“TOP DOWN” Y SU APLICACIÓN PARA LA REDUCCIÓN DEL PLAZO DE

CONSTRUCCIÓN
David Díaz Chávez i

Sinopsis: En toda obra de edificación, existen tres factores que son principales para la buena ejecución
del proyecto y para asegurar la satisfacción del cliente, a saber: el costo, la calidad y el plazo, por lo que
continuamente se están implementando mecanismos que permitan controlar y mejorar cada uno de estos
factores. Este Paper describe un método que permite la construcción simultánea de la subestructura (bajo
la rasante) y de la superestructura (sobre la rasante) reduciendo notablemente el plazo de ejecución
(hasta un 30%) y manteniendo la calidad del mismo, sin afectar gravemente al costo. De gran utilidad
en los proyectos en los cuales el poco espacio y tiempo son factores que determinaran la rentabilidad
del mismo.

Categoría: Proceso Constructivo

Palabras Clave: Plazo, Pilotes, Muro pantalla, Tablestaca, Excavación, “Top – Down”.

INTRODUCCIÓN constructivos, con el fin de reducir el plazo de

entrega, optimizar el costo de la construcción y
El Perú afronta actualmente un boom en la maximizar la calidad de la misma.
construcción de obras civiles, de
infraestructura y de edificaciones, cada mañana
al salir por las calles de Lima se pueden OBJETIVO
observar edificios en construcción aquí y allá.
Los inversionistas están interesados en la Este paper tiene como objetivo describir un
construcción de sus edificios, algunos son proceso constructivo llamado “Top – Down” o
edificios de oficinas corporativas, otros “De arriba abajo” que permite reducir el plazo
departamentos para alquiler o venta, otros son de ejecución, especialmente en edificios que
centros comerciales y/o empresariales, pero cuentan con ambientes bajo el nivel de la calle
todos ellos quieren que sus obras cuenten con tales como sótanos, ya que permite que la
buena calidad, un costo razonable y en el construcción de la superestructura pueda
menor tiempo posible. comenzar casi en simultáneo con la
construcción de la subestructura, mediante la
Siendo GyM ‘la más antigua y más grande utilización de pilotes y muros pantalla.
empresa constructora del Perú’1, está a la
vanguardia y es constantemente invitada por Si bien es cierto que la utilización de
estos inversionistas a participar en la cimentaciones especiales puede conllevar al
construcción de sus obras, debido a que 80 incremento del costo de la construcción, se
años de experiencia le han dado credibilidad y puede compensar con el acortamiento del plazo
confianza, gracias al apego constante a sus de la construcción.
cuatro valores fundamentales: Cumplimiento
(Antes del Plazo), Calidad, Seriedad y Otro de los objetivos del paper es definir cuan
Eficiencia. conveniente es la utilización de este proceso
constructivo y que beneficios, además del
Para brindar al cliente esa seguridad que ha plazo, puede traer.
caracterizado a GyM, es necesaria la constante
investigación e innovación en los procesos

1 Juan Manuel Lambarri – Gerente General GyM.

i
Universidad Nacional de Cajamarca, Ingeniero Civil, Propuestas y Contratos GyM S.A.
DESCRIPCIÓN DEL P ROCESO
CONSTRUCTIVO 3. Vacear la losa a nivel de terreno para
El proceso constructivo de “Top Down” (Up confinar los pilotes y muros pantalla.
Down) comenzó a ser utilizado para la
construcción de líneas de metro en los lugares
en los que se necesitaba poner en marcha las
vías a nivel de rasante casi al mismo tiempo
que se construían las estructuras bajo rasante.
Airey Taylor Consulting 2desarrolló el uso de
esta técnica para el uso general en la industria
de la construcción en el Oeste de Australia.

4. Comenzar la construcción sobre la

El principio de Top Down consiste en instalar
superficie.
los elementos portantes verticales y el sistema
de estabilización usando pilotes y muros
pantalla construidos a nivel del terreno antes de
la excavación.

El proceso consta de los siguientes pasos a

seguir, los cuales pueden tener alguna
variación:

1. Vacear pilotes perimetrales y muros 5. Después que la losa de concreto ha

pantalla in situ, cuidando que tengan alcanzado cierta resistencia, puede
un buen acabado y que estén comenzar la excavación.
aplomadas.
La excavación debajo de la primera
losa es similar al proceso minero, el
cual requiere equipos de limpieza de
sobrecarga baja, una faja
transportadora vertical de acarreo sería
muy conveniente debido al poco
espacio disponible.

