Anexo Nº 1: TASACIÓN DE GRANDES

TERRENOS
ANEXO 1-A

Evaluación MACROLOTE # 7
ZUDC EL CHAMISERO
ZODUC CHAMISERO
 Renan Colvin
 Gonzalo Donoso
 Macarena González
 Ricardo Leñam
 Jorge López
 Gonzalo Puente

INTRODUCCION

El presente trabajo tiene por objeto la ejecución de un Informe de Tasación aplicando

el Método de Valor Residual expuesto en el módulo de Tasación de Grandes Terrenos de
este Diplomado.
Para esto se plantea desarrollar y evaluar un proyecto en un terreno que bordee las 20
hás. brutas, inserto en la ZUDC (Zona Urbana de Desarrollo Condicionado) de El
Chamisero,más específicamente dentro del Proyecto Valle Norte, en la comuna de
Colina.
El caso a evaluar es el Macrolote asignado con el número 7 que se ubica cercano al
acceso nor-poniente de esta ZUDC.

[Link] VALLE NORTE

1.1. Ubicación

El Proyecto Valle Norte se ubica al sur del Valle de Chicureo, en la Comuna de Colina 1, a
22 km. aproximadamente . del sector de Puente Centenario en la Comuna de Vitacura,
accediendo por A. Vespucio. El sector se vincula hacia el norte por la Autopista Los
Libertadores con Col¡na. En un futuro cercano, el Proyecto de Concesión Acceso Nor-
Oriente a Santiago conectará directamente Chamisero con Vitacura en el sector del
Saint George en sólo 6 minutos realizando un recorrido de 9 km. Esto constituye una de
las grandes fortalezas de este desarrollo frente a otras ZDUC como Pan de Azucar y
Piedra Roja.

El predio de 1.608 hectáreas de superficie consta de una morfología con pendientes

suaves rodeado de cerros que lo convierten en un a suerte de gran anfiteatro natural,
aislado de la contaminación atmosférica y acústica. La topografía de suaves pendientes,
que se orientan hacia el norte, asegura un muy buen soleamiento y buenas vistas que
dominan el Valle de Chicureo.
1.2. Megaproyecto Valle Norte
Las 1.608 hectáreas del Proyecto Valle Norte se desglosan en tres grandes zonas
equivalentes en superficie: 514 hectáreas, corresponden al desarrollo del Proyecto
ZUDC propiamente tal, 535 hectáreas a parcelas de agrado acogidas al DL. 3.516 (5.000
m2 o más), y 559 hectáreas a suelos destinados a preservación ecológica excluidos del
desarrollo urbano.

El Proyecto ZUDC (Zonas Urbanas de Desarrollo Condicionado), ha obtenido todas las

aprobaciones necesarias, siendo la última la obtenida en junio de este año por parte de
la Dirección de Obras de la Municipalidad de Colina. Estas aprobaciones dan cuenta de
las exigencias al Proyecto por parte del Plan Regulador Metropolitano de Santiago
(PRMS) por mitigación de impactos , asignación de densidades de habitantes , exigencias
de áreas verdes, zonas de equipamiento , instalaciones productivas, entre otras. Las
inversiones aseguradas en esta primera etapa de acuerdo al programa ZDUC
constituirán las principales fortalezas del Proyecto asegurando sustentabilidad,
factibilidad y solidez financiera por parte de los desarrolladores.

En el área urbana que corresponde a las 514 hectáreas ZUDC, se desarrollarán

aproximadamente 357 hás. de barrios articulados por un Parque Central de cinco
kilómetros de largo y 25 hectáreas de superficie, totalizando 55 hás. de áreas verdes.

Esta importante dotación de áreas verdes públicas , junto a las 559 de protección
ecológica , caracterizan a este desarrollo con una fuerte imagen ligada a un modo de
vida al aire libre y un fuerte gancho comercial.
Los tres sectores asociados de instalaciones productivas y deportiva por una parte, la
Iglesia, dos colegios, country con una Cancha de Golf y una sede universitaria,
complementan lo anterior con una base y ancla de equipamiento que aseguran los
servicios y equipamientos indispensables para su autonomía. Se contempla desde el
inicio de operaciones la construcción del Colegio, la Iglesia, la Casa de Eventos y el
resto equipamiento comercial y deportivo inicial hacia principios de 2004.

1.3. Proyecto Valle Norte

La Primera Macroetapa de desarrollo urbano se ejecutará sobre 128 hás. ZUDC, que
incluyen .19 hás. de vialidad estructurante, 14 hás. de áreas verdes y20 hás de vialidad
interior,.y consiste en la construcción de aproximadamente 1.100 casas de 105 hasta
200 m2 construidos en terrenos de 400 hasta 1.000 m2, con precios que van desde las UF
3.500 hasta las UF 6.700, y el loteo de aproximadamente 1150 sitios unifamiliares que
promedian 900 M2 a UF 2.000, totalizando 75 hás. de superficie útil.

Asimismo, esta macroetapa contempla el Equipamiento Comercial y Deportivo inicial.

una laguna, la Casa de Eventos, la Primera Etapa del Parque, Sala de Ventas y la
construcción de un Colegio y una Iglesia.

La ejecución de esta Macroetapa se contempla en seis etapas. La primera, sobre 43.483

m2 brutos, que incluye la ejecución de 15.000 m2 de Vialidad Estructurante, el
Equipamiento inicial la 1ª Etapa del Parque, Sala de ventas y el Colegio, corresponde a
54 casas, con superficies que van desde los 140 m2 hasta los 194 m2, en terrenos desde
449 m2 hasta 709 m2, con precios desde UF 4.700 hasta UF 6.700, promediando UF 5.300
totalizando una inversión de UF 29.000 en terreno 1 UF 75.000 en macroinfraestructura y
UF 168.000 en construcción y urbanización, con ventas totales por UF 288.000.
La construcción de esta etapa se iniciará el último trimestre 2002 estimándose su
término a fines del 2003; La 2ª Etapa 1de 117 lotes, se iniciará el 2004. El término de
esta Primera Macroetapa se estima el 2010.
Para este trabajo se han considerado el conjunto de viviendas del macrolote Nº7 que
corresponden a la primera etapa del Parque residencial Chamisero; proyecto a cargo de
la Inmobiliaria Fernández Wood S.A.
En este trabajo se han incluido las tres etapas que componen el proyecto de Loteo de
este Macrolote; y que son las evaluadas bajo el Método de Valor Residual.

