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VALUACIN

DE INMUEBLES
TOMO 1 2 EDICION

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN | FACULTAD DE INGENIERA |

DEPARTAMENTO DE AGRIMENSURA

RODOLFO H. PELLICE

VALUACIN
DE INMUEBLES
TOMO 1 2 EDICION

INMUEBLES URBANOS | INMUEBLES RURALES |

MEJORAS | PROPIEDAD HORIZONTAL
| MODELOS DE INFORMES DE TASACION
CASOS ESPECIALES

VALUACIN DE INMUEBLES Tomo 1 2 Edicin

Compilador y Adaptador Rodolfo H Pellice
Segunda edicin: Diciembre de 2012
628p.; 21x29,7 cm
ISBN N 950-605-370-7
Se termin de imprimir en Mayo de 2013
Impreso en Argentina - Printed in Argentina
Prohibida la reproduccin total o parcial del presente libro en forma idntica o modificada, escrita a mquina o por el sistema multigraph, mimegrafo, impreso, etc., viola derechos reservados. Cualquier utilizacin
debe ser previamente solicitada.
Queda hecho el depsito que marca la Ley 11.723

2013 Editorial de la Universidad Nacional de San Juan

Mitre 396 este San Juan (5400)
Tel. 0264- 4295096
Correo: editorial@unsj. [Link]

A mi esposa e hijos
A Pierina, Maitena y Valentino

PRLOGO

Viene a consideracin del suscripto el proyecto bibliogrfico Valuacin de inmuebles Tomo 1 2 Edicin, realizado por el Ing. Agrimensor Rodolfo H. Pellice, Especialista en Valuaciones Inmobiliarias, a fin de emitir opinin sobre el mismo.
El libro consta de seis captulos distribuidos ordenadamente, siguiendo una mecnica de
enseanza adecuada para todo nivel de conocimientos, es decir: inicial y profesional.
El tratamiento dado a cada uno de los temas considerados, permite en primer lugar ubicarse en el centro de la cuestin planteada, para ir luego profundizando hasta alcanzar el nivel de comprensin adecuado.
Cada captulo ha sido desarrollado teniendo en cuenta todos los mtodos y principios imperantes en la materia y las distintas escuelas y corrientes de pensamiento, que permiten
al lector conocer las diferencias y adoptar a su criterio el camino a seguir para su problema
planteado.
Los alumnos de grado y posgrado encontrarn todos los mtodos que se aplican para la
valuacin de inmuebles, con las caractersticas propias de cada uno y sus referencias bibliogrficas. Quienes quieran ampliar el tema o aquellos profesionales ya avanzados en la
tasacin, encontraran en el libro el apoyo a sus trabajos valuatorios.
Abarca en su contenido, no slo los inmuebles urbanos, sino tambin los rurales, lo que lo
transforma en un compendio interesante de consulta diaria y permanente, pues ataca los
diferentes problemas que se pueden presentar y su mecnica de solucin.
Aborda tambin, con suma practicidad, la determinacin del valor de las mejoras, con indicacin de sus caractersticas y los distintos mtodos de depreciacin que las afectan, desarrollando las
frmulas matemticas que se aplican.
La propiedad horizontal tambin se incluye en el estudio y es lgico que se haya dedicado
un captulo a este tema, pues se trata de una tasacin muy especial por sus caractersticas.
Otro de los temas abordados es la expropiacin, sea total o parcial, el que ha sido tratado
adecuadamente. Es un tema muy comn en el campo parcial y es necesario un mayor
conocimiento de todo el instituto expropiatorio que se encuentra consagrado en la Constitucin Nacional y Provincial.
En el tema de tasaciones especiales ha encarado los casos ms interesantes, importantes
y comunes, incluyendo Servidumbres Administrativas, Posesiones, Nuda propiedad, Excedentes Superficiales, Leasing Inmobiliario, Derecho Real de Superficie y Fondo de Comercio. Se han fijado las pautas para las Servidumbres Reales de Trnsito y de Acueducto,
que normalmente requieren la intervencin de un perito tasador.
Si bien no se incorporan nuevas tcnicas de tasacin, es un extraordinario compendio que
ha reunido todo lo disperso en materia valuatoria referida a inmuebles, lo que facilita
enormemente la tarea del profesional tasador y la del estudiante en cualquiera de los grados que se encuentre.

Mag. Ing. Wilfrido D. Lpez

Director Carrera de Posgrado
Especialista en Valuaciones
Fac. de Ingeniera UNSJ

INTRODUCCION

El presente trabajo ha sido elaborado tomando como base la primera publicacin que
hiciera sobre el tema, Valuacin de Inmuebles y la bibliografa disponible sobre el tema Valuaciones, analizando extrayendo y actualizando de la misma los temas que se
consideraron de mayor inters para la Ctedra, y en virtud de la experiencia profesional
y docente de destacados profesionales que han colaborado con sus ideas y sugerencias.
Se deben mencionar los siguientes profesionales que han aportado sus conocimientos,
experiencia y colaborado en la correccin del presente libro: Magister Ingeniero Agrimensor Wilfrido D. Lpez, Especialista Ingeniero Agrimensor Joaqun F. Fernndez, Ingeniero Agrnomo Marta Alonso, Especialista Ingeniero Agrimensor Roberto J. Nievas,
Por considerarse necesario se han agregado nuevos temas y modelos de informes de
tasacin, tablas, grficos que permitirn al lector avanzar sin dificultades y encontrarse
capacitado para intervenir con profesionalidad en cualquier tasacin corriente.
Est dirigido a los alumnos de la carrera de grado y de postgrado de Ingeniera en
Agrimensura y a los Profesionales que se dediquen al tema dado que no slo ser un
elemento de consulta permanente en la ctedra Valuaciones sino tambin en el desempeo profesional.
Si se logra que al lector le sirva de algn provecho, con ello bastar.

Esp. Ing. Rodolfo H. PELLICE

NDICE

| Escuelas o

Corrientes Avaluatorias, Pg.39 | Coeficiente de Comercializacin, Pg.41 | Oferta y Demanda,

Pg.41 | Precio, Pg.42 | Valor de Mercado, Pg.43

| Conceptos de Valor y Precio | Antece-

dentes, Homogeneizacin y Coeficientes Asimiladores , Pg.45 | Influencia de las dimensiones,

Pg.46

| La superficie, Pg.46

las dimensiones, Pg.49

| Las dimensiones lineales, Pg.47

| Variacin del Valor Unitario de un lote al variar al fondo, Pg.50

Influencia del Frente, Pg.52 | Tablas de Frente y Fondo, Pg.53

Pg.53

| Coeficiente de Actualizacin, Pg.55

de forma de pago, Pg.57

Pg.60

| Coeficiente de Ubicacin,

| Coeficiente de Oferta, Pg.56

| Coeficiente de esquina, Pg.58

| Terreno con pendiente, Pg.61

sar Descripcin , Pg.63

| Proporcin relativa de

| Coeficiente

| Coeficiente de Topografa,

| Lotes Tipo de Comparacin, Pg.63 | Lote a ta-

| Frmulas utilizadas en la Tasacin, Pg.74

| Determinacin de

Valor Bsico Homogeneizado Final, Pg.75 | Planillas del Mtodo de dispersin, Pg.78 | Planilla de Homogeneizacin de Antecedentes, Pg.78 | Planilla de Zonificacin de la D.P:D.U. San
Juan, , Pg.79

| Lotes Irregulares | Fondo Relativo, Pg. 80 | Mtodo del Ingeniero Manzur

| Coeficiente de Forma, Pg. 91 | Lote triangular con salida a tres calles, Pg.93 | Lotes de gran
profundidad, Pg.93 |Lote Interno, Pg.98 | Ejercicios de Lotes Irregulares, Pg.102 | Exceso de
fondo, Pg. 116 | Valor de Plottage, Pg. 121 | Variacin del valor unitario al variar la profundidad, pg. 123 |Tabla de Frente y Fondo del Tribunal de Tasaciones de San Juan, Pg. 126
|Tabla de Frente y Fondo del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, Pg. 127 | Lote con salida a
dos calles paralelas y a dos calles transversales, Pg. 129 |Tablas para Lotes triangulares de
Mac Mitchell y del Ing. Chandas, Pg. 129 | Tabla para Lotes triangulares de la D.G.C. San Juan
| Ejemplo de Lote en esquina Mtodo del Ing. Valvano, Pg. 130 |Tablas del Ing. Valvano,
Pg. 131 | Tabla para Lotes en esquina de la D.G.C. San Juan, Pg. 132 | Mtodo de Antes y
Despus, pg. 133 | Eleccin del terreno por su orientacin, Pg. 135 | Determinacin de valor
de un inmueble por el Mtodo de la Renta, Pg. 137 | Mtodo analtico o de capitalizacin, Pg.
137 | Capitalizacin de rentas urbanas, Pg. 138 | Ejemplo de tasacin, Pg. 140 | Mtodo de
Capitalizacin de la Renta en una Explotacin Agrcola, Pg. 147 | Plan de trabajo seguro, Pg.
150 | Equipos e instrumentos para tasaciones, Pg. 152 | Cuaderno de trabajo para valuaciones,
Pg. 157 | Esquemas conceptuales, Pg. 175.

CAPITULO DOS
INMUEBLES RURALES pg. 179
Inmuebles Rurales, Pg. 179 | Finalidades de la Tasacin Rural, Pg. 180 | Factores que influyen
en la tasacin Rural, Pg. 181 | Bienes que se tasan en Inmuebles Rurales, pg. 183 | Mejoras
Normales y Excesivas, Pg. 184 | Coeficiente Edafolgico, Pg. 184 | Carga Animal Equivalencias Ganaderas, Pg. 187 | Importancia del agua en nuestra zona para el riego en los cultivos,
Pg. 189 | Necesidad de Agua, Pg. 190 | Necesidad de Riego, Pg. 190 | Evapotranspiracin,
Pg. 191 | Dotacin de Riego, Pg. 192 | Economa de Agua, Pg. 192 | Coeficiente de Riego,
Pg. 193 | Tipos de Riego - Riego por Aspersin, Pg. 193 |Arreglo de los Aspersores, Pg. 194
| Riego por Goteo, Pg. 194 | Sistemas de Riego por Gravedad, Pg. 195 | Drenaje, Pg. 195 |
Informacin Necesaria para completar la evaluacin de la Propiedad | Malezas y Plantas Txicas,
Pg. 196 |Cultivos Imperantes en nuestro Pas, Pg. 196 |Coeficiente de fallas, Pg. 199 | Capitales Necesarios para una Explotacin Agropecuaria, Pg. 200 | Depreciacin de Alambrados y
Pozos de Agua, Pg. 201 | Depreciacin de cultivos permanentes, Pg. 201 |Anlisis de la Planificacin y ejecucin del Control del Agua, Pg. 206 | Mtodo de Capitalizacin de Rentas, Pg.
210 | Frmula para homogeneizar antecedentes Pg.212 | Frmula para obtener el valor del Lote
a Tasar, Pg.212 | Tabla de coeficientes de depreciacin para mquinas rurales, Pg. 213 | Caractersticas de los cultivos, Pg. 215 | Capacidad de uso de las tierras, Pg. 217 |ndice de productividad, Pg. 218 | Ejemplo de ndice de Productividad, pg. 220 |Planilla de Tasacin por
ndice de productividad, Pg. 221 |Planilla de Puntaje por Aptitud Agropecuaria, Pg.222 | Tabla
de Coeficientes Edafolgicos del T.T.P. San Juan, Pg. 225 | Materiales para parral, Pg. 225 |
Materiales para vias, Pg. 227 | Informacin sobre viedos, Pg.228 | Tringulo textural para

definicin Taxonmica de familias de Suelos, Pg. 229 | Perfiles tpicos de las series de suelo del
Valle de Tulum (I.N.T.A.), Pg. 230 | Mtodo de capitalizacin de la renta en una explotacin
agrcola, Pg. 231 | Mtodos de tasacin de maquinarias, instalaciones y rodados, Pg. 234 |
Bovinos Carga animal y equivalente vaca, Pg. 241 | Avalo tcnico de un rodeo de cra (estacionado), Pg. 247 | Esquema conceptual, Pg.273

| Espacio Habitable, Pg. 302

| Ao de Construccin, Pg. 303 | Tipo de Construccin,

Pg. 303 | Tipo de techo, Pg. 304 | Costos en la Construccin, Pg. 305 | Condiciones para el
clculo del Costo Presente, Pg. 306
res a nuevo, Pg. 306

| Mtodos para calcular los valores de reposicin o valo-

| Presupuesto, Pg. 306 | C.I.R.C.O.T., Pg. 308 | Categorizacin de

las Construcciones: Por Categoras (Direccin de Geodesia y Catastro de San Juan), pg. 308 |
Categorizacin por Puntos (Provincia de Mendoza), Pg. 309 | Valor Comercial, Pg. 309 | Calidad de Construccin, Pg. 311 | Calidad de Mantenimiento, Pg. 312 | Observaciones sobre su
estado de conservacin, Pg. 313

| Orientacin, Pg. 313

| Luminosidad, Pg. 313 | Esta-

cionamiento, Pg. 314 | Espacios Comerciales, Pg. 315 | Otras comodidades Pg. 315

Frmulas para la tasacin de propiedades urbanas, viviendas, galpones, Pg. 318 | Planillas del
C.I.R.C.O.T., Pg. 319 | ANEXO: Elementos de Edificios, Pg.330

CAPITULO CUATRO
PROPIEDAD HORIZONTAL pg. 373
Conceptos, Pg.373 | Descripcin del edificio de departamentos/barrios privados, Pg.382
|Tasacin de la Propiedad Horizontal, Pg.387 | Tablas de la D.G.C. San Juan, Pg.388 |Tabla
de la D,G,C, San Juan para Propiedad Individual, Pg.389 | Tablas del Ing. Guerrero; Pg.390 |
Metodologa para la tasacin de inmuebles en Propiedad Horizontal por regresin lineal, Pg.395
| El mtodo en la prctica inmobiliaria: mltiples signos externos, Pg.395 | Tabla 1: Estructura
de Signos Externos con Pesos Explcitos, Pg.396 | Tabla 2: Estructura de Signos Externos sin
Pesos Explcitos, Pg.397 | Tabla 3: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos,

Pg.398 |Tasacin de un local de negocio, Pg.401 | Tasacin de un departamento por comparables, Pg.406 | Esquema Conceptual, Pg.412

CAPITULO CINCO
CASOS ESPECIALES Pg.413
Lotes con frente a tres calles, Pg.413 | Divisin lote en parcelas con igual valor econmico,
Pg.428 | Determinacin del valor de grandes terrenos con aptitud urbana, Pg.436 |Tasacin de
fracciones (block) subdivisibles a partir de antecedentes de lotes Norma TTP. 12.0, Pg.444 |
Tasacin de Excedentes Superficiales, Pg.449 | Servidumbre de Electroductos, Pg. 466 | Servidumbres Reales, Pg.469 | Parcelas Posesorias, Pg.470 | Actos Posesorios, Pg.471 | Trabajo de Investigacin sobre Parcelas Posesorias del Ingeniero Abogado Miguel Leal de Venezuela,
Pg.474 | Expropiacin, Pg.479 | Valor de Inventario, |Valor de Llave, Pg.486 |Tasacin de
Fondos de Comercios, Pg.486 | Clculo de Alquileres, Pg.489 | Clculo de La Nuda Propiedad, Pg.489 | Valuacin del derecho real de superficie forestal, Pg.492 | Leasing Inmobiliario,
Pg.495 | Valuacin Catastral, Pg.500 | Tasacin de Bienes Patrimoniales con valor cultural,
Pg.510.

CAPITULO SEIS
MODELO DE INFORMES DE TASACIN Pg.523
Introduccin, Pg.523 | Inmuebles Urbanos, Pg.524 | Inmuebles Rurales, Pg.526 | Modelos de
informes de tasacin, Pg.529.

BIBLIOGRAFA Pg. 627

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

CAPITULO UNO
Tasacin de Inmuebles - Finalidad y Conceptos - Inmuebles Urbanos

La finalidad del presente es suministrar a los lectores que se dediquen a la tasacin de

propiedades los criterios, pautas y elementos necesarios para realizar el proceso de
tasacin
La tasacin es un componente clave en el proceso de determinacin del valor de un
bien inmueble.
TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor econmico ms probable
del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores
que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo tcnico, realizado por un perito
tasador, que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y clculos que
permiten determinar dicho valor..
Qu es un Perito Tasador
La Unin Panamericana de Valuaciones define al Perito Tasador Profesional como a un
experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de
competencia tcnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los
aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, econmicas,
polticas y fsicas, que por interaccin influyen en su valor; procesa todos los datos en
forma ordenada, objetiva, sistemtica y coherente dentro de un sano criterio de apreciacin y avala el bien o los derechos, estimando su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando un uso y propsito especfico.
Dada la trascendencia de la opinin que el Perito Tasador representa en importantes
decisiones patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se capaciten debidamente, que mantengan un alto ndice de conducta en el desarrollo de su profesin.
El Perito Tasador debe tener la capacidad de fundamentar la estimacin del valor
considerando todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran objetividad e
independencia de criterio.
En muchos casos para actuar debidamente se debe realizar un trabajo de carcter
interdisciplinario con la participacin de expertos de distintas especialidades, lo cual es
un sntoma de madurez y responsabilidad profesional. En asuntos judiciales es la persona elegida en razn de sus conocimientos tcnicos por el Juez o las partes, que tiene

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

por misin, luego de aceptar el cargo y prestar juramento, proceder a exmenes, comprobaciones y apreciaciones de hechos cuyo resultado consigna en una memoria, informe o dictamen que debe presentar al tribunal en la causa pertinente.
Una de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y objetividad, pues
desempean en cierto modo un ministerio de carcter pblico y actan como delegados
o auxiliares del Juez. Para ello es necesario que el profesional prescinda del origen de
su designacin y tenga siempre presente que no es mandatario, representante ni defensor de la parte que lo propuso, sino solamente auxiliar del tribunal; en tal carcter no
debe admitir sugestiones de los litigantes ni atender otro inters que el de la justicia.
Conforme a ello, el perito debe explicar detalladamente los mtodos y procedimientos
tcnicos utilizados, que le permitieron llegar al resultado presentado. La fundamentacin
de la pericia es un elemento clave de la misma y de ella depender que el juez se aparte o no de sus conclusiones.
El perito dictamina sobre cuestiones tcnicas que los jueces no pueden conocer por s
mismo, de ah la necesidad del perito y de la explicacin en detalle de los distintos pasos seguidos.
Las funciones del tasador son:

Obtener la informacin ms exacta posible relativa al precio de venta de las propiedades comparables. Si fuera posible, verificar la venta con alguna de las partes
de la transaccin o con los registros pblicos.

Conseguir informacin sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en

venta y respecto de las veces que se modifico el precio de oferta.

Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla.

Confirmar que no hubo caractersticas especiales en la operacin, como la compra de otro bien del comprador o la inclusin de otra propiedad (inmueble o de
otro tipo) por el vendedor para fomentar la venta

Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de

compra del comprador, como por ejemplo una parte de la comisin normalmente
pagada por el adquirente.

Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el

vendedor al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta.

Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad respecto del nivel de inters del mercado en la propiedad. Si fuera una
propiedad horizontal, averiguar cules edificios representan la mayor competencia del edificio que contiene la propiedad comparable. Si fuera una casa averiguar
que barrios parecen estar ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en
venta en ese momento.

Preparar y firmar el Informe de tasacin.

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CAPTULO UNO

Prcticas de tasacin inaceptables. 1

Los siguientes son algunos ejemplos de prcticas de tasacin que se consideran
inaceptables:

Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los
edificios o las propiedades comparables.

No considerar ni incluir en el Informe de tasacin los factores negativos con respecto al barrio, la propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos.

Utilizar comparables en el proceso de valuacin no habiendo el tasador inspeccionado personalmente el exterior de los mismos.

Seleccin y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear comparables que por su ubicacin y estado fsico son ms similares a la propiedad considerada.

Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistas por partes que tienen intereses financieros en la venta o financiacin de la propiedad tasada sin que el tasador verifique la informacin recurriendo a una fuente objetiva.

Aplicacin de ajustes a comparables cuando son innecesarios o no hacerlos

cuando si son necesarios, con la intencin de cambiar o de otra manera modificar
el valor de la propiedad tasada.

Elaboracin de una valuacin que no sea fundada en datos ciertos de mercado.

No mencionar en el Informe de tasacin una situacin o circunstancia de la propiedad tasada que cree un inminente peligro de daos a los ocupantes (incendio
u otro riesgo de seguridad, instalaciones elctricas descubiertas, fallas estructurales inminentes, etc.).

Requisitos: 2
Los requisitos que deben reunir los tasadores son los siguientes:

Que estn inscriptos en los registros que las instituciones de la actividad hayan
habilitado o habiliten a tal fin.

Que cuenten con un ttulo profesional o matricula profesional vinculada a la actividad (arquitecto, ingeniero civil, ingeniero agrimensor).

Que no cuenten con antecedentes penales o comerciales negativos.

Que no tengan inters econmico o de otro tipo en el resultado de la tasacin (por

ejemplo no podr tasar una propiedad un tasador que al mismo tiempo interviene
como corredor en la operacin inmobiliaria de la propiedad en cuestin).

Extrado de Manual del BCRA

Extrado y adaptado de Manual del BCRA

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Antecedentes de la Valuacin a nivel mundial3

A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que

han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de sta.
A continuacin de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los
conceptos sobre la propiedad de los bienes, segn el texto de Horst Karl Dobner.
Prehistoria
El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza,
utensilios para la alimentacin, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos
otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de
invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre
esos elementos.
Antes de que surjan las sociedades agrcolas, no haban limitaciones sobre el uso de la
propiedad, haba la suficiente extensin y no haba escusa para formar parcelas, fincas
o similares. Con el uso de la tierra con vocacin agrcola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de
bien generador de riqueza.
El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la poca de transicin del periodo
mesoltico al neoltico y con la aparicin del arado y la hoz, el inicio de la construccin
de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definicin de propiedad raz.

Babilonia
Nemrod (2.640 2.575 a.C), fue quien fund Babilonia, civilizacin a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y
luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e
informes.
En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontr una reliquia de invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 aos a.C. En esta tabla se
muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectngulos), con sus medidas de lado y superficie.
Estas tablillas de barro eran importantes en razn que exista un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones, permutas, prstamos, pagndose en especie o con metales.
Los que cultivaban la tierra deban pagar un tributo en proporcin al Valor que generaba
la tierra (ingreso por cosechas).

Extrado del Ing. Ronny Gonzlez

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Egipto

En Egipto se tena una accin particular en la cual el rey era un Dios o representante de
Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra.
Por ese motivo ste rentaba este insumo.
Luego de la cuarta dinasta, la propiedad inicia una transicin de ser objeto de renta al
concepto de propiedad pura.
Existen evidencias escritas que la revolucin en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses II el Grande (siglo XVI a.C.).
Segn Herodoto: Sosostris dividi el suelo de Egipto entre los habitantes asignndoles
a todos lotes cuadrados de terreno de igual tamao, y obteniendo su recaudacin principal de la renta que los poseedores tenan que pagarle ao por ao, los lotes tenan
lados de 100 codos.
En la poca de Ptolomeo la tierra se divida en cinco tipos:
Las tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto)
Las tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios
mientras prestan servicio
Las parcelas invendibles (tierras de los soldados)
Las tierras del templo
Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)
Roma
El derecho romano asignada al primer ocupante de un rea le pertenecan la tierra, el
agua, el aire y los animales que sobre sta existiesen (derecho de propiedad exclusiva).
Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma.
En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.)
Estas tablas talladas en mrmol presentan los siguientes principios que influyeron en la
concepcin del derecho privado:
La propiedad privada sobre bienes races
La libertad para disponer de los bienes races mediante contratos y documentos
El traslado de los bienes por herencia
En el periodo 405 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio del expansionismo romano por occidente, que tambin marca el inicio de la propagacin de la
jurisprudencia romana, que prcticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Antecedentes de la Valuacin en Latinoamrica

Segn Vicente Caballer, la civilizacin INCA fueron los primeros tasadores en Amrica
Latina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo slo poda tener
un desempeo eficiente con la participacin de los tasadores o llamados Chaninchaqkuna. Estos posteriormente establecieron los primeros catastros en Amrica, para posteriormente seguir con esta tcnica los conquistadores espaoles y portugueses en los
perodos de la colonia.
Principalmente durante la poca del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la ms antigua como es el
Cuerpo Tcnico de Tasadores del Per (1890). Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones:
1949 fundacin de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV
(1949).
IBAPE (Instituto Brasileo de Avaluadores y Peritos de Ingeniera, que en la poca de 1980 se rene con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial cientfico de sus valuadores
1981 creacin The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comit Internacional de Valuacin, IVSC.
1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela)
Asociacin de Avaluadores de Paraguay
Instituto de Avaluadores del Uruguay
Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin
Instituto Argentino de Tasaciones (4 de abril de 1957)

ELEMENTOS QUE PARTICIPAN EN LA VALUACION

Los elementos que intervienen en la avaluacin son fundamentalmente las cosas y las
personas, yo dira las personas de existencia visible.
- De acuerdo al Cdigo Civil (art. 30).
"Son personas: todos los entes susceptibles de adquirir derechos y contraer obligaciones". Se clasifican en;
a) Personas de existencia visible
b) Personas de existencia ideal o jurdica: de Carcter Pblico o Carcter Privado.
"Todos los entes que presentasen signos caractersticos de humanidad, sin distincin de
cualidades o accidentes, son personas de existencia visible (art, 51 del Cd. Civil)

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

De existencia ideal o tambin personas jurdicas; Quedan definidas en el Cdigo Civil

como de existencia necesaria y creada con un objeto conveniente al pueblo. Son de
carcter Pblico y de carcter Privado.

De carcter Pblico:
1 - El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.
2 - Las Entidades Autrquicas
3 - La Iglesia Catlica.

De carcter Privado:
Los establecimientos de utilidad pblica; (religioso, cientfico, colegios, sociedades, bancos, etc.) y toda asociacin que tenga por objeto el bien comn y. posea patrimonio propio, y sean capaces por sus estatutos de adquirir derechos y contraer obligaciones.
- De acuerdo al Cdigo Civil (art. 2311).
Se llaman cosas los objetos materiales susceptibles de tener un valor"
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
Los objetos inmateriales susceptibles de adquirir valor, e igualmente las cosas, se llaman BIENES. El conjunto de los bienes de una persona constituyen su patrimonio.
Las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por accesin o por su carcter,
representativo.
Las cosas y la produccin:

Son Factores de la produccin: Naturaleza, Trabajo y Capital

El hombre recibi de la naturaleza las "cosas" sin elaborar, las recibi: sin cargo alguno,
para que ellas sirviesen a sus necesidades y contribuyesen a su bienestar.
El ingenio, habilidad y exigencias de la vida hacen que aproveche las "cosas",
transformndolas.
Ese esfuerzo es el trabajo. Aquel que hace uso racional del trabajo aplicado a las cosas,
consigue atesorar cosas elaboradas que le sirven para vender o intercambiar, con lo
que comienza a crear su riqueza o "capital".
CONCLUSIN:

1. Las cosas de la Naturaleza fueron bienes gratuitos y estuvieron al alcance de todos los hombres.

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2. El trabajo, la dedicacin, el .perfeccionamiento, etc. dieron origen al capital.

3. Por lo que el capital es el resultado de cosas a las que se ha aplicado trabajo y
tiempo.
4. Por lo tanto el tiempo es una constante de intercambio entre Capital y trabajo.

EL HOMBRE EN LA ECONOMA:

Correspondera comenzar dando una definicin de Economa, pero ella surgir del anlisis de todos los elementos concurrentes una vez examinado el tema.
Lo cierto es que existe un problema econmico y a l est ligado el hombre, y sus recursos, plantendose lo disyuntiva de la capacidad de hacer todo lo que se desea o tener todo lo que se apetezca.
Frente a esto no caben ms que dos caminos, o saber;
I - Encontrar la manera de aumentar los recursos para satisfacer las necesidades.
o bien;
2 - Sacrificar las apetencias adaptndose a los recursos, Puede ocurrir que esos recursos no alcancen a cubrir las necesidades mnimas e indispensables.
El problema se complic an ms, cuando se considera al hombre fuera del plano individual, integrado al plano social donde sus necesidades aumentan y las responsabilidades se agravan.
Es as como el .hombre tiene por funcin tender a la integracin de los valores econmicos, lo que equivale a decir que est en funcin econmico social.
LA RIQUEZA.

Nace de esa integracin y es tanto ms importante cuando ms se acerque a la perfeccin.

Segn Leo Little al trmino riqueza se le pueden asignar varios significados: " En su
acepcin amplia, es la provisin de bienes econmicos existentes en un momento dado",
Alfred Marshall dice que "toda riqueza consiste en cosas deseables, es decir en cosas
que satisfacen necesidades humanas directa o indirectamente, pero no todas las cosas
deseables se consideran riquezas.
Por ejemplo: El afecto de los amigos, es un elemento importante del bienestar, es cosa
deseable, pero no se considera como riqueza.

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"Las cosas deseables" como expresin de riqueza suele no ser propia, podra reemplazarse por "Bienes".
Se denomina bien, objeto de relaciones econmicas, todo aquello que posee Ia propiedad de ser apto para satisfacer, directa o indirectamente, una necesidad humana, cabe
as, afirmar que las necesidades humanas son satisfechas por medio de la utilizacin o
posesin de cosas, materiales o no, que tienen como caracterstica importante, la de
ser permutables entre s. Esta permutabilidad de los bienes entraa dos elementos a
saber; " La utilidad y la dificultad de adquisicin de los mismos.
Lo primero podra definirse como "aptitud que tiene una cosa para satisfacer una necesidad humana", Sin embargo, no basta ello para la caracterizacin de la permutabilidad
o limitacin. Es preciso que la cosa est rodeada del atributo de escasez, es decir que
las cantidades que de la misma existen, sean insuficientes en relacin con la apetencia
que de ellas se siente, pero no una escasez absoluta.
La dificultad de adquisicin de un bien determinado y el que la gente est dispuesta a
realizar esfuerzos de cualquier orden para conseguirlo, junto con la posibilidad de trueque, dan a los bienes un valor de cambio que podra definirse como el valor de uso o
utilidad reconocidos por la colectividad.
Sobre este tema volveremos ms adelante
CLASIFICACIN DE LOS BIENES:

Podran clasificarse en:

Bienes materiales o econmicos: a) Directos o de consumo, b) Instrumentales.
Bienes inmateriales: a) Internos, b) Externos.
BIENES MATERIALES: (segn Marshall) comprenden las cosas materiales tiles y todos los derechos de poseer, utilizar o derivar beneficios de las cosas materiales o de
percibirlos en el futuro. Se clasifican en bienes directos o medios de consumo y bienes
instrumentales
a) Bienes directos o de consumo; son los que satisfacen directamente las necesidades
humanas (pan, vestido, muebles, etc.,).
b) Bienes instrumentales; son los que sirven para procurarse los bienes directos o de
consumo (la tierra cultivable, los edificios industriales, las maquinas, las materias primas, etc.)
BIENES INMATERIALES: Se clasifican en internos y externos.
a) Bienes inmateriales internos: Comprenden las cualidades y facultades para la accin
y para la diversin, Por ejemplo: habilidad para los negocios. Pericia profesional, facultad de recreacin derivada de la lectura o de la msica.
b) Bienes inmateriales externos: comprende las relaciones beneficiosas con otras personas. Por ejemplo: Relaciones de negocios que dependen deI crdito personal.

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RIQUEZA:

Siguiendo a Adam Smith y a muchos otros economistas, en esta confusin de vocablos

podra decirse:
Riqueza Personal: Energa, facultades y hbitos que hace a las personas industrialmente eficientes.
Riqueza Comn: Facultad civil, derecho del uso de la propiedad pblica. Son en general los bienes colectivos; las plazas, canales, caminos, etc.,
El problema econmico de la comunidad:
El hombre no puede resolver solo sus problemas, necesita como miembro del conglomerado social, recurrir al concurso de otras sociedades ya sea porque no posee los materiales necesarios para realizar alguna cosa, ya sea porque no posee la maquinaria o
la mano de obra.
Es evidente que esto da origen a lo que es la Economa de cambio.
AI vivir el hombre en sociedad aparece la necesidad de trueque o cambio, Para facilitar
la eleccin ha creado el mecanismo de los precios, los sistemas monetarios, la banca y
el comercio internacional.
Las transacciones a que necesariamente obliga la divisin del trabajo quedaran reducidas a lmites muy estrechos si hubieran de efectuarse directamente: sera muy posible
que el zapatero muriera de hambre si tuviera que esperar que un panadero necesitase
zapatos y por otra parte, si alguien tuviese que cambiar una casa entre sus conocidos a
cambio de los distintos objetos que ha de necesitar durante el ao, todos se burlaran de
l. Por eso es que se necesita un objeto intermedio, que en primer lugar sea gustosamente aceptado por todos, y que adems pueda ser utilizado por su poseedor en una
nueva transaccin, para poder adquirir en definitiva, aquella cosa que precisamente necesita, este objeto intermedio es el dinero
Los objetos que en el curso de la historia han actuado a modo de dinero entre los distintos pueblos fueron, conchas, perlas, marfil, entre los pueblos pastoriles: el ganado, etc.
Precisamente la palabra latina correspondiente a dinero; pecunia, deriva de pecus =
ganado.
Estos objetos fueron suplantados por el metal y en particular por los metales nobles.
Estos ltimos fueron reconocidos como medio general de cambio por todos los pueblos
civilizados.
En su origen, los metales nobles eran pesados, "dinero ponderado" y solo despus recibieron forma monetaria como "dinero para el pago". El oro no siempre se consider de
modo indiscutible como eI metal ms precioso As, por ejemplo, los antiguos germanos
preferan la plata.
MISION DEL DINERO: En la economa moderna el dinero tiene dos misiones principales que cumplir; es un medio general de cambio y un medio general de expresin del
valor,

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Como medio de cambio: El dinero se utilizo en la confianza de que la moneda aceptada

como contraprestacin ser utilizada generalmente y de modo anlogo por otros interesados para efectuar transacciones, dentro de la misma colectividad mercantil.
Como medio de cuenta: o expresin del valor, el dinero sirve para expresar en unidades
monetarias el valor de todas los dems mercancas y es, en tal sentido, el denominador
comn en el1 trfico econmico.
A su vez, la posibilidad de un clculo preciso es una necesaria premisa de ordenacin
de la vida econmica.
Adems de estas dos funciones econmicas precitadas, puede destacarse tambin una
funcin jurdica: Como medio legal y reconocido de pago, el dinero se convierte en un
eslabn jurdico. Sirve para cumplimentar las expresiones dadas en dinero y aquellas
otras que pueden ser convertidas en crditos monetarios.
El Estado determina lo que debe ser medio definitivo de pago, es decir, lo que ya no
necesita ser canjeado por otra cosa. Al proceder el estado en tal forma, establece el
patrn monetario de un pas. El dinero que a l se ajusta tiene circulacin forzosa.

PATRN ORO

El extranjero no acepta con agrado especies monetarias de otros pases; mercancas y

servicios tienen que compensarse, precisamente con servicios y mercancas; he aqu un
hecho que nunca se repetir demasiado. Sin embargo, en el trfico internacional tenemos una mercanca que provisionalmente puede aceptarse, aunque no se la haya encargado, pues puede cambiarse en todo momento por lo que inmediatamente se precise, esta mercadera es el oro.
Antes de 1914, el trfico internacional de pagos presentaba problemas ciertamente interesantes que suponan para el cientfico no pocos quebraderos de cabeza, pero que en
Ia prctica no constituan dificultades fundamentales. El viajero provisto de su dinero
nacional poda viajar por todas partes, cambiarlo con muy poco molestia por otro extranjero y lo que es mejor, sin temor a que con el cambio sufriera mermas su poder adquisitivo.
Todo esto se lo debamos al patrn oro y al automatismo del oro, colabor, no poco, en
esto, Inglaterra que era por aquellos momentos el adalid en el comercio.
En 1931 se vio que el patrn oro se derrumbaba, se hicieron varios intentos de ponerlo
otra vez en rgimen, pero intilmente.
Los monedas antiguas de oro y an las modernas sufren envilecimiento, por no alcanzar su peso o patrn, ya sea porque se las acuo defectuosamente, ya sea porque durante su circulacin, por desgaste, se redujo su peso o calidad, ya porque se produce el
robo de oro sobre todo en las monedas gruesas.
Este fue, tambin, uno de los motivos que dio lugar a concebir el papel moneda, ms
liviano y de menor valor extrnseco.
Cuanto mayor sea la reserva de oro de un pas, ms rico se le considera. El patrn oro
monetario es fijado por cada pas de acuerdo o sus reservas, criterio que definir la llamada estabilidad econmica

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Importancia de la valoracin
En los momentos actuales la importancia de la valoracin de todo tipo de activos est
fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran nmero de actos econmicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan
cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compraventas de inmuebles urbanos o fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales
con fines impositivos, la valoracin de activos es un hecho trascendente en cualquier
pas, y es ms, cuanto mayor es el progreso econmico, al ser ms intensa la actividad
econmica, tambin mayor es la necesidad de una mejor y ms ajustada valoracin de
los activos de esa sociedad.

Certeza y Tasacin

Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de sealar o medir su valor de mercado.

Valorar objetos es un acto habitual y emprico que muchas veces se hace inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciacin
que es una tasacin elemental, una estimacin del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien.
Normalmente se pide una tasacin cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una
decisin de inversin o de financiamiento. Tasar un inmueble implica determinar su precio a priori, antes que la negociacin y el intercambio tengan lugar. La magnitud de los
recursos que intervienen en la gestin, produccin y transferencia de los inmuebles a
sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen conocer con certeza el valor de los
bienes que estn en juego.
Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestin interesa a ms de una
persona, cada una de ellas con su propia percepcin de su valor, es decir, con su propia
estimacin respecto de cunto dinero pagara para comprarlo o de cunto estara dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrs de cada tasacin subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados.
Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre
habr algn grado de incertidumbre, es una condicin imposible de eliminar.
Muchas razones lo explican pero bsicamente se circunscriben a tres mbitos: a las
particularidades de los inmuebles, a la dinmica del mercado, y a la disponibilidad de
1

informacin oportuna y fidedigna sobre ambos. Slo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podr actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mnimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad probable del
valor
Una cuarta razn, netamente local, es que cualquiera puede desarrollar una tasacin.
No hay exigencias de formacin y acreditacin profesional ni normas para desarrollar
esta actividad, si bien en la prctica los principales demandantes institucionales de este
servicio entienden la tasacin como una extensin natural de algunas profesiones y, por
lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios relacionados con el tipo de bien

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a tasar y con una cierta experiencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el
cliente pues le proporciona flexibilidad para tomar sus decisiones.

Las particularidades de los inmuebles

El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad
razonablemente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable.
Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemtica, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas caractersticas y precios en el mercado son conocidos por el tasador.
Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales y de
localizacin, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad,
confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prcticamente nicos e irrepetibles. Esta
heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo
que sucede con la mayora de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos
no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en l su propietario como de su
localizacin en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades
urbanas.
Adems, como son bienes de larga duracin, pueden entrar en el mercado tantas veces
como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigedad.
El suelo, en particular, tiene una duracin prcticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado de
incertidumbre.
El dinamismo del mercado

En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en

cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situacin especfica y
circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos.
Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogneos, su localizacin es muchas veces prcticamente monoplica, las externalidades estn siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el nmero de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado
y, al contrario, actan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares
necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con ms habilidades de negociacin, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de ganancias futuras,
etc., que otros, hacen que los precios varen. Inmuebles con las mismas caractersticas
pueden tener un mismo precio ms probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo
"valor"), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes
personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por
razones igualmente vlidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podran estar asociados varios precios.

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Pero los compradores y vendedores no actan aisladamente del resto de adquirentes y

oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre s. Y dicha competencia,
en virtud al propio inters econmico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un nmero suficiente de
transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores.
Dada esta incertidumbre en la actuacin de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio nico y cierto, sino como
una medida de convergencia estadstica de los precios. El valor de mercado es "el precio ms probable", no solamente por cuanto el tasador difcilmente puede conocer todos
los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formacin de precios, lo mximo que se puede afirmar, con determina-da probabilidad, es que
el valor est dentro de determinados lmites.

La disponibilidad de informacin

La tasacin es un problema de informacin. La base de una buena tasacin, cualquiera

sea la metodologa empleada, radica en la disponibilidad de buena informacin. Todos
los mtodos de tasacin requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasacin, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o
de arriendos, costos de construccin, etc. Es decir, datos de propiedades de las cuales
el tasador conoce tanto sus valores como sus caractersticas. Sin informacin de mercado es imposible realizar una tasacin.
En los datos recolectados siempre est presente la aleatoriedad, no slo porque es propia de cualquier mercado con oferta y demanda variables sino tambin por la falta de
transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la
escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasacin slo puede ser abordada mediante la ampliacin del marco de
referencia, lo cual obviamente implicar un mayor grado de indeterminacin, un mayor
margen de error en el proceso de tasacin. Adems, los datos no estn sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algn tipo de relacin o comportamiento.
En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la informacin que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles
y omisin de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar
los datos, el tasador difcilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estar obligado a hacer supuestos sobre algunas caractersticas del comportamiento del mercado y a estimar el valor ms probable
del inmueble basndose en la limitada informacin con que cuenta.
No es extrao, entonces, que los resultados de una tasacin no se puedan predecir con
precisin. As como tampoco debiera llamar la atencin, dadas las dificultades para acceder a la informacin, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de
diferente informacin y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que
diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberan estar dentro de mrgenes de tolerancia razonables.
Pero la incertidumbre disminuye con la informacin. Mientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor ser la cantidad y calidad de la informacin requerida. Hoy en da,
pese a la abundancia de datos, la informacin sigue siendo un recurso escaso y valioso
sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, ntegra, fidedigna y oportu-

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na informacin proporciona ventajas comparativas para la adopcin de decisiones de

valor, de inversin y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la informacin
no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada.
Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar,
calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la
tcnica de una tasacin. Pero qu mtodos debiera emplear el tasador para analizar
estos datos y estimar el precio ms probable de un inmueble?, qu elementos tcnicos
le permiten acercarse objetivamente al valor de un bien?, cmo pasa de medir y comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el valor? Si bien la experiencia es muy importante en la tasacin, no siempre es posible contar con la experiencia suficiente para abordar cualquier tipo de tasacin. Qu sucede cuando dicha experiencia no existe?
FACTORES
Como ya se dijo la tasacin es un componente clave en el proceso de determinacin
del valor de un bien inmueble.
Repitiendo: Tasar o Avaluar un inmueble es determinar el valor econmico ms
probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias
de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo tcnico que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y clculos que permiten determinar
dicho valor..
El valor de mercado debe constituir el concepto central de la valuacin de inmuebles.
Los precios de mercado son los mejores indicadores del valor de mercado y las comparaciones del mercado deben constituir el criterio ms importante del valor.
Es necesario, en consecuencia, conocer dos factores fundamentales:
a) la fecha a la que debe referirse la tasacin, y
b) el mercado a esa fecha.
La fecha tiene una importancia decisiva, mxime en los perodos inflacionarios, pero
an as, en perodos de estabilidad, el mercado inmobiliario no es estable, tiene fluctuaciones debidas a diferentes factores, an polticos, y por lo tanto la fecha define un mercado.
El mercado inmobiliario, ntimamente relacionado con innumerables factores que Influyen en su movimiento, es el otro factor de primordial importancia. Inclusive a una
misma fecha hay diferentes mercados para diferentes tipos de inmuebles, es decir: urbanos, rurales, industriales, etc.
El proceso que lleva a la adquisicin de un bien inmueble no encuadra exactamente
dentro de los tipos de mercado: 4

Competencia Perfecta: Es aqul que tiene las propiedades de libertad, homogeneidad, frecuencia de transacciones, transparencia y concurrencia

Monopolio: Hay monopolio cuando la mercadera es ofrecida por una nica empresa y en cambio, es demandada por un amplio nmero de posibles compradores.

Extrado de Niederer, Prato e Iglesia

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Oligopolio: Hay oligopolio cuando la mercadera es ofrecida por un nmero restringido de empresas, mientras que es demandada por un elevado nmero de posibles compradores.

Monopsonio: es la situacin inversa de la del monopolio. Numerosos oferentes

se enfrentan con un nico demandante.

Oligopsonio: es la situacin inversa a la de oligopolio. Numerosos vendedores

se
enfrentan a un nmero reducido de posibles compradores.

Competencia Monoplica: se distingue del de competencia perfecta en la falta

de homogeneidad de la mercadera, as como en la falta de transparencia

Monopolio Bilateral: en el monopolio bilateral se enfrentan un slo oferente a un

slo demandante. Uno y otro negocian hasta llegar o no a un acuerdo respecto a
las condiciones de venta de la mercadera.

El mercado inmobiliario guarda similitud con el ltimo mencionado, el monopolio bilateral.

Slo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al de competencia monoplica.
Una situacin as puede darse, por ejemplo, cuando en determinado momento en una
zona geogrfica definida, se liberan al mercado, o sea se ofrece en venta un conjunto
ms o me nos importante de parcelas en forma simultnea.
En relacin a las caractersticas:

Libertad: se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de l. los
oferentes y demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de mercado se forma sin intervencin directa ni indirecta de las autoridades
Cuando el mercado no es libre, se llama intervenido.

Homogeneidad: se dice que un mercado es homogneo cuando la mercadera

que se comercia en l tiene unas caractersticas uniformes, es decir, cuando desde el punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una partida u otra de las
que salgan al mercado, ya que la calidad de todas ellas es prcticamente idntica.
Cuando el mercado no es homogneo, se llama heterogneo.

Transparencia: se dice que un mercado es transparente cuando existe una adecuada informacin sobre las cotizaciones que rigen en cualquier momento en el
mercado, es decir, los interesados en l (tanto oferentes como demandantes) saben en cada momento cul es el precio que se est pagando por el producto. Naturalmente la transparencia influye en la actitud que adopten oferentes y demandantes ante el mercado.
Cuando el mercado no es transparente, se dice que tiene opacidad.

Concurrencia: se dice que un mercado es concurrencia cuando el nmero de

oferentes y demandantes es muy alto.
Cuando no hay concurrencia se dice que existe ausencia.

Frecuencia de transacciones: se dice que un mercado hay frecuencia de transacciones cuando las compraventas del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupciones.
Cuando no hay frecuencia se dice que existe infrecuencia.

Es a veces libre puesto que el Estado no interfiere en la formacin de precios, ni mucho

menos fija esos precios mediante una disposicin legal .y a veces es intervenido,

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cuando impone restricciones a la libre contratacin en defensa de sectores econmicos

dbiles, teniendo, pues un acusado carcter social.
No es homogneo, ya que las parcelas difieren entre s en cuanto a una serie de
circunstancias (medidas, superficie, ubicacin, etc.).
Segn el tipo es o no ms o menos frecuente y no es transparente, por lo menos
totalmente transparente, debido a la rareza de las transacciones y a la deficiente transparencia debido al falseamiento sobre precios de transaccin a los efectos de evasin
fiscal...
En lo que se refiere a la condicin de concurrencia, en el mercado de inmuebles ello
depender del tipo de inmuebles de que se trate (urbano o rural, edificado o baldo,
dimensiones pequeas, medianas o grandes, etc.).
Los principios bsicos de la valuacin, definidos por Frederick Babcok, son los siguientes:
a)

Principio de Uniformidad: En el proceso de comparacin se acepta el principio de uniformidad, el cul reconoce que propiedades similares tienen iguales
valores. Puede asumirse que distintas propiedades tienen similares valores si
tuviesen el mismo tamao, acceso, utilidad, prctica y geometra. Se presume
que similares elementos de valor crean valores comparables y que las diferencias en valores se ordenan de una manera razonablemente ordenada
Principio de Comparacin: En el principio de comparacin el tasador debe:
1) Pensar en trminos relativos: mucho mejor, mejor, igual peor, mucho peor
2) Evitar comparaciones forzosas. Si los extremos se encuentran muy alejados
la pregunta surge de inmediato Son comparables?
Principio de Exactitud y Precisin: La precisin en la valuacin de bienes
races es relativa pero no absoluta. Valores exactos son aquellos que son
hechos con vista a una evidencia real de valores, en el proceso de valuacin.
No existe otro criterio. Las valuaciones son juicios, no medidas. Por cuanto la
precisin de un juicio es manifiestamente imposible, el valuador debe buscar un
grado de viabilidad fuerte, donde sea posible obtener una mejor estimacin que
llene el propsito. Valuaciones exactas son aquellas que son razonables con
base a las evidencias, donde no existen ms pruebas que la prueba de la factibilidad.
Principio del Ms Alto y Mejor Uso: El punto de partida de cualquier valuacin es la consideracin de las potencialidades, de la utilidad y de la productividad, comparndolas con iguales caractersticas de propiedades vendidas o de
inversiones comparables. La mejor utilidad entre los usos alternativos permitidos y viables de una propiedad, es la base utilizada para las comparaciones de
avalos. Lo esencial en el avalo es el anlisis concienzudo del ms alto y mejor uso.
Principio de Sustitucin: El principio de Sustitucin es de por s un mtodo de
avalo que se utiliza cuando la propiedad tiene un valor para su dueo que no
puede ser demostrado como valor de mercado. El principio de sustitucin se
aplica a Iglesias, escuelas y otras propiedades que no pueden ser evaluadas directamente por comparaciones de venta.
Principio de Prediccin: Como brujos o astrlogos de los tiempos antiguos,
los valuadores no pueden realizar sus clculos de valores sin entrar en la prediccin.

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Etapas que se deben seguir en una tasacin 5

Una tasacin es la expresin de una opinin o criterio personal de alguien con experiencia y capacidad tcnica que da, como resultante del estudio de todos los factores del
bien y el valor en relacin a la situacin del mercado inmobiliario, el valor de un bien.
Se debe realizar la correcta evaluacin del valor de cada propiedad antecedente comparable.
Asegurar una evaluacin adecuada del valor de mercado de cada propiedad, sobre la
base de mtodos de tasacin e informacin que contemplen las caractersticas de las
propiedades.
El rol del tasador implica mucho ms que el simple ofrecimiento de un valor estimado
del precio de mercado de la propiedad en cuestin.
El tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado que influyen
significativamente en la calidad de los resultados obtenidos.
Una tasacin se efecta siguiendo un camino, con etapas escalonadas, a saber:
a) Informacin sobre la tierra
Obtencin de datos generales: Para las tasaciones la recoleccin de datos generales
consistir en la informacin de mercado que cada tasador conserva en su oficina, obtiene mediante publicaciones o conoce como perito en el mercado inmobiliario. Esto
suele incluir informacin sobre la economa local, la poblacin, las bases de la actividad econmica de la regin, informacin histrica sobre valores inmobiliarios, tasas
de ocupacin y tendencias de precios, e informacin anticipada sobre la actividad de
construccin y desarrollo.
Se debe llevar un archivo de compraventas de terrenos baldos, clasificado por zonas, libre de operaciones dudosas o extraordinarias (en ms o en menos), de fuentes
conocidas y responsables, con indicacin de la fecha de la operacin, su monto y
forma de pago.
A tal fin se requiere de los tasadores:

Una descripcin completa de la casa y del terreno que se est tasando.

En el caso de propiedades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, adicionalmente al bien tasado se deber describir el edificio, el barrio privado o "country" al
cual pertenece.

Una descripcin del barrio y de las condiciones actuales del mercado inmobiliario
correspondiente.

Una descripcin de cada propiedad comparable en la que el tasador se basara,

en parte, para formar su opinin del valor del bien.

Una breve descripcin de las razones que condujeron a la valuacin realizada por
el tasador y los factores preponderantes que influyeron en ella.

Utilizar en el proceso de tasacin, especialmente la inspeccin "in situ" del tasador,

para verificar la informacin especfica de la propiedad proporcionada por el comitente, confirmando en forma independiente tal informacin.

Apuntes de Ctedra y Manual del BCRA

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El Informe de tasacin es el medio que permite alcanzar los objetivos antes expuestos.
b) Informacin sobre las construcciones
Asimismo se debe llevar un archivo relativo al costo de la construccin, costo de los
materiales, mano de obra y relacin de ambos, beneficios empresariales, honorarios
profesionales.
Caractersticas del mercado de inmuebles; tipo de inters que se exige a los Inversores; alquileres medios; gastos de operacin; perodos efectivos de amortizacin; etc.
c) Inspeccin ocular a la zona aledaa al inmueble a tasar y la de los comparables
Para establecer el carcter de la vecindad mediata e inmediata para obtener datos
especficos de la propiedad considerada y de los antecedentes comparables.
Este paso es la parte de la investigacin y del proceso de recoleccin de datos que
todos los tasadores deben realizar.
Consiste primordialmente en:

Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores.

Reunir informacin sobre las ventas o cotizaciones de propiedades comparables
que luego forman la base para el clculo del valor y realizar la inspeccin correspondiente.

Ms adelante, se trataran los procedimientos adecuados para la inspeccin de una

propiedad y la confirmacin de los datos de venta comparables.

Inmuebles Urbanos: Interesa observar las caractersticas edilicias en la inmediaciones de la propiedad que se tasa: destino ms general de los inmuebles (viviendas de distintas categoras, fbricas, comercios, depsitos, baldos, etc.); tipo
de veredas; nivel del terreno respecto de la vereda; cuadra alta, baja o inundable;
trazado de las calles (anchas o estrechas); calles de tierra o pavimento; medios
de comunicacin; servicios pblicos (agua potable, cloacas, alumbrado pblico y
privado, gas natural, telfono); existencia de plazas, paseos, comercios, hospitales, escuelas; polica; etc.
Se debe establecer la tendencia de la barriada, cosa que tiene importancia para la
duracin de la vida econmica del bien, pues por no adecuarse a la tendencia actual o futura previsible del barrio puede perder su valor venal antes de que termine su vida fsica.

Inmuebles Rurales: Adems de los tems sealados para los inmuebles urbanos
y que correspondan aplicar a los rurales, se tendrn en cuenta los siguientes: Accesos; Tipos de Suelos; Topografa; Climatologa; etc.

d) Inspeccin al inmueble mismo a tasar

A los fines valuatorios los inmuebles se clasifican de la siguiente manera: 6
1) Inmuebles Urbanos: Sern los que cumplan con los siguientes requisitos:

Tribunal de Tasaciones de la Provincia de SAN JUAN

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CAPTULO UNO

a) Que sus medidas y superficie se encuadren en las establecidas por la Direccin de Planeamiento y Desarrollo Urbano.
b) Que se encuentren ubicados en zonas urbanizadas, aunque carezcan de servicios esenciales.
c) Que uso y destino sea habitacional, comercial o mixto.
2) Inmuebles Rurales : Sern los que cumplan con las siguientes condiciones:
a) Que sus medidas y superficie permitan una explotacin rural
b) Que estn ubicados en zonas rurales
c) Que su uso y destino sea una explotacin rural
3) Inmuebles Industriales: Son los que cumplan con los siguientes requisitos:
a) Que se encuentren ubicados en zonas industriales
b) Que su uso y destino sea una explotacin industrial

Inspeccin del Inmueble a Tasar 7

Se deben inspeccionar los inmuebles con los siguientes fines:

En inmuebles urbanos para determinar el tipo de edificacin, estado de conservacin y probable duracin futura, calidad material y plan de arquitectura,
adaptabilidad a diversos destinos, obtener datos generales, sociales, econmicos, gubernamentales, ambientales, ubicacin dentro de la manzana, deslindes, etc.
En inmuebles rurales para determinar flora; malezas, plagas y enfermedades;
Aptitud agropecuaria; Riego natural (Rgimen de lluvias; distribucin anual en
mm.; promedio en mm.; obras de captacin; obras de almacenamiento (represas: cantidad, capacidad y estado de conservacin); obras de distribucin: tipo, dimensiones, (influencia en el total de la superficie); Riego artificial:

1) Agua superficial: a) Derecho de riego en Has.; b) Origen del derecho c) Nmero de

cuenta del Departamento de Hidrulica; d) Dominio de riego en la propiedad (% de la
superficie); e) dotacin mxima y mnima (litros/seg. x Ha); f) caractersticas del ramo
regador; g) ubicacin de la compuerta en el ramo; h) entrega del agua (por turno o
permanente); i) estado en la sistematizacin en la red interna de riego.
2) Agua Subterrnea: a) cantidad de pozos; b) caractersticas principales (profundidad,
dimetro, caos, salida, motor, tipo de bomba, cantidad de turbinas); c) rendimiento (caudal en litros/hora); d) ubicacin en la propiedad; e) dominio de riego (%
de la superficie); f) calidad del agua extrada, principalmente conductividad); Desages y drenajes. Accesos y distancia a centros de distribucin o consumo, etc.
e) Investigacin relativa a las caractersticas intrnsecas del inmueble
Antecedentes dominiales: Propietario y su alcance del derecho de propiedad; derechos reales; gravmenes; interdicciones; Inscripcin de dominio: Plano de mensura;
Nomenclatura Catastral; Medidas y Superficie; Medianeras; Restricciones dominiales,
7

Apuntes de Ctedra y Manual del BCRA

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servidumbres de paso, de servicios, indicando sus medidas, superficie y ubicacin

dentro de la parcela; Topografa, calidad del suelo, etc.
f) Clculo del avalo por va de todos los mtodos que sea posible aplicar.
La tasacin deber ser realizada mediante la determinacin del valor de mercado de
la propiedad tasada, la que surgir de la utilizacin del mtodo de propiedades comparables, tal como se describe en detalle ms adelante.
En el concepto ms general los mtodos de valuacin pueden clasificarse en:
a) Separativo: atienden al hecho de que una propiedad inmueble estar formada
por dos partes principales: El Terreno y Las Construcciones y, eventualmente,
algunas secundarias (plantaciones, por ejemplo)
b) De Conjunto: atienden al hecho de que el uso o beneficio que presta o rinde el
bien proviene de su consideracin como ente total nico, al margen de las partes
que lo forman. Todas estas partes concurren a la finalidad nica de su utilidad
conjunta, utilidad que, en trminos de valor, queda medida por la renta, real o
probable.
Dentro de la misma generalidad, los mtodos pueden ser:
a) Especficos o Analticos: Se basan en el examen de las particularidades y
caractersticas del bien en s: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc.
b) Comparativos: los que se basan en el examen de las particularidades de bienes
semejantes al que se estudia
La clasificacin moderna, ms simple y lgica que tiene en cuenta el carcter separativo
o de conjunto da dos mtodos fundamentales:
a) Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y
accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma
independiente: Terreno por un lado (por va comparativa) y Mejoras por el otro
(por va comparativa o por va especfica). Se obtienen dos valores que luego se
suman.
b) Indirecto: Es eminentemente un mtodo de conjunto. Consiste en calcular la renta anual liquida que produce o que puede producir el inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de inters, conduce inmediatamente al valor. Presenta
dificultades en su aplicacin que provienen de la indeterminacin que existe en
algunos trminos: la cuota de inters, la seguridad de que la renta sea la que
equitativamente corresponde, base de la capitalizacin, etc.
El anlisis de la valuacin es el punto del proceso en que el tasador completa la
investigacin de los datos que ha reunido, lo que lo lleva a una conclusin sobre el valor
de mercado para la propiedad tasada.
Existen varios tipos diferentes de anlisis de valuacin que el tasador puede elegir para
valuar distintas propiedades.
El mtodo de valor de mercado consiste en la comparacin de precios de venta de
propiedades con caractersticas similares a la tasada. Este mtodo se basa en el principio de que un comprador no pagar por una propiedad ms del precio o valor indicado
de otras propiedades cercanas semejantes en un mercado abierto y competitivo.
El mtodo de valor de mercado consiste en una serie de procedimientos mediante los
cuales el tasador revisa y analiza los precios pagados o solicitados por inmuebles pare-

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cidos, considera las diferencias fsicas, de ubicacin y econmicas entre la propiedad a

tasar y el comparable y se forma una opinin del valor luego de ponderar estas diferencias.
Este mtodo pide al tasador que proporcione informacin y observaciones sobre propiedades antecedentes comparables y que relacione la conclusin del valor de la propiedad
tasada con las referencias de valor proporcionadas por dichos comparables.
g) Balance de los resultados obtenidos, teniendo en cuenta las condiciones especiales del caso y dando a cada factor la importancia requerida.
h) Conciliacin y determinacin del valor final
DETERMINACION DE LAS BASES PARA LA TASACION.

Se describen los pasos claves, de acuerdo a lo expresado, que el tasador debe considerar al comenzar su tarea.
El bien inmueble a tasar se identificar mediante la informacin que el comitente proporciona y adems la que el tasador debe obtener.
La fecha de determinacin del valor ser aquella en la cual el comitente lo solicita.
Como ya se dijo la fecha tiene una importancia decisiva, mxime en los perodos
inflacionarios, pero an as, en perodos de estabilidad, el mercado inmobiliario no es
estable, tiene fluctuaciones debidas a diferentes factores, an polticos, y por lo tanto la
fecha define un mercado.
El VALOR es un concepto subjetivo ya que depende de quin efecte la valoracin.
El valor es lo que una persona le otorga a un bien para su intercambio. El valor de tasacin es una estimacin de lo que el precio debera ser y no es otra cosa ms que un
juicio, una proposicin lgica por determinadas premisas y que se expresa en una cifra
que resume el juicio de valor.
La valuacin puede tener aplicaciones en distintos mbitos de la vida corriente, ya se
trate de intereses privados pblicos y realizados con distintas finalidades
El siguiente resumen es indicativo de los intereses y finalidades para los que puede ser
realizada una valuacin:
Inters Privado: Juicios Civiles; Particiones o herencias; Asesoramiento en compraventas; Constitucin de Sociedades; Contabilidades; Prstamos
con hipoteca; / Arrendamientos; etc.
Inters Pblico: Expropiaciones; Imposicin Fiscal; Patrimonio; Impuestos a Sucesiones y a Donaciones; Transmisiones Patrimoniales; Impuestos
Inmobiliarios; Ordenamiento Urbano o Rural.
Por Privacin del Uso: Ocupacin Temporal; Devolucin de fincas expropiadas.
Por Depreciacin: Accidentes climticos: Inundaciones; Heladas; Granizo; Vientos;
Sequas
Accidentes ocasionados por terceros.
Daos ocasionados por actividades productivas.

Adaptado de Apuntes de Ctedra, Manual del BCRA y Niederer, Prato e Iglesias

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CAPTULO UNO

La enumeracin hecha de una extensa lista de objetivos para los que se puede requerir
una tasacin, puede generar la duda de s el resultado numrico de esa operacin, debe
ser igual o diferente para cada uno de los distintos objetivos para los cuales se realiza.
Es decir, de si el valor resultante de una tasacin, por ejemplo con destino a asesorar a
un comprador de una vivienda, debe o no ser el mismo, que el resultado que arroje una
tasacin sobre el mismo bien cuando se requiera para servir de base a un prstamo
hipotecario o para tomar como base para fijar un tributo inmobiliario.
Escuelas o Corrientes Avaluatorias
En materia avaluatoria, existen al respecto dos escuelas o corrientes: la Univalente y la
Plurivalente.
La Univalente entiende que el valor de un determinado bien es nico en un determinado mercado, cualquiera sea la finalidad de la avaluacin.
La corriente Univalente, fundamenta su opinin en que el valor es un elemento objetivo
que puede ser determinado a travs de la aplicacin de ciertos mtodos o tcnicas,
siempre por profesionales debidamente experimentados y habilitados.
Entiende, que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ese
valor pueda ser de distintos tipos (fsicos, venales, rentsticos, histricos, panormicos,
sentimentales etc.) pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre
oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente ponderacin o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el anlisis.
Considera que tampoco existen distintos valores segn la mayor o menor profundidad
con que se haya hecho el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. Este
podr dar mayor o menor peso o mayor o menor grado de seguridad al valor hallado,
pero nunca una definicin o calificacin diferenciada. Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un nmero que ofrece menos seguridades de certeza que ste.
En cambio, la Plurivalente, mantiene el principio de que la fijacin de un valor puede
cambiar, de acuerdo con la finalidad de su determinacin. Esta corriente basa su concepto en que el valor tiene un carcter extremadamente subjetivo en funcin de los ms
insignificantes detalles y que en ltima instancia debe predominar el concepto de que se
trata una opinin valorativa.
Es as, como se encuentran enumerados por los distintos autores adheridos a esta escuela denominaciones tales como: valor de absorcin, valor de amenidad, valor de avaluacin, valor contable, valor de capricho, valor de caja, valor de expropiacin, valor depreciado, valor econmico, valor comercial, valor de costo, valor de uso, valor de trueque, valor de mercado, valor de venta forzada, valor en marcha, valor de seguro, valor
de emprstito, valor hipotecario, valor fsico, valor potencial, valor de realizacin, valor
de reproduccin, valor histrico, valor tangible, valor tributario, valor de utilidad, etc.
Sin perjuicio de sustentar una opinin favorable a la adopcin conceptual de la corriente
Univalente, se considerarn en este curso, dos conceptos sobre valor y una relacin que
los une, no por el hecho de que sean valores diferentes sobre una misma cosa, sino por
la forma en que se originan: Se est haciendo referencia a los conceptos de Valor Venal o de Mercado y Valor Intrnseco o tcnico
El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden alcanzar,
en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un
comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales est adaptado y podr ser utilizado el inmue-

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ble. En otras palabras, ser un precio obtenido a travs de una libre operacin de compraventa.
El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o puede
ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y existentes a una determinada fecha.
El Valor Tcnico o Intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los
valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situacin fsica
en que al presente se encuentra el inmueble.
Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo para la
construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y
beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra.
En forma expresa no se hace referencia a si la variable tierra integra o no uno de los
tems que integran el valor intrnseco de un inmueble. Por el momento se admitir su
inclusin como un tem ms en la composicin del valor intrnseco, aunque ya se reconoce que la tierra en s misma es factible de tener un valor venal propio.
Como se expres, la forma de cmo se origina un valor intrnseco nada tiene que ver
con la forma de cmo se origina un valor venal. En este ltimo caso, depender del precio de compraventa que surja del acuerdo entre comprador y vendedor de conformidad
a la definicin de valor de mercado antes mencionada.
En apariencia, estos dos valores no son iguales. En los hechos no lo son. Se estara
entrando en una contradiccin, en el caso de adoptar como vlidos los principios de la
escuela univalente? Se entiende que no, por las razones que se expresan.
Lo que realmente importa en la apreciacin valorativa de los bienes inmuebles es el
precio que el mercado inmobiliario est dispuesto a pagar o a recibir por esos bienes, o
sea el monto en dinero en juego.
Los valores venales surgen luego de concretada una operacin de compraventa, mientras que una determinacin de ese valor es normalmente requerida antes de que se
lleve a cabo esa operacin. Lo que en efecto puede tcnicamente determinarse, no es
entonces un valor venal sino un valor venal ms probable factible de concretarse en esa
futura operacin.
Los valores venales al estar dentro de un mercado de oferta y demanda, no escapan a
las fluctuaciones de stos y motivadas por distintas variables que operarn segn las
condiciones y en el tiempo, subiendo y bajando el precio del inmueble.
Mientras tanto, el valor intrnseco, que en realidad no interesa en forma directa al actor
en el mercado, permanece a valores constantes, dentro de determinados parmetros y
es por lo tanto tcnicamente determinable.
Como conclusin relevante de lo expresado, puede establecerse en forma axiomtica
que, dados varios inmuebles de similares caractersticas intrnsecas y extrnsecas, existe uniformidad en la relacin, en cada uno de ellos, entre los valores venal e intrnseco
y es la misma que para los otros inmuebles.
La Suprema Corte de Justicia de la nacin ha interpretado como Valor Objetivo (de
Mercado)
Lo que la cosa realmente vale para la generalidad en el mercado de los bienes de sa
especie, correspondiente al lugar del expropiado y al tiempo de la desposesin. Fallos
217 804.

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Coeficiente de Comercializacin

Puede establecerse as una relacin constante, consistente en un valor estadsticamente definido que puede ser aplicado a los valores intrnsecos y dar como resultado la
obtencin de valores venales (entendidos stos como valores de mercado ms probables). Esa relacin es el cociente entre el valor de mercado y el valor intrnseco y se
denomina Coeficiente de Comercializacin.
La metodologa para la determinacin de los coeficientes de comercializacin est
ntimamente relacionada con la aplicacin de procesos estadsticos.
Oferta y Demanda
La mencin que se ha hecho de valor de mercado o valor venal, obliga a hacer una breve y sumaria consideracin sobre los elementos a partir de los que se forma dicho valor,
o sea la oferta y la demanda de un bien.
El comportamiento en el mercado de la oferta est relacionado con el precio y la cantidad del bien ofrecido. Ello genera una funcin representable en un par de ejes coordenados, asignando al eje de la Y el valor de la variable Precio y al eje de las X el valor de
la variable Cantidad de un bien.
De acuerdo a la caracterstica del bien esa funcin podr tomar diversas formas. En los
ejemplos que se grafican se muestra con un andamiento ascendente.
Anlogamente se puede hacer una grfica de la funcin de demanda, asignando las
mismas variables que para el caso de la oferta. En esta caso puede apreciarse que en
general el andamiento de la curva de demanda ser descendente o sea a mayor cantidad menor precio de un bien. La pendiente de la curva de demanda es normalmente
negativa.
La interseccin de ambas funciones da lugar a definir un punto que se llama de equilibrio en donde para el mercado de un determinado bien se logra el equilibrio entre un
precio, una cantidad de bien demandado y a la vez ofrecido.
Si un precio se encuentra por encima del punto de equilibrio se constatara un exceso
de demanda, en cambio si ese precio est por debajo del punto de equilibrio se verifica
un exceso de oferta.

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CURVA DEMANDA

CURVA DE OFERTA

PUNTO DE EQUILIBRIO

FLUCTUACION

P
R
E
C
I
O
S

Eq.

P
R
E
C
I
O
S

Exceso
de oferta
Exceso
de demanda

PRECIO
El precio es la cantidad en moneda u otro bien que expresa el valor de las cosas.
Debe interpretarse como el resultado de un hecho concreto y como tal definitivo. Como
una realidad histrica, donde se conoce el monto de dinero y la fecha de pago por el
cual se ha transferido la propiedad de un bien inmueble.
Se entender que valor de mercado es:
El precio ms probable que obtendra un inmueble en un mercado competitivo y abierto
en todas las condiciones necesarias para una venta justa, que es aquella en la que el
comprador y el vendedor actan con prudencia, en forma consciente y suponiendo que
el precio no sea afectado por estmulos indebidos.
Implcita en esta definicin se encuentra la realizacin de una venta en una fecha
especificada y la transmisin del ttulo por parte del vendedor al comprador en condiciones por las que:
el comprador y el vendedor estn tpicamente motivados;
ambas partes estn bien informadas o bien asesoradas y cada una acta segn
lo que considera su mejor inters

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se disponga de un tiempo razonable para su oferta en el mercado inmobiliario;

el pago se efecte al contado o mediante acuerdos financieros comparables con
l y,
el precio sea la contraprestacin normal por el bien vendido no afectado por financiacin especial o concesiones de venta otorgadas, vinculadas a la venta que
no sean los costos que normalmente pagan los vendedores como resultado de los
usos y costumbres del mercado.

El Valor de Mercado debe constituir el concepto central de la valuacin de inmuebles.

Los precios de mercado son los mejores indicadores del valor de mercado y las comparaciones del mercado deben constituir el criterio ms importante del valor.
El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivas de un
mercado y es la base para tasar la mayora de los recursos en economas basadas en el
mercado. An cuando las definiciones precisas pueden variar, el concepto se entiende y
aplica habitualmente.
Repitiendo el Valor de Mercado se define como; La cantidad estimada por la cual, en
la fecha de la valoracin, se intercambiara voluntariamente una propiedad entre un
comprador y un vendedor en una transaccin libre despus de una comercializacin
adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y
sin presiones. (Normas IVSC 2000)
Se ver a continuacin que cada elemento de la definicin tiene su propio marco
conceptual. (Norma IVSC 2000);
la cantidad estimada . . . . . . . . . Precio expresado en trminos de dinero que se
puede pagar por la propiedad en una transaccin de mercado libre. El valor de mercado
se mide como el precio ms probable que razonablemente se puede obtener en el mercado en la fecha de la valoracin. Es el mejor precio que razonablemente puede obtener
el vendedor y el ms ventajoso que razonablemente puede obtener el comprador. Excluye especficamente un precio estimado excesivamente alto o bajo debido a condiciones o circunstancias especiales, como una financiacin atpica, acuerdos de venta y
arrendamiento al vendedor (leasing), consideraciones o concesiones otorgadas por alguien relacionado con la venta o cualquier elemento de valor especial.
. . . . se intercambiara. . . . . una propiedad . . . .. El valor de una propiedad es una
cantidad estimada y no un precio de venta real o predeterminada. Es el precio al cual el
mercado espera que se concluya una transaccin, que rene todos los dems elementos de la definicin de valor de mercado, en la fecha de valoracin.
. . . . en la fecha de valoracin. Puesto que los mercados y las condiciones del
mercado pueden cambiar, el precio calculado puede ser incorrecto o inadecuado para
otro momento. La valoracin reflejar el estado del mercado real y sus circunstancias
en la fecha efectiva de la valoracin y no en cualquier otra fecha pasada o futura. La
definicin supone tambin la simultaneidad entre el intercambio y la conclusin del contrato de venta sin ninguna variacin de precio, la cual, por otra parte, puede suceder en
una transaccin de valor de mercado.
. . . voluntariamente ... entre un comprador . . . . Se desea a alguien que desea
comprar pero que no est obligado a hacerlo. Este comprador no se ve apremiado ni
est determinado a comprar a cualquier precio. Se trata tambin de un comprador que
compra de acuerdo con la realidad del mercado actual y con las expectativas reales del
mercado y no basndose en un mercado hipottico o imaginario cuya existencia no

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puede demostrarse o predecirse. El comprador mencionado no pagara un precio superior al que exige el mercado. El propietario actual del bien es parte del mercado. Un
tasador no puede hacer suposiciones poco realistas respecto a las condiciones de mercado o suponer un valor de mercado superior al que razonablemente podra obtenerse.
. . . voluntariamente . . . un vendedor . . .. Un vendedor voluntario es aquel que no
est ansioso ni forzado a vender a cualquier precio ni est dispuesto a hacerlo a un precio que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor voluntario desea
vender la
propiedad segn los trminos del mercado al mejor precio que pueda obtener en el mercado libre despus de una adecuada comercializacin, sea cual sea este
precio. Las circunstancias de hecho del propietario real no forman parte de estas consideraciones ya que el vendedor voluntario es un propietario hipottico.
. . . en una transaccin libre . . . . Es aquella que tiene lugar entre partes que no tienen una relacin particular o especial entre s (por ejemplo entre propietario y el arrendatario) que pueda hacer que el precio no sea caracterstico del mercado o que sea excesivo debido a algn elemento de valor especial. Una transaccin segn el valor de
mercado se supone entre partes no relacionadas y que actan independientemente.
. . . despus de una adecuada comercializacin . . . . La propiedad se ofrecera al
mercado del modo ms adecuado para que se produjera la venta al mejor precio que
razonablemente pudiera obtenerse de acuerdo con la definicin de mercado. El tiempo
durante el cual se ofrece vara segn las condiciones de mercado, dependiendo del tipo
y clase de propiedad, terreno y construcciones, pero debe ser el suficiente para permitir que el bien atraiga la atencin de un nmero adecuado de potenciales compradores.
El perodo de oferta es anterior a la fecha de valoracin.
. . en la que cada una de las partes ha actuado experimentada y prudentemente. .
Presupone que tanto el comprador voluntario como el vendedor voluntario estn
razonablemente informados respecto a la naturaleza y caractersticas de la propiedad,
de su uso tanto actual como posible y del estado del mercado en la fecha de valoracin.
Se presume que cada uno acta en inters propio y con el conocimiento y la prudencia
necesarios para buscar el mejor precio para sus respectivas posiciones en la transaccin. La prudencia se estima en relacin al estado del mercado en la fecha de valoracin, no con la ventaja de la visin retrospectiva en una fecha posterior. No es necesariamente imprudente que un vendedor venda una propiedad en un mercado con precios
a la baja cuyo nivel es ms bajo que el de los mercados anteriores. En estos casos, al
igual que en otras situaciones de compra y de venta en un mercado de precios cambiantes, el comprador o vendedor prudente actuarn de acuerdo con la mejor informacin de
mercado disponible en el mercado.
. . . y sin presiones Establece que cada una de las partes desea llevar a cabo la
transaccin pero ninguna est ni obligada ni indebidamente forzada a hacerlo. El valor
de mercado se entiende como el valor estimado sin considerar los costos de la compra o de la venta y sin compensacin por ningn impuesto asociado.
Es importante insistir en que la estimacin de Valor de Mercado profesionalmente
determinada es una tasacin objetiva de los derechos de propiedad identificados con
relacin a una propiedad especfica a una fecha determinada. En esta definicin est
implcito el concepto de un mercado general que comprende las actividades y motivaciones de muchos participantes ms que la visin preconcebida e interesada de un individuo en particular,

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CAPTULO UNO

La propiedad inmobiliaria se distingue de la mayora de los bienes y servicios debido al

periodo relativamente mayor que se requiere para su comercializacin, pues es un activo relativamente lquido cuando se trata de obtener un precio representativo de su Valor de Mercado. Este caractersticamente largo tiempo de exposicin, la ausencia de un
mercado inmediato, y la naturaleza y diversidad de los mercados y propiedades generan la necesidad de Tasadores Profesionales,

CONCEPTOS DE VALOR Y PRECIO - Yezid Soler

El valor es un atractor complejo que por su importancia llama, convoca a su alrededor.
El precio se define como la expresin monetaria del valor. El valor puede existir sin el
dinero, pero los precios no existen sin el dinero pues este es su elemento sine quanon.
El valor es lo que se recibe por algo y el precio es lo que se da a cambio. Por su magnitud, el mundo del valor es mucho ms amplio que el mundo de los precios. Lo anterior
por cuanto la masa monetaria no cubre todos los recursos, productos y servicios, sino
una parte de ellos. Por ejemplo el valor que un productor agrario genera o se apropia de
la tierra para su consumo directo sin que exista dinero de por medio; o el valor que
agrega una ama de casa preparando los alimentos sin que por ellos se le pague dinero.-

Los valores son heterogneos en tanto los precios establecen equivalentes homogneos entre valores de diverso tipo. El dinero vuelve conmensurables diversos objetos. Por
ejemplo 10 libras de caf no son iguales a un barril de petrleo de 159 litros. Pero U$S
140 de un barril de petrleo puede equivaler a U$S 140 de 10 libras de caf. En un momento dado en la bolsa de New York. Con relacin a las circunstancia de tiempo, el valor existi antes que los precios, cuando no se utilizaba el dinero en la transacciones.
En cuanto a su incidencia, mientras los valores son atractores, los precios son repulsores. El valor de un objeto est dado por su poder de atraccin en tanto que el precio de
un objeto le confiere un poder de rechazo.
El valor es la rosa y el precio la espina. Entre ms alto es un recio menos personas
pueden acceder a l. El precio de un almuerzo corriente repele menos gente que el precio de un almuerzo [Link] relacin a las operaciones de la mente, los valores son ms intuitivos en tanto que
los precios son ms racionales. Los valores los percibimos con el lado derecho de nuestro cerebro, los precios los manejamos con el lado izquierdo de nuestro cerebro. El
hecho de que trabajen juntos los dos hemisferios del cerebro no quiere decir que hagan
lo mismo. Igual ocurre con los valores y los precios.-

ANTECEDENTES, HOMOGENEIZACION Y COEFICIENTES ASIMILADORES

Antecedentes Comparables
Se define como antecedente comparable a todo dato numrico utilizable en la tasacin. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa o
el de la oferta (intencin de precio) obtenidos en el relevamiento de la informacin.

Adaptado de Tribunal de Tasaciones de la Provincia de SAN JUAN y Apuntes de Ctedra

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CAPTULO UNO

Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicen

para efectuar la tasacin, es conveniente que no excedan del trmino de dos (2) aos,
contados desde la fecha a la cual se realizar la tasacin.
Homogeneizacin
Se define como homogeneizacin de antecedentes a la conversin de los mismos al
lote baldo tipo tomado como patrn, por medio de la aplicacin de coeficientes asimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes baldos ubicados en la zona aledaa al lote a tasar o zonas comparables y todos referidos a la fecha
en que se quiere determinar el valor.

Coeficiente Asimilador
Se define al coeficiente asimilador como la relacin entre el dato antecedente y el bien
a tasar. Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran las caractersticas del predio a tasar
Coeficiente de medidas
El coeficiente de medidas considera la diferencia de valores de los terrenos por causa
de las medidas de frente, de fondo y superficie, es decir, los factores de ajuste por medidas que difieren de los del lote tipo (10 m. x 30 m.) que se emplea como base de referencia. Mide la relacin existente entre el frente y el fondo del terreno. Para su homogeneizacin se dividir siempre el valor del m del lote antecedente por su coeficiente de
medidas.
INFLUENCIA DE LAS DIMENSIONES
Las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia en la determinacin de
su valor.
Esta influencia resulta de la combinacin de varios elementos, concurrentes u opuestos
que hacen en definitiva, que lotes de distintas dimensiones y forma, tengan tambin
distinto valor. Es obvio que esta referencia es respecto del valor unitario por metro cuadrado.
Los elementos que concurren a formar esta influencia son los siguientes:
a)
b)
c)
d)

La superficie
Las dimensiones lineales
Su proporcin relativa
La forma

LA SUPERFICIE
La adquisicin de una propiedad de gran superficie supone la movilizacin de un capital
tambin grande. Los capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entonces

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CAPTULO UNO

pocos compradores. La ley de la oferta y la demanda es decisiva; la menor demanda

hace disminuir el precio unitario de los lotes grandes.
Inversamente, para una propiedad pequea la compra requiere capitales menores; hay
ms compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La influencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: el precio
unitario de una fraccin urbana es tanto menor cuanto mayor sea el rea de la misma, a
igualdad de las dems condiciones.
La superficie puede incidir tambin, y a travs de otros factores, en sentido contrario al
que se ha sealado en la regla anterior, as por ejemplo, lotes muy grandes para los
cuales podran corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser beneficiados en atencin al hecho de su probable subdivisin. De esta misma manera habr bonificacin si
puede establecerse de un modo seguro, que la relacin entre el rea edificada y la del
lote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influencia
estricta de la superficie.
LAS DIMENSIONES LINEALES
Un terreno tendr en general, salvo irregularidades que se estudian por separado, dos
dimensiones determinantes: el fondo y el frente (ambos factores son determinantes de
la de la superficie edificable, es decir del aprovechamiento).
En lo que sigue, se ver como cada una de ellas incide de manera distinta sobre el valor, pero no independientemente, ya que todas las influencias se interfieren y en algunos
casos se condicionan.
El Fondo: La parte ms valiosa de una propiedad es su frente; las zonas ms alejadas
de la lnea municipal tiene menos valor. Esta disminucin no responde a una ley lineal,
sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parbola, como se indica en
la figura.

RELEVAMIENTO

CONSTRUCCIONES

Construcciones
N
1
2
3

TIPO

EDAD

ESTADO

SUPERFICIE

Tinglados, Piletas, Otros

CLASE

TIPO

EDAD

ESTADO

SUP o VOL

Frente en metros

Tal variacin se explica por las siguientes

razones, orientadas en el mismo sentido:
Pozos
PROFUNDIDAD
RENDIMIENTO
a) Con el mayor fondo
aumenta laDIAMETRO
inversin de
capital, lo cual, al disminuir la demanda, hace bajar el precio unitario.

Cultivos
CLASE

VARIEDAD

EDAD

ESTADO

SUPERFICIE

% FALLAS

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CAPTULO UNO

b) Las ordenanzas municipales de algunas ciudades [en San Juan la D:P:D:U: (Direccin de Planeamiento y Desarrollo Urbano)], contienen limitaciones estrictas
en cuanto al aprovechamiento de los fondos.
c) Aunque esta limitacin no exista, hay una gran preferencia de compradores e inquilinos por los locales que dan a la calle.
El Frente: Qued dicho que la parte ms valiosa es el frente. Podra deducirse aqu que
al aumentar indefinidamente el frente, aumentara tambin de la misma manera el valor.
Sin embargo no es as. Hay una zona dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.
Frentes comprendidos entre los 9 y los 15 metros, parecen ser los ms cotizados; fuera
de esa zona la influencia resulta negativa.
La figura muestra en forma aproximada la relacin entre las dimensiones del frente y el
valor unitario de la tierra.

Frente
en metros

9Y = Y1 + Y15
2

Frente en metros

x . y1 . f x ) . y2 .
donde:
La influencia del frente se establece a travs de efectos
contradictorios:
2 = ( x2 / ( f x ) ) m
1 = ( x1/x ) m
a) Un frente es una estructura costosa en razn que debe ser tratado arquitectniSustituyendo
los valores
y
camente, lo que supone el empleo
de materiales
caros: 1
revestimientos,
carpintery
sacando
factor
comn,
se un frente amplio da
a especial, etc., pero al mismo tiempo debe considerarse que
una superficie de iluminacin y tiene:
ventilacin que evita prdida de terreno por patios
suplementarios.
Y = x1m [ y1 . xn + y2 . ( f x )n ]
b) El alto valor del rea prxima a la lnea municipal hace que aumente rpidamente
la variable
x, que
y queriendo
el monto de la inversin en laSiendo
compra.
A medida
el frente aumenta hay un
determinar
el
mayor
valor
de Y,por consiguiente, el
proceso de disminucin de compradores que hace disminuir,
se deber
derivar est
la expresin
Y
precio unitario. Pero este aumento
de inversin
compensado
por la posibilien
funcin
de
la
variable
x,
para
dad de obtener mayor renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las
luego
igualar
a cero o
el viviendas.
valor de
que alcanzan mayores alquileres
ya sean
negocios
esa derivada.
m

y / x = 0 = n . x1 . [ y1 . x
y2 . ( f x )n1 ]

Despejando el valor de x se tiene:

x = f . [ y11/ m / ( y11/ m + y21/ m ) ]

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CAPTULO UNO

c) Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectnicas forzadas, en las cuales el

acceso a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovechamiento de las plantas fuertemente. Frentes inferiores a los seis (6) metros pasan ya a la categora de extraordinarios y entran a jugar influencias muy particulares que pueden llegar a determinar valoracin o perjuicios suplementarios.
d) Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras
ms angostas, de donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es
baldo, o con mejoras prximas al fin de su vida til.
Para frentes menores de 9 metros tienen predominio las razones de orden arquitectnico; para frentes superiores a los 15 metros, empieza a predominar el monto de la inversin. Para la zona comprendida entre los 9 y los 15 metros se establece el equilibrio
entre ambos elementos y se tienen los frentes normales ms solicitados.
PROPORCION RELATIVA DE LAS DIMENSIONES
La proporcin relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud.
No es necesario sealar la diferencia que puede haber entre dos lotes de igual superficie y dimensiones, pero dispuesto de manera tal que al frente de uno corresponda el
fondo del otro. Un lote de 10 por 30 no es igual a uno de 30 por 10, an cuando sus dimensiones y superficies lo sean, ya que para el primero la relacin frente-fondo es de
1:3 y para el segundo 3:1.
Cuando se trata de terrenos de conformacin regular, el problema no presenta mayores
inconvenientes. Mayores son las complicaciones que presentan las irregularidades de
forma; estas, en la mayora de los casos, se presentan como una baja en el precio unitario de la tierra.
Las influencias que se derivan de las caractersticas geomtricas de la parcela pueden
ser reducidas a frmulas y tablas por medio de mtodos analticos-empricos. A tal efecto se usa una unidad de comparacin, la que se supone valiendo el 100 %. Con respecto a sta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer ms o menos,
segn que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavorable.
Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 metros de frente y 30 metros de fondo ubicado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina.
Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del pas, la unidad resulta satisfactoria y las tablas han sido preparadas sobre ella. Las zonas de caractersticas familiares y suburbanas requieren una unidad mayor que se estima en 11
por 40 metros.
Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales
estn expresadas en tablas de frente y fondo calculadas inicialmente por el Ingeniero
Valiente Noailles y modificadas por Fitte y Cervini.

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CAPTULO UNO

VARIACIN DEL VALOR UNITARIO DE UN LOTE AL VARIAR EL FONDO 10

1 m.
x

Calle

Valor de la faja unitaria: Y = x . y , donde y es el valor unitario

Si se incrementa la faja unitaria la profundidad variar a (x + x)
El valor unitario de la faja tambin variar a (y + y)
Pero por otra parte el valor unitario de la faja se incrementar en (1/n) . y . x , en
donde n es un nmero entero y positivo de la magnitud que se desee.
(x + x). (y + y) = x . y + (1/n) . y . x
Desarrollando esta igualdad, haciendo simplificaciones y eliminando el trmino (x .
y) por ser de segundo orden, se tiene:
(x . y) = (1/n - 1) . y . x
Considerando esta igualdad con ayuda del clculo diferencial
(x . dy) = (1/n 1) . y . dx
dy/y = (1/n 1) . y . dx/x
Integrando se obtiene: Ln y = (1/n 1) . Ln x . Ln k

Extrado de Niederer, Prato e Iglesias

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CAPTULO UNO

Haciendo (1/n 1) = m y = k . x

-m

Esta es la ecuacin que representa la variacin del precio unitario de un lote en funcin
del fondo. En ella son desconocidos k y m. Para conocerlos se determin en forma
emprica el valor de tres puntos de la curva tomando como base el examen de ventas
realizadas en la Capital Federal durante veinte aos.
De ello se ha podido determinar la siguiente relacin, para un frente de 10 metros:

Fondo x (en metros)

10
30
60

Valor
150 %
100 %
66,66 %

Esto significa que un lote de 10 por 30 tendra un coeficiente igual a 1 (uno); el de 10 por
10 tendra coeficiente igual 1,5 y el de 10 por 60 de 0,6666.
Aplicando estos valores en la frmula indicada, se determinan los valores de k y m.
Con ellos se obtiene la curva de Valiente Noailles, representativa de la influencia del
fondo.

$/m %

150

100
66,66

Fondo en metros

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CAPTULO UNO

INFLUENCIA DEL FRENTE

Del estudio de operaciones de compra venta, segn el cual lotes de frentes comprendidos entre 9 y 15 metros, pueden ser considerados de frente normal (100 %), se deduce
una curva puramente emprica, con los siguientes valores de frente, para un fondo de 30
metros:

Fondo x (en metros)

Valor

80 %

100 %

85 %

$/m %
150

85
80

30 Fondo en metros

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CAPTULO UNO

TABLAS DE FRENTE Y FONDO

El producto de los coeficientes deducidos de las dos influencias, frente y fondo, da por
resultado un coeficiente que tiene en cuenta esta doble influencia,
La tabla de Fitte y Cervini ha sido confeccionada sobre estos conceptos, pero fijando
como lote tipo el de 11 por 30 metros y estableciendo variaciones para los lotes con
frentes comprendidos entre 9 y 15 metros.
Coeficiente de ubicacin
El coeficiente de ubicacin pondera la diferencia de calidad de ubicacin entre el dato
antecedente y el bien a tasar
Este dato resume los atributos de la localizacin de la propiedad, permitiendo la comparacin entre esta y la de otras propiedades. Dicha informacin indica en trminos generales el grado de atraccin y demanda que esta ejerce sobre el mercado.
Se debern tener en cuenta las caractersticas comparables del entorno y el desarrollo
de infraestructura de servicios lo que derivar en la influencia total y definitiva de la ubicacin sobre el precio, tanto en magnitud como en signo. Para un lote antecedente mejor ubicado el Cub. > 1. Para un lote antecedente peor ubicado el Cub. < 1.
Se considera un intervalo del veinte (20) % en ms o menos respecto a uno, que es el
coeficiente del lote a tasar (0,80 1,20). Para su homogeneizacin se dividir siempre el
valor del m del lote antecedente por su coeficiente de ubicacin.
Es el ms subjetivo de los coeficientes, ya que juega el espritu observador del tasador
para comparar distintos aspectos, segn sea una zona residencial, comercial o industrial. Si es una zona residencial, deber comparar el aspecto general de la cuadra respecto de las otras cuadras, los arbolados, los medios de transporte, etc. Si en cambio,
se trata de una zona netamente comercial, deber diferenciar una esquina de otra, una
cuadra de otra, mediante una apreciacin del trnsito peatonal, ya que a mayor trnsito
peatonal, mayor valor comercial tiene la cuadra; inclusive deber observar la orientacin
del sol y de sombras, ya que en zonas calurosas es frecuente que un lado de la calle
sea de ms valor comercial que el otro, exclusivamente porque a la tarde est en sombra, y ello favorece el trnsito peatonal.
No hay una forma concreta, tcnica o matemtica de determinar el coeficiente de ubicacin y como se dijo juega el criterio observador y analtico del tasador. A la observacin
realizada en el terreno, es aconsejable confrontarla con lo expresado en el Plano de
Valores realizado por el Catastro del lugar y recin adoptar el coeficiente de [Link] calificacin de la calidad de la ubicacin se puede realizar en funcin de una escala
que va desde mala hasta excelente. La definicin de las distintas categoras se detalla a
continuacin: 11

Mala: Esta categora indica que las caractersticas inherentes a la ubicacin de la

propiedad tasada son sustancialmente inferiores a aquellas que pudieran ser
consideradas competidoras. Las caractersticas de ubicacin son tan inferiores
que el valor de la propiedad se ve significativamente afectado en forma negativa.

