Fondos de Inversión Inmobiliaria

Una atractiva opción para lograr una política de inversión difersificada

Fondos Inmobiliarios
en Costa Rica
JAIME UBILLA CARRO
Gerente de Banca de Inversión del Grupo Financiero Improsa
Gerente de IMPROSA SAFI
 Contenido

Fondos de Inversión Inmobiliaria:

Una atractiva opción en América Central para lograr
una política de inversión diversificada.

1 Fondos Inmobiliarios. ¿Qué son y cómo funcionan?

2 Fundamentos del Negocio.
3 Fondos de inversión inmobiliaria en Costa Rica
(activos inversionistas, rendimiento, otros).
4 Factores determinantes en el desarrollo de los Fondos

de Inversión Inmobiliaria en Centroamérica

5 Perspectivas de negocio.

FONDOS INMOBILIARIOS 3
 ¿Qué es un Fondo
de Inversión Inmobiliaria?

Los fondos de inversión inmobiliarios son patrimonios

independientes que administran sociedades administradoras
de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes,
cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles
para su explotación en arrendamiento y complementariamente
para su venta.

Los fondos de inversión inmobiliarios se constituyen como

fondos cerrados y sólo pueden asumir los riesgos inherentes a
la actividad inmobiliaria y no los propios de las actividades que
se realizan en los inmuebles.

Fuente: Art 73 del Reglamento General sobre Sociedades

Administradoras de Fondos de Inversión.

FONDOS INMOBILIARIOS 4
 Los Fondos Inmobiliarios son un
instrumento que favorece la implementación
de una política de inversión diversificada...

Los   Fondos   Inmobiliarios   son gestio-

nados   de   manera   profesional por  una  
Sociedad  Administradora.

Tienen  más  liquidez  que  la  inversión Diversificación

directa.

Su   baja   correlación   con   otros instrumen-

tos   permite   reducir   el riesgo  esperado de
las carteras.

Su  política  de  distribución  de rendimientos  

reduce  la  volatilidad  de los  ingresos.

Otro  “entregable”  en  el  largo  plazo es   la  

capitalización   (plusvalía) gradual   que  
forma  parte  del  negocio  de  bienes  raíces. Riesgo
Lo  mejor  de  los  dos  mundos:
- Ingresos  periódicos  altos.
- Capitalización  gradual  a largo  plazo.

FONDOS INMOBILIARIOS 5
Los Fondos Inmobiliarios
como los conocemos

Co- Propiedad

Bienes Raíces
Comerciales
Sociedad
Administradora
El Fondo como un
patrimonio Independiente
Aportes de Capital
de Inversionista

FONDOS INMOBILIARIOS 6
 ¿Cómo los administramos?
Los tres niveles de gestión inmobiliaria

Administración Propiedad
• Relación con inquilino.
• Cobro arrendamientos.
• Gestión de cobro judicial.
• Gastos mantenimiento.
• Inversiones de capital / mejoras.
• Gestión de Riesgos inmueble / Seguros.

Administración Activo
• Compra y venta.
• Reposicionamiento de propiedad.
• Evaluación de desempeño.
• Análisis mercado/activo.
• Plan estratégico propiedad.

Administración Fondo
• Políticas y metas del fondo.
• Criterios y desiciones de inversión.
• Implementación de la estrategia del fondo.
• Evaluación de procesos de adquisición.
• Relación con inversionistas, reguladores, prensa y acreedores.
• Evaluación del desempeño Financiero del Fondo.
• Suministros de Información periódica.

FONDOS INMOBILIARIOS 7
¿Cómo funcionan?

$ Comisión de
$ Dividendos Administración Sociedad
Inversionistas Administradora

$ Ingresos por cuotas de alquiler

$ Inversión Fondo
Inmobiliario
$ Compra Inmuebles
de Inmueble
Intereses $ Gastos
Impuestos
Mantenimiento

