UNIVERSIDAD NACIONAL “PEDRO RUIZ GALLO”

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

INGENIERIA ECONÓMICA II
GRUPO Nº02

DOCENTE:
Ing. Mondragón Castañeda Carlos

RESPONSABLE:
Coronel Dávila, Junior
Guzmán Acuña, Sharon
Rázuri Rubio, Carlos
Saavedra Criollo, Junior
Sandoval Gil, Angie Jesús
Tiquillahuanca Parra, Joel

GRUPO:
Nº02
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FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ÍNDICE
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................. 2
OBJETIVOS ...................................................................................................................... 2
OBJETIVO GENERAL ................................................................................................ 2
MARCO TEÓRICO ............................................................................................................ 3
OBJETO........................................................................................................................ 3
PARA LOS EFECTOS DEL RNT Y SEGÚN LO DISPUESTO EN EL ART. 885° DEL
CÓDIGO CIVIL SON BIENES INMUEBLES: ............................................................. 3
PARA LOS EFECTOS DEL RNT Y SEGÚN LO DISPUESTO EN EL ART. 886° DEL
CÓDIGO CIVIL SON BIENES MUEBLES: ................................................................. 3
AMBITO DE APLICACIÓN......................................................................................... 4
TIPOS DE TASACIONES. ............................................................................................ 4
TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA ................................................ 11
TASACIÓN COMERCIAL ..................................................................................... 15

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INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo presentamos la investigación realizada por el grupo

Nº02 y el procedimiento que hemos seguido para realizar la tasación de un

departamento tanto comercial como reglamentario guiándonos en el

reglamento nacional de tasaciones.

Para poder tener una mejor noción sobre el tema hablaremos primero sobre

la teoría de tasaciones de acuerdo al RNT, para luego aplicar lo expuesto en

un ejemplo real; en nuestro caso tasaremos un departamento ubicado en la

urbanización Los Pinos de la Plata- Chiclayo.

La finalidad de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones por tanto

finalmente compararemos los valores obtenidos y verificaremos que la

tasación comercial es mucho mayor que la reglamentaria.

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL

 Determinar de acuerdo a la investigación realizada la tasación del

departamento ubicado en Av. El Amauta, de la Urb. Los pinos de la

plata, Distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento de

Lambayeque.

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MARCO TEÓRICO

TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

OBJETO

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tiene por finalidad establecer

los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos

para formular la tasación de bienes inmuebles y muebles.

PARA LOS EFECTOS DEL RNT Y SEGÚN LO DISPUESTO EN EL

ART. 885° DEL CÓDIGO CIVIL SON BIENES INMUEBLES:

1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y
las aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios públicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
PARA LOS EFECTOS DEL RNT Y SEGÚN LO DISPUESTO EN EL
ART. 886° DEL CÓDIGO CIVIL SON BIENES MUEBLES:

9. Los vehículos terrestres de cualquier índole.

10. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
11. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
12. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no
están unidos al suelo.
13. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste
la adquisición de créditos o derechos personales.
14. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,
nombres, marcas y otros similares.
15. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
16. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.
17. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
18. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

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AMBITO DE APLICACIÓN

El RNT es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la

elaboración de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las

entidades y empresas estatales de derecho público o privado.

TIPOS DE TASACIONES.

 TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA.

Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles

o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados
por los dispositivos legales correspondientes.

 TASACIÓN O VALUACIÓN COMERCIAL.

Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores

corresponden a los del libre mercado.

El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuación
comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la
ejecución de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.

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I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 NOMBRE DE PROPIETARIO

Víctor Hugo Rojas Rodríguez

1.2 OBJETO DE LA VALUACIÓN

El objeto de la valuación es determinar el Valor del bien mueble, siguiendo las
instrucciones dadas en clase, guiándonos del Reglamento Nacional de
Tasaciones.

1.3 METODOLOGÍA EMPLEADA

La Valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el Reg. Nacional
de Tasaciones del Perú, R.M. N° 126 – 07, VIVIENDA, aprobado el 07 de
Mayo de 2007; aplicando el método de Valuación Directa.

1.4 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA VALUACIÓN

29 de Septiembre del 2017.

1.5 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble materia de valuación, está ubicado en la Av. El Amauta –

Urbanización Los Pinos de la Plata, Distrito y Provincia de Chiclayo;
Departamento de Lambayeque.

