TASACIONES

CATEGORIAS DE LAS TASACIONES

1. Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza
por impresión del experto basada en comparaciones de valores no
analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al
comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.
2. Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores
analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una
memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios
para la tarea serán proporcionados por el comitente.
3. Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las Ordinarias se
realiza una o más de las siguientes tareas:
a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables.
b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc.,
correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha de
la encomienda.
c) Actuación conjunta con otros profesionales

CASOS EN LOS QUE ES NECESARIO UNA TASACION

a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones de carácter
monetario, la compraventa tiene como objeto principal el intercambio de un
bien determinado por una suma de dinero a cambio.
Es esencial el precio determinado por el cual se desarrollará el negocio, siendo
una correcta y acertada tasación, por definición, la que nos dará el monto por
el cual se realizará el intercambio.

b) División de condominio: podemos definir este derecho real como aquel

derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte, indivisa
sobre una cosa mueble o inmuebles.
“Cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la
cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa”
La ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisión de un condominio a dos
requisitos, a saber:
• Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente constituida
según lo establecido en la norma.
• Que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión forzosa.
La tasación que resulte en consecuencia del accionar del perito, designado en
ese pleito, será vital para llegar a una justa división del condominio, puesto
que muchas veces las partes indivisas de un bien pueden tener distintos
valores entre sí.

c) Casos relacionados con el derecho real de Propiedad Horizontal: La ley

establece varias soluciones para aquellos casos en que un inmueble sometido al
régimen establecido por ella sufra menoscabos de diversa naturaleza, a saber:
Art 2055: En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por
mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición
y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella,
y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a
emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la
parte de los disconformes, según valuación judicial.

d)Garantía de un Mutuo: Es el caso de que, ante la celebración de un préstamo

de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante, esto
es, ofrecer en garantía de la correcta devolución del monto especificado con un
inmueble determinado, el cual puede ser propiedad del deudor o de otra
persona.
Será de vital importancia una tasación sobre el inmueble efectuada por un
profesional de la materia, ya que será ésta la que nos dará el valor que se le
puede atribuir al inmueble ofrecido en garantía, el cual deberá ser proporcional
al valor del monto que afianza.

e) Daños y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzca algún tipo de
menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del accionar de un individuo
determinado, la ley establece como principal consecuencia el deber de
indemnizar dicho daño.
Para determinar correctamente del monto a abonar en concepto de
indemnización, es necesario individualizar con exactitud el daño ocasionado, y si
el mismo lo es sobre algún bien en particular, será necesaria una correcta
tasación del mismo para valorar el menoscabo causado.

f) Expropiaciones: La expropiación es el poder legal por parte del Estado de

privar a una determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su
propiedad, a cambio de una determinada suma de dinero y previa una
declaración de utilidad pública del bien objeto del procedimiento.
g) Confección de un Inventario: En este caso se ordena una tasación para que su
resultado sea plasmado en un inventario de bienes. Es necesaria la tasación toda
vez que el valor que se dictamine por los bienes objeto del inventario va ingresar
al patrimonio de una persona determinada en carácter de activos.

h) Regulación de Honorarios: Muchas veces la regulación de los honorarios

profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines se condice con el valor
de los bienes que fueron objeto de la actuación. Para los supuestos en que las
partes no estén de acuerdo en el precio del bien en cuestión, se recurre a la
tasación como remedio para determinar su verdadero valor para que un Juez
competente, basándose en el dictamen que resulte regule los honorarios
correspondientes por el servicio prestado.

Aspectos Jurídicos-Técnicos- Económicos.

Bases para efectuar una correcta Tasación

Jurídico: Se tomará conocimiento de la Cosa, se deberá tener en cuenta si cumple

con el ordenamiento, si la construcción está conforme a la ordenanza que regula
la ocupación del suelo, planos aprobados, estado parcelario para ver desde hasta
donde se extiende el dominio, etc.
Con respecto al propietario se deberá tomar conocimiento de su carácter de
dueño, tenedor etc. sí existen inhibiciones, embargo, etc.
También puede darse el caso de que uno o varios sucesores de una persona
fallecida soliciten la tasación de un bien inmueble parte del acervo hereditario
para su venta, sin tomar previamente los recaudos de haber realizado la
correspondiente declaratoria de herederos ante juez competente, estando en
consecuencia inhabilitados legalmente para efectuar la mentada transferencia de
una manera eficaz.
Económico: Reconocimiento a fondo del Mercado donde se comercializará la
cosa con el fin de poder precisar a los clientes los vaivenes del aspecto
económico y como inciden sobre el valor de sus bienes. En este aspecto en
particular juega un papel altamente preponderante la economía del país, la
provincia, la ciudad y hasta la zona geográfica en que se encuentre situado el
bien.

Técnico: Es aquel que proveerá orden metodológico a toda la información que

será recabada por el tasador para lograr de esta manera arribar a un valor
determinado. De esta manera, el tasador deberá enfrentarse ante la tarea que lo
espera basándose en una minuciosa labor profesional, la cual deberá tener como
piedra fundamental el criterio, pero deberá a su vez valerse de la técnica como
elemento fundamental para lograr una correcta determinación del precio de una
cosa

INFORME DE VALORACION

Informe de Valoración: El documento en el cual constará toda información

recabada por el tasador durante el ejercicio de su actividad.

Contenido del Informe

a) Planos, croquis, mensura, cómputos y valores referenciales

agregados en carpeta separada, pero como parte del dictamen.
b) Detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentes
para la determinación de los valores.
c) Utilización y explicación de los coeficientes admisibles según los
casos.
d) Mención de factores excepcionales, si los hubiere.
e) Tasación del terreno
f) Tasación de la Construcción
g) Tasación de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo.
h) Reducción de los resultados parciales a la conjunción o tasación
final global.
i) Toda otra consideración u observación especial.
j) Índice de la actualización de valores.
k) Cuenta de gastos y estimación de honorarios.
l) Ofrecimiento de cuanta explicación surgiere como motivo del
trabajo
m) Fotografías del frente del inmueble y si se encontrare con edificio,
diversos ambientes del mismo.

Métodos de Valoración. Fórmulas de Utilización.

Diversas Modalidades de la Tasación

A) Corriente Subjetiva: Parte de la concepción que afirma que para cada bien
existen tantos valores como objetivos se persigan al momento de valorarlo. Es
fundamental, por ende, que el profesional tasador conozca de antemano los
motivos que persigue la tasación encomendada.
La característica que presenta esta corriente es que considera importante tener
en cuenta a los sujetos y sus circunstancias a los fines de tasar y que modifica y
condiciona el precio conforme esas motivaciones; se consideran los
conocimientos del mercado y no se aplican métodos. Es decir, el precio se
encuentra en constante variación.
Ejemplo: el caso de que quien encomiende realizar una tasación desee vender
un bien urgentemente, por necesidades de índole económica. En estos casos el
valor se deberá condecir con las particulares necesidades de aquel quien quiere
efectuar la operación.
En contraposición, si las razones de urgencia se ven superadas con anterioridad
a la venta, es lógico que el precio se reajuste al valor de mercado para las ventas
de similares características.

B) Corriente Objetiva: Esta corriente se basa en el principio adoptado por la

mayoría de escritores de que el valor de un bien es siempre uno, sin importar el
objetivo que se persiga al momento de efectuar su valoración.

“La tasación puede tener origen en diversas necesidades u orientarse hacia varios
destinos y puede resultar acabada por vía de distintos métodos, pero cualquiera
sea el origen, destino o método, el valor es único, objetivo, privativo del bien
examinado, de la misma manera como lo son sus dimensiones, su forma o
cualquiera de sus propiedades.”
Debe realizarse siguiendo un método determinado, cuya correcta observación
llevará a un resultado acertado.

Desde esta corriente deben observarse, a muy grandes rasgos, para una tasación
tres etapas diferenciadas:
1-Determinación exhaustiva del bien a tasar.
2-Elección y aplicación del método científico que mejor se
adecua a las circunstancias particulares del caso.
3-Determinación del precio.
Los métodos de tasación pueden ser clasificados en dos grandes grupos:

A) Separativos. Parten de la base de individualizar dos elementos fundamentales

que forman un inmueble, estos son por un lado el terreno en sí y por el otro las
mejoras que se le hayan efectuado.
B) De conjunto: Toma al inmueble como un todo concreto, sin valorar sus partes,
pero sí observando el uso o beneficio que puede redituar un bien determinado
en su conjunto, sin tomar en cuenta los diversos elementos que lo conforman.
Dentro de la clasificación dada existen dos categorías de técnicas a seguir, a
saber:
Específicas. Estos parten del análisis de las características individuales del bien,
las mismas son el terreno y sus dimensiones, las edificaciones que se hallan
alzado en él, su productividad, el tipo de suelo, la forma del lote, la zona en que
se encuentra ubicado, entre otros. Ej. Técnica de valoración de mejoras de Ross
Heidecke.
Comparativas. Toman en consideración las características del bien, pero lo hacen
para compararlas con inmuebles similares, observando similitudes o diferencias
entre sí.

METODOS DIRECTOS E INDERECTOS – Clasificación de Dante Guerrero

Métodos Directos: Por comparación directa de Antecedentes:

 De terrenos
 De edificios
 De conjuntos

Ventajas: Mas seguros en los procedimientos y cálculos-

Desventajas: De ejecución más costosa.
Este método procede por la inspección aislada del valor del predio y de sus
mejoras, junto a todo aquello que pueda reputarse como accesorio y
complementario. Opera como un método en la mayoría de sus casos separativo,
analizando individualmente el inmueble con todas sus características,
independientemente de todas las mejoras que puedan encontrarse en él. Para
arribar al valor del inmueble y de sus mejoras se podrán utilizar técnicas
comparativas analizando la relación entre el inmueble a tasar con los lotes de
similares características en la zona determinada en que se encuentre.
Obteniendo en cada uno de estos análisis un resultado determinado que deben
ser sumados entre sí para obtener el valor total del inmueble.

 De lo dicho cabe aclarar cada uno de los estudios a realizar, esto es del suelo
y de las mejoras:

a) Estudio del Suelo: Se realizará de forma comparativa, partiendo desde la

minuciosa búsqueda de antecedentes de similares características dentro de la
zona en que se encuentre asentado.

b) Para obtener el valor de las mejoras se debe tomar en cuenta las

características de la edificación, en lo referente a calidad de materiales,
edificación, antigüedad que tenga lo edificado, estado actual de mantenimiento
en que se encuentre, etc.
Para realizar este análisis es necesario tomar en cuenta: el presupuesto de
ejecución de la obra, o el valor del metro cuadrado de similares características
en la zona en que se encuentren apostadas las mejoras; a lo que deberá
aplicarse aún el porcentaje de descuento por amortización, según el estado de
conservación y antigüedad de la edificación.

Procedimiento de Aplicación
1) Búsqueda de Antecedentes: Recabar información de ventas de similares
características en la zona en que se encuentra el inmueble en cuestión.
El tasador se convierte en un verdadero ‘detective’, recaudando datos
permanentemente y analizándolos criteriosamente en lo que respecta a sus fines.
El objetivo será rastrear las ventas que se hayan realizado en una determinada
zona, pero éstas deben ser fruto de una pausada tarea de búsqueda, la misma
debe tener como objetivo interiorizarse de los factores que puedan haber
modificado el resultado de una libre oferta y demanda.
El análisis le dará al tasador un panorama acerca de si los datos recabados
responden a lo que podemos llamar un precio real, o si el mismo se encuentra
deformado por una serie de circunstancias que se pueden plantear dentro de una
operación inmobiliaria, las cuales pueden afectar ya sea a los sujetos o al objeto
mismo que se quiere transferir.