Contrato de Arrendamiento
Inquilinos
$ Cuotas de alquiler

FONDOS INMOBILIARIOS 8
Fundamentos
del negocio
Fundamentos
del negocio

Legal
Financiero

Cultura de
Inversión Mercado
Inmobiliario
y Bursátil

FONDOS INMOBILIARIOS 10
 Fundamentos
del negocio: Lo legal

2013 Reforma al RGSAFI

• Derecho de receso.
• Plazo de colocación.
2000-11 Normas emitidas por • Mercado secundario como
CONASSIF y SUGEVAL referente para valor de
• Reglamento SAFI‘s reembolso en fondos
• Oferta Pública y Gestión cerrados y mercado primario.
de riesgos. • Emisión bonos
2004 Normas Internacionales • Instructivo para valorar
de Contabilidad bienes inmuebles.
• Propiedades de Inversión. • Normativa de gobierno
• Método de valoración: corporativo.
el valor razonable en lugar • Normativa prudencial.
del valor de costo

1998 Ley reguladora del

Mercado de valores
• SAFI’s.
• Fondos Inmobiliarios.
• Régimen Tributario.

FONDOS INMOBILIARIOS 11
 Fundamentos
del negocio: Lo Financiero

ROTACIÓN DE
ACTIVOS

ACTIVOS
ESTRUCTURA FUNCIONALES
DE CAPITAL
NIVEL DE
DEUDA

RENTABILIDAD NIVEL DE
DEL FONDO PATRIMONIO TASAS DE OCUPACIÓN
INMOBILIARIO

INGRESOS ALQUILRES CRECIENTES

ESTRUCTURA DE
RESULTADOS FINANCIEROS

GASTOS MANTENIMIENTO

IMPUESTOS

FONDOS INMOBILIARIOS 12
 Fundamentos
del negocio: Lo Tributario

Los fondos de inversión en general son sujetos jurídicos - económicos

distintos a otros - sociedades económicas o personas físicas.

Son entidades altamente capitalizadas (si se quiere tiene una estructura de

capital invertida: 90% capital - 10% deuda).

Margen antes de impuestos es superior en promedio al 55% de los ingresos

totales.

Impuesto de venta ordinario (30% de la utilidad antes de impuestos) destruye

el dividendo neto por participación confiscatorio.

Consecuentemente es indispensable el impuesto diferenciado.

Beneficios macro y microeconómicos indudables motivarían al legislador a

aceptar el régimen diferenciado.

No atraen a capitales en especulativos de corto plazo, es ideal para el

"Value Investor".

FONDOS INMOBILIARIOS 13
 Fundamentos
del negocio: El Mercado Inmobiliario

Ciclo Económico
Períodos de expansión
y contracción.

Segmentación
de la Cartera
Diversificación versus Gestión de la Cartera
especialización en
economías pequeñas "Recycling Capital"

FONDOS INMOBILIARIOS 14
 Fundamentos
del negocio: El Mercado Bursátil

Ciclo Económico
• Expansión.
• Contracción.
• Economía y sus efectos sobre agregados
monerarios.

Liquidez Relativa
• Integración de mercado
o la parábola de "Si la
montaña no va a Mahoma" Profundidad del Mercado
Ampliación del mercado.
• Aprovechamiento de infraestructura Especuladores amortiguan los
excesos de oferta y demanda.

FONDOS INMOBILIARIOS 15
 Fundamentos
del negocio: El Mercado

Los rendimientos de los fondos inmobiliarios no se encuentran

correlacionados con las tasas de interés de corto plazo. Para bien y
para mal.

Es posible que dado el bajo desarrollo de nuestros mercados, el valor

intrínseco de los activos que forman parte de la cartera no se refleja en
el valor de los títulos en el mercado secundario.

FONDOS INMOBILIARIOS 16
 Fundamentos
del negocio: La cultura de Inversión

• Inversión activa.
• De alta cuantía y baja liquidez.
• Alto compromiso en la gestión.
• Emprendimiento de proyectos de inversión

PROPIEDAD
DIRECTA
• Inversión activa.
• De baja cuantía.
• Renta periódica y requiere de PROPIEDAD
INDIRECTA
una mayor liquidez.
• Discrimina entre distintas
alternativas de inversión.
• Poca frecuencia.
• A nivel agregado, resulta
mayor tamaño.

FONDOS INMOBILIARIOS 17
Una solución financiera
desde la perspectiva
del desarrollador inmobiliario
 1 Ventajas de la oferta pública
de propiedades

2 Objetivos que usualmente

se persiguen

3 Fundamentos del negocio

para desarrolladores

FONDOS INMOBILIARIOS 19
 1 - Ventajas de la oferta
pública de propiedades

Arbitraje de precios.
Acceso a capital fresco.
Liquidez y flexibilidad financiera.
Ventajas impositivas.
Evaluación de desempeño.
Economías de escala.
Estate planning.
Otras ventajas.

