UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

“EZEQUIEL ZAMORA”
UNELLEZ
GUANARE – EDO. PORTUGUESA

INFORME:
LA POSECION, PROPIEDAD, OCUPACION, Y LA
PROPIEDAD HORIZONTAL

BACHILLER:
Escalona Denny CI: 14865758
1er Año de Derecho Sección “B”

JULIO, 2020
LA POSESIÓN
Para Pedro Pineda León, citado por Piña Valles (2011) “La posesión no constituye un
derecho en el sentido técnico-jurídico de la expresión, sino que constituye un ‘hecho’
formado por la tenencia de la cosa o el goce de un derecho que ejercitamos por nosotros
mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro
nombre.”
Para Roberto De Ruggiero, citado por Márquez y Carrillo (1991) “La posesión es un
estado de hecho por el cual alguien tiene una cosa en su poder, sea en propia custodia o en
propio uso, haya o no en él la intención de tenerla como propia.”
Para Florencia Márquez y Cruz Omayda Carrillo (1991), la posesión es “el ejercicio
voluntario y más o menos estable de un poder de hecho sobre una cosa o del contenido de
un derecho susceptible de tal poder, protegido por la ley y sin tomar en cuenta si se tiene o
no legitimidad para ello.”
De esta última definición, aportada por las profesoras Florencia Márquez y Cruz
Omayda Carrillo, se desprenden las siguientes características:

1.-Es un ejercicio voluntario, puesto que en toda relación posesoria existe un mínimo
interés por parte del sujeto, es decir, no basta tener la cosa, sino querer tenerla.
2.-Es más o menos estables, puesto que existe cierta permanencia en el señorío de hecho
sobre las cosas.
3.-Es un poder de hecho sobre una cosa o el contenido de un derecho, puesto que se origina
de una relación material del individuo con las cosas, por la cual quedan sometidas a su
voluntad. En cuanto al contenido de un derecho, se debe señalar que el sujeto se comporta
frente a la cosa como un titular, por lo que se extiende la posesión a los derechos que ejerce
sobre la posesión propiamente dicha.
4.-No se toma en cuenta si se tiene o no legitimidad; quiere decir esto que se puede ejercitar
la posesión siendo o no el titular de la cosa que se relaciona con el poseedor.
5.-Protección legal, por cuya virtud un mero hecho social pasa a ser hecho jurídico.
  Definición Legal
El Código Civil Venezolano, influido en gran medida por el Código Civil
Napoleónico o francés, en su artículo 771 define la posesión en los siguientes términos: “La
posesión es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros
mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro
nombre.”
Como lo expresa Aguilar (2003), del espíritu del legislador se desprende que los actos
que constituyen la posesión se asimilan al ejercicio del derecho de propiedad cuando se
habla de “posesión de cosas” o al ejercicio de otro derecho, caso en el que se hablaría de
“posesión de derechos”, sin embargo, estos derechos no son derechos propiamente dichos,
sino que ocurre es que de hecho se ejercen facultades derivadas de esos derechos.
De este artículo se desprende, implícitamente, la existencia de dos situaciones, a
saber, la primera que señala a quien tiene la cosa o goza del derecho por sí mismo o a través
de otro y la segunda que plantea quien sólo tiene la cosa o goza del derecho en nombre de
otro. Esas situaciones son el fundamento de la distinción legal entre la posesión y la
detentación, siendo la primera la que se ha definido previamente y la segunda, aquella que
se tiene sin el ánimo de poseerla en nombre propio.
Es, en todo caso, un poder de hecho tutelado jurídicamente, de tal manera que la
posesión desde un punto de vista común significa un poder de hecho que puede definirse
con relación a los poderes fundados en el Derecho.