Extrado y adaptado del Manual del BCRA

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CAPTULO UNO

Regular: Esta categora describe propiedades con caractersticas de ubicacin

que son inferiores a aquellas que pudieran ser consideradas competidoras. La
ubicacin es lo suficientemente inferior como para afectar levemente el valor de la
propiedad.

Promedio: Esta categora indica que las caractersticas de ubicacin de la propiedad tasada son tpicas del mercado y se consideran aceptables cuando se las
compara con las de otras ubicaciones consideradas competidoras. La mayora de
las propiedades se encontrarn dentro de esta categora. Pueden existir algunas
caractersticas negativas en cuanto a ubicacin, pero tambin existirn otras positivas que las neutralizaran.

Buena: Esta categora incluye aquellas propiedades con caractersticas de ubicacin algo superiores a las encontradas en otras ubicaciones competitivas. Estas
caractersticas debern ser lo suficientemente superiores como para mejorar levemente el valor de la propiedad.

Excelente: Esta categora indica que las caractersticas de ubicacin de la propiedad tasada son sustancialmente superiores a las de ubicaciones competitivas.
Estas caractersticas son tan superiores como para incrementar significativamente el valor de la propiedad

Entre los elementos a considerar cuando se evala la calidad de la ubicacin deben

tenerse en cuenta:
La Compatibilidad es la capacidad de la propiedad de coexistir en armona con las
otras propiedades que la rodean sobre la base de su uso, tamao, apariencia, estructura, etc. El tipo de uso de los predios predominantes en el vecindario determinara el grado de compatibilidad.
Apariencia general de las propiedades vecinas. Se refiere a su aspecto fsico, incluidos falta de mantenimiento y otros
Conveniencia de la ubicacin con relacin al trabajo. Es el acceso a fuentes de trabajo en trminos de distancia y tiempo de viaje. Asimismo, se deber considerar el costo
y la disponibilidad de transporte pblico.
Conveniencia de la ubicacin con relacin a las compras. Es la disponibilidad de
comercios, en trminos de distancias, transporte y tiempo.
Conveniencia de la ubicacin con relacin a escuelas. Es la disponibilidad de escuelas cercanas a la propiedad tasada. Debe considerarse tambin la facilidad de acceso y
tiempo de viaje hasta ellas.
Conveniencia de la ubicacin con relacin a lugares de recreacin. Es la proximidad y facilidad de acceso a lugares de recreacin. El numero, tipo y calidad de las alternativas de recreacin debe ser tenido en cuenta.
Disponibilidad de transporte pblico adecuado. Es la disponibilidad y facilidad de
acceso a transporte pblico en la zona. Debern tenerse en cuenta los costos y calidad
del transporte disponible.
Disponibilidad de servicios adecuados. Es el suministro en cantidad y calidad de servicios en la zona, comparado con otras zonas en competencia. Deben tenerse en cuenta los servicios pblicos, privados e individuales.
Seguridad pblica: proteccin de situaciones de riesgo. Se refiere al grado de ausencia de riesgos y disponibilidad de servicios para emergencias.
Reputacin de la zona. Se refiere a como es percibida la zona en el mercado y el grado de reconocimiento que tiene en funcin a caractersticas tales como: tipo de perso-

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CAPTULO UNO

nas que la habitan, edad y estado de las edificaciones (por ejemplo: edificios histricos), ubicacin cercana a centros de atraccin, etc.
Este es un listado parcial. Deben considerarse todos aquellos elementos que hacen al
inters del comprador e influyen en la calidad de la ubicacin de la propiedad tasada.
Los elementos de la propiedad tasada deben ser comparados con los de aquellas de
precio similar o con las de ubicaciones similares o que compitan con esta. Cuando se
evala la posicin relativa de una propiedad o vecindario, el tasador deber tener en
cuenta sus caractersticas competitivas, en trminos de ubicacin, condiciones fsicas y
condiciones imperantes, a la fecha, en el mercado.
Los siguientes, son ejemplos de las distintas categoras:

Ubicacin mala: La ubicacin de una propiedad puede considerarse mala si,

por ejemplo, linda con una va de ferrocarril y el cruce ms cercano para dirigirse al centro de la ciudad se encuentra a varios kilmetros de distancia.
Esta calificacin es aplicable siempre que las otras propiedades de la zona
no presenten esta caracterstica adversa. Como resultado de lo antes mencionado, la propiedad tendra menor valor que en otras ubicaciones.

Ubicacin regular: En zonas donde los habitantes no poseen automviles o

prefieren no usarlos el acceso al transporte pblico es importante. Si la propiedad en cuestin no est ubicada en las inmediaciones de una parada de
colectivo, subterrneo o estacin ferroviaria, la propiedad podra calificarse
como en ubicacin regular, en comparacin con otras ubicaciones con mejor
acceso al transporte pblico.

Ubicacin promedio: La ubicacin de una propiedad puede ser considerada

ubicacin promedio si esta se encuentra en una calle con edificacin dispar
mientras otra vivienda similar se encuentra localizada en una calle de construcciones homogneas.

Ubicacin buena: La ubicacin de una propiedad puede ser considerada

buena cuando presente una caracterstica que sea percibida por el mercado
como una ventaja competitiva sobre otras viviendas similares, como por
ejemplo podra ser la proximidad a escuelas, comercios y centros de trabajo.

Ubicacin excelente: Una propiedad podr ser considerada como bien ubicada si esta frente a un parque y cuenta con una vista agradable del rea
circundante, mientras otras similares estn a dos o tres cuadras de distancia
y carecen de dicho tipo de vista. Se podr categorizar como ubicacin excelente si la vista al parque es muy atractiva.

Coeficiente de actualizacin12
El coeficiente de actualizacin permite llevar todos los valores de las ventas u ofertas
realizadas en distintas fechas a la fecha de tasacin. Este coeficiente debe establecerse
exclusivamente sobre la base de variacin de valores de la propiedad inmueble, es decir, la variacin de los precios de plaza de los terrenos.
No debe, de ninguna manera, hacerse intervenir otros factores ajenos, como ser el costo de vida, las divisas, la desvalorizacin monetaria, etc.

Extrado del Tribunal de Tasaciones de San Juan

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CAPTULO UNO

El coeficiente de actualizacin representa la evolucin del mercado inmobiliario, y es en

realidad la suma de la valorizacin de los inmuebles en su expresin pura, ms la
desvalorizacin monetaria. En perodos inflacionarios no es la propiedad la que se valoriza rpidamente, sino que es la moneda la que se desvaloriza.
Esto quiere decir que no podemos vincular al coeficiente de actualizacin inmobiliaria
con el coeficiente de actualizacin monetaria.
A la desvalorizacin monetaria no siempre acompaa, en el mismo grado, la valorizacin inmobiliaria y esto surge debido a que en la determinacin del ndice del Costo de
Vida intervienen mltiples productos, pero que nada tienen que ver con el valor de los
terrenos
Por lo tanto y como no se dispone de informacin precisa y actualizada sobre la variacin del precio de los terrenos por el paso del tiempo, se utilizan los ndices de Precios
al Consumidor elaborados por el INDEC, pero tomando la precaucin que los antecedentes utilizados sean lo ms actuales posible y a falta de estos, aquellos que como
mximo no excedan los dos aos.
Este criterio se adopta porque en economas inestables a mayor intervalo de tiempo es
mayor la posibilidad de distorsin del valor actual del terreno en estudio, al utilizar un
ndice que solo refleja la desvalorizacin monetaria que es uno de los factores que intervienen en la evolucin del mercado inmobiliario.
Es importante que el tasador/valuador lleve una estadstica de Los valores de Mercado
resultante de los ofrecimientos de venta realizada a travs de los diarios y revistas, valores obtenidos en trabajos realizados, informacin proporcionada por los colegas, etc.,
con expresa referencia a las fechas de los mismos, las que se clasificaran segn el lugar donde les toca trabajar y vivir. Al momento de considerar el coeficiente de actualizacin, dicha informacin ser de gran utilidad ya que reflejar la variacin del Mercado
inmobiliario en el tiempo. Tambin es importante consultar el Valor histrico del dlar
para el fin que nos ocupa.
Siempre se divide el ndice de precio al consumidor (o el que se utilice) correspondiente
a la fecha de tasacin en el ndice de cada uno de los antecedentes.
Para su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor del m del lote antecedente
por su coeficiente de actualizacin.
Coeficiente de oferta
El coeficiente de oferta se aplica a los antecedentes de ventas u ofertas en anlisis,
tras estudios de factores que en alguna medida puedan haber hecho modificar el resultado de la libre oferta y demanda.
Son conocidas las dificultades que tienen los tasadores para conocer el precio del inmueble o sea lo efectivamente pagado por l. En operaciones concretas de venta, la
dificultad se genera en la reticencia a proporcionar los datos precisos del compromiso
de compra venta por par te de operadores, compradores y vendedores y a la distorsin
que se produce en la escritura por la imposicin tributaria y la consiguiente evasin impositiva; como tambin por la inseguridad de la fecha cierta en que se convino la operacin, lo que le resta confiabilidad a la informacin extrada de la escritura pblica.
En el caso de ofertas (intenciones de precio), se debe tener en cuenta que las mismas
se presentan sobrevaluadas. El vendedor pide algo ms de lo que estima conveniente a
fin de enganchar al comprador mediante una rebaja.

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CAPTULO UNO

El coeficiente de oferta si bien puede tener un cierto grado de subjetividad, ste se reduce notablemente ante la consulta e indagacin de la expresin de precio (oferta).
A los datos de ventas, tras verificar la veracidad de la informacin para determinar la
existencia o no de factores distorsionantes de la operacin, se le aplica el coeficiente
uno (1).
Al momento de ofrecer un producto inmobiliario al mercado, el precio pretendido del
mismo generalmente es inflado en un tanto por ciento. A ese margen porcentual lo
denominamos reserva para negociar y puede ser calculada y corregida al momento de
tomar un antecedente comparativo. En pocas normales, se admiten valores de 5 a 20
%. Salvo que el tasador/valuador considere que el precio en el cual se ofrece la vivienda
es un valor razonable
Para su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor m del lote antecedente por su
coeficiente de medidas.
Coeficiente de forma de pago 13
El coeficiente de forma de pago tiene la finalidad de transformar todas las operaciones
a una misma forma de pago generalmente al contado. Su clculo se basa en las matemticas financieras y fundamentalmente, en la frmula que permite hallar el valor presente de un ingreso futuro.
Para su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor del m del lote antecedente
por su coeficiente de forma de pago.
El valor presente de un ingreso futuro, si se trata de un cobro dentro de n aos o n
meses, en una sola cuota, con un inters normal es la siguiente:
Vp = C / ( 1 + i )

Se define al coeficiente de forma pago a la siguiente expresin:

Cfp = C / ( 1 + i )

Cuando el ingreso futuro de un capital C se integra en n cuotas peridicas, el valor

presente tiene la siguiente expresin:
C
Vp =

(1+i)

.
n

i.(1+i)

La tasa debe tomarse anual, semestral, mensual, semanal, etc., segn que el nmero
de perodos n sea en aos, semestres, meses, semanas, etc.
Se define al coeficiente de forma pago a la siguiente expresin:
1
Cfp =

Extrado de Dante Guerrero

.
n

(1+i)

i.(1+i)

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CAPTULO UNO

Si la operacin es parte al contado y parte en facilidades el coeficiente de forma de pago

es el siguiente:
1
Cfp = P + S .

(1+i)

.
n

i.(1+i)

Donde:
P = Parte pagada al contado
S = Saldo
n = perodos
i = inters normal en el mercado de capitales
Coeficiente de esquina
El coeficiente de esquina pondera las ventajas que tiene un terreno en esquina con
respecto a otro de las mismas dimensiones situado en la mitad de la cuadra. Siempre
ser mayor que uno Para su homogeneizacin se dividir siempre el valor del m del
lote antecedente por su coeficiente de esquina.
La influencia exacta de la ubicacin en esquina sobre el valor, depende del tamao y
forma del lote y de los correspondientes valores bsicos unitarios sobre las dos calles.
No existe ninguna regla, aceptada universalmente para determinar el valor de la influencia de la esquina, no obstante, estn en uso varios mtodos que establecen tablas de
porcentajes de mayor valor a aplicar al lote supuesto medial, para obtener el valor del
lote en esquina en los cuales el criterio del tasador ser necesariamente el factor principal para llegar a una valuacin adecuada.
Uno de los factores a tener en cuenta es el de diferenciar el tipo de zona en la cual se
encuentra el inmueble a tasar (residencial, comercial, etc.)
Las esquinas poseen un mayor valor que el que se reconoce a los lotes de frente medial, por que disfrutan de las siguientes ventajas: comodidad de acceso, aire, luz y ventilacin; mayor extensin de frente; posibilidad de desarrollar locales de negocio y de
tener escaparates sobre dos frentes y facilidad para la entrega de mercaderas; mayor
capacidad de construccin, etc.
Hay, sin embargo, algunos elementos desfavorables: el desarrollo del frente implica mayores costos de arquitectura, vereda, pavimento e impuestos; la orientacin del lote que
puede exponer los frentes hacia el fro y la humedad o hacia la insolacin constante.
Predominan en general los factores favorables, que alcanzan la mxima incidencia en
las zonas comerciales. Puede llegar a determinarse una pequea diferencia en cada
una de las esquinas, motivadas, ya sea por la orientacin del terreno o por la direccin
del trfico, el estacionamiento de vehculos, etc.
La influencia de la esquina no se hace sentir sino hasta una cierta distancia, que, segn
varios autores no se extiende ms all de los treinta (30) metros.
En nuestro pas, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecan los siguientes porcentajes:
Para zonas comerciales centrales

25 a 35 %

Para zonas comerciales en generales

20 a 25 %

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CAPTULO UNO

Para zonas familiares de alto valor

15 a 20 %

Para zonas familiares comunes

10 %

Este procedimiento es objetable por su empirismo y porque depende en gran medida de

la apreciacin del tasador.

Mtodo del Ingeniero Valvano:

Parte de la relacin entre la superficie del lote y la suma de los frentes, ya que ella es un
ndice de las ventajas que tiene el terreno en esquina con respecto a otro de las mismas
dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.
Define un ndice de utilizacin n, que tiene en cuenta todas las ventajas que ofrece el
lote en esquina
F
n=

Desarrollo de frentes en esquina

frente medial sobre calle de mayor valor unitario

Normalmente la valorizacin por esquina en sectores cntricos de alto valor comercial

en planta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila del 15 % como mnimo
y el 50 % como mximo.
Por otra parte; Valvano coincide con la experiencia de autores como McMichael, Zangerle y Marston y Agg, segn los cuales la influencia de la esquina no se extiende ms
all de 30 metros contados a partir del vrtice interseccin de las dos lneas municipales. Por este motivo, el ndice n = 4 resulta en general de magnitud slo superada excepcionalmente, en el caso de lotes de frentes menores de 10 metros, cuyas ventajas al
ser trasladados a la esquina, son mayores. Si por razones constructivas, admitimos
como caso extremo el de un lote de 6 metros de frente por 30 metros de fondo, el ndice
de utilidad resulta en este caso, igual a 6. Si para este valor excepcional de n, aceptamos que en una zona de alto valor comercial corresponde una valorizacin por esquina
del 50 % y establecemos, adems, de acuerdo con la experiencia, que en dicha zona la
valorizacin mnima es del 15 %, estaremos en condiciones, fijada la ley de variacin,
de construir una grfica o una tabla de porcentajes de valorizacin por esquina.
Sobre la base de estas premisas calcul 4 tablas, a saber:
Tabla I: Zona cntrica comercial: y = 0,07 n + 0,08
Valoracin mnima:

15 %

Valoracin mxima:

50 %

Tabla II: Zona cntrica comercial o residencial intermedia: y = 0,04 n + 0,06

Valoracin mnima:

10 %

Valoracin mxima:

30 %

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CAPTULO UNO

Tabla III: Zona cntrica residencial de edificios bajos: y = 0,03 n + 0,06

Valoracin mnima:

Valoracin mxima:

20 %

Tabla IV: Barrios en formacin (aplicacin condicionada): y = 0,03 n + 0,03

Valoracin mnima:

Valoracin mxima:

15 %

La mecnica de aplicacin es la siguiente:

a) Determinacin de n
b) Cesq de la Tabla correspondiente
c) Cff del lote en esquina considerado medial sobre calle de mayor valor
d) Valor unitario en esquina = Vbu x Cesq x Cff
Mtodo de la Direccin de Geodesia y Catastro de la Provincia de San Juan
Utiliza dos tablas, segn la superficie del terreno sea de hasta 900 m o entre 901 y 15000
m.
Para la primera de ellas se establece una relacin de las medidas de los frentes (la de
mayor valor bsico sobre la de menor valor bsico) y una relacin de valores bsicos
(valor bsico menor sobre valor bsico mayor). El coeficiente obtenido se multiplicar
por la superficie y por el valor bsico mayor.
Coeficiente de topografa
El coeficiente de topografa se aplica cuando la topografa del terreno exige realizar
trabajos adecuados de nivelacin para el aprovechamiento racional de la parcela. Para
su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor del m del lote antecedente por su
coeficiente de topografa.
Se debe realizar una breve descripcin del relieve del terreno en cuestin. 14
Esto se refiere a las caractersticas topogrficas o a la configuracin de la superficie de
la misma.
Esta deber ser consignada en dos partes.
1)

La primera se refiere a la pendiente y se empleara una de las siguientes

denominaciones:

Nivelada: Una superficie plana con gradiente cero.

Levemente ondulada: La superficie presenta leves ondulaciones, casi
insignificantemente ms inclinada que la nivelada, pero no obstante presenta
un gradiente mayor que cero.
Pendiente moderada: Una superficie moderadamente inclinada, pero notablemente ms inclinada que una levemente ondulada.

Extrado del Manual del BCRA

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CAPTULO UNO

Fuerte pendiente: Una superficie fuertemente inclinada.

Si el emplazamiento es inclinado, ya sea moderada o fuertemente, debe indicarse la direccin de la pendiente. Por ejemplo, "fuerte pendiente hacia el sur",
sera un correcto ingreso en este campo.

La segunda parte indica la ubicacin relativa del terreno respecto de la lnea de

la calle.
Puede usarse una de las siguientes respuestas:
Sustancialmente bajo nivel.
Levemente bajo nivel.
A nivel en lneas generales.
A nivel.
Levemente sobre nivel.
Sustancialmente sobre nivel.
Un ejemplo de una correcta integracin que combina ambas secciones seria
"levemente sobre nivel con moderada pendiente hacia el oeste".

TERRENO CON PENDIENTE15

Esta caracterstica no puede dejarse de lado en ningn tipo de valuacin de terrenos, ya

que, de acuerdo al grado en que se manifieste as ser el efecto negativo que le cause
al mismo.
Por ejemplo un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos
negativos, peligro de inundacin en pocas lluviosas, peligros de deslizamientos de taludes y aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especiales. As tambin un terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso,
peligros de deslizamientos, aumentos de los costos constructivos, etc.
Existen diferentes procedimientos para considerar el efecto de la pendiente del terreno.
Algunos de ellos castigan de forma muy drstica esta caracterstica y otros son ms
someros.
Indistintamente del procedimiento utilizado el valuador debe tener muy claro que en el
anlisis de este punto ha de tomar en cuenta el tipo de proyecto que se ejecutar en el
terreno, el uso que se har del suelo, el destino y la vista panormica, entre otros elementos.

Criterio Bancomer (Distrito Federal, Mxico)

Dentro de la variada gama de formas de ponderar esta caracterstica del terreno, Bancomer (una Institucin Bancaria de Mxico) en su Instructivo de Valuacin, define una
frmula con la cual se obtiene un coeficiente por efecto de la pendiente del terreno. Los
valores de terrenos que se obtienen utilizando este coeficiente se comportan de muy
buena forma con la realidad de la valuacin costarricense.
La formulacin sealada se describe de la siguiente forma:
15

Extrado de Ronny Gonzalez Mora

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CAPTULO UNO

Para terrenos con pendiente ascendente:

Cs = 1 - S / 2 Para S menor o igual a 1
Para terrenos con pendiente descendente:
Cs = 1 - (2 / 3) * S

Para S menor o igual a 1

Para terrenos en los cuales la pendiente (S) es mayor que uno:

Cs = 0.333
Otros autores sugieren utilizar la siguiente tabla la cual brinda valores similares a los
obtenidos con la anterior frmula:
Cuadro No 1
Coeficientes afectacin por pendiente

% Pendiente
0 10
10 20
20 30
30 40
40 50
+ 50

Coeficiente
1
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50

El Departamento de Avalos, del Ministerio de Hacienda, clasifica los terrenos por su

pendiente de la siguiente forma:
Cuadro No 2
Clasificacin del terreno por su pendiente
% Pendiente
0 05
05 15
15 30
30 45
45 - 60
+ 60

Coeficiente
Terreno plano
Plano ondulado
Pendiente accidentada
Pendiente muy accidentada
Quebrado
Muy quebrado

Considera el citado departamento, que un lote sobre el nivel de calle es aquel que est
a + 0.75 metros sobre el nivel de sta y bajo el nivel de calle aquel que est a - 0.75
metros bajo sta.

Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica

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CAPTULO UNO

Este organismo recomienda la aplicacin de la siguiente frmula:

Cs = e((Plt-Plv)/78)
Donde:
Fp

Factor de pendiente

Plt

Pendiente del lote tipo

Plv

Pendiente de lote a valorar

Constante

LOTES TIPOS O DE COMPARACION

Los lotes tipo o de comparacin constituyen la base de comparacin para realizar la
homogeneizacin entre la totalidad de los predios a considerar en la tasacin.
En el medio urbano, lote tipo es aqul cuyas dimensiones y configuracin son las ms
frecuentes en la zona en estudio.
Se admite en su defecto por el mismo concepto, el lote cuyas dimensiones y configuracin se adoptan en forma arbitraria para la comparacin entre los predios.
En todos los casos se considerarn como lotes tipo aquellos que sean:
a) Mediales (no esquineros) y b) Regulares (rectangulares o casi rectangulares)
En el medio rural lote tipo es aqul con dimensiones y caractersticas agrolgicas ms
frecuentes en la zona.
LOTE A TASAR DESCRIPCIN 16
Se debe proporcionar una descripcin detallada del terreno sobre el cual se encuentra
emplazada la propiedad sujeta a tasacin. Dicho lote deber poseer similares servicios,
tipos de calles, etc., que los disponibles para terrenos comparables.
El tasador tendr que detallar aquellas caractersticas atpicas para la plaza que puedan
influir, en forma negativa o positiva, sobre la comercializacin. Adems deber consignar, de corresponder la posible reticencia por parte de los potenciales compradores
hacia la propiedad si las particularidades del terreno no fueran compatibles con las del
vecindario o con los requisitos competitivos del mercado.
Se deber indicar la clasificacin zonal exactamente como las denomina el cdigo local
de zonificacin para describir el uso permitido. Las abreviaturas como "R2" o "C4", por si
solas, no debern ser empleadas dado que pueden variar de una comuna a otra. Un
ejemplo correcto sera "Residencial - Unifamiliar" o "Comercial".
Es conveniente consignar el organismo responsable de determinar el tipo de zonificacin permitido en el rea donde se ubica la propiedad. En la Provincia de San Juan es la
Direccin de Planeamiento y Desarrollo Urbano.

Extrado y Adaptado del Manual del BCRA y Apuntes de Ctedra

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CAPTULO UNO

En cuanto a la topografa se debe realizar una breve descripcin del relieve del terreno
en cuestin en base a las caractersticas topogrficas o a la configuracin de la superficie de la misma, en base a lo expresado en coeficiente de topografa.
En cuanto a la forma y dimensiones perimetrales del lote se describir la forma del terreno y consignaran sus correspondientes dimensiones perimetrales.
Los siguientes ejemplos pueden ser utilizados para describir las formas:

Cuadrado.

Rectangular.

Triangular.

Forma de "L".

Forma de bandera: es un lote que tiene una parte o seccin muy angosta
que conecta la parte principal del lote a la calle.

Irregular - Lote sin forma definida.

Las formas indicadas pueden ser modificadas con calificativos tales como bsicamente"; levemente" o "muy". Por ejemplo, un lote puede ser: "bsicamente cuadrado", levemente irregular" o "muy irregular".
Calidad de Vista
Se deber indicar la calidad de la vista con que cuenta el terreno.
Las siguientes frases pueden usarse para describir la correspondiente vista:

No tiene vista. La vista corresponde solamente a la calle al frente o vecindario

inmediato.

Alguna vista. Vista del rea circundante. Vista a espacio abierto tal como parque o alguna otra vista atractiva, vista limitada del horizonte.

Vista importante. Vista del horizonte, espejo de agua o ro, muy buena vista, u
otra caracterstica escnica muy deseable.

Drenaje
En lo referido a los desages se debern detallar las caractersticas de drenaje del lote
en cuestin.
Drenaje se refiere a los sistemas de desage, tales como caos y conductos destinados
a eliminar aguas pluviales o subterrneas como as tambin los de descarga y cloacales. El tasador deber distinguir si el drenaje corresponde al lote o al vecindario. Si el
lote en cuestin tiene caractersticas adecuadas de drenaje marcar "adecuado", en caso
contrario marcar "inadecuado".
Ejemplo: Una casa que est ubicada al pie de una colina y en cuyo jardn drenan las
aguas provenientes de dicha colina debiera ser calificada como inadecuada. Tambin se
tendr en cuenta el riesgo de inundacin.
Se deber indicar el nivel de riesgo que podra correr la propiedad en caso de inundacin.

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CAPTULO UNO

El tasador deber tener en cuenta no solamente la probabilidad de que ocurran inundaciones en la regin, sino tambin la pendiente, topografa y dems caractersticas del
terreno.
Si este riesgo es considerado significativo sobre la base de datos conocidos de previas
inundaciones o es oficialmente considerada como una zona que presenta peligro de
inundaciones, se deber indicar que es significativo.
Si el riesgo de inundacin es considerado bajo o muy bajo en funcin de la experiencia
previa en la zona, indicar "mnimo". Si no hay informacin disponible para el lote en
cuestin y el tasador no dispone de informacin sobre previas inundaciones, marcar "no
existe informacin". El tasador, en lo posible, deber contactarse con las autoridades
locales de planeamiento a fin de obtener esta informacin.
Se describir la calidad y condiciones de la calle de acceso correspondiente al terreno
de la propiedad ser tasada
Los factores a considerar sern, entre otros: tipo de calle, ancho, terminaciones (asfalto
u hormign, cordones, desages pluviales, iluminacin, etc.) y velocidad de transito.
Una categorizacin a ser empleada puede ser la siguiente:

Malo: La calidad y condiciones de acceso son marcadamente inferiores a los de

las propiedades comparables, a tal punto que el valor de la propiedad se ver reducido considerablemente.

Regular: Esta categora indica que la calidad y la condicin de acceso son levemente inferiores a las de las propiedades comparables. Esta condicin reducir
tenuemente el valor de la propiedad en cuestin.

Promedio: La calidad y condicin de acceso es igual a la media del mercado y es

considerada aceptable. La mayora de las propiedades se ubicaran dentro de esta
categora.

Bueno: Las caractersticas del acceso son superiores a aquellas de propiedades

comparables lo cual ser lo suficientemente significativo como para incrementar
levemente el valor del / inmueble.

Excelente: La calidad y condicin del acceso es sustancialmente superior al de

las propiedades comparables. Su condicin ser tan superior como para mejorar
marcadamente el valor de la propiedad.

En cuanto a los servicios de Electricidad, Gas, Telfono, Agua, Cloaca y Desage pluvial se tendr en cuenta lo siguiente:

Pblico: son los suministrados por una empresa de servicios, sea pblica o privada.

Privado: son los suministrados, por un sistema de usuario nico o un sistema de

pocos usuarios.

Se debe tener en cuenta la calidad del servicio

Sin conexin: son los casos que no cuentan con alguno de estos servicios. El tasador
deber verificar la disponibilidad del servicio.
Se deber realizar observaciones sobre el lote para brindar aquellos detalles sobre las
caractersticas especiales del terreno que no han sido plenamente descriptos en otra
parte del Informe de tasacin. El propsito es brindar al lector un panorama lo ms

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CAPTULO UNO

completo posible a fin de que tenga una acabada visin del terreno Adems el tasador
(de ser posible) deber tratar de obtener de la parte vendedora informes de suelo o informes ambientales. Ante la imposibilidad de obtener dichos informes, los comentarios
se basarn en sus observaciones personales.
A continuacin se detallan un par de ejemplos:

Terreno arenoso. Puede dar origen a posibles deficiencias de capacidad portante.

Manchas oscuras en el terreno. Posible contaminacin en el terreno.

Napas freticas superficiales

Caractersticas del vecindario

Se debe realizar una descripcin del barrio con el objetivo de brindar al comitente un
cabal entendimiento de las caractersticas del vecindario cercano a la propiedad y
adems como se define y diferencia este de otros. Se definen los lmites y dimensiones
del vecindario, describiendo la homogeneidad del mismo.
Cuando la propiedad se encuentra ubicada dentro de un consorcio (edificio o barrio privado), corresponde describir la zona que la rodea.
Un barrio podra ser definido como un grupo de tierras con un uso complementario,
siendo sus lmites la zona geogrfica que ejerce influencia sobre el valor de la propiedad.
Estos lmites pueden coincidir con cambios en el uso que se le da al terreno, caractersticas fsicas tales como: trazado de calles, terrenos, vegetacin y tamao de los terrenos. Asimismo, las caractersticas naturales frecuentemente pueden representar importantes lmites de la zona, como por ejemplo los cursos de agua y cambios en la altura
del terreno.
Algunos elementos que contribuyen a delimitar los barrios son:
Esquemas de uso de la tierra.
Terreno y vegetacin.
Densidad de estructuras edilicias.
Disponibilidad y calidad de los servicios.
Accesos a servicios pblicos.
Reputacin del barrio.
Tamao y dimensiones del lote.
Trazado de calles y su ancho.
Mantenimiento y cuidado de las propiedades.
Molestias y peligros.
Accesos a fuentes de trabajo.

Se deber indicar la clase de vecindario donde est ubicada la propiedad, las cuales
pueden ser:
1) Urbano: Barrio localizado dentro de la parte central o principal de una ciudad.

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CAPTULO UNO

2) Suburbano: Barrio ubicado adyacente a la parte principal o central de una ciudad.

3) Rural: Hace referencia al campo abierto o cualquier zona ms all de la suburbana.
Se deber indicar el grado de urbanizacin del barrio, el cual presenta tres alternativas
que se enuncian ms abajo.
El grado de urbanizacin se refiere al porcentaje de tierra disponible que ha sido edificado dentro de un barrio.
"mas del 75%",
"entre 25 % y 75%",
"menos del 25%".
Por ejemplo, si un barrio tiene aproximadamente 100 lotes, de los cuales 10 permanecen baldos, el tasador indica "ms del 75 %".
Esta informacin puede obtenerse de un plano de la zona, sino contando o estimando el
nmero de lotes baldos, construidos o en construccin y el total de los lotes que conforman el barrio. Se deber indicar la tendencia (ndice de crecimiento) al desarrollo que
est experimentando el barrio.
No es un clculo porcentual preciso del nmero de construcciones que ocurren cada
ao, sino ms bien una indicacin general de la actividad del desarrollo de la misma.
Cuando en un vecindario se est desarrollando un nmero creciente de obras, se indicar "creciente".
Cuando la construccin se mantiene a un ritmo constante en el barrio o se ha desarrollado totalmente y por lo cual detenido su crecimiento, se indicar "estable".
Dadas las circunstancias de inseguridad se debe indicar si el barrio cuenta con servicio
de vigilancia privada abonado por los vecinos, parcial o total.
Se deber indicar la tendencia en los valores de la propiedad en el barrio en cuestin.
Por lo general, esta se evala en funcin de una norma comn, tal como puede ser el
precio promedio por metro cuadrado
Cuando los valores de la propiedad dentro del barrio estn subiendo, deber indicarse
"creciente".
Cuando estos valores no sufren variaciones, debe indicarse "estable".
Cuando bajan se debe indicar "decreciente".
Demanda y Oferta
Se debe indicar la demanda y la oferta, subdividido en tres ("escasa", "equilibrada" y
"exceso de oferta"), con la finalidad que el tasador consigne la relacin entre el numero
de propiedades vendidas en un barrio y el numero de propiedades disponibles para la
venta.
La demanda es una medida del deseo general de acceder a ese barrio, mientras que la
oferta es una medida de la cantidad de propiedades disponibles en dicho lugar.
Un mercado puede tener 10 ventas y 5 nuevas ofertas en un determinado mes, mientras
que otro puede tener dos ventas y dos nuevas ofertas en el mismo periodo.

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CAPTULO UNO

En estos casos ambas debieran clasificarse como "equilibradas". Si hay mas ventas que
ofertas, debe indicarse "escasa". Si por el contrario, hay mas ofertas que ventas debe
indicarse "exceso de oferta".
Por lo general, la fuente de informacin ms accesible es un corredor inmobiliario.
Tiempo de Comercializacin
El tiempo de comercializacin es la cantidad promedio de tiempo que una propiedad
similar a la que ser tasada, en el mismo mercado que sta, tardara en ser vendida
cuando se la ofrezca a un precio cercano a su valor real de mercado. Es una estimacin
de la medida del tiempo de oferta necesario hasta que la propiedad se venda. Se har
en funcin al tiempo de comercializacin para propiedades (de caractersticas similares)
en el barrio, pudiendo ser su clasificacin:
"menos de 3 meses".
"3 - 6 meses".
"ms de 6 meses".
Se indicar el rango de valor correspondiente a las propiedades ubicadas en las
inmediaciones.
Esto se refiere a la variacin que pudiera existir entre los valores monetarios predominantes, excluida cualquier anomala producto, por ejemplo, de una propiedad atpica.
El rango comienza con el menor valor monetario, terminando con el mayor. Deber indicarse el valor mnimo y mximo para el barrio, expresado en trminos de precio total y
precio por metro cuadrado.
Se deber indicar el rango en la antigedad de las construcciones del barrio.
Esto tendr que corresponder a la variacin entre las distintas fechas de construccin
original predominante en el vecindario, excluyendo cualquier anomala. El rango comienza con la de menor antigedad, terminando en la de mayor. Deben indicarse la
antigedad mnima y mxima de las construcciones del barrio.
Se deber incluir una breve descripcin de las caractersticas del barrio, as como cualquier ampliacin o explicacin adicional que sea requerida para describir en forma ms
clara los elementos contenidos en los tems previamente mencionados. Esto debe brindar una comprensin general del estado actual del barrio en que se ubica la propiedad
a tasar.
Se debern comentar los factores que influyen en la comercializacin de las propiedades de la zona.
Este comentario debiera incluir los tems tratados anteriormente as como cualquier otro
que afecte el valor de la propiedad tasada. En especial debern hacerse comentarios
sobre cualquier factor favorable o desfavorable que pueda tener incidencia, tanto en el
presente como en el futuro, en la estabilidad a largo plazo de los valores de las propiedades en el barrio.
La facilidad de comercializacin de las propiedades en el vecindario se refiere a su
posibilidad de ser vendidas. Adems de la proximidad a fuentes de trabajo y reas de
esparcimiento, estabilidad de empleo, etc., se deber considerar la calidad de las escuelas y/o servicios educativos en el rea, parques pblicos, aspectos caractersticos del
barrio y el efecto de cualquier ruido u olores molestos que pudieran resultar objetables.

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CAPTULO UNO

La mejor fuente de informacin en este sentido lo constituyen generalmente los agentes

inmobiliarios que operan en la zona.
El tasador deber incluir cualquier comentario relevante sobre las condiciones del mercado.
Esto se refiere a las condiciones actuales del mercado inmobiliario, que puedan incidir
sobre los valores monetarios de los inmuebles de la zona.
Debern incluirse comentarios sobre las tendencias inmobiliarias tales como el crecimiento de la demanda de permisos de obra y actividad de construccin, la disponibilidad
de trabajo y/o empleo en la zona y cualquier otro factor importante que influya en el valor de la propiedad en el rea en cuestin.
Destinos
Se indicaran los porcentajes correspondientes a los diferentes destinos que se le
han dado a los terrenos del barrio en cuestin. Estos destinos se clasifican de la siguiente forma:

Residencial: Terrenos utilizados para el desarrollo de unidades de vivienda (las

cuales podrn ser unifamiliares o multifamiliares).

Industrial: Terrenos desarrollados especialmente para uso fabril.

Comercial: Terrenos utilizados para el desarrollo de espacio de oficinas y comercios, y

Otro: Los utilizados para cualquier otro uso.

Como se sealara anteriormente, los destinos debern ser cuantificados y expresados

en trminos porcentuales, debiendo ser la suma igual a 100%. Por ejemplo un vecindario puede ser 80 % residencial, 15 % comercial, 0 % industrial y 5% otros usos.
Se deber indicar la probabilidad de que en el futuro ocurra en el barrio un cambio
importante en el uso dado a los terrenos.
Si hay poca probabilidad, indicar improbables".
Si hay alta probabilidad de que ocurra algn cambio importante, indicar "probables".
Si hay algn cambio importante producindose, marcar "en proceso". Si se ha marcado
probables" o "en proceso", agregar un breve comentario del cambio en el tem "Caractersticas del barrio".
A continuacin se brindan unos ejemplos de cambios en el uso de la tierra.

Para usos comerciales o industriales. Cambia las caractersticas del barrio, positiva o negativamente.
Nuevas calles, rutas y autopistas. Amplia modificacin de la superficie de un
barrio para la construccin de calles, rutas y autopistas.
Nuevas instalaciones recreativas. La creacin de estas ocupa baldos o altera
parcelas cuyo destino primitivo era otro.

Estacionamiento
Se describir la clase de estacionamiento tpico que se puede encontrar en el barrio
en cuestin.

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Estos pueden ser:

Garajes cerrados. Construcciones para uso como estacionamiento de vehculos.

Espacio de estacionamiento. Espacio techado sin paredes para estacionamiento.

Estructuras de estacionamiento multinivel. Estructura separada de ms de

una planta utilizada exclusivamente para estacionamiento de automviles fuera
de la va pblica.

Superficie de estacionamiento en la va pblica. Espacios de estacionamiento

solamente en la va pblica no incluidos de ninguna forma dentro de la propiedad.

Informacin sobre los Antecedentes Comparables 17

La informacin que el tasador deber obtener sobre cada propiedad comparable incluye
lo siguiente:
El precio y la fecha en que se vendi o fue ofrecida en venta o publicada la propiedad.
Precio:
Se deber indicar el precio de venta, oferta de compra o cotizaciones de la propiedad
comparable. Este precio debe ser el precio de venta real. Si el precio de venta est sujeto a cualquier tipo de concesin o condicionamiento, estos debern ser comentados e
informados.
Esta informacin, como as tambin toda otra relativa a las propiedades comparables,
deber ser confirmada por lo menos por una de las partes involucradas (comprador,
vendedor, corredor inmobiliario, escribano interviniente).
Asimismo se deber verificar el real estado de dicha operacin (por ejemplo, si se trato
de una venta o una oferta).
Se deber indicar el precio de venta, oferta de compra o cotizaciones de la propiedad
comparable.
Este precio debe ser el precio de venta real. Si el precio de venta est sujeto a cualquier
tipo de concesin o condicionamiento, estos debern ser comentados e informados.

Venta, oferta o cotizacin

Una "venta" se define como el acto por el cual se traslada el dominio de una propiedad
y el precio es abonado por el comprador al vendedor.
Una "oferta de compra" esta dado por el momento en el tiempo en que un comprador,
calificado, capacitado y dispuesto a comprar, presenta una oferta de buena fe y a su vez
el vendedor la acepta, ya sea en forma tcita o escrita.
Una "cotizacin" representa solamente el precio pedido por una propiedad.
17

Extrado y adaptado del Manual del BCRA y Apuntes de Ctedra

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Fecha de venta o cotizacin

Se deber consignar la fecha de venta, oferta de compra o cotizacin.
En el caso de que el comparable sea una cotizacin, la fecha a indicar deber ser aquella en la cual la propiedad fue por primera vez publicada.
De existir variaciones en la cotizacin, estas debern ser comentadas indicando las
respectivas fechas en que fueron modificadas.
Nuevamente, esta informacin, como as tambin la referida a las propiedades comparables seleccionadas, deber ser confirmada por lo menos por una de las partes involucradas en la venta (comprador, vendedor, corredor inmobiliario, escribano interviniente).
La direccin de la propiedad y la informacin pertinente al vecindario
Si la direccin de la propiedad no identifica en forma clara y completa a la propiedad a
tasar, se deber incorporar informacin adicional tales como nmeros o letras identificatorias de la unidad.
Precio por metro cuadrado o Valor bsico unitario
Se deber indicar el precio por metro cuadrado.
Superficie del terreno
Se deber informar la superficie del terreno de la propiedad usada como comparable
expresada en metros cuadrados.
El tamao, tipo de construccin, antigedad y superficie del terreno en que se
encuentra ubicada la propiedad.
Comparacin de las caractersticas
La "Comparacin de las caractersticas", se dividen en tres tipos, a saber:

Inferior: Indica que las caractersticas de la propiedad comparable son inferiores a

las que corresponden a la propiedad que es objeto de la tasacin, a tal punto que
el precio del antecedente comparable requerir un ajuste hacia arriba a efectos
de compensar dicha especificacin.

Equivalente: Indica que las caractersticas de la propiedad comparable son, en

trminos generales, similares a las que corresponde a la propiedad a tasar, no requirindose, por lo tanto, ningn ajuste para compensar este factor.

Superior: Indica que las caractersticas del antecedente comparable son superiores a las que corresponden a la propiedad a tasar. Dichas caractersticas sern
superiores a tal punto que el precio del antecedente comparable requerir un
ajuste hacia abajo a efectos de compensar dichas especificaciones.

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CAPTULO UNO

Observaciones sobre similitudes o diferencias con la propiedad tasada

Hay dos aspectos principales que deben ser considerados en este tem. El primero
indica como una caracterstica del antecedente comparable se relaciona con su contraparte de la propiedad a tasar.
Para este tem, el tasador deber indicar por que dicha especificacin es inferior, equivalente o superior segn lo concluido ms arriba.
En segundo lugar, el tasador deber asegurarse que todos los factores que inciden
significativamente sobre el valor de la propiedad a tasar sean incluidos en estos comentarios.
Las distintas caractersticas tendrn diferentes niveles de significacin en cada zona,
por lo cual el tasador deber investigar cules son los factores relevantes en el mercado
en que la propiedad a tasar est ubicada.
Expresar opinin del valor en relacin con comparables.
Se deber incluir comentarios sobre cuales propiedades comparables han sido utilizadas como referencia para llegar al valor estimado final y porque fueron elegidas. Generalmente, se utilizaran con mayor frecuencia aquellos comparables cuya naturaleza global sea ms acorde con la propiedad a tasar y que simultneamente requieran la menor
cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas.
A continuacin, se transcribe un ejemplo de un texto apropiado para ser incluido en este
tem:
"El valor estimado de $ 85.000 suministrado por la venta comparable nmero dos
fue considerado como el mejor indicador del valor de la propiedad a tasar. Lo anterior es debido a que se trataba de una venta reciente, con una ubicacin inferior en
el barrio de la propiedad a tasar. La venta comparable nmero uno, que proporciono un valor estimado de $ 90.000, era bastante similar a la propiedad en cuestin,
con la excepcin de que su ubicacin y reas de esparcimiento eran superiores.
Esta venta comparable fue til a la evaluacin aunque, en el anlisis final, se le
asigno un peso ligeramente menor. La venta comparable nmero tres, con un estimado de entre $ 75.000, tena numerosas caractersticas que requeran ser ajustadas. Adems, el martillero que realiz la venta no suministr muchos detalles sobre
ella, hecho que redujo la confianza del tasador en lo referente a la exactitud de la
informacin. Se asigno muy poco peso a esta venta. Finalmente y asignando el
mayor peso a la venta nmero dos, es la opinin de este tasador que el valor final,
en el estado y condicin en que se encontraba la propiedad en cuestin al 11 de
octubre de 2001 es de $ 80.000.
Fotografas de la propiedad comparable
Agregar fotografas de cada comparable.
Fecha del informe.
Ser aquella en la que se complete el informe de tasacin.
Anlisis de la Valuacin

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CAPTULO UNO

Una vez que se han determinado al menos tres propiedades comparables y reunido los
datos de cada una de ellas, el tasador podr entonces terminar el anlisis de la valuacin. El Informe de tasacin requiere que el tasador cubra este proceso describiendo y
analizando las diferencias entre cada comparable y la propiedad a ser tasada (planilla
de homogeneizacin).
Es propsito fundamental la adecuada eleccin de ventas y cotizaciones recientes
comparables y la confiable confirmacin de los datos relativos a dichas operaciones y
cotizaciones.
El anlisis de los comparables y la ponderacin de la informacin recabada, trasladada
a la propiedad a tasar, llevan a una conclusin confiable del valor de mercado.
La seleccin adecuada de ventas comparables exige que el tasador obtenga informacin sobre las ventas y cotizaciones de propiedades cercanas y de caractersticas similares a la considerada.
Estos comparables debern representar transacciones, ofertas de compra o avisos
clasificados recientes.
Entre las fuentes tpicas de informacin, se cuenta con:

Inspecciones del barrio y de la zona, realizadas con el objetivo de identificar las

propiedades que se encuentran en venta.

Conversaciones con agentes inmobiliarios que poseen conocimientos de la

zona en que se encuentra la propiedad.

Revisin de avisos clasificados publicados recientemente en diarios u otros

medios especializados.

Una vez que el tasador ha terminado el anlisis de cada venta comparable y se ha formado una opinin del rango de valores para la propiedad en funcin de cada comparable, estar en condiciones de comenzar el paso final del proceso de tasacin.
Frecuentemente, los tasadores pueden enfrentarse a la situacin de no hallar propiedades comparables cercanas que hayan sido vendidas u ofrecidas en venta recientemente. Ante esta situacin se plantea la necesidad de equilibrar ciertas caractersticas de las
propiedades comparables y seleccionar las mejores que se pueden hallar, tales como:
semejanzas de tipo fsicas, de ubicacin, de las fechas de oferta o de venta y de otros
atributos de la propiedad, como las condiciones del mercado inmobiliario cercano al bien
considerado y al comparable.
Una vez identificado uno o ms comparable, el tasador corregir los valores considerando los factores a favor y en contra de cada comparable. Se deben incluir por escrito
en el informe los criterios de seleccin y de correccin de las propiedades de referencia
mencionadas. Ante caractersticas similares, se consideran las ventas realizadas comparables como los indicadores ms confiables del valor de tasacin, siguindole la oferta de compra y por ltimo el precio de publicacin.
El proceso de arribar a una conclusin sobre el valor final de la propiedad se denomina
"reconciliacin" y representa el punto del proceso de tasacin en el cual el tasador considera todos los datos pertinentes sobre la propiedad en cuestin, las propiedades comparables y las condiciones econmicas del mercado inmobiliario actual y esperado, formulndose su opinin final sobre el valor.
Esta opinin deber estar basada en las caractersticas del valor de las propiedades
comparables.
No ser una cifra calculada matemticamente tal como un promedio aritmtico de los
tres valores. El tasador deber formarse una opinin del valor de la propiedad que refleje la ponderacin relativa de cada propiedad comparable, en funcin del grado de se-

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mejanza o diferencia, el grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables y cualquier otra informacin pertinente sobre el mercado que el tasador considere
necesario.
Tipo de propiedad.
Se deber consignar el tipo de propiedad, siendo su clasificacin la siguiente:
A) Casa (incluye chalet) o dplex con:

Permetro libre (sin medianeras).

Permetro semi libre (con una medianera).

Entre medianeras (con dos o ms medianeras).

B) Departamentos en propiedad horizontal.

El tasador adems deber consignar claramente cuando se trate de una propiedad sujeta al rgimen de propiedad horizontal.
En consecuencia, algunos tipos de propiedad posible son:

Casa entre medianeras.

Dplex permetro semi libre bajo rgimen propiedad horizontal.

Chalet permetro libre.

Departamento.

Deber indicarse uno de los tipos de propiedad descriptos arriba. Si esta no encuadra
dentro de la anterior clasificacin, consignar "otros" y suministrar una descripcin detallada del tipo de propiedad de que se trata.

FORMULAS UTILIZADAS EN LA TASACION

La frmula para homogeneizar antecedentes es la siguiente:

Precio o Valor Lote ant. x Coef. act. x Coef. oferta
Vh =
Sup. Lote ant. x Coef. ubic. x Coef. forma x Coef. esq.
El coeficiente de oferta ser igual a uno (1) cuando estemos en presencia de un Precio.
El coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el antecedente se encuentre en esquina.

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CAPTULO UNO

Determinacin del Valor Bsico Homogeneizado Final:

Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos
como si estuvieran ubicados en el lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a
realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada.
El promedio ponderado puede realizarse de dos maneras:
1) Un mecanismo rpido es hallar un segundo promedio, descartando aquellos valores que estn por arriba o por debajo de un cierto porcentaje, que, por ejemplo,
puede ser del 20 %.
Aquellos que estn fuera de estos lmites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algn motivo especial escapan al valor promedio.
Este sera un mecanismo fcil y rpido
2) El otro sistema, ms matemtico, es el de utilizar el Mtodo de Dispersin de Valores, es decir, hacer un primer promedio y dividir el valor resultante de cada dato
por el valor del promedio. Esto da una relacin que puede ser superior o inferior a
la unidad. A esta relacin se le resta la unidad, obtenindose una diferencia de
signo positivo o negativo.
La suma de estas diferencias, en valor absoluto, dividida por el nmero de antecedentes, fija el mximo de diferencia positiva o negativa aceptable para cada dato. Se descartan aquellos datos que superen tal diferencia y se practica un segundo promedio definitivo.

Cuando los datos son muy numerosos hay un mecanismo matemtico, que permite evitar una larga planilla, mediante el agrupamiento de la suma de valores superiores e inferiores al promedio. Se adjunta un ejemplo ilustrativo elaborado por el Ingeniero Gigante.

METODO DE DISPERSION
Antec Valor

Cof

Cact

Sup

Cff

Cub

Cesq

Vbu $/m Vbu % Prom Dispersiones Disp. Abs

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CAPTULO UNO

25000 1,00 0,996 409,71 0,99 1,20

1,10

46,51

0,95

-0,05

0,05

15000 1,00 1,001 350,00 0,99 0,65

1,00

66,67

42000 0,80 0,991 1197,00 0,71 1,00

1,00

39,18

1,36

0,36

0,80

-0,20

16000 0,80 1,021 300,00 1,00 0,80

1,00

0,20

54,45

1,11

0,11

10000 0,90 1,000 176,00 1,08 0,90

18000 0,80 1,021 374,00 0,95 0,90

1,00

52,61

1,07

0,07

1,00

45,98

0,94

-0,06

0,06

7
8

28000 0,80 1,004 988,00 0,74 0,80

1,00

38,45

0,78

-0,22

0,22

18000 0,80 0,997 400,00 0,88 0,80

1,00

50,98

1,04

0,04

15000 0,80 1,001 314,00 0,91 0,90

1,00

46,71

0,95

-0,05

0,05

Suma

441,54

Sum Disp Abs

1,16

Disp. Media

0,13

Prom
49,06
2 Prom. 49,54

METODO DE DISPERSION PARA VARIOS ANTECEDENTES

Antec

Valor

Cof

Cact

Sup

Cff

Cub

Cesq

Vbu $/m

25000

1,00

0,996

409,71

0,99

1,20

1,10

46,51

15000

1,00

1,001

350,00

0,99

0,65

1,00

66,67

42000

0,80

0,991

1197,00

0,71

1,00

39,18

16000

0,80

1,021

300,00

1,00

0,80

1,00

54,45

10000

0,90

1,000

176,00

1,08

0,90

1,00

52,61

18000

0,80

1,021

374,00

0,95

0,90

1,00

45,98

28000

0,80

1,004

988,00

0,74

0,80

1,00

38,45

18000

0,80

0,997

400,00

0,88

0,80

1,00

50,98

15000

0,80

1,001

314,00

0,91

0,90

1,00

46,71

Suma

441,54

Prom

49,06

Dm = [(2 . n . P) (2 . N)] / t

La frmula a aplicar es:

Los valores lmites sern:

X1 = {1 + [(2 . n / t) (2 . N / T)]} . P
X2 = {1 [(2 . n / t) (2 . N / T)]} . P

Donde:
Dm = Dispersin Media
P = Media aritmtica
n = Cantidad de ventas inferiores al promedio

N = Suma de los valores inferiores al promedio

t = Cantidad total de ventas
T = Suma total de los valores antecedentes

Para nuestro caso :

Dm =

6,33

X1 =

55,39

X2 =

42,73

2 Prom.

49,54

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CAPTULO UNO

P=
N=
t=
T=

49,060
216,83
9
441,54

METODO DEL PORCENTAJE

Antec

Valor

Cof

Cact

Sup

METODO DE DISPERSION

Cub

Cesq

45000 0,80 1,007 480,00 0,73 1,30

1,00

79,55

1,92

0,92

42000 0,85 1,011 590,00

1,30

1,00

47,06

1,14

0,14

45000 0,85 1,01 403,20 0,88 1,30

1,00

83,71

2,02

1,02

18000 0,85 1,011 400,00 0,90 1,10

1,00

39,06

0,94

-0,06

0,06

8000

1,00

56,01

1,35

0,35

10000 0,80 1,033 300,00

1,10

1,00

25,03

0,60

-0,40

0,40

10000 0,80 1,012 176,00 1,08 1,00

1,00

42,59

1,03

0,03

Suma 373,00

Sum Disp
Abs

2,91

Prom 41,44

Disp. Media

0,32

0,90 1,006 88,30

Cff

1,22 1,20
1

Vbu $/m Vbu % Prom Dispersiones

Disp. Abs

Prom + 15 % 47,66
Prom - 15 % 35,23

2 Prom. 42,90

2 Prom.

42,90

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CAPTULO UNO

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CAPTULO UNO

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CAPTULO UNO

La frmula para obtener el valor del lote a tasar es la siguiente:

Vt = Vh. x Sup. Lote a tasar x Coef. forma lote a tasar x Coef. esq.
El coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el lote a tasar se encuentre en
esquina.
Lotes Irregulares
Los coeficientes que se han mencionado anteriormente han sido calculados para lotes
regulares. Sin embargo la subdivisin de la tierra urbana tiene antecedentes histricos y
no es sorprendente encontrar lotes con permetros totalmente irregulares, debido al ensanche de calles, remodelaciones, ajuste de ttulos de propiedad, etc.
Las irregularidades pueden ser leves o graves.
Para cualquiera de las dos pueden plantearse el problema de si la irregularidad operar
en sentido favorable o desfavorable, ya que no es exacto que una irregularidad signifique necesariamente un castigo.
Fondo Relativo
Para aquellos casos en que las irregularidades de la parcela presenten poca importancia (irregularidad leve), se ha introducido el concepto de Fondo Relativo, que resulta
de dividir la superficie del lote por su frente:
Superficie (m)
Fr =
Frente (m)

Es decir, Fondo Relativo es el fondo de un lote regular de forma rectangular cuya superficie y frente sea igual a la del lote real. Puede verse que resultar mayor, menor o
igual que el fondo efectivo del terreno segn tenga martillo al fondo, martillo al frente o
est inclinado. Este martillo puede ser a favor o en contra.
Este Fondo Relativo, es utilizado solamente como dato para entrada en las Tablas de
Frente y Fondo, en el caso de parcelas de irregularidad leve, que son aquellas que tienen una discrepancia entre sus medidas de, a lo sumo, el veinte por ciento (20 %).
Si la discrepancia supera el 20 % entre sus medidas la irregularidad se considera grave
y el clculo de su valor depende de las medidas, de la ubicacin de la irregularidad, etc.
Cada caso deber tratarse como un caso especial
La norma general que se debe seguir, es la de fraccionar el terreno en lotes regulares
con frente a calle, calcular el valor de cada uno de ellos y sumar o restar sus valores
segn corresponda.

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CAPTULO UNO

Cuando el lote presenta una irregularidad muy fuerte y no puede descomponerse en

figuras regulares puede aplicarse alguno de los siguientes mtodos:

Del Ingeniero Manzur Pacheco:

Contempla la influencia de dos factores: a) el perimetral y b) el superficial.
El producto de ambos da una irregularidad compuesta, que restada de uno (1) se obtiene el
Factor por forma:
Ic = Ip . Is

Ff = 1 Ic

Donde:
Ic = Irregularidad compuesta
Ip = Irregularidad perimetral. El coeficiente de irregularidad perimetral est dado por
el cociente entre el permetro del lote a tasar menos el permetro del lote ideal o
tipo, dividido por el permetro del lote a tasar.
Pt Pi
Ip =
Pt

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CAPTULO UNO

Is = Irregularidad superficial. El coeficiente de irregularidad superficial est dado por

el cociente entre la superficie del lote a tasar menos la superficie del lote ideal o
tipo, dividido por la superficie del lote a tasar.
St Si
Is =
St
Mtodo aplicado en Mxico y que es fcilmente adaptable a nuestra zona, recomienda
que se inscriba en el lote irregular un rectngulo con la mayor superficie posible y a las
fracciones restantes, sin acceso a calles, se las castigue con un factor de irregularidad
dado por:

Fi = (Sup. Rectngulo inscripto / Sup. Lote a tasar)

Si las fracciones restantes tuvieran acceso a calles, el factor de irregularidad sera:

Fi = (Sup. Rectngulo inscripto / Sup. Lote secundario)

Lotes con frente a dos calles

En el caso de los lotes con frente a dos calles se presentan dos casos: a) Parcelas
con salidas a calles opuestas y b) parcelas con salidas a calles perpendiculares de la
manzana
En el primer caso se plantea el problema de no saber qu valor bsico aplicar cuando
las calles tienen distinto valor.
Es necesario entonces encontrar la influencia de cada calle sobre la profundidad del lote
y dividir de sta manera al mismo en dos, tasando cada uno con su frente a la calle que
corresponda y luego sumar los valores.
La frmula a aplicar para encontrar el fondo del lote sobre la calle de mayor valor es:
f
x=
1 + (Vm / VM)
Donde:
x = fondo sobre calle de mayor valor
Vm = Valor unitario menor

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CAPTULO UNO

f = fondo total del lote

VM = Valor unitario mayor

El fondo sobre la calle de menor valor se saca por diferencia.

CONCEPTO DE LINEA DE FUSION

Calle 1

Y = Y1 + Y2

x . y1 . f x ) . y2 .
donde:
2 = ( x2 / ( f x ) ) m

Y1
1m

1 = ( x1/x ) m
x

Sustituyendo los valores 1 y y sacando factor comn, se

tiene:
m

Y = x1 [ y1 . x + y2 . ( f x ) ]
Y2

Siendo la variable x, y queriendo determinar el mayor valor de

Y, se deber derivar la expresin Y en funcin de la variable x,
para luego igualar a cero el valor de esa derivada.
y / x = 0 = n . x1m . [ y1 . xn1 + y2 . ( f x )n1 ]

Calle

Despejando el valor de x se tiene:

1/ m

x = f . [ y1

1/ m

/ ( y1

+ y2

1/ m

)]

En la ctedra se utiliza la siguiente frmula:

x = f . [1 / (1 + (y2 / y1))]

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CAPTULO UNO

Tabla para el clculo de la lnea de fusin en lotes frentistas a dos calles paralelas
Vm/VM

0.09

0.08

0.07

0.06

0.05

0.04

0.03

0.02

0.01

0.00

0.90
0.80
0.70
0.60
0.50
0.40
0.30
0.20
0.10
0.00

0.5025126
0.5291005
0.5586592
0.5917160
0.6289308
0.6711409
0.7194245
0.7751938
0.8403361
0.9174312

0.5050505
0.5319149
0.5617978
0.5952381
0.6329114
0.6756757
0.7246377
0.7812500
0.8474576
0.9259259

0.5076142
0.5347594
0.5649718
0.5988024
0.6369427
0.6802721
0.7299270
0.7874016
0.8547009
0.9345794

0.5102041
0.5376344
0.5681818
0.6024096
0.6410256
0.6849315
0.7352941
0.7936508
0.8620690
0.9433962

0.5128205
0.5405405
0.5714286
0.6060606
0.6451613
0.6896552
0.7407407
0.8000000
0.8695652
0.9523810

0.5154639
0.5434783
0.5747126
0.6097561
0.6493506
0.6944444
0.7462687
0.8064516
0.8771930
0.9615385

0.5181347
0.5464481
0.5780347
0.6134969
0.6535948
0.6993007
0.7518797
0.8130081
0.8849558
0.9708738

0.5208333
0.5494505
0.5813953
0.6172840
0.6578947
0.7042254
0.7575758
0.8196721
0.8928571
0.9803922

0.5235602
0.5524862
0.5847953
0.6211180
0.6622517
0.7092199
0.7633588
0.8264463
0.9009009
0.9900990

0.5263158
0.5555556
0.5882353
0.6250000
0.6666667
0.7142857
0.7692308
0.8333333
0.9090909
1.0000000

El valor de entrada en la tabla es el cociente de valores unitarios (Menor sobre Mayor)

Para determinar la distancia de la lnea de fusin a la calle de mayor valor
el valor obtenido en la tabla se multiplicar por la distancia entre las calles

Mtodo de difusin de valores

Existe otro criterio denominado Mtodo de difusin de valores, que consiste en hallar
la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por las relaciones
de fondos ficticios, proporcionales a ellos. Se obtiene as un valor medio que se aplica
en forma directa a la superficie del terreno.

VA
+ VB ( 1

VMedio = VA .
VA + VB

)
VA + VB

En el segundo caso se hace la semisuma de los lados sobre una de las calles y de
igual manera sobre la otra calle, quedando formados dos lotes, que se tasan por separado y luego se suman los valores. Aunque las calles tengan igual valor el procedimiento
debe aplicarse.
Ejemplo: Lote a dos calles paralelas, una con un Valor bsico unitario V1 = $ 140 y la
otra con V2 = $ 80. El lote tiene un frente de 30 metros y un fondo de 80
metros.
Aplicando la frmula:
80 m
x=

= 50,91 metros
1 + ($ 80 / $ 140)

Es decir, nos quedan dos lotes: 1) 30 m. x 50,91 m. y 2) 30 m. x 29.09 m. Estos lotes se

tasan por separado, obtenindose:
V1 = $/m 80 x 827,70 x 0,97 =

$ 64.230

V2 = $/m 140 x 1527,30 x 0,76 =

$ 162.505

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CAPTULO UNO

Valor Total =

$ 226.735

Si aplicamos el mtodo de difusin de valores, obtendremos:

VA
+ VB ( 1

VMedio = VA
VA + VB

)
VA + VB

80
+ 140 ( 1

VMedio = 80
80 + 140

)
80 + 140

Vmedio = $/m 29,09 + $/m 89,09 = $/m 118,18

Vtotal = Vmedio x Superficie = $/m 118,18 x 2400 m =

$ 283.632

Ahora bien, podramos subdividir el lote, manteniendo los fondos calculados anteriormente, con un frente de 10 metros cada lote obteniendo lo siguiente: 3 lotes de 10 metros x 29,09 metros y 3 lotes de 10 metros x 50,91 metros, por lo tanto tendremos

V1 = 3 x ($/m 80 x 290,90 m x 1,00) =

$ 69.816

V2 = 3 x ($/m 140 x 509,10 m x 0,80) =

$ 171.058

Valor Total =

$ 240.874

Se podra subdividir el lote, teniendo en cuenta mejores lotes sobre la calle de mayor
valor, con un frente de 10 metros cada lote y un fondo de 40 metros, obteniendo lo siguiente:

6 lotes de 10 metros x 40,00, 3 por cada calle, por lo tanto tendremos

V1 = 3 x ($/m 80 x 400,00 m x 0,90) =

$ 86.400

V2 = 3 x ($/m 140 x 400,00 m x 0,90) =

$ 151.200

Valor Total =

$ 237.600

El promedio de todos estos valores encontrados podra ser un buen valor, luego:
Vtprom. = ($ 226.735 + $ 283.632 + $ 240.874 + $ 237.600) / 4 = $ 247.210

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CAPTULO UNO

Si el valuador/tasador observa que las medidas de frente permiten un mejor aprovechamiento (divisiones a travs de una servidumbre de paso) en una zona residencial o
que el acceso por una calle secundaria favorece la carga y descarga de mercadera en
una zona comercial, se deber considerar un factor de valorizacin por tener salida a
dos calles
Lotes Irregulares
FRMULA DE SUPERFICIE HOMOGENEIZADA (GUERRERO)18
CONCEPTO
Resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apndices irregulares que
complementan el ncleo regular de una figura (que se construye realizando una especie
de escalera, con las medidas probables de ambientes normales -ej.: 4 metros, segn la
figura) y lograr as un coeficiente de forma. El coeficiente de forma se complementa con
el coeficiente de medidas (frente y fondo).
FRMULA

Se determina el coeficiente de forma mediante la frmula:

Cf = Sh / S

Donde:
Cf : coeficiente de forma
Sh : superficie homogeneizada (ncleo regular de la figura)
S : superficie del lote
La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable ms la
superficie de la serie de tringulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona
donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales, 0,60 para zonas comerciales y
0,40 para zonas industriales, ya que los terrenos que no se pueden aprovechar con
construcciones, tampoco permiten jardines)

Se establece un frente y fondo en el ncleo regular de la figura y se obtiene

el coeficiente Cff de la tabla de frente y fondo.

Se calcula el valor unitario del lote de terreno irregular mediante la frmula:

Vui = Vu Cf Cff

Donde:
Vui : valor unitario del lote de terreno irregular
Vu : valor unitario del lote tipo
Cf : coeficiente de forma
Cm : coeficiente de frente y fondo
18

Extrado de Tasacin de Inmuebles Artemio D. Aguiar

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CAPTULO UNO

Ejemplo: calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno irregular (trapecio), ubicado en zona residencial, cuya superficie es de 325 m2 y su superficie homogeneizada 300 m2, con un valor unitario para lote tipo de $/m2 140. Del ncleo
regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un fondo (b) de
30 metros.

El coeficiente de forma resulta:

Utilizando el coeficiente zonal de 0,80 (residencial)
Superficie homogeneizada: 300 m + 25 m x 0,80 = 320,00 m
Cf = 320,00 m / 325,00 m = 0,985

De la tabla de frente y fondo se obtiene, para un lote de 10 metros de frente y 30

metros de fondo: coeficiente 1,00

El valor del lote de terreno irregular resulta:

VT = $/m2 140 x 325 m2 x 0,985 x 1,00 = 44818,00 $

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CAPTULO UNO

Lotes Triangulares
Para lotes triangulares actualmente, haciendo uso del principio del aprovechamiento,
se busca primero cul es la superficie mxima til aprovechable de estos lotes y a sta
se le aplica el coeficiente para un lote regular de igual frente y fondo que el lote triangular y a la superficie remanente se le aplica el coeficiente para lote triangular de iguales
medidas. Se agrega tabla confeccionada por el Tribunal de Tasaciones de San Juan en
base al criterio anterior.
Existen otros mtodos como el de Mc Mitchael, del Ing. Mario Chandas, de la Direccin
de Geodesia y Catastro de San Juan
Mc Mitchael propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, ste deber
calcularse como si se tratara de determinar el valor de un lote rectangular, con igual
frente y fondo que el tringulo cuyo valor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes para lotes triangulares, que l confeccion, en funcin del fondo del rectngulo
que se corresponde con la altura del tringulo. Para el caso del tringulo con vrtice
frente a calle, se utiliza la diferencia al 100 %. Se podr apreciar que los dos tringulos
juntos alcanzan el mismo valor del rectngulo completo.
El ingeniero Mario Chandas propone tres criterios:
Primer criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando
luego la irregularidad en forma estimativa.
Segundo criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se establece de la tabla que l propone (adaptada de Mc Mitchael),
considerando como fondo el largo de la hipotenusa.
Tercer criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica
el coeficiente que se obtiene de la tabla que l mismo propone, considerando como fondo el fondo del rectngulo.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Se podra concluir que ninguno de los dos mtodos pareciera ser lo mejor para cualquier
caso: uno no castiga en absoluto la irregularidad (Mc Mitchell) ya que la suma de los
valores de ambos tringulos es el 100 % del valor del rectngulo y el otro (Chandas) lo
castiga en total con el 50 %, cosa que parece excesiva.
El mtodo del Coeficiente por forma trata de determinar la superficie aprovechable del
tringulo, considerando una serie de tringulos de difcil aprovechamiento, respetando
las medidas mnimas que establecen las reglamentaciones en funcin de usar el terreno
con construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la lnea municipal. Para obtener el Coeficiente por forma se aplica la siguiente frmula:
Superficie Homogeneizada
Cf = -----------------------------------------Superficie Total
La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable ms la
superficie de la serie de tringulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona
donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales, 0,60 para zonas comerciales y
0,40 para zonas industriales, ya que los terrenos que no se pueden aprovechar con
construcciones, tampoco permiten jardines)
El mtodo de la Direccin de Geodesia y Catastro, propone tablas (N 5 y 6) de doble
entrada, en la cual se entra con el frente o el contrafrente, segn corresponda, y el fondo del lote, obteniendo un coeficiente corrector que se aplica al lote en cuestin.
Ejemplos: Lote de 15 metros de frente y 30 metros de fondo
Mtodo del aprovechamiento:
Superficie aprovechable: 197 m Ct = 1,10
Superficie remanente : 28 m Ct = 0,70

Vabd = $/m 200 x 197 m x 1,10 + $/m 200 x 28 m x 0,70 = $ 47.260

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

TABLA PARA LOTES TRIANGULARES EN FUNCION DEL APROVECHAMIENTO

Res. 018 - TTP -95

Frente

Fondo

Sup. Util

Coeficiente

Remanente

Coeficiente

metros

Corrector

1.10

0.67

104

1.05

0.66

126

1.00

0.65

153

0.95

0.63

175

0.90

0.61

203

0.85

0.59

228

0.80

0.56

252

0.77

0.56

276

0.73

0.53

300

0.70

0.53

324

0.67

0.50

348

0.65

0.50

372

0.63

0.48

396

0.61

0.48

420

0.59

0.46

444

0.57

0.46

100

468

0.56

0.44

1.34

0.78

1.28

0.75

123

1.21

0.74

160

1.16

0.73

197

1.10

0.70

234

1.05

0.69

272

1.00

0.68

299

0.95

0.66

346

0.90

0.64

1.16

0.67

118

1.11

0.66

167

1.06

0.64

216

1.01

0.63

265

0.96

0.61

315

0.91

0.60

1.16

0.67

149

1.11

0.66

109

1.16

0.67

180

1.11

0.66

255

1.06

0.64

327

1.01

0.63

128

1.16

0.67

210

1.11

0.66

147

1.16

0.67

241

1.11

0.66

166

1.16

0.67

272

1.11

0.66

185

1.16

0.67

304

1.11

0.66

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Coeficiente por forma:

Superficie aprovechable: 192 m
Superficie no aprovechable: 33 m
Utilizando el coeficiente zonal de 0,60 (comercial)
Superficie homogeneizada: 192 m + 33 m x 0,60 = 211,80 m
Cf = 211,80 m / 225 m = 0,94
Vabd = $/m 200 x 225 m x 0,94 x 0,974 = $ 41.200
Catastro San Juan:
Vabd = $/m 200 x 225 m x 0,68 (Ct Tabla N 5) = $ 30.600
Como se puede apreciar son muy dispares los resultados obtenidos por cada uno de los
mtodos. No debe escapar al lector que en una zona residencial de gran jerarqua tambin se pueden tener altos valores bsicos y en ella no se deber castigar tanto por la
forma (siempre que en l se pueda construir un edificio del tipo de los que existen en la
zona, porque generalmente esos espacios se usan para jardines.
La ctedra aconseja utilizar el primer mtodo, es decir el del aprovechamiento del lote.
Ver tablas que se adjuntan al final del manual.

6 m

Lotes Triangulares - Coeficiente de forma

3 0 m

Superficie
Util
1 9 2

4
m
1 3
1 5
$/ m

m
m
1 0

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Para determinar la Superficie til, se trazan perpendiculares a la lnea de edificacin de 4 metros

de longitud.
Se determinan as tringulos que por sus medidas se consideran desaprovechables que, para
este caso particular suman 33 m. Esta superficie se multiplica por un coeficiente zonal (Comercial = 0,60, Residencial = 0,80 e Industrial = 0,40)
En este caso utilizamos Cz = 0,60, por lo tanto la superficie Sd = 19,80 m
Se calcula luego la Superficie Homogeneizada como Stil + Sd, por lo tanto
SH = 192 m + 19,80 m = 211,80 m
Se calcula el coeficiente por forma como Cf = SH / Stotal, es decir
Cf = 211,80 m / 225 m = 0,94
El Cff = 1,06, se calcula con frente = 13 m. Y fondo = 30 m.
El valor del terreno ser VT = 100 $/m x 225 x 0,94 x 1,06 = $ 22.420

1 0

8 m

$/ m

3 0 m

4 m

6 m

Superficie
Util

1 2
1 5

m
m

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Para determinar la Superficie til, se trazan perpendiculares a la lnea de edificacin de 4 metros de longitud, comenzando pero con una lnea paralela tambin de 4 m.
Se determinan as tringulos que por sus medidas se consideran desaprovechables que, para
este caso particular suman 41 m. Esta superficie se multiplica por un coeficiente zonal (Comercial = 0,60 y Residencial = 0,80)

En este caso utilizamos Cz = 0,60, por lo tanto la superficie Sd = 24,60 m

Se calcula luego la Superficie Homogeneizada como Stil + Sd, por lo tanto
SH = 184 m + 24,60 m = 208,60 m
Se calcula el coeficiente por forma como Cf = SH / Stotal, es decir
Cf = 208,60 m / 225 m = 0,93
El Cff = 0,85; se calcula con frente = 4 m. Y fondo = 22 m.
El valor del terreno ser VT = 100 $/m x 225 x 0,93 x 0,85 = $ 17.786

LOTE TRIANGULAR CON SALIDA A TRES CALLES19

Un lote triangular con frente a tres calles, ofrece problemas interesantes cuando se intenta determinar su valor.
Ser necesario dividir el lote en tringulos, encontrar el valor de cada uno de ellos y sumarlos para obtener el valor del lote entero.
Veamos un ejemplo:

B
19

$/ m2 500

$/m2 700

$/m2 750

Extrado de TRATADO DE TASACION de Stanley L. Mc MICHAEL

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Se proceder de la siguiente manera:

1 - Se encontrar el punto de fusin entre A y C, en D, sobre la calle de $/m2 700
2 - Se trazar la lnea DB, desde D hasta B
3-

Se fijar el punto de fusin H, sobre la calle de $/m2 500 y se trazar una lnea
de H a C, determinando un punto F.

4 - Se trazara una lnea de A a F en el triangulo remanente

5 - Se tasa cada lote: AFB; BFC y CFA y se suman los valores

Lotes de gran profundidad

Cuando la relacin de medidas es muy grande, en virtud de la profundidad del terreno
original, se hace necesario utilizar mtodos que tengan en cuenta la profundidad, sobre
todo cuando se trata de determinar el valor de una fraccin del terreno que se va expropiar.
Sobre este tema la bibliografa recomienda aplicar la Ley de Hoffman o la Regla Americana tambin llamada 4 - 3 - 2 1, ambas en sus distintas interpretaciones, que se detallan a continuacin:
a)

HOFFMAN (Tratado por relacin de superficies): La primera mitad de superficie del terreno tiene el valor de las 2/3 partes del total del mismo y la segunda
mitad el tercio restante.

HOFFMAN (Tratado con relacin de longitud): Para este caso el terreno se divide en mitades, pero en funcin de su longitud, lo que genera dos superficies
distintas.

Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relacin de superficie): En el primer

cuarto de superficie del terreno se halla el 40 % de su valor; en el segundo el
30 %; en el tercero el 20 % y en el cuarto el 10 %

Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relacin de longitudes): Para este caso el terreno se divide en cuartos iguales en funcin de la longitud del terreno,
lo que genera cuatro cuartos de distintas superficies.

Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y superficial): Al primer cuarto de superficie del terreno le corresponde el 100 % del precio unitario
bsico de la cuadra, al segundo cuarto el 75 %; al tercero el 50 % y al cuarto el
25 %.

Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y en funcin de la longitud del fondo): Para este caso el terreno se divide en cuartos pero en funcin
de su longitud, lo que genera cuatro superficies distintas.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Se puede calcular el valor de la fraccin a expropiar por el Mtodo Directo, que resulta
de multiplicar la superficie afectada por el coeficiente de forma del terreno y por y por el
precio unitario bsico encontrado para la cuadra.
Por ltimo se debe realizar un anlisis de los valores encontrados y aplicar aqul se
ajuste de mejor manera al concepto de valor justo.
Criterio HOFMAN y Regla Americana o 4-3-2-1

Calle

1/4 de Superficie
1/4 de Longitud

1/2 de Superficie
1/2 de Longitud

3/4 de Superficie
3/4 de Longitud

Longitud Total

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD
Criterio Hoffman

Criterio 1 / 3 - 2 / 3

Vt = Valor total del terreno

1 / 3 Vt

Vt = Valor total del terreno

x/2

x
2 / 3 Vt

2 x/3

1 / 2 Vt

x/3

x/2

Calle

Factor de Valor

= (Fondo Tipo / Fondo a Tasar) ^ 0.415

Criterio Harper
Vt = Valor total del terreno

1 / 2 Vt
x

1 / 2 Vt

3 x/4

1 / 2 Vt

x/4

Calle
Factor de Valor
= (Fondo Tipo / Fondo a Tasar) ^ 0.5

= (Fondo Tipo / Fondo a Tasar) ^ 0.369

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Comparacin de criterios de Fondo

Variacin del valor con la profundidad

10%

F/4

16,6 %

20%

F/4

18,8 %

30%

F/4

22,9 %

40%

F/4

41,7 %

2F/3
50%

50%

F/3

4-3-2-1

1/3 - 2/3

15,5 %

14,3 %

F/4

19%

F/4

26,7 %

F/4

44,4 %

40%

F/4

HOFFMAN

JERRETT

33,3 %
F/2
17,8 %

22,3 %
66,7 % F / 2

13%

F/4

16%

F/4

21%

F/4

50%

F/4

HARPER

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

LOTE INTERNO20
LEY DE HOFFMAN
CONCEPTO
Considera que las dos terceras partes del valor de un lote de terreno se encuentran en
la primera mitad.
FRMULA EJEMPLO
Datos:
Lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo (300 m2)
Valor del lote: $ 9.000

Resultado:
Primera mitad: valor unitario 40 ($/m2)
Segunda mitad: valor unitario 20 ($/m2)
APLICACIN
Ejemplo: calcular el valor de un lote de terreno interno, ubicado en el contrafrente del
lote del ejemplo anterior -que ha sido subdividido-, de 10 metros de fondo con un pasillo
de acceso de 1,50 metro de ancho.

Extrado de Tasacin de Inmuebles de Artemio D. Aguiar

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en la primera y

segunda mitad del lote original.

Se calculan los valores por zona mediante la frmula:

Vz = Sz Vuz

Donde:
Vz : valor de zona
Sz : superficie del lote interno en la zona
Vuz : valor unitario de la zona

Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la frmula:

V = Vz1 + Vz2

Donde:
V : valor del lote de terreno interno
Vz1 : valor de zona 1 (primera mitad)
Vz2 : valor de zona 2 (segunda mitad)
Entonces:

Superficie del lote interno en zona 1: 22,5 m2

Superficie del lote interno en zona 2: 107,5 m2

El valor por zona resulta:

Vz1 = 22,5 40 = 900 ($)
Vz2 = 107,5 20 = 2.150 ($)

El valor del lote de terreno interno resulta:

V = 900 + 2.150 = 3.050 ($)

Si el pasillo resultara en condominio, puede proponerse que el valor de ste resulte de

dividirlo entre la cantidad de condminos o en funcin del porcentual sobre el conjunto
que corresponda a cada unidad funcional, si se tratara de Propiedad Horizontal.

REGLA NORTEAMERICANA (REGLA DEL 4 - 3 - 2 - 1)

CONCEPTO
Supone un lote de terreno en que el largo del fondo se halla dividido en cuatro partes, a
la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a la del fondo, y a las
intermedias 3 y 2 veces.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

100

FRMULA EJEMPLO
Datos:
Lote de 10 metros de frente y 40 metros de fondo (400 m2)
Valor del lote: $ 3.000

Resultado:
Primer cuarto: valor unitario 12 ($/m2)
Segundo cuarto: valor unitario 9 ($/m2)
Tercer cuarto: valor unitario 6 ($/m2)
ltimo cuarto: valor unitario 3 ($/m2)

APLICACIN
Ejemplo: calcular el valor de un lote de terreno interno, ubicado en el contrafrente del
lote del ejemplo anterior -que ha sido subdividido-, de 15 metros de fondo con un pasillo
de acceso de 1,50 metro de ancho.

Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en cada cuarto
del lote original.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Se calculan los valores por zona mediante la frmula:

Vz = Sz Vuz

Donde:
Vz : valor de zona
Sz : superficie del lote interno en la zona
Vuz : valor unitario de la zona

Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la frmula:

V = Vz1 + Vz2 + Vz3 + Vz4

Donde:
V : valor del lote de terreno interno
Vz1 : valor de zona 1 (primer cuarto)
Vz2 : valor de zona 2 (segundo cuarto)
Vz3 : valor de zona 3 (tercer cuarto)
Vz4 : valor de zona 4 (ltimo cuarto)
Entonces:

Superficie del lote interno en zona 1: 15 m2

Superficie del lote interno en zona 2: 15 m2
Superficie del lote interno en zona 3: 57,5 m2
Superficie del lote interno en zona 4: 100 m2

El valor por zona resulta:

Vz1 = 15 12 = 180 ($)
Vz2 = 15 9 = 135 ($)
Vz3 = 57,5 6 = 345 ($)
Vz4 = 100 3 = 300 ($)

El valor del lote de terreno interno resulta:

V = 180 + 135 + 345 + 300 = 960 ($)

101

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

102

42 26

39 70

EJERCICIOS DE LOTES REGULARES E IRREGULARES

14 23

26 43

$/m 72

25
20

10
$/m 65

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

103

EJERCICIOS DE LOTES REGULARES E IRREGULARES

12
18

8
41

10
$/m 80

9
7

15
$/m 48

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

104

EJERCICIOS DE LOTES REGULARES E IRREGULARES

15
$/m 80

4
6

12 36
$/m 95

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

105

SOLUCION EJERCICIOS

Lotes

42 26

39 70

Regulares

14 23

26 43

$/m 72

1 0

Salida a
dos calles

$/m 65

VT = Valor (ABCG) - Valor (FEDG)

1 2

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

106

C
E

F
G

I
8

9
G

$/m 80
VT = [Valor (ABCJ) + Valor (JDEK)] [Valor (HGIJ) + Valor (JIFK)]

VT = Valor (ABCH) + Valor (HDEI) - Valor (HGFI)

o
VT = [Valor (ABCJ) + Valor (JDEK)] [Valor (HGFK)]

9
7
E

$/m 48

VT = Valor (ABCH) - Valor (IEDH) + Valor (IFGH)

Fondo Relativo
VT = Valor (ABCG) + Valor (GDEF)

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

107

30
C

Fondo Relativo

3
J

$/m 40
VT = [Valor (ABCI) - Valor (AKJI)] + Valor (ICDH) + [Valor (HDEG) - Valor (HLFG)]

F
5

12 36

$/m 35
Aplicando coeficiente de forma para lotes triangulares
VT = Valor ABCD - Valor AEFG
Verificar si AEFG cumple con
las condiciones de parcela
Sino, fondo relativo

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

108

1).Ejemplo:

Para este caso, tomar el valor total corregido por el coeficiente frente y fondo de un lote
de 10 m de frente por 30 m de fondo y, deducirle el valor corregido que surja de un lote
de 8 m de frente por 20 m de fondo. De esa forma obtendremos el valor del lote comprendido entre ABCDEF
ABCG = $ 65 Cff Sup. = $ 65 0,995 300 m2 = $ 19.402,50
FEDG = $ 65 Cff Sup. = $ 65 1,121 160 m2 = $ 11.658,40
Valor del lote ABCDEF
$ 19.402,50 $ 11.658,40 = VT = $ 7.744,10
Como se puede advertir, sobre la Regla de Hoffman (sobre la primer mitad del lote se
encuentran dos tercio de su valor), se castiga sobre manera el hecho que el frente de
este lote sea una larga lonja de 2 m de frente por 20 de fondo.-

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

2).Ejemplo:

Este caso es igual al anterior, pero se podr advertir, que al tener este lote de frente dos
tercios de su fondo, el castigo no es tan grande como el ejercicio 1
VT = ABCG FEDG
ABCG = $ 65 Cff 600 = $ 65 0,864 600 m2 = $ 33.696,00
FEDG = $ 65 Cff 125 = $ 65 0,837* 125 m2= $ 6.800,62
* En este caso puntual se deber analizar el coeficiente de frente y fondo, ya que ninguna tabla conocida considera 5 m de frente. Para este ejercicio, se tom el coeficiente de
6 m de frente por 25 m de fondo de Fitte y Cervini
Valor del lote ABCDEF
$ 33.696,00 $ 6.800,62 = VT = $ 26.895,38
Como se podr comparar, se deprecia el valor del lote hipottico de 10 m de frente, en
un 60%. En este caso, el tener 2 tercios de un frente de 15 m, slo lo deprecia en un
20%.

109

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

110

3).Ejemplo: (Martillo con deformacin)

VT = [Valor (ABCJ) + Valor (JDEK)] - [Valor (HGIJ) + Valor (JIFK)]

Cff de ABCJ = (13 x 41)
de HGIJ = (11 x 21)
de JDEK = (12 x 39)
de IJFK = (12 x 21)

= 0,869
= 1,160
= 0,894
= 1,159

Valor ABCJ
$ 80 m2 0,869 533 m2 = $ 37.054,16
Valor HGIJ
$ 80 m2 1,160 232 m2 = $ 21.529,60
Valor JDEK
$ 80 m2 0,894 468 m2 = $ 33.471,36
Valor JIFK
$ 80 m2 1,159 252 m2 = $ 23.365,44
Clculo del valor Total
VT = ($ 37.054,17 + $ 21.529,60) ($ 33.471,36 + $ 23.365,44)
VT = $ 58.583,77 - $ 56.836,80
VT = $ 1.746,97

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Si bien se podra decir que es un caso extremo, podemos observar que su acceso muy
angosto y con una profundidad (el frente) de ms de la mitad del lote (21 m); y, a su vez,
su fondo con importante [Link] el lote, que posee 518 m2, de forma regular, multiplicado por el VH de la zona nos
arrojara un valor de $ 41.440; vemos que, por un frente tan pequeo y la deformaciones
que posee en su fondo, sufre un castigo muy [Link] opcin:
VT = [Valor (ABCJ) + Valor (JDEK)] Valor HGFK
Valor HGFK = 24 m x 21 m = 504 m2
Cff = 1,043
Valor HGFK = $ 80 1,043 504 m2 = $ 42.053,76
VT = ($ 37.054,16 + $ 33.471,36) - $ 42.053,76
VT = $ 70.525,52 - $ 42.053,76
VT = $ 28.471,76

Dada la gran diferencia o castigo que tengo aplicando ambas ecuaciones, he consultado
al autor, quien me respondi por mail lo siguiente:
En el ejemplo que mencionas estimo que lo mejor es tasar por los dos mtodos y que el
perito tasador determine cul es el valor que a su criterio corresponde (puede hacer un
promedio). Se debe tener muy en cuenta la irregularidad (fundamentalmente el pasillo,
que solamente sirve para acceder al lote aprovechable).
4).Ejemplo:

111

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

112

Valor ABCH
10 x 39 = 390 m2
Cff = 0,891
Valor ABCH = $ 80 0,891 390 m2 = $ 27.799,20
Valor HDEI

Cff =

9 x 21 = 189 m2
1,136

Valor HDEI = $ 80 1,136 189 m2 = $ 17.176,32

Valor HGFI
9 x 13 = 117 m2
Cff = 1,381
Valor HDEI = $ 80 1,381 117 m2 = $ 12.926,16
VT = ($ 27.799,20 + $ 17.176,32) - $ 12.926,16
VT = $ 44.975,52 - $ 12.926,16
VT = $ 32.049,36

[Link]:

VT = Valor (ABCG) + Valor (GDEF)

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Valor ABCG
15 x 42
Cff

= 630 m2
= 0,847

Valor ABCG = $ 48 0,847 630 m2 = $ 25.613,28

Valor GDEF
5 x 21
Cff

= 105 m2
= 0,899 (*)

Valor GDEF = $ 48 0,847 105 m2 = $ 5.080,65

(*)

Se repite el frente de 5 m. Se ha considerado el Cff de un lote de 6 x 21. Se aclara

que hay que hacer un anlisis de tales [Link] = $ 25.613,28 + $ 5.080,65
VT = $ 30.693,93

6).Ejemplo:

VT = [Valor (ABCH) Valor (IEDH)] + Valor (IFGH)

113

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

114

Valor ABCH
15 x 41
Cff

= 615 m2
= 0,855

Valor ABCH = $ 48 0,855 615 m2 = $ 25.239,60

Valor IEDH
7 x 31 = 217 m2
Cff
= 0,897
Valor IEDH = $ 48 0,897 217 m2 = $ 25.613,28
Valor IFGH
7x 21
Cff

= 147 m2
= 1,032

Valor IFGH = $ 48 1,032 147 m2 = $ 7.281,79

VT = ($ 25.239,60 23.613,28) + $ 7.281,79
VT = $ 8.908,11
Lote total
15 x 41 = 615 m2
Cff
= 0,855
VT = $ 48 0,855 615 m2 = VT $ 25.239
Como se podr advertir, hay un gran castigo por esa cua que ingresa en el centro del
lote.7).Ejemplo:

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Fondo relativo
Suponiendo que este lote que se le ha seccionado una parte de su fondo, tuviere una
superficie total de 322 m2 (el lote regular tendra 385 m2), debemos dividir su superficie
real sobre su frente para obtener el fondo [Link] = 322 11 = FR 29,27
Cff = 1,009
VT = $ 48 1,009 322 m2 = $ 15.595,10

Otro caso de Fondo Relativo

Dejamos el clculo para ejercitar

8).Ejemplo:

115

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CAPTULO UNO

116

VT = [Valor (ABCI) Valor (AKJI)] + Valor (ICDH) + [Valor (HDEG) Valor (HLFG)]

Medidas:
ABCI = 8 x 11 = 88 m2
AKJI = 8 x 30 = 240 m2
ICDH = 10 x 41 = 410 m2
HDEG= 12 x 41 = 492 m2
HLFG = 12 x 30 = 360 m2

Cff = 1,444
Cff = 0,95
Cff = 0,873
Cff = 0,876
Cff = 0,998

Valores
ABCI
AKJI
ICDK
HDEG
HLFG

=
=
=
=
=

$ 40 1,444 88 m2 =
$ 40 0,95 240 m2 =
$ 40 0,873 410 m2 =
$ 40 0,876 492 m2 =
$ 40 0,998 360 m2 =

$ 5.082,88
$ 9.120,00
$ 14.317,20
$ 17.239,68
$ 14.371,20

Clculo de VT
VT = [$ 5.082,88 $ 9.129] + $ 14.317,20 + [$ 17.239,68 $.14.371,20]
VT = [(-4.047 + $ 14.317,20) + $ 2.868,48]
VT = $ 10.270,20 + $ 2.868,48
VT = $ 13.138,68

Cul sera el valor del lote si no se lo castigara?

Tenemos
410 m2
88 m2
132 m2
620 m2

ICDH =
BCJK =
DEFL =
Total superficie

VT = $ 40 620 m2

= $ 24.800,00

EXCESO DE FONDO21

En el mbito de la valuacin internacional, existen muchas formas de analizar este punto, a continuacin se describen algunas con el fin de mostrar al profesional el valor obtenido en cada caso.

