblo Libre, entre la Av. Manuel Egúsquiza y el Jr. Bernardo O’Higgins

(Andalucía)

3.4 Segmentación del Mercado

El proyecto está dirigido al segmento de familias jóvenes principalmente con un o

dos hijos. Jóvenes trabajadores, que en su mayoría vienen de hogares de viviendas

unifamiliares, que no quieren vivir rodeados de muchos vecinos y que aprecian mucho los

factores como clima, tranquilidad y seguridad.

3.5 Demanda

Actualmente en la zona de Pueblo Libre, sobre todo la que colinda con los Distritos de Jesús

María y Magdalena del Mar, se está incrementando la demanda por viviendas unifamiliares o

multifamiliares dentro de condominios, esto debido a la zonificación actual de la urbanización y

a que en esta zona de viejas casona, que luego de ser demolidas por la antigüedad de los

inmuebles, se pueden aprovechar perfectamente para ser usados y transformados en

condominios o edificios multifamiliares. Además la ubicación con fácil acceso a avenidas

21
 principales como Av. Bolívar, Av. Sucre, Av. Brasil, así como el fácil acceso a los distintos

distritos más visitados por las personas que habitan en esta zona, como Magdalena, Jesús

María, San Miguel, Cercado de Lima, etc. hace de esta zona un lugar atractivo para vivir. Por

otro lado, esta urbanización esta rodeada de parques. Aparte de ser una zona muy tranquila y

segura, que es lo que mayormente buscan las familias que piensan comprar inmuebles en

esta zona.

3.6 Análisis de la Competencia

La competencia en esta zona actualmente está en incremento, en la actualidad existen en

el área:

Varios Edificios Multifamiliares, que ya están casi terminados y que se está vendiendo bajo la

forma tradicional.

Por otro lado visitando los alrededores de la zona se puede ver que hay gran variedad de

Edificios Multifamiliares y que todos han tenido muy buena aceptación comercial.

3.7 Tendencias de la Zona

La Tendencia de la zona, es a convertir la mayoría de casonas antiguas y terrenos

en Edificios Multifamiliares de 5 a 8 pisos. Pero en algunas zonas no se puede construir

más de 5 pisos según el reglamento, una buena opción es construir varias casas más

pequeñas para poder mantener un nivel de comodidad y precio.

La primera etapa del proyecto se está planteando de la siguiente manera:

• 11 departamentos en Edificio Multifamiliar

• 06 estacionamientos y una opción de compra de 10 depósitos.

• Zonas comunes como accesos peatonales, estacionamientos, centros comerciales,

áreas verdes libres, etc.

• Valor Agregado: Diseño y Distribución novedosa, además de la venta independiente

de los estacionamientos, es una alternativa más de compra.

22
 La distribución típica de las viviendas contará con sala-comedor, lavandería, baño

de visitas, cocina con comedor de diario, dormitorio principal con walking closet y baño

incorporado, 2 dormitorios secundarios con un baño común.

Los acabados serán nacionales con carpintería en madera, parquet y cerámicos

Celima, griferías Vainsa nacional, tablero melanina postformado en las cocinas, etc.

Según la investigación de mercado realizada hasta el momento y comparándonos

con los precios de venta en planos en la zona, el precio de venta promedio por m2 es de

US$ 621.00 aproximadamente y el precio promedio de “venta” de cada vivienda

incluyendo 1 estacionamiento techado y 1 depósito es de US$ 59,000.00

3.1.- OFERTA

3.1.1 Oferta Inmobiliaria Total (Según ESTUDIO DE CAPECO 2,007)

Algunos Aspectos Metodológicos Relevantes del Estudio:

Se define las ofertas inmediata, futura y total de la siguiente manera:

Oferta inmediata: Área o número de unidades de las edificaciones en venta,

estando en proceso de construcción o totalmente terminadas.

Oferta futura: Comprende el área o número de unidades de las edificaciones en

construcción que ingresarán al mercado para su venta en los próximos meses (Julio –

Diciembre del 2 007).

Oferta total: Conformada por la oferta inmediata más la oferta futura.

Se reúnen los distritos de Lima Metropolitana y el Callao por Sectores; a su vez, cada

distrito está estratificado en grupos con características socioeconómicas similares (A, B,

C). Este estudio agrupa los distritos de San Miguel, Jesús María, Lince, Pueblo Libre y

Magdalena en el Sector número 05; así, nuestro proyecto se ubica en el Sector 05, distrito

de Pueblo Libre, dentro del Grupo B (ver Plano [Link]).

Se presentan a continuación los cuadros que se consideran más relevantes para el

estudio de la oferta, así como las conclusiones que se derivan de los mismos:

23
 PLANO [Link]

Se presentan a continuación los cuadros que se consideran más relevantes para el

estudio de la oferta, así como las conclusiones que se derivan de los mismos:

Según el cuadro Nº [Link], el sector que obtuvo la mayor cantidad de ventas fue el

sector 05, conformado por los distritos de . Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo

Libre y San Miguel, llegando a venderse el 24.7% (2,611 unidades) del total de

departamentos vendidos en el periodo del estudio (julio 2007) . Le sigue el sector 04

(Santiago de Surco y San Borja) con 24.6% (2.605 unidades)

24
 Cuadro 3.2.1: VIVIENDAS VENDIDAS SEGÚN SECTOR URBANO

SECTOR URBANO VIVIENDAS VENDIDAS

UNIDADES % M2 %
1. Miraflores 1 737 16,4 197 932 18,9
2. San Isidro 488 4,6 83 818 8,0
3. La Molina 231 2,2 28 107 2,7
4. Santiago de Surco, San Borja 2 605 24,6 306 871 29,3
5. Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San
2 611 24,7 217 095 20,7
Miguel
6. Barranco, Chorrillos, Surquillo 936 8,9 93 371 8,9
7. Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita 324 3,1 23 055 2,2
8. Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis 476 4,5 33 661 3,2
9. Carabayllo,Cómas,Independencia,Los Olivos, [Link],
46 0,4 3 595 0,3
[Link]
10. El Agustino, San Juan de Lurigancho 393 3,7 19 183 1,8
11. Ancón, Santa Rosa 8 0,1 1 176 0,1
12. Lurín, Pachacamac,[Link] Miraflores,Villa el Salvador,
430 4,1 14 620 1,4
[Link]
13. Pucusana, Pta. Hermosa, Pta. Negra, [Link], Sta. María
40 0,4 4 650 0,4
del Mar
14. Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta 246 2,3 19 905 1,9
15. Ventanilla 0 0,0 0 0,0
TOTAL 10 571 100,0 1 047 039 100,0

El cuadro Nº [Link] y gráfico de barras Nº 3.1.1.3a nos muestra que la oferta total

de departamentos se concentra en los sectores urbanos 4 y 5, correspondiendo el 21.53 al

sector 4 y 27.67% al sector 5, ambos porcentajes del total. Además en el rango de precios

de US$ 50 001 – US$ 60 000 se concentra el 9.17% del total de la oferta de departamentos,

tal como lo muestra el cuadro Nº [Link].

Cuadro Nº [Link] Oferta Total de Departamentos Según Sector

TIPO DE VIVIENDA
SECTOR URBANO DEPARTAMENTOS
UNIDADES M2 %
1 1 696 190 075 11. 99
2 670 94 843 4. 74
3 385 40 340 2. 72
4 3 044 322 989 21. 53
5 3 912 334 123 27. 67
6 1 140 94 433 8. 06
7 530 38 462 3. 75
8 724 53 552 5. 12
9 148 12 763 1. 05
10 1 377 85 461 9. 74
11 0 0 .
12 0 0 .
13 75 8 346 . 53
14 439 33 752 3. 1
15 0 0 .
TOTAL 14 140 1309 139 100

25
Gráfico Nº 3.1.1.3a

OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN SECTOR URBANO

3 912
4 000

3 500
3 087
3 000
U
N
2 500
I
D 2 000 1 747
A 1 377
D 1 500 1 149
E 1 000 725
670 535
S 449 439
500 148 95 75
0
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

SECTOR URBANO

1. Miraflores
2. San Isidro
3. La Molina
4. Santiago de Surco, San Borja
5. Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel

Cuadro Nº [Link] Oferta Total de Departamentos Según Precios

PRECIO DE TIPO DE VIVIENDA

LA VIVIENDA DEPARTAMENTOS
EN US DÓLARES UNIDADES %
15 001 - 20 000 1 187 8. 62
20 001 - 25 000 1 196 8. 68
25 001 - 30 000 1 653 12.
30 001 - 40 000 3 285 23. 84
40 001 - 50 000 1 557 11. 3
50 001 - 60 000 1 264 9. 17
60 001 - 70 000 1 128 8. 19
70 001 - 80 000 671 4. 87
80 001 - 100 000 801 5. 81
100 001 - 120 000 402 2. 92
120 001 - 150 000 373 2. 71
150 001 - 200 000 261 1. 89
TOTAL 13 778 100. 00

26
 De los anteriores cuadros concluimos que nuestro producto se vendería bien,

pero enfrentando una competencia considerable debido a que en el sector 5 se concentra la

cuarta parte de los departamentos vendidos y ofertados, como también en el rango de

precios en el cual está nuestro producto.

El cuadro Nº [Link] nos muestra la Oferta Total en el Grupo 05, distrito 04

(Pueblo Libre) de 427 unidades, que representa el 10.92% de la oferta total de

departamentos correspondiente a nuestro sector.

Cuadro Nº [Link]

Oferta Total de Departamentos en el Grupo 05 Según Distrito y Grupo

LOCALIZACIÓN
TOTAL
DEPARTAMENTOS
SEC. DIST. GRUPO
UNIDADES
UNIDADES M2 UNIDADES M2
A 689 62 403 689 62 403
1 B 356 27 705 356 27 705
C 138 10 411 138 10 411
A 46 4 190 46 4 190
2
B 237 19 302 237 19 302
A 222 22 780 222 22 780
5 3 B 136 11 395 136 11 395
C 594 49 899 594 49 899
A 272 22 880 272 22 880
4 B 97 9 284 97 9 284
C 58 4 587 58 4 587
A 273 24 099 273 24 099
5 B 86 6 530 86 6 530
C 708 58 658 708 58 658

TOTAL 3912

27
 Cuadro Nº [Link]

Oferta Inmediata de Viviendas según Precio de Venta

PRECIO DE TIPO DE VIVIENDA

TOTAL
LA VIVIENDA CASAS DEPARTAMENTOS
EN US DÓLARES UNIDADES M2 UNIDADES M2 UNIDADES M2
8 001 - 10 000 0 0 100 5 900 100 5 900
10 001 - 15 000 0 0 5 305 5 305
15 001 - 20 000 0 0 1 181 73 014 1 181 73 014
20 001 - 25 000 0 0 1 188 77 284 1 188 77 284
25 001 - 30 000 0 0 1 582 113 458 1 582 113 458
30 001 - 40 000 104 14 955 3 117 247 712 3 221 262 667
40 001 - 50 000 0 0 1 521 136 332 1 521 136 332
50 001 - 60 000 9 918 1 177 113 249 1 186 114 167
60 001 - 70 000 40 4 444 1 108 112 795 1 148 117 239
70 001 - 80 000 0 0 663 73 962 663 73 962
80 001 - 100 000 0 0 798 98 106 798 98 106
100 001 - 120 000 2 540 392 54 652 394 55 192
120 001 - 150 000 16 3 080 351 54 917 367 57 997
150 001 - 200 000 41 8 775 233 40 947 274 49 722
200 001 - 250 000 17 4 696 145 30 088 162 34 784
TOTAL 229 37 408 13 561 1232 721 13 790 1270 129

Cuadro Nº [Link]

Oferta Total Nueva de Viviendas según Tamaño

ÁREA DE TIPO DE VIVIENDA

TOTAL
LA VIVIENDA CASAS DEPARTAMENTOS
EN M2 UNIDADES M2 UNIDADES M2 UNIDADES M2
HASTA 40 0 0 33 1 320 33 1 320
41 - 50 0 0 136 6 191 136 6 191
51 - 60 0 0 349 20 464 349 20 464
61 - 70 0 0 2 625 171 339 2 625 171 339
71 - 80 1 80 2 558 194 856 2 559 194 936
81 - 100 0 0 3 186 287 068 3 186 287 068
101 - 120 58 6 352 1 767 193 339 1 825 199 691
121 - 150 95 13 965 978 131 997 1 073 145 962
151 - 200 22 4 122 532 91 895 554 96 017
201- 300 77 19 496 211 47 361 288 66 857
301 - 500 11 3 768 27 10 164 38 13 932
501 - 1 000 0 0 0 0 0 0
MÁS DE 1 000 0 0 0 0 0 0
TOTAL 264 47 783 12 402 1155 994 12 666 1203 777

28
 Cuadro Nº [Link]

Oferta Total de Unidades según Tipo y Estrato Socioeconómico

UNIDADES OFRECIDAS
TIPO ESTRATO SOCIOECONÓMICO TOTAL
ALTO MEDIO ALTO MEDIO MEDIO BAJO BAJO
CASAS 101 155 12 0 0 268
DEPARTAMENTOS 3 485 5 764 2 154 1 200 1 537 14 140
LOCALES COMERCIALES 85 88 225 175 103 676
OFICINAS 81 1 20 0 0 102
OTROS 1 322 2 265 433 136 21 4 177
TOTAL 5 074 8 273 2 844 1 511 1 661 19 363

3.1 .2 Oferta Inmobiliaria Específica (En la Zona del Proyecto)

Se hizo una investigación de campo de la oferta de la competencia en un radio de 6

cuadras respecto a la ubicación del proyecto. Para un mejor análisis y comparación sólo

se tomaron en cuenta proyectos de edificios multifamiliares con las características

similares a nuestro proyecto, es decir numero de pisos, área de las viviendas y cantidad de

dormitorios, cuyos cercanía y ubicación se muestran en el plano [Link], y los resultados

de la investigación de campo, realizada el 15/03/08, se muestran en el cuadro Nº [Link].

