f ~ ^ ^ 5 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN

V M M T DELEGACIÓNJALISCO

MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL

"METODOLOGÍA PARAVALUAR OBRASINCONCLUSAS"

TESIS
ParaObtenerelGradodeMaestroenValuación Inmobiliaria eIndustrial

PRESENTA
RutRodríguezRodríguez

ASESOR
[Link]&MAE

Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaría de Educación

Pública,conforme alacuerdo RVOESEP No20033(38defecha 17dediciembre de 2003

Guadalajara, Jalisco.Juliode2008
 AGRADECIMIENTOS

A Dios:
Por haber puesto en mi camino los instrumentos, para un crecimiento
personal y espiritual.

A mis padres:
Por su apoyo incondicional, financiero, entusiasmo y sobre todo por la
confianza depositada en mí; otorgándome así, una herramienta más
para salir adelante en la vida.

A mi hermano:
Por las porras brindadas para que siguiera adelante, cuado sentía caer y
la lata dada cuando no sacaba buenas calificaciones.

A mi novio:
Por hacerme compañía en más de una desvelada, apoyarme en las
ocasiones que no tenía ánimo de hacer trabajos y por el amor entregado
para que sea una mejor mujer.

A mis profesores:
Por brindarme los conocimientos necesarios para un desempeño ético, con
calidad, leal y sobre todo profesional.
 DEDICATORIAS

Dedico este compendio de hojas a mis padres, mi hermano y mi novio,

por haberme tenido la confianza en que iba a salir adelante completando
mis estudios, los cuales me van a servir como apoyo en el transcurrir de
la vida; concluyendo así una etapa mas de mipreparación profesional.

Gracias por estar siempre a mi lado dándome todo su apoyo, amor y

comprensión.

Los quiero mucho.

 OMgTíWOT® ^1©M]®[L®©[]©® ®H \L/h
<Z CflllC ©®Mg^MJ©©O®[M0 ^ D ©n

RESUMEN
El objetivo principal de esta tesis es realizar un estudio general de las
obras inconclusas e implementar u n método de valuación, para las obras
en proceso.

Las obras en proceso no tiene u n a metodología específica de valuación,

ya que no es u n elemento consolidado; esto es, no es u n inmueble en si,
porque le faltan varios factores para poderse denominar de esta manera.
Existen diferentes tipos de obra en proceso, y varios motivos por los
cuales se requiere u n avalúo de estas. De acuerdo a esta divergencia y
sobre todo a la falta de información no se h a podido implementar u n
método específico para la valuación de las obras, aunque normalmente
se aplique u n método en particular porque se considera como u n terreno,
ya que en ocasiones los elementos que existen no se pueden utiliza en el
nuevo proyecto o llegan a ser instalaciones insuficientes.

A continuación se hará mención de cinco problemáticas por las cuales

las obras pudieran parar su curso:
1.- Problema con algún proyectos público.
2.- Falta de liquidez.
3.- Cambio de proyecto.
4.- Por inspección.
5.- Arbitraje entre un cliente y u n constructor
6.- Crédito bancario para terminación de obra

A continuación se presentarán u n a serie de preguntas las cuales

ayudaran a ir aclarando varias dudas que existen en el problema que se
esta planteando, es importante mencionar que no son todos los
cuestionamiento que pudieran surgir de el tema qué se está tratando de
analizar, se podría decir que en primera instancia son las más
significativas y las que van a ayudar a desarrollar de mejor manera el
estudio que se esta llevando acabo.

Para cubrir la necesidad de valuar u n a obra en proceso, se parte del

entendido de que no existe u n método en particular para este proceso, es
por eso, qué se está realizando u n a pregunta general la cual dará la
pauta para la investigación; la cuál se describe de la siguiente manera
tfV^P-k ™^™^@ ^©M©L@©O©@ ®do^
¿Cuales son los métodos de valuación para dar el valor a u n inmueble en
proceso de construcción?

Una vez globalizado el problema se pretende particularizarlo poco a poco,

es por eso que surgen los siguientes cuestionamientos;
> ¿Qué problemas se presentan en u n a obra en proceso cuando se
necesita hacer u n avalúo?
> ¿Cómo se pueden clasificar las obras en proceso?
> ¿Cuando se debe solicitar un avalúo de u n a obra que no se
concluyo?
> ¿Para qué nos sirve el avalúo de u n a obra inconclusa?
> ¿Por qué no se pueden estandarizar o clasificar las obras en
proceso?
> ¿Cual es el motivo por el que se solicita u n avalúo de u n a obra en
proceso?

El método mas recomendable para valuar las obras en proceso es el

físico, ya que no es recomendable utilizar otro método; esto por el hecho
de que no es u n a edificación completa, es u n elemento inconcluso, por lo
tanto lo podemos llamar o denominar u n inmueble con características
especiales.
 I. ÍNDICE

ÍNDICE I
INTRODUCCIÓN II
OBJETIVO III
METODOLOGÍA UTILIZADA IV

CAPITULO 1
1.1 Comportamiento del sector de la construcción 1
1.2 Principales factores que generan u n a obra inconclusa 3
1.2.1 Falta de planeación 3
1.2.2 Permisos de Construcción 9
1.2.3 Falta de liquidez 14
1.2.4 Proyecto de obra pública 17
1.3 Problemática de obras inconclusas 23
1.4 Soluciones para terminación de obras 24
1.4.1 Crédito puente 25
1.4.2 Cadenas productivas 27

CAPITULO 2
2.1 Definición de ingeniería de costos 32
2.2 Métodos de estimación de costo 37
2.2.1 Estimados por orden de Magnitud 37
2.2.2 Estimados paramétricos 38
2.2.3 Método estimado por componentes 39
2.2.4 Método de ensamble de costo 43
2.2.5 Método de precio unitarios 45
2.3 Método de ensamble 45
CAPITULO 3
3.1 Método de valuación 56
3.1.1 Documentación requerida 57
3.1.2 Función y solicitud del avalúo 58
3.2 Valor (avalúo) 59

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES V
APÉNDICE VI
BIBLIOGRAFÍAS VII
 II. INTRODUCCIÓN

El presente trabajo tiene como objeto analizar el sector de la

construcción en México; enfocado en el porcentaje de incremento y
disminución de producción, el comportamiento de las obras en las épocas
de crisis, cuales son los factores principales por los que no se terminan los
inmuebles en construcción, elementos externos e internos que afectan en
el desarrollo de las mismas, cuales son los sectores que intervienen, en
caso de ser necesarios.

La producción del sector, h a guardado u n a relación directa y

estrecha con el nivel de ocupación. La industria de la construcción
representa actualmente poco mas del 5% del PIB, nivel mayor al que tenía
poco antes de la crisis de 1994. Asimismo, el sector de la construcción
representa poco m á s de la mitad del total de la inversión fija bruta que se
realiza en el país.

El comportamiento del sector en la última década en México, h a sido

muy disparejo. Entre 1996 al 2000, el PIB creció en promedio 5.5% anual.
Inclusive, en u n par de años el crecimiento estuvo cercano a 7% (6.8 en
1997 y 6.7% en el 2000 respectivamente. Sin embargo, en el periodo de
2001 al 2006, el promedio bajó significativamente y apenas alcanzó 2.3%.
Lo mejor que se h a logrado en los últimos 6 años fue 4.8. En el 2007 hubo
u n a baja del sector del 1.1, lo cual tuvo u n crecimiento del 3.6%.

De acuerdo a los estudios hechos por los financieros, se cree que el

crecimiento en los próximos años será menor del 4%, siendo que el
crecimiento debería ser mayor del 6% anual en forma continua, para
empezar a resolver los atrasos y problemas de empleo y pobreza.
 Tomando en cuenta la información antes mencionada, se observar
que el sector de la construcción es muy inestable, no tiene u n
comportamiento uniforme y mucho menos paralelo, tiene grandes
fluctuaciones, las cuales han generado en el transcurrir de los años
grandes problemas en el sector.

Uno de los problemas que se generan con las altas y bajas de los
porcentajes de la construcción respecto al PIB, es la falta de liquidez, por
lo que genera u n desequilibrio en el sector, el cual se ve afectado en la
terminación de los inmuebles en construcción, ya que se encuentran
directamente relacionados.

El problema que se estudiará, en esta tesis, será el de las obras

inconclusas. Se hará u n estudio de las razones principales por las cuales
no se concluye la construcción de u n inmueble, cuales son los elementos
que intervienen para que este fenómeno se de; plantear las diversas
alternativas de solución para la conclusión de las mismas.

De igual manera, tiene como finalidad encontrar u n a metodología

para evaluar u n inmueble que no h a sido concluido; se plantearán
parámetros o porcentajes, basados principalmente en la ingeniería de
Costos (presupuesto general), el cual debe ser otorgado por el cliente, en
caso de no ser así, se armará u n presupuesto partiendo principalmente en
el esquema de costo por metro cuadrado o paramétrico.

Los inmuebles inconclusos; son elementos especiales, se tienen que

analizar de u n a manera particular. No se deben tomar como u n elemento
de desecho en el cual no se puede utilizar nada, sino tomarlo como u n
ente que en su proceso sufrió u n a falla, la cual ocasionó que no se
concluyera.
 Una vez hecho el análisis del presupuesto de la obra, de los
porcentajes de equivalencia de la partida, totalizar los porcentajes de
avance, aplicarlos en el avalúo y obtener al valor del inmueble, se podrá
emitir u n a conclusión del mismo, en donde se propone agregara u n a
recomendación por parte del valuador en la que indique las opciones que
tiene el cliente sobre el inmueble.

Este análisis le da u n valor agregado al avalúo y al valuador, ya que

no solamente se va a emitir u n valor sobre el inmueble, sino que también
se darán u n a serie de recomendaciones sobre la construcción. Esto
ayudara al cliente a tomar u n a mejor decisión, ya que tendrá los elementos
necesarios y sustentados del estado del bien; incluyendo varias soluciones
aplicables al mismo.

Con lo anterior el interesado, tiene las herramientas necesarias para

buscar u n crédito puente o hipotecario para la terminación del inmueble, o
ver la opción de la venta del bien, o llegar al punto de la demolición del
mismo y construir algo nuevo. El cliente va a contar con diversas
alternativas, dependiendo del estado de la finca, podrá analizar la
información y sobre eso se le facilitara la toma de decisión, ya que tendrá
los elementos necesario, para ello.
 III. OBJETIVO

El objetivo principal, es conocer el comportamiento del sector de la

construcción durante los últimos años, con la finalidad de saber el motivo
por el cual se da el cierto fenómeno de los inmuebles inconclusos.

Identificar cuales son los motivos que se dan, con las fluctuaciones
que tiene la construcción.

Enumerar y enlistar las causas por las cuales no se concluye u n

inmueble.

Buscar alternativas y soluciones para la terminación del inmueble;

incluyendo el análisis del los financíamientos aplicables para cada caso.

Plantear u n método de valuación para las obras inconclusas,

basándose principalmente en la ingeniería de costos, buscando
parámetros para agilizar la valuación de u n bien inmueble sin terminar,
los cuales estarán basados en partidas presupuéstales.

Llegar al valor del inmueble, tomando en consideración los

porcentajes analizados con la ingeniería de costos. Dar el dictamen del
valor, con recomendaciones y conclusiones, para que el interesado tenga
los elementos necesarios para tomar u n a decisión.
 IV. METODOLOGÍA UTILIZADA

Debemos considerar que la valuación de obras en proceso es poco

común, ya que se da de u n a manera específica y particular, por lo tanto
esto genera u n a ausencia de información y sobre todo, no existe u n
método especifico el cual nos indique la manera optima de llevar a cabo u n
avaluó.

Cabe mencionar que estos avalúos son poco requeridos, aunque en

varias ocasiones son muy solicitados, ya que el principal motivo por el cual
se llevan acabo, es por falta de liquidez del constructor o del cliente y la
solución mas viable a este problema, es el tramite de u n crédito, por lo
tanto, es necesario conocer el estado actual de la obra, tanto
constructivamente como económicamente, ya que sobre esto se hará u n a
proyección de tiempo y de flujo de efectivo; conociendo con exactitud lo
anterior, se procederá a analizar la posibilidad del otorgamiento del
crédito. Por los factores involucrados en estos casos, es muy importante y
necesaria la veracidad de la información y sobre todo que se den datos
exactos; el avaluó es u n o de los documentos que cubre casi al cien por
ciento con las características necearías para este tramite.

Por la escasez de la información y por lo poco común de estos casos,

podemos clasificarlo en el método de investigación cuantitativa
exploratoria, ya que es u n a investigación que se realiza cuando el objetivo
es examinar u n tema o u n problema de investigación poco estudiado, del
cual se tienen muchas dudas y no se h a abordado antes. Esto es cuando
la revisión de la literatura reveló que tan sólo hay guías de investigación e
ideas vagamente relacionadas con el problema de estudio.
 Este método nos ayudara a familiarizarnos con fenómenos
relativamente desconocidos, obtener información sobre la posibilidad de
llevar a cabo u n a investigación m á s completa respecto de u n contexto
particular, investigar nuevos problemas e identificar conceptos o variables
promisorias, establecer prioridades para investigaciones futuras o sugerir
afirmaciones y postulados.

De igual manera se puede tomar el método cuantitativo explicativo,

ya que va m a s allá de la descripción de conceptos o fenómenos o del
establecimiento de relaciones entre conceptos; es decir, están dirigidos a
responder por las causas de los eventos y fenómenos económicos, físicos o
sociales.

Su principal interés es explicar porque se da tal o cual fenómeno y

en que condiciones se manifiesta, o porque se relaciona u n a o mas
variables.

De acuerdo a la descripción de cada uno de los métodos podemos

ver que son los que mas se acercan o mas bien los que facilitarán el
desarrollo del problema que se presentó, porque nos va a dar la posibilidad
de llevar la investigación sobre explicaciones lógicas y sobre todo de tomar
las experiencias anteriores, aunque no exista nada exacto, ni específico.

Todo lo que se analice en este caso se presentará como u n problema

poco explorado ya que los casos que existen con casos aislados y escasos,
de hecho los que existen cuentan con su particularidad y no se pueden
tomar como patrón para realización de los nuevos problemas.

Los avalúos que de obras en proceso son únicos, y no existe ninguna

posibilidad de que se repitan; quizás los elementos que se puedan repetir
son las causas por las que se detuvo determinada obra, pero sería el factor
que en algún momento puede ser común denominador, ya que los demás
son particulares de cada caso.

Las variables que se toman en cuenta para este problema son:

> Tiempo. El tiempo lo podemos tomar de dos maneras, cuanto falta

por concluir la obra y que tanto lleva.
> Avance en la obra. Nos indica el porcentaje de realización de la
obra, cuanto se h a hecho en determinado tiempo
> Flujo de efectivo. Cuando dinero se h a gastado en este periodo y
cuanto falta para poder ejecutar al cien por ciento la obra
> Causa por la cual se esta deteniendo el proceso de la obra. La obra
se puede parar por diferentes motivos, los cuales los podemos
enumerar de la siguiente manera:
o Falta de planeación.
o Permisos de construcción.
o Falta de liquidez.
o Proyecto de obra pública.
> Durabilidad del material que se tiene en la misma. Los materiales si
no están instalados tienen u n tiempo determinado de duración, ya
que se echan a perder y no se pueden usar mas, de igual manera las
instalaciones pueden llegar a sufrir deterioros, al grado de ser
inservibles en determinado tiempo si no se les da uso.

Todas las variables mencionadas con anterioridad se relacionan entre si,

u n a nos lleva a otra y viceversa, pueden ser aisladas pero la mayor parte
del tiempo las vamos a encontrar ligadas entre si.
 CAPITULO 1

1.1 Comportamiento del sector de la construcción

México, h a sido u n país con u n comportamiento económico muy

uniforme e inestable durante muchos años, lo cual no ha permitido que tenga
u n desarrollo y u n crecimiento constante, como consecuencia anualmente se ve
reflejado en el PIB (producto interno bruto), en donde se observa el
comportamiento de los diferentes sectores, a continuación se hará u n a pequeña
reseña del comportamiento del sector de la construcción, ante el PIB.

Haciendo u n recuento a través de los años, el país h a tenido u n

comportamiento del sector de la construcción, de la siguiente manera; en el año
de 1994 tuvo u n a variación anualizada del PIB del 8.40%, comparada con el
año anterior. En el año de 1995 el país sufrió u n a devaluación económica muy
fuerte, en donde la industria de la construcción tuvo u n a reducción del
23.50%, teniendo u n a recuperación en el siguiente año tuvo u n a variación
anualizada del 9.30%.

En el año de 1998 tuvo u n a baja el PIB de u n 5.10%, en el siguiente año

incremento .8%, en el 2000 se comporto de la misma manera que en 1998,
nuevamente el 2001 cayo el sector u n 5.7%, a partir del 2002 se fue mejorando
año con año. En el 2002 recupero el porcentaje que perdió y gano el 2.1%, en
el 2003 y 2005 la variación anual fue del 3.3%, en el 2004 repuntó el 6.1%, en
el 2006 fue de u n 7.2%, teniendo nuevamente u n a baja de 5.1%.

Lo anterior ayuda a entender que el sector de la construcción h a sido

inestable a través de los años, en algunos años repunta de tres o cuatro puntos
y en otros años tiene disminuciones mayores a 5 puntos.

1
 El sector de la construcción es uno de los más afectados con las crisis
económicas del país, ya que esta sustentando en la solvencia financiera de los
inversionistas o de la población en general, esto dependiendo del tipo de
construcción de que se hable.

El desequilibrio monetario genero que la planeación que se había

estructurado para el ámbito de la construcción, en muchos aspectos se viniera
abajo, por la solvencia económica del país. Esto provoco que varios proyectos
no se iniciaran y en el caso de que hayan estado iniciados, no se concluyeron
ya que no existía manera de buscar u n financiamiento para su conclusión, ya
que en ese momento era imposible adquirir uno y en caso de que si fuera
otorgado el pago de los intereses era muy alto; por lo tanto no convenía.

La industria de la construcción es sensible a la situación financiera del

país. La crisis económica golpea fuertemente a todos los sectores que de alguna
manera integran el ramo de la construcción. No solo las empresas
constructoras se ven afectadas, sino también proveedores de materiales,
productores de cemento y acero, entre otros, esto sin mencionar la mano de
obra.

En este sector los recursos económicos generalmente son limitados, sobre

todo si se trata del gobierno. Es por eso que se requiere de u n máximo
aprovechamiento de todos los recursos a manera de obtener la mayor utilidad
posible de cada proyecto.

2
1.2 Principales factores que generan una obra inconclusa

Con el comportamiento tan volátil y poco estable del sector de la

construcción, se desencadenaron ciertos factores que poco a poco fueron
afectando las construcciones que se estaban planeando o que ya estaban en
ejecución a continuación se irán nombrando cada uno de ellos, incluyendo su
pequeña explicación para conocer mas a fondo el porque del objetivo de este
trabajo.

1.2.1 Falta de planeación

Un proyecto de construcción es u n a infraestructura necesaria para

satisfacer la necesidad pública o privada que necesita ser creada. Los proyectos
constan de diferentes etapas de desarrollo; la primera es el estudio preliminar
para delimitar la necesidad existente y la factibilidad del mismo, el segundo
consiste en la elaboración de u n diseño preliminar, con el cual se puede
empezar a plasmar los conceptos y con eso saber de manera más clara el costo
de la obra, el ultimo paso es, concluir el proyecto integrando planos
arquitectónicos, estructurales y de instalaciones, así como u n a descripción por
escrito de las especificaciones técnicas del proyecto; todo esto junto con u
programa detallado de obra y u n presupuesto.

Todos los proyectos de cualquier magnitud se integran de la misma

manera, desde u n a simple banqueta o u n a pequeña casa, hasta u n a autopista
de primer mundo o u n edificio corporativo. Todos cuentan con planos,
especificaciones, detalles.

El proyecto bien hecho y bien proyectado, se debe planear aplicando las

técnicas de planeación más comunes, diagrama de barras, ruta critica,
diagrama de tiempo y espacio, la línea de balance y el PERT.