Naturaleza Jurídica de la Posesión

Cuando se trata de determinar la naturaleza de una figura jurídica siempre surgen
diversas posiciones doctrinarias, cosa que sucede con la posesión igualmente. A tal efecto
se distinguen cuatro teorías, las cuales se especifican a continuación.

a)    Teoría Empírica de la Posesión: Sus postuladores, Pothier, Aubry et Rau y Bonfante,

sostienen que la posesión es un poder de hecho, puesto que se basa en circunstancias
materiales, fijándose en el hecho de que una persona que no es propietaria del bien pueda
aprehenderlo. Lógicamente, fijándose que en la práctica existían perturbaciones a la misma,
 no dejaron de lado los efectos jurídicos que produce el ejercicio de la posesión, de los
cuales, el más inmediato es la facultad de accionar la jurisdicción a través de los interdictos.

b)    Teoría Jurídica de la Posesión: Por su parte, Ihering, en contraposición a la teoría

anterior, se basa en que la posesión es un derecho, porque hace un estudio sobre el derecho
subjetivo; parte de la teoría del interés, puesto que dice que los derechos existen para
garantizar los derechos de la vida, ayudar a sus necesidades y alcanzar sus fines. Además,
agrega dos elementos, uno sustancial que es el fin práctico querido por la persona y uno
formal, que tiene que ver con la protección jurídica. Concluye Ihering diciendo que el
derecho subjetivo no es más que un interés jurídico, por lo que la posesión es un interés
jurídico tutelado por la ley.

c)    Teoría Mixta o Ecléctica: Savigny, su principal exponente, considera que la posesión

posee dos aspectos, uno estático y otro dinámico. En cuanto al aspecto estático, es un
simple hecho porque nace de circunstancias materiales, y tiene un aspecto dinámico con
relación a sus efectos, puesto que al ver que existen efectos jurídicos, como es el caso de la
tutela judicial, es un derecho.

d)    Teoría del Derecho Real Provisional: Parte de la doctrina alemana, representada por Von
Thur, considera que todo poder sobre una cosa que está dotado de acciones es un derecho
pero, a pesar de ello, existe una diferencia entre la posesión y la propiedad, siendo ésta un
derecho real definitivo, en tanto que la posesión es un derecho real provisional. Es decir, es
la posesión un derecho más débil frente al derecho de propiedad.

   Elementos de la Posesión
De conformidad con la teoría acogida por el legislador venezolano, la posesión
propiamente dicha implica dos elementos, uno material y otro psicológico: el “corpus” y
el “animus”, respectivamente.

Por costumbre, desde el derecho romano, se han consagrado estos dos elementos, es
decir, el físico o corporal conocido como corpus, que consiste en la relación fáctica entre el
 poseedor y la cosa sujeta a su voluntad y otro, de naturaleza intencional, llamado animus,
referido a la intención de poseer.
Sobre este punto, la doctrina plantea la existencia de concepciones que discute y
pretende brindarle más importancia a uno de los elementos respecto del otro. De tal manera
que son dos las corrientes principales que versan sobre la materia.

a)    Teoría Subjetiva: Planteada por Savigny en 1803 en la que señala que, existiendo ambos
elementos, el ánimo no es la simple intención de poseer, sino que se exige un ánimo
calificado, es decir, que la persona tenga intención de poseer la cosa como si fuera propia.
El elemento o determinante calificador de la posesión es, pues, el “Animus Domini”,
porque tomó en cuenta lo que se dijo en el derecho romano, que era que el poseedor se
comportara como el verdadero propietario.

Para Savigny, en ese sentido, el corpus era la posibilidad física de actuar sobre la cosa,
aunque ésta no esté al alcance de la mano de la persona que tiene la intención de ejercer la
posesión.

b)    Teoría Objetiva: Formulada por Ihering, indica que la posesión existe cada vez que se
establezca una relación espontánea de la persona con la cosa, sin importar la intención de la
persona de querer la cosa. Esta teoría se contrapone a la anterior en cuanto a que el
elemento más importante es el objetivo, puesto que el corpus cumple con la función de dar
a conocer a los terceros la intención de la persona de poseer la cosa, es decir, el corpus lleva
implícito el animus.

Semejanzas entre ambas teorías

1.- Las dos admiten la existencia de los dos elementos.
2.- Las dos señalan la existencia de relaciones posesorias y otras de mera detentación.
3.- Ambas producen los mismos efectos.
Diferencias entre ambas teorías
1.- Para la Teoría Subjetiva el elemento calificador es el animus domini, en tanto que para
la Teoría Objetiva es el corpus.
2.- En la Teoría Subjetiva cada elemento es autónomo; en la Teoría Objetiva el corpus lleva
implícito el animus.
3.- En cuanto a la tutela jurídica, para Savigny, la persona debe tener la intención de poseer,
caso contrario no tendría derecho a los interdictos. Para Ihering toda persona poseedora
tiene derecho a los interdictos.
4.- Es más fácil, para Ihering, probar en el caso de un conflicto judicial sobre la posesión la
relación con la cosa, que el animus requerido por Savigny.