Originalmente el proyecto consideraba una área de reserva de 3,06 has. La cual para
efectos de esta evaluación ha sido incorporada con los mismos porcentajes de vivienda
proyectadas.

El proyecto sobre el Macro Lote Nº7 del proyecto Parque Residencial Chamisero en su
primera etapa correspondiente al macrolote nº 7, fue aprobado por la I.M. de Colina
con resolución 28/02 del 6 de mayo de 2002.

La ejecución de este Proyecto será a través de la sociedad Chamisero S.A. constituida el

20 de abril del 2001. La sociedad, que al 31 .07.02 registra un patrimonio de UF 80.000,
esta formada por los siguientes socios:
Inmobiliaria Fernández Wood S.A. 50,00%
ECSA S.A. 40,54%
Interamericana Cía. de Seg. De Vida SA. 6,01%
Soc. de Inversiones Norte Sur S.A. 3,45%

La arquitectura y construcción, así como la administración y ventas, están a cargo de

Fernández Wood -Asociados, a través de sus sociedades filiales, contando el macro
proyecto con la participación de San Martín y Pascal (Larapinta), Desing Work Shop
(Santuario del Valle, Parque del Recuerdo), I.C.C. Ing. Consultores (Chicureo) e lntrat
(Pan de Azúcar), entre otros destacados asesores.
2. COMPONENTES DE LA TASACION

- Normativa:

Este proyecto de subdivisión se enmarca dentro de la ZUDC de Chamisero, y de las

normas contenidas en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, según modificación
contenida en la Resolución Nº 39 de fecha 20 de Octubre de 1997 de la Seremi de
Vivienda de Santiago, y, especialmente amparada en el cumplimiento de la Circular Nº
8 de 10 de Febrero de 1998, que regula las condiciones y contenidos mínimos de los
“Estudios de Impacto Urbano”, que deben cumplir todos aquellos proyectos que se
ubiquen en la Provincia de Chacabuco y que deseen aprobarse como ZUDC, con las
densidades y condiciones específicas que contiene dicho instrumento.

- Referencias del valor de suelo:

En cuanto al valor del suelo, este tiene como referente y comparación base el de
macrolotes , lotes para construcción y lotes con vivienda ofrecidos por otros proyectos
de similares características que se desarrollan en el sector, tales como Piedra Roja Pan
de Azúcar. Asimismo, por el tipo de construcción que se desarrollará, es posible
considerar está dirigida a satisfacer las necesidades del grupo objetivo de estos
desarrollos como los grupos B y C1 prioritariamente, con valores brutos entre 4500 y
6500 UF. Para le definición del producto a ofrecer , se tomó como base de precio costo
y venta construcciones similares de entre 140 m2y 180 m2 ofrecidas en San Carlos de
Apoquindo, algunos sectores de La Dehesa (16Uf/m2 a 25 Uf/m2 respectivamente),

Ahora bien, los valores del suelo y de las unidades que se levanten dependerá
fundamentalmente de la rapidez con que se desarrollen las obras de urbanización y de
equipamiento, puesto que si salen hoy a la venta tienen una competencia muy grande
frente a sectores y loteos mas consolidados.

- Perfil del producto:

Como ya se a mencionado el Proyecto Valle Norte comprende ,en su primera etapa,

sitios de 460 hasta 800 M2, con casas de 105 a 200 M2 construidos y con valores que van
desde las UF 4.700 a las UF 6.500, destinadas a un mercado constituido por familias
ubicadas en los segmentos B y C1. Esta etapa se enmarca dentro de la primera
macroetapa de esta ZUDC, que incluye la vialidad estructurante, áreas verdes y vialidad
interior. También contempla equipamiento comercial y deportivo, así como una casa de
eventos, iglesia y colegio.

- Estimación de la velocidad de venta:

Dado que hoy existen proyectos con un mayor estado de avance y en plena etapa de
ventas, se estima que la venta de las casas y sitios provenientes de este proyecto
debieran considerar un tiempo no menor a los siete años para la venta de la totalidad
de las unidades resultantes, estimándose un incremento de las ventas en una fecha
cercana a aquella en que se de a conocer la adjudicación de la concesión e inicio de la
construcción del Acceso Nororiente a Santiago, el cual conectara esta ZUDC con la
Comuna de Vitacura, en un tiempo no mayor a los diez minutos.
En cuanto a esta obra de infraestructura, se la considera de vital importancia para el
desarrollo futuro de esta urbanización y para la venta de ésta y las siguientes
macroetapas. Sin embargo, dicha obra esta en la etapa de publicación de su Estudio de
Impacto Ambiental (Diario Oficial de 25/11/2002), para que se pronuncie la ciudadanía.
Se espera que las obras de construcción se inicien en el segundo semestre del año 2005
y tendrán una duración de 42 meses, por lo que el impacto inmediato en las ventas no
es significativo, y, precisamente esto avala la estimación del plazo de venta de todas
las unidades disponibles.
- Costos de Construcción y urbanización:

En cuanto a los costos de urbanización y de construcción, se considera en un marco

conservador un costo de urbanización cercano a 0,78 UF/M2 neto como promedio, y un
costo de construcción neto promedio de 17.5 UF/M2.