3
 Para poder administrar u n proyecto, es necesario primero saber el
tamaño o alcance y el tipo del proyecto. Si no se tiene idea clara del tamaño
real, no es posible elaborar u n presupuesto acertado, ni mucho menos u n a
calendarización del mismo. Normalmente esta delimitación del alcance o
tamaño del proyecto es elaborado por el área de presupuestos, quienes
elaboran un presupuesto preliminar para el cliente. Son las empresas
constructoras y específicamente los administradores de obras, quienes elaboran
u n a calendarización y planeación precisa del proyecto con base a los planos y
especificaciones elaboradas por los diseñadores. En mucho de los casos, el tipo
de proyecto dictaminará el tipo de método de planeación a usarse, así como su
nivel de detalle.
"Planeación se define de acuerdo a Buró K. Scanlan, es el sistema que
comienza con los objetivos, desarrolla políticas, planes, procedimientos y
cuenta con u n método de retroalimentación de información para adaptarse a
cualquier cambio en las circunstancias" 1 .

"De acuerdo al autor George R. Terry la planeación es la selección y

relación de hechos, así como la formulación y uso de suposiciones respecto al
futuro en la visualization y formulación de las actividades propuestas que se
cree sean necesarias para alcanzar los resultados deseados" 2 .

La planeación es muy importante porque existen proyectos de gran

complejidad que no basta con el residente o superintendente responsable de la
obra el cual tenga en mente todos los procesos constructivos necesarios para la
realización del mismo. Es necesario plasmarlo sobre papel y aplicar ciertas
técnicas para poder llevar a cabo u n a planeación adecuada, así como para
poder comunicarse con las demás partes involucradas en el proyecto. Ante esta

1
Elprisma. Portal para investigadores y profesionales. Junio 2008
[Link]
2
Elprisma. Portal para investigadores y profesionales. Junio 2008
[Link]

4
necesidad surge la aplicación del diagrama de barras, la cual es u n a
herramienta muy simple, pero que permite administrar la obra y llevar el
control sobre la misma.

Para poder realizar u n proyecto en tiempo y costo adecuados es necesario

elaborar u n plan en donde se pueda programar y controlar toda la obra. El
director de proyectos debe elaborar u n plan de trabajo escrito en el que se
identifique el trabajo que necesita hacerse, quien lo va hacer, cuando debe
hacerse y como debe hacerse y bajo que costo. Además de esto, es necesario
también conocer las condiciones de las vías de comunicación, si es que existen,
las condiciones climáticas, los posibles centros de obtención de materiales, la
mejor forma de obtener la mano de obra, los medios de transporte presentes en
el lugar entre otros factores. Es decir, los recursos y factores externos del
proyecto.

Es importante determinar es este plan los eventos relevantes, así como

las posibles restricciones y limitaciones que pudieran presentarse durante el
desarrollo del proyecto, ya que si están perfectamente identificados, el director
de proyectos podrá tomar las decisiones a tiempo y solucionar en forma optima
los problemas que se susciten. Además de identificar los procesos constructivos
de difícil ejecución.

Después de tener elaborada la planeación de la obra se procede a realizar

la programación de la misma. "Puede entenderse como programación a la
elaboración de u n a red o diagrama en el que se esquematicen todas las
actividades en las que se divide el proyecto, especificando el tipo de relación
entre u n a y otra, así como su duración. Con esta programación se tiene u n
tiempo estimado de terminación del proyecto" 3 .

3
Project Management for Engineering and Construction. Garold D. Oberlender. Editorial McGrawHill.
1993

5
 La planeación y la programación de u n a obra se realizan antes de iniciar
el proyecto y son herramientas importantes para poder controlar el mismo. En
ocasiones es necesario reprogramar y replantear.

"El control de u n a obra consiste en medir el avance de ésta, registrarlo y

compararlo continuamente con lo estimado en la programación del proyecto.
Este es u n proceso continuo y le permite al director de proyectos a prever los
posibles cambios en cuanto a la magnitud de la obra, posibles problemas y por
ende cambios en costo y tiempo de terminación" 4 .

Puede presentarse el caso de que se requiera en forma extraordinaria

hacer u n proceso constructivo que no se tenia contemplado, de esta manera,
con ayuda de la programación del proyecto, puede elaborarse u n a nueva
programación, minimizando el retraso de la obra así como los costos extras que
pudieran generarse; de igual manera programar u n nuevo flujo de efectivo.

Lo más importante en el control de u n proyecto es administrar el tiempo

y el costo del mismo. Para administrar el tiempo se pueden utilizar las diversas
técnicas de programación; por ejemplo: diagrama de barras, curvas de
producción acumulada, método de Ruta Critica, Redes de precedencias, PERT
(Program Evaluation Review Technique), diagramas de tiempo y espacio.

Con u n a buena planeación de la obra se puede determinar en primera

instancia el equipo más adecuado en cuanto a operación y costo. De la misma
forma se puede mejorar procesos constructivos, que combinado con el equipo y
la herramienta adecuados, minimizar la cantidad de mano de obra a utilizarse.
Se trata de contratar la mano de obra necesaria para cada etapaza del proyecto,
de tal manera que se eviten tiempos perdidos, o que se subutilice mano de obra
especializada que sale cara en trabajos poco complejos.

4
Project Management for Engineering and Construction. Garold D. Oberlender. Editorial McGrawHill.
1993

6
 En proyectos de gran envergadura, como autopistas, o edificios
corporativos, la inversión es muy grande y en la mayoría sino que en todos los
casos, ser requiere de financiamiento externo. Para conseguir estos créditos, las
instituciones financieras piden no solo especificaciones técnicas, sino también
calendarización de la obra y estimaciones confiables para poder hacer u n
análisis de la viabilidad del proyecto y poder otorgar o no el crédito. Lo mismo
sucede con las compañías aseguradoras.

Hacer u n a buena planeación permite prever ciertos sucesos desfavorables

como las lluvias y otro fenómenos naturales, de igual manera se pueden hacer
correcciones por los diferentes imprevistos que puedan presentarse; pueden
surgir imprevistos por condiciones del terreno diferentes a las reportadas por
los estudios preliminares.

En resumen las razones por lo cual la planeación es necesaria son: tener

u n a comunicación efectiva entre las diferentes partes del proyecto, cumplir con
las obligaciones contractuales, optimizar recursos de mano de obra, materiales
y equipo, dar confianza sobre la buena realización del proyecto en instituciones
financieras o aseguradoras, prever situaciones desfavorables o solucionar
imprevistos de manera rápida y efectiva, tener u n control aceptable sobre el
proyecto tanto en tiempo, costo y recursos.

Si no se lleva el proceso de planeación adecuada de los proyectos tienden

a presentar diversos problemas, los pueden presentar desde la primera etapa o
ya que esta en ejecución. Cuando se presenta en las primeras etapas del
proyecto no ocasiona mayor problema, ya que todo se queda en papel y no pasa
de ahí, el punto negativo que se tiene es cuando se empieza la obra, el proyecto
tiene u n a serie de modificaciones propias del proyecto, esto ocasiona que se
modifique el costo, la programación de tiempo y las actividades a realizarse, de

7
igual manera existe u n a disminución o aumento de personal y equipo,
dependiendo del tipo de modificaciones que se realicen.

Por lo que se puede observar la parte de la programación y el control es

esencial, puesto que los proyectos no son estáticos, sino son dinámicos y día a
día se tiene que tener vigiladas las actividades, los tiempos, los rendimientos de
los materiales, mano de obra, el costo; así se podrá saber la relación gasto -
ejecución y tiempo, ver el comportamiento que se esta teniendo y en caso de
haber contratiempos atacarlos inmediatamente, buscar la solución a tiempo.

Los proyectos en el transcurso de la obra van teniendo modificaciones,

las cuales son necesarias plasmarlas en papel, por esa razón es importante de
igual manera el tener todo el control de la obra para poder, determinar si se
puede hacer o no, en caso de que si sea viable, avisar al consejo administrativo
los cambios respectivos, para que tomen la decisiones adecuadas y buscar el
bien de la obra.

La planeación y el control son u n a herramienta importante, ya que si no

se lleva adecuadamente, las obras tienden a desequilibrarse, empiezan a tener
atrasos, el capital no es suficiente, existen fugas de efectivo, las actividades no
se están haciendo con calidad y en tiempo, se están rehaciendo trabajos, los
subcontratos están saliendo m a s caros de lo presupuestado. Son muchos los
factores que pueden afectar u n a obra en proceso que si no se supervisan y se
planean desde u n principio pueden ocasionar grandes problemas al grado de
no concluir la obra.

De acuerdo a lo presentado, se puede observar que con u n a buena

planeación se puede concluir u n a obra, sin mayores sobresaltos; en cambio si
no existe control y supervisión continua, así como ocurre en muchas ocasiones
las obras llegan a tener tantos conflictos que tienden a quedarse inconclusas.

8
1.2.2 Permisos de construcción

Los permisos de construcción tiene unos lincamientos muy claros, no

existe variación alguna en los requisitos, dependiendo del permiso son los
documentos que se tienen que presentar, si el tipo de construcción es la misma
no existe variación alguna en la información que se tiene que entregar, excepto
que sea cambio de obra es en donde cambia u n poco, esto depende de la
especialidad de la obra.

Como por ejemplo para u n permiso de urbanización se solicita lo

siguiente:
" 1 . - Solicitud original para sellar y dos copias.
2.- Carta de responsiva del perito responsable de la elaboración del plan
parcial (dos originales).
3.- Documentación que acredite la titularidad del predio:
* Propiedad privada: Copia certificada de escrituras inscritas en el
Registro Público.
* Propiedad ejidal o comunal: Certificado agrario o titulo de
propiedad.
* Para ambos: Acredite la posesión legal de los terrenos según el
artículo 214 de la Ley de Desarrollo Urbano.
*ZAPOPAN.- Dictamen de uso de suelo y trazos, usos y destinos
específicos
4.- Proyecto de plan parcial de urbanización integrado de la siguiente
forma:
a) Documento técnico:
Antecedentes
Diagnóstico
Estrategias de desarrollo urbano
b) Anexo gráfico:
1.-Plano D-l área de aplicación.

9
 2.-Plano D-2 síntesis del medio físico natural.
3.-Plano D-3 síntesis del medio físico transformado.
4.-Plano E-l clasificación de áreas
5.-Plano E-2 zonificación u r b a n a secundaria.
6.-Plano E-3 estructura urbana
7.-Plano E-4 criterios de ingeniería urbana,
c) Documento básico:
1.-Enunciado del plan.
2.-Fundamento jurídico y los hechos que motivan que se
expida el plan." 5
"3.-Referencia a los planes o programas con los que deberá
guardar congruencia, equivalente al marco de planeación del
documento técnico.
4.-Delimitación y descripción del área de aplicación.
5.-Objetivos del plan
6.-Descripción relativa a las reservas, usos y destinos; así
como las normas de control del aprovechamiento del suelo y
de la acción urbanística.
7.- Descripción general de las acciones que se instrumentan
y los plazos previstos para su realización.
8.- Indicación de los plazos para que los afectados
interpongan el recurso previsto en la ley de desarrollo urbano
del estado de Jalisco." 6

La documentación antes solicitada, corresponde a la licencia de

urbanización, en el apartado de Revisión preliminar del plan parcial de
urbanización, en cambio si se requiere la Licencia de Urbanización en el

5
Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008.
[Link]
6
Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008.
[Link]

10
apartado de Autorización de proyecto definitivo de urbanización, se requieren
los siguientes requisitos:
" 1 . - Solicitud original para sellar y dos copias.
2.- Carta de responsiva de los peritos responsables de la elaboración del
proyecto y ejecución de las obras con autorización legal y registro.
3.- Carta donde el urbanizador acepte las condiciones para terminación
de las obras en los plazos consignados en el calendario de obra del
proyecto, aceptación del monto de garantía, aceptación del plazo de dos
años para responder por vicios ocultos, aceptación de hacer entrega al
municipio de los predios comprendidos en las áreas de cesión para" 7
"destinos, aceptación para otorgar fianza expedida por u n a compañía
afianzadora a favor del Ayuntamiento, por el 20% del valor de las obras
para responder del correcto desempeño de las obras en el tiempo previsto
(dos originales).
4.- Dos copias del acta del cabildo donde se autoriza el plan parcial de
urbanización.
5.- Recibo del pago de derechos municipales por este concepto, original
para exhibir y u n a copia.
6.- Acreditación de los requisitos para desempeñarse como urbanizador,
original y copia.
7.- Copia de la publicación en el Periódico Oficial del Estado de Jalisco
del plan parcial de urbanización autorizado
8.- Constancia de inscripción en el Registro Público de la Propiedad del
plan parcial de urbanización autorizado.
9.- Proyecto ejecutivo que contenga los siguientes planos:
a) Plano del predio que contenga: curvas de nivel de cada metro,
polígono de propiedad, ubicación de arbolados importantes (si

7
Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008.
[Link] .mx/[Link]

11
 existen), ubicación de caminos, escurrimientos, cuerpos de agua,
líneas de instalaciones y obras de infraestructura existentes.
b) Planos de vialidad señalando: Trazo de calles referido a linderos
de terreno, ángulos de intersección, distancias entre los ejes,
detalle de secciones transversales.
c) Plano de proyecto arbolado para vías y espacios públicos
d) Planos manzaneros indicando: Superficie y dimensiones de cada
lote, usos propuestos para los mismos, tipos y densidad de
edificación, proyecto de integración y protección al entorno,
proyecto de integración vial y de transporte." 8

e) Plano de niveles y rasantes y plataformas indicando: Zonas de

cortes y de rellenos."
f) Plano de proyecto de red de agua potable. (Autorizado por el
organismo operador del sistema de la localidad)
g) Plano de red o sistema de desalojo de aguas residuales y
pluviales. (Autorizado por el organismo operador del sistema de la
localidad.
h) Plano de proyecto de la red de electrificación. (Autorizado por la
Comisión Federal de Electricidad).
i) Plano de proyecto de dispositivos de señalamientos de vialidad y
semáforos. (Si se consideran necesarios).
j) Planos de etapas de desarrollo, en caso de que el predio se vaya a
desarrollar en etapas
k) Plano de infraestructura señalando: Fuente de
aprovisionamiento de agua potable, alimentación a redes eléctricas,
telefónicas y especiales, sitios de descarga de drenajes.

8
Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008.
[Link]

12
 10.- Especificaciones generales: Memoria descriptiva del proyecto que
contenga:
a) Clasificación de la urbanización de acuerdo a los reglamentos de
zonificación aplicables.
b) Normas de calidad de las obras
c) Especificaciones de construcción
d) Proposición de restricciones a las que debe estar sujeta la
urbanización.
E) Proposiciones de configuración del paisaje
11.- Calendario de obra, así como sus etapas de desarrollo
12.- Planteamiento de afectaciones a la vialidad durante la ejecución de
las obras." 9
"13.- Documentación complementaria según el caso.
Nota: Dependiendo de la problemática que presente el predio a
desarrollar, y según el caso específico será necesario recabar:
a) Proyecto de reglamento al que se sujetaran los adquirientes de predios
o fincas.
b) Estudio preventivo o estudio de impacto ambiental según el caso.
c) Autorización de las dependencias federales que controlen los servicios
públicos; por ejemplo: Dictamen de la Comisión Nacional del Agua,
Dictamen de la Comisión Federal de Electricidad, Dictamen de la
Secretaria de Comunicaciones y transportes.

La respuesta estará disponible en la fecha indicada en el reverso de la

solicitud en tanto no sea emitida la aprobación del cabildo y publicado en el
Periódico Oficial del Estado de Jalisco el plan parcial autorizado, el promotor no
podrá tramitar la autorización del proyecto definitivo."10

9
Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008.
[Link]
10
Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008.
[Link]

13
 Como se puede ver en los ejemplos de los trámites; se observa que son
generales, no existe variación alguna si es el mismo tipo de trámite; llega a
tener variación, cuando ya se requiere algo más.

El sistema de otorgamiento de permisos, tiene u n proceso simple y sin

mayor problema, el punto de conflicto en esta área, sería que algunos proyectos
son de gran envergadura o son de gran impacto social o ambiental, ya que
están mezclados muchos intereses.

La mayoría de las licencias que salen para proyectos de gran

envergadura, en ocasiones presentan el problema del termino de un periodo
gubernamental o en su defecto hasta de u n fin de periodo presidencial, ya que
no se quieren hacer responsables de lo que dejo el gobernante anterior; esto es
se obtiene el permiso de u n a manera ilícita, se empieza con la obra; en eso
surge el cambio de gobernante, se empiezan a revisar expedientes y se dan
cuenta de que esa licencia no cubre con los lincamientos necesarios, hacen las
investigaciones previas, encuentran anomalías, mandan inspectores y
suspenden la obra en cuestión, en caso de poderse arreglar de la misma
manera que les otorgaron la licencia, podrán continuar con los trabajos, de no
ser así esa obra quedara suspendida, hasta que se lleguen a los acuerdos
necesarios para continuar, de no ser así, esa obra se quedara detenida y sin
terminar.

1.2.3 Falta de liquidez

La falta de liquidez no tiene otro tenor más que la mala administración,

entendiendo como administración el proceso de planear, organizar, dirigir y
controlar el uso de recursos para lograr los objetivos.

14
 La administración de proyectos en la construcción consisten en
administrar en forma efectiva los materiales, mano de obra, equipo y efectivo,
así como u n a calendarización completa para terminar el proyecto en tiempo y
costo, esto es establece u n método para el control del proyecto.

El trabajo de administrador general es la gerencia de construcción, que implica

en primera instancia administrar a la gente. Una de sus funciones primordiales
es coordinar a las diferentes partes involucradas en el proyecto, así como
delegar responsabilidad de las mismas. El administrador general no se
involucra con las actividades detalladas, sino por el contrario se enfoca en los
objetivos generales del proyecto que se pretenden alcanzar.

Debe tratarse de u n a persona con a capacidad de resolver los problemas

que pueden surgir durante el desarrollo de la obra, debe ser u n líder que guíe
en forma efectiva a todos los trabajadores a su cargo y que cuente con u n a
actitud positiva, proactiva. El administrador debe de estar encargado de la
planeación a largo plazo y a u n nivel gerencia!.

La administración de proyectos en la construcción varia dependiendo de

las personas encargadas de realizar la administración; si se trata del cliente,
este realizara u n a planeación general, cuya escala de tiempo sea en meses o
semanas que le permita estimar el costo total de la obra, así como los diferentes
flujos de efectivo que se requieran, si es el caso del constructor tiene que llevar
detalladamente la información de proyecto, programación, cambios de
especificaciones, ampliaciones o disminuciones, cambios a los flujos de efectivo.
Todo lo anterior se tiene que llevar con u n fino detalle ya que esto ayuda al
cliente a entender que esta pasando con la construcción de su proyecto.

La construcción sufre del mal anti-administración, ya que los encargados

del sector, son antipáticos a este tema, es por eso que aunque el proyecto haya
tenido u n a planeación excelente, u n arranque espectacular, pero en el

15
transcurso no se vigilaron los cambios, ni la calidad, mucho menos las rutas
criticas o los flujos de efectivo.

La mala administración de las obras, llegan a generar para muchos

inversionistas la decisión de detener el proceso, por motivo de falta de liquidez,
esto provocado por u n reporte tarde de los nuevos números y programaciones.

Si se hubiera llevado u n a correcta documentación, actualización de los

presupuestos iniciales, se hubieran entregado a tiempo al cliente y con esto el
haber buscado las diversas opciones para poder concluir con la obra, en
cambio, sin la actualización de todos los elementos, se tiene u n monto irreal,
u n tiempo equivocado y lo que es mejor aun, u n a utilidad que no existe;
cuando deciden analizar los factores que se han venido mencionando de u n a
manera tarde es difícil tomar decisiones, en ocasiones la multiplicidad de
opciones que se pueden elegir para poder solucionar los problemas que se
generan que en resumen recaen en el problema de solvencia económica, ya que
se buscan los recursos sobre u n presupuesto y sobre u n tiempo determinado,
cuando esto se sale de lo estipulado inicialmente y no se da el aviso a tiempo,
se cierra la posibilidad de buscar la alternativa de algún crédito bancario, de
u n a alianza con alguna empresa, alguna sociedad; existen varias alternativas
para poder solucionar el problema de liquidez lo óptimo y lo ideal es que se de
aviso a tiempo para tomar las medidas correspondientes.