6. Continuar con la excavación y

2. Instalar los pilotes centrales, los que
construcción de los niveles inferiores
pueden ser de concreto o de perfiles
hasta llegar a la cota de fondo
de acero estructural.
requerida.

2 [Link]

i
Universidad Nacional de Cajamarca, Ingeniero Civil, Propuestas y Contratos GyM S.A.
VARIACIONES AL P ROCESO Es importante indicar que estos pilotes
KPFF Consulting Engineers3 modificó el metálicos son fabricados de acuerdo al diseño
proceso del muro pantalla optando por de la estructura. Se puede ver una animación
tablestacas de acero pesado que quedarían del proceso propuesto por Skyline al seguir el
como las paredes perimétricas de los sótanos. siguiente link:
Estas tablestacas no requieren una cimentación [Link]
separada para soportar sus cargas tributarias y EwCo
su propio peso, debido a que ellos llevan la
carga axial mediante fricción lateral.
REDUCCIÓN DEL P LAZO DE EJECUCIÓN
Mientras que con el proceso constructivo
tradicional, la construcción de una edificación
comienza con el movimiento de tierras,
excavación masiva y eliminación de material
excedente, al mismo tiempo que se lleva a cabo
la estabilización de los taludes mediante muros
pantalla, soil nailing, etc., para luego comenzar
con la construcción de la subestructura desde el
fondo hasta el final de la superestructura
Instalación de Tablestacas – Skyline Steel (Bottom Up); utilizando este método
constructivo, podemos construir una
Por otro lado, Skyline Steel4 presenta una edificación literalmente en dos direcciones, de
alternativa interesante para reemplazar a los arriba abajo (Top – down), en el caso de los
pilotes de concreto, utilizando columnas sótanos y de abajo a arriba (bottom – up) en el
metálicas llamados “Stanchions” que permiten caso de la construcción sobre la rasante
aprovechar el espacio y funcionan bien para el (superestructura).
caso de placas, al mismo tiempo que reducen el
riesgo de desplome. Es importante tener en cuenta que esto
El proceso comienza con el hincado del molde significa tener dos frentes de trabajo, lo que
provisional del pilote (similar el utilizado en aumentaría la cantidad de personal obrero, staff
pilotes de concreto), y se realiza la excavación y las obras y servicios provisionales necesarios
de la tierra dentro del molde. para ambos [Link] siguientes esquemas de
planeamiento muestran la diferencia de plazo
que existe entre el método tradicional y el “Top
– Down”:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
OBRAS PROVISIONALES 1.0
MOVIMIENTO DE TIERRAS Y ESTIBILIZACIÓN 7.0
CIMENTACIÓN 1.0
ESTRUCTURAS DE SÓTANO 2.5
ESTRUCTURAS DE TORRE 4.0
ARQUITECTURA 12.0
INSTALACIONES Y EQUIPAMIENTO 12.0

Luego de lo cual se introduce el pilote metálico CIERRE 1.0

y se vacea la cimentación del mismo utilizando Cronograma según método tradicional (22
concreto. meses).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
OBRAS PROVISIONALES 1.0
PILOTAJE 3.0
MOVIMIENTO DE TIERRAS Y ESTIBILIZACIÓN .5 2.0 2.0 2.0
ESTRUCTURAS SÓTANO 1.0 1.0 1.0 1.5
ESTRUCTURAS TORRE 5.5
ARQUITECTURA SÓTANO 9.5
ARQUITECTURA TORRE 10.0
INSTALACIONES Y EQUIPAMIENTO SÓTANO 9.5
INSTALACIONES Y EQUIPAMIENTO TORRE 10.0
CIERRE 1.0

Cronograma según método “Up – Down” (17

meses).

