Formato de Análisis de Jurisprudencia Nacional
Corporación, número de sentencia o radicación, fecha y magistrado ponente:
§ Corporación: Corte Suprema de Justicia - Sala de casación civil
§ Número de sentencia o radicación: Expediente No. 4818
§ Fecha: 8- octubre-1997
§ Magistrado Ponente: Pedro Lafont Pianetta
§ Gaceta Judicial o Base de datos: SicuaPlus, Universidad de los Andes. Recuperado el
20/09/2020 (21:10)
Tema:
Arrendamiento de local comercial
Subtema (s):
● Obligaciones legales derivadas del art. 518 del Código de Comercio- Derecho de
renovación del contrato de arrendamiento -Causales de no renovación del contrato II
y III.
● Restitución de bien inmueble arrendado.
Hechos relevantes:
1. Se hizo parte a Augusto Giraldo en proceso reivindicatorio adelantado por José
Domingo Garcés contra Hildebrando Vélez ante el Juzgado Sexto Civil del Circuito
de Medellín, en el cual versaba el litigio sobre el inmueble distinguido con folio de
matrícula inmobiliaria No. 001-0068331 de la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Medellín, ubicado en la calle 49B con carrera 67 No. 67-7.
2. El señor Giraldo, convino con la parte actora en el proceso reivindicatorio, que
desistiría de la intervención en este si le garantizaban su permanencia en el
inmueble, en el evento de un resultado favorable a los reivindicantes.
3. En virtud del acuerdo, se suscribió un contrato de arrendamiento entre Giraldo y los
curadores de Garcés. Celebraron el contrato de arrendamiento el día 24/04/1975,
con una duración de 15 meses contados a partir del día de iniciación, el cual inició
el 26/08/1976.
4. Giraldo remodeló el local para el funcionamiento del establecimiento comercial
"Grill Restaurante Añoranzas". Además, adelantó obras adicionales en el lote para
el funcionamiento de terrenos de nuevos establecimientos comerciales denominados
"La Tienda", "El Parao", "El Esquinazo", "El Viejo Almacén Tango Show".
Existieron mejoras y construcciones extendidas a un inmueble aledaño y a un sector
del parqueadero.
5. Fallecido Garcés, sus herederos promovieron la restitución del inmueble, la fijación
de un nuevo canon y un proceso de lanzamiento. Procesos que no prosperaron.
6. Los herederos del señor Garcés, promovieron un nuevo proceso en el cual
solicitaron la terminación del contrato de arrendamiento del inmueble. Esta petición
se fundamentó en que se iba a demoler y realizar una nueva edificación. Este
proceso culminó con una sentencia favorable a los herederos, en la que se ordenó al
señor Giraldo restituir el inmueble.
7. Dentro de los 3 meses siguientes al fallo, se iniciaron una serie de obras de
demolición y otras de infraestructura tendientes a la adecuación del bien inmueble;
tales como la demolición parcial de las edificaciones existentes y la adecuación del
terreno e incorporación del mismo en un lote de mayor extensión.
8. Giraldo expresa que la conducta de los demandados le ocasionó graves perjuicios
por concepto de lucro cesante y daño emergente. Lo anterior, en razón a que
argumenta que los herederos del señor Garcés jamás adelantaron una construcción
totalmente nueva.
9. El 29/07/1993 el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado de Medellín
decidió "no acceder a las pretensiones de la demanda" y "absolver a los demandados
de los cargos que les formula el demandante".
10. El 23/10/1993 el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín Sala Civil
confirmó el primer fallo.
11. La parte actora, vencida en la segunda instancia, interpuso entonces contra la
sentencia aludida el recurso extraordinario de casación.
Problema (s) jurídico (s):
1. ¿Se entiende cumplida la obligación legal de demolición para la construcción de
nuevas obras, del propietario-arrendador, derivada de la causal tercera del artículo
518 del C. Co, cuando este se limita únicamente a dar inicio a las nuevas obras antes
del plazo legal de tres meses?