Por las razones mencionadas con anterioridad varios inversionistas llegan

a quedarse sin liquidez y sin u n inmueble concluido, ya que la falta de
administración lleva a u n a notificación tardía, la cual no da la oportunidad de
buscar soluciones a tiempo y adecuadas para la solución del problema.

16
1.2.4 Provecto de obra publica

Los proyectos de obra pública están regidos en aspectos normativos, los

cuales deben de cumplirse para poder decir que u n proyecto es viable o no para
su realización.

A continuación se mencionaran algunos conceptos básicos para la

ejecución de la obra pública, definición de, para qué se utiliza, ordenamientos
que la rigen y qué figuras están encargadas de su seguimiento, entre otros.

Ordenamientos aplicables:
"Base constitucional: Artículo 134 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos". 11

"Ley Reglamentaria: LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios

Relacionados con las mismas), cuyo objeto es regular la planeación,
presupuestación, gasto, ejecución y control de la obra pública, así como los
servicios relacionados.

Ley de Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público: Normas aplicables a la

presupuestación, gasto y control de los recursos empleados en los trabajos.

Ley Federal de Responsabilidades Administrativas de los Servidores

Públicos: aplicable en materia de responsabilidades administrativas en que se
incurra en la planeación, ejecución y control de los recursos destinados a la
obra pública.

Reglamento de la LOPRSM (Ley de Obras Públicas y Servicios

Relacionados con las mismas): Establece las disposiciones necesarias para el

11
Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008.
[Link]

17
oportuno y estricto cumplimiento de la LOPSRM (Ley de Obras Públicas y
Servicios Relacionados con las mismas).

Definición de Obra Pública y Servicios Relacionados

Articulo 3 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas): Aquéllos trabajos que tienen por objeto construir, instalar, ampliar,
adecuar, remodelar, restaurar, conservar, mantener, modificar y demoler
bienes inmuebles.

Articulo 4 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas): Trabajos que tienen por objeto concebir, diseñar y calcular los
elementos que integran u n proyecto de obra pública; investigaciones," 12
"estudios, asesorías y consultorías que se vinculen con las acciones que regula
la LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las mismas), la
dirección, supervisión de la ejecución de obra pública, los estudios que tengan
por objeto rehabilitar, corregir o incrementar la eficiencia de instalaciones.

Acciones para la contratación de u n a obra pública

Previas:
> Suficiencia presupuestal.
> Predio regularizado (Derechos de propiedad).
> Proyecto ejecutivo.
> Trámite de licencias y permisos, derechos de bancos de materiales.
> Elaboración de bases.

Durante:
> Licitación de la obra.
> Adjudicación de contrato.

12
Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008.
[Link]

18
 > Entrega de anticipos.

Posteriores:
> Seguimiento de la ejecución de la obra pública
> Registro y aseguramiento de la obra

Suficiencia presupuesta!:
Articulo 24 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con
las mismas):
> Autorización global o específica de la SHCP: Para convocar, adjudicar o
contratar obras públicas o servicios relacionados con las mismas será
necesario el presupuesto de inversión y gasto corriente, conforme al" 13
cual deberán elaborarse los programas de ejecución y pagos
correspondientes."
> Asignación presupuestál prevista en contrato: El desarrollo de los trabajos,
estará sujeto a la autorización presupuestál prevista en contrato, motivo
por el cual su supervisión adquiere suma importancia, porque la obra
deberá ajustarse al presupuesto previsto en su propuesta por la
contratista.

Articulo 19 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con

las mismas): Previo al inicio de la realización de los trabajos, deberá contarse
con la propiedad o derechos de propiedad, incluyendo los derechos de vía y
expropiación del inmueble sobre el cual se realizará la obra pública.

Las autoridades antes las cuales se realiza la regularización de los predios son
las siguientes:
> Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN)
> Registro Agrario Nacional (RAN)

13
Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008.
[Link]

19
 > Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT)

Articulo 9 LGBN (Ley General de Bienes Nacionales): Actos de adquisición,

administración, uso, aprovechamiento, explotación y enajenación de bienes
inmuebles federales, así como la ejecución de las obras de construcción,
reconstrucción, modificación, adaptación, conservación, mantenimiento y
demolición que sobre ellos se realicen, sin perjuicio de la LOPSRM (Ley de
Obras Públicas y Servicios Relacionados con las mismas).

Articulo 2, fracción VLGBN (Ley General de Bienes Nacionales): Bienes

Inmuebles Federales: Inmuebles destinados a u n servicio público". 14
"Tipos:
> Avalúos de predios artículo 8, fracción IX LGBN (Ley General de Bienes
Nacionales).
> Autorización de compraventas y/o donaciones artículo 8, fracción V
LGBN (Ley General de Bienes Nacionales).
> Control de la Inscripción de bienes inmuebles del Gobierno Federal
(artículos 93, 94 y 95 LGBN (Ley General de Bienes Nacionales)).
Proyecto Ejecutivo:
Articulo 24: Previo a la licitación de u n a obra pública deberá contarse con
los estudios y proyectos, especificaciones de construcción, normas de calidad y
el programa de ejecución totalmente terminados.
> La planeación y el diseño, incluyendo los trabajos que tengan por objeto
concebir, diseñar, proyectar y calcular los elementos que integran u n
proyecto de ingeniería básica, estructural, de instalaciones, de
infraestructura, industrial, electromecánica y de cualquier otra
especialidad de la ingeniería que se requieran para integrar u n proyecto
de obra pública.

14
Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco [Link] 2008.
[Link]

20
 > Aspectos a cubrir para integrarlo:
o Requerimientos Generales.
o Estudios y Proyectos.
o Especificaciones de Construcción.
o Normas de Calidad.
o Presupuesto.
o Programas.
> Procesos Constructivos.

Trámite de licencias y permisos:

Artículos 19 y 20 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios
915
Relacionados

"con las mismas): Previo al inicio de los trabajos, deberán tramitarse y

obtenerse de las autoridades competentes, a efecto de no obstaculizar los
trabajos u n a vez que han sido iniciados los siguientes documentos:
> Dictámenes, permisos y licencias.
> Derechos de bancos de materiales.
> Derechos de propiedad (incluye derechos de vía y expropiación).
> Dictámenes.
> Evaluación de impacto ambiental.

Elaboración de bases:
Una vez cumplidos todos los requisitos establecidos por la LOPSRM (Ley de
Obras Públicas y Servicios Relacionados con las mismas), se elaboran las bases
de licitación, en las que se establecerá el procedimiento mediante el cual se
selecciona a la propuesta solvente que garantice al Estado las mejores

15
Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008.
[Link]

21
condiciones disponibles en cuanto a precio, calidad, financiamiento,
oportunidad y demás circunstancias pertinentes para la ejecución de la obra.

Procedimientos para su contratación

Articulo 27 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las
mismas):
a) Regla general:
o Licitación pública

Artículo 28 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas):
b) Excepciones:
o Invitación a cuando menos tres personas" 1 6

"Artículo 41 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas):
> Adjudicación directa (artículo 41 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y
Servicios Relacionados con las mismas)).
> Dichos procedimientos de contratación también se encuentran
determinados por montos." 17

La obra pública no tiene mayor problema de ejecución, los problemas

mayores son; cuando autorizan u n proyecto y la sociedad en donde se va a
llevar a cabo no esta de acuerdo con aquel proyecto; es cuando empiezan a
obstaculizar las obras, presentando u n a serie de inconformidades, las cuales en
ocasiones llegan mas allá del papel y de las inconformidades publicas y en
persona en el lugar de la obra.

16
Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008.
[Link]
17
Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008.
[Link]

22
 Cuando esto ocurre, la mayoría de las veces llegan a tener acuerdos en los
que ambas partes salen beneficiadas, el problema esta cuando no se pueden
llegar a u n acuerdo y optan por detener la obra; pueden pasar años para que se
vuelva a reactivar o en ocasiones, por mas que le busca el gobierno para su
autorización no es así.

Otro de los problemas latentes que tiene la obra pública es que los
presupuestos son muy castigados y en ocasiones las estimaciones no son
pagadas regularmente; esto obliga al constructor a financiar la mayor parte de
la obra, lo cual si no es u n a empresa lo suficientemente sólida llega a quedarse
sin liquidez, dando como resultado u n a obra sin terminar, por falta de efectivo.
De esta manera han llegado infinidad de constructoras a la quiebra, ya que los
costos son mas altos y la utilidad resulta ser perdida.

1.3 Problemática de obras inconclusas

Las obras inconclusas tienen el problema que si pasa mucho tiempo sin
que las atiendan, la mayoría de lo elementos que la conforman pueden estar
inservibles, en u n estado reprobable. Haciendo u n análisis se llega a la
conclusión de que no hay manera de rescatar nada de ella y la solución ideal
para la misma es la demolición; ya que es más caro el costo de reconstruir, que
regenerar lo que ya existe.

Los principales motivos por los que no se pueden terminar las obras se
mencionaron con anterioridad y como se puede observar, no es u n factor
solamente, son varios, algunos tienen la probabilidad de repetirse con u n a
mayor frecuencia, pero cada uno es único; no se puede estandarizar la tipología
de las obras sin concluir; esto porque intervienen en ellas, el estado de
conservación, ubicación geográfica, elementos constructivos y algunos factores
propios del inmueble sin concluir.

23
 Estamos hablando de obras únicas, en donde no se pueden tomar
elementos base como para hacer un análisis profundo; sobre todo no se puede
llegar a u n a opinión rápida de que hacer con el inmueble sin concluir, se tiene
que hacer u n a serie de estudios e investigación por parte de los expertos, para
que puedan dar u n dictamen tanto de valor, como de estado del bien inmueble.

Se podría pensar que actualmente este fenómeno no se da porque la

economía se h a estabilizado considerablemente; lo cual h a provocado que se
reduzca el riesgo de que las obras queden sin terminar, aun así en la
actualidad contamos con este tipo de situaciones, no se sabe con exactitud
cuando se presentan, lo ideal es que se proponga u n sistema practico, eficiente
y sobre todo que de tiempo para u n a investigación m a s detallada, dando u n
dictamen profundo y funcional, que le de al cliente la oportunidad de tomar la
decisión adecuada y precisa sobre su inmueble.

1.4 Soluciones para terminación de obras

Hace unos años el tomar como opción u n financiamiento, u n crédito o

algún otro tipo de apalancamiento de otra magnitud, para concluir las obras,
esto se debía a que el sistema bancario - financiero era muy caro, considerando
de igual manera que los requisitos que se tenían que cubrir en ocasiones eran
imposibles.

Actualmente ya existe u n a variedad de opciones financieras con las

cuales se pueden tener planes accesibles y sin tantos requisitos. A
continuación se mencionarán algunas opciones y de esta manera buscar la
conclusión de las obras.

24
1.4.1 Crédito puente

"Crédito puente: Es u n crédito de medio plazo que los Intermediarios

Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de
conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de
vivienda.

Maneras para obtener un crédito para la construcción: En la actualidad

SHF no otorga los recursos directamente para la construcción de vivienda. Lo
que hace es garantizar el pago oportuno a los acreedores de los Intermediarios
Financieros respecto de los créditos destinados al financiamiento para la
construcción de viviendas en caso de incumplimiento por parte del promotor.
Por lo anterior, el trámite, evaluación, otorgamiento y contratación de u n
crédito puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero
registrado ante SHF.

Para iniciar el trámite para la obtención de u n crédito puente con algún

Intermediario Financiero, deberás de cumplir con algunos requisitos básicos,
los cuales constan de los documentos inherentes a la empresa y al propio
proyecto a desarrollar, siendo los principales:
> Carpeta legal. Deberá contener todos los documentos legales de la
empresa, tales como: actas, poderes, identificaciones, etc., así como los
documentos legales de proyecto: Título de Propiedad, Régimen de
Propiedad en Condominio, autorizaciones de fraccionamiento y
construcción, pago del predial, etc.
> Carpeta técnica. Deberá de tener los planos arquitectónicos, de
lotificación, estructurales, de ubicación, licencias, permisos," 18

18
Sociedad hipotecaria federal. Promotores. Julio 2007.
[Link]

25
 "factibilidades de agua potable, energía eléctrica, presupuestos,
programas de obra, etc.
> Carpeta financiera. Que contiene la información financiera histórica de la
empresa solicitante del crédito, así como los flujos de efectivo del proyecto
y sus premisas de elaboración en base a u n estudio de mercado.

Estos requisitos podrán variar de acuerdo con el Intermediario Financiero

con el que se esté tramitando el crédito.

Las condiciones financieras de los créditos en cuanto a tasa de interés y

comisiones, varían de acuerdo a cada Intermediario.

Después de autorizado el crédito puente por parte del Intermediario

Financiero, este turnará el proyecto para su registro en SHF y obtención de la
garantía de pago oportuno.

Una vez formalizado el crédito puente generalmente se otorga u n anticipo

por parte del Intermediario para iniciar el proyecto. Las demás ministraciones
se dan conforme al avance de obra.

Los créditos individuales con los cuales se liquidará el crédito puente se

pueden canalizar a través de este Intermediario Financiero u otro elegido por el
adquirente.

Garantía de Pago Oportuno (GPO): La Garantía de Pago Oportuno

sustituye el fondeo de créditos puente de SHF. Consiste en respaldar a los
Intermediarios Financieros para la obtención de líneas de crédito o"19

19
Sociedad hipotecaria federal. Promotores. Julio 2007.
[Link]

26
"colocación de certificados bursátiles en el mercado, para que a su vez, ellos
otorguen fondeo a los desarrolladores de vivienda.

Este programa tiene el objetivo de garantizar hasta en u n 85%, las líneas

de crédito destinadas al financiamiento de construcción de viviendas a través
de Intermediarios Financieros. Asimismo, se pueden impulsar las emisiones de
certificados bursátiles con GPO (Garantía de Pago Oportuno)". 20

Actualmente el otorgamiento de algún crédito, es factible, ya que los

requisitos son accesibles y sobre todo los intereses no son tan altos, aunque los
plazos son largos, pero en general teniendo solvencia económica, es viable que
sea acreedor a uno, en caso de necesitarlo.

El crédito es u n a opción buena, para solucionar el problema que se

presenta en este documento, no es la única pero es accesible y viable, para
cualquier tipo de persona, tanto física como moral.

1.4.2 Cadenas productivas

Una opción viable de financiamiento enfocada más a la obra pública; son

las cadenas productivas, ya que aportan recursos para la operación de la
empresa. De esta manera se obtiene el financiamiento par iniciar o terminar tu
obra y se obtiene por adelantado el pago de las estimaciones del proyecto.

Las cadenas productivas, son u n sistema creado y administrado para

ofrecer financiamiento, capacitación, asistencia técnica e información, la cual
tiene como objetivo el desarrollo de proveedores acercándolos a la empresa y a
los intermediarios financieros, permitiéndoles ofrecer entre ellos sus productos

20
Sociedad hipotecaria federal. Promotores. Julio 2007.
[Link]

27
y servicios. Es el agrupamiento de empresas que proveen de productos y
servicio a u n a entidad o agrupación.

"Los beneficios que se tienen son:

> Es u n a opción de financiamiento que te permite contar con recursos
oportunos para acelerar o terminar tu proyecto, como lo planeaste.
> El crédito se va pagando conforme la ejecución del propio proyecto.
> Contratar u n a línea de crédito revolvente y se podrá financiar todos tus
contratos de obra pública vigentes.
> Se dispone del crédito de forma ágil y tienes liquidez durante todo el
proyecto.
> Se cuentas con u n año para llevar a cabo disposiciones
> Se obtiene el mejor crédito del mercado a u n a tasa de interés competitiva

Las principales características:

> Las modalidades de financiamiento en pesos son: financiamiento de
anticipo a pedidos y contratos, y financiamiento de estimaciones
> Aplica para todos aquellos proyectos que se encuentran comprendidos en
la ley de obra pública y servicios relacionados a las mismas
> El financiamiento es hasta por 30 millones de pesos
> El porcentaje de financiamiento que obtienes es:
o Hasta por el 80% del valor de las estimaciones, o bien
o Hasta el 30 % para anticipos y hasta el 60% del valor de las
estimaciones si se h a recibido anticipo previamente por parte de
Nafinsa
o En caso de que el organismo te ofrezca anticipo y sea insuficiente,
NAFIN podrá complementar el anticipo sin exceder el 30% del
contrato de manera conjunta" 21

21
Nacional Financiera. Financiamiento Pymes. Cadenas productivas. Julio del 2008.
[Link]

28
 > Sin garantía real para el financiamiento de estimaciones y hasta por 10
millones de anticipo.
> Para créditos por concepto de anticipo mayores a 10 millones de pesos
se requiere presentar garantía hipotecaria en u n a proporción 1.25 a 1
> La tasa es fija durante el plazo de cada disposición del crédito

Los principales requisitos se mencionan a continuación:

> Ser u n a empresa mexicana constituida legalmente en la República
Mexicana
> Para la evaluación de su línea de crédito deberá presentar contrato
vigente o fallo de la licitación ganada o bien u n a relación de contratos de
obra pública de los últimos 12 meses
> Para disponer del crédito debes tener un contrato de obra vigente y del
cual se debe ceder los derechos de cobro a favor de Nafinsa
> Para financiamiento de estimaciones, se requiere experiencia de u n año
en el ramo de la construcción con u n buen desempeño en proyectos de
obra pública y para financiamiento de anticipo 2 años
> El proyecto deberá contemplar pagos parciales durante su ejecución
> Contar con buen historial crediticio
> Su empresa deberá presentar u n a situación financiera sana
> Contar con la obligación solidaria del principal socio o accionista de la
empresa el cual tenga buen historial crediticio y cuente con bienes
inmuebles

La documentación requerida es:

Parapersonas morales y personas físicas con actividad empresarial
> Solicitud contrato de crédito
> Identificación oficial del solicitante o representante legal".22

22
Nacional Financiera. Financiamiento Pymes. Cadenas productivas. Julio del 2008.
[Link]

29
 > Comprobante de domicilio de la empresa o del negocio de la persona
física
> Registro federal de contribuyentes
> Cédula de identificación fiscal
> Declaraciones anuales de impuestos de los 2 últimos ejercicios
> "Estado de cuenta de cheques donde recibirá el depósito
> Autorización de consulta al buró de crédito
> Formato de información cualitativa*
Parapersonas morales
> Acta constitutiva y poderes
> Estados financieros de los últimos 2 ejercicios anuales y parciales
Para el obligado solidario
> Identificación oficial y comprobante de domicilio
> Relación patrimonial con relación de bienes inmuebles
> Autorización de consulta al buró de crédito

Nota: Para créditos mayores a 900 mil udis. Se solicitará información del
cónyuge de acuerdo al régimen matrimonial de que se trate.

Las ventajas más importantes son:

> Mejorar la eficiencia del capital de trabajo de la empresa

> La disponibilidad de los recursos es en forma electrónica
> Anticipa el pago de las facturas
> Puede elegir el banco de su preferencia para realizar las operaciones
> Planear los gastos e inversiones del ciclo productivo de la empresa
> Adquiere el control sobre las cuentas por cobrar
> Todo esto en u n a plataforma ágily segura
> Mejorar la eficiencia del capital de trabajo de la empresa". 23

23
Nacional Financiera. Financiamiento Pymes. Cadenas productivas. Julio del 2008.
[Link]
 > "Recibe los recursos el mismo día
> La tasa de interés es fija durante el plazo del crédito y los pagos se
pueden realizar mediante las cuentas por cobrar publicadas en la cadena
productiva a la que pertenece
> Genera u n historial crediticio que dará acceso a otros productos
> Los trámites son mínimos y sencillos" 24

El principal problema de la obra pública es que las constructoras que ganan

las licitaciones, se descapitalicen, lo cual sucede con frecuencia, ya que los
pagos no salen con regularidad, en ocasiones se tardan hasta meses para que
se concreten, es por eso que la propuesta de integrar a la empresa constructora
a las cadenas productivas, es u n a forma de asegurar que cuenten con su
efectivo de u n a manera, rápida y segura.