3 [Link] 4 [Link]

i
Universidad Nacional de Cajamarca, Ingeniero Civil, Propuestas y Contratos GyM S.A.
Los esquemas anteriores han sido basados en Se puede apreciar que el costo directo de la
un estudio comparativo que se preparó para la partida de estructuras utilizando “Top – Down”
propuesta del Edificio Real 2, con un área es mayor que con el método tradicional en un
techada de 27,948.77 m2 y 13,929.34 m2 de 23.75%.
área destinada a oficinas y usos comunes,
obteniendo una disminución del plazo de 5 Es importante mencionar que para este estudio
meses. se propusieron pilotes metálicos interiores para
Mientras que con el método tradicional la los sótanos, los cuales se convirtieron en las
construcción de los sótanos iniciaría en el mes columnas finales de los sótanos, reduciendo la
9, con “Top – Down” comienza en el mes 5, cuantía de acero en las mismas.
además con el método tradicional la
construcción de la estructura de la torre (sobre Debido a la naturaleza particular de este
rasante) comenzaría en el mes 11, mientras que proyecto, la ejecución con el método
con “Top – Down” comenzaría casi al mismo tradicional requería una Sobre excavación para
tiempo que los sótanos. Además, se observa mantener a los taludes estables, con “Top –
que las actividades de excavación y Down” no es necesario, debido a que no
movimiento de tierras con “Top – Down” se existen taludes libres.
retiran de la ruta crítica.
Con lo que se puede demostrar que Este aumento puede llevar a pensar que este
efectivamente el método descrito reduce el método descrito no es económicamente
plazo de ejecución de una edificación. conveniente, sin embargo, analizando el Costo
Directo Total se puede obtener una mejor
COSTO visión de la incidencia en el costo:
Debido a que el proceso constructivo “Top –
Down” permite una construcción diferente, las
Presupuesto Com parativo - Edificio Real 2

Tradicional "Up - Dow n" Diferencia Diferencia

Ítem Descripción
Parcial (S/.) Parcial (S/.) (S/.) %
partidas relacionadas con su ejecución, 1.000 OBRAS PROVISIONALES y SERVICIOS (*) 6,481,853.05 6,009,161.78 -472,691.27 -7.29%
2.000 ESTRUCTURAS 17,368,178.97 21,492,553.47 4,124,374.50 23.75%

especialmente en Estructuras son diferentes. El 3.000

4.000
ARQUITECTURA-ACABADOS
ARQUITECTURA-MURO CORTINA
7,042,212.02
5,588,712.00
7,042,212.02
5,588,712.00
-
-
0.00%
0.00%
5.000 INSTALACIONES ELECTRICAS 2,425,953.24 2,425,953.24 - 0.00%
estudio mencionado previamente presenta la 6.000
7.000
INSTALACIONES SANITARIAS
EQUIPAMIENTO
1,118,375.00
11,053,580.58
1,118,375.00
11,053,580.58
-
-
0.00%
0.00%

diferencia del costo entre ambos métodos COSTO DIRECTO

GASTOS GENERALES (*)
51,078,864.85
6,085,819.29
54,730,548.08
5,703,779.38
3,651,683.23
-382,039.91
7.15%
-6.28%
UTILIDAD 4,970,842.10 5,255,158.91 284,316.81 5.72%
según el siguiente cuadro comparativo: SUBTOTAL $USD (SIN IGV) 62,135,526.24 65,689,486.37 3,553,960.13 5.72%

Cuadro Comparativo – Presupuesto Edificio

CUADRO COMPARATIVO
Método
"Up-Dow n"
Real 2.
Item Descripción Tradicional
Parcial (S/.) Parcial (S/.)
01 ESTRUCTURAS 17,368,178.97 21,492,553.47
01.01 MOVIMIENTO DE TIERRAS Y ESTABILIZACIÓN 5,022,264.61 5,929,047.93
01.01.01 MASIVO 1,235,015.42 1,474,125.38
01.01.02 LOCALIZADO 177,855.94 245,560.28
01.01.03 MURO ANCLADO 1,766,689.89 0.00
01.01.04
01.01.05
SISTEMA DE SOSTENIMIENTO DE MUROS
PILOTES PERIMETRALES DE CONCRETO ARMADO
1,311,595.26
0.00
0.00
1,385,011.43
Método Tradicional - Método "Top - Down"
01.01.06 SHOTCRETE 0.00 495,606.05
01.01.07 VIGA DE CORONACIÓN 0.00 183,134.86
25.00
01.01.08 PERFORACIÓN DE PILOTES PERIMETRALES 0.00 2,145,609.93
Millions