FONDOS INMOBILIARIOS 20
 2 - Objetivos que usualmente
se persiguen

Acceso a recursos.

Estrategia tributaria.

Incremento del valor de las propiedades

FONDOS INMOBILIARIOS 21
 3 - Fundamentos del negocio
para desarrolladores

El mark to market de la cartera de activos.

Composición de activos y de la estructura de capital.

Normas de gobierno corporativo.

FONDOS INMOBILIARIOS 22
 3 - Fundamentos del negocio
para desarrolladores

Activos Financieros
20% Endeudamiento bancario
y otros pasivos
60%
Activos
inmobiliarios
(80%) Patrimonio y
utilidades
(40%)
Activos totales Estructura de capital

Según reglamento vigente en Costa Rica

FONDOS INMOBILIARIOS 23
Fondos Inmobiliarios
en Costa Rica
 Los Fondos Inmobiliarios son el segundo
instrumento más apetecido en la industria de
Fondos costarricenses...

100% 0%

90% 56% OTROS

FONDOS INMOBILIARIOS 35%
80%

70%
8% INGRESO 4%
60%
5%
50% 24%

40%
CRECIMIENTO
30%
MERCADO DE DINERO
20%
18%
10%
9% 56%
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

M. DE DINERO CRECIMIENTO INGRESO FONDOS INMOBILIARIOS OTROS

Fuente: Superintendencia General de Valores. Fondos inmobiliarios incluyen los Fondos de Desarrollo Inmobiliario.
Considera activos totales. Datos a diciembre, con excepción de 2013 a 31 de julio.

FONDOS INMOBILIARIOS 25
 Los Fondos Inmobiliarios en Costa Rica se han
convertido en un instrumento que ha
seducido a los inversionistas…

Activos e inversionistas (1)

Activos administrados por

Sociedades Administradoras de Fondos Inmobiliarios en Costa Rica
Fondos Inmobiliarios en Costa US$miles Número de
Rica han crecido a una tasa del inversionistas
13,5% anual desde el 2006. 1.400 8.000
7.256 7.449 7.318
6.908 7.183
6.861 7.000
1.200
Cantidad de inversionistas en $1.169 $1.150 $1.187 $1.205
6.000
Fondos Inmobiliarios se ha casi 1.000 5.298 $1.023
$1.126

duplicado en 5 años y en la 5.000

800 4.128
actualidad superan los 7.000 4.000
600 $664
inversionistas. 3.000
400 $498
2.000
La crisis del 2008 no afectó 200 1.000
materialmente los activos
0 0
administrados ni el interés de los 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
inversionistas por los Fondos.
Activos Inversionistas

(1)
Datos incluyen Fondos de Desarrollo Inmobiliario.

Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica. Datos al 31 diciembre, con excepción de 2013 a junio.

FONDOS INMOBILIARIOS 26
 Con un número limitado
de administradores

Activos
US$M Participación
US$ 1.205 M total fondos administrados de Mercado (%)
$348

300 30%

25%
29% $198
200 $181 20%
$178
$123
16% $105 15%
100 15% 15% 10%
10% 9% $54
$18
5%
5% 2%
0 0%
BCR Aldesa Improsa Interbolsa Vista Multifondos Popular Otros

Desarrollo Los Crestones Gibraltar

Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 30 de junio de 2013.

FONDOS INMOBILIARIOS 27
 Fondos Inmobiliarios con
mejores rentabilidades que
sus comparables

Rentabilidad Líquida
10,0% 9,2%
9,0% 8,3% 8,4% 8,2%
8,0%
8,0% 7,5%
Los Fondos Inmobiliarios 7,0%
8,4%
administrados en Costa Rica han
superado consistentemente la 6,0%
4,6% 4,8%
rentabilidad de los Fondos 5,0%
4,2%
4,3% 4,0%
Inmobiliarios en Estados Unidos y 4,0%
otros indicadores clave.
3,0% 3,8% 3,3%
2,0%
2,2%
Durante los periodos 2009-2013 la 1,0% 1,9% 1,9% 1,7%
brecha de rendimiento se ha
0
ampliado y los Fondos 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Inmobiliarios administrados en
Costa Rica han aumentado su Fondos US REITS 10-Y Treasuries
rentabilidad mientras que los TACC (1)
Fondos Inmobiliarios y los 10-Y 08-13 8,1% (2) 4,4%(3) 2,5%(3)
Treasuries, ambos de Estados (1) TACC: Tasa Anual de Crecimiento Compuesto.
Unidos, han disminuido su (2) Rentabilidad calculada a 12 meses de la siguiente forma: Activo Neto menos ganancia
rentabilidad. no realizada por valoración de activos entre valor de participación contable.
(3) Yield anual al final del periódo.

Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 31 de diciembre de cada año,

con excepción de 2013 a junio.
Fuente: [Link] al 31 de de diciembre de cada año, con excepción de 2013 a 16 de abril.

FONDOS INMOBILIARIOS 28
...gracias a una ocupación muy estable
durante los últimos años

Tasas Ocupación de la Industria de Fondos de Inversión Costarricense

97
100%
95 95 96
95% 93 91 92
91
90%
86
85%

80%

75%

70%

65%

60%

55%

50%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 31 de diciembre , con excepción de 2013 a junio.

FONDOS INMOBILIARIOS 29
 Regionalización de
Fondos Inmobiliarios

Registro de Fondos
Costarricenses

1
2
3
4

América Central 5
1. Guatemala 4. Nicaragua
2. Honduras 5. Costa Rica 6
3. El Salvador 6. Panamá

FONDOS INMOBILIARIOS 30
 ¿Qué objetivos se persiguen
con la regionalización?

Mejora proceso de formación de precios. Mayor valor

de capitalización de mercado.

Mayor liquidez en el mercado secundario.

Complemento de la demanda interna para apoyar

crecimiento.

Mayor profundidad y bursatilidad en los títulos de

participación.

Al aumentar la presencia en otros mercados, se diluye

el riesgo entre las diferentes economías.

FONDOS INMOBILIARIOS 31
Dilemas y perspectivas
de negocio
Dilemas y perspectivas
de negocio

Cambio de Liquidez y
cartera crecimiento

Regulación Diversificación
en nuevos
segmentos

FONDOS INMOBILIARIOS 33
Dilemas y perspectivas
de negocio: Gestión activa de la Cartera

POSICIÓN
ECONÓMICA
DEL FONDO
INMUEBLES
GESTIÓN DE ALTA
DE RIESGO RENTABILIDAD

RENTABILIDAD

ACTIVO CON ABSORCIÓN

DESEMPEÑO NO POR EL
CONFORME AL PROCESO DE
PROMEDIO DEPRECIACIÓN

ABSORCIÓN
DEL MERCADO

FONDOS INMOBILIARIOS 34
Dilemas y perspectivas
de negocio: Liquidez y crecimiento

Diversificación fuentes Capacidad de absorción de Diversificación

de financiamiento los títulos de participación de activos

Los mercados donde La crisis nos dio una gran Tamaño relativo de las
los fondos se encuentran lección. carteras.
registrados.
No debemos depender de Segmentación de las
Formación de precios una sola plaza. carteras.
en el secundario.
Oferta Pública en otros Mercado inmobiliario
Apoyarse en el mercados: regionalización. relanzándose.
fondeo bancario.
Ampliar los canales Disciplina de
Financiamiento de distribución. precios y rendimientos.
mezzanine - o emisión
de bonos.

FONDOS INMOBILIARIOS 35
Dilemas y perspectivas
de negocio: La regulación

Derecho de Receso: Activos intangibles:

“...la dictadura de las “...un activo calificable...”
minorías...”

BARRERAS AL
CRECIMIENTO

Eficiencia en la estructura de Los límites a la gestión de

capital: “...bonos, capital cartera: “...las amarras
preferente y otras formas frente al mercado
de financiamiento...” inmobiliario...”

FONDOS INMOBILIARIOS 36
Dilemas y perspectivas
de negocio: La Diversificación

DESARROLLO INMOBILIARIO:
Un país que no construye no
Sin régimen diferenciado de está haciendo nada!!!
impuestos no hay negocio

INSEGURIDAD JURÍDICA:
Sin mercado de capitales no hay Reglas claras.
desarrollo económico y los
fondos inmobiliarios enriquecen
el mercado de capitales

FONDOS INMOBILIARIOS 37