Posición del Derecho Civil Venezolano

Tomando en consideración lo expuesto por el legislador venezolano en el Código
Civil Venezolano vigente, a través de sus artículos 771, 772, 783, 785 y 786, se desprende
que la teoría acogida por el derecho civil venezolano es la objetiva.
Observando que en el artículo 771 sustantivo civil se define la posesión como “la
tenencia de una cosa o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por
medio de otra persona.” Es visible que no se exige el animus domini como elemento
clarificador de la posesión.
En los artículos 783, 785 y 786 del mismo cuerpo normativo se reputa como
verdaderos poseedores a los que ejercen un poderío material sobre la cosa, sin tomar en
cuenta la intención que tengan sobre ella. Finalmente, el artículo 772, ejusdem, se
corrobora la posición objetiva de los elementos al requerirse, de manera sine qua non, “la
intención de tener la cosa como suya propia.”, para poder calificarse la posesión legítima.

 Objeto de la Posesión
A pesar de que en el artículo 771 del Código Civil Venezolano el legislador consagra
como objeto de la posesión “… la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho”, no todas
las cosas ni todos los derechos son objeto de posesión, por lo que es necesario señalar
cuáles pueden serlo y cuáles no.
a)    Pueden ser objeto de posesión
a.    Las cosas corporales dentro del comercio, apropiables (muebles e inmuebles), las cosas
susceptibles de tráfico jurídico y las universalidades de muebles.
b.    Las cosas incorporales, por ejemplo, la marca o los derechos de autor.
c.    Los derechos reales.
d.    Los derechos de crédito.
e.    Bienes patrimoniales del Estado (Art. 1960 del Código Civil Venezolano).

b)    No pueden ser objeto de posesión

a.    Las cosas cuya propiedad no puede adquirirse (Art. 778 del Código Civil Venezolano), por
ejemplo, los bienes extra-commercium.
b.    Los derechos personalísimos, de familia, políticos, electorales y los de crédito que se
agotan recibiendo una prestación de tracto único.
c.    Bienes no patrimoniales del Estado.

Diferencias entre Posesión y Propiedad

a)    La posesión subsiste en la medida en que se ejercite, en tanto que la propiedad es un poder
y un derecho jurídico estable que subsiste con independencia de su ejercicio.
b)    La propiedad, en principio, lleva implícita la posesión, la situación inversa no se da.
c)    Los actos que puede ejercitar el poseedor dependen del tipo de posesión que ejercite, pero
en ningún caso son iguales a los que puede ejercer el propietario.
d)    La posesión está tutelada por acciones posesorias (interdictos), las cuales se realizan por
juicios especiales; la propiedad está tutelada por acciones reales, las cuales se ventilan por
procedimientos ordinarios.
e)    Resulta más fácil probar la posesión que probar la propiedad.
f)     Goza de mayor relevancia la propiedad que la posesión.

   Justificación de la Posesión
Existen múltiples razones para justificar la consagración normativa de la posesión;
entre ellas se destacan:
a)    De orden práctico: El legislador vio la conveniencia de su consagración puesto que en la
práctica es corriente la utilización constante de bienes por parte de las personas, sean
propietarias o no de los mismos.
b)    De orden socio-jurídico: La posesión puede ser ejercida tanto por el propietario como por
otra persona. Como a primera vista resulta un tanto difícil determinar tal situación, se
consideró lesivo el no consagrar la posesión, pues su no reconocimiento resultaría dañoso
para la paz social.
c)    De orden económico: La posesión es la actuación de las energías productoras de un bien
que resultan económicamente más beneficiosas para la vida de un país, es decir, la posesión
resulta más útil que la vacía titularidad de una cosa determinada.

Efectos Generales de la Posesión

a)    Toda posesión está jurídicamente por medio de las acciones interdictales y, en algunos
ordenamientos además, por la autodefensa o acción directa.
b)    La aplicación de la disposición consagrada en el artículo 775 del Código Civil
Venezolano, a saber, “En igualdad de circunstancias es mejor la condición del que posee.”,
desempeña un papel importante en materia de procedimientos reivindicatorios cuando el
actor no prueba plenamente su derecho de propiedad.
c)    El poseedor tiene derecho al reembolso por concepto de mejoras realizadas.