El tasador profesional deber utilizar varios recursos para lograr una completa
base para posteriormente realizar la comparación entre los distintos resultados,
estos recursos son, entre otros:

 Visita a Martilleros y Tasadores de la zona. Éstos serán de crucial importancia

a la hora de comenzar la búsqueda de antecedentes, ya que lógicamente habrán
actuado con anterioridad ya sea en una subasta o en una tasación de alguna
propiedad de la zona, pudiendo ilustrar al tasador acerca del valor de la
propiedad.

 Otro recurso de gran importancia al que se debe recurrir obligatoriamente es el

reconocimiento del bien a tasar.

 Puede ser de mucha utilidad una búsqueda a través de los diversos diarios que
se editen en el lugar, cuyos avisos clasificados significan siempre un poderoso
recurso al momento de encontrar operaciones de similar característica a la que
se pretenda realizar, cabe aclarar que los diversos registros tienen como
fundamental punto en contra la falta de actualización.

El tasador también podrá recurrir a gestores que tiene como tarea la recopilación
de antecedentes de ventas similares en la zona, a cambio de un arancel.
 2) “Inspección Ocular del Terreno”: El tasador procederá a verificar todos y cada
uno de los datos recabados anteriormente en lo relativo al inmueble en sí y a las
diversas ventas recabadas como antecedentes, en lo respecto a la zona en que se
ubican, acceso a agua potable y servicios públicos, estado de edificación de la
zona en cuestión, mejoras existentes en el inmueble, estado de conservación de
las mismas, valor de los materiales con que fueron construidas, y su valor de
recupero para el caso de que se decida demolerlas, todo elemento que de
forma alguna pueda valorizar o desvalorizar la zona en cuestión, acceso a las
vías de comunicación, estado de pavimentación o falta de ella de las calles,
entre otras variables.

Como otro punto de vital importancia a analizar, queda el hecho de que el

tasador deberá verificar en esta oportunidad si el inmueble a tomar como
antecedente fue vendido desocupado o con inquilinos en él.

3) Apreciación de los Factores de Valor que pueden influir en el valor del

inmueble: Los elementos que pueden afectar el valor de una propiedad, es
necesario realizar una división entre aquellos que son de carácter Particular, Zonal,
o General; de esta manera se tiene:

 Factores Particulares inherentes al Lote: El tamaño del inmueble, su forma, si

la misma es en forma de rectángulo, círculo, irregular, entre otras; sus
dimensiones de frente y fondo y si las medidas con que cuenta el lote de terreno
son aptas para efectuar la construcción de una torre en altura.
La ubicación que tenga el inmueble dentro de la cuadra en la que se encuentre
apostado, el nivel que tenga el terreno en sí, si éste es sobre abajo el nivel de la
calzada de la vereda, si fuese necesario para una construcción su rebaje o algún
tipo de relleno.
La orientación que tenga el determinado lote con respecto a los puntos
cardinales, ya que esto cobra relevancia dependiendo de las distintas estaciones
del año y sus directas consecuencias con respecto a la comodidad que tenga el
mismo para ser habitado o explotado.
La superficie del inmueble, esto es, el suelo en el cual se encuentre, toda vez que
será un dato necesario al momento de proyectar una edificación.

 Dimensiones • Ubicación • Forma • Orientación • Topografía (Niveles)

• Subsuelo

 Factores de Carácter Zonal: La zona en que se encuentra situado el inmueble,

esto es, sus características propias, el aspecto residencial con que cuenta la
misma, la densidad de población, la impronta que tenga de barrio comercial,
industrial o de vivienda, las distintas ordenanzas municipales que reglamenten lo
referente a la edificación en altura dentro de esa zona determinada, las distintas
construcciones que se hayan alzado en la zona, produciendo en consecuencia su
valorización.
El acceso que tenga la zona determinada a los distintos servicios públicos,
características de los espacios verdes, la impronta de crecimiento en que se
encuentre sumergida, esto es, si se encuentra en una etapa de expansión o en
una de recesión.
Las inmediaciones, ya que estas mismas pueden influenciar sensiblemente el
valor de la propiedad a tasar a través de características como ser la existencia de
cementerios o talleres en la zona, el cuidado de las calles y del alumbrado.

• Valor Residencial • Valor Comercial • Valor Industrial • Reglamentaciones de

Zonificación • Servicios Públicos: o Agua o Cloacas o Alumbrado o Teléfono o
Pavimento o Vecindad

 Factores de Carácter General. No son inherentes ni al inmueble en sí ni a la

zona determinada en que éste se encuentre, tiene que ver principalmente con el
estado del mercado en que se realizan las transferencias de inmuebles y pueden
ser, entre otros: el estado de la plaza inmobiliaria, la cual se ve duramente
afectada ante las diversas crisis en que se puedan ver sumidas las distintas
economías de los países; éstas influencian al mercado inmobiliario de manera
sensible puesto que limitan la capacidad monetaria de la demanda quitando
liquidez al mercado.
Se pueden señalar las diversas ordenanzas municipales en lo atinente a la
subdivisión de lotes en fracciones individuales.
Si se encuentra el inmueble dentro de lo que se denomina como zona rural, será
de gran importancia todo lo atinente a perspectivas agropecuarias que puedan
observarse, puesto que incidirá de manera directa en el precio por la
correspondiente productividad.
La posible existencia de leyes que regulen lo específico a las locaciones, puesto
que una de los principales objetivos de un inversor que coloca su dinero en el
mercado inmobiliario es hacer producir el inmueble que adquiera mediante la
renta del mismo a un tercero.

4) Homogeneización de Antecedentes. Una vez recabada la totalidad de los

antecedentes a utilizar en la tasación encomendada, el profesional debe
proceder a homogeneizarlos a través de la denominada “Planilla de Estudio de la
Tierra”.
Tal homologación se obtiene mediante coeficientes correctivos, en cuya exacta
determinación o elección está el meollo o la base de una buena tasación.

Los ajustes que podrán ser necesarios aplicar a la propiedad seleccionada como
posibles datos a comparar, pueden radicar en los siguientes aspectos:

 Fecha de Venta u Oferta. Debe corregirse el caso de que haya habido una
considerable variación en las condiciones de mercado entre el momento en que
se ofertó o vendió el bien y la fecha en que se realiza la tasación.

 Ubicación. En algunas situaciones se ve como necesario realizar una

adecuación a través de un coeficiente de corrección para los casos de que entre
el inmueble que se vaya a tomar como antecedente y el que se pretende tasar
exista una diferencia de ubicación.
Es necesario aclarar que si bien para tomar en cuenta los antecedentes es
esencial que éstos se encuentren dentro de la misma zona en que se sitúa el
bien a tasar, puede acontecer muchas veces que dentro de un mismo barrio se
den variantes en cuanto a la ubicación, éstas pueden referirse a las distintas
ordenanzas municipales que pueden disponer restricciones al uso del suelo,
como ser la superficie edificable, la proximidad a una zona de alto valor comercial
o residencial, la orientación, la vista que puede variar por encontrarse el bien
determinado frente a un monumento o parque o la ubicación sobre a una calle o
avenida principal.

 Características Físicas. Estas se refieren a las diferencias existentes entre el

inmueble a comparar y el objeto de la tasación, las mismas incluyen:
a) Terreno: sus dimensiones, forma y proporción, la calidad del suelo;
b) calidad constructiva del edificio;
c) antigüedad;
d) estado de conservación;
e) superficie edificada;
f) cantidad y tipo de ambientes;
g) calidad funcional;
h) instalaciones accesorias;
i) mejoras externas.

 Términos y condiciones de venta: Hay que analizar las distintas operaciones

que se seleccionaron como antecedentes en las características que pueden
presentar acerca de la forma en que se realizó la transacción determinada, esto
es si la misma se realizó de contado o a plazo determinado, y las características a
su vez de este plazo, el número de cuotas, el monto de las mismas, si fueron
garantizadas a través de alguna constitución de hipoteca, etc.
5) Confección de la Planilla de Antecedentes: Los antecedentes recabados,
luego de ser correctamente homogeneizados a través de los diversos
coeficientes a utilizar conforme las necesidades del caso, serán plasmados en la
denominada Planilla de Antecedentes, ésta a su vez comprende en sus
elementos todo lo referente a los datos que serán utilizados para comparar los
distintos antecedentes con el inmueble objeto de la tasación.

Métodos Indirectos: Por Cálculo de Rentabilidad:

 Por capitalización de Rentas
 Por Productividad
Ventajas: De desarrollo más simple.
Desventajas: De limitada validez para economías fluctuante por la permanente
variabilidad de tasas.
Consiste en convertir la renta neta en capital. El procedimiento consiste en
capitalizar las rentas reales o hipotéticas de una propiedad. Dicha operación, que
en su mayoría de casos será exclusivamente matemática, comprende dos
elementos fundamentales:
• Estimación y separación de la renta neta tal cual existe en la actualidad.
• Aplicación de una tasa conveniente de capitalización.

Método de Actualización de Renta

Renta: En bruto es la suma de todos los ingresos que surgen de la explotación de
un inmueble.
La renta de una propiedad está destinada a cubrir varios objetivos:
 Compensar los gastos que demande la explotación
 Restituir al capitalista la parte perecedera de su inversión
 Producir beneficios o utilidades
Para obtener la renta líquida deberá tomarse la renta bruta y descontarle los
gastos de explotación y la parte destinada a amortizar el capital:

RL = Rb – (Go + A)
RL: Renta liquida
Rb: Renta bruta
Go: Gastos operativos
A: Amortización

Una vez determinada la renta líquida, cebe analizar el proceso de capitalización,

a través de este se podrá inducir matemáticamente el valor actual de un bien:
Vp = RL
I
VP: Valor presente
I: Intereses

 Gastos de operación: Son todos aquellos que serán necesarios para el correcto
funcionamiento de la explotación del inmueble en cuestión y su mantenimiento
en condiciones de servicio.
 Amortización: Tiene como objeto conservar el bien, de modo de mantener el
redito que da el mismo. El objeto de la amortización es separar periódicamente
una sume que permita al fin de la vida útil del bien su reemplazo.
 Taza de capitalización: Es el factor más difícil, será necesario tomar en cuenta
una larga lista de elementos, entre los que se pueden encontrar el estado del
inmueble y la variabilidad y riesgos d la economía del lugar, entre otros.
 En forma práctica podríamos simplificar las fórmulas diciendo:

RENTA= CAPITAL * TASA

CAPITAL= RENTA / TASA
TASA= RENTA / CAPITAL

EJERCICIOS SOBRE EL METODO DE LA RENTA

1) Calcule el valor de un inmueble, aplicando el método de la renta, teniendo en

cuenta el monto del alquiler ascendiente a la suma de $1800 mensual y la
rentabilidad de la zona es de 0,0095. Rta: $189.473,68

 Para sacar la Tasa Mensual:

Renta 1800: 189.473 Capital = 0.0095

 Para sacar la Renta:

Capital 189.473 * 0.0095 Tasa = $1.800

 Valor de Inmueble:
Renta 1800: 0.0095 Tasa = $ 189.473,68

2) Calcule el valor de un inmueble, que percibe de renta anual $14.400,

teniendo presente que la rentabilidad mensual es de 0.8%. Rta: $150.000
 Renta Anual 14.000 / 12 Meses = $1.200 Mensual
Al 0.8 % lo divido por 100 = 0.008

 Para sacar la Tasa Mensual:

Renta 1200: 150.000 Capital = 0.008

 Para sacar la Renta:

Capital 150.000 * 0.008 Tasa = $1.200

 Valor de Inmueble:
Renta 1200: 0.008 Tasa = $ 150.000

3) Cual seria el valor de un inmueble teniendo como dato que el alquiler es de

$1.250 mensuales y la rentabilidad del 0.0078 mensual. Rta: $160.256,41

 Para sacar la Tasa Mensual:

Renta 1250: 160.256 Capital = 0.0078

 Para sacar la Renta:

Capital 160.256 * 0.0078 Tasa = $1.250

 Valor de Inmueble:
Renta 1250: 0.0078 Tasa = $ 160.256,41

4) Determinar el valor de un inmueble, teniendo en cuenta que el valor locativo

es de $1.800 mensuales y la rentabilidad de las locaciones en la zona es de
0.0090 mensuales. Rta: $200.000

 Para sacar la Tasa Mensual:

Renta 1800: 200.000 Capital = 0.0090
  Para sacar la Renta:
Capital 200.000 * 0.0090 Tasa = $1.800

 Valor de Inmueble:
Renta 1800: 0.0090 Tasa = $ 200.000

5) Calcule el valor de un departamento, por el cual su propietario percibe de

renta mensual $2.250, teniendo presente que la rentabilidad mensual es de 9,5%
al año. Rta: $ 284.810,12

Al 9,5 % lo divido por 100 = 0.095

Tasa 0.095 : 12 Meses = 0.0079 Tasa Mensual

 Para sacar la Tasa Mensual:

Renta 2250 : 284.810 Capital = 0.0079

 Para sacar la Renta:

Capital 284.810 * 0.0079 Tasa = $2.250

 Valor de Inmueble:
Renta 2250 : 0.0079 Tasa = $ 284.810,12

6) Determinar el valor de un inmueble, teniendo en cuenta que el valor locativo

es de $1.800. Casa de Maxi

Alquiler 8.600 * 12 Meses = 103.200 Anual

Tasa Anual 4% : 100 = 0.04

Tasa Mensual 0.04 : 12 Meses = 0.0033

Valor de la Propiedad

Renta 8.600 : 0.0033 Tasa Mensual = $ 2.606,060

Enfoques de Tasación: Se refiere a las metodologías analíticas generalmente

aceptadas y que son de uso común. En algunos países estas aproximaciones
pueden denominarse como métodos de tasación.
Principio de sustitución: El valor de un inmueble es equivalente al de otros de
similares características sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual
rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente.
Enfoque de Costo. Este enfoque comparativo considera la posibilidad que, como
un sustituto a la compra de una propiedad dada, se podría construir otra que sea
una réplica del original u otra que pueda prestar igual utilidad. En el contexto de
los bienes raíces, normalmente no se justificaría pagar más por una propiedad
dada que el costo de adquisición de un terreno equivalente y construir una
estructura alternativa, a menos que estén involucrados un retraso indebido,
inconveniencias y riesgo. En la práctica, el enfoque también incluye una
estimación de la depreciación para las propiedades más viejas y/o menos
funcionales, donde una estimación del costo nuevo excede en forma no
razonable el precio probable que se pagaría por la propiedad tasada.
Enfoque de comparación de ventas. Este enfoque comparativo considera las
ventas de propiedades similares o sustitutas e información referente al mercado
y establece un valor estimado mediante procesos que implican comparaciones.
En general, la propiedad a tasar (una propiedad singular) se compara con las
ventas de propiedades similares que han sido transadas en el mercado (abierto).
Las cotizaciones y ofertas también pueden considerarse.
Enfoque de Capitalización de Ingresos. Este enfoque comparativo considera la
información de ingresos y gastos de la propiedad que se tasa y estima el valor a
través de un proceso de capitalización. Ésta relaciona los ingresos (usualmente un
ingreso neto) y un valor tipo definido para convertir una cantidad de ingreso en
un valor estimado.

UTILIZACION DE TABLAS Y FORMULAS

 Coeficientes de Homogeneización: De Forma de Pago - De Actualización - De

Medidas - De Aprovechamiento del suelo - De Forma - De Esquina - De Topografía
- De Ubicación

 Coeficientes De Forma de Pago: Es convertir todas las operaciones que se

desee comparar a una misma forma de pago, ésta será por lo general de contado.

 Coeficientes de Forma de Pago: Llevar las ventas con que se cuente al valor
que tendrían en la actualidad, para ser el caso de que se quiere llevar a cabo la
tasación en el presente, o a una fecha determinada en el tiempo si lo que se
busca es realizar una tasación retrospectiva de un bien.

 Coeficiente de Medidas: Es necesario en primer lugar contar con

antecedentes heterogéneos en sus medidas, para transformarlos en un lote tipo
de comparación, el cual conforme lo tradicionalmente utilizado en la gran
mayoría de las tasaciones tendrá de medias 11mts. X 30mts, ó 10mts. X 30mts.
 TABLA DE FITTE Y CERVINI. Esta tabla establece como lote tipo a comparar uno
que tenga la medida de 11 metros de frente por 30 de fondo. En base a esto se
realiza una tabla de doble entrada en la que a medida que aumenta el fondo del
lote disminuye el coeficiente, siendo al revés con el frente que a medida que éste
aumenta lo hace también su coeficiente.
Esta tabla por lo general es aplicable en lugares destinados a viviendas de tipo
individuales.

El proceso de aplicación de este coeficiente es el siguiente:

Homogeneización de los Antecedentes: Calcular el valor del metro cuadrado (del

lote antecedente), el cual deberá ser dividido por el coeficiente de frente y fondo
obtenido de la tabla que proporcionan “Fitte y Cervini”, este resultado será
multiplicado por un cien, de esta manera la fórmula sería:

Valor M2 (homogeneizado) = Valor M2 * 100

Coeficiente

 Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados. Esto nos dará el

denominado “Valor unitario de la cuadra” (VUC) o “Valor Unitario de la Zona”
(VUZ), estos valores surgen de la suma de los antecedentes ya homogeneizados y
la división del resultado por la cantidad de los mismos.

 El paso siguiente consiste en determinar el valor del metro cuadrado ya

normalizado, lo que surgirá de la multiplicación del valor VUC o VUZ por el
coeficiente que corresponda según la tabla al lote que se quiere tasar, este
resultado se debe dividir por 100, de esta manera la formula queda:

Valor M2 (normalizado) = VUC /VUZ ⋅ Coeficiente

100
 Por último, el valor del lote ya normalizado surgirá de la multiplicación del
valor del metro cuadrado ya normalizado por la superficie total del lote que se
quiere tasar.

EJERCICIO: Tase un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la

Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33 m de
fondo, utilizando el método comparativo directo y la tabla de Fitte y Cervini.

Antecedentes localizados en el barrio (Lotes Baldíos):

Antec Medidas Superficie Precio U$S/ CFF U$S/M2 Hº

1 12m x 30m 360 m2 U$S 95.000 263,88 99,8 $ 264,40
2 8m x 27m 216 m2 U$S 78.000 366.11 98.8 $ 365.49
3 12m x 32m 384 m2 U$S 91.000 236.97 97.1 $244.04
4 20m x 31m 620 m2 U$S 120.00 193.54 91.7 $ 210.59
5 8m x 20m 160 m2 U$S 74.000 462.50 112.1 $ 412.57
$ 1497.09

Coeficiente de medidas del lote a tasar (Fitte y Cervini) = 95.6

VUZ ó VUC= U$S 1497,09/5

VUZ ó VUC= U$S 299.418
Precio Normalizado= U$S 299,418 x 95.6
Valor unitario lote = U$S 286,24 m2
Valor lote = U$S 286,24 m2 x 330 m2

Rta: Valor terreno U$S 94.460.39.-

 TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA ARGENTINA: Tomando como lote

tipo a comparar uno cuyas medidas sean 10 metros de frente por 30 metros de
fondo, asignando el valor del coeficiente para éste tipo de terreno el de uno (1),
este coeficiente se verá acrecentado a medida que aumenta el frente del lote
hasta llegar a un límite de 15, desde el cual comenzará a disminuir
proporcionalmente por la misma explicación técnica dada por “Fitte y Cervini”.

La razón de la necesidad de modernización de la tabla anteriormente expuesta

en el punto anterior es el cambio de criterio edilicio que se fue observando en
la materia inmobiliaria y de la construcción. En efecto, fueron variando
sucesivamente los diversos tipos de construcciones, alzándose en la actualidad
grandes edificios de propiedad horizontal, muchos de ellos con cocheras en el
subsuelo y viviendas en altura, o exclusivamente destinados a la guarda de autos,
lo cual lógicamente valorizó los terrenos con grandes frentes, necesarios para
poder levantar tales construcciones.

 EJERCICIO: Tase un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la

Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33 m de
fondo, utilizando el método comparativo directo y la tabla del Tribunal de
Tasaciones de la Nación.

Antec Medidas Superficie Precio U$S/ CFF U$S/M2 Hº

1 12m x 30m 360 m2 U$S 95.000 263,88 1.035 $ 254,95
2 8m x 27m 216 m2 U$S 78.000 366.11 0.971 $ 371.89
3 12m x 32m 384 m2 U$S 91.000 236.97 1.007 $235.32
4 20m x 31m 620 m2 U$S 120.00 193.54 1.030 $ 187.90
5 8m x 20m 160 m2 U$S 74.000 462.50 1.090 $ 424.31
$ 1474.37

Coeficiente de medidas del lote a tasar (Fitte y Cervini) = 0.961

VUZ ó VUC= U$S 1474.37/5

VUZ ó VUC= U$S 294.87
Precio Normalizado= U$S 294,87 x 0.961
Valor unitario lote = U$S 283,37 m2
Valor lote = U$S 283,37 m2 x 330 m2

Rta: Valor terreno U$S 93.512.12.-

Antecedente esquina: Cuando estamos tasando un lote medial debemos

corregirlo quitando la plusvalía esquina para obtener finalmente un valor
ajustado.

EJERCICIO: Tase el siguiente lote teniendo en cuenta los antecedentes. Los que se
encuentran señalados, son lotes esquina correspondiendo el mayor valor a los
que se indican como frente. Utilice la tabla del TTN

Ante Medidas Precio Superficie $ / m2 Coefic. Hº $ / m2 Hº Coefic. $ / m2 Hº

Esq Ajustado
Esquina

1 8 x 28 150.000 224 669,64 0,952 703,40 703,40

2 11 x 32 235.000 352 667,61 0,988 675,71 675,71
3 18 x 26 240.000 468 512,82 1,155 444,00 1,16 382.75
4 12 x 40 280.000 480 583,33 0,918 635,43 635,43
5 14 x 42 298.000 588 506,80 0,945 536,29 1,22 439.58
6 20 x 32 358.000 640 559,37 1,017 550,01 550,01
7 24 x 64 585.000 1536 380,85 0,696 547,19 1,21 452.22
8 10 x 30 220.000 300 733,33 1,000 733,33 733,33
9 11 x 30 224.000 330 678,78 1,015 668,74 668,74
10 16 x 40 275.000 640 429,68 0,985 436,22 1,20 363.51

Sumatoria = $5604,68 / 10 antecedentes obtenidos = $560,46 m2

Precio Unit. Zona o Cuadra= $ 560,46 m2
Precio Normalizado = $ 560,46 x 1,00 (Coef. TTN)
Precio Normalizado = $ 560,46 m2
Valor lote= $ 560,46 x 300 m2 (lote 10x30) = $ 168.138

 LEY DE HOFFMAN: Esta teoría parte de la división del lote a homogeneizar en

dos partes iguales, afirmando a continuación que las dos terceras partes
(66%) del valor del inmueble se encuentran en la primera mitad, o sea el
frente de la propiedad, asignándole a la mitad correspondiente al fondo, el
tercio (33%) restante del valor total del inmueble.