4. METODO DE VALOR RESIDUAL DEL TERRENO.

4.1. ANTECEDENTES.
EVALUACION MACROLOTE CHAMISERO / ANTECEDENTES    

PRECIO TOTAL
TERRENO M2 UF/M2 %
SUPERFICIE TERRENO 120.676,87 184.004,05 0,656 100%
DENSIDAD DE TRABAJO HAB/HÁ     100,00  

VIALIDAD largo Ancho SUPERFICIE %

Vialidad estructurante Parque central 600 14 10085,95 5,48%
Acceso primario o Provisorio 362 7 6896,17 3,75%
Calle 1 186 7 1707,9 0,93%
Parque Norte 200 7 3329,87 1,81%
Vias secundarias 2082 7 29162,05 15,85%
Total Vialidad 3430   51181,94 27,82%

AREAS VERDES     M2 %
Areas verdes propuesta en ZDUC     18.154,00 9,87%
Area Verde exigida según cesiones     13.045,00 7,09%
Total Area verde a entregasr futuras etapas     5108,12 2,78%
Area Verde Plazas interiores     2993,11 1,63%
Total Areas Verdes     21.146,23 11,49%

EQUIPAMIENTO     M2 %
CESION EQUIPAMIENTO     3.790,48 2,06%
         
SUPERFICIE RESIDENCIAL LOTEO PROYECTO SIN LOTE DE RESDERVA / M2 81.030,88 44,04%

PROYECCION LOTE DE RESERVA     M2 %

LOTE RESERVA 143 SUPERFICIE BRUTA     30.645,00 16,65%
CALLES INTERIORES     4.856,80 15,85%
AREAS VERDES INTERUIORES     1.349,22 4,40%
Equipamiento cedido según convenio     0,00 0,00%
SUPERFICIE NETA RESIDENCIAL LOTE DE RESERVA   19.335,20 63,09%

SALDO SUPERFICIE USO RESIDENCIAL     M2 %

TOTAL SUPERFICIE UTIL RESIDENCIAL     100.366,08 54,55%
4.2. PROGRAMA DE VENTA DE CASAS

PROGRAMA VENTA CASAS Casa A Casa B Casa C Total

  42% 44% 14% 100%
Numero de unidades LOTEO S/ RESERVA 62,00 65,00 21,00 148,00
Numero unidades Lote RESERVA 15,00 15,00 5,00 35,00
TOTAL UNIDADES PROYECTO 77,00 80,00 26,00 183,00
Superficie construida por casa 140,00 161,00 194,00 165,00
Precio construción m2 casa 17,50 17,50 17,50 17,50
Precio construcción Total Casa 2.450,00 2.817,50 3.395,00 2.887,50
Superficie total construida por tipo de casa 8.680,00 10.465,00 4.074,00 23.219,00
Costo total construcción casas 188.650,00 225.400,00 88.270,00 502.320,00
Suerpficie terreno por sitio 482,50 569,35 671,82 81.030,97
Precio de venta m2 Casa 23,00 23,00 24,00 24,00
Precio de venta Casa s/ terreno 3.220,00 3.703,00 4.656,00 3.859,67
Precio venta M2 terreno 3,10 3,00 2,90  
Precio terreno por casa 1.495,75 1.708,05 1.948,28 1.717,36
Precio total de venta 4.715,75 5.411,05 6.604,28 5.577,03
Volumen total de ventas casas 247.940,00 296.240,00 121.056,00 665.236,00
Volumen total venta terrenos 115.172,75 136.644,00 50.655,23 302.471,98
Volumen total venta 363.112,75 432.884,00 138.689,84 934.686,59
4.3. COSTO DE URBANIZACION

CALCULO DE COSTO DE URBANIZACION        

         
Vialidad Interior calculo por Kilometro        
topografia   UF/km 32,00 32,00
Terraplenes cortes y Botadero 2.000,00 m3 0,05 100,00
Preparacion SubRasante 7.000,00 m2 0,02 140,00
Sub Base e=0,15 7.000,00 m2 0,06 420,00
Base e =0,13 7.000,00 m2 0,09 630,00
Imprimacion Bituminosa 7.000,00 m2 0,03 210,00
Carpeta Concreto Asfaltico 7.000,00 m2 0,25 1.750,00
Soleras de HCV 2.000,00 ml 0,50 1.000,00
Zarpas de HCV 2.000,00 ml 0,90 1.800,00
Aceras de HCV incluye base 3.000,00 m2 0,50 1.500,00
Emparejamiento Veredones 6.000,00 m2 0,02 120,00
Total UF/KM       7.702,00
         
Red de Agua Potable UF/ML Largo Redes   Total
  1,50 3.430,00   5.145,00
Red de Alcantarillado UF/ML Largo Redes   Total
  2,00 3.430,00   6.860,00
Red de Recolección de Aguas Lluvias UF/ML Largo Redes   Total
  1,60 3.430,00   5.488,00
Red de Alumbrado Publico y electricidad UF/ML Largo Redes   Total
  2,00 3.430,00   6.860,00
Construcción de Áreas Verdes UF/m2 m2   Total
  0,53 21.146,23   11.207,50
Costo Directo Pavimentacion UF/KM KM   Total
  7.702,00 3,43   26.417,86
         
         
UF/m2
Costo Directo Construcción Urbanización / m2 venta venta   M2 VENTA Total UF
COSTO DIRECTO CONSTRUCCION     81.030,88 61.978,36
Imprevistos y reparaciones 2%       1.239,57
COSTO TOTAL URBANIZACION LOTE S/ LOTE DE
RESERVA 0,78   81.030,88 63.217,93
         
COSTO URBANIZACION LOTE DE RESERVA 0,78   19.335,20 15.084,74
COSTO TOTAL URBANIZACION 0,78   100.366,08 78.302,60
 4.4. RESUMEN DE FLUJO

RESUMEN FLUJOS / EVALUACION LOTE CHAMISERO        

ESGRESOS M2 % UF\m2 Totales
Valor máximo terreno 184.004,05 14,22% -0,656 -120.676,87
Costo Total Urbanización -78.302,60 9,23% -0,966 -78.302,60
Costo total construcción casas -29.153,80   17,230 -502.320,00
Costo Directo       -701.299,47
         
Costo Proyecto Arquitectura 3% Costo Const.   -2,20%   -15428,59
Costo Proyectos de Ingenieria 2% Costo Const   1,50%   -10519,49
Costo de Inspeccion técnica 2% Cost. Const   1%   -7714,29
Costo de Topografia   -0,38%   -296,00
Costo Administración 5% COSTO DIRECTO   -4,00%   -28051,98
Costo Publicidad 1,2% ventas + infrestructura de venta
2,2%   -3,40%   -31779,34
Costo ventas   -1,20%   -11612,50
Derechos Municipales ( Real 0,75%)   -0,75%   -4241,53
APORTES POR ZODUC E IMPACTO VIAL   -2,60%   -7500,00
Gastos Financieros Construcción   -4,50%   -25449,21
Gastos de abogados y legales   -0,50%   -4838,54
         
FLUJO   100,00%   -147.431
COSTO TOTAL PROYECTO CON TERRENO Y
URBANIZACIÓN       -848.730,94
         
         
  MES      
INGRESOS       CONTROL
VENTAS CASA TIPO A       77,00
VENTAS CASA TIPO B       80,00
VENTAS CASA TIPO C       26,00
TOTAL CASAS VENDIDAS POR MES ( VEL. DE
VENTAS)       183,00
PORCENTAJE       100,00%
         
INGRESOS TOTALES       967.707,98
Saldos Parciales       118.977,04
Saldos Acumulados        
UTILIDAD BRUTA SOBRE PROYECTO       118.977,04
         
CALCULO TIR y VALOR PRESENTE        
TASA DE DESCUENTO   11,00% 12,00% 13,00%
Valor Actualizado   252.447,73 244.531,48 236.916,24
-
inversion inicial   244.531,22 -244.531,22 -244.531,22
Valor Actualizado Neto VAN   7.916,51 0,26 -7.614,98

VALOR RESIDUAL DEL SUELO       0,6558381

5. COMENTARIO CRÍTICO.

METODO DE VALOR RESIDUAL

La determinación del valor del suelo mediante la técnica de Valor Residual, es una de
las herramientas de las que dispone el tasador para entregar un valor fundamentada y
técnicamente. Esta herramienta se integra junto con otras referencias como la
evaluación de las tendencias de mercado, la propia experiencia, la comparación directa
de precios y su confrontación de una base de datos elaborada técnicamente, y la
regresión lineal.

Claramente el método de Valor Residual no entrega una metodología absoluta. Sin

embargo su correcta operación constituye una valiosa herramienta a la hora de valorar
el suelo como parte de un proyecto futuro, y del cual que duda cabe, es uno de los
insumos principales. Los tomadores de decisiones, técnico, financieros y legales,
necesitan valorar de forma lo más certera posible el escenario de mercado en que
mueve el terreno en un momento específico .Una correcta tasación es una base sólida
para un buen proyecto inmobiliario. Es un método muy valioso en su dimensión
prospectiva. Su validez se sustenta en el supuesto que el valor del terreno entre otros
está determinado principalmente por lo que en él se construya.

El proceso técnico , consiste en la sensibilización de una serie de variables, costo de

construcción , precio de venta, tasa de interés ,velocidad de venta y otras , que son
modeladas el un algoritmo de forma que arroje el valor máximo de suelo que “aguanta
“ un proyecto a una tasa exigida.

La sola aplicación del método no asegura un resultado coherente. Se requiere de un

conjunto de suposiciones base. La determinación del proyecto, el valor de construcción
y demás deben ser variables sustentadas en situaciones con base real de mercado.
Tanto en la definición del producto a vender en una primera instancia , como en la
modelación de las velocidades de venta y por último en los costos e insumos.

La sensibilidad de la herramienta permite sin duda un manejo con poca dispersión. Sin
embargo, en un afán de justificar una determinada exigencia, el tasador puede verse
tentado de “manipular” las variables para lograr un valor determinado de terreno. El
formato en que se entrega la evaluación puede “maquillar” lo relevante a un receptor
poco informado del comportamiento de mercado de las variables internas de la
evaluación.

Creemos que una buena determinación de valor residual, deber ser abordada en un
contexto multidisiplinario y no sólo por el tasador. O bien, el tasador debiera ser un
fino conocedor del mercado inmobiliario.

Esto nos lleva a una paradoja, la evaluación residual, al proyectar una velocidad de
venta en función de un proyecto específico, termina evaluando una situación EX POST, y
no el terreno en sí. En consecuencia, el uso de esta herramienta es apropiado para
situaciones donde estas variables son conocidas y de poco riesgo de variación como lo es
en un contexto urbano consolidado o dentro de un mercado conocido.
La aplicación de esta herramienta en situaciones en que las variables son altamente
“volatiles” como por ejemplo el caso de grandes desarrollos inmobiliarios en periferia
no desarrollada, y en este caso específico la ZDUC de Chamisero, puede llevar
ciertamente a una evaluación técnica y acertada del valor del terreno , pero también
de incurrir en “ficción inmobiliaria”.

Esto último, como parte del proceso de evaluación de proyectos y no como herramienta
de tasación, puede tener su lado positivo por impulsar sobre una base técnica,
acertada o no , a los tomadores de decisiones de generar un desarrollo inmobiliario
concreto, a riesgo de equivocarse, lo que es propio de cualquier actividad empresarial.

Las virtudes son en general, la presentación y comprobación financiera de un VALOR

PRESENTE a partir de un ESCENARIO FUTURO de desarrollo. Esto permite la
presentación de una valorización de un macro-lote de forma tal que pueda ser
analizada y discutida tanto desde el punto de vista del negocio, es decir, las
indicaciones que un estudio de mercado recomendaron realizar, la estrategia de venta y
comercialización, los escenarios de venta, los costos involucrados, tanto en la etapa de
pre-proyecto como en los periodos de desarrollo y venta.

¿Cuánto estamos dispuestos a invertir?, ¿Somos capaces de generar plusvalía por la vía
de la incorporación de valor a un paño determinado? , ¿Espero a que el crecimiento
natural de un sector llegue a mi predio y defina su vocación y su valor?. Estas son las
decisiones que se toman al final, por lo cual no se pueden dejar de lado y pensar que
toda la evaluación se sustenta en hipótesis responsables y en muchos casos válidas.

Colina y en Especial Chicureo, ha generado plusvalía y definido su valor real como parte
de un desarrollo espontáneo. y no por el cumplimiento de los escenarios que en alguna
oportunidad evaluadores o tasadores indicaron. El Valor Real lo determinaron los
gestores, a partir de un proyecto real, y con una intención material de desarrollo
inmobiliario.

Es así como en el marco de las ZDUC, se ponen reglas para un desarrollo urbanamente
sustentable. Las altas inversiones involucradas para lograr los beneficios y valores
agregados asociados a su cumplimiento, obligan a una “planificación inmobiliaria
concertada”. Los actores ya no intervienen individualmente, y cobra esencial relevancia
las “Espaldas“ que tenga un desarrollador en particular . La incorporación de fondos de
inversión y pensiones a este mercado permite una sustentabilidad, inercia y una
proyección mayor de los proyectos. El valor del suelo en esta medida tiene mayor
flexibilidad, y en la factibilidad del proyecto, menor relevancia a largo plazo.
6. ANEXOS
ANEXO 1-B

TASACION DEL CERRO PARANAL:

(Del Libro de don Patricio del Sol: Decisiones Estratégicas)

“Beneficio del Cerro Paranal para la ESO”

Considere el caso de la valorización del beneficio del usuario de un Activo Atípico: El

Cerro Paranal ubicado cerca de la ciudad chilena de Antofagasta, la ESO (European
Southern Observatory) está instalando en ese cerro el telescopio más grande del
planeta, el VLT (Very Large Telescope).

La instalación del VLT estuvo inicialmente acompañada por una serie de

complicaciones, una de las cuales fue la disputa respecto al monto de la indemnización
que debían recibir los dueños originales del Cerro Paranal, la sucesión del héroe chileno
de la Guerra del Pacífico, el Almirante don Juan José Latorre. En esa oportunidad , la
Sucesión Latorre nos encargó, junto con el astrónomo Hernán Quintana, realizar la
estimación de ese valor.

¿Cuanto puede valer un terreno desértico, en donde no crece nada, en donde no hay
nada, ni siquiera depósitos minerales? Preguntaba un Senador de la República en una
columna del principal diario chileno, el 11 de Junio de 1994, refiriéndose al valor del
Cerro Paranal. La inquietud del Senador era comprensible: a mí tampoco me pareció
inicialmente un desafío trivial cuantificar el valor de un cerro cuya única gracia
aparente era tener el mejor cielo conocido en el planeta para hacer observaciones
astronómicas. ¿Cuánto puede valor un pedazo de cielo limpio?. Sin embargo, para
zanjar la disputa era ineludible una cuantificación de este valor.

La valorización que realizamos incluyó, entre otras cosas, una estimación del beneficio
para la ESO (el usuario) de instalar el VLT en el cerro Paranal respecto de hacerlo en La
Silla, lugar donde actualmente se ubican los telescopios de la ESO. Esta estimación se
basó en que, de acuerdo a la misma ESO, el Cerro Paranal ofrece las mejores
condiciones del mundo para la instalación de telescopios.

Específicamente, el aire seco y el clima estable hace que El Paranal comparado con
otros cerros alternativos, tenga menos días nublados, menor cantidad de vapor de agua
y mejor “seeing”. En otras palabras, las estrellas se ven un número mayor de días y
mejores, lo que se traduce en mayor eficiencia.

La base de nuestra cuantificación fue demostrar que los mismos costos de inversión y de
operación en el VLT, permitirían hacer más observaciones anuales en el Paranal.

Un primer aspecto del beneficio del Cerro Paranal para la ESO puede ser estimado al
comparar el número de noches claras en El Paranal con el de La Silla. En el Paranal el
88% de las noches son despejadas, en tanto que en La Silla sólo lo son el 63% de las
noches.
Así, El Paranal ofrece 73 noches despejadas adicionales para el año (365 x (0,83 – 0,63).

Considerando solo el aumento de noches despejadas, el VLT permitiría realizar 32% más
observaciones si era instalado en el Paranal que si lo era en La Silla (83/63 = 1,32).

Dado los costos del VLT, alrededor de US$ 318 millones de inversión y 11,5 millones
anuales de operación, cada noche despejada de observación, le cuesta a la ESO US$
262.000. Este valor se estimó calculando el costo equivalente anual de la inversión y el
flujo de caja operacional del VLT, dividiendo el resultado por el número de noches
despejadas en La Silla.

Por lo tanto, el beneficio anual por este concepto para la ESO de instalar su telescopio
en el Paranal, comparado con hacerlo en La Silla es:

73 noches despejadas al año por US$ 262.000 la noche = US$ 19 millones al año.

Finalmente, el beneficio que El Paranal reporta a la ESO por concepto de mayor

número de noches despejadas se estimó en US$ 114 millones, calculando el VAN a
principios del año 1995 de los beneficios para la ESO de instalar su telescopio en el
Paranal, asumiendo que los US$ 19 millones anuales en beneficios son obtenidos desde
1997 en adelante.

Esta estimación no incluye el beneficio del cerro Paranal por menor nivel de vapor de
agua y mejor “seeing”, esto es, por que cada día despejado el cielo se observa más
nítidamente. Esta mayor nitidez, entre otras cosas, también mejora la eficiencia del
telescopio.

Nosotros estimamos que, tomando en cuenta el mayor número de noches despejadas, el

menor contenido de vapor de agua y el mejor “seeing”, el VLT permitiría realizar 80%
más observaciones si era instalado en el Paranal que si lo era en La Silla. Esta fue una
de las bases para nuestra estimación del precio de uno de los recursos naturales de
Chile, el cerro Paranal.
ANEXO Nº 2 MODELOS DE TASACIÓN AGRÍCOLA

MODELO
INFORME DE TASACION

A. ANTECEDENTES GENERALES

1- Solicitante : BANCO REPÚBLICA

2- Rol Único Tributario : 98.045.000-5
3- Nombre del Predio : Lote Nº 2 Ex Fundo La Granja
4- Propietario Actual : AGURTO DOMÍNGUEZ RAÚL
5- Rol Único Tributario : 3.767.775-3
6- Ubicación : Octava Región, Provincia de San Carlos, Comuna de San
Carlos, Sector La Granja.
7- Vías de Acceso : Desde la ciudad de Linares tomar hacia el Sur por la
Carretera 5 Sur aproximadamente, 133 Km. hasta 500
metros antes del cruce del pueblo de San Carlos. El
predio se encuentra a orillas de la carretera a ambos
costados.

8- Rol S.I.I. : 460-042

9- Avalúo Fiscal : $14.000.000

10- Superficie : 78,98 Hás.

11- Fecha de Tasación : 21 Agosto 1998

12- U.F. Base del Día : $14.407,46

B. ANTECEDENTES LEGALES
13- Inscripción de Dominio:

El Sr. Raúl Agurto Domínguez es dueño del Lote Nº2, con los derechos de aguas
destinados al riego y cultivos y beneficios del inmueble referido en la escritura que
inscribo, de los Lotes denominados Lote Nº1 y Lote Nº2, en que se subdividió el
inmueble que corresponde a la Reserva del predio rústico denominado Fundo “La
Granja” o Hijuela Segunda de la Rinconada de San Carlos o Hijuela Poniente de la
partición de los Fundos Los Nogales y Piguchen ubicados en la Comuna de San C. Se
protocolizó bajo el Nº3.074 del 31 de Octubre de 1987 en la Notaría de Santiago de Don
José Musalem Raffie y se archivó en el Conservador de Bienes Raíces de Parral en Junio
de 1989 bajo el Nº597. La propiedad quedó inscrita a Fojas Nº1.156 Vta Nº730 de 1989.
Adquirió el Lote Nº2 por compra al Sr. Roberto Andrés Bernal Teuber cuyo título de
Dominio está inscrito a Fojas 218 Vta Nº172 del año 1986 en el Conservador de Bienes
Raíces de San Carlos.

14- Inscripción de Aguas

El Propietario cuenta con 23,37 acciones inscritas a Fojas Nº333 Vta Nº229 del año 1989
por compraventa al Sr. Roberto Andrés Bernal Teuber.

15- Hipoteca de Predio

16- Gravámenes y Prohibiciones

Queda constancia que el Lote Nº2 queda sujeto a la prohibición de cambiar de destino
en los términos que establece el Artículo Nº55 y Artículo Nº56 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, todo conforme con lo dispuesto en el Artículo Primera del
Decreto Ley Nº3.516.-

17- Gravámenes de Servidumbre Sin Gravámenes de Servidumbre

18- Deuda CORA o Tesorería No hay

19- Deslindes Legales

Norte : Sector definitivamente expropiado del mismo Fundo

Sur : Con Población CORVI camino Longitudinal antiguo que lo separa de San
Carlos
Oriente : Sector definitivamente expropiado del mismo Fundo
Poniente : Con Lote Nº1 según Plano de Subdivisión trazado.

20- Comentario General:

El Lote Nº2 del Ex-Fundo La Granja se encuentra a orillas de carretera, a ambos lados
de la misma y aledaña, hacia el Norte, del pueblo de San Carlos. La propiedad define 2
áreas claramente diferentes. Existen aproximadamente 3 hectáreas de parques y
jardines, con árboles centenarios que forman un ambiente recreativo, espacioso, grato,
en contraste con el sector que lo rodea, que está constituido por poblaciones,
infraestructura de Servicios de Agua ( ESSAM ) y Escuelas. Esto ocurre por el lado Sur,
Norte y Oriente del mencionado parque. En el centro de este parque centenario, se
encuentra la Casa-Habitación del Predio que corresponde a la Ex-casa Patronal del Ex-
Fundo La Granja, la cual presenta un excelente estado de conservación en su interior,
no así en su exterior. El resto del Lote Nº2 lo constituye un total de 76 Hás. de aptitud
netamente agrícola y que se explota con esos fines

21- Aptitud General

La propiedad determina claramente dos aptitudes diferentes, existen 3 Hás. con

aptitud urbanística-recreacional y 76 Hás., con aptitud agrícola. Se tasará con ese
criterio. Cabe mencionar que la superficie de suelo que está aledaña a la carretera
será tasada bajo aptitud agrícola dado que la autopista será privada y no permitirá el
acceso directo a la carretera. El predio tendrá salida a la carretera por caminos
vecinales interiores que deberán desembocar en el cruce de San Carlos. Existe un serio
problema en el futuro para el traslado de equipos y maquinarias de oriente a poniente
por la presencia de esta vía vehicular, lo que redundará en los costos directos de
explotación. El dueño no reconoce este problema en su magnitud y asegura que podrá
ar libremente.

22- Suelos

Los suelos de la propiedad presentan dos series diferentes para ambos lados de la
carretera. El lado oriente, con una cabida de 20 Hás., presenta un suelo trumao suelto,
de profundidad media y fertilidad media. Topografía plana y forma rectangular.
Mediana capacidad de retención de humedad y necesita un mayor gasto para su riego.
Lo cruza de Norte a Sur un tendido de la Compañía de teléfono que implica la presencia
de 14 postes a 20 metros uno de otro lo que dificulta las labores propias del campo. Al
lado poniente de la carretera existe un suelo con características intermedias,
denominado de transición, con un importante componente arcilloso en su textura.
Existe una mayor capacidad de retención de humedad, pero también su fertilidad media
es menor
De acuerdo a sus características se han definido como Clase III de riego y Clase IV de
riego capacidad de retención de humedad, pero también su fertilidad media es menor

CUADRO DE CLASIFICACION DE SUELOS

Lote Nª IIIr IV r TOTAL

2 20 59,98 79,89

23- Recursos Hídricos

La propiedad cuenta con 23,37 acciones de 1 lt/seg. cuyo acceso al campo se realiza por
el Canal La Granja, provienen del Río Pequilauquen y del embalse Bullileo. La
disponibilidad de aguas inscritas no es suficiente para los requerimientos del predio
dado que con ese caudal alcanza aproximadamente para unas 25 Hás. El dueño hace uso
de los derrames de los otros predios dado que se encuentra aguas abajo del canal. Esto
le permite regar otras 15 Hás. Además ha realizado la compra de 7 acciones más del
canal Saltos. En resumen podría regar unas 50 Hectáreas a lo más. Se tasará con esas
restricciones

24- Climatología
Pertenece al Distrito Agroclimático San C-Chillán. Se ubica en el sector precordillerano
del Valle Central. El poder Vernalizador del invierno es alto con 1.680 horas de frío lo
que satisface los requerimientos de las especies exigentes. La estación seca dura 5
meses (Noviembre a Marzo ) con un déficit hídrico de 597 mm. Durante los 3 meses
más cálidos se producen 34 mm. de precipitación lo que es 10% inferior a la
evapotranspiración potencial. La estación húmeda se alarga un mes respecto del resto
del Valle Central durante 6 meses ( Abril a Septiembre ) durante la cual se produce un
excedente de 677 mm. de precipitación. El invierno es más húmedo que en el resto del
Valle Central. Los cultivos de secano casi no sufren de sequía, sólo hacia fines de
octubre aparece el riesgo de déficit hídrico

VALORES DE LOS PARÁMETROS CLIMÁTICOS

 Periodo Libre de Heladas 235 Días

 Temperatura Máxima de Enero 29,1º C
 Temperatura Mínima de Julio 3,3º C
 Horas de Frío 1.680
 Período Seco Nov a Marzo
 Período con Excedente Hídrico Abril a Octubre

25- Explotación del Predio

El predio se explota todos los años con cultivos anuales tradicionales donde predominan
el trigo y el maíz, además eventualmente realiza multiplicación de semillas de porotos
y otras especies con semilla regalada por diferentes empresas de semillas que colocan
sus siembras a orillas de carretera con fines publicitarios. El cultivo principal del
predio es el maíz en el cual aplica buena tecnología y siembra alrededor de 40 Hás.
anuales, las cuales rota después con cebada. El nivel tecnológico exhibido es adecuado
y los rendimientos esperados pueden ser medios a altos. Al momento de la visita el
predio se encuentra sembrado con alrededor de 40 Hás. de trigo variedad Uno.

26- Cierros

Los cierros perimetrales son en sectores de alambre de púas en 3 hebras y postación de

madera en buen estado y en otros sectores son de transversales de madera también con
postación.

27- Construcciones Las construcciones presentes en el predio son:

Casa-Patronal

Estructura de concreto armado. Techo de Tejas coloniales. Primer piso con tres
dormitorios, dos baños completos, living comedor de diario, Comedor principal, cocina.
Dos piezas para servidumbre. Sistema de calefacción central a base de energía
eléctrica., luz eléctrica y sistema de alcantarillado. Dependencias con desnivel
escaleras interiores. Segundo piso con dos dormitorios, dos baños. Piso de madera.
Distribución espacial de la casa irregular. La Casa-Patronal se encuentra rodeada de un
parque de jardines y árboles centenarios, con piscina privada que forman un conjunto
arquitectónico-paisajístico propio. Excelente Estado de conservación. (Ver foto)

Galpón Principal
Galpón Industrial de concreto, albañilería armada, corriente o estándar. Techo de
Zinc. Puertas de lata reforzada. Estructura vertical de hormigón y estructura
techumbre de madera. Código BE. Calificación 2-B. No es funcional con el manejo de
la propiedad y excede los requerimientos. Fue construido para un Molino Arrocero que
no se realizó. Eventualmente guarda granos y fertilizantes. Excede los requerimientos
del predio y se tasará a valor castigado. Superficie: 440 m2 ( Ver foto )

Galpón Secundario

Se encuentra adosado al galpón principal en su parte posterior. Estructura vertical de

ladrillo cubierto y estructura de techumbre de madera. Código EE. Calificación 3-C.
Excede los requerimientos del predio y se tasará a valor castigado.
Superficie: 330 m2 ( Ver foto )

Silo Torre

Ubicado tras el Galón Secundario, no tiene uso en la explotación dado que es poco
practicable su manejo. Altura 15 metros, estructura de concreto armado. No es
coherente con la funcionalidad del predio. No se considera Valor de tasación ( Ver
foto )

Casa Inquilino
Casa con estructura vertical de madera y cerchas de madera. Techo de Zinc y Teja.
Luz y
agua eléctrica. Superficie: 70 m2

28- Instalaciones No existen instalaciones relevantes de tasar.

D- VALORIZACIÓN

De acuerdo a la ubicación del predio, vías de acceso, capacidad de uso de los suelos y
construcciones, se tasa en los siguientes valores:

D-1 SUELOS
VALOR TASACIÓN
($) ($)
Clasif. de Suelo Sup. (Hás.) Valor Unitario Valor Total

IIIr 26 2.000.000 52.000.000

Vir 50 1.500.000 75.000.000
(*) Faltan 3 Hás. que conforman un parque de árboles centenarios rodeados de
jardines, conjunto con aptitud urbanística y paisajista que será tasado como valor
agregado a la casa-habitación.

TOTALES SUELOS 79,89 Há $ 127.000.000

VALOR TASACIÓN
TIPO Sup. M2 Años Valor M2 Valor Total

Casa Habitación 700 50 114.285 80.000.000 (*)

Galpón Principal 440 15 11.363 5.000.000

Galpón 330 15 9.090 3.300.000

Secundario
Casa Inquilino 70 10 21.428 1.500.000

Casa Inquilino 70 10 21.428 1.500.000

(*) Incluye valor de tasación de parque y piscina

TOTAL CONSTRUCCIONES $ 91.300.000

B-3 VALOR TOTAL TASACIÓN COMERCIAL $ 218.300.000

B-4 VALOR TOTAL TASACIÓN DE LIQUIDACIÓN $ 163.725.000

El Valor de Liquidación del Lote Nº2 del Ex-Fundo La Granja, Rol 460-042, asciende a la
suma de Ciento Sesenta y Tres Millones Setecientos Veinticinco Mil pesos
equivalentes a 11.363,904 UF de Agosto de 1998.

MODELO Nº 1

INFORME DE TASACION RURAL

Dirección : _ ________________

Tasador : _______________ ____

I ANTECEDENTES GENERALES DEL PREDIO

_______________________________________________________________
Nombre del Predio Propietario
_______________________________________________________________
Ubicación/Acceso/Deslindes actuales

_______________________________________________________________
N° del Rol/Comuna Avalúo Fiscal VigenteMonto Deuda CORA

_______________________________________________________________
N° Inscripción Predio N° Inscripción Derechos de Agua

_______________________________________________________________
 II CARACTERISTICAS DEL PREDIO
_______________________________________________________________
Superficie/Disponibilidad Agua de Riego/Otros Antecedentes

______________________________________________________________
Clima: Indicar riesgo de heladas/inundaciones/crecidas de ríos/etc.

______________________________________________________________
Explotación actual y descripción del predio

______________________________________________________________
Descripción Suelos de riego y/o secano: Indicar clasificación/especificación/superficie.

_______________________________________________________________Cerros,
puentes y caminos interiores del predio

_______________________________________________________________
Plantaciones Frutales y/o Forestales: Indicar últimas tres producciones, cifras/precios
de expor-
tación; entregar cifras parciales por Há, totales por variedad; información por
cuartel, si está
disponible.

_______________________________________________________________
Empastadas artificiales/naturales: tipo-superficie-descripción.
Construcciones: indicar descripción de cada una/estado general/utilidad real para
el predio
Describir Instalaciones/Describir Cercos.

Construcciones:

Instalaciones:

Cercos:

_______________________________________________________________
Maquinarias: describir

_______________________________________________________________
Animales existentes en el predio

_______________________________________________________________
 III ANTECEDENTES DEL SECTOR

_______________________________________________________________
Descripción del sector/Explotación predios colindantes, manejo, plantaciones, etc.
_______________________________________________________________
Existencia agua potable/Energía eléctrica/Caminos/Trabajos en ejecución

_______________________________________________________________
Transacciones/Arriendos de predios similares en el sector: indicar características y
valores, intereses, etc.

_______________________________________________________________

IV ANTECEDENTES QUE SE ACOMPAÑAN

_______________________________________________________________
- Croquis del predio y ubicación respecto a carretera/camino importante
- Fotocopia avisos de venta/arriendo de predios similares en el sector
- Fotocopia avisos de licitaciones/remates de predios en el sector
- Ortofoto Escala 1:20.000
- Anexos con información adicional:
_______________________________________________________________

V VALORIZACIONES

_______________________________________________________________
Registrar el valor comercial, ítem a ítem.
VALOR SUELOS =$
VALOR FRUTALES =$
VALOR PL FORESTALES =$
VALOR EMPASTADAS =$
VALOR CONSTRUCCIONES =$
VALOR INSTALACIONES =$
VALOR CERCOS =$
VALOR VARIOS =$
VALOR TOTAL DE LA TASACION
US$
U.F.
TIPO DE CAMBIO
US$=$
U.F.=$
_______________________________________________________________

VI COMENTARIOS FINALES

_______________________________________________________________
Indicar capacidad empresarial y (si corresponde) explotación futura
Fecha visita a terreno: __/__/__

Fecha entrega informe__/__/__

Firma Tasador Rural

Incl.: PLANO Y ACCESO-UBICACIÓN
 MODELO Nº 2
INFORME TASACION AGRICOLA

A.- ANTECEDENTES GENERALES

1- Solicitante :
2- Rol Único Tributarios :
3- Nombre del Predio :
4- Propietario Actual :
5- Rol Único Tributario :
6- Ubicación :
7- Vías de Acceso :
8- Rol S.I.I. :
9- Avalúo Fiscal :
10- Superficie :
11- Fecha de Tasación :
12- U.F. Base del Día :

B- ANTECEDENTES LEGALES

13- Inscripción de Dominio

14- Inscripción de Aguas

15- Hipoteca de Predio

16- Gravámenes y Prohibiciones

17- Gravámenes de Servidumbre

18- Deuda CORA o Tesorería

19- Deslindes Legales

Norte :
Sur :
Oriente :
Poniente :

C- CARACTERÍSTICAS GENERALES Y DESCRIPCIÓN

20- Comentario General:

21- Aptitud General

22- Suelos

CUADRO DE CLASIFICACIÓN DE SUELOS

Lote Nº Tipo TOTAL

23- Recursos Hídricos

24- Climatología

VALORES DE LOS PARÁMETROS CLIMÁTICOS

Periodo Libre de Heladas Días

Temperatura Máxima de Enero ºC

Temperatura Mínima de Julio ºC

Horas de Frio

Período Seco

Período con Excedente Hídrico

25- Explotación del Predio

26- Cierros

27- Construcciones

28 - Instalaciones

D- VALORIZACIÓN
De acuerdo a la ubicación del predio, vías de acceso, capacidad de uso de los suelos y
construcciones, se tasa en los siguientes valores:

D-1 SUELOS

VALOR TASACIÓN
($) ($)
Clasif. de Suelo Sup. (Hás.) Valor Unitario Valor Total

TOTALES SUELOS

VALOR TASACIÓN
TIPO Sup. M2 Años Valor M2 Valor Total

Casa Habitación

Galpón
Principal
Galpón
Secundario
Casa Inquilino

Casa Inquilino

(*) Incluye valor de tasación de parque y piscina

TOTAL CONSTRUCCIONES

B-3 VALOR TOTAL TASACIÓN COMERCIAL

B-4 VALOR TOTAL TASACIÓN DE LIQUIDACIÓN