Extrado del Ingeniero Ronny Gonzlez Mora

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Para muchos valuadores es una premisa que dice: para todo lote su valor ms alto est
en el frente del mismo.
La relacin ptima entre el frente-fondo, se ha tratado desde hace muchos aos. Para el
ao de 1866, el juez de Nueva York, Murray Hoffman, formul varias tablas uniformes
en las cuales se establecan diferentes relaciones entre el frente y el fondo de un terreno, partiendo de un lote "tipo" definido.
Estas relaciones brindadas por Hoffman partan de un criterio definido por l mismo que
indica que los dos tercios del valor de un lote residen en su primera mitad.
Otro criterio establecido en Norteamrica es el conocido como 4-3-2-1 el cual, estipula
que la parte frontal de un terreno vale 4 veces ms que las dems partes.
En Latinoamrica, autores como Fitte y Cervini han desarrollado tablas semejantes a las
elaboradas por Hoffman pero partiendo de un lote "tipo" diferente. Por lo tanto, todo lote
sobre o bajo stas medidas sufrir una afectacin.
El uso de este tipo de tablas refleja una relacin realmente objetiva y cierta del frentefondo de un terreno. En Costa Rica la relacin ms utilizada es la 1 a 3.
Por ejemplo, considrese el terreno de la figura 1: un terreno de 10 metros de frente por
45 metros de fondo. En la zona el valor comercial es de $/ m 100. Se utiliza la relacin
frente-fondo ptima 1:3.

Criterio de Harper
Cfo = (fo/Fo)1/2
Donde:
Cfo

Coeficiente exceso de fondo

Fondo tpico

Fondo total del lote a valuar

117

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CAPTULO UNO

118

45 m

10 m
Calle $ / m2 100

Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin del Distrito Federal

El criterio que adopta este Instituto es el criterio de Harper antes citado:
Cfo = (fo/Fo)1/2
Donde:
Cfo

Coeficiente exceso de fondo

Fondo tpico

Fondo total del lote a valuar

Aplicando este coeficiente al ejemplo se obtiene:

30 metros

45 metros
Cfo

(30 / 45)1/2

Cfo

0.82

El coeficiente afecta solamente a la fraccin con exceso de fondo (fraccin II). El valor
total del terreno es:
Fraccin "tipo" (I) = 10 * 30 = 300 m
Fraccin restante (II) = 10 * 15 = 150 m
Valor total del terreno:

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CAPTULO UNO

300 m2 $ 100 * 1 + 150 m2 $ 100 0.87

$ 43.050

Por lo tanto el nuevo valor por metro cuadrado promedio es de: $/m 95.67. La reduccin del valor es producto de la afectacin por su exceso de fondo.
Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin del Estado de Mxico
Este criterio sugiere que se tome el fondo total del terreno y se divida en fracciones
iguales al fondo tpico. Luego cada fraccin resultante deber castigarse de la siguiente
forma:
a. La primera fraccin no se afecta (factor = 1).
b. La segunda fraccin se afecta por un factor de 0.70.
c. La tercera fraccin se afecta por un factor de 0.70 0.70.
d. La cuarta fraccin se afecta por un factor de 0.70 0.70 0.70.
e. Sucesivamente para cada nueva fraccin se agrega un nuevo factor de 0.70 adicional
a los ya aplicados, hasta un producto mximo de 0.20 (residual).
Para el ejemplo de la figura 1 se obtienen dos fracciones (una de 36 metros y la restante
de 12 metros), por lo tanto se aplica el procedimiento de la siguiente manera:
Valor de la fraccin I = 10 * 30 * $ 100 * 1 = $ 30.000
Valor de la fraccin II = 10 * 15 * $ 100 * 0.70 = $ 10.500
Valor total del terreno:
VT = $ 30.000 + $ 10.500
VT = $ 40.500
El nuevo valor por metro cuadrado promedio es de $/m 90 el cual es menor que el obtenido con el mtodo anterior. Por la forma de subdividir el terreno este mtodo es ms
aplicable a lotes con fondos muy amplios en los cuales ste es varias veces mayor que
su frente.

119

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

120

Criterio de Hoffman

Este es un criterio clsico y de mucha aplicacin en los Estados Unidos de Norteamrica. En general parte de la conocida premisa que indica:
"Los dos tercios del valor de un terreno residen en su primera mitad."
Por lo tanto el mtodo divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas (frente a calle) un factor de 0.667 y un 0.333 a la fraccin restante.
La formulacin se toma de la siguiente manera:
Cfo = (Ft/f)0.415
Donde:
Cfo

Coeficiente exceso de fondo

Fondo tpico

Fondo total del lote

Retomando la figura E1, se aplica el mtodo de la siguiente manera:

Cfo = (30.00 / 45.00)0.415
Cfo = 0.84

El coeficiente afecta solamente a la fraccin con exceso de fondo (fraccin II). El valor
total del terreno es:
Fraccin "tipo" (I) = 10 * 30 = 300 m
Fraccin restante (II) = 10 *15.00 = 150 m
Valor total del terreno:
VT = 300 m2 * $100 * 1 + 150 m2 * $ 100 * 0.84
VT = $ 42.600
El nuevo valor por metro cuadrado promedio es de $/m 95. Como se aprecia este es un
mtodo que castiga de una forma muy drstica el exceso de fondo, por lo tanto es
recomendable que el valuador analice otros valores obtenidos con otros coeficientes
antes de tomar una decisin final.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

121

Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin de Nuevo Len

Conocido como el criterio del Ing. Quiroga. En su formulacin se establece una relacin
entre las medidas de frente y fondo del terreno de la siguiente forma:
Cfo = (fo/Fo)1/3
Donde:
Cfo

Coeficiente frente - fondo

Fondo tipo (de acuerdo a relacin 1:3)

Fondo total del terreno

Es importante sealar que el factor de castigo se aplica a la fraccin producto del exceso de fondo, que es la II en la figura 1.
Retomando el ejemplo de la figura 1 se obtiene:
Cfo = (30.00/45.00)1/3
Cfo = 0.87
Es muy importante observar el valor obtenido con el mtodo del Ing. Quiroga debido a
que ste generalmente arroja resultados ms consistentes con el nivel valuatorio que
predomina en Costa Rica. Sin embargo el profesional no debe apegarse a un solo
mtodo ya que los terrenos son diferentes entre s. Es recomendable obtener diferentes
coeficientes por otros mtodos de forma tal que se aplique el que ms se adapte al terreno y a las necesidades del avalo.
Por estas razones, para terrenos con exceso de fondo no se muestra solo un tipo de
criterio.
VALOR DE PLOTTAGE 22
El valor plottage se define como la plusvala que adquiere la reunin de dos o ms lotes
en funcin de las ventas o beneficios econmicos que dicha reunin produzca.
Aparentemente es una contradiccin con la conocida ley econmica que a mayores
superficies de terreno corresponden menores valores unitarios, en razn de la restriccin de comparadores capacitados financieramente para solventa grandes erogaciones
de capital.

Extrado de Dante Guerrero

122

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

Pero en los centros urbanos de importancia, dicha ley econmica se halla superada por
existencia de grandes consorcios de capital que estn necesitados de adquirir, en centros comerciales, fracciones de grandes dimensiones para la instalacin de negocios y
comercios de tipo especial, como lo son los supermercados, grandes hoteles, salas de
espectculos, galeras comerciales, etc.
Generalmente dicha sobrestimacin de los valores normales de la zona se produce en
los ncleos de tipo comercial, pero a veces tambin se opera en zonas residenciales de
viviendas colectivas y obedece, como veremos ms adelante, a las economas de tipo
constructivo que pueden resultar al ejecutar un edificio de departamentos u oficinas de
dimensiones mayores a las que sera posible en un lote normal.
El crecimiento del parque automotor en todas las ciudades importantes del mundo, ha
hecho imprescindible y, en algunos casos obligatoria (como en Buenos Aires, por ejemplo), la construccin de espacios de estacionamiento de automviles. Dicha solucin es,
arquitectnicamente, imposible si no se dispone de una fraccin de dimensiones adecuadas de frente y fondo.
Los tribunales de Nueva York definieron el valor plottage como el porcentaje aadido al
valor sumado de dos o ms lotes pertenecientes a un mismo propietario y que debe
tomarse en cuenta cuando el terreno est baldo o edificado con un solo edificio, abarcando todo el terreno.
En general se admite en ponderar el valor plottage con un 10% a un 20% del valor de
los lotes individuales sumados, pero siempre sujeto a que las medidas resultantes
ofrezcan realmente una ventaja, ya que el exceso de medidas innecesarias puede resultar tambin un factor negativo.
Tomando algunos conceptos de tasadores extranjeros, tenemos el de Blake SNYDER,
en su obra literaria Real State Handbook, el que expresa se acepta generalmente
que un plottage tendr un 10% ms del valor que los lotes individuales, siempre que
este aumento est justificado con una mejor utilizacin de conjunto.
Tambin William L. DE BOST, tasador de Nueva York, quien expres al respecto: El
plottage es un tema importante en la valuacin de la propiedad. El aceptado corrientemente en Nueva York ha sido el 10% del valor unitario de la unin de los lotes linderos,
pero puede
indicar los lugares en que el valor plottage es nulo y muy pequeo y
otros, donde debiera ser estimado en dos o tres veces ms que el 10% admitido.
Por otro lado, John A. ZANGERLE, estima que la valorizacin por plottage es mayor en
las ciudades donde en la zona comercial los lotes son de 20 a 25 pies (6 m a 7,5 m) de
frente por 100 pies (30 m) de fondo. En las ciudades donde los lotes son de 50 pies (15
m) de frente la valorizacin por plottage no aparece con tanta frecuencia. Este concepto
de dimensiones
ptimas es coincidente, como se ve, con el que surge de las tablas
de 10 m x 30 m usadas en la Argentina para centros urbanos y comerciales.
Como criterio racional y de algunos integrantes del Tribunal de Tasaciones de Nacin,
se sostiene que el valor en estudio debe surgir no estrictamente de la aplicacin de un
porcentaje, sino del estudio econmico y de las ventas que resultan del acoplamiento de
lotes. Hay ciertos tipos de edificios de departamentos, de oficinas, hoteles, que requieren un mnimo de servicios centrales, de distribuciones y de desplazamientos verticales
(entrada, hall, caja escalera, ascensores, etc.), cuya incidencia repartida con un menor
nmero de unidades puede ser antieconmica. Cuando la anexin de un lote lindero
permite repartir esos costos con una parte del edificio que se agregara y que ya se en-

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

123

cuentra con dichos servicios proyectados y presupuestados, indudablemente que esa

economa nos conduce con mucha precisin a fijar el monto del valor plottage.
Lo mismo puede ocurrir en grandes edificios para hoteles o de destino industrial o en
estaciones de servicio con estacionamiento, donde el costo del ncleo central de atencin al pblico cuesta lo mismo para servir a una determinada superficie que a una doble o triple.-

Variacin del Valor Unitario de un lote al variar su profundidad o dimensin fondo

Calle

Valor de la faja unitaria: Y = x * y

donde y = valor unitario

Si se incrementa la faja unitaria la profundidad variar a (x + x)

El valor unitario de la faja tambin variar a (y + y)
Pero por otra parte el valor unitario de la faja se incrementar en (1 / n) * y * x , en
donde n es un nmero entero y positivo de la magnitud que se desee.
(x + x) * (y + y) = x * y * (1 / n) * y * x

Desarrollando esta igualdad y haciendo simplificaciones y eliminando el trmino (Dx *

Dy) por ser de segundo orden, se tiene:
(x * y) = [(1 / n) 1] * y * x

Considerando esta igualdad con ayuda del clculo diferencial:

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

124

(x * dy) = [(1 / n) 1] * y * dx

dy / y = [(1 / n) 1] * dx / x

Integrando, se obtiene:

ln y = [(1 / n) 1] * ln x + ln k

haciendo [(1 / n) 1] = - m

y=k*x

Ejemplo: Criterio Hoffman Neill

y=k*x

-m

n=1m

n+m=1

1/3 del

x = 30 metros

Valor

x/2

2/3 del
x/2
Valor

Calle

y*m=k*x

Y=k*x

(1)

Formamos dos ecuaciones:

2/3 = k * (x/2)

1=k*x

Dividiendo miembro a miembro y despejando n, se obtiene n = 0,585

De (1)

0,585

k = 100 % / 30

= 13,67

0,585

luego Y = 13,67 * x

-m

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO
-m

= Y / Y1 = (k * x
-m

125

) / (k * x1-m)

-0,415

= (1 / 30

) = 4,102

= 4,102 * x

-0,415

Donde Y1 es el valor del Lote Tipo

T.T.P
SAN JUAN

Coeficientes de Frente y Fondo para Parcelas Urbanas y Suburbanas con frente a una sola
calle y superficie no mayor de 2.000 metros cuadrados
F R E N T E

E N

M e t r o s

Hasta 6.51
a
6.50 7.50

7.51
a
8.50

8.51 9.51 10.51 11.51 12.51 13.51 14.51 15.51 16.51 17.51 18.51 19.51
a
a
a
a
a
a
a
a
a
a
a

9.50 10.50 11.50 12.50 13.50 14.50 15.50 16.50 17.50 18.50 19.50 ms

Hasta 10,50
10,51 a 11,50
11,51 a 12,50
12,51 a 13,50
13,51 a 14,50

0.96
0.95
0.94
0.93
0.92

1.06
1.05
1.04
1.03
1.02

1.13
1.12
1.11
1.10
1.08

1.18
1.17
1.16
1.15
1.14

1.22
1.21
1.20
1.18
1.17

1.25
1.24
1.22
1.21
1.20

1.28
1.27
1.25
1.24
1.23

1.30
1.29
1.27
1.26
1.25

1.32
1.31
1.29
1.28
1.27

1.34
1.33
1.31
1.30
1.29

1.31
1.30
1.28
1.27
1.26

1.26
1.25
1.23
1.22
1.21

1.23
1.22
1.21
1.19
1.18

1.20
1.19
1.18
1.17
1.15

1.16
1.15
1.14
1.13
1.12

14,51 a 15,50
15,51 a 16,50
16,51 a 17,50
17,51 a 18,50
18,51 a 19,50

0.91
0.91
0.90
0.89
0.88

1.01
1.00
0.99
0.98
0.97

1.07
1.06
1.05
1.04
1.03

1.13
1.12
1.11
1.10
1.09

1.16
1.15
1.14
1.13
1.12

1.19
1.18
1.16
1.15
1.14

1.22
1.20
1.19
1.18
1.17

1.24
1.22
1.21
1.20
1.19

1.26
1.24
1.23
1.22
1.21

1.28
1.26
1.25
1.24
1.23

1.25
1.23
1.22
1.21
1.20

1.20
1.19
1.17
1.16
1.15

1.17
1.16
1.15
1.14
1.13

1.14
1.13
1.12
1.11
1.10

1.11
1.10
1.09
1.08
1.07

19,51 a 20,50
20,51 a 21,50
21,51 a 22,50
22,51 a 23,50
23,51 a 24,50

0.87
0.86
0.85
0.85
0.84

0.95
0.94
0.94
0.93
0.92

1.02
1.01
1.00
0.99
0.98

1.08
1.07
1.06
1.05
1.04

1.10
1.09
1.08
1.07
1.06

1.13
1.12
1.11
1.10
1.08

1.15
1.14
1.13
1.12
1.11

1.17
1.16
1.15
1.14
1.13

1.19
1.18
1.17
1.16
1.15

1.21
1.20
1.19
1.18
1.17

1.18
1.17
1.16
1.15
1.14

1.14
1.13
1.12
1.11
1.09

1.11
1.10
1.09
1.08
1.07

1.09
1.08
1.07
1.06
1.05

1.06
1.05
1.04
1.03
1.02

24,51 a 25,50
25,51 a 26,50
26,51 a 27,50
27,51 a 28,50
28,51 a 29,50

0.83
0.82
0.81
0.81
0.80

0.91
0.90
0.89
0.88
0.87

0.97
0.96
0.95
0.94
0.92

1.03
1.02
1.01
1.00
0.99

1.05
1.04
1.03
1.02
1.01

1.07
1.06
1.05
1.04
1.03

1.10
1.08
1.07
1.06
1.05

1.12
1.10
1.09
1.08
1.07

1.14
1.12
1.11
1.10
1.09

1.16
1.14
1.13
1.12
1.11

1.13
1.11
1.10
1.09
1.08

1.08
1.07
1.06
1.05
1.04

1.06
1.05
1.04
1.03
1.02

1.04
1.03
1.02
1.01
1.00

1.01
1.00
0.99
0.98
0.97

29,51 a 30,50
30,51 a 31,50
31,51 a 32,50
32,51 a 33,50
33,51 a 34,50

0.79
0.78
0.77
0.77
0.76

0.86
0.85
0.84
0.83
0.82

0.91
0.91
0.90
0.89
0.88

0.98
0.97
0.96
0.95
0.94

1.00
0.99
0.98
0.97
0.96

1.02
1.01
1.00
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1.02
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1.00

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1.05
1.04
1.03
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1.07
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1.04

1.10
1.09
1.08
1.07
1.06

1.07
1.06
1.05
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0.75
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0.86
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0.88

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0.91
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0.86
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0.84
0.83
0.82

0.81
0.80
0.79

FONDO
en
Metros

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

126

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0.71
0.71

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0.75

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0.81

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0.83

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0.86

0.88
0.87

0.90
0.89

0.92
0.91

0.89
0.88

0.85
0.84

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0.81
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0.87
0.86
0.85
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72,51 a 77,50
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0.80
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0.59

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87,51 a 92,50
92,51 a 97,50
97,51 ms

0.49
0.47
0.46
0.45

0.52
0.50
0.49
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0.53
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0.61

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0.64
0.62
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0.57
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a
6.50 7.50

7.51
a
8.50

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a
a
a
a
a
a
a
a
a
a
a

9.50 10.50 11.50 12.50 13.50 14.50 15.50 16.50 17.50 18.50 19.50 ms

FONDO
en
Metros

TABLA DE FRENTE Y FONDO (TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN)

FRENTE EN METROS

8.66

1.245

1.365

1.460

1.523

1.556

1.580

1.604

1.635

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1.755

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11
12
13
14
15
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17
18
19
20

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1.020

1.404
1.349
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1.201
1.164
1.146
1.118
1.090

1.465
1.407
1.359
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1.253
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1.195
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1.240
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1.180

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1.482
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1.283
1.251

1.651
1.586
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1.412
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1.314
1.281

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1.629
1.574
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1.350
1.317

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1.622
1.567
1.522
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1.400
1.378
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1.677
1.610
1.555
1.511
1.467
1.434
1.390
1.369
1.335
1.302

21
22
23
24
25
26
27
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1.000

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1.057
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1.000
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42
43
44

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0.975
0.967
0.957
0.947

0.968
0.960
0.950
0.940

FONDO
EN
METROS

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

127

45
46
47
48
49
50

0.665
0.660
0.654
0.649
0.642
0.635

0.729
0.723
0.717
0.711
0.704
0.696

0.780
0.773
0.767
0.760
0.753
0.745

0.814
0.807
0.800
0.793
0.786
0.777

0.831
0.824
0.818
0.811
0.803
0.794

0.844
0.837
0.830
0.823
0.815
0.806

0.857
0.850
0.842
0.835
0.827
0.818

0.874
0.866
0.859
0.852
0.844
0.834

0.895
0.887
0.880
0.872
0.864
0.854

0.917
0.909
0.901
0.894
0.885
0.875

0.942
0.934
0.926
0.918
0.910
0.899

0.938
0.930
0.922
0.914
0.905
0.895

0.931
0.923
0.915
0.908
0.899
0.889

51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

0.632
0.627
0.622
0.617
0.612
0.608
0.604
0.599
0.595
0.591

0.693
0.688
0.682
0.677
0.671
0.666
0.662
0.657
0.652
0.648

0.741
0.736
0.729
0.723
0.718
0.712
0.708
0.702
0.698
0.693

0.773
0.767
0.761
0.755
0.749
0.743
0.738
0.733
0.728
0.723

0.790
0.784
0.777
0.771
0.765
0.759
0.755
0.749
0.744
0.739

0.802
0.796
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.760
0.755
0.750

0.814
0.808
0.801
0.795
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.761

0.830
0.824
0.817
0.810
0.804
0.798
0.793
0.787
0.781
0.776

0.850
0.843
0.836
0.830
0.824
0.817
0.812
0.806
0.800
0.795

0.871
0.864
0.857
0.850
0.844
0.837
0.832
0.825
0.820
0.814

0.895
0.888
0.881
0.874
0.867
0.860
0.855
0.848
0.843
0.837

0.891
0.884
0.877
0.870
0.863
0.857
0.851
0.844
0.839
0.833

0.885
0.878
0.870
0.864
0.857
0.850
0.845
0.838
0.833
0.827

61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

0.586
0.583
0.579
0.575
0.571
0.568
0.564
0.561
0.557
0.554

0.643
0.639
0.635
0.631
0.626
0.623
0.619
0.615
0.611
0.607

0.687
0.684
0.679
0.675
0.670
0.666
0.662
0.658
0.653
0.650

0.717
0.713
0.709
0.704
0.699
0.695
0.690
0.686
0.682
0.678

0.733
0.729
0.724
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
0.696
0.692

0.744
0.740
0.735
0.730
0.725
0.721
0.716
0.712
0.707
0.703

0.755
0.751
0.746
0.741
0.736
0.732
0.727
0.723
0.718
0.714

0.770
0.766
0.761
0.756
0.750
0.746
0.741
0.737
0.732
0.728

0.789
0.784
0.779
0.774
0.768
0.764
0.759
0.755
0.749
0.745

0.808
0.804
0.798
0.793
0.787
0.783
0.778
0.773
0.768
0.763

0.830
0.826
0.820
0.815
0.809
0.805
0.799
0.795
0.789
0.785

0.827
0.822
0.817
0.811
0.805
0.801
0.795
0.791
0.785
0.781

0.821
0.816
0.811
0.805
0.800
0.795
0.790
0.785
0.780
0.775

TABLA DE FRENTE Y FONDO (TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN)

FRENTE EN METROS

1.722

1.691

1.651

1.613

1.575

1.537

1.506

1.480

1.458

1.443

1.431

1.425

1.422

1.657
1.591
1.537
1.493
1.450
1.417
1.373
1.352
1.319
1.286

1.626
1.562
1.509
1.466
1.423
1.391
1.348
1.327
1.295
1.263

1.588
1.526
1.473
1.432
1.390
1.358
1.317
1.296
1.264
1.233

1.552
1.491
1.440
1.399
1.358
1.327
1.286
1.266
1.235
1.205

1.515
1.456
1.406
1.366
1.326
1.296
1.256
1.236
1.206
1.176

1.479
1.421
1.372
1.333
1.294
1.265
1.226
1.207
1.177
1.148

1.449
1.391
1.344
1.306
1.267
1.239
1.201
1.182
1.153
1.125

1.424
1.368
1.321
1.284
1.246
1.218
1.181
1.162
1.134
1.106

1.403
1.348
1.301
1.265
1.228
1.200
1.163
1.145
1.117
1.089

1.388
1.333
1.287
1.251
1.214
1.187
1.150
1.132
1.105
1.077

1.377
1.323
1.277
1.241
1.205
1.178
1.142
1.123
1.096
1.069

1.371
1.317
1.272
1.236
1.200
1.173
1.137
1.118
1.091
1.064

1.368
1.314
1.269
1.233
1.197
1.170
1.134
1.116
1.089
1.062

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

1.264
1.243
1.221
1.199
1.177
1.155
1.134
1.123
1.101
1.090

1.241
1.220
1.198
1.177
1.156
1.134
1.113
1.102
1.081
1.070

1.212
1.191
1.170
1.149
1.129
1.108
1.087
1.076
1.055
1.045

1.184
1.164
1.144
1.123
1.103
1.082
1.062
1.052
1.031
1.021

1.157
1.137
1.117
1.097
1.077
1.057
1.037
1.027
1.007
0.997

1.129
1.109
1.090
1.070
1.051
1.031
1.012
1.002
0.983
0.973

1.105
1.086
1.067
1.048
1.029
1.010
0.991
0.982
0.963
0.953

1.087
1.068
1.049
1.031
1.012
0.993
0.974
0.965
0.946
0.937

1.071
1.052
1.034
1.015
0.997
0.978
0.960
0.951
0.932
0.923

1.059
1.041
1.023
1.004
0.986
0.968
0.950
0.940
0.922
0.913

1.051
1.033
1.015
0.997
0.978
0.960
0.942
0.933
0.915
0.906

1.046
1.028
1.010
0.992
0.974
0.956
0.938
0.929
0.911
0.902

1.044
1.026
1.008
0.990
0.972
0.954
0.936
0.927
0.909
0.900

21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

1.075
1.061
1.047
1.035
1.022
1.010
0.998
0.988
0.977
0.967

1.055
1.041
1.028
1.016
1.004
0.992
0.980
0.969
0.959
0.949

1.030
1.017
1.004
0.993
0.980
0.969
0.957
0.947
0.936
0.927

1.007
0.993
0.981
0.970
0.958
0.946
0.935
0.925
0.915
0.906

0.983
0.970
0.958
0.947
0.935
0.924
0.913
0.903
0.893
0.884

0.959
0.947
0.935
0.924
0.913
0.902
0.891
0.882
0.872
0.863

0.940
0.927
0.916
0.905
0.894
0.883
0.873
0.863
0.854
0.845

0.924
0.912
0.900
0.890
0.879
0.869
0.858
0.849
0.840
0.831

0.910
0.898
0.887
0.877
0.866
0.856
0.845
0.836
0.827
0.819

0.900
0.888
0.877
0.867
0.856
0.846
0.836
0.827
0.818
0.810

0.893
0.882
0.871
0.861
0.850
0.840
0.830
0.821
0.812
0.804

0.889
0.878
0.867
0.857
0.846
0.836
0.826
0.817
0.808
0.800

0.887
0.876
0.865
0.855
0.844
0.834
0.824
0.815
0.806
0.798

31
32
33
34
35
36
37
38
39
40

0.957
0.948

0.939
0.931

0.918
0.909

0.896
0.888

0.875
0.867

0.854
0.847

0.837
0.829

0.823
0.815

0.810
0.803

0.802
0.794

0.795
0.788

0.792
0.785

0.790
0.783

41
42

FONDO
EN
METROS

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

128

0.938
0.929
0.920
0.912
0.905
0.897
0.888
0.879

0.921
0.912
0.903
0.896
0.888
0.881
0.872
0.862

0.900
0.890
0.882
0.875
0.867
0.860
0.852
0.842

0.879
0.870
0.862
0.855
0.847
0.840
0.832
0.823

0.858
0.849
0.841
0.834
0.828
0.821
0.813
0.804

0.838
0.829
0.821
0.814
0.808
0.801
0.793
0.784

0.821
0.812
0.804
0.798
0.791
0.784
0.777
0.768

0.807
0.798
0.791
0.784
0.778
0.771
0.764
0.755

0.795
0.786
0.779
0.773
0.766
0.760
0.752
0.744

0.786
0.778
0.771
0.764
0.758
0.751
0.744
0.736

0.780
0.772
0.765
0.758
0.752
0.746
0.738
0.730

0.777
0.769
0.761
0.755
0.749
0.742
0.735
0.727

0.775
0.767
0.760
0.753
0.747
0.741
0.733
0.725

43
44
45
46
47
48
49
50

0.874
0.868
0.860
0.853
0.847
0.840
0.835
0.828
0.823
0.817

0.858
0.852
0.844
0.838
0.831
0.825
0.820
0.813
0.808
0.802

0.838
0.832
0.825
0.818
0.812
0.806
0.800
0.794
0.789
0.784

0.819
0.813
0.806
0.799
0.793
0.787
0.782
0.776
0.771
0.766

0.800
0.794
0.787
0.781
0.775
0.769
0.764
0.758
0.753
0.748

0.780
0.775
0.768
0.762
0.756
0.750
0.745
0.739
0.735
0.730

0.764
0.759
0.752
0.746
0.740
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715

0.751
0.746
0.739
0.734
0.728
0.722
0.718
0.712
0.707
0.703

0.740
0.735
0.728
0.723
0.717
0.712
0.707
0.701
0.697
0.692

0.732
0.727
0.720
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.685

0.727
0.721
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679

0.723
0.718
0.712
0.706
0.701
0.695
0.691
0.686
0.681
0.676

0.722
0.716
0.710
0.705
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.675

51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

0.811
0.807
0.801
0.796
0.790
0.786
0.780
0.776
0.771
0.766

0.796
0.792
0.786
0.781
0.776
0.771
0.766
0.762
0.756
0.752

0.777
0.773
0.768
0.763
0.758
0.753
0.748
0.744
0.739
0.735

0.760
0.756
0.750
0.745
0.740
0.736
0.731
0.727
0.722
0.718

0.742
0.738
0.733
0.728
0.723
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701

0.724
0.720
0.715
0.710
0.705
0.702
0.697
0.693
0.688
0.684

0.709
0.705
0.700
0.696
0.691
0.687
0.682
0.679
0.674
0.670

0.697
0.693
0.689
0.684
0.679
0.676
0.671
0.667
0.662
0.659

0.687
0.683
0.678
0.674
0.669
0.665
0.661
0.657
0.653
0.649

0.679
0.676
0.671
0.666
0.662
0.658
0.654
0.650
0.645
0.642

0.674
0.670
0.666
0.661
0.657
0.653
0.649
0.645
0.641
0.637

0.671
0.667
0.663
0.658
0.654
0.650
0.646
0.642
0.638
0.634

0.670
0.666
0.661
0.657
0.652
0.649
0.644
0.641
0.636
0.633

61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

Lote con frente a calles paralelas

Vm $/m

X = f / [1 + (Vm / VM)]

y
Ver Tabla de Lnea de Fusin
f
II
x

VM $/m

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

129

Lote con frente a calles transversales

f
h

e
Se obtienen dos lotes :

1) Frente = a - Fondo = (d + e) / 2
2) Frente = h - Fondo = (f + g) / 2

Si bien la parte clara se tasa dos veces, la parte oscura no se considera para la tasacin y como son
a
superficies similares se tasa un terreno de superficie equivalente

Tabla para Lotes Triangulares

Mac Mitchell

Tabla para Lotes Triangulares

Ing. Mario Chandas

Fondo en
metros

Coeficiente
corrector

Hipotenusa
en metros

Coeficiente
corrector

3.08
6.16
9.24
12.32
15.40
18.48
21.00
24.64
27.72
30.80
33.38
36.96
40.04
43.12
46.20
61.60
77.00
92.40
107.80
132.20
138.50
154.00
169.00
184.80

0.50
0.555
0.58
0.59
0.60
0.61
0.62
0.63
0.64
0.65
0.66
0.67
0.68
0.69
0.70
0.735
0.775
0.79
0.80
0.81
0.82
0.83
0.84
0.85

5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70

0.50
0.58
0.60
0.62
0.63
0.65
0.67
0.685
0.70
0.715
0.73
0.74
0.75
76.00

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

130

Lote en esquina - Mtodo del Ingeniero Valvano

Como la valoracin por esquina no alcanza ms all de los treinta

metros, se considera el lote dividido en dos fraccciones A y B
12 m.

Parcela A = 12 m x 16 m = 192 m - Cff = 1,20

Parcela B = 16 m x 30 m = 480 m - Cff = 1,07
Cesq. Valvano (Tabla I . Centricas . Comerciales) = 1,27
30 m.

$ / m 60

Valor A = 192 m x $/m 60 x 1,20 =

$ 13'824

Valor B = 480 m x $/m 80 x 1,07 x 1,27 =

Total

16 m.
$ / m 80

Porcentajes de valorizacionde terrenos en esquina (ing. Valvano)

n = F/f

Zonas

Comercial y

Familiar con

Cntricas

Residencial

algunos peque

Barrios
en

Comerciales

Intermedia

os comercios

Formacin

TABLA I

TABLA II

TABLA III

TABLA IV

1.00

0.15

0.10

0.05

0.00

1.25

0.17

0.11

0.06

0.01

1.50

0.19

0.12

0.07

0.02

1.75

0.20

0.13

0.07

0.02

2.00

0.22

0.14

0.08

0.03

2.25

0.24

0.15

0.09

0.04

2.50

0.26

0.16

0.10

0.05

2.75

0.27

0.17

0.10

0.05

3.00

0.29

0.18

0.11

0.06

3.25

0.31

0.19

0.12

0.07

3.50

0.33

0.20

0.13

0.08

3.75

0.34

0.21

0.13

0.08

4.00

0.36

0.22

0.14

0.09

4.25

0.38

0.23

0.15

0.10

4.50

0.40

0.24

0.16

0.11

4.75

0.41

0.25

0.16

0.12

5.00

0.43

0.26

0.17

0.13

5.25

0.45

0.27

0.18

0.14

5.50

0.47

0.28

0.19

0.14

5.75

0.48

0.29

0.19

0.14

6.00

0.50

0.30

0.20

0.15

F = Desarrollo frentes esquina

f = frente medial

$ 52'182
$ 66'006

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

TABLA N 2
D.G.C.

131

Coeficientes de ajuste de valor bsico segn relaciones de medidas de frente (Frente de mayor valor bsico sobre Frente de
menor valor bsico) y de valores (Valor Bsico menor sobre Valor Bsico mayor) para parcelas urbanas y suburbanas ubicadas
en esquina y con superficie menor de 900 m

Superficie

Relacin de las

Relacin de Valores Bsicos

de la

medidas de los

Bsico Menor/Bsico Mayor

Parcela

frentes

Mayor VB/Menor VB

Hasta

0.16

0.36

0.56

0.76
a

0.15

0.35

0.55

0.75

1.00

Hasta 0,22

0.84

0.92

1.00

1.08

1.16

Hasta

0,23 a 0,40

0.94

1.03

1.12

1.21

1.30

225

0,41 a 1,50

1.05

1.15

1.25

1.35

1.50

1,51 a 3,50

1.10

1.20

1.31

1.42

1.58

3,51 en adelante

1.05

1.15

1.25

1.35

1.50

Hasta 0,22

0.82

0.87

0.92

0.98

1.01

226 m

0,23 a 0,40

0.92

0.98

1.03

1.08

1.14

0,41 a 1,50

1.03

1.09

1.15

1.21

1.30

400 m

1,51 a 3,50

1.13

1.19

1.26

1.33

1.43

3,51 en adelante

1.18

1.25

1.32

1.39

1.49

Hasta 0,22

0.81

0.83

0.86

0.88

0.90

401 m

0,23 a 0,40

0.91

0.94

0.96

0.99

1.02

0,41 a 1,50

1.01

1.04

1.07

1.10

1.15

625 m

1,51 a 3,50

1.11

1.14

1.18

1.21

1.26

3,51 en adelante

1.21

1.25

1.29

1.32

1.38

Hasta 0,22

0.80

0.81

0.82

0.83

626 m

0,23 a 0,40

0.90

0.91

0.92

0.93

0.94

0,41 a 1,50

1.00

1.01

1.02

1.03

1.05

1,51 a 3,50

1.10

1.11

1.12

1.13

1.16

3,51 en adelante

1.20

1.21

1.23

1.24

1.27

900 m

El coeficiente que corresponda a la parcela se multiplicara por el de mayor valor bsico

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

132

TABLA N 2 (Bis) Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de Fondo y de superficie
D.G.C.

para parcelas urbanas y suburbanas en esquina con superficie de 901 m a 15000 m

SUPERFICIE en Metros Cuadrados

FONDO
en
Metros

de 902
a
1250

de 1251
a
2000

de 2001
a
3000

de 3001
a
6000

de 6001
a
9000

de 9001
a
15000

Hasta 50
51 a 150
151 a 250
251 a 350

0.72
0.64
0.50
0.41

0.69
0.62
0.51
0.42

0.67
0.60
0.52
0.43

0.63
0.57
0.51
0.44

0.61
0.54
0.50
0.45

0.60
0.53
0.48
0.44

351 ms

0.35

0.34

0.36

0.39

0.40

TABLA N 3

Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones

D.G.C.

de fondo y de superficie para parcelas urbanas y suburbanas con superficie de ms de 2000 m a 15000 m
SUPERFICIE en Metros Cuadrados

FONDO

2001

3001

6001

9001

Metros

3000

6000

9000

15000

Hasta 50

0.57

0.53

0.51

0.50

51 a 150

0.50

0.47

0.44

0.43

151 a 250

0.42

0.41

0.40

0.38

251 a 350

0.33

0.34

0.35

0.34

351 ms

0.26

0.29

0.30

TABLA N 4
D.G.C.

Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn superficie

para parcelas urbanas y suburbanas con superficie mayor
de 15000 m
SUPERFICIE en m

Coeficiente

de 15001 a 20000

0.37

de 20001 a 30000

0.36

de 30001 a 40000

0.34

de 40001 a 50000

0.33

de 50001 a 60000

0.31

de 60001 a 70000

0.29

de 70001 a 80000

0.28

de 80000 a 90000

0.26

de 90000 a 100000

0.24

de 100001 a 110000

0.23

de 110001 a 120000

0.21

de 120000 ms

0.20

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

133

METODO DE "ANTES y DESPUES" (Ingeniero Dante Guerrero)

Es un procedimiento muy utilizado en valuaciones, que permite resolver casos especiales de

forma, variacin de medidas lineales y superficiales y expropiaciones
Un lote de 10 m x 50 m, sufre una expropiacin de una franja al frente de 10 m x 20 m
Si bien la expropiacin se produce en el frente, el lote no deja de ser frentista

0 m
2

0 m

Es decir que prcticamente es como si le hubiesen cercenado una fraccin al fondo

Despus

0 m

10 m.

Antes
10 m.

10 m.

Calle

$/m

100

X = A - B
Si se vala el lote como : 200 m x $/m 100 = $ 20.000 , se beneficia al expropiado, porque
adems de recibir ese pago, su patrimonio se incrementa porque el remanente queda con
medidas mejores y de un mayor valor unitario

La equitativa manera de valuar la fraccin expropiada, equivalente a una fraccin en el fondo

es calculando su valor por la diferencia entre el lote antes y el lote despus del cercenamiento
Valor del lote Antes 500 m x $/m 100 x 0,80 (Cff) = $ 40.000
Valor del lote Despus 300 m x 100 $/m x 1 (Cff) = $ 30.000
Valor de la Fraccin expropiada $ 40.000 - $ 30.000 = $ 10.000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

134

METODO DE "ANTES y DESPUES" (Dante Guerrero)

Caso de anexin de una fraccin

Despus

10 m

3 0 m

Antes

15 m.
Calle

$/m

100

X = B - A

Un lote de 10 m x 30 m al que se desea anexar una fraccin de 5 m x 30 m

Aplicando el valor directo $/m 100 x 150 m = $ 15.000
Pondera este valor la plusvala que adquiere el conjunto al mejorar su frente de 10 m a 15 m?
El mtodo de antes y despus permite hacer incidir esta plusvala
Valor del lote Antes 300 m x $/m 100 x 1 (Cff) = $ 30.000
Valor del lote Despus 450 m x 100 $/m x 1,10 (Cff) = $ 49.500
Valor de la Fraccin expropiada $ 49.500 - $ 30.000 = $ 19.500

Caso de lotes con martillo al fondo

15 m

0 m

(A +B) = A + [(B + B') - B']

15 m

(A +B) = (A + B + B') - [(B + B') - B]

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

ELECCION DEL TERRENO POR SU ORIENTACION23

Una de las acciones ms importantes cuando se decide la construccin de una nueva

vivienda resulta naturalmente la eleccin del terreno.
Adems de las consideraciones bsicas sobre ubicacin, cercana a centros comerciales y educativos, proximidad de transporte, disponibilidad de infraestructura y posibilidades de
proyecto determinadas por los Cdigos de Edificacin y Ordenamiento
Urbano de la zona, debemos verificar la orientacin y el entorno del terreno que pretendamos adquirir, porque de las caractersticas de ste depender la oferta de sol que
sobre l recibamos.
Cuando se visita el terreno antes de adquirirlo, seguramente lo visitamos en dos o tres
oportunidades con pocos das de diferencia entre s, lo cual significa que las caractersticas de la trayectoria solar no se modificaron sustancialmente y la proyeccin de sol
sobre el terreno no tiene cambios significativos.
Conocer las diferencias entre invierno y verano permitir estimar lo que suceder durante la estacin opuesta. As si visitamos el terreno durante el invierno, con temperaturas y
trayectoria solar baja y con rboles que perdieron sus hojas tendremos una apreciacin
determinada muy diferente a lo que sucede durante el verano, con temperatura y trayectoria ms alta y con rboles que brindan una sombra importante.
Si durante el invierno buscamos estar al sol, durante el verano seguramente buscaremos la sombra de los rboles.
Otro punto fundamental resulta la orientacin del terreno, determinada por las caractersticas de la trama urbana.
Muchas veces escuchamos como argumento de venta "se encuentra en la vereda del
sol", lo que significa que si queremos penetracin solar en los ambientes principales, los
debemos orientar hacia el frente del terreno, pero esta caracterstica es la que estamos
buscando para nuestra futura vivienda, con ambientes orientados hacia el bullicio de la
calle?
A continuacin haremos un breve repaso acerca de las potencialidades de los terrenos
urbanos con su frente orientado hacia los puntos principales:
(NOTA: Para el hemisferio norte invertir las orientaciones Norte y Sur)

NORTE: El frente recibir sol durante todo el da, los ambientes principales debern orientarse hacia el frente.

Ser deseable contar con rboles de hojas caducas o edificaciones importantes hacia el
oeste para controlar el exceso de radiacin solar durante el verano.
Si el ancho del terreno lo permite (ms de 12 m) la vivienda deber estar recostada sobre la medianera oeste, que si no tiene proteccin (otra vivienda) deber ser de ladrillo
macizo de por lo menos 30 cm de espesor.
Las ventanas que se abran sobre el Este recibirn sol hasta el medioda durante el verano, en el invierno el ingreso de sol estar determinado por la presencia o no de obst23

Extrado del Arquitecto Jos Reyes

135

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

136

culos, tanto propios como en el terreno lindero (otras edificaciones, rboles importantes,
etc.) Hay que tener en cuenta que estos obstculos no podrn ser modificados debido a
que se encuentran en terreno lindero.
El contrafrente tendr un rea de sombra permanente originada por la propia vivienda
cuyas caractersticas dependern de la geometra de sta, esto determinara que la zona
cercana a la vivienda resulte hmeda durante el invierno, debido a que no recibe sol
durante toda la estacin. Durante el verano resultara un rea agradable justamente por
este mismo motivo aunque la zona de sombra resulta menor debido a la trayectoria solar ms alta.

SUR: Los ambientes principales debern estar orientados hacia el contrafrente,

lo cual determinara un frente con pocas posibilidades estticas cuyo aprovechamiento estar determinado por las habilidades del diseador.

En caso de utilizarse el frente para ubicar espacios habitables hay que tomar en cuenta
que no recibirn sol durante la mayor parte del ao, dependiendo de la latitud.
Las dems caractersticas son similares a las consideradas en la orientacin Norte.

ESTE: Recibir sol durante la maana, tanto en invierno como en verano. La

presencia de rboles de hoja perenne en el frente impedir un adecuado asoleamiento durante el invierno.

El contrafrente recibir sol durante la tarde. Durante el invierno resultara agradable, pero
durante el verano y estaciones intermedias ser necesario controlar la incidencia de
ste por medio de vegetacin de hojas caducas, postigos u otros elementos que impidan la incidencia del sol sobre la vivienda.
La penetracin solar durante el verano en esta orientacin puede llegar a provocar
sobrecalentamiento en el interior de la vivienda, inconveniente que puede ser controlado
reduciendo el tamao de las aberturas o parcialmente con un muro macizo de por lo
menos 30 cm de espesor. Muros huecos, aunque tengan el espesor indicado no tienen
demasiada influencia sobre el fenmeno de sobrecalentamiento.
Si el ancho del terreno lo permite la vivienda deber recostarse sobre la medianera sur,
mientras que la fachada norte recibir sol durante todo el da tanto en verano como en
invierno.
Las caractersticas del asoleamiento durante esta ltima estacin dependern de la cercana de la fachada al edificio contiguo, cuanto ms cercano se encuentre mayor ser la
posibilidad que le arroje sombra sobre su vivienda. Sobre este punto hay que tomar en
cuenta que su medianera Norte es la medianera Sur de su vecino, por lo tanto el rea
de sombra permanente estar sobre su predio, con las consecuencias que ello acarrea,
por lo tanto si el terreno tiene menos de 12 m de ancho hay que tratar de evitar abrir
ventana de importancia en planta baja sobre la fachada Norte, an si en la actualidad no
existen obstculos en el predio vecino.

OESTE: Valen las mismas consideraciones que en el caso anterior, con la diferencia que la proteccin hacia el Oeste deber estar colocada sobre la vereda.

ORIENTACIONES INTERMEDIAS: La situacin en orientaciones intermedias

puede favorecer o no las situaciones planteadas anteriormente, pero en general

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

pueden asimilarse a lo que sucede en la orientacin principal que se halle ms

cercana.
Por ltimo hay que tomar en cuenta que si las protecciones previstas estn basadas en
vegetacin plantada luego de adquirido el terreno hay que considerar el perodo de crecimiento que le tome a la especie plantada adquirir la dimensin adecuada para proporcionar la proteccin necesaria, que segn la especie puede superar la vida til de la
vivienda.
Si la proteccin u obstculo se encuentra en el terreno lindero recuerde que su vecino
tiene el derecho de modificarla sin consultarlo a Usted por lo tanto trate de resolver sus
inconvenientes de orientacin dentro de su predio y a travs de la propia arquitectura de
forma tal de evitar inconvenientes futuros.
Adems hay que considerar que si en el terreno lindero no hay vivienda construida, en
algn momento podr haberla, incluso si hoy la hay, piense que sucede sobre su terreno
si la amplan un piso mas, a veces resulta conveniente modificar la orientacin de una
ventana aun si la nueva orientacin resulta menos favorable, si existe la posibilidad que
a futuro la vivienda lindera provoque inconvenientes.

Determinacin del Valor de un Inmueble por el Mtodo de la Renta

Si bien este mtodo nos merece algunas reservas, tales como la determinacin de una
tasa de renta equitativa y el valor de los alquileres netos durante un tiempo prolongado,
se introducen conceptos y ejemplos de reconocidos autores para reforzar conocimientos.
METODO ANALITICO O DE CAPITALIZACION 24

Esta tcnica tradicional es una de las ms volubles cuando se aplica a tasaciones urbanas. Como procedimiento para estimar valores de mercado, el mtodo analtico clsico
proporciona valores inseguros mientras no se contrasten en un marco comparativo. La
escasa confianza que merece el mtodo analtico se explica porque el tasador puede
introducir, voluntaria o involuntariamente, ciertos sesgos en el proceso de clculo. Se
ver enseguida que si un tasador quiere justificar un precio algo ms bajo que el precio
de mercado, tiene suficientes resortes para hacerlo recurriendo al mtodo analtico.
En el mtodo analtico clsico se postula que el valor de un inmueble, est estrechamente relacionado con la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Sin
duda, esta hiptesis central tiene un fundamento econmico preciso. Los inmuebles son
bienes de inversin que se demandan en el mercado por sus rendimientos esperados.
Los rendimientos de la inversin en inmuebles tales como viviendas, locales de negocio
y otros susceptibles de arrendamiento, se miden por el flujo de rentas que se obtiene
mediante su alquiler a lo largo del tiempo. Sin embargo, no todos los inmuebles producen un flujo de renta en su estado actual. Los terrenos producirn este flujo una vez que
se construyan y se alquilen los edificios resultantes. Pero antes de su construccin no
existen referencias directas sobre dichas rentas potenciales, las cuales tendrn que estimarse mediante el clculo de expectativas y bajo hiptesis ms o menos contrastables.
Hay inmuebles singulares como los teatros, los grandes hoteles y las grandes galeras
24

Extrado y adaptado de Ballesteros, Rodrguez y Caballer

137

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

138

comerciales, cuyo flujo de rentas es difcil de verificar, por dos razones: 1) no existe un
mercado transparente de alquileres para estos activos a causa, precisamente, de su
singularidad; 2) la estimacin de su renta slo se puede hacer partiendo de datos sobre
los ingresos netos del negocio. Pero estos ingresos netos son aleatorios y depende del
mayor o menor acierto en la gestin empresarial.
Por otra parte, el flujo o corriente de rentas a lo largo del tiempo puede experimentar
cambios respecto a los niveles esperados por el tasador cuando realiza la tasacin. Otro
motivo de incertidumbre proviene del horizonte temporal que se fija para el flujo de rentas. Esa frecuente trabajar con la hiptesis de horizonte temporal infinito. Es decir, el
tasador supone que el flujo de rentas se mantendr invariable durante infinitos aos a
partir del momento de la tasacin. Esta hiptesis no parece excesivamente realista aunque simplifica los clculos y el volumen de informacin que necesita el tasador. Con
todo, se puede argumentar a favor de la hiptesis de horizonte infinito, que las rentas
correspondientes a aos muy alejados del momento presente, van a influir relativamente
poco en el resultado de la tasacin. La razn es que el importe capitalizado de la renta
anual, ser tanto ms pequeo cuanto ms distante se encuentre dicha renta en el
tiempo.
Ahora bien, cuando no se admite la hiptesis de horizonte infinito hay que determinar la
longitud de dicho horizonte, y ello conlleva, casi siempre, problemas de incertidumbre. Al
fijar el horizonte con arreglo a un cierto criterio, el tasador puede cometer un sesgo, intencionado o no, cuyas consecuencias sobre el precio de tasacin son evidentes.
El ltimo paso de esta metodologa consiste en capitalizar el flujo de rentas a una tasa
(es decir, elegirla de modo que conduzca a estimaciones fiables del precio de mercado)
no siempre resulta fcil ni contrastable. El tasador tiene aqu un margen de maniobra
que le permite acomodar el precio de la tasacin a unas conveniencias particulares, ya
de ndole poltica, ya de ndole profesional (si el tasador quiere defender los intereses de
su cliente en el informe pericial).
El mtodo analtico clsico ha sido objeto de diversos perfeccionamientos que tienden a
eliminar, o por lo menos a mitigar, la inseguridad de sus conclusiones. En los modelos
perfeccionados, los parmetros (y, en especial, la tasa de capitalizacin o actualizacin)
se eligen racionalmente mediante procedimientos sofisticados de decisin. El horizonte
temporal se puede determinar tambin con ayuda de un modelo, que optimiza la vida til
de la inversin en el contexto de ciertas hiptesis. Estas variantes perfeccionadas tienen
el inconveniente de complicar el planteamiento y, adems, pueden ofrecer alguna vulnerabilidad a causa de sus hiptesis.

Capitalizacin de rentas urbanas

Se llama mtodo analtico a la evaluacin de un activo capitalizando su renta: Este

mtodo exige fundamentalmente: 1) el clculo de la renta, partiendo de cuentas de ingresos y costos; 2) la eleccin adecuada del horizonte temporal y de la tasa de inters;
3) el clculo del valor capital por las frmulas de capitalizacin conocidas.
As pues, se puede pensar que los principales problemas planteados por el mtodo
analtico pertenecen el anlisis de inversiones. En efecto, el valor de un inmueble se
estima por la renta total (suma de las rentas anuales actualizadas) que ese inmueble
proporciona (o se supone que proporcionar), en trminos de expectativas, a lo largo de
su vida til. Esto es, el inmueble funciona como una inversin a la que restan h aos
de vida til (horizonte temporal).

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CAPTULO UNO

Consecuentemente, se puede estimar su valor por la frmula:

Rt
h
V = -------------i=1
(1 + r)t
Siendo Rt la renta del ao t y r la tasa de inters.
El propietario del inmueble se encuentra con la inversin ya hecha y recibe, sin ms, su
flujo de rentas. Por tanto, no hay que deducir el costo inicial de la inversin (que es un
pago en el momento cero). El anlisis de inversiones aporta adems los criterios necesarios para determinar la tasa de inters.
Ejemplo:
Vamos a suponer un gran espacio utilizado como playa de estacionamiento, inaugurado
hace 40 aos. Su concesionario obtuvo una concesin del municipio por 99 aos, al
cabo de los cuales la playa revertir a propiedad pblica. La playa se encuentra dividida
en un cierto nmero de espacios para el estacionamiento de automviles. Cada automovilista posee el derecho de uso sobre uno o varios espacios hasta que finalice la concesin. Estos derechos son revendibles en cualquier momento, sin otro requisito que
comunicar al concesionario el propsito y ciertas particularidades de la transmisin, por
si el concesionario decidiera oponerse reglamentariamente a ella.
El derecho de uso es tambin arrendable por su titular. En la actualidad cada plaza se
viene alquilando en 1200 $/ao. Sin embargo, el titular corre con los gastos
comunes (canon anual de la concesin, impuestos, limpieza, vigilantes). Estos ascienden a 480 $/ao.
Con el objeto de evaluar uno de estos espacios por el mtodo analtico, se admitirn los
siguientes supuestos:
a) No se espera que el municipio prorrogue la concesin ms all de los 99 aos que
establece el contrato. As pues, se tendr un horizonte temporal: 99 40 = 59 aos
b) Tampoco se esperan variaciones significativas en las rentas de alquiler y en los gastos comunes, excepto por movimientos inflacionarios. Por consiguiente, se cree que
la renta presente (1200 480 = 720 $/ao) es un estimador aceptable de la renta futura (es decir, equivale a la renta anual futura, expresada en la unidad monetaria del
ao presente, para descontar el efecto de la inflacin)
Este supuesto es, a todas luces, controvertible. Los gastos comunes pueden crecer
ms deprisa que las rentas de alquiler, si se endurece demasiado la presin fiscal o
si escasean los trabajadores para el servicio de limpieza y de vigilancia, en el largo
plazo. Tambin puede ocurrir lo contrario: una aceleracin de los alquileres por tirones muy fuertes de la demanda. Sin embargo, se admitir provisionalmente dicho
supuesto, siguiendo un criterio laplaciano: cuando un suceso incierto no es ms probable que su contrario, el sentido comn aconseja creer que ninguno de ellos predomina sobre el otro.
c) Por ltimo, se supondr que una inversin relativamente segura, como la que
se est tasando, produce una renta pequea en relacin con su valor: por ello, se
capitalizar a una tasa de inters baja (t = 0.04)

139

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CAPTULO UNO

140

Dejando de lado las dudas que suscitan los supuestos anteriores, la frmula anterior
sugiere un valor:
720
59
V = ----------------- = $ 16220
t
i=1
(1 + 0.04)

Tasas mnimas de capitalizacin aconsejables a aplicar:

Tipo de Inmueble

Tasa anual mnima

Porcentaje

Viviendas

4,5

Oficinas

6,0

Locales comerciales

7,5

Naves industriales

9,0

Playas de estacionamiento

6,5

Inmuebles rurales

4,0

Otros

8,0

DETERMINACION DEL VALOR DE UN INMUEBLE POR EL METODO DE LA RENTA

Ejemplo:
Recogidas prolijamente las caractersticas intrnsecas y extrnsecas de una propiedad
urbana, se proceder a establecer el valor medio continuado de sus alquileres, tomando
los que se han percibido durante un perodo ms o menos largo, siempre que el importe
en cualquier poca coincida con lo equitativo.

Asimismo, el estado del edificio y sus particularidades deben asegurar un uso continuado y permanente; su estado de conservacin, higiene, etc. Y mostrar buenas condiciones de uso.
Supngase que un inmueble urbano ha producido en los ltimos n aos, los alquileres
a1 , a2 , ................. , an, anuales; luego su produccin total ser:
(a) = a1 (1 + r) n + a2 (1 + r) n 1 + .................. + an 1 (1 + r) 2 + an (1 + r)

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CAPTULO UNO

141

El alquiler medio anual continuado ser:

r
a = (A) ------------------(1 + r) n - 1

La deduccin de esta frmula es la siguiente:

La cantidad que se ha acumulado M despus de n aos, de una inversin nica (C)
cuando el inters es capitalizado una vez por ao a una tasa r , es
M = C (1 + r) n

(1)

Despejando C de la expresin (1), se tiene:

M
C = ------------(1 + r) n

(2)

El valor presente de la serie uniforme de pagos se puede determinar considerando cada

valor a como un valor futuro M en el factor [1 / (1 + r) n] y luego sumando los valores
a presentes. La frmula general es:
1
1
1
1
C = a [ ------------ ] + a [ ------------ ] + . . . + a [ --------------- ] + a [ ----------- ] (3)
(1 + r) 1
(1 + r)2
(1 + r)n - 1
(1 + r)n

Factorizando y multiplicando ambos miembros por 1 / (1 + r) se obtiene:

C
1
1
1
1
---------- = a [ ------------ + ------------ + . . . + ------------ + --------------- ]
(1 + r)
(1 + r)2
(1 + r)3
(1 + r) n
(1 + r)n + 1

Restando la ecuacin (3) de la (4), se tiene:

C
1
1
---------- - C = a [ - ------------ + -------------- ]
(1 + r)
(1 + r)1
(1 + r)n + 1

Factorizando C y ordenando, se tiene:

1
1
1
C [ ( ---------- - 1 ] = a [ --------------- + ----------- ]
(1 + r)
(1 + r)n + 1
(1 + r)

(4)

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CAPTULO UNO

142

Simplificando y dividiendo por [ - r / (1 + r)] ambos miembros, se llega a :

(1 + r)n - 1
C = a [ ------------------ ]
r (1 + r)n

Se puede expresar a en trminos de [ (a)]

r (1 + r)n
a = C -----------------(1 + r)n - 1

(5)

Si se reemplaza C, por su valor de ecuacin (2), se tiene:

M
r (1 + r)n
a = ----------- x -----------------(1 + r)n
(1 + r)n - 1
Para nuestro caso M = (a)
Simplificando queda:

r
a = (a) -----------------(1 + r)n - 1
Cuando a1 , a2 , ................. , an , son sensiblemente iguales o muy poco diferentes, el
alquiler anual puede calcularse promediando dichos valores: (a1 + a2 + ................. + an )
/n
La propiedad produce una suma de dinero importante mensual, que sin cometer mayor
error puede considerarse como percibida ntegramente a fin de cada ao.
En tal concepto se formula el siguiente cuadro que sintetiza los alquileres cobrados en
los ltimos doce aos:

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143

Alquileres producidos
r=
M

0,06

Aos

Total

1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004

470

410

450

390

420

390

210

350

320

160

360

210

380

240

410

300

450

360

500

520

360

520

460

520

480

520

5440
5100
4740
4100
3960
4080
4330
4600
4970
5660
6020
6200
=

Acum. Alq.
10326,74
9133,32
8008,13
6534,78
5954,38
5787,56
5794,52
5807,39
5919,35
6359,58
6381,20
6200,00
82206,94

El producto medio anual puede tomarse, sin errores graves que modifiquen
fundamentalmente los clculos, haciendo el promedio de los producidos anuales con
sus intereses compuestos y luego calcular la anualidad que en doce aos es capaz de
cubrir ese monto, pero corresponde previamente establecer la tasa r de capitalizacin.

Determinacin de r:
La tasa de capitalizacin es un elemento de fundamental importancia, que debe ser
exactamente establecida en cada caso, influyendo en su determinacin mltiples factores, que de no tenerlos en cuenta, muchas veces se veran malogradas todas las apreciaciones justas y documentadas que nos conducen al quantum de las valuaciones,
desde el momento que un tanto por ciento mal fijado puede conducir a valores que se
hallan muy lejos de ser el fiel reflejo de la realidad.
Los valores invertidos en la construccin estn sometidos a usos diversos, a circunstancias variables, en cuanto a su conservacin perpetua, a riesgos y eventualidades de
destruccin o prdidas por siniestros, agentes atmosfricos u otras causas imposibles
de prever; por lo tanto, corresponde aplicarle la ley econmica que dice el inters del
capital es tanto ms elevado cuanto mayores sean los riesgos de prdidas o eventualidades de destruccin a que est sometido.
Los capitales invertidos en la compra de terrenos agrarios, donde debe implantarse un
establecimiento agrcola ganadero deben redituar menor porcentaje de inters que los
invertidos en construcciones rurales de mampostera, y estos a su vez, menos inters
que los capitales empleados en la adquisicin de maquinarias.
Existen algunas propiedades urbanas cuya renta lquida alcanza al 9 y hasta el 10 % de
los capitales invertidos, por el contrario hay tambin casos en que la propiedad no produce renta mayor del 3 o 4 % de su valor real. El caso general vara entre el 5 y el 7 %.
Se adoptar, para el ejemplo, una tasa del 6 % como tasa de inters para la casa en
cuestin.

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144

Valor medio anual de los alquileres:

El valor medio anual de los alquileres es igual a la anualidad participada que en doce
aos es capaz de cubrir el monto, o sea;
r
0,06
a = (A) -------------------- = 82206,94 ------------------ = 4872,98
(1 + r) 12 - 1
1,06 12 - 1

Por lo tanto el producto medio anual de los alquileres del inmueble es igual a la suma de
$ 4872,98.
Gastos:

Los gastos necesarios para la explotacin de un edificio, son los siguientes:

1 Conservacin y reparacin del edificio: A cargo del propietario, constituidos por gastos de diversa ndole dada la gran variedad de estructuras de una casa sometida a los
deterioros del uso y la accin del tiempo. Estos gastos estn en relacin con el valor de
la construccin para cada clase de edificio.
Designando con Ci al capital inmobiliario de un edificio y con p la cuota anual por unidad de moneda de conservacin y reparacin, se puede escribir:
Ef = Ci * p

Sean e1 , e2 , ................. , en , los gastos de conservacin y reparacin ejecutados

anualmente, su acumulacin total durante n aos ser:
(e) = e1 (1 + r) n + e2 (1 + r) n 1 + .................. + en 1 (1 + r) 2 + en (1 + r)
Los gastos medios anuales de conservacin y reparacin del edificio considerado,
sern:
r
Ef = (e) ------------------(1 + r) n - 1
Y la cuota unitaria por unidad de moneda, que anualmente corresponde efectuar para
conservacin del edificio ser:
Ef
(e)
r
p = ------ = --------- ------------------Ci
Ci
(1 + r) n - 1

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145

Los gastos del inmueble considerado son los siguientes:

1 Gastos por pago de:
a) Impuesto Inmobiliario
b) Municipalidad (limpieza y alumbrado)
c) OSSE
2 Gastos de conservacin y reparaciones
3 Gastos de administracin e imprevistos
4 Gastos de perpetuidad
1 - Los pagos por impuestos y contribuciones estn sintetizados en el cuadro siguiente:
Pagos de Impuestos y Contribuciones
r=
Aos

Imp. Inmob.

Municipal

OSSE

1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004

120
120
120
120
120
120
120
120
120
120
120
120

250
250
250
290
290
290
290
320
320
320
320
420

190
190
190
180
180
180
220
220
220
220
220
220
=

Total

0,06
Acum. Cont.

560
560
560
590
590
590
630
660
660
660
660
760

1063,05
1002,87
946,11
940,37
887,14
836,93
843,08
833,23
786,07
741,58
699,60
760,00

7480

10340,03

El valor medio anual de los impuestos y contribuciones ser;

r - 1
1,06 - 1
If = (A) --------------- = 10340,03 ------------------ = 612,93
r 12 - 1
1,06 12 - 1

Por lo tanto los gastos medios anuales del inmueble son iguales a la suma de $ 612,93.

Como los totales de pagos por impuestos y contribuciones, son valores sensiblemente
iguales, se puede calcular el promedio de los mismos:

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146

If = 7480 / 12 = 623,33
Como se observa no hay gran diferencia entre un clculo y otro.
2 - Los gastos de conservacin y reparaciones se sintetizan en el siguiente cuadro:
Conservacin y Reparaciones
r=
Aos

Or4dinarias

1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004

Extraord.

Acum. Cont.

94,91

238

50
238
50

84,47
379,34
75,18

395

445

595,51

59,55

50
469

53,00
469,00

1402

1810,97

50
50
50

Total

0,06

50
50
469
=

El valor medio anual de conservacin y reparaciones ser;

r - 1
1,06 - 1
Gcr = (A) --------------- = 1810,97 ------------------ = 107,35
r 12 - 1
1,06 12 - 1
Por lo tanto los gastos medios anuales de conservacin y reparaciones del inmueble
son iguales a la suma de $ 107,35.
3 Los gastos de administracin e imprevistos, indispensables de ejecutar, estn constituidos por las gestiones administrativas, legales, judiciales, etc., necesarias para el
funcionamiento econmico de la industria edilicia. Tratndose de grandes construcciones suele ser indispensable la presencia de un administrador o encargado permanente
para el cumplimiento de las reglamentaciones que rigen el uso del edificio por sus ocupantes. En el caso que nos ocupa, son insignificantes y pueden enunciarse diciendo que
comprenden el cobro mensual del alquiler, anualmente la renovacin del contrato y avisos en los diarios anunciando el alquiler, por lo que no se toman en cuenta.
Los gastos de iluminacin, calefaccin y limpieza, cuando se trata de grandes
construcciones compuestas por muchos departamentos se deben determinar si son por
cuenta del propietario o estn incluidos en las expensas comunes. En los edificios constituidos por una sola casa habitacin el gasto mencionado no corresponde al propietario,
por ser privativo del inquilino que usa la casa, por lo tanto no debe tenerse en cuenta al
calcular los gastos.

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4 Los gastos de perpetuidad se toman teniendo en cuenta la edad y el estado de la

construccin. Suponemos que la misma tiene una vida til de 70 aos y una edad de 12
aos, y se encuentra en buen estado. Calculado el valor de la misma por los mtodos
conocidos se lleg a un valor de reposicin de $ 70000.
La anualidad Pf capaz de cubrir en n aos el Capital VA, es igual a la cuota anual de
perpetuidad, la que est dada por la frmula;
VA * r
70000 * 0,06
Pf = --------------------- = -------------------------- = 148,10
(1 + r) n - 1
1, 06 70 12 - 1

Renta lquida media anual:

La renta lquida media anual est dada por la frmula siguiente:
R = A - (If + Gcr + Pf)
Numricamente:

R = 4872,98 - (612,93 + 107,35 + 148,10) = $ 4004,60

Valor de la propiedad:

El valor de la propiedad ser:

V = R / r = $ 4004,60 / 0.06 = $ 66743

METODO DE CAPITALIZACION DE LA RENTA EN UNA EXPLOTACION AGRICOLA

147

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CAPTULO UNO

148

Precio

VRACi

CAPITAL
Tierra (Has)
Alambrados
Perimetral propio (m)
Perimetral medianero (m)
Internos (m)
Elctrico 1 hilo (m)
Aguadas
Molinos
Tanques Australianos
Bebederos
Construcciones
Casa Principal (m)
Casa Personal (m): 3
Galpn (m)
Corrales (m)
Manga Bovinos
Silos (200 tn)
Praderas Permanentes
Mejoras
CAPITAL FUNDIARIO
Fijo Vivo
Vacas de Cra
Vaquillonas 2 aos
Vaquillonas 1 ao
Novillos 2 aos
Novillos 1 ao
Caballos
Terneros
Toros
FIJO VIVO
Inanimado
Tractor (120 HP)
Tractor (200 HP)
Arado rejas
Arado cincel
Rastra doble accin 40 discos
Cultivador
Rolo
Escardillo
Fertilizadora
Sembradora GF
Sembradora GG
Pulverizador
Rastrillo estelar
Corta - Hileradora
Aclopado tolva
Acoplado playo
Acoplado cistrna agua
Chimango
Rotoenfardadora
Transportador de rollos
Acoplado Cisterna combustible
Fijo Inanimado
CAPITAL EXPLOTACION FIJO

Cantidad ($/Unidad)
1500

Depreciacin
VUT
Monto
aos
($)

Inters
Tasa Monto
%
$

4634
12430
36390
22000

3,74
1,81
3,40
0,73

17331
22498
123726
16060

8666
11249
61863
8030

50
50
50
30

347
450
2475
535

8
8
8
8

693
900
4949
642

11
11
20

1254,00
818,00
381,00

13794
8998
7620

6897
4499
3810

30
30
30

460
300
254

8
8
8

552
360
305

200
210
108
60
1
4
54

473,98
120,00
78,02
28,75
4406,00
5399,00
162,00

94796 47398
25200 12600
8426
4213
1725
863
4406
2203
21596 10798
8748
4374
374925 187462
187462

50
50
40
40
40
30
5

1896
504
211
43
110
720
1750
10053
10053

8
8
8
8
8
8
8

3792
1008
337
69
176
864
350
14997
14997

500
212
217
213
218
5
435
25

203,94
284,90
190,21
323,00
197,00
450,00
161,50
926,00

8
8
8
8
8
8
8
8
8

8158
4832
3302
5504
3436
90
5620
926
31867

1
1
2
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1

41963
55501
6534
5975
7213
9721
1998
1990
5433
21448
25090
4638
2832
6125
786
1788
4829
3555
17019
2719
2826

8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8

1679
2220
523
239
577
389
80
80
217
858
1004
186
113
245
63
72
193
142
681
109
113
9781
41648

101970
60398,8
41275,57
68799
42946
2250
70252,5
23150
411042

1125

225

11575
12700

5788
6013

41963 20982
55501 27751
13068
6534
5975
2988
14426
7213
9721
4861
1998
999
1990
995
5433
2717
21448 10724
25090 12545
4638
2319
2832
1416
6125
3063
1572
786
1788
894
4829
2415
3555
1778
17019
8510
2719
1360
2826
1413
244516 122258
134958

15
15
15
15
20
13
10
20
10
15
15
15
15
10
20
20
20
15
15
15
20

2798
3700
871
398
721
748
200
100
543
1430
1673
309
189
613
79
89
241
237
1135
181
141
16395
22408

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

GASTOS
Sanidad animal
Tacto
Maz: - Semilla
- Agrqumicos
- Fertilizantes
- Cosecha
- Comercializacin Maz
Trigo: - Semilla
- Agrqumicos
- Fertilizantes
- Cosecha
- Comercializacin Maz
Moha (confeccin de rollos)
- Semilla
Verdeo de invierno (avena + R.
Tamma)
- Semilla
- Fertilizante
Combustible y Lubricantes
Conservacin Mejoras (2 %)
Conservacin fijo inanimado (5 %)
Impuestos
Salarios
Comisin venta bovinos
Guas
Flete
Total Gastos

Concepto
Trigo
Maz
Vacas Viejas
Novillos
Vaquillonas

149

3090.00
337.50
6994.00
1746.75
6292.00
7410.00
22994.40
12054.00
8036.00
14924.00
8036.00
30908.18
440.00

8859.50
2610.00
4855.09
3749.24
6112.95
29291.28
41389.18
3898.90
285.00
935.00
225248.97
INGRESOS
Unidad
tn
tn
kg
kg
kg

$/Unidad
193
134
0.53
0.89
0.85

Total INGRESOS

Cantidad
890
572
28500
88200
73500

$
171770
76648
15105
78498
62475
404496

CALCULO DEL VALOR DE LA TIERRA

ITEM
INGRESOS
GASTOS
INTERES FUNDIARIO
INTERES FIJO
INTERES CIRCULANTE
DEPRECIACIONES
RENTA
VALOR DE LA TIERRA
VALOR POR HECTAREA

404496
225248.97
14996.98
41647.99
9009.96
32461.44
81130.65
1352177.55
901.45

0.08 * Capital Fundiario

0.09 * Total gastos / 2
R = I - (G + IF + IFI + IC +D)
Valor = R / r - r = 0.06

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

150

El Valor Residual Activo y Circunstanciado (VRACi) es el valor de un bien en un

momento determinado de su vida til, de modo que depende del estado de conservacin del bien (segn el uso que tenga, por lo que de l depende su vida futura probable)
y del tiempo transcurrido. Es un concepto que se aplica a los bienes que tienen vida til
limitada y duran ms de un ciclo productivo, es decir, aquellos bienes que devengan un
monto llamado cuota de depreciacin para asegurarles su continuidad como bienes de
capital. No se incluyen dentro de este tipo de bienes ni la tierra ni las mejoras extraordinarias que se incorporan al inmueble, por tener vida til ilimitada, ni los rodeos de renta
que se perpetan a travs de sus cras ( con lo que ya se est asegurando la continuidad de los mismos).
En los casos en que se necesite conocer la valuacin del capital fijo de una determinada
empresa, el VRACi de cada uno de los rubros que lo componen se calcula por el precio
de mercado (costo de oportunidad) siempre teniendo presente el estado de conservacin del mismo. Pero, cuando se quiere obtener un costo de produccin modal (que
considera los costos implcitos y explcitos) y se utilizan explotaciones cuyo capital de
inversin responde a caractersticas medias de la zona, se considera que los bienes se
encuentran en la mitad de su vida til (se entiende que en promedio cuando una explotacin tiene un bien nuevo, en otra estar completamente depreciado). En consecuencia, el VRACi se calcula como VN / 2 (VN es el Valor a Nuevo que tiene cada rubro del
capital si el mismo fuera adquirido en el momento de efectuar los clculos, o sea que es
el precio de mercado de un bien de idnticas caractersticas al que se quiere dar valor
pero en estado nuevo).
PLAN DE TRABAJO SEGURO25

El tasador/valuador cuando realiza una tarea de campo se expone a una serie de riesgos personales al igual que cualquier otro trabajador. Es por ello que las empresas importantes cuando contratan un servicio exigen un seguro personal y un Plan de Trabajo
Seguro, realizado por un profesional en Seguridad e Higiene. Para aquellos casos en
los cuales no sea necesaria la presentacin de un Plan de Trabajo seguro realizado por
un profesional habilitado a tal efecto, es el propio tasador/valuador quin debe realizarlo. Es su responsabilidad identificar los riesgos y adoptar las medidas necesarias en
resguardo de su integridad fsica y patrimonial como as tambin de aquellos empleados a su [Link] factores de riesgo ms comunes que se pueden encontrar en el ejercicio de la profesin de tasador, pueden agruparse en las siguientes categoras:
A) FACTORES FISICOS: Temperatura, humedad, presin atmosfrica, ruidos y
vibraciones, radiaciones ionizantes y no ionizantes, etc.B) FACTORES QUIMICOS: Polvos, humos qumicos, gases, vapores, etc.C) FACTORES BIOLGICOS: Virus, bacterias, hongos y protozoarios, etc.-

Aportado por el Agrimensor Julio R. Molina (Tucumn e Ing. Agrim. Roberto J. Nievas (San Juan)

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CAPTULO UNO

D) FACTORES ERGONMICOS: Tensiones originadas por el trabajo y la fatiga,

posicin del cuerpo en relacin con la tarea, repeticiones de movimientos, [Link] algunas situaciones:
A) FACTORES FISICOS: En la Provincia de Tucumn (Argentina), por ejemplo,
existen parcelas que nacen a los 600 metros sobre el nivel del mar y se desarrollan hasta llegar a los 5.500 metros (Cumbre de la Sierra de Aconquija). Si para
arribar a un valor econmico se debe recorrer la propiedad desde el piedemonte
hasta una zona del bioma alto andino, pasando por un sector de selvas y bosque montanos, el tasador/valuador debe identificar los riesgos y establecer la
forma de tratarlo.B) FACTORES QUIMICOS: Una vez identificados los riegos que pueden presentarse al momento de inspeccionar un inmueble donde se observen contaminaciones atmosfricas por humos, gases o vapores, se deber observar un procedimiento estricto de Trabajo Seguro. El uso de proteccin respiratoria y ocular, solamente, no siempre es suficiente.C) FACTORES BIOLOGICOS: Si debo valuar una zona de bosque nativo donde
habitan mosquitos transmisores de enfermedades, se evaluaran cada caso en
particular:
B (1).- Si se trata del mosquito transmisor del dengue (Aedes aegypti), se adoptaran
medidas como el uso de ropas y repelentes adecuados (Pantalones y camisa manga larga, repelente de mosquitos que contengan DEET).B (2).- Si los mosquitos son del gnero Aedes Haemagogus y Sabathes, vectores
transmisores de la fiebre amarilla, existen vacunas para prevenir la enfermedad (desde los 10 das hasta los 10 aos de su colocacin).B (3).- Si se encuentra en una zona donde se puede contraer malaria por la picadura
del mosquito del gnero Anopheles infectados con Plasmodium (solo las
hembras pueden transmitir la enfermedad), el tasador/valuador deber hacer
quimiprofilaxis (tomar medicamentos mientras est en la zona de riesgo),
conforme se lo indique su facultativo.D) FACTORES ERGONOMICOS: El traslado al lugar de trabajo (inmueble a inspeccionar) es un factor de riesgo a [Link] vez identificado el riego, se evaluaran las siguientes posibilidades:
1)
2)
3)
4)

Eliminarlo (tratarlo con ingeniera)

Contrarrestarlo (tratarlo con elementos de proteccin personal)
Transferirlo (contratar una pliza de seguro)
Aceptarlo (convivir)

Las medidas de seguridad e higiene siempre son importantes. Verificar los sectores de
obras antes de iniciar la tarea, en lo posible no transitar con vegetacin abundante, llevar siempre un botiqun de primeros auxilios y reponer cuando se utilice algn elemento,
tener siempre visible los nmeros de telfonos del hospital ms cercano, uso de EPP
recomendados, usar cremas protectoras solar, ingerir abundante agua potable cuando
se trabaja con altas temperaturas, etc. Si se utilizan vehculos para llevar a cabo la tarea: Cumplir con las normas de trnsito y manejo defensivo, realizar maniobras dirigidas
por personal competente, utilizar en forma permanente los cinturones de seguridad, con-

151

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

152

tar con la inspeccin tcnica y seguro actualizado del vehculo, etc., es parte del protocolo del buen tasador/valuador. Nunca se debe olvidar que el valor ms preciado es la
[Link] GENERALES:

1) Lo primero que debe encarar el profesional contratado para llevar a cabo un informe
de valuatorio, que necesariamente implique inspeccin in situ, es realizar un chequeo
mdico, tanto l como el personal que lo acompaar en las tareas.
2) Contratar seguro de accidente personal para todo el equipo de trabajo, ya que las
ART no tienen, por ahora, este tipo de cobertura.
3) Contactar al responsable en Higiene y Seguridad de la empresa contratista para que
le
informe las exigencias de la empresa respecto a los forneos que ingresa a sus
instalaciones.
4) Si la empresa exige un plan de trabajo ste deber ser elaborado y rubricado por un
especialista en Higiene y Seguridad segn la Ley N 19587 (De Higiene y Seguridad) y a
la Ley N 24557 (de Accidentes de Trabajo).

EQUIPO E INSTRUMENTOS PARA TASACIONES26

Para realizar sus tareas de inspeccin algunos tasadores usan equipos e instrumentos
que hacen mediciones inmediatas, otros miden niveles de diversas contaminaciones y
humedad, Las herramientas y equipos tcnicos seleccionados para el avalo corresponden al tipo de bien, propsito y clase de valuacin.
El plan de trabajo est determinado de acuerdo con el tipo de bien, propsito y clase de
valuacin. El cronograma es elaborado de acuerdo con el plan de trabajo. El presupuesto es generado teniendo en cuenta el plan de trabajo y el cronograma de ejecucin del
servicio de valuacin
Si se trabaja en una zona como la Patagonia, tener en cuenta que las distancias entre
poblados, son grandes. En el medio del campo raramente hay seal de telefona celular.
Las posibilidades de quedarse varado por algn problema en el medio de un campo
solitario, son altas. Las caminatas hasta encontrar ayuda pueden sorprenderlo a uno de
noche, con riesgo de desorientarse.
El listado que se menciona es para viajes en verano o invierno.
En general se trata de no viajar en invierno porque es muy peligroso, las rutas se cubren
de nieve congelada y los campos tambin. Se sabe que el calor de una vela encendida
dentro de un vehculo detenido, sin combustible, en el medio de la nada y en pleno invierno con todo nevado alrededor, puede salvar a sus ocupantes de morir congelados.

Extrado del Foro Americano de Tasaciones

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CAPTULO UNO

A estas "expediciones" por supuesto no es aconsejable ir solo, siempre tienen que ir por
lo menos dos personas y el recorrido del campo a tasar, hacerlo con el agregado de un
"baqueano" conocedor de la zona.
Y una muy importante. Dejar la mente urbana en casa
La Ley de Murphy se cumple en todo su esplendor en el medio del campo para los que
vienen de la ciudad.
- Quedarse encajado en un malln en el medio del campo sin nadie que pueda ayudar a varios kilmetros a la redonda
- Volver de dos jornadas en el campo picado por mosquitos y tbanos.
- Ir a un campo cordillerano, bajar por una pendiente muy inclinada de una sola
huella de muy difcil retorno y encontrarse con un rbol cado en la mitad, sin
malacate, con una soga muy fina y solo un serrucho de mano.
- Pinchar y usar el nico auxilio disponible rogando que no pase nada ms.
- Llegar con poco combustible a la ltima estacin antes de entrar a un campo
muy grande y encontrarse con la novedad: "no hay gasoil"
Se hace a continuacin un listado de equipos y herramientas necesarias para realizar un
trabajo sin sobresaltos:
- Libreta con tapas de hule
- Lpiz (con repuestos)
- Biromes
- Calculadora
- Cmara 1, Cmara 2 o Celular con opcin fotogrfica.
- Mquina fotogrfica digital con zoom potente de ms de 20 x y con tarjeta de almacenamiento de gran capacidad (En su defecto una segunda tarjeta de repuesto)

- Batera de repuesto para mquina fotogrfica.

- Cargador de batera de mquina fotogrfica.
- TE Celular
- Cargador de Celular
- Brjula geolgica
- Estereoscopio de bolsillo
- Plancheta
- Teodolito

153

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CAPTULO UNO

154

- Equipos que hacen mediciones inmediatas

- Equipos de medicin de diversas contaminaciones y humedad.
- Formulario de Inspeccin.
- Notebook con equipo de Cmputo. Excel. (Funciones Estadsticas / Financieras) Word
y programas diversos
- Esfero.
- GPS.
- Equipo de Proteccin Personal.
Se agrega, sobre todo para tasaciones rurales y mineras:
grabador (porttil, tipo periodista)
fotos areas para estereoscopa
cinta mtrica
regla de clculo (por si falla la calculadora)
casco de aluminio
guantes
martillo geolgico
bolsitas de gnero (las de plstico o de papel se rompen) para muestras
una botella de Pernod (no es fcil conseguirla fuera de las ciudades)
tintura de iodo (para desinfectar y para potabilizar agua)
binoculares
lupa
- Casco y guantes hacen parte del Equipo de Proteccin Personal. EPP.
- Vale la pena incluir un espejo y no es solo para verificar "la pinta". Es de gran ayuda
para verificar fabricante, capacidades, marca, serie, nmero de plaquetas en posiciones especiales. Y ojal que sea de odontologa.
. Medidor acstico
. Medidor de humedad
. Medidor de bolsillo de distancias ultrasnico

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CAPTULO UNO

. Medidor porttil de reas

. Medidor de bolsillo de volmenes
Listado para los tasadores rurales que utilizan sus propios vehculos: (Varios elementos
ya han sido mencionados)
- Mapa rutero.
- Mapa catastral Provincial del departamento donde se encuentra el establecimiento
rural y sus linderos.
- Plano de Mensura del establecimiento rural.
- Cuaderno anotador y dos biromes.
- Cinta mtrica.
- GPS con pantalla de buen tamao.
- Brjula (por si falla el GPS)
- Largavista de gran alcance.
- Protector en aerosol contra mosquitos.
- Gorra o sombrero.
- Protector solar 40-50.
- Anteojos ahumados y de mxima proteccin UV para conducir.
- Aerosol para defensa personal.
- Borcegues para proteccin de las matas espinosas.
- Botas de goma 3/4 caa para terrenos con barro o agua.
- Guantes de badana o descarne.
- Botiqun de primeros auxilios.
- Mascarillas para polvo o cenizas volcnicas.
- Protectores oculares (para das de vientos intensos o mucho polvo en suspensin)
- Saco de agua con capucha.
- Linterna de largo alcance a pilas.
- Farol reflector de 12 volt para conectar a batera
- Farol de emergencia o farol de campo.

155

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CAPTULO UNO

156

- Un paquete de velas (por si falla todo lo anterior o para una emergencia invernal)
- Caja de fsforos.
- Un buen cuchillo para asado!
Para el vehculo:
- Preferentemente vehculo con doble traccin.
- Dos ruedas de auxilio armadas.
- Cadena lquida (Aerosol que aumenta la adhesividad de las cubiertas en carreteras
nevadas)
- Dos bidones para gasoil de 20 lts cada uno (Con jaula protectora contra golpes)
- Caja metlica para camioneta, con candado, para guardar los elementos que se describen a continuacin:
- Aerosol sellador especial para reparar sin desarmar, pinchaduras de cubiertas sin
cmara.
- Compresor de aire pequeo de 12 Volts.
- Crique de fbrica + crique pequeo de repuesto.
- Sealizadores reflectivos para ruta, con soporte.
- Malacate de mano de buen tamao (Para retirar troncos cados u otros)
- Soga de 15-20 m. de buen grosor y resistencia.
- Sierra de mano de diente grueso o pequea motosierra. (despeje de matas espinosas
en caminos secundarios o huellas casi abandonadas)
- Eslinga para remolque.
- Puntal para hincar en la tierra.
- Maza de 3 Kg.
- Pala zapadora.
- Dos buenos tacos de madera para apoyar el crique o para trabar las ruedas.
- Caja de herramientas con set bsico (pinza, alicate, martillo, llave francesa, cinta
aisladora, destornilladores, alambre de atar, etc.)
- Juego de cables para interconectar entre bateras de vehculos.
- Algunos llevan adems, a remolque de su camioneta (en general los agrimensores), un
carrito con un cuatriciclo naftero para recorrer lugares casi inaccesibles donde solo se
puede llegar caminando o a caballo.

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CAPTULO UNO

157

Cuaderno de Trabajo para Valuaciones

A continuacin se presentar un cuaderno de trabajo para la valuacin de inmuebles,

tanto urbanos como rurales, que contiene: lista de fuentes de datos, banco de datos;
hoja de trabajo para avalo urbano, hoja de trabajo para inmuebles rurales, planilla de
relevamiento de mejoras, planilla de datos sobre el vecindario, planilla de datos sobre el
terreno.
Se estima que el mismo puede servir de gran ayuda al profesional en su tarea de inspeccin de antecedentes e inmueble a tasar.
El aspecto urbano ha sido extrado y adaptado a las caractersticas de la zona del Libro Tcnicas de Avalo Inmobiliario de William L. Ventolo Jr. Y Martha R. Williams; el
aspecto rural y el relevamiento de mejoras es elaboracin de la Ctedra Valuaciones de
la Universidad Nacional de San Juan.

LISTA

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

Inspeccin Personal
Vendedor
Comprador
Corredor Inmobiliario
Inmobiliarias
Vecinos
Registro de la Propiedad
Crditos e hipotecas registrados
Ttulos de Propiedad
Libros de Transferencias
Planos de Fraccionamientos
Planos de Mensuras
Arriendos registrados
Bancos de crditos hipotecarios
Municipalidades
Direccin de Catastro
Avaluo Catastral
Cmara de Comercio
Administradores o dueos de propiedades
Planos de construccin
Contadores
Estados Financieros
Ingenieros, Arquitectos, Contratistas
Direccin de Planeamiento
Funcionarios

FUENTES

26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

DATOS

Comisiones de Planificacin Urbana

Direccin de Vialidad
Anuncios en Diarios y Revistas
Sistemas de listado mltiple
Manuales de Costos
Proveedores de materiales de construccin
Empresa de Servicios Pblicos
INDEC
Direccin de Comercio
Instituciones para la Vivienda
Direccin de Estadistica Provincial
Asociacin de Corredores
Colegios Profesionales
Direccin de Trnsito y Transporte
Revistas profesionales especializadas
Empresas de Ferrocarril
Sindicatos
Agencias de Empleo
Lneas de omnibus y areas
INTA
Servicio Meteorolgico
Direccin de Hidralica
Centro Regional de Aguas Subterrneas
Tribunales de Tasacin
Ministerio de Educacin

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CAPTULO UNO

158

BANCO

DATOS

A - Datos Regionales
Tipos de Informacin
Topografa
Recursos Naturales
Clima
Transporte Publico:
Areo
Ferrocaril
Autopistas
Tendencias de Poblacin
Organizacin Poltica y Leyes
Nivel de Empleo
Nivel de actividad empresarial y crecimiento del sector
Ingreso Familiar Medio
Construccin Nueva (Calidad y Clase)
Porcentaje de propiedad de Vivienda
Consumo de Energa Elctrica y conexiones nuevas
B - Datos Municipales
Tipos de Informacin
Topografa
Recursos Naturales
Clima
Transporte Publico:
Areo
Ferrocaril
Omnibus
Metro
Autopistas
Patrones de Trfico
Tendencias de Poblacin
Tamao de las Familias
Urbanizacin
Reglamentos de Construccin
Organizacin Poltica
Nivel de Empleo
Profesiones y Oficios requeridos
Nivel de actividad empresarial y crecimiento del sector
Ingreso Familiar Medio
Precios de Alquiler
Porcentaje de Desocupacin de viviendas
Construccin Nueva (Cantidad y Calidad)
Permisos de Construccin expedidos
Amortizacin del Prstamo Hipotecario
Porcentaje de Propiedad de Vivienda
Estructura Impositiva
Consumo de Energa Elctrica y conexiones nuevas

Fuentes
12
15, 12, 24
46
44
41
39
26, 33, 36
25
36, 42
14, 18, 23, 35
26, 18, 33
23, 24, 35
33
32

Fuentes
1, 12
1, 12, 15, 24
46
44
41
39, 44
39
27
15, 24, 27
26, 33, 36
26, 33
15, 24, 26
15, 23, 24
15, 25
18, 33, 36, 42
18
14, 18, 23, 35
18, 26, 33
19, 37
4, 35, 37
23, 24, 35
15, 24
14, 18
4, 33, 37
15, 16, 25
32

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

159

BANCO

DATOS

C - Datos sobre el Vecindario

Tipos de Informacin
Topografa
Lmites
Transporte Publico:
Omnibus
Metro
Frecuencia de Servicio
Distancia a Paradas
Distancia y Tiempo para llegar al centro o a
Areas comerciales
Patrones de Trfico
Tamao de las Familias
Densidad de Poblacin
Tendencia de Poblacin
Urbanizacin, Cdigod o reglamentos
Nivel de Empleo
Profesiones y Oficios
Ingreso Familiar medio
Porcentaje de Propiedad de Vivienda
Nivel de actividad empresarial y crecimiento del sector
Construccin Nueva (Cantidad y Calidad)
Permisos de Construccin expedidos
Impuestos y Valuaciones Catastrales
Servicios o Mejoras Disponibles : Calles, aceras,
agua, electricidad, telfono, gas, acequias, etc.
Porcentaje construido
Tipo Predominate de las Construcciones
Antugedad Media de las Construcciones
Condicin de las Construcciones
Precios de Propiedades Tpicas
Posibilidad de Comercializacin
Tendencia del Valor del Terreno
Ubicacin de Instalaciones :
Iglesias
Escuelas
Tiendas
Recreativas, Culturales
Vas de Acceso
Tipos de Servicios que se ofrecen
Disponibilidad de Personal
Servicios para Empleados (instalaciones para compras
restaurantes, bancos)
Area Comercial
Tipos de Industria (Ligera o pesada)
Fuentes de Materias Primas
Peligros y Cercana a Areas contaminadas
Cambio de uso del suelo

Fuentes
1, 12
1, 4, 15, 11
39
39
39
1, 39
1, 39
1, 26, 27, 39
4, 26
26, 33
33, 36
15, 24, 26
4, 14, 18, 33, 36
4, 6, 18
18, 26, 33
4, 33, 37
14, 18, 23, 35
23, 24, 35
15, 24
15, 16
15, 32
15, 24, 37
1,16, 19, 23, 24
1,16, 19, 23, 24
1, 16, 26, 36, 31
4,9, 35, 37
4, 37
4, 37, 49
1, 26, 12
1, 26, 50
1, 18, 44
1, 26, 44
1, 15, 24, 27
32
26, 18
1
26, 18
18
18
1, 6, 25
4, 18, 24

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

160

BANCO

DATOS

D - Datos sobre el Predio

Tipos de Informacin
Descripcin Legal
Dimensiones y Superficie
Medida del frente
Ubicacin en la Manzana
Topografa
Capa superior del suelo y drenaje
Mejoras del punto de vista del terreno
Mejoras :
Calles, aceras
Agua
Electricidad
Telfono
Gas
Acequias
Tasas de Impuestos y Valuacin Catastral
Urbanizacin, Cdigos y Reglamentos
Sevidumbres
Derecho de riego parcelas rurales
Calidad del agua subterrnea
Tipos de suelos parcelas rurales
E - Datos sobre la Construccin
Tipos de Informacin
Estilo Arquitectnico
Fecha de Construccin y Ampliaciones
Ubicacin de la construccin en el terreno
Dimensiones y Area de piso
Planos de los Pisos
Materiales de Construccin Usados (exteriores e interiores)
Servicios Disponibles
Instalaciones de Servicios Interiores y otras:
Calefaccin y Aire Acondicionado
Plomeria
Cableado
Equipos Especiales (Ascensor, Etc.)
Restricciones de Urbanizacin, Cdigos y Reglamentos
Hipotecas y Gravmenes
Condicin de la Construccin
F - Datos sobre Ventas
Tipos de Informacin
Fecha de Venta
Precio de venta
Nombre del vendedor y del Comprador
Datos del registro de la Escritura
Razones de la Venta y la Adquisicin

Fuentes
7
1, 7, 11, 12, 16
1, 11, 16
1, 11, 16
12, 20
23, 12
1
1, 15, 24
32
32
32
32
1, 15, 24
16
16, 26
1, 7, 9, 12
47
48
45
Fuentes
1, 23, 24
16, 24
1, 24, 12
11, 16, 20
20, 24
20, 23, 24, 31
1, 18, 32
1, 16, 20

24, 26
7, 14
1, 16, 24
Fuentes
1 a 7, 29
1 a 7, 29
1 a 7, 29
7, 10
2a5

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CAPTULO UNO

BANCO

161

DATOS

G - Datos sobre Costos

Tipos de Informacin
Costo de Reproduccin de la Construccin
Costo de Reemplazo de la Construccin
Factores de depreciacin :
Deterioro Fsico
Obsolescencia Funcional
Obsolescencia Externa
H - Datos sobre Ingresos y Gastos
Tipos de Informacin
Datos de Ingresos (de la propiedad sujeto y de propiedades
comparables :
Ingreso Anual
Trminos de Arrendamientos Vigentes
Historial de Ocupacin
Historial de prdidas por no cobro de rentas
Datos de gastos fijos (de la propiedad sujeto y de propiedades
comparables) :
Impuesto Predial
Seguros
Datos de Gastos de Operacin (de la propiedad sujeto y de
propiedades comparables) :
Administracin
Legales y de Contabilidad
Mantenimiento
Reparaciones
Suministros
Nmina de Empleados
Pintura y Decoracin
Combustible
Electricidad
Diversos
Reservas para reemplazo

Fuentes
23, 30, 31, 42
23, 30, 31, 42
1, 23, 30
1, 20, 23, 30
1, 23, 26, 30

Fuentes

22
1, 19
19, 22
19, 22
19, 22, 40

19, 22, 40

1, 22, 30

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CAPTULO UNO

162

HOJA DE TRABAJO PARA AVALUO

N 1 (Urbano)

1.- La poblacin en el rea:

Est creciendo?
Est decreciendo?
Se mantiene constante
2.- Cuantas casas nuevas estn a la venta y con que rapidez se estan vendiendo?
3.- Cuntas casas usadas estn a la venta y con que rapidez se estn vendiendo?
4.- Qu clase de casas se venden mejor y porqu?
5.- Que clase de casas no se estn vendiendo? Porqu?
6.- Cun grande es la demanda por viviendas de alquiler?
7.- Qu alquiler mensual se paga por las casas? Indicar rango de precio
8.- Se usa en el rea unh Multiplicador de Alquiler Bruto (MAB) normalizado?
si es as, cul es?
9.- Qu ubicaciones en el rea se estn vendiendo bien?
10.- Qu caractersticas especiales agradan y desagradan a los buscadores de casa?