Por lo que se puede ver en el análisis de las cadenas productivas, ayudan

a la parte de la obra pública a solucionar el problema de dejar u n a obra sin
terminar por falta de solvencia económica del constructor; quizás podrá existir
algún otro factor por el cual no se terminen las obras, pero con este sistema de
financiamiento se reduce considerablemente.

24
Nacional Financiera. Financiamiento Pymes. Cadenas productivas. Julio del 2008.
[Link]

31
 CAPITULO 2

2.1 Ingeniería de Costos

La ingeniería en la actualidad no se limita a la solución de problemas en

sus correspondientes campos del conocimiento, sino que toma en consideración
todas las variables que pueden afectar la aplicación de las soluciones y el
desarrollo de proyectos. Una de estas variables es la economía y los costos, lo
que puede cambiar las tomas de decisión o la forma en la que se deben
plantear las soluciones, por esto se considera necesario que los ingenieros
estén consientes de la importancia de esta rama de la ingeniería la que cada día
adquiere mayor importancia.

En u n entorno macroeconómico que es cada vez más impredecible, en u n

ambiente de variables internas y externas cada vez más difícil de administrar,
los empresarios buscan nuevas alternativas de dirección, nuevas formas de
apoyo en su función de mantener a sus organizaciones con éxito en sus
mercados.

Las empresas del sector privado como del sector público actualmente
están experimentando nuevas y variadas filosofías administrativas, con la
finalidad de encontrar u n método del manejo del efectivo más eficiente. Los
puntos que han analizado a profundidad se mencionan a continuación.

> Los presupuestos base cero.

> El costo por partidas (actividades).
> Administración por objetivos.
> Reingeniería en los procesos.
> Mejoramiento continúo.

32
 La ingeniería de costos esta directamente relacionada con la percepción
del proceso económico como base o esencia fundamental en el desarrollo de los
proyectos. En ocasiones u n proyecto no esta visualizado o planificado sobre el
factor del dinero como componente determinante, esto da la libertad de dar u n
cambio de perspectiva, en donde se pueden considerar los diferentes aspectos;
ambientales, sociales o políticos, esto da la oportunidad de trabajos voluntarios
y donaciones, de esta manera se han proyectados grandes proyectos.

Analizar u n proyecto desde el punto de vista del costo, es muy incierto,

ya que el monto de u n proyecto no es un numero final inamovible y exacto, es
u n a aproximación de todos sus componentes.

A continuación se ira explicando detalladamente la estructuración de u n

presupuesto por el Método paramétrico o de ensamble, en donde se toma en
cuenta las características del inmueble.

Aplicándolo al estudio que se presentara en esta tesis, el costo se ve

representado fundamentalmente por el costo de los materiales y mano de obra,
incluyendo u n indirecto, se busca establecer u n a metodología basada en el
método "PAMETRICO O DE ENSAMBLE", el cual ayuda al perito valuador a
obtener u n valor rápido y eficaz del inmueble sin concluir en cambio si se usar
el método de "PRECIOS UNITARIOS", en primera instancia se debe de contar
con tiempo y datos muy específicos del inmueble los cuales en la mayor parte
de las ocasiones no se tiene.

La ingeniería de costo no concluye con la elaboración del presupuesto del

proyecto, sino que tiene que intervenir en todas las actividades futuras que de
lleven a cabo; esto es buscar el equilibrio entre el proceso de construcción y la
información financiera - económica. Esto debe generar u n balance positivo en
el proyecto en general, buscando de igual manera u n equilibrio que aporte al
impacto ambienta y social.

33
 La estimación de costo de u n proyecto se convierte en u n proceso
dinámico que se va transformando durante las diferentes etapas del mismo, en
donde las perspectivas no son las iguales; el costo de u n proyecto puede tener
inmensidad de cambios, tanto a la alza como a la baja, esto depende del
desarrollo que vaya teniendo por lo tanto podemos decir que no es u n
presupuesto estático, por los diferentes factores que intervienen; u n ejemplo
muy claro es el tiempo de ejecución, si se lleva conforme lo planeado y lo
programado no existe ningún problema, este empieza a generar problemas
cuando por u n a o por otra razón se va retrasando la obra, por lo tanto, este
efecto genera u n incremento en el costo.

El tiempo es u n componente económico del proyecto con gran

importancia, el cual se puede convertir de algo favorable, a algo que puede
ocasionar que no se termine la obra; esto es, se convierte en u n recurso escaso.
Si u n a partida se retrasa dentro de la ejecución y esta se encuentra en la ruta
crítica, va a generar u n desequilibrio en las actividades posteriores, las cuales
ya no cuentan con el tiempo planeado desde u n principio, cuando esto se
presenta, se tienen que tomar medidas para la culminación de las diversas
actividades, las cuales van a generar u n sobre costo, por la inyección de tiempo
extra que se le tenga que dar a cada partida, para poder llegar al termino con
u n tiempo adecuado. Es importante tener siempre en cuenta que el ahorro del
tiempo genera ganancia, mientras más se recorte el tiempo de ejecución mayor
margen de utilidad, aun mejor la terminación de la obra.

Al momento de presupuestar u n proyecto es importante tomar en cuenta

los siguientes aspectos: costo mano de obra directa, costo de mano de obra con
prestaciones, costo de destajo y u n precio de mercado del destajo, costo de
renta de maquinaria o recuperación de inversión (compra de maquinaria).

Se debe de tener siempre presente la variación de costo que va teniendo el

presupuesto del proyecto, de esta manera se podrá saber si se concluye el
proyecto con la inversión que se había considerado o va hacer necesario

34
tramitar u n tipo de crédito para su conclusión. El saber el costo de
recuperación de la inversión permite conocer el monto de recursos capaces de
mantenerse como fuente natural del financiamiento de la obra.

En la mayoría de las ocasiones falta u n a supervisión constante

económica y de avance de los proyectos lo cual ocasiona que se convierta en u n
sistema estático incapaz de dar respuesta actualizadas del proyecto, esta falta
de información va a generar u n problema tanto para poder tomar decisiones a
tiempo y sobre todo buscar las estrategias a tiempo, tanto de los aspectos
financieros y la ejecución de la obra, es por eso que desde u n principio se debe
de llevar u n a planeación y u n a vez terminado este proceso llevar el control de
todo el proceso.

Se define como planeación estratégica al proceso que consiste en evaluar

el ambiente y las fuerzas internas de u n a organización, determinar los objetivos

a corto y largo plazo, instrumentar u n plan de hachón para alcanzar las metas
trazadas.

Se hablara de forma integral de la planeación y el control, enumerando

en primer lugar la planeación, la cual involucra a: proveedores, investigación,
desarrollo, diseño, producción, comercialización, clientes, es importante llevar a
cabo el monitoreo de todas las actividades que se realizan, con la finalidad de
hacer comparativas de lo que se hace contra la realidad, con esta medida se
podrá tomar las medidas correctivas adecuadas a tiempo.

La ingeniería de costos persigue los siguientes objetivos:

> Lograr u n a adecuada administración del cambio y mejoramiento
continuo como cultura de calidad.
> Asegurar u n a planeación efectiva.
> Promover u n a herramienta de control para la operación.

35
 > Ser u n parámetro para la evaluación del desempeño.

En la planeación es en donde se da inicio a la ingeniería de costos, es en

donde se definen bases, fechas, información, definición de proyecto,
parámetros, relaciones ínter departamentales, formatos, políticas y
procedimientos, tácticas y estrategias a seguir durante el periodo estipulado

La planeación debe de ser detallada, se deben de planear los gastos e

ingresos para cada u n a de las áreas que conforman el proyecto, esto debe de
ser con el mayor detalle posible teniendo en mente que son los pasos a seguir
u n a vez que se decida ejecutar el proyecto.

Una vez definida perfectamente la planeación y decidió el arranque del

proyecto se pasa al control en donde se monitorea, se da seguimiento a lo real
con lo planeado, para ir midiendo en que grado se va alcanzando la planeación,
se analizan variaciones, se investigan causas y finalmente se toman las
medidas correctivas adecuadas, esta etapa se auxilia de reportes escritos,
información gráfica, formatos y documentación diseñada en la planeación.

"La Ingeniería de Costos se define como el arte de aplicar conocimientos

científicos y empíricos para hacer conjeturas más realistas y valorizar u n a
construcción.

En sentido m á s amplio consiste en valorizar cualquier bien o servicio

antes, durante o después de su ejecución. Los Estimados en el ámbito de la
construcción son definidos básicamente por el nivel de confiabilidad prontitud
de realización y disponibilidad de información base"25 .

25
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

36
"2.2 Métodos de estimación de costo

Se pueden considerar 5 tipos de estimados:

1.- Orden de magnitud (o aproximados).

2.- Paramétricos (opor m2).
3.- Por componentes (fases constructivas sistemas complementos).
4.- Por ensambles (elementos o piezas constructivas).
5.- Precio Unitario.

2.2.1 Estimados por orden de magnitud

Este tipo se conoce con otras denominaciones:

> Preliminares
> Gruesos
> Aproximados
> Sobre las rodillas
> Sacados de la manga
> Supuestos

Estos estimados se requieren generalmente en pláticas informales, como

"una idea", para iniciar los acercamientos con los financieros, ubicar a
inversionistas y para saber de que ordenes de magnitud debe pensarse. No
constituyen u n compromiso, ni algo formal, sino más bien u n a referencia inicial
y es importante hacer de conocimiento del cliente ojefe, de que se trata de u n
primer "tanteo" con muy escasa base de información.

Un propósito de este estimado es proveer información de arranque al

cliente o propietario para que se tomen decisiones elementales y se prosiga o"26

26
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

37
"no con en anteproyecto. Un estimado de orden de magnitud se lleva en
ocasiones solo minutos para establecerse y por lo general no mas de u n par de
horas.

Su confiabilidad es relativamente baja, esperándose u n a variabilidad de

mas menos treinta y cinco por ciento, aunque puede ser menos y de hasta u n
mas o menos veinte por ciento dependiendo fundamentalmente de la
experiencia del estimador en el campo de que se trate. La información base de
las conjeturas para el estimado puede llegar a ser solo u n a "vistazo" a u n a obra
parecida y la referencia a u n a obra hecha en el pasado con las características
similares.

2.2.2 Estimados paramétricos

Parámetro es u n a constante que entra en u n a ecuación para obtener u n

resultado; para el caso de los costos de construcción puede expresarse de la
siguiente manera:

Costo (proyecto XX) = / (parámetro YY)

En el cual el costo del proyecto "XX" es igual a la función del parámetro

"YY"de dicho proyecto. Las variable más comúnmente empleada es este método
es la de "metros cuadrados construidos" y por ende el parámetro es "costro por
metro cuadrado del proyecto XX". Los costos por metro cuadrado son
indicadores de gran utilidad para planificadores, economistas, oficinas
gubernamentales, inversionistas, valuadores de bienes inmuebles, arquitectos e
ingenieros de proyecto, contratistas, promotores de vivienda e incluso por
supuesto, el público en general, cuando éstos requieren de estimados de costos
de construcción para comprar o edificar su propia casa." 27

27Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

38
 "Un estimado aproximado se obtiene sin poseer u n proyecto detallado,

teniendo solo u n a idea de la cantidad de superficie por construir o bien el

número de unidades utilizables como número de cuartos y categoría de un

hotel. A estos estimados se les denomina "Parametricus" y para el caso de

edificación, se expresan como costos por metro cuadrado y en ocasiones por

metro cuadrado cúbico. Otras variables usadas en este procedimiento son:

> Metro cúbico de constipa o embalse: Presas de material graduado.

> Camas: Hospitales.
> Local: Mercados.
> Hectárea de riego: Sistema de riego.
> Kilómetro: Carretera, canales.
> Pasajeros año (PAX): Aeropuertos.

El nivel de precisión esperado de tales presupuestos es de hasta mas o

menos u n cuarenta por ciento para construcción pesada (por metro lineal de
carretera, canal de riego) y en edificación puede arrojar variaciones de mas o
menos treinta por ciento. Para estimadores experimentados en el campo de los
proyectos que se pretende calcular el costo, la precisión se puede mejorar hasta
tener u n a variabilidad de mas o menos u n quince por ciento.

2.2.3 Método estimado por componentes

Este procedimiento consiste en manejar fases constructivas completas:

> Cimentación
> Estructura
> Acabados interiores
> Instalación hidrosanitaría" 28

28Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

39
 > "Instalación eléctrica

Como u n lote o tanto integral, medido por metro cuadrado de desplante

(cimentación), metro cuadrado construido (estructura), porcentaje global
(instalaciones hidrosanitarías y eléctricas). Este procedimiento es poco usado
de manera global en la estimación de costo, ya que es rígido en ciertos
aspectos, como en el caso de que el estimador desee modificar acabados de piso
en u n proyecto. La precisión del método es intermedia entre el paramétrico y el
de ensambles, observándose u n a variabilidad de mas o menos u n veinticinco
por ciento, la cual u n especialista experimentado podría bajar hasta u n mas o
menos quince por ciento.

La mejor manera de aplicar este método es combinarlo con el de

ensamble de costo y así facilitar su flexibilidad para permitir al usuario hacer
modificaciones, reemplazos y reducciones.

El concepto de "Ensamble" y de "Componente" se entiende como u n

método sistémico que consiste en agrupar los ítems de obra "Unitarios" para
formar u n a pieza o elemento constructivo. Los ensambles son agrupamientos
de ítems unitarios y los componentes son agrupamientos de ensambles: para el
caso de la "Componente cimentación superficial", los ensambles por agrupar
son:
> Zapatas
> Contratrabes
> Dados

Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar

como variables explicativas del costo a:
> Tipo de cimentación: Zapatas aisladas." 29

29
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela [Link] 2005.

40
 > "Tamaño de claros entre columnas.
> Número de pisos.
> Capacidad de carga del suelo.

Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar

como variables explicativas del costo a:

> Tipo de cimentación: Zapatas aisladas

> Tamaño de entre columna
> Número de pisos
> Capacidad de carga del suelo

Y calcular sus costos unitarios para la superficie tipo de 1215 m2 de

cimentación; consiste de u n a planta de 27 X 45 m, en la cual es posible
manejar claros de 9 x 9 m y de 5 . 4 x 5 . 6 3 m, a efecto de determinar cantidades
de "elementos" (zapatas) comparables más fácilmente.

En los datos que se muestran a continuación, se tienen los cálculos y

resultados para las 12 combinaciones diferentes que dan los parámetros
empleados para las 3 variables.

> Claros 5.50 m

9.00 m
> Numero de pisos 2
6
9
> Capacidad de suelo 30 ton/m2
15 ton/m2" 3 0

30
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

41
 "Con esto mismo es posible hacer u n comparativo con los que se manejan
en Estados Unidos de América, con la idea solo de ofrecer u n panorama de
cómo se modifica el costo al mover s u s variables explicativas. Resulta
interesante analizar los resultados por metro cuadrado de planta de
cimentación (CMCPC), se incrementa alrededor de 40% por piso adicional (en
forma no lineal. El tamaño del claro incluye incrementos de los claros de 5.5 a
9.0 metros.

Sistema de cimentación para 1215 m2 de área de desplante:

Capacidad Tamaño de Numero de Zapatas Lado Cantidad de
del Suelo Claros MI pisos Zapatas
30 Ton/M2 5.50 2 1.8 28
1.4 22
1.2 4
30 Ton/M2 5.50 6 2.8 28
2.2 22
1.9 4
9 3.5 28
2.7 22
2.4 4
15 Ton/M2 9.00 2 4.4 8
3.5 12
3 4
6 7 8
5.5 12
4.7 4
9 8.5 8
7 12
5.5 4"31

31 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

42
 "El procedimiento para estructurar cada uno de los "Componentes", se
basó en la consideración de u n aplanta de edificios de 27 x 45 m, esto es, u n
área de desplante de 1215 m2 y con los claros de 9 m o 5.5 m del caso (5.4 x
5.63 m). Referentemente a la capacidad de carga del suelo, se eligieron dos
parámetros: 30 y 15 t o n / m 2 , ya que podrían considerarse como intermedios y
de uso más común. En general los suelos se pueden clasificar
convencionalmente, según su capacidad de carga como sigue:

Alta: roca de dureza media 390 ton/m2 81.2 KSF3

Buena: grava compacta 97 ton/m2 20.2 KSF3
Medio-buena: grava suelta 78 ton/m2 16.3 KSF3
Baja-media: arcilla estable 19 t o n / m 2 4.0 KSF3
Baja: arcilla 10 ton/m2 2.1 KSF3
Muy-Baja: arcilla muy compresible 19 ton/m2 4.0 KSF3

Como puede percibirse, el método es práctico, pero no se recomienda

usar de manera integra al cien por ciento, sino parcialmente en ciertos
elementos constructivos y mezclar este procedimiento con el de ensambles que
ofrece mayor flexibilidad para elementos tales como acabados y sistemas de
losas-trabe entre otros.

2.2.4 Método de ensamble de costo

El método de ensamble de costo consiste en el manejo de piezas

constructivas completas. Un ejemplo claro es el ensamble de u n a puerta, en
donde se consideran los siguientes elementos:

> Trazo y niveles

> Marco" 32

32
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

43
 > "Preparación, colocación de marco y pijas
> Pintura en marco
> Puerta
> Barniz de puerta
> Bisagras
> Chapa
> Mirilla
> Número

En el cual puede observarse que intervienen especialidades

pertenecientes a partidas muy diversas como: albañilería, carpinteros, pintura,
barniz, cerrajería y herrajes. Una de las grandes virtudes del método, es la
reducción considerable del número de elementos que contiene u n estimado por
el Método de Precios Unitarios; digamos de 1500 conceptos en precios
unitarios, se reduce a 50 o 60 conceptos ensamblados.

Otro atractivo del método es su facilidad de cubicación; volviendo al

ejemplo de puertas; en vez de cubicar centímetros lineales de pintura en
marcos, centímetros cuadrados de barniz, piezas de tornillos, taquetes, etc;
solamente se cubicarán piezas integrales. Por su importancia se dedica u n
capítulo por aparte, ya que es u n a herramienta poderosa y pragmática.

El balance de esfuerzo requerido contra precisión es relativamente bueno

en este procedimiento. La variabilidad típica esta en mas o menos el 20%.
Especialistas experimentados en el tipo de construcción que se trate y con
buena información y tiempo disponibles, pueden llegar a ofrecer hasta u n mas
o menos diez por ciento." 33

33
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

44
 "Este método, aunque esta enfocado claramente a la realización de
estimados aproximados y preliminares, es posible aplicarlo en la cotización de
obras para efectos de concursos, contrato, cobro y pago de estimaciones de
obra y controles de avance físico.

2.2.5 Método de precio unitarios

Es el procedimiento mas conocido y su aplicación esta mas bien

orientada a la estimación de costo de construcción para efecto de concursas,
contratar, pago de estimaciones de obra y reclamaciones de conceptos
extraordinarios, no-recuperables (suspensiones temporales) y ajuste. Para
poder aplicar esta metodología es necesario contar con el proyecto ejecutivo
completo (o casi completo), planos de detalle, especificaciones y u n a
cuantificación exhaustiva y confiable.

Al irse teniendo u n grado (porcentaje) de avance mayor en la definición y

detalle del proyecto específico, se podrá afinar el catálogo de conceptos y sus
cantidades de obra correspondiente y con ello derivar a la elaboración de u n
estimado por precio unitario, el cual ya debe ofrecer u n nivel de precisión de
mas o menos diez por ciento. Proyectos sencillos, repetitivos y e los que el
especialista tenga mucha experiencia (vivienda), la variabilidad puede ser
reducida hasta cerca de mas o menos cuatro por ciento.

2.3 Método de ensamble

La metodología que se conoce como ensambles de costo y que consiste en

manejar piezas constructivas completas, como sería el caso de u n lavabo, en el
que se incluye el mueble, la plomería, mezcladora, el espejo, los accesorios y
colocaciones." 34

34
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

45
 "En u n a zapata de cimentación, el ensamble contendría
> Limpieza y desyerbe de terreno
> Desmonte si es el caso
> Despalme
> Trazo y nivelación
> Excavación
> Afine de fondo de cepa
> Plantilla
> Cimbra
> Acero (varios calibres)
> Concreto
> Relleno
> Acarreos 1er. km de material sobrante
> Acarreo en kilómetros subsecuentes.