01.01.09 SOBRE EXCAVACIÓN POR PROC. CONSTRUCTIVO 531,108.10 0.00 20.00

01.02 OBRAS DE CONCRETO SIMPLE 14,578.52 2,775.90
15.00
01.02.01 SUBZAPATAS 2,340.06 0.00
01.02.02 SOLADO 12,238.46 2,775.90 10.00
01.03 OBRAS DE CONCRETO ARMADO 12,331,335.84 15,560,729.64
01.03.07 PILOTES CENTRALES METÁLICOS 0.00 2,520,009.99 5.00
01.03.07 PERFORACIÓN DE PILOTES CENTRALES 0.00 1,134,811.47 -
PROVISIONALES y…

01.03.07 CONEXIONES DE PILOTES CON LOSA 0.00 243,850.00

INSTALACIONES

INSTALACIONES

EQUIPAMIENTO
ESTRUCTURAS

ARQUITECTURA-

ARQUITECTURA-
MURO CORTINA

01.03.01 LOSA SOBRE TERRENO 113,300.50 113,300.50

SANITARIAS
ELECTRICAS
ACABADOS

01.03.02 CIMIENTOS CORRIDOS ARMADOS 12,681.32 12,681.32

OBRAS

01.03.03 ZAPATAS AISLADAS 403,003.71 183,912.17

01.03.04 VIGAS DE CIMENTACION 46,568.95 0.00
01.03.05 CIMIENTOS CORRIDOS ARMADOS DE MURO ANCLADO 116,717.39 0.00
01.03.05 PICADO DE MURO 3,297.00 0.00
01.03.09 COLUMNAS DE SÓTANOS SEMI EMBEBIDAS EN MURO ANCLADO 107,462.70 0.00
01.03.08 PLACAS 2,065,284.84 2,294,246.44
01.03.09 MUROS PERIMETRALES EN SÓTANOS 345,700.09 0.00
1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000
01.03.09 COLUMNAS SEMI EMBEBIDAS EN MUROS PERIMETRALES 5,780.34 0.00
01.03.10 COLUMNAS 1,486,336.10 1,242,251.27
01.03.11 LOSAS POSTENSADAS 2,732,986.67 2,806,402.15
01.03.12 LOSA MACIZA 2,320,935.45 2,320,935.45 Tradicional "Up - Down"
01.03.13 VIGAS 2,369,765.46 2,486,813.58
01.03.15 ESCALERAS 83,569.63 83,569.63
01.03.16 CISTERNA, CAMARAS DE BOMBEO, CUARTO DE BOMBAS 104,426.29 104,426.29
01.03.17 BASES DE EQUIPOS 13,519.39 13,519.39 Gráfico1
Cuadro comparativo: Método Tradicional –
“Top – Down”

i
Universidad Nacional de Cajamarca, Ingeniero Civil, Propuestas y Contratos GyM S.A.
Se puede observar un menor costo en las Obras Se puede observar que los beneficios por rentas
Provisionales y Servicios, atribuido anticipadas son mayores al sobrecosto del
principalmente a la reducción del plazo de método “Top – Down” en S/. 931,287.35.
ejecución. Sin embargo, esta disminución no es
tan notable debido a que se tendrá mayores Por lo que resultaría factible ejecutar una
obras y servicios provisionales por los dos edificación destinada a alquiler utilizando este
frentes de trabajo antes mencionados, además método, asumiendo que las condiciones son
se debe considerar un sistema de inyección de ideales y que se cuentan con todos los equipos
aire y extracción de monóxido de carbono necesarios para llevar a cabo las diferentes
dentro de los trabajos provisionales. partidas de este proceso.