11.- Cul es el costo por metro cuadrado para viviendas en el rea?

12.- Cul es el rango de precios para casas que se venden en cada mercado?
Nuevas
Usadas
De alquiler

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CAPTULO UNO

HOJA DE TRABAJO PARA AVALUO

163

N 2

(Urbano)

1.- Cuando se construy la casa a tasar?

2.- Edad actual?
3.- Qu antigedad tienen otras construcciones del vecindario?
4.- Son actualmente de uso comn los materiales y tcnicas de construccin usados
para construir la casa a tasar?
5.- Tiene el vecindario otras casas con diseo y caractersticas de construccin
similares a las de la casa a tasar?
6.- Qu caractersticas peculiares de diseo y construccin tiene la casa a tasar?

7.- Qu caractersticas de diseo y construccin tiene la casa, que los compradores

actuales de viviendas consideran indeseables?
8.- Cul es la zonificacin del vecindario? Se espera que cambie en el futuro?
9.- Son compatibles con el vecindario los usos de los terrenos cercanos?
10.- Qu influencias ambientales adversas hay en el vecindario, y cul ha sido su
impacto sobre el valor de las propiedades?
11.- Cul es el costo por metro cuadrado para viviendas similares en el rea?

12.- Cmo se espera que las condiciones econmicas (el mercado actual) afecten
el valor de la casa?

13.- Est ubicada la vivienda en un fraccionamiento?

14.- cuntos lotes no ocupados hay en el fraccionamiento o en los alrededores (1,5 km)

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CAPTULO UNO

164

HOJA DE TRABAJO PARA AVALUO

N 3 (Urbano)

1.- Cules son los lmites del vecindario inmediato?

2.- Clasificar el barrio como urbano, suburbano o rural
3.- En que etapa del ciclo vital (crecimiento, equilibrio o decadencia) est el vecindario?
4.- Cul es el ingreso familiar medio en el vecindario?
5.- Cules son las ocupaciones tpicas de los residentes?
6.- qu porcentaje de las propiedades vecinas son
Viviendas unifamiliares
Edificios de departamentos de 1 a 6 unidades
Edificios de departamentos ms grandes
Lotes baldios
Construcciones no habitacionales
7.- Cul es la tasa impositiva de la propiedad? Cmo se compara con la tasa en
reas cercanas?
8.- qu avaluos catastrales deben pagar los propietarios, y como se comparan los
mismos con los de otras reas?
9.- Qu tan alejada est la casa del rea de negocios, escuelas y otras comodidades?
10.- Hay peligros o fuentes de contaminacin en el vecindario o cerca de l?
Si los hay identificar e indicar su cercana respecto a la casa
11.- Cul es la descripcin legal de la propiedad?
12.- Cul es el tamao, forma y topografa del lote?
13.- Cul es la clasificacin de la propiedad en cuanto a urbanizacin?
14.- Hay servidumbres en la propiedad? De haberlas, cules son?
15.- Mencionar cualquier restriccin asentada en la escritura de propiedad o en el plano
de mensura
16.- Describir el diseo y caractersticas externas generales de la casa y la condicin
de la casa en conjunto
17.- Describir las caractersticas internas de la casa, incluso recubrimientos de pisos
y muros y alacenas de cocina; anotar su condicin
18.- Qu clase de servicios elctricos tiene la casa?
19.- Describir los sistemas de calefaccin y aire acondicionado o de refrigeracin si los
hay
20.- Anotar el nmero y tamao de las habitaciones de la casa, as como su rea total
en metros cuadrados
21.- Tiene el predio todos los servicios necesarios?
22.- Se ha trabajado estticamente para mejorar el predio?
23.- Proporciona intimidad lo hecho en el terreno?
24.- Permite buen drenaje la topografa del terreno?
25.- Estn bien definidas las zonas pblicas, de servivio y privadas del predio?
26.- Es normal el tamao del terreno dentro del vecindario?
27.- Aprovecha bien la casa las condiciones naturales (sol, aire, vista)?

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CAPTULO UNO

HOJA DE TRABAJO PARA AVALUO

165

N 4 (Urbano)

1.- Hay uniformidad arquitetnica en las casas circundantes?

2.- Son del mismo rango de precios las casas del rea?
3.- Bien cuidadas las viviendas?
4.- Bien cuidados los jardines?
5.- Proteccin policiaca y de bomberos adecuada?
6.- Se dispone de todos los servicios?
7.-Tiendas, escuelas, iglesias, parques, instalaciones mdicas, y reas recreativas cercanas?
8.- Conveniente respecto al lugar de trabajo?
9.- Los propietarios ocupan las viviendas?
10.- Se dispone de recoleccin de basura y mantenimiento de calles?
11.- Quin vive ah (edades, ingresos, nios, intereses)?
12.- Acceso a transporte pblico?
13.- Impuestos prediales similares a los de reas ms competitivas?
14.- Valuaciones catastrales especiales?
15.- Valor de las propiedades en ascenso?
16.- Buenas escuelas?
17.- Restricciones urbanas vigentes o previstas?
18.- Contaminacin en el rea?
19.- Buena calida de agua?
20.- Patrones de trnsito peligrosos?
21.- Niveles de ruido irritantes por autos, camiones, aviones, trenes o autobuses?
22.- Estacionamiento adecuado?
23.- Leyes para control de mascotas?
24.- Pavimento de calles en buenas condiciones?
25.- Planes de expansin y desarrollo?

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CAPTULO UNO

166

LISTA DE COMPROBACION PARA DISTINTAS PLANTAS

Si
1.- Estn bien separadas las zonas interiores principales (habitacin, trabajo,dormitorios)?
2.- Desemboca la entrada principal a un recibidor y no directamente a la sala?
3.- Hay un armario en el vestbulo de entrada?
4.- Hay acceso directo desde la puerta principal a la cocina, bao y recmaras, sin pasa

a travs de otras habitaciones?

5.- Resulta accesible la puerta trasera a la cocina y es fcil de llegar a ella desde la calle o
desde el garage?
6.- Hay un espacio cmodo para que coma la familia dentro o cerca de la cocina?
7.- Hay un rea separada para comidas o comedor situado convenientemente respecto a
la cocina
8.- Hay una escalera para comunicar niveles situada en un pasillo o recibidor, no frente a
una habitacin
9.- Quedan ocultas las recmaras respecto a la sala o recibidor?
10.- Son a prueba de ruidos los muros que separan las recmaras? (Deben quedar
separadas por un bao o un armario)
11.- Est bien ubicado el cuarto de recreo o el cuarto de estar?
12.- 'Se tiene acceso al stano desde el exterior?
13.- Se tiene acceso desde la cocina a las reas habitables exteriores?
14.- Carecen los muros de elementos (puertas y ventanas) que podran complicar la
disposicin del mobiliario?
15.- Tiene la cocina suficiente espacio de almacenamiento? Espacio de mesa) Iluminacin?
16.- Es eficiente el tringulo de trabajo?
17.- Estn separadas las reas de trabajo de cocina de las reas de trnsito intenso?
18.-Es la cocina suficientemente moderna?
19.- Tiene la cas un bao completo en cada planta?
20.- Hay sufientes placares distribuidos en toda la casa?
21.- Est en un lugar satisfactorio el rea de lavado de ropa?
22.- Es suficientemente ancho y largo el garaje?
23.- Tiene el garaje acceso directo a la cocina?

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CAPTULO UNO

INSPECCION

167

EXTERIOR

1.- NIVELACIN: Asegurarse de que la pendiente del suelo en torno a los cimientos descienda
al alejarse de la casa. Buscar signos de erosin o echarcamiento en el patio.
2.- CIMIENTOS: Asegurarse de que no hay fisuras serias en los cimientos o signos de
asentamiento desigual. Asegurarse de que el sistema de drenaje de la
cimentacin dirija el agua lejos de la casa.
Revisar que se haya impermeabilizado bien debajo de la losa, para que
que no penetre humedad en la estructura terminada
3.- TECHOS: Las tejas deben ser planas y seguras. Revisar que las canaletas estn en su
lugar en torno a la chimenea y donde los bordes del techo se encuentran con
con los muros. Las canaletas y tubos de bajada de agua deben estar firmemente
sujetos en su lugar y llevar el agua lejos de la casa. Revisar la madera en busca
de signos de descomposicin por humedad o por hongos.
4.- RECUBRIMIENTO DE PAREDES: Advertir el tipo (madera, estuco, mamposteria, pintura,
papel) y condiciones del recubrimiento de paredes.
Revisar el recubrimiento de madera en busca de
pintura con burbujas o descascaramiento, lo que
puede significar que la casa no tiene suficiente
proteccin contra la humedad. Examinar el
Revisar el recubrimiento de madera en busca de
putrefaccin por hongos, especialmente las tablas
inferiores prximas a los cimientos. Observar si hay
protuberancias o grietas en el estuco, mortero
deteriorado entre tabiques o piedras y tambien
desintegracin de tabiques y huecos, astilladuras o
grietas en los recubrimientos especiales.
5.- CARPINTERIA : Revisar los marcos en torno a puertas y ventanas. Debern estar firmes en su
lugar. Deber haber un sello hermtico donde el recubrimiento de paredes
topa con mamposteria de chimenea.
INSPECCION

INTERIOR

1.- DESVAN : Examinar todos los componentes expuestos (vigas de piso, columnas de soporte,
aislamiento, cableado elctrico, conductos de calefaccin y plomeria) en busca de
defectos evidentes
2.- PUERTAS Y VENTANAS: Abrir y cerrar todas las puertas y ventanas para segurarse de que
funcionen correctamente y sellen hermticamente. Buscar vidrios
rotos en las ventanas. Asegurarse de que no haya agujeros en las
persianas. Revisar que tanto las ventanas como las puertas estn
protegidas por barniz o pintura.
3.- PISOS : Caminar sobre todos los pisos en busca de ruidos. La alfombra deber estar en
condiciones razonablemente buenas y deber extenderse bien apretada con
costuras casi invisibles. Buscar rebordes o huecos de juntas en pisos cermicos
El acabado de los pisos de madera debe ser liso y uniforme.
4.- ACABADOS : Revisar los acabados de pintura y barniz en todas las habitaciones, incluso
armarios y escaleras. Revisar el estado del papel tapiz y el artesonado.
Asegurarse de que todas las guarniciones y molduras esten en su lugar.
5.- EQUIPOS : Probar todos los grifos y accesorios de plomeria, incluso inodoro, bidet, baeras
y duchas. Encender todas las unidades de calefaccin / enfriamiento y de
calentamiento de agua para asegurarse de que funcionen correctamente.
Revisar equipos tales como el sistema de intercomunicacin, el que abre el
garaje y el timbre. Comprobar que funcionen las instalaciones de la cocina.

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CAPTULO UNO

168

HOJA DE TRABAJO PARA AVALUO

N 5 (Rural)

1.- La poblacin en el rea:

Est creciendo?
Est decreciendo?
Se mantiene constante
2.- Cuantas fincas nuevas estn a la venta y con que rapidez se estan vendiendo?
3.- Cuntas fincas usadas estn a la venta y con que rapidez se estn vendiendo?
4.- Qu clase de fincas se venden mejor y porqu?
5.- Que clase de fincas no se estn vendiendo? Porqu?
6.- Cun grande es la demanda por fincas de alquiler?
7.- Qu alquiler mensual se paga por las fincas? Indicar rango de precio
8.- Cul es la descripcin legal de la propiedad?
9.- Cul es el tamao, forma y topografa del lote?
10.- Cul es la clasificacin de la propiedad en cuanto a urbanizacin?
11.- Hay servidumbres en la propiedad? De haberlas, cules son?
12.- Qu tipos de suelos hay en la propiedad?
13.- Qu condiciones climticas hay en la zona?
14.- Cmo es la calidad del agua?
15.- Tiene derecho de riego? Tiene pozos?
16.- Existen drenajes adecuados en la zona?
17.- Qu rgimen de tenecia de la tierra predomina en la zona?
18.- Hay malezas y plantas txicas en la propiedad?
19.- Hay buena disponibilidad de contratistas y obreros en la zona?
20.- Qu disponibilidad de servicios hay?
Centros de salud
Centros educativos
Bancos
Lugares de entrega de la produccin
Servicios mecnicos
Seguridad (personal y patrimonial)
21 .- Hay apoyo crediticio que facilite la inversin y el desarrollo financiero de la explotacin?
22.- Hay peligros o fuentes de contaminacin en el vecindario o cerca de l?
Si los hay identificar e indicar su cercana respecto a la finca
23.- Qu influencias ambientales adversas hay en el vecindario, y cul ha sido su
impacto sobre el valor de las propiedades?
24.- Cul es el costo por hectrea para fincas similares en el rea?
25.- Cmo se espera que las condiciones econmicas (el mercado actual) afecten
el valor de la finca?

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CAPTULO UNO

169

DATOS SOBRE EL VECINDARIO

Lmites
Norte
Sur

Este
Oeste

Topografa

Urbana

Suburbana

Rural

Rpido

Lento

Constante

% Construido
Ritmo de crecimiento

Tiempo Medio de Comercializacin

Valor de las propiedades

Creciente

Decreciente

Estable

Oferta / Demanda

Sobreoferta

Suboferta

Equilibrada

Creciente

Decreciente

Estable

Creciente

Decreciente

Cambio en el uso actual del suelo:

Poblacin
Tamao medio de las familias
Ingreso familiar medio
Nivel de ingresos
Ocupaciones predominantes
Propiedades tpicas

Antigedad

Rango de
Precios

% ocupado
%
por propietarios Arrendamiento

Lotes Baldios
Viviendas unifamiliares
Departamentos de 2 a 6
unidades
Departamentos de ms de
6 unidades
Propiedades no habitacionales

Tasa de Impuestos

Mayor

Servicios

Policia
Bomberos
Recol. Basura
Otros

Menor

Igual a reas
competidoras

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

170

DATOS SOBRE EL VECINDARIO

Distancia y direccin desde
Area de negocios
Area comercial
Escuelas pblicas
Nivel elemental
Medio
Superior
Universidad
Areas recretivas y culturales
Iglesias
Conexin con rutas o autopistas
Transporte pblico
Tiempo para llegar al rea de negocios
al rea comercial

Servicio mdico de emergencia

Condiciones generales del trfico
Cercana peligros
- Aeropuerto
- Almacenamiento de
productos qumicos

- Otros
Cercana a fuentes de contaminacin
- Humo
- Ruido

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CAPTULO UNO

171

DATOS

SOBRE

TERRENO

Direccin
Nomenclatura Catastral
Datos de Dominio

Folio Real

Matrcula

Dpto

Propietario
Plano de Mensura N
Dimensiones

Norte
Sur
Este
Oeste

Superficie

Forma

Topografa

Peligros naturales
Ubicacin en la Manzana
Urbanizacin
Areas adyacentes
Servicios

Electricidad
Gas Natural
Agua
Telfono
Acequias
Cloacas
TV Cable
Alumbrado Pblico
Arbolado
Pavimento
Mercados
Supermercados
Kioscos

Servidumbres
Crquis de Ubicacin

Bomberos
Correo
Estacionamiento
Estacin de Servicio
Seguridad Privada
Policia
Oficinas Pblicas
Transporte Pblico
Servicios Municipales
Comercios
Bancos
Cajeros automticos
Otros

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CAPTULO UNO

172

RELEVAMIENTO

CONSTRUCCIONES
1

ESTRUCTURA DE TECHOS
Losa de hormign armado no convencional
Losa de hormign armado plana
Losa nerv. Tirantes de madera con machimbre
Chapa, fibocemento, zinc
Palos y caas; Tablas; Cartn

A
B
C
D
E

PISOS
Mrmol - Parquet - Alfombra
Cermico decorado y/o de alta calidad
Cermico comn - Granito comn - Clcareo
Plstico - Baldosas - Cemento armado
Ladrillo - Contrapiso - Tierra

A
B
C
D
E

CIELORRASOS
Artesanados
Yeso con molduras especiales
Yeso - A la cal - Madera - Otros
Chapadur - Lienzo . Telgopor
Barro - Arpillera - No tiene

A
B
C
D
E

MUROS
Hormign armado con estructura sismo resistente
Ladrillo prensado con estructura sismo resistente
Ladrillo comn - Ladrillo cermico con estr. Sismo resist.
Adobe - Block - Ladrillo - Madera comn
Chapa - Caizo - Otros

A
B
C
D
E

REVOQUES Y REVESTIMIENTOS INTERIORES

Mrmol - Maderas finas - Piedras trabajadas
A
Corlok -Empapelado - Madera comn
B
Enlucido pintado al aceite o latex - cerm. - Ladrillo visto
C
Revoque grueso y enlucido o pintado al agua
D
Revoaue de barro - Sin revoque
E
CUBIERTA DE TECHO
Baldosa
Tejas
Membrana - Aluminio - Asfalto - Lana de vidrio
Mezcla comn - Otros
Barro - No tiene

A
B
C
D
E

CARPINTERIA
Madera fina moldeada con herrajes de estilo
Madera fina s/detalles con herrajes de bronce
Madera comn - Metlica - Pta Placa c/herrajes comunes
Conglomerado - Chapadur - Tabla tirada
Madera y materiales de rezago

A
B
C
D
E

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CAPTULO UNO

RELEVAMIENTO

173

CONSTRUCCIONES

BAOS
Sanitarios y griferia especiales - Hidromasaje
Sanitarios y griferia primera calidad - Baera
Sanitarios comunes completos
Artefactos escasos o Retrete
Letrina - No tiene
COCINA Y LAVADERO
Artefactos y amoblamiento de alta calidad, mesada de
granito puro o mrmol
Artefactos y Amoblamiento de buena calidad, mesada de
mrmol reconstituido
Artefactos y Amoblamientos comunes, mesada granito
reconstituido
Artefactos escasos, mesada de mosaico o cemento
alisado sin muebles bajo mesada
Incompleta - Fogn - No tiene
INSTALACIONES PRINCIPALES
Instalacin elctrica embutida - Aire acondicionado
central - Ascensor
Instalacin elctrica embutida - Aire acondicionado y
calefaccin en algunos ambientes
Instalacin elctrica embutida escasa - calefaccin
en ambientes
Instalacin elctrica exterior - Calefaccin a lea
Instalacin elctrica precaria - No tiene

A
B
C
D
E

ESTRUCTURAS E INSTALACIONES INDUSTRIALES

Estructura sismo resistente - Montacarga - Cmara
frigorfica - Aire acondicionado central
A
Estructura metlica con cierre de mamposteria - Monta
cargas - Aire acondicionado central
B
Estructura metlica con cierre de chapa - Cabriada de
madera con techo de chapa
C
Adobe, caa y barro sin estructura sismo resistente
D

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CAPTULO UNO

174

RELEVAMIENTO

CONSTRUCCIONES

Construcciones
N
1
2
3

TIPO

EDAD

ESTADO

SUPERFICIE

Tinglados, Piletas, Otros

CLASE

TIPO

EDAD

ESTADO

SUP o VOL

Pozos
PROFUNDIDAD

DIAMETRO

RENDIMIENTO

Cultivos
CLASE

VARIEDAD

EDAD

ESTADO

SUPERFICIE

% FALLAS

DISTANCIA

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CAPTULO UNO

175

ESQUEMAS CONCEPTUALES:
A continuacin se agregan esquemas con las tcnicas de tasacin, los casos en los
que mejor se adapta cada uno de ellos y esquemas conceptuales sobre metodologas,
mtodo directo e indirecto, factores que determinan el valor de una construccin, propiedad horizontal, elementos que provocan incidencias positivas o negativas sobre el
valor de la tierra con destino agropecuario y tasacin rural
Con un testigo
Con un signo externo
Con varios testigos
Mtodos sintticos
Con un testigo
Con varios signos externos
Con varios testigos
Variante dos betas
Comparativas

Mtodos beta

Variante triangular
Variante trapezoidal
Una variable exgena lineal
Regresin Simple
Una variable exgena no lineal

Anlisis de regresin
Variables exgenas lineales
Regresin mltiple
Variables exgenas no lineales
Mtodo costo de

Costo de reposicin

reposicin
Costo de reemplazamiento
TECNICAS DE
TASACION

Analticas

Mtodo del valor residual

Clsico
Mtodo analtico o

Modelos bajo inflacin

de capitalizacin
Juegos para estimacin de
Perfeccionado

parmetros
Optimizacin del horizonte
temporal

Valor de transformacin
Tasacin finalista

Valor complementario

Para evaluaciones
especiales

Valores subjetivos
Anlisis multicriterio

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CAPTULO UNO

176

METODOLOGIA
OBJETIVOS

ESCENARIOS

MAS INDICADA

VENTAJAS

INCONVENIENTES

Estimar precios de

Compraventa de terrenos.

Criterios sintticos

Sobriedad de datos

Informacin limitada, Escaso

mercado para

Hipotecas. Evaluacin de

realismo en la hiptesis de

activos inmobiliarios

participaciones en fondos

proporcionalidad

de inversin inmobiliarias
Criterio de las dos Beta

Sobriedad de datos.

Informacin limitada, aunque

(sinttico - estadstico

Eliminacin de la

ms precisa

hiptesis de
proporcionalidad

Regresin estadstica

Informacin ms

Necesidad de banco de datos

completa (bloques de
variables mltiples

Estrategias de

Negociaciones para compra

negociacin

venta terrenos a urbanizar e

inmuebles singulares.

Valoracin subjetiva

Valoracin residual

Negociaciones para la fusin

Son pticas adecuadas

Riesgo de manipulaciones

al objetivo perseguido

incorrectas

de fondos de inversin
inmobiliaria y otras empresas

Costo de reposicin

del sector

Tasaciones para

Edificios y monumentos

inmuebles singulares

histricos; parques y jardines

Valoracin subjetiva

(histrico - artstico)

con arbolado singular por la

Mtodo analtico

Adecuacin a la

Riesgos de manipulaciones

antigedad y rareza de sus

(capitalizacin con

informacin manejable

o de sesgos informativos

especies, etc. Obras pblicas

beneficios y costos

en contexto de beneficios

que afectan yacimientos

culturales y sociales,

y costos intangibles

arqueolgicos

[Link]. Traveling cost)

Anlisis Multicriterio

Estimar precios

Expropiaciones. Cesin de

Mtodo analtico clsico

Resultados flexibles

Riesgo de manipulaciones

legales o consensuados

terrenos pblicos con fines

(con beneficio y costos

(adaptados al objetivo

incorrectas

sociales. Evaluaciones

sociales cuando se

potico)

catastrales

requieran

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

177

METODOLOGIA

Las NORMAS NO imponen Mtodos

La jurisprudencia establece la necesidad de
aplicar reglas tcnicas, demostrativas de
resultados
Originariamente existan dos escuelas
"contradictorias" basadas en

A) El principio de "la
actualidad exclusiva

B) El principio de "la
estimacin del valor
presente, fundado en
beneficios futuros
(Valor Potencial)"

Chandas sigue una concepcin actual y

moderna sobre ambos principios y otorga
una clasificacin general para los mtodos

Separativos: Lote y Mejoras

Directo

De Conjunto: Lote y Mejoras

Indirecto

En ambas grupos se pueden integrar y combinar tcnicas especficas

(analticas) y comparativas

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO UNO

178

METODO DIRECTO
No Analtico / Separativo
Recopila y Analiza DATOS

Elementos Extrnsecos

Elementos Intrnsecos

Ubicacin
Servicios
Calidad Ambiental
Nivel Constructivo Barrio

LOTE
Forma - Dimensiones
Nivel
Caractersticas
del Suelo
Medial / Esquina

MEJORAS
Sup. Edificada
Calidad - Categora
Estado de Cnservacin
Antigedad
Etc.

METODO INDIRECTO
Analtico / De Conjunto
Comprende dos elementos

A) Renta Lquida
(renta bruta menos gastos;
puede ser anual o mensual
depende de la tcnica)

B) Capitalizacin
(verificacin y eleccin del
inters de bancos de plaza
Punto de partida: el inters
de operaciones bancarias
de crditos hipotecarios

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CAPTULO DOS

179

CAPITULO DOS
INMUEBLES RURALES 1

La tasacin de predios rurales exige una metodologa particular, que difiere en muchos
aspectos de la valuacin de predios urbanos. La diferencia fundamental radica en que el
valor de los predios urbanos est ntimamente relacionado con un mercado de inmuebles destinados a viviendas, comercios y dems destinos ciudadanos y los valores surgen de un estudio de mercado local, con antecedentes bastante homogneos o fciles
de homogeneizar mediante coeficientes correctivos convenientemente calculados. En
cambio, la valuacin rural exige un amplio conocimiento de aspectos tcnicos agropecuarios, socioeconmicos y geopolticos, ya que el valor de los campos est definido por
aspectos intrnsecos y productivos en parte, pero en una gran medida por situaciones
econmicas relacionadas con un intercambio comercial nacional e internacional, regmenes impositivos, poltica crediticia, etc. Tanto es as que, por ejemplo, los valores de
predios ganaderos pueden variar notablemente entre un ao y otro de acuerdo al precio
internacional de la carne de exportacin. La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su capacidad
de producir en cantidad y calidad.
Es por tal razn que, si bien algunos de los mtodos de tasacin rural, de tipo comparativo, tienen similitud aparente con los utilizados en valuaciones urbanas, aquellos introducen elementos y coeficientes de comparacin que solamente pueden calcularse en
funcin de una paciente inspeccin de los campos o fincas que sirven de antecedentes
y tambin de un conveniente clculo de la productividad de los mismos. La valuacin
rural ya no puede basarse en apreciaciones personales como se haca antiguamente
por conocimiento de odas de precios de algunos campos vecinos, pues hay muchos
aspectos que deben ser analizados y pueden existir fuertes diferencias entre un campo
y otro no muy distante.
Entre los mtodos a seguir estn los comparativos directos y los que arriban al valor por
el camino de la productividad. Estas ltimas pueden resultar menos seguras que las
primeras en virtud de las indeterminaciones de las tasas de inters, riesgos y ganancias.

Extraido de Apuntes de Ctedra y Juan Silvestre

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CAPTULO DOS

180

Los inmuebles rurales difieren ampliamente entre s, proporcionando distintas utilidades

y manifestando distintos valores, de acuerdo a la variedad de sus caractersticas. Estas,
dependen tanto de las condiciones econmicas y sociales que inciden sobre el inmueble
(caractersticas extrnsecas e intrnsecas).
A Caractersticas Econmico-Sociales
Los inmuebles, independientemente de su naturaleza, son afectados por un conjunto de caractersticas genricas, originadas por al ambiente econmico social
que identifica cada zona. Estas caractersticas son extremadamente complejas,
por su diversidad y variabilidad.
De ellas se destacan:
a) Condiciones demogrficas: densidad de poblacin, tipos etnogrficos, preferencias profesionales, etc. Son la expresin cualitativa y cuantitativa del factor
humano e influencian las actividades rurales a travs del consumo local, la
eficiencia y estabilidad de las explotaciones fundiarias, disponibilidad de mano de obra, etc. La tendencia de la densidad demogrfica es ndice importante de las perspectivas econmicas de una regin.
b) Condiciones polticas, como grado de seguridad para personas y bienes, derechos civiles y polticos de las personas: Repercuten sobre la importancia de
los inmuebles porque la seguridad para el trabajo y el capital, acta como factor de desarrollo y prosperidad de las explotaciones agropecuarias.
c) Organizacin social, legislacin del trabajo, enseanza, salud pblica, etc.:
Repercute a travs del grado de bienestar y tranquilidad colectiva.
d) Accin econmica del Estado: en especial referida a la produccin agropecuaria mediante el rgimen de impuestos, proteccin aduanera, crditos, etc.
Tiene especial repercusin en las zonas de cultivos especializados y en las
de explotaciones incipientes donde el fomento es esencial.
e) Organizacin comercial: mercados, sistemas de ventas, competencia, transportes, cooperativas, etc.

Las condiciones extrnsecas denotan el mayor o menor adelanto econmico social de la

zona de la que dependen los inmuebles y que contribuyen a darles el grado de utilidad
que, a travs de las fuerzas de la oferta y la demanda, rige el valor fundiario. Su anlisis
es especialmente interesante en la determinacin comparativa de tasa para la capitalizacin de la renta, cuando deben tenerse en cuenta las diferencias entre las zonas para
deducir la tasa correspondiente a un inmueble en base a la vigente en otro, o cuando la
tasa aplicable se infiere del tipo de inters de otros capitales, afectados por el distinto
ambiente econmico social.
Finalidades de la tasacin de la propiedad rural:
a) Compraventa de propiedades rurales, campos forestales y naturales.
En los campos forestales, en San Juan, podran cultivarse con xito pltanos, parasos, lamos, eucaliptos e incluso algunas variedades de conferas de rpido
crecimiento.

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CAPTULO DOS

Los campos naturales deben cubicarse para determinar el aprovechamiento como

lea o carbn y medir la madera como postes, unitariamente (tomando largo y
dimetro), de acuerdo a ellos se tienen rodrigones, varillas y varillones
b) Expropiaciones para futuras colonizaciones, escuelas agrcolas, reservas artificiales (Dique de Ullm) y naturales (Reserva faunstica de San Guillermo, Valle de la
Luna).
c) Determinacin del impuesto real y potencial que debe oblar el predio El impuesto
potencial es el impuesto a la tierra ociosa, es el que debera oblar un terreno que
en este momento est sin producir, pudindolo hacer.
d) Peritajes judiciales (divisin de condominio, sucesin, particin)
e) Asignacin del valor para garanta de los prstamos bancarios, financieros y de
fomento agrcola que se deseen solicitar.
f)

Realizar el inventario de los bienes existentes

g) Efectuar el estudio econmico-financiero de los beneficios que se obtengan a los

fines que el productor sepa en que rubro pierde y en cual gana.
h) Estimar el monto que se fije a los efectos de las donaciones y legados.
i)

Constitucin y Liquidacin de Sociedades de Capital

Asesoramiento a inversores extranjeros

k) Actualizacin de valores patrimoniales empresarios

Revalos Provinciales

Factores que influyen en la tasacin rural

Los factores que influyen en la tasacin rural son: Intrnsecos y Extrnsecos

Entre los factores Intrnsecos se pueden mencionar:
A) La Tierra: es el espesor del manto suelo. Se compone de: Capa arable y subsuelo apoyados sobre un substrato, todo lo cul constituye el perfil de suelo agrcola.
Tiene gran importancia en el valor agropecuario por las siguientes caractersticas:
a) Secuencia y caractersticas de las capas del perfil de suelo, en funcin de las
cuales se ha realizado la clasificacin taxonmica de los suelos de la provincia.
b) Profundidad del suelo: Al tener una capa ms profunda de suelo se tiene mayor cantidad de elementos de nutricin y mayor cantidad de humedad
c) Porosidad: es la propiedad fsico - mecnica del suelo que regula la capacidad de almacenaje de agua en el suelo (retencin de humedad).
Es importante tanto la cantidad de poros como su tamao, lo cul depende de
la textura y estructura.
d) Permeabilidad: Es la propiedad del suelo que permite el movimiento del agua
en el perfil hmedo. En sentido amplio mide la posibilidad, ceder o bombear
agua. Es importante porque: 1) permite la extraccin de agua de acufero; 2)

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CAPTULO DOS

182

permite el drenaje (natural o artificial) de los excedentes de agua; 3) permite

el lavado y recuperacin de suelos salinos / sdicos; 4) el mal manejo del riego en suelos pocos permeables provoca la elevacin de los niveles freticos y
en consecuencia la revinicin de los mismos.
Los suelos pueden tener una permeabilidad muy alta, alta, media, baja y muy
baja Los valores se dan en mm/da.
e) Fertilidad: es la existencia de elementos nutrientes que tenga un suelo en las
condiciones edafolgicas en que se encuentra. La estructura es la clave de la
fertilidad porque asegura la actividad microbiana.
Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razn
que si ese suelo tiene una alta salinidad este contenido de sales bloquea a los
elementos nutrientes, impidiendo su absorcin por las plantas
f)

Productividad del suelo: se refiere a la capacidad que tiene un suelo para proveer a las plantas los elementos necesarios (aire, agua, nutrientes) y en la
cantidad adecuada para dar el producto que se espera de ellas (follaje, flores, frutos, madera, etc.). Esta capacidad va a depender de las condiciones
favorables que en otros aspectos tenga el suelo.
Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razn
que si ese suelo tiene una alta salinidad este contenido de sales disminuye o
impide la absorcin de la solucin del suelo (agua y elementos nutrientes)
por las plantas

B) Topografa de la parcela: Juegan un papel preponderante: 1) La pendiente; 2)

La rugosidad de la superficie (relieve). Ambos aspectos se tienen en cuenta en el
momento de evaluar la calidad del suelo por su aptitud agrcola. En todo momento
para favorecer el desarrollo de los cultivos, si deben hacerse movimientos de suelos, estos deben hacerse en la menor cantidad posible para evitar la destruccin
del suelo agrcola.
Entre los factores Extrnsecos tenemos:
a) Condiciones climticas: tiene una influencia directa en el desarrollo de los vegetales e incluso influyen sobre los primeros horizontes de un perfil de suelo agrcola;
entre estas condiciones estn: 1) la variacin de temperatura y de presin; 2) nubosidad; 3) vientos; 4) radiacin; 5) precipitaciones ; 6) humedad relativa y 7)
heliofana (horas efectivas de luz)
b) Topografa General de la zona: dem anterior
c) Recursos Hdricos: En las regiones ridas, el riego se puede suministrar por el
aporte de agua superficial y por agua subterrnea.
El agua superficial es la forma ms conveniente de proveerle agua a una propiedad.
El costo que tiene el agua superficial, en esta provincia, no es otra cosa que el
mantenimiento del servicio (canon de riego); las obras se ejecutan con dinero del
estado, es decir, no son cobradas a los usuarios.
Al hacer el anlisis del recurso hdrico intervendran los costos construccin de
presas desde donde se toma el agua de una fuente hdrica pasando por los canales, ramos, subramos, acequias, etc., es decir el mantenimiento de todo esto hasta llegar al lugar del uso del agua. Se informar sobre sistemas de riego, turnos y
volumen.
En caso que se deba regar con agua del subsuelo, se deben tener en cuenta la
perforacin. Se colocan los filtros, se ensamblan los caos, se cementa y se

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CAPTULO DOS

equipa con el motor, bomba, etc. Para la tasacin se debe tener en cuenta la profundidad, caudal del agua para riego por aspersin o por goteo y calidad de la
misma (para consumo o riego).
En este sistema pueden haber dos modalidades: 1) Pblica: Cuando el Estado
realiza las perforaciones y el agua extrada es incorporada al sistema de riego superficial. 2) Privada: Cuando las perforaciones son realizadas por uno o varios en
comn formando un consorcio o sociedad civil.
d) Calidad del agua: mientras ms contenido salino tenga el agua es de menor calidad y a los fines de no salinizar el suelo se tiene que regar con un volumen mayor
de agua, porque se debe calcular el requerimiento de lixiviacin o el agua necesaria para lavar las sales que pueden concentrarse en el perfil radicular.
Se debe asegurar, previamente, el libre drenaje del suelo para evitar el ascenso
de niveles freticos (revinicin, salinizacin)
e) Drenaje del rea: Es importante conocer las condiciones de drenaje del rea donde se encuentra la parcela. En caso que fuera necesario la realizacin de drenaje
artificial parcelario, es fundamental la existencia de una red pblica de desages y
drenes, que permita el saneamiento de los terrenos.
f) Rgimen de tenencia de la tierra
g) Disponibilidad de mano de obra y equipamiento mecnico.
h) Ubicacin; Accesos; Altitud.
i)

Oportunidad de comercializacin de los productos obtenidos en el mercado interno y externo.

Apoyo crediticio que facilita la inversin y el desarrollo financiero de la explotacin.

Bienes que se tasan en inmuebles rurales

Los bienes que se tasan normalmente en inmuebles rurales son:
a) Inmuebles: corresponden a la tierra de las propiedades rurales y sus mejoras,
destinadas a produccin agropecuaria, en cualquiera de sus orientaciones agrcolas
o ganaderas.
Incluye campos, estancias, fincas, chacras, quintas frutihortcolas, tambos, plantaciones forestales, bosques naturales, ya sean en zonas de secano o de riego,
con todas las variables que estas tierras incluyen, dentro del pas.
b) Muebles: Estos muebles se consideran inmuebles por accesin moral, segn el
Cdigo Civil, cuando el propietario los ha colocado exclusivamente para uso en la
explotacin rural.
Dentro de este rubro se califican: Bienes y Semovientes que corresponden al
capital pecuario.
Los Bienes Muebles incluyen: equipos agrcolas, maquinarias, tractores, automotores, camiones, equipos de riego, sembradoras, cultivadoras, arados, rastras,
cinceles, enfardadoras, pulverizadoras, clasificadoras de semillas, rastras excntricas, desmalezadoras, vibrocultivadoras, sinfines, rastras de dientes, enrolladoras, transportadora de rollos, extractor de silos, acoplados volcadores, tanques
de combustible, bombas, equipos de comunicacin etc.
A los arados se le debe agregar implementos y tiles menores utilizados en tareas rurales.

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184

Los semovientes: son bienes muebles y estn formados por todas las especies
animales mayores que se explotan con un fin de produccin econmica incluyndose: Vacunos (toros, vacas, vaquillonas, terneros, novillos, bueyes); lanares
(carneros, ovejas, borregos, corderos, capones); cerdos (padrillos, cerdos machos, lechones, cachorros); yeguarizos (padrillos, yeguas, potrancas, potrillos,
caballos de silla o tiro)
Mejoras normales y mejoras excesivas
En el caso de las mejoras, adems de caractersticas de construccin, estado de
conservacin, etc., es importante establecer su ndice de uso, que es la relacin existente entre las necesidades de infraestructura que tiene la explotacin que se realiza y las
disponibles.
Pueden ser las mejoras disponibles: Normales y Excesivas.
Se consideran mejoras normales a todas aquellas mejoras que sean normalmente
indispensables a la explotacin tpica de la zona y se clasifican en:
a) Generales: comprenden a los alambrados, aguadas y construcciones, cualquiera
sea su tipo y destino.
b) Especiales: Comprende las mejoras vegetales, ya sean cultivos bianuales o de
mayor plazo de vida til, artificiales o naturales como bosques y montes.
Dentro de esta clasificacin se incluyen: los alfalfares, frutales, cultivos especiales
a largo plazo y forestales que no estn en estado de corta vida econmica.
Se consideran mejoras excesivas a aquellas mejoras que no sean normalmente
indispensables a la explotacin tpica de la zona. Si bien la mejora, considerada aisladamente, puede tener gran valor para el propietario, no lo posee en igual grado como
elemento integrante de una explotacin. Se deber tener en cuenta la proporcin en que
deber ser reducido su valor para cada caso particular.
El criterio a aplicar es estimar el valor de lo necesario, y en el caso de mejoras excesivas castigar el valor en la medida de lo racional.
Como concepto general, las mejoras de los campos, como integrantes de los mismos,
carecen de valor propio e independiente, salvo el caso de ser explotables aisladamente
y por lo tanto susceptibles de venderse con el terreno que ocupan (Silos, fbricas de
lcteos, bodegas, secaderos, etc.).
No hay demanda por las mejoras de los campos en el mercado separadas del total del
mismo y en consecuencia cuando ellas se venden son parte de una operacin integral
del campo.
Determinada la importancia de las construcciones, edad, conservacin, ndice de uso
respecto del inmueble que integran, se est en condiciones de considerar estimacin de
su valor vinculado al total del campo.
Coeficiente edafolgico
A travs de un Estudio de Suelo, que consiste en el estudio agrolgico detallado de los
suelos el I.N.T.A. (Instituto Nacional de tecnologa Agropecuaria) Delegacin San Juan

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185

realiz un estudio sobre la aptitud agrcola de los suelos seleccionados para su explotacin as como su clasificacin para fines de riego, considerando los factores limitantes
bsicos:

Calidad de suelo (Profundidad del suelo segn caractersticas del substrato y

Textura);

Topografa (cantidad de movimiento de suelo necesario para la sistematizacin del riego);

Drenaje (profundidad de suelo libre de agua fretica y necesidad de drenaje

artificial del rea)

Salinidad.

Contiene informacin sobre la fertilidad de los mismos y prev el consecuente suministro de nutrientes. Contiene informacin sobre las caractersticas de humedad de los suelos a regar para disear los riegos a partir de las necesidades establecidas de los cultivos considerados (Uso consuntivo) A partir de ello el Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan, determin los coeficientes edafolgicos para los distintos tipos de
suelo.
El coeficiente edafolgico se aplica a un suelo comparndolo con otro considerado
ptimo y que sirve para expresar su aptitud agrcola. Se toman en cuenta, como ya se
dijo, factores como: textura, estructura, fertilidad, drenabilidad, profundidad, presencia o
ausencia de napas freticas cercanas a la superficie o cualquier otro factor que pueda
incidir en la produccin.
Para su homogeneizacin se dividir siempre el valor de la Ha del terreno antecedente
por su coeficiente edafolgico.

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR PARA

DISTINTOS TIPOS DE SUELOS

Res. 009 - TTP - 06

TIPO DE SUELO

SIMBOLOGIA

COEFICIENTE

BELGRANO

0.90

MITRE

0.90

SARMIENTO

0.85

PIE DE PALO

0.80

CORTINEZ

0.80

ULLUM

0.80

EL CHILOTE

0.75

EL SALADO

Co ES

0.75

MEDANO DE ORO

Co Mo

0.70

CANAL PUNTILLA

0.70

RAMON FRANCO

Co RF

0.70

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El I.N.T.A. tiene una nueva forma de presentacin de la Carta de Suelos de la Repblica

Argentina que es el producto del trabajo de relevamientos realizado en los ltimos 25
aos, con la incorporacin de la informtica como herramienta para manejar grandes
volmenes de datos.
Las tablas de Caractersticas fsicas del horizonte superficial, Caractersticas fsicas y
qumicas para evaluar la susceptibilidad a la erosin hdrica y Caractersticas fsicas y
qumicas para evaluar la fertilidad son un ejemplo de formatos de salida y recuperacin
de datos de suelos para objetivos particulares. A pedido de los usuarios es posible generar bsquedas especficas, para cumplir con sus objetivos.
Este estudio est destinado principalmente al productor agropecuario con el propsito
de ayudarle a conocer mejor sus tierras y contribuir a que las maneje en forma adecuada aumentando as su nivel de aprovechamiento; a los extensionistas y agrnomos para
que lo utilicen en las tareas de divulgacin, asesoramiento y manejo de campos; a los
ingenieros civiles e hidrulicos para sus proyectos de construccin de caminos, edificios
y dems obras para las cuales necesiten datos sobre propiedades de suelos; a los tasadores para poder evaluar la capacidad de uso de las tierras y estimar su productividad
bajo determinado nivel de manejo.
La informacin suministrada por los mapas de suelos permite adems su interpretacin
con otros importantes fines, entre ellos: 2
1)

Planificar el uso racional del suelo a distintos niveles (regional, subregional y de

predio), permitiendo adecuar las prcticas de manejo y conservacin que exigen las distintas clases de tierras, para una mayor y sostenida productividad
agrcola.

Dar las bases para la investigacin y experimentacin agropecuarias, permitiendo extrapolar los resultados experimentales en otras regiones de condiciones similares.

Establecer las bases tcnicas para la aplicacin de la renta normal potencial de

las tierras, con fines impositivos.

Determinar las reas de recuperacin econmica afectadas por erosin, salinidad, alcalinidad deficiente drenaje, etc.

Establecer con criterio tcnico la poltica crediticia, de colonizacin, de reformas

de las estructuras agrarias, etc.

El mapa se presenta separado en varias fotocartas, as llamadas por llevar como

fondo la imagen de los respectivos mosaicos de fotos areas (fotomosaicos) y su correspondiente texto.
En las fotocartas se aprecian las imgenes de pueblos, estaciones de ferrocarril, caminos, campos, construcciones, arboledas, etc., tal como aparecan en el momento de
la toma aerofotogrfica. Estos elementos culturales sirven como puntos de referencia
para determinar la ubicacin de cada suelo. Los esquineros de cada fotocarta llevan
cruces cuyos centros se hallan muy prximos al esquinero correspondiente de la carta
topogrfica del I.G.M. a 1:50000. Dichos cruces/ sirven como puntos de coincidencia
para empalme entre fotocartas linderas.

Extraido de Enrique Cortelletti

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Para encontrar en el texto la informacin sobre el rea de su inters, primero se la debe

localizar en la fotocarta mediante el reconocimiento de algn lugar o elemento familiar
(un pueblo, un campo, una arboleda, etc.)
Una vez establecida su situacin exacta se tomar nota de los smbolos impresos
correspondientes a las unidades cartogrficas delimitadas. Una unidad cartogrfica representa una zona homognea de suelos. Cambia de acuerdo a la escala.

Ejemplo:

Az4

Estos smbolos se deben buscar en el texto del LISTADO DE SIMBOLOS CARTOGRAFICOS

====> Az

Az1

Az2

Az3

====> Az4

El significado de estos smbolos se encuentra en el LISTADO DE UNIDADES

CARTO GRAFICAS. Para cada una de estas unidades estn indicadas las principales
caractersticas y los suelos que la integran COMPONENTES TAXONOMICOS (TAXONOMIA: Esquema de clasificacin que hace posible la subdivisin sistemtica en tipos
de suelos y permite organizar los conocimientos del suelo).
Ejemplo:

SIMBOLO: Az
Tipo de Unidad: complejo

COMPONENTES TAXONOMICOS

Azul: fase ligeramente inclinada

60 pendiente

Tandil: fase ligeramente inclinada

20 pendiente

La Delicia :

20 loma

Los componentes taxonmicos se describen en el LISTADO DE LAS UNIDADES

TAXONOMICAS. Para cada una de estas unidades se da la DESCRIPCION DEL PERFIL TIPICO y los DATOS ANALITICOS.
En el CUADRO TAXONOMICO se clasifican todos los suelos que se encuentran en la
hoja.
CARGA ANIMAL 3
Expresa el nmero de cabezas por hectrea.
La Unidad Animal (U.A.) o Unidad Ganadera (U.G.) equivale a la necesidad de una vaca
de 400 Kg en produccin, estimndose los mismos en 4.000 Kg de materia seca (M.S.)
por ao (10 12 Kg por da).
EQUIVALENCIAS GANADERAS
El cuadro de equivalencias es el siguiente:
3

Extrado de Enrique Cortelletti

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Toro o Vaca con ternero al pi

1,3 U.A.

Vaca, Novillo o Vaquillona de ms

de 2 aos; Caballo

1,0 U.A.

Novillo de menos de dos aos

0,8 U.A.

Vaquillonas de menos de dos aos

0,7 U.A.

Terneros de 200 Kg

0,6 U.A.

Terneros

0,3 U.A.

Carnero Oveja, Capn, Borrego

de ms de un ao o Cerdo grande

0,2 U.A.

Borrego Diente de Leche

0,1 U.A.

Cordero

0,0 U.A.

Para calcular la carga animal se convierten a U.A. las diversas categoras de haciendas existentes y al total se lo divide por la superficie.
La carga media anual es el promedio de las obtenidas en las distintas pocas del
ao.
EQUIVALENTE VACA (EV): Representa el promedio anual de los requerimientos de
una vaca de 400 kg. de peso, que gesta y cra un ternero hasta el destete, a los seis (6) meses de edad
con 160 kg. de peso; incluye el forraje consumido por
el ternero.
Equivale a los requerimientos de un novillo de 410 kg.
de peso que aumenta 500 gramos/da.
EQUVALENTE OVEJA (EO): Representa el promedio anual de los requerimientos de
una oveja de 50 kg. de peso, que gesta y cra un cordero hasta el destete a los tres (3) meses de edad.
Incluye el forraje consumido por el cordero.
1 E.V. = 6,3 E.O. 1 E.O. = 0,16 E.V.

Yeguarizos:

Valor general: 1,20 E.V.

Ejemplo: En un campo de 1.000 Has se registr una carga media anual de 1.025 vacunos, que representaron 900 E.V. y 180 ovinos que representan 210 E.O.
Se emplearon 500 Tn. de silo de maz y 10 Tn. de heno adquiridos fuera
del establecimiento. Cul fue la carga efectiva que permiti el campo
exclusivamente?
Datos:
Heno ................. 100 das de EV/tn.
Grano ................ 150 das de EV/tn.
Silo de maz .......
Relacin EO/Ev = 0,16

40 das de EV/tn.

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CAPTULO DOS

189

1.025 vacunos ------------- 900 EV

180 ovinos

-------------- 210 EO =====> 210 x 0,16 = 33,6 EV

Total = 936,6 EV
936,6 EV x 365 das = 340.764 das EV
Transformacin:
Heno ===> 100 das de EV/tn. x 10 tn =

1.000 das

EV
Silo de Maz ===>

40 das de EV/tn. x 500 tn = 20.000 das

EV
Total = 21.000 das EV
Por lo tanto:
Carga efectiva = 340.764 das EV - 21.000 das EV = 319,764
das EV
Carga efectiva x da = 319.764 das EV / 365 das = 876, 06 EV

Entonces:
876, 06 EV / das
= 0,87606 ~ 0,9 EV / Has das = RECEPTIVIDAD
1.000 Has

Importancia del agua en nuestra zona para el riego en los cultivos 4

El agua es la base estructural y funcional de los seres vivos.
No se concibe la vida en el planeta sin la existencia del agua, y no solamente la vida del
hombre, sino de los animales y vegetales. Slo formas muy rudimentarias de vida pueden darse sin ste lquido elemento.
Para sustentar la relacin normal entre el agua y los dems cuerpos, el hombre debe
absorber alrededor de 2 litros de agua por da. De ah la importancia del agua y, sobre todo, del agua potable.
En la composicin de las plantas el agua est en semejante o an mayor proporcin.
Muchas legumbres tienen un 95 % de agua. Alimentos aparentemente secos contienen
tambin una proporcin estimada de agua: El pan un 33 %; los garbanzos 10 %.
La principal fuente de aguas para la ganadera y la agricultura, al menos en nuestro
Pas, en otros no tanto, es la lluvia.
La ganadera necesita agua para que vivan los animales y un suelo con abundantes y
buenos pastos, y ello justifica la exigencia de un rgimen adecuado de lluvias.
Para realizar un cultivo sin necesidad de regar se consideran suficientes 500 mm anuales de lluvia, regularmente distribuidos, por encima de esa cantidad es suficiente tanto
para la agricultura como para la ganadera; por debajo de ella es imprescindible el riego
4

Extrado y adaptado de Apuntes de Ctedra

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CAPTULO DOS

190

artificial. Claro que esto se halla condicionado a diversos factores: calidad del suelo, su
pendiente, la temperatura, pocas de las lluvias, etc.; adems de las exigencias de
cada cultivo en particular.
En nuestro pas reciben esa cantidad mnima slo algunas regiones, mientras que en
San Juan las cantidades son tan nfimas que no tienen consideracin a los efectos del
riego.
Si los recursos hdricos (lluvias, nieve, roco, etc.) son suficientes para cubrir aquellas
necesidades, no es necesario el riego. Si, en caso contrario no son suficientes, el riego
artificial es necesario.
La economa de San Juan principalmente depende de la agricultura desarrollada en el
Valle de Tulum mediante riego con el cauce derivado del ro San Juan y con la extraccin de agua del subsuelo.
El 90 %, aproximadamente, de la superficie total cultivada en la Provincia de San Juan,
corresponde al rea con Derechos de Agua de Riego. Al ao 2000 existe una superficie
total cultivada de 94682 Has, con 85056 Has con Derecho de Agua de Riego y 9626
Has sin derechos.
El requerimiento estimado de agua de riego anual estimado por hectrea, para las zonas cultivadas del Valle de Tulum es de 15.611 m3/ha.
El ro San Juan es el colector principal de aguas permanentes, con caudal variable desde 30 m3/seg en invierno, hasta llegar a los 500 m3/seg en verano; eventualmente supera los 1000 m3/seg.
El ro tiene alimentacin nival, o sea que sus derrames provienen, en su mayor parte de
la fusin de nieve. La mayora de las precipitaciones pluviales se producen en verano,
con una media anual de unos 80 mm. Consecuentemente, la precipitacin pluvial no
constituye un aporte importante, siendo del tipo de pequeas tormentas localizadas ms
que grandes tormentas frontales.
Necesidad de agua:
La Necesidad de agua es la cantidad total de agua que un cultivo necesita para cumplir
su ciclo y rendir los beneficios que se esperan de l.
Los cultivos necesitan agua en cantidades adecuadas para poder sobrevivir y producir.
Las plantas estn constituidas del 90 % de agua. En condiciones normales, 1 m de vegetacin transpira unos 5,5 litros de agua al da, o sea, el cultivo de una hectrea pierde
aproximadamente 55 m3 de agua por da.
Necesidad de Riego:
La Necesidad de Riego es la cantidad de agua que habra de proveer artificiosamente al
cultivo para que cumpla su perodo vegetativo y produzca una cosecha econmica, es
decir, la cantidad de agua que ser necesario aadir mediante el riego, para que sumada a la que llega a la planta en forma natural por medio de lluvias, nieve, roco, napa
fretica, etc., alcance para satisfacer las necesidades de agua.
En nuestra zona la necesidad de agua est muy cercana o es igual a la necesidad de
riego, debido a la nfima cantidad de lluvias.

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CAPTULO DOS

191

El riego no es un fin en s mismo, sino una medida para satisfacer las necesidades de
humedad de la planta, cuando otras medidas no logren un balance entre el agua disponible y la demanda.
Las necesidades de riego dependen del desequilibrio que existe entre el agua disponible
y el agua que la planta consume. Esto sucede cuando la disponibilidad del agua es menor que los requerimientos de la planta.
El desequilibrio entre la disponibilidad y las necesidades de la planta puede ser en otro
sentido, es decir, la planta consume menos agua de la que est disponible en el suelo.
En este caso, el agua se controla por medio del establecimiento de sistemas de drenaje.
La planta slo puede aprovechar el agua del suelo cuando tiene a su disposicin suficiente cantidad de aire. En otras palabras, la cantidad de agua y de aire en el suelo debe estar en un cierto equilibrio para obtener un alto rendimiento de los cultivos. Por esto,
el productor debe controlar el suministro y el flujo del agua en la tierra.
En casos de escasez, el productor debe suministrar agua por medio de sistemas de
riego. En caso de exceso de agua, debe instalar sistemas de drenaje.
Para planear y ejecutar el control de agua, el productor debe, en primer lugar, conocer
cunta agua requiere el cultivo y cmo la absorbe. Adems, es importante saber los
perodos crticos en la demanda de agua por parte de la planta.
Evapotranspiracin:
El agua que llega a un suelo (natural o artificialmente) donde estn viviendo las plantas,
se va consumiendo a medida que pasa el tiempo. Una parte de ella se pierde por evaporacin directa y otra parte pasa a travs de las plantas y vuelve a la atmsfera por
transpiracin. El proceso combinado de evaporacin y transpiracin se llama Evapotranspiracin.
Otro trmino semejante es el Uso Consuntivo de Agua por los cultivos, se refiere a un
rea determinada y equivale a evapotranspiracin.
Los factores que la afectan son climticos (temperatura, humedad), edficos, agroculturales, fisiolgicos {especie vegetal (el consumo que realiza cada uno de los cultivos no
solo es distinto en las cantidades totales de agua que necesitan para producir en forma
eficiente, sino tambin en la distribucin de esas necesidades de acuerdo a la poca del
ao), variedad}, cobertura vegetal. En el Valle del Tulm se utilizan valores determinados experimentalmente por INTA (Estudio de Suelos y Drenajes).
Estos son valores de consumos netos promedios de agua por cultivo expresados en
m3/Ha.
A continuacin se muestran algunos valores para el ao 1999:
Cultivos

Vid
Olivos

Frutales
Forrajeras
Ajo y Cebolla
Tomate y Pimiento
Hortalizas de verano
Hortalizas de invierno

Consumo Total (m3/ha/ao)

9.314
12.734
8.762
12.063
4.880
9.564
7.168
1.555

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CAPTULO DOS

192

Dotacin de Riego:

La Dotacin de Riego es la cantidad total de agua que es necesario obtener de la fuente de aprovisionamiento (vertiente, pozo, canal, etc.) para que llegue al cultivo la cantidad necesaria para permitirle un buen desarrollo vegetativo y produccin econmica.
Este valor incluye la necesidad de riego (Evapotranspiracin Precipitacin) ms las
prdidas en el sistema de conduccin interno y externo de la propiedad, como tambin
las producidas en la parcela a regar.
Nr
Dr =
Er
Donde:

Evapotranspiracin Precipitacin
=
(Eficiencia de Conduccin x Eficiencia de Aplicacin) / 100

Dr = Dotacin de Riego
Nr = Necesidad de Riego
Er = Eficiencia de Riego

Economa de Agua:
Durante todo el proceso de riego, se producen prdidas de agua.
La economa del agua consiste en evitar, en lo posible, tales prdidas
Las prdidas de agua se producen en:
a) El sistema pblico de distribucin
Con respecto a este punto el agricultor no puede actuar de manera directa.
b) El sistema interno de distribucin
Lo perdido por el sistema interno puede ser:
1) Por Evaporacin: sin importancia en sistemas comunes; hasta el 11 % con
sistemas por aspersin
2) Por Infiltracin: en ella influye la naturaleza del suelo (2% en arcilloso, 25
% en arenoso), longitud y perfil de la acequia, rgimen de funcionamiento
(menor continuo)
3) Por Fugas: Por sobre el borde, por roturas. Estn determinadas
fundamentalmente por dos factores: el mtodo sistema de riego y el
grado de nivelacin.
Por supuesto que el tipo de textura y estructura del terreno es de primordial importancia. Pero, para una misma textura, los dos factores mencionados hacen variar la Eficiencia de Aplicacin (Ea)
La disminucin de las prdidas puede lograrse conduciendo el agua por caeras o acequias revestidas.
En nuestra zona el mtodo de riego ms usado es el de melgas a cero y con nivelacin
aceptable.

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CAPTULO DOS

Actualmente se estn implementando nuevos sistemas de riego, tales como riego por
goteo o por aspersin, en los diferimientos impositivos.
c) La Parcela a regar
Estas prdidas estn determinadas fundamentalmente por dos factores: el mtodo sistema de riego y el grado de nivelacin.
Por supuesto que el tipo de estructura del terreno es de primordial importancia.
Pero, para una misma textura los dos factores antes mencionados hacen variar la
Eficiencia de Aplicacin.
Coeficiente de Riego.
Acepcin del trmino desde el punto de vista del manejo del recurso hdrico (Ley n
4392 Cdigo de Aguas de la Provincia de San Juan).
El coeficiente de riego es el caudal de agua (en litros por segundo) por cada hectrea
con derecho de riego.
El coeficiente de riego mide la relacin entre la superficie con derecho de riego del inmueble rural y la superficie del mismo. Para su homogeneizacin se dividir siempre el
valor de la Ha del terreno antecedente por su coeficiente de riego.
En los inmuebles sin derecho de riego se considera que su valor es del 20 % de los con
derecho de riego.
TIPOS DE RIEGO 5
Riego por Aspersin.
El riego por aspersin es un sistema por medio del cual el agua se suministra en el
campo en forma de lluvia. El sistema consiste en las siguientes partes bsicas:

Bomba, que succiona el agua del canal de conduccin u otra fuente, y lo

transporta bajo una cierta presin, no excesivamente alta, por un sistema de
tubera.

Una o ms lneas principales, provistas de conexiones para lneas laterales.

Un nmero indeterminado de lneas laterales con conexiones laterales.

Un nmero indeterminado de aspersores para distribuir el agua en forma de

gotas.

El equipo puede incluir un equipo para mezclar fertilizantes en el agua de riego.

El riego por aspersin se adapta a la mayora de los cultivos con excepcin del arroz,
que normalmente se cultiva en compartimientos bajo inundacin. Adems, el sistema es
adecuado para ser usado bajo un amplio rango de condiciones topogrficas. No requiere un acondicionamiento previo del campo.

Extrado de Riego y Drenaje

193

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CAPTULO DOS

194

Arreglo de los aspersores

El aspersor no proporciona una superficie uniformemente mojada. En general, la parte
ms alejada del aspersor alcanza menos humedad. Adems, el rea cubierta tiene una
forma circular, que no permite un arreglo sin la superposicin de la superficie que riegan los aspersores adyacentes. Por esto, existen tres tipos de arreglos bsicos de los
aspersores:

1) Arreglo en cuadrado: La distancia entre aspersores es igual a la distancia que

se mueve la lateral. Esta distancia es igual a 1,4 veces el radio del crculo de aspersin. La lateral se mueve cada vez a la misma distancia.
Por ejemplo: cuando el dimetro del crculo es de 24 metros, el espacio entre los
aspersores en la lateral ser de 1,4 x 12, o sea, de 16,8 metros.
2) Arreglo en rectngulo: En este caso, el espacio entre aspersores es menor que
la distancia a la cual se mueve la lateral.
Por ejemplo: cuando el dimetro del crculo de aspersin es de 24 metros, se colocan los aspersores a 12 metros, y se mueve la lateral cada vez a una distancia
de 1,7 x 12, o sea aproximadamente 20 metros.
3) Arreglo en tringulo: La distancia entre aspersores es igual a 1,7 veces el radio
del crculo de aspersin. La lateral se mueve cada vez a una distancia de 1,5 veces el radio del crculo de aspersin.
En el caso de que el dimetro del crculo sea de 24 metros, los aspersores se colocan a una distancia de 20 metros y la lateral se mueve cada vez a una distancia
de 18 metros, o sea 1,5 x 12 metros.
Riego por Goteo
El sistema de riego por goteo consiste en la distribucin de gotas de agua que humedecen slo el rea cercana a la planta o rbol, en el rea de mayor concentracin de las
races.
El sistema consta de filtros, reguladores de presin, tubos conductores, tubos laterales,
reguladores para bajar la presin y goteros.
La limpieza del agua por medio de filtros es una parte importante del funcionamiento del
sistema. Para gotear bien, cada gotero est provisto de un regulador para bajar la presin del suministro del agua.
Como el riego por goteo no es afectado por el viento, y debido a que el agua cae en la
zona de mayor concentracin de races, la eficiencia de este sistema es mayor que la
del riego por aspersin.
Se estima que la eficiencia del riego por aspersin es de 70 % en promedio. Los vientos
fuertes y temperaturas altas bajan la eficiencia.
La eficiencia del riego por goteo es de 90 a 95 %.

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CAPTULO DOS

Sistemas de riego por Gravedad

El riego por compartimientos es el ms simple y de hecho el ms usado. Este sistema
se presta adecuadamente para cultivos tales como arroz, cereales, cacahuate, garbanzo, alfalfa, pastos, huertos, plantaciones, hortalizas, y otros cultivos intensivos.
El riego por desbordamiento natural se usa para cultivos que protegen el suelo
suficientemente contra la erosin. Es un sistema muy simple, que se emplea particularmente para cultivos forrajeros perennes.
El riego por escurrimiento en tablares o melgas es un sistema eficaz para cultivos
relativamente densos tales como alfalfa, pastos y cereales. Tambin se emplea en huertos y viedos.
El riego por surcos es particularmente adecuado para cultivos que requieren la construccin de surcos y camellones para su debido desarrollo, as como para cultivos que
no permitan que su tallo o cuello de raz quede sumergido. El sistema se aplica en cultivos tales como hortalizas, algodn, remolacha, maz, papas, cultivos de semillas, huertos y viedos.
El riego por corrugaciones o surcos pequeos se usa en cultivos poco espaciados, como cereales, alfalfa, pastos y otros cultivos sembrados al voleo.
Drenaje
El drenaje de los campos sirve para evacuar excesos de agua de la zona de absorcin,
con el fin de evitar la saturacin del suelo.
Un drenaje adecuado de las tierras es importante, porque el crecimiento de los cultivos
se afecta seriamente por la continua saturacin en las partes de la zona radicular, as
como por el agua encharcada en la superficie. Las principales consecuencias adversas
de un drenaje deficiente incluyen lo siguiente:

Un aumento de evaporacin resta calor al suelo.

Un suelo anegado necesita ms tiempo para calentarse. Por consecuencia, se

retarda la siembra y se acorta la temporada de crecimiento del cultivo.

La saturacin y el encharcamiento dificultan la circulacin del aire en el suelo,

impidiendo el crecimiento del cultivo y la actividad de las plantas

La saturacin favorece el desarrollo de determinados parsitos y enfermedades

de las plantas

El alto nivel fretico limita la penetracin de races, as como tambin la zona absorcin. Se afecta desfavorablemente la estructura del suelo.

El drenaje se necesita tanto en regiones hmedas como en regiones semiridas y ridas

donde se practica el riego. El avenamiento de campos en regiones hmedas es esencial
para evacuar el exceso de agua que resulta de la fuerte precipitacin.
En las regiones ridas y semiridas donde se riega, la necesidad de drenaje est causada por el riego mismo. En el ltimo caso, el drenaje sirve principalmente para regular
la salinidad y alcalinidad del suelo y del agua del subsuelo. El agua de riego trae sales,
que se acumulan cuando el agua desaparece slo por evapotranspiracin. Para evitar
esta acumulacin de sales, se debe aplicar de vez en cuando una cantidad de agua de

195

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CAPTULO DOS

196

riego adicional para que se efecte el proceso de lixiviacin. As es que el drenaje, en la

mayora de los casos, forma una parte integrante del sistema de riego.
Los mtodos de drenaje pueden ser de dos tipos:

Drenaje abierto, mediante canales abiertos

Drenaje subterrneo, mediante canales cerrados bajo tierra. Estos pueden ser
revestidos con tubos permeables.

El mtodo de drenaje subterrneo se emplea principalmente en climas templados, en

los cuales se presenta una precipitacin ms uniforme. Es un mtodo que exige una
inversin relativamente grande.
En la gran mayora de los casos se usa el drenaje mediante canales abiertos. En regiones tropicales y subtropicales, donde predominan precipitaciones fuertes de corta duracin, el drenaje se usa para evitar el escurrimiento del agua de lluvia que no puede infiltrarse en el suelo.
La funcin de los drenes de campo consiste en la intercepcin del agua del campo. Los
laterales sirven para colectar el agua de los drenes del campo y conducirla hacia una
planta de bombeo o evacuarla fuera del terreno.
Informacin necesaria para completar la evaluacin de la propiedad
La informacin necesaria para completar la evaluacin de la propiedad rural, se divide
en:
Extrnseca e Intrnseca.
Como informacin extrnseca podemos considerar: Plano Catastral, carta vial (rutas,
conexiones, distancias) , explotacin predominante (agrcola o ganadera), produccin
agrcola, transportes, areo, automotor, ferroviario), ventas de fincas (inmobiliarias), comunicaciones (telefnica, fax, postal, internet), comercializacin, estadsticas climatolgicas, disponibilidad de contratistas y obreros, centros de salud, centros educativos (nivel; pblico o privado), servicios mecnicos (eficiencia, nivel), sistema bancario y seguridad (personal y patrimonial).
Como Informacin intrnseca consideramos: Plano de mensura, dominio, ubicacin y
conformacin, derecho de agua de riego, agua subterrnea, accesos, carta de suelos,
sanidad vegetal y animal, riesgos climticos o sanitarios, rgimen de explotacin, carta
de suelos (I.N.T.A.), aerofotografa y electrificacin rural.
Malezas y Plantas Txicas
El Tasador debe en su relevamiento apreciar la presencia de malezas y plantas txicas
y determinar aproximadamente su densidad para establecer el costo de su control.
Cultivos imperantes en nuestro Pas
Los cultivos imperantes en nuestro Pas, clasificados por sus caractersticas botnicas y
por su duracin, son los siguientes:

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CAPTULO DOS

197

a) Gramneas y Leguminosas
En la familia de las Gramneas hay un grupo especial cuyos granos (fruto ms semilla)
son transformables en harina o susceptibles de ser empleados en alimentacin. Por su
estacionalidad se dividen en:

Da largo (verano)

ANUALES

Arroz
Maz
Sorgo
Centeno
Trigo

Da corto (invierno)
Alpiste
Avena
Cebada Cebada

Las Leguminosas es una familia de plantas, con caractersticas especiales, entre ellas
la facultad de tomar el Nitrgeno del aire y fijarlo en sus races. Por ello se utilizan como
abono verde (vicias). Pertenecen a distintos grupos: hortalizas, forrajes (alfalfa, trboles, melilotos, etc.), etc.: Trigo, maz, arroz, cebada, avena, centeno, sorgo, pastos naturales y artificiales, vicias, habichuelas, habas.
Hortalizas: Las hortalizas pueden ser anuales, bienales o perennes (o semipermanentes, debido a que el largo de su vida til es breve 4 a 5 aos en relacin a otros cultivos como alfalfa, frutales y forestales). Se las puede agrupar tambin por su estacionalidad en especies de da corto (o de invierno) o de da largo (o de verano) y por la parte
de la planta que se consume. Por ejemplo:
Da corto
Hojas Acelga
Achicoria
Lechuga

Da largo
Repollo
Repollito de Bruselas

Tallo Apio
Papa
(es un tallo subterrneo engrosado
tubrculo)

ANUALES

BIANUALES

Raz Camote
(raz tuberosa)
Rabanito
Zanahoria

Nabo
Puerro
Cebolla - Ajo
(para bulbo)

Flores

Brcoli
Coliflor

Frutos Tomate
Pimiento
Berenjena
Zapallo

Arveja
Haba
Lenteja
(son leguminosas)

Semillas Zanahoria
Apio

Cebolla
Puerro

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CAPTULO DOS

198

Perejil
Tallo
Botn Floral
Flor
Fruto

SEMIPERMANENTES

esprrago
alcaucil
azafrn
anan - frutilla

PERMANENTES
a) Vid : Las denominadas variedades de vid son en realidad cultivares y se agrupan segn el destino de la produccin en vides para vinificar (finas y comunes),
para consumo en fresco (tempranas, intermedias y tardas) y para pasas (apirnicas a y con semillas c/s); segn el color de las bayas pueden ser tintas, blancas o rosadas.
Siendo la vid una liana trepadora, provista de zarcillos, requiere para su cultivo un
sistema de conduccin, para guiar el desarrollo de las plantas y facilitar la recoleccin de los racimos. Los sistemas ms frecuentes son: Parral y Espaldera
(tambin llamada contraespaldera o via); a efectos de poder efectuar la cosecha mecnica de los granos (bayas) se han difundido distintos tipos de espalderas con alambres mviles, algunos de los cuales permiten la conduccin dividida
del follaje (canopia).
Cuyano
Parral

Espaol
Cordn de Pitones

Tradicional : Espaldero bajo, medio, alto

Alambres fijos
Casarsa

Espaldera
Canopia simple - Tradicional
Alambres mviles
Smart
Dyson
Canopia dividida
Scott Henry
La conduccin en espaldera tiene, respecto al parral, la ventaja de aumentar
considerablemente la superficie foliar (en parral 10.000 m/Ha; en espaldera 15
19.000 m/Ha) con lo que hay mayor exposicin a la luz y por lo tanto mayor
nmero de hojas trabajando, con lo que se obtiene mayor y mejor produccin.

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CAPTULO DOS

b) Olivos: La plantacin de un monte de olivos puede realizarse con alta, media o

baja densidad, de acuerdo a la distancia entre plantas. Las variedades se agrupan segn el uso dado a sus frutos en: aceiteras, para consumo (verde o negra) y
de doble propsito. Las ms frecuentes son las siguientes:

Variedad aceiteras: arbequina, picudilla o picual, frantoio, nevadilla, leccin

Variedad para conservas: arauco o criolla, ascolano, alorea o imperial, sevillana

o gordal, Santa Catalina.

Variedad de doble propsito: changlot real o genovesa, manzanilla grande o

manzanilla espaola, farga, barnea, empeltre o aragonesa.

c) Frutales:

1) De carozo: Durazno, ciruelo, damasco, almendro.

2) De pepita: Manzana, peral, membrillo.
3) Especiales: Avellano, castao, nogal, higuera.
4) Ctricos: Limn, naranjo, pomelo, mandarino.

INDUSTRIALES:
a) Herbceos:

1) Esencias: Menta, lavanda, piretro, roten.

2) Fibra: Camo, formio, totora.

b) Semileosos: Retamo, caa de Castilla, caa de azcar, guayule (produce ltex

para caucho), caa comn
c) Leosos: rbol del arce, rboles autctonos, caucho.
INDUSTRIALES y ORNAMENTALES:
a) Madera dura: Quebracho, algarrobo, olmo, lapacho
b) Semidura: Eucaliptos, conferos, pinos, cipreses, araucarias, cedros, petirib, virar, urunday, guatamb, pltano, nogal.
c) Blandas: Salicceas, lamos, sauces, kiri
d) Ornamentales: Plantas de flores, arbustos y rboles ornamentales, plantas de vivero
NATURALES:
a) Pasturas espontneas
b) Leosas: Quebracho, algarrobo, retamo, lata, tinticaco, caldn, tala

Coeficiente de Fallas:
Es el coeficiente que representa el porcentaje de plantas que faltan en el cultivo y que,
cuando existe, siempre es menor que uno.

199

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CAPTULO DOS

200

Este coeficiente se determina contando las fallas de una fila y de una columna elegidas
al azar de cada cuartel del cultivo, ya que sera necesario demasiado tiempo para contar
todas las plantas del cultivo. El resultado obtenido se adopta como promedio para toda
la plantacin salvo que el perito detecte durante su inspeccin, irregularidades mayores.

Veamos una plantacin con plantas

ubicadas 10 x 10, en una superficie de una
hectrea.
Sobre la fila elegida se tiene que faltan 3
plantas y 4 sobre la columna en cuestin.
Luego hay un 7 % de fallas, corresponde un
coeficiente de fallas Cf = 0,93.

CAPITALES NECESARIOS PARA UNA EXPLOTACION AGROPECUARIA:

Los capitales necesarios para una explotacin agropecuaria son los siguientes:
CAPITAL FIJO: No se agota en un ciclo productivo. Est compuesto por:
1) Inmueble (no transportable) Capital Fundiario: corresponde a las inversiones
efectuadas en la tierra libre de mejoras y las inversiones para dejarla en condiciones de ser trabajada. Lo componen:
a) Tierras libres de mejoras
b) Mejoras Fundiarias: 1) Extraordinarias (desmonte, nivelacin, riego y desages,
caminos internos) 2) Ordinarias (alambrados, mangas, corrales, aguadas, construcciones, plantaciones)
2) Mueble (transportable) Activo funcional: incluye a las inversiones en semovientes, maquinarias agrcolas y elementos varios. Lo componen:
a) Vivo : Semovientes (animales de trabajo, hacienda, reproductores)
b) Inanimado: (mquinas agrcolas, herramientas y tiles de trabajo, rodados, arneses, artefactos y tiles domsticos)
CIRCULANTE (slo un ciclo productivo): lo componen:
1) Gastos especiales de cultivo: agroqumicos, abonos semillas, almcigos, barbechos, combustibles y lubricantes, forrajes, energa)
2) Salarios: jornales y leyes sociales

Extrado y Adaptado de Apuntes de Clase

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CAPTULO DOS

3) Cuotas de conservacin y seguros

4) Impuestos y tasas
El Capital Fijo y el Capital Circulante constituyen el Activo.
Las hipotecas y las deudas constituyen el Pasivo.
Adems hay que tener en cuenta:
1) Amortizacin: es el valor que permite recuperar en un tiempo determinado la inversin inicial a los fines de continuar la explotacin
2) Intereses: el valor de los costos de los capitales, supuesto que alternativamente
el productor en lugar de invertir en la explotacin deposita ese capital en un banco a un inters dado o invierte en otros negocios pueden ser o no ms retributivos
que la tierra.
3) Beneficio: es el producido neto que le queda al productor despus de un ejercicio agrcola, en el cul recibe un ingreso bruto por la produccin que vende y a la
que se deducen los costos totales de explotacin

Depreciacin de alambrados y pozos de agua

Los alambrados y los pozos de agua se deprecian linealmente: Por lo general se les da
una vida til de 25 aos y se toma adems un valor residual del 10 %.
El Coeficiente de Depreciacin Lineal es:
Cdl = 1 [(E/V) * (1 Vr)]

Depreciacin de los cultivos permanentes

Los cultivos permanentes se deprecian mediante tablas del Tribunal de Tasaciones de
la Provincia de San Juan que tienen en cuenta la edad de los mismos y su estado de
conservacin.

201

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CAPTULO DOS

202

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR PARA

EL CULTIVO DE LA VID

Res. 011 - TTP -98

EDAD

ESTADO 1

ESTADO 2

ESTADO 3

0.63

0.42

0.20

0.76

0.51

0.25

0.88

0.59

0.30

4 a 10

1.00

0.68

0.35

11 a 15

0.87

0.59

0.31

16 a 20

0.75

0.51

0.27

21 a 25

0.62

0.43

0.23

26 a 30

0.50

0.35

0.19

31 a 35

0.37

0.26

0.15

36 a 40

0.25

0.18

0.11

41 ms

0.12

0.10

0.07

ESTADO 1:

Requiere solamente costos operativos

ESTADO 2:

Requiere adems de los costos operativos

normales, costos adicionales de reimplante, estructura cargas adicionales de fertilizantes.

ESTADO 3:

Adems de lo indicado para el ESTADO 2,

existen otros factores exgenos al parral
que no permiten a ste alcanzar Valores
medios de produccin, tale como:
a) Prolongados perodos de abandonos
b) Salinidad o desniveles topogrficos
c) Revenicin
d) Incendios u otros

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CAPTULO DOS

203

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR PARA EL

CULTIVO DE MANZANAS, PERAS Y MEMBRILLOS Res 011-TTP-98
EDAD

ESTADO 1

ESTADO 2

ESTADO 3

0.23

0.16

0.08

0.30

0.23

0.15

0.44

0.33

0.22

0.68

0.48

0.28

5 a 10

1.00

0.68

0.35

11 a 15

0.87

0.59

0.30

16 a 20

0.73

0.50

0.26

21 a 25

0.60

0.41

0.21

26 a 30

0.47

0.32

0.17

31 a 35

0.34

0.23

0.12

36 a 40

0.20

0.14

0.08

41 ms

0.07

0.05

0.03

ESTADO 1:

Requiere solamente costos operativos

ESTADO 2:

Requiere adems de los costos operativos

normales, costos adicionales de reimplante, estructura cargas adicionales de fertilizantes.

ESTADO 3:

Adems de lo indicado para el ESTADO 2,

existen otros factores exgenos al cultivo
que no permiten a ste alcanzar Valores
medios de produccin, tale como:
a) Prolongados perodos de abandonos
b) Salinidad o desniveles topogrficos
c) Revenicin
d) Incendios u otros
Res. 011 - TTP -98

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CAPTULO DOS

204

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR PARA EL

CULTIVO DE DURAZNOS, CIRUELAS, DAMASCOS Y ALMENDROS
EDAD

ESTADO 1

ESTADO 2

ESTADO 3

0.29

0.19

0.08

0.42

0.28

0.15

0.68

0.45

0.22

4 a 10

1.00

0.68

0.35

11 a 15

0.81

0.55

0.29

16 a 20

0.63

0.43

0.22

21 a 25

0.44

0.30

0.16

26 a 30

0.26

0.18

0.09

30 ms

0.07

0.05

0.03

ESTADO 1:

Requiere solamente costos operativos

ESTADO 2:

Requiere adems de los costos operativos

normales, costos adicionales de reimplante, estructura cargas adicionales de fertilizantes.

ESTADO 3:

Adems de lo indicado para el ESTADO 2,

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CAPTULO DOS

205

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR PARA

EL CULTIVO DE LA OLIVO

Res. 011 - TTP -98

EDAD

ESTADO 1

ESTADO 2

ESTADO 3

0.15

0.07

0.03

0.20

0.14

0.08

0.25

0.18

0.11

0.29

0.22

0.15

0.37

0.28

0.19

0.46

0.34

0.23

0.55

0.41

0.27

8 a 10

1.00

0.68

0.35

11 a 15

0.98

0.66

0.34

16 a 20

0.96

0.65

0.34

21 a 25

0.94

0.64

0.33

26 a 30

0.92

0.63

0.33

31 a 35

0.90

0.61

0.32

36 a 40

0.79

0.54

0.29

41 a 45

0.69

0.47

0.25

46 a 50

0.58

0.40

0.22

51 a 55

0.47

0.33

0.18

56 a 60

0.37

0.26

0.15

61 a 65

0.26

0.19

0.11

65 ms

0.15

0.11

0.07

ESTADO 1:

Requiere solamente costos operativos

ESTADO 2:

Requiere adems de los costos operativos

normales, costos adicionales de reimplante, estructura cargas adicionales de fertilizantes.

ESTADO 3:

Adems de lo indicado para el ESTADO 2,

existen otros factores exgenos al olivo
que no permiten a ste alcanzar Valores
medios de produccin, tale como:
a) Prolongados perodos de abandonos
b) Salinidad o desniveles topogrficos
c) Revenicin
d) Incendios u otros

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

206

ANLISIS DE LA PLANIFICACIN Y EJECUCIN DEL CONTROL DEL AGUA

Se debe analizar si se ha planificado y ejecutado el control del agua conociendo los

principios del movimiento de la misma en el suelo.
Se deben realizar las siguientes preguntas:
1 Cunta agua necesitan los cultivos en produccin y en que perodo del ao?
2 Qu cantidad de agua llega por precipitacin? En cules meses es mayor?
3 De donde se saca el agua complementaria? Se puede extraer de ros, de lagos, de pozos, o de molinos? Se puede extraer por gravedad o por medio de
motobombas?
4 Cmo se conduce el agua desde la fuente de abastecimiento hasta la finca?
5 Cmo se conduce el agua de los canales principales hacia los campos de cultivo?
6 Qu tipo de construcciones se necesitaron para conducir el agua hasta los campos?
7 Qu tipo de canales y construcciones se necesitaron para distribuir el agua en los
campos?
8 De que manera se distribuye el agua en el campo
9 Qu tipo de drenaje se necesita para eliminar el exceso de agua y sales?
10Cmo se manejan los sistemas de riego y drenaje para obtener los mejores resultados?
Paralelamente a las consideraciones anteriores, se deben considerar otros aspectos de
ndole econmica que influyeron tambin en la decisin para establecer los sistemas de
control de agua.
SISTEMAS DE RIEGO

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

207

1- Canal principal de suministro de agua

2- Canal secundario
3- Canal terciario
4- cajas divisorias de agua
5- Riego por inundacin en charcos
6- Riego por inundacin en melgas
7- Riego por surcos o corrugaciones

Melgas segn curvas de nivel

Riego por aspersin

Surcos segn curvas de nivel

Riego por goteo

DISTRIBUCIN DEL AGUA EN EL CAMPO

1- Canal principal con desviadores para guiar el agua a los canales secundarios

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

208

2- Compuerta para inundar el compartimiento

3- Inundacin por tubos a travs del ribazo del canal
4- Inundacin por sifones
5- Salto en el canal principal

5- Salto en el canal principal

6- Melgar tablar

1- Pendiente del tablar. Se observa que la melga tiene una parte plana al
lado de la entrada, para obtener una mejor distribucin lateral de la lmina
de agua.
2- Melga o tablar.
3- Canal de drenaje para captar el exceso de agua.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

209

4- Lona para subir el nivel del agua en el canal secundario.

5- Surcos con una ligera pendiente
6- Canal de drenaje para captar el agua en exceso.

ARREGLO DE LOS ASPERSORES

Arreglo en cuadrado

Arreglo en rectngulo

Arreglo en tringulo

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

210

Arreglo en cuadrado, con la lnea principal

en un lado del campo y la bomba en el centro. Se trabaja con dos laterales en las direcciones indicadas.

METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS

Arreglo en rectngulo, con la lnea principal en el centro del campo y la bomba en el

inicio de la tubera. Se usan dos laterales
en las direcciones indicadas.

El Mtodo de Capitalizacin de Rentas puede ser un sistema muy fcil para hallar el
valor de un inmueble, porque los inmuebles como todas las cosas destinadas a redituar
un beneficio, valen por lo que producen. De tal modo sera sencillo informarse de la renta que produce o que es capaz de producir el inmueble en estudio y capitalizarla para
obtener el valor del mismo. Esta hiptesis central tiene un fundamento econmico preciso. Los inmuebles son bienes de inversin que se demandan en el mercado por sus
rendimientos esperados.
Los rendimientos de la inversin en inmuebles tales como viviendas, locales de negocio
y otros susceptibles a arrendamiento, se miden por el flujo de rentas que se obtiene mediante su alquiler a lo largo del tiempo.
Pero hay muchos factores perturbadores de esos valores rentsticos:
a) Leyes reguladoras de los valores locativos, que hacen que los ingresos por alquileres no sean los justos, normales y equitativos, sino los que resultan de esas leyes de locaciones.
7

Extrado y adaptado de Apuntes de Ctedra y Dante Guerrero

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

b) La tasa razonable de inters a aplicar al capital inmobiliario. Hay que tener en

cuenta que se trata de un capital que no sufre las contingencias de la desvalorizacin monetaria y que una vez utilizado por el locatario es devuelto al locador
con su valor total, sin verse afectado por la prdida del poder adquisitivo de la
moneda, salvo la pequea desvalorizacin fsica operada con el tiempo, y cuya
influencia es mnima y puede ser calculada.
Surge de ello que la tasa por aplicar debe ser prudentemente baja, equivalente a la usada en prstamos de monedas fuertes e invariables. Pretender rditos semejantes a los
prstamos hipotecarios o comunes, es desconocer que las elevadas tasas que se aplican en este tipo de prstamos son la suma de un inters puro ms un porcentaje de
seguro contra la inflacin.
En el caso de inmuebles rurales el mtodo de la renta se sirve del costo de produccin
y del valor de la produccin. Se sobreentiende que se determinan los costos sin la renta
fundiaria, que es lo que se necesita conocer para capitalizarla. El valor de la produccin
lo constituye el ingreso obtenido por el productor por la venta de sus productos y subproductos. En el supuesto lgico de que se verifiquen utilidades se tendran dos incgnitas en una misma ecuacin.
En funcin de ello se toma en cuenta la siguiente ecuacin:
P = Bf + G + A + Bi
Donde:
P = Costo
Bf = Beneficio fundiario. La expresin beneficio significa remuneracin. Se refiere a
la renta de la tierra (renta fundiaria) y al Inters fundiario (inters del capital
mejoras fundiarias, del alambrado, de las aguadas, de las construcciones, de
las plantaciones, de la nivelacin de campos, caminos internos, etc.). Es decir
Bf = Rf + If
G = Gastos de produccin. Se relacionan con el numerario para el pago de salarios,
impuestos, combustibles, repuestos, de lo exigido para mantener en condiciones de buena sanidad a la hacienda, los elementos curativos y preventivos para
la sanidad vegetal, para mantenimiento de los alambrados, construcciones,
mquinas, etc.
A = Amortizaciones. Su finalidad es la de mantener perpetuo el capital o asegurar
su continuidad. Es la reposicin de capital anual que el poseedor de un bien debe acumular para que al final de la vida til, se pueda recuperar para invertirlo
nuevamente en el mismo u otro bien.
Se puede calcular de dos formas: 1) Lineal: el valor del bien nuevo de divide en
el nmero de aos en los que se considera debe reponerse y cada cuota se integra como un capital de reserva. 2) Con aplicacin de Inters Compuesto:
se calcula mediante la frmula de las imposiciones financieras vencidas a inters compuesto.
Se establecen las anualidades correspondientes a una tasa de inters que se fija anticipadamente.
Bi = Beneficio industrial (la actividad agropecuaria se considera como una industria). Representa la remuneracin del capital fijo (inters del capital fijo vivo:
animales de trabajo, de renta, etc. Y del inanimado mquinas, herramientas, rodados, etc.) y la del capital circulante (inters del capital circulante que en definitiva son casi exclusivamente los gastos de produccin). Este tem se consi-

211

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

212

dera solamente en los casos en que la produccin sea de rescate final, lo que
ocurre con las explotaciones como las trigueras algodoneras, etc., en que la recuperacin de lo invertido se logra con la realizacin de las cosechas, normalmente en un perodo de un ao.
Si se considera que travs de numerosos ciclos productivos los costos y el valor de la
produccin se igualan, entonces:
Vp = P
Por lo tanto:
Vp = Rf + If + G + A + Bi
Despejando la Renta fundiaria, tenemos:
Rf = Vp - (If + G + A + Bi)
Aplicando la frmula:
Rf
Vt =
r
donde r = tasa de capitalizacin, se obtiene el Valor de la tierra = Vt

Frmula para homogeneizar antecedentes.

La frmula para homogeneizar antecedentes es la siguiente:
Precio Lote ant. x Coef. act. x Coef. oferta
Vh =
Sup. Homogeneizada Lote ant. x Coef. edafolgico

La Sup Homogeneizada es = 0,2 x (4 x Sup. Parcela con agua de riego + Sup. de la

parcela)

Frmulas para determinar el valor del lote a tasar

Las frmulas para obtener el valor del lote a tasar es la siguiente:
1) Cuando la parcela tiene derecho de agua de riego:
Vt = Vh. x [0,2 x (4 x Sup. Parcela con agua de riego + Sup. De la parcela)]

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

213

x Coef. Sup. lote a tasar x Coef. edaf.

2) Cuando la parcela no tiene derecho de agua de riego:

Vt = Vh. x Coef. Sup. lote a tasar x Coef. edaf. x 0,2 x Sup. de la parcela
FORMULA GENERAL: VF = Vt + Vm
Valor Finca = Valor terreno + Valor Mejoras (Casas, Galpones, Cultivos, Pozos,
etc.)
VF = Vt + {[ (Scul * Vucul * Ceyec * Cf)] + [ (Sconst * Vuconst * Ceye)]}
Donde:
Scul = Superficie de cultivos (pueden existir ms de un cultivo)
Cf = Coeficiente de fallas
Vucul = Valor unitario de los cultivos por hectrea.
Ceyec = Coeficiente por edad y estado de los cultivos
Sconst = Superficie de las construcciones (pueden existir ms de una)
Vuconst = Valor unitario de las construcciones.
Ceye = Coeficiente por edad y estado de las construcciones

COEFICIENTES DE DEPRECIACION PARA MAQUINAS RURALES

[Link] Depreciacin Lineal

Valor Rem. con desvalor. Acel.