Este procedimiento es el idóneo para hacer estimados rápidos,

aproximados y confiables, no tan grueso como los paramétricos ni tan
detallados como los de los costros unitarios. Como puede observarse en los
presupuestos estimados de construcción, los manejados por el método de
ensambles son de carácter sintetizado y si se les compara con los de precio
unitario, el catálogo de conceptos reduce 10 a 20 veces en su número de
elementos.

En el fondo de los costos por ensambles contiene el detalle y

características de u n a matriz de costo unitario pero su manejo es mas practico
porque se aplica por piezas constructivas completas como el caso de las losas-
trabes, en donde se conjunta la cimbra, refuerzo, concreto y se cuantifica por
metro cuadrado cubierto, a diferencia del procedimiento de costo unitario en
donde se maneja cimbra en losas y cimbra en trabes, el acero en sus" 3 5

35
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

46
"diferentes diámetros para losa y trabes por separado y el concreto de igual
manera. Un concepto ensamblado contiene de 3 hasta 20 conceptos unitarios
de trabajo.

Esta metodología permite hacer modificaciones en bloque de elementos

completos tal como tipo de cimentación, materiales de muros, acabados,
cisterna de losa e instalaciones. La facilidad de manejo del costo por unidad de
ensamble aunado a la extraordinaria facilidad de cuantificación, hacen de este
procedimiento la herramienta más poderosa, rápida verosímil, eficaz, confiable
y pragmática, para quien requiere hacer estimados aproximados.

A continuación se presenta u n ejemplo de n ensamble de costo (zapata),

con la intención de mostrar que los resultados obtenidos, poseen sustento
metodológico desde los más elementales insumos y recursos.

ANÁLISIS DE ENSAMBLE DE COSTO

ZAPATA AISLADA 4.3 M

CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD COSTO IMPORTE
Limpieza, trazo,
niveles 18.49 M2 15.48 $ 286.23
Excavación 59.00 M3 21.69 $ 1,279.71
Plantilla 18.49 M2 1,100.00 $ 2,033.90
Cimbra 6.88 M2 250.00 $ 1,720.00
19,000.0
Acero .143 Ton 0 $2,717.00
Concreto 11.65 M3 1,100.00 $ 12,815.00
Relleno 47.00 M3 123.00 $ 5,781.00
Acarreo 11 km 15.00 M3 52.50 $ 787.50
Ti DTALPZA $ 27,420.34*36

36Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

47
 "ANÁLISIS DE ENSAMBLE DE COSTO

LOSA-TRABE CLARO 9 . 7 5 X 8 . 5 M

CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD COSTO IMPORTE

CIMBRA
Trabes
Longitudinale s .3643 M2 312.18 $ 113,73
Trabes
Transversales .1592 M2 312.18 $ 49.70
Losa .8818 M2 312.18 $ 275.28
ACERO
Trabes
Longitudinale s .0075 TON 19,000.00 $ 142.50
Trabes
Transversales .0044 TON 19,000.00 $ 83.600
Losa .0056 TON 19,000.00 $ 106.40
CONCRETO
Trabes
Longitudinales .0663 M3 1,100.00 $ 72.930
Trabes
Transversales .0289 M3 1,100.00 $31.79
Losa .1402 M3 1,100.00 $ 154.22
TOTAL M2 $ 1,030.15

Se han considerado convencionalmente ciertos alcances generales para

cada ensamble de costos, mismos que se pueden consultar en las siguientes
tablas. En caso específico son modificados a efecto que el usuario pueda" 37

37
Costo pormetro cuadrado deconstrucción. [Link] Várela Alonso. Julio 2005.

48
"manipular y adecuar los modelos a s u s propias necesidades; tal es el ejemplo
de la banqueta con guarnición incluida.

Cada concepto de trabajo considerado incluye el suministro en el sitio de

la obra y colocación de todos los materiales permanentes y temporales
inherentes, así como los acarreos, mermas y desperdicios en cada etapa de su
proceso constructivo. El costo de los materiales y mano de obra son de
mercado. El precio contiene los indirectos, costo de financiamiento y utilidad
del constructor.

ALCANCES DE LOS ENSAMBLES

ENSAMBLE INCLUYE
Zapatas Trazo, excavación, plantilla, cimbra, acero,
concreto (no incluye dado), relleno y acarreo de
sobrantes.
Contratrabes, dados, Cimbra, acero y concreto.
firmes, columnas, losa-
trabes, muro concreto,
dalas-castillos
Cimiento piedra Trazo, excavación, piedra, mortero, relleno y
acarreo de sobrante.
Pilotes Cimbra, acero, hincado y concreto.
Escalera Cimbra, acero, concreto y pasamanos.
Escalera de emergencia Estructura, huellas y pasamanos.
Techo-Lamina Armadura y lámina.
Muros Muros, dalas, castillos.
Muros c/acabado Muro, dalas, castillos, aplanado, acabado." 38

38
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

49
"Ventana Ventanería, vidrio, accesorios.
Puertas Puertas, cerrajería, acabados, marcos,
colocaciones, herrajes.
Acabados Muros Aplanado más recubrimiento: pintura,
texturizado, tapiz o lo del caso.
Acabados loseta Aplanado, entortado, loseta.
Pisos Piso, zoclo, pulidos.
Mamparas Sujeciones, cerrajerías, herrajes, tableros.
Plafón Suspensión, plafón (sin huecos).
Elevadores Equipo e instalación.
Muebles de baño Muebles, colocación, plomería (hasta troncal),
mezcladoras y accesorios.
Caja de válvulas Trazo, excavación, compactación, cimbra,
armados, concreto, soportes, escalera marina,
rellenos y acarreos de sobrantes.
Troncal hidrosanitaría Tubería y conexiones, registros, conexión de red
de alcantarillado y agua potable, cisterna y
tinacos.
Hidroneumático Tanque, tuberías, piezas especiales, válvulas y
manómetros, bombas y conexión a troncal
hidrosanitaría.
Sistema de aire Equipo, soportería, ductos, aislamientos, rejillas.
acondicionado
Iluminación, contactos y Lámparas, gabinetes, cajas, conectores, conduit,
apagadores tierra, cableado, accesorios.
Pavimento asfáltico Base compactada, riego de liga, carpeta y sello.
Banquetas Base y banqueta de concreto hidráulico.
Zanjas Trazo, excavación, afine, relleno con material
producto de excavación y acarreo de sobrante." 39

39
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

50
"Cama Compactación del fondo de excavación y cama de
arena semi-compactada.
Pozo de visita Trazo excavación, zapata, pozo, brocal, tapa,
relleno y acarreo de sobrante.
Alcantarillado Trazo, excavación nivelación, cama de arena,
tubería, conexiones, pruebas, relleno,
compactación, acarreo de material sobrante.

Los antepresupuestos, estimados o valorizaciones de reposición de las

construcciones que hacen por el método de ensambles son estructurarles y se
organizan de acuerdo al sistema de partidas constructivas que se conoce con el
nombre de uniformato, que establece el Instituto de Especificaciones de la
Construcción (CSI: siglas en ingles) y el Instituto Americano de Arquitectos
(ALA). La clasificación, estructura y desglose de partidas se hace por sistemas
constructivos en 12 divisiones, debiéndose notar que difiere de la estructura de
partidas que se acostumbran en u n presupuesto de contratistas por el método
de precios unitarios.

El formato para antepresupuestos se puede usar también para

ingresarlos a u n avalúo; es u n a organización y estructura que refleja más las
prácticas mexicanas al respecto:

> Cimentación y subestructura (estructura de sótano, firmes y muros de

contención)
> Superestructura (columnas, losas-trabes y escaleras)
> Cubierta exterior (fachadas, muros de colindancia, impermeabilización y
tragaluces)
> Construcción interior (muros, acabados, divisorios)
> Elevadores y movimiento" 40

Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

51
 > "Instalación mecánica (hidrosanitarío, aire acondicionado, sonido, video)
> Instalación eléctrica (iluminación, comunicaciones, sonido, video)
> Especialidades (albercas, cisternas, automatización)
> Obras exteriores
> Condiciones generales (proyecto, licencias, no-previstos e imprecisión de
modelos)

Las partidas Cubierta Exterior y Construcción Interior, permiten hacer

modificaciones de acabados y de densidad y conformación de muros
divisorios, haciendo tan flexibles los modelos que incluso puede con
facilidad cambiarse de u n a edificación de oficinas a u n a de apartamentos u
hotel.

Una de las partidas que requieren mayores explicaciones es la de

condiciones generales, ya que por naturaleza e importancia exigen del
estimador de costos, el aplicar su experiencia, sensibilidad y buen juicio. En
la siguiente tabla se muestran los componentes más comúnmente incluidos
y sus rubros constitutivos. En las condiciones generales se incluyen los
indirectos y la utilidad del contratista.

El impuesto de de valor agregado va incluido en los presupuestos, ya que

la mayoría de las obras al estar gravadas por este impuesto, recupera el IVA
pagado a sus proveedores, subcontratistas, por la vía del acreditamiento
fiscal.

Las obras exentas por este gravamen son las habitacionales (y otras más
como agropecuarios directamente contadas a los propietarios), no permiten
lo anterior, por el IVA debe considerarse como costo (deducible para efecto
de ISR); por esta razón, el usuario de ésta podrá observar que los modelos" 41

41
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

52
 "habitacionales unifamiliares (casa) y plurifamiliares (apartamentos) en la
partida (división), condiciones generales, se tiene un renglón IVA; acreditable
por exclusión.

La manera de usar estos presupuestos es la siguiente: supongamos que

el usuario de esta fuente de información está haciendo u n estimado de costo
de u n a tienda departamental de 8753 m2; se puede proceder de dos
maneras:

Contando con diseño conceptual, anteproyecto, o croquis. Si se tiene u n

diseño conceptual o anteproyecto o hasta u n proyecto, en el caso de u n a
obra por ejecutar, o bien u n croquis de levantamiento en el caso de obras ya
existentes (para fines de avalúo), se recomienda hacer el catálogo de
conceptos (ensamblados) y su cuantificación lo mas aproximada posible,
empleando para ello la información contenida en el catálogo de ensambles y
ayudados de modelo similar.

En este caso digamos que se pretende estimar el costo de u n mercado

público se toma un modelo similar como la bodega-nave industrial y se
complementa, adecúa y "viste" de acuerdo a las características del caso.

Proporcional o por factor de diferencia. Si no se cuenta con la

información anterior y se desea obtener u n presupuesto por partidas y
ensambles y solo afinar en cuanto a calidad de acabados (fachadas,
recubrimientos, equipamiento), es valido el afectar todos los volúmenes de
obra del presupuesto-modelo que se presentan en este capitulo, por u n
factor de indiferencia proporcional (FIP)

FIP = área deseada = 8753 m2 = .875" 42

área del modelo 10000 m2

42
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

53
 "y reservarse finalmente la opción de reemplazar, disminuir y aumentar
conceptos individuales, con objeto de dar un mejor estimado que el
paramétrico, por metro cuadrado de construcción, reflejando así ciertas
particularidades de lo que se tiene en mente por construir o valuar (número
de elevadores, aire acondicionado, etc.).

En el proceso de cálculo de los modelos aquí presentados, se mantiene el

criterio de razonabilidad de costo, aplicando investigaciones de costo de
mercado de mano de obra, materiales y equipos representativos y promedio,
a sabiendas que fluctuaciones bruscas y descuentos convencionales hacen
variar los resultados, pero por lo general en medida reducida. Queda en
manos del usuario el que juzgue la cuantía de holgura conveniente o
necesaria para su caso específico.

Si se trata de hace u n estimado para efectos de pre-inversión, más vale

tomar u n porcentaje positivo de confiabilidad a manera de colchón, que
prevea tanto cambios de proyecto, conceptos de obra no previstos o de
escasa relevancia e imprecisión del modelo. En la partida o división de
condiciones generales que se manejas en los estimados, para cada caso,
dichos porcentajes de confiabilidad que estarán en función de la
disponibilidad y calidad de información base y del tiempo consagrado por
parte del analista, por lo que éste deberá hacer u n estimado particular del
rubro en cuestión, acorde con sus experiencias y percepción.

El proceso de cuantificación de unidades de construcción en el método de

ensambles es sorprendentemente sencillo; se procede de u n a manera similar
al que se aplica en el método de conceptos por precio unitarios, marcando
los planos o croquis con diferentes colores, pero con la diferencia que un" 4 3

Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

54
 "trabajo de cuantificación por ensambles puede ser hasta 100 veces más
rápido.

Se recomienda en especial tener precaución con los acabados en los

muros, ya que los muros exteriores o de colindancia se cuantificarán en la
división de cubierta exterior con su acabado a u n a cara incluida (la exterior);
así al pasar a cuantificarlo en construcción interior, habrá que considerarse
solo el acabado interno." 44

Los ensambles como se menciono anteriormente ya incluyen, desde

limpieza, trazo y nivelación, cimbras, concretos y sus refuerzos, hasta el
acarreo de desperdicios fuera de obra.

Por lo que se puede observar existe u n a diversidad de métodos de

estimación de costo, los cuales van brindando u n porcentaje de certeza más
exacto conforme se van complementando más los sistemas, en este trabajo
se elaboraran los presupuestos por ensamble los cuales en ocasiones
estarán desglosadas las partidas principales, para mayor exactitud.

44
Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

55
 CAPITULO 3

3.1 Método de valuación

Las obras en proceso no tiene u n a metodología especifica de valuación,

ya que no es u n elemento consolidado; esto es, no es u n inmueble en si, porque
le faltan elementos para poderse denominar de esta manera; esto es, le falta
estar terminado.

En el capitulo uno, se mencionaron diferentes motivos por los cuales no

se concluye u n a obra; por lo tanto no se puede generalizar el problema y menos
decir que se estandarizan, para realizar el avalúo cuando sea requerido.

Dependiendo del estado de conservación de la obra, es la manera en que

se harán las consideraciones necesarias para elaborar el avalúo; como por
ejemplo si los elementos que tiene la obra están muy deteriorados, va hacer
necesario demolerlos por lo que no van a tener ningún valor; por lo tanto en
estas condiciones se tiene que tomar el valor del terreno solamente, la
construcción queda descartada totalmente.

Para llegar a u n a determinación sobre los inmuebles inconclusos; es

necesario conocer la situación actual del bien a valuar, junto con u n a
recomendación fundamentada del mismo, el problema mas significativo que
presentan estos inmuebles es que se desconocen mucha información y se tiene
que buscar u n método de valuación en donde se considere la falta de
documentación y aun así se llegue a u n valor confiable.

56
 Las obras inconclusas; se tienen que analizar de u n a manera particular,
no se puede tomar de patrón las ya valuadas, se hace u n estudio físico,
considerando los elementos actuales, incluyendo su estado de conservación.

El MÉTODO mas recomendable para valuar las obras inconclusas es el

físico, ya que no es recomendable utilizar otro; esto por el hecho de que no es
u n a edificación completa, es u n elemento inconcluso, por lo tanto lo podemos
llamar o denominar u n inmueble con características especiales.

Aunque se determine el método para la realización del avalúo, es

importante hacer hincapié, que no se puede tomar como receta de cocina por la
particularidad de los casos.

Las obras inconclusas no siempre tienen la información requerida para

llevar a cabo el avalúo, considerando que no se tenga u n presupuesto se
propone elaborar uno con las partidas generales, teniendo el costo total del
presupuesto se dividirá entre los metros cuadrados de la construcción; dando
como resultado u n costo por metro cuadrado, el cual se puede homogenizar con
u n a o varias fuentes; u n a vez teniendo el costo se le da u n valor porcentual a
cada u n a de las partidas, el resultado se multiplicara por el monto total de la
construcción y así se obtendrá el valor de cada partida.

Con este método se puede dar u n porcentaje de avance a la partida, en

donde se tendrá u n valor más real, ya que el avance se dará después de u n a
visita física al inmueble, de acuerdo a la experiencia y a lo realizado en campo.

3.1.1 Documentación requerida

La información básica que debe obtenerse para realizar el Estudio

Valorativo del bien debe ser por lo menos la siguiente:

57
 > Planos aprobados por Obras Públicas y fraccionamiento sea el caso.
> Permisos de construcción.
> Presupuesto original de la obra.
> Contabilidad de costos de la obra.
> Programa de obra.
> Copia de bitácora.
> Planos de Obra debidamente modificados.
> Actas de inicio y paralización (si la hubiera).
> Avance financiero: estimaciones y pagos que se han recibido.
> Inventario de materiales (almacén)

Es importante aclarar, que toda esta información se obtendrá solamente

del contratista, ya que no hay otro medio donde la puedan adquirir, es por eso
muy importante la participación de el en este proceso.

Desafortunadamente este tipo de obras, tienen el inconveniente de que

no se cuenta con información necesaria para elaborar el avalúo, por lo tanto el
valuador se enfrenta a la elaboración de u n estudio físico principalmente, ya
que no cuenta con mayores elementos para realizar su trabajo, de esta manera
puede integrar a su valor final u n a s conclusiones y recomendaciones ya que
cuenta con la capacidad de dar u n dictamen de estado de conservación del
inmueble y que hacer con el.

3.1.2 Función y solicitud del avalúo

Existen diversos motivos por los cuales se requiera u n avalúo de esta

envergadura, se mencionaran a continuación alguno de ellos
> Solicitud de crédito.
> Alguna herencia.
> Finiquito de los activos fijos de u n a empresa.
> Terminación de periodo gubernamental o presidencial.

58
 Cualquiera de los caso anteriores van a tener la misma necesidad, ya que
el avalúo va hacer el mismo para cualquier caso, no cambia en absoluto, la
manera de solicitud si cambiara, ya que puede llegar directamente de u n a
institución financiera, de u n particular, de u n a empresa o directamente de la
parte publica (gobierno).

La función principal del avalúo es otorgar u n valor, incluyendo

observaciones y recomendaciones, ya que por lo especial de los casos es
necesario; porque se requieren decisiones determinantes, desde la demolición
de lo existente, hasta la recuperación de lo que ya esta y la conclusión de la
obra.

3.2 Valor (avalúo)

A continuación se presenta el avalúo, aplicando la técnica explicada en

este trabajo, se pueden observar los dos valores físicos, el primero es el
resultado de la valuación tradicional (lo que se haría comúnmente), el segundo
valor físico se aplica el porcentaje de avance de la obra a valuar.

59
ífe odríguez
v a 1ú o s
AVALUÓ
OBRA INCONCLUSA

SOLICITANTE: Ing. Hugo Padilla Fernandez

UBICACIÓN: Clavel No. 503

COLONIA: Hidalgo

POBLACIÓN: Tonala

MUNICIPIO: Tonala

ESTADO: Jalisco

60
te
odríguez
v a 1ú o s
AVALÚO

ÍNDICE

Carátula 1

índice 2

Antecedentes 3

Características urbanas 4

Croquis 7

Consideraciones previas al avalúo 11

Fotos 13

Valor de mercado 14

Valor físico 16

Valor físico aplicando porcentaje de avance 17

Anexos 18

61
te
odríguez
v a 1úo s
AVALUÓ
ANTECEDENTES

INSTITUCIÓN QUE PRACTICA Y CERTIFICA EL AVALUÓ IAvalúos Rodríguez

Ing. Hugo Padilla Fernandez

Ing. Hugo Padilla Fernandez

u t Rodríguez Rodríguez

REGISTRO: R2176

POR LA INSTITUCIÓN: 6 1 3

FECHA DEL AVALUÓ: Viernes, 13 de J u n i o de 2 0 0 8

VIGENCIA DEL AVALUÓ: Seis m e s e s

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Obra inconclusa

UBICACIÓN: Clavel No. 5 0 3

COLONIA: IHidalgo

45400

Tonala

Tonala

Jalisco

REGIMEN DE PROPIEDAD; Privado en condominio horizontal

PROPIETARIO DEL INMUEBLE- Sra. Karina Garcia Orozco

OBJETO DEL AVALUÓ; Conocer s u valor comercial

PROPOSITO: Estimar s u valor p a r a u n crédito hipotecario

PROYECTO APROBADO OBRAS

PUBLICAS: NO

PRESUPUESTO: NO

PERMISO DE CONTRUCCIÓN: NO

62
 odríguez AVALUÓ
te v a 1ú o s

CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE ZONA: Habitacional de segundo orden, tipo residencial medio, H3

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Casas habitación de u n o y dos niveles

ÍNDICE DE SATURACIÓN: 30%

DENSIDAD DE POBLACIÓN: IUna casa, condominio horizontal en proceso de construcción

Satisfactorio de acuerdo a las n o r m a s de la comisión estatal de ecología

del estado de Jalisco

USO DE SUELO: Habitacional en condominio horizontal

VÍAS DE ACCESO: Carretera a México, los Surcos

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO

Incompletos. Con u n avance del 3 0 %

Suministro mediante tomas domiciliarias.