29
Plano [Link] Oferta En la Zona del Proyecto

PROYECTO
RESIDENCIAL
SAN ANDRES
II

30
 ANALISIS DE LA COMPETENCIA

CALLE - EDIFICIO ANDALUCIA 2 CALLE - EDIFICIO ANDALUCIA

JIRON ZARAGOZA EDIFICIO PARQUE SAN MARTIN

CALLE GRANADA
31
Cuadro [Link] Oferta En la Zona del Proyecto

ANALISIS DE LA COMPETENCIA

Area Area Area Precio Precio

# Precio $ Precio
NOMBRE Total Vendidos construida Mínima Máxima # Dormitor Mínimo $ Máximo $
baños (miles) Promedio $
m2 m2 m2 (miles) (miles)
RESIDENCIAL CLOVIS 15 15 87.1 87 87 3 2.5 55 630 55 55
EDIFICIO BARCELONA 18 6 72-83 72 83 3 3 44-50 600 44 50
EDIFICIO RESIDENCIAL ANDALUCIA 18 16 95-103 95 103 3.0 2.0 58-66 641 58 66
EDIFICIO RESIDENCIAL ANDALUCIA 2 10 9 90 - 98 90 98 3.0 2.5 56.5 - 62 632 57 62
EDIFICIO REAL ZARAGOZA 5 5 90 - 100 90 100 3.0 2.0 57-63 630 57 63
EDIFICIO RESIDENCIAL GRANADA 14 6 92-93.5 92 94 3 3 59 640 59 59
SAN ANDRES II 11 3 75-95 75 95 3 3 49-59 621 49 59

32
 Se concluye del estudio de la oferta global y específica , que el área de 95.00 m2

esta dentro del promedio de la oferta total, que es de 94.50 m2, así como que el precio de

venta de departamentos de US$ 621 / m2, es bastante competitivo con relación a la

competencia (en la zona el costo es de US$ 627/m2) y que los estacionamientos cuestan

en promedio US$ 4,000.00

3.2 DEMANDA

Al estudio de la demanda del proyecto se realiza bajo las conclusiones del Estudio

“El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao” correspondiente a

la demanda de vivienda, teniendo como base los resultados generados a partir de la

encuesta de hogares realizada por CAPECO, llevada a cabo en el mes de julio de 2007 y

complementados con informes oficiales de las instituciones pertinentes como es el caso de

los Estudio de Mercado del Programa Mí Vivienda .

Para una mejor comprensión de nuestro análisis detallaremos aspectos

conceptuales que nos permitirán enmarcar nuestro estudio de la demanda:

Algunos aspectos de la demanda

Demanda Potencial: Conformada por todos los hogares residentes en el área

urbana de Lima Metropolitana y el Callao. Se define como el número total de vivienda que

tiene la necesidad de obtener una vivienda.,se toman todos los hogares,

independientemente de su actitud frente al mercado, de las condiciones de tenencia de la

vivienda en que actualmente residen, y de sus características socioeconómicas, ya que

ellos son demandantes potenciales de vivienda nueva, usada, o de un lote para construirla,

bien sea con el propósito de habitarla, generar renta, darla en usufructo, etc.

Demanda Efectiva: Constituida por los hogares que están interesados en comprar

una solución de vivienda en el mercado inmobiliario de la zona y que además cuentan con

33
los recursos suficientes para pagar la cuota inicial, es decir capacidad de pago y con los

ingresos necesarios para asumir la cuota mensual del crédito, de acuerdo con la

reglamentación vigente en el mercado para la financiación de vivienda a largo plazo, en el

sistema bancario y en las entidades que operen con recursos y sistemas diferentes. En la

demanda efectiva, se debe tener en cuenta 02 filtros, que son la intención de compra y la

oportunidad de compra.

Demanda Insatisfecha: Constituida por los hogares que están interesados en

comprar una vivienda (demandantes ) en el mercado inmobiliario al cual pertenece nuestro

proyecto (distrito de Pueblo Libre, Magdalena y San Miguel) y las unidades habitacionales

disponibles en el mercado , en el período de estudio del mercado y de la realización del

proyecto inmobiliario.

En el cuadro 3.2.1 se muestra la distribución de hogares según el NSE, de un total

de 1´833,825 hogares (demanda potencial).

Cuadro Nº 3.2.1 Distribución de los Hogares según Estrato Socio Económico

ESTRATO # HOGARES %
ALTO 111 500 6.08
MEDIO ALTO 215 651 11.76
MEDIO 259 919 14.17
MEDIO BAJO 479 301 26.14
BAJO 767 454 41.85
TOTAL 1833 825 100.00

De acuerdo al cuadro anterior de los 259,919 hogares que pertenecen al NSE

Medio y del cuadro 3.2.2 a, podemos concluir que 28,828 hogares (11.09%) quieren

comprar una vivienda; y de los 479,301 hogares que pertenecen al NSE Medio Bajo,

58,099 (12.12%) desea comprar una casa. Estos datos son muy importantes, por lo que

34
demuestran la gran necesidad que hay en el sector socioeconómico por obtener una

vivienda.

Cuadro Nº 3.2.2a Demanda Potencial, Interés Por Adquirir Y Demanda Efectiva

Por Vivienda

INTERÉS DEL HOGAR POR:

COMPRAR CONSTRUIR CONSTRUIR EN
COMPRAR ARRENDAR TOTAL
LOTE PARA EN LOTE AIRES NINGÚN INTERÉS
ESTRATO VIVIENDA VIVIENDA
CONSTRUIR PROPIO INDEPENDIZADOS
# HOGARES # HOGARES # HOGARES # HOGARES # HOGARES # HOGARES # HOGARES
ALTO 2 929 781 6 249 978 585 99 978 111 500
MEDIO ALTO 12 345 1 543 20 061 1 544 6 172 173 986 215 651
MEDIO 32 245 1 465 28 828 977 13 679 182 725 259 919
MEDIO BAJO 77 464 13 717 58 099 806 33 889 295 326 479 301
BAJO 111 510 7 871 44 607 2 623 99 703 501 140 767 454
TOTAL 236 493 25 377 157 844 6 928 154 028 1253 155 1833 825

Con base en la distribución de la demanda efectiva de vivienda según precio y

estrato socioeconómico de los hogares, se observa una concentración de ésta en los

estratos bajos, especialmente bajo y medio bajo que en conjunto reúnen el 74,42%. En

orden de importancia le sigue el estrato medio representado con el 16,09%.(47,766

hogares)

Del estudio de la oferta en la zona del proyecto, sustentado por cálculos realizados

en base a costos totales de proyecto (terreno, licencias, construcción, ventas,

independización, publicidad, etc.), áreas vendibles totales y expectativas de rentabilidad,

se proyecta que los precios de los departamentos estarán dentro del rango de US$ 50,000

– US$60,000, por lo que se analiza la demanda efectiva en esto rango de precios, lo que

se muestra en el Cuadro Nº 3.2.3.

Según muestra el Cuadro Nº 3.2.3, en el rango de precios de US$ 50,000 a US$

60,000 existe una demanda efectiva de 3,084 unidades para una oferta inmediata de

1,186 unidades u hogares, existiendo un considerable déficit (Demanda Insatisfecha) de

35
1,898 hogares, por lo que este segmento de precios es atractivo para los proyectos de

edificación multifamiliar, en particular para nuestro proyecto.

Cuadro Nº 3.2.3 Demanda Insatisfecha Según Precio de la Vivienda

DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIPACIÓN

PRECIO DE LA
EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO
VIVIENDA EN US$

HOGARES VIVIENDAS HOGARES %

Hasta 4 000 28 787 0 28 787 10.17
4 001 - 8 000 64 084 0 64 084 22.64
8 000 - 10 000 40 252 100 40 152 14.19
10 001 - 15 000 56 234 5 56 229 19.87
15 001 - 20000 39 324 1 181 38 143 13.48
20 001 - 25 000 33 077 1 188 31 889 11.27
25 001 - 30 000 10 516 1 582 8 934 3.16
30 001 - 40 000 9 343 3 221 6 122 2.16
40 001 - 50 000 3 585 1 521 2 064 0.73
50 001 - 60 000 3 084 1 186 1 898 0.67
60 001 - 70 000 1 893 1 148 745 0.26
70 001 - 80 000 2 086 663 1 423 0.50
80 001 - 100 000 3 471 798 2 673 0.94
100 001 - 120 000 334 394 - 60 -0.02
120 001 - 150 000 508 367 141 0.05
150 001 - 200 000 343 274 69 0.02
200 001 - 250 000 0 162 - 162 -0.06
250 001 - 300 000 0 57 - 57 -0.02
300 001 - 500 000 0 48 - 48 -0.02
MÁS DE 500 000 0 7 -7 0.00
TOTAL 296 921 13 902 283 019 100.00

Cuadro Nº 3.2.4 Distribución de la Demanda Efectiva Según Precio de la Vivienda y

Estrato Socioeconómico

36
 ESTRATO
MEDIO MEDIO TOTAL
PRECIO DE LA ALTO MEDIO BAJO
ALTO BAJO
VIVIENDA EN US$
nº nº nº nº
nº HOGARES nº HOGARES
HOGARES HOGARES HOGARES HOGARES
HASTA 4000 0 1 010 1 706 7 748 18 323 28 787
4 001 - 8 000 511 1 684 8 956 19 722 33 211 64 084
8 001 - 10 000 341 1 347 8 530 10 566 19 468 40 252
10 001 - 15 000 0 4 378 5 971 21 836 24 049 56 234
15 001 - 20 000 682 3 031 9 809 15 496 10 306 39 324
20 001 - 25 000 512 4 041 2 985 14 087 11 452 33 077
25 001 - 30 000 341 1 684 4 265 4 226 0 10 516
30 001 - 40 000 682 1 684 2 132 1 409 3 436 9 343
40 001 - 50 000 681 1 347 853 704 0 3 585
50 001 - 60 000 852 674 852 706 0 3 084
60 001 - 70 000 0 337 854 702 0 1 893
70 001 - 80 000 341 336 0 1 409 0 2 086
80 001 - 100 000 171 335 853 2 112 0 3 471
100 001 - 120 000 0 334 0 0 0 334
120 001 - 150 000 170 338 0 0 0 508
150 001 - 200 000 343 0 0 0 0 343
200 001 - 250 000 0 0 0 0 0 0
250 001 - 300 000 0 0 0 0 0 0
300 001 - 500 000 0 0 0 0 0 0
MÁS DE 500 000 0 0 0 0 0 0
TOTAL 5 627 22 560 47 766 100 723 120 245 296 921

La Demanda Efectiva se compone por 296,921 hogares,, lo cual significa que el

16.19% del total de los hogares ( Total 1`833,825 ) son demandantes efectivos de

vivienda. De este total, el 16.09% (47,766 hogares ) pertenecen al NSE Medio y 33.92%

(100,723 hogares ). Con esto podemos concluir que hay un número alto de demandantes

de este tipo de viviendas y quieren y pueden adquirirlas.

Según los cuadros Nº 3.2.4 852 unidades (hogares) demandados por el estrato

medio , según el precio de la vivienda entre US $50,000 a US$60,000.00

Del Cuadro Nº 3.2.5 se puede observar que el 10% de los hogares con ingresos

entre US$ 1,001-US$ 2,000 al mes pueden adquirir viviendas entre US$ 50,000 a

US$60,000, lo cual respalda la elección de nuestro proyectos con viviendas de este rango.

Cuadro Nº 3.2.5 Distribución de la Demanda Efectiva según Precio de la Vivienda e Ingreso

del Hogar

37
 INGRESO MENSUAL DEL HOGAR (US DÓLARES)
PRECIO DE LA HASTA 101 - 151 - 301 - 401 - 501 - 701 - 1001 - 2001 - 3001 - MÁS DE TOTAL
N.I.
VIVIENDA EN US$ 100 150 200 400 500 700 1000 2000 3000 5000 5000
% % % % % % % % % % % % % %
HASTA 4000 2.94 8.82 2.94 8.82 5.88 29.41 8.82 20.59 2.94 8.82 0.00 0.00 0.00 100.00
4 001 - 8 000 1.15 1.15 4.60 11.49 1.15 18.39 10.34 21.84 21.84 6.90 0.00 0.00 1.15 100.00
8 001 - 10 000 0.00 1.67 1.67 1.67 6.67 13.33 18.33 35.00 11.67 8.33 1.67 0.00 0.00 100.00
10 001 - 15 000 5.06 0.00 1.27 5.06 8.86 13.92 15.19 29.11 13.92 6.33 1.27 0.00 0.00 100.00
15 001 - 20 000 2.99 0.00 0.00 1.49 2.99 10.45 11.94 29.85 22.39 17.91 0.00 0.00 0.00 100.00
20 001 - 25 000 1.92 0.00 0.00 1.92 1.92 11.54 9.62 19.23 25.00 25.00 3.85 0.00 0.00 100.00
25 001 - 30 000 4.35 0.00 0.00 0.00 4.35 0.00 4.35 30.43 17.39 34.78 0.00 4.35 0.00 100.00
30 001 - 40 000 10.53 0.00 0.00 0.00 0.00 5.26 5.26 21.05 15.79 36.84 5.26 0.00 0.00 100.00
40 001 - 50 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9.09 0.00 0.00 9.09 54.55 0.00 18.18 9.09 100.00
50 001 - 60 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10.00 0.00 10.00 60.00 10.00 10.00 100.00
60 001 - 70 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00 0.00 0.00 0.00 100.00
70 001 - 80 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 60.00 20.00 0.00 20.00 100.00
80 001 - 100 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 14.29 0.00 0.00 0.00 57.14 14.29 14.29 0.00 100.00
100 001 - 120 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00 0.00 0.00 0.00 100.00
120 001 - 150 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00 0.00 0.00 0.00 100.00
150 001 - 200 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50.00 100.00
200 001 - 250 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
250 001 - 300 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
300 001 - 500 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
MÁS DE 500 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
TOTAL 2.60 1.47 1.86 5.25 4.17 14.85 11.40 24.87 16.07 14.41 1.84 0.58 0.64 100.00

Del cuadro siguiente se observa que el 20% de los hogares que prefieren adquirir una vivienda del

rango de precio de US$ 50,000a US$ 60,000.00, podría pagar una cuota máxima de entre US$

301 a US$ 500 mensuales

Cuadro Nº 3.2.6 Distribución de la Cuota Mensual Máxima a pagar según Precio de la

Vivienda

38
 CUOTA MENSUAL MÁXIMA (US$)
PRECIO DE LA HASTA MÁS DE TOTAL
26 - 50 51 - 75 76 - 100 101 - 150 151 - 200 201 - 300 301 - 500 501 - 1000 N.I.
VIVIENDA EN US$ 25 1000

% % % % % % % % % % % %
HASTA 4 000 0.00 32.35 8.82 35.29 5.88 0.00 5.88 0.00 0.00 0.00 11.76 100.00
4 001 - 8 000 1.16 16.28 8.14 43.02 6.98 3.49 2.33 0.00 0.00 0.00 18.60 100.00
8 001 - 10 000 0.00 5.17 12.07 55.17 10.34 8.62 1.72 1.72 0.00 1.72 3.45 100.00
10 001 - 15 000 1.27 1.27 1.27 35.44 41.77 11.39 2.53 0.00 0.00 1.27 3.80 100.00
15 001 - 20 000 0.00 0.00 0.00 1.49 44.78 29.85 11.94 1.49 0.00 1.49 8.96 100.00
20 001 - 25 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 38.46 48.08 5.77 1.92 0.00 5.77 100.00
25 001 - 30 000 0.00 0.00 0.00 0.00 8.70 8.70 56.52 8.70 0.00 0.00 17.39 100.00
30 001 - 40 000 0.00 0.00 0.00 5.26 21.05 5.26 21.05 31.58 5.26 0.00 10.53 100.00
40 001 - 50 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 36.36 18.18 27.27 9.09 9.09 100.00
50 001 - 60 000 0.00 0.00 0.00 0.00 10.00 10.00 40.00 20.00 0.00 0.00 20.00 100.00
60 001 - 70 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 25.00 50.00 0.00 25.00 0.00 0.00 100.00
70 001 - 80 000 0.00 0.00 0.00 0.00 20.00 20.00 20.00 40.00 0.00 0.00 0.00 100.00
80 001 - 100 000 0.00 0.00 0.00 0.00 14.29 14.29 28.57 28.57 14.29 0.00 0.00 100.00
100 001 - 120 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00
120 001 - 150 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50.00 0.00 50.00 0.00 0.00 0.00 100.00
150 001 - 200 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50.00 0.00 50.00 100.00
200 001 - 250 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
250 001 - 300 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
300 001 - 500 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
MÁS DE 500 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
TOTAL 0.49 7.59 4.49 27.26 18.70 13.45 13.15 3.50 1.09 0.78 9.49 100.00

En el Cuadro Nº 3.2.7 se aprecia que el mayor porcentaje (65.52%) del Nivel

Socioeconómico Medio tiene preferencia por viviendas cuyas áreas se encuentren en el

rango de 76 a 100 m2.

Cuadro Nº 3.2.7 Preferencia de Área de la Vivienda

ÁREA
HASTA 50 DE 51 A DE 76 A DE 101 A MÁS DE 150 TOTAL
ESTRATO N.I.
M2 75 M2 100 M2 150 M2 M2
% % % % % % %
ALTO 0.00 11.11 22.22 66.67 0.00 0.00 100.00
MEDIO ALTO 0.00 9.52 61.90 19.05 4.76 4.76 100.00
MEDIO 0.00 10.34 65.52 20.69 3.45 0.00 100.00
MEDIO BAJO 7.14 7.14 60.71 17.86 3.57 3.57 100.00
BAJO 0.00 16.67 50.00 8.33 8.33 16.67 100.00
TOTAL 1.87 12.10 54.71 17.38 5.47 8.47 100.00

Cuadro Nº 3.2.7 Preferencia de Numero de Dormitorios de la Vivienda

39
 NUMERO DE DORMITORIOS
TOTAL
ESTRATO 1 2 3 4

% % % % %
ALTO 0.00 11.11 77.78 11.11 100.00
MEDIO ALTO 0.00 19.05 66.67 14.29 100.00
MEDIO 6.90 41.38 48.28 3.45 100.00
MEDIO BAJO 10.71 35.71 32.14 21.43 100.00
BAJO 0.00 50.00 41.67 8.33 100.00
TOTAL 3.78 39.04 45.25 11.93 100.00

Cuadro Nº 3.2.7 Preferencia de Número Máximo de Pisos

NUMERO MAXIMO DE PISOS

TOTAL
ESTRATO 1Y2 3Y4 5Y6 7Y8 MÁS DE 8 N.I

% % % % % % %
ALTO 11.11 22.22 22.22 33.33 11.11 0.00 100.00
MEDIO ALTO 0.00 14.29 42.86 23.81 9.52 9.52 100.00
MEDIO 3.45 24.14 51.72 6.90 10.34 3.45 100.00
MEDIO BAJO 3.57 35.71 39.29 10.71 3.57 7.14 100.00
BAJO 8.33 8.33 58.33 0.00 16.67 8.33 100.00
TOTAL 5.59 19.27 48.40 8.60 11.17 6.96 100.00

Cuadro Nº 3.2.7 Posibilidad de Pagar el 10% de Cuota Inicial del Valor

POSIBILIDAD DE PAGAR EL 10% DE CUOTA

INICIAL DEL VALOR DE LA VIVIENDA
PRECIO DE LA TOTAL
VIVIENDA EN US$ SI NO N.I.
% % % %
HASTA 4 000 85.71 9.52 4.76 100.00
4 001 - 8 000 75.00 20.45 4.55 100.00
8 001 - 10 000 65.52 34.48 0.00 100.00
10 001 - 15 000 63.64 36.36 0.00 100.00
15 001 - 20 000 70.27 24.32 5.41 100.00
20 001 - 25 000 70.00 30.00 0.00 100.00
25 001 - 30 000 100.00 0.00 0.00 100.00
30 001 - 40 000 90.00 10.00 0.00 100.00
40 001 - 50 000 100.00 0.00 0.00 100.00
50 001 - 60 000 50.00 0.00 50.00 100.00
60 001 - 70 000 50.00 50.00 0.00 100.00
70 001 - 80 000 0.00 100.00 0.00 100.00
80 001 - 100 000 50.00 50.00 0.00 100.00
100 001 - 120 000 0.00 0.00 0.00 0.00
120 001 - 150 000 0.00 100.00 0.00 100.00
150 001 - 200 000 100.00 0.00 0.00 100.00
200 001 - 250 000 0.00 0.00 0.00 0.00
250 001 - 300 000 0.00 0.00 0.00 0.00
300 001 - 500 000 0.00 0.00 0.00 0.00
MÁS DE 500 000 0.00 0.00 0.00 0.00
TOTAL 71.74 25.58 2.68 100.00
En el Cuadro Nº 3.2.7 consigna una relación de distritos preferidos por aquellos

demandantes de vivienda calificados e interesados en compra de vivienda entre el rango

40
 de US$ 50,000 a US$ 60,000, según el cuadro en mención, se tiene que el 10.00% de los

demandantes de vivienda tienen preferencia por el distrito de Pueblo Libre.

Cuadro Nº 3.2.7 Preferencia de los Distritos para Compra según Precio de la Vivienda

DISTRIBUCIÓN DE LOS DISTRITOS DE PREFERENCIA PARA COMPRA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDA

DISTRITOS
PRECIO DE LA JESUS SANTIAGO DE ATE - PUEBLO TOTAL
N.I. CHORRILLOS SAN MIGUEL LA MOLINA OTROS
VIVIENDA EN US$ MARÍA SURCO VITARTE LIBRE
% % % % % % % % % %
HASTA 4 000 5.88 0.00 2.94 0.00 0.00 0.00 5.88 0.00 20.59 100.00
4 001 - 8 000 4.65 1.16 4.65 4.65 3.49 1.16 3.49 1.16 38.37 100.00
8 001 - 10 000 8.62 3.45 5.17 1.72 1.72 5.17 1.72 0.00 34.48 100.00
10 001 - 15 000 5.06 7.59 6.33 7.59 6.33 0.00 5.06 1.27 34.18 100.00
15 001 - 20 000 0.00 7.46 13.43 2.99 8.96 0.00 1.49 4.48 41.79 100.00
20 001 - 25 000 1.92 17.31 7.69 7.69 3.85 5.77 3.85 11.54 19.23 100.00
25 001 - 30 000 8.70 8.70 4.35 8.70 8.70 0.00 0.00 4.35 39.13 100.00
30 001 - 40 000 5.26 15.79 5.26 0.00 10.53 10.53 5.26 0.00 42.11 100.00
40 001 - 50 000 18.18 18.18 0.00 9.09 0.00 18.18 0.00 0.00 36.36 100.00
50 001 - 60 000 0.00 10.00 0.00 20.00 0.00 10.00 10.00 10.00 40.00 100.00
60 001 - 70 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50.00 0.00 0.00 50.00 100.00
70 001 - 80 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 20.00 80.00 100.00
80 001 - 100 000 14.29 0.00 0.00 28.57 0.00 14.29 0.00 0.00 42.86 100.00
100 001 - 120 000 0.00 0.00 0.00 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00
120 001 - 150 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00 100.00
150 001 - 200 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50.00 0.00 0.00 50.00 100.00
200 001 - 250 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
250 001 - 300 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
300 001 - 500 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
MÁS DE 500 000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
TOTAL 4.78 6.20 6.14 5.00 4.44 2.79 3.41 2.77 34.28 100.00

El cliente objetivo (final) al cual va dirigido el proyecto, esta constituido por parejas

jóvenes o familias, cuyas edades fluctúan entre los 25 a 39 años, con 01 a 2 hijos , de

profesionales independientes y dependientes y pequeños empresarios de un nivel

socioeconómico medio, el cual tiene el siguiente perfil:

Nivel Socio Económico Medio

Ingreso Mensual familiar Promedio: US$ 1,000 a US$ 2,000.00

Preferencias : las principales características psicográficas del grupo objetivo están

relacionadas a su actividad económica, la conformación del núcleo familiar y a sus hábitos

alimenticios y laborales, entre los principales destaca el hecho de buscar vivir cerca de su

centro de trabajo o negocio y realizar compras de alimentos semanalmente; lo cual,

influye en la ubicación del proyecto, que debe guardar relación con estas características;

41
 por lo que buscan zona residencial con buena ubicación, tranquila, segura, parques,

buenos acabados y accesibilidad a centros comerciales y estudios.

Nivel de Educación Jefe de Hogar: Profesionales dependientes e independientes

Composición familiar: Máximo cinco (05) integrantes

Nuestro grupo objetivo tiene aceptación por los departamentos ubicados en zonas

céntricas, de precios accesibles, con medidas de seguridad adecuadas, que van desde

los 76 a 100 m2, con tres dormitorios ( de preferencia) y 02 a 03 SSHH, con precios que

oscilen entre los US$ 40,000 a US$ 60,000.

Dicho sector calificará a un Crédito Mi Vivienda con una cuota mensual máxima igual al

30% de sus ingresos (US$ 500.00)

3.3 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DEL MERCADO

Según el Estudio “El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el

Callao” de CAPECO 2,007 el rango de precios de US$ 50,000 a US$ 60,000 tiene una

demanda efectiva de 3,084 unidades, de los cuales 852 unidades (27.63% del total) son

demandadas por el estrato socioeconómico Medio, estrato al cual dirigiremos nuestra

publicidad. Además el 10.00% tiene preferencia por el distrito de Pueblo Libre, según el

rango de precio de la vivienda de US$ 50,000 a US$ 60,000

Nuestro proyecto se encuentra en una zona geográfica atractiva, en donde se

vende la cuarta parte del total de departamentos vendidos, lo que involucra una mayor

competencia.

Asimismo, el análisis de los diferentes cuadros estadísticos, se pudo determinar las

siguientes características o información clave para el éxito del proyecto:

De acuerdo al estudio de la demanda, la posibilidad de pago de la cuota mensual máxima de

US$ 500.00 , según el precio de la vivienda es del 20% y el 50% de los hogares tienen la

posibilidad de pagar el 10% de la Cuota inicial del Valor de la Vivienda (US$ 50,000 a US$

60,000).

42
 Según el estudio de la demanda, se concluye además que nuestro grupo objetivo

(familias compuestas por 4 a 5 integrantes ) , que pertenecen al estrato socioeconómico

Medio, tienen una alta preferencia de 48.28% por viviendas de 03 dormitorios, el 51.72% de

estas familias prefieren edificios de máximo 5 a 6 pisos.

Nuestro proyecto tiene una ubicación cercana a centro de trabajo, colegios, centros

comerciales, hospitales, que son características deseadas por nuestro cliente objetivo.

El mayor porcentaje de estos departamentos tienen un área entre 76.00 a 100.00 m2, con

una preferencia del 65.52%, del nivel socioeconómico Medio.

Toda la información obtenida de los cuadros estadísticos del Estudio de Mercado,

tanto de la Oferta y Demanda Efectiva; así como al Análisis de la Competencia, realizada en

campo, respaldan la elección de nuestro proyecto inmobiliario del Edificio Multifamiliar “San

Andrés II” , en el distrito de Pueblo Libre, con lo cual se espera cumplir unos de los objetivos

del proyecto, que es de la rentabilidad esperada y venta total de los departamentos en el

plazo previsto.

43
3.4 ANALISIS FODA

FORTALEZAS

• San Andrés II cuenta con una ubicación estratégica que permite acceder a las principales

avenidas de la zona (Av. Brasil, La Marina, Sucre, Bolívar, La Mar, San Martín etc., entre

otras) y centros de servicios diversos (METRO, PLAZA VEA, HOSPITAL SANTA ROSA,

CLINICA STELLA MARIS, ETC).

• Existe una demanda de viviendas, en el medio social muchas familias están buscando

diversas alternativas de vivienda, y nos enfocamos en un sector que les podría resultar

muy atractivo nuestro proyecto, básicamente incentivados por la necesidad de vivienda.

• El proyecto cuenta con una edificación moderna, antisísmica y confiable.

• San Andrés II cuenta con seguridad las 24 horas, para dar a sus habitantes mayor

tranquilidad.

• Los estacionamientos se venderán independiente mente de los departamentos, generando

una nueva alternativa de compra a los clientes.

OPORTUNIDADES

• Incremento del nivel de confianza y mayor capacidad adquisitiva de los consumidores: El

aumento en el poder adquisitivo ha generado un incremento en la demanda por parte del

segmento objetivo de Mí vivienda. Esto representa una importante oportunidad de ventas

para la empresa.

• Existe demanda por ser una zona atractiva, por lo que la velocidad de ventas es muy altas

en los meses previstos

• El éxito del programa Mí vivienda ha generado una respuesta favorable por parte del

público, quien confía en el funcionamiento del crédito.

DEBILIDADES

• Las avenidas Bolívar y San Martín tiene un alto tránsito vehicular durante hora punta. Este

punto pude incomodar a las personas que vivan por la zona.

• Constante aumento del precio de acero al nivel mundial y local puede influir en el precio

de los inmuebles.

44
• Por ser una empresa joven en el Sector inmobiliario, financieramente se encuentra

limitada.

AMENAZAS

• Los inconvenientes provocados por incidentes con miembros de gremios de construcción

civil.

• Actuales proyectos de vivienda similares en la zona., provocando gran competencia que

podría obligar a bajar sus precios

• Aumento de la tasa de interés y encarecimiento del crédito hipotecario.

45
4. PLAN DE MARKETING

Nuestra área inmobiliaria tiene como objetivo principal realizar un proyecto rentable a través del

planeamiento a mediano y largo plazo satisfaciendo la necesidad de nuestros potenciales clientes

y de la perspectiva del mercado inmobiliario.

Nuestro Plan de Marketing tiene como propósito que la empresa realice una gestión eficiente,

profesional y de calidad garantizada.

Introducción

El Siguiente informe evalúa el proyecto San Andrés II, proyecto de viviendas multifamiliares

distribuidas en un terreno de 276.30 m2 y consiste en la construcción de 11 departamentos, y 7

estacionamientos, distribuidos en un solo bloque de 5 pisos. El proyecto está ubicado en el distrito

del Pueblo Libre, provincia de Lima.

Los departamentos cuentan con 3 dormitorios, 2 baños completos (uno incorporado en el

dormitorio principal) y un medio baño, sala-comedor, cocina y lavandería. Las áreas de los

departamentos van desde 75 m2 hasta 95 m2.

Las viviendas se podrán adquirir con el crédito Mí vivienda, y están dirigidas a los NSE B y C, que

actualmente habitan en viviendas alquiladas, en casas de parientes o que recientemente se hayan

independizado y deseen un espacio propio para mejorar su calidad de vida y la de sus familias.

El proyecto provee de este valor agregado por medio de la implementación de servicios, seguridad

y un ambiente adecuado para vivir.

Dentro de las ventajas que San Andrés II brindará están un colegio parroquial, un mini mercado,

cabinas de Internet, un Wawawasi, áreas comunes de uso múltiple, seguridad las 24 horas, entre

otras.

46
4.1.1 ESTRATEGIA DE MARKETING

Nuestra empresa tiene como principal objetivo la construcción y venta de unidades inmobiliarias

que cumplan con los estándares de calidad similares en el mercado.

Asimismo los sectores medio y medio bajo (B2 y C1), teniendo un comportamiento de compras

similar en la cual buscan en todo momento satisfacer su necesidad de autoestima y realización,

los cuales se encuentran en todo momento priorizando el estatus y el bienestar de ellos por

encima de los costos de algún valor deseado.

Por estas razones nuestra estrategia de marketing estará centrada en priorizar los puntos

mencionados, buscando diferenciar nuestra oferta de lo que ofrece la competencia en el mismo

segmento.

La estrategia central del proyecto se basa en la diferenciación del producto, con alcance al

mercado de viviendas en general.

Nuestro plan de ventas tiene como objetivo principal vender el 100% de las unidades inmobiliarias

junto con la entrega final del proyecto.

Teniendo en cuenta las estrategias generales expuestas en el Plan de Negocios, el área de

Marketing enfocará sus objetivos en afianzar estas estrategias y generar tácticas alrededor de las

cuales gire la publicidad, la gestión de ventas, entre otros.

4.1.2. OBJETIVOS Y TACTICAS

Mercado Objetivo

El grupo objetivo delimitado para San Andrés II consiste en familias jóvenes (padres entre los 25 y

35 años) que están adquiriendo su primera vivienda. En su mayoría pertenecientes a los NSE B y

C (que en conjunto suman el 42.9% de la población de la Gran Lima, de acuerdo con Apoyo –IGM)

47
y que actualmente viven en zonas representativas del sector y aledañas al proyecto. El número

promedio de hijos es 2.5. Cuentan con un trabajo estable, y en muchos casos tanto el padre como

la madre trabajan. Las proporciones de trabajadores dependientes e independientes son muy

cercanas y ambos grupos trabajan un promedio de 7 horas diarias. El 95% profesa la religión

católica. El medio de transporte más común para el grupo es transporte urbano. Generalmente el

jefe de familia utiliza teléfono celular, y se acude con frecuencia a las cabinas de Internet, aunque

dentro del NSE si se tiene una computadora propia.

Estrategia General Nº1: Enfoque y desarrollo de mercado

Utilizar la s piezas
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Bri

publicitarias y el
ac s
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se

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Branding
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proceso de
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marcar
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Identificar al diferencias con

segmento otros proyectos y
EMPRESA objetivo con el transmitir
proyecto preocupación
Enfoque
Producto que supere las
expectativas Benchmarking por las
necesidades de
nuestro público.

Objetivo:

Lograr una identificación por parte del segmento objetivo con el proyecto.

Como el segmento objetivo se encuentra en busca de una vivienda, está expuesto a mucha

publicidad relacionada y a muchos proyectos, que ofrecen

Productos similares. Ésta sobre-exposición puede provocar confusión en los clientes. San Andrés

II busca llegar directamente a las necesidades inmediatas del segmento: una vivienda propia,

tranquilidad y seguridad. Las ventajas que por este lado brindan todos los servicios dentro del

proyecto harán que San Andrés II resalte del resto.

48
Táctica:

Para lograr esto, nos enfocaremos en la pieza principal de promoción (el tríptico informativo) y en

la información que la vendedora brinde en forma oral al cliente durante el proceso de venta. El

mensaje que se quiere transmitir es el conocimiento de las necesidades del segmento y la

preocupación por detalles que facilitarán la vida diaria de los propietarios.

Al marcar pautas, también se logra convencer al cliente de la calidad del producto.

Estrategia General Nº2: Benchmarking y desarrollo de producto

Evaluación de
las mejores
prácticas
Minimizar el comerciales,
Branding número de servicios
procesos de
ad

adicionales en
id

venta truncos
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la caseta de
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por temas de
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y/o tiempos de
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detallada y
el
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EMPRESA espera
Bri

asesoramiento.
Enfoque Producto que supere las
expectativas
Benchmarking

Objetivo:

Minimizar el número de procesos de venta truncos por temas de comodidad o tiempos de espera.

Se quiere lograr que el cliente reciba información desde el momento en que ingresa a la caseta.

Para ello, la propuesta visual al interior de la caseta (colores, iluminación, decoración acorde al

proyecto, maquetas, videos informativos, entre otros), los uniformes del personal de ventas y la

imagen de solidez como conjunto, será lo suficientemente atractiva como para mantener a los

clientes esperando su turno de atención en los días de mayor afluencia.

49
Táctica:

Para poder brindar el mejor servicio posible, el equipo de marketing de San Andrés II ha realizado

una evaluación de las mejores prácticas comerciales entre los proyectos multifamiliares de la

zona, así como también de otras inmobiliarias líderes en el medio. El resultado se vera plasmado

en las instalaciones de la caseta de ventas, que ofrecerán a los visitantes comodidad, seguridad

para sus autos así como dentro del establecimiento.

Respecto a la información brindada en la caseta de ventas, la presencia de los módulos de la

entidad financiera, así como el material promocional de los proveedores de la obra serán el apoyo

para el personal de ventas, sin llegar a limitar la información principal que se brinde, ni

sobrecargando a las personas.

San Andrés II abarca una dimensión mayor a la de la vivienda popular convencional, al introducir

servicios diseñados para acomodarse al estilo de vida del segmento, darles cercanía, practicidad y

seguridad. De esta manera, el propietario no sólo adquiere el producto básico (el departamento)

sino también una serie de elementos que incrementan el valor de su dinero.

Estrategia General Nº3: Branding

Aprovechar
cobertura de
medios durante
Optimizar los inauguración,
Branding
esfuerzos de auspicio de
empresas
ad

publicidad y
ivid

proveedoras y
lus

Su

promoción
su exc

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comunicación
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propios del
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Brin

proyecto traduzca la
Enfoque Producto que supere las Benchmarking
calidad del
expectativas
proyecto.

Objetivo:

50
Optimizar los esfuerzos de publicidad y promoción explotando los atributos propios del proyecto.

Se piensan aprovechar las bondades del proyecto y la expectativa que generará, para dar a

conocerlo entre el público y atraer compradores. De la misma forma, la publicidad será menos

densa que la de otros proyectos, enfocándose en la marca como indicador de calidad y en la

relación del proyecto con otras entidades.

Táctica:

Esperamos contar con una comunicación “boca a boca” fluida y positiva, entre las personas que

estén buscando una vivienda. Así se verá reducido el presupuesto destinado a prensa escrita,

encartes, etc.

MARKETING MIX

Se realizará el análisis estratégico en función de las variables empleadas en el marketing.

PRODUCTO

Nuestro producto inmobiliario esta dirigido a los sectores de nivel socio-económico B2 y C1, el cual

tiene como objetivo cubrir las necesidades de este segmento poblacional, buscando

departamentos con arquitectura moderna, aprovechando al máximo los espacios, volúmenes,

acabados de calidad, seguridad, entre otras cualidades del producto, pudiendo apreciarlo en sus

respectivos planos.

Nuestro edificio contempla 11 unidades inmobiliarias para familias jóvenes con un núcleo de 4 a 5

personas, que desean mejorar su calidad de vida, como también para personas mayores que

desean vivir en área mas pequeña.

51
Distribución:

Los departamentos contarán con la siguiente distribución: Sala-comedor, cocina,

lavandería, patio (1er piso), 3 dormitorios, principal con el baño incorporado, y un baño secundario

para los dormitorios.

Acabados:

Piso parquet en sala, comedor y pasadizo.

Cocina con tablero postformado, muebles altos y bajos.

Dormitorios alfombrados.

Puertas en madera MDF pintada al duco.

Vidrios incoloros sistema Nova.

Paredes empastadas pintadas en color blanco humo CPP.

PROMOCION

Considerando que las ventas se incrementan en los meses previos al que el cliente recibe su

gratificación (mayo–junio, octubre-noviembre) y los meses en que se comienza a apreciar las

obras, nuestro proyecto centrará su publicidad, mediante el uso de herramientas de marketing.

Asimismo, se utilizarán carteles, folletos, volanteo en principales puntos de afluencia de público,

página web y mailing. Plan de Medios para reforzar la estrategia de marketing y minimizar las

debilidades descritas del proyecto.

Adicionalmente, se ofrecerá promociones para los primeros 3 compradores, quienes a la firma del

contrato de compra venta recibirán una cocina a gas que serán proporcionadas por uno de

nuestros proveedores.

52
PRECIO

A fin de determinar el precio promedio de los departamentos se analizaron los precios de los

departamentos de los proyectos de vivienda de similares características y que estaban dirigidos al

mismo público objetivo.

En la determinación de precio influyen diferentes factores internos y externos. Los factores

internos están ligados con los objetivos, costos y gastos administrativos y/o financieros de la

empresa.

Ente los factores externos resaltan la naturaleza de mercado, la competencia y la demanda.

Es importante mantener siempre una relación precio-producto, para justificar la inversión de los

clientes y satisfacer sus necesidades.

Nuestros precios por metro cuadrado están calculados de tal manera que garantizan la calidad

ofrecida por el producto, siendo altamente competitivos (ver cuadro de análisis de competencia del

estudio de mercado).

PLAZA

La zona del distrito de Pueblo Libre donde se encuentra nuestro proyecto representa una plaza

muy interesante para vivienda multifamiliar, dadas las características de tranquilidad, confort y

ubicación que consideramos la mas idónea para su ejecución.

Se encuentra rodeado por avenidas importantes como Brasil, La Marina, Sucre, Bolívar, La Mar,

San Martín etc., estas vías permiten al poblador de distrito llegar a todos rincones de Lima en

forma rápida.

53
Otro de los atributos del distrito es que es conocido como el bastión ecológico y turístico de Lima,

ya que cuenta con 109 parques.

También se pretende brindar al cliente la seguridad del edificio en función de la zona, tomando en

cuenta los factores demográficos y ambientales.

4.2.3 MEDIOS DE PUBLICIDAD

Para nuestro plan de ventas se consideró realizar publicidad utilizando distintos medios:

brochures, caseta de ventas, anuncios en periódicos y, página Web, volantes, gigantografía.

- Brochures – se diseñaron en formatos díptico y tríptico, el los cuales se brinda la

información de todas características relevantes en el proyecto San Andrés II. Se darán a conocer

las bondades de nuestro proyecto indicando la ubicación, distribución y acabados.

Serán impresos a full color por ambas caras en tamaño A4, calidad de papel 200g.

Tapa:

- En la parte superior, logotipo grande del proyecto.

- Vista de una familia feliz, que sea representativa del segmento objetivo, lo que ayudará a

que los clientes potenciales se identifiquen con el proyecto.

- Imagen amplia y nítida del proyecto, con colores vivos.

- Slogan llamativo.

- Alusión al precio módico.

Interior:

- Plano de ubicación del proyecto.

- Servicios de la zona.

54
- Datos resaltantes y ventajas del proyecto (servicios cercanos, nueva imagen residencial de

la zona, seguridad, énfasis en brindar una mejor calidad de vida, etc.)

- Croquis de dos departamentos tipo, a colores, resaltando los detalles.

- Distribución de cada departamento tipo.

Contratapa:

- Espacio para la cotización del departamento.

- Dirección y teléfono de la caseta de ventas.

- Nota: La información contenida en este folleto es referencial y de carácter informativo,

estando sujeta a posibles modificaciones.

- Caseta de Ventas – se implementará una caseta de ventas en la obra, que será en

drywall, tamaño 3 x 4 m, con SSHH, ubicada en una zona estratégica en la cual se podrá

apreciar los planos, precios y acabados, describiendo las bondades de producto.

- Se encargará el proyecto de decoración a una de las arquitectas de interiores

- Se colocará en el ingreso un cartel llamativo donde se indique las ventajas del proyecto.

- Se pintará el logo del proyecto.

- Será espaciosa, ventilada y bien iluminada a fin de dar una óptima impresión a los visitantes.

- Las vendedoras tendrán una PC con internet para agilizar la comunicación con la oficina y

un fax.

- Habrá un mueble para guardar la folletería y los formatos.

- Se colocarán cuadros de vistas del proyecto y proyectos anteriores.

- Tendrá muebles cómodos, un bidón agua en verano, café en invierno y un buzón de

sugerencias.

- Se contará con un televisor donde los visitantes podrán ver un video del proyecto mientras

esperan ser atendidos por el personal de ventas.

- Se asignará un vendedor capacitado, para brindar mejor atención a los potenciales

clientes. Este personal estará debidamente uniformado y con name tags.

- Atenderán al público de lunes a domingo, incluyendo feriados de 9.30 am a 6.30 pm.

55
- Tendrán 1 hora de refrigerio, saliendo por turnos para no dejar desatendida la caseta.

- Anuncios en Periódicos – semanalmente (domingos) en el diario El Comercio, con foto

viñeta y variando presentación.

- Página Web – se implementará una página Web donde se detallan las características del

proyecto (áreas, acabados, servicios, equipamiento, precios, financiamiento etc.). También

permitirá envío de correos electrónicos con información de proyecto.

- Volantes – se utilizaran hojas impresas a color por ambas caras, en papel bond de 80 g.

Se imprimirá 5000 volantes.

Anverso:

- Llevará un slogan llamativo

- Una vista llamativa del proyecto

- La frase “Olvídate de alquilar, sé propietario”

- Alusión al precios módico

- Logo grande del proyecto

- Información resaltante de la zona, el proyecto, los departamentos y servicios con que

contarán los propietarios.

Reverso

- Croquis de dos departamentos tipo (los mismos de los folletos)

- Distribución de los mismos

- Ubicación y teléfono de la caseta de ventas

- Página Web

- Gigantografia – Se colocara una gigantografia en el frontis del terreno, proporcionando

toda la información correspondiente al proyecto, constructora, teléfono de informes y pagina Web.

56
5. ANÁLISIS ECONÓMICO

Ventas

Los precios de venta de los departamentos oscilarían entre US$ 49,000 y US$ 59,000,
dependiendo del tipo de departamento y del piso en que se ubiquen (precio promedio US$
57,727). El precio de los estacionamientos y depósitos sería de US$ 4,500 y US$ 1,500
respectivamente. Cabe resaltar que se han establecido precios por m2 inferiores a los proyectos
existentes en la zona, lo cual hace más atractivo al Proyecto y reduce el riesgo del mismo.

En el Cuadro N° X se presenta los precios promedios de venta de los departamentos, y en el

Cuadro N° XX se presenta el estimado de ingresos totales por venta que podría generar el
proyecto.

Cuadro N° X
PRECIOS DE VENTA

Precio Promedio
Ubicación Cantidad
(US$)
Sótano 1 49,000
Primer Piso 2 59,000
Segundo Piso 2 58,800
Tercer Piso 2 58,600
Cuarto Piso 2 58,400
Quinto Piso 2 58,200

Cuadro N° XX
INGRESOS TOTALES ESTIMADOS

Cantidad Precio Neto (US$)

Departamentos 11 579,909
Estacionamientos 7 31,500
Depósitos 11 16,500
IGV 59,651
Ingreso Total 687,560

Presupuesto

El Cuadro N° Y muestra la utilidad que el proyecto podría generar. Esta utilidad se calcula
considerando los ingresos mostrados en el Cuadro N° XX y los gastos en los que se incurrirá para
ejecutar este proyecto. Se ha considerado, un costo por el terreno de casi el 16% del total del
gasto, y un costo de construcción de US$ 230 por m2 en el caso de los departamentos.

57
La inversión total asciende a US$ 382,359 siendo las partidas más relevantes las antes
mencionadas. La utilidad estimada antes de impuestos es de US$ 247,117, representa el 39.26%
del total del terreno.

Cuadro N° Y
INGRESOS Y GASTOS TOTALES ESTIMADOS
Ingresos US$ %

Venta departamentos 579.909

Venta estacionamientos 31.500
Depositos 18.068

Total Ingresos 629.476

Gastos US$ %
Terreno 60.786 15,90%
Alcabala 1.824
Gastos Notariales y Registrales 1.216
Gastos Permisos 5.381
Gastos Financieros 2.413
Gastos Construcción 269.043 70,36%
Habilitación Urbana /Conexión a Servicios 6.597
Gastos Proyectos 7.200
Gastos de Ventas 3.767
Gastos Marketing 8.000
Comisiones de Estructuración Entidad Financiera 6.873
Gastos Notariales 2.860
Declaratoria de Fabrica e Independización 3.000
Gastos de Vigilancia 2.400
Impuestos Municipales 1.000
Total Gastos 382.359

Utilidad Bruta 247.117 39,26%

Impuesto a la renta 74.135

Utilidad Neta 172.982 27,48%

58
6. Plan de Ingresos de Ventas
Se ha proyectado las ventas según las experiencias de proyectos similares por la zona. El comportamiento se repite, al inicio de la pre-venta se vende
poco y posteriormente según el avance de obra las ventas aumentan considerablemente.

PROYECCIÓN Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7

INGRESOS 0% 0% 0,0% 9,1% 18,1% 9,1% 9,1%
Cantidad Estimada Dptos 0 0 0 1,00 2,00 1,00 1,00
Ventas Estimadas Dptos 52.718,97 0 0 0 52.719 105.438 52.719 52.719
Cant. Estimada Estacionamientos 0 0 0 0,00 1 1 1
Ventas Estimadas Estac. 4.500,00 0 0 0 0 4.500 4.500 4.500
Cant. Estimada Depositos 1.500,00 1 2 1 1
Ventas Estimadas Depositos 1.500 3.000 1.500 1.500
TOTAL INGRESOS 0 0 0 54.219 112.938 58.719 58.719
IGV Ventas Departamentos 0,095 0 0 0 5.008 10.017 5.008 5.008
IGV Ventas Estacionamientos 0,095 0 0 0 0 428 428 428
IGV Ventas Depositos 0,095 0 0 0 143 285 143 143
COBRANZAS 30 días 0 0 0 59.370 123.667 64.297

PROYECCIÓN Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Año 1

INGRESOS 18,2% 18,2% 18,2% 0,0% 0,0% 100,0%
Cantidad Estimada Dptos 2,00 2,00 2,00 0,00 0,00 11
Ventas Estimadas Dptos 52.718,97 105.438 105.438 105.438 0 0 579.909
Cant. Estimada Estacionamientos 1 2 1,00 0 0 7
Ventas Estimadas Estac. 4.500,00 4.500 9.000 4.500 0 0 31.500
Cant. Estimada Depositos 1.500,00 2 2 2 11
Ventas Estimadas Depositos 3.000 3.000 3.000 0 16.500
TOTAL INGRESOS 112.938 117.438 112.938 0 0 627.909
IGV Ventas Departamentos 0,095 10.017 10.017 10.017 0 0 55.091
IGV Ventas Estacionamientos 0,095 428 855 428 0 0 2.993
IGV Ventas Depositos 0,095 285 285 285 0 0 1.568
COBRANZAS 30 días 64.297 123.667 128.595 123.667 0 687.560

59
7. Plan de Egresos
Los egresos del proyecto se dividen en dos, costos y gastos. A continuación detallamos cada una de ellas:
Costos
Los costos más representativos son el terreno y la construcción.
COSTOS NO AFECTOS AL IGV -
Precio
Área (m2)
(US$/m2) Precio Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7
Gastos Terreno
Terreno Plano 276,30 220,00 60.786 60.786 0 0 0 0 0 0
Alcabala 3% 1.824 2.250 0 0 0 0 0 0
Gastos Notariales y Registrales 2% 1.216 1.500 0 0 0 0 0 0
Gastos Permisos 2% 5.381 0 1.345 1.614 0 2.421 0 0
Derecho de Trámite antepyto 0,30% 807 0 807 0 0 0 0 0
Revisión Anteproyecto 0,20% 538 538 0 0 0 0 0
Derecho de Trámite pyto 0,40% 1.076 0 0 1.076 0 0 0 0
Revisión Proyecto (espec) 0,20% 538 0 0 538 0 0 0 0
Permiso de Edificación 0,90% 2.421 0 0 0 0 2.421 0 0
Total 69.206 64.536 1.345 1.614 0 2.421 0 0