EL DERECHO DE PROPIEDAD
Tradicionalmente, la propiedad ha sido considerada como la facultad de una persona
para poseer y disponer de una cosa con plena libertad, libertad sometida, al mismo tiempo,
a las leyes y costumbres. Es entendida entonces como el pleno dominio de una persona
sobre una cosa.
El mismo autor citado a priori indica que en el antiguo derecho romano no se definió el
derecho de propiedad, sino que por el contrario, se dieron luces de cuáles eran sus atributos,
a saber, utendi (usar), fruendi (gozar), abutendi (disponer) y vindicandi (proteger). Sin
embargo, en el Derecho de Justiniano se brinda, ya, una definición de esta modalidad de
derecho real. En el referido período jurídico romano se definió al derecho de propiedad
como la plena in res potestas (potestades plenas sobre las cosas), lo que constituye una
síntesis del derecho, sin enunciar, siquiera, las atribuciones conferidas al titular del bien.

Definición Legal
El Código Civil francés dispone en su artículo 544 que la propiedad es el “derecho de
usar, gozar y disponer de la cosa de la manera más absoluta, siempre que no se haga de ella
un uso prohibido por las leyes y reglamentos.” Recordando que la legislación civil
venezolana toma como fuente el Código Civil francés, entre otras, el Código Civil
Venezolano vigente, en su dispositivo técnico legal 545, la definición del derecho de
propiedad, a las luces del derecho venezolano, sustituyendo la noción de absolutismo
francés al de la exclusividad. En ese sentido, el sustantivo civil dispone que “La propiedad
es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las
restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.”

Ubicación del Derecho de Propiedad. Naturaleza Jurídica

No existe ninguna duda en considerarlo como un derecho perteneciente al derecho
privado, sin embargo, hay doctrinarios que discuten al respecto, por lo que hay una
parcialidad que opina que pertenece al derecho público en virtud de que el derecho de
propiedad tiene limitantes establecidas en la misma ley y porque tiene un mayor alcance al
estudiarse la propiedad intelectual.
Otra parcialidad opina que pertenece a ambas ramas, es privado al formar parte de la
vida civil de las personas y público en razón de sus limitantes.
Sin embargo, Tomando como base el artículo 115 de la Constitución Nacional de la
República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone que:
Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y
disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y
obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo
por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de
justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.
En ese sentido, se observa que la propiedad debe cumplir una función social, por lo
que solo en los casos de “causa de utilidad pública o interés social” puede ser una persona
privada de la propiedad. Esto permite entender, a su vez, que el Derecho de Propiedad
también está dotado de naturaleza constitucional y está consagrado, asimismo, en todos
aquellos pactos y convenios en materia de derechos humanos, los cuales tienen rango
constitucional, de acuerdo con lo establecido por la propia Carta Magna.

Contenido del Derecho de Propiedad

De acuerdo a Kummerov, la definición que consagra el Código Civil Venezolano
tiene características descriptivas, es decir, enuncia las facultades o atribuciones conferidas
al titular del derecho, lo que se entiende como el contenido del derecho, de acuerdo a lo ya
expuesto en el tema 1 de este trabajo.
Tradicionalmente, y conforme a lo dispuesto por el legislador en el Código Civil
Venezolano, el contenido del derecho de propiedad comprende las facultades de usar, gozar
y disponer de la cosa.
Ha de entenderse las facultades de uso y goce, de acuerdo con Aguilar[7], como la
facultad de aplicar a la cosa a todos los servicios para la cual esté destinada y de hacer
suyos los frutos provenientes de la misma, respectivamente. Y, por facultad de disposición,
se entiende el poder que tiene el titular de darle el destino que crea conveniente y necesario,
siempre que esté dentro de los límites legales, pudiendo, incluso, abandonar el bien,
trayendo como consecuencia la extinción del derecho de propiedad existente.
Adicional a esta concepción tradicional, se le une la fórmula bipartita de Planiol.
En esta ocasión, el autor prefiere distinguir el contenido del derecho de propiedad entre
actos materiales de goce y de consumo y en actos jurídicos.
Los primeros de los actos tendrían relación con el uso, el goce, y la posibilidad de
consumir o destruir el bien, de acuerdo con las necesidades de su titular, en tanto que los
actos jurídicos aluden a la posibilidad de transmitir totalmente el derecho de propiedad o
algunas de sus facultades a otras personas.