2/3 del Valor del 1/3 del Valor del

inmueble inmueble

Frente: 11 mts Fondo: 30 mts

EJERCICIO: Apliqué ley de Hoffman y calculé el valor de la porción interna “E”

que tiene 7mts de frente y 10 mts de fondo y se encuentra 5mts en la primera
mitad y 5 mts en la segunda mitad del terreno. El lote tiene 10 mts. de frente por
30 mts de fondo. La parcela interna se encuentra sobre el lateral derecho. El
precio total que se pagó por el lote es de U$S 92.000
(Ver dibujo en libro)

2/3 del Valor del 1/3 del Valor del

inmueble inmueble
 Parcela Interna E: 7 * 10 = 70M2
a) Calcule primero el valor de cada mitad del terreno

V 1ª Mitad: 92.000 * 2: U$D61.333,333

3

V 2ª Mitad: 92.000 * 1: U$D 30.633,666

3

b) Luego calcule el valor de un metro cuadrado en cada mitad del terreno

Superficie del terreno 10 * 30: 300M2 300M2/2: 150 M2

V 1ª Mitad: 61.333,333: 150 M2 = 408,8888 M2

V 2ª Mitad: 30.666,333: 150 M2 = 204,4444 M2

c) Obtenga el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en

cuenta la superficie de la misma)

Superficie del terreno 10 * 30: 300M2

Superficie Parcela E: 7*10: 70M2 70M2:2MITADES= 35M2 C/U

V 1ª Mitad: 35 * 408,8888= 14.311,108
V 2ª Mitad: 35 * 204,4444= 7.155,554

d) Por último, sume los resultados obtenidos

14.311,108 + 7.155,554 = U$D21.466.66 valor de la parcela E

 REGLA NORTEAMERICANA: Es conocida también como la de 4 /3 /2 /1 y
consiste en idealizar sobre un lote una división en cuatro partes iguales a lo
largo, desde el frente y hacia el fondo, la parte de mayor valor, es la que se
ubica sobre el frente y se valoriza en un 40% del total del valor del lote, la
segunda parte en un 30%, la tercera en un 20% y la última parte contra el
fondo del lote en un 10% siempre sobre el valor total del lote.

40% del Precio 30% del Precio 20% del Precio 10% del Precio
(sobre el Frente (sobre el fondo
del lote) del lote)

EJERCICIO: Aplique Regla Norteamericana (la presente técnica se emplea

para la tasación de porciones de tierra en un lote de mucho fondo, en su
aplicación inicial reduce el valor unitario del metro cuadrado en el contra-
frente a un 10% del valor total del terreno, siendo su frente el que concentra
el 40% del valor total) y calcule el valor de la porción interna “E” que tiene
4mts de frente y 6 mts de fondo y se encuentra 3mts en la tercera parte y 3
mts. en la cuarta parte del terreno. El lote tiene 14 mts. de frente por 24 mts
de fondo. La parcela interna se encuentra sobre el lateral derecho. ¿Cuál
habrá sido el valor total que se pagó por el lote si el metro cuadrado en la
zona es de U$S 400? (Ver dibujo en libro)
 40% del Precio 30% del Precio 20% del Precio 10% del Precio
(sobre el Frente (sobre el fondo
del lote) del lote)

Superficie Terreno: 14 * 24: 336 M2

Parcela Interna E: 4 * 6: 24 M2

a)Calcule primero la superficie del terreno y el valor total que se pagó por el
mismo

Superficie Terreno: 14 * 24: 336 M2 336 M2 * 400: U$D134.400

b)Luego calcule cual es valor de cada parte del terreno (4-3-2-1)

V 1ª Parte: 134.400 * 40: 53.76 V 3ª Parte: 134.400 * 20: 26.88

100 100

V 2ª Parte: 134.400* 30: 40.32 V 4ª Parte: 134.400 * 10: 13.44

100 100
c) Luego calcule el valor de un metro cuadrado en cada porción del terreno.

Superficie Terreno: 14 * 24: 336 M2 336 M2/4: 84M2

V 1ª Parte: 53.76: 84 = 0.64 V 3ª Parte: 26.88: 84 = 0.32
V 2ª Parte: 40.32: 84 = 0.48 V 4ª Parte: 13.44 * 84 = 0.16

d)Obtenga el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la

superficie de la misma)

Parcela Interna E: 4 * 6= 24 M2 24M2/2= 12M2

V 3ª Parte: 12 * 0.32= 3.84 V 4ª Parte: 12 * 0.16=1.92

e)Por último, sume los resultados obtenidos

3.84 + 1.92 = U$D5760

 TABLA DE DANTE GUERRERO: “PASAJE DE LOTE A BLOQUE” este método es

de gran utilidad cuando se pretende dar con el valor de un lote de gran terreno y
no se cuenta a su vez con antecedentes de iguales dimensiones.
Esta tabla es de fácil utilidad para terrenos rectangulares, mientras que para otro
tipo de formas nos aclara el autor que “Conviene hallar entonces, para el
coeficiente de frente y fondo, el fondo relativo, dividiendo la superficie del lote
por el frente. Pero esto tiene sus reservas, porque no es tan fácil ni tan directo,
pues si se tiene un lote rectangular, que se compara con uno trapezoidal (y
admitamos que sea de la misma superficie) dividiendo la superficie por el frente,
tendríamos el frente y el fondo relativo, que serían equivalentes a un lote
rectangular con mayor frente y un fondo relativo menor. Aquí es donde hay que
andar con cuidado en la cuestión del fondo relativo, porque una cosa es un lote
rectangular y algo distinto es un lote trapezoidal, por más que tenga un buen
frente.” (Ver tabla en libro)

Forma de Aplicación: Se debe multiplicar el coeficiente que resulte de la

superficie del inmueble a reducir con el coeficiente correspondiente al
inmueble que se quiere tasar, de esta manera el resultado dará el coeficiente de
medida que se aplicará para el caso en concreto.

Ejemplo: Lote a reducir tiene una superficie de 130.000 m2 total y dentro tiene
un lote de 1000 m2

Lote a reducir, superficie de 130.000 m2 = Coef 1,80

Lote a tasar de 1000 m2 = Coef 0,75

1.80 * 0.75= 1.35 Coeficiente de Medida

Coeficientes de Forma. Si bien no existe un coeficiente determinado para

homogeneizar los antecedentes en lo referente a la forma, ésta es de gran
importancia, puesto que basta en considerar que muchas veces afecta las
posibles construcciones que se puedan alzar (por ejemplo, en el caso de que se
encuentre en forma de falsa escuadra) o usos que puedan dársele al inmueble en
cuestión. Para solucionar esta situación, se aprecia como conveniente aplicar al
valor del inmueble de forma irregular un coeficiente de disminución para así
equipararlo a uno regular. Dante Guerrero da una posible solución al problema
de que no se encuentre formula alguna para el presente coeficiente, en las
siguientes palabras: “A mi criterio, habría que hacer una especie de escalera y
tomar las medidas probables de ambientes normales, supongamos 4mts y
entonces tendríamos una serie de triángulos a cuyas superficies correspondería
aplicarle un coeficiente de castigo para homogeneizar la superficie total del lote
en cuestión.” El presente coeficiente, conforme lo citado, resulta de la aplicación
de coeficientes parciales de castigo a los apéndices irregulares del lote en
cuestión. Cabe aclarar que el coeficiente de forma se complementa en su
aplicación con el de medidas, éste deberá ser calculado teniendo como base el
núcleo regular del inmueble en cuestión. La fórmula correspondiente sería:

Cf = Sh
S

Cf: Coeficiente de Forma (Puede ser de TTN o de Fitte y Cervini)

Sh: Superficie homogeneizada (correspondiente al núcleo regular)
S: Superficie total del lote

Corresponde aplicar conjuntamente con el presente coeficiente el de medida (el

cual surgirá del cálculo del núcleo regular en la tabla que se escoja), ante lo cual,
para descifrar el valor unitario irregular para el terreno en cuestión, será
aplicable la siguiente fórmula:

Vui = Vu · Cf · Cm
Vui: Valor Unitario (por mt2) irregular
Vu: Valor unitario del lote tipo
Cf: Coeficiente de forma
Cm: Coeficiente de Medida
Ejemplo: Calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de
terreno irregular (trapecio), cuya superficie es de 325 m2 y su superficie
homogeneizada 300 m2, con un valor unitario para lote tipo de $ 140. Del núcleo
regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un fondo
(b) de 30 metros.” (Ver dibujo en libro)

Valor unitario para lote tipo de $ 140.

Lote regular obtenido: 10M * 30M= 300M2
Lote irregular: Superficie 325 m2 Superficie homogeneizada 300 m2

Cf = 300M2 Sh = 0,92
325M2 S

Coeficiente de medidas (Fitte y Cervini) = 10M Frente 30M Fondo = Coeficiente

99,5
99,5 / 100 =0,995

El valor unitario del lote de terreno irregular resulta:

Vui = Vu$140 · Cf 0.92 · Cm 0.995

Vui = $128,15 M2

Fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del
terreno.
Chandías, surge de dividir la superficie del lote por el frente. Se establece, de esta
manera “un fondo relativo” o ideal de un lote rectangular cuya superficie sea
igual a la del lote real.
 FONDO RELATIVO: EN LOTES CON MARTILLO A FAVOR Ó EN CONTRA Y/ O
PORCIONES INVADIDAS

 En lotes rectangulares con martillo a favor (saliente) el fondo relativo ideal es

mayor. (Ver imagen en libro)

Fr = Sup. ó Área (m²) + Superficie martillo a favor / Frente (m)

 En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal

es menor que el fondo efectivo del terreno. (Ver imagen en libro)

Fr = Sup. ó Área (m²) - Superficie martillo en contra / Frente (m)

 Los lotes con fondo sesgado (inclinado) resultan menos aprovechables, el

fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del terreno, en este caso
descontamos de la superficie total, la superficie invadida. (Ver imagen en libro)

Fr = Sup. ó Área (m²) - Superficie triangulo (b x h / 2) / Frente (m)

Ejercicio: Un terreno de 14 m de frente x 40 m de fondo, en cuyo contrafrente se

ha incorporado una porción de terreno de 4m x 8m. Calcule cuál es su superficie
real sumando el terreno incorporado y luego halle su fondo relativo.
Respuesta: Superficie Real: 592 m2 y Fondo Relativo: 42,28 m
Terreno 14m * 40m= 560m2 Porción terreno 4m * 8 m= 32m2

Superficie Real= 560 + 32 Fondo Relativo= 592 / 14 F

= 592M2 = 42,28M2

LOTES TRIANGULARES:
Distintos criterios para la tasación de terrenos triangulares

 1er Criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular,
castigando luego la regularidad en forma estimativa.

 2do Criterio: Se considera como fondo el largo de la hipotenusa y se aplica al

coeficiente de la tabla correspondiente a esta longitud.

 3er Criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del rectángulo y se castiga la
irregularidad de acuerdo con la escala adoptada de Mc Michael (ver Chandías).

Las tablas de homogeneización correspondientes a lotes triangulares son la

tabla N° 6 con un lado al frente y la tabla N° 7 con vértice al frente, a las que
remitimos para su utilización al “Manual de Tasaciones Inmobiliarias” de Artemio
Aguiar, Editorial Juris, Sexta Edición, Pág. 160.

Ejercicio: Si en una zona determinada, el valor unitario de terreno es de $

150/m2, debemos practicar una corrección por lote triangular, aplicando el
coeficiente correspondiente al lote triangular, que estemos tasando (ya sea este,
con BASE o VERTICE a la calle) en este caso los lotes triangulares son:

a) Lote triangular: 7 m con base a la calle y 25 m de fondo. (Sup. 87,50 m2)

 Superficie= 7M * 25M
= 175: 2
= 87.50 M2

Valor unitario en la zona: $150m2 VUT= VUZ X CT

Coeficiente triangulo: 0,59 = $150 * 0,59
Valor unitario triangulo: $7,743.75 = $88,50
Superficie A: 87.50M2 = $88,50 * 87,50
= $7,743.75

b) Lote triangular: con vértice a la calle y 25 m de fdo y 7m de ctra. Fte (Sup.