Valor Rem. con desvalor. de saldos

para Mquinas Rurales

decrecientes para Mq. Rurales

Vida Util 10 aos - Vr 10%

Edad (aos)

Coeficiente

Edad (aos)

Coeficiente

Edad (aos)

Coeficiente

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

0,91
0,82
0,73
0,64
0,55
0,46
0,37
0,28
0,19
0,10

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

0,84
0,69
0,56
0,44
0,35
0,26
0,20
0,15
0,12
0,10

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

0,80
0,64
0,51
0,41
0,33
0,26
0,21
0,17
0,13
0,10

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

214

lista para Mq. Rurales - Manual J. DEERE

Vr 10%
Edad (aos)

Tractores

Mquinas

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23

0.63
0.58
0.53
0.49
0.45
0.41
0.38
0.35
0.32
0.30
0.27
0.25
0.23
0.21
0.19
0.18
0.16
0.15
0.14
0.13
0.12
0.11
0.10

0.53
0.48
0.43
0.38
0.34
0.30
0.27
0.24
0.21
0.19
0.17
0.15
0.13
0.12
0.10

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

215

216

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

217

CAPACIDAD DE USO DE LAS TIERRAS

Sistema del Servicio de Conservacin de Suelos de EEUU (1961): Enfatiza sobre la
susceptibilidad del suelo a la erosin, por constituir este un factor limitante que implica
hasta la prdida irreparable del recurso.
Tierras aptas para cultivos

CLASE I: Sin limitaciones de uso. Son aptos para producir una amplia variedad
de cultivos, pudiendo ser usados con mnimo riesgo para agricultura o pasturas.
No se hallan expuestos a inundaciones.
El clima es favorable y slo requieren prcticas comunes de manejo.
CLASE II: Tienen alguna limitacin en cuanto a la eleccin de cultivos o requieren
moderadas prcticas de conservacin.
CLASE III: Presentan severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos o
requieren la aplicacin de prcticas de manejo especiales de conservacin.
CLASE IV: Presentan muy severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos. Requieren un manejo muy cuidadoso, con prcticas de conservacin importantes.

Tierras de uso limitado (granero)

CLASE V: Presentan poco o ningn riesgo de erosin pero encierran otras limitaciones no corregibles.
CLASE VI: Presentan graves limitaciones que los hacen ineptos para cultivos. Se
deben introducir mejoras en las pasturas.
CLASE VII: Presentan muy graves limitaciones y su uso queda reducido exclusivamente al pastoreo.
CLASE VIII: Son intiles para la produccin comercial, quedando limitados al uso
recreativo o de proteccin de la fauna.

Subclases de capacidad de uso

1) Riesgo de erosin

(e)

2) Exceso de humedad, drenaje deficiente o peligro de inundacin

(w)

3) Limitacin en la zona de actividad radicular

(s)

4) Limitaciones climticas

(c)

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

218

Coeficiente por clases de capacidad de uso

CLASE
I

COEFICIENTE
1,00

0,95

III

0,70

0,50

0,35

VII

0,15

VIII

0,05

IV 20 %

I 30 %

II 50 %

II 80 %

III 20 %

(30 x 1) + (50 x 0,95) + (20 x 0,70) = 0,915

(80 x 0,95) + (20 x 0,50) = 0,86

INDICE DE PRODUCTIVIDAD (IP)

Mtodo paramtrico para evaluacin de tierras. Tiene como objeto establecer una valoracin numrica de la capacidad productiva de la tierra.
IPt = Indice de productividad de la Unidad Taxonmica
Unidad Taxonmica = Unidad homognea de suelo

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

Factores climticos

Factores edficos

Precipitacin

D Drenaje

H - Temperatura

Ta Textura superficial

E.T.P

Tb Textura sub superficial

Sa Salinidad
Na Alcalinidad
Mo Materia orgnica
T Capacidad de intercambio catinico (Fertilidad)
E Erosin

IPt = H x D x Ta x Tb x Sa x Na x Mo x T x E
IPc = Indice de productividad de la Unidad Cartogrfica.
IPt = IPt1 x % de Sup.1 + ........... + IPtn x % de Sup.n

IPc = IPt x f x p
f = FASE = Caracterstica no incluida en la categora taxonmica, pero importante en
el uso.
p = por ciento de superficie de la Unidad Taxonmica.

INDICE DE PRODUCTIVIDAD

219

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

220

Po
Po
Po3
RT2X

Po3

70%
20%
10%

Predio 1

RTX2
Po
Po
RT2X

RT2X

Predio

Unidad

Indice de

Superficie

Ind. Produc.

Superficie

Cartogrfica

Productividad

Parcial %

Total %

del Predio

Ponderada

60%
40%

Coef. Correctivo
por aptitud

[Link]/CCApt.

Sup Tot / Sup Pond

Po3

9.4

RT2X

5.3
100

65.1

43.2

RT2X

21.2

1.54

100

64.4

1.55

EJEMPLO DE INDICE DE PRODUCTIVIDAD

Predio

Unidad

Indice de

Superficie

Ind. Produc.

Cartogrfica

Productividad

Parcial %

Total

Ponderada

Total

del Predio

por aptitud

[Link]/CCApt.

S. Tot / S. Pond

100

1.56

100

1.52

100

1.69

Has

Na11

269

151

CA1

SV8

105

89
426

273

It3

CoAoMo

15
202

Na12

113

Tt2

Coef. Correctivo

112
93
48

215

141

Na11

183

102

Lote

Sv7

105

Tt3

tasar

CoAoMo

5
379

224

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

221

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

222

Planilla de Puntaje por Aptitud Agropecuaria

CARACTERISTICAS

Alto

Medianamente alto

Medianamente Bajo

Bajo

Muy Bajo

Llano y Parejo

Pendiente mediana

Pendiente fuerte

30 cm. o ms

CAPA

de 29 a 20 cm.

ARABLE

de 19 a 10 cm.

menos de 10 cm.

Suelto y profundo

1 - ALTURA

2 - RELIEVE

3 - ESPESOR

4 - TEXTURA
Y

Medianamente suelto

CALIDAD

Medianamente compacto

DEL SUELO

Compacto

Sin

Poco

AGUA

Mucho

AGUA

Buena a 15 m.

Buena a ms de 15 m.

Buena a ms de 25 m.

Regular

Mala

Muy Rico

Rico

Medianamente rico

Pobre

2 o ms vacunos por ha

1,5 vacunos por ha

1 vacuno por ha

1/2 vacuno por ha

1/4 vacuno por ha

menos de 1/4 vac. por ha

Buena

Regular

Mala

5 - ESTANCAMIENTO
DEL

Puntos

DEL
SUBSUELO
7 - FERTILIDAD
DEL
SUELO

8 - RECEPTIVIDAD
GANADERA

9 - ACCESIBILIDAD

Puntaje Campo a Tasar

Alto

Bajo

Observaciones

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

223

Planilla de Puntaje por Aptitud Agropecuaria

CARACTERISTICAS

1 - ALTURA

2 - RELIEVE

3 - ESPESOR

Alto

Medianamente alto

Medianamente Bajo

Bajo

Muy Bajo

Llano y Parejo

Pendiente mediana

Pendiente fuerte

30 cm. o ms

CAPA

de 29 a 20 cm.

ARABLE

de 19 a 10 cm.

menos de 10 cm.

Suelto y profundo

Medianamente suelto

CALIDAD

Medianamente compacto

DEL SUELO

Compacto

Sin

Poco

AGUA

Mucho

AGUA

Buena a 15 m.

Buena a ms de 15 m.

Buena a ms de 25 m.

Regular

Mala

Muy Rico

Rico

Medianamente rico

Pobre

2 o ms vacunos por ha

1,5 vacunos por ha

1 vacuno por ha

1/2 vacuno por ha

1/4 vacuno por ha

menos de 1/4 vac. por ha

Buena

Regular

Mala

4 - TEXTURA
Y

5 - ESTANCAMIENTO
DEL

Puntos

DEL
SUBSUELO
7 - FERTILIDAD
DEL
SUELO

8 - RECEPTIVIDAD
GANADERA

9 - ACCESIBILIDAD

TOTALES

Puntaje Antecedentes
1

224

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

225

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR PARA

DISTINTOS TIPOS DE SUELOS Res. 11 - TTP - 94

TIPO DE SUELO

SIMBOLOGIA

COEFICIENTE

BELGRANO

0.85

MITRE

0.85

SARMIENTO

0.7

PIE DE PALO

0.6

CORTINEZ

0.6

ULLUM

0.6

EL CHILOTE

0.6

EL SALADO

Co ES

0.55

MEDANO DE ORO

Co Mo

0.5

CANAL PUNTILLA

0.4

RAMON FRANCO

Co RF

0.4

MATERIALES PARA PARRAL

Para determinar los materiales necesarios para cada cuartel, se calcula de la siguiente manera:

Postes Esquineros: uno por cada vrtice.

Postes perimetrales u orilleros para cada lado: longitud del lado dividido por
la distancia de plantacin.

Trabas y trabas (para el interior): cantidad de orilleros en el largo multiplicado

por cantidad de orilleros en el ancho.

Muertos: Generalmente, en la zona, salvo los terrenos salitrosos, se utilizan de

piedra bola o de piedra laja, por lo que no se computa por unidad. En general
basta con una camionada. En terrenos salitrosos, dado que el salitre ataca el
alambre, se emplean muertos T de hormign, debiendo computarse a razn de
uno (1) por rienda.

Alambre Perimetral: permetro del cartel mas tres (3) metros por cada esquinero.

Alambres Maestros (interiores): longitud de cada lado ms 2,40 metros, multiplicado por la cantidad de postes orilleros en el otro.

Riendas: cantidad de postes orilleros ms ocho (8) x 4 metros.

Guatanas: cantidad de postes orilleros multiplicado por 0,70 metros.

Ataduras: cantidad de trabas y trabas multiplicado por 0,4 metros.

Los alambres de uso ms frecuente en la zona, son los siguientes:

a) Perimetrales: alta resistencia 19/17. Trae 633 metros por rollo aproximadamente.
b) Maestros: alta resistencia 17/15. Trae 1000 metros por rollo.

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

226

c) Riendas: galvanizado N 5 en rollos de 233 metros aproximadamente.

d) Guatanas (ataduras sobre esquineros y orilleros): Galvanizado N 8 en rollos de
395 metros.
e) Ataduras (en trabas y trabas): galvanizado N 12 en rollos de 930 metros.

Materiales necesarios para cuarteles :

1) 5 Has, de 250 m x 200 m

2) 2 Has, de 200 m x 100 m
3) 1 Ha, de 100 m x 100 m

MADERAS Y SUPERFICIE
Esquineros

Distancia Plantas

Postes Orilleros

Trabas y 1/2 Trabas

5 Ha

2 Ha

1 Ha

5 Ha

2 Ha

1 Ha

5 Ha

2 Ha

1 Ha

1.80 x 1.80

498

332

220

15318

6105

3025

2.00 x 2.00

446

296

196

12276

4851

2401

2.50 x 2.50

356

236

156

7821

3081

1521

DISTANCIA Y SUPERFICIE
1.80 X 1.80

Alambres

2.00 X 2.00

2.50 X 2.50

5 Ha

2 Ha

1 Ha

5 Ha

2 Ha

1 Ha

5 Ha

2 Ha

1 Ha

A.R.19/17 Perim

912

612

412

912

612

412

912

612

412

A.R.17/15 Maest

55948

22499

11264

50086

20056

10036

39978

15984

7988

GalvN5 Riendas

2024

1360

912

1816

1216

816

1456

976

656

GalvN8 Guatana

349

233

154

313

208

138

250

166

110

GalvN12 Atadura

6127

2442

1210

4911

1940

961

3129

1233

609

MATERIALES

DISTANCIA Y TIPO DE INMUEBLE

1.80 X 1.80

Madera: Unidades
Alambre : Rollos

2.00 X 2.00
C

2.50 X 2.50
C

Esquineros

Postes Orilleros

1992

1660

880

1784

1480

784

1424

1180

624

Trabas y 1/2 Trabas

61272

30525

12100

49104

24255

9604

31284

15405

6084

Alambre 19/17

Alambre 17/15

224

113

201

101

160

Alambre Galv N 5

Alambre Galv N 8

Alambre Galv N 12

Inmuebles Tipos:

A : De 22 Has con 4 cuarteles de 5 Has cada uno

B : De 11,25 Has con 5 cuarteles de 2 Has cada uno
C : De 4,6 Has con 4 cuarteles de 1 Ha cada uno

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

227

DISTANCIA Y SUPERFICIE
1.80 X 1.80

Alambres

5 Ha

2 Ha

2.00 X 2.00
1 Ha

5 Ha

2 Ha

2.50 X 2.50
1 Ha

5 Ha

2 Ha

1 Ha

A.R.19/17 Perim

912

612

412

912

612

412

912

612

412

A.R.17/15 Maest

55948

22499

11264

50086

20056

10036

39978

15984

7988

GalvN5 Riendas

2024

1360

912

1816

1216

816

1456

976

656

GalvN8 Guatana

349

233

154

313

208

138

250

166

110

GalvN12 Atadura

6127

2442

1210

4911

1940

961

3129

1233

609

MATERIALES

DISTANCIA Y TIPO DE INMUEBLE

1.80 X 1.80

Madera: Unidades
Alambre : Rollos

2.00 X 2.00

2.50 X 2.50
C

Esquineros

Postes Orilleros

1992

1660

880

1784

1480

784

1424

1180

624

Trabas y 1/2 Trabas

61272

30525

12100

49104

24255

9604

31284

15405

6084

Alambre 19/17

Alambre 17/15

224

113

201

101

160

Alambre Galv N 5

Alambre Galv N 8

Alambre Galv N 12

Inmuebles Tipos:

A : De 22 Has con 4 cuarteles de 5 Has cada uno

B : De 11,25 Has con 5 cuarteles de 2 Has cada uno
C : De 4,6 Has con 4 cuarteles de 1 Ha cada uno

MATERIALES PARA VIA

Este tipo de viedo casi no se construye en la provincia de San Juan; pero se considerar un cuartel de 6,6 Has.
Para cada hilera se colocan dos postes cabezales de algarrobo en los extremos, trabas
para via cada 6 a 8 metros y tres hilos de alambre galvanizado N 12, que se emplea
tambin para ataduras y doble para riendas.
Se debe considerar entonces tres (3) largos de cada hilera ms 2,40 metros y ocho (8)
para riendas, ms 0,40 metros para cada traba, ms 0,70 metros por cabezal.
As, la plantacin de 2 x 1 en cuarteles de 398 m x 168 m, tiene 200 filas de 168 metros
que requieren 400 postes cabezales, 5400 trabas para via (cada 6 metros) y 104680
metros de alambre N 12.
Aplicado esto a la propiedad tipo A de 22 Has, cabran tres (3) cuarteles, necesitndose:
a) Postes cabezales: 1200
b) Trabas para via: 16.200
c) Alambre: 338 rollos de galvanizado N

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

228

INFORMACIN SOBRE VIEDOS

VINOS

COMUNES (30 Variedades) VARIETALES (40 Variedades)

TINTOS

MALBEC

CRIOLLAS

(1)

MOSCATEL

CABERNET SAUVIGNON

CALIFORNIA

MERLOT
SYRAH (1)
TEMPRANILLO
BONARDA
BARBERA

BLANCOS

BLANCO DE BLANCA

CHARDONNAY

UGNI BLANC

CHENIN

PEDRO GIMENEZ

SAUVIGNON BLANC

SEMILLON

TORRONTES (1)
RIESLING

(1) Pueden tener un valor adicional (Mercado externo)

Precio $/litro

COMUNES

VARIETALES

TINTOS

Entre 0,38 y 0,45

Entre 0,80 y 1,30

BLANCOS

Entre 0,38 y 0,45

Entre 0,80 y 1,20

RENDIMIENTO

COMUNES

VARIETALES

ql / ha

Entre 120 y 140

Entre 70 y 120

INCIDENCIA DIRECTA EN EL PRECIO

Medios de conduccin ( Via Baja - Espaldera - Parral)
Riego implementado
Proteccin contra la piedra
Proteccin contra las heladas
NOTA : Ante una tasacin, el I.N.V. Dispone de un listado de las distintas variedades de uvas
comunes y varietales, los que en determinados momentos pueden ser cambiantes, dependiendo
del cuidado intensivo que se practique a las uvas en su producin. Asimismo dicho instituto
establece las producciones mximas y mnimas de cada variedad dependiendo de la implantacin
del viedo

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

TRINGULO TEXTURAL PARA DEFINICIN TAXONMICA

DE FAMILIAS DE SUELOS

- SOIL TAXONOMY-

La arena muy fina (0050,1 mm) se trata como limo| para los
agrupamientos por familias, los fragmentos gruesos se consideran como equivalentes a la arena gruesa en el lmite entre las
clases limosa y franca.

229

230

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

METODO DE CAPITALIZACION DE LA RENTA EN UNA EXPLOTACION AGRICOLA

El siguiente ejemplo ha sido extrado del Libro "Los Costos Agrarios y sus Aplicaciones
de Mara del Carmen Gonzlez y Liliana Luisa Paglietini - Editorial Facultad Agronoma Universidad de Buenos Aires
A los efectos de determinar el precio de la tierra libre de mejoras por el mtodo de capitalizacin de la renta, se analiz una explotacin agrcola ganadera modal de 1500 Has,
en la que se siembran 287 Has de Trigo y 130 Has de Maz. La ganadera es fundamentalmente de cra, pero realizan el ciclo completo engordando los animales de su produccin, la base de la misma es 54 Has de praderas permanentes, 145 Has de verdeo de
invierno y 20 Has de moha; en las peores tierras se realiza la cra en campo natural.
Para los clculos se consideran precios promedios constantes, mientras que los rendimientos, corresponden a los modales correspondientes al nivel tecnolgico usual del
campo a tasar
El Valor Residual Activo y Circunstanciado (VRACi) es el valor de un bien en un
momento determinado de su vida til, de modo que depende del estado de conservacin del bien (segn el uso que tenga, por lo que de l depende su vida futura probable)
y del tiempo transcurrido. Es un concepto que se aplica a los bienes que tienen vida til
limitada y duran ms de un ciclo productivo, es decir, aquellos bienes que devengan un
monto llamado cuota de depreciacin para asegurarles su continuidad como bienes de
capital. No se incluyen dentro de este tipo de bienes ni la tierra ni las mejoras extraordinarias que se incorporan al inmueble, por tener vida til ilimitada, ni los rodeos de renta
que se perpetan a travs de sus cras ( con lo que ya se est asegurando la continuidad de los mismos).
En los casos en que se necesite conocer la valuacin del capital fijo de una determinada
empresa, el VRACi de cada uno de los rubros que lo componen se calcula por el precio
de mercado (costo de oportunidad) siempre teniendo presente el estado de conservacin del mismo. Pero, cuando se quiere obtener un costo de produccin modal (que
considera los costos implcitos y explcitos) y se utilizan explotaciones cuyo capital de
inversin responde a caractersticas medias de la zona, se considera que los bienes se
encuentran en la mitad de su vida til (se entiende que en promedio cuando una explotacin tiene un bien nuevo, en otra estar completamente depreciado). En consecuencia, el VRACi se calcula como VN / 2 ( VN es el Valor a Nuevo que tiene cada rubro
del capital si el mismo fuera adquirido en el momento de efectuar los clculos, o sea que
es el precio de mercado de un bien de idnticas caractersticas al que se quiere dar
valor pero en estado nuevo).

231

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

232

Precio

VRACi

Cantidad ($/Unidad)
1500

Depreciacin
VUT
Monto
aos
($)

Inters
Tasa Monto
%
$

4634
12430
36390
22000

3,74
1,81
3,40
0,73

17331
22498
123726
16060

8666
11249
61863
8030

50
50
50
30

347
450
2475
535

8
8
8
8

693
900
4949
642

11
11
20

1254,00
818,00
381,00

13794
8998
7620

6897
4499
3810

30
30
30

460
300
254

8
8
8

552
360
305

200
210
108
60
1
4
54

473,98
120,00
78,02
28,75
4406,00
5399,00
162,00

94796 47398
25200 12600
8426
4213
1725
863
4406
2203
21596 10798
8748
4374
374925 187462
187462

50
50
40
40
40
30
5

1896
504
211
43
110
720
1750
10053
10053

8
8
8
8
8
8
8

3792
1008
337
69
176
864
350
14997
14997

500
212
217
213
218
5
435
25

203,94
284,90
190,21
323,00
197,00
450,00
161,50
926,00

8
8
8
8
8
8
8
8
8

8158
4832
3302
5504
3436
90
5620
926
31867

1
1
2
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1

41963
55501
6534
5975
7213
9721
1998
1990
5433
21448
25090
4638
2832
6125
786
1788
4829
3555
17019
2719
2826

8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8

1679
2220
523
239
577
389
80
80
217
858
1004
186
113
245
63
72
193
142
681
109
113
9781
41648

101970
60398,8
41275,57
68799
42946
2250
70252,5
23150
411042

1125

225

11575
12700

5788
6013

15
15
15
15
20
13
10
20
10
15
15
15
15
10
20
20
20
15
15
15
20

2798
3700
871
398
721
748
200
100
543
1430
1673
309
189
613
79
89
241
237
1135
181
141
16395
22408

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

Concepto
Trigo
Maz
Vacas Viejas
Novillos
Vaquillonas

233

3090.00
337.50
6994.00
1746.75
6292.00
7410.00
22994.40
12054.00
8036.00
14924.00
8036.00
30908.18
440.00

8859.50
2610.00
4855.09
3749.24
6112.95
29291.28
41389.18
3898.90
285.00
935.00
225248.97
INGRESOS
Unidad
tn
tn
kg
kg
kg

$/Unidad
193
134
0.53
0.89
0.85

Total INGRESOS

Cantidad
890
572
28500
88200
73500

$
171770
76648
15105
78498
62475
404496

CALCULO DEL VALOR DE LA TIERRA

ITEM
INGRESOS
GASTOS
INTERES FUNDIARIO
INTERES FIJO
INTERES CIRCULANTE
DEPRECIACIONES
RENTA
VALOR DE LA TIERRA
VALOR POR HECTAREA

404496
225248.97
14996.98
41647.99
9009.96
32461.44
81130.65
1352177.55
901.45

0.08 * Capital Fundiario

0.09 * Total gastos / 2
R = I - (G + IF + IFI + IC +D)
Valor = R / r - r = 0.06

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

234

ANEXOS
METODOS DE TASACION DE MAQUINARIAS, INSTALACIONES Y RODADOS
.1.-

Mtodo de Ventas Comparables:

El enfoque de valoracin por excelencia, se sustenta en el principio de sustitucin que dice que "nadie pagar por un bien ms de lo que le costara adquirir otro de la misma calidad, utilidad, edad y
estado de conservacin".
El mtodo se desarrolla recopilando informacin en el mercado, sobre ventas efectivamente realizadas de propiedades comparables.
Del anlisis comparativo de las cualidades y defectos del bien valorado, con las de los bienes vendidos en el mercado, se extraen conclusiones sobre el ms probable valor del bien valorado.
Dentro del proceso se hacen todas las consideraciones pertinentes sobre el efecto de las variables
impuestas por las coyunturas econmicas y polticas en los mercados y en el valor de los bienes.
3.2.-

Mtodo del Costo:

El enfoque considera que en un mercado estable, el valor del bien coincide con sus costos de construccin, acabado de terminar y con ausencia de vicios constructivos.
Se sustenta en el principio de sustitucin que dice que "nadie pagar por un bien ms de lo que costara construir uno de la misma calidad y utilidad".
Este enfoque conduce a la consideracin de la edad y estado de conservacin del bien valorado, para
diferenciarlo, a travs de la estimacin de una cantidad de depreciacin, de un bien enteramente nuevo.
La depreciacin es prdida de valor debido a la edad, desgaste por uso y/o abuso del bien valorado y
se traduce en un grado especfico de obsolescencia. Se aplica en aquellos mbitos donde no se dispone de informacin de mercado.
3.3.-

Mtodo del Ingreso:

Es el enfoque de valoracin que se aplica a bienes destinados a la produccin de rentas y, se basa

en el principio " el valor se sustenta en la anticipacin de los beneficios que un bien puede producir a
su propietario en el futuro".

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

El procedimiento consiste en estimar la corriente de beneficio neto que el bien producir y se determina el valor presente de la misma. En general, se basa en el anlisis del Flujo de Caja y en la definicin
de una tasa de descuento adecuada que debe considerar, dentro de un escenario econmico inflacionario, el efecto de la depreciacin del dinero, o adoptar, en su defecto, un escenario de cero inflacin,
considerando el riesgo pas como parte de la tasa de descuento.

3.4.-

Mtodo Lineal:

Este mtodo es frecuentemente utilizado en contabilidad y por derivacin se utiliza en Valuacin, la expresin genrica que representa este planteamiento es la siguiente:
VA = VR [1 - (1 - r) * n/T]

Siendo:
VA
VR
n
T
r

=
=
=
=
=

Valor Actual.
Valor de Reposicin.
Edad.
Vida til.
Valor Residual.

Ejemplo:

VA
VR
n
T
r

Una Maquinaria fue adquirida en el ao 2000, por 50.000, y tiene una Vida til de 15
Aos, su valor de Reposicin es de 115.000
=
=
=
=
=

?
115.000
7 aos
15 aos
0,10
VA = VR [1 - (1 - r) * n/T]

VA = 115.000 [1 - (1 0,10) * 7/15]

VA = 115.000 [1 - (0,90) *0,466667]
VA = 115.000 [1 0,4200033]
VA = 115.000 * 0,579997
VA = $ 66.700
3.5.-

Mtodo de Kuentzle:

Del Mtodo anterior, se diferencia porque su autor considera, que el, factor atribuible a la Depreciacin, estar reflejado por la relacin edad, vida til pero elevada al cuadrado, por lo que la frmula se transforma de la siguiente manera:
VA = VR [1 - (1 - r) *(n/T)2]

235

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

236

Ejemplo:

VA
VR
n
T
r

Una Maquinaria fue adquirida en el ao 2000, por $ 50.000, y tiene una Vida til de 15
Aos, su valor de Reposicin es de $ 115.000
=
=
=
=
=

?
115.000
7 aos
15 aos
0,10
VA = VR [1 - (1 - r) *(n/T)2]

VA = 115.000 [1 - (1 0,10) * (7/15) 2]

VA = 115.000 [1 - (0,90) *0,2177778]
VA = 115.000 [1 0,196]
VA = 115.000 * 0,804
VA = $ 92.460
3.6.-

Mtodo de Ross:

Tiene su basamento en las consideraciones de los Mtodos anteriores, al considerar que

la solucin estar representada por una curva intermedia entre la Lnea Recta y la Expresin de Kuentzle, quedando la frmula en los siguientes trminos.
VA = VR [1 - (1- r) * (n/T + (n/T) 2)/2]
Ejemplo:

VA
VR
n
T
r

Una Maquinaria fue adquirida en el ao 2000, por $ 50.000, y tiene una Vida til de 15
Aos, su valor de Reposicin es de 115.000
=
=
=
=
=

?
115.000
7 aos
15 aos
0,10
VA = VR [1 - (1- r) * (n/T + (n/T) 2)/2]

VA = 115.000 [1 - [(1 0,10)] * [(7/15) + (7/15) 2] / 2]

VA = 115.000 [1 - [(0,90)] * [(0,466667) + (0,217778)] / 2]
VA = 115.000 [1 - [(0,90)] * [0,684445] / 2]
VA = 115.000 [1 (0,90 * 0,3422225)]
VA = 115.000 [1 0,30800025]
VA = 115.000 [0,69199975]
VA = $ 79.580

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

3.7.-

237

Mtodo de la Suma de los Dgitos:

Para este caso, el clculo del Factor de Depreciacin Acumulada (Fd), corresponde a la siguiente expresin:
Fd = (S - s)/S
Siendo:
S
=
Suma de los dgitos de los aos de vida til.
s
=
Suma de los dgitos de los aos de la vida til remanente.
Fd
=
Factor de Depreciacin Acumulada.
VA = V R D A
3.8.- Mtodo de la Sociedad Mexicana
tos (Lnea Recta Ponderada):

Ingeniera Econmica y de Cos-

Con la siguiente frmula general:

VR {1 - [n/N (A) + Fc (B) Fo (C)]}

Siendo:
VA
=
VR
=
n
=
cin.
N
=
FC
=
FO
=
A.B.C.=
vacin y

Valor actual de la maquinaria.

Valor de reposicin de la maquinaria
Es el nmero de aos de vida consumida en trminos de producEs la vida total, que se estima tendra el bien en trminos de produccin.
Es el factor de conservacin o apariencia fsica.
Es el factor de obsolescencia.
Son los ponderados en forma porcentual asignados a la Edad, ConserObsolescencia.

Conservacin (FC):
El factor de conservacin, es el estado fsico observado en dicho equipo con
respecto al mantenimiento, ritmo de produccin y condiciones de operacin:
CONDICIN
Nuevo
Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo

PORCENTAJE
5%
15%
35%
55%
90%

Obsolescencia (FO):
Dicho factor est en funcin de las innovaciones o modificaciones, en los nuevos
diseos y capacidades de los equipos:
VIDA CONSUMIDA
De 1 a 6 aos
De 7 a 12 aos
De 13 a 18 aos

PORCENTAJE
15%
30%
45%

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

238

De 19 a 24 aos
De 25 a 30 aos

VA
VR
n
T

60%
75%

Una Maquinaria fue adquirida en el ao 2000, por $ 50.000, y tiene una Vida til de 15
Aos, su valor de Reposicin es de $ 115.000
=
=
=
=

?
115.000
7 aos
15 aos

n/N = 0.466
Fc = 0.15 (15 %)
Fo = 0.30 (30 %)
VA = VR {1 - [n/N (A) + Fc (B) Fo (C)]}
VA = 115.000 {1 - [0.466 + 0.15 0.30]}
VA = 115.000 {1 - [0. 316]} = 115.000 * .0684
VA = $ 78583
3.9.-

Mtodo de Marston y Agg.

La frmula general que corresponde a ste mtodo es la siguiente:

VR {0.9 [1+i)vu - (1+i)e / (1+i)vu -1] + 0.10}

VA =
VA
VR
VU
e
i

=
=
=
=
=

Valor Actual.
Valor de Reposicin.
Vida til.
Edad.
Tasa de Inters de Recuperacin. (12%)

Ejemplo:

VA
VR
n
T
r
i
VA
VA
VA
VA
VA

Una Maquinaria fue adquirida en el ao 2000, por $ 50.000, y tiene una Vida til de 15
Aos, su valor de Reposicin es de $ 115.000
=
=
=
=
=
=

=
=
=
=
=

?
115.000
7 aos
15 aos
(10%) 0,10
(12%) 0,12
VR {0.9 [(1+i)vu - (1+i)e / (1+i)vu -1] + 0.10}
115.000 {0.9 [(1+0,12)15 - (1+0,12)7 / (1+0,12)15 -1] + 0.10}
115.000 {0.9 [(1,12)15 - (1,12)7 / (1,12)15 -1] + 0.10}
115.000 {0.9 [(5,47357) - (2,21068) / (5,47357) -1] + 0.10}
115.000 {0.9 [(3,26289) / (4,47357)] + 0.10}

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CAPTULO DOS

VA =
VA =
VA =

115.000 {0.9 (0,72937) + 0.10}

115.000 (0,656433 + 0.10)
115.000 {0,756433}

VA =

$ 86.990

239

3.10.- Mtodo Venezolano (Pardo - Pulido):

Existe un criterio que plantea un Coeficiente de Ajuste K", para obtener coincidencia
entre el Valor anteriormente calculado y una posible realidad del Mercado y un estado de
Mantenimiento observado, por lo que se debe calcular este Coeficiente para obtener valores
acordes al verdadero valor del activo considerado, obtenindose en consecuencia la siguiente
frmula:
VA = (VR * DA) * K
DA
K
K1
K2
K3

=
=
=
=
=

1 - [(1- r) * (n/T + (n/T) 2)/2]

K1 * K2 * K3
D por mantenimiento.
D por mercado.
D por tecnologa.

Depreciacin por Mantenimiento: Este factor califica las condiciones de funcionamiento y mantenimiento a que son sometidas las mquinas o equipos, se determina como resultado de la inspeccin ocular y la informacin suministrada por el propietario, el ingeniero de planta, operario,
etc. La informacin puede obtenerse de los cronogramas de mantenimiento correctivo o preventivo que poseen las empresas. Tambin es importante detallar el entorno donde funcionan las
mquinas, a fin de detectar los agentes climticos y ambientales desfavorables e inevitables, tales como: exceso de temperatura, agentes qumicos corrosivos, polvo, humedad, etc.

DEPRECIACIN POR MANTENIMIENTO

CONDICIN

Excelente

100

Bueno

Regular

Malo

Psimo

Depreciacin por Mercado: El factor representa la facilidad o dificultad de ubicar las mquinas
o equipos en el mercado. Este factor est vinculado con la utilidad, deseabilidad, escasez, marca
y modelo del bien a avaluar. Las dificultades de ubicacin se deben a: Marca no reconocida, modelo descontinuado o poca existencia en el pas de fbrica que las utilizan.

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CAPTULO DOS

240

DEPRECIACIN POR MERCADO

TIPO DE MERCADO

Excelente

100

Bueno

Ms que regular

Regular

Menos que regular

Malo

Muy malo

Psimo

Depreciacin por Tecnologa: El factor se determina en base a la obsolescencia de tipo

tecnolgica que experimentan las mquinas y equipos, cuando en el mercado existen
otros modelos que optimizan los sistemas de produccin, es decir, realizan el mismo trabajo pero con ms eficiencia, incluyen perfeccionamientos tcnicos que la hacen ms
econmica en su operacin y mantenimiento, El Tasador debe comparar detenidamente
la diferencia tecnolgica que existe entre los equipos que se valoran y los que existen en
el mercado.
DEPRECIACIN POR TECNOLOGA
VIDA CONSUMIDA

La misma tecnologa

100

Algunos cambios sensibles

Cambios importantes vigentes

Cambio de tecnologa vigentes

Cambios de tecnologa no vigente

Ejemplo:

VA
VR
n
T
r

Una Maquinaria fue adquirida en el ao 2000, por $ 50.000, y tiene una Vida til de 15
Aos, su valor de Reposicin es de $ 115.000.
=
=
=
=
=

?
115.000
7 aos
15 aos
(10%) 0,10

VA = (VR * DA) * K
DA

1 - [(1- r) * (n/T + (n/T) 2)/2]

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CAPTULO DOS

K1 * K2 * K3

D por mantenimiento.= 0.90

D por mercado = 0.9

D por tecnologa = 0.95

DA =
DA =
DA =
DA =
DA =
DA =

[1 - [(1 0,10)] * [(7/15) + (7/15) 2] / 2]

[1 - [(0,90)] * [(0,466667) + (0,217778)] / 2]
[1 - [(0,90)] * [0,684445] / 2]
[1 (0,90 * 0,3422225)]
[1 0,30800025]
[0,69199975]

VA = (115.000 * 0.69) * 0.77 = $ 61.237

Los presentes ejemplos han sido extrados del material de estudio Programa de Formacin de: TASADORES-Manual del Mdulo: Valuacin de Maquinas, Equipos,
Instalaciones Industriales y Vehculos elaborado y dictado por el Autor del mismo:
Juan Vicente Bolvar, ao [Link]

Carga animal y equivalente vaca (E.V.)

Todo productor ganadero que se preocupa por el desarrollo y el resultado de su explotacin tiene la necesidad de saber si lo est explotando bien, si tiene la explotacin de acuerdo al tipo de suelo y clima y si el nmero de cabezas de ganado es el
apropiado para esas condiciones.
De aqu surge el concepto de "carga animal", que en su acepcin ms amplia indica
el nmero de animales que posee en su campo y ms exactamente, referidos a la
unidad de superficie: es decir cabezas por hectrea.
Por otra parte, el slo conocer el nmero de cabezas por hectrea no es suficiente,
ya que los requerimientos energticos variarn segn sexo, categora, raza, etctera
y estados fisiolgicos en que se encuentren esos animales. Es por ello que se ha buscado una unidad (la vaca) y luego se han referido a ella todas las otras categoras
dndole valores comparativos y equivalentes.
Han existido distintos intentos para expresar la carga animal en unidades comparables, siempre sobre la base de las necesidades nutricionales de los animales. En el
ao 1975 se present una nueva unidad (Cocimanoet al., 1975) denominada Unidad
Vaca. Esta es el promedio anual de los requerimientos conjuntos, en condiciones de
pastoreo, de una vaca de 400 kg de peso que gesta los ltimos 6 meses un ternero y
lo cra hasta el destete a los 6 meses de edad con 160 kg de peso, incluyendo el forraje consumido por el ternero. Tambin equivale a los requerimientos de un novillo
de 410 kg de peso que aumenta 500 g por da. Tambin se estableci la Unidad oveja como el promedio anual de los requerimientos conjuntos, en condiciones de pastoreo, de una oveja de 50 kg de peso vivo en equilibrio energtico y un cordero hasta
el destete a los tres meses de edad, incluyendo los requerimientos para la gestacin
y el forraje consumido por el cordero hasta el destete.

241

242

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CAPTULO DOS

La relacin entre ambas unidades es la siguiente:

1 Unidad Vaca (U.V.) = 6,31 unidad oveja (U.O.)
1 Unidad Oveja (U.O.) = 0,16 unidad vaca (U.V.)
Por otra parte, para establecer la relacin entre las diferentes categoras, sexos,
estados fisiolgicos y nivel de produccin, se estableci el equivalente vaca (EV).
Se establecieron tablas para Equivalente Vaca segn tipo de animal, ganancia diaria,
mes de lactancia o de gestacin y vaca seca (cuadro 1). Algo semejante se realiz
para novillos (cuadro 2), vaquillonas (cuadro 3) y toros (cuadro 4).
El uso de estas tablas requiere conocer el estado fisiolgico de cada animal, o del
rodeo en general, lo que no siempre resulta posible, cuando se carece de registros de
paricin, datos para determinacin de mes de gestacin y de balanza para conocer la
variacin de peso, etctera.
Por esta razn se han ideado mtodos simplificados, cuyo uso en la prctica permite
trabajar en forma muy aproximada a la realidad (Cocimanoet al., 1977).
Como ejemplo: partiendo de 100 vacas en servicio, con un porcentaje de preez del
90%, quedan 90 vacas preadas y 10 vacas. Si de estas vacas preadas, se produce
hasta la paricin un 6% de prdidas de terneros, quedarn 85 vacas paridas y 5
vacas que al mal parir o no parir irn a refugo. Si a su vez se descarta el 6 % por
vejez, quedarn 80 vacas a las que habr que restar unas 3 vacas por mortandad.
Quedarn entonces 77 vacas en el rodeo y ser necesario para mantener el rodeo
estable, es decir, con el mismo nmero de vientres, que se incorporen 23 vaquillonas
de reposicin.
Las 10 vacas vacas, las 5 que perdieron su ternero durante la preez, o que no parieron y las 5 vacas viejas constituirn el "refugo" de 20 vacas que en lo posible, se
engordarn e irn a venta.
Este rodeo con 100 vientres estar conformado por 4 toros, 77 vacas, 23 vaquillonas
de 2 a 3 aos, 24 de 1 a 2 y 24 terneras de destete a un ao. El clculo de E.V. considerando: a) el valor promedio anual de la vaca; b) que las terneras de destete a un
ao estarn slo 6 meses en esa categora en el campo y c) que las 20 vacas de refugo permanecen un promedio de 2 meses para su recuperacin antes de la venta,
se tendr la siguiente carga animal, expresada sobre porcentajes:

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CAPTULO DOS

Sumando todos estos valores se obtienen una carga de prcticamente 1,28 EV. Es
decir, que para un rodeo de 100 vientres, compuesto por 77 vacas con su reposicin,
esa sera la carga promedio anual.
El dato de carga animal permite la comparacin de distintos establecimientos con
rodeos de composicin muy diferente y la planificacin del uso de los recursos forrajeros, o lo que es lo mismo, saber de antemano y con cierta aproximacin si los requerimientos del rodeo en determinado momento, pueden o no ser cubiertos con los
recursos con que se cuenta. Para ello se deber conocer en cada zona y para cada
tipo de recurso forrajero la receptividad mensual expresada en Equivalente Vaca.
Cuadro 1. Equivalencias ganaderas. Vacas y vaquillonas de cra. (Cocimanoet al,
1975)

243

244

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CAPTULO DOS

Cuadro 2. Equivalencias ganaderas - Novillos (Cocimanoet al, 1975)

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CAPTULO DOS

Cuadro 3. Equivalencias ganaderas. Vaquillonas (Cocimanoet al, 1975)

Cuadro 4. Equivalencias ganaderas. Toros (Cocimanoet al, 1975)

En estas tablas simplificadas, para el rodeo de cra, se presentan distintas alternativas segn se realice el destete principal del rodeo a los 7, 8 y 9 meses de iniciada la
paricin. El servicio est estacionado en tres meses y la paricin se produce siguiendo una distribucin terica del 50%, 30% y 20% mensual. El peso promedio de las
vacas es de 400 kg, excluyendo el incremento por preez. Los terneros al pie de la
madre ganan peso a razn de 700 [Link]-1 desde nacimiento a destete y la vaca seca
mantiene su peso vivo, excepto en un caso especial donde se la hace perder peso
despus del destete.
En la Reserva 6 de la EEA Balcarce se trabaja con la adaptacin del sistema Equivalente vaca de Coop (1965) y los valores establecidos, no tan exactos pero s prcticos
y sencillos, son los siguientes para cada categora:

245

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CAPTULO DOS

246

Se puede afirmar que la carga animal sirve para indicar o explicar algunos parmetros, como pueden ser bajos porcentajes de preez del rodeo (exceso de carga), altos pesos de destete (dficit de carga), poca longevidad de las pasturas, variacin de
las necesidades nutricionales del ganado a travs del ao, comparacin entre resultados de diferentes aos, etc.

Ing. Agrnomo Jorge Carrillo

INTA Balcarce

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CAPTULO DOS

AVALUO TCNICO DE UN RODEO DE CRIA (ESTACIONADO)8

El presente artculo es extenso pero muy instructivo, ya que se parte de un proceso expuesto en el Curso de Peritajes y Tasaciones Rurales que se dictara en el Colegio de
Ingenieros Agrnomos de La Pampa, conjuntamente con el Consejo Profesional de Ingeniera Agronmica, en la ciudad de Santa Rosa, provincia de La Pampa (Argentina),
los das 26 y 27 de noviembre de 1993; en el cual el Ing. Agrnomo. Knut Wiedenhfer, docente dedicacin exclusiva de la Facultad de Agronoma de la Universidad Nacional de La Pampa, a su vez Profesor Adjunto en Administracin Agropecuaria en Agronoma - Coordinador en Prctica Profesional en Agronoma - Profesor Adjunto en Prctica Profesional II en la Licenciatura y Profesor Adjunto en Administracin Rural II en la
Licenciatura, entre otras actividades, tanto en la funcin pblica como privada; disert
sobre la TASACIN DE HACIENDA [Link] de Hacienda (ganado bovino):
En general, la tasacin de haciendo persigue dos objetivos:

Verificar el valor de compra,

Determinar el valor de realizacin de un rodeo

En ambos casos inciden una serie de factores, que son:

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.

Especie, raza, cruza, etc..

Mercado: Feria, Gancho, Liniers, etc.
Aprovechamiento: Reproductor, carne, leche, etc.
Destino: Reposicin, invernada, consumo, exportacin, etc.
Clasificacin: vaca, vaquillona, ternera, novillo, toro, etc.
Estado, peso, sexo, estado sexual (vaca vaca, seca, CUT, etc.)
Homogeneidad del lote o del rodeo en general
Accin del mercado, operadores, etc.
Rinde posible, terminacin, etc.
Calidad (JJ, J, U2, N, T, A)
poca del ao y su relacin con el rodeo y el mercado.

Tambin, debemos tener presente las distintas clasificaciones que el mercado da a las
razas bovinas dentro del mercado argentino. Ellas son:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
8

Macho: ternero, torito, toro (reproductor, valor carne)

Ternera
Vaquillona a servir
Vaquillona con servicio
Vaquillona con garanta de preez o con preez revelada
Vaca nueva con cra al pi
Vaca nueva con cra al pi y con servicio
Va nueva con servicio
Vaca nueva con garanta de preez
Vaca usada con cra al pi

Tema proporcionado por el Martillero Pblico Miguel ngel Antoana

247

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CAPTULO DOS

248

k)
l)
m)
n)
o)
p)
q)
r)
s)

Vaca usada con cra al pi y con servicio

Vaca usada con servicio
Vaca usada con garanta de preez
Vaca vieja con ternero al pi o CUT (cra ltimo ternero)
Vaca vieja con ternero y en servicio
Vaca vieja con servicio
Vaca vieja con garanta de preez
Vaca de negocio (siempre hay un mnimo de 50% preada)
Vaca CUT vaca por tacto

As tambin, debemos tener presente algunos conceptos bsicos en cuanto a la planificacin de un rodeo, los que aqu se desarrollan sucintamente.
CALCULO DE LA COMPOSICION DE UN RODEO.
Nuevamente se toma como ejemplo un caso de ciclo completo. Con la oferta total del
establecimiento calculada segn lo descripto con anterioridad, y la demanda del rodeo
de cra y de invernada cada 100 vientres a entorar, se calcula la dotacin total de
hacienda de la empresa.
Para ello simplemente se divide la oferta total por la demanda total, y este resultado por
100, determina la cantidad de vientres a entorar.
Seguidamente, se multiplican todas las columnas de cantidades de animales, en ambos
cuadros, por la relacin oferta - demanda.
Los dems datos tambin se multiplican por esta relacin y se obtiene as la carga total,
los EV totales, etc., que divididos por la cantidad de hectreas ganaderas, expresan los
resultados en valores por unidad de superficie, hacindolos comparables entre empresas.
Obviamente las planillas son las mismas que las utilizadas para el caso del clculo de
un rodeo de 100 animales.
PLANIFICACION DE UN RODEO DE CRIA.
Para la planificacin de un rodeo de cra se deben definir una serie de parmetros de
produccin, metas y procedimientos.
* Estacionamiento del servicio y duracin del mismo:
La nica manera de ordenar un rodeo de cra es poner a los toros junto a las vacas, solo
en un corto perodo anual, que en esta zona se sugiere de 90 das buscando que las
curvas de requerimientos del animal sean compatibles con las del forraje ofrecido.
* Porcentaje de toros:
Con animales de buen valor zootcnico, de alta capacidad de servicio, de buena circunferencia escrotal, libres de venreas y de buen estado nutricional y corporal, se puede

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CAPTULO DOS

trabajar con un porcentaje muy bajo de toros, ms cuando se trate de campos limpios y
con varios potreros chicos.
Teniendo en cuenta las condiciones descriptas, es factible con la misma inversin adquirir menos toros pero aumentando su calidad, incorporando al rodeo toros mejores y mejoradores.
Estableciendo una vida til de 3 o 4 aos, se logra mantener un plantel de toros en
ptimas condiciones reproductivas.
* Porcentaje de vaca vieja a descartar:
Cuando se busca la eficiencia de un rodeo, a travs de un buen control de venreas, del
descarte de la vaca vaca al tacto y de la vaca sin ternero al pie (diferencia entre preez
y paricin), aumentan los ndices de produccin de la cra.
Para mantener altos ndices de procreo, la vaca adulta permanecer en el rodeo hasta
que el estado de su dentadura defina que ya no puede gestar y criar un nuevo ternero.
Por ello ha de fijarse un porcentaje de vacas viejas a descartar, compatible con su vida
til y con el ambiente en que viven.
Esta vaca es la que se conoce con el nombre de vaca CUT (cra ltimo ternero), no recibe servicio y se retira del rodeo al destete.
* Porcentaje de preez al tacto:
Debe calcularse siempre sobre el total de vacas entoradas, a las que se les puede restar solamente las que se retiran del servicio y no las que se mueren, por considerrselas prdida de produccin.
* Porcentaje de paricin:
Tambin se calcula sobre vacas entoradas, a las que se resta las retiradas del servicio y
las vendidas con preez revelada.
Los terneros nacidos deben de ser contados peridicamente, a partir de la fecha del
primer parto probable, tomando como duracin de la gestacin los 283 das de promedio real, y no como es comn los 9 meses.
El recuento peridico se realiza cada 22 das, que es la duracin media del ciclo estral,
para analizar la evolucin del servicio en relacin a los celos.
Por ejemplo con un perodo de servicio de 90 das, entre el 1 de noviembre y el 29 de
enero, los partos comenzaran el 10 de agosto y los recuentos deberan hacerse el 31
de agosto, el 22 de septiembre, el 14 de octubre y el 7 de noviembre.
* Porcentaje de destete:
Nuevamente a partir de las vacas entoradas, se restan adems de las dos categoras
mencionadas al calcular preez y paricin, las vacas vendidas con ternero al pie.

249

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CAPTULO DOS

250

* Edad y peso al destete:

Practicando el destete unos 60 das antes del perodo de heladas continuadas, se asegura que la vaca gestante, entre al invierno en buen estado; en esa poca los terneros
tienen una edad promedio de 6 meses debiendo pesar algo ms de 150 kg, si la carga
ganadera se corresponde con la calidad del forraje ofrecido.
El destete precoz a los 4 meses favorece an ms a la vaca, permitiendo a su vez un
aumento en la cantidad de vientres, ya que reduce la carga en un 10 % aproximadamente.
Este destete precoz debe hacerse sobre un verdeo de verano, lo que le asegura un estado general y sanitario superior al del ternero tradicional, al entrar a los verdeos de invierno.
En caso de anticipar aun ms el destete, o sea aproximadamente a los 60 das, se debe
recurrir a un perodo de apoyo de cualquier pastura con alimento balanceado especial
para esa categora de ternero, tcnica que est dando buen resultado en los campos
del oeste pampeano, y ms cuando son azotados por una intensa sequa de verano.
* Porcentaje de terneras a recriar:
Es recomendable dejar siempre un nmero de terneras mayor que las necesarias para
la reposicin, descartando al destete las que no satisfagan las exigencias de una futura
buena madre.
Al momento de dar el primer servicio, se efecta una segunda seleccin, en la cual se
puede servir slo las necesarias para la reposicin, o a un nmero mayor, quedando al
tacto un lote adicional que se vende con garanta de preez.
* Aumento diario:
Solo se fija para las terneras de reposicin, que deben llegar al primer servicio con un
60 % del peso de la madre como mnimo y al primer parto con el peso de vaca adulta; y
para los toros que deben llegar en ptimas condiciones a la poca de servicio, perdiendo durante el mismo alrededor del 15 % de su peso inicial.
Para todas las dems categoras de la cra se consideran pesos constantes a lo largo
del ao.
* Pesos de entrada y de salida de reemplazos y de descartes:
Solamente se fija el peso de entrada de los toritos que se reponen, dado que, los pesos
del resto de las categoras de animales que componen el rodeo, quedan determinados
en las diversas etapas de la planificacin.
No obstante es importante tenerlos en cuenta para medir en forma separada la produccin de la cra y de la invernada, en establecimientos que realizan el proceso de ciclo
completo.

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CAPTULO DOS

251

* Mortandad:
La presin de seleccin establecida y la aplicacin de ndices de mortandad razonables
a los productos y a los descartes, permite obviar el concepto de mortandad en la planificacin del rodeo de cra.
* Parmetros a fijar como metas y su procedimiento de clculo, a travs de un
ejemplo (Cuadro N 1):

Concepto
ndice de Preez
ndice de Paricin
ndice de Destete
Vaca vieja
Vaca sin ternero
Vaca s/ter. vieja
Vaca s/ter. nueva
Vaca CUT
Retiradas del servicio
Descarte al tacto
Mortandad anual
Vaquillona 1 Servicio
Vaca 2 servicio
Vaca 3 servicio
Vaca 4 servicio
Vaca 5 servicio
Vaca 6 servicio
Vaca 7 servicio
Vaca general

Mtodo de Clculo
Porcentaje fijado
Porcentaje fijado
Porcentaje fijado
Porcentaje fijado
% Preez - % Paricin
% Vieja x nd Vaca sin ternero
Vaca sin ternero S/ter. Vieja
% Vieja x Paricin
Vaca s/ternero + Vaca CUT
100 Preez
Porcentaje fijado
Ret. serv. + Descarte Tacto
Vaq. 1 serv x (% Paricin - %
Mort.)
Vaca 2 serv x (% Paricin - %
Mort.)
Vaca 3 serv x (% Paricin - %
Mort.)
Vaca 4 serv x (% Paricin - %
Mort.)
Vaca 5 serv x (% Paricin - %
Mort.)
Vaca 6 serv x (100 1 a 6 serv)
Vacas de 3 a 7 servicio

Valor
92%
88%
84%
10%
4,0 cabezas
0,2 cabezas
1,8 cabezas
8,8 cabezas
12,8 cabezas
8,0 cabezas
2,0 cabezas
22,8 cabezas
19,61 cabezas
16,9 cabezas
14,5 cabezas
12,5 cabezas
10,7 cabezas
3,0 cabezas
57,6 cabezas

De acuerdo a los valores propuestos en el prrafo anterior, la edad promedio ponderado

de estos 100 vientres a servir anualmente, resulta de algo menos de 3 aos y medio
(41,21 meses).
Las vacas ms viejas, que solo son 3 de cada 100, al retirrselas del rodeo de cra, una
vez destetado el ltimo ternero, tiene 8 aos y medio (102 meses) y se sirvi 7 veces.
PLANIFICACION DE UN RODEO DE CICLO COMPLETO
Dentro de los procesos ganaderos, el de ciclo completo se constituye en el de mayor
complejidad, dado que engloba a todos los procesos factibles de desarrollarse en la
actividad de ganadera bovina. En virtud de lo expuesto, se hace necesaria la descripcin de cada una de las etapas que conforman el ciclo completo, a saber: planificacin

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CAPTULO DOS

252

de un rodeo de cra, y planificacin del rodeo de invernada y del engorde de los descartes emergentes esta cra.
Se detalla a continuacin la serie de datos necesarios para resolver la estructura del
proceso:
* poca de servicio.
* fecha del diagnstico de preez.
* porcentaje de preez.
* porcentaje de paricin.
* porcentaje de destete.
* porcentaje de toros.
* porcentaje de descarte en vacas y toros.
* peso y edad al destete.
* peso medio de la vaca.
* peso medio de los toros.
* porcentaje de terneras a recriar para reposicin.
* cantidad de vaquillonas a servir anualmente.
* cantidad de vacas de 2 servicio.
* cantidad de vacas generales.
* cantidad de vientres a entorar.
* composicin del rodeo de cra y de invernada.
* peso de salida de las ocho categoras de invernada.
* aumentos diarios de todas las categoras en engorde.
* fecha y peso de venta de todas las categoras.
* porcentaje de desbaste.
* demanda forrajera mensual (raciones por mes).
* carga anual y mensual en cabezas, EV y kilogramos/ha gan.
* produccin de carne total y por hectrea ganadera.
* eficiencia del stock (relacin produccin/carga).
Las ocho categoras de invernada mencionadas son:

terneros en engorde o novillos,

terneras en engorde,
vaquillonas no seleccionadas,
vaquillonas vacas al tacto,
vacas vacas al tacto,
vacas sin ternero al pi,
vacas CUT y
toros descarte

PLANIFICACION DE UN RODEO DE INVERNADA CORTA.

La invernada corta de novillos es un proceso no frecuente dentro de los invernadores,
que consiste en engordar los terneros destetados durante un perodo de tiempo menor
al ao.
Como en todo proceso de invernada, los datos y metas que han de conocerse o fijarse,
son:

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CAPTULO DOS

* fecha de compra.
* peso de entrada.
* aumento diario durante todo el proceso.
* oferta forrajera.
* superficie ganadera.
Los valores aproximados de peso de venta y la fecha de salida de los novillos terminados, quedan supeditados al ritmo de engorde que se propone en funcin del aumento
diario.
Son premisas bsicas de la invernada corta y que en realidad se constituyen en restricciones tcnicas, las siguientes condiciones y pautas de manejo:
* incorporar en febrero/abril, terneros cabeza de paricin.
* el peso de entrada no debiera ser inferior a los 150 kg/cab.
* la cadena forrajera debe asegurar un aumento de 0,7 kg/da.
* el novillo terminado debe venderse como "consumo liviano".
Estas premisas son mnimas, por lo tanto no son excluyentes, y permiten al invernador
comprar en un buen momento de oferta estacional.
Por otra parte la venta se efecta tambin en una poca oportuna, ya que la demanda
en enero/febrero an es sostenida, lo cual se refleja en un mejor precio relativo.
Los resultados tcnicos finales de un proceso de invernada corta son los siguientes:
* cantidad de terneros a incorporar.
* peso real de salida.
* demanda forrajera mensual.
* produccin total, por cabeza y por hectrea ganadera.
* carga total y mensual en cabezas, EV, y Kg/ha ganadera.
* eficiencia del stock.
PLANIFICACION DE UN RODEO DE INVERNADA LARGA.
Este proceso de engorde representa a la invernada tradicional que realiza la mayora de
los productores.
Dura ms de un ao, y los animales son sometidos a un perodo de restriccin para
"echar hueso"; esto hace que para una adecuada terminacin, el peso de venta debe
superar los 460 kilogramos en animales de razas britnicas o en sus cruzamientos comerciales (por ejemplo las caretas).
Nuevamente y como en todo proceso de invernada, los datos y metas que se han de
conocer o fijar, son:
* fecha de compra.
* peso de entrada.
* aumento diario durante todo el proceso.
* oferta forrajera.
* superficie ganadera.

253

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

254

Los resultados tcnicos finales de un proceso de invernada larga son los siguientes:
* cantidad de terneros a incorporar.
* peso real de salida.
* demanda forrajera mensual.
* produccin total, por cabeza y por hectrea ganadera.
* carga total y mensual en cabezas, EV, y Kg/ha ganadera.
* eficiencia del stock.
PLANIFICACION DE UN RODEO DE INVERNADA DE VACAS.
Se trata de un caso especial dentro de lo que es la invernada, ya que suele complicarse
el proceso por la aparicin de muchos animales en gestacin.
Si bien esta situacin altera la planificacin original del manejo por cuanto se alarga el
perodo de invernada, desde el punto de vista econmico algunas veces resulta muy
conveniente.
La invernada de vacas es incompatible con el proceso de cra del establecimiento, dado
que en estas vacas de acopio normalmente se desconoce el plan sanitario al que fueron
sometidas.
Generalmente cuando se vende una vaca de cra es porque se trata de una categora
de descarte, siendo la ms peligrosa la vaca descripta al tratar el tema del rodeo de cra
en el tem de vacas perdedoras.
Las vacas CUT y las vacas al tacto resultan las ms eficientes en el proceso de invernada, por su alta capacidad de transformacin de pastos de regular calidad en carne.
Adems su refugo se debe generalmente a una seleccin por desgaste dentario o por
falta de preez, y no por problemas sanitarios.
El cambio de categora en la invernada de vacas, es otro aspecto destacable, por cuanto se obtiene una importante ganancia adicional en el valor del kilogramo vendido en
relacin al comprado.
A los datos y metas que han de conocerse o fijarse, como en todo proceso de invernada, en este caso se deben agregar algunos, que se marcan con un doble asterisco:
*fecha de compra.
* peso de entrada.
* aumento diario durante todo
el proceso.
* oferta forrajera.
* superficie ganadera.

** porcentaje de vacas preadas al tacto.

** poca de destete.

Los terneros obtenidos en funcin del porcentaje de vacas que resultaron preadas, no
se consideran a partir del momento del destete integrantes del proceso de invernada
de vacas, ya que si continan en el campo, automticamente pasan a constituir los procesos de invernada de novillos y de vaquillonas.

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CAPTULO DOS

* cantidad de vacas a ingresar.

* peso real de salida.
* produccin total de carne, por vaca y por ha gan.
* carga en cabezas, kg y EV/ha gan.

255

* eficiencia de produccin.

PLANIFICACION DE UN RODEO DE INVERNADA DE VAQUILLONAS.

Este tipo de invernada es tambin un proceso de engorde corto, por cuanto las vaquillonas nunca deben permanecer ms de un ao en el campo, incluso existen planteos de
slo seis meses de duracin.
Al igual que en el proceso de invernada corta de novillos, los datos y metas que han de
conocerse o fijarse, son:
* fecha de compra.
* peso de entrada.
* aumento diario durante todo el proceso.
* oferta forrajera.
* superficie ganadera.
Tambin en este caso han de fijarse algunas premisas bsicas para el desarrollo de
este proceso:
* adquirir hembras cabeza de paricin, en marzo/abril.
* el peso de entrada no debe ser inferior a los 130 kg.
* el aumento debe oscilar en los 20 kg/cabeza/mes.
* a partir de los 230 kg, las vaquillonas deben estar preparadas para la venta.

Los datos tcnicos finales obtenidos al realizar un proceso de invernada de vaquillonas

son:
* cantidad de hembras a incorporar al proceso.
* peso real de salida.
* demanda forrajera mensual.
* produccin total, por cabeza y por hectrea ganadera.
* carga total y mensual en cabezas, EV, y Kg/ha ganadera.
* eficiencia del stock.
COMBINACIONES DE PROCESOS PRODUCTIVOS CON BOVINOS DE CARNE.
Los procesos productivos presentados parecen ser los ms adaptables, a primera vista,
a las empresas agropecuarias de la estepa pampeana.

256

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

La invernada corta o larga de novillos y la de vaquillonas son procesos simples, ya que

hay una sola categora de hacienda, y lo mismo sucede en la invernada de vacas con
animales preados en su totalidad o con garanta de vacas al tacto.
El ciclo completo y la invernada de vacas con diversos ndices de preez, ya constituyen
combinaciones, al tratarse de ms de una categora, como la cra y el engorde de descartes y destetes en el primer caso, y las dos categoras de vacas en el 2 proceso.
Existen infinidad de combinaciones de procesos productivos a realizarse con bovinos
de carne, para lo cual simplemente se trata cada caso en forma individual, en cuanto al
clculo de la demanda forrajera, y luego deben integrarse al efectuar el balance entre
oferta forrajera y sumatoria de demandas.
Hay algunos casos de incompatibilidad tcnica de procesos productivos, y al tratarse
la invernada de vacas se coment uno de ellos, como lo constituye el engorde de vacas
de acopio y el ciclo completo o la cra en una misma explotacin, por razones de sanidad.
Como un ejemplo interesante de combinacin de procesos productivos puede desarrollarse un ciclo completo con alguna invernada corta, para ello se establece como
restriccin tcnica, que la cantidad de vacas generales y las vacas de 2 servicio, integrantes del ciclo completo, quedar determinada por las raciones de pasto llorn, que
las mismas demanden entre los meses de octubre y marzo.
El procedimiento de clculo consiste en sumar las raciones requeridas de mediados de
octubre a mediados de marzo por las categoras indicadas. Este valor representa la demanda de pasto llorn cada 100 vientres a entorar.
Dividiendo el total de raciones de pasto llorn por el nmero obtenido, y multiplicando
por 100, queda determinada la cantidad de vientres a entorar en este nuevo proceso
de ciclo completo.
Obsrvese que esta cantidad de vientres a entorar resulta inferior a la del ciclo completo, y por ende, tambin ser menor la demanda forrajera, quedando un remanente de
oferta para incorporar, por ejemplo, un lote de novillos en invernada corta.
Rotacin unidad de rotacin oferta y demanda forrajera.
Para las diferentes zonas se establece la rotacin tipo a implementar, en base a un ciclo
recuperador de la fertilidad y mantenedor de la estructura de los suelos, y otro de extraccin con cultivos forrajeros y de cosecha.
Para obtener la superficie en rotacin de cada empresa habr de descontarse de la superficie total, la ocupada por campo natural con o sin monte, por desperdicios, por poblaciones e infraestructura, y por cultivos semi permanentes como el pasto llorn.
Del cociente entre la superficie rotable y los aos de la duracin de la rotacin, se obtienen la unidad de rotacin; o sea la cantidad de hectreas anuales que deben volver a
pastura perenne y las que se sembraran con cultivos anuales.

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CAPTULO DOS

257

Unidad de rotacin
Sup. Total

Monte

Llorn

Desperd.

Casco y
otros

Sup. Rotacin

Unidad de
rotacin

(ha)

1225

789

339

339/8
42

El manejo de la superficie rotable, se sintetiza en una matriz de rotacin, la cual consiste

en un cuadro de doble entrada con aos en las columnas, mdulos de rotacin en las
filas y cultivos de ocupacin en las celdas de interseccin.
Matriz de rotacin
Mdulos Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8
1

C/M

A-V/Mi

C/M

A-V/Mi

C/M

A-V/Mi

C/M

A-V/Mi

C/M

A-V/Mi

C/M

A-V/Mi

C/M

A-V/Mi

(P 1, 2, 3, 4 ao de permanencia de la pastura; C / M centeno / maz; A avena; A-V / Mi

avena con vicia / mijo; T trigo)
La oferta forrajera de la empresa, expresa la produccin vegetal originada en la superficie rotable, a la que se adiciona la proveniente de otros tipos de ocupaciones, como la
del pasto llorn y monte.
La informacin reunida en la matriz, debe complementarse con un cuadro de uso mensual de produccin forrajera, donde adems de los cultivos contenidos en aquella, figuran los restantes recursos forrajeros del establecimiento.

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CAPTULO DOS

258

Uso mensual de los cultivos

Meses Jul. Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May
Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Centeno

Ao 5

Centeno

Ao 6
Ao 7

Maz

Avena

Avena
Avena con vicia

Avena con vicia

Ao 8

Jun

Mijo

Trigo

La produccin de raciones por cultivo se puede medir de diversas maneras, siendo la

ms sencilla para el productor, la que lo hace a travs de una observacin reiterada de
las distintas ocupaciones a lo largo de los aos.
De estas determinaciones surge el concepto de racin, que expresa en forma emprica
el aprovechamiento del forraje realizado por las distintas categoras de animales, y se
insiste, que para una adecuada planificacin, han de utilizarse los valores obtenidos en
la empresa que se programe.
Para calcular la oferta forrajera de la empresa, a partir de la unidad de rotacin y de la
rotacin adoptada, se efecta la sumatoria de los productos de la superficie con cada
cultivo y las
raciones por hectrea y por ao que produce, y de las superficies con
otro tipo de ocupacin y sus respectivas raciones.

a) Raciones por hectrea al cuarto ao

Recurso

Jul.

Alfalfa
Centeno 60
Avena 26
Maz
Mijo
Avena con vicia 30
Rastrojo de Maz
Rastrojo de Trigo
Monte 14
Past Llorn
Racin Mensual 130

Ag.
50
26

Set.

Oct.

Nov.

Dici.

Oferta
En. Feb. Mar. Abr.
56

133
60

80
70
30

125

251

Jun.
70
61

133

25
80
61
133

40
50

61
30

264

402

206

86
60

May

7
50
289

60
126

60
156

50
50
216

30
40
206

40
337

Total
469
260
346
399
200
382
150
110
92
300
2708

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CAPTULO DOS

259

a) Raciones totales al cuarto ao

Recurso

Jul.

Ag.

Set.

Alfalfa
Centeno
Avena
Maz
Mijo
Avena con vicia
Rastrojo de Maz
Rastrojo de Trigo
Monte
Past Llorn
Racin Mensual

0
2520
1404
0
0
1260
0
0
11046
0
16230

0
2100
2700
0
0
1260
1260
0
14991
0
22311

11088
0
0
0
0
3360
3360
0
14991
0
32799

Oct.

Nov.

Dici.

Oferta
En. Feb. Mar.

11088 11088 11088 9408

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2520
3360
0
0
0
3360
0
0
0
0
0
1260 2100
5523
0
0
0
4600 5520 5520 4600
27931 16608 17868 18628

9408
0
0
0
3360
0
0
1260
0
3680
17708

5712
0
0
5586
2520
0
0
0
0
3680
17498

Abr.

May

Jun.

Total

5712
0
0
5586
0
1680
1680
0
5523
0
20181

4200
3360
4320
5586
0
2562
2562
0
9468
0
32058

0
2940
3780
0
0
2562
2562
0
11046
0
22890

78792
10920
12204
16758
8400
16044
14784
4620
72588
27600
262710

Obviamente, en los campos donde solo hay un recurso forrajero, como en el caso de
establecimientos ubicados en la zona del caldenal, se multiplican la superficie por las
raciones.
La demanda forrajera de una explotacin se corresponde con los requerimientos nutricionales de todas las categoras de los animales existentes en la misma.
Para mejor comprensin de lo expuesto se explica la rotacin planteada:

Aos 1 a 4.......................................................pastura perenne base

a alfalfa, asociada.

Ao 5..............................................................centeno maz.

Ao 6 .............................................................Avena.

Ao 7..............................................................avena con vicia mijo.

Ao 8..............................................................Trigo.

Ampliando detalles tcnicos sobre esta explotacin debe puntualizarse que la pastura se
hace asociando una leguminosa como la alfalfa, resistente a pulgn, con una (eventualmente dos) gramnea perenne y cebadilla, esta especie, si bien es anual, semilla
abundantemente, se resiembra con facilidad y brinda un forraje de excelente calidad y
cantidad en aos de buena humedad.
Cuando en el mes de enero del ao 5, la pastura normalmente decae en su productividad, ser roturada y tras un breve perodo de barbecho se siembra centeno, la cual es
pastoreada hasta fines de septiembre. La eleccin del centeno no es fortuita, su incorporacin en este momento de la rotacin, sirve para neutralizar el avance de los insectos
del suelo que afectaran a una cosecha gruesa inmediata a la pastura.
Adems esta especie libera el potrero antes que la avena para la roturacin con destino
a maz y tambin la supera en su comportamiento frente a las heladas.
El maz, por ser el cultivo de cosecha gruesa de siembra ms temprano, nos permite un
mejor aprovechamiento del centeno, dejando muy buen rastrojo para la vaca de cra lo
que lo convierte en integrador de actividades de empresa de produccin mixta.

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

260

Avena para pastoreo.

Avena con vicia, es una asociacin, que resulta verdaderamente recomendable para
producir un golpe de fertilidad entre dos cultivos, inmediatamente se realizara un mijo
para pastoreo.
Trigo, fin de la unidad de rotacin, entrando el lote nuevamente a pasturas.
Ntese que en la rotacin planteada no hay perodos ociosos en el uso del recurso suelo, encadenndose un cultivo con el otro, pero dando lugar a la realizacin de barbechos
oportunos.
Plan sanitario
Si bien en la provincia de La Pampa no existen problemas de enfermedades endmicas
en general, el plan sanitario debe incluir a dems de la rutina preventiva de vacunaciones y tratamiento exigido por la ley, todas aquellas acciones que tcnicamente se consideran conveniente para aumentar los resultados fsicos y econmicos de los procesos
ganaderos.
El plan que se presenta es orientativo, quedando a criterio de cada empresario y de su
veterinario la adaptacin del mismo.
Se describe a continuacin las enfermedades principales:

Brucelosis: esta enfermedad es responsable del aborto y la muerte de terneros a

poco de nacer y se controla con una vacuna de aplicacin obligatoria en las terneras
entre los 3 y 8 meses de edad.

Carbunclo: se previene efectivamente con una vacuna aplicada una vez por ao a
todos los animales mayores a 12 meses, es recomendable para una efectiva inmunidad hacer el tratamiento en el mes de septiembre a las vaquillonas y en mayo el
resto del rodeo.

Diarrea vrica o neumoenteritis: se logra un control efectivo de esta enfermedad,

vacunando a todos los vientres preados en la etapa final de su gestacin. Se evitan
los trastornos digestivos y respiratorios en los terneros por un perodo de 60 das.

Mancha y gangrena: en campos donde no existen problemas, la vacunacin se realiza a los terneros al destete. En campos donde la enfermedad es endmica las cras
deben vacunarse dentro los primeros 2 meses de edad, y continuarse cada 6 meses
hasta los 2 aos.

Parsitos internos: un control adecuado de parsitos internos se logra en terneros,

tratndolos en al destete y repitiendo el procedimiento cada 3 o 4 meses hasta los 2
aos de edad.
En las categoras de descarte se recomienda una aplicacin al ingresar los animales
en el proceso de engorde.

Parsitos externos: los principales son: sarna, piojos y la mosca de los cuernos, los
dos primeros se controlan con baos de inmersin o aspersin, recomendndose su
realizacin al finalizar el verano pudindose repetir en primavera en caso del piojo.

Animales jvenes son econmicamente factible realizar tratamientos con inyectable del
grupo de las ivermectina, las que tambin controlan los parsitos internos.

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CAPTULO DOS

La mosca de los cuernos se controla con productos especficos en toda la hacienda,

de acuerdo al ciclo epidemiolgico puede ser necesario a los 45 das de la primera
aplicacin.

Revisacin de toros: el objetivo es poseer al iniciar el servicio toros aptos y sanos, libres de enfermedades venerias (tricomoniasis y vibriosis), Brucelosis y tuberculosis, que a su vez demuestren una buena aptitud reproductiva, con alta capacidad de servicio, buenos aplomos, adecuada circunferencia escrotal, caractersticas
fenotpicas destacadas y buen estado general.

A continuacin se presenta un plan sanitario cualquiera al solo efecto de mostrar su confeccin:

JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN
CRIA
Brucelosis
h
Carbunclo
Vq
R
Diar. Vir.
VG
Manchamh
mh
Gangrena
Vq
hVq
Paras. Int.
T
hVq
*
*
*
Paras. Ext.
Mosca
Cuernos
Rev. Toros
ENGORDE
Brucelosis
h
Carbunclo
Vq
R
Manchamh
mh
Gan
(T)
T
Paras. Ext.
*
*
*
*
Mosca
Cada 3/4 meses, o al entrar al perodo de engorde s/ cat.
Cuer.
Pars. Int.
REFERENCIAS: T= todos los animales; h= terneras; Vq= vaquillonas; R= resto del rodeo (todo el rodeo, menos Vq); t= toros; VG= vientres al final de la gestacin; (T)= todo
el rodeo
eventualmente si hay presencia de piojos; m= terneros.
Mercado: Feria, Gancho, Liniers
Mercado - Precios
Comportamiento cclico de los precios
Es esencial tener en cuenta la dinmica decisoria de los productores ganaderos ante
variaciones presentes o esperadas en los precios. En este sentido, podemos identificar
dos ciclos, dependiendo del alcance temporal de dichas variaciones.
En teora, en el corto plazo, precios altos alentarn a los productores ganaderos a producir ms.

261

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

262

As, el productor demanda una cantidad adicional de ganado (retiene vientres o adquiere nuevas cabezas), compitiendo con el mercado local y con el exportador. Como consecuencia de esta contraccin de la oferta y de la mayor competencia por un recurso
ms escaso, aumentan los precios, encareciendo todas las categoras de animales y los
productos finales. Este aumento se distribuye de manera diferente de acuerdo al tipo de
animal.
De este modo, es esperable que, en trminos relativos, aumenten ms los precios de
los animales jvenes y de las hembras, que los animales adultos y/o machos. Como
conclusin, puede decirse que en el corto plazo, la relacin existente entre precios esperados y faena, es negativa (a mayores precios esperados, se retrae la faena por un
tiempo).
En el largo plazo, comienza a aumentar la hacienda (con un rezago promedio de tres
aos), como resultado de la anterior decisin del productor de producir ms frente a un
escenario de precios esperados en ascenso. De esta manera, aumenta la oferta, revirtiendo la relacin entre precio y faena. A medida que el mercado se equilibra (como
consecuencia de la mayor oferta), caen los precios y, en consecuencia, los ganaderos
deciden producir menos. Esto disminuye la demanda de vientres y aumenta la oferta,
con lo cual los precios sufren una cada adicional. En teora, los precios caen hasta que
los productores deciden disminuir la oferta en pos de evitar el agotamiento de su
hacienda. Los precios se restablecen y el ciclo se regenera.
El precio relativo de la carne en Argentina
En ausencia de controles de precios u otras distorsiones, cuando una economa est
abierta al comercio internacional, los precios internos de un bien exportable no pueden
estar muy distanciados de los precios que rigen en el mercado global. En este sentido,
el aumento de la carne a nivel local no debe sorprendernos, puesto que es algo que
est ocurriendo en todos los pases productores y exportadores de mayor magnitud.
Actualmente, tanto los precios al consumidor (en gndola) como los precios relativos de
los alimentos bsicos (para distintos pases productores y exportadores), son inferiores
para el caso argentino en la mayora de los casos.
Al buscar los motivos de los recientes aumentos del precio de la carne en nuestro pas,
es preciso considerar, una vez ms, la tendencia que poseen los productos alimenticios a equilibrar sus precios respecto a las cotizaciones internacionales.
Comercializacin (Concentrador - Feria Gancho)
Para la fijacin del valor de la unidad de produccin (kilogramo de carne), o del animal,
es necesario recurrir a los valores de [Link] Argentina, tiene la particularidad nica en el mundo, cual es que posee un mercado
nacional concentrador de ganado, y en funcin de las ventas diarias se fijan los valores
en los restantes circuitos de [Link] cmo funcionan:
Mercado Concentrador de Liniers
La comercializacin de la produccin ganadera tiene sus inicios en la poca colonial,
donde por resolucin del Cabildo que dispuso en octubre de 1607 la constitucin de un

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

corral de vacas propios de esta ciudad, se origina lo que denomin corrales de Abasto,
ubicados en lo que hoy es lugar cntrico de la Capital Federal.
Nace posteriormente lo que es el Mercado Nacional de Hacienda, ms conocido como
Mercado de Liniers, habilitado en su actual emplazamiento el 1 de mayo de 1901, en
pleno corazn del barrio de Mataderos, prcticamente en los lmites de la Capital.
Dicho mercado constituye el ms importante centro de transacciones pecuarias del pas,
siendo por sus caractersticas propias, nico en el mundo. Tienen lugar all a diario
autnticas pujas entre compradores, en las que se determinan las cotizaciones, que a
su vez son rectoras de los precios de la ganadera nacional. En este Mercado, donde
desarrollan su actividad las empresas consignatarias, llegaron a ingresar y fueron vendidos para faena en el mismo da, aproximadamente de 12000 a 18000 bovinos. Tiene
una extensin de 34 hectreas, donde actan alrededor de 4000 personas entre obreros y empleados, y por supuesto los consignatarios y compradores, contndose con 32
muelles, 450 corrales para introduccin y extraccin de bovinos, 40 bsculas automticas, 5500 corrales para venta, varias emisoras de radio y televisin, adems de dependencias para control comercial, fiscal y sanitario. La actividad se inicia con la descarga
de la hacienda (alrededor de las 18 hs y hasta las 5 hs del otro da). Los datos de la
Gua de traslado son verificados y volcados en el boletn de descarga que es emitido por
el sistema de computacin identificndose a la tropa desde ese instante con un nmero
a travs de todas las operaciones dentro del Mercado. Tambin se realiza un control
sanitario por personal de SENASA. Posteriormente a su paso por la puerta de entrada
se verifican por medio del sistema los datos del boletn de descarga. La hacienda al llegar a los corrales de los consignatarios es clasificada y pesada, a prueba, por empleados de los mismos. Las ventas se inician a las 8 hs., siendo las haciendas posteriormente pintadas con los nmeros del comprador y pesadas en forma definitiva. Inmediatamente son cargadas en camiones con destino a los lugares de faena. En ese momento
a travs del sistema de computacin instalado, se emiten las guas de extraccin que
amparan a la hacienda comprada y donde constan todos los datos de la hacienda, del
comprador y del transportista.
A diario y, aproximadamente a las 10 hs se informa, a nivel nacional por los distintos
medios de difusin, los valores que se arribaron en esa fecha en sus distintas categoras
las haciendas embretadas, lo que sirve para todo tipo de transaccin que se realizan a
nivel [Link] un ejemplo de las distintas categoras que se venden en dicho mercado, con
las distintas variantes de valores [Link] DE HACIENDA DE LINIERS
BOVINOS
Entra- 12/07/201
da:4.171 Cabezas
2
Clasificacin
Mn
Mx
Variacin
NOVILLOS
[Link] 431/460
8.90
10.40
0.50
[Link] 461-490
8.80
9.70
0.30
491-520
8.70
9.30
0.30
520
8.50
8.80
0.30
Reg. Liv.
7.20
8.60
0.20
Reg. Pes.
7.20
8.60
0.20
Overos N. + 500
-

263

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CAPTULO DOS

264

Cruza Cebu h 440

Cruza Cebu +440
Cruza Euro h 470
EyB M. 351-390
EyB P.391-430
Regulares
EyBM. 351-390
EyB P.391-430
Regulares

NOVILLITOS
9.90
11.50
9.00
11.00
7.30
8.90
VAQUILLONAS
9.40
11.00
8.00
9.10
7.20
8.80
TERNEROS
11.00
12.10

0.20
0.50
0.20
0.30
0.30
0.20
0.20

VACAS
Buenas
6.00
7.20
0.10
Regulares
5.50
6.00
0.10
Cva. Buen.
3.80
5.50
0.10
Cva. Inf.
3.30
3.80
0.10
TOROS
Buenos
5.80
6.30
0.10
Regulares
4.80
5.70
0.10
Solo remates especiales para la rueda donde se puede
establecer una tendencia definida de precios. Estos
corresponden al mircoles 11 del corriente.

MERCADO DE INVERNADA Y CRIA

Valores de la Semana del 12 al 15/06/12 (ultima

cotizacin sumin.)
Precio Precio
Categora
Modo
Tendencia
Min
Max
Novillos 1 a 2
$ por
$
$ 9.00
10.38
aos
kilo
11.00
Novillos 2 a 3
$ por
$ 7.90 $ 9.70
8.75
aos
kilo
Novillos ms de 3 $ por
$ 7.62 $ 7.62
7.62
aos
kilo
$ por
$
Terneras
$ 9.75
11.37
kilo
13.48
$ por
$
Terneros
$ 9.60
11.94
kilo
13.65
Vacas de inver- $ por
$ 4.50 $ 6.42
5.60
nada
kilo
Vaquillonas de $ por
$
$ 8.50
9.93
invernada
kilo
11.04
Modo
Precio
Precio
Tendencia

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CAPTULO DOS

Categora
Min
Max
Vacas con cra al
$ por
$ 1.420 $ 4.500
2.677,16
pie (por cabeza)
cabeza
Vientres con ga$ por
ranta de preez
$ 2.300 $ 4.320
3.434,71
cabeza
(por cabeza)
Vientres entora$ por
$ 2.400 $ 2.400
2.400,00
dos (por cabeza) cabeza
Fuente: Rosgan-Mercado Ganadero. Prximo remate: del 11
al 13/Julio/2012

Remate Feria
Antecedentes del remate feria (*)
Cuando el 8 de agosto de 1921 se firm en los salones de la Bolsa de Comercio de
Buenos Aires el Acta de fundacin del Centro de Martilleros de Hacienda y Bienes Races, entidad de la cual la actual Cmara Argentina de Consignatarios de Ganado es
heredera histrica, los remates feria ya llevaban un cuarto de siglo realizndose en
nuestro pas.
Por supuesto, la ganadera era desde la poca colonial la mayor fuente de riqueza de
nuestro suelo, desde que en 1552 los hermanos Goes introdujeron ganado bovino hasta
Asuncin, expandindose desde all hacia el Ro de la Plata. Sin embargo, los modos de
comercializacin de la ganadera variaron considerablemente desde aquellas pretritas
pocas.
Menos de cincuenta aos ms tarde Juan de Garay, al refundar Buenos Aires, trae consigo quinientas vacas y mil caballos que en poco tiempo se reproducen de manera exponencial. Nueve aos ms tarde Francisco Salas Videla registra en el Cabildo la primera marca de la ganadera colonial y para 1605 se realiza la primera exportacin de tasajo a Cuba y de cueros a Brasil.
Los inicios del remate feria en Argentina (18931921)
Para la dcada de 1890 las condiciones estuvieron dadas para la llegada a la comercializacin de hacienda de la figura del feriero.
Consignatario de la campaa que en instalaciones propias o ajenas, peridicamente
organiza subastas de ganado con destino a la faena, invernada y cra.
Su aparicin en el escenario es posterior a la del consignatario de frutos aunque debemos decir que podemos rastrear su prehistoria en los remates realizados en sus patios
capitalinos por firmas hoy desaparecidas como J. M. Mndez, Adolfo Bullrich y Pedro y
Antonio Lanusse, fundadas en 1865, 1867 y 1872 respectivamente.
Sin embargo, all se remataban slo animales de determinadas razas en nmero reducido y no pueden considerarse como remates feria en el sentido que esta forma de comercializacin tomar a partir de la ltima dcada del siglo XIX. Los inicios del remate
feria en Argentina (18931921).
Para la dcada de 1890 las condiciones estuvieron dadas para la llegada a la comercializacin de hacienda de la figura del feriero.

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VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

Consignatario de la campaa que en instalaciones propias o ajenas, peridicamente

organiza subastas de ganado con destino a la faena, invernada y cra.
Su aparicin en el escenario es posterior a la del consignatario de frutos aunque debemos decir que podemos rastrear su prehistoria en los remates realizados en sus patios
capitalinos por firmas hoy desaparecidas como J. M. Mndez, Adolfo Bullrich y Pedro y
Antonio Lanusse, fundadas en 1865, 1867 y 1872 respectivamente.
Sin embargo, all se remataban slo animales de determinadas razas en nmero reducido y no pueden considerarse como remates feria en el sentido que esta forma de comercializacin tomar a partir de la ltima dcada del siglo XIX.
En la actualidad las ventas se realizan por subasta pblica en pistas o corrales en distintas localidades, principalmente de la zona pampeana y litoral. Las mismas se realizan a travs de un consignatario (feriero). La oferta est constituida por animales terminados para faena, de cra o de invernada, consignados por productores locales.
La venta de los animales con destino a faena es por kilo de peso vivo, y la hacienda
es pesada antes o despus del remate. La hacienda de cra es rematada por cabeza
(bulto o pieza) y la hacienda de invernada puede ser vendida por ambas modalidades.
Los ferieros que no poseen instalaciones propias suelen utilizar las de las sociedades rurales o cooperativas de la localidad. La periodicidad de los remates no es fija,
pudiendo existir incluso la baja frecuencia de 1 por mes. Los animales llegan menos
desbastados que si hubiesen ido al Mercado de Liniers, debido a la menor distancia
recorrida, situacin que es tenida en cuenta por el comprador al fijar el precio.
Los precios estn basados en los obtenidos por la misma categora en las transacciones del da en Liniers o del da anterior. La variacin de los mismos est sujeta a la ubicacin geogrfica del remate-feria. Esta modalidad debiera ir desapareciendo a causa,
principalmente, del alto costo de mantenimiento de la infraestructura de la feria y a las
condiciones sanitarias que propician la posible diseminacin de enfermedades de alta
contagiosidad. Animales que son vendidos para ingresar en otros establecimientos de
cra o invernada pueden introducir una enfermedad contagiada durante la permanencia
en la feria. Caractersticas del remate-feria:
Alternativa para el pequeo y mediano productor desvinculado de los grandes centros
de consumo. Puede remitir lotes chicos de animales (distintas categoras en un
mismo camin jaula) o compartir una misma jaula con otro productor de la localidad.
Puede llevar animales mediante arreos a caballo.
Resulta posible volver al campo la hacienda si se torna una jornada desfavorable,
principalmente por las distancias cortas.
Sistema que brinda el mayor apoyo de la firma consignataria, ya que ofrece la oportunidad al productor de asistir a la venta, pudiendo participar en los detalles de su concertacin y control del pesaje.

Posibilidad de efectuar reposicin de la hacienda

vendida en el mismo
remate,
asegurando la relacin de precios de compra y venta, y facilitndose la
operacin
financieramente, al efectuarse ambas a travs de la misma firma consignataria.
Mayor facilidad para vender animales desmejorados o enfermos que no soportaran
viajes largos hasta mercados concentradores.
La categora que en general se vende ms ventajosamente es la vaca gorda (especiales a buenas).
Los compradores (matarifes, frigorficos) son ms selectivos ya que conocen las calidades de las haciendas segn sus remitentes, y en consecuencia establecen diferenciasen los precios conforme a la experiencia adquirida en transacciones anteriores. Los
plazos de pago suelen ser algo mayores que en el M. de Liniers. Los criterios para apli-

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CAPTULO DOS

car los "castigos a la hacienda son iguales que en Liniers, pero la presentacin de los
animales es en general mejor, ya que las distancias son cortas.
Para las condiciones sanitarias caben las mismas consideraciones que para los mercados concentradores de hacienda.
VENTA DIRECTA/ REMISION A FRIGORIFICO- (*)
Esta modalidad ha tomado auge en los ltimos aos debido a los beneficios que ofrece,
tales como la posibilidad de pactar todas las variables antes de que los animales salgan
del campo, y en general hay una reduccin de los costos. En esta transaccin puede
intervenir un consignatario o se puede prescindir de sus servicios, tomando el riesgo de
cobranza el propio productor. Cualquiera sea el caso se vende el animal terminado
puesto en el campo y se negocia el precio por kilo, el flete, plazo de pago y la merma
o desbaste. El flete puede correr por cuenta del vendedor, o bien el frigorfico comprador
se hace cargo de los animales una vez que son cargados en el camin. Para fijar el peso de compra-venta de los animales se tiene en cuenta ms de una variable. La pesada
se realiza en el mismo campo o en la balanza ms cercana al lugar de embarque o en una balanza pblica. Se pueden pesar a la maana temprano, inmediatamente de llegados los animales del potrero, o a la maana siguiente luego de un encierre
nocturno. Se tiene en cuenta, adems, un futuro desbaste que se fija en funcin de la
distancia a la balanza, el tiempo de arreo o traslado en vehculo y el tipo de forraje que
estn consumiendo los animales. En este caso, el desbaste se calcula como un porcentaje del peso vivo de balanza, pactado entre las partes (generalmente entre un 3 y 5%).
El precio se fija teniendo en cuenta la cotizacin del da de la categora que se vende,
en el M. de Liniers o en el mercado regional ms prximo (Salta-Tucumn, Mendoza,
etc.).La Venta directa es la va de comercializacin que ofrece las mejores condiciones
sanitarias a todo el proceso de sacrificio, troceado y preparacin de las carnes, ya que
no hay contacto de la tropa que se vende con otros animales durante el lapso de tiempo
que transcurre entre la salida del campo y el proceso de faena. Esto determina que el
productor pueda colocar su hacienda a precios superiores que los del M. de Liniers en
ciertos momentos de apertura de mercados importadores con exigencias sanitarias. Esta modalidad de venta debe ser tenida en cuenta en momentos de equilibrio o de escasez de oferta de ganado, en los cuales las empresas frigorficas se encuentran obligadas a asegurarse un stock determinado que les permita cumplir sus cronogramas de
cargas y ventas de carnes. Los criterios para aplicar los castigos en el precio por presentacin de animales con golpes u otras alteraciones, son variables. En general, el
frigorfico asume el riesgo (ya est fijado el precio) cuando se trata de clientes habituales.
Por esta modalidad de Venta Directa tambin se producen transacciones de hacienda para cra o para llevar a invernar.
Las unidades de comercializacin son las mismas que se pueden utilizar en rematesferia. Es la mejor opcin para tener un mayor control sobre la sanidad del ganado que
se ingresa en el establecimiento.
Existe una variante en la modalidad de Remisin directa a Frigorfico en la cual la venta
se efecta sobre la base del rendimiento que arroje la hacienda sacrificada, es decir,
los kilos de carne resultante despus de la faena.

267

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

268

Rendimiento (%) segn categoras

Categoras
Novillitos
Novillos livianos/medianos
Novillos pesados/muy pesados
Novillos cruza
Vacas consumo
Vaquillona liviana
Vaquillona pesada
Terneros/as
Toros

Rendimiento (%)
57

58
58
59,5
58

61
58

60
54

56
55

56
55,5
57
54

56
58
60

El precio por kilo de carne limpia es, en algunos casos, convenido a priori por el remitente con la empresa frigorfica, y en otros se resuelve por referencia a lo sucedido en el
Mercado de Liniers. Se suele tomar el precio mximo alcanzado el da anterior por la
categora equivalente a la tropa en dicho mercado. Este sistema refleja la calidad del
producto y favorece a aquellos novillos con buen grado de terminacin. El valor del kilo
de carne limpia, es decir, el de la res ya obtenida, puede ser superior en un 65 - 80 % al
valor del kilo de peso vivo de la tropa correspondiente, segn rendimiento, categora,
estado de terminacin, etc. Los castigos a la hacienda, en este caso, solo provienen de
situaciones concretas de golpes, machucones, etc. en las reses.
MERCADO DE RESES O "AL GANCHO"- (*)
Es un sistema en el cual no se remata el ganado vivo en pie, sino directamente sus reses. Se elimina, as, la etapa de comercializacin de hacienda en pie, con ahorro de
ciertos gastos.
La tropa de animales es remitida a un consignatario del Mercado de Reses, quien se
responsabiliza por la faena, reduccin a medias reses y posterior remate y venta de las
mismas a los abastecedores, que se encargarn de la distribucin y entrega en
las bocas de expendio, directamente, o a travs de terceros.
La venta de las reses en forma directa implica la posibilidad de hacer valer la calidad
de las mismas, ya que sus caractersticas quedan a la vista. El beneficio de un alto
rendimiento es capitalizado por el consignador de la tropa. Los valores de rendimiento
segn categora son los mismos que fueron consignados en la modalidad de venta directa segn rendimiento. Este sistema brinda al productor informacin que surge de la
planilla de liquidacin de la venta, en la cual consta el kilaje, tipificacin, grado de engrasamiento, etc. que le permite tener una visin orientadora sobre su proceso de invernada.
La mecnica de esta va permite postergar una venta, en el caso de que las condiciones no resulten favorables, mediante la conservacin de la carne en fro, sin que ello
implique mayores mermas ni costos. Los precios se fijan en referencia a los obtenidos
en el M. de Liniers para esa misma categora. Lo usual es liquidar el precio de la carne
limpia en base al precio pagado el da anterior, para un rendimiento estndar de novillo
del 57 - 58%. As, el consignatario tiene asegurado de antemano un precio base. En el
caso de una suba de precios de la hacienda, el remitente (productor) no capitaliza el
mejor precio del da de venta, pero resulta beneficiado en el caso de que hubiera baja
de precios.