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1.6 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

El terreno sobre el cual se encuentra el inmueble de la referencia presenta los
siguientes linderos y medidas perimétricas:

DESCRIPCIÓN LINDEROS MEDIDAS

Por el Frente Área común 7.9 m
Por la Derecha Propiedad de terceros 10.0 m
Por la Izquierda Propiedad de Terceros 10.0 m
Por el Fondo Área Común 7.9 m
PERÍMETRO 35.8 m

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1.7 ÁREAS
El área encerrada en los linderos y medidas anteriormente descritos cuenta
con un área de 79.00 m2 (SETENTA METROS CUADRADOS).

La urbanización cuenta con 26 edificios, en el cual cada edificio cuenta con 20

departamentos ubicados 4 por piso.

El edificio tasado se encuentra en el edificio V, tercer piso, departamento 302

y cuenta con un área de 79 m2.
1.8 ZONIFICACIÓN
El inmueble se encuentra ubicado en Zona Residencial Media (R.D.M.)
1.9 USO ACTUAL DEL PREDIO
El Uso del Predio es Vivienda.
1.10 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
La urbanización se edificó en el 2008 por ende cuenta con 9 años de antigüedad.
1.11 ESTADO DE CONSERVACIÓN
Bueno.

1.12 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana como: Pistas, Veredas,
Redes de Agua Potable y Alcantarillado, Alumbrado Público, Telefonía,
Internet y Cable.

1.13 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El entorno del Inmueble consta de 4 Viviendas por piso, teniendo cada edificio
5 pisos, Spa “Danylu & Spa”, Residencial ¨Claudio Galeno¨, Clínica
Oftalmológica “VIDAVA’S”, Restaurant “Avenida 7 de Enero¨, al costado del
Colegio Particular ¨TRILCE¨, Bodegas y grifo.
1.14 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Se trata de un inmueble de material noble, que cuenta con la siguiente
distribución:
PRIMERA PLANTA:
 Sala Comedor
 Medio baño
 3 Dormitorios con closet empotrado
 SSHH.
 Cocina
 Patio de servicio
 Baño de servicio
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1.15 CARACTERÍSTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN

La Edificación cuenta con las siguientes características:

o Cimentación: Zapatas y vigas de cimentación de Concreto Armado.
o Estructura Portante: Vigas y Columnas de Concreto armado.
o Techos: Tipo Aligerado.
o Pisos: Los pisos son de Loseta y Cerámica.
o Revestimientos: Tarrajeo con mortero cemento-arena y pintura.
o Puertas y ventanas: Puertas interiores contra placadas de madera. Ventanas
de vidrio templado.
o Baños: Aparatos sanitarios son de color blanco, con zócalos de mayólica.
o Instalaciones Sanitarias: Son empotradas de PVC con instalación de agua
fría y caliente, a presión constante. Contando con tanque elevado.
o Instalaciones Eléctricas: Son empotradas para corriente monofásica.
Número de Pisos: 05; Sótanos: 00; Diseño: 05 pisos y azotea por edificio.

1.16 SERVIDUMBRE
No Presenta.
1.17 DEPRECIACIÓN
Teniendo en cuenta el Reglamento Nacional de Tasaciones, el grupo ha
considerado que la edificación presenta una depreciación de 5.00 %.

1.18 ANÁLISIS DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA.
 ESCRITURAS PÚBLICAS
 DECLARATORIA DE FÁBRICA

1.19 OBSERVACIONES

Ninguna.

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TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA

 LOCALIZACION : AV. EL AMAUTA, URBANIZACIÓN LOS

PINOS DE LA PLATA, DISTRITO Y PROVINCIA DE CHICLAYO;
DEPARTAMENTO DE
LAMBAYEQUE.
 INMUEBLE : CINCO PISOS
 FECHA DE VALUACION : 29 DE SEPTIEMBRE DEL 2017

 TIPO DE BIEN : INMUEBLE

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VALORIZACIÓN

VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (V.R.)

a) Valor de Terreno (V.T.)

En concordancia con el artículo II.C.22 del R.N.T., se realizó la valuación del terreno de
la siguiente forma.

Valor Arancelario Urbano de la Av. El Amauta:

185 soles/m2
3𝑎2 = 3 ∗ 222 = 1 452 𝑚2
22 m AT = 22 * 20 = 440 m2
Entonces:
Vt = 440 m2 * 185 soles/m2
Vt = 81 400 soles.
Vt = 24 740 dólares. (1 dólar = 3.29 soles)
20 m

EL edificio cuenta con 20 departamentos en total con un área techada igual.

24 740
𝑉𝑇 = = 1 237 𝑑ó𝑙𝑎𝑟𝑒𝑠.
20

b) Valor de la Edificación de uso exclusivo (V.E.U.E.)