Elementos del Derecho de Propiedad

Como todo derecho real, el derecho de propiedad posee dos elementos, uno subjetivo
y otro objetivo. El elemento subjetivo es la persona natural o jurídica titular del derecho,
en tanto que el elemento objetivo lo constituye la cosa sobre la cual recae el derecho de
propiedad.
Objeto del Derecho de Propiedad
Resulta lógico pensar que todas aquéllas cosas determinadas que constituyen el objeto
del derecho son susceptibles de apropiación y, por tanto, pueden constituir, perfectamente,
el objeto del derecho de propiedad, sin embargo, no pueden ser objeto del derecho de
propiedad las cosas futuras, las cosas genéricas o demaniales.

Extensión y Alcance del Derecho de Propiedad

Se observa que no existe ningún inconveniente en lo que se refiere a la propiedad
mobiliaria, porque se extiende a su entorno.
El problema se presenta en la propiedad inmobiliaria, no tanto en el sentido
horizontal, pues esa extensión la establecen los linderos, sino que el verdadero problema se
presenta en el sentido vertical, por lo que han surgido tres posiciones doctrinarias para
resolver el conflicto:
1. Se considera que la propiedad del suelo se extiende, hacia abajo, hasta el centro de la
tierra y, hacia arriba, hasta el cielo.
2. Se considera que sobre el subsuelo y el espacio aéreo no se debe hablar de extensión del
derecho de propiedad, pues son bienes comunes.
3. Se considera que el derecho de propiedad se extiende, en sentido vertical, hasta donde
llegue el interés legítimo del propietario digno de tutela jurídica.

Es esta última la posición adoptada por la legislación venezolana, pues en el artículo

549 del Código Civil Venezolano se dispone que “La propiedad del suelo lleva consigo la
de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en
las leyes especiales.”, es decir, hasta donde se pueda hablar de un derecho de propiedad
particular que no menoscabe los intereses colectivos y difusos de la sociedad.

LA OCUPACIÓN

La ocupación consiste en un modo originario de adquirir la propiedad de bienes

muebles que no tengan dueño, es decir, una cosa que nunca ha tenido dueño (res nullius) o
una cosa que ha sido abandonada voluntariamente por su titular anterior (res derelicta),
mediante la aprehensión del bien y con la intención, por parte del sujeto, de convertirse en
propietario.

Requisitos para adquirir por Ocupación

Siguiendo la tesis de Piña, tres categorías, o puntos de vista, son los que deben
observarse para la procedencia de la ocupación, a saber:

Con relación al sujeto.

1.- El sujeto debe querer adquirir la propiedad a través de la ocupación.
2.- El ocupante debe contar con la capacidad de discernimiento.

 Con relación al objeto.

1.-  Que sea un bien corporal.
2.-  Que se trate de un bien mueble por su naturaleza
3.-  Que no tenga dueño actual.
4.-Que sea susceptible de ser adquirido por ocupación.

Con relación al acto.

1.- Aprehensión de la cosa, con intención de hacerla suya.

Casos de Ocupación en la legislación venezolana

Tal y como plantea Kummerov, partiendo de la norma establecida en el artículo 797
del Código Civil Venezolano, se puede conocer las maneras por las cuales se puede
adquirir por la vía de la ocupación, a las luces del derecho civil venezolano. Dicha norma
reza lo siguiente: “Las cosas que no son de la propiedad de nadie, pero que pueden llegar a
serlo de alguien, se adquieren por la ocupación; tales son los animales que son objeto de la
caza o de la pesca, el tesoro y las cosas muebles abandonadas.”

Desde ese punto de vista, se pueden apreciar varias categorías, a saber:

  Ocupación de animales (semovientes) objeto de caza y pesca:

Artículo 798.- El ejercicio de la caza y de la pesca se reglamentará por leyes especiales. No
se permitirá, sin embargo, introducirse en un fundo ajeno, contra la prohibición del
poseedor, para el ejercicio de la caza.