2. ¿Se satisface la causal segunda del artículo 518 del C. Co, cuando el propietario
solicita la restitución del inmueble para su propia habitación, si se destina el mismo
a actividades personales no mercantiles y no únicamente al hogar doméstico?
3. ¿Para el cumplimiento de la obligación de demolición para la construcción de
nuevas obras, establecida en la causal tercera del artículo 518 del C. Co, es
indispensable la realización de una edificación u obra nueva, que antes no existía,
sobre el inmueble?
Consideraciones de la Corte:
Primero, la Corte determinó que las normas que regulan el arrendamiento de inmuebles
donde funcionan establecimientos de comercio son de orden público y por consiguiente de
carácter imperativo. Lo anterior, en virtud de que los establecimientos comerciales son
considerados, dada su importancia para el desarrollo de la economía, como un conjunto de
bienes sujetos a especial protección para salvaguardar el interés general y garantizar su
continuidad y estabilidad. Así pues, frente a este tema la Corporación considera que se
admite la intervención estatal al principio de autonomía de la voluntad de las partes y por
ende, en lo que respecta a las disposiciones consagradas en los artículos 518 a 523 del C. Co,
todo pacto de las partes que las contravenga no surte ningún efecto, tal como lo dispone el
art. 524 ibid.
Posteriormente, la Corte procede a determinar que en vista de la afectación y limitación al
desarrollo de su empresa que sufre el arrendatario del local, propietario del establecimiento
de comercio, con la terminación del contrato de arrendamiento y posterior desahucio del
inmueble surgen las compensaciones o indemnizaciones al arrendatario dispuestas en la
regulación comercial. Lo anterior, con el fin que el arrendador no abuse del derecho de
terminación que le asiste y mucho menos se aproveche de los beneficios que la actividad del
arrendatario haya impuesto al inmueble.
La Corporación deja en claro que la obligación de indemnizar al arrendatario surge como
consecuencia directa del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación legal
que tendrá el arrendador dependiendo de la causal que haya invocado para la terminación del
contrato y de que derivado de dicho incumplimiento se causen perjuicios, debidamente
acreditados, al arrendatario desalojado del inmueble.
La Corte establece que si la causal invocada para terminar el contrato fue el numeral 2 del
art. 518 del C. Co, al propietario-arrendador le asiste la obligación de darle al inmueble la
destinación para la cual fue solicitado el mismo. Si el motivo fue la destinación para “su
propia habitación”, debe entenderse que el concepto no se limita al uso personal y familiar
en un entorno doméstico sino también al uso para cualquier otra actividad personal no
mercantil. Por otro lado, si el motivo alegado para la terminación fue la destinación del
inmueble para el funcionamiento de una empresa sustancialmente diferente a la que tenía allí
el arrendatario, deben ser actividades distintas de acuerdo con criterios objetivos del
mercado, para así garantizar que de forma abusiva o fraudulenta el propietario del inmueble
no se aproveche de los derechos que le corresponden al arrendatario anterior.
Además, la Corporación menciona que si la causal invocada para la terminación del contrato
fue la tercera contemplada en el numeral 3 del art. 518 ibid. con el objeto de demoler para
construir obra nueva, la obligación legal que surge para el propietario- arrendador es la de
iniciar las obras dentro del plazo legal correspondiente para ello. Este plazo legal consagra
un principio de seriedad que no se limita a que se inicien las obras, que dieron lugar al
desalojo, dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble, sino también
que estas correspondan técnicamente a las que motivaron dicha terminación. En este sentido,
la Corte precisó que si bien el propietario- arrendador tiene libertad para establecer aspectos
de la obra, tales como su calidad o extensión, tiene la obligación de no dejar inconclusas
arbitrariamente las obras o no realizarlas (en caso de que la causa de terminación haya sido
reconstrucción del inmueble o realización de mejoras necesarias para su conservación),
tampoco tiene la facultad de aparentar que realiza una nueva obra. Es decir, la obligación de
demoler para construir obra nueva no se entiende satisfecha por el simple hecho de demoler.