87,50 m2)

Superficie= 25M * 7M
= 175: 2
= 87.50 M2

Valor unitario en la zona: $150m2 VUT= VUZ X CT

Coeficiente triangulo: 0,59 = $150 * 0,59
Valor unitario triangulo: $7,743.75 = $88,50
Superficie A: 87.50M2 = $88,50 * 87,50
= $7,743.75

El Valor de Triangulo A, es notablemente superior al del Triangulo B, ya que el

primero cuenta con frente a la calle, como vemos es importante tener
presente la ubicación del lote triangular, llegado el momento de practicar una
tasación

Coeficientes de Esquina. Tradicionalmente se considera que este tipo de lotes

es de mayor valor que los otros mediales próximos.
Para la correcta homogeneización de este tipo de lotes, será necesario tomar en
cuenta una serie de variables como pueden ser la medida del lote sobre las calles
en que se encuentre apostado, el progreso comercial de la zona en que se
encuentre, y principalmente el valor unitario de las calles en particular.

 Método del Ing. Valvano. Este autor propone un sistema en el cual es

necesario partir de la relación entre la superficie del lote y la suma de los dos
frentes. Conforme a este método, el coeficiente de esquina es un índice de las
ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas
dimensiones ubicado en la mitad de la cuadra. Conforme este procedimiento,
para extraer el llamado “índice de utilización”, deberán seguirse los siguientes
pasos:

n = Fte + fte
Fte
Donde:
n = Índice de utilización
Fte= Frente de mayor valor económico expresado en metros.
fte = frente de menor valor económico expresado en metros.

Al valor obtenido (n) se le denomina “índice de utilización”; éste

representará las ventajas con que se encuentra un lote de terreno
ubicado en una esquina.

Para arribar al denominado “Coeficiente de valorización por esquina”, es

necesario utilizar la tabla provista por Valvano, la misma se divide en cuatro
zonas diferenciadas, en las cuales deberá ubicarse el lote en análisis:

 Tabla 1: Zonas céntricas comerciales ó zonas de gran valor comercial 25 a

35%
 Tabla 2: Zonas comerciales y residenciales intermedias 20 a 25%
 Tabla 3: Zonas residenciales de elevado valor unitario de la tierra 15 a 20%
 Tabla 4: Zonas familiares de barrios en formación 10%

Para arribar al valor por metro unitario del terreno en esquina es necesario
utilizar el coeficiente descifrado precedentemente con el coeficiente de
medida (frente y fondo) correspondiente a la Tabla del Tribunal de
Tasaciones, así la fórmula quedaría configurada de la siguiente manera:

Vue = Vu ⋅ Ce ⋅ Cm
En donde:
Vue = Valor unitario del lote de terreno en esquina de acuerdo a la
zona.
Vu= Valor unitario del Frente sobre la calle de más valor expresado en
Pesos.
Ce= Coeficiente de valorización por esquina (se extraerá de la tabla del Ing.
Valvano).
Cm= Coeficiente de Medidas (frente y fondo del TTN)

Ejercicio: Tasar un lote esquina ubicado en una zona comercial y residencial

intermedia de 15 metros por 25 metros. Considerando que el frente de mayor
valor es el de 15 mts y se solicita en la zona U$S 290 m2 y el de menor valor U$S
246.50 m2. Respuestas: Valor del lote esquina: U$S 153.318,75
Coeficiente esquina
n= 15m+25m= 2,66 Coeficiente= 0.17 % + 1 Plusv esquina= 1,17
15m

Sup= 15m x 25m= 375M2

Coef. TTN= 1.205

Vue = Vu ⋅ Ce ⋅ Cm
Vue = 290 · 1,17 · 1,205
Vue = U$S408.85 M2

VALOR TERRENO= U$S 408.85 · 375M2

= U$S 153.318,75

Ejercicio: Calcule el valor de un lote esquina, ubicado en una zona comercial, de

18 por 30 mts sabiendo que el frente de mayor valor es el de 18 mts a razón de
U$S 370/ m2 y el de menor valor, es un 15% menor que el anterior.
Respuestas: Valor del lote esquina: U$S 276.582,6.

Coeficiente esquina
n= 18m+30m= 2,66 Coeficiente= 0.27 % + 1 Plusv esquina= 1,27
18m

Sup= 18m x 30m= 540M2

Coef. TTN= 1.090

Vue = Vu ⋅ Ce ⋅ Cm
Vue = 370 · 1,27 · 1,090
 Vue = U$S 512.191M2

VALOR TERRENO= U$S 512.191M2 · 540M2

= U$S 276.582,6

Coeficiente de Topografía. Es de aplicación para aquellos casos en que existen

deferencias de topografía entre los antecedentes seleccionados y el inmueble a
tasar, esto puede darse por ejemplo en casos en que con respecto a un lote que
está a la altura de la calzada, otro cercano a éste se encuentre en terreno de
desmonte, quedando a una altura considerable con respecto al nivel del anterior.
distintos valores, puesto que estas diferencias entre los distintos lotes pueden
influir en un factor que, al decir de Dante Guerrero, puede ser de ponderación
positiva o negativa. “Positiva, si se trata de una zona residencial, donde a esa
mayor altura puede sacársele provecho arquitectónicamente y darle un carácter
residencia, con jardín, etc., al edificio que se va a edificar, pero esos son los casos
menos frecuentes, porque en general se busca que las construcciones estén
aproximadamente al nivel de calzada a fin de evitar soluciones con escalinatas,
etc., que son muy poco aconsejables.”24 Por otra parte, en zonas comerciales es
de vital importancia que el inmueble se encuentre nivelado con respecto a la
calzada, puesto que casualmente lo que se busca en la construcción de un local
comercial es la facilidad de ingreso al mismo por parte de los clientes. Para poder
encontrar acertadamente un coeficiente que pueda servir para homogeneizar
diferentes inmuebles que se encuentren en suelos de topografías disímiles, es
necesario en primer lugar calcular el costo necesario que pueden traer
aparejadas las tareas de desmonte o relleno que puedan ser requeridas, en
segundo lugar, será menester fijar el valor de un lote de características normales
en la misma zona. Con estos datos calculados se debe confeccionar la siguiente
fórmula, a saber:
 Ct = K ⋅ Vo − Costo de desmonte o relleno
Vo

En la que:
Ct = Coeficiente de Topografía
Vo = Valor de un lote normal
K = Coeficiente inferior a la unidad

La razón por la cual se utiliza un coeficiente inferior a la unidad es para

los casos en que sea necesario un relleno, debido a las tareas
posteriores requiere este tipo de tareas si lo que se pretende es
construir en el inmueble en cuestión, las mismas traerán aparejada una
suma de dinero y una considerable cantidad de tiempo.

 Coeficiente de Ubicación. Responde a las diferentes variables en lo

referente a la ubicación en particular con que puedan contar los
distintos inmuebles tomados como antecedentes entre sí y con respecto
al lote que se pretende tasar. Es esencial para este coeficiente, puesto
que no existen fórmulas rígidas para llegar a él, el cauteloso análisis por
parte del tasador de los distintos componentes que puedan influir en las
distintas ubicaciones en que se encuentren los inmuebles, esto es si los
mismos se ubican en zonas residenciales, comerciales o industriales, con
todas las repercusiones que puedan traer aparejadas estas situaciones.
 Metodología

 Se procede a analizar inmuebles que se hayan vendido o se

encuentren en venta dentro de la zona en que se encuentre el inmueble
encomendado para tasar, con características similares a éste.
 Una vez analizados estos valores, es menester del tasador ajustar los
distintos casos para que puedan ser aplicados a la situación en
particular, esto, a grandes rasgos, se realiza conforme la siguiente
fórmula:

Precio de Venta de la Precio de Venta de la

Propiedad a comparar + - Ajustes =
Propiedad a comparar
Los ajustes consistirán en la aplicación de los denominados “coeficientes de
homogeneización”, que requiera el caso en particular. De lo expuesto, podemos
concluir que: “… cuando se ajusta el precio de una propiedad comparable, se
acostumbra a utilizar cifras de dinero al contado o porcentajes. Los ajustes se
hacen siempre sobre el precio de venta de la propiedad comparable. Si la
propiedad comparable es inferior en algún aspecto a la propiedad sujeto, su
precio de venta se incrementa en una cantidad de dinero o porcentaje apropiado.
Si la propiedad comparable es superior en alguna categoría a la propiedad sujeto,
su precio de venta se reduce en proporción.

AJUSTE DEL VALOR POR COMPARACION

Para arribar al valor final que tendrá el inmueble objeto de la tasación, se puede
proceder de dos maneras diferentes:
 Promedio Directo. Se promedian todos los valores obtenidos una vez
homogeneizados los antecedentes, esto nos dará el valor probable de la zona.
 Promedio Ponderado. El mismo puede a su vez realizarse de dos maneras
distintas:

- Consiste en hallar otro promedio, descartando las ventas que se encuentren

por arriba o por debajo de un determinado porcentaje a elección. Entonces,
una vez sacado el promedio general tomando en cuenta todos los
antecedentes recabados, se calcula un segundo promedio con todos los
valores que se encuentren en un radio de distancia a aquel, este segundo
promedio es el que nos dará el valor de la zona.

- Como alternativa al método anterior, se encuentra el llamado “Método de

dispersión de valores”, que consiste en hacer un promedio inicial con todos
los valores recaudados y posteriormente dividir el valor resultante de cada uno
de los antecedentes por el valor de este promedio inicial. El resultado que
otorgue la división de cada venta con el promedio, nos dará una relación que
puede ser mayor o menor que uno; a este número se le resta la unidad y de
esta manera se consigue una diferencia de signo positivo o negativo. A
continuación, se suman todas las diferencias y se divide el resultado por la
cantidad total de antecedentes que se tomaron en cuenta, esto otorga el valor
máximo de la diferencia que se considera como aceptable para tomar en
cuenta los antecedentes. El promedio final se realizará tomando en cuenta los
antecedentes que se encuentren dentro del margen calculado como aceptable
conforme a la cifra obtenida anteriormente.

Método del Coste (Para tasación de mejoras)

Este método parte de una afirmación de carácter funcional, es decir, que, en
condiciones regulares de mercado, una persona no pagaría más por un inmueble
con una mejora construida en él de lo que costaría la edificación de la misma
mejora, con similares características de antigüedad, estado de conservación y
funcionalidad, en un lote de terreno baldío.
Procedimiento: Para calcular el valor de un lote a través de este método,
el profesional tasador deberá seguir los siguientes pasos:

1) Calcular el costo de reposición o reproducción de la mejora existente;

2) Restar de dicho costo la pérdida de valor por depreciación; y
3) Sumar al costo depreciado el valor del terreno. De lo expuesto, se genera
la siguiente fórmula: (Ver Imagen)

“Costo de Reposición”: El mismo es el monto que se ve como necesario para

reproducir el edificio, tomando en cuenta las consideraciones de precios de la
fecha de la tasación.
Para calcular en efecto el costo de reposición de un edificio, pueden darse dos
caminos que dependerán del criterio que desee adoptar el tasador:
 Considerar al costo de reposición como lo que costaría erigir un edificio
idéntico en todos los aspectos al que se encuentra construido, tomando en
cuenta las técnicas de construcción empleadas, los materiales y demás
características del mismo.
 Tomar en cuenta el costo de reposición como aquel que deviene de erigir un
edificio de similares características con respecto al sujeto a comparar, pero con
las técnicas actuales y empleando los materiales de construcción disponibles en
la actualidad en el mercado.