El costo directo se ve afectado en S/. CONCLUSIONES

3’651,683.23 que representa un +7.15%,
utilizando “Top – Down”, sin embargo se - El método constructivo “Top –Down”
observan menos Gastos Generales debido a la ayuda a reducir el plazo de ejecución
de un Proyecto de Edificaciones con
Reducción del Plazo, en un -6.28%.
respecto al método tradicional, en el
caso estudiado llegaría hasta un 22.7%
Con todo, lo que obtenemos es un +5.72% menos.
equivalente a S/. 3’553,960.13 adicionales
utilizando este método. - Debido a que este método disminuye
el plazo de ejecución, se puede tener
En Proyectos de Centros Comerciales, Líneas los recursos (personal obrero, staff,
equipos, etc.) disponibles para ser
subterráneas y edificios destinados a alquiler,
utilizados en nuevos proyectos.
resulta interesante utilizar este método, debido
a las rentas provenientes de la puesta en - Utilizando “Top – Down” la
funcionamiento. construcción de la superestructura
(torre) se independiza con respecto a la
Para el caso de Estudio del Edificio Real 2, construcción de la subestructura
siendo un edificio destinado al alquiler de (sótanos) haciendo que la excavación
masiva para los sótanos deje de formar
oficinas, se consideró un monto de 23
parte de la ruta crítica del Proyecto. Sin
US$/m2/mes, basado en el Reporte de embargo se debe evaluar la
Mercado realizado por Colliers International, disponibilidad así como el costo de los
para oficinas Prime en Lima para el 2013. equipos de excavación y retiro de
material (faja transportadora vertical).
El siguiente cuadro muestra el cálculo de los
- El proceso constructivo en sótanos
beneficios por rentas anticipadas para el caso
requiere mayor controles de
de Real 2, asumiendo que el utilizando “Top – Prevención de Riesgos, debido a la
Down” tenemos 5 meses de plazo ganado con naturaleza de la ejecución, siendo
respecto al método tradicional: necesaria la instalación provisional de
sistemas de inyección de aire y
extracción de gases.
Renta Total Total
Me
(US$/m Área Renta Renta
ses - Aunque existe un costo adicional al
2/mes) (US$) (S/.)
aplicar “Top – Down” debido a los
13,92 5.0 1,601,8 4,485,2
23.00 trabajos de pilotaje y muro pantalla,
9.34 0 74.10 47.48
esto es compensado con los beneficios
Beneficios por Rentas Anticipadas. por renta adelantada como en los casos
de Centros Comerciales, Líneas
Subterráneas (Metro) y Edificios de

i
Universidad Nacional de Cajamarca, Ingeniero Civil, Propuestas y Contratos GyM S.A.
 alquiler o venta, siempre y cuando la dudas y consultas, y el apoyo constante que me
contratista esté a cargo de la dieron durante el desarrollo del tema.
Ingeniería, Gerencia y la Construcción
del Proyecto. A Gerencia Técnica por los comentarios y
sugerencias constantes brindadas por la Ing.
- Por ser un método constructivo Fiorella Arce.
innovador, capta la atención del cliente
gracias a las ventajas de tiempo y costo REFERENCIAS
que ofrece; no obstante, aún necesita
Airey Taylor Consulting. (2013). Top-Down
desarrollarse más profundamente en el
Building Construction Design. West
Perú.
Perth, Australia: Airey Taylor
Consulting.
Narong Thasnanipan, A. W. (2000). Practical
INFORMACIÓN ADICIONAL
installation of stanchions for top-
down. Bangkok, Thailand:
Algunos de los proveedores de Pilotaje, Muros GEOTECH.
Pantalla, etc., son: Pilotes Terratest. (2013). Proyecto: Mall Paseo
San Bernardo.
- Pilotes Terratest5 Skyline Steel. (2005). Sistema TopDown
Av. Manuel Olguín Nº 373 of. 505 Estacionamientos con Tablestaca.
Obtenido de YouTube:
Santiago de Surco, Lima - Perú
[Link]
Telf. (511) 619-3535 DJJRK4EwCo
Fax (511) 619-3530 Skyline Steel. (5 de Noviembre de 2013). Top
E-mail: contactos@[Link] Down Excavation. Obtenido de
Skyline Steel -Technical Library:
- Mota Engil Perú6 [Link]
Av. Nicolás Ayllón 2634
Ate - Lima 3 PERÚ
Telf. (511) 414-3665
Fax (511) 414-1012 / 1010 / 1011

- Arcelor Mittal International Peru 7

Calle Miguel Dasso 134 Oficina 301
Lima 27 PERU
Telf. (511) 421-4364
Fax (511) 463-0638
ami-peru@[Link]

AGRADECIMIENTOS

Mi agradecimiento al equipo que realizó el

estudio comparativo del Edificio Real 2: los
ingenieros César Ramos Salazar, Álvaro López
Cuellar y Ronald Díaz Domínguez por la
orientación e información brindada con
respecto al tema, así como por la absolución de

5 7
[Link] [Link]
6 [Link]

i
Universidad Nacional de Cajamarca, Ingeniero Civil, Propuestas y Contratos GyM S.A.