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CAPTULO DOS

Los castigos posibles solo surgen de situaciones reales de medias reses con machucones. Se eliminan los "castigos probables" por situaciones de deterioro externo como
embarrados, cados, etc. que afectan nicamente a los animales en pie. Tambin se
impide que hacienda de buena calidad, provenientes de zonas conocidas como poco
aptas para la produccin de animales de buen tipo y rinde, sean castigados en su precio por kilo vivo, antela presuncin de que no tendrn un buen comportamiento a la faena. Las condiciones sanitarias son mejores que las del M. de Liniers, pero igualmente
est anulada para algunos destinos de exportacin.
(*)

COMERCIALIZACION DE HACIENDAVACUNA - CICLO GANADERO - rea Produccin de Bovinos para Carne (1) Gil, Susana B. Jefe de Trabajos Prcticos, rea
de Produccin Bovinos de Carne, Dpto. Produccin Animal, F. Ccias. Veterinarias, UBA.
(2) Fornieles, Alejandro S. Profesor Adjunto, rea de Produccin Bovinos de Carne,
Dpto. Produccin Animal, F. Ccias. Veterinarias, UBA.
Valores corrientes al momento del avalo
Ya hemos visto, que el Mercado de Liniers es el parmetro diario- de los valores de
comercializacin de las distintas clases de haciendas bovinas en la Repblica Argentina.A partir de los precios de ventas que se informan desde el mismo, los distintos agentes
comercializadores de este tipo de haciendas estiman los valores en las distintas regiones del [Link] muy normal, y como ya se ha descrito anteriormente, que se tomen de referencia los
valores promedio de distintas firmas ferieras de la zona que hayan realizado sus ventas
en la ltima semana, ya que se refieren a la cotizacin de la hacienda de la zona en que
se encuentra el lote a valorar, por cuanto sera lo ms representativo del mercado de
ese lugar. De cualquier manera, no siempre existen varias ferias en una zona determinada, por cuanto se puede recurrir al informe que emite el mercado concentrador [Link] as se da en el caso del uso de valores de venta al gancho, ya que para este tipo
de valores es normal usarlos cuando el lote de hacienda a valorar refiere a anmales de
ms de 400 kg con destino a carne, tal como los novillos.
Al solo ejemplo, se reproducen los valores informados en el curso citado, por el Ing.
Agrnomo Wiedenhfer, dado en el ao 1993.-

269

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

270

Categora
Macho: ternero, torito, toro (reproductor, valor carne) Piso hoy 700 kg
Ternera: valor mercado + %
Vaquillona a servir: idem anterior
Vaquillona con servicio
Vaquillona con garanta de preez o con preez revelada
Vaca nueva con cra al pi
Vaca nueva con cra al pi y con servicio
Va nueva con servicio
Vaca nueva con garanta de preez
Vaca usada con cra al pi c/ternero por muerto
Vaca usada con cra al pi y con servicio c/ternero por muerto
Vaca usada con servicio
Vaca usada con garanta de preez
Vaca vieja con ternero al pi o CUT (cra ltimo ternero)
Vaca vieja con ternero y en servicio
Vaca vieja con servicio
Vaca vieja con garanta de preez
Vaca de negocio (siempre hay un mnimo de 50% preada)
Vaca CUT vaca por tacto (sale seguro en 3/4 meses)

Valores promedios
hoy 1 vs 0,80 $/kg
dem ternera
Piso 210-220 $/cab
Piso 240 $/cab
240 $/cab
260 $/cab
180 $/cab
200 $/cab
210 $/cab
230 $/cab
160 $/cab
180 $/cab
180 $/cab
200 $/cab
140 $/cab
160 $/cab
mnimo 70 $/cab

Valoracin de rodeo de cra

Explica el Ing. Agrn. Wiedenhfer, que para un rodeo de cra se puede recurrir al armado del mismo, para lo que se muestran dos ejemplos constrastantes de una misma
suma, recordando que se toma como parmetro comparativo, un rodeo de 100 vientres
a entorar:
Ejemplo 1:
Datos necesarios para el armado del rodeo (aclara el Ing. Wiedenhfer que esta informacin normalmente es dada por el dueo del rodeo)
Preez:

90%

Paricin:

86%

Destete:

84%

Vaca vieja:

12%

Toros:

Pesos medio de la vaca:

350 kg

Peso Toro en descanso:

500 kg

Peso Toro preservicio:

600 kg

Servicio: nov-enero

90 das

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CAPTULO DOS

271

Serv. vaquillona:

24 a 27 meses

Pesos destete:

150 kg (147 hembra y 153 macho)

Hembras a recriar:

80% del destete

Composicin del rodeo

Descarte en Noviembre:
0,48 vieja (12% de 4)
3,52 nueva (4 0,48)
0,48 perdedora y vieja
12% vieja
10,32 CUT (12% de 86)
10,80 viejas (12% de 90)
Total..14,32 cabezas

4% perdedora

Descarte al tacto: 10% vaca vaca (2,43 vaquillonas y 7,57 vacas)

Descarte total o cantidad a reponer: 14,32 + 10
= 24,32 vaquillonas
Vacas que quedan para servir: 100 24,32
= 75,68 vacas
Vida til de las vacas:
2 servicio: 20,92 (86% de 24,32)
3 servicio: 17,99 (86% de 20,92)
4 servicio: 15,47 (86% de 17,99)
5 servicio: 13,30 (86% de 15,47)
6 servicio: 8
(75,68 2 a 5 servicio)
Las vacas CUT al dejar el campo tienen 8 aos y medio.

Edad del rodeo al 30 de junio de cada ao

(33,6 terneras de 1 ao) + (32,93 Vaquillonas de reposicin de 2 aos) + (21,89 Vaquillonas preadas de 3 aos) + (20,92 Vacas nuevas preadas de 4 aos) + (17,99 Vacas
usadas preadas de 5 aos) + (15,30 Vacas usadas preadas de 6 aos) + (5,58 Vacas
Viejas preadas de 7 aos) + (10,32 Vacas CUT de 8 aos) = 3,45 aos.
O sea, que la edad promedio de este rodeo es de 3 aos y [Link] propiamente dicha

Al 30 de junio y en este ejemplo el valor ser:

33,6 terneras de 1 ao a 180 $/cab
32,93 vaquillonas de reposicin a 220 $/cab
21,89 vaquillonas preadas a 240 $/cab
38,91 (20,92 + 17,99) vacas nuevas preadas a 200 $/cab
18,88 vacas usadas preadas a 180 $/cab
10,32 vacas viejas preadas a 160 $/cab
2,25 toros a $ 300 cada uno
Total

=
=
=
=
=
=
=
=

$ 6.048,oo
$ 7.244,60
$ 5.253,60
$ 7.782,oo
$ 3.398,40
$ 1.651,20
$
675,oo
$ 32.052,80

Para obtener el valor promedio por animal que conforma ese rodeo se procede

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

272

$ 32.052,80
Vug = ------------------ = 202 $/cabeza
158,78 cab

Ejemplo 2

22 Terneras de un ao a 150 $/cabeza

21 Vaquillonas de reposicin a 200 $/cabeza
15 Vaquillonas preadas a 240 $/cabeza
30 Vacas nuevas preadas a 200 $/cabeza
20 Vacas usadas preadas a 180 $/cabeza
10 Vacas viejas preadas a 160 $/cabeza
25 Vacas vacas a 100 $/cabeza
6 Toros a 300 $/cabeza
Total

=
=
=
=
=
=
=
=
=

$ 3.300,oo
$ 4.200,oo
$ 3.600,oo
$ 6.000,oo
$ 3.600,oo
$ 1.600,oo
$ 2.500,oo
$ 1.800,oo
$ 26.600,oo

$ 26.600,oo
Vug = ------------------ = 178,50 $/cabeza
149 cab
Nota del autor: es dable aclarar, que este procedimiento y tipologa, se corresponde a
rodeos de cra de la zona pampeana (Rep. Argentina).-

Elementos que provocan incidencias negativas o positivas sobre el valor de la tierra con destino
agropecuario ( Ingeniero Dante Guerrero)

1 - Factores que condicionan el

valor de mercado de la tierra

2 - Factores que elevan artificialmen. 3 - Factores depresores de los

te los valores de los campos
precios de predios agropecuarios

a - Ingresos esperados de la
explotacin
b - Oportunidad de colocacin
de capitales
c - Crisis de otras explotaciones
d - Prestigio vinculado a la posesin de la tierra
e - Expectativas de explotacin
f - Rgimen de subsidios, prstamos, desgravaciones impositivas
g - Compradores ajenos al sector
h - Depresores:
Baja Productividad
Impuestos excesivos
Degradacin ecolgica
Siniestros repetidos:
granizos, incendios, heladas,
malezas, plagas, enfermedades
etc.

a - Expectativas de obras pblicas

por realizarse
b - Difusin o apoyo oficial a nuevos
cultivos estimados altamente
remunerados (soja, hortalizas,
caf, etc.)
c - Apoyo oficial con crditos especiales o desgravacin
d - Precipitaciones excepcionales
anormales en zonas marginales
que determinan falsas expectativas agrcolas en zonas tpicamente ganaderas
e - inversiones circunstanciales de
capitales extraos al quehacer
agropecuario

Degradacin ecolgica y baja

productividad
a - Mal manejo del ciclo, exceso
de pastoreo
b - Erosin severa o grave, elica
o hidralica
c - Afloramiento de napas acuferas, freticas
d - Salinizacin del suelo
e - Descensos significativos de
napas acuferas potables para
riego
f - Obras pblicas iniciadas y no
terminadas, que se prolongan
indefinidamente y que causan
molestias o impiden el libre
trnsito
g - Presencia de plantas txicas
h - Sequias prolongadas excep cionales o inundaciones

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO DOS

273

TASACION RURAL
Tierra: elemento fundamental que incide en el precio
El precio vara de acuerdo con la capacidad de producir en cantidad y calidad
Caractersticas edafolgicas del suelo
Elementos a considerar
EXTRINSECOS
Aspecto Geopoltico
a- Ubicacin: Provincia, departamento, regin geogrfica
b - Vas de comunicacin con
localidades cercanas
c - Proximidad a pueblos,
puestos de embarque

Aspecto Socioeconmico
a - Situaciones crediticias,
impositivas
b - Exportaciones / Importaciones
c - Crecimiento, estancamiento
o decadencia del sector
d - Normativas de promocin
poltico - econmica para el
sector agropecuario, etc.

INTRINSECOS
Aspecto tcnico agropecuario
a - Naturaleza del terreno
b - Relieves
c - Temperaturas anuales
d - Agua: fuentes de provisin
e - Mejoras inmobiliarias
f - Equipos inherentes a la
produccin
g - Asesoramiento tcnico para
la correcta explotacin del campo

274

VALUACIN DE INMUEBLES | Rodolfo H. PELLICE

CAPTULO DOS

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

275

CAPITULO TRES
MEJORAS 1

Importancia del Avalo de las Mejoras

En todo proceso valuatorio corresponde, despus de determinar el valor de la tierra libre

de mejoras, realizar la tasacin de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar
al valor total del mismo.
El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno ms el valor de
las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor
del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razn de su mal aprovechamiento.
Es de vital importancia en una valuacin determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no
se hace con la misma calidad la valuacin de las mejoras.
Muchas mejoras introducidas a un terreno pueden tener un valor econmico negativo y
esto el tasador/valuador lo debe tener bien claro. Por Ejemplo: Un edificio en el cual
exista una estacin de servicio y hoy su mejor uso es vivienda. Sacar los tanques subterrneos y trasladarlos a un lugar especfico tiene su costo. Es decir, las mejoras realizadas sobre un terreno no siempre suman.-

Influencias que afectan el valor de las construcciones

De la misma forma que la tierra libre de mejoras, el valor de las construcciones va afectado por dos tipos de influencias:
a) Intrnsecas (calidad del material y calidad funcional) y

Extrado y adaptado de Apuntes de Clase, Dante Guerrero y Manual del BCRA

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

276

b) extrnsecas, que no son de tan inmediata localizacin, ya que se manifiestan,

ms que en el edificio mismo, en el conjunto tierra mejoras y se vinculan al
complejo de influencias de orden social, poltico y econmico.

Factores que determinan el valor de un edificio

Los factores que determinan el valor de un edificio son:
1) Calidad fsica o valor fsico. Contribuyen a formar la calidad fsica de una obra:

La calidad de los materiales de construccin: La nobleza de los materiales

empleados en cuanto se refiere a sus propiedades de resistencia a los esfuerzos mecnicos, a la accin de los agentes atmosfricos y a las condiciones de
servicio, como asimismo su aspecto, etc., es un primer elemento en el examen en la calidad material de un edificio. Por ejemplo, una mampostera de
ladrillos prensados es superior a una de ladrillos comunes.

b) La correcta utilizacin de los materiales: Resulta lgico suponer que de dos

edificios construidos con los mismos materiales, ser mejor aquel en que estos hayan sido correctamente utilizados.
Un tabique de ladrillos de mquina sin trabazn con la estructura de hormign
armado, tiene una calidad fsica inferior a aquel que estuviera trabado. Un cimiento de 60 centmetros de espesor donde slo hace falta uno de 40, no tiene ningn valor; por el contrario, quizs hasta hace que se reduzca debido a
los mayores costos que se tendran en caso de tener que realizar el tendido
de caeras que lo atraviesen, como podra suceder en un edificio de hotel o
de bao pblico.
c) Edad y estado de conservacin. Por medio de reparaciones acertadas y de
una conservacin constante de la propiedad, puede obtenerse una mxima
duracin y una menor depreciacin y por lo tanto una cada en desuso menos
acelerada.
Las reparaciones adecuadas y oportunas producen economa a su propietario
o si se prefiere beneficios, como sera en el caso de venta de una propiedad
bien conservada.
d) Los gastos necesarios para la rehabilitacin: Las estructuras funcionales anuladas o en vas de anulacin por efecto de su destruccin fsica o mala conformacin constructiva deben ser consideradas negativamente.
El valor de un edificio en buen estado que tenga problemas en una parte de
su red de agua corriente, deber ser castigado con el total que le demandara
reparar el gasto. Este es un castigo que rara vez es considerado por los valuadores que parece prefieren el criterio de Heideck, que lo lleva implcito.
e) Valor de demolicin o valor residual: Si bien es cierto, que, como conjunto,
una obra puede llegar a tener un valor nulo, por haber llegado al final de la vida til, los materiales constructivos, individualmente, pueden conservar algn
valor. Hay casos, por ejemplo en un terremoto, inundacin, incendio, etc., en
que resulta negativo, es decir, que no slo no hay valor residual, sino que se
debe restar al valor del terreno, el valor de retiro de escombros y limpieza del
mismo.

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CAPTULO TRES

2) Calidad funcional o valor funcional: El valuador tiene la obligacin de castigar o

beneficiar valores, teniendo en cuenta el vicio o la bondad de la calidad funcional.
Dos edificios de condicin material equivalente pueden tener un valor totalmente
dispar an considerando que sean iguales en los cinco puntos precedentes. Ello,
debido a que pueden tener una distinta adaptacin a su destino; un grado de eficacia diferente en funcionamiento (por ejemplo, dos construcciones iguales de un
barrio, una utilizada para los fines para los que fue creada: casa de familia y otra
destinada a oficinas, negocio o taller).
El tasador tiene la obligacin de castigar o bonificar valores, teniendo en cuenta el
vicio o bondad de la calidad funcional.
El conjunto de elementos que contribuyen a formar esta calidad son:
a) El plan de la obra: En cuanto se relaciona con el programa de comodidades
que el proyectista se propuso resolver, su extensin y capacidad, nmero de
unidades y dimensiones, etc.
b) La correcta utilizacin de tal plan: Esto es, la correcta ventilacin e iluminacin, intercomunicaciones cmodas, accesos bien planeados, etc. Por ejemplo, la posterior construccin de grandes monobloques a ambos lados y al
frente de la propiedad, puede transformarla en una vivienda carente de ventilacin e iluminacin.
c) Destino y adaptabilidad: El destino de las construcciones y su adaptabilidad a
destinos distintos de aqul para el que fue creado. Por ejemplo un galpn de
cuatro paredes y un techo, puede adaptarse a cualquier uso, ya sea saln de
negocios, oficinas, vivienda, etc. En cambio un edificio ideado para baos
pblicos no puede ser fcilmente adaptado a otros usos; un edificio de banco,
generalmente tampoco.
3) Depreciacin: Es un trmino general y amplio que abarca todas las influencias que
atacan a la propiedad, tierra y mejoras, ocasionando prdidas de valor o de atraccin y por ende disminucin de precio.
No puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
La depreciacin es la prdida del valor que ha sufrido una mejora durante su servicio hasta la fecha de la valuacin, ya sea por el transcurso del tiempo, desgaste
por uso, cambios en las barriadas, obsolescencia y/o daos.
Pueden considerarse tres causas principales de depreciacin:
a) Cada en desuso o depreciacin econmica: Puede ser debida a numerosas
causas, tales como cambios en la vecindad o de un destino ms elevado a
uno ms inferior; penetracin de elementos sociales de niveles inferiores;
cambios en la utilizacin de la propiedad que pueden ser discordantes, incongruentes, ilegales y hasta inmorales; legislacin que modifique la zonificacin
oficial o natural existente, permitiendo la aparicin de edificios indeseables
fuera de armona con los existentes.
Una cada en desuso econmico ataca a una barriada entera y se desarrolla
ms en los elementos corrientes del barrio que en el edificio mismo.
b) Cada en desuso funcional: Corresponde casi exclusivamente al edificio existente. Est vinculada con el plan arquitectnico y a la distribucin, con los estilos, cuando obligan innecesariamente a muros espesos, con cielorrasos y
decoraciones de mal gusto, con habitaciones exageradas, falta de garaje, de

277

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CAPTULO TRES

278

cantidad suficiente de cuartos de bao, falta de armarios adecuados en la

habitaciones, ventanas demasiado pequeas, sistemas de ascensores vetustos. Caen tambin en desuso aquellos edificios que resultan manifiestamente
buenos o insuficientes para el distrito y por los diferentes cambios que se producen al envejecer la barriada.
c) Deterioro fsico: Es la mayor evidencia de depreciacin que se presenta a un
tasador. Hasta el no experto puede observarla sin esfuerzo. Es generalmente
el resultado del desgaste natural en toda propiedad fsica y que se manifiesta
por la presencia de herrumbre en la armazn, de termitas y pestes anlogas
donde son comunes, por grietas y erosiones en las fundaciones y en los pilares, desmejora debida a la insuficiencia en la ventilacin, humedad, corrosin
y destruccin gradual en las caeras y en las obras expuestas al aire libre.
4 ) Proyecto: Se deber considerar que si el proyecto es de un profesional de
prestigio, el mismo influye en el valor del edificio. Por ejemplo Arquitecto Csar
Pelli, Arquitecto Alfredo Prebisch
Vida til
La vida til, duracin o vida probable se define como el tiempo transcurrido desde la
habilitacin de la mejora hasta la fecha futura de su retiro. Se debe considerar que sucede con las parcelas recicladas. Por Ejemplo. Una vivienda cuya expectativa de vida
era de 80 aos y sobre el final de la vida til se la recicl casi por completa (Cubierta,
instalaciones, etc.) Cual es la nueva vida til? Si no se realiz un trabajo sobre la estructura, lo ms probable que en el primer movimiento ssmico se vaya al suelo la reciclada vivienda. Es decir hay que hacer un anlisis muy completo.
Expectancia de Vida
La expectancia de vida es el tiempo a transcurrir desde la fecha de la tasacin hasta la
fecha futura de su retiro.
Al realizar la tasacin se estimar la expectancia de vida de la mejora, teniendo en
cuenta las refacciones, ampliaciones, remodelaciones, fallas, estado vegetativo, etc.,
que incidan en la vida til.
Al evaluar la expectancia de vida se tendr en cuenta la accin de factores accidentales
tales como inundaciones, incendios o sismos.
Edad del Edificio
La edad es el tiempo transcurrido desde la habilitacin de la mejora hasta la fecha de la
tasacin.
Valor Residual
El valor residual es el valor de los materiales utilizables en el momento del retiro, o de

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CAPTULO TRES

279

los gastos necesarios para dejar el terreno en condiciones de aprovechamiento, estimado a la fecha de la tasacin.
Valor de Reposicin
El valor de reposicin es el valor a nuevo de la mejora a tasar.
Valor Actual
El valor actual es el valor de reposicin menos la depreciacin total por antigedad,
estado, uso y funcionalidad.

DEPRECIACION POR EDAD

La accin del tiempo produce alteraciones en los valores de las mejoras.

En general las desvalorizan, pero tambin existen bienes materiales que lejos de esto,
acrecientan su valor al aumentar la edad.
As sucede, por ejemplo, con las mejoras forestales, sean plantaciones arbreas o ciertos montes naturales e igualmente ocurre con inmuebles y objetos histricos, cuadros,
esculturas, etc.
No se tratarn las mejoras que presentan estas caractersticas, valorizarse al aumentar
la edad. Cada uno de dichos casos requiere un estudio especial, si bien algunos (como
ciertos tipos de monte) podran admitir consideraciones ms o menos generales.
Si la desvalorizacin se acentuara uniformemente, un diagrama representativo sera una
recta, en la cual el incremento de depreciacin D es constante y se tendra una ecuacin lineal del tipo:
D = (E/V) x Vnd

Vnd = VR Vr

Donde:
D = Depreciacin

Vnd = Valor Nuevo Depreciable

E = Edad

VR = Valor de Reposicin o Valor a Nuevo (Vn)

V = Vida Util

Vr = Valor residual

De acuerdo a ciertos especialistas en la materia, esto en general, no sucede as, por lo

cual se han establecido frmulas ms apropiadas, una de stas debida al Arquitecto
George Kuentzle, es una frmula cuadrtica que representa una parbola de segundo
grado, en la que el autor ha considerado que la prdida de valor es menor en los primeros aos de vida del bien y aumenta con el correr del tiempo.
Muchos peritos utilizan sta frmula para el clculo de la depreciacin de unidades sujetas a las acciones dinmicas.

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CAPTULO TRES

280

La representacin de la frmula de Kuentzle, es la siguiente:

D = (E/V) x Vnd
La frmula de Ross es la media aritmtica de los valores dados por los mtodos de la
lnea recta y de Kuentzle y tiene la forma:
D = [(E/V) + (E/V)] x Vnd
Si se considera un par de ejes cartesianos ortogonales y se representa las curvas de
depreciacin segn los criterios mencionados, tomando sobre el eje de las abcisas los
porcentajes de la relacin (E/V) y sobre las ordenadas el porcentaje de la Depreciaciones, se tendr lo siguiente:

% Depreciacin

E/V)
(E/V)

[(E/V) + (E/V)]

% (E/V)

Para determinar el valor de la mejora con esta metodologa se utiliza la siguiente frmula:
Vm = Scub x Vuc x Ca
Donde :
Vm = Valor de la mejora
Scub = Superficie cubierta en m
Ca = Coeficiente de antigedad de Ross = [1 (0,5 x Vnd x ((E/V) + (E/V))]
Vnd = Valor nuevo depreciable en por ciento
E = Edad de la mejora
V = Vida til

Con esa frmula se obtiene el valor de la construccin castigada solamente por la edad.

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CAPTULO TRES

Para obtener el valor final de la mejora, se debe determinar el estado de conservacin

de la misma, el cul depende de lo bien o mal que se haya mantenido a lo largo de los
aos vividos.
Del anlisis realizado se debe evaluar la inversin que se debe realizar para dejar la
mejora en buen estado de uso (por ejemplo: determinar si existe humedad en los ambientes la inversin necesaria para estudiar y solucionar las prdidas en el sistema de
redes de agua, arreglar los revoques y la pintura en mal estado).
Esto significa que al valor de la mejora obtenido de la manera indicada se le deben deducir el importe de la inversin necesaria realizada para dejar la misma en buen estado.

VM = Vm - G
Donde:
VM = Valor final de la mejora
Vm = Valor de la mejora castigada por edad
G = Gastos necesarios para dejar la mejora en estado de uso.

Criterio de depreciacin por edad y estado ms utilizado

El criterio ms utilizado es el de Ross Heideck, que asocia el criterio de Ross que
tiene en cuenta la depreciacin normal por edad del edificio con el criterio de Heideck
que tiene en cuenta el estado de conservacin del mismo, mediante una tabla que tiene
en cuenta cinco grados de conservacin:

Estado 1: Nuevo o muy bueno

Estado 2: Regular, con conservacin normal
Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas
Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes
Estado 5: Estado de demolicin

281

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CAPTULO TRES

282

Valor

Depreciacin
(VR Vr) x K
Valor de
Reposicin
Valor
Actual

Valor
Residual
Vr

Tiempo
Edad

Expectancia
Vida til

La frmula utilizada es la siguiente:

VA = VR - ( VR - Vr ) x K
Donde:
VA : Valor Actual
VR : Valor de Reposicin a nuevo
Vr : Valor residual
K : Coeficiente que tiene en cuenta edad y estado del edificio

Para encontrar K existen tablas de doble entrada que, en funcin del porcentaje de vida
transcurrida y del estado del edificio, dan su valor, pero teniendo en cuenta 9 estados,
cada uno con porcentajes, fijados por Heideck, que provienen de la experimentacin y la
observacin de numerosas tasaciones y el intercambio de experiencia. Los nmeros
que expresan esos porcentajes pertenecen a una cicloide, la que no se eligi arbitrariamente. Los estados y sus porcentajes son los siguientes:
Estado 1 :

0,00 %

Estado 1,5:

0,32 %

Estado 2:

2,52 %

Estado 2,5:

8,09 %

Estado 3:

18,10 %

Estado 3,5:

32,20 %

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CAPTULO TRES

Estado 4:

52,60 %

Estado 4,5:

75,20 %

Estado 5:

100,00 %

El autor, Ingeniero Agrimensor Especialista Rodolfo Pellice, confeccion tablas que facilitan encontrar un valor C, tal que la frmula a aplicar sea: VA = VR x C, ingresando con
el Vr adoptado para cada caso.

Valor Venal

El valor venal o de mercado de un inmueble puede ser definido como el precio que
pueden alcanzar, en un plazo razonable, un vendedor deseoso de vender, pero no obligado a vender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y en
conocimiento de todos los usos y finalidades para los cules est adaptado y podr ser
utilizado el inmueble. En otras palabras, sera un precio obtenido a travs de una libre
operacin de compraventa.
El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o
puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y existentes a
una determinada fecha.

Valor Intrnseco, tcnico o fsico

El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los
valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situacin fsica
en que al presente se encuentra el inmueble.
Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la
construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y
beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra.
El valor intrnseco, que en realidad no interesa en forma directa al actor en el mercado,
permanece a valores constantes, dentro de determinados parmetros y es, por lo tanto,
tcnicamente determinable.

283

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CAPTULO TRES

284

TABLA DE ROSS - HEIDECKE [ VA = VR - (VR -Vr)* K]

EXC

MB a B

BaR

RaM

0,00000

0,00032

0,02520

0,08090

0,18100

0,33200

0,52600

0,75200

1,00000

0,00505

0,00537

0,03010

0,08550

0,18510

0,33540

0,52840

0,75320

1,00000

0,01020

0,01052

0,03510

0,09030

0,18940

0,33890

0,53090

0,75450

1,00000

0,01545

0,01577

0,04030

0,95100

0,19370

0,34230

0,53340

0,75580

1,00000

0,02080

0,02111

0,04550

0,10000

0,19800

0,34590

0,53590

0,75710

1,00000

0,02625

0,02656

0,05080

0,10500

0,20250

0,34950

0,53840

0,75850

1,00000

0,03180

0,03211

0,05620

0,11010

0,20700

0,35320

0,54110

0,75990

1,00000

0,03745

0,03776

0,06170

0,11530

0,21170

0,35700

0,54380

0,76130

1,00000

0,04320

0,04351

0,06730

0,12060

0,21640

0,36090

0,54650

0,76270

1,00000

0,04905

0,04935

0,07300

0,12600

0,22120

0,36480

0,54930

0,76410

1,00000

0,05500

0,05530

0,07880

0,13150

0,22600

0,36870

0,55210

0,76560

1,00000

0,06105

0,06135

0,08470

0,13700

0,23100

0,37270

0,55490

0,76710

1,00000

0,06720

0,06750

0,09070

0,14270

0,23610

0,37680

0,55780

0,76860

1,00000

0,07345

0,07375

0,09680

0,14840

0,24120

0,38100

0,56080

0,77020

1,00000

0,07980

0,08009

0,10300

0,15420

0,24630

0,38520

0,56380

0,77180

1,00000

0,08625

0,08654

0,10930

0,16020

0,25160

0,38950

0,56690

0,77340

1,00000

0,09280

0,09309

0,11570

0,16620

0,25700

0,39390

0,57000

0,77500

1,00000

0,09945

0,09974

0,12220

0,17230

0,26250

0,39840

0,57310

0,77660

1,00000

0,10620

0,10649

0,12870

0,17850

0,26800

0,40290

0,57630

0,77830

1,00000

0,11305

0,11333

0,13540

0,18480

0,27360

0,40750

0,57960

0,78000

1,00000

0,12000

0,12028

0,14220

0,19120

0,27930

0,41220

0,58290

0,78170

1,00000

0,12705

0,12733

0,14910

0,19770

0,28510

0,41690

0,58620

0,78350

1,00000

0,13420

0,13448

0,15600

0,20420

0,29090

0,42160

0,58960

0,78530

1,00000

0,14145

0,14173

0,16310

0,21090

0,29680

0,42650

0,59300

0,78710

1,00000

0,14880

0,14907

0,17030

0,21770

0,30280

0,43140

0,59650

0,78890

1,00000

0,15625

0,15652

0,17750

0,22450

0,30890

0,43640

0,60000

0,79070

1,00000

0,16380

0,16407

0,18490

0,23140

0,31510

0,44140

0,60360

0,79260

1,00000

0,17145

0,17171

0,19230

0,23850

0,32140

0,44650

0,60720

0,76450

1,00000

0,17920

0,17956

0,19990

0,24560

0,32780

0,45170

0,61090

0,79640

1,00000

0,18705

0,18731

0,20750

0,25280

0,33420

0,45690

0,61460

0,79840

1,00000

0,19500

0,19526

0,21530

0,26010

0,34070

0,46220

0,61840

0,80040

1,00000

0,20305

0,20330

0,22310

0,26750

0,34730

0,46760

0,62220

0,80240

1,00000

0,21120

0,21155

0,23110

0,27500

0,35400

0,47310

0,62610

0,80440

1,00000

0,21945

0,21970

0,23900

0,28260

0,36070

0,47860

0,63000

0,80640

1,00000

0,22780

0,22805

0,24730

0,29030

0,36760

0,48420

0,63400

0,80850

1,00000

0,23625

0,23649

0,25550

0,29800

0,37450

0,48980

0,63800

0,81060

1,00000

0,24480

0,24504

0,26380

0,30590

0,38150

0,49550

0,64200

0,81270

1,00000

0,25345

0,25349

0,27230

0,31380

0,38860

0,50130

0,64610

0,81480

1,00000

0,26220

0,26244

0,28080

0,32190

0,39570

0,50710

0,65030

0,81700

1,00000

0,27105

0,27128

0,28940

0,33000

0,40300

0,51300

0,65450

0,81920

1,00000

0,28000

0,28023

0,29810

0,33820

0,41030

0,51900

0,65870

0,82140

1,00000

0,28905

0,28928

0,30700

0,34660

0,41770

0,52510

0,66300

0,82370

1,00000

0,29820

0,29842

0,31590

0,35500

0,42520

0,53120

0,66730

0,82600

1,00000

0,30745

0,30767

0,32490

0,36350

0,43280

0,53740

0,67170

0,82830

1,00000

0,31680

0,31702

0,33400

0,37210

0,44050

0,54360

0,67610

0,83060

1,00000

0,32625

0,32646

0,34320

0,38080

0,44820

0,54990

0,68060

0,83290

1,00000

0,33580

0,33601

0,35250

0,38950

0,45600

0,55630

0,68510

0,83530

1,00000

0,34545

0,34566

0,36190

0,39840

0,46390

0,56280

0,68970

0,83770

1,00000

0,35520

0,35541

0,37140

0,40740

0,47190

0,56930

0,69430

0,84010

1,00000

0,36505

0,36525

0,38100

0,41640

0,48000

0,57590

0,69900

0,84250

1,00000

0,37500

0,37520

0,39007

0,42560

0,48810

0,58250

0,70370

0,84500

1,00000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

285

TABLA DE ROSS HEIDECKE (Continuacin) [ VA = VR - (VR -Vr)* K]

EXC

MB a B

BaR

RaM

0,38505

0,38525

0,40050

0,43480

0,49630

0,58920

0,70850

0,84750

1,00000

0,39520

0,39539

0,41040

0,44410

0,50460

0,59600

0,71330

0,85000

1,00000

0,40545

0,40564

0,42040

0,45350

0,51300

0,60280

0,71820

0,85250

1,00000

0,41580

0,41599

0,43050

0,46300

0,52150

0,60970

0,72310

0,85510

1,00000

0,42625

0,42643

0,44070

0,47260

0,53010

0,61670

0,72800

0,85770

1,00000

0,43680

0,43698

0,45100

0,48240

0,53870

0,62380

0,73300

0,86030

1,00000

0,44745

0,44763

0,46140

0,49220

0,54740

0,63090

0,73810

0,86290

1,00000

0,45820

0,45837

0,47190

0,50200

0,55620

0,63810

0,74320

0,86560

1,00000

0,46905

0,46922

0,48250

0,51200

0,56510

0,64530

0,74830

0,86830

1,00000

0,48000

0,48017

0,49320

0,52200

0,57410

0,65260

0,75350

0,87100

1,00000

0,49105

0,49121

0,50390

0,53220

0,58320

0,66000

0,75870

0,87380

1,00000

0,50220

0,50236

0,51470

0,54250

0,59230

0,66750

0,76400

0,87660

1,00000

0,51345

0,51361

0,52570

0,55280

0,60150

0,67500

0,76940

0,87940

1,00000

0,52480

0,52495

0,53680

0,56320

0,61080

0,68260

0,77480

0,88220

1,00000

0,53625

0,53640

0,54800

0,57380

0,62020

0,69020

0,78020

0,88500

1,00000

0,54780

0,54794

0,55930

0,58440

0,62960

0,69790

0,78570

0,88790

1,00000

0,55945

0,55959

0,57060

0,59510

0,63920

0,70570

0,79120

0,89080

1,00000

0,54120

0,57134

0,58200

0,60590

0,64880

0,71360

0,79680

0,89370

1,00000

0,58305

0,58318

0,59360

0,61680

0,65850

0,72150

0,80240

0,89660

1,00000

0,59500

0,59513

0,60520

0,62780

0,66830

0,72950

0,80800

0,89960

1,00000

0,60705

0,60718

0,61700

0,63880

0,67820

0,73750

0,81370

0,90260

1,00000

0,61920

0,61932

0,62880

0,65000

0,68810

0,74560

0,81950

0,90560

1,00000

0,63145

0,63157

0,64880

0,66130

0,69810

0,75380

0,82530

0,90860

1,00000

0,64380

0,64391

0,65280

0,67260

0,70830

0,76210

0,83120

0,91170

1,00000

0,65625

0,65636

0,66490

0,68400

0,71850

0,77040

0,83710

0,91470

1,00000

0,66880

0,66891

0,67710

0,69560

0,72870

0,77880

0,84300

0,91780

1,00000

0,68145

0,68155

0,68950

0,70720

0,73910

0,78720

0,84900

0,92100

1,00000

0,69420

0,69430

0,70190

0,71890

0,74950

0,79570

0,85500

0,92420

1,00000

0,70705

0,70714

0,71440

0,73070

0,76010

0,80430

0,86110

0,92740

1,00000

0,72000

0,72009

0,72710

0,74270

0,77070

0,81300

0,86730

0,93060

1,00000

0,73305

0,73314

0,73980

0,75470

0,78140

0,82170

0,87350

0,93380

1,00000

0,74620

0,74628

0,75260

0,76670

0,79210

0,83050

0,87970

0,93700

1,00000

0,75945

0,75953

0,76560

0,77890

0,80300

0,83930

0,88600

0,94030

1,00000

0,77280

0,77287

0,77850

0,79120

0,81390

0,84820

0,89230

0,94360

1,00000

0,78652

0,78632

0,76160

0,80350

0,82490

0,85720

0,89870

0,94700

1,00000

0,79980

0,79986

0,80480

0,81600

0,83600

0,86680

0,90510

0,95040

1,00000

0,81345

0,81351

0,81820

0,82850

0,84720

0,87540

0,91160

0,95380

1,00000

0,82720

0,82725

0,83160

0,84120

0,85850

0,88460

0,91810

0,95720

1,00000

0,84105

0,84110

0,84510

0,85390

0,86980

0,89380

0,92470

0,96060

1,00000

0,85500

0,85505

0,85870

0,86670

0,88120

0,90310

0,93130

0,96400

1,00000

0,86905

0,86909

0,87230

0,87960

0,89270

0,91250

0,93790

0,96750

1,00000

0,88320

0,88324

0,88610

0,89260

0,90430

0,92200

0,94460

0,97100

1,00000

0,89745

0,89748

0,90000

0,90570

0,91590

0,93150

0,95140

0,97450

1,00000

0,91180

0,91183

0,91400

0,91890

0,92770

0,94110

0,95820

0,97810

1,00000

0,92625

0,92627

0,92810

0,93220

0,93960

0,95070

0,96500

0,98170

1,00000

0,94080

0,94082

0,94230

0,94560

0,95150

0,96040

0,97190

0,98530

1,00000

0,95545

0,95546

0,95660

0,95610

0,95350

0,97020

0,97890

0,98900

1,00000

0,97020

0,97021

0,97100

0,94260

0,97560

0,98010

0,98590

0,99260

1,00000

0,98505

0,98540

0,98630

0,98780

0,99000

0,99290

0,99630

1,00000

100

1,00000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

286

TABLA DE ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. ) con Vr = 1,0 %

ESTADO DE CONSERVACION
E/Vu

Excelente

Muy Bueno

Muy Bueno
a Bueno

Bueno

Bueno
a Regular

Regular

Regular
a Malo

Malo

Muy
Malo

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

1.000

0.975

0.920

0.821

0.671

0.479

0.256

0.010

0.995

0.970

0.915

0.817

0.668

0.477

0.254

0.010

0.990

0.965

0.911

0.813

0.665

0.474

0.253

0.010

0.985

0.984

0.960

0.906

0.808

0.661

0.472

0.252

0.010

0.979

0.955

0.901

0.804

0.658

0.469

0.250

0.010

0.974

0.950

0.896

0.800

0.654

0.467

0.249

0.010

0.969

0.968

0.944

0.891

0.795

0.650

0.464

0.248

0.010

0.963

0.939

0.886

0.790

0.647

0.462

0.246

0.010

0.957

0.933

0.881

0.786

0.643

0.459

0.245

0.010

0.951

0.928

0.875

0.781

0.639

0.456

0.243

0.010

0.946

0.945

0.922

0.870

0.776

0.635

0.453

0.242

0.010

0.940

0.939

0.916

0.864

0.771

0.631

0.451

0.241

0.010

0.933

0.910

0.859

0.766

0.627

0.448

0.239

0.010

0.927

0.904

0.853

0.761

0.623

0.445

0.237

0.010

0.921

0.898

0.847

0.756

0.619

0.442

0.236

0.010

0.915

0.914

0.892

0.841

0.751

0.614

0.439

0.234

0.010

0.908

0.885

0.835

0.746

0.610

0.436

0.233

0.010

0.902

0.901

0.879

0.829

0.740

0.606

0.433

0.231

0.010

0.895

0.873

0.823

0.735

0.601

0.429

0.229

0.010

0.888

0.866

0.817

0.729

0.597

0.426

0.228

0.010

0.881

0.859

0.811

0.724

0.592

0.423

0.226

0.010

0.874

0.852

0.804

0.718

0.587

0.420

0.224

0.010

0.867

0.846

0.798

0.712

0.583

0.416

0.223

0.010

0.860

0.839

0.791

0.706

0.578

0.413

0.221

0.010

0.853

0.852

0.831

0.785

0.700

0.573

0.409

0.219

0.010

0.845

0.824

0.778

0.694

0.568

0.406

0.217

0.010

0.838

0.817

0.771

0.688

0.563

0.402

0.215

0.010

0.830

0.810

0.764

0.682

0.558

0.399

0.213

0.010

0.823

0.822

0.802

0.757

0.676

0.553

0.395

0.212

0.010

0.815

0.795

0.750

0.669

0.548

0.391

0.210

0.010

0.807

0.787

0.742

0.663

0.542

0.388

0.208

0.010

0.799

0.779

0.735

0.656

0.537

0.384

0.206

0.010

0.791

0.771

0.728

0.650

0.532

0.380

0.204

0.010

0.783

0.782

0.763

0.720

0.643

0.526

0.376

0.202

0.010

34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

0.774
0.766
0.758
0.749
0.740
0.732
0.723
0.714
0.705
0.696
0.686
0.677
0.668
0.658
0.648
0.639
0.629

0.774
0.766
0.757
0.749
0.740
0.731
0.723
0.714
0.705
0.695
0.686
0.677
0.667
0.658
0.648
0.638
0.629

0.755
0.747
0.739
0.730
0.722
0.713
0.705
0.696
0.687
0.678
0.669
0.660
0.651
0.642
0.632
0.623
0.613

0.713
0.705
0.697
0.689
0.681
0.673
0.665
0.657
0.649
0.640
0.632
0.623
0.614
0.606
0.597
0.588
0.579

0.636
0.629
0.622
0.615
0.608
0.601
0.594
0.586
0.579
0.572
0.564
0.556
0.549
0.541
0.533
0.525
0.517

0.521
0.515
0.509
0.504
0.498
0.492
0.486
0.480
0.474
0.468
0.462
0.456
0.449
0.443
0.436
0.430
0.423

0.372
0.368
0.364
0.360
0.356
0.352
0.348
0.344
0.339
0.335
0.331
0.326
0.322
0.317
0.313
0.308
0.303

0.200
0.198
0.195
0.193
0.191
0.189
0.187
0.185
0.182
0.180
0.178
0.175
0.173
0.171
0.168
0.166
0.163

0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010
0.010

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

287

TABLA DE ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

con Vr = 1,0 %

ESTADO DE CONSERVACION
E/Vu

Excelente Muy Bueno

Muy Bueno
a Bueno

Bueno

Bueno
a Regular

Regular

Regular
a Malo

Malo

Muy
Malo

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

0.619

0.603

0.570

0.509

0.417

0.299

0.161

0.010

0.609

0.594

0.560

0.500

0.410

0.294

0.158

0.010

0.599

0.598

0.584

0.551

0.492

0.403

0.289

0.156

0.010

0.588

0.574

0.542

0.484

0.396

0.284

0.153

0.010

0.578

0.564

0.532

0.475

0.389

0.279

0.151

0.010

0.568

0.567

0.554

0.522

0.467

0.382

0.274

0.148

0.010

0.557

0.543

0.513

0.458

0.375

0.269

0.146

0.010

0.546

0.533

0.503

0.449

0.368

0.264

0.143

0.010

0.536

0.535

0.522

0.493

0.440

0.361

0.259

0.140

0.010

0.525

0.512

0.483

0.432

0.354

0.254

0.138

0.010

0.514

0.501

0.473

0.423

0.347

0.249

0.135

0.010

0.503

0.490

0.463

0.414

0.339

0.244

0.132

0.010

0.492

0.480

0.453

0.404

0.332

0.238

0.129

0.010

0.480

0.469

0.442

0.395

0.324

0.233

0.127

0.010

0.469

0.458

0.432

0.386

0.317

0.228

0.124

0.010

0.458

0.446

0.421

0.377

0.309

0.222

0.121

0.010

0.446

0.435

0.411

0.367

0.301

0.217

0.118

0.010

0.435

0.434

0.424

0.400

0.358

0.294

0.211

0.115

0.010

0.423

0.412

0.389

0.348

0.286

0.206

0.112

0.010

0.411

0.401

0.379

0.338

0.278

0.200

0.109

0.010

0.399

0.389

0.368

0.329

0.270

0.194

0.106

0.010

0.387

0.377

0.356

0.319

0.262

0.189

0.103

0.010

0.375

0.366

0.345

0.309

0.254

0.183

0.100

0.010

0.363

0.354

0.334

0.299

0.246

0.177

0.097

0.010

0.350

0.342

0.323

0.289

0.237

0.171

0.094

0.010

0.338

0.330

0.311

0.279

0.229

0.165

0.091

0.010

0.325

0.317

0.300

0.268

0.221

0.159

0.088

0.010

0.313

0.305

0.288

0.258

0.212

0.153

0.085

0.010

0.300

0.293

0.277

0.248

0.204

0.147

0.082

0.010

0.287

0.280

0.265

0.237

0.195

0.141

0.079

0.010

0.274

0.268

0.253

0.226

0.187

0.135

0.076

0.010

0.261

0.255

0.241

0.216

0.178

0.129

0.072

0.010

0.248

0.242

0.229

0.205

0.169

0.123

0.069

0.010

0.235

0.229

0.217

0.194

0.160

0.117

0.066

0.010

0.222

0.216

0.204

0.183

0.151

0.110

0.062

0.010

0.208

0.203

0.192

0.172

0.142

0.104

0.059

0.010

0.195

0.190

0.180

0.161

0.133

0.098

0.056

0.010

0.181

0.177

0.167

0.150

0.124

0.091

0.052

0.010

0.167

0.163

0.155

0.139

0.115

0.085

0.049

0.010

0.154

0.150

0.142

0.128

0.106

0.078

0.046

0.010

0.140

0.136

0.129

0.116

0.097

0.071

0.042

0.010

0.126

0.123

0.116

0.105

0.087

0.065

0.039

0.010

0.112

0.111

0.109

0.103

0.093

0.078

0.058

0.035

0.010

0.097

0.095

0.090

0.082

0.068

0.051

0.032

0.010

0.083

0.081

0.077

0.070

0.059

0.045

0.028

0.010

0.069

0.067

0.064

0.058

0.049

0.038

0.025

0.010

0.054

0.053

0.051

0.046

0.039

0.031

0.021

0.010

0.040

0.039

0.037

0.034

0.030

0.024

0.017

0.010

0.025

0.024

0.022

0.020

0.017

0.014

0.010

100

0.010

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

288

Tabla de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

ESTADO
Excelente
E/Vu

Muy

Muy Bueno

Bueno

a Bueno

DE
Bueno

con Vr = 1, 5 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy
Malo

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

1.00000

0.99968

0.97518

0.92031

0.82172

0.67298

0.48189

0.25928

0.01500

0.99503

0.99471

0.97033

0.91574

0.81764

0.66966

0.47953

0.25805

0.01500

0.98995

0.98964

0.96538

0.91108

0.81349

0.66627

0.47713

0.25679

0.01500

0.98478

0.98447

0.96034

0.90633

0.80925

0.66281

0.47468

0.25551

0.01500

0.97951

0.97920

0.95521

0.90148

0.80494

0.65929

0.47218

0.25420

0.01500

0.97414

0.97384

0.94997

0.89655

0.80054

0.65571

0.46963

0.25287

0.01500

0.96868

0.96837

0.94464

0.89152

0.79606

0.65206

0.46704

0.25151

0.01500

0.96311

0.96281

0.93922

0.88641

0.79150

0.64834

0.46440

0.25013

0.01500

0.95745

0.95715

0.93370

0.88120

0.78686

0.64456

0.46172

0.24873

0.01500

0.95169

0.95139

0.92808

0.87591

0.78215

0.64071

0.45899

0.24730

0.01500

0.94583

0.94553

0.92237

0.87052

0.77735

0.63679

0.45621

0.24584

0.01500

0.93987

0.93957

0.91656

0.86504

0.77247

0.63281

0.45339

0.24437

0.01500

0.93381

0.93351

0.91065

0.85948

0.76750

0.62876

0.45051

0.24286

0.01500

0.92765

0.92736

0.90465

0.85382

0.76246

0.62465

0.44760

0.24134

0.01500

0.92140

0.92111

0.89856

0.84807

0.75734

0.62047

0.44463

0.23979

0.01500

0.91504

0.91476

0.89236

0.84223

0.75214

0.61623

0.44162

0.23821

0.01500

0.90859

0.90831

0.88607

0.83630

0.74685

0.61192

0.43856

0.23661

0.01500

0.90204

0.90176

0.87969

0.83028

0.74149

0.60754

0.43546

0.23499

0.01500

0.89539

0.89511

0.87321

0.82417

0.73604

0.60310

0.43231

0.23334

0.01500

0.88865

0.88837

0.86663

0.81797

0.73052

0.59860

0.42911

0.23166

0.01500

0.88180

0.88152

0.85996

0.81168

0.72491

0.59402

0.42586

0.22997

0.01500

0.87486

0.87458

0.85319

0.80529

0.71922

0.58938

0.42257

0.22824

0.01500

0.86781

0.86754

0.84632

0.79882

0.71345

0.58468

0.41923

0.22650

0.01500

0.86067

0.86040

0.83936

0.79226

0.70761

0.57991

0.41585

0.22473

0.01500

0.85343

0.85316

0.83230

0.78560

0.70168

0.57507

0.41242

0.22293

0.01500

0.84609

0.84583

0.82515

0.77886

0.69567

0.57017

0.40894

0.22111

0.01500

0.83866

0.83839

0.81790

0.77202

0.68958

0.56520

0.40541

0.21927

0.01500

0.83112

0.83086

0.81056

0.76510

0.68340

0.56017

0.40184

0.21740

0.01500

0.82349

0.82323

0.80311

0.75808

0.67715

0.55507

0.39822

0.21551

0.01500

0.81576

0.81550

0.79558

0.75097

0.67082

0.54990

0.39456

0.21359

0.01500

0.80793

0.80767

0.78794

0.74378

0.66441

0.54467

0.39085

0.21165

0.01500

0.80000

0.79974

0.78021

0.73649

0.65791

0.53938

0.38709

0.20968

0.01500

0.79197

0.79172

0.77239

0.72911

0.65134

0.53401

0.38328

0.20769

0.01500

0.78384

0.78360

0.76447

0.72164

0.64468

0.52859

0.37943

0.20567

0.01500

0.77562

0.77537

0.75645

0.71408

0.63795

0.52309

0.37553

0.20363

0.01500

0.76729

0.76705

0.74834

0.70643

0.63113

0.51753

0.37159

0.20157

0.01500

0.75887

0.75863

0.74013

0.69869

0.62423

0.51191

0.36760

0.19948

0.01500

0.75035

0.75012

0.73182

0.69086

0.61725

0.50621

0.36356

0.19737

0.01500

0.74173

0.74150

0.72342

0.68294

0.61019

0.50046

0.35947

0.19523

0.01500

0.73302

0.73279

0.71492

0.67493

0.60305

0.49463

0.35534

0.19307

0.01500

0.72420

0.72397

0.70633

0.66683

0.59583

0.48875

0.35116

0.19088

0.01500

0.71529

0.71506

0.69764

0.65863

0.58853

0.48279

0.34694

0.18867

0.01500

0.70627

0.70605

0.68885

0.65035

0.58115

0.47677

0.34266

0.18644

0.01500

0.69716

0.69694

0.67997

0.64197

0.57369

0.47068

0.33834

0.18418

0.01500

0.68795

0.68774

0.67099

0.63351

0.56615

0.46453

0.33398

0.18189

0.01500

0.67864

0.67843

0.66192

0.62495

0.55852

0.45831

0.32957

0.17958

0.01500

0.66924

0.66903

0.65275

0.61631

0.55082

0.45203

0.32511

0.17725

0.01500

0.65973

0.65953

0.64348

0.60757

0.54304

0.44568

0.32060

0.17489

0.01500

0.65013

0.64992

0.63412

0.59875

0.53517

0.43927

0.31605

0.17251

0.01500

0.64043

0.64023

0.62467

0.58983

0.52722

0.43278

0.31145

0.17011

0.01500

0.63063

0.63043

0.61511

0.58082

0.51920

0.42624

0.30681

0.16768

0.01500

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

289

Tabla de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

ESTADO
Excelente
E/Vu

Muy

Muy Bueno

Bueno

a Bueno

DE
Bueno

con Vr = 1,5 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy
Malo

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

0.62073

0.62053

0.60546

0.57172

0.51109

0.41962

0.30211

0.16522

0.01500

0.61073

0.61054

0.59572

0.56253

0.50290

0.41295

0.29738

0.16274

0.01500

0.60063

0.60044

0.58587

0.55325

0.49463

0.40620

0.29259

0.16024

0.01500

0.59044

0.59025

0.57594

0.54388

0.48628

0.39939

0.28776

0.15771

0.01500

0.58014

0.57996

0.56590

0.53442

0.47785

0.39252

0.28288

0.15516

0.01500

0.56975

0.56957

0.55577

0.52487

0.46934

0.38557

0.27795

0.15258

0.01500

0.55926

0.55909

0.54555

0.51523

0.46075

0.37857

0.27298

0.14998

0.01500

0.54867

0.54850

0.53522

0.50550

0.45208

0.37149

0.26796

0.14735

0.01500

0.53799

0.53782

0.52481

0.49568

0.44333

0.36435

0.26290

0.14470

0.01500

0.52720

0.52704

0.51429

0.48576

0.43449

0.35715

0.25778

0.14203

0.01500

0.51632

0.51616

0.50368

0.47576

0.42558

0.34988

0.25262

0.13933

0.01500

0.50533

0.50518

0.49298

0.46567

0.41658

0.34254

0.24742

0.13660

0.01500

0.49425

0.49410

0.48217

0.45548

0.40751

0.33514

0.24217

0.13385

0.01500

0.48307

0.48292

0.47128

0.44520

0.39835

0.32767

0.23687

0.13108

0.01500

0.47179

0.47165

0.46028

0.43484

0.38911

0.32014

0.23152

0.12828

0.01500

0.46042

0.46027

0.44919

0.42438

0.37980

0.31254

0.22613

0.12546

0.01500

0.44894

0.44880

0.43801

0.41384

0.37040

0.30487

0.22069

0.12262

0.01500

0.43737

0.43723

0.42672

0.40320

0.36092

0.29714

0.21520

0.11975

0.01500

0.42570

0.42556

0.41535

0.39247

0.35136

0.28934

0.20967

0.11685

0.01500

0.41393

0.41380

0.40387

0.38165

0.34172

0.28148

0.20409

0.11393

0.01500

0.40206

0.40193

0.39230

0.37074

0.33200

0.27355

0.19846

0.11099

0.01500

0.39009

0.38997

0.38064

0.35974

0.32220

0.26556

0.19279

0.10802

0.01500

0.37802

0.37791

0.36887

0.34865

0.31231

0.25750

0.18707

0.10503

0.01500

0.36586

0.36574

0.35702

0.33747

0.30235

0.24937

0.18131

0.10201

0.01500

0.35359

0.35349

0.34506

0.32620

0.29231

0.24118

0.17549

0.09897

0.01500

0.34123

0.34113

0.33301

0.31484

0.28218

0.23292

0.16963

0.09591

0.01500

0.32877

0.32867

0.32086

0.30339

0.27198

0.22460

0.16373

0.09282

0.01500

0.31621

0.31612

0.30862

0.29184

0.26169

0.21621

0.15777

0.08970

0.01500

0.30356

0.30346

0.29628

0.28021

0.25133

0.20776

0.15178

0.08656

0.01500

0.29080

0.29071

0.28385

0.26849

0.24088

0.19923

0.14573

0.08340

0.01500

0.27795

0.27786

0.27132

0.25667

0.23035

0.19065

0.13964

0.08021

0.01500

0.26499

0.26491

0.25869

0.24477

0.21974

0.18200

0.13350

0.07700

0.01500

0.25194

0.25187

0.24597

0.23277

0.20906

0.17328

0.12731

0.07376

0.01500

0.23879

0.23872

0.23315

0.22069

0.19829

0.16449

0.12108

0.07050

0.01500

0.22554

0.22548

0.22024

0.20851

0.18744

0.15564

0.11480

0.06721

0.01500

0.21220

0.21213

0.20723

0.19624

0.17650

0.14673

0.10847

0.06390

0.01500

0.19875

0.19869

0.19412

0.18389

0.16549

0.13775

0.10210

0.06057

0.01500

0.18521

0.18515

0.18092

0.17144

0.15440

0.12870

0.09568

0.05721

0.01500

0.17157

0.17152

0.16762

0.15890

0.14323

0.11959

0.08921

0.05383

0.01500

0.15783

0.15778

0.15423

0.14627

0.13197

0.11041

0.08270

0.05042

0.01500

0.14399

0.14394

0.14074

0.13355

0.12064

0.10116

0.07614

0.04699

0.01500

0.13005

0.13001

0.12715

0.12074

0.10922

0.09185

0.06953

0.04353

0.01500

0.11601

0.11598

0.11347

0.10784

0.09773

0.08248

0.06288

0.04005

0.01500

0.10188

0.10185

0.09969

0.09485

0.08615

0.07303

0.05618

0.03655

0.01500

0.08764

0.08762

0.08581

0.08177

0.07450

0.06353

0.04943

0.03302

0.01500

0.07331

0.07329

0.07184

0.06859

0.06276

0.05395

0.04264

0.02946

0.01500

0.05888

0.05887

0.05778

0.05533

0.05094

0.04431

0.03580

0.02588

0.01500

0.04435

0.04434

0.04361

0.04198

0.03904

0.03461

0.02891

0.02228

0.01500

0.02973

0.02972

0.02935

0.02853

0.02706

0.02484

0.02198

0.01865

0.01500

100

0.01500

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

290

Tabla de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

ESTADO
Excelente
E/Vu

Muy

Muy Bueno

Bueno

a Bueno

DE
Bueno

con Vr = 3 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy
Malo

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

1.00000

0.99969

0.97556

0.92153

0.82443

0.67796

0.48978

0.27056

0.03000

0.99510

0.99479

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0.91702

0.82042

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0.48746

0.26935

0.03000

0.99011

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0.67135

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0.03000

0.98501

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0.96095

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0.81216

0.66795

0.48268

0.26684

0.03000

0.97982

0.97952

0.95589

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0.80791

0.66448

0.48022

0.26556

0.03000

0.97454

0.97424

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0.80358

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0.03000

0.96915

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0.89318

0.79917

0.65735

0.47516

0.26291

0.03000

0.96367

0.96337

0.94014

0.88814

0.79468

0.65369

0.47256

0.26155

0.03000

0.95810

0.95780

0.93471

0.88301

0.79011

0.64997

0.46992

0.26017

0.03000

0.95242

0.95213

0.92918

0.87780

0.78546

0.64618

0.46723

0.25876

0.03000

0.94665

0.94636

0.92355

0.87249

0.78074

0.64232

0.46449

0.25733

0.03000

0.94078

0.94049

0.91783

0.86710

0.77593

0.63840

0.46171

0.25587

0.03000

0.93482

0.93453

0.91201

0.86162

0.77104

0.63442

0.45888

0.25439

0.03000

0.92875

0.92847

0.90610

0.85604

0.76608

0.63037

0.45601

0.25289

0.03000

0.92259

0.92231

0.90010

0.85038

0.76103

0.62625

0.45309

0.25136

0.03000

0.91634

0.91605

0.89400

0.84463

0.75591

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0.45012

0.24981

0.03000

0.90998

0.90970

0.88781

0.83879

0.75071

0.61783

0.44711

0.24824

0.03000

0.90353

0.90325

0.88152

0.83286

0.74542

0.61352

0.44405

0.24664

0.03000

0.89699

0.89671

0.87514

0.82685

0.74006

0.60915

0.44095

0.24501

0.03000

0.89034

0.89007

0.86866

0.82074

0.73462

0.60471

0.43780

0.24336

0.03000

0.88360

0.88333

0.86209

0.81454

0.72910

0.60020

0.43461

0.24169

0.03000

0.87676

0.87649

0.85542

0.80826

0.72350

0.59564

0.43136

0.24000

0.03000

0.86983

0.86956

0.84866

0.80188

0.71782

0.59100

0.42808

0.23828

0.03000

0.86279

0.86253

0.84181

0.79542

0.71206

0.58631

0.42474

0.23653

0.03000

0.85566

0.85540

0.83486

0.78887

0.70622

0.58154

0.42136

0.23476

0.03000

0.84844

0.84818

0.82781

0.78223

0.70030

0.57672

0.41794

0.23297

0.03000

0.84111

0.84085

0.82067

0.77549

0.69430

0.57182

0.41447

0.23116

0.03000

0.83369

0.83344

0.81344

0.76867

0.68822

0.56687

0.41095

0.22932

0.03000

0.82618

0.82592

0.80611

0.76177

0.68207

0.56185

0.40739

0.22745

0.03000

0.81856

0.81831

0.79869

0.75477

0.67583

0.55676

0.40378

0.22556

0.03000

0.81085

0.81060

0.79117

0.74768

0.66952

0.55161

0.40012

0.22365

0.03000

0.80304

0.80279

0.78356

0.74050

0.66312

0.54639

0.39642

0.22171

0.03000

0.79514

0.79489

0.77585

0.73324

0.65665

0.54111

0.39267

0.21975

0.03000

0.78713

0.78689

0.76805

0.72588

0.65009

0.53577

0.38888

0.21777

0.03000

0.77903

0.77879

0.76016

0.71844

0.64346

0.53035

0.38504

0.21576

0.03000

0.77084

0.77060

0.75217

0.71090

0.63675

0.52488

0.38116

0.21373

0.03000

0.76254

0.76231

0.74408

0.70328

0.62995

0.51934

0.37723

0.21167

0.03000

0.75415

0.75392

0.73590

0.69557

0.62308

0.51373

0.37325

0.20959

0.03000

0.74567

0.74544

0.72763

0.68777

0.61613

0.50806

0.36923

0.20749

0.03000

0.73708

0.73686

0.71926

0.67988

0.60910

0.50233

0.36516

0.20536

0.03000

0.72840

0.72818

0.71080

0.67190

0.60199

0.49653

0.36104

0.20320

0.03000

0.71962

0.71940

0.70224

0.66383

0.59480

0.49067

0.35688

0.20103

0.03000

0.71075

0.71053

0.69359

0.65567

0.58753

0.48474

0.35267

0.19883

0.03000

0.70177

0.70156

0.68484

0.64743

0.58018

0.47874

0.34842

0.19660

0.03000

0.69270

0.69249

0.67600

0.63909

0.57275

0.47269

0.34412

0.19435

0.03000

0.68354

0.68333

0.66707

0.63067

0.56525

0.46656

0.33978

0.19208

0.03000

0.67427

0.67407

0.65804

0.62215

0.55766

0.46038

0.33539

0.18978

0.03000

0.66491

0.66471

0.64891

0.61355

0.54999

0.45412

0.33095

0.18746

0.03000

0.65546

0.65526

0.63969

0.60486

0.54225

0.44780

0.32647

0.18511

0.03000

0.64590

0.64570

0.63038

0.59608

0.53442

0.44142

0.32194

0.18274

0.03000

0.63625

0.63606

0.62097

0.58720

0.52652

0.43498

0.31736

0.18035

0.03000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

291

TABLA DE ROSS - HEIDECKE MODIFICADA ( VA = VR

con
* COEF.
Vr = 3) %
ESTADO
Excelente
E/Vu

Muy

Muy Bueno

Bueno

a Bueno

DE
Bueno

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy
Malo

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

0.62650

0.62631

0.61147

0.57824

0.51853

0.42846

0.31274

0.17793

0.03000

0.61666

0.61647

0.60187

0.56920

0.51047

0.42189

0.30807

0.17549

0.03000

0.60671

0.60653

0.59218

0.56006

0.50233

0.41524

0.30336

0.17302

0.03000

0.59667

0.59649

0.58239

0.55083

0.49411

0.40854

0.29860

0.17054

0.03000

0.58654

0.58636

0.57251

0.54151

0.48580

0.40177

0.29380

0.16802

0.03000

0.57630

0.57613

0.56254

0.53211

0.47742

0.39493

0.28895

0.16548

0.03000

0.56597

0.56580

0.55247

0.52261

0.46896

0.38803

0.28405

0.16292

0.03000

0.55555

0.55538

0.54230

0.51303

0.46042

0.38106

0.27911

0.16034

0.03000

0.54502

0.54486

0.53204

0.50336

0.45180

0.37403

0.27412

0.15773

0.03000

0.53440

0.53424

0.52169

0.49359

0.44310

0.36694

0.26909

0.15509

0.03000

0.52368

0.52352

0.51124

0.48374

0.43433

0.35978

0.26401

0.15243

0.03000

0.51287

0.51271

0.50070

0.47380

0.42547

0.35255

0.25888

0.14975

0.03000

0.50195

0.50180

0.49006

0.46377

0.41653

0.34526

0.25371

0.14704

0.03000

0.49094

0.49080

0.47933

0.45365

0.40751

0.33791

0.24849

0.14431

0.03000

0.47984

0.47969

0.46850

0.44345

0.39842

0.33049

0.24322

0.14156

0.03000

0.46863

0.46849

0.45758

0.43315

0.38924

0.32301

0.23791

0.13878

0.03000

0.45733

0.45720

0.44656

0.42276

0.37999

0.31546

0.23256

0.13598

0.03000

0.44594

0.44580

0.43545

0.41229

0.37065

0.30785

0.22715

0.13315

0.03000

0.43444

0.43431

0.42425

0.40172

0.36124

0.30017

0.22171

0.13030

0.03000

0.42285

0.42272

0.41295

0.39107

0.35174

0.29242

0.21621

0.12743

0.03000

0.41116

0.41104

0.40156

0.38033

0.34217

0.28462

0.21067

0.12453

0.03000

0.39938

0.39926

0.39007

0.36949

0.33252

0.27674

0.20508

0.12161

0.03000

0.38749

0.38738

0.37848

0.35857

0.32279

0.26881

0.19945

0.11866

0.03000

0.37551

0.37540

0.36681

0.34756

0.31298

0.26080

0.19377

0.11569

0.03000

0.36344

0.36333

0.35503

0.33646

0.30309

0.25274

0.18805

0.11269

0.03000

0.35126

0.35116

0.34317

0.32527

0.29312

0.24460

0.18228

0.10967

0.03000

0.33899

0.33889

0.33121

0.31400

0.28307

0.23641

0.17646

0.10663

0.03000

0.32663

0.32653

0.31915

0.30263

0.27294

0.22815

0.17060

0.10356

0.03000

0.31416

0.31407

0.30700

0.29117

0.26273

0.21982

0.16469

0.10047

0.03000

0.30160

0.30151

0.29476

0.27963

0.25244

0.21143

0.15874

0.09736

0.03000

0.28894

0.28886

0.28242

0.26799

0.24207

0.20297

0.15274

0.09422

0.03000

0.27619

0.27611

0.26998

0.25627

0.23163

0.19445

0.14669

0.09105

0.03000

0.26333

0.26326

0.25745

0.24446

0.22110

0.18587

0.14060

0.08787

0.03000

0.25038

0.25031

0.24483

0.23255

0.21049

0.17722

0.13446

0.08466

0.03000

0.23734

0.23727

0.23211

0.22056

0.19981

0.16850

0.12828

0.08142

0.03000

0.22419

0.22413

0.21930

0.20848

0.18904

0.15972

0.12205

0.07816

0.03000

0.21095

0.21090

0.20639

0.19631

0.17820

0.15088

0.11577

0.07488

0.03000

0.19762

0.19756

0.19339

0.18406

0.16728

0.14197

0.10945

0.07157

0.03000

0.18418

0.18413

0.18030

0.17171

0.15627

0.13299

0.10308

0.06824

0.03000

0.17065

0.17060

0.16711

0.15927

0.14519

0.12395

0.09667

0.06488

0.03000

0.15702

0.15698

0.15382

0.14675

0.13403

0.11485

0.09021

0.06150

0.03000

0.14330

0.14326

0.14044

0.13413

0.12279

0.10568

0.08370

0.05810

0.03000

0.12947

0.12944

0.12697

0.12143

0.11147

0.09645

0.07715

0.05467

0.03000

0.11555

0.11553

0.11340

0.10863

0.10007

0.08715

0.07055

0.05122

0.03000

0.10154

0.10151

0.09973

0.09575

0.08859

0.07779

0.06391

0.04774

0.03000

0.08742

0.08741

0.08598

0.08278

0.07703

0.06836

0.05722

0.04424

0.03000

0.07321

0.07320

0.07212

0.06972

0.06539

0.05887

0.05048

0.04072

0.03000

0.05891

0.05890

0.05818

0.05657

0.05367

0.04931

0.04370

0.03717

0.03000

0.04450

0.04414

0.04333

0.04188

0.03969

0.03687

0.03360

0.03000

100

0.03000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

292

Tabla de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

ESTADO
Excelente
E/Vu

Muy

Muy Bueno

Bueno

a Bueno

DE
Bueno

con Vr = 5 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy
Malo

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

1.00000

0.99970

0.97606

0.92315

0.82805

0.68460

0.50030

0.28560

0.05000

0.99520

0.99490

0.97138

0.91874

0.82412

0.68140

0.49803

0.28441

0.05000

0.99031

0.99001

0.96661

0.91424

0.82011

0.67813

0.49571

0.28320

0.05000

0.98532

0.98502

0.96175

0.90965

0.81603

0.67480

0.49334

0.28196

0.05000

0.98024

0.97994

0.95680

0.90498

0.81187

0.67140

0.49093

0.28070

0.05000

0.97506

0.97477

0.95175

0.90022

0.80763

0.66794

0.48848

0.27942

0.05000

0.96979

0.96950

0.94661

0.89538

0.80331

0.66442

0.48598

0.27811

0.05000

0.96442

0.96413

0.94138

0.89045

0.79891

0.66083

0.48344

0.27678

0.05000

0.95896

0.95867

0.93605

0.88543

0.79444

0.65719

0.48085

0.27542

0.05000

0.95340

0.95311

0.93064

0.88032

0.78989

0.65347

0.47821

0.27404

0.05000

0.94775

0.94746

0.92513

0.87512

0.78526

0.64970

0.47553

0.27264

0.05000

0.94200

0.94172

0.91952

0.86984

0.78055

0.64586

0.47281

0.27122

0.05000

0.93616

0.93588

0.91383

0.86447

0.77577

0.64195

0.47004

0.26977

0.05000

0.93022

0.92994

0.90804

0.85901

0.77090

0.63799

0.46723

0.26830

0.05000

0.92419

0.92391

0.90216

0.85347

0.76596

0.63396

0.46437

0.26680

0.05000

0.91806

0.91778

0.89619

0.84784

0.76094

0.62987

0.46146

0.26528

0.05000

0.91184

0.91156

0.89012

0.84212

0.75585

0.62571

0.45851

0.26374

0.05000

0.90552

0.90525

0.88396

0.83631

0.75067

0.62149

0.45552

0.26217

0.05000

0.89911

0.89884

0.87771

0.83042

0.74542

0.61721

0.45248

0.26058

0.05000

0.89260

0.89233

0.87137

0.82444

0.74009

0.61286

0.44939

0.25897

0.05000

0.88600

0.88573

0.86493

0.81837

0.73468

0.60845

0.44626

0.25733

0.05000

0.87930

0.87904

0.85840

0.81221

0.72920

0.60397

0.44309

0.25567

0.05000

0.87251

0.87225

0.85178

0.80597

0.72364

0.59944

0.43987

0.25398

0.05000

0.86562

0.86536

0.84507

0.79964

0.71799

0.59484

0.43661

0.25227

0.05000

0.85864

0.85838

0.83826

0.79322

0.71228

0.59017

0.43330

0.25054

0.05000

0.85156

0.85131

0.83136

0.78672

0.70648

0.58544

0.42994

0.24879

0.05000

0.84439

0.84414

0.82437

0.78012

0.70061

0.58065

0.42654

0.24701

0.05000

0.83712

0.83687

0.81729

0.77344

0.69465

0.57580

0.42310

0.24521

0.05000

0.82976

0.82951

0.81011

0.76668

0.68862

0.57088

0.41961

0.24338

0.05000

0.82230

0.82206

0.80284

0.75982

0.68252

0.56590

0.41607

0.24153

0.05000

0.81475

0.81451

0.79548

0.75288

0.67633

0.56085

0.41249

0.23966

0.05000

0.80710

0.80686

0.78802

0.74585

0.67007

0.55574

0.40887

0.23776

0.05000

0.79936

0.79912

0.78048

0.73874

0.66373

0.55057

0.40520

0.23584

0.05000

0.79152

0.79129

0.77284

0.73153

0.65731

0.54534

0.40148

0.23390

0.05000

0.78359

0.78336

0.76510

0.72424

0.65081

0.54004

0.39772

0.23193

0.05000

0.77556

0.77533

0.75728

0.71686

0.64424

0.53468

0.39392

0.22994

0.05000

0.76744

0.76721

0.74936

0.70940

0.63758

0.52925

0.39007

0.22793

0.05000

0.75922

0.75900

0.74135

0.70185

0.63085

0.52376

0.38617

0.22589

0.05000

0.75091

0.75069

0.73325

0.69421

0.62405

0.51821

0.38223

0.22383

0.05000

0.74250

0.74228

0.72505

0.68648

0.61716

0.51259

0.37825

0.22174

0.05000

0.73400

0.73378

0.71676

0.67866

0.61020

0.50691

0.37422

0.21963

0.05000

0.72540

0.72519

0.70838

0.67076

0.60315

0.50117

0.37014

0.21750

0.05000

0.71671

0.71650

0.69991

0.66277

0.59604

0.49536

0.36602

0.21534

0.05000

0.70792

0.70771

0.69134

0.65470

0.58884

0.48949

0.36186

0.21316

0.05000

0.69904

0.69883

0.68268

0.64653

0.58156

0.48356

0.35764

0.21096

0.05000

0.69006

0.68986

0.67393

0.63828

0.57421

0.47756

0.35339

0.20874

0.05000

0.68099

0.68079

0.66509

0.62994

0.56678

0.47150

0.34909

0.20649

0.05000

0.67182

0.67162

0.65615

0.62152

0.55927

0.46538

0.34474

0.20421

0.05000

0.66256

0.66236

0.64712

0.61300

0.55169

0.45919

0.34035

0.20191

0.05000

0.65320

0.65301

0.63800

0.60440

0.54402

0.45294

0.33592

0.19959

0.05000

0.64375

0.64356

0.62879

0.59572

0.53628

0.44663

0.33144

0.19725

0.05000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

293

Tabka de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

ESTADO
Excelente
E/Vu

Muy

Muy Bueno

Bueno

a Bueno

DE
Bueno

con Vr = 5 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy
Malo

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

0.63420

0.63402

0.61948

0.58694

0.52846

0.44025

0.32691

0.19488

0.05000

0.62456

0.62438

0.61008

0.57808

0.52056

0.43381

0.32234

0.19249

0.05000

0.61482

0.61464

0.60059

0.56913

0.51259

0.42730

0.31773

0.19008

0.05000

0.60499

0.60481

0.59100

0.56009

0.50454

0.42073

0.31307

0.18764

0.05000

0.59506

0.59489

0.58133

0.55097

0.49641

0.41410

0.30836

0.18518

0.05000

0.58504

0.58487

0.57156

0.54176

0.48820

0.40741

0.30361

0.18269

0.05000

0.57492

0.57475

0.56169

0.53246

0.47991

0.40065

0.29881

0.18018

0.05000

0.56471

0.56455

0.55174

0.52307

0.47155

0.39383

0.29397

0.17765

0.05000

0.55440

0.55424

0.54169

0.51360

0.46311

0.38694

0.28909

0.17509

0.05000

0.54400

0.54384

0.53155

0.50404

0.45459

0.37999

0.28416

0.17251

0.05000

0.53350

0.53335

0.52132

0.49439

0.44599

0.37298

0.27918

0.16991

0.05000

0.52291

0.52276

0.51099

0.48465

0.43731

0.36590

0.27416

0.16728

0.05000

0.51222

0.51207

0.50057

0.47483

0.42856

0.35876

0.26909

0.16463

0.05000

0.50144

0.50130

0.49006

0.46492

0.41973

0.35156

0.26398

0.16196

0.05000

0.49056

0.49042

0.47946

0.45492

0.41082

0.34430

0.25883

0.15926

0.05000

0.47959

0.47945

0.46876

0.44484

0.40183

0.33697

0.25363

0.15654

0.05000

0.46852

0.46839

0.45798

0.43466

0.39277

0.32957

0.24838

0.15379

0.05000

0.45736

0.45723

0.44709

0.42440

0.38363

0.32212

0.24309

0.15103

0.05000

0.44610

0.44598

0.43612

0.41406

0.37441

0.31460

0.23775

0.14823

0.05000

0.43475

0.43463

0.42505

0.40362

0.36511

0.30701

0.23237

0.14542

0.05000

0.42330

0.42318

0.41390

0.39310

0.35573

0.29937

0.22695

0.14258

0.05000

0.41176

0.41164

0.40264

0.38249

0.34628

0.29166

0.22147

0.13972

0.05000

0.40012

0.40001

0.39130

0.37180

0.33675

0.28388

0.21596

0.13683

0.05000

0.38839

0.38828

0.37986

0.36101

0.32714

0.27604

0.21040

0.13392

0.05000

0.37656

0.37646

0.36833

0.35014

0.31745

0.26814

0.20479

0.13099

0.05000

0.36464

0.36454

0.35671

0.33919

0.30769

0.26018

0.19914

0.12803

0.05000

0.35262

0.35253

0.34500

0.32814

0.29785

0.25215

0.19344

0.12505

0.05000

0.34051

0.34042

0.33319

0.31701

0.28793

0.24406

0.18770

0.12205

0.05000

0.32830

0.32821

0.32129

0.30579

0.27793

0.23591

0.18192

0.11902

0.05000

0.31600

0.31591

0.30930

0.29448

0.26785

0.22769

0.17608

0.11597

0.05000

0.30360

0.30352

0.29721

0.28309

0.25770

0.21941

0.17021

0.11289

0.05000

0.29111

0.29103

0.28503

0.27160

0.24747

0.21106

0.16429

0.10980

0.05000

0.27852

0.27845

0.27276

0.26004

0.23716

0.20265

0.15832

0.10667

0.05000

0.26584

0.26577

0.26040

0.24838

0.22677

0.19418

0.15231

0.10353

0.05000

0.25306

0.25300

0.24795

0.23663

0.21631

0.18565

0.14625

0.10036

0.05000

0.24019

0.24013

0.23540

0.22480

0.20577

0.17705

0.14015

0.09717

0.05000

0.22722

0.22717

0.22276

0.21289

0.19515

0.16838

0.13400

0.09395

0.05000

0.21416

0.21411

0.21002

0.20088

0.18445

0.15966

0.12781

0.09071

0.05000

0.20100

0.20095

0.19720

0.18879

0.17367

0.15087

0.12158

0.08745

0.05000

0.18775

0.18771

0.18428

0.17661

0.16282

0.14202

0.11529

0.08416

0.05000

0.17440

0.17436

0.17127

0.16434

0.15189

0.13310

0.10897

0.08085

0.05000

0.16096

0.16092

0.15816

0.15198

0.14088

0.12412

0.10260

0.07752

0.05000

0.14742

0.14739

0.14497

0.13954

0.12979

0.11508

0.09618

0.07416

0.05000

0.13379

0.13376

0.13168

0.12701

0.11862

0.10597

0.08972

0.07078

0.05000

0.12006

0.12004

0.11830

0.11439

0.10738

0.09680

0.08321

0.06738

0.05000

0.10624

0.10622

0.10482

0.10169

0.09606

0.08757

0.07666

0.06395

0.05000

0.09232

0.09231

0.09126

0.08890

0.08466

0.07827

0.07006

0.06050

0.05000

0.07831

0.07830

0.07760

0.07602

0.07319

0.06891

0.06342

0.05702

0.05000

0.06420

0.06384

0.06305

0.06163

0.05949

0.05673

0.05352

0.05000

100

0.05000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

294

Tabla de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

Excelente
E/Vu

ESTADO

Muy

Muy Bueno

Bueno

a Bueno

con Vr = 10 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy
Malo

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

1.00000

0.99971

0.97732

0.92719

0.83710

0.70120

0.52660

0.32320

0.10000

0.99546

0.99517

0.97289

0.92301

0.83338

0.69816

0.52445

0.32207

0.10000

0.99082

0.99053

0.96837

0.91875

0.82958

0.69507

0.52225

0.32092

0.10000

0.98610

0.98581

0.96377

0.91441

0.82571

0.69191

0.52001

0.31975

0.10000

0.98128

0.98100

0.95907

0.90998

0.82177

0.68870

0.51773

0.31856

0.10000

0.97638

0.97609

0.95429

0.90548

0.81775

0.68542

0.51540

0.31734

0.10000

0.97138

0.97110

0.94942

0.90089

0.81366

0.68208

0.51303

0.31610

0.10000

0.96630

0.96602

0.94446

0.89621

0.80950

0.67869

0.51062

0.31484

0.10000

0.96112

0.96084

0.93942

0.89146

0.80526

0.67523

0.50817

0.31356

0.10000

0.95586

0.95558

0.93429

0.88662

0.80095

0.67171

0.50568

0.31225

0.10000

0.95050

0.95023

0.92907

0.88169

0.79656

0.66813

0.50314

0.31092

0.10000

0.94506

0.94478

0.92376

0.87669

0.79210

0.66450

0.50056

0.30957

0.10000

0.93952

0.93925

0.91836

0.87160

0.78757

0.66080

0.49793

0.30820

0.10000

0.93390

0.93363

0.91288

0.86643

0.78296

0.65704

0.49527

0.30681

0.10000

0.92818

0.92791

0.90731

0.86118

0.77828

0.65322

0.49256

0.30539

0.10000

0.92238

0.92211

0.90165

0.85584

0.77353

0.64935

0.48981

0.30395

0.10000

0.91648

0.91622

0.89590

0.85043

0.76870

0.64541

0.48701

0.30249

0.10000

0.91050

0.91024

0.89007

0.84493

0.76380

0.64141

0.48417

0.30100

0.10000

0.90442

0.90416

0.88415

0.83934

0.75882

0.63735

0.48130

0.29950

0.10000

0.89826

0.89800

0.87814

0.83368

0.75377

0.63323

0.47837

0.29797

0.10000

0.89200

0.89175

0.87204

0.82793

0.74865

0.62906

0.47541

0.29642

0.10000

0.88566

0.88540

0.86586

0.82210

0.74345

0.62482

0.47240

0.29484

0.10000

0.87922

0.87897

0.85958

0.81618

0.73818

0.62052

0.46935

0.29325

0.10000

0.87270

0.87245

0.85322

0.81018

0.73284

0.61616

0.46626

0.29163

0.10000

0.86608

0.86583

0.84677

0.80410

0.72742

0.61174

0.46312

0.28999

0.10000

0.85938

0.85913

0.84024

0.79794

0.72193

0.60726

0.45994

0.28833

0.10000

0.85258

0.85234

0.83361

0.79170

0.71636

0.60272

0.45672

0.28664

0.10000

0.84570

0.84546

0.82690

0.78537

0.71072

0.59812

0.45346

0.28493

0.10000

0.83872

0.83848

0.82010

0.77896

0.70501

0.59346

0.45015

0.28320

0.10000

0.83166

0.83142

0.81322

0.77246

0.69923

0.58875

0.44680

0.28145

0.10000

0.82450

0.82427

0.80624

0.76589

0.69337

0.58397

0.44341

0.27968

0.10000

0.81726

0.81703

0.79918

0.75923

0.68743

0.57913

0.43998

0.27788

0.10000

0.80992

0.80969

0.79203

0.75249

0.68142

0.57423

0.43650

0.27606

0.10000

0.80250

0.80227

0.78479

0.74566

0.67534

0.56927

0.43298

0.27422

0.10000

0.79498

0.79476

0.77747

0.73876

0.66919

0.56425

0.42942

0.27236

0.10000

0.78738

0.78716

0.77005

0.73177

0.66296

0.55917

0.42582

0.27047

0.10000

0.77968

0.77946

0.76255

0.72469

0.65666

0.55403

0.42217

0.26856

0.10000

0.77190

0.77168

0.75496

0.71754

0.65028

0.54883

0.41848

0.26663

0.10000

0.76402

0.76381

0.74729

0.71030

0.64383

0.54357

0.41475

0.26468

0.10000

0.75606

0.75585

0.73952

0.70298

0.63731

0.53824

0.41097

0.26270

0.10000

0.74800

0.74779

0.73167

0.69558

0.63071

0.53286

0.40715

0.26070

0.10000

0.73986

0.73965

0.72373

0.68809

0.62404

0.52742

0.40329

0.25868

0.10000

0.73162

0.73142

0.71570

0.68052

0.61730

0.52192

0.39939

0.25664

0.10000

0.72330

0.72310

0.70759

0.67287

0.61048

0.51636

0.39544

0.25458

0.10000

0.71488

0.71468

0.69939

0.66514

0.60359

0.51074

0.39145

0.25249

0.10000

0.70638

0.70618

0.69109

0.65732

0.59662

0.50506

0.38742

0.25038

0.10000

0.69778

0.69759

0.68272

0.64942

0.58958

0.49932

0.38335

0.24825

0.10000

0.68910

0.68891

0.67425

0.64144

0.58247

0.49352

0.37923

0.24610

0.10000

0.68032

0.68013

0.66570

0.63337

0.57528

0.48765

0.37507

0.24392

0.10000

0.67146

0.67127

0.65705

0.62522

0.56802

0.48173

0.37087

0.24172

0.10000

0.66250

0.66232

0.64833

0.61699

0.56069

0.47575

0.36663

0.23950

0.10000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

295

Tabla de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

Excelente
E/Vu

ESTADO

DE
Bueno

Muy

Muy Bueno

Bueno

a Bueno

con Vr = 10 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy
Malo

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

0.65346

0.65328

0.63951

0.60868

0.55328

0.46971

0.36234

0.23726

0.10000

0.64432

0.64415

0.63060

0.60028

0.54580

0.46361

0.35801

0.23499

0.10000

0.63510

0.63492

0.62161

0.59181

0.53824

0.45744

0.35364

0.23270

0.10000

0.62578

0.62561

0.61253

0.58324

0.53061

0.45122

0.34922

0.23039

0.10000

0.61638

0.61621

0.60336

0.57460

0.52291

0.44494

0.34476

0.22806

0.10000

0.60688

0.60672

0.59411

0.56587

0.51513

0.43860

0.34026

0.22571

0.10000

0.59730

0.59714

0.58476

0.55706

0.50728

0.43219

0.33572

0.22333

0.10000

0.58762

0.58746

0.57533

0.54817

0.49936

0.42573

0.33113

0.22093

0.10000

0.57786

0.57770

0.56581

0.53920

0.49136

0.41921

0.32650

0.21851

0.10000

0.56800

0.56785

0.55621

0.53014

0.48329

0.41262

0.32183

0.21606

0.10000

0.55806

0.55791

0.54651

0.52100

0.47515

0.40598

0.31712

0.21360

0.10000

0.54802

0.54788

0.53673

0.51178

0.46693

0.39928

0.31236

0.21111

0.10000

0.53790

0.53775

0.52686

0.50247

0.45864

0.39251

0.30756

0.20860

0.10000

0.52768

0.52754

0.51690

0.49308

0.45027

0.38569

0.30272

0.20606

0.10000

0.51738

0.51724

0.50686

0.48361

0.44183

0.37881

0.29784

0.20351

0.10000

0.50698

0.50685

0.49672

0.47406

0.43332

0.37186

0.29291

0.20093

0.10000

0.49650

0.49637

0.48650

0.46442

0.42473

0.36486

0.28794

0.19833

0.10000

0.48592

0.48580

0.47619

0.45470

0.41607

0.35779

0.28293

0.19571

0.10000

0.47526

0.47513

0.46580

0.44490

0.40733

0.35067

0.27787

0.19306

0.10000

0.46450

0.46438

0.45531

0.43501

0.39853

0.34349

0.27277

0.19040

0.10000

0.45366

0.45354

0.44474

0.42504

0.38964

0.33624

0.26763

0.18771

0.10000

0.44272

0.44261

0.43408

0.41499

0.38069

0.32894

0.26245

0.18499

0.10000

0.43170

0.43159

0.42334

0.40486

0.37166

0.32157

0.25722

0.18226

0.10000

0.42058

0.42048

0.41250

0.39465

0.36256

0.31415

0.25195

0.17950

0.10000

0.40938

0.40928

0.40158

0.38435

0.35338

0.30666

0.24664

0.17673

0.10000

0.39808

0.39798

0.39057

0.37397

0.34413

0.29912

0.24129

0.17392

0.10000

0.38670

0.38660

0.37947

0.36350

0.33480

0.29151

0.23589

0.17110

0.10000

0.37522

0.37513

0.36828

0.35295

0.32541

0.28385

0.23045

0.16825

0.10000

0.36366

0.36357

0.35701

0.34233

0.31593

0.27612

0.22497

0.16539

0.10000

0.35200

0.35192

0.34565

0.33161

0.30639

0.26834

0.21945

0.16250

0.10000

0.34026

0.34018

0.33420

0.32082

0.29677

0.26049

0.21388

0.15958

0.10000

0.32842

0.32835

0.32266

0.30994

0.28708

0.25258

0.20827

0.15665

0.10000

0.31650

0.31643

0.31104

0.29898

0.27731

0.24462

0.20262

0.15369

0.10000

0.30448

0.30441

0.29933

0.28794

0.26747

0.23659

0.19692

0.15071

0.10000

0.29238

0.29231

0.28753

0.27681

0.25756

0.22851

0.19119

0.14771

0.10000

0.28018

0.28012

0.27564

0.26560

0.24757

0.22036

0.18541

0.14468

0.10000

0.26790

0.26784

0.26366

0.25431

0.23751

0.21215

0.17958

0.14164

0.10000

0.25552

0.25547

0.25160

0.24294

0.22737

0.20389

0.17372

0.13857

0.10000

0.24306

0.24301

0.23945

0.23148

0.21716

0.19556

0.16781

0.13548

0.10000

0.23050

0.23046

0.22721

0.21994

0.20688

0.18717

0.16186

0.13236

0.10000

0.21786

0.21782

0.21489

0.20832

0.19652

0.17873

0.15586

0.12923

0.10000

0.20512

0.20509

0.20247

0.19662

0.18609

0.17022

0.14983

0.12607

0.10000

0.19230

0.19227

0.18997

0.18483

0.17559

0.16165

0.14375

0.12289

0.10000

0.17938

0.17935

0.17738

0.17296

0.16501

0.15303

0.13763

0.11969

0.10000

0.16638

0.16635

0.16470

0.16101

0.15436

0.14434

0.13146

0.11646

0.10000

0.15328

0.15326

0.15194

0.14897

0.14364

0.13559

0.12525

0.11321

0.10000

0.14010

0.14008

0.13908

0.13685

0.13284

0.12678

0.11901

0.10994

0.10000

0.12682

0.12681

0.12614

0.12465

0.12197

0.11792

0.11271

0.10665

0.10000

0.11346

0.11345

0.11312

0.11237

0.11102

0.10899

0.10638

0.10334

0.10000

100

0.10000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

296

Tabla de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

Excelente
E/Vu

ESTADO

Muy

Muy Bueno

Bueno

con Vr = 15 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy

Bueno

a Bueno

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

Malo
5.00

1.00000

0.99973

0.97858

0.93124

0.84615

0.71780

0.55290

0.36080

0.15000

0.99571

0.99544

0.97440

0.92729

0.84263

0.71493

0.55087

0.35974

0.15000

0.99133

0.99106

0.97013

0.92327

0.83905

0.71201

0.54879

0.35865

0.15000

0.98687

0.98660

0.96578

0.91916

0.83539

0.70903

0.54668

0.35754

0.15000

0.98232

0.98205

0.96135

0.91499

0.83167

0.70599

0.54452

0.35642

0.15000

0.97769

0.97742

0.95683

0.91073

0.82788

0.70290

0.54232

0.35527

0.15000

0.97297

0.97271

0.95223

0.90639

0.82401

0.69974

0.54009

0.35410

0.15000

0.96817

0.96791

0.94755

0.90198

0.82008

0.69654

0.53781

0.35291

0.15000

0.96328

0.96302

0.94279

0.89749

0.81608

0.69327

0.53549

0.35169

0.15000

0.95831

0.95805

0.93794

0.89292

0.81200

0.68995

0.53314

0.35046

0.15000

0.95325

0.95299

0.93301

0.88827

0.80786

0.68657

0.53074

0.34921

0.15000

0.94811

0.94785

0.92800

0.88354

0.80365

0.68314

0.52830

0.34793

0.15000

0.94288

0.94263

0.92290

0.87874

0.79937

0.67964

0.52583

0.34663

0.15000

0.93757

0.93732

0.91772

0.87385

0.79502

0.67610

0.52331

0.34532

0.15000

0.93217

0.93192

0.91246

0.86889

0.79060

0.67249

0.52075

0.34398

0.15000

0.92669

0.92644

0.90711

0.86385

0.78611

0.66883

0.51815

0.34262

0.15000

0.92112

0.92087

0.90169

0.85874

0.78155

0.66511

0.51551

0.34124

0.15000

0.91547

0.91522

0.89618

0.85354

0.77692

0.66133

0.51283

0.33984

0.15000

0.90973

0.90949

0.89058

0.84827

0.77222

0.65750

0.51011

0.33841

0.15000

0.90391

0.90367

0.88491

0.84292

0.76745

0.65361

0.50735

0.33697

0.15000

0.89800

0.89776

0.87915

0.83749

0.76261

0.64966

0.50455

0.33550

0.15000

0.89201

0.89177

0.87331

0.83198

0.75770

0.64566

0.50171

0.33402

0.15000

0.88593

0.88569

0.86738

0.82639

0.75273

0.64160

0.49883

0.33251

0.15000

0.87977

0.87953

0.86138

0.82073

0.74768

0.63748

0.49591

0.33098

0.15000

0.87352

0.87329

0.85529

0.81499

0.74256

0.63331

0.49295

0.32943

0.15000

0.86719

0.86696

0.84911

0.80917

0.73738

0.62908

0.48995

0.32786

0.15000

0.86077

0.86054

0.84286

0.80327

0.73212

0.62479

0.48690

0.32627

0.15000

0.85427

0.85404

0.83652

0.79729

0.72680

0.62045

0.48382

0.32466

0.15000

0.84768

0.84746

0.83010

0.79124

0.72140

0.61605

0.48070

0.32302

0.15000

0.84101

0.84079

0.82359

0.78510

0.71594

0.61159

0.47754

0.32137

0.15000

0.83425

0.83403

0.81701

0.77889

0.71040

0.60708

0.47433

0.31969

0.15000

0.82741

0.82719

0.81034

0.77261

0.70480

0.60251

0.47109

0.31800

0.15000

0.82048

0.82027

0.80358

0.76624

0.69912

0.59788

0.46781

0.31628

0.15000

0.81347

0.81326

0.79675

0.75979

0.69338

0.59320

0.46448

0.31454

0.15000

0.80637

0.80616

0.78983

0.75327

0.68757

0.58846

0.46112

0.31278

0.15000

0.79919

0.79898

0.78283

0.74667

0.68168

0.58366

0.45771

0.31100

0.15000

0.79192

0.79171

0.77574

0.73999

0.67573

0.57880

0.45427

0.30920

0.15000

0.78457

0.78436

0.76858

0.73323

0.66971

0.57389

0.45078

0.30737

0.15000

0.77713

0.77693

0.76133

0.72640

0.66362

0.56892

0.44726

0.30553

0.15000

0.76961

0.76941

0.75399

0.71948

0.65746

0.56390

0.44369

0.30366

0.15000

0.76200

0.76180

0.74658

0.71249

0.65123

0.55882

0.44009

0.30178

0.15000

0.75431

0.75411

0.73908

0.70542

0.64493

0.55368

0.43644

0.29987

0.15000

0.74653

0.74634

0.73150

0.69827

0.63856

0.54848

0.43276

0.29794

0.15000

0.73867

0.73848

0.72383

0.69104

0.63212

0.54323

0.42903

0.29599

0.15000

0.73072

0.73053

0.71609

0.68374

0.62561

0.53792

0.42526

0.29402

0.15000

0.72269

0.72250

0.70826

0.67636

0.61903

0.53256

0.42145

0.29203

0.15000

0.71457

0.71439

0.70034

0.66890

0.61238

0.52713

0.41761

0.29001

0.15000

0.70637

0.70619

0.69235

0.66136

0.60566

0.52165

0.41372

0.28798

0.15000

0.69808

0.69790

0.68427

0.65374

0.59888

0.51612

0.40979

0.28592

0.15000

0.68971

0.68953

0.67611

0.64605

0.59202

0.51052

0.40582

0.28385

0.15000

0.68125

0.68108

0.66786

0.63827

0.58509

0.50488

0.40181

0.28175

0.15000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

297

Tabla de ROSS - HEIDECKE Modificada ( VA = VR * COEF. )