 El primero de los casos adopta el nombre de “Costo de reproducción”, por su

claro tinte de tener como objeto la reproducción ideal del edificio a tasar. En
palabras de Artemio D. Aguiar podemos decir que: “…debe aplicarse en los casos
en que así lo requieren disposiciones legales vigentes, o si la normativa de la
jurisdicción, en la que se halla el bien, exige la conservación del edificio.”
 Para el segundo supuesto, se puede señalar que “debe darse debida
consideración a la posibilidad de alojar la actividad actual en un edificio más
pequeño, en razón de cambios tecnológicos u otras razones. En todo caso el
edificio moderno sustituto deberá reflejar los cambios tecnológicos para realizar
la actividad presente, así como satisfacer los requisitos de uso actuales.”

El costo de reposición puede determinarse a través de dos vías distintas:

A)Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta. Se trata un

método de carácter comparativo, basado en que el costo de dos edificios
semejantes es, con muy poco grado de diferencia, el mismo. Los valores a utilizar
serán extraídos de publicaciones especializadas de la materia de la construcción.

B) Por cómputo y presupuesto. Consiste en el cálculo de cada uno de los valores

unitarios pertenecientes a los elementos que puedan encontrarse construidos en
un edificio por separado y su sumatoria final en forma de presupuesto.

En segundo lugar, corresponde tratar como recalcula la denominada

“Depreciación” que puede sufrir un inmueble, en efecto, este número refleja una
pérdida de valor del inmueble como consecuencia de una pérdida de aptitud, de
forma gradual brusca, para el fin con que fue habilitado.

CLASES DE DEPRECIACION

Física: Es esencialmente una pérdida de valor debido a una disminución de su

aptitud física, ya sea por causa de edad, desgaste y roturas derivados del uso o
por causas contingentes.
Funcional: Implica un detrimento en el valor de un bien en consecuencia de la
aptitud funcional, por ineptitud del diseño o falta de utilidad de sus diferentes
componentes.

Ambiental: Económica o de Ubicación. Este tipo de depreciación es consecuencia

de variables que se puedan dar en el entorno que rodea la mejoras a valorar,
como puede ser obras o modificaciones en el trazado que perjudiquen el medio
ambiente o la prosperidad económica de la zona, entre otros.

Dentro de lo que es la depreciación física, varios autores proponen distintos

métodos para efectuar de una manera acertada el cálculo de la misma, entre
otros se pueden señalar:

 Método de la línea recta. Propugna que la depreciación de un edificio será

uniforme en el tiempo a medida que éste envejezca.
 Tabla de Ross-Heidecke. Es el criterio de mayor aceptación para calcular la
depreciación de las mejoras de un lote. Toma como factores de
depreciación el estado de conservación del edificio, la antigüedad del
mismo y la vida probable que pueda tener. De esta manera, el primer paso
a seguir será calcular la edad en % de la duración de la mejora mediante la
siguiente fórmula:

E= e · 100
vp

Donde:
E= Edad en % de la duración
e= Antigüedad total del edificio
vp= Vida media probable
Este valor alcanzado, de edad en porcentaje de la duración, debe aún ser
utilizado a través de la “Tabla de Ross Heidecke”, la cual es de doble entrada y
dará el coeficiente necesario para calcular la depreciación de un edificio.
Conforme esta tabla, además del cálculo de la edad en % de la duración, debe
tomarse en cuenta el estado de conservación del edificio, el cual puede ser de
distintos tipos, a saber:
 Estado 1: Nuevo o muy nuevo
• Estado 2: Conservación Normal
• Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas
• Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes
• Estado 5: Estado de demolición.
Posteriormente a la obtención del llamado “Coeficiente de depreciación”, es
necesario aplicar la siguiente fórmula:

VA = VR − (VR − Vr) ⋅ K
Donde:
VA = Valor Actual
VR = Valor de Reposición
Vr = Valor residual
K = Coeficiente de depreciación obtenido de la tabla
El Valor Residual es cero cuando la propiedad está construida y recobra valor
cuando está en estado demolición.
Ej. Cuando en una demolición las empresas compran lo que pueden extraer de
ese inmueble y darle uso en otros, como aberturas antiguas, mármoles, herrajes,
etc.
Ejercicio: a) Antigüedad: 45 años
b) Superficie cubierta:87 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1600
d) Vida Probable: 90 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 4 (TABLA DE R.H)

COEF. DEPRECACION: E= e · 100

Vp

E= 45 · 100
90
E= 0.5 · 100
E= 50 %
C.R.H= 70,37 / 100 = 0,7037

VA= $1600 - (1600 - 0) X 70,37 %

VA= $1600 - $1600 X 0,7037
VA= $1600 - $ 1125.92
VA= $474,08 m2
Valor total mejoras= $474,08 m2 x 87 m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 41.244,96.

Ejercicio: a) Antigüedad: 17 años

b) Superficie cubierta: 19 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1400
d) Vida Probable: 80 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 2.5
COEF. DEPRECACION: E= e · 100
Vp

E= 17 · 100
80
E= 21.25 %
C.R.H= 20,45 / 100 = 0,2042

VA= $1400 - (1400 - 0) X 20,45%

VA= $1400 - $1400 X 0,2045
VA= $1400 - $ 285.88
VA= $1114.12 m2
Valor total mejoras= $1114.12 m2 x 19 m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 21.168,28 / $21.341,18.

Ejercicio: a) Antigüedad: 11 años

b) Superficie cubierta: 25 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1450
d) Vida Probable: 80 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 2.5

COEF. DEPRECACION: E= e · 100

Vp

E= 11 · 100
80
E= 13.75 %
 C.R.H= 13.75 / 100 = 0,1375

VA= $1450 - (1450 - 0) X 13.75%

VA= $1450 - $1450 X 0,1375%
VA= $1450 - $ 223.59
VA= $1226.41 m2
Valor total mejoras= $1226.41 m2 x 25m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 30.660,25

Ejercicio: a) Antigüedad: 47 años

b) Superficie cubierta: 160 m2
c) Valor de realización a nuevo: U$S 300
d) Vida Probable: 90 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 2.5

COEF. DEPRECACION: E= e · 100

Vp

E= 47· 100
90
E= 52.22 %
C.R.H= 45.35/ 100 = 0,4535

VA= U$S 300 (U$S 300 - 0) X 13.75%

VA= U$S 300 - U$S 300 X 0,1375%
VA= U$S 300 - U$S 223.59
VA= U$S 163.95m2
Valor total mejoras= U$S 163.95 m2 x 160m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: U$S 26.683,20
Ejercicio: a) Antigüedad: 6 años
b) Superficie cubierta: 245 m2
c) Valor de realización a nuevo: U$S 380
d) Vida Probable: 100 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 1

COEF. DEPRECACION: E= e · 100

Vp

E= 6 · 100
100
E= 6 %
C.R.H= 31.80/ 100 = 0,3180

VA= U$S 380 (U$S 380 - 0) X 31.80%

VA= U$S 380 - U$S 380 X 0,3180%
VA= U$S 380 - U$S 120.84
VA= U$S 259.16m2
Valor total mejoras= U$S 259.16 m2 x 245m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: U$S 63,494.2 / U$S 90.139,42.

El valor de los siguientes inmuebles:

1) Determine el valor total de un inmueble ubicado en la ciudad de Córdoba,

en barrio Alto Alberdi, en calle León Pinelo 1030, teniendo en cuenta los
siguientes datos: (Utilice la tabla de TTN). Año actual 2012

 Superficie del terreno 440 m2 (11 x 40m)

  Superficie cubierta 227, 40 m2. a) 100 m2 construidos en
 el año 1966 y b) 127,40 construidos en el año 1978
 Vida Probable 70 años
 Valor a nuevo del m2 construido $ 1300
 Estado de conservación de las mejoras a) Normal (2) las
 del año 1966 y b) Necesitando reparaciones sencillas (3)
 las de 1978
 Valor promedio del terreno en la zona $780

Construcción 1966
a) Antigüedad: 46 años
b) Superficie cubierta: 100 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1300
d) Vida Probable: 70 años
e) Estado de conservación de las mejoras: Normal 2

COEF. DEPRECACION= E= 46 · 100 = 65.71%

70
E= 55.93%
C.R.H= 55.93 / 100 = 0,5593
LOTE= $780 X 440 M2= $343.200
HOMOG. COEF= 0.900 X780M2= $702 X 440 M2
= $308.880

VA= $1300 - (1300 - 0) X 55.93%

VA= $1300 - $1300 X 0,5593%
VA= $1300 - $ 729.09
VA= $572.91 m2
Valor total mejoras= $572.91 m2 x 100m2
 Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 57.291

Construcción 1978
a) Antigüedad: 34 años
b) Superficie cubierta: 127,40 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1300
d) Vida Probable: 70 años
e) Estado de conservación de las mejoras: Rep. Sencillas 3

COEF. DEPRECACION= E= 34 · 100 = 48.57%

70
E= 48%
C.R.H= 48 / 100 = 0,48

VA= $1300 - (1300 - 0) X 48%

VA= $1300 - $1300 X 0,48%
VA= $1300 - $ 624
VA= $676 m2
Valor total mejoras= $676 m2 x 127,40m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 86,122.40

Respuesta: Valor Total del Inmueble: $ 452.047,60

2) Tase el valor del terreno y de las mejoras de un inmueble ubicado en la

ciudad de Alta Gracia (Provincia de Córdoba) en barrio El Golf, Avda. De las
Rosas 550, teniendo en cuenta los siguientes datos: (Utilice la tabla de Fitte
y Cervini)
 Superficie del terreno 624 m2 (13 x 48m)
  Superficie cubierta 190, 30 m2. a) 110 m2 construidos en el
año 1980, b) 60 m2 construidos en el año 1985 y c) 30,30
 m2 construidos en el año 1992
 Vida Probable 75 años
 Valor a nuevo del m2 construido $ 1750
 Estado de conservación de las mejoras a) Necesitando
reparaciones importantes (4) las del año 1980, b)
Necesitando reparaciones sencillas (3) las de 1985 y c)
Buenas (2) las del año 1992
 Valor promedio del terreno en la zona $1100

Construcción 1980
a) Antigüedad: 32 años
b) Superficie cubierta: 110 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1750
d) Vida Probable: 75 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 4

COEF. DEPRECACION= E= 32 · 100 = 42.66%

75
E= 67.17%
C.R.H= 67.17 / 100 = 0,6717
LOTE= $110 X 624 M2= $343.200
HOMOG. COEF= 81.5 X $110M2= $89.650/100
= $896.5 X 624 M2= $559.416

VA= $1750 - (1750 - 0) X 67.17%

VA= $1750 - $1750 X 0,6717%
VA= $1300 - $ 117.475
VA= $574.525 m2
Valor total mejoras= $574.525 m2 x 110m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 63,197.75

Construcción 1985
a) Antigüedad: 27 años
b) Superficie cubierta: 60 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1750
d) Vida Probable: 75 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 3

COEF. DEPRECACION= E= 27 · 100 = 36%

75
E= 38.15%
C.R.H= 38.15 / 100 = 0,38.15
VA= $1750 - (1750 - 0) X 38.15%
VA= $1750 - $1750 X 0,3815%
VA= $1300 - $ 667.625
VA= $1,082.375m2
Valor total mejoras= $1,082.375m2 x 60m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 64,942.5

Construcción 1992
a) Antigüedad: 20 años
b) Superficie cubierta: 30,30 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1750
d) Vida Probable: 75 años
 e) Estado de conservación de las mejoras: 2

COEF. DEPRECACION= E= 20 · 100 = 26.66%

75
E= 19.23%
C.R.H= 19.23 / 100 = 0,1923
VA= $1750 - ($1750 - 0) X 19.23%
VA= $1750 - $1750 X 0,1923%
VA= $1300 - $ 336.525
VA= $1,413.475m2
Valor total mejoras= $1,413.475m2 x 30,30m2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 42,828.2925

Respuesta: Valor Total del Inmueble: $ 730.384,54.