COSTOS NO AFECTOS AL IGV -

Precio
Área (m2)
(US$/m2) Precio Total Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Año 1
Gastos Terreno
Terreno Plano 276,30 220,00 60.786 0 0 0 0 0 60.786
Alcabala 3% 1.824 0 0 0 0 0 2.250
Gastos Notariales y Registrales 2% 1.216 0 0 0 0 1.500
Gastos Permisos 2% 5.381 0 0 0 0 0 5.381
Derecho de Trámite antepyto 0,30% 807 0 0 0 0 0 807
Revisión Anteproyecto 0,20% 538 0 0 0 0 0 538
Derecho de Trámite pyto 0,40% 1.076 0 0 0 0 0 1.076
Revisión Proyecto (espec) 0,20% 538 0 0 0 0 0 538
Permiso de Edificación 0,90% 2.421 0 0 0 0 0 2.421
Total 69.206 0 0 0 0 0 69.917

60
COSTOS AFECTOS AL IGV
Precio
Área (m2) (US$/m2) Precio Total
Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Año 1
Gastos Construcción 269.043 53.809 53.809 53.809 0 0 269.043
Viviendas 1.170 230,00 269.043
Habilitación Urbana /Conexión a Servicios 6.597 0 0 0 0 0 6.597
Gastos Proyectos 7.200 0 0 0 0 0 7.200
Arquitectura 37,66% 2.712 0 0 0 0 0 2.712
Cálculo estructuras 22,59% 1.626 0 0 0 0 0 1.626
Levantamiento topográfico 1,90% 137 0 0 0 0 0 137
Estudio de suelos 8,00% 576 0 0 0 0 0 576
Sanitario 15,06% 1.084 0 0 0 0 0 1.084
Electricidad y teléfono 14,79% 1.065 0 0 0 0 0 1.065

Total 282.840 53.809 53.809 53.809 0 0 282.839

Total afecto a IGV 282.840 53.809 53.809 53.809 0 0 282.839
IGV COSTOS 19% 53.740 10.224 10.224 10.224 0 0 53.739
Distribución GyP 0 0 0 1 0
Costo de Ventas 0 352.046 0 0 0 352.046 0
IGV Cargado al costo 0 0 0 0 0 0 0
Adiciones a Productos en proceso 352.756 53.809 53.809 53.809 0 0 352.756
COSTOS AFECTOS AL IGV
Precio
Área (m2) (US$/m2) Precio Total
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7
Gastos Construcción 269.043 0 0 0 0 0 53.809 53.809
Viviendas 1.170 230,00 269.043
Habilitación Urbana /Conexión a Servicios 6.597 0 3.299 3.299 0 0 0 0
Gastos Proyectos 7.200 7.200 0 0 0 0 0 0
Arquitectura 37,66% 2.712 2.712 0 0 0 0 0 0
Cálculo estructuras 22,59% 1.626 1.626 0 0 0 0 0 0
Levantamiento topográfico 1,90% 137 137 0 0 0 0 0 0
Estudio de suelos 8,00% 576 576 0 0 0 0 0 0
Sanitario 15,06% 1.084 1.084 0 0 0 0 0 0
Electricidad y teléfono 14,79% 1.065 1.065 0 0 0 0 0 0

Total 282.840 7.200 3.299 3.299 0 0 53.809 53.809

Total afecto a IGV 282.840 7.200 3.299 3.299 0 0 53.809 53.809
IGV COSTOS 19% 53.740 1.368 627 627 0 0 10.224 10.224
Distribución GyP 0 0 0 0 0 0 0
Costo de Ventas 0 352.046 0 0 0 0 0 0 0
IGV Cargado al costo 0 0 0 0 0 0 0 0
Adiciones a Productos en proceso 352.756 71.736 4.644 4.913 0 2.421 53.809 53.809

61
Gastos
Los gastos más representativos son el pago a la entidad financiera y la declaratoria de fábrica e independización de las unidades inmobiliarias.

GASTOS DE ADMINISTRACIÓN
Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6
Vigilancia 2.400 0 0 0 400 400 400
Entidad Financiera 6.873 0 0 0 0 0 3.436
Impuestos Municipales 1.000 100 100 100 100 100 100
Gastos Notariales y Registrales 2.860 600 500 450 420 390 500
Declaratoria de Fabrica e Independización 3.000 0 0 0 0 0 0
SUB TOTAL GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 16.133 700 600 550 920 890 4.436
IGV GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 19% 3.065 133 114 105 175 169 843
TOTAL GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 19.198 833 714 655 1.095 1.059 5.279
IGV asignado al gasto 0% 0 0 0 0 0 0 0
GASTOS DE VENTAS
Gasto de ventas 0,60% 3.767 0 0 0 325 678 352
Gastos Marketing 8.000 0 3.000 800 800 800 800
Caseta de Ventas 3.000 0 3.000 0 0 0
Plan de medios 3.400 0 0 600 600 600 600
Promoción (Folletería, vistas, página web) 1.600 0 0 200 200 200 200
SUB TOTAL GASTOS DE VENTAS 11.767 0 3.000 800 1.125 1.478 1.152
IGV GASTOS DE VENTAS 19% 2.236 0 570 152 214 281 219
TOTAL GASTOS DE VENTAS 14.003 0 3.570 952 1.339 1.758 1.371
IGV asignado al gasto 0% 0 0 0 0 0 0 0
Distribución GYP
Gastos de Ventas 11.767 0 3.000 800 1.125 1.478 1.152

62
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN
Total Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Año 1
Vigilancia 2.400 400 400 400 0 0 0 2.400
Entidad Financiera 6.873 0 0 0 3.437 0 0 6.873
Impuestos Municipales 1.000 100 100 100 100 0 0 1.000
Gastos Notariales y Registrales 2.860 0 0 0 0 0 0 2.860
Declaratoria de Fabrica e Independización 3.000 0 0 1.500 1.500 3.000
SUB TOTAL GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 16.133 500 500 2.000 5.037 0 0 16.133
IGV GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 19% 3.065 95 95 380 957 0 0 3.065
TOTAL GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 19.198 595 595 2.380 5.994 0 0 19.198
IGV asignado al gasto 0% 0 0 0 0 0 0 0 0
GASTOS DE VENTAS
Gasto de ventas 0,60% 3.767 352 678 705 678 0 0 3.767
Gastos Marketing 8.000 200 200 200 1.200 0 0 8.000
Caseta de Ventas 3.000 0 0 0 0 0 0 3.000
Plan de medios 3.400 0 0 0 1.000 0 0 3.400
Promoción (Folletería, vistas, página web) 1.600 200 200 200 200 0 0 1.600
SUB TOTAL GASTOS DE VENTAS 11.767 552 878 905 1.878 0 0 11.767
IGV GASTOS DE VENTAS 19% 2.236 105 167 172 357 0 0 2.236
TOTAL GASTOS DE VENTAS 14.003 657 1.044 1.077 2.234 0 0 14.003
IGV asignado al gasto 0% 0 0 0 0 0 0 0 0
Distribución GYP
Gastos de Ventas 11.767 552 878 905 1.878 0 0 11.767

63
8. Flujo de Caja
FLUJO DE CAJA ACUMULADO Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7
Ingresos
Cobranzas 687.560 0 0 0 0 59.370 123.667 64.297
Inversión inicial 75.000 75.000 0 0 0
Total Ingresos 762.560 75.000 0 0 0 59.370 123.667 64.297
Gastos
Terreno 60.786 60.786 0 0 0 0 0 0
Alcabala 2.250 2.250 0 0 0 0 0 0
Gastos Notariales y Registrales 1.500 1.500 0 0 0 0 0 0
Gastos Permisos 5.381 0 1.345 1.614 0 2.421 0 0
Gastos Construcción 269.043 0 0 0 0 0 53.809 53.809
Habilitación Urbana /Conexión a Servicios 6.597 0 3.299 3.299 0 0 0 0
Gasto Proyectos 7.200 7.200 0 0 0 0 0 0
Gastos de Ventas 3.767 0 0 0 325 678 352 352
Gastos Marketing 8.000 0 3.000 800 800 800 800 200
Gastos Notariales 2.860 600 500 450 420 390 500 0
Vigilancia 2.400 0 0 0 400 400 400 400
Comisiones de Estructuración Entidad Financiera 6.873 0 0 0 0 0 3.436 0
Impuestos Municipales 1.000 100 100 100 100 100 100 100
Declaratoria de Fabrica e Independización 3.000 0 0 0 0 0 0 0
IGV 59.041 1.501 1.311 883 389 450 11.285 10.424
IGV por regularizar 11.347 0 0 0 0 1.067 10.279 0
Impuesto a la Renta 73.870 0 0 0 0 0 0 0

Total Gastos 524.913 73.937 9.554 7.146 2.434 6.306 80.962 65.284
Castigo de Cobranza

Flujo de Caja Operativo 237.647 1.063 -9.554 -7.146 -2.434 53.064 42.705 -987
Flujo de Caja Operativo Acumulado 1.063 -8.491 -15.637 -18.071 34.993 77.698 76.711

Capital de trabajo requerido+castigo de cobranza 0 10.000 16.000 20.000

Pago Financiamiento 7.874 0 0 0 -7.501 -7.566 -7.633 -7.699
Gastos financieros 0 -87 -227 -402 -336 -270 -204
Total 0 9.913 15.773 12.097 -7.903 -7.903 -7.903

Flujo de Caja Financiero 1.063 358 8.627 9.663 45.161 34.803 -8.890
Flujo de Caja Financiero Acumulado 1.063 1.421 10.048 19.712 64.873 99.675 90.786

Financiamiento Acumulado 0 10.000 26.000 46.000 46.000 46.000 46.000

64
FLUJO DE CAJA ACUMULADO Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Año 1
Ingresos
Cobranzas 687.560 64.297 123.667 128.595 123.667 0 687.560
Inversión inicial 75.000 75.000
Total Ingresos 762.560 64.297 123.667 128.595 123.667 0 762.560
Gastos
Terreno 60.786 0 0 0 0 0 60.786
Alcabala 2.250 0 0 0 0 0 2.250
Gastos Notariales y Registrales 1.500 0 0 0 0 0 1.500
Gastos Permisos 5.381 0 0 0 0 0 5.381
Gastos Construcción 269.043 53.809 53.809 53.809 0 0 269.043
Habilitación Urbana /Conexión a Servicios 6.597 0 0 0 0 0 6.597
Gasto Proyectos 7.200 0 0 0 0 0 7.200
Gastos de Ventas 3.767 678 705 678 0 0 3.767
Gastos Marketing 8.000 200 200 1.200 0 0 8.000
Gastos Notariales 2.860 0 0 0 0 0 2.860
Vigilancia 2.400 400 400 0 0 0 2.400
Comisiones de Estructuración Entidad Financiera 6.873 0 0 3.437 0 0 6.873
Impuestos Municipales 1.000 100 100 100 0 0 1.000
Declaratoria de Fabrica e Independización 3.000 0 1.500 1.500 0 0 3.000
IGV 59.041 10.485 10.775 11.537 0 0 59.041
IGV por regularizar 11.347 0 0 0 0 0 11.347
Impuesto a la Renta 73.870 0 0 0 73.870 0 73.870
0
Total Gastos 524.913 65.671 67.489 72.260 73.870 0 524.913
Castigo de Cobranza

Flujo de Caja Operativo 237.647 -1.374 56.178 56.334 49.797 0 237.647

Flujo de Caja Operativo Acumulado 75.337 131.515 187.850 237.647 237.647 237.647

Capital de trabajo requerido+castigo de cobranza 46.000

Pago Financiamiento 7.874 -7.766 -7.834 0 0 0
Gastos financieros -136 -68 0 0 0 -1.731
Total -7.903 -7.903 0 0 0 44.269

Flujo de Caja Financiero -9.277 48.276 56.334 49.797 0 281.916

Flujo de Caja Financiero Acumulado 81.509 129.784 186.119 235.916 235.916 235.916

Financiamiento Acumulado 46.000 46.000 46.000 46.000 46.000

65
El Aporte propio fue de US$ 75,000 básicamente para cubrir el costo del terreno, alcabala, gastos notariales, regístrales y el costo de los proyectistas.
Para poder indicar los trámites ante la Municipalidad, los gastos de conexión para los servicios, los gastos de marketing y de ventas se utilizará la línea
de crédito otorgada por una IFI.

OJO podemos dejar el flujo de caja como esta o imprimir en A3 y doblarlo y anexarlo

9. VAN Económico
Se utilizo una TEA del 15%
Flujo de Caja Operativo

VNA Operativo 139.754,00

Tasa de Descuento 1,17%
TIR 14%

VAN Financiero
Se utilizo una TEA del 15%
Flujo de Caja Financiero

VNA Financiero 146.791,31

Tasa de Descuento 1,17%
TIR 18%

66
10. Estado de Ganancias y Pérdidas

ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS Año 1 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6

Ventas 627.909 0 0 0 0 0 0
Costo de ventas 352.046 0 0 0 0 0 0

Utilidad Bruta 275.863 0 0 0 0 0 0

Gastos Administrativos -16.133 -700 -600 -550 -920 -890 -4.436

Gastos de Ventas -11.767 0 -3.000 -800 -1.125 -1.478 -1.152

Utilidad Operativa 247.963 -700 -3.600 -1.350 -2.045 -2.368 -5.588

Ingresos Financieros
Gastos Financieros 0 -87 -227 -402 -336 -270
Otros Ingresos
Otros Gastos

Utilidad Antes de Impuestos 246.232 -700 -3.687 -1.577 -2.447 -2.704 -5.859

Impuesto a la Renta 0 0 0 0 0 0 0

Utilidad Neta 761.097 -700 -3.687 -1.577 -2.447 -2.704 -5.859

67
ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS Año 1 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Año 1

Ventas 627.909 0 0 0 0 627.909 0 627.909

Costo de ventas 352.046 0 0 0 0 -352.046 0 352.046

Utilidad Bruta 275.863 0 0 0 0 275.863 0 275.863

Gastos Administrativos -16.133 -500 -500 -2.000 -5.037 0 0 -16.133

Gastos de Ventas -11.767 -552 -878 -905 -1.878 0 0 -11.767

Utilidad Operativa 247.963 -1.052 -1.378 -2.905 -6.914 275.863 0 247.963

Ingresos Financieros 0
Gastos Financieros -204 -136 -68 0 0 0 -1.731
Otros Ingresos 0
Otros Gastos 0

Utilidad Antes de Impuestos 246.232 -1.256 -1.514 -2.973 -6.914 275.863 0 246.232

Impuesto a la Renta 0 0 0 0 0 -73.870 0 -73.870

Utilidad Neta 761.097 -1.256 -1.514 -2.973 -6.914 201.993 0 172.362

68
11.0 ASPECTOS LEGALES

Los Aspectos Legales del presente proyecto inmobiliario corresponden a la realización de las

actividades generadas por la adquisición de un terreno o inmueble de parte de la empresa

inmobiliaria, préstamos bancarios y declaración e inscripción de bienes, por consiguiente se podría

dividir en aspectos Notariales, Municipales y Tributarios.

1. Aspectos Notariales.

Se desarrollan a partir de la elaboración e inscripción de contrato para distintas transacciones,

que genera el Proyecto Inmobiliario. En este caso, el proyecto se desarrolla en base a los

ingresos propios de la empresa y por los desembolsos de las ventas de cada una de las

unidades inmobiliarias.

La casa habitación que se adquiere a nombre de la empresa es inscrita y demolida, luego se

efectúa la inscripción del terreno como propiedad de la empresa, y finalmente, la empresa

construye un edificio multifamiliar de 11 departamentos para lo cual se generan dos tipos de

contratos.

En el caso de las ventas de las unidades inmobiliarias, la empresa genera un contrato de arras

(ver modelo de contrato), para asegurar la venta del bien, finalmente la transacción se

efectúan mediante minutas de compra venta de bien futuro y/o bien terminado, según sea el

caso.

La compra venta de bien futuro corresponde a la adquisición de un bien no saneado o

declarado, cuya inscripciones se efectuara según lo establecido en el contrato, y cuyo saldo de

venta se cancelara en el momento del saneamiento del mismo (ver modelo de contrato).

69
 Por el contrario, la compra venta del Bien terminado corresponde a una transacción de un bien

inscrito, cuyo monto de venta será cancelado con la firma del documento o según lo

establecido en el mismo. (Ver modelo de contrato)

2. Aspectos Municipales.

Se refiere a la inscripción y saneamiento de los bienes terminados físicamente. Entre estos

hemos considerados los siguientes trámites: Finalización de Obra, certificado de Numeración,

declaratorio de Fábrica, e inscripción de las unidades Inmobiliarias. Estos trámites se realizan

ante la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre y luego en los Registros Públicos para la

inscripción del Bien.

3. Aspectos Tributarios.

Se consideran los impuestos aplicables a las actividades de Construcción y Venta Inmobiliaria:

Impuestos General a las Ventas (IGV) e Impuestos a la renta (IR)

Tenemos que tener presente que para vender un inmueble se deben tener presente la firma de

varios contratos los cuales son los que se mencionan a continuación:

El Contrato de Arras es un documento por el cual el comprador entrega entre el 5% a 10%

(negociable) del precio de venta acordado. Este contrato debe especificar el precio de la venta, los

plazos para hacer la minuta y escritura y la fecha de entrega de las llaves del inmueble.

Las arras son de dos clases:

a) Confirmatorias

b) De retractación.

a) Las arras confirmatorias, como indica su nombre, confirman usualmente la celebración del acto

jurídico. En el caso de que se celebrara la compraventa, las arras pasan a formar parte del precio

70
de venta; en el caso de que el comprador decidiera no celebrarla, perderá el dinero que entregó

como arras en favor del vendedor. Está contemplada en el artículo 1477 del Código Civil.

b) Las arras de retractación, penalizan el derecho de retractarse de su voluntad de celebrar

contrato de compraventa. En el caso de que quien se retracta es el comprador, éste pierde el

dinero que ha entregado como arras a favor del vendedor; si quien se retracta es el vendedor, por

haber decidido no celebrar la compraventa, éste, debe devolver al comprador el importe recibido

por arras más una cantidad igual. Las arras de retractación están contempladas en el artículo 1480

del Código Civil.

En el caso de que se celebrara el contrato, las arras entregadas forman parte del precio de venta.

Las arras son entregadas por el comprador o futuro adquirente en un contrato denominado:

"Contrato de Arras" o en un contrato preparatorio, previamente a la suscripción de la minuta de

compraventa o bien en el momento de la suscripción de ésta.

El denominado "Contrato de Arras" puede estar contenido en un contrato preparatorio previo a la

celebración del contrato de compraventa; en este caso, el contrato de arras debe contener todos

los elementos del contrato definitivo como son:

a) Indicar los nombres del vendedor y del comprador.

b) Describir el bien inmueble materia de la compraventa.

c) Señalar el precio del bien materia de la venta así como las condiciones de pago del precio y de

celebración de la compraventa.

Es importante señalar que el contrato de arras también puede estar contenido en el propio

contrato de compraventa formando parte integrante del mismo.

El contrato de arras, realmente no garantiza en forma definitiva la celebración de un contrato de

compraventa, pero otorga seriedad a las negociaciones y de alguna forma, garantiza para uno de

los contratantes el pago de una suma a título de indemnización por el tiempo y los recursos

distraídos para concretar una operación, por incumplimiento o negativa del otro contratante.

71
La Minuta o Contrato de Compraventa es el documento mediante el cual se transfiere la

propiedad del bien, y de acuerdo a la ley peruana, debe ser firmada por un abogado. Apenas se

firma la minuta, se debe solicitar el bloqueo de la propiedad al notario.

La Minuta de Compraventa se lleva ante un notario para que dé fe de los pagos y la eleve a

Escritura Pública. Al momento de firmarse la escritura, se cancela el precio total de la transacción,

previa entrega, por el vendedor, de todos los recibos pagados hasta esa fecha, tales como luz y

agua, y teléfono y mantenimiento si fuera el caso; también los arbitrios municipales cancelados

hasta el momento de la transacción y el impuesto predial por el año completo. En ese momento se

hace entrega de las llaves al nuevo propietario.

El notario debe inscribir esta escritura en la Oficina Registral de Lima y Callao para que la

propiedad figure legalmente a nombre del comprador.

Dentro de los 3 días de la fecha de la minuta, el vendedor debe descargar esta propiedad en la

municipalidad que corresponda y el comprador la inscribirá a su nombre. En caso de que el

inmueble sea nuevo, el comprador pagará el Impuesto General a las Ventas (IGV); si es una

segunda venta, pagará el Impuesto de Alcabala en la municipalidad, que es equivalente al 3%

del valor comercial del inmueble.

Todos los gastos notariales y registrales, de acuerdo a la ley peruana, corresponden al comprador.

Los honorarios o comisión del agente inmobiliario corresponden al vendedor y se basan en un

porcentaje del valor de venta del inmueble.

72
 MODELO DE CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL

De una parte: Don/ña ............................................................ , mayor de edad, soltero/a, provisto/a

de DNI número ..................... , vecino/a de.........................., c/ .......................

De otra parte: Don/ña ........................................................... , mayor de edad, soltero/a, provisto/a

de DNI número ..................... , vecino/a de.........................., c/ .......................

INTERVIENEN

En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para el otorgamiento del

presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:

ANTECEDENTES

I.- Que Don/ña ............................................................ es dueño/a de la vivienda situada

en ..............., c/ ......................................, nº........., piso.........., con inscripción en el Registro de la

Propiedad de ................ número ................ en el tomo .........., libro ........., folio ........, finca

número .........., inscripción ................

Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga, gravamen y

limitación.

Situación arrendaticia.- Libre, según aseveran, de arrendatarios, ocupantes y precaristas.

II.- Expuesto lo que antecede, los señores comparecientes

CONVIENEN

Primero.- Don/ña ........................................................ se obliga a vender a

Don/ña ........................................................, que se obliga a comprar, la finca descrita en el

antecedente I, en estado libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le

sea principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de contribuciones, impuestos y

73
gastos de la comunidad, por el precio de .................................. de pesetas.

Segundo.- Don/ña ......................................................... entrega a

Don/ña ......................................................... a cuenta y como arras o señal de la compra-venta

futura, la cantidad de ............................... nuevos soles, que perderá si incumpliera lo convenido

en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere

por los vendedores.

Tercero.- Don/ña ........................................................... se obliga a entregar el resto del precio en

el plazo máximo de ....... días naturales. El otorgamiento de la escritura pública de compra-venta

se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio.

Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pública de

compra-venta que en su día se otorgue, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad serán

de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los

Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), que pagará la parte vendedora.

La elección del notario autorizante de la referida escritura corresponderá a la parte compradora.

Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pública serán de cuenta de la

parte vendedora.

Lima ............................, a .... de .......................... de 2008

La parte vendedora La parte compradora

74
 MODELO DE CONTRATO DE COMPRA – VENTA DE BIEN FUTURO

Señor Notario:

Sírvase usted extender en su registro de Escritura Publica una de Compra-Venta de Bien Futuro

que celebran de una parte ______________, con RUC. No _______________, representada por

su Gerente General ________________, identificado con DNI No _______________, según poder

inscrito en la Partida No _________________ del Registro de Personas Jurídicas, con domicilio en

_____________________, distrito de _________________, provincia de Lima, a qujien en

adelante se le denominara LA VENDEDORA Y DE LA OTRA PARTE ___________________,

identificado con DNI No _________________ y __________________________, con DNI No

_______________, ambos con domicilio en __________________________, distrito de

_____________________, provincia de Lima, a quien en adelante se les denominará LOS

COMPRADORES, en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO: LA VENDEDORA es propietaria del terreno ubicado en la Av. __________, distrito de

Pueblo Libre, Lima cuyos linderos, medidas perimétricas, área y demás características, se

encuentran inscritos en la Partida No _______________ del Registro de Propiedad Inmueble de

Lima.

SEGUNDO: LA VENDEDORA construirá en el terreno mencionado en la cláusula anterior, un

Edificio de carácter multifamiliar denominado “Residencial San Andrés II” de 05 (cinco) pisos,

constituido por 11 (once) departamentos para viviendas, conforme a lo consignado en la Hoja de

Dictamen de Arquitectura de la Municipalidad de Pueblo Libre (Expediente No _______________),

de fecha ____________ de _______ del 2008, que aprueba el Anteproyecto en Consulta para la

Ejecución de Obras de edificación.

TERCERO: Por el presente contrato LA VENDEDORA da en venta de bien futuro a favor de LOS

COMPRADORES el inmueble que se indica a continuación:

75
 • Departamento No ____-, del Edificio “Residencial San Andrés II” con un área construida

de ____ m2.

La distribución y los acabados del mencionado departamento se encuentran detallados en el

ANEXO 1, que se adjunta a la presente minuta.

CUARTO: El precio de compra venta pactado por las partes respecto al inmueble descrito en la

cláusula anterior, asciende a la suma total de US$ ____________ ( _______________ y oo/100

dólares americanos) que se pagará de la siguiente manera:

1. La suma de US$ ______________ ( _______________ y 00/100 dólares americanos) al

contado, en efectivo a la suscripción de la presente minuta, emitiéndose la boleta de venta

correspondiente.

2. El saldo del precio de compra-venta ascendente a US$ ___________ ( ___________ y

00/100 dólares americanos) será pagado con el monto que el Banco ____________

entregará a LOS COMPRADORES en virtud del crédito solicitado, mediante cheque que a

solicitud de LOS COMPRADORES será girado a nombre de LA VENDEDORA, al

momento de suscribir la Escritura Publica que origine la presente minuta, de lo cual dará

fe usted señor Notario. Las partes acuerdan que la suscripción de la Escritura Pública se

realizará hasta el día __ de ______ del 2008. se deja constancia que LOS

COMPRADORES aceptaron una letra de cambio por el presente importe, la cual será

devuelta a la cancelación del saldo.

QUINTO: La venta es ad-corpus y comprende la construcción, entradas, salidas, usos, costumbres

y todo lo que de hecho o por derecho le corresponda, sin reserva ni limitación alguna, bajo la

legislación correspondiente al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, establecido

en la Ley No 27157 y en su Reglamento aprobado por Decreto Supremo No 008-2000 así como

en las Ordenanzas y demás reglamentaciones vigentes.

SEXTO: Las partes declaran que entre el inmueble que se transfiere y el precio pactado existe

justa y perfecta equivalencia, haciéndose en todo caso reciproca donación de cualquier diferencia

que hubiera y que al momento no perciben.

76
Asimismo las partes convienen que el precio de venta se mantendrá en la suma pactada en la

Cláusula Cuarta, en caso que el área del inmueble materia del presente contrato fuere mayor o

menor al 2% (Dos por ciento) a la suma de las áreas indicadas en la cláusula tercera.

SETIMO: las partes convienen que en el caso que por decisión gubernamental el preció o, en

general, cualquier pago pactado en moneda extranjera deba expresarse en moneda nacional, las

obligaciones pecuniarias derivadas de este contrato se convertirán a nuevos soles al tipo de

cambio venta del dólar americano del mercado libre al día anterior a la publicación de la respectiva

norma legal o al día anterior a la de su entrada en vigencia o al día pago de la obligación

pecuniaria correspondiente, el que sea más alto.

OCTAVO: Las partes convienen que si la escritura pública que origine esta minuta no se

suscribiera en el plazo convenido en el numeral 4(cuatro) de la cláusula Cuarta porque el Banco

____________ no hubiere concedido a LOS COMPRADORES el crédito para el pago del saldo

del precio, el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho. En ese caso, LA

VENDEDORA devolverá a LOS COMPRADORES el total del monto pagado, menos un 30%

(treinta por ciento) por concepto de penalidad.

La partes convienen que si la Escritura Pública que origine esta minuta no se suscribiera en el

plazo convenido en el numeral 4 (cuatro) de la cláusula cuarta, por causas atribuibles a LOS

COMPRADORES, LA VENDEDORA tendrá la facultad de resolver el presente contrato sin que se

genere para ella responsabilidad alguna frente a LOS COMPRADORES, cobrando una penalidad

equivalente a una tercera parte (1/3) de la cantidad total que hubieren pagado y devolviéndoseles

el remanente, quedando de esta manera de libre disposición de LA VENDEDORA el inmueble

materia del presente contrato, el que podrá ser transferido a terceros de inmediato.

NOVENO: LA VENDEDORA se obliga a entregar a LOS COMPRADORES el inmueble objeto de

este contrato a ____________, así como a realizar todos los actos y suscribir todos los

documentos necesarios para la inscripción registral de la Declaración de Fábrica, Reglamento

Interno e Independización respecto a dicho inmueble en el plazo aproximado de un (01) año,

77
contado a partir de la recepción final por parte de las autoridades competentes de la totalidad de

las obras correspondientes al Edificio denominado “Residencial San Andrés II”, salvo demora no

atribuible a LA VENDEDORA en los trámites y gestiones ante dichas autoridades.

DECIMO: LA VENDEDORA declara que a la conclusión de los actos a que se refiere la cláusula

anterior, sobre el inmueble objeto de transferencia no pesará carga, gravamen ni medida judicial o

extrajudicial alguna, que limita o restrinjan su derecho de libre disposición, obligándose sin

embargo al saneamiento conforme a ley, con excepción de la hipoteca otorgada por LOS

COMPRADORES a favor del Banco ___________ en garantía del crédito a que hace referencia el

numeral 4 (cuatro) de la Cláusula Cuarta y de cualquier otra carga, gravamen o medida originada,

otorgada a trabada contra LOS COMPRADORES.

DECIMO PRIMERO: LA VENDEDORA declara estar al día respecto de las obligaciones formales

y sustanciales relativas al Impuesto Predial y demás tributos, contribuciones o pagos por servicios

correspondientes a los inmuebles señalados en la cláusula primera.

Al respecto, las partes convienen expresamente lo siguiente:

1. Es de exclusiva responsabilidad de LOS COMPRADORES presentar a la Municipalidad de

Pueblo Libre la declaración jurada correspondiente a la adquisición de inmueble objeto de este

contrato, una vez construido el departamento.

2. El impuesto Predial correspondiente al año 200__ es de cargo de LA VENDEDORA.

3. El Impuesto Predial respecto del inmueble objeto de este contrato será de cargo de LOS
COMPRADORES desde el momento de la entrega del mismo, incluso si la entrega fuera con

fecha anterior a la establecida en la cláusula novena.

4. Los arbitrios, contribuciones y servicios correspondientes al año 200___ si los hubiera, son de
cargo de LA VENDEDORA.

5. Los arbitrios, contribuciones y servicios correspondientes al año 200___ respecto del inmueble
objeto de este contrato son de cargo de LA VENDEDORA hasta la entrega del departamento

a LOS COMPRADORES.

78
DECIMO SEGUNDO: En este acto LOS COMPRADORES autorizan de manera suficiente a LA

VENDEDORA para realizar todos los actos, gestiones y trámites ante la Municipalidad de Pueblo

Libre, la Superintendencia Nacional de Registros Públicos y demás autoridades administrativas

competentes, que sean necesarios para la debida Independización e inscripción registral del

inmueble materia de la presente transferencia, comprometiéndose a su vez LA VENDEDORA a

suscribir los documentos complementarios que permita dicha inscripción.

DECIMO TERCERO: Las partes acuerdan que todos los gastos notariales, incluido un testimonio

para LA VENDEDORA, y registrales, así como los tributos que origine la celebración,

formalización y ejecución del presente contrato, serán asumidos exclusivamente por LOS

COMPRADORES, especialmente el pago del impuesto de Alcabala dentro del plazo establecido

por Ley.

DECIMO CUARTO:

A) LOS COMPRADORES se comprometen a aperturar en un plazo no mayor a cinco (05) días

hábiles una Cuenta de Ahorros en moneda extranjera en el banco __________, y mantener

los fondos disponibles para cubrir los cargos por concepto de Gastos Administrativos y Gastos

registrales, consignados en la carta de aprobación y anexos, de acuerdo al producto motivo de

la aprobación del crédito. Así mismo, suscribirán autorización de cargo en la cuenta antes

mencionada por dichos gastos. El incumplimiento de esta instructiva devengará una penalidad

de US$ 50.00 (Cincuenta y 00/100 Dólares americanos) a favor de LA VENDEDORA.

B) LOS COMPRADORES se comprometen a suscribir en un lapso no mayor a cinco (05) días

útiles la Minuta de Mutuo y asimismo deberá firmar en el plazo de cinco (05) días útiles la

Escritura Pública, cada una en su oportunidad, una vez hayan sido convocados por el

Departamento Legal del Banco. El incumplimiento de la suscripción del Mutuo y la Escritura

Pública en el plazo antes indicado devengará una penalidad de US$ 50.00 (Cincuenta y

00/100 Dólares americanos) por cada día de atraso a favor de LA VENDEDORA.

79
DECIMO QUINTO: Respecto de cualquier controversia que pudiera derivarse del presente

contrato, las partes renuncian al fuero que por sus domicilios pudiera corresponderles y se

someten a los jueces y tribunales de la cuidad de Lima. Asimismo, señalan para los fines de ley

como sus domicilios los indicados en la introducción del presente contrato, manifestando que

cualquier comunicación judicial o extrajudicial se entenderá por bien realizada en dichos

domicilios. Para que surta efecto cualquier cambio de domicilio, éste deberá realizarse dentro de la

jurisdicción de la cuidad de Lima y comunicarse por conducto notarial a la otra parte.

DECIMO SEXTO: En este acto, LOS COMPRADORES asumen responsabilidad solidaria respecto

de todas y cada una de las obligaciones de su cargo contenidas en el presente contrato, así como

respecto de todas y cada una de las obligaciones que se pudieran derivar de la ejecución del

mismo.

Agregue usted señor Notario lo que fuere de ley, realice los insertos necesarios y curse los partes

respetivos a los registros Públicos de Lima.

Lima, ________ de ________ de 200___

Sr. ______________________ Sr. ______________________

DNI No _____________ EMPRESA __________

80
 MODELO DE MINUTA DE COMPRA – VENTA DE BIEN TERMINADO

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su Registro de Escritura Publica una de Compra-Venta que celebran de una

parte, don _____________, con DNI. No ______________ y su conyugue doña -

_________________ con DNI No _______________( si es soltero, indicar expresamente el

estadlo civil), ambos con domicilio en _____________________, distrito de _______________a

quienes en adelante se les denominara simplemente EL VENDEDOR y de la otra parte, don

___________________, identificado con DNI No _________________ y su conyugue, doña

__________________________, con DNI No _______________(indicar estado civil si fuese

soltero), ambos con domicilio en __________________________, distrito de

_____________________, provincia de Lima, a quien en adelante se les denominará simplemente

EL COMPRADOR, en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO: EL VENDEDOR es propietario del ____________ ubicado en _____________ Distrito

de _____________ según consta en la ficha ___________ del registro Propiedad Inmueble de

Lima, en donde aparecen sus características, áreas, linderos y medidas perimétricas.

SEGUNDO: Por el presente contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetúa a

EL COMPRADOR y éste adquiere para si el inmueble referido en la cláusula anterior.

La venta se efectúa ad-corpus y comprende todo lo que de hecho o por derecho corresponda al

inmueble, sin reserva ni limitación alguna.

TERCERO: El precio de venta es de US $ _______ ( _______ mil y 00/100 dólares americanos),

los mismos que se pagarán de la siguiente manera:

- US$ _________ ( _______ mil y 00/100 dólares americanos) a la firma de la (*)

____________ sin más constancia de su entrega y recepción que las firmas de las

partes al pie de este documento.

81
 - US$ _______ ( ______ mil y 00/100 dólares americanos) con un préstamo que

gestionará EL COMPRADOR y que se estregará a VENDEDOR a la firma de la

Escritura Pública que esta minuta origine, bajo fe notarial.

(*) Indicar “minuta” o “Escritura Pública”, según acuerdo entre vendedor y comprador.

CUARTO: Ambas partes declaran que entre el bien que se vende y el precio pactado existe la

justa equivalencia por lo que de haber alguna diferencia, que se hacen de ella mutua y reciproca

donación.

QUINTO: EL VENDEDOR deja expresa constancia que sobre el inmueble no pesa carga o

gravamen alguno, obligándose sin embargo al saneamiento conforme a ley.

SEXTO: Ambas partes se obligan solidariamente, por los impuestos y arbitrios, especialmente por

el Impuesto Predial, dejándose a salvo el derecho de cada parte para repetir contra la otra parte

por cualquier desembolso que hubiera que hacer por estos conceptos.

En la relación interna, es de cargo del VENDEDOR el pago de los tributos y cualquier deuda

tributaria pendiente de pago hasta la fecha de la Escritura Pública. Será de cargo del

COMPRADOR, los tributos que genere a partir de dicha fecha.

SETIMO: Todos los gastos que ocasionen el otorgamiento de la Escritura Pública, así como el

impuesto de Alcabala y los derechos de inscripción en los Registros Públicos serán de cuenta de

EL COMPRADOR.

OCTAVO: Para todo lo relacionado con el fiel cumplimiento de las cláusulas de esta minuta, las

partes acuerdan, someterse a la jurisdicción de los jueces y tribunales de Lima, renunciando al

fuero de sus domicilios y señalando como tales, los consignados en la introducción del presente

documento.

Inmueble para su inscripción.

Lima, ________ de ________ de 200___

Sr. ______________________ Sr. ______________________

DNI No _____________ EMPRESA __________

82
4. CONCLUSIONES

El proyecto se ha desarrollado en escenario optimista, el cual considera precio de pre -

venta sobre el promedio de su segmento de mercado, alcanzando la pre -venta

deseada.

En el estado de ganancias y perdidas el proyecto arroja una utilidad neta de US$

172,982.00 dólares americanos, representando el 27.48% de la inversión inicial.

El plan de marketing y ventas garantiza la comercialización de las viviendas antes de

comenzar la obra, contando con un plan de contingencia en caso se alargue el

proceso de venta.

Se cubre las expectativas de la demanda a través de:

Ambientes agradables y seguros.

Excelente distribución.

Acabados de primera

Finalmente precios competitivos en relación a la oferta existente.

En el servicio post – venta es importante mantener una comunicación fluida con el

cliente, que garantice la satisfacción con el producto ofrecido.

Por todo lo exteriormente explicado se llega a la conclusión que el proyecto es viable.

83
BIBLIOGRAFIA:

1. EL COMERCIO (INMOBILIARIA & CONSTRUCCION)

2. Periódico Construcción & Vivienda.

3. CAMARA PERUANA DE LA CONSTRUCCION.

a. El Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima Metropolitana y Callao 2007

4. GRUPO APOYO ; IPSOS – APOYO opinión y mercado , niveles socioeconómicos

2007 – [Link]

5. CODIGO CIVIL – LIBRO CUATRO (DE LAS OLBLIGACIONES EN GENERAL Y DE

LOS CONTRATOS). [Link]

6. [Link]/guia/pasos

84