Excelente
E/Vu

ESTADO

Muy

Muy Bueno

Bueno

con Vr = 15 %

CONSERVACION
Bueno a

Regular

Malo

a Malo

Muy

Bueno

a Bueno

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

Malo
5.00

0.67271

0.67254

0.65954

0.63042

0.57810

0.49917

0.39776

0.27963

0.15000

0.66408

0.66392

0.65113

0.62249

0.57103

0.49341

0.39367

0.27749

0.15000

0.65537

0.65521

0.64263

0.61448

0.56390

0.48759

0.38954

0.27533

0.15000

0.64657

0.64641

0.63406

0.60640

0.55669

0.48171

0.38537

0.27315

0.15000

0.63769

0.63753

0.62540

0.59823

0.54942

0.47578

0.38116

0.27095

0.15000

0.62872

0.62857

0.61666

0.58999

0.54207

0.46978

0.37691

0.26872

0.15000

0.61967

0.61952

0.60783

0.58167

0.53466

0.46374

0.37262

0.26648

0.15000

0.61053

0.61038

0.59892

0.57327

0.52717

0.45763

0.36829

0.26421

0.15000

0.60131

0.60116

0.58993

0.56480

0.51962

0.45147

0.36392

0.26192

0.15000

0.59200

0.59186

0.58086

0.55624

0.51200

0.44526

0.35951

0.25962

0.15000

0.58261

0.58247

0.57171

0.54761

0.50431

0.43898

0.35506

0.25729

0.15000

0.57313

0.57299

0.56247

0.53890

0.49654

0.43265

0.35056

0.25494

0.15000

0.56357

0.56344

0.55315

0.53011

0.48871

0.42626

0.34603

0.25256

0.15000

0.55392

0.55379

0.54374

0.52124

0.48081

0.41982

0.34146

0.25017

0.15000

0.54419

0.54406

0.53425

0.51230

0.47284

0.41332

0.33684

0.24776

0.15000

0.53437

0.53425

0.52468

0.50327

0.46480

0.40676

0.33219

0.24532

0.15000

0.52447

0.52435

0.51503

0.49417

0.45669

0.40014

0.32750

0.24287

0.15000

0.51448

0.51436

0.50530

0.48499

0.44851

0.39347

0.32276

0.24039

0.15000

0.50441

0.50429

0.49548

0.47574

0.44026

0.38674

0.31799

0.23789

0.15000

0.49425

0.49414

0.48557

0.46640

0.43194

0.37996

0.31317

0.23537

0.15000

0.48401

0.48390

0.47559

0.45699

0.42355

0.37312

0.30832

0.23283

0.15000

0.47368

0.47358

0.46552

0.44749

0.41509

0.36622

0.30342

0.23027

0.15000

0.46327

0.46317

0.45537

0.43792

0.40657

0.35926

0.29849

0.22769

0.15000

0.45277

0.45267

0.44514

0.42828

0.39797

0.35225

0.29351

0.22509

0.15000

0.44219

0.44209

0.43482

0.41855

0.38930

0.34518

0.28850

0.22246

0.15000

0.43152

0.43143

0.42443

0.40875

0.38056

0.33806

0.28344

0.21982

0.15000

0.42077

0.42068

0.41394

0.39886

0.37176

0.33087

0.27834

0.21715

0.15000

0.40993

0.40985

0.40338

0.38890

0.36288

0.32363

0.27321

0.21446

0.15000

0.39901

0.39893

0.39273

0.37886

0.35394

0.31634

0.26803

0.21175

0.15000

0.38800

0.38792

0.38200

0.36875

0.34492

0.30898

0.26281

0.20902

0.15000

0.37691

0.37683

0.37119

0.35855

0.33584

0.30157

0.25755

0.20627

0.15000

0.36573

0.36566

0.36029

0.34828

0.32668

0.29411

0.25226

0.20350

0.15000

0.35447

0.35440

0.34931

0.33793

0.31746

0.28658

0.24692

0.20071

0.15000

0.34312

0.34306

0.33825

0.32750

0.30817

0.27900

0.24154

0.19789

0.15000

0.33169

0.33163

0.32711

0.31699

0.29880

0.27137

0.23612

0.19506

0.15000

0.32017

0.32012

0.31588

0.30640

0.28937

0.26367

0.23066

0.19220

0.15000

0.30857

0.30852

0.30457

0.29574

0.27987

0.25592

0.22516

0.18932

0.15000

0.29688

0.29683

0.29318

0.28500

0.27029

0.24812

0.21962

0.18643

0.15000

0.28511

0.28506

0.28170

0.27418

0.26065

0.24025

0.21404

0.18351

0.15000

0.27325

0.27321

0.27014

0.26328

0.25094

0.23233

0.20842

0.18057

0.15000

0.26131

0.26127

0.25850

0.25230

0.24116

0.22435

0.20276

0.17760

0.15000

0.24928

0.24925

0.24678

0.24125

0.23131

0.21632

0.19706

0.17462

0.15000

0.23717

0.23714

0.23497

0.23012

0.22139

0.20823

0.19132

0.17162

0.15000

0.22497

0.22495

0.22308

0.21890

0.21140

0.20008

0.18554

0.16859

0.15000

0.21269

0.21267

0.21111

0.20762

0.20134

0.19188

0.17971

0.16555

0.15000

0.20032

0.20030

0.19905

0.19625

0.19121

0.18361

0.17385

0.16248

0.15000

0.18787

0.18786

0.18691

0.18480

0.18101

0.17530

0.16795

0.15939

0.15000

0.17533

0.17532

0.17469

0.17328

0.17075

0.16692

0.16201

0.15628

0.15000

0.16271

0.16270

0.16239

0.16168

0.16041

0.15849

0.15602

0.15315

0.15000

100

0.15000

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

298

Coeficiente por antigedad de Ross

Vida til = 80 aos

Valor residual = 5 %

Vida til = 80 aos

Valor residual = 10 %

Edad

Coef Ross

Edad

Coef Ross

Edad

Coef Ross

Edad

Coef Ross

0,994

0,632

0,994

0,651

0,988

0,620

0,988

0,640

0,982

0,607

0,982

0,628

0,975

0,595

0,976

0,616

0,968

0,583

0,970

0,604

0,962

0,570

0,964

0,592

0,955

0,557

0,957

0,580

0,948

0,544

0,951

0,568

0,941

0,531

0,944

0,556

0,933

0,518

0,937

0,543

0,926

0,504

0,930

0,530

0,918

0,491

0,922

0,517

0,910

0,477

0,915

0,504

0,902

0,463

0,907

0,491

0,894

0,449

0,900

0,478

0,886

0,435

0,892

0,465

0,878

0,420

0,884

0,451

0,869

0,406

0,876

0,437

0,860

0,391

0,868

0,423

0,852

0,377

0,859

0,409

0,843

0,362

0,851

0,395

0,833

0,347

0,842

0,381

0,824

0,331

0,833

0,367

0,815

0,316

0,825

0,352

0,805

0,300

0,815

0,337

0,795

0,285

0,806

0,322

0,786

0,269

0,797

0,307

0,776

0,253

0,787

0,292

0,765

0,237

0,778

0,277

0,755

0,221

0,768

0,262

0,745

0,204

0,758

0,246

0,734

0,188

0,748

0,231

0,723

0,171

0,738

0,215

0,712

0,154

0,727

0,199

0,701

0,137

0,717

0,183

0,690

0,120

0,706

0,166

0,679

0,103

0,696

0,150

0,667

0,085

0,685

0,133

0,656

0,068

0,674

0,117

0,644

0,050

0,663

0,100

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

299

Coeficiente por antigedad de Ross

Vida til = 70 aos

Valor residual = 5 %

Vida til = 70 aos

Valor residual = 10 %

Edad

Coef Ross

Edad

Coef Ross

Edad

Coef Ross

Edad

Coef Ross

0,993

0,630

0,993

0,650

0,986

0,616

0,987

0,636

0,979

0,602

0,980

0,623

0,971

0,588

0,973

0,610

0,964

0,573

0,966

0,596

0,956

0,559

0,958

0,582

0,948

0,544

0,951

0,568

0,940

0,529

0,943

0,554

0,931

0,514

0,935

0,539

0,922

0,498

0,927

0,525

0,914

0,483

0,918

0,510

0,905

0,467

0,910

0,495

0,895

0,451

0,901

0,480

0,886

0,435

0,892

0,465

0,876

0,418

0,883

0,449

0,867

0,402

0,874

0,433

0,857

0,385

0,864

0,417

0,846

0,368

0,855

0,401

0,836

0,351

0,845

0,385

0,826

0,334

0,835

0,369

0,815

0,316

0,825

0,352

0,804

0,298

0,814

0,335

0,793

0,280

0,804

0,318

0,781

0,262

0,793

0,301

0,770

0,244

0,782

0,284

0,758

0,225

0,771

0,266

0,746

0,207

0,759

0,248

0,734

0,188

0,748

0,231

0,722

0,169

0,736

0,212

0,709

0,149

0,724

0,194

0,696

0,130

0,712

0,176

0,684

0,110

0,700

0,157

0,671

0,090

0,688

0,138

0,657

0,070

0,675

0,119

0,644

0,050

0,663

0,100

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

300

Coeficiente por antigedad de Ross

Vida til =
100 aos

Vida til =
100 aos
Valor residual = 10
%

Valor residual = 5 %
Edad

Coef Ross

Edad

Coef
Ross

Edad

Coef Ross

Edad

Coef
Ross

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

0,995
0,990
0,985
0,980
0,975
0,970
0,964
0,959
0,953
0,948
0,942
0,936
0,930
0,924
0,918
0,912
0,906
0,899
0,893
0,886
0,879
0,873
0,866
0,859
0,852
0,844
0,837
0,830
0,822
0,815
0,807
0,799
0,792
0,784
0,776
0,767
0,759
0,751
0,743
0,734
0,725
0,717
0,708
0,699
0,690
0,681
0,672
0,663
0,653
0,644

51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100

0,634
0,625
0,615
0,605
0,595
0,585
0,575
0,565
0,554
0,544
0,534
0,523
0,512
0,501
0,491
0,480
0,469
0,457
0,446
0,435
0,423
0,412
0,400
0,388
0,377
0,365
0,353
0,341
0,328
0,316
0,304
0,291
0,279
0,266
0,253
0,240
0,227
0,214
0,201
0,188
0,174
0,161
0,147
0,134
0,120
0,106
0,092
0,078
0,064
0,050

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

0,995
0,991
0,986
0,981
0,976
0,971
0,966
0,961
0,956
0,951
0,945
0,940
0,934
0,928
0,922
0,916
0,910
0,904
0,898
0,892
0,886
0,879
0,873
0,866
0,859
0,853
0,846
0,839
0,832
0,825
0,817
0,810
0,802
0,795
0,787
0,780
0,772
0,764
0,756
0,748
0,740
0,732
0,723
0,715
0,706
0,698
0,689
0,680
0,671
0,663

51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100

0,653
0,644
0,635
0,626
0,616
0,607
0,597
0,588
0,578
0,568
0,558
0,548
0,538
0,528
0,517
0,507
0,496
0,486
0,475
0,465
0,454
0,443
0,432
0,421
0,409
0,398
0,387
0,375
0,364
0,352
0,340
0,328
0,316
0,304
0,292
0,280
0,268
0,256
0,243
0,231
0,218
0,205
0,192
0,179
0,166
0,153
0,140
0,127
0,113
0,100

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

Descripcin de la propiedad.

Propsito.
El tasador debe suministrar una descripcin detallada de la propiedad, en la condicin
en que se encuentra al momento de realizarse la tasacin. La informacin servir de
base para comparar las caractersticas edilicias de la propiedad en cuestin con aquellas consideradas tpicas para su mercado. A travs de estas descripciones, el tasador
obtendr una acabada comprensin de las caractersticas fsicas de la propiedad, las
cuales sern necesarias para identificar, seleccionar y analizar propiedades comparables adecuadas.
El tasador deber efectuar personalmente una inspeccin completa de la propiedad a
tasar.
Ella deber incluir una cuidadosa recorrida por todo el predio de la propiedad, tanto interior (incluyendo todos los ambientes y espacios interiores) como exterior, como as
tambin el vecindario. Tambin se deber hacer referencias a las obras accesorias especiales. Por Ejemplo: Si posee cisternas. Adems deber diferenciar techo de cubierta.
La vivienda puede tener techo de loza y cubierta de tejas coloniales
Deber anotar de manera clara, precisa y completa las caractersticas de la propiedad
como as tambin las tpicas del barrio o vecindario. Debe ser lo mas especifico posible,
agregando comentarios sobre aspectos tales como reparaciones necesarias, caractersticas adicionales, modernizacin, etc.
Durante la inspeccin, deber sacar fotografas mostrando todas las vistas relevantes
de la propiedad, fotos de las calles y de cualquier otro tem relevante, tal como falta de
mantenimiento o caractersticas superiores al estndar.
Adicionalmente, deber tomar, durante la inspeccin, mediciones de la propiedad en
cuestin, con el objeto de confirmar la informacin referida a las dimensiones de la propiedad.
Superficie cubierta.
Deber ser expresada en metros cuadrados y se define como el rea habitable construida entre las paredes exteriores de la propiedad y que es utilizada especficamente
para vivienda. Esta definicin engloba espacios habitables tales como living, cocina,
dormitorios, dependencias de servicio, pasillos, placares/vestidores, baos, lavadero
(con acceso desde el interior de la propiedad) y escaleras que conecten los distintos
ambientes de la vivienda.
La determinacin de la superficie del rea habitable deber obtenerse de fuentes confiables, tales como los planos finales de obra o mediante mediciones realizadas por el
tasador. En todos los casos el tasador deber asumir la responsabilidad por la precisin
de los datos.
Al determinar esta superficie, se computara el 50% de las medianeras. Las paredes
perimetrales se tomaran al 100%.
El valor a ser ingresado en este rubro resultara de multiplicar las dimensiones de la superficie habitable cubierta por el precio asignado por metro cuadrado.

301

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

302

Superficie semicubierta.
Es definida como las reas que tienen, por lo menos, un lado abierto y sus caractersticas permiten a los ocupantes del inmueble utilizarlas como una prolongacin de la superficie habitable cubierta. Esta categorizacin incluye, tambin, aquellos espacios que
han sido cubiertos mediante cerramientos metlicos, de aluminio, etc. Ejemplos de estos
pueden ser quinchos, galeras y balcones que no sean meramente ornamentales.
Es de esperar que estas superficies tengan un valor por metro cuadrado inferior al asignado a la superficie habitable cubierta. Generalmente, tendr un rango de valor de hasta
el 60% de dicha rea.
Superficie descubierta.
El valor a ser ingresado en este rubro resultara de multiplicar las dimensiones del
rea descubierta por el correspondiente precio asignado por metro cuadrado. Este precio ser ajustado (de corresponder) en funcin del mtodo de valuacin de las propiedades comparables. Se pueden citar como ejemplos de esta a los patios y jardines.
Espacio habitable.
Este deber ser expresado en metros cuadrados y se define como el rea habitable
construida entre las paredes exteriores de la propiedad y que es utilizada especficamente para vivienda. Esta definicin engloba espacios habitables tales como living, cocina, dormitorios, dependencias de servicio, pasillos, placares / vestidores, baos, lavadero (con acceso desde el interior de la propiedad) y escaleras que conecten los distintos ambientes de la vivienda.
La determinacin de la superficie del rea habitable deber obtenerse de fuentes con
fiables, tales como los planos finales de obra, o mediante mediciones realizadas por el
tasador. En todos los casos el tasador deber asumir la responsabilidad por la precisin
de los datos.
Las reas que no debieran incluirse son superficies tales como:

Espacios para estacionamiento o guarda de vehculos.

Balcones (cubiertos o descubiertos).
Patios (cubiertos o descubiertos).
Galeras, incluyendo aquellas con cerramientos metlicos.
Depsitos / bauleras contiguas o no a la vivienda, que carezcan de acceso directo desde el interior de la propiedad.
ticos sin mejoras significativas que los tornen habitables o aquellos que poseen dichas mejoras pero cuya altura es igual o inferior a 2,5 metros.
Lavaderos que puedan accederse solamente desde el exterior.
Escaleras que lleven al estacionamiento o a ticos sin mejoras significativas
que los tornen habitables o aquellos que poseen dichas mejoras pero cuya altura es igual o inferior a 2,5 metros.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

Ao de construccin.
Se debe indicar el ao en que fue edificada la propiedad que esta siendo tasada. Si este
dato no estuviera disponible deber ser calculado indicando en ese caso que la informacin consignada proviene de una estimacin.
Las fuentes principales para la obtencin de dicha informacin son: registros pblicos,
registros municipales, planos de obra, etc.
Si la propiedad tasada tuviere algunas ampliaciones, el tasador deber consignar la
edad de la propiedad a base de la porcin mas antigua, indicando los aos en que fueron realizadas las reformas o agregados de importancia.
Ejemplo: Una vivienda construida en 1965 a la que se le ha agregado una habitacin
adicional en 1989, el tasador deber consignar lo siguiente:
Ao de construccin: 1965, remodelada en 1989".
Tipo de construccin.
El tasador deber consignar los materiales predominantes utilizados en la construccin
de la propiedad.
El tipo de construccin se refiere a la construccin total de la residencia que esta siendo
tasada, incluyendo su estructura, paredes exteriores y techos.
Los ms comunes incluyen:

Ladrillo.
La construccin de ladrillos consiste de paneles y paredes de dicho material y
mortero (mezcla) construidos sobre el terreno.

Bloques de hormign.
Concreto comprimido en forma de bloque, endurecido y usado como unidad
de mampostera. Su construccin consiste en bloques de hormign puestos
para formar paredes con el agregado de mortero, utilizndose generalmente
un refuerzo de alambre o hierro redondo.

Construccin de madera.
Construccin en la cual las paredes, particiones y aberturas estn formadas
por postes, marcos, entramados o tabiques de madera.

Construccin metlica.
Estructura rgida de acero que soporta y transmite a los cimientos todas las
cargas externas e internas y las tensiones.

Hormign.
Material duro, de apariencia exterior ptrea, formado mezclando arena, canto
rodado y cemento con agua, permitiendo su posterior frage. La construccin
de hormign consiste en paredes, pisos y cielos rasos (losas) o estructuras
de techo que se forman con hormign generalmente armado, que es colado
en los encofrados para obtener las formas requeridas.

El tasador debe consignar el tipo de material predominante.

Los edificios que tengan agregados o que hayan sido remodelados debern ser descriptos con mayor detalle.

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CAPTULO TRES

304

Tipo de techo.
Se deber describir el tipo de materiales predominantes en la construccin del techo. Si
se trata de un edificio de departamentos, se deber describir el tipo de construccin del
techo de dicho edificio.
La construccin del techo define los elementos y materiales que constituyen el cerramiento principal que protege los espacios interiores de la vivienda. El tasador deber
especificar tanto el tipo de techo como la clase de materiales empleados.
1) Los techos ms comunes incluyen:
a) Techo de vigas y cabios de madera.
Indicar la madera usada, en un corte de la residencia, y los miembros estructurales hechos de madera, que dan forma y soportan la cubierta del techo.
b) Tableros y vigas de madera.
Tableros de madera sin terminar y los elementos portantes de carga principales de
madera que combinados, dan albergue al espacio interior. El enmarcado en tableros y vigas de madera no deja espacios ocultos disponibles para alojar tuberas
de aire, caeras, ni tendido elctrico, salvo cuando se usa una estructura en capas o miembros estructurales espaciados.
c) Cabriada de madera.
Reticulados planos, triangulares, prediseados y prefabricados, construidos de
madera.
d) Sistema de techo de viga de malla abierta.
Prediseados y prefabricados en longitudes, espesores y capacidad portante
normalizadas. Cada viga es anclada firmemente a su estructura portante y la plataforma del techo debe ser anclada a todos los soportes.
e) Techos de hormign premoldeado.
Componentes estructurales de hormign que no son colados en sitio, sino moldeados separadamente o en otra localidad.
f) Techos de losa de hormign armado.
Hormign reforzado con barras, varillas o malla de hierro.
2) Materiales para techos.

a) Composicin en sitio.
La cobertura del techo con papel de fieltro con uniones solapadas y sellado con
asfalto caliente o compuesto para techo. La capa final puede ser de asfalto o asfalto cubierto con arena.
b) Tejas de madera, lana de vidrio o asfalto
Planchas delgadas para cubierta, hechas de madera, lana de vidrio o asfalto
c) Laminas de madera.

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CAPTULO TRES

Similares a las tejas, pero hechas de madera y reforzadas combinando varias entre s.
d) Pizarra.
Cobertura de techo hecha con baldosas naturales de pizarra.
e) Mosaico.
Arcilla o cemento moldeado y quemado o una combinacin de muchos materiales
para techado.
f) Chapa acanalada.
Una cubierta de techo formada con chapa metlica, acanalada para lograr rigidez
y canalizar el derrame del agua de lluvia. Un ejemplo de la anotacin a consignar
seria "Techo de vigas y cabios de madera con tejas de madera".

COSTOS EN LA CONSTRUCCION
Se tienen distintos tipos de costos, a saber:

Costo de origen o costo de instalacin, tambin llamado valor histrico, es

el monto que se necesit en el momento exacto de la construccin nueva y
en condiciones de ser usada. Se le llama costo de origen nuevo.
Si se hace (Costo de origen nuevo Depreciacin total a la fecha de tasacin
= Costo de Origen presente), que es el que nos interesa a pesar que el costo
de origen presente no coincida en general con el valor, debido a:
1 Puede ser falso: por error o por mala fe, o debido a que pudo haber sido
mal administrado o que el sistema que se us result antieconmico, etc.
2 El costo de origen es esttico y se mantiene al margen de los cambios del
poder adquisitivo.
3 Si las mejoras han tomado su conformacin definitiva en varias etapas
constructivas, el costo de origen resulta formado por una suma de trminos
que no pueden ser comparables.

Costo de reproduccin: tambin llamado costo de reposicin; es el costo

necesario para reponer o construir un edificio; este costo de reposicin es una
estimacin. El costo de reposicin puede ser calculado nuevo o presente. Es
el costo que interesa, porque:
a Es una estimacin presente y por lo tanto es posible verificarlo en su totalidad.
b Es dinmico, se adapta al cambio en el poder adquisitivo del dinero.
c Para el caso en que las mejoras hayan sido ejecutadas por etapas en perodos distintos, el costo de reproduccin presente las hace comparables.

Pero tiene sin embargo un inconveniente grave: el desarrollo de la tcnica constructiva,

el cambio constante en la nocin del confort, la moda, los gustos, etc., hacen que resulte
casi imposible reproducir ciertos elementos.

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CAPTULO TRES

306

CONDICIONES PARA EL CLCULO DEL COSTO PRESENTE

Se llega a establecer el costo presente formando el presupuesto de la obra y descontando su depreciacin.
El presupuesto de la obra est formado por los siguientes tems de inversin:

Costo de materiales

Costo de mano de obra

Monto de subcontratos

Gastos Generales

Beneficio del contratista general

Variaciones en el costo de los materiales y mano de obra durante la construccin

Sellado de planos

Impuestos

Intereses perdidos durante la ejecucin

Honorarios Profesionales

Gastos de financiacin

Otros

De estos tems hay algunos que si bien son sumas importantes para el propietario, como seran: intereses, impuestos, honorarios profesionales, gastos de financiacin, etc.,
no corresponde que el valuador los tenga en cuenta como elementos del valor, La obra
construida es una entidad que vale por s misma, independiente de lo que ha costado
(Chandas).
Por ejemplo: no debe tenerse en cuenta el mayor precio pagado por la cosa en concepto de intereses bancarios, refinanciacin, sellados bancarios, en la realidad quizs el
propietario pag un precio muy superior al que cuesta la cosa. El presupuesto debera
hacerse con el criterio con que lo preparara una empresa constructora en el cual no
debera figurar el tem Imprevistos, por tratarse de una obra concluida.

METODOS PARA CALCULAR LOS VALORES DE REPOSICION O VALORES A

NUEVOS
1 Por Cmputo y Presupuesto:
Consiste en practicar un cmputo del edificio que se estudia y aplicar los valores unitarios y globales a fin de obtener el costo total del mismo.
PRESUPUESTO
El presupuesto es el clculo del costo de una obra o de una de sus partes.

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CAPTULO TRES

Ya se trate de una valoracin rpida o de un estudio analtico para una cotizacin formal, toda estimacin de valores se basa en la experiencia anterior del calculista, en su
informacin actual y en su capacidad para comparar.
Hay tres tipos de mtodos para la valoracin:
a) Por analoga: Tiene fundamentos muy simples. Se basa en el hecho cierto de que
dos obras semejantes por su funcin y sus caractersticas tcnicas, deben tener un
costo proporcionado a su magnitud, porque la unidad de edificacin tendr el mismo valor para ambas.
La base de la analoga (unidad de edificacin) puede ser una de las unidades que
dan la magnitud fsica de la obra (el m de superficie cubierta) o una de las unidades que dan su magnitud funcional (n de alumnos de una escuela, n de camas de
un hospital, etc.). La analoga debe ser tomada con criterio riguroso.
b) Por superficie cubierta: Se debe categorizar la construccin para determinar el tipo
de mejora y luego buscar el precio del metro cuadrado ya sea en el [Link].T o
en la Cmara Argentina de la Construccin.
c) Anlisis de Precios: En aquellos casos en que el presupuesto significa el compromiso de la ejecucin es necesario determinar el costo con la mayor aproximacin.
El presupuesto se debe planear y detallar a modo de poder derivar de l, en forma
inmediata:
1) la cantidad y costo total de cada uno de materiales
2) la cantidad y costo total de cada una de las especialidades de la mano de obra
3) el plan de trabajo, o sea la distribucin en el tiempo de las cantidades dadas
en 1 y 2
4) el plan de inversiones, o sea la distribucin en el tiempo de los costos dados
en 1 y 2
5) el plan financiero, o sea la programacin en el tiempo de los ingresos necesarios para el cumplimiento de 3.

Un precio se forma por adicin de los siguientes elementos:

a) el costo de los materiales: La cantidad de materiales que consume una estructura
multiplicada por el costo unitario de los mismos, da el primer elemento del precio.
Se utilizan planillas de rendimiento de materiales que dan para cada tem la cantidad de materiales necesarios.
b) el costo de la mano de obra: Afectan al costo de la mano de obra, el precio que
se paga por la misma (salario) y el tiempo que se tarda en la ejecucin de una estructura determinada.
Se utilizan planillas de rendimiento de mano de obra que dan para cada tem la
cantidad de tiempo empleado en cada tem por un oficial y un ayudante.

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CAPTULO TRES

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c) Gastos generales: Son los gastos efectuados que no se ven reflejados en la obra
pero tienen incidencia en ella.
Se dividen en:
1) Gastos de obra: Construccin de obrador, cerramiento de obra, sereno, luz de
obra, etc.
2) Gastos Administrativos: Secretaria, alquiler de oficina, telfono, contador, abogado, etc.
3) Gastos Financieros: Gastos de banco por cuentas corrientes, Prstamos, etc.
d) Beneficio: Es la diferencia entre los ingresos totales y la totalidad de los gastos y
su obtencin es el objeto fundamental de toda organizacin empresaria.
Si bien es uno de los mtodos que permite hallar valores ms exactos resulta muy laborioso y exige un profundo conocimiento en materia de construcciones. Su utilizacin se
recomienda en la tasacin de edificios de caractersticas muy especiales, en obras de
servicios pblicos (pavimentos, oleoductos, electroductos, etc.), de tipo industrial, o bien
cuando se debe calcular solamente la reposicin de ciertos tems.
2 [Link].T (Centro de Investigacin para la Racionalizacin de la Construccin
Tradicional de la Universidad Nacional de San Juan.)
Confecciona dos modelos, uno para una vivienda en planta baja de tres dormitorios de
77,10 m y otro para un edificio de tres niveles con una superficie de 555, 92 m, que
son indicativos ya que se establecen para obras de determinadas caractersticas, envergadura y condiciones y para cuya construccin se supone una empresa con caractersticas tambin particulares. No pueden aplicarse indiscriminadamente, sino que cada
tipo de obra merece un estudio particular y los valores del CIRCOT deben interpretarse
referencialmente.
No obstante sirven de gua para la determinacin de los costos de la construccin para
cotizar obras equivalentes que tengan algunas diferencias en tipos de subcontratos o de
materiales. En esos casos se debern cambiar los rubros del presupuesto que no coincidan con el modelo. El presupuesto permite conocer la incidencia de cada rubro en el
costo total de obra. Con estos datos se pueden comparar otros presupuestos y detectar
desviaciones en los costos para reconfigurar la inversin.
3 Sistema de tabla de Categoras
La Direccin de Geodesia y Catastro utiliza un sistema de tablas para determinar la categora del edificio, utilizando tericamente el sistema de cmputo y presupuesto para
calcular el valor bsico de cada categora, en funcin de un modelo tipo para cada una
de ellas.
Cuando se realiza la inspeccin se sealan con una cruz las categoras de cada uno de
los tems de la construccin y al finalizar se procede a sumar las mismas. La vivienda se
categoriza por aquella que sume ms cruces en los rubros tabulados en el clasificador
que se adjunta a continuacin. Cuando existen dos categoras que suman igual o muy
parecida cantidad de cruces, la categora se tomar como un promedio ponderado de

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CAPTULO TRES

ambas. Los resultados de su aplicacin son muy ajustados a la realidad y permite que
los tasadores se despojen de apreciaciones personales en la calificacin de la categora
del edificio que inspecciona.
Categorizacin por puntos de la provincia de Mendoza
Se procede a sumar los puntos resultantes que surgen de la inspeccin de los rubros
tabulados en el clasificador. Los resultados de su aplicacin son muy ajustados a la realidad y permite que los tasadores se despojen de apreciaciones personales en la calificacin de la categora del edificio que inspecciona.
Se toma como coeficiente igual a uno (1) para la vivienda unifamiliar de ladrillo del tipo
barrio cuya categora suma 75 puntos y se determina su valor unitario. Para los dems
puntajes se utilizan las siguientes frmulas:
Viviendas Urbanas de Ladrillo - Coef. = 0,56 + (0,0435 / 200 x (Puntos 30))
Viviendas Urbanas de Adobe - Coef. = 0,21 + (0,0435 / 550 x (Puntos 30))
Galpones Urbanos de Ladrillo - Coef. = 0,38 + (0,0210 / 200 x (Puntos 30))
Galpones Urbanas de Adobe - Coef. = 0,19 + (0,0210 / 400 x (Puntos 30))
Luego se multiplica dicho coeficiente por el valor bsico obtenido para la vivienda tipo.

Valor comercial.

El tasador debe dar su opinin respecto de la posibilidad de comercializacin o venta

que presenta la propiedad.
Dicha opinin se fundamentara en el nivel de atraccin que la propiedad en su conjunto
ejerce sobre los potenciales compradores, teniendo en cuenta todas sus caractersticas
o atributos.
1) Una vez consideradas individualmente las distintas caractersticas, se deber
arribar a una conclusin global, utilizando una escala que varia de escaso a excelente (detallada a continuacin).

Escaso: Esta categora indica que las caractersticas de la propiedad en

cuestin son considerablemente inferiores a las propiedades ubicadas en
zonas competidoras y que esto afectara el precio y/o tiempo de comercializacin de la propiedad.

Regular: Esta categora describe a propiedades cuyas caractersticas son

algo inferiores a las de aquellas ubicadas en zonas competidoras. Estas
caractersticas harn que tanto el precio como el tiempo de comercializacin se vean levemente afectados.

Normal: Esta categora indica caractersticas tpicas para el rea de mercado y son consideradas aceptables en comparacin con propiedades de
otras ubicaciones competidoras. La mayora de las propiedades se en-

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CAPTULO TRES

310

contraran dentro de esta calificacin. La propiedad promedio tendr un

plazo y precio de venta similar al de las propiedades cercanas.

Bueno: Esta categora describe a las propiedades cuyas caractersticas

son algo superiores a las ubicadas en zonas competidoras. Estas caractersticas y en un precio levemente mayor al que podra esperarse harn
que la propiedad se venda en un plazo menor que el promedio.

Excelente: Esta categora indica que las caractersticas del bien son
sustancialmente superiores a las encontradas en las ubicaciones competidoras. El tasador espera que la propiedad se venda en un periodo considerablemente menor que el promedio de su categora. El precio debiera
reflejar la calificacin de excelente que presenta esta propiedad.

2) Los factores importantes que debern ser tenidos en cuenta al momento de evaluar la posibilidad de comercializacin incluyen:
a) Ubicacin. El emplazamiento de la propiedad en cuestin.
b) Atributos del terreno, incluidos dimensiones, forma y topografa. La dimensin total del terreno, su configuracin y caractersticas topogrficas, incluida su pendiente
c) Calidad de lo construido. Aspectos cualitativos de la residencia u otras estructuras permanentes, ubicadas en, o adheridas al terreno. Deben tenerse
en cuenta tanto los materiales como la mano de obra utilizada en la construccin.
d) Antigedad y estado de lo construido. La antigedad de la vivienda o de
las instalaciones permanentes ubicadas o agregadas al terreno y su estado.
e) Tamao de las mejoras. Se refiere al tamao global de la vivienda o de las
instalaciones permanentes ubicadas en la propiedad (en metros cuadrados).
f)

Diseo y apariencia. Grado de atraccin del diseo arquitectnico y de la

decoracin de las instalaciones

g) Otras caractersticas atrayentes. Atractivos tangibles o intangibles de la

propiedad que realzan su aceptacin pero que no son esenciales para su uso.
La lista anterior es enunciativa. El tasador deber tomar en cuenta todo atributo relevante para el comprador y que influya en el tiempo de comercializacin y en el precio.
3) Ejemplos de la clasificacin de las posibilidades de comercializacin:

Escaso: Se refiere a una propiedad cuyo fondo es muy ruidoso, por lindar
con las vas de un Ferrocarril que son frecuentemente transitadas por trenes de carga y de pasajeros. Si otras propiedades de la zona no presentan este inconveniente y si el tasador cree que el tiempo de comercializacin y precio de la propiedad resultara afectados negativamente y en forma sustancial, entonces deber clasificar su posibilidad de comercializacin como escaso.

Regular. En zonas donde las personas carecen o prefieren prescindir del

uso de sus vehculos, la disponibilidad de medios de transporte pblico se
toma importante. Si la propiedad en cuestin no se encuentra ubicada a

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CAPTULO TRES

una distancia razonable de una parada de mnibus, estacin de subterrneo o de ferrocarril, su posibilidad de comercializacin deber ser marcada como regular, siempre que el tasador opine que esa distancia no impedir la venta de la propiedad pero reducir levemente su precio, comparado con el de otras propiedades de mejor acceso a transporte publico.

Normal. Se refiere a una unidad ubicada en la mitad de n edificio en propiedad horizontal de diez pisos, en una calle que incluye diferentes tipos
de edificacin, tales como casas, duplex y otros edificios en propiedad
horizontal. Si otros inmuebles similares en venta estn ubicados en entornos de caractersticas parecidas y su comercializacin no se ve afectada por este tipo de zonificacin, entonces la propiedad seria clasificada
con posibilidades de comercializacin media.

Bueno. Un inmueble que posee para los potenciales adquirentes una

caracterstica diferencial, como podra ser su ubicacin, la cual es cercana a escuelas, comercios y fuentes de trabajo, tendra una comercializacin superior a otras propiedades ubicadas a mayor distancia de los mismos. En tal caso, la propiedad podra ser vendida en menor tiempo y, por
lo tanto, su posibilidad de comercializacin debera ser clasificada como
buena.
Excelente. Si la propiedad en cuestin estuviera ubicada frente a un parque con una consiguiente vista agradable, en tanto que otras propiedades
no tuvieran vistas tan atractiva, probablemente podra ser vendida mas
rpido que el promedio del mercado y se le asignara una buena posibilidad de comercializacin. Si la vista fuera excepcionalmente buena y el
parque muy atractivo, podra ser vendida probablemente ms rpido an
y por ello ser considerada de excelente posibilidad de comercializacin.

Calidad de construccin.
La calidad de construccin se refiere a la artesana observable en toda la residencia, as
como tambin la calidad y durabilidad de los materiales y equipos que componen la propiedad.
Se trata de una evaluacin de cuan adecuada es la construccin, comparada con la de
otras propiedades similares.
El tasador debe evaluar estos factores con relacin a los observables en el mercado de
propiedades similares.
Despus de haber analizado cada factor en forma individual, se deber llegar a una
conclusin general, usando una escala que va desde mala hasta excelente.

A continuacin, se explica esta escala con ms detalle:

Mala: Indica que las caractersticas de la construccin de la propiedad son

sustancialmente inferiores a las observadas en el mercado. Seguramente
evidenciaran errores y defectos en la construccin. Las referidas caractersticas sern tan inferiores como para afectar materialmente el valor de la propiedad.

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CAPTULO TRES

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Regular: Describe propiedades con caractersticas de construccin algo inferiores a las observadas en el mercado. El tasador deber poder identificar los
errores u omisiones de edificacin, como as tambin sealar con claridad el
empleo de materiales inferiores o inadecuados. Estas deficiencias sern de
menor cuanta, como asimismo el impacto eventual en el valor de la propiedad.
Media: Indica que las caractersticas de construccin de la propiedad a tasar
constituyen el patrn para el segmento de mercado al cual pertenece. La mayora de las propiedades estarn en esta categora. Los tems o reas en los
que la calidad de materiales o artesana sean inferiores al promedio debern
ser casi inexistentes. Asimismo, este tipo de inmuebles muy probablemente
presentaran algunas caractersticas especiales que muestren clara superioridad de artesana o materiales.
Buena: Las caractersticas de construccin de estas propiedades se ubicaran
por encima del promedio del mercado. Estas cualidades superiores en artesana o materiales debern ser elementos valorados y/o buscados en el mercado inmobiliario por los potenciales compradores.
Excelente: Indica que la calidad de la propiedad en cuestin es sustancialmente superior a la del promedio de su mercado. Esta superioridad en la edificacin, reflejara artesana y materiales claramente por encima a los de las
propiedades similares que podran tener un fuerte impacto en el precio.

Calidad de mantenimiento.
Resultara de un anlisis de las condiciones actuales de la propiedad. Para esto se deber tener en cuenta su estado, antigedad y otros factores que afecten su conservacin.
Se deber analizar, a la fecha de inspeccin, su estado usando una escala que va desde mala hasta excelente, como se detalla a continuacin:

Mala: Indica que el estado de la propiedad es sustancialmente inferior al normal y que la falta de mantenimiento es a causa de la mala calificacin. La
propiedad puede presentar varios tems de mantenimiento que no han sido
realizados y por consiguiente reducirn su precio considerablemente.

Regular: Describe propiedades con un estado de conservacin inferior al de

su mercado. Dicho estado debera afectar levemente su precio.

Media: Indica que su estado de conservacin no deber presentar requerimientos importantes de mantenimiento a la fecha de inspeccin. La mayora
de las propiedades estarn en esta categora.

Buena: Describe propiedades cuyo estado es en parte superior a otras del

mercado, evidenciando un cierto grado de mantenimiento preventivo. El estado de la propiedad ser lo suficientemente superior al de su mercado como
para que ello se refleje levemente en el precio de venta. En estas propiedades casi no debe haber indicios de mantenimiento diferido.

Excelente: Indica que el estado de la propiedad y su nivel de mantenimiento

son significativamente superiores a los de su mercado. No debern existir
indicios de falta de mantenimiento alguno y debern observarse muestras de

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CAPTULO TRES

mantenimiento preventivo. Su estado ser lo suficientemente superior como

para influir muy positivamente en su precio de venta.

Observaciones sobre su estado de conservacin.

Se sealar cualquier comentario significativo sobre la condicin actual de la residencia
y su funcionalidad. El termino condicin se refiere al presente estado fsico de la residencia. El termino utilidad se refiere a la funcionalidad de la distribucin y del diseo de
la propiedad.
Utilidad funcional se refiere al modo en que la distribucin de la propiedad facilita la funcin individual de cada habitacin.
Se deber comentar hasta que punto la condicin fsica de una propiedad es atpica
para su respectiva rea de mercado y si ello afecta al valor de la propiedad en forma
positiva o negativa.
Por ejemplo, un techo recin instalado puede incrementar el valor de una propiedad. En
cambio un techo con signos de goteras indica una falta de mantenimiento y probablemente reducir el valor de la propiedad.
Tambin deber comentarse hasta que punto la utilidad de una propiedad es atpica y
ello afecta su valor, ya sea en forma positiva o negativa.
La utilidad de una propiedad generalmente esta relacionada con su distribucin.
Ejemplos de malas distribuciones incluyen un comedor alejado de la cocina y un nico
bao ubicado de manera que deba cruzarse un dormitorio para alcanzarlo. Estas distribuciones no son funcionales y pueden reducir el valor de la propiedad. En cambio, las
buenas distribuciones minimizan o eliminan estos problemas y crean ambientes agradables y deseables. Un dormitorio ubicado en la parte posterior de una propiedad cerca de
un jardn, en lugar de estar en el frente cerca de la calle, contribuir a hacer ms deseable una residencia.
Ejemplo de Comentario: Segn mi inspeccin, la propiedad actualmente se encuentra
en muy buen estado. La vivienda fue pintada y muestra signos de pequeos arreglos y
mejoras efectuados recientemente. Como resultado de ello, la residencia es muy atractiva y luce muy bien. El propietario inform que la mayora de los presuntos compradores
efectuaron comentarios sobre la buena condicin de la vivienda e indico que crea que,
como resultado, la vivienda se vendi ms rpidamente.
Orientacin.
Describe la orientacin de la propiedad en su espacio. Se indicar la direccin de la
orientacin primaria de la vivienda segn los puntos cardinales (norte, sur, este u oeste,
etc.).
La orientacin primaria de la residencia es casi siempre sealada por aquella pared o
direccin que contenga la mayor superficie de ventanas y/o patios o balcones.
Luminosidad.
Se detallaran brevemente las caractersticas de luminosidad que presenta la propiedad.

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CAPTULO TRES

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Ella depender tanto de la posibilidad de recibir luz natural como de la aptitud de su diseo y configuracin que permitan aprovechar la luz natural disponible en beneficio de
sus ocupantes.
Las anotaciones a usar en este campo son: mala, regular, promedio, buena y excelente.
Los muros internos pueden bloquear o inhibir la iluminacin natural. En este sentido,
salvo que su ausencia comprometa tanto la funcionalidad y privacidad, una divisin interior que inhiba la iluminacin natural es indeseable.
Por razones obvias, la hora del da en que el tasador pueda evaluar las condiciones de
luminosidad influirn en su apreciacin y ello debe asentarse en el informe.
Un ejemplo de propiedad con luminosidad regular podra ser un departamento ubicado
en un piso intermedio en un contrafrente y rodeado de edificios de gran altura que inhiben, en gran par te, el ingreso de luz natural al pulmn de manzana.
En cambio, una propiedad con luminosidad excelente seria aquel departamento que
ocupa un piso entero de un edificio en torre, con ventanas en los cuatro costados. Casi
con seguridad, la mayor parte de las habitaciones recibirn abundante luz natural. En
consecuencia, el asiento en el informe debe indicar excelente.
Estacionamiento.
Se refiere a los lugares disponibles para estacionamiento con que cuenta la propiedad.
a)

Garaje.
Unidad de estacionamiento no ubicada en la va pblica y totalmente techada y cerrada por paredes.

Garaje semicubierto.
Albergue de estacionamiento no ubicado en la va pblica y
techado.

Garaje descubierto.
Lugar de estacionamiento no ubicado en la va pblica y descubierto.

No posee.
Posee estacionamiento en la va pblica solamente.

Otro.
Lugar de estacionamiento no ubicado en la va publica y que
no cumple ninguno de los requisitos anteriores.

Se debe indicar si posee cocheras "fijas" o "mviles" o si permite cualquier tipo de derecho de uso exclusivo.
Ejemplos:
Garaje descubierto.
Un duplex en el que se pueden estacionar dos vehculos al frente de la
propiedad. El tasador debe anotar si los lugares son reservados para uso
exclusivo por determinado usuario.
Garaje semicubierto.
Es el caso que se pueda estacionar un vehculo al frente de la propiedad, si
ese lugar esta techado pero no cerrado por paredes.

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CAPTULO TRES

Garaje.
Cuando un departamento en un edificio de consorcio tiene espacio para
estacionamiento de vehculos en el subsuelo.
Espacios comerciales
Se deber detallar si la propiedad a tasar cuenta con algn espacio para uso comercial.
Este concepto se refiere al espacio habitable interior de la propiedad o cualquier otra
mejora incorporada al inmueble que sea usada con otra finalidad que no sea residencial.
Es decir, lugares en los cuales se efecten actividades comerciales, de negocios, industriales o fabriles.
Si hay espacio comercial, el tasador debe verificar sus dimensiones y estimar su contribucin al valor de la propiedad
El tasador debe verificar la posible existencia de edificaciones exteriores o secundarias,
que puedan permitir actividad comercial.
Calefaccin.
Se deber indicar si la propiedad cuenta con calefactor central o tiene uno o ms
calefactores individuales.
Un calefactor central es una unidad nica que suministra calor a toda la residencia.
Uno individual suministra calor por sectores.
Aire acondicionado.
Se debe indicar si la propiedad tiene aire acondicionado central o tiene uno o ms
acondicionadores de aire individuales.
Ejemplo: En una vivienda que cuenta con una unidad de aire acondicionado instalada en
la pared de la sala de estar y otra en la pared del dormitorio principal, se deber indicar "individual".
Doble circulacin.
Se deber consignar si la propiedad cuenta con esta caracterstica, indicando "si" o "no".
Doble circulacin se refiere a la existencia o no de un corredor o pasillo que permite el
libre movimiento dentro del rea intima de la residencia, sin tener que pasar por el estar
y/o comedor
Sauna.
Se deber consignar si la propiedad cuenta con esta comodidad.

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CAPTULO TRES

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Piscina.
Se deber consignar si la propiedad cuenta con una pileta de natacin propia.
El tasador debe describir brevemente las caractersticas fsicas de la pileta de natacin.
Dicha descripcin deber especificar si la pileta est construida en el terreno sobre o
bajo nivel, si tiene recubrimiento interno de mosaico o pintura, etc.
Baulera o depsito.
Se deber consignar si la propiedad cuenta con baulera o depsito.
Grupo electrgeno.
Se deber consignar si la propiedad cuenta con grupo electrgeno.
Otros.
Si la propiedad tiene otras comodidades o atributos no mencionados anteriormente. Estos deben hacer al confort de los ocupantes de la residencia.
Ejemplos de comodidades a ser incluidas en este rubro:
Canchas de tenis. Biblioteca
Jardn privado. Campo de juegos exteriores
Edificaciones exteriores (quincho, vestuarios para pileta, etc.)
Gimnasio. Salones de juegos.
Caractersticas adicionales.
Se detallarn otros atributos especiales de la propiedad que no hayan sido completamente descriptos en el resto de la evaluacin.
Ejemplos de atributos adicionales:

Terminaciones y artefactos interiores de calidad superior.

Modificaciones o terminaciones de mejor calidad o aspecto que lo habitual, en
los interiores y en equipos o elementos instalados dentro de la residencia o
incorporados en forma permanente al edificio o terreno.

Artefactos o equipos electrnicos incorporados.

Artefactos o equipos, de naturaleza elctrica, que han sido agregados a la
propiedad o instalados en el interior de la residencia.

Cielorrasos interiores tipo catedral.

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CAPTULO TRES

Cielorrasos interiores que han sido elevados o que tienen mayor altura que la
habitual

Chimeneas especiales.
Una chimenea mas grande, de mayor calidad que lo habitual, ya sea en tamao o en un diseo mas atractivo.

Habitaciones de mayor tamao.

Habitaciones de mayor tamao que el habitual en residencias familiares.

Espacio extra en placares.

Placares ms espaciosos que lo habitual, con mayor capacidad de almacenaje.

Caractersticas adversas / deficiencias.

Se describir cualquier caracterstica o defecto que pueda tener un impacto negativo en
el precio de la propiedad. Es importante declarar todas las caractersticas adversas y
deficiencias, a los fines de la titulizacin.
Ejemplos de caractersticas adversas y deficiencias.

Artefactos y terminaciones interiores de calidad inferior.

Modificaciones inferiores a lo habitual, en la calidad o aspecto de interiores y
en equipos o mejoras, instalados dentro de la residencia o instalados en forma permanente al edificio o terreno.
Cantidad insuficiente de baos.
Una propiedad con menos baos que los necesarios, de acuerdo a su cantidad de dormitorios y cantidad total de habitaciones.
Inexistencia o insuficiencia de servicio de ascensores.
La propiedad no cuenta con servicio de ascensores o su servicio es inadecuado, debido a su antigedad, estado o capacidad.
Cocina demasiado chica.
Una cocina de menor tamao que el normal.
Aislacin de paredes y cielorraso insuficiente.
Calidad o cantidad insuficiente, en funcin de las condiciones externas de ruido, climticas, etc.

Ejemplo de comentario: La propiedad sujeta a tasacin tiene tres dormitorios

ubicados en el segundo piso de la casa. La escalera que proporciona el acceso
al segundo piso solo tiene un ancho de un metro y es de difcil circulacin.
Adems, la escalera tiene una restriccin de paso debida a la altura del cielorraso al subir a mitad de camino. Dado que esta escalera constituye el nico acceso al segundo piso, estas limitaciones no pueden ser evitadas.
Descripcin de mejoras previstas.
Si fuera posible, se realizar una breve descripcin de las mejoras previstas. Las mejoras que se propongan son aquellas que han sido planeadas y cuya construccin se espera para un futuro prximo, pero que todava no han sido llevadas a cabo.

317

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

318

Las mejoras propuestas que se describan debern ser tangibles y contar con una fecha
de finalizacin determinada. Si fueran sustanciales, deberan existir planos de la residencia o permisos de construccin que el tasador pueda examinar.
Ejemplo de Comentario: La propiedad en cuestin ser ampliada mediante el agregado
de un dormitorio y de un comedor con un total de 100 metros cuadrados, ubicados en la
parte posterior de la residencia y adosados a la pared norte, adyacente a la cocina
existente.
El presupuesto propuesto para la construccin de este proyecto es de $ 15.000. El tasador examin los planos de construccin preparados por el Arquitecto Juan Martn Vargas, fechados en julio de 2001. La fecha prevista para el inicio de la construccin proyectada es octubre de 2001 y su duracin se estima en 4 meses. Adicionalmente a este
proyecto, el propietario indico que el exterior de la vivienda ser repintado una vez que
se haya completado la construccin proyectada.

FORMULAS PARA LA TASACIN DE PROPIEDADES URBANAS, VIVIENDAS Y GALPONES

Frmula General : VT = Vt + Vm
Valor Total = Valor terreno + Valor Mejoras

Vt = Valor del Terreno = St * Vut * Cff

Donde :
St = Superficie total del terreno
Vut = Valor unitario del terreno
Cff = Coeficiente de frente y fondo

Vm = Valor de las mejoras (Casas, oficinas, locales comerciales, galpones, tinglados)

Vm = VR - (VR - Vr) x k
Donde:
Vm : Valor Actual
VR : Valor de Reposicin a nuevo = Superficie (m) x Vunitario ($/m)
Vr : Valor residual = porcentaje del Vam que se puede recuperar cuando la vivienda cumple con
su vida til
K : Coeficiente que tiene en cuenta edad y estado del edificio

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

319

C.I.R.C.O.T
Modelo I Vivienda planta baja de 3 dormitorios Superficie = 77,10 m2
05/04/03
N

ITEM / DESCRIPCION

Unidad Cantidad

$ Unit

M. de O Materiales

Cant x

Unit

Prec Unit

Replanteo

77.10

0.82

0.00

0.82

63.22

Exc. Bases y Zanjas Cimientos

15.50

11.42

0.00

11.42

177.01

Hormign de Limpieza - e = 0,05 m.

3.60

2.29

5.56

7.85

28.26

Contrapiso para mosaico - e = 0,10 m.

64.00

5.98

7.07

13.05

835.20

Hormign ciclpeo para cimiento

13.40

17.08

80.72

Bases Aisladas

2.10

18.98

99.96 118.94

249.77

Vigas de Encadenado Inferior

2.50

140.66

228.89 369.55

923.88

97.80 1310.52

Vigas de Encadenado Superior Perimetrales

1.60

140.66

218.37 359.03

574.45

Vigas de Encadenado Superior Interiores

1.30

133.25

197.74 330.99

430.29

10 Columnas de Encadenado
11 Columnas de Carga

2.70

140.03

230.88 370.91 1001.46

0.11

143.42

258.71 402.13

44.23

12 Base de Tanque
13 Capa Aisladora Horizontal en Muro

0.24

155.59

248.84 404.43

97.06

10.40

3.72

4.06

14 Mampostera Ladrillo Cermico - e = 0,20 m.

15 Losa Cermica

124.00

9.50

11.18

20.68 2564.32

64.20

32.64

45.04

77.68 4987.06

16 Cubierta de Techo

77.10

18.48

11.50

29.98 2311.46

17 Revoque - Jaharro a la Cal

18 Revoque - Enlucido a la Cal

232.90

6.22

1.78

8.00 1863.20

165.90

2.94

0.44

3.38

560.74

19 Cielorraso al Yeso
20 Salpicado Material Plstico

64.20

9.51

2.26

11.77

755.63

67.00

1.86

2.84

4.70

314.90

21 Revestimiento Azulejo, incluido Jafarro

22 Piso Grantico de 0,30 x 0.30 m

21.30

12.00

17.15

29.15

620.90

61.10

7.39

11.98

19.37 1183.51

23 Piso Grantico de 0,15 x 0.15 m

24 Piso de Hormign Fratazado

2.90

8.68

10.24

18.92

54.87

43.40

7.04

7.58

14.62

634.51

77.00

2.90

4.20

7.10

546.70

25 Zcalo Grantico - h = 0,06 m.

26 Umbrales Granticos

5.40

5.36

41.21

46.57

251.48

27 Pintura al Ltex en Muros

165.90

2.11

2.19

4.30

713.37

28 Pintura al Ltex en Cielorraso

29 Pintura al Esmalte en Carpintera

64.20

2.11

1.62

3.73

239.47

62.60

2.11

4.64

6.75

422.55

30 Pintura en Hormign Visto

31 Carpintera

18.40

2.11

1.75

3.86

71.02

1.00

294.80

32 Vidrios
33 Mesada de Cocina

7.90

2.53

19.39

153.18

1.00

65.51

433.88 499.39

499.39

34 Campana de Cocina

1.00

32.76

68.27 101.03

101.03

35 Instalacin Elctrica
36 Instalacin Sanitaria

1.00

525.72

799.94 1325.66 1325.66

1.00 1360.28

3153.42 4513.70 4513.70

37 Instalacin de Gas

1.00

U
E
S
A

T
E
R
M
I
N

O
N
E
S

252.92

7.78

80.91

1743.80 2038.60 2038.60

16.86

1521.56 1774.48
OBRA GRUESA
TERMINACIONES
INSTALACIONES

1774.48
15679.10
11025.04
7613.84

COSTO DIRECTO TOTAL 34317.98

Centro de investigacin para la racionalizacin de la Construccion Tradicional
Av. Lib. Gral. San Martn 1109 (o) TEL. 4211700 interno 279
E-Mail: circot@[Link]

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

320

LAMINA I
C.I.R.C.O.T.

N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37

Modelo I Incidencias

ITEM / DESCRIPCION
Replanteo
Exc. Bases y Zanjas Cimientos
Hormign de Limpieza - e = 0,05 m.
Contrapiso para mosaico - e = 0,10 m.
Hormign ciclpeo para cimiento
Bases Aisladas
Vigas de Encadenado Inferior
Vigas de Encadenado Superior Perimetrales
Vigas de Encadenado Superior Interiores
Columnas de Encadenado
Columnas de Carga
Base de Tanque
Capa Aisladora Horizontal en Muro
Mampostera Ladrillo Cermico - e = 0,20 m.
Losa Cermica
Cubierta de Techo
Revoque - Jaharro a la Cal
Revoque - Enlucido a la Cal
Cielorraso al Yeso
Salpicado Material Plstico
Revestimiento Azulejo, incluido Jafarro
Piso Grantico de 0,30 x 0.30 m
Piso Grantico de 0,15 x 0.15 m
Piso de Hormign Fratazado
Zcalo Grantico - h = 0,06 m.
Umbrales Granticos
Pintura al Ltex en Muros
Pintura al Ltex en Cielorraso
Pintura al Esmalte en Carpintera
Pintura en Hormign Visto
Carpintera
Vidrios
Mesada de Cocina
Campana de Cocina
Instalacin Elctrica
Instalacin Sanitaria
Instalacin de Gas

% Incid. M de O,
s/Item

% Incid. Mat.
% Incid. Item
s/Item
s/Costo Directo
0.00
0.184
100.00
100.00
0.00
0.516
29.21
70.79
0.082
45.83
54.17
2.434
17.46
82.54
3.819
15.95
84.05
0.728
38.06
61.94
2.692
39.18
60.82
1.674
40.26
59.74
1.254
37.75
62.25
2.918
35.67
64.33
0.129
38.47
61.53
0.283
47.83
52.17
0.236
45.92
54.08
7.472
42.02
57.98
14.532
61.64
38.36
6.735
77.74
22.26
5.429
87.03
12.97
1.634
80.78
19.22
2.202
39.59
60.41
0.918
41.17
58.83
1.809
38.16
61.84
3.449
45.87
54.13
0.160
48.16
51.84
1.849
40.86
59.14
1.593
11.50
88.50
0.733
49.01
50.99
2.079
56.54
43.46
0.698
31.24
68.76
1.231
54.62
45.38
0.207
14.46
85.54
5.940
13.03
86.97
0.446
13.12
86.88
1.455
32.42
67.58
0.294
39.66
60.34
3.863
30.14
69.86
13.153
14.25
85.75
5.171
% OBRA GRUESA
45.688
% TERMINACIONES
32.126
% INSTALACIONES
22.186

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

321

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

322

C.I.R.C.O.T.
Modelo I Determinacin del precio por m

34317.98

Costo Directo

A - G.C.O. - Obrador 2,5 % del Costo Directo

B - G.I.P. - Funcionamiento del Obrador 6 % de Mano de Obra
C - G:I:P: - Herramientas Menores 6 % de Mano de Obra

857.95
839.24
839.24

A + B + C = Costo de Ejecucin Material

36854.41

D - Gastos Generales 24,40 % del Costo Directo

E - Gastos Financieros 3,72 % del Costo Directo

8373.59
1276.63

Costo de Obra

46504.63
4650.46

F - Utilidad 10 % del Costo de Obra

Ingreso Calculado

51155.09

G. Impuestos
Provincial (Ingresos Brutos)
Provincial (Lote Hogar)
I.V.A.

23.40%
2%
0.40%
21%

Costo Total del Estudio

63125.38

54.36
58.38
81.04

% Costo Directo sobre Costo Total del Estudio

% Costo Ejecucin Material sobre Costo Total del Estudio
% Ingreso calculado sobre Costo Total del Estudio
Precio por m

$/m

818.75

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

323

LAMINA III C.I.R.C.O.T

Modelo II Edificio 3 niveles Superficie = 555,92 m2
N

ITEM / DESCRIPCION

1 Replanteo
2 Exc. Bases y Zanjas para Fundacin
3 Hormign de Limpieza - e = 0,05 m.
4 Cimientos
5 Bases de Columnas
6 Bases Escalera y Tanque de Bombeo
7 Columnas de Carga
8 Columnas de Encadenado
9 Vigas de Encadenado Superior
O 10 Vigas de Carga
B 11 Vigas de Encadenado
R 12 Vigas de Arriostramiento
A 13 Vigas de Fundacin
14 Losas Cermicas
G 15 Losas de Hormign Armado Escaleras
R 16 Escalones de Escalera
U 17 Estructura de Tanque
E 18 Estructura Resistente de Techos
S 19 Contrapiso sobre Terreno Natural
A 20 Contrapiso sobre Losa
21 Contrapiso sobre Local Sanitario
22 Contrapiso para Placares
23 Capa Aisladora Horizontal sobre Muro
24 Revestimiento Interior del Tanque
25 Mampostera Ladrillo Cermico - e = 0,20 m.
26 Mampostera Ladrillo Cermico - e = 0,10 m.
27 Cubierta sobre Losa de Escalera
28 Cubierta sobre Techo de Tanque
29 Cubierta de Chapa de Fibrocemento
30 Revoque - Jaharro Interior a la Cal
31 Revoque - Jaharro Exterior a la Cal
32 Enlucido Interior a la Cal
33 Cielorraso aplicado a la Cal
34 Cielorraso suspendido al Yeso
35 Salpicado Cementicio Exterior
36 Revestimiento de Azulejos
37 Piso Calcreo de 0,20 x 0,20 m.
T 38 Piso Calcreo de 0,15 x 0,15 m.
E 39 Piso de Escalera
R 40 Piso Fratazado incluido Contrapiso
M 41 Zcalo Calcreo - h = 0,06 m.
I 42 Umbrales Calcreos
N 43 Mesada de Granito Reconstituido
A 44 Campana de Cocina
C 45 Carpintera de Madera
I 46 Carpintera Metlica y Barandas
O 47 Pintura al Ltex en Muro Interior
N 48 Pintura al Ltex en Cielorraso
E 49 Pintura en Carpintera de Metlica
S 50 Pintura en Carpintera de Madera
51 Vidrios
52 Terminacin y Limpieza de Obra
53 Ayuda de Gremios
54 Colocacin de Carpintera
I 55 Instalacin Elctrica
N 56 Instalacin Sanitaria
S 57 Instalacin de Gas
T 58 Cmara Sptica y Pozo Absorbente

05/04/03

Unidad Cantidad $ Unit

$ Unit
M. de O, Materiales
gl
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
un.
gl
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
un.
un.
gl
gl
m
m
m
m
m
gl
gl
gl
gl
gl
gl
gl

1.00
35.00
36.08
0.64
19.86
2.72
16.99
10.34
1.54
28.80
5.19
9.04
0.95
311.80
1.74
28.00
1.00
163.40
212.96
317.64
24.36
12.96
48.09
13.86
387.72
255.78
7.00
8.00
233.40
1084.20
365.94
1006.77
345.28
158.60
365.94
77.43
517.92
37.70
9.24
21.70
416.40
32.27
6.00
6.00
1.00
1.00
1059.11
503.88
214.56
10.80
45.31
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

$
Unit

Cant x
Prec Unit

285.59
0.00 285.59
285.59
11.42
0.00
11.42
399.70
2.27
5.47
7.74
279.26
17.10
86.39 103.49
66.23
19.34
128.08 147.42 2927.76
19.34
118.34 137.68
374.49
340.00
732.71 1072.71 18225.34
153.98
234.80 388.78 4019.99
153.98
213.16 367.14
565.40
340.00
399.82 739.82 21306.82
153.08
235.35 388.43 2015.95
181.26
381.76 563.02 5089.70
153.44
249.51 402.95
382.80
33.17
24.21
57.38 17891.08
369.67
186.98 556.65
968.57
7.16
18.58
25.74
720.72
788.69
640.11 1428.80 1428.80
61.61
21.09
82.70 13513.18
5.93
6.71
12.64 2691.81
6.93
7.41
14.33 4551.78
6.93
12.07
19.00
462.84
3.69
6.71
10.40
134.78
3.78
5.61
9.39
451.57
6.32
4.85
11.16
154.68
10.37
16.26
26.62 10321.11
5.73
9.59
15.32 3918.55
18.67
30.48
49.15
344.05
18.67
15.06
33.73
269.84
14.84
51.45
66.29 15472.09
6.18
1.55
7.73 8380.87
8.60
3.10
11.69 4277.84
3.19
1.24
4.43 4459.99
9.99
2.32
12.31 4250.40
20.04
8.32
28.35 4496.31
2.88
0.80
3.67 1343.00
11.29
7.25
18.54 1435.55
5.47
9.49
14.97 7753.26
8.42
10.59
19.01
716.68
6.60
66.17
72.77
672.39
4.54
7.92
12.46
270.38
1.68
4.93
6.62 2756.57
1.68
17.95
19.63
633.46
12.63
371.90 384.53 2307.18
12.63
124.82 137.45
824.70
0.00 2626.43 2626.43 2626.43
0.00 11558.00 11558.00 11558.00
2.23
3.89
6.12 6481.75
3.12
4.11
7.23 3643.05
3.56
7.62
11.18 2398.78
3.56
6.51
10.07
108.76
2.45
14.87
17.32
784.77
556.89
0.00 556.89
556.89
397.78
0.00 397.78
397.78
2105.55
0.00 2105.55 2105.55
5381.11 3440.62 8821.73 8821.73
7708.88 26986.95 34695.83 34695.83
2480.00 4357.97 6837.97 6837.97
5355.25 2259.63 7614.88 7614.88
OBRA GRUESA 129234.48
TERMINACIONES 75240.34
INSTALACIONES 57970.41
COSTO DIRECTO TOTAL 262445.23

324

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

325

C.I.R.C.O.T
Modelo I - Incidencias

ITEM / DESCRIPCION

% Incid. M de O,
s/Item

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58

Replanteo
Exc. Bases y Zanjas para Fundacin
Hormign de Limpieza - e = 0,05 m.
Cimientos
Bases de Columnas
Bases Escalera y Tanque de BomColumnas
de Carga
beo
Columnas de Encadenado
Vigas de Encadenado Superior
Vigas de Carga
Vigas de Encadenado
Vigas de Arriostramiento
Vigas de Fundacin
Losas Cermicas
Losas de Hormign Armado EscaleEscalones
de Escalera
ras
Estructura de Tanque
Estructura Resistente de Techos
Contrapiso sobre Terreno Natural
Contrapiso sobre Losa
Contrapiso sobre Local Sanitario
Contrapiso para Placares
Capa Aisladora Horizontal sobre
Revestimiento
Interior del Tanque
Muro
Mampostera Ladrillo Cermico - e =
Mampostera
Ladrillo Cermico - e =
0,20 m.
Cubierta
0,10 m. sobre Losa de Escalera
Cubierta sobre Techo de Tanque
Cubierta de Chapa de Fibrocemento
Revoque - Jaharro Interior a la Cal
Revoque - Jaharro Exterior a la Cal
Enlucido Interior a la Cal
Cielorraso aplicado a la Cal
Cielorraso suspendido al Yeso
Salpicado Cementicio Exterior
Revestimiento de Azulejos
Piso Calcreo de 0,20 x 0,20 m.
Piso Calcreo de 0,15 x 0,15 m.
Piso de Escalera
Piso Fratazado incluido Contrapiso
Zcalo Calcreo - h = 0,06 m.
Umbrales Calcreos
Mesada de Granito Reconstituido
Campana de Cocina
Carpintera de Madera
Carpintera Metlica y Barandas
Pintura al Ltex en Muro Interior
Pintura al Ltex en Cielorraso
Pintura en Carpintera de Metlica
Pintura en Carpintera de Madera
Vidrios
Terminacin y Limpieza de Obra
Ayuda de Gremios
Colocacin de Carpintera
Instalacin Elctrica
Instalacin Sanitaria
Instalacin de Gas
Cmara Sptica y Pozo Absorbente

100.00
100.00
29.32
16.53
13.12
14.05
31.70
39.61
41.94
45.96
39.41
32.19
38.08
57.80
66.41
27.81
55.20
74.50
46.91
48.32
36.45
35.44
40.27
56.59
38.93
37.42
37.99
55.36
22.39
79.97
73.53
72.06
81.14
70.67
78.31
60.91
36.58
44.30
9.07
36.44
25.45
8.58
3.29
9.19
0.00
0.00
36.41
43.13
31.86
35.35
14.14
100.00
100.00
100.00
61.00
22.22
36.27
70.33

% Incid. Mat.
s/Item
0.00
0.00
70.68
83.47
86.88
85.95
68.30
60.39
58.06
54.04
60.59
67.81
61.92
42.20
33.59
72.19
44.80
25.50
53.09
51.68
63.55
64.56
59.73
43.41
61.07
62.58
62.01
44.64
77.61
20.03
26.47
27.94
18.86
29.33
21.69
39.09
63.42
55.70
90.93
63.56
74.55
91.42
96.71
90.81
100.00
100.00
63.59
56.87
68.14
64.65
85.86
0.00
0.00
0.00
39.00
77.78
63.73
29.67
% OBRA GRUESA

% Incid. Item
s/Costo Directo
0.11
0.15
0.11
0.03
1.12
0.14
6.94
1.53
0.22
8.12
0.77
1.94
0.15
6.82
0.37
0.27
0.54
5.15
1.03
1.73
0.18
0.05
0.17
0.06
3.93
1.49
0.13
0.10
5.90
3.19
1.63
1.70
1.62
1.71
0.51
0.55
2.95
0.27
0.26
0.10
1.05
0.24
0.88
0.31
1.00
4.40
2.47
1.39
0.91
0.04
0.30
0.21
0.15
0.80
3.36
13.22
2.61
2.90
49.24

% TERMINACIONES

28.67

% INSTALACIONES

22.09

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

326

LAMINA II

C.I.R.C.O.T
Modelo I Determinacin del Precio por m2
Costo Directo

262445.33

A - G.C.O. - Obrador 2,5 % del Costo Directo

B - G.I.P. - Funcionamiento del Obrador 6 % de Mano de Obra
C - G:I:P: - Herramientas Menores 6 % de Mano de Obra

6561.13
6664.53
6664.53

A + B + C = Costo de Ejecucin Material

282335.52

D - Gastos Generales 44,30 % del Costo Directo

E - Gastos Financieros 3,72 % del Costo Directo

116263.28
9762.97

Costo de Obra

408361.77
40836.18

F - Utilidad 10 % del Costo de Obra

Ingreso Calculado

449197.95

G . Impuestos
Provincial (Ingresos Brutos)
Provincial (Lote Hogar)
I.V.A.

23.40%
2%
0.40%
21%

Costo Total del Estudio

554310.27
47.35
50.93
81.04

% Costo Directo sobre Costo Total del Estudio

% Costo Ejecucin Material sobre Costo Total del Estudio
% Ingreso calculado sobre Costo Total del Estudio
Precio por m

$/m

989.98

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

327

LAMINA III

328

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

LAMINA IV

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

329

Ejemplo ilustrativo de precisin acerca de la propuesta de HEIDECK

(Agrim. M. SCARANO)
Se considera un edificio unifamiliar con techo inclinado con cubierta de tejas

ITEM

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27

Derechos Municipales
Preparacin terreno y excavacin
Mampostera de cimientos
Mampostera de elevacin de 0,30 m x 0,24 m
Mampostera de elevacin de 0,15 m x 0,10 m
Aislaciones
Hormign y losa cermica
Cubierta d techo
Revoques gruesos
Revoques finos y/o yeso
Cielorrasos
Contrapisos
Pisos y zcalos
Revestimientos
Carpintera de madera
Carpintera metlica y/o herrajes
Instalacin sanitaria
Provisin de agua
Electricidad
Gas
Marmolera
Vidriara
Artefactos sanitarios
Calefn
Pintura
Veredas y ventilacin
Detalles de terminacin y Limpieza

2.00
1.00
4.00
11.00
5.00
1.00
1.00
19.00
7.00
3.00

TOTAL

100.00

% del tem en % deterioro Producto

costo obra
del tem
3x4

2.00
6.00
1.00
5.00
4.00
4.00
5.00
3.00
3.00
1.00
1.00
2.00
2.00
5.00
1.00
1.00

0.0030

45
20
35

0.0855
0.0140
0.0105

0.0020

30
25
15
10

0.0120
0.0125
0.0045
0.0030

20
10
30

0.0040
0.0020
0.0150
0.0000
0.0000

0.1680

Por ser el porcentaje de deterioro de los items 16,80 %, se encuentra entre el estado 2,5 (8,09 %) y el estado 3 (18,10 %). Se considera: Estado 3.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

330

ELEMENTOS DE EDIFICIOS

Introduccin:

Previo a cualquier obra edilicia, se debe realizar un proyecto. Este proyecto puede ser
realizado por una o ms personas especializadas en el tema. (Tcnico Constructor,
Maestro Mayor de Obras, Ingeniero Civil, Arquitecto). Se presenta en la Direccin de
Planeamiento y Desarrollo Urbano (D.P.D.U.) para su aprobacin, los controles que se
les hace son:
* Arquitectura, para corroborar el tamao de los ambientes, funcionalidad,
mensiones mnimas, ventilaciones, etc.;

di-

* Estructural, luego pasa por el departamento de clculo, para verificar si esa estructura cumple con las normas de seguridad que exigen las reglamentaciones vigentes.
Una vez que esa carpeta es aprobada tcnicamente se est en condiciones de iniciar la
ejecucin de la obra, para ello el Profesional solicita a la D.P.D.U., por medio de un formulario, la Lnea Municipal y el Nivel de vereda. (al final de los apuntes, se adjunta copia del Acta de lnea y Nivel).
Proyecto de obra:

Es una carpeta compuesta por un conjunto de documentos que se dividen en dos partes: una grfica y una escrita.
La parte grfica esta comprendida por una serie de planos, entre los cuales podemos
mencionar: plano general, plano de estructura, plano de detalles, planos de instalaciones, plano de mensura, etc.; es decir todos los planos que sean necesarios para llevar a
cabo la obra.
Con respecto a la parte escrita tiene una serie de documentos tales como:
Especificaciones tcnicas generales, Especificaciones tcnicas particulares, Disposiciones complementarias, Cmputo, Anlisis de precio, Presupuesto,
Contratos con el
profesional, etc.
Los Proyectos se clasifican en Proyecto a Particulares y Pliegos de licitacin.
Un proyecto particular, es el realizado por un Profesional a un particular cuando se
quiere hacer una construccin nueva o la ampliacin de una construccin existente.
Pliego de licitacin, es el mismo proyecto particular cuando la obra es contratada por
una reparticin pblica. Por ejemplo: El Instituto Provincial de la Vivienda.
Cuando es un pliego de licitacin, en la parte escrita aparecen otras clusulas por los
compromisos que existirn entre el organismo oficial y el ente contratado.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

331

PARTE GRAFICA.

Plano General:

Es un plano normalizado (IRAM), que est compuesto por la Planta, dos Cortes, la
Fachada principal, y una Cartula. Si el profesional lo considera necesario podr llevar
una fachada posterior y/o una fachada lateral.
La Planta, es un corte horizontal que se le hace a la estructura a la altura de dintel
(estructura inmediatamente superior a las aberturas). Lleva todas las medidas acotadas,
ambientes, aberturas, anchos de muros, etc.; en el se distinguen dos dimensiones reales (largo y ancho) para realizar el cmputo.
Se realiza a una escala que esta perfectamente determinada (ejemplo: 1:100, 1:50, etc.)
de acuerdo a la construccin y a la extensin de la misma en la escala correspondiente.
Tambin lleva el detalle de la ubicacin de los artefactos de bao y cocina.

PLANTA GENERAL DEFINITIVA

proyeccin tanque de
reserva cap. 850 lts.

DORMITORIO

COMEDOR

+0.20

+0.15

A
-0.15

LE
EM

Los Cortes, como su nombre lo indica, son cortes verticales (longitudinal y transversal)
que se le realiza a la construccin por donde el profesional considere conveniente, puede ser recto o quebrado, tratando de mostrar la mayor cantidad de detalles, deben indicarse con flechas en la planta, ej.: Corte A-A.
En ellos obtenemos la tercera medida (altura), tambin nos da las medidas de las
aberturas (puertas, ventanas, etc.).

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

332

2.40

2.75

2.45

3.55

1.10

CORTE B - B

+0.20
0.70

0.70

-0.15

0.35

La Fachada principal, es una vista que se le realiza al frente de la construccin, con el

objetivo de mostrar las terminaciones, los materiales, etc... Si es necesario, se hace para mostrar algn detalle en especial una fachada posterior e inclusive lateral.
La Cartula, en la que figura el carcter de la obra, categoras, domicilio, propietario,
croquis de ubicacin, escalas, fecha de presentacin, superficies, nomenclatura catastral, profesional que realiz el proyecto, clculo, y quin realizar la conduccin y direccin de la obra; como as tambin los indicadores urbansticos como los factores de
ocupacin y los retiros mnimos, etc.

Plano de Estructura:

En l encontramos graficada la estructura de la obra, como son: vigas de fundacin

(parte inferior de la construccin), vigas superiores, columnas, los distintos tipos de bases de construccin, la planta de techo (como esta armada) y los detalles particulares
de cada uno de ellos (dimensiones de la columna, como se arman interiormente).
Si las dimensiones de la obra son pequeas, puede realizarse en un solo plano el General y el de Estructuras.

estructura techos

estructura fundaciones

proyeccin tanque de
reserva cap. 850 lts.

VE1

CE
CE

VE1

VE1
VE
VE

VER
CE

VER

VE1

CE
VE

CE
CE

V1n

VF
CE

VF
VF

CE
C1

VE1

VER
C1n

CEn

VE1

CE
VEn

CEn

CEn
CEn
VEn

CEn CEn

VEn
VEn

VEn
CEn

CEn

CEn
CE

VF
CE
VFn

VFn

CEn

VFn

VFn
CEn

VFn
VFn CEn
CEn

CE
VF

VEn

VE1

B1n
C1n

VEn

CEn

VEn

VF
VF

VE1
CE

CEn
VE1

CE
VE

CE
VE1

CE
VF
C1

VF
CE

CE
VF

CE(a demoler)

CE
CE

CE(a demoler)

VE1

L1
L2

CE
VF

VFn
CEn CEn

VFn
VFn

VFn
CEn

CEn

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

333

Plano de Detalles:

Se realiza cuando se quiere resaltar algn detalle estructural que por la escala utilizada
no puede ser apreciado en el plano de estructuras. Se hace un llamado al plano de detalles con un nmero o un signo; luego se ejecuta a cualquier escala, es decir la ms
conveniente para la mejor interpretacin de dicho detalle.

Planos de Instalaciones:

Son todos aquellos planos que permiten conocer la distribucin de servicios dentro de la
obra. Estos servicios o instalaciones son: Gas, Electricidad, Sanitario (Dentro de este
tenemos: agua fra y caliente, cloacas y desages pluviales). Los enumerados corresponden a una vivienda normal. En caso de un edificio pueden existir los siguientes planos: del incinerador, calefaccin central, ascensores, extinguidores de incendio, etc., es
decir toda instalacin extra dentro de la obra.
Cada uno de estos planos debern ser aprobados en los entes especficos; as el plano
de electricidad son aprobados en las Municipalidades (cada Municipalidad tiene una
oficina destinada a tal efecto, donde el matriculado gestiona la aprobacin de ese proyecto). Los plano de gas se aprueban en Distribuidoras de Gas Cuyana S.A. (ECOGAS); y los planos sanitarios en Obras Sanitarias Sociedad del Estado (OSSE).
CARTULA DE UN PLANO
Exp.N 504 - 507 - 04 - D Carpeta N

Plano N 1

Destino de la Obra: AMPLIACION VIVIENDA

Propietario:

MIGUEL DERADO

Plano: PLANTAS GENERALES ,CORTES, FACHADA

Y ESTRUCTURA.
SUP:
Existente : 77.10 m2
A construir : 13.92 m2
Escala: 1: 100
Total
: 91.02 m2
San Juan, Mayo de 2004
Ubicacin en el lote

N. C. N 02 - 36 - 440650
INDICADORES URBANOS

Calle : Balaguer 4588 (o)

Localidad : Bo. Meglioli
Departamento: Rivadavia

Factores de ocupacin
SEGUN ZONA

Balaguer

DE PROYECTO

F.O.L.

F.O.T.

F.E.

RETIROS

Meglioli

MIN. PERMITIDOS
Frente:

Fondo :

Lateral :

Uso del suelo: R3

OBSERVACIONES

Propietario :
Firma

Firma

Proyectista :
Firma

Calculista :
Firma

Director de obra :
Firma

Constructor :

Firma

DE PROYECTO

Frente :

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

334

PARTE ESCRITA.

Especificaciones Tcnicas Generales:

Habla de calidad y forma de los trabajos en lo general para cualquier obra, por Ej.:
materiales de fundacin, cemento, arena y agregado grueso, acero, cal, ladrillos, hidrfugos, demoliciones (limpieza de terrenos), nivelacin, excavaciones, fundaciones, albailera, etc.
Detalle de cada uno de los elementos que sern utilizados en la obra y su calidad.
Lo anterior es para una obra particular. En cambio lo que se quiere es un pliego de
condiciones se detalla tem por tem que materiales se van a usar, la calidad, forma de
ejecucin de los trabajos, de las instalaciones elctricas, carpintera, instalaciones sanitarias, vidrios, pinturas, etc.

Especificaciones Tcnicas Particulares:

Como su nombre lo indica, dan en detalles las especificaciones tcnicas para cada uno
de los tems que debe cumplir con condiciones particulares o especiales, es decir que
no est explicado en las especificaciones tcnicas generales.

Disposiciones Complementarias:

Estas disposiciones sirven para aclarar en el pliego algunas condiciones que deban
tenerse en cuenta como por ejemplo: el plazo que tenga la empresa constructora para
terminar la obra; si en el contrato dice 365 das y la constructora se vio imposibilitada
por causas justificables: (lluvias, desastres naturales, etc.). El nuevo plazo estar dado
por escrito en estas disposiciones. Si la demora no fuera justificada, estas disposiciones
dirn que tipo de sanciones tendr la Empresa (multas), por cada da de atraso.
Tambin dice con que tipo de seguros deber contar la Empresa (como ser la cobertura); todas las cosas que computan a la obra, y la relacin que exista entre la empresa y
la reparticin se aclaran aqu.
Adems de las disposiciones legales antes mencionadas, pueden existir tambin
disposiciones tcnicas y financieras.
En la parte escrita del proyecto, esta incluido el Plan de Trabajo, y la Curva de Inversin, que dicen cual ser el ritmo de obra, es decir que da se realizar cada tarea y la
necesidad de dinero a invertir en cada tarea. All esta asentada la fecha de terminacin
del trabajo en la obra; esto permite tener un control de como trabaja la empresa contratada. Si la empresa no cumple, por ejemplo, con el objetivo sealado para el primer
mes, se cuenta con instrumentos legales para comunicarle a la Empresa esas demoras
y pedir explicaciones al respecto.
Esta comunicacin entre Inspeccin y Empresa se hace a travs de libros llamados Notas de Pedido y Ordenes de Servicios.
La inspeccin, cuando quiere comunicarle algo a la empresa, por sencillo que sea, lo
hace por escrito, esto es para que quede constancia del pedido. Este pedido se maneja

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

por triplicado a travs de un libro de rdenes de servicio donde se indica fehacientemente la orden dada. Luego la Empresa informa y solicita aclaraciones a la inspeccin o a la
reparticin a travs de un libro de notas de pedidos; ej.: "comunicamos a la empresa o a
la inspeccin que el da tal no se pudo trabajo por lluvia o porque hubo paro, o para preguntarle a la inspeccin la aclaracin de un punto que se contradice con otro dentro del
proyecto".
Las inspecciones antes mencionadas son realizadas por los contratistas y por
inspectores de la Direccin de Planeamiento y Desarrollo Urbano. Estos ltimos son
considerados la polica edilicia, es decir, que tienen a su cargo las obras civiles y obras
pblicas. Las inspecciones obligatorias son 5 (cinco): excavacin de zanjas, llenado de
vigas y columnas, mampostera, losa y fin de obra. Estas inspecciones se realizan tanto
para una obra pblica, como para una privada.
Una vez aprobado el proyecto (escrito y grficamente) se procede a la respectiva
construccin, para ello lo primero que se debe realizar, es solicitar a la D.P.D.U. la lnea
de edificacin y el nivel de vereda.
CMPUTO.-

Computar, es medir la cantidad de cada tarea a realizar en la obra, segn sea su unidad
respectiva; estas pueden ser unitario, global, m, m2, m3.
El Cmputo se realiza como base para determinar a posterior el presupuesto de la obra.
Para realizar esta tarea, la obra es dividida en una serie de etapas constructivas
denominadas tems
Los tems y sus unidades de medida, dentro de una construccin tradicional son:

12345678910111213141516171819202122-

Limpieza, preparacin del terreno y replanteo (global)

Excavaciones de zanjas (m3)
Hormign de limpieza (m2)
Hormign para Cimientos (m3)
Capa aisladora horizontal (m2)
Mampostera (m2)
Hormign para columnas (m3)
Hormign para vigas (m3)
Losa (m2)
Cubierta de techo (m2)
Revoque grueso (m2)
Revoque fino (m2)
Cielo raso (m2)
Contrapisos (m2)
Pisos interiores (m2)
Zcalos (m)
Revestimientos (m2)
Antetecho y Umbrales (unitario)
Carpintera (unitario)
Vidrios (unitario)
Pinturas (muros, aberturas) (m2)
Inst. Sanitarias (global)

335

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

336

23242526-

Inst. Elctricas (global)

Inst. de gas (global)
Pisos exteriores (m2)
Limpieza de obra (global)

La cantidad de tems de una obra depende de sus caractersticas

comnmente esta entre 20 y 30 tems.

especiales,

En caso de que el movimiento de suelo que se debe realizar para dejar nivelado el
terreno, tiene caractersticas importantes, es decir que la cantidad de tierra a mover es
grande, se considera tem independiente. Lo mismo sucede si en el predio existen rboles que deben ser erradicados. Esto se debe a que el costo de estas tareas en considerable.
El cmputo se realiza apoyndose en los planos general y de estructuras y llenando una
planilla para facilitar su clculo. Esta planilla es del tipo que a continuacin se detalla.

N
te
m

Designacin Uni
Cantidades Repeticioda Largo Anne
Alto
d
s
cho
Limpieza del
terreno

Excavacin de
zanjas

Gl.
m3

---

Cant.
Parcial

Cant
. Total

---

0,35

0,60

2,10

4,20

A continuacin explicaremos cada uno de estos tems.

Limpieza, preparacin del terreno y replanteo:

La limpieza y preparacin del terreno consiste, como su nombre lo indica, en limpiar el

terreno donde se emplazar la construccin y dejarlo nivelado perfectamente.
Esta tarea puede resultar muy sencilla si en el terreno solamente hay arbustos y el suelo tiene accidentes (pozos, montculos, etc.) suaves. Pero puede pasar que en el terreno
existan rboles o que el movimiento de tierra sea considerable, en tales casos se computar como tems separados, denominados Erradicacin de rboles, el primero y Movimiento de suelos, el segundo.
La unidad de medida para realizar el cmputo en el primer caso es global; para el segundo, unitario (cantidad de rboles); y para el tercer caso, la unidad es m3.
El replanteo consiste en marcar en el terreno la planta de la construccin que figura en
el plano general, en su verdadera magnitud. Para ello se utilizan diferentes mtodos, por

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CAPTULO TRES

337

ej.: corralito metlico o caballetes de madera colocados en las esquinas de la construccin. En ambos casos se marcan los anchos de muros, de ambientes, etc.

Caballete de replanteo

Clavos

Replanteo con corralito

Madera

Pioln

Estructura met-

lica o de madera

Fundaciones.-

Son los elementos estructurales que vinculan la obra a realizar con el suelo donde se
fundarn.
Para determinar el tipo de fundacin debe tenerse en cuenta la capacidad portante del
terreno, la cual se obtiene a travs de ensayos, aplicando cargas y el tipo de estructura
(peso estructural). De esta forma se decide cual tipo de fundacin utilizar.
Podemos clasificar las fundaciones de la siguiente manera:

CIMIENTO
DIRECTAS

ZAPATA
PLATEA DE FUNDACION

FUNDACIONES
PILOTES

INDIRECTAS

PILOTINES

POZOS
Fundaciones [Link] las que vinculan directamente la estructura con el suelo. Ellas son:

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338

Cimiento:
Es el caso ms comn, es en donde el muro apoya (viga de encadenado inferior de por
medio) en todo el dibujo de la construccin.
Sus dimensiones son predeterminadas (no es un elemento de clculo), se realiza una
excavacin de 0,15 m de sobreancho del muro (Ej.: si el muro es de 0,20m, la zanja
para cimiento es de 0,35m de ancho), y de 0,60m a 0,70m de profundidad, asegurando
la perfecta verticalidad de las paredes de la zanja; luego se rellena con hormign simple
ciclpeo, el cul contiene cemento, arena gruesa, canto rodado y un 30% de piedra bola.
Se llenan todas las zanjas, dejando los espacios donde luego se levantarn las
columnas.
El cimiento se utiliza en suelos aluvionales, cuando la capacidad portante de este es
muy buena, por ej.: 1 Kg./cm2 y el peso de la estructura es moderado (una casa tipo).

Muro

0,60 a 0,70 m

Viga

Hormign Ciclopeo

ancho muro + 0,15

Zapata de fundacin:
Elemento estructural que se utiliza en donde la capacidad portante del suelo no es la
ptima, es decir que no es capas de soportar el peso propio de la estructura, ej.: suelos
arenosos (mdanos) con una capacidad portante de aproximadamente 0,50 Kg./cm2 y el
peso de la estructura es moderado (una casa tipo). En este caso las cargas son vertica-

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CAPTULO TRES

339

les de abajo hacia arriba. Es un elemento de clculo (dimensiones y armadura). Es de

hormign armado.