Artículo 799.- Todo propietario de enjambres de abejas tendrá derecho de seguirlos en

fundo ajeno, pero con la obligación de reparar los perjuicios que ocasione al poseedor del
fundo. Cuando el propietario no los haya seguido en los dos días inmediatos, o haya dejado
de seguirlos durante dos días, el poseedor podrá tomarlos y retenerlos. Igual derecho tendrá
el propietario de animales domesticados, salvo la disposición del artículo 570; pero
pertenecerán a quien los haya tomado y retenido, si no se los reclamare dentro de veinte
días.

Hallazgo de Tesoros:
Artículo 800.- Es tesoro todo objeto mueble de valor que haya sido ocultado o enterrado y
cuya propiedad nadie pueda justificar.

El tesoro pertenece al propietario del inmueble o mueble en donde se encuentre. Si el tesoro

se encontrare en un inmueble o mueble ajenos, con tal que haya sido encontrado por el solo
efecto de la casualidad, pertenecerá de por mitad al propietario del inmueble o mueble
donde se haya encontrado y al que lo hubiere hallado.

Como se puede observar, en el precitado artículo se define el tesoro, sin embargo, la

doctrina añade que para que una cosa sea considerada como tesoro, deberán estar presentes
los siguientes requisitos caracterizadores:

 Ser un bien mueble por su naturaleza.

Encontrarse oculto.
 Ser distinto del objeto que los contiene.
No tener un propietario actual conocido.
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Definición de la Propiedad Horizontal

Conforme a la tesis de Márquez y Carrillo, la propiedad horizontal es el dominio
sobre una porción determinada como piso, departamento o apartamento de un edificio y el
derecho de condominio sobre las áreas y cosas comunes, con las limitaciones que
establezcan las leyes.
De esta definición se destacan la propiedad plena y exclusiva sobre el apartamento o
local que conforma el edificio y la comunidad existente en lo referente a las áreas comunes
que constituyen el condominio.

Derechos y obligaciones de los propietarios

a.  Derechos sobre las partes comunes: Por el hecho de ser titulares exclusivos del
local o apartamento que conforma el edificio, tienen derecho a servirse del porcentaje del
área común que determine el documento constitutivo del condominio.

Artículo 6°. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la
propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán
comprometidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°.

Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán

enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte.
En el caso enajenación de un apartamento o local los dueños de los demás, por este solo
título, no tendrán derecho de preferencia.

b.  Derechos sobre las partes privativas: Cada propietario es el dueño exclusivo del

apartamento o del local que conforma el condominio, es decir, tiene plenos derechos sobre
los mismos y, por tanto, el uso, goce y disposición sobre su propiedad.

Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán

enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte.
En el caso enajenación de un apartamento o local los dueños de los demás, por este solo
título, no tendrán derecho de preferencia.

Artículo 3°. El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes
normas:

a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidos en su

apartamento o local;

b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones

privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños
que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder;

c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general,
acodadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones
previstas en el artículo 9 de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños
y perjuicios;

d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales

anteriores;

e) Usar y disfrutar del apartamento a local conforme a la finalidad dada al inmueble. No

podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos,
estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a
menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;

f) No producir ruidos, molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de

los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;

g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

c.  Obligaciones de los propietarios: Se establecen obligaciones a los propietarios en

razón a las cosas comunes. De acuerdo con Gert Kummerov, las obligaciones que la ley
especial establece para los propietarios son los siguientes:
a.-Gastos comunes: Corresponde al concurso de aporte de cada uno de los propietarios
para los gastos comunes del edificio.

b.- Determinación de los gastos comunes: La ley especial establece cuáles son esos gastos
comunes y cómo deben ser pagados por los propietarios, sin que puedan interpretarse otros
diferentes.

Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de los ellos, según el
caso:

a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas

comunes;

b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo
menos, de los propietarios;

c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos

comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que
conforme el artículo 7° le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes
cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por
esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de
mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran
y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las
reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el
abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el
apartamento abandonado se hace común a estos, en proporción a los porcentajes que le
corresponden sobre los bienes comunes a tocos los apartamentos.

El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en

documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no
se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del
documento donde conste el abandono.
c.- Transmisión del deber de contribuir con los gastos comunes: Al momento de
enajenarse uno de los apartamentos o locales, los gastos comunes son inherentes a los
mismos, por lo que serán asumidos por el nuevo adquirente, bien sea por actos entre vivos o
por sucesión mortis causa.
Esto significa que los gastos comunes son obligaciones accesorias al derecho
principal, por lo que deben transmitirse con la misma transmisión del inmueble enajenado.

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes
sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes
de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente
contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los

gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Sin embargo, el adquirente puede exigir el reembolso al enajenante de todo lo que hubiera
pagado por la mora incurrida por éste antes de la enajenación del inmueble.

iv. Liberación del deber de contribuir: Como consecuencia del abandono voluntario del

inmueble, el propietario que ha optado por ese mecanismo se libera de la obligación de
contribuir con los gastos comunes.

Artículo 12. El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión
en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto
no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada
del documento donde conste el abandono.

v.  Mejoras: Rige la materia de mejoras vista en el tema referente a gastos y está

contemplado en el artículo 10 en los siguientes términos: “Para construir nuevos pisos,
hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del
inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se
obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.”
vi. Exigibilidad de las contribuciones: Las contribuciones para cubrir los gastos podrán
ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado
sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el afecto de estos cobros, harán fe
contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en
el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en
dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige la ley especial. (Art.
14 LPH).

Constitución del Condominio

Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales
de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento
protocolizado en la correspondiente oficina de Registro Público, su voluntad de destinarlo
para ser enajenado por apartamentos o locales.

Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de

adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de
los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales
del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con
expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al
edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los
apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada,
fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las
cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del
inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que
interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las
notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil. (Art. 26 LPH).

Se acompañara el documento a que se refiere el artículo 26 de la Ley especial, a fin

de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos
debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e
instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar
demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere le ley deberán
ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un
profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no
alteran o modifican las áreas y los uso comunes del inmueble, sus anexidades y
pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de
condominio se acompañara de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de
obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará
sobre las siguientes materias:

1.   Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;

2.   Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3.  Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y
de las privativas de cada apartamento;
4.   Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás
accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

Enajenación de apartamentos
No podrá realizarse venta alguna sobre un apartamento o local si no se cumplen las
formalidades relativas a los planos explicativos y documentos de condominio que se
señalaron previamente.
Además, juntos con las características propias del inmueble, así como sus linderos,
deben mencionarse los datos correspondientes al documento de condominio, sus
porcentajes y valor atribuido al inmueble objeto de enajenación.

Administración del Condominio

Tal y como lo sugiere Aguilar Gorrondona, la administración gira en torno al pacto
entre los propietarios y las decisiones tomadas por la Junta de Condominio y su
Administrador, con la salvedad de que pueda tomar decisiones un solo propietario, esto en
caso del régimen de gastos comunes que se analizó previamente.
 La administración de los inmuebles a los que se refiere la ley especial corresponderá
a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador
(Art. 18 LPH).
Dicha Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios, por lo
menos, y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la
Asamblea de Copropietarios y sus integrantes tendrán una duración de un año en ejercicio
de sus funciones y podrán ser reelectos.
De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no
mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por
ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos
los edificios regulados por la Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre
vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento y, en todo caso
tendrá las siguientes:

1. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
3.  Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios
no hubiere procedido a designarlo;
4.  Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere
necesaria;
5. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Del mismo modo, la Asamblea de Copropietarios, designará al Administrador, a quien le
corresponderá (Arts. 19 y 20 LPH):

a)    Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b)    Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como
las reparaciones menores de las cosas comunes;
c)    Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de
condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d)    Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas
comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones
de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a
los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u
ordenar su distribución;
e)    Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando
el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado
por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento.
Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f)     Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar
los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los
propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

1.   Llevar los libros de:

a)  Asamblea de Propietarios,
b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público
o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
d) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Extinción del Condominio

El régimen de propiedad horizontal y, por tanto, su Condominio pueden cesar por las
siguientes causas:
1. Por destrucción total del edificio.
2. Por la destrucción de, al menos, las tres cuartas partes del edificio.
3. Por ruina del edificio en las proporciones señaladas por el artículo 16 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Artículo 16. - En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que
represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá
pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación. Igual derecho
corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones
dichas.

Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de
las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de
expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de
realizar la división del mismo inmueble.

Artículo 17. - Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las
proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la
reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes
serán considerados como comunes.

4.  Por decisión unánime de sus propietarios.