En redes s e p a r a d a s p a r a a g u a s residuales y pluviales.

culta, con acometidas domiciliarias.

Ocultas, con l á m p a r a s de vapor de mercurio al nivel del piso.

De concreto de 3.00 m t s de ancho, coladas en obra, (aun no están

construidas).

MACHUELOS: De concreto de hombro redondo colado en obra, (aun no están

construidos)

PAVIMENTO: De concreto hidráulico, de 20 centímetros colado en obra, (aun n o e s t a

construido)

LINEAS DE COMUNICACIÓN: Colectoras y s u b . colectoras.

EQUIPAMIENTO URBANO: Completo, (aun no existe)

TRANSPORTE URBANO: E inutos.

PUNTOS DE INTERÉS: Parques públicos.

IMedio Alto.

63
fe
odríguez
v a 1ú o s
AVALÚO
MEDIDAS Y LINDEROS SEGÚN ANTECEDENTES:

ESCRITURA:

IJ u e v e s , 2 3 d e F e b r e r o d e 2 0 0 6

NOTARIO: ILie. A r t u r o V á z q u e z Portillo

NOTARÍA PUBLICA N O . No.42 Guadalajara, Jalisco.

AL NORTE- 1 7 7 . 9 3 m t s . T e r r e n o

5 2 3 . 4 9 m t s . Calle Clavel

AL ORIENTE: 5 3 0 . 7 8 m t s . Calle l o s S u r c o s

AL P O N I E N T E : 5 4 8 . 9 7 m t s . F r a c c i o n a m i e n t o h a b i t a c i o n a l

S U P E R F I C I E SEGÚN VI
FÍSICA: 1 1 1 , 9 3 2 . 0 0 m 2

AREA TOTAL MEDIDA: 111,932.00 m2

AREA SEGÚN INDIVISO: 111,932.00 m2

37,053

V i e r n e s , 0 3 d e Mayo d e 1 9 9 6

Lie. R o b e r t o R a m í r e z S a l a z a r

No.42 Guadalajara, Jalisco.

OTROS:

AL NORTE: 5 . 0 0 m t s . C a s a h a b i t a c i ó n # 2 4

AL SUR: 15.00 m t s . Calle J o s é E s t r a d a

AL ORIENTE: 1 6 . 0 0 m t s . C a s a h a b i t a c i ó n # 7 1

AL PONIENTE: 1 6 . 0 0 m t s . C a s a h a b i t a c i ó n # 7 5

SUPERFICIE S
FÍSICA: 8 0 . 0 0 m 2

AL MEDIDA: 8 0 . 0 0 m 2
fe
odríguez
v a 1ú o s
AVALUÓ

INDIVISO SEGÚN ESCRITURAS: 0 . 0 7 1 4 7 2 %

TOPOGRAFÍA Y Es prácticamente plano y de forma regular acorde al lote tipo del

CONFIGURACIÓN: fraccionamiento

CARACTERÍSTICAS
PANORÁMICAS: Vista a c a s a s tipo de la zona.

DENSIDAD DE HAB. POR Ha: 210 hab. por Ha.

COEF. OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.7

! COEF. UTILIZACIÓN DEL SUELO: 1.4

SERVIDUMBRES Y/O
RESTRICCIONES: 3.00 frontal
 fc
odríguez
v a 1ú o s
AVALUÓ
C R O Q U I S

MEDIDAS Y LINDEROS SEGÚN ANTECEDENTE DE FECHA IJ u e v e s , 23 de Febrero de 2 0 0 6

ESCRITURA: 13,608

NOTARIO: Lie. Arturo Vázquez Porrillo

NOTARÍA
PUBLICA: No. 42 Guadalajara, Jalisco.

[ OTRO:

AL NORTE: 177.93 mts. Terreno

AL SUR : 523.49 mts. Calle Clavel

AL ORIENTE: 5 3 0 . 7 8 mts. Calle los Surcos

AL PONIENTE: 548.97 mts. Fraccionarmento habitacional

AREA SEGÚN ESCRITURAS 111,932.00 m a

AREA TOTAL SEGÚN MEDIDAS: 111,932.00 m* INDIVISO

AREA SEGÚN INDIVISO: 111,932.00 m 2 100.00%

DESCRIPCIÓN INDIVIDUAL DE LAS AREAS PRIVADAS

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Una c a s a e n condominio horizontal en proceso de construcción

UBICACIÓN: J e s ú s Estrada # 73

COLONIA |Hidalgo

POBLACIÓN: iTonala

MUNICIPIO: Tonala

66
 odríguez AVALÚO
te v a 1ú o s

IJalisco

ESCRITURA: 3 7 , 0 5 3

NOTARIO: Lie. Roberto Ramírez Salazar

No. 2. Tonala, Jalico

AL NORTE 5.00 mts. C a s a habitación # 2 4

5.00 mts. Calle J o s é E s t r a d a

AL ORIENTE: 16.00 mts. C a s a habitación # 7 1

AL PONIENTE: 16.00 mts. C a s a habitación # 7 5

AREA SEGÚN ESCRITURAS 8 0 . 0 0 m2

AREA TOTAL SEGÚN MEDIDAS: 8 0 . 0 0 m2 INDIVISO

AREA SEGÚN INDIVISO: 8 0 . 0 0 m2 0.071472%

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano, de forma regular considerablemente plano, con u n frente a la calle.

CARACTERÍSTICAS P A N O R Á M I C A S
DENSIDAD MAXIMA DE HABITANTES POR HA. (2): 20

COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO ( C .O. S. ) (2): 0.70

COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO ( C. U. S. 2: 2.40

DENSIDAD MAXIMA DE VIVIENDA POR HA. (2):

(2) Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco

SERVIDUMBRES Y / O RESTRICCIONES: 3.00 m al frente y 4 0 % de á r e a s a j a r d i n a d a s e n servidumbre.

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: Habitacional (Actualmente e s t a e n construccción)

DISTRIBUCIÓN: IPlanta baja: Sala, cocina, comedor, patio de servicio, escaleras.

¡ S e g u n d a planta: Baño completo, r e c a m a r a principal, r e c a m a r a
 odríguez AVALÚO
fe v a 1ú o s
TIPOS DE CONSTRUCCIONES, CALIDADES Y CLASIFICACIONES

A N O S D E A N O S D E
TIPO DE ¡_ - _ _ _ . _ - * , _ I „„ ESTADO
ESTADO DE DE i SUPERFICIE
CLASIFICACIÓN CALIDAD MTpwTMTriprn I EDAD EDAD Tij2
CONSTRUCCIÓN MANTENIMIENTO
APARENTE f REMANENTE

Media
C a s a habitación Moderna Económica Bueno 0 50 70.71

SUPERFICIE TOTAL: 70.71

NUMERO DE NIVELES : Dos

ESTADO DE CONSERVACIÓN:
En proceso de o b r a negra, solo con
levantamiento de m u r o s de p l a n t a baja y
alta, castillos, losa de entrepiso, sin
acabados

AVANCE DE OBRA %: 55.05%

AVANCE ACTUAL DE AREA COMÚN %: 30.00%

CALIDAD DE PROYECTO: B u e n o

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: Moderna, calidad media económica

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTAR: 1

E L E M E N T O S DE CONSTRUCCIÓN
ESPECIFICACIONES PROPORCIONADAS YOBSERVADAS EN LAVISITAALAOBRA SALVO ERROR U OMISIÓN.

A) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS: Se s u p o n e , losa de concreto, con c o n t r a t r a b e s

ESTRUCTURA: Se s u p o n e n , castillos, dalas (desplante, intermedia y cerramiento)

MUROS: Se s u p o n e , block

ENTREPISOS: Se s u p o n e , losas de concreto con refuerzo de malla electrosoldada.

TECHOS: Se s u p o n e , Ladrillo de azotea, lechareada, impermeabilizante.

BARDAS: No c u e n t a con

AZOTEAS: Se s u p o n e ladrillo de azotea, lechareada, impermeabilizante.

 odríguez AVALÚO
fe v a 1ú o s
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS: No cuenta con, pero se supone con, textura con pasta con color

PLAFONES: No cuenta con, pero se supone con, pulido de yeso

No cuenta con, pero se supone con, azulejo linea económica

No cuenta con, pero se supone con, vitropiso

No cuenta con, pero se supone con, de 7 cm de alto por 33 cm del color del piso

PINTURA: No cuenta con, pero se supone con pintura vinilica

INo cuenta con, pero se supone con, forjada con block, asentado con mortero, recubierta de
ESCALERA Iconcreto

¡RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

C) CARPINTERÍA
PUERTASDEINGRESOS: No cuenta con, pero se supone con, de MDF con formaica

PUERTASDECOMUNICACIÓN: No cuenta con, pero se supone con, de MDF con formaica

PUERTASD ECLOSETS: No tiene

INTERIORESD ECLOSETS: No tiene

D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS

INSTALACIÓN HIDRÁULICA: Se supone, tuberia de PVC hidráulico

INSTALACIÓN SANITARIA: Se supone, tuberia de PVC sanitario

LAVABOS: No cuenta con, pero se supone de, pedestal, linea económica, color blanco

MUBLES SANITARIOS: No cuenta con, pero se supone de, linea económica, color blanco

ACCESORIOS: No cuenta con, pero se supone de, cerámica de linea económica

CANCELES DE BAÑO: No tiene

E) MUEBLES DE COCINA No cuenta con, pero se supone de, tarja de acero inoxidable, gabinete p a r a tarja
de aglomerado y melamina

F) INSTALACIONES ELÉCTRICAS Se suponen, de m a n g u e r a poliducto con cableado, con accesorios económicos

G) HERRERÍA No cuenta con, pero se supone, de aluminio n a t u r a l

 odrígue* A V A L U Ó
te
v a 1u o s

H) VIDRIERÍA No c u e n t a con, pero se s u p o n e cristal claro de 3 m m

I) CERRAJERÍA No c u e n t a con, pero se s u p o n e , c h a p a cilindrica de linea económica

J) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y
OBRAS COMPLEMENTARIAS: No tiene

K) FACHADA Lineas r e c t a s> m o d e r n a s , similar a las del condominio

70
 odríguez AVALÚO
te v a 1ú o s

C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S AL A V A L U Ó

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO. ( V. R. N. ): es el costo a precios actuales de u n bien

nuevo similar, que tenga la utilidad o función equivalente m a s próxima al bien que se esta
valuando, con las características que la técnico tecnología hubiera introducido dentro de los
modelos considerados equivalentes.

ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO): Es la estimación de valor por medio

de análisis de costos necesarios para reponer o construir u n bien con las mismas
características, y condiciones del bien valuado. Básicamente parte de determinar el costo del
bien valuado como nuevo depreciándolo en función de su estado y condiciones.

ENFOQUE DE INGRESOS: es la estimación del valor por medio del análisis del valor presente
de los posibles ingresos o beneficios futuros de u n bien ( o de su posesión ), y es usualmente
medido mediante la capitalización de u n nivel especifico de ingresos o rentas.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: Es la estimación de valor por medio del análisis y

comparación en el mercado de ventas recientes de u n bien igual o similar al valuado para
concluir en el precio m a s probable de venta. Siempre deberán homologar los bienes
comparables al sujeto.

VALOR COMERCIAL: Es el precio m á s probable que puede tener u n a propiedad o u n bien en

u n mercado competitivo y abierto, bajo todas las 'condiciones p a r a u n a venta j u s t a , con el
comprador y el vendedor cada u n o actuando prudente y debidamente informados, y
suponiendo que el precio no esta afectado por u n estimulo indebido, implícita en esta
definición es la consumación de u n a venta en u n a fecha determinada, y la transferencia del
titulo del vendedor al comprador bajo condiciones en las que comprador y vendedor están
típicamente motivados. ; a m b a s partes están bien informadas o bien aconsejadas y actúan de
acuerdo con lo que consideran su mejor interés; se permitió u n tiempo razonable de
exposición en el mercado abierto; el pago es 'hecho en termino de contado en moneda
nacional o en términos a u n arreglo comparable a este; El precio representa la condición
normal p a r a la propiedad vendida sin ser afectado por u n financiamiento especial o creativa,
o concesiones de venta otorgadas por cualquiera que este asociado con dicha venta.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN: el valor de reemplazo de u n a propiedad es establecido por el

valor de otra igual o similar y que preste la misma función, lo cual esta fundamentado en que
no es razonable que u n comprador pague m á s por u n bien que esta siendo valuado que el
costo de u n equivalente sustituto.

|ALCANCE DEL AVALÚO EXCLUSIONES Y/O LIMITACIONES :

FACTOR DE SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN: corresponderá el factores

aplicables por las diferencias de áreas de terreno ó construcciones entre los comparables y el
inmueble valuado.

71
 odríguez AVALUÓ
te v a 1ú o s

C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S AL A V A L U Ó

FACTOR DE USO: corresponderá al aplicable por las diferencias de usos de suelo, e

intensidad de construcciones permisibles, entre los comparables y el bien valuado.

FACTOR DE UBICACIÓN: es el aplicable por las diferencias de localización en la manzana ,

calidad de servicios, cercanía a centros de importancia.

FACTOR DE FORMA: es cuando hay diferencias por irregularidad o regularidad entre los
comparables y el inmueble.

FACTOR DE NEGOCIACIÓN: es la variación que se observa entre un valor de oferta y u n

valor de cierre.

FACTOR DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN: es el que pertenece por las diferencias

en el deterioro físico, obsolescencia funcional y económica entre los analizados y el valuado.

DEPRECIACIÓN ( PARA FINES DE AVALÚO ): es la perdida real de valor de u n bien debido a

su edad, desgaste físico, servicio, uso, obsolescencia, funcional y / o económica.

Los factores que determinan la depreciación son :

Deterioro físico
Obsolescencia funcional
Obsolescencia económica.
Yeste es el orden en el cual se debe de ir afectando el valor de reposición nuevo por cada
VALOR : es la cantidad actual, utilidad, o importancia de un bien tangible o intangible en
función de su utilidad, demanda y oferta (No necesariamente equivale a precio o a costo)

El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas

en la circular 1462 emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores con fecha 14 de
febrero de 2000.y el Manual de BANCOMER BBVA de inmuebles. Para estimar el valor se
realizó una investigación de mercado y de los antecedentes y condiciones actuales del
inmueble, así como el aprovechamiento del mismo, el valor comercial, las rentas de
inmuebles similares en la zona, así como el propósito del avalúo. La opinión de valor se
encuentra apoyada en los costos unitarios que son analizados de acuerdo a datos de Bimsa,
C. M. I. C. de Jalisco, estudios de mercado en la zona o zonas similares, Libro Azul de
Inmuebles de Guadalajara, y archivos personales, considerando el valor unitario neto de
reposición de acuerdo al demérito correspondiente por edad y estado de conservación. No fue
motivo del presente estudio el verificar la propiedad legal, ni la existencia de gravámenes o
reservas de dominio sobre las unidades descritas.

72
 odríguez
te v a 1ú o s AVALUÓ

FOTOS

73
 odríguez
fc v a 1ú o s AVALUÓ

INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y VALORES UNITARIOS D E REPOSICIÓN NUEVOS

OFERTAS D E VENTAS DE TERRENOS EN LA ZONA O EN SITIOS SEMEJANTES

CALLE Y CARACTERÍSTICAS ÁREA EN M 2

VALOR TOTAL
TERRENO VALUADO 80.00

1 Calzada de las Flores s / n Hacienda del Sol. Zapopan, Jalisco 96.00 $316,800.00
2 Carretera a Matatlan, km 5 Matatlan. Tonala, Jalisco 110.00 $311,754.30
3 Coto I Manzana E lote 2 La Providencia, Tlajomulco Zuñiga, Jal. 150.00 $345,000.00
4 San J u a n Evangelista 4096-1 Praderas de Tonallan. Tonala, Jalisco 210.00 $310,000.00
5 Coto 1, Sendero las Moras L-31 Sendero las Moras. Tlajomulco Zuñiga, J a l 146.00 $350,400.00
6 AV. Pedro Parra Centeno Tlajomulco Zuñiga. J a l 160.00 $245,000.00

SUPERFICIE.
PRECIO/M2 FUENTE/OBSERVACIONES
DE INDIVISO

1 96.00 $3,300.00 Grupo Guia

2 110.00 $2,834.13 Informador
3 150.00 $2,300.00 Lie. Evelyn Hernandez
4 210.00 $1,476.19 Arq. Rene Bori
5 146.00 $2,400.00 Grupo Guia
6 160.00 $1,531.25 El Mural
$ 2,114.31 Media A r m ó n i c a

FACTOR D E HOMOLOGACON PARA EL TERRENO

N* AREAM2 PRECIO/M2 ZONA UBICACIÓN FRENTE FORMA SUPERFICIE TOPOGR NEGOC

1 96.00 $3,300.00 1.00 1.10 1.10 1.00 1.20 1.00 0.95

2 110.00 $2,834.13 1.00 1.00 1.05 1.00 1.10 1.00 0.95
3 150.00 $2,300.00 1.00 0.95 1.05 1.00 1.10 1.00 0.95
4 210.00 $1,476.19 1.00 0.95 1.00 1.00 1.05 1.00 0.95
5 146.00 $2,400.00 1.00 1.00 1.05 1.00 1.10 1.00 0.95
6 160.00 $1,531.25 1.00 1.10 1.05 1.00 1.10 1.00 0.95

FACTOR
PRECIO/M2
RESULTANTE

1 1.38 $4,552.02
2 1.10 $3,109.75
3 1.04 $2,397.49
4 0.95 $1,398.88
5 1.10 $2,633.40
6 1.21 $1,848.18
VALOR] lOMOLOGADO * 2,313.01

RENTA DE INMUEBLES PARECIDOS EN EL LUGAR O TERRITORIOS SIMILARES.