Mientras que, si la causa de terminación invocada fue la necesidad de demolición por peligro
de ruina de la infraestructura, esta se entiende satisfecha con la simple demolición sin
necesidad de realizar una nueva construcción.
Respecto al caso concreto, considera la Corporación que es correcto interpretar demolición
como la destrucción de construcciones y mejoras realizadas por el antiguo arrendatario.
También, considera que la construcción de un parqueadero es una obra nueva ya que las
obras realizadas (antes inexistentes), tales como adecuación del terreno con gravilla;
construcción de caseta de control; reconstrucción de muros de cerramiento conforme a
exigencias requeridas para funcionamiento de parqueadero, entre otras., adaptaron el
inmueble para la adecuada prestación del servicio de un parqueadero. Así pues, considera la
Corte que no se requiere la destrucción total de la infraestructura del inmueble para que se
entienda realizada una nueva obra, sino que basta con “(...) la realización de una edificación
o cosa sobre el inmueble que antes no existía” (p.12).
Norma (s) específica (s) que se analiza (n) o sirven de sustento para la motivación de la
sentencia:
Código de Comercio: artículos 515,516,518,519,520,521,522,524.
Jurisprudencia que sirve de sustento para la motivación de la sentencia:
Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 26 de septiembre de 1945. G.J. T. LIX, pág. 317.
Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 20 de noviembre de 1971. G.J. T. CXXXVIII,
págs. 482 y ss.
Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 29 de septiembre de 1978. G.J. T. CLVII, No.
2399, 1978, pág. 245
Decisión:
No casa la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín
-Sala Civil-, el 23 de noviembre de 1993.
Subregla(s) jurídica aplicable:
1. No, debido a que para el cumplimiento de la obligación es necesario la continuación
y conclusión de las obras.
2. Sí, ya que el concepto no se limita al uso personal y familiar en un entorno
doméstico sino también al uso para cualquier otra actividad personal no mercantil.
3. No, debido a que se satisface la obligación con la transformación del bien inmueble
a través de una serie de labores y obras de infraestructura tendientes a la adecuación
del mismo para su uso futuro.
Análisis crítico:
Consideramos que desde un análisis pedagógico esta sentencia es lo suficientemente clara
para comprender cómo deben interpretarse de forma correcta las causales justas,
contempladas en los numerales del art. 518 del C. Co, bajo las cuales un propietario-
arrendador de local comercial puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento a
su arrendatario.
Tal como lo expresa Parra (2019) uno de los principios para redactar textos jurídicos es el de
la claridad, que no sólo exige que el texto no sea vago, no se contradiga, ni tenga
ambigüedades, sino que a su vez siga una estructura lógica. Dicha estructura tiene los
siguientes pasos: primero, definir los conceptos que se usarán, segundo, redactar la regla que
utiliza dichas definiciones y tercero, en caso de ser necesario, formular una excepción a la
regla (p.27).
Las consideraciones de la sentencia desarrollan dicha estructura puesto que comienzan
ubicando y definiendo el carácter las normas mercantiles que regulan el arrendamiento de
locales comerciales, luego definen la forma como deben interpretarse algunas expresiones
contempladas en dichas normas y la manera como estas deben aplicarse. Finalmente, la
Corte determina cómo los conceptos y normas analizadas se aplican al caso en concreto para
explicar porqué no se configura en la sentencia de segunda instancia un error de
interpretación de las normas del [Link]. Es decir, determinan una regla para resolver el
recurso haciendo uso de las definiciones ya presentadas.
Por otra parte, estamos de acuerdo con la Corte, en cuanto a la interpretación y alcance de las
causales dos y tres del artículo 518 del [Link].
Referencia
Parra, N. (2019). “Artesanía de documentos: instrucciones para redactar documentos
jurídicos”. En Una mirada a la argumentación jurídica, coordinado por Renata Amaya
González y Nicolás Parra Herrera, 22-42. Bogotá: Uniandes.
Diligenciado por: Anyela Carreño, Daniel Matteo González, María Paula Jiménez
Versión: 01
Fecha: 20-09-2020