De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Costa con

RESOLUCION MINISTERIAL N° 373-2016-VIVIENDA para el año fiscal 2016,
publicado en El Diario Oficial “El Peruano “, obtenemos lo siguiente:

MUROS Y COLUMNAS: 300.75

TECHOS: 152.71
PISOS: 87.07
PUERTAS Y VENTANAS: 64.64
REVESTIMIENTO: 57.07
BAÑOS: 25.91
INSTALACIONES SANITARIAS Y ELECTRICAS: 119.91

-Primer al quinto Nivel: Material de concreto armado en buen estado

-Área Techada Primer y al Quinto Nivel: 316 m2

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Valor total por metro cuadrado de área techada = 808.06 soles = 245.61
dólares ($1=3.29 soles)

VEUE= (AREA DEL DEPARTAMENTO) X (VALOR POR M2) X (FD)

VEUE=79x245.61x0.95 US$

VEUE=18 433.03 DOLARES

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c) Valor de Áreas Y Bienes Comunes: (V.A.C.)

Para determinar el valor de área común se tomara el 15% del valor de uso
exclusivo
VAC= (VEUE) X (%VEUE))
VE=18 433.03x0.15 US$
VE=2 764.95 DOLARES

d) Valor total de la unidad inmobiliaria(V.T.U.I)

V.R. = V.T. + V.E.U.E+V.A.C

V.R. = US$ 1 237 + US$18 433.03 +US$ 2 764.95

V.R. = US$ 22 434.98

SON: Veintidós mil cuatrocientos treinta y cuatro con 98/100 dólares.

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TASACIÓN COMERCIAL

 LOCALIZACION : AV. EL AMAUTA, URBANIZACIÓN LOS

PINOS DE LA PLATA, DISTRITO Y PROVINCIA DE CHICLAYO;
DEPARTAMENTO DE
LAMBAYEQUE.
 INMUEBLE : CINCO PISOS
 FECHA DE VALUACION : 29 DE SEPTIEMBRE DEL 2017

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II. VALORIZACIÓN

INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE REFERENCIA.

Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores de Inmuebles
oscilan entre US$ 900.00/m², US$ 1,000.00/m² y US$ 1,100.00/m², en la que la tendencia del
mercado a la fecha la oferta es mayor que la demanda; por lo que el Grupo encargado se permite
recomendar razonablemente el valor del terreno en

US$ 1,000.00/m2.
Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.29

a) Valor de Terreno (V.T.)

En concordancia con el Artículo II.C.20 del R.N.T., y del análisis de los valores
comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en
ubicación y entorno urbano a la fecha, el Grupo Valuador asigna un Valor Comercial
Unitario de US$ 1,700.00/m².

Valor Unitario Terreno

ÁREA (m²) V. T. (US$)
US$/ m²
440 1,000.00 440,000.00

Edificio cuenta con 20 departamentos en total con un área techada igual, por lo que a
cada departamento se le agregara la décima parte del valor del terreno a su valor final.

440,000.00
𝑉𝑇 = = $220,000.00
20

b) Valor de la Edificación (V.E.)

De acuerdo a las características constructivas y materiales empleados en la edificación,
se considera el valor de la construcción con precios unitarios actuales vigentes en el
mercado y por la depreciación que por antigüedad y estado de conservación le
corresponde, se tiene lo siguiente:

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ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION: 9 AÑOS

ESTADO DE CONSERVACION: BUENO

PORCENTAJE DE DEPRECIACION: 5%

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AMBIENTE TIPO PRECIO POR M2

SALA MEDIA 19.78

COMEDOR MEDIA 12.07

COCINA MEDIA 29.46

DORMITORIO PRIMERA 35.11

HABITACION LUJOSO 96.67

CASCO PRIMERA 218.48

VALOR POR M2 411.57

VALOR DE LA EDIFICACION:

VE = (79.00 M2) X (411.57 US$ X 0.95)

VE = 30,888.33 US$

c) VALOR DE TOTAL DEL PREDIO (V.T.P)

 VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria.

 %VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz.
 VEUE = Valor de la Edificación de Uso exclusivo.
 VAC = Valor de áreas y bienes comunes.

VTP = 10% X 𝟐𝟐𝟎, 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎 𝐔𝐒$ + 30,888.33 US$+ 15% X 30,888.33 US$

VTP = 68,522.15 US$

SON: Sesenta y ocho mil, quinientos veintidós y 15/100 dólares

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Panel Fotográfico

Cocina

Sala - Comedor

Pasadizo a las
habitaciones y
baño

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Habitación

[Link].

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