UBICACIÓN TERRERO CONSTRUCCIÓN RECÁMARAS BAÑOS CAJONES EDAD
ir
BIEN RAÍZ VALUADO
1 1 1

NO APLICA POR ESTAR EN CONSTRUCCIÓN

ir RENTA RENTA / M 2 FUENTE DE INFORMACIÓN OBSERVACIONES NIVELES

#N/A Media A r m ó n i c a
 odríguez
ft v a 1ú o s AVALUÓ

PRECIO D EINMUEBLES AFINES ENLACOLONIA O ENESPACIOS ANÁLOGOS

UBICACIÓN TERRENO CONSTRUCCIÓN RECÁMARAS BAÑOS CAJONES EDAD

N°
FINCA VALORADA

NO APLICA POR ESTAR ENCONSTRUCCIÓN 1

N° PRECIO $ [Link]/M2 FUENTE/OBSERVACIONES OBSERVACIONES NIVELES

#N/A MEDIA ARMÓNICA

VALORES D E CONSTRUCCIONES

TIPO DE CONSTRUCCIÓN
VALORES DE INMUEBLE ANALIZADO MEDIO BODEGA
INTERÉS SOCIAL ECONÓMICO MEDIO BUENO MEDIA

VALOR NUEVO DE REPOSICIÓN APLICADO #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

FUENTE DE INFORMACIÓN COSTO UNITARIO POR M2
ÍNDICE DEINTERCOST BIMSA PARA GUADALAJARA,
JAL. 0.984

NO APLICA POR ESTAR EN CONSTRUCCIÓN

MEDIA ARMÓNICA #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

te
odríguez
v a 1ú o s
AVALU O
APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO )
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 5 X 16

PARTESQ U EINTEGRANELL O T E

MOTIVO DEL COFFICII N1 I VALOR PARCIAL

$2,313.01 $185,040.64

E ÁREA PRIVATIVA:
SUPERFICIE TOTAL

PRO INDIVISO: 0.07%

VALOR TOTAL DEL TERRENO: $185,040.64

VALOR DEL TERRENO SEGÚN PRO INDIVISO: $132.25

COSTO PROMEDIO DE TERRENO P O R M 2 : $2,313.01

DE LA CONSTRUCCIÓN
ÁREAS SEGÜN D a t o s c a t a s t r a l e s y p l a n o s p r o p o r c i o n a d o s p o r el solicitante
I SUPERFICIE VALOR UNITARIO VALOR D E | VALOR UNITARIO | VALOR N E T O D E
TIPOS 1 EN D E REPOSICIÓN REPOSICIÓN CONSERVACIÓN NETO D E R E P O S I C I Ó N TOTAL
NUEVO NUEVO TOTAL ¡ REPOSICIÓN í

Caea habitación 1 70 71 | $4,405 9 3 311,543 21 1 00 1.00| $4,405.93 $ 311,54321

TOTALES 70 71 $311,54321 «311,543.21
|
COSTO PROMEDIO D E CONSTRUCCIÓN' V.N.R. | «4,405.93

D ELASINSTALACIONESESPECIALES
C O N C E P T O Y UNIDAD UNIDAD CANTIDAD i VALOR UNITARIO I VALOR D E 1 PORCENTAJE VALOR UNITARIO ¡ VIDA i VALOR NETO DE . .—.- .
D E REPOSICIÓN REPOSICIÓN DE NETO DE ÚTIL R E P O S I C I Ó N TOTAL |
NUEVO : NUEVO TOTAL DEMÉRITO-. REPOSICIÓN REMANENTE

TOTALES [•

VALOR DEL ENFOQUE D E COSTO O FÍSICO $496,583.35

Resultado devalores estimados:

Comparativo de Mercado
V a l o r físico o d e C o s t o
• •1s ú M E

N o aplica
$496,583.85

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

Por las características del inmueble y por su propósito se considera como valor comercial, al valor i'isico o de costo en números redondos, >s. Se realizo
un valor proyectado para fines de crédito la variación de especificaciones podra variar los valores del presente avaluó

CONCLUSION

VALOR COMERCIAL $497,000.00

CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL PESOS 0 0 / lOO M.N.

Estacantidadrepresenta elvaler comercial aldía: viernes, 13deJuniode2008

ODRKfiUEZ RODRÍGUEZ

NOTA; EL PRESENTE AVALUÓ N O TENDRÁ VALIDEZ PARA FINES DISTINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPOSITO

76
 odtígnez A V A L U Ó
fc v a 1ú o s

APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO )

LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 5 X 16

PARTESQUEINTEGRANELLOTE
MOTIVO DEL C O E F I C I E N T E

$2,313.01 $185,040.64

ÁREA PRIVATIVA:
SUPERFICIE TOTAL: 111,932.00 i VALOR TOTAL DEL TERRENO: *1S5,040.64

PRO INDIVISO: 0.07%

VALOR DEL TERRENO SEGÚN PRO INDIVISO: $132.25
COSTO PROMEDIO DE TERRENO POR M2 : $2,313.01

DE LA CONSTRUCCIÓN
ÁREAS SEGÚN
VALOR UNITARIO j VALOR N E T O D E
D E REPOSICIÓN REPOSICIÓN CONSERVACIÓN FACTOR AVANCE NETO D E REPOSICIÓN TOTAL
NUEVO NUEVO TOTAL REPOSICIÓN

Casa habitación 1 70.71 $4,405.93 311,543.21 1.00 0 . 5 5j $2,424.14 $ 171,411.08

TOTALES 70-71 $311,543.21 4171,411.08
L 1_
COSTO PROMEDIO D E COHSTRUCCIÓN: V.H.R. •2.424.14

DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES

C O N C E P T O Y UNIDAD I UNIDAD I CANTIDAD 1 VALOR UNITARIO VALOR D E PORCENTAJE VAL-OR UNITARIO VIDA [ VALOR N E T O D E
D E REPOSICIÓN REPOSICIÓN DE NETO DE ÚTIL ] REPOSICIÓN TOTAL
NUEVO NUEVO TOTAL DEMÉRITO: \ REPOSICIÓN REMANENTE !

TOTALES
|»
VALOR DEL ENFOQUE D E COSTO O FÍSICO $356,451.71

Resaltado de valores estimados:

Comparativo de Mercado
V a l o r físico o d e C o s t o «356,451.71

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

Por las características del i n m u e b l e y p o r s u propósito se c o n s i d e r a c o m o valor comercial, al valor tísico o d e costo e n n ú m e r o s r e d o n d o s . Se realizo
u n valor p r o y e c t a d o p a r a fines d e crédito la variación d e especificaciones p o d r a variar los valores del p J

r*r.i;f«m;rTT?r

VALOR COMERCIAL $357,000.00

TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL PESOS 0 0 / 1 0 0 M.N.

Esta cantidad representa elvalor comercial aldia: viernes, 13 de Junio de 2008

N O T A EL PRESENTE AVALUÓ NO TENDRÁ VALIDEZ PARA FINES DISTINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPOSITO

 odríguez AVALUÓ
te v a 1ú o s

VALOR FÍSICO

OBRA INCONCLUSA Valor por m2: $ 4,405.93

Determinación del Valor del inmueble inconcluso Valor total: $ 311,543.21

PORCENTAJE iPORCENTAJE ,PORCENTAJE MONTOEN

PARTIDA QUE DEAVANCE APLICAR
REPRESENTA

CIMENTACIÓN 7.61% 100.00% 7.61% $23,697.67

MUROS DEPLANTA BAJA Y ALTA 17.39% 100.00% 17.39% $54,186.89
LOSA DEENTREPISO Y AZOTEA 18.50% 100.00% 18.50% $57,639.14
INSTALACIÓN HIDRÁULICA SANITARIA YGAS 4.65% 60.00% 2.79% $8,693.24
INSTALACIÓN TELEFONICA YELÉCTRICA 4.79% 60.00% 2.88% $8,962.13
OBRA CIVIL 7.36% 80.00% 5.88% $18,331.40
MOLDURAS 2.83% 0.00% 0.00% $0.00
IMPERMEBILIZACION 0.26% 0.00% 0.00% $0.00
CANCELERÍA Y HERRERÍA 1.62% 0.00% 0.00% $0.00
ACABADOS 11.50% 0.00% 0.00% $0.00
PINTURA 2.61% 0.00% 0.00% $0.00
CARPINTERÍA 15.91% 0.00% 0.00% $0.00
MUEBLES DEBAÑOYTARJA COCINA 2.08% 0.00% 0.00% $0.00
LIMPIEZA 1.72% 0.00% 0.00% $0.00
OBRA EXTERIOR 1.18% 0.00% 0.00% $0.00

100.00% 55.05%

Total Superficie del Inmueble:

te
odríguez
v a 1ú o s
AVALÚO
PORCENTAJE PARA APLICAR AL COSTO POR M2

CIMENTACIÓN $ 23,697.67 7.61%

MUROS DE PLANTA BAJA YALTA $ 54,186.89 17.39%
LOSA DE ENTREPISO Y AZOTEA $ 57,639.14 18.50%
INSTALACIÓN HIDRÁULICA SANITARIA Y GAS $ 14,488.73 4.65%
INSTALACIÓN TELEFONICA Y ELÉCTRICA $ 14,936.88 4.79%
OBRA CIVIL $ 22,914.26 7.36%
MOLDURAS $ 8,806.56 2.83%
IMPERMEBILIZACION $ 818.26 0.26%
CANCELERÍA Y H E R R E R Í A $ 5,038.11 1.62%
ACABADOS $ 35,819.29 11.50%
PINTURA $ 8,129.15 2.61%
CARPINTERÍA $ 4 9 ,559.17 15.91%
MUEBLES DE BAÑO YTARJA COCINA $ 6,491.88 2.08%
LIMPIEZA $ 5,351.61 1.72%
OBRA EXTERIOR $ 3,665.62 1.18%
TOTAL DE PRESUPUESTO $ 311,543.21 100.00%

TOTAL DE M2 Y COSTO POR M2 70.71 $ 4,405.93

** Presupuestoproporcionadoporelcliente

PORCENTAJE PARA APLICAR AL COSTO POR M2

CIMENTACIÓN $ 564.11 9.59%

SUPERESTRUCTURA $ 1,170.33 19.90%
CUBIERTA EXTERIOR $ 833.67 14.18%
CONSTRUCCIÓN INTERIOR $ 1,250.69 21.27%
SISTEMA MECÁNICO $ 398.33 6.77%
SISTEMA ELÉCTRICO $ 504.59 8.58%
ESPECIALIDADES $ 429.85 7.31%
CONDICIONES GENERALES $ 726.54 12.36%
TOTAL DE PRESUPUESTO $ 5,878.11 100.00%

TOTAL DE M2 Y COSTO POR M2 $ 5,878.11

Presupuesto tomado del libro. Costo por metro cuadrado. Leopoldo Várela. Edición 2007

79
ft
odríguez
v a 1ú o s
AVALÚO
PORCENTAJE PARA APLICAR AL COSTO POR M2
CIMENTACIÓN $ 196.62 4.03%
SUBESTRUCTURA $ 60.50 1.24%
SUPERESTRUCTURA $ 622.55 12.76%
CUBIERTA EXTERIOR $ 766.97 15.72%
TECHUMBRE $ 86.85 1.78%
CONSTRUCCIÓN INTERIOR $ 1,148.01 23.53%
SISTEMA MECÁNICO $ 413.25 8.47%
SISTEMA ELÉCTRICO $ 273.71 5.61%
CONDICIONES GENERALES $ 784.05 16.07%
ESPECIALIDADES $ 526.44 10.79%
OBRAS EXTERIORES
TOTAL DE PRESUPUESTO $ 4,878.95 100.00%