3) Calcule el valor total de un inmueble ubicado en la calle 9 de Julio 2820 de

Bº Residencial Alto Alberdi de la ciudad de Córdoba, con los siguientes
datos: (Utilice la tabla de TTN)

 Superficie del terreno 346,40 m2 (8.66 x 40m)

 Superficie cubierta 126,50 m2. a) 53 m2 construidos en el
año 1930 y b) 73,50 m2 construidos en el año 1934
 Vida Probable 90 años
 Valor a nuevo del m2 construido $ 1370
 Estado de conservación de las mejoras a) Reparaciones
importantes (4) las del año 1930 y b) Necesitando
reparaciones sencillas (3,5) las de 1934
 Valor promedio del terreno en la zona $1543
 Construcción 1930
a) Antigüedad: 82 años
b) Superficie cubierta: 53 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1370
d) Vida Probable: 90 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 4

COEF. DEPRECACION= E= 82 · 100 = 91.11%

90
E= 94.46%
C.R.H= 94.46 / 100 = 0,9446

LOTE= $1543 X 346,40 M2= $534,495.2

HOMOG. COEF= 0.855 X $1543M2= $1,319.265 x 346,40M2
= $456,993.396

VA= $1370 - (1370 - 0) X 94.46%

VA= $1750 - $1750 X 0,9446%
VA= $1750 - $ 1294.102
VA= $75.898m2
Valor total mejoras= $75.898m2 x 53M2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 4,022.594
Construcción 1934
a) Antigüedad: 78 años
b) Superficie cubierta: 73.50 m2
c) Valor de realización a nuevo: $1370
d) Vida Probable: 90 años
e) Estado de conservación de las mejoras: 3.5
COEF. DEPRECACION= E= 78 · 100 = 86.66%
90
E= 87.54%
C.R.H= 87.54/ 100 = 0,8754
VA= $1370 - (1370 - 0) X 87.54%
VA= $1750 - $1750 X 0,8754%
VA= $1750 - $1199.298
VA= $170.702M2
Valor total mejoras= $170.702M2 x 73.50M2
Respuesta: Valor de las Mejoras: $ 12546.597

Respuestas: Valor Total del Inmueble: $ 474.049,06

Unidades Funcionales En Propiedad Horizontal:

Departamentos, Oficinas Y Locales

Método de comparación de valores venales

Es permitir la comparación directa de unidades similares, y la manera en que
opera es muy parecida a la que comúnmente se aplica para determinar el valor
de la tierra urbana. Dicho método, posibilita hacer más simple el proceso de
tasación y logra obtener un real valor venal de las unidades funcionales a valorar,
por las siguientes razones:
1) Porque no requiere la información del valor del terreno, ya que en
lugares densamente poblados, muchas veces no es posible contar
con esa información porque es de difícil acceso, porque es
insuficiente, o porque no existen terrenos baldíos.
2) Porque de esta manera ya se puede prescindir del cálculo de las
mejoras ó construcciones.
3) Permite obtener el valor mercado en forma directa por comparación
con los valores de otras unidades venales.
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado
del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confección de la
planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización
razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de
apreciación.
El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista una calificación
del bien a tasar, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará para la
determinación del valor unitario del mismo.
La planilla de Análisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el
precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa básicamente.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se
consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos
verificables, u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los
antecedentes elegidos y registrados: precio, medidas, superficie, zonificación,
precio unitario según superficie.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados
utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las
características principales del bien a tasar con las de los antecedentes.

Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores.

Los rubros de comparación son para cada caso:

• Actualización
• Ubicación
• Piso
• Planta
• Superficie
• Características constructivas,
• Edad y estado
• Proporciones de frente y fondo (solo para locales)
• Existencia de patio o terraza, etc.

A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el

coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.

El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en

función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo
tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún
dentro de la misma planilla.
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente
total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor
unitario solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario
transformado en cada caso. El paso siguiente es promediar los valores
unitarios obtenidos entre sí obteniendo el valor unitario final aplicable.

Superficies: Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y

una superficie. El valor económico estará inequívocamente expresado en la
moneda en curso. La superficie se expresará en una unidad conveniente que será
el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar las superficies con
un criterio de homogeneización.

En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc., la superficie deberá

homogeneizarse con un criterio que compatibilice el antecedente con el
consecuente.

• La superficie cubierta se consignará, a tales efectos, al cien por ciento.

• La superficie semicubierta o descubierta será procesada con un
porcentaje razonable, tomando la precaución de observar que la superficie
descubierta sea considerada con un concepto venal y no se confunda con
el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio.

PLANILLA DE VALORES VENALES (Para Departamento)

Esta planilla se utiliza para comparar un inmueble con hasta 6 antecedentes de

valores venales de Departamentos, Locales, Oficinas, etc., cuando se cuenta con
valores de comparación. (ver planilla en libro)

*Se recomienda no utilizar coeficientes de magnitud importante. Se

recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse
uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificación en el
informe respectivo de la tasación.
Para obtener el PUZ se debe realizar la sumatoria de $/m2 Hº de antecedentes y
dividirlos en la cantidad de antecedentes:
 (PUZ = Sumatoria $/ m2 Hº de Antec)
Cantidad de antecedentes

Luego, para obtener el PUZ Ajustado se debe multiplicar el PUZ por el Coef.
Único del departamento a tasar:

(PUZ Ajustado= PUZ x Coef Único (dpto. a tasar)

Por último, para obtener el valor del departamento, se multiplica el PUZ

Ajustado por la Superficie Propia Homogeneizada:

(Valor Departamento= PUZ ajustado x Sup. Propia Hº)

ACLARACION: La misma operatoria debe realizarse en el cálculo del valor

de oficinas y locales, teniendo presente que cada un posee coeficientes
diferentes.

PLANILLA DE VALORES VENALES (Para Oficina)

PLANILLA DE VALORES VENALES (Para Locales)

Ver tablas y Coeficientes para la comparación de valores venales.

Ejercicio en el libro

Unidad 3: Valoración de Bienes Muebles.

Se tomará como parámetro para clasificar los bienes como “muebles” para su
tasación las características de movilidad de los mismos, sin tomar en
consideración el hecho de que se encuentren dentro de un inmueble y
afectadas a su uso.

Se toma como método a seguir el comparativo, tomando en cuenta las

características del bien y recabando antecedentes de condiciones
similares.

Elementos a tomar en consideración para efectuar la tasación:

1) Del Bien. Es el dominio, titularidad, características físicas y funcionales del

mismo, origen y su antigüedad.
En lo referente a las características físicas y funcionales, es necesario
especificar que se toman en cuenta las mismas, destacando que muchas veces
éstas varían con respecto de aquellas, por ejemplo, cuando dos cosas disímiles
en forma o en su material pueden cumplir funciones similares, o que pequeñas
diferencias físicas pueden ocasionar grandes diferencias en lo referente a la
función del bien.
En el origen, deberá prestarse atención al proceso de producción del bien y las
circunstancias particulares de su construcción. Este aspecto será de gran
importancia para determinar la calidad del bien y para los casos en que sea de
colección, su autenticidad.
La antigüedad está conformada por el lapso de tiempo transcurrido entre la
creación del bien hasta el momento en que se realiza su tasación. Puede ser
tomada en cuenta de una manera cronológica (tantos meses/años) o
circunstancial homogeneizada, esto es, tomando en cuenta aparte de la
antigüedad del bien, el uso en particular que se le dio durante ese período de
tiempo (basándose en el tiempo ficto correspondiente a condiciones
uniformes para llegar al estado actual). Para ejemplificar este aspecto puede
 darse el caso de que se tenga que tasar un bien el cual se maltrató durante
tantos meses. Si es tomado en cuenta el aspecto circunstancial, podrá
suponerse, por ejemplo, que fue usado durante mayor cantidad de tiempo por
las circunstancias particulares de su uso.

2) Del Mercado. Son las características propias del mercado, la estabilidad de la

economía, la previsión que pueda encontrarse dentro del mercado donde se
pueda comercializar el objeto de la tasación, etc.

Antecedentes y coeficientes utilizables

Dentro de los antecedentes, los más frecuentemente utilizados son:
• Precios de compraventa de bienes similares en mercados similares.
• Ofertas de bienes similares en mercados similares.
• Precios de bienes productivamente relacionados, por ejemplo, el
precio de la madera para un inmueble de tal material.

Como se trató en la parte pertinente de la metodología, no basta con recabar

antecedentes ventas u ofertas de bienes con similares características al bien
objeto de la tasación, sino que a éstos es aún necesario homogeneizarlos para
llegar a un valor uniforme con las características exactas del bien a tasar, esto
es, una operación de contado, un bien con características idénticas, etc. Todos
estos elementos, si son debidamente homogeneizados, colaborarán al arribo
de una tasación exacta y que demuestre el precio justo para el bien en un
tiempo determinado. Siguiendo con el hilo de ideas de los elementos a
considerar al momento de buscar antecedentes, se pueden mencionar como
las características más proclives a asimilar a las relaciones de dominio,
cantidad, características físicas y funcionales, origen, antigüedad, unicidad,
libertad, legalidad, amplitud, especialización, estabilidad, entrega, moneda,
circunstancias económicas, características de la oferta, etc.
Vale aclarar que, de esta larga lista de coeficientes, no todos son aplicables
para el caso concreto.
En consecuencia, los subasimiladores a cuantificar efectivamente son sólo
una parte de los de la lista, a los que eventualmente hay que agregar
subasimiladores propios del bien específico considerado.”

Margen de Error
Merece un punto aparte la tratativa del margen de error en las tasaciones de
bienes muebles. En efecto, debido a las cuantiosas vicisitudes con que se
puede encontrar el tasador al momento de buscar antecedentes, junto al
cambiante mercado en que se comercializan las cosas muebles, no
siempre arribará a un precio justo que represente el valor de la cosa objeto
de la tasación.
Se presenta a continuación una guía con elementos a considerar para no
caer en el mencionado “margen de error” al momento de valorar un bien
mueble:
En primer lugar, vale tratar el no abuso de la denominada “isocresis”
(esta palabra significa igual función), se tiende a abusar de la misma al
momento de recabar antecedentes asumiendo, muchas veces erróneamente,
que el mercado tiene una misma función para dos bienes distintos.
Otro punto a tratar es el costo (entendiendo como tal el valor de los
bienes productores de una cosa). Muchas veces es común en las tasaciones
de cosas muebles partir de la base de que el valor de una cosa es similar a su
costo de construcción, esta aseveración, aunque a veces verdadera, muchas
veces puede inducir a error al profesional de la tasación, puesto que hay que
considerar un sinfín de variables al momento de determinar del costo de
algo, como ser materiales, mano de obra, herramientas utilizadas (costo de
alquiler, depreciación, etc.), interés del capital estancado durante el lapso
de la construcción, beneficio del constructor de la cosa, etc.)
Para finalizar, se puede mencionar que el tasador debe ser muy cuidadoso
con la elección de antecedentes, particularmente en dos aspectos:
 El mercado en que se recaban los antecedentes debe ser el mismo que en el
que sea comercializable el bien a tasar y de no poder ser esto posible, debe
presentar la mayor cantidad de similitudes posibles.

 Por otra parte, se debe ser cuidadoso con la elección y aplicación de

coeficientes, puesto que a medida que sube la cantidad de los mismos,
sube por arrastre el margen de error de la tasación en su totalidad, por
acumulación de los posibles errores relativos que pueda contener cada uno
de ellos.

PROCEDIMIENTO: Método y Fórmula de la Línea Recta y Método

Comparativo

1. FUNDAMENTOS TÉCNICOS

El Valor de Tasación será determinado de acuerdo con la finalidad de la

misma, en función de lo establecido en la Norma TTN 11.3 (Principios y
conceptos de valor. valor de tasación) Para la finalidad de venta o
adquisición, expropiación y/o valuación técnica - contable, los valores
correspondientes se determinarán por comparación con el valor de
remplazo técnica y tecnológicamente equivalente al momento de la
valuación. En este procedimiento la depreciación será una función lineal de
la edad y su gráfica una recta.

Con este método se calculaban en general las depreciaciones,

principalmente desde la óptica contable, ya que se asignaba una vida
probable, descontando el valor residual y así se obtenía el valor
depreciable, que, dividido por la edad probable, resulta una tasa de
depreciación.
 Para bienes muebles este método resulta aceptable técnicamente
considerando el estado del bien.
Se consideran los siguientes parámetros:
• Valor de remplazo equivalente.
• Valor residual al final de su vida útil.
• Vida útil.
• Estado del bien al momento de la inspección

Se adoptará la siguiente terminología:

 VALOR DE REMPLAZO EQUIVALENTE: Es el valor de compra del bien

equivalente a la fecha del relevamiento. Se considerará equivalente, al bien
que entregue similares prestaciones

 VALOR RESIDUAL: Es el monto neto que de ellos se obtendría

vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de valuación cuando ha
finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también
valor de rezago.

 PERÍODO DE VIDA ÚTIL: Es el tiempo en años que el bien puede ser

utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas
condiciones operativas y tecnológicas. Se deben considerar especialmente
los casos en que la obsolescencia tecnológica es determinante de ese
período.

 ESTADO DEL BIEN: Es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de

conservación del bien al momento de la inspección.
2. PROCEDIMIENTO: METODOS - GRÁFICO Y FÓRMULAS

Fórmula:
 Va· [vre - (Vre - Vr). K1j. K2
Siendo cada elemento:
Va = Valor actual
Vre = Valor de remplazo equivalente
Vr = Valor residual
K1 = Coeficiente que relaciona la antigüedad con la vida útil
K1 = Vu- Vrem
Vu
Vrem = Vida remanente
Vu = Vida útil en años
En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, o se determina
que se puede superar la vida útil, se valorizará con el concepto de
expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente K1:
Ant
K1 = (Ant + Vexp)
Ant = Antigüedad del bien
Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en años

En todos los casos el Valor Actual al final de su vida útil es siempre el

valor residual del mismo.
K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados.
(Ver Tabla de Estados)

Los valores de K2 pueden ser interpolados.

Se deberá considerar menores valores residuales en los casos en que la vida
útil haya sido superada.
En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, que su estado
 sea malo, se encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor
deberá considerarse de $1, a los fines de valores contables.

3. METODOLOGÍA OPERATIVA
Para determinar el valor del bien se deben seguir los siguientes
procedimientos:

• Establecer el período de vida útil del bien. En el caso de

valuación técnica - contable, se utilizarán las tablas de Bienes de Uso
del Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de
Contrataciones.
• Incorporar los antecedentes necesarios para la determinación
del valor del bien. Estos antecedentes deben ser clasificados por los
siguientes ítems:
- Electromecánica
- Informática
- Mobiliario
- Rodados
- Otros

[Link] A SOLICITAR
Los datos que deben ser solicitados son los siguientes:
En el caso de valuaciones técnico - contables, los registros de las bases de
datos deben estar clasificados por el Catálogo de Bienes y Servicios de la
Oficina Nacional de Contrataciones. La clasificación debe ser por rubro y
por descripción del bien, a fin de lograr una mejor determinación de los
valores.
Antigüedad. Debe requerirse como información necesaria el número de
años de antigüedad del bien o la fecha de adquisición.

[Link] QUE DEBEN INCORPORARSE

Los datos que incorporan a la valuación son los siguientes:
- Expectativa de vida remanente. Sobre la base de la inspección de los bienes,
se determinará la expectativa de vida. Este valor puede ser utilizado para las
amortizaciones que correspondan en los registros contables.
- Valor Actual del Bien. Valor del bien en función de la fórmula anteriormente
descripta.
- Observaciones. Comentarios al respecto de cada bien inspeccionado que se
consideren de importancia para el solicitante.

[Link] DE LA METODOLOGÍA
En el caso de valuaciones técnico - contables, cuando la clasificación de
bienes solamente fuera por Rubro del Catálogo de Bienes y Servicios, los
datos a procesar se ubicarán entre los medios de cada Rubro.
En todos los casos, de no contar con información sobre la Antigüedad, se
determinará una antigüedad estimada según la inspección de los bienes.

Cuando se valoriza un bien mueble del cual no existe un remplazo equivalente

nuevo y existe un mercado de bienes de ese tipo, tal como, de vehículos usados
de mucha antigüedad, la comparación para determinar el valor del bien a tasar
será determinada únicamente por su estado y su expectativa de vida. Se debe
comparar bienes que tengan la misma antigüedad.

[Link]
Para determinar el valor residual de los bienes es aconsejable estudiar cada caso.
En general se estima que este valor ronda entre un 5 % al 10 % del valor de
reposición equivalente.

Valoración de Vehículos

Datos del rodado a tomar en consideración

Para elaborar una ficha técnica de un rodado que será objeto de una tasación, los
elementos claves a considerar serán los siguientes:
 El mismo puede ser coupé, tres puertas,
TIPO DE VEHÍCULO cuatro puertas, cinco puertas, familiar,
utilitario, camión, acoplado, entre otros.
Número de dominio, marca, modelo, año de
fabricación, número de serie, marca y tipo
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN de motor, cilindrada, marca y numeración de
chasis, registro donde se encuentra
inscripto.
En lo que respecta al motor, es necesario
verificar el estado de la compresión del
mismo, teniendo en cuenta los datos
aportados por el fabricante, verificar posible
consumo de aceite, golpes internos,
pérdidas de fluidos de todo tipo, etc. La caja
ESTADO FUNCIONAL de velocidades debe ser analizada en lo
referente al nivel de fluido, viscosidad y
restos de partículas metálicas, verificación
del estado de funcionamiento de la caja, etc.
Por último, respecto al tren delantero
deberá verificarse el estado de los bujes y de
los amortiguadores, parrillas de suspensión,
rótulas y demás componentes.
Es el estado general de la carrocería del
vehículo (en lo referente a arreglos o
ESTADO ESTRUCTURAL reparaciones efectuados o a efectuar).
Control de las líneas de techo, puertas,
guardabarros, luces de puertas, capot, baúl.
A su vez deberá comprobarse la faltante de
accesorios y estado general el interior del
vehículo (tapizado, alfombras, etc.).
Es otro aspecto a tener en cuenta ya que es
un elemento fundamental a los fines de
 establecer la depreciación del automotor.
VIDA ÚTIL DEL VEHÍCULO Una vez superada su vida útil y si se
mantiene un buen estado de conservación,
el valor residual del bien se calculará
comparando el auto con otros de similares
características de mercado.

Para identificar dichas características el tasador deberá acceder al título de

propiedad del automotor, allí es donde encontrará todos los datos necesarios
para la correcta individualización del bien a tasar.

Entre los aspectos a tener en cuenta para la correcta identificación del bien
se deben analizar la carrocería, motor, suspensión, tapizados, transmisión y
cubiertas. El estado de conservación de los puntos descriptos anteriormente nos
dará como resultado una plusvalía o un castigo, que será igual al costo de
reposición en que cada caso corresponda, influyendo estos costos en el resultado
final de la tasación. Otro de los aspectos a tener en cuenta es el tipo de carrocería
del vehículo a tasar, ya que esto puede variar su valor. En efecto, en la actualidad
vienen varios modelos de automotores inclusive de la misma marca, con tipos
disímiles de carrocería, lo que influencia directamente sobre el valor conforme a
la calidad y resistencia de los mismos, estas son, a saber:

Contiene tres aspectos bien diferenciados: 1)

Parte delantera o trompa, donde se ubica
Tricuerpo generalmente el motor; 2) Habitáculo donde se
ubican el conductor y los pasajeros y 3) Baúl o
maletero.
Son aquellos que permiten distinguir dos partes
 Bicuerpo netamente diferenciadas: parte delantera y
habitáculo
No posee espacios diferenciados: La parte
Monovolumen delantera, el habitáculo y el baúl se encuentran
íntimamente relacionados
Tienen la característica de un bicuerpo, pero su
Familiares. estructura en la parte trasera posee un mayor
espacio o volumen.

Por último, cabe mencionarse que el tasador deberá evaluar el automotor desde
tres puntos de vista distintos:

JURÍDICO: Acreditar toda documentación sobre la titularidad del vehículo a

través de los Registros de la Propiedad Automotor donde se encuentre radicado.

TÉCNICO: Deberán tomarse en consideración, las características técnicas que se

encuentran en la ficha correspondiente y su reflejo en la realidad.

ECONÓMICO: Evaluar la situación del mercado de automotores en lo referente al

tipo de vehículo que se pretende tasar y el momento de prosperidad o de
contracción en que se encuentre el mercado automotriz al momento de realizar
la tasación.

A continuación, se ofrece un esquema de los elementos a considerar para

efectuar la tasación de un automotor.

Consideraciones

Identificación del tipo de vehículo a tasar: Familiar, utilitario, camión, ómnibus,

acoplados, otros.
Identificación fehaciente de patente: Marca, tipo, modelo, dominio, kilometraje,
motor (N.º), chasis (N.º), registro.

Identificación de su estado funcional: Mecánicamente determinación de

posibles fallas, hallándose rodando o no, ídem caja de velocidades.
Comprobación por comprensión manual del estado de los amortiguadores,
observar posibles pérdidas de aceite en los laterales del block del motor y tapa de
cilindros; colocación de los humos de combustión, etc.

Identificación del estado estructural: a) Determinación de posibles reparaciones

en la carrocería autoportante; modificación de puntos de soldaduras;
modificaciones en zonas de ensambles; reparaciones con modificaciones de
tolerancias en el cierre del capot; baúl, puertas; etc. b) Determinación de
accesorios faltantes y estado del tapizado interior del vehículo.

Metodología
Se pueden utilizar dos métodos distintos para realizar la tasación de un
automotor, estos son:

• Comparativo Directo. El precio residual se calcula directamente comparando

los valores de mercado del usado dependiendo de las características propias del
bien a tasar.

• Método lineal. La tasación se realiza depreciando al vehículo por la antigüedad,

tomando como punto de partida el valor a nuevo, de fábrica o concesionaria. La
vida útil probable es el elemento fundamental para el cálculo de la depreciación
en los rodados; superando su vida útil y manteniendo un buen estado de
conservación y uso.

Ejemplo de tasación de un automotor utilizando el método lineal

La tasación de un automotor de 2 años de antigüedad, al cual se le estima una
vida útil de 5 años. El desarrollo se realiza del punto de partida de que, para esta
metodología, el valor del objeto a tasar es precio nuevo (0Km para el caso de los
automotores) menos el porcentual de depreciación.
Para calcular este porcentaje de depreciación se realizará una regla de tres
simple, conforme la siguiente fórmula:
Si para 5 años el costo de depreciación será el 100%, para 2 años el porcentual de
depreciación será X, entonces tenemos:

X = A
100% Vu

Luego despejando X y trasladando la fórmula al caso en particular, tenemos que:

D = A · 100
Vu
Donde:
D = Depreciación
A = Antigüedad del automotor
Vu = Vida útil estimativa

MODELO DE INFORME DE COTIZACION DE UN VEHICULO