TASACION

¿Qué es?
 Fijar el precio o contenido económico de algo, implica la realización de un juicio de
valor por parte de quien la efectúa.
 La tasación es el justiprecio, apreciación, valoración de una cosa.
 Es un análisis de todos los aspectos que influencian los viene inmuebles, sus usos y las
fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas que por su interacción influyen en el
valor.

Clasificación de Tasación:

A. Según su objeto
 Propiedades urbanas y suburbanas.
 Propiedades rurales
 Obras de ingeniería
 Instalaciones electromecánicas e industriales
 Daños causados por siniestros

B. Según su contenido

ESTIMATIVAS ORDINARIAS EXTRAORDINARIAS

 Se realiza por impresión  Se funda en la Es la transformación de la
del experto basado en comparación de valores ordinaria a partir de realizar
comparaciones con VALORES analizados en detalle de las siguientes tareas:
NO ANALIZADOS acuerdo con las reglas técnicas. - Análisis de precios para
TECNICAMENTE.  Se acompaña de todos los rubros de la
 Puede ser de palabra memoria descriptiva con el tasación en el que sean
o escrito detalle de la tarea ejecutada y aplicables.
 Se usa en instancias los planos necesarios para la - Investigación de
EXTRAJUDICIALES tarea. (dados por el comitente) cuestiones técnicas de
 Para que tenga valor  Se usa en instancias mercado.
judicial necesita de otras judiciales - Actuación conjunta con
instancias técnicas “TASACIÓN otros profesionales colegas o
RÁPIDA” no.

¿Para qué sirve tasar?

Es necesaria para colocar un bien en el mercado, en el caso de los bienes inmuebles, para
avalar la solicitud de un bien, para inventariar bienes, para conocer su valor ante la
necesidad de una expropiación, etc.

PRECIO: Cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Lo maneja la

demanda, no el producto en sí mismo.

VALOR: Beneficio que proporciona el bien o servicio adquirido.

Aristóteles dice que las cosas tienen dos valores:

1
  VALOR DE USO: Es el valor económico que tiene un bien para su dueño, en razón
de la utilización que dé él hace. Valor que tiene un bien por la necesidad que
satisface. Es un valor subjetivo porque es el valor que yo le doy.
 VALOR DE CAMBIO: Es el valor de mercado al contado en una fecha
determinada, que proviene del juego, de la oferta y la demanda, excluyendo
cualquier apreciación subjetiva sobre el bien a tasar. Es un valor objetivo, valor
monetario según el mercado.

Fin de la Tasación
 UNICO: Como único valor de tasación (valor de mercado)
 DIVERSO: Según el fin, es el proceso que voy a considerar.

Principios de la Tasación
Los fundamentales:

SUSTITUCION TEMPORALIDAD FINALIDAD

El valor de un bien es El valor de un bien está en La finalidad de la
equivalente al de otros función de la fecha de valoración condiciona el
activos de similares tasación y puede variar a lo método, el enfoque y las
características, sustitutivas largo del tiempo. técnicas por seguir.
de aquel.

Otros principios…

ANTICIPACION MAYOR O MENOR USO PROBABILIDAD

Según el cual el valor del Según el cual el valor del inmueble es Ante varios escenarios, se
inmueble que se encuentra en susceptible de ser dedicado en elegirán aquellos que se estiman
explotación económica, es diferentes usos. más probables.
función de las expectativas de
renta que previsiblemente
proporcionarán en el futuro.
PROPORCIONALIDAD PRUDENCIA TRANSPARENCIA
Los informes de tasación se Ante varios escenarios o posibilidades Fácil comprensión del informe
elaborarán con amplitud de elección, igualmente probables, (información necesaria y detalle
adecuada, teniendo en cuenta se elegirá el que dé como resultado de adjunción)
la importancia y el uso del un menor valor de tasación. Tiene que
objeto de valoración. La ver con lo justo.
tasación es proporcional en
cuanto al detalle según el
objeto de valoración.

Concepto de VALUACIÓN
El avalúo de un bien inmueble consiste en estimar su valor de cambio por dinero en efectivo,
para una fecha y un lugar determinado. Asumiendo un uso y propósito específico.

2
Tipos de Valuación
 VALUACIÓN PARA EXPROPIACIÓN: determinar el valor objetivo de un bien en
una suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor afectado y
los daños que sean consecuencia directa de la expropiación. El tribunal
nacional de la tasación aplicará la metodología que asegura la obtención del
valor objetivo en una fecha dada.
 VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN: el valor de la tasación para estos
fines, será el valor de mercado preferentemente obtenido por un método
comparativo.
 VALUACIÓN PARA GARANTÍA: para fines de garantía, incluida la garantía
hipotecaria, será el valor de realización, entendido como el valor de mercado,
descontado un % que tenga en cuenta la hipótesis de venta, en un término
relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal y los costos
adicionales que podrían generarle hasta su comercialización.
 VALUACIÓN PARA SEGUROS: para estos fines será correspondiente el costo de
reposición depreciado, sin incorporar en el costo del inmueble el valor del
terreno.
 VALUACIÓN PARA SERVIDUMBRE: el valor de tasación para estos fines será el
valor del mercado, afectado por los coeficientes según el caso.
- Ley de Hoffman: en todo terreno la mitad de la superficie al frente
representa 2/3 partes del valor del mismo.
- Los norteamericanos aplican la conocida regla 4-3-2-1 que
consiste en dividir al lote en 4 partes paralelas a la línea de edificación. La
parte del frente vale 4 veces la del fondo, y las intermedias 3 y 2 veces.

METODOS DE VALORACION DEL INMUEBLE

Requerimientos para desarrollar el proceso:

1. Información documental (escritura, mensura, planos de arq., certificado de dominio,

no menos de 3 meses de antigüedad)
2. Inspección
3. Definir el radio urbano del bien a valuar e identificar los antecedentes
4. Aplicar la metodología apropiada
5. Elaborar el informe de tasación

METODO DIRECTO: SEPARATIVO-COMPARATIVO

Consiste en identificar otros inmuebles similares al que busca valuarse, denominados

antecedentes, para lo cual se pueden seleccionar bienes vendidos u ofertados.

Estrategia de trabajo: Separar y valuar el terreno y la mejora. Comparar con antecedentes

similares y homogeneizados. El valor total surge de la suma del valor estimado del terreno y
la mejora.

3
Este método se basa en el PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN y permite determinar el valor de
mercado de un bien. La fórmula a aplicar es:

V actual total = Valor terreno + Valor mejora

- LOTE REGULAR
Se analiza la relación frente y fondo de un lote – terreno – urbano: donde el frente
es la parte más valiosa del terreno y el fondo tiene menos valor.
Pa determinar esta relación se determina el coeficiente frente fondo (Cff) de la
tabla Fitte – Cervini (de doble entrada). Lote mínimo: 6m de frente x 8m de fondo.
Lote máximo: 30m de frente x 60m de fondo.

Vt= Sup. Terreno x V unitario terreno x Coef. F-f

Según Dato del tribunal Dimensiones

Mensura de tasaciones x m2 lote y forma

- LOTE IRREGULAR
Se busca dar regularidad a aquellas porciones irregulares que se desprecian del
valor de la parcela. El procedimiento consiste en trezar un escalonamiento
asignándole un valor compatible con los ambientes de arquitectura. Ej.: módulos
de 4m
Se utiliza el coeficiente de forma que se complementa con el coeficiente de frente
y fondo.
Cf = Sup. Regular / Sup. Lote

Vt= Sup. Terreno x V ut x Coef. F

- LOTE ESQUINA
La influencia de la esquina en el valor del terreno:
VENTAJAS DESVENTAJAS
-Comodidad de acceso -Impuestos y tasas más altas
-Mejoras para la construcción de locales -Mayor costo de obra
con mejores vidrieras -Mayor mantenimiento
-Mejor aprovechamiento de luz natural y -Ruidos y peligros de transito
ventilación -Menor intimidad

Se necesita determinar el coeficiente de esquina, para ello recurrimos a la tabla de

valorización de esquina (Ing. Valdono).

Para entrar a esta tabla se necesita conocer:

1. El Índice de utilización (n)

N = F (la suma de los frentes) / f (frente sobre la calle de mayor valor unitario)

2. La zona de ubicación del lote (tabla 1, 2, 3, 4)

4
 Vt= Sup. Terreno x V ut x Coef. Esquina x Coef. ff

Debemos considerar lo construido como mejora siempre que esto incremente el valor del
terreno baldío.

El valor de la mejora estará en función de:

- Valor económico: Surge de la información del mercado en cuanto a los valores

que se manejan en esa realidad, precio x m2 de terreno, precio por m2 de
construcción, etc.
- Valor referido al estado del bien: Relacionado a la calidad física de la
construcción, involucrando en ella, la característica de los materiales empleados,
la correcta ejecución de trabajos de albañilería y terminación.
- Valor funcional:
 Análisis zona inmueble/ servicios - instalaciones – usos/
 Estudio de la localización del inmueble en el terreno (ventilación,
iluminación).
 Estudio de la calidad funcional del inmueble en sí.

VR = Sup. Del inmueble x $ m2 zona

VA = V R – ( VR – Vr ) x
K Vr = VR x 0.5%
VA = Valor actual de mejora

VR = Valor de reposición (valor que tiene hoy la construcción)

Vr = Valor residual, 0.5% sería la recuperación del bien si lo demolieran.

K = Coeficiente de depreciación, en función de la vida transcurrida del bien, relacionada al estado y la edad.

Para obtener el “k” se utiliza la tabla de Roos – Heideek, es de doble entrada, determina la
edad en % de duración, la vida probable y el estado de conservación.

1. Cálculo de la edad ( E ) en %
E = e (antigüedad del inmueble) / [VP (vida probable 80 a 100) x 100

2. Estado de conservación. Se determina en la inspección del inmueble va del 1

(excelente) al 5 (irrecuperable

Con estos dos datos entro a tabla y el resultado que obtengo lo divido en 100 → K
COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACION P/ VALOR DE TERRENO

Precio lote ant. x coef. Actualiz. x coef. De oferta

Vh =
Sup. lote ant. x coef. Ubicación x coef. F-f x coef. esquina

Precio antecedente
- Coef. Actualizacion :
Precio actual

5
 - Coef. Ubicación: Es de acuerdo a la ubicación, depende de la apreciación del tasador.
De 1.10 (mucho mejor zona) a 0.85 (mucho peor zona).

- Coef. Esquina: Sino esta en esquina =1, y si esta se lo obtiene de tabla de ing. Valvano.

- Coef. Forma: Se refiere a lotes de forma regular o irregular

- Coef. Oferta: Es un % de variación de valor por la aplicación de las leyes de oferta y

damanda.

INDICES EDILICIOS PARA VALUAR UN TERRENO

-F.O.S: varía entre 0 y 1, % de ocupación de un terreno.

Sup. Edificable (impronta)

F.O.S =
Sup. Terreno

-F.O.T: determina los máximo m2 que podemos construir.

Sup. TOTAL Edificable El valor indica que se puede construir tantas

F.O.T =
veces la superficie del terreno.
Sup. Terreno

METODO INDIRECTO: DE RENTA PROBABLE

En este caso se estima el valor del inmueble relacionándola con los ingresos que este produce en
concepto de alquiler, en caso de un inmueble urbano.

Este método indirecto no es el efectivo en todas las situaciones de valuación de inmuebles.

RENTA x 12 (meses) x 100

V actual =
Tasa de interés anual

MERCADO: es el sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores de un

bien o servicio que esté disponible para su adquisición.

DEMANDA: es la cantidad de bienes que están dispuestos a

adquirir los compradores en un periodo de tiempo y mercado
determinado, a los precios vigentes de este mercado.
OFERTA: la cantidad de un bien que se encuentra a la venta en un
periodo de tiempo y mercado determinado, a los precios vigentes
en ese mercado.

TASACION RURAL

La diferencia fundamental entre una tasación rural y una urbana, consiste en que la
tasación rural (tener en cuenta el derecho a riego es lo más importante) se tiene en cuenta
la capacidad productiva del suelo para cultivar (agrícola, ganadera). Exige un amplio
conocimiento de aspectos técnicos, agropecuarios, socio económicos y geopolíticos, ya
que el valor del campo estará definido por aspectos intrínsecos o productivos y factores
extrínsecos, en cambio, en una tasación urbana se tiene en cuenta la capacidad portante
6
y constructiva de un predio, además se relaciona con el mercado de inmuebles destinados
a viviendas, comercio y otros destinos relacionados a la ciudad. Los valores surgen de un
estudio de mercado local con antecedentes homogéneos, mediante coeficientes
correctivos.

Los fines de una valuación rural:

 Compra venta de propiedades rurales, campos forestales y naturales.

 Expropiación para futuras obras.
 Para peritajes rurales
 Para asesoramiento a inversores extranjeros.
 Para efectuar un estudio económico y/o financiero de las ganancias.

Factores que influyen en la tasación rural

 INTRINSECOS Y/O PRODUCTIVOS

- Tipografía de la parcela: pendiente (Importante para el riego) y relieve
(rugosidad de la superficie)
- Tierra: Perfil del suelo agrícola
→Productividad del suelo
→Profundidad del suelo fértil (cap. De uso de la tierra)
→Fertilidad
→Porosidad
→Permeabilidad
- Carta de suelo (de acuerdo a la zona)
- Derecho de agua de riego
- Ubicación / localización
- Plano de mensura
- Accesibilidad

 EXTRINSECOS
- Condiciones climáticas que influencian directamente sobre el cultivo (amplitud
térmica, presión, nubosidad, vientos, humedad)
- Topografía general de la zona
- Recursos hídricos para zonas áridas, el riego (agua subterránea, agua
superficial)
- Calidad de agua
- Capacidad de drenaje del área
- Disponibilidad de mano de obra y equipamiento mecánico
- Apoyo creditial que facilita la inversión y el desarrollo
- Mercado inmobiliario

Bienes que se tasan en una tasación rural

 BIENES MUEBLES
- Equipos: máquinas, tractores, etc.
- Semovientes: especies de animales para explotación
 BIENES INMUEBLES
- Terrenos  Generales: hacen al funcionamiento de la finca. Bomba, piletas de
- Mejoras riego
 Especiales: Cultivos y mejoras vegetales 7
 →Normales
→Excesivas: no hacen al funcionamiento de la finca

Métodos de tasación rural

 Indirecto: De capitalización de rentas

 Directo comparativo: Comparación con otros campos que nos sirven de
antecedentes

V de la finca= Valor terreno + Valor mejora

Valor del terreno

1. CON DERECHO A AGUA

V total = V homogeneización+ C lote+ C edafológico+ C de riego

- Coef. Edafológico: Es el estudio de suelo, un valor en el que está concentrado varias

variables: calidad del suelo (textura, profundidad), topografía, drenaje, salinidad.
- Coef. De riego: es el caudal de agua, litro/seg por cada Ha con derecho. Tipos de
riego: por gravedad, por aspersión, por goteo.

C de riego = 0.2 (4 x Sup. riego x Sup. total)

2. SIN DERECHO A AGUA

V total = V homogeneización+ C lote+ C edafológico+ C de riego

C de riego = 0.2 x Sup. total

TASACIONES ADMINISTRATIVAS: EXPROPIACION

EXPROPIACIÓN

- Es la máxima restricción al dominio, que consiste en la adquisición forzosa de un

bien.
- Es el medio jurídico mediante el cual se logran armonizar los intereses públicos y
privados, evitando de esta manera lesionar los derechos de propiedad de
particulares por razones de utilidad pública.

Fundamento legal de la expropiación: Es SATISFACER EL BIEN COMÚN, sea este de

naturaleza natural o espiritual, sobre el bien privado.

Requisitos constitucionales de la expropiación:

1. UNA CAUSA: La utilidad pública.

2. UN PROCESO: cuyo punto de partida es la sanción de una ley. Ej.: Ley como
ordenanza municipal.
3. UNA COMPENSACIÓN: la justa indemnización.
8
El poder ejecutivo eleva un proyecto de ley al poder legislativo, si se sanciona la ley, se debe
explicitar qué se va a expropiar, para qué y con qué fondo.

¿Quién puede expropiar?

 EL ESTADO: siendo la única persona que puede declara la utilidad pública de un bien.
 PARTICULARES: en caso de que la ley o un acto administrativo conforme a la ley lo
autorice.

El Expropiado

Tiene el derecho a previa y justa indemnización, es decir previo porque debe ser notificado
con anterioridad y justo porque la indemnización debe equivaler al valor económico del
objeto expropiado, pudiendo comprar u obtener algo similar al mismo.

Elementos fundamentales para determinar el valor

La indemnización no solo comprenderá el valor objetivo, sino los daños directos e inmediatos
que genera la expropiación. No se consideran valores afectivos. Ganancias hipotéticas,
valores personales y lucro cesante.

Valor a fecha: tiene que haber un acta hecha por un tribunal de justicia y ante un escribano
donde diga el municipio……en la fecha de…………. Toma posesión de este inmueble, la
sentencia fijará la indemnización teniendo en cuenta el valor del bien al momento de la
disposición.

PINCIPIO DE LA CORTE SUPREMA: el valor del bien no puede ser mayor que el real y actual de
ese bien al momento del pago. (Valor de mercado)

INDEMNIZACIÓN: valuación en dinero de un daño.

PERITAJE
Este concepto se refiere a la actuación de un perito, es decir, una persona que por su profesión tiene
conocimientos especiales de cierta cosa e informa sobre algo al que tales conocimientos tiene
aplicación.

PERITO JUDICIAL DE INMUEBLES: Persona titulada y conocedora de una materia o especialidad,

cuando sus conocimientos contribuyen a informar al sistema jurídico para dar mayor calidad a sus
resoluciones. Es necesario tener certificada su profesionalidad.

Actuación del perito arquitecto ante la valuación sísmica de un inmueble:

1. Reconocer las condiciones pre existente del edificio a inspeccionar.

2. Evaluar:
- Estado del sitio
- Estado de la estructura
- Estado de los elementos no estructurales
3. Concluir con una recomendación sobre la factibilidad de habitar el inmueble.