TOTAL DE M2 Y COSTO POR M2 $ 4,878.95

Presupuestotomado del libro. Costo por metro cuadrado. Bimsa. Edición 2007

~~~~~^ MEDIA ARMÓNICA) $ 4,982.96

Nota: Para este avaluó se tomo el valor del presupuesto del cliente el cual tiene un costo por m2 de $4,405.93,
dando unamedia armónica de$4,982.96.
te
odríguez
v a 1ú o s
AVALÚO
P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

CIMENTACIÓN
Trazo y nivelación de vivienda,
estableciendo ejes y referencias. M2 85.36 $ 6.53 $ 557.39

Excavación por medios manuales en

material tipo "B" hasta u n a
profundidad maxima de 1.00m. M3 17.80 $ 109.37 $ 1,946.54
perimetral envivienda, incluye MI 28.49 $ 10.06 $ 286.56

Suministro, habilitado, armado y

colocación de acero del #3 (3/8")
Fy=4200 kg/cm2, en losa de
cimentación, entrepiso o cubierta;
incluye, ganchos, traslapes, silletas,
desperdicio y alambre recocido. Kg 107.99 $ 25.09 $ 2,709.90
Suministro, habilitado, armado y
colocación de malla electrosoldada
6x6-6/6, en losa de cimentación,
entrepiso o cubierta; incluye,
traslapes, desperdicio y alambre
recocido. M2 36.30 $ 43.00 $ 1,560.92
colocación de malla electrosoldada M" 7.51 $ 24.44 $ 183.59
15x30-4 en losa de cimentación, MI 40.98 $ 39.46 $ 1,616.77
Suministro y colocación de concreto
premezclado fc=200 kg/cm2, en losa
de cimentación, T.M.A. 19 mm,
Revenimiento 10 M3 5.61 $ 1,774.52 $ 9,955.05
Suministro y colocación de plástico
de polietileno de 200 mieras de
M2 52.83 $ 18.64 $ 984.70
espesor, color negro, como
Curado de losa de concreto. M' 41.09 $ 35.42 $ 1,455.09
Pulido ó apalillado en losa de
concreto. El terminado pulido se
realiza en zonas interiores de
vivienda y apalillado en zonas
exteriores dela misma. M2 41.09 $ 13.48 $ 554.00

81
te
odríguez
v a 1ú o s
AVALÚO
P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Relleno de excavaciones en
instalaciones con material producto
de laexcavación, en cimentación. M3 16.32 $ 95.31 $ 1,555.89

Anclajes de castillos de planta baja a

losa de cimentación. (Incluye 15
anclajes k-0y 1anclaje k-1) Lote 1.00 $ 331.27 $ 331.27
TOTAL DECIMENTACIÓN $ 2 3 , 6 9 7 . 6 7

MUROS DEPLANTA BAJA YALTA

Suministro y colocación de muro de

11 [Link] espesor a base de tabicón
de 11x18x28 cm., junteado con
mortero ceml-arena prop. 1:4. M2 62.68 $ 193.69 $ 12,139.84
Suministro y colocación de castillo
tipo k-0, sección 11x11, a base de
armex 12x12-4 fy= 6000 kg/cm2, y
concreto fc=150 kg/cm2, hecho en
obra. TMA 19mm;incluye: cimbra y
material desencofrante. MI 53.34 $ 133.28 $ 7,108.57
Suministro y colocación de castillo
tipo k-1, sección 11x15, formado por
4#3,E#3@20, fy=4200 kg/cm2 y
concreto fc=150 kg/cm2, hecho en
obra. TMA 19mm;incluye: cimbra y
material desencofrante. MI 3.34 $ 206.13 $ 688.39
Suministro y colocación de dala de
cerramiento en puertas y ventanas
en planta baja, sección 11x20cm. a
base de armex 12x20-4
fy=6000kg/cm2, colado con concreto
hecho en obra, fc=150 kg/cm2;
incluye: cimbra y material
desencofrante. MI 5.76 $ 198.87 $ 1,145.40

82
Suministro y colocación de dala
intermedia en muro reforzado en
planta baja, sección 11x11 cm. a
base de armex 12x12-4 fy=
6000kg/cm2, colado con concreto
hecho en obra, fc=150 kg/cm2;
incluye: cimbra y material
desencofrante. MI 9.06 $ 147.42 $ 1,336.05

Muro de concreto en cocina de 11

cms. de espesor a base de concreto
fc=150 kg/cm2 reforzado con malí
6x6/6-6, incluye: cimbrado, armado
y colado. Lote 1.21 $ 386.83 $ 468.06
Suministro y colocación de muro de
11 cms. de espesor a base de tabicón
de 11x18x28 cm., junteado con
mortero ceml-arena prop. 1:4. Planta
alta M2 92.01 $ 193.69 $ 17,820.72

Suministro y colocación de castillo

tipo k-0, sección 11x11, a base de
armex 12x12-4 fy= 6000 kg/cm2, y
concreto fc=150 kg/cm2, hecho en
obra. TMA 19mm; incluye: cimbra y
material desencofrante. Planta alta MI 66.07 $ 133.28 $ 8,805.08

Suministro y colocación de dala de

cerramiento en puertas y ventanas
en planta baja, sección 11x20 cm. a
base de armex 12x20-4
fy=6000kg/cm2, colado con concreto
hecho en obra, fc=150 kg/cm2;
incluye: cimbra y material
desencofrante. Planta alta MI 8.70 $ 198.87 $ 1,730.14

83
fe
odríguez
v a 1ú o s
AVALÚO
P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de junta

entre viviendas. Planta alta M 13.23 $ 88.99 $ 1,176.89

Suministro y colocación de dala

intermedia en muro reforzado en
planta baja, sección 11x11 cm. a
base de armex 12x12-4 fy=
6000kg/cm2, colado con concreto
hecho en obra, fc=150 kg/cm2;
incluye: cimbra y material
desencofrante. Planta alta MI 11.99 $ 147.42 $ 1,767.73
TOTALMUROSDEPLANTABAJAYALTA $54,186.89

LOSA DE ENTREPISO Y AZOTEA

Suministro y colocación de trabe tipo

T-1 armada con 8 varillas de acero de
#4 (4/8") lecho superior, 5 varillas #4
y 3 del # 3 lecho inferior, anclaje de
90 a T-2, con 5 varillas superiores e
inferiores, más estribos # 2@ 15 MI 4.29 $ 1,825.91 $ 7,833.15

Suministro y colocación de trabe tipo

T-2 armada con 5 varillas de acero de
# 4 lecho superior y 5 varillas # 4
lecho inferior, estribos # 2@ 15 MI 3.47 $ 1,082.28 $ 3,750.09

Suministro y colocación de trabe tipo

T-3 armada con 4 varillas de acero de
# 3 (3/8") lecho superior, 7 varillas
#4 en lecho inferior, más estribos # 2
@15 MI 3.52 $ 1,107.20 $ 3,897.33
Suministro y colocación de trabe tipo
T-4 a base de armex 12-12/4 con
anclaje de 60 cm en trabe T-1 MI 1.76 $ 35.84 $ 63.08
fe
odríguez
v a 1ú o s
AVALÚO
P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de dala de

coronación en losa de entrepiso o
cubierta, sección 11x12 cm. a base
de armex 12x12-4 fy=6000kg/cm2. MI 28.15 $ 35.86 $ 1,009.31
Suministro ycolocación de cimbra en
losa de entrepiso o cubierta; incluye
material desencofrante. M2 32.29 $ 131.45 $ 4,243.76

Suministro, habilitado, armado y

colocación de malla electrosoldada
6x6-2/2, en losa de cimentación,
entrepiso o cubierta; incluye,
traslapes, desperdicio y alambre
recocido. M2 30.27 $ 89.79 $ 2,718.22
Refuerzo de cajas eléctricas en losa
de entrepiso o cubierta con malla
6x6-6/6. M2 0.53 $ 43.00 $ 22.70

Suministro y colocación de concreto

premezclado fc=200 kg/cm2, en losa
de entrepiso o cubierta. M3 4.40 $ 2,232.28 $ 9,822.05

Pulido ó apalillado en losa de

concreto. El terminado pulido se
realiza en zonas interiores de
vivienda y apalillado en zonas
exteriores dela misma. M2 32.20 $ 13.48 $ 434.16
2
Curado de losa de concreto. M 32.20 $ 35.42 $ 1,140.31
Suministro y colocación de cimbra
perimetral en vivienda, incluye
material desencofrante. MI 26.07 $ 10.06 $ 262.22

Anclajes de castillos en losa de

entrepiso. (Incluye 23anclajes k-0) Lote 1.10 $ 432.38 $ 475.62
 odripte* A V A L Ú O
a 1u o s

Suministro, habilitado, armado y

colocación de acero del #3 (3/8")
Fy=4200 kg/cm2, en losa de
cimentación, entrepiso o cubierta;
incluye, ganchos, traslapes, silletas,
desperdicio y alambre recocido. Kg 24.50 $ 25.09 $ 614.74

Suministro y colocación de dala de

coronación en losa de entrepiso o
cubierta, sección 11x12 cm. a base
de armex 12x12-4 fy=6000kg/cm2.
Azotea Ml 39.40 $ 35.86 $ 1,412.79
Refuerzo de cajas eléctricas en losa
de entrepiso o cubierta con malla
6x6-6/6. Azotea M2 0.70 $ 43.00 $ 30.27

Suministro y colocación de cimbra en

losa de entrepiso o cubierta; incluye
material desencofrante. Azotea M2 36.58 $ 131.45 $ 4,807.67

Suministro, habilitado, armado y

colocación de malla electrosoldada
6x6-4/4, en losa de cimentación,
entrepiso o cubierta; incluye,
traslapes, desperdicio y alambre
recocido. Azotea M2 36.03 $ 59.94 $ 2,159.35

Suministro y colocación de concreto

premezclado fc=200 kg/cm2, en losa
de entrepiso o cubierta. Azotea M3 4.40 $ 2,232.28 $ 9,822.05
Curado de losa de concreto. Azotea M^ 36.58 $ 35.42 $ 1,295.36
Pulido ó apabilado en losa de
concreto. El terminado pulido se
realiza en zonas interiores de
vivienda y apabilado en zonas
exteriores de la misma. Azotea M2 36.58 $ 13.48 $ 493.19

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AVALÚO
P R E S U P U E S T O DE LA OBRA

PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de cimbra

perimetral en vivienda, incluye
material desencofrante. Azotea MI 26.14 $ 10.06 $ 262.89

Suministro, habilitado, armado y

colocación de acero del #3 (3/8")
Fy=4200 kg/cm2, en losa de
cimentación, entrepiso o cubierta;
incluye, ganchos, traslapes, silletas,
desperdicio y alambre recocido.
Azotea Kg 42.59 $ 25.09 $ 1,068.83
TOTAL LOSA DE ENTREPISO Y AZOTEA $ 5 7 , 6 3 9 . 1 4

INSTALACIÓN HIDRÁULICA SANITARIA Y GAS

Instalación sanitaria de acuerdo a
proyecto. Lote 1.00 $ 3,693.00 $ 3,693.00
Instalación hidráulica de acuerdo a
proyecto. Incluye: Llave para
manguera Lote 1.00 $ 6,339.14 $ 6,339.14
Instalación de gas de acuerdo a
proyecto Lote 1.00 $ 1,331.09 $ 1,331.09
Pruebas en Instalaciones
hidrosanitarias y gas (en
cimentación, muros planta baja y
alta antes de acabados) Lote 1.00 $ 356.68 $ 356.68

Instalación pluvial de acuerdo a

proyecto. Incluye:bajante pluvial
oculto sobre muro, ahogado en
armex, con concreto fc=150 kg/cm2. Lote 1.00 $ 2,768.82 $ 2,768.82
TOTAL INS1 rALACION HIDRÁULICA SAN ITA RÍA Y GAS $ 14,488.73

INSTALACIÓN TELEFONICA Y ELÉCTRICA

Instalación eléctrica de acuerdo a
proyecto Lote 1.00 $ 7,465.99 $ 7,465.99

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AVALÚO
P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de
accesorios eléctricos de acuerdo a
proyecto. Lote 1.00 $ 4,230.84 $ 4,230.84
Acometida telefónica y TV de
acuerdo a proyecto Lote 1.00 $ 702.96 $ 702.96
Acometida eléctrica de acuerdo a
proyecto Lote 1.00 $ 1,818.82 $ 1,818.82
Pruebas en instalaciones eléctricas
de acuerdo a proyecto Lote 1.00 $ 96.32 $ 96.32
Instalación de linea telefónica yTV
de acuerdo a proyecto Lote 1.00 $ 621.95 $ 621.95
TOTAL INSTALACIÓN TELEFONICA Y ELÉCTRICA $ 14,936.88 |

OBRA CIVIL

Construcción de registro pluvial,

incluye: Rejilla fabricada a base de
solera l/8"xl" con paso de 1" 3/16",
con marco desolera de 1/8". Pza 1.00 $ 896.75 $ 896.75

Construcción de huellas para

automóvil de 50 cm de ancho y 10
cm de espesor, a base de concreto
F'c=150 kg/cm2. Incluye, trazo
nivelación, cimbrado, colado y
acabado escobillado M2 7.55 $ 226.45 $ 1,708.81
Construcción de sobrepiso en área
de baño. M2 4.54 $ 183.73 $ 834.68
Sardinel en zona de regadera de
0.1x0.05 MI 1.65 $ 82.90 $ 136.78
Perfilado de cajas de luz en muros o
plafones Pza 47.30 $ 32.05 $ 1,515.92
Boleos en aristas MI 105.26 $ 20.29 $ 2,135.96
Mocheta para bajada de
instalaciones (Incluye 2.77 m2 de
malla 6x6-6/6, 11.10 mi. de castillo
k-0, 0.27 m3 de concreto y 3.89 m2
de curado de losa) Lote 1.00 $ 2,228.73 $ 2,228.73

Construcción de escalera de
concreto, armada con acero #3, con
concreto fc=200 kg/cm2, según
especificaciones de planos
correspondientes. (Incluye: 0.87 m3
de concreto, 85.22 kg de acero de
refuerzo, 6.64 m2 de aplanado
interior y 6.64 m2 de cimbra de
entrepiso). Lote 1.00 $ 5,761.00 $ 5,761.00

Pretiles en azotea; Incluye: muro,

continuación de castillos y boquillas
en azotea. (Incluye: 5.30 m de
castillo k-0, 3.12 m2 de muro de 11
cms. de espesor y 20.18 m. de
boquilla) Lote 1.00 $ 2,022.01 $ 2,022.01
Forjado de chañan en perímetro de
vivienda sobre losa de azotea
cemento arena de rio 1:4. MI 19.34 $ 37.67 $ 728.49
Suministro y colocación de dala de
corona en barda perimetral de
vivienda, con block dala. MI 6.36 $ 166.47 $ 1,058.40

Elaboración de anclajes de castillos

en huecos de mamposteria de
40x40x40 cms.; incluye: concreto
fc=150 kg/cm2, hecho en obra,
acero de anclaje y amarres. Pza 5.50 $ 78.67 $ 432.66

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AVALÚO
P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de muro

perimetral en patio posterior a base
de muro de block hueco, espesor de
muro de 15 cms. de espesor. A base
block 15x20x40 cm. junteado con
mortero cem-cal-arena prop. 1:1:5. M2 11.44 $ 209.41 $ 2,395.65
Suministro y colocación de dala de
corona en barda perimetral de
vivienda, con block dala. MI 6.36 $ 166.47 $ 1,058.40
TOTAL OBRA CIVIL $ 2 2 , 9 1 4 . 2 6

MOLDURAS
Fabricación e instalación de
molduras de acuerdo a proyecto Lote 1.00 $ 8,806.56 $ 8,806.56
TOTAL MOLDURAS $ 8,806.56

IMPERMEBILIZACION
Impermeabilización de charolas de
baños. M2 8.45 $ 61.57 $ 520.10
Impermeabilización de dala de
desplante MI 6.36 $ 46.90 $ 298.16
TOTAL IMPREMEABILIZACION $ 818.26

CANCELERÍA Y HERRERÍA
Suministro y colocación de
ventaneria de aluminio blanco con
perfil de 1 1/2" y vidrio claro de
3mm. Según planos y
especificaciones. Lote 1.00 $ 1,302.86 $ 1,302.86

Suministro y colocación de marco de

aluminio blanco de hasta 95 cms. Pza 4.00 $ 439.44 $ 1,757.77
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AVALÚO
P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación barandal de

herrería Lote 1.00 $ 1,977.49 $ 1,977.49
TOTAL CANCELERÍA Y HERRERÍA $ 5,038.11

ACABADOS
Suministro y colocación de azulejo
marca Vitromex Modelo Bahia 20 x
25 cm a 1.75 de altura, a hueso en
baño. M2 5.97 $ 260.33 $ 1,554.96

Suministro y colocación en zona

húmeda de regadera de Vitropiso
Marca Vitromex Modelo Bahia 33 x
33 cm,junta de [Link] blanco. M2 1.98 $ 274.33 $ 543.17
Emboquillados de puertas y
ventanas. (Incluye 36.95 m. de
boquilla) Lote 1.00 $ 1,300.90 $ 1,300.90

Aplanado en plafones exteriores de

concreto, planta baja y planta alta, a
base de mortero estabilizado. M2 2.90 $ 132.38 $ 384.44
Aplanado en muros interiores de
concreto, planta baja y planta alta, a
base de mortero cemento-arena prop.
1:4. M2 150.12 $ 122.49 $ 18,387.32
Aplanado en muros exteriores planta
baja y planta alta, a base de mortero
estabilizado. M2 55.33 $ 122.49 $ 6,777.18
Aplanado en plafones interiores
planta baja y planta alta, a base de
mortero cemento-arena prop. 1:4. M2 3.60 $ 129.22 $ 464.81
Aplanado en plafones interiores con
yeso cemento prop. 1:4. M2 57.32 $ 99.84 $ 5,722.76
Forjado de gotero embutido, perfilado
con mortero estabilizado. MI 11.28 $ 60.64 $ 683.75
TOTI \L ACABADOS $ 3 5 , 8 1 9 . 2 9
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AVALÚO
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PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

PINTURA
Suministro y colocación de pintura
en molduras y muros exteriores,
incluye, aplicación de sellador y dos
manos de pintura. M2 55.33 $ 40.99 $ 2,268.24
Suministro y colocación de pintura
en muros interiores, incluye,
aplicación de sellador y dos manos
de pintura. M2 142.97 $ 40.99 $ 5,860.90
TOTAL PINTURA $ 8,129.15 |

CARPINTERÍA
Suministro y de colocación de
carpinteria Lote 1.00 $ 1,070.84 $ 1,070.84
Suministro y colocación de puerta
masonite mixta de 3 paneles Arco
mea. Premdor. Conbisagras de 3". Pza 1.00 $ 12,245.20 $ 12,245.20
Suministro y colocación de puerta
california 2 paneles mea. masonite.
Con bisagras de 3". Pza 3.00 $ 11,513.15 $ 34,539.45

Suministro y colocación de chapa,

geo modelo 1675105, acabado cromo
mate, con llave para recamaras,
chapa geo modelo 1675048 acabado
cromo mate solo botón para baño. Pza 3.00 $ 279.51 $ 838.53
Suministro y colocación de chapageo
modelo mayfair 1675158 de manillon
acabado cromo mate, cerradura de
gatillo y cerradura llave/llave en
puerta principal. Pza 1.00 $ 865.15 $ 865.15 1
1 TOTAL CARPINTERÍA $ 4 9 , 5 5 9 . 1 7

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PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

MUEBLES DE BAÑO Y TARJA COCINA

Suministro y colocación de taza

vitromex modelo Impala color blanco,
t a n q u e Vitromex modelo Impala color
blanco; incluye: asiento de plástico
p a r a sanitario color blanco, llaves
angulares mod. 3401STC mea. Dica,
accesorios de baño mea Dica mod.
2900, m a n g u e r a coílex 4135 AL mea.
Dica de 35 cms. Pza 1.00 $ 2,125.45 $ 2,125.45

Suministro y colocación de
lavabo marca Vitromex mod. Impala
color blanco, pedestal Impala color
blanco, incluye: regadera m a r c a Dica
mod. M 4506 B y resumidero
cuadrado de bronce de 4" marca Dica
modelo 4 6 0 1 , cespol para lavabo
mod. 3900, llaves a n g u l a r e s mod.
3401STC mea. Dica, Manguera p a r a
lavabo 4140 AL Mea. Dica de 40
cms., Manerales de acrilico grandes
t r a n s p a r e n t e mod. FDG, Mea. Dica. y
mezcladora para lavabo Dica 4041 Pza 1.00 $ 2,664.85 $ 2,664.85
Pruebas en colocación de muebles. Lote 1.00 62.05 $ 62.05

Suministro y colocación de tarja mea.

Teka de acero inoxidable de 80 x 51
cms. Para empotrar; incluye: soporte
para tarja, c o n t r a c a n a s t a de PVC
mod. 4814 mea. Dica y llave
mezcladora p a r a fregadero mea. Dica
mod. 4317, cespol para fregadero
mod. 3901,llaves angulares mod.
3401STC mea. Dica, m a n g u e r a p a r a
fregadero 4155 AL mea. Dica de 55
cms. I Pza 1.00 $ 1,639.53 $ 1,639.53
MUEBLES DE BAÑO Y TARJA D E COCINA $ 6,491.88
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PRECIO
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

LIMPIEZA
J
Limpieza gruesa M 154.11 $ 10.51 $ 1,620.04
Retiro de escombro fuera dela obra. 15.41 $ 109.73
M3 $ 1,691.12
2
Limpieza fina en interior M 116.86 $ 11.58 $ 1,353.41
J
Cargay acarreo de escombro. M 15.41 $ 44.58 $ 687.05
TOTAL LIMPIEZA $ 5,351.61

OBRA EXTERIOR
Suministro y colocación de
calentador de 40 Its. Automático
mea. Cinsa. Incluye soporte. Pza 1.00 $ 2,619.89 $ 2,619.89
Suministro y colocación de lavadero
de granito mediano con tallador y
pileta. Lote 1.00 $ 809.82 $ 809.82
Tendido y conformación manual de
patio frontal y posterior. M2 46.52 $ 5.07 S 235.91
TOTAL OBRA EXTERIOR $ 3,665.62
 V. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Se analizó el comportamiento de la construcción, durante unos diez

años atrás, percibiendo las fluctuaciones que se presentaron en estos
periodos, de esa manera se buscaron las principales razones por las que se
dan los fenómenos que se estudiaron en el siguiente documento.

Se estudio la ingeniería de costos, junto con los diferentes métodos

de presupuestación, para elegir el más óptimo para u n a eficiente, rápida y
concisa valuación de obras inconclusas.

Una vez estudiada la ingeniería de costos, se decidió que método

utilizar y se aplicaron los pasos que en el están incluidos. Se resumieron
las partidas principales que engloban los trabajos de la obra inconclusa;
posteriormente se le dio a cada partida u n a ponderación, en donde se le da
u n costo, la suma de todos los elementos (paridas) dan u n precio por
metro cuadrado; el cual se tomará de referencia para hacer el avalúo, en el
caso de que las partidas no estén concluidas, el porcentaje que se utilizará
será menor. La ponderación se dará principalmente basada en la visita al
inmueble y conforme a la experiencia del valuador.

Las ponderaciones tienen u n rango mínimo de error, ya que esta

constituido el presupuesto general del inmueble, basado en la visita ocular
del valuador y la experiencia del mismo.

Con este estudio se le da al valuador u n a herramienta, en donde

puede emitir un valor y u n a recomendación sobre el inmueble, de u n a
manera rápida y eficiente, ya que el método da la facilidad de armar la
información no entregada de u n a forma ágil y confiable.
 Se recomienda usar el método planteado, en los casos de obras sin
terminar, ya que acelera el proceso de valuación y da u n a herramienta
confiable al valuador.

La idea principal es otorgarle al valuador mayor tiempo posible, para

poder emitir u n a conclusión sobre el inmueble y darle un plus al cliente,
no entregarle solamente u n valor, sino u n a recomendación de que hacer
con el inmueble, ya que esto le será de gran ayuda porque tiene
información sustentada y real.
 VI. APÉNDICE

ACTIVO.- Es u n recurso que u n a entidad posee o controla como

resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener
ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se utiliza para
calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad
y derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad
de u n activo es por sí mismo u n intangible. Una parte de la propiedad
de u n a entidad debe reconocerse como u n activo cuando: a) Es probable
que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el
activo, b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera
realista, en términos monetarios y con adecuado soporte documental.

AVALÚO BASE.- Es el que resulta de valuar u n bien de manera inicial,

es decir aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por
primera vez.

BIEN INMUEBLE.- Es u n conjunto de derechos, participaciones y

beneficios sobre u n a porción de tierra con sus mejoras y obras
permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su
usufructo. Las principales características de u n bien inmueble son su
inmovilidad y su tangibilidad.

CAPITAL DE TRABAJO.- Cantidad de dinero que se estima u n a entidad

requiere para su operación diaria y se calcula como la diferencia de
activos circulantes menos pasivos circulantes.

CERTIFICADO DE VALUACIÓN- Es el documento en el que u n Valuador

certifica el monto de la valuación.

COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o

la fabricación de u n bien que no se pueden identificar físicamente.
Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los
impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos
administrativos y los gastos legales.

COSTOS DIRECTOS.- Son los costos asociados directamente con la

producción física de u n bien, tales como materiales o de mano de obra.

CRITERIOS TÉCNICOS.- Son los aspectos generales que debe tomar en

cuenta el perito valuador para formular u n avalúo. Estos deberán ser
complementados con análisis detallados enunciados en las normas
metodológicas.

DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores

están dispuestos a adquirir en el mercado, en u n tiempo determinado y
a u n precio dado, considerando otros factores como población, ingreso,
precios futuros y preferencias particulares.

DESVALORIZACIÓN.- Es el proceso mediante el cual las cosas van

perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual se debe a: a) uso
constante y continuado, que provoca desgaste; b) obsolescencia; c)
cambio de modas y costumbres; d) avance tecnológico, etc.

DETERIORO FÍSICO.- Es u n a forma de depreciación donde la pérdida en

valor o utilidad de u n bien es atribuible a causas meramente físicas,
como son el uso, desgaste o exposición a los elementos.

EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN- Es la edad aparente del bien

al momento de realizar u n a reconstrucción significativa del mismo, en
comparación con u n bien nuevo similar.

EMPRESA.- Es la persona física o moral propietaria de los activos

circulantes y de u n conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones,
instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos
intangibles e integrados conforme a u n a tecnología que les permiten
producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y
costo; es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la
operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.

FACTOR DE DEMÉRITO.- Es el índice que refleja las acciones que en

total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al
mismo según el estado actual que presenta el bien.

FECHA DEL INFORME DE AVALÚO.- Es la fecha de emisión del informe

de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores.

FINANCIAMIENTO.- Es la aportación de capitales necesarios para el

funcionamiento de la empresa. Las fuentes de financiamiento pueden
ser internas o externas. El financiamiento interno se realiza invirtiendo
parte de los beneficios de la empresa; el financiamiento externo
proviene de los créditos bancarios o de la emisión de valores como las
acciones y las obligaciones.

FLUJO DE EFECTIVO.- Es el ingreso neto periódico que se estima será

producido por los ingresos menos los gastos / salidas en la operación y
la reversión de u n bien que produce ingresos. El flujo de efectivo neto se
define también como el efectivo disponible para el accionista o para el
capital invertido.

GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean

los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de
representación, gastos generales, gastos menores, etc.

INFORME DE AVALÚO.- Es u n informe a manera de comunicación oral,

escrita, magnética o electrónica como resultado de u n avalúo, revisión o
análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o
al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse u n trabajo de
valuación.

INMUEBLES CATALOGADOS.- Son todos aquellos inmuebles clasificados

por Instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en centros
históricos o zonas de valor cultural o artístico que por s u s
características propias como edad, género y relevancia dentro del marco
histórico, cultural o estético, forman parte de la identidad de u n país,
ciudad, población o barrio.

INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA.- Es el costo que se carga

generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se
requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizar
construcciones.

INSTALACIONES ESPECIALES.- Son equipos adheridos o instalados

permanentemente a u n bien inmueble de uso común, por lo que
terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta
medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplos:
elevadores, calefacciones, subestaciones eléctricas, etc.

INVERSIÓN- Es la s u m a de dinero necesaria para adquirir u n bien que

se espera produzca u n flujo aceptable de ingreso, incremente en el valor
del capital y le preste u n servicio.

MÉTODOFÍSICO ODEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN- Se utiliza en los

avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con
bienes de las mismas características; este método considera el principio
de sustitución, es decir que u n comprador bien informado, no pagará
m á s por u n bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o
fabricar u n o nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El
estimado del Valor de u n inmueble por este método se basa en el costo
de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos
la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le
agrega comúnmente u n estimado del incentivo empresarial o las
pérdidas/ganancias del desarrollador.

OBRA PÚBLICA: Categoría programática que significa u n a etapa o parte

de la construcción, conservación o modificación de los bienes inmuebles
o de capital del gobierno.

PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional

expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el
Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera
fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la
experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para
intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en
los dictámenes sobre temas de su especialidad.

SOLICITANTE DEL AVALÚO.- Es la dependencia o entidad de la

Administración Pública Federal que requiere de u n dictamen de
valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de
enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos.

USO DEL AVALÚO.- Es u n a forma en que el cliente o usuario emplea la

información contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo
proporciona u n a base para la toma de decisiones, el uso del avalúo
depende de la decisión que el usuario desea tomar, es decir de s u s
necesidades.

VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de

procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de
precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.
VIDA ÚTILECONÓMICA.- Período de tiempo, expresado en años, en el
que u n bien funcionará hasta antes de alcanzar u n a condición donde ya
no es redituable su operación.

VIDA ÚTILFÍSICA.- Período de tiempo total, expresado en años, que se

estima un bien durará hasta una reconstrucción, usando
mantenimiento preventivo normal.

VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante

la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite
estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables
cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
 VIL BIBLIOGRAFÍA

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> Trabajo de tesis; unidad Mazatlán, estrategias para la estimación del
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