UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
ANÁLISIS DE JURISPRUDENCIA
ASIGNATURA: DERECHO CONTRATOS: PARTE ESPECIAL
NRC: 668 - 669
CÓDIGO: DERE - 557
CATEDRÁTICO: PURIZACA SANDOVAL, Shirley
ALUMNO: GALLO CRUZ, Luis
Piura, 29 de Setiembre del 2019.
ANÁLISIS DE LA CASACIÓN Nº 3210-2008 – LORETO
Partes del proceso:
Co - Demandante: Percy Luis Javier Morey y doña Angela María Vilcarromero Ferreira
Demandado: Ángela Benedicta Sopan Mozombite
Antecedentes:
Todo empieza con un contrato de compraventa, el cual es celebrado el 22 de Octubre del
2005 por parte de don Percy Luis Javier Morey y doña Ángela María Vilcarromero Ferreira
(COMPRADORES) y por el otro doña Ángela Benedicta Sopan Mozombite
(VENDEDORA), propietaria del inmueble ubicado en la calle Ucayali, cuidad de Iquitos.
Ahora producto de esa compraventa del anterior mencionado bien inmueble, se llega a
estipular que Ángela Benedicta Sopan Mozombite, recibió la suma de S/. 30.000 por parte
de los compradores, los cuales se iban a pagar en un plazo de 20 meses. Así mismo esta
compraventa fue inscrita en la Oficina Registral de Iquitos.
Conflicto:
Acá todo se inicia con el incumplimiento de la entrega del bien por parte de la demandada,
la señora Ángela Benedicta Sopan Mozombite, la cual señala que si bien es cierto existía un
contrato vigente en ese momento, ella podía resolver el contrato unilateralmente, gracias al
pacto de retroventa, y que además las causales motivo de demanda de la parte demandante
no son las correctas, ya que si alguna de las partes no cumple con la obligaciones que nacen
del contrato, la otra puede solicitar la resolución de este mismo, y eso es lo que debió haber
hecho la parte demandante, mas no un proceso de desalojo, teniendo así una aplicación
impertinente de las normas.
Así mismo todas las normas citadas por la parte demandante conducen a una recisión del
contrato la cual podían ejercer porque aún se encontraban dentro del plazo, pero lo que
hicieron fue un proceso de desalojo aplicando en ese momento las normas de accesión que
no tenían nada que ver con el asunto en cuestión, pero que así el Primer Juzgado Civil de
Manyas y la Sala Superior la declararon fundada, no haciendo caso a su excepción de
oscuridad o ambigüedad la cual probaba que no existía la figura de desalojo por
incumplimiento contractual, pero sí al de una resolución.
Por otro lado la parte demandante alega que la señora Ángela Benedicta Sopan Mozombite
incumplió su obligación de entregar el bien inmueble, y que transcurrió el plazo de ejercer
su derecho de retroventa. Además que la señora no acreditaba tener legítimo derecho para
retener la posesión del bien.
Por último la parte demandante alega también que la demandada no resolvió el contrato de
compraventa en el plazo de 20 meses conforme se había estipulado en el contrato, pero ese
fundamento de hecho no se consignó en la demanda, cosa que la Corte suprema de Justicia
lo toma en cuenta, diciendo que no existe una conexión lógica entre los hechos y el petitorio,
y que conjuntamente con lo ya mencionado anteriormente, se declara fundado el recurso de
Casación interpuesto por Ángela Benedicta Sopan Mozombite.
Critica:
Si bien es cierto comparto la idea que al momento de demandar exista una conexión lógica
entre los hechos y el petitorio, pero la señora a pesar de todo no cumplió con el contrato
vigente, desnaturalizando así al contrato propiamente dicho, ya que la intención es despojarse
de algo a cambio de una retribución, todos ganan y ninguno pierde, cosa que la parte
demandante lo hizo ya que en la misma sentencia, ni siquiera se menciona la devolución de
los S/.30000, además que el acto de retroventa es arbitrario.
ANÁLISIS DE LA CASACIÓN Nº 2754-2013 LIMA NORTE
Partes del proceso:
Demandante: Aroldo Pretel Vega
Demandado: Asoc. Centro Unión Distrital Musga
Antecedentes:
El 01 junio de 1978 se celebró un contrato de compraventa de acciones preferenciales del
inmueble constituido por el Lote N° 08 del Ex Fundo Chacra Cerro, con un área de 14 508
m2, celebrándose con un contrato a plazos- con retención de dominio por supuestos
representantes de la Asoc. Centro Unión Distrital Musga (vendedora) con Aroldo Pretel Vega
(comprador), cancelándose por la suma de S/100,000.
El 28 de febrero de 1982 se celebró un contrato de compraventa ampliatorio de acciones
preferenciales celebrado por supuestos representantes de la Asoc. Centro Unión Distrital
Musga (vendedora) con Aroldo Pretel Vega (comprador).
El 08 mayo 1984 se llega a formalizar el contrato mediante Escritura Pública por el precio
total de S/ 1 269,040.
A efectos de que la parte demandada pueda formalizar la transferencia del íntegro del
inmueble, la parte accionada convino con algunos asociados en venderles derechos y
acciones, es por esa razón que suscriben contratos privados con varios asociados hasta
completar el total del dinero del precio de la compraventa.
Conflicto:
El demandante alega que la asociación emplazada está usufructuando los derechos y las
acciones del inmueble que considera de su propiedad, sin que rinda la información contable
correspondiente, causándole perjuicios, por ello le resulta necesaria la obligación de la
vendedora de formalizar la compraventa de derechos y acciones.
Crítica:
Estoy a favor que declarasen infundado el recurso de casación debido a que no existe en el
caso prueba alguna que acredite que el comprador cumplió con cancelar la obligación
(precio), por lo tanto la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el
momento en que se efectúe la cancelación total del precio pactado, es así que mientras no
se cumpla esta obligación no podrá otorgarse la escritura pública que permita el
perfeccionamiento de la transferencia, además ,de acuerdo al contrato, cancelada la
obligación tendría que haberse demandado el otorgamiento de un certificado de acciones,
no una escritura pública de compraventa.
ANÁLISIS DE LA RESOLUCIÓN N° 1873-2016-SUNARP-TR-L- LIMA
Apelantes: Gaby Elena Cestti López, Julio César Martin Reyes Cestti, Carlo Mario Reyes
Cestti representado por Julio Cesar Martin Reyes Cestti y Asesoría y Servicios de
Información Gerencial E.I.R.L representado por su titular gerente Tomás Alejandro Morán
Ortega.
Sumilla: COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD E HIPOTECA - La reserva
de propiedad resulta incompatible con la constitución de hipoteca cuando esta última es
constituida por el comprador, quien como efecto de la reserva aún no se constituye como
propietario.
Acto solicitado: Mediante título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
compraventa con pacto de reserva de propiedad de la integridad de las alícuotas que
corresponden a Gaby Elena Cestti López, Julio César Martin Reyes Cestti, Carlo Mario
Reyes Cestti a favor de Asesoría y Servicios de Información Gerencial E.I.R.L respecto del
predio inscrito en la partida N°07025315 del Registro de Predios de Lima.
Resumen de hechos:
Conforme a lo indicado en el formulario de solicitud de inscripción del presente título se
pretende la inscripción de compraventa y otros, contenidos en la escritura pública del
20/06/2016 otorgada por la notaria de Lima Rosalia Mejia Rosasco de Elias. De acuerdo a la
cláusula 1 y 2 de dicho instrumento, la compraventa materia de calificación es respecto de la
integridad de las alícuotas que corresponden a los copropietarios Gaby Elena Cestti López,
Julio César Martin Reyes Cestti, Carlo Mario Reyes Cestti a favor de Asesoría y Servicios
de Información Gerencial E.I.R.L respecto del predio inscrito en la partida N°07025315.
Considerando que se está frente a una compraventa, el comprador se encuentra obligado a
pagar el precio del dinero. En tal sentido en la cláusula 3° se ha establecido el precio total de
la compraventa el cual será cancelado de manera gradual: el precio asciende a 10,000 dólares
fue cancelado con anterioridad a la minuta, la segunda cifra el precio es de 20,000 dólares
que se cancelara a la suscripción de la minuta, el tercer precio asciende a 170,000 dólares
que se abonara a más tardar el 23/06/2016 mediante dos depósitos. Finalmente el monto
restante del precio asciende a 25,000 dólares que se cancelara mediante depósito de la
vendedora Gaby Elena Cestti López dentro de los 8 meses siguientes a la suscripción del
documento. El precio de venta del bien transferido aún no se encuentra cancelado totalmente,
quedando pendiente el monto de 25,000 dólares.
En la cláusula 4° del contrato de compraventa se obra la constitución de hipoteca legal a fin
de garantizar el monto de 170,000 dólares hasta los gastos de cobranza hasta por 25,000
dólares. Sin embargo en realidad tiene la condición de hipoteca convencional es decir pactada
por las partes y no por imperio de la ley. Asimismo a fin de procurar el pago íntegro del
precio pactado en el contrato se introdujo la figura de reserva de propiedad, por el cual los
vendedores se reservan el derecho de la propiedad hasta que cancele la totalidad del precio.
Tal como se ha señalado en la Resolución N° 914-2011-SUNARP-TR-L del 06/07/2011, la
reserva de propiedad resulta incompatible con la constitución de hipoteca, ya que
encontrándose vigente dicha reserva, el comprador aun no sería propietario, por lo que no
podría afectar el predio con una hipoteca para cuya constitución y validez se exige que dicha
persona ostente la condición de propietario según lo previsto en el inciso 1 del Art.1099° del
C.C. Asi tanto la reserva de propiedad como la hipoteca contempladas son figuras
incompatibles, pues cuando existe una compraventa con pacto de reserva de propiedad resulta
inaplicable la hipoteca legal y por ende la hipoteca convencional, pues una u otra garantizan
al vendedor el precio cuando este es aplazado pero no conjuntamente.
Tal incompatibilidad fue observada por la registradora encargada de la calificación del título,
por lo cual con el reingreso del 04/07/2016 se adjuntó escrito de desistimiento parcial de la
rogatoria respecto a la reserva de dominio. Se determina del análisis del contrato de
compraventa que no procede el desistimiento parcial de la rogatoria respecto de la reserva de
propiedad, pues este afecta los elementos esenciales de la compraventa. En consecuencia
corresponde confirmar la observación formulada por la registradora.
Decisión del caso
CONFIRMAR la observación formulada por el registrador público del Registro de Predios
de Lima al título indicado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos en el
análisis de la presente resolución.
DESESTIMAR la solicitud de reprogramación de informe oral conforme a lo indicado.