Estribos
Hierros

Parrilla
0,25 a

0,35m
Hormign de limpieza
0,05m
0,60 a 0,70m

Platea de fundacin:
Se usan cuando la resistencia del terreno es muy baja, menos de 0,50 Kg./cm2 (para el
ejemplo anterior de una casa tipo). Son losas de hormign armado que cubren toda la
superficie de la construccin. Suelen llamarse losas invertidas, debido a que en las plateas el hierro se coloca en la parte superior a inversa de las losas de techos que el hierro se coloca en la parte inferior; esto se debe a que el peso de la estructura produce
una reaccin del suelo que es de abajo hacia arriba, y tiende a flexionar la platea hacia
arriba y como el hormign trabaja muy bien a la compresin pero no a la traccin, es por
ello que el hierro, que si trabaja bien, se coloca en la parte superior de la platea.
Es un elemento estructural de clculo. Dicho clculo da el dimetro del hierro a utilizar,
la separacin entre ellos, el espesor de la platea, etc.

1,5 Fe

Hierro
Hormign

0,25 a 0,35m

Hierro

Fundaciones Indirectas.-

Son las fundaciones que vinculan la estructura con el suelo en forma indirecta, lo hacen
a travs de otros elementos estructurales, a saber:

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340

Pilotes:
Es un elemento estructural accesorio por medio del cual se vincula la estructura con el
suelo, transmitiendo directamente las cargas correspondientes al terreno.
Se utilizan cuando el suelo resistente se encuentra a profundidad. Pueden ser de
madera, metlicos, hormign armado.

Cabeza
Terreno natural
Cuerpo
+ 3,00 m

Azuche
Terreno firme

Los pilotes tienen una longitud de ms de 3,00 m; los de madera y hormign armado,
poseen una cabeza y un azuche metlicos para soportar los golpes la primera y para
penetrar ms fcil en el terreno firme, el segundo.
La disposicin de los pilotes en el terreno sale de un clculo previo que dice a que
distancia deben ir separados.

Disposicin de los pilotes en el terreno

Platea de fundacin

Pilotes

La colocacin del pilote en el terreno se llama inca del pilote, y se realiza por medio de
una mquina llamada martinete, colocada sobre un camin. El martinete golpea la cabeza del pilote penetrndolo en el terreno fangoso hasta llegar a terreno firme, una vez
all se realiza el descabezado del pilote para dejarlos todos a la altura del terreno natural. Para determinar ese momento se realiza un grfico con dos ejes cartesianos, en uno
se ponen los nmeros de golpes y en el otro la penetracin; al comienzo con pocos golpes la penetracin es rpida debido a la poca resistencia que opone el suelo, pero al

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CAPTULO TRES

341

llegar a suelo firme, por mas golpes que se den la penetracin no crece, all la curca se
vuelve asinttica, en ese momento nos dice que el pilote est incrustado en suelo firme.

Penetracin
(m)
3

Curva de la Inca del pilote

2
1

0
N de golpes
10

Una vez colocados y descabezados todos los pilotes, sobre ellos se realiza una platea
de fundacin y posteriormente la estructura.
Pilotines:
La nica diferencia que tienen con los pilotes es la altura, estos se utilizan cuando la
distancia entre terreno firme y terreno natural es menor de 3,00 m. Los materiales con
que se realizan, la forma de colocarlos y dems son exactamente igual al de los pilotes.

Pozos:
Cuando la distancia entre terreno firme y terreno natural es pequea, se utilizan como
fundacin a los pozos, estos consisten en excavar pozos sacando el material fangoso
(no resistente) y reemplazarlo por material de mayor poder portante, esta tarea se realiza en capas con adecuadas compactaciones hasta llegar al nivel del terreno natural.

[Link] elementos estructurales horizontales o levemente inclinados que permiten la

estabilidad de la estructura propiamente dicha, sirven de unin entre las columnas.
Los materiales utilizados son: madera, hormign armado, reticulares (metlicas),
perfiles de hierro, etc.
Sus secciones son variadas, por ej.: circulares, cuadradas, rectangulares, triangulares, hexagonales, etc.
Estos elementos pueden o no soportar cargas y estn simbolizados de diferente
forma. Se los simboliza con la letra "V" que puede ir acompaada de algunos
subndices, como letra o nmeros.

V1, 2, 3,...: Viga de clculo.

VF : Viga de fundacin.

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342

VE : Viga de encadenado superior

VD: Viga de dintel.

VA: Viga de arrostramiento.

Vigas de clculo:
Como su nombre lo indica, deben dimensionarse de acuerdo al clculo que
se les realiza teniendo en cuenta la carga que soportarn, la luz que
tendrn, etc.
Vigas de fundacin:
Son las vigas que van colocadas inmediatamente superior a los cimientos e
inmediatamente inferior a los muros, sirven para enlazar las columnas en la
parte inferior de la construccin.

Vigas de encadenado superior:

dem a las vigas de fundacin o de encadenado inferior, sirven de enlace entre las columnas y se colocan en la parte superior de la construccin, son las
que soportan el peso de la losa.

Vigas de dintel:

Son las vigas que suelen colocarse en la parte inmediatamente superior a

las aberturas (puertas, portones, ventanas, etc.), dependiendo de la luz y de
la carga que soportan, se calculan. En caso de que la luz es pequea y no
soportan cargas, son estandarizadas.

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CAPTULO TRES

Mampostera

Viga de dintel

343

Carpintera metlica o madera

Viga de arriostramiento:
Es una viga no portante, es decir que sobre ella no va muro, se las utiliza para
quitarle a las columnas dos grados de libertad (vnculo doble).
Si tenemos un saln cuyo largo supera el ancho, seria imprescindible colocar
columnas intermedias para dar mayor fortaleza estructural. El problema radica
en que por disposicin tcnica los elementos estructurales deben estar vinculados en dos direcciones, y como se puede apreciar en el dibujo las columnas de
encadenado solo se encuentran vinculadas en una direccin. La solucin es quitar el grado de libertad restante mediante una viga, pero no cualquier viga sino
que como no quiero una pared en el medio del saln no se utilizar una viga de
fundacin sino una viga de arriostramiento; y por sobre ella directamente ir el
contrapiso.
Esta viga, dependiendo de los niveles de la construccin es factible que no necesite excavacin sino que se hace ras de piso. No lleva cimiento.
Su nica finalidad es la de vincular elementos estructurales para limitar movimiento.

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CAPTULO TRES

344

Cmo se hacen las vigas?

Las vigas son de hormign armado, por medio del clculo que se les efectan, se determinan las dimensiones en ancho y alto, la cantidad de hierros que lleva, sus dimetros, separacin de estribos y dimetro de ellos.
Se realiza un encofrado con maderas, las vigas se colocan sobre el cimiento y se atan a
las columnas con alambre, luego se llena con hormign fuerte, es decir alrededor de
300 Kg./cm2.
El hierro con el que se arman puede ser dulce o especial; el hierro dulce o comn, el
cual se vende en rollos, se designa con el smbolo ; el hierro especial que tiene nervaduras, se vende en barra y posee mas carbn que el comn, se simboliza con .

Equivalencias de hierros:
La relacin de dimetros entre ambos hierros es de dos nmeros menos para el hierro
especial respecto al hierro comn, por ej.:

4 12 4 10
4 10 4 8
Las vigas estandarizadas llevan 4 10 con estribo 6 cada 20 cm.

Columnas.-

Son elementos estructurales verticales o ligeramente inclinados que sirven de vnculo

con otros elementos (como vigas) y que adems pueden soportar cargas.
Las dimensiones de las columnas que soportan cargas, se obtienen por medio de
clculo.
Pueden ser de diferentes materiales: madera, metlicas, H A, reticulares, etc. Tambin
tienen diferentes secciones a saber, cuadradas, rectangulares, circulares, triangulares,
etc.
La simbologa de las columnas es similar a la de las vigas.
C1, 2, 3,....: Columnas de carga
CE

4 10 c / estribos 4,2 c / 20 cm.

Cerramientos verticales.-

Un cerramiento vertical es un elemento estructural que permite desvincular un medio de

otro por ejemplo un exterior de un interior, dos interiores, dos exteriores, etc.
Pueden ser divisorios solamente, o divisorios y portantes.
Los materiales de los cerramientos pueden ser:

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Muro

345

Yeso
Madera
Mampuesto
Metlico
Hormign simple o armado
Otros

Mampuesto:
Es un elemento suelto que es colocado de a uno por vez. Al conjunto de mampuestos
se lo llama mampostera, donde todos los elementos estn unidos entre si a travs de
un material ligante o mortero (cemento, arena, cal y agua).
De acuerdo a los materiales que se utilicen, se puede clasificar a la mampostera de la
siguiente manera:
Tapiales: son murallas hechas de material crudo. Se construye a partir de un encofrado
dentro del cual se coloca tierra apisonada, conjuntamente con el material que ms
abunda en la zona (piedras, palos, etc.). El elemento ligante esta incluido en la tierra
hmeda (arcillas o limos).
Adobes: es un elemento de material crudo (sin coccin). Se hace a partir de una masa
de barro que contiene arcillas o limos, la cual al ser amasada se le agrega paja para
proporcionar elasticidad y unin, se coloca en moldes y luego se la deja secar al aire
libre.
Ladrillos: este elemento tiene un amasado como el anterior, se los coloca en moldes
de tamaos estndar y luego se los cuece en hornos especiales.

Las medidas aproximadas son:

4 o 5 cm

13 o 14 cm
25 o 26 cm

Para que un muro sea portante debe tener un ancho mnimo de 20 cm. Si se utilizo el
ladrillo, por sus dimensiones debo colocar otro de canto para que con mezcla y revoque
llegue a los 20 cm. Es un proceso incomodo y para solucionarlo se creo el ladrilln.
Ladrilln: presenta las mismas cualidades del ladrillo solo que ms grande, sus dimensiones son:

7,5 o 8 cm

17 o 18 cm

27 o 28 cm

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CAPTULO TRES

346

Se aprecia que con uno solo de estos elementos mas el revoque est en los 20 cm
mnimos para un muro portante.
Block: pueden ser de granulado volcnico, pero este material es escaso o muy distante,
por tal motivo su precio es elevado, se fabrican con la ceniza volcnica mezclada con
cemento y a esto se le daba un golpe de presin, son elementos muy livianos.
Para solucionar el inconveniente de la escasez del granulado volcnico es que se
empez a fabricar de H simple. Este utiliza arena gruesa en lugar del granulado, por lo
tanto, la mayor diferencia radica en el peso, cuando est embebido en agua un bloque
de H puede llegar a pesar hasta 20 Kg.
Tambin se fabrican bloques de cermico, cuyo peso disminuye notoriamente. Por lo
general se utiliza en obras de gran altura, ya que reduce el peso aplicado a la estructura.
Las dimensiones son las siguientes:

20 cm

40 cm

Construccin de un muro.-

A excepcin de los tapiales y adobes, los dems elementos de mampostera o

mampuestos, son ligados unos a otros a travs de una mezcla o mortero compuesta
por arena, cal, cemento y agua. Esta mezcla endurece por un proceso de frage (reaccin qumica entre el agua y el cemento).
De esto ltimo se desprende la necesidad de humedecer los mampuestos, ya que
necesitan agua para fraguar, y si colocamos los mampuestos sin humedecer, estos
actuaran como una esponja absorbiendo el agua del mortero, lo que provocara una
mezcla desgranable por la falta de agua (se ha quemado).
Una vez colocados los mampuestos, se esperan 24 hs y se comienzan a humedecer
nuevamente la pared, ya que la mezcla an esta endureciendo.
El tiempo de fraguado de un hormign es indefinido, se ha comprobado que despus de
varios aos el H sigue endureciendo. Este endurecimiento se produce de forma exponencial, a los 7 das el H ha alcanzado el 70 % de su rigidez; a los 28 das, alcanza el
90 % y a partir de all el crecimiento de la curva es cada vez menor.
La rigidez de un H se comprueba en laboratorio a travs de pruebas realizadas con
probetas (15 cm de dimetro por 30 cm. de altura), se analizan a los siete y a los 28
das.

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CAPTULO TRES

Precauciones:

Antes, durante y despus de la construccin de un cerramiento vertical de mampostera, deben tenerse algunas precauciones, a saber:

Antes:
Respetar el dosaje mnimo.
Mampuestos bien embebidos en agua.
Durante:
Mampuestos colocados de forma tal que estn bien trabados unos con otros.
Ej.

Mampuestos bien horizontales. Se toma un nivel y se ata un pioln en los extremos de

las columnas para as guiar la hilada de mampuestos.

347

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CAPTULO TRES

348

Se debe comprobar mediante la plomada la verticalidad del muro en

construccin.

plomada

Despus:
Despus de 24 hs. de la colocacin de los mampuestos, se debe seguir mojando la pared para que el mortero frage correctamente y no se queme. Debe tenerse especial
cuidado en climas es como el nuestro.
La falta de agua durante el fraguado produce el quemado del hormign, que es una falta
de unin entre los elementos de la mezcla.
El dosaje de un H se hace en Kg., pero cuando vamos a una obra esta se hace en volumen debido a practicidad.
Un dosaje ejemplo puede ser:
5 partes de inerte (arena gruesa)
1 parte de cal
1 parte de cemento
Agua
La diferencia entre un H y un mortero o mezcla es que el primero se ocupa para rellenar columnas, vigas, cimientos, etc.; y el segundo como elemento de liga. Adems al
primero se le agregan cantos rodados.
El agua juega un papel fundamental en la elaboracin. Existe una relacin llamada
cuanta, la cual relaciona el agua que se agrega con el cemento.
Se sabe que es ms fcil trabajar con un H con agua de sobra (es mas blando) pero
disminuye este considerablemente su resistencia.
Esta relacin o asentamiento se mide con un cono llamado cono de Abraham. Este
esta truncado en su parte superior, lugar por el cual se introduce una cierta cantidad de
H para formar una capa de espesor determinado, luego a esta capa se le dan 25 golpes
con un hierro para apisonarlo, as se va haciendo hasta llegar a la parte superior, donde
se enrasa. Hecho esto, se quita el cono y se observa que el H se desarma, el cono tiene una altura h y al derrumbarse el hormign llega a una altura h, la diferencia entre las
dos alturas me da la relacin.

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CAPTULO TRES

Para que en las columnas, por ejemplo no queden avisperos, se trabaja con
vibradores. Este debe trabajarse con cuidado ya que si se deja el vibrador demasiado tiempo en un lugar, se comienzan a disgregar los elementos componentes, el material fino a un lado, grueso por otro, etc.
Cantidades de Mampuestos por [Link]: 12
Ladrillones: 36 unidades
Debe considerarse en ambos casos un 5% ms del total calculado para prevenir las
unidades rotas, y los cortes.
En el block juega en contra el fisuramiento, en el mismo momento de la colocacin estamos poniendo materiales de distintas edades y por lo tanto trabajan de forma diferente, por ejemplo en condiciones trmicas se contraen o dilatan de manera diferente. De
esta forma se producen fisuramientos a 45 siguiendo las juntas. De ninguna manera
son inseguras, solo provocan una sensacin visual, pero no afecta a la estructura.
Dosaje para Hormigones:
Dosaje: es la cantidad de cemento por m3.
El Hormign para cimientos es denominado pobre, esto quiere decir que tiene un dosaje
menor de 180 Kg. /m con un 30% de piedra bola. Est compuesto por arena, cemento,
canto rodado y agua.
El Hormign Armado, es denominado rico, tiene un dosaje superior a los 250 Kg. /m,
siendo este el que se ocupa para columnas y vigas.

Distintos tipos de Cerramientos Verticales con ladrillo.-

Muro de panderete, espesor 0,05 m; se utiliza para medianeras o cerramientos interiores; no es

portante.

349

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CAPTULO TRES

350

Muro de soga, espesor 0,15 m, revoque incluido;

se utiliza para medianeras o cerramientos interiores; no es portante.

Muro portante, espesor 0,20 m, revoque incluido;

se utiliza para todo tipo de cerramientos. Los ladrillos se traban.

Capa Aisladora Horizontal.-

Inmediatamente despus de la viga de fundacin, o despus de la primera o segunda

hilada de ladrillones, (depende de los niveles de piso terminado) se coloca una capa de
1,5 a 2 cm de espesor que cumple la funcin de aislante, esto se debe a que en la preparacin de este mortero (cemento, agua y arena gruesa), se le agrega un hidrfugo
(por ej.: cerecita).
Hecho esto se da terminacin con la llana, para dejar lo ms liso posible, ya que de no
ser as, la humedad subira por cualquier porosidad humedeciendo la pared.

Madera

Metal

llana

fratacho

Contrapiso.-

Es el que se utiliza como piso terminado o sirve de base para colocar sobre l las
distintas variedades de piso que existen.
A continuacin damos algunos ejemplos de contrapisos que se utilizan como piso
terminado:

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CAPTULO TRES

Contrapisos

Piedra
H simple (vereda)
H A (bombas de nafta)

351

Liso (llaneado)
Rodillado (p/ lavaderos)

Pisos.-

Es la terminacin interior o exterior que se le da a un suelo dentro de la obra. Estas

piezas se encuentran de distintas calidades puesto que en algunos lugares se mueve
mayor cantidad de gente que en otras, o con mayor peso.

Calcreo
Natural
Grantico
Artificial

Pisos

Esmaltado
Cermico
Rstico
Mrmol
Madera
Plsticos
Otros

Estos elementos son normalizados (Normas IRAM). Se les efectan 3 ensayos a saber,
stos son:
-

Flexin.
Impacto.
Pastina.

Flexin:
Se coloca el cermico, el piso calcreo o el granito, sobre dos apoyos como lo indica la
figura y se le aplica una carga q, la cual debe soportar sin quebrarse.

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CAPTULO TRES

352

q
baldosa

apoyos

Impacto:
Consiste en dejar caer un hierro 12 mm desde una altura de 70 a 80 cm. sobre el piso
a ensayar; este no debe marcarlo.
Pastina:
Por ltimo se le realiza un control de la pastina (espesor) el cual no debe tener menos
de 4 mm.
Calcreo:
Se asemeja a una masa de hojaldre. Se colocan tres capas en un molde se tapa y se le
aplica presin mediante un elemento o como se hace actualmente hidrulicamente.
Hecho esto se saca del molde mediante un golpe seco y se apila.
El color del mosaico depende del color de la pastina utilizada.

seca
Molde

baa
pastina

La ciencia de esto, no radica en como se echan los elementos sino en la velocidad de

desmolde sin romper la pieza. Para esto los mosaistas humedecen el molde con una
sustancia (ya manufacturada a base de kerosn) mediante una estopa. No obstante
esto el molde en su interior es de superficie muy pulida (el molde es lo ms caro).
Proceso de fabricacin:
1- Se humedece el molde
2- Con un recipiente cuyo volumen ya esta determinado, se agregan las capas
a- pastina
b- baa
Los nombres hacen referencia al proceso de elaboracin
c- Seca

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CAPTULO TRES

353

3- Se aplica una carga de compresin, en forma manual o hidrulica.

4- Luego se retira y se apila de canto.

Granito:

Natural: es el que se encuentra en la cantera, se los secciona en bloques para luego

cortarlos en las dimensiones que uno quiera trabajarlo. Por ltimo se lo somete a un
proceso de pulido y esta listo para ser colocado. Es mucho ms caro que el mosaico
calcreo.
Artificial: es obtenido a base de un proceso que es realizado por el mosaista.
Los pasos son los siguientes:
1- En un molde se coloca el mortero o mezcla.
2- Sobre la mezcla se colocan granos de material (mineral verdadero). Se pueden obtener mosaicos de granito de diferentes dimensiones (de los granos), fino medio y
grande.
3- Se coloca ahora una pastina que coincida con el color de los granos.
4- Como a este no se lo puede desmoldar inmediatamente, se lo deja secar unos das,
luego se desmolda y se lo coloca en agua para un buen frage (10 das aprox.)

Granito artificial
(masa homognea)

Cermico:

Se elabora de forma similar al ladrillo, se logra con un material arcilloso de distintas

dimensiones y luego se lo somete a temperatura de horno (se lo cuece). Podemos distinguir dos tipos de cermicos:
1- Cermico de pared: no soporta carga, se lo utiliza como ornamentacin (se identifica
con el smbolo de un guante).
2- Cermico de piso: este soporta carga (se lo identifica con el smbolo de una bota o
zapato).
Se pueden clasificar como:
Esmaltado: se lo utiliza como adorno, se hace una aplicacin de esmalte antes de introducirlo al horno.

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CAPTULO TRES

354

Rstico: es opaco y spero. Antes se lo colocaba en las terrazas.

Mrmol:
Se lo extrae de la cantera, se lo corta y se lo pule. No necesita de otro proceso.
Nota: en los pisos cermicos, granticos, calcreos y mrmoles, se usa un mortero con
una relacin de :1:5; para sellar las juntas se les agrega una lechada de agua y cemento.
Madera:

La condicin fundamental de un piso de madera es su dureza. Existen dos tipos de

pisos de madera:
Machimbrado: se coloca como machimbre comn, se van encastrando las maderas y
se las ayuda con clavos y otras maderas. Sin embargo para colocarlos se necesita una
estructura de soporte.
Parqu: son tablitas de espesor milimtrico que van pegadas sobre una estructura de
soporte, denominada contrapiso.
Plsticos:
Es similar al parqu con la diferencia de que viene en planchas de plstico. Necesita
una superficie de apoyo prolija para que luego se puedan pegar dichas planchas con
resinas y agregados plsticos.
Observacin:
No se debe utilizar piso plstico o parqu en cocinas o baos o cualquier otro ambiente
que tenga mucha humedad.

Otros:
En estos se encuentran los tapices, telas, fibras, alfombras, piedra laja, pizarra, etc. las
cuales se colocan directamente sobre el contrapiso.

Cerramientos horizontales.-

Son los que se realizan con el objeto de desvincular dos medios en forma horizontal,
estos pueden ser:

Interior Exterior (techo de una casa)

Interior Interior (entrepiso en edificios)

Existen diversos tipos de cerramientos horizontales a saber:

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CAPTULO TRES

355

1 Madera y tejas.
2 Caa y barro.
3 Metlicos.
4 Losas.
A Macizas
a Hormign armado en una direccin.
b Hormign armado en dos direcciones.
B Losas Pretensadas.
C Losas Prefabricadas.
1 - Madera y tejas.-

El cerramiento de madera se coloca con una inclinacin; se realiza una estructura de

vigas de madera que luego es utilizada para clavar el entablado formando una superficie
continua; el entablado se realiza apareando tablas de 25 mm de espesor, por encima de
este se coloca la proteccin hidrulica y trmica.
Las vigas podrn ser piezas nicas de madera, o combinaciones de piezas formando
cabriadas.

Alfaga de apoyo
Teja
Telgopor
Entablado 25 mm
Viga ssmica
Viga

Poliestileno 200

2 Caa y [Link] tipo de cerramiento horizontal se realiza colocando palos (por lo general rollizos)
apoyados en dos de los muros, separados uno de otro aproximadamente 3,00 m, for-

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CAPTULO TRES

356

mando una especie de estructura en la cual se coloca sobre ella el encaado, que no es
otra cosa que una caa al lado de otra y atadas con alambre; las caas deben estar
peladas (limpias). El encaado se clava a los palos y sobre el se coloca una capa de
barro, la cual sirve de aislacin trmica e hidrulica.

3 Metlicas.-

Son usadas comnmente en las coberturas de espacios grandes, para usos industriales,
depsitos, etc.
Se realizan con vigas y correas de apoyo como estructura de sostn, para cubrir los
espacios se utilizan, entre otras, chapas de acero galvanizado, aluminio, fibrocemento,
etc.
La pendiente mnima de estos techos es del 4 %.
Es comn el empleo de estructuras reticulares para cubrir grandes luces.
CABRIADAS METLICAS O DE MADERA.-

ESPAOLA

POLO NCEAU

HOWE

TIJERA

PRATT

4 - Losas.-

A - Losas Macizas:
a Hormign armado en una direccin:
Se calculan en base a la carga que reciben en funcin a la menor luz.
Para realizarlas, se coloca un encofrado de madera apuntalado para dejar la superficie
bien horizontal y para que no se caiga el hormign. Como este hormign es armado,
lleva los hierros (segn clculo) colocados en una direccin y adems una malla de hierro de menor dimetro, los hierros se colocan por encima del nivel inferior del techo a
una distancia de 2 (dos veces el dimetro del hierro que dio por clculo); tambin se
dejan colocados la caera de la instalacin elctrica

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

.
Antes de colocar el hormign se moja bien el encofrado y luego se deja fraguar durante
el tiempo necesario realizando en la parte superior del hormign diques con tierra para
mantenerlos permanentemente con agua para su proteccin.

Hierros

Malla

b Hormign armado en dos direcciones:

Se calculan en dos direcciones, este tipo de losa se utiliza para disminuir el espesor de
las losas calculadas en una direccin. Las caractersticas constructivas son idnticas a
las anteriores.

Hierros

B Losas Pretensadas.-

Estn compuestas por vigas prefabricadas pretensadas y ladrillos cermicos para cubrir
el encofrado de las vigas T.
Se completa la formacin de la losa con la colocacin de una capa de hormign de 5 cm
de espesor como capa de compresin; deber colocarse una maya de acero de seccin
mnima de 4,2 mm.
Las viguetas pretensadas consisten en barras de acero 2,4 mm de 11.400 kg. de
resistencia a la traccin por cm2, estiradas antes del frage del hormign; luego se sueltan las barras y al tender a su posicin originaria, el acero produce una compresin en el
hormign.

357

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CAPTULO TRES

358

Este estado de compresin elimina la traccin y como consecuencia aumenta la capacidad de carga.

Vigueta

Vigueta
Ladrillo cermico

Detalle de Losa
# 4,2 c/ 20cm.

1
2
3
4
5

2
3
4
5

Viguetas
b= 0,50 m

Baldosa y mezcla/mosaico y m./mezcla [Link]

Aislacin Hidrfuga
Aislacin Trmica/Relleno/Contrapiso
Ladrillo Cermico
Cieloraso

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CAPTULO TRES

359

Ladrillos cermicos

Viguetas

Viga de encadenado
sobre el muro

C - Losas Prefabricadas.-

Las vigas prefabricadas y pretensadas de Hormign armado son una excelente solucin
para cubrir grandes luces, pero tienen el inconveniente del alto costo del encofrado.
Estas se sostienen en el espacio descargando su peso sobre muros portantes, o puntualmente mediante columnas.
Este tipo de losa tambin se pide de acuerdo a las caractersticas de luz y carga. A esta
se le coloca la capa de compresin.

Unin de dos losetas prefabricadas.-

Cubierta de techo.-

Es lo que se encuentra inmediatamente superior a la losa y es la responsable de

evacuar los lquidos pluviales hacia los costados mediante una pequea inclinacin. La
cubierta cumple con las siguientes caractersticas:

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CAPTULO TRES

360

Trmicas:
Sus componentes pueden ser:

Tierra humedecida y apisonada, es muy buen aislante y barato pero muy pesado.
Granulado volcnico, amasado con arena fina y cemento, ms costoso pero a la
vez ms liviano.
Telgopor mezclado con arena y cemento, de menor costo.
Lana de vidrio.
Poliuretano expandido.
Otros como vinlicos y plsticos.

Hidrulica:
Se utiliza el ruberoide (cartn embebido en alquitrn, primero se calienta hasta hacer
lquido el alquitrn, esparcindolo luego por toda la superficie a impermeabilizar, hecho
esto se procede a desenrollar el ruberoide sobre el alquitrn. Esto se utilizo durante mucho tiempo pero se dejo de usar debido a su variacin trmica, en invierno se contraa y
en verano se dilataba de tal forma que se producan grietas o fisuras (provocando goteras).
Se suplanta entonces el ruberoide por un material ms plstico que es la lana de vidrio,
el elemento para pegarlo es una emulsin en fri.
Lo ltimo que se esta utilizando es la membrana asfltica, la cual se coloca superpuesta
y se suelda. Est compuesta por lana de vidrio completamente embebida en emulsin
asfltica y por encima lleva una lmina de aluminio.

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CAPTULO TRES

Forma de colocar la membrana asfltica.-

Revestimientos.-

Son las terminaciones que se les realiza tanto a las paredes como a la loza. Tambin
sirven para arreglar imperfecciones. Pueden ser:

Cielo raso.
Revoque grueso o jaharro.
Revoque fino o enlucido.
Aplicaciones.

Cielo raso.-

Es la terminacin inferior que se les hace a los techos, se distinguen dos tipos:

Cielo raso aplicado.

Cielo raso suspendido.

Cielo raso aplicado:

Es el aplicado directamente sobre la loza. Este puede ser: a la cal o al yeso. La

precaucin que hay que tener, es que la superficie donde se har la aplicacin sea rugosa y no lisa. Luego de esto se hace una mezcla de proporciones 1: 1 (cemento, arena
y agua) y se hace un chicoteo (aplicacin de la mezcla con cuchara) que deja la superficie lo bastantemente rugosa como para que se adhiera con facilidad el revoque grueso y
luego el revoque fino.
Aplicacin a la cal: se hace con una proporcin de: 1: 5 (mezcla, cemento, cal, arena
gruesa y agua. Se aplica aproximadamente 1 a 1.5 cm de mezcla. Se trabaja con balde
y cuchara, esparciendo con una regla, esto es para la parte gruesa. Para la parte fina,
usamos un mortero de iguales proporciones que el anterior pero ahora usamos arena
fina.

361

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CAPTULO TRES

362

Aplicacin al yeso: en lugar de usar una mezcla se usa yeso negro para la parte gruesa, es un poco ms oscuro que el comn, con la caracterstica que este se adhiere ms
fcilmente. Despus se hace la parte fina con el yeso blanco.
Cielo raso suspendido:

Es el cielo raso que no se aplica directamente en la loza, sino que se coloca a una
determinada distancia. En el momento de realizar la loza, se dejan hierros, que luego
permiten ensamblar la estructura que soportar dicho cielo raso.
Estos pueden ser de madera, de yeso, placas de telgopor, metlicas, etc.
Por lo general se hacen en edificios, con el fin de tener un mejor manejo de las instalaciones que se colocan dentro del colchn de aire. ( Incendios, iluminacin, calefaccin).

Revoque grueso o jaharro.-

Sabemos que los ladrillos tienen defectos constructivos, tanto de esttica como de
tamao, a esto se le suman las imperfecciones del operario al construir. Por esto es necesario disimular estas imperfecciones (que no superen los 2 o 2,5 cm). Estas se disimulan con el revoque grueso. Estos pueden ser a la cal o de yeso.
Revoque grueso a la cal:
Es una mezcla de cemento, cal y arena gruesa en la proporcin :1:5; primero se
humedece la pared, luego se realizan fajas de 10 a 15 cm perfectamente niveladas utilizando puntos de referencia, pueden ser tacos de madera colocados utilizando una plomada; las fajas van separadas 1,50 m aproximadamente, cuando estas endurecen se
coloca el resto del
material entre las fajas mediante chicoteo de no ms de 1 cm de
espesor, dejando endurecer se repite el proceso en capas hasta llegar al nivel de las
fajas, luego se nivela con una regla retirando el material sobrante. Una vez terminado
se deja fraguar humedeciendo la pared peridicamente.

Punto de Nivel

Regla

Fajas

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CAPTULO TRES

Muro

363

Muro
Punto de Nivel

Plomada

Punto de Nivel

Plomada

Chicoteo de mezcla

Revoque grueso al yeso:

Es una mezcla de cemento, yeso y arena gruesa en la proporcin :1:5; el
procedimiento es el mismo que el anterior, pero en este caso no se humedece la pared
antes de efectuarlo ni despus.

Revoque fino o enlucido.-

Se utiliza para cubrir las pequeas imperfecciones dejadas por el revoque grueso. Se
realiza con un mortero de cemento, cal y arena fina en la proporcin :1:5; pueden ser
realizados a la cal o de yeso.

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CAPTULO TRES

364

Revoque fino a la cal:

Se chicotea la pared y se pasa la regla, repitiendo el proceso hasta lograr la superficie
deseada. Para una mejor terminacin se usa el fratacho con goma espuma.
Revoque fino al yeso:
dem al anterior, con la ventaja de tener mejor acabado, seca rpidamente.
No puede utilizarse en paredes donde exista humedad, como por ejemplo baos,
cocinas, lavaderos, etc.
La pintura utilizada sobre ellos debe ser al aceite.

Aplicaciones.-

Se colocan despus del revoque grueso y pueden ser de distintos tipos, por ejemplo,
cermicos, azulejos, salpicr, etc.

Carpintera.-

Fija marcos puertas

____ Puertas placard
____Ventanas
mvil ____ hojas ____ puertas
____ placard
____ bajo mesada
____ ventanas ____ corrediza
____ bisagra
puede ser _____ metlica
_____ madera
_____ aluminio
_____ mixta

puertas

_____ placa ( pino, lamo, cedro)

_____ tablero( dem anterior)
_____ maciza ( dem anterior)

sistemas de oscurecimiento _____ persianas

_____ cortinas de enrollar
_____ celosa
_____ postigo

elementos de seguridad _____ rejas

_____ tela mosquitera

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CAPTULO TRES

herrajes _____ cerradura tipo yale

_____ doble paleta
_____ simple

Vidrios.-

Pinturas.-

Se divide en:

Interior al Ltex.
Exterior al Ltex.
Carpintera (Metlica o Madera)..

Pisos exteriores.-

Los pisos exteriores incluyen el veredn perimetral de 1,00 m de ancho alrededor de la

vivienda, el acceso a la misma desde la lnea municipal y la vereda municipal.

Limpieza de obra.-

La limpieza final de obra, consiste en dejar en condiciones de entregar la construccin

terminada a sus propietarios. Se limpian los restos de pintura y mortero que quedan en
el piso, los vidrios, los marcos de puertas y ventanas, etc.

ANLISIS DE PRECIOS UNITARIO.-

El anlisis de precios unitario consiste en conocer el valor econmico de la unidad de

medida de cada tem.
Para ello, desglosamos cada tem en Mano de Obra y Materiales y se calculan por
separado.
Planilla de Anlisis de Precios Unitario

Para el llenado de estas planillas utilizamos como apoyo las Planillas de Rendimientos
tanto de Mano de Obra como de Materiales que nos brinda el CIRCOT. (Se adjuntan a
este apunte).
La planilla de rendimiento de Mano de Obra, nos dice que cantidad de horas de Oficial
o/y/Ayudante que necesita cada tem por unidad de medida.

365

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CAPTULO TRES

366

La planilla de rendimiento de Materiales, nos da cuales son los materiales utilizados en

cada tem y la cantidad que se necesita por unidad de medida.
Al total de la suma de los Materiales ms la Mano de Obra, se le llama COSTO DIRECTO,
a l se le sumas los Gastos Generales y los Beneficios.

ANLISIS DE PRECIOS

OBRA:

ITEM:
DESIGNACIN:
UNIDAD:
DESIGNACIN

CANTIDAD

$ UNITARIO

$ PARCIAL

$ TOTAL

M
A
T
E
R
I
A
L

MANO

Oficial
Ayudante

TOTAL A

$ 0,00

TOTAL B

$ 0,00

Hs.
Hs.

DE
OBRA

COSTO DIRECTO (CD)

TOTAL A + B

$ 0,00

GASTOS GENERALES
SUB-TOTAL 1

15,00%

$ 0,00
$ 0,00

BENEFICIOS
SUB-TOTAL 2

10,00%

$ 0,00
$ 0,00

PRECIO UNITARIO

$ 0,00

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CAPTULO TRES

GASTOS GENERALES.-

Se define como Gastos Generales. a los gastos efectuados en la obra que no se ven
reflejados en ella pero inciden en el presupuesto de la misma. Se dividen en:
-

Gastos de Obra: son por ejemplo, el sueldo del Capataz, del Ingeniero, del sereno,
el obrador, el cierre perimetral, la energa elctrica, los combustibles y lubricantes
que se gastan en obra, etc.

Gastos Administrativos: son los gastos fijos de oficina, el sueldo de la Secretaria, del
Contador, los gastos de insumos de oficina, telfono, etc.

Gastos Financieros: son los costos bancarios, prstamos, impuesto al cheque, etc.

Estos gastos se hacen incidir en el Presupuesto a travs de un porcentaje, el cual depender de la magnitud de la Empresa, (mientras ms grande la Empresa, mayores son
sus gastos fijos).
BENEFICIOS.-

Es el monto de dinero que la Empresa desea ganar despus de haber arriesgado un

capital, realizando el gasto que acarrea la ejecucin de una obra.
Como los Gastos Generales., tambin se hacen incidir en el Presupuesto a travs de un
porcentaje.
La forma de colocarlos en la Planilla de Anlisis de Precios Unitarios es la siguiente:
Al Costo Directo, se le aplica un porcentaje de Gastos Grales., luego se suman ambos,
obteniendo el Sub total 1; a ste se le aplica el porcentaje correspondiente al Beneficio y
se los suma al Sub total 1, obteniendo el Total definitivo.

PRESUPUESTO.-

Presupuestar es dar a conocer el precio de una obra antes de efectuarla.

Hay distintas formas de Presupuesto a saber:

Por Analoga.-

Por Superficie Cubierta.-

Por Anlisis de Precios.-

Por Analoga: Se compara la obra a realizar con obras ya ejecutadas. Es muy expeditivo. Lo utiliza por lo general el Estado para conocer rpidamente el costo de alguna obra.

367

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CAPTULO TRES

368

Por ejemplo, para saber cuanto costara una escuela de 200 bancos, se compara con
algn presupuesto de otra escuela realizada anteriormente.
Por Superficie cubierta: Para realizar un presupuesto de este tipo, se tiene en cuenta
la superficie cubierta a construir, este dato est en la cartula del proyecto, como as
tambin el tipo de construccin, depende de la terminacin (1, 2, 3, 4 o A, B, C, D),
que tambin figura en la cartula del plano General. Con estos datos y el precio de la
construccin por m2, el cual se consigue en el CIRCOT, Cmara de la Construccin,
etc., se presupuesta multiplicando el precio de la construccin segn su tipo ($/m2) por
la cantidad de superficie cubierta a construir (m2).

Por Anlisis de precio: Lo primero que se realiza es el Cmputo, luego el Anlisis de

Precios Unitario y por ltimo el Presupuesto.

Computo

Anlisis de precio unitario

Presupuesto

Planilla de presupuesto final:

tem Descripcin Unidad Cantidad

Precio
unitario

Precio
total

% de incidencia

1 N de tem.
2 Nombre del tem.
3 Unidad en la que se mide el tem.
4 La cantidad proviene del Cmputo realizado.
5 El precio unitario proviene del Anlisis de precios Unitario realizado anteriormente.
6 El precio total se calcula multiplicando la columna 4 por la 5; este es el valor total del
tem. Sumando todos las filas (todos los tems) de esta columna encontramos el valor
total de la obra, o sea el Presupuesto.
7 Se calcula como una regla de tres simple; a la sumatoria de los valores totales de
los tems le corresponde el 100 % de incidencia, al valor de cada tem le corresponde x.

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CAPTULO TRES

369

PRESUPUESTO
tems

Descripcin

Unidad

Precio
Unitario

PRECIO TOTAL

Precio
Total

% de
Incidencia

100%

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CAPTULO TRES

370

Instalaciones.-

Se deben tener en cuenta todas las instalaciones que se realizan en la obra, por ejemplo:

Instalacin Sanitaria.
Instalacin Elctrica.
Instalacin de Gas Natural.
Ascensores.
Incinerador de residuos.
Etc.

En este curso se vern las tres primeras, con el objeto de que el alumno sepa interpretar
un plano de proyecto de las instalaciones.
Como hemos visto anteriormente las instalaciones se computan como global, esto significa que se pide presupuesto de materiales y mano de obra a un instalador matriculado
en los entes correspondientes y ese valor se utiliza en el presupuesto.

Instalacin Sanitaria.

El Ente oficial que aprueba el proyecto sanitario es OSSE (Obras Sanitarias Sociedad
del Estado).
Este proyecto consta de varias instalaciones, a saber:

Agua fra y caliente.

Desages cloacales.
Desages pluviales.

Instalacin Elctrica.
Los Entes oficiales que aprueban el proyecto elctrico, son las Municipalidades.
Instalacin de Gas Natural.
El Ente oficial que aprueba el proyecto de Gas Natural, es Distribuidora de Gas Cuyana
S.A. (ECOGAS).

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CAPTULO TRES

371

Factores que determinan el valor de una construccin (Ingeniero Mario Chandas)

CALIDAD FISICA

CALIDAD FUNCIONAL

a) Calidad de los materiales de construccin

Nobleza de los materiales empleados, en lo que
se refiere a sus propiedades de resistencia a
los esfuerzos mecnicos, a la accin de los
agentes atmosfricos, a las condiciones de
servicio, etc. (la calidad decide sobre la vida
probable y el valor residual

a) Plan de Obra
Programa de comodidades que el proyecto propuso
resolver: extensin y capacidad, nmero de unidades
dimensiones de estas, etc.

b) Correcta Utilizacin
El valor de una estructura elaborada no reside en
la suma de sus componentes materiales ms los
costos, sino que puede ser mayor o menor segn
que est en definitiva bien o mal hecha
c) Edad y Estado de Conservacin
Conservacin permenente del buen estado,
mediante operaciones de limpieza y pintura, de
recambio de partes deterioradas, etc.; mientras
ms prolongados sean los beneficios futuros
mayor ser el valor presente
d) Gastos necesarios
Para la rehabilitacin de las estructuras
funcionalmente anuladas o en vas de anulacin
por efecto de su destruccin fsica o mala
conformacin constructiva, estos gastos deben
ser considerados en su carcter de valores
negativos
e) Valor de Demolicin
El aprovechamiento de los materiales como
rezagos constituye el ltimo elemento de la
calidad fsica. El conjunto del edificio llega al
final de su vida, pero, individualmente pueden
conservar el mrito necesario para que se les
encuentre nueva aplicacin

b) Correcta realizacin
Satisfaccin respecto de la disposicin de las
unidades y sus ambientes: correcta iluminacin y
ventilacin, intercomunicaciones cmodas, accesos
bien planeados, carcter y calidad de las instalaciones
y servicios complementarios, relacin entre
superficie til y la necesaria para el movimiento, etc.
c) Destino y Adaptabilidad
Causa capaz de introducir cambios en los valores
estimados: el destino de las construcciones y su
adaptabilidad a destinos distintos de los que le
dieron origen.
Las construcciones que por su particular disposicin
sean susceptibles de ser adaptadas a varios destinos
tienen derecho apremio, tanto mayor cuanto menores
sean los gastos que requiera la adaptacin; en la
prctica, un edificio de destino generalizado no es
bonificado por este hecho. Se concepta que un
edificio de este tipo representa el valor "normal"
sacrificando por debajo de este valor a los de
destino especial.

372

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO TRES

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CAPTULO CUATRO

373

CAPITULO CUATRO
PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal es un rgimen de propiedad muy especial, donde conviven el

dominio y el condominio y es regida por la Ley Nacional N 13512.
La implementacin del rgimen de la Propiedad Horizontal produce una innovacin sustancial en una de las instituciones fundamentales y ms antiguas del derecho, como es
la propiedad.
El artculo 2518 del Cdigo Civil establece: La propiedad del suelo se extiende a toda
su profundidad y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende
todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo
las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede extender en l sus construcciones,
aunque quite al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede tambin demandar la
demolicin de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.
El pensamiento del Dr. Dalmacio Vlez Sarsfield, no era desacertado cuando pretendi
a travs del art. 2617 del Cdigo Civil evitar que se transfirieran los altos o bajos de un
edificio, ni por contrato ni por actos de ltima voluntad, por cuanto la creacin de servidumbres especiales acarreara un sin fin de conflictos.
Aquello que naci por una necesidad poblacional donde los que vivan en edificios eran
de clase obrera (denominados Conventillos), en la actualidad se han creado como una
nueva forma de vida, cada da ms demandada, por los altos costos de los terrenos,
economa en la construccin y servicios y concentracin poblacional. Se ha impuesto en
las grandes ciudades donde poco a poco han ido creciendo y constituyendo una nueva
manera de vivir (hoy Conventillos de lujo).
Vamos a analizar los cuatro primeros artculos de la Ley Nacional 13512 de Propiedad
Horizontal, los cuales son los fundamentales para que un Tasador pueda proyectar las
divisiones de un edificio.

Extrado de Apuntes de Ctedra, Juan Silvestre y Manual BCRA

374

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CAPTULO CUATRO

Artculo 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un

mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje
comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones
de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms
de una persona.
Como se puede advertir la ley, legisla en primer trmino, sobre el sustrato material el
edificio. Como condicin primera de este rgimen debe haber un edificio como objeto de
este derecho, como elemento de hecho en donde se ejerce aquel derecho.
La vida del consorcio y de la del propio dominio horizontal est unida indisolublemente
al referido sustrato material; este elemento fsico es condicin sine qua non para la vida
del sistema, al punto tal que la propia ley cita como casos de extincin del rgimen, la
destruccin o vetustez del edificio (artculos 12 y 16).
El edificio se compone de dos tipos de bienes: exclusivos y comunes; estos ltimos con
una variedad dentro del gnero: las cosas comunes de uso exclusivo.
Lo fundamental en esta ley es que el derecho se concentra en el edificio, en su divisin,
siendo el terreno (por accesin) cosa comn a todos los propietarios (art. 2), en cambio
en el derecho comn el terreno es el objeto fsico principal del derecho y las construcciones lo son por accesin (a la inversa)
La norma legal se cie estrictamente a unidades destinadas a vivienda como nicas con
posibilidad de ser sometidas a este rgimen de dominio horizontal, y slo cabra la inclusin de otro tipo de bienes (caso de cocheras, bauleras, etc.) cuando fuesen complementarios de una unidad principal de vivienda de manera que formasen un todo.
De todas maneras, en la actualidad, no se discute que oficinas, locales comerciales,
cocheras, etc., no ya como unidades accesorias sino como verdaderas unidades funcionales principales, sean objeto de este tipo de propiedad.
En cuanto al estricto plano legal, una parte de la doctrina asigna al artculo en estudio
carcter taxativo, mientras que otros lo consideran enunciativo, lo que implica que con
los nicos lmites de la moral, buenas costumbres, etc., un edificio puede someterse a
propiedad horizontal cualquiera sea el destino de las unidades.
Para el caso de una cochera, al designarla como unidad complementaria de una unidad
exclusiva o principal, no puede enajenarse o disponerse de ella independientemente de
la principal, y viceversa la disposicin de la principal la incluye a ella. Como consecuencia, esa unidad complementaria no puede pertenecer a un titular distinto de la principal
Una unidad no destinada a vivienda puede incluirse en el rgimen de propiedad horizontal porque es complementaria de una vivienda principal o porque en s ella misma reviste ese carcter.
El carcter de complementaria no lo da el destino, sino si se basta la unidad a si misma
o necesita de otra principal a la que accede, de la cual depende, si sigue la suerte de la
principal y no puede disponerse de ella separadamente.
De no desear que las unidades destinadas a cocheras o bauleras pudieran ser
desmembradas del dominio principal que les corresponde, se podra dentro del espacio
cubierto comn darle el derecho de uso exclusivo a favor de determinadas unidades, a
travs del reglamento de copropiedad (como si se tratase de un usufructo).
Las condiciones materiales de un edificio a someter a propiedad horizontal, es poseer
caractersticas fundamentales:

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CAPTULO CUATRO

a) Que las unidades de propiedad exclusiva sean independientes

b) Que tengan salida a la va pblica directamente o por intermedio de un pasillo
comn.
c) Que el destino de cada unidad sea del tipo homogneo, sin que perjudique a
otros propietarios de unidades [evitar en un edificio con destino a viviendas, unidades donde se produzcan ruidos (fbrica); actos que perjudique a las buenas
costumbres (hotel alojamiento etc.)]
El primero de los requisitos, como expresamente surge de su terminologa significa que
no haya comunicacin directa entre las unidades, que cada una se baste y cumpla su
funcin y destino sin necesidad de requerir de la otra, que cada dependencia de la misma sirva a su finalidad y para uso exclusivo de su titular, que la amplitud de derechos y
prerrogativas de ste los pueda ejercer y de hecho los ejerza sin depender para nada de
las unidades vecinas.
El segundo de los requisitos exige que la salida a la calle se pueda efectuar de idntica
forma sin depender para ello de unidades de otros titulares.
El tercero de los requisitos es que el uso de las unidades debe ser armnico pensando
en la convivencia de los propietarios de unidades sin que ello perjudique la buena relacin entre ellos. Es formal, de manera que la vida armnica de convivencia del edificio
perdure en el tiempo.

Artculo 2: (Bienes Comunes): Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso

o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran
comunes por dicha razn:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etctera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portera;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e)

Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos

los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.

Esta enumeracin no tiene carcter taxativo

Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes salvo convencin en contrario.
Adems de los bienes exclusivos, el derecho de propiedad horizontal tiene por objeto
una segunda categora de cosas o partes, aquellas de uso comn, sujetas a un condominio de indivisin forzosa, indispensable para el ejercicio del derecho de propiedad
sobre los referidos en primer trmino.
Las cosas son comunes de acuerdo a la finalidad que posee, ya sea por su naturaleza
(destino objetivo: por ejemplo un ascensor est destinado a trasladar personas o cosas
a pisos inferiores o superiores del edificio); y tambin son comunes porque han sido
afectadas por las partes (destino subjetivo: por ejemplo el local de portera). De all que
la enunciacin del artculo referido no sea taxativa, pues hay bienes y servicios que

375

376

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

pueden ser o no comunes, de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el reglamento de copropiedad y administracin.
Las partes comunes, en algunos casos, revisten tal importancia que sin ellas no se
concebira el sistema, ya que resultan imprescindibles para su normal funcionamiento
(terreno, escaleras, etc.).
La enunciacin del artculo solo da ejemplos, lo que implica que existen otros bienes,
partes y servicios que son comunes sin entrar en la enunciacin del precepto.
Pero la ley expresa adems un principio general limitado, pues hace derivar el carcter
comn, de uso o por razones de seguridad, cuando hay otros motivos o condiciones de
los que puede devenir ese carcter comn, tal el caso de la naturaleza del bien, por
ejemplo: balcones, techo del edificio, escaleras, etc.
El primer supuesto que la Ley considera en su enumeracin es el Terreno.
Este es sobre lo que se asienta el edificio y sobre l, todos los propietarios tienen una
cuota parte indivisa, es decir son a su vez copropietarios. Cualquier acto de disposicin,
gravamen o constitucin de derechos reales sobre la unidad de propiedad exclusiva
comprende entonces a la cuota parte indivisa sobre el lote de terreno, conforme al porcentual asignado a cada titular.
Tal principio es inverso al sustentado por Cdigo Civil para el dominio, en donde el suelo
es siempre lo principal y todo lo que se construye sobre el mismo se incorpora y accede
a ste, y todo acto de disposicin sobre aqul conlleva a disponer de estas edificaciones
(artculos 2518 y 2521 del Cdigo Civil).
Estando prohibido en nuestra legislacin el derecho de superficie (salvo el derecho de
superficie forestal), o sea que uno tenga el derecho de propiedad del suelo y otro la de
lo edificado sobre l, forzosamente la titularidad del terreno apareja la titularidad de lo
que se encuentra sobre l. En propiedad horizontal, el principio se invierte, el terreno es
accesorio de la construccin.
Los Cimientos y Estructura son aquella parte de la construccin inserta en el subsuelo, la continuacin hacia abajo de los muros maestros y todo lo necesario estructuralmente para darle sustento y estabilidad al edificio. Estas pertenecen al grupo de partes
indispensables para seguridad del mismo.
Los Muros Maestros son los que forman el esqueleto o armazn del edificio, propiamente lo que constituye su estructura. Son las paredes perimetrales internas y externas
y cualquier obra de resistencia, aunque no tenga la forma de pared.
El muro maestro, como su mismo nombre lo indica, es sobre el que se basa y afirma el
resto de la construccin, en consecuencia, por su propia naturaleza, no puede revestir
otro carcter. La parte interna de esos muros son de uso exclusivo de los titulares de las
unidades exclusivas, con tal que no alteren su funcin o destino; todo lo que se adhiera
o coloque en la parte interior, es de propiedad privativa de aquellos.
Dentro de este tipo de paredes, existen dos que requieren tratamiento especial, y son: la
fachada y las medianeras.
Los muros interiores que separan a las unidades sean o no maestros son comunes por
cuanto ellos son los generadores de la privacidad entre las mismas.
Los muros separadores de ambientes pueden revestir el carcter de propios de cada
unidad, pero ningn propietario podr demolerlos sin la autorizacin expresa del consorcio y de la autoridad competente, evitando de esta manera por ignorancia se destruyera
algn muro portante o maestro que pudiera afectar a la resistencia del edificio.
El carcter de comn de la Fachada es independiente de que algunos de sus titulares
tengan unidades internas o que no den al frente. El frente del edificio tiene una impor-

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tancia regular, como cualquier otro muro de este tipo, se suma una especial funcin de
esttica o armona arquitectnica.
Las Medianeras son los muros maestros con la caracterstica de que dividen fondos
colindantes. A diferencia de la Propiedad del Cdigo Civil, los muros que separan las
unidades funcionales son comunes pero no medianeros, pues el terreno al ser comn
no separa fondos linderos de distintos propietarios. Slo es medianero el muro, tambin
comn, que separa el edificio del terreno vecino.
En cuanto a los Techos no nos referimos a los techos de las unidades de propiedad
exclusiva, sino a lo que es el techo del edificio, o sea, no cualquier plano horizontal sino
al que recubre a aquel, al que se encuentra por sobre la ltima planta.
No importa la forma o material del techo (en muchos casos el techo coincide con terrazas o azoteas). Lo importante es su propiedad comn derivada de la funcin de proteccin de la intemperie, a favor de todas las unidades. No debemos confundir techo (cobertura exterior) con la parte interna superior o revestimiento (yeso, madera, cielorraso,
etc.) que es de propiedad de cada consorcista y sobre los cuales cada uno puede disponer.
Una situacin dudosa se presenta cuando se trata de encuadrar los techos de los edificios de una sola planta, ya que, aparentemente, no habra ninguna causa o justificativo
para considerar a este tipo de bien comn, excepto el hecho de que la ley no hace distinciones. La funcin del techo en el edificio de varias plantas, y de all el carcter de
comn, no existe en edificios de una sola planta, ya que slo recubren o protegen a cada unidad funcional. Incluso las reparaciones correran por cuenta del titular de cada
unidad.
Si se atiene a la ley exegticamente en estos casos tambin el techo es de propiedad
comn
Los Patios y Solares son aquellas ubicados en sobrantes del terreno en donde se
construy el edificio; pueden ser internos o externos y tienen la finalidad primera de servir de entrada de aire y luz a las unidades independientemente de servir a un bien privativo (aire y luz) tambin su carcter deviene de ser el terreno propiedad comn, en consecuencia debe ser comn un patio, que no deja de ser terreno con un revestimiento.
Como en el caso de los techos surge la duda con respecto a los patios en edificios de
una sola planta, en donde, no slo no cumplen ninguna funcin comn, sino que pueden
estar dentro del permetro de cada unidad privativa; pero tambin en esta situacin se
entiende que es comn, pues ese carcter reviste el terreno.
Por razones prcticas se concede el uso exclusivo de un patio comn al titular de la
unidad que accede a dicho patio. Cuando algn bien comn es continuo y accede directamente a una o varias unidades, se puede conceder el uso exclusivo a esos copropietarios, estos espacios pueden ser divisibles o indivisibles; esto es aplicable a azoteas,
balcones, patios de grandes dimensiones, etc.
Ello no quita el carcter de comn, con sus implicaciones, como por ejemplo no alterar
el destino realizar obras o innovaciones, ni siquiera mejoras y contribuyendo proporcionalmente y no en su totalidad cada consorcista a su conservacin.
Las galeras, pasillos y vestbulos sirven para acceso a unidades exclusivas y en
consecuencia su uso y dominio son comunes.
Las puertas de acceso al edificio o entrada principal, revisten carcter comn por
ser aberturas sobre muros maestros, como as tambin las puertas de acceso a las unidades exclusivas, por cuanto dichos muros divisorios de unidades son comunes.

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Las Escaleras son elementos tpicamente comunes, ya que son los medios de trnsito
y traslado entre las diferentes plantas del edificio, sin perjuicio de que haya ascensor, no
todos los edificios sometidos a este rgimen lo poseen
En todos los casos se refiere a escaleras efectuadas en funcin del edificio (sean principales o de servicio), las que unen unidades o pisos de distintos planos horizontales;
pero se excluyen las escaleras internas o al servicio de una unidad, como es el caso de
los duplex o triplex, que unen distintos ambientes de una misma unidad funcional.
Si bien estos bienes no son de utilidad directa a todos los copropietarios, aunque los de
la planta baja, los de locales comerciales con frente a calle pblica no las utilicen, ello no
quita el carcter de comn, ya que aunque en menor medida beneficia a todos.
Los Jardines, son, al igual que los patios, sobrantes del terreno, sobre el cul no se
edific, pero con un destino especfico, tal como ornamentacin y cultivo de plantas y
flores.
Los locales e instalaciones de servicios centrales (calefaccin, agua caliente o fra,
refrigeracin, etc.)
Se enuncian algunos de los ms comunes servicios: caeras de agua caliente y fra,
cableado telefnico, instalaciones de antena de televisin colectiva, gabinetes de gas y
de medidores de luz, instalacin general elctrica y de portero elctrico, motores e instalaciones de ascensores, colectora de tanque de agua, cisterna de bombeo de agua,
ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos e
instalaciones existentes para servicios de beneficio comn, etc.
Al enunciar este tipo de bienes, se hace no slo en lo que a ellos se refiere especficamente, sino a todo aquello que se construye para contenerlos: depsitos, cajas metlicas o de mampostera (sala de mquinas, cobertura de cableado y caeras, timbres,
cubierta de portero elctrico etc.).
Cabe hacer una distincin: con respecto a los edificios de una sola planta, generalmente, muchas de estas instalaciones son independientes, lo que hace poner en duda el
mencionado carcter comn. Este tema deber ser estudiado minuciosamente en cada
uno de los servicios y en cada caso, la conformacin o modelo de cada edificio, para
definir el carcter de comn o exclusivo
Todo aquel ramal, caera, cableado, etc., que no sea general o que est al servicio
exclusivo de una unidad funcional, reviste titularidad privativa. Para ejemplificar: de la
unidad funcional hacia afuera es comn; hacia dentro es exclusivo.
Sobre todo en edificios de ms de cinco unidades existe lo que se llama el Departamento de Portera y es lgico que as sea.
Se sabe que la existencia de encargado y dems personal de servicios es de suma
importancia ya que son los que se ocupan de la limpieza y la puesta en funcionamiento
de los servicios del edificio, vigilancia y procuran hacer cumplir con las disposiciones
internas en cuanto al buen funcionamiento. Este personal est al servicio del edificio y
en consecuencia su labor beneficia a todos los propietarios.
Ello demuestra la necesidad de que todo encargado permanente sea beneficiario de una
vivienda, de la que no puede ser otro titular que no sea el consorcio, el cual presta un
servicio comn
Si el consorcio dispusiera no entregar la unidad al encargado podra alquilarla con beneficio exclusivo del consorcio, quin podra utilizar dicho monto de alquiler en solventar
gastos de mantenimiento comn del edificio. De igual manera si se hubiera dispuesto
crear locales comerciales cuyos titulares fueran los propios dueos de las unidades
(consorcio), estas podrn alquilarse en beneficio comn.

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Los Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. Estos son los que
dividen las distintas unidades funcionales (por ejemplo dos departamentos) y asimismo
aquellos que dividen unidad funcional con pasillo o parte comn o exterior, es decir, excluye las paredes divisorias de ambientes de una misma unidad de propiedad exclusiva.
Esta en tela de juicio si estos muros sirven de sostn o no. Se entiende que en algunos
casos si, en consecuencia adems de dividir unidades o ambientes son muros maestros; en otros casos no es as.
En caso que las unidades contiguas pertenezcan a un mismo propietario, considerando
que ese muro no sea maestro, es decir no sirva de sostn o refuerzo, entienden algunos
autores que la pared resistira el carcter de privativo, en consecuencia podra derribarse a fin de ampliar la unidad por parte del dueo siempre que no afecte la seguridad del
edificio. En general tanto la doctrina como la jurisprudencia adoptan esta postura.
La ley es sumamente clara al respecto, y ni distingue ni determina excepciones como
para fundar la posicin antes descripta.
Si los tabiques divisorios de unidades funcionales exclusivas, son comunes, no pueden
derribarse sin la autorizacin previa de su dueo, es decir, el consorcio, por medio de su
instrumento: la asamblea de copropietarios.
Por otra parte, lo que en el reglamento de copropiedad figura como dos unidades funcionales independientes, en los hechos figurara como una sola unidad funcional.
Adems alterara el porcentual, lo que a su vez implica modificar el reglamento por decisin unilateral, cuando en dicho caso se requiere unanimidad de votos favorables de
todos los consorcistas. Al derribar el muro divisorio, la superficie del mismo (que desaparece) la ganan los departamentos unidos, que aumenta la superficie habitable, en
una proporcin idntica a la superficie; aumenta el porcentual en relacin al total del
edificio, y en consecuencia deben disminuir los porcentuales de las restantes unidades.
Casos no enunciados. Contrapisos o armazn; bohardillas o desvanes y bauleras;
puertas de entrada a departamentos; ventanas, banderolas y entradas de luz; balcones;
locales o unidades para renta; subsuelos; espacios areos; aceras y partes inaccesibles.
Artculo 3 (derechos sobre partes comunes): Cada propietario podr usar de
los bienes comunes conforme a sus destinos, sin perjudicar o restringir el legtimo
derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser proporcionado al
valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las
partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos
esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento que accedan.
La primera parte de la norma legal puede dividirse as: por un lado trata el ejercicio de
derechos propios y `por el otro el de los restantes copropietarios.
El destino de una cosa, es la finalidad que posee conforme a su naturaleza o conforme
a su creacin, lo que se podra llamar Destino Objetivo (Vgr. Un ascensor est destinado a trasladar personas o cosas entre diferentes plantas de un edificio). Pero adems
puede haber una finalidad de acuerdo a la voluntad de las partes que, discrecionalmente
le asignaron ese destino, es decir el que los copropietarios o empresa constructora, al

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redactar el reglamento de copropiedad, le han fijado (Destino Subjetivo; vgr. Una unidad
funcional puede destinarse a vivienda, local comercial, oficinas, etc.). De por s, la divisin de partes comunes y exclusivas implica en alguna manera, una divisin de destinos, unos para uso comn de los consorcistas y otras para uso privativo de su propietario; pero a su vez cada una de estas categoras admite destinos particulares. En sntesis, hay un destino en s, por la naturaleza de la cosa o un destino determinado voluntariamente por las partes.
Es decir que el estatuto del consorcio debe contemplar cul ser el destino de las partes
de un edificio, aunque tambin es cierto que algunos reglamentos no son muy explcitos
con respecto al tema, por lo que se debe recurrir a analizar la naturaleza, funcin y caracterstica del bien para fijarlo.
Tratndose de un condominio, el que existe sobre bienes comunes, la enunciacin de la
primera parte del artculo analizado no deja de ser un principio general de toda copropiedad: todos pueden usar el bien de acuerdo a la naturaleza o la finalidad para el que
fue creado, pero a su vez permitiendo idntico ejercicio de restantes copropietarios. Es
decir que el lmite del derecho de un dueo lo da el derecho de otro titular.
El alcance de los derechos y obligaciones de los copropietarios es tambin aplicable a
otros usuarios tales como usufructuarios, inquilinos, etc.
Ya se dijo al comienzo que la propiedad horizontal, sin perjuicio de ser una institucin
jurdica es un sistema de vida; el consorcio, una comunidad restringida, y el reglamento
de copropiedad, un sistema de normas tendientes a reglar la consecuencia de quienes
habitan un edificio. En consecuencia muchas normas son aplicables a todo aquel que
vive dentro de dicha comunidad, con independencia del carcter jurdico o ttulo por el
cual habita el edificio.
El uso debe ser el natural de la cosa, no el extrao a ella. Debe respetase el destino, y
an ms no abusar o exceder en dicho uso de manera que afecte o impida el derecho
de terceros.
Este principio es vlido en forma general para el derecho civil y ordenamiento jurdico (el
derecho de uno se acaba donde comienza el derecho de los dems).
El segundo prrafo del artculo 3 de la ley fija expresamente el derecho sobre las partes
comunes y el valor de cada unidad.
El valor de cada unidad privativa se fija de acuerdo a su superficie, detalles de confort,
ubicacin y conforme a este valor de la cosa principal se determina el porcentual que se
tendr sobre las cosas comunes, es decir, que aquel representar la proporcin de copropiedad que tiene sobre ellos.
A mayor valor de la unidad exclusiva, mayor ser el porcentual que se tendr sobre las
partes comunes.
El referido porcentual se establece en principio, por voluntad de las partes, es decir, que
el reglamento de copropiedad y administracin, de naturaleza contractual, es el que lo
determina.
Todo reglamento de copropiedad posee un captulo destinado a partes comunes y otro a
exclusivas, en donde consta, junto a las caractersticas de cada unidad, el porcentual
correspondiente, que, vale la pena sealar, normalmente coincide con la proporcin con
que cada consorcista debe contribuir al pago de las expensas comunes, pero que no
necesariamente debe ser as.
La determinacin del porcentaje de marras, debe ser resuelto por unanimidad, ya que
afecta derechos individuales de cada propietario, excepto en el caso de reglamento preconstituido, que es redactado por el propietario vendedor o empresa constructora, donde ya se hallan fijados, y cuando el adquirente firma el boleto o escritura, se adhiere a

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dicho estatuto.(este tipo de casos son la mayora, pues siempre existe un propietario
ejecutor el cual genera el plano de subdivisin sometido al rgimen de la propiedad
horizontal, redacta el reglamento e inscribe el mismo en el Registro de la Propiedad,
previo a la iniciacin de las transferencias de dominio).
El prrafo tercero del artculo 3 de la ley, consagra prcticamente el concepto de propiedad horizontal, al determinar la conjuncin del dominio (sobre partes exclusivas) y
condominio (sobre partes comunes) de manera tal que el dominio implica condominio y
viceversa y no se puede ejercer o poseer un derecho con independencia del otro.
Siendo el bien de naturaleza exclusiva lo principal y la parte comn lo accesorio y siendo el principio general sobre el tema que lo accesorio sigue a lo principal, se pueden
extraer las siguientes conclusiones:
a) Que no se puede ser titular o ejercer derechos sobre partes comunes, con independencia de las exclusivas (dominio y condominio son inescindibles)
b) Todo acto de disposicin o constitucin de gravmenes o derechos reales sobre
la cosa exclusiva, comprende a su vez la parte correspondiente de derechos que
se tiene sobre las cosas comunes (lo accesorio sigue la suerte de lo principal).
c) Como consecuencia de la misma regla, es imposible realizar actos jurdicos del
carcter de los mencionados en b) sobre los bienes comunes, si en ellos no se
comprende a los privativos.
El Reglamento es la Ley bsica a la que deben someterse todos los propietarios, el cual
debe estar inscripto por acto notarial en el Registro de la Propiedad de la Provincia, y
que solamente de la misma manera puede ser modificado por la voluntad de sus propietarios, en las condiciones que establezca el Reglamento.
En los espacios comunes, de servicios, muros, circulaciones, se refleja verdaderamente
el condominio; en espacios no cubiertos comunes, por ejemplo patios, terrazas y otros,
se les otorga el derecho de uso, esto se asemeja al usufructo, o sea que puede gozar
de un espacio que es de otros (nuda propiedad).
En esta Ley, el inters comn del consorcio va por encima del inters individual de cada
propietario.
Se debe recordar que la Propiedad Horizontal puede ser tanto en altura como en profundidad.
Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el
terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad
El tasador, en primer lugar, debe munirse del plano de mensura de subdivisin en Propiedad Horizontal, para conocer:

Superficie propia de la unidad o departamento a tasar.

Ubicacin del departamento en altura y/o profundidad y en su caso ubicacin
dentro del piso.
Proporcin que tiene el departamento en las cosas comunes.

En segundo lugar se realiza el relevamiento de la zona de ubicacin del edificio; del plan
de comodidades y de las caractersticas constructivas del edificio y de la unidad; estado
de conservacin del departamento y las mejoras introducidas por su propietario; los servicios con que cuenta; etc. El tasador debe verificar que las superficie propia no han
variado (Cerrar un balcn para ampliar la cocina, construir sobre partes comunes (Pa-

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tio), etc.) ya que ello Rompe la PH y habra que realizar nuevos planos (varan los porcentual de dominio). Adems habra que rectificar escrituras.-

Descripcin del edificio de departamento / barrio privado.

Propsito.

Tiene por finalidad proporcionar una idea de las caractersticas de los alrededores inmediatos de la propiedad en cuestin y/o si la misma se encuentra ubicada dentro de un
consorcio regido por la Ley de Propiedad Horizontal (departamento o barrio privado). La
ubicacin est determinada, en principio, (por) las caractersticas del edificio -el tipo y la
categora de la obra; tericamente, los edificios formados por un gran nmero de unidades pequeas y baratas no corresponden a un barrio de viviendas de categora; de la
misma manera sera un error invertir en la construccin de edificios de lujo en un sector
no residencial o [Link] caractersticas de importancia las zonas donde es mayor el dficit de viviendas o la actividad comercial, o bien aquellas donde existe un atractivo residencial y/o
turstico. No siempre el sector urbanizado es el propicio para este tipo de construcciones; es necesario observar una serie de elementos que favorecen el sistema (ejemplo:
crecimiento progresivo econmico), y tener presente que normalmente la preferencia de
los compradores se orienta hacia los lugares de categora residencial o [Link] de los elementos ms importantes que influye sobre la propiedad horizontal es el
carcter de los servicios que tenga la zona (transporte pblico de pasajeros, gas, cloacas, pavimento, etc.); sin esta condicin, la divisin de una propiedad en departamentos
no agrega valor al conjunto; ms an, puede quitrselo.-

Cantidad de unidades.
Se debe indicar el nmero total de unidades de vivienda que conforman el edificio de
consorcio o el barrio privado.
Este dato frecuentemente puede ser obtenido del administrador y debe ser confirmado
por otra fuente en caso de que existiera alguna duda sobre el informe de recuento de
unidades.

Estado de las reas comunes.

Se deber indicar el estado y/o condicin de la superficie comn, tal cual se la observ
en la fecha de su inspeccin.
La superficie comn se refiere a los espacios contenidos dentro de la comunidad que no
son de uso exclusivo.

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El tasador debe evaluar y describir la condicin actual de la superficie comn. Para ello
debe inspeccionar el edificio a fin de obtener un acabado conocimiento de las caractersticas generales y de la condicin de los espacios comunes. Se debe observar la
presentacin de la fachada del edificio; por ejemplo, el diseo arquitectnico en cuanto a
la inversin doble, de frente y contrafrente, la inclusin de materiales de calidad y detalles de terminacin, para luego pasar a revisar cmo ha sido resuelto el sentido arquitectnico en cada planta, y verificar la cantidad de unidades que la componen -a mayor
cantidad, menor es el valor de cada una de ellas-. Aqu se tendr en cuenta la capacidad de la unidad y el equilibrio de sus distintas partes, as como el carcter de los servicios complementarios y las comodidades en [Link] la condicin debe ser
goras:

calificada, utilizando una de las siguientes cate-

Mala: Significa que la actual condicin, diseo, atractivo y funcionalidad de la

superficie comn se encuentra en un nivel muy bajo. Ello indica que la condicin
de dicha superficie es sustancialmente inferior a lo normal, a tal punto que resultara en una significativa reduccin de los valores de la propiedad.

Regular: Indica que el actual nivel de deterioro, las insuficiencias de diseo,

atractivo y funcionalidad de la superficie comn, son claramente superiores a lo
normal. Existe un evidente desmedro que sin embargo no es tan grave como el
de la categora "mala".
La condicin regular de las superficies comunes ser lo suficientemente inferior
como para reducir levemente el valor de la propiedad o para demorar su comercializacin.

Promedio: Significa que la condicin del espacio comn es consistente con el deterioro, diseo y atractivo en condiciones normales de mantenimiento y conservacin. Esto indica que el estado de dicha superficie es igual a la "norma" del mercado a la cual pertenece y que es considerada aceptable. La mayora de las propiedades estarn en esta categora.

Buena: Significa que la condicin de la superficie comn esta por encima del
promedio y que el nivel de deterioro e insuficiencia es inferior al esperable debido al nivel de deterioro normal.
La condicin ser superior a punto tal de incrementar levemente el valor de la
propiedad o de acortar su tiempo de comercializacin.

Excelente: Significa que el estado de la superficie comn muestra una condicin

ampliamente superior al deterioro normal y a la obsolescencia funcional.
Existe una clara distincin en un consorcio en excelente condicin: tendr muy
poco deterioro y un diseo, atractivo y utilidad funcional superior.
Esto indica que la condicin de la superficie comn es sustancialmente superior
a la de otras, a punto tal de incrementar fuertemente el valor de la propiedad.
Ejemplo de mala condicin: El inmueble que esta siendo tasado es una unidad
dentro de un edificio en propiedad horizontal con 20 aos de antigedad que
contiene, por ejemplo, las siguientes deficiencias:

dos ascensores de los cuales solo uno funciona.

los pasillos comunes dentro del edificio tienen insuficiente iluminacin debido
a que algunas de las lmparas elctricas no funcionan.

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la puerta de entrada principal a la residencia esta rajada.

Ejemplo de buena o excelente condicin: El inmueble que esta siendo tasado

es una unidad dentro de un edificio en propiedad horizontal con 20 aos de antigedad al cual, por ejemplo, se le han realizado las siguientes renovaciones:

en el curso del ao anterior se ha reemplazado el ascensor.

los pasillos de la superficie comn tienen un piso nuevo de madera.

las plantas situadas en las reas comunes son frescas y coloridas.

Ubicacin del departamento

La ubicacin del departamento en el conjunto ser positiva o negativa, dependiendo de

la ubicacin general del edificio. Influyen de manera significativa las preferencias del
pblico, que opera con una estricta y espontnea [Link] la demanda cae cuando se trata de departamentos en planta baja, y aumento la eleccin de departamentos ubicados en pisos altos, argumentndose razones
de iluminacin, ventilacin e intimidad; se califican negativamente los ubicados en zonas
de mucho trfico vehicular, por los ruidos y la polucin. La preferencia general es por
los departamentos del frente, que resultan ms cotizados que los [Link] la actualidad se pueden presentar excepciones a las reglas que por lo comn se
formulan, y es por ello que el tasador deber analizar cada edificio en particular y la incidencia de los elementos externos que influyen sobre el conjunto y la unidad propiamente dicha.-

Relacin de superficies

La relacin entre la superficie propia y comn se destaca a travs de un elemento

numrico, que en cierto modo mide la bondad del aprovechamiento de la superficie edificada, sealando la "carga" que representa lo comn sobre la unidad de superficie [Link] Ing. Chandas nos dice que es un ndice que no ha sido usado; no obstante, es importante. En obras comunes no debe admitirse ms de un 0,25; cuando este ndice resulta
muy elevado, debe castigarse el precio de la [Link] coeficiente que figura en el reglamento de copropiedad y administracin es uno de los
elementos que mayor importancia [Link] algunos casos el coeficiente se us como nico criterio de avalo. El mismo se estableci sobre el clculo de superficies, sin otras consideraciones. Su aplicacin mecnica
lleva implcita la idea de que el valor de un departamento es proporcional a la superficie,
sin ms, o que depende exclusivamente de sta. Esta concepcin fue clasificada como

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"falsa" por Chandas, por no corresponder a los hechos y carece de fundamento [Link] coeficiente, que regula solamente el grado de participacin de cada uno de los
propietarios en las expensas y partes comunes, no es un factor determinante del precio;
podr ser simplemente [Link] que la caracterstica del coeficiente es esttica, el precio es variable y bastar
que los propietarios conserven sus departamentos de manera distinta para que cambie
la relacin de valores.-

Estado de conservacin

El estado de conservacin y mejoras introducidas por el propietario constituye una legtima causa de bonificacin o castigo.
Este punto representa una complicacin para la aplicacin de la depreciacin, ya que se
deben combinar dos elementos: las partes comunes y las propias.
Se observar si existe uniformidad entre ambas partes, ya que es comn que alcancen
grandes diferencias por el mejoramiento de la propiedad de uso privado.
Las mejoras introducidas debern respetar las partes de uso comn y no alterar el diseo arquitectnico del edificio, ya que esto significar un perjuicio para el conjunto; y para
el caso de la superficie propia, una inversin no relacionada con el conjunto y, por lo
tanto, un capital [Link] se debe tener en cuenta que el edificio se compone de unidades funcionales, y
que stas son parte de un todo, definicin que quiz resulta redundante, pero la propiedad horizontal significa la unin, s o s, de ambas partes. Y en el momento de verificar
el estado de conservacin y mejoras introducidas para la formacin del precio, una dependen de la otra, y viceversa.-

Trabajos comunes pendientes de realizacin.

Se debern detallar los trabajos y/o las necesidades comunes que no han sido cubiertas
o realizadas. Las necesidades no cubiertas se refieren a cualquier aspecto del consorcio
que sea insuficiente para satisfacer las necesidades de los ocupantes. Adems de la
inspeccin
personal, el tasador deber entrevistar al gerente y al corredor inmobiliario para corroborar la existencia de las condiciones antedichas.
Estas pueden incluir, pero no se limitan a:
Reemplazar o mejorar la parquizacin.
Cualquier parte del parque que sea insuficiente y que requiera ser reemplazada o modificada debe ser descripta. Si se encontrara incompleta o arruinada por el tiempo, por

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degradacin o falta de mantenimiento, ya sea funcionalmente o en apariencia, el tasador

debe apuntar que existen necesidades pendientes de atencin.
Repavimentar calles.
Cualquier parte de las calles que tengan insuficiente pavimento o dao significativo de la
superficie debe ser considerada.
Agregar estacionamientos adicionales.
El tasador deber tomar nota de la existencia de una insuficiente cantidad de espacios
de estacionamiento y que clasificacin (segn este Manual) presenta la insuficiencia:
garaje, garaje semicubierto, etc.
Las eventuales explicaciones adicionales de cualquiera de estas necesidades deben ser
incluidas en un anexo. Si no existieran, indicar "ninguna".

Gastos importantes presupuestados.

Indicar si existe cualquier gasto significativo que haya sido presupuestado por el consorcio o barrio privado. Las mismas podrn realizarse mediante una erogacin de dinero en
efectivo o la obtencin de un prstamo para adquirir o mejorar un bien existente. Frecuentemente se va ahorrando dinero para afrontar dichos gastos. Estos pueden tener un
efecto positivo sobre el valor de la propiedad.
El tasador deber contactarse con el administrador y/o el vendedor para informarse sobre estos temas. Ellos pueden incluir, pero no se limitan a:

Construccin o mejora de una pileta de natacin.

Reemplazo de cercados y accesos de seguridad existentes.

Modernizacin o reemplazo de ascensores.

Tipo de estacionamiento.

Se deber consignar tanto el numero total de espacios de estacionamiento contenidos

dentro del consorcio (edificio o barrio privado) como as tambin si son fijos o mviles,
en una ubicacin fuera de la va publica (garaje, garaje semicubierto, etc.) o en la calle.
Cantidad de pisos.
Se consignar la cantidad de pisos. Como regla, no se cuenta la planta baja dentro del
numero de pisos y cada piso, hacia arriba (comenzando por el piso N 1) se numera de
all en adelante en forma secuencial.

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Ascensor.
Se deber indicar si el consorcio cuenta o no con servicio de ascensor/es.
Asimismo, se deber indicar si los ascensores prestan un servicio adecuado o inadecuado, en funcin de la utilizacin que se les da. Por ejemplo, cuando ante la ausencia
de un montacargas ascensor de servicio, el ascensor principal es utilizado para el transporte de objetos o cargas.
Vigilancia.
Se deber indicar si cuenta o no con un servicio de vigilancia.
Descripcin de comodidades comunes.
Se deber enumerar las comodidades adicionales contenidas en el consorcio. Un rea
de esparcimiento es un beneficio tangible o intangible de una propiedad inmueble que
incrementa su atractivo pero que no es esencial para su uso.
Los ejemplos de comodidades incluyen las siguientes:

Pileta de natacin.

Sauna.

Hidromasaje.

Canchas de tenis.

Salas o reas de esparcimiento (ejemplo: salones para recepciones, fiestas y

juegos).

Ejemplo: Si la propiedad es una unidad de un edificio que incluye una pileta, sauna y una sala de gimnasia, el detalle a informar seria el siguiente: "las reas de
esparcimiento comunes dentro del consorcio incluyen pileta, sauna y gimnasio".

Tasacin de la Propiedad Horizontal

Se tasa el terreno siguiendo los procedimientos clsicos, obtenindose el valor de parte

proporcional que le corresponda al departamento.
Se tasa seguidamente la mejora aplicando tambin los mtodos conocidos para ello y
luego se aplican los coeficientes correctores (por ubicacin en el piso, por altura, etc).
La parte proporcional que le corresponde de las cosas comunes, puede tasarse por separado, pero en general se incluye su superficie en la superficie del departamento.

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Se debe destacar que cuando el Ingeniero Agrimensor responsable del proyecto de

subdivisin de un edificio, calcule el porcentaje de copropiedad que le corresponde a
cada unidad exclusiva sobre las cosas comunes, lo debe realizar en funcin del valor
econmico de cada una de ellas.
Resulta importante que el Tasador tenga en claro que cada edificio tiene su propia
particularidad y donde es posible establecer un comparativo entre las distintas unidades
que presente una notable diferencia de valores, an siendo de igual superficie exclusiva.
El tema es aplicar coeficientes comparativos entre las distintas unidades exclusivas o
espacios comunes de uso exclusivo, dichos coeficientes surgirn de compulsar ventas
de un mercado inmobiliario. Esto llevar a determinar el valor econmico de cada una
de ellas, que en general no ser igual para todas las unidades.
TABLAS DE LA DIRECCION DE GEODESIA Y CATASTRO SAN JUAN PARA P.H.
Coeficientes por poseer de ascensor

Coeficientes por distribucin en el edificio

Piso

Con ascensor

Sin ascensor

Piso

Vivienda

Of. Y Comercio

VuHyOC

E1 S1

1.00

0.90

E1 S1

0.98

E2 S2

1.00

0.95

E2 S2

P.B.

1.00

P.B.

0.95

1.00

0.95

1.00

0.90

1.00

0.98

0.95

0.98

0.85

0.98

___

0.95

0.90

0.95

___

0.90

6
7

0.95

___

0.90

___

0.85

0.90

___

0.85

0.90

___

0.85

Coeficientes por distribucin en el piso

Ubicacin en planta

Departamento con frente a calle

Departamento con frente a ms de una calle
Departamento con frente a jardn
Departamento con frente a patio de luz
Oficina o comercio con frente a calle
Oficina o comercio con frente a pasillo

Coef.

1.00
1.05
0.95
0.90
1.00
0.85

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

389

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR

PARA LOTES SOMETIDOS AL REGIMEN DE PROPIEDAD INDIVIDUAL
Res. N 196 - DPDU - 93 y Res. N 018 - DGC 94

DISTANCIA A CALLE PRINCIPAL

COEFICIENTE

0 metros

1.00

10 metros

0.95

20 metros

0.95

30 metros

0.90

40 metros

0.90

50 metros

0.85

60 metros

0.85

70 metros

0.80

ms de 70 metros

0.70

La superficie del lote original no debe superar

los 5000 m

A los lotes sometidos al presente rgimen,

adems del coeficiente que le corresponda por
distancia a la calle principal, se le debe aplicar el
Cff que corresponda a sus medidas

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

390

TASACION DE INMUEBLES EN CONJUNTO

Tablas del Ing. Guerrero para Oficinas
Coeficientes utilizados para la comparacin
de valores venales de oficinas
a) Ubicacin en planta
Oficina al frente
Oficina al contrafrente
Oficina a patio interior

1.00
0.90
0.80

b)Ubicacin en altura
Planta baja
1 y 2 Piso
3 y 4
5 y 6
7 y 8
9 hasta piso penltimo
Ultimo piso

0.85
0.90
0.95
1.00
1.10
1.15
0.90

Coeficientes utilizados segn caractersticas

constructivas del edificio
Categora
Econmica
Buena s/cal. Central
Buena c/cal. Central
Buena c/aire acond. Central
Muy Buena

Coef.
0.80
0,90/0,95
1,00/1,05
1.10
1.15

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

391

TASACION DE INMUEBLES EN CONJUNTO

Tablas del Ing. Guerrero para Oficinas

Coeficientes utilizados segn superficie

propia
Superficie
Propia m

Coef.

Hasta 20
de 40
de 100
de 250
de 350
de 450

1.15
1.05
1.00
0.95
0.90
0.85

Coeficiente por antigedad y estado del

edificio
C = 1 - K/2
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross Heidecke en funcin de la edad y estado del
edificio

Coeficiente por tener bao privado

1.10

Coeficiente por tener garage en el

edificio
(se aplica al valor Ofic. + Garage)

1.10

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

392

TASACION DE INMUEBLES EN CONJUNTO

Tablas del Ing. Guerrero para Locales Comerciales
Coeficientes utilizados segn caractersticas
constructivas del edificio (no incide mayormente
por terminaciones especiales de acuerdo a tipo
de actividad comercial)
Categora

Coef.

Econmica
Buena Econmica
Buena
Muy Buena

1.00
1.05
1.10
1.15

Coeficientes utilizados segn superficie Cubierta

Sup. Cub.
m

Coef.

Hasta 30
de 30 a 50
de 50 a 100
de 100 a 150
de 150 a 250

1.15
1.10
1.05
1.00
0.95

Coeficiente por antigedad y estado del edificio

C = 1 - K/4
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross - Heidecke en funcin de la edad y estado del edificio
(No incide mayormente por terminaciones especiales de acuerdo a tipo de actividad comercial)

Coeficiente por frente y fondo (valoriza la relacin

entre el frente y el fondo del local)
Local Tipo

Relacin
frente fondo

Coef.

5x2
5x3
5x4
5x5
5 x 10
5 x 15
5 x 20
5 x 25
5 x 30
5 x 40
5 x 50

0.4
0.6
0.8
1
2
3
4
5
6
8
10

1.35
1.25
1.15
1.1
1
0.95
0.9
0.85
0.8
0.75
0.7

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

393

TASACION DE INMUEBLES EN CONJUNTO

Tablas del Ing. Guerrero para Departamentos
Coeficientes utilizados para la comparacin
de valores venales de departamentos
a) Ubicacin en planta
Departamento al frente
Departamento al contrafrente
Departamento a patio interior

1.00
0.95
0.90

b)Ubicacin en piso (Edificio con ascensor)

Planta baja con patio o jardin al fondo
Planta baja
1 Piso
2 Piso
3 y 4
5 y 6
7 y 8
Pisos superiores
Ultimo piso

1.00
0.90
0.90
0.95
1.00
1.05
1.10
1.15
0.90

Coeficientes utilizados segn caractersticas

constructivas del edificio
Categora

Coef.

Econmica
Buena Econmica
Buena s/cal. Central
Buena c/cal. Central
Muy Buena

0.90
1.00
1,05/1,1
1,15/1,2
1,25/1,3

Coeficientes utilizados segn superficie

cubierta
Sup. m

Coef.

Hasta 30
de 30 a 50
de 50 a 100
de 100a 150
de 150 a 250

1.10
1.05
1.00
0.95
0.90

Coeficiente por antigedad y estado del

edificio
C = 1 - K/2
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross Heidecke en funcin de la edad y estado del
edificio

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

394

Coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas en Propiedad Horizontal

Res. N 015 - TTP .93
a) Ubicacin en planta
Frente a 1 calle
Frente a 2 calles
Al contrafrente
A patio interior

Dpto

Oficinas

1.00
1.05
0.95
0.90

b)Ubicacin en piso (Edificio con ascensor)

Planta baja
1 Piso
2 Piso
3 Piso
4 Piso
5 Piso
6 Piso
7 Piso
8 Piso
9 Piso

Dpto

Oficinas

0.95
1.00
1.05
0.95
0.95
0.90
0.90
0.95
0.95
0.80

1.10
1.00
1.00
0.95
0.95
0.90
0.90
0.95
0.95
0.80

En edificios sin ascensor el coeficiente se disminuye

en 0,05
Coeficientes utilizados segn ubicacin para
Dptos en edificios de 1 planta
Distancia a calle ppal
Frente a calle
10 metros
20 metros
30 metros
40 metros
50 metros
60 metros
70 metros
ms de 70 metros

Coef.
1.00
0.95
0.95
0.90
0.90
0.95
0.95
0.80
0.70

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

Metodologa para la tasacin de inmuebles en Propiedad Horizontal por regresin

lineal

El tasador elabora un ndice de calidad urbanstica que engloba diversos signos externos. Estos signos externos se clasifican en cuatro grandes apartados:
A) Entorno Urbanstico
B) Caractersticas generales del edificio donde se encuentra la vivienda
C) Caractersticas especficas de la vivienda
D) Distancias y comunicaciones

Dentro de cada uno de estos apartados, el tasador contempla unos signos externos de
detalle como pueden ser los siguientes:

Respecto al entorno urbanstico: estatus socioeconmico de la poblacin, densidad y lujo de los comercios, polucin, calidad de urbanizacin en calles y accesos, etc.

Respecto a las caractersticas generales del edificio: fachada, portal, ascensores,

escaleras, instalaciones comunes, etc.

Respecto a las caractersticas de la vivienda: superficie, distribucin de habitaciones, nmero de cuartos de bao, calidades constructivas, etc.

Respecto a distancias y comunicaciones: distancias ponderadas a centros urbanos importantes (negocios, oficinas, etc.), distancias ponderadas a paradas de
micros, etc.

Estos signos externos se ponderan utilizando unas escalas de longitud variable. As,
cuando uno de los signos externos tiene mucha importancia a juicio del tasador, se puede emplear una escala larga (entre 0 y 100). Si el tasador atribuye menos importancia al
signo externo, se acorta la respectiva escala (reduciendo por ejemplo el intervalo entre 0
y 20). Sin duda la experiencia del tasador es determinante al elegir estas escalas. Como consecuencia de las ponderaciones que se acaban de sealar, el tasador estima el
valor de la calidad urbanstica para cada inmueble. Esta calidad urbanstica as cuantificada, ser el ndice o signo externo global que se manejar en el mtodo beta.

El mtodo en la prctica inmobiliaria: Mltiples signos externos.

En la prctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un nico ndice con validez explicativa global. En otras palabras, en una tasacin determinada es difcil encontrar un ndice que refleje por s solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Slo

395

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

396

en ciertos casos particulares el tasador trabajar con un ndice nico sin perder fiabilidad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un solo ndice cuando se quiere tasar un inmueble cuyo precio
de mercado depende slo de sus distancias a centros urbanos importantes. Entonces,
el ndice nico ser la media ponderada de dichas distancias.
Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de
negocios, etc., el tasador debe contemplar mltiples signos externos, cada uno de los
cuales contribuye en una pequea medida a explicar el precio de mercado. As, por
ejemplo, para un edificio de oficinas se tendra, en primer lugar, unos signos externos de
entorno urbanstico, como son el carcter ms o menos comercial del barrio, el ancho
de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehculos, etc. En segundo lugar, el
tasador tendra que considerar unos signos externos de calidad arquitectnica como son
la suntuosidad de la construccin, su modernidad, etc. Por ltimo, habra que considerar
unos signos externos de distancias a centros neurlgicos de la ciudad, las estaciones de
subterrneos prximas, etc.
Todos los signos externos, cuyo nmero puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un ndice nico. La condensacin se realiza asignando a cada signo externo
un coeficiente de ponderacin. El ndice, ser entonces la suma de niveles de los signos
externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman tambin
puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderacin se determinan por el tasador
con arreglo a su experiencia. Se podra objetar que el uso de mltiples signos externos
disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de ponderacin se fijan
por el tasador sin recurrir a una metodologa sofisticada para estimarlos. Sin embargo,
no existe una tcnica evaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al
mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen
significativamente sobre el precio de mercado.
Se explicar mediante un ejemplo, el modo de estructurar los signos externos, asignando a cada uno de ellos un coeficiente de ponderacin. Se utilizar el ejemplo de las
oficinas, pensando en un edificio aislado (tipo torre) y construido en fecha reciente en un
barrio cntrico de cierta ciudad.
En la tabla que se adjunta, los pesos se han introducido explcitamente, es decir, consignando el valor numrico de cada peso para cada signo externo. Por ello esta tabla se
llama Estructura de signos externos con pesos explcitos.

TABLA 1: Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos

Puntuacin
Signo Externo
Entorno Urbanstico
Categora econmico-geogrfica del municipio
Densidad de oficinas en el rea
Ancho de calle
Trfico peatonal
Posibilidad de estacionamiento
Caractersticas del Inmueble
Fachada
Vestbulo
Ascensor

Peso

0,02

100

0,05

100

0,05

100

0,05

0,04

0,06

100

0,04

0,10

100

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

397

Estado de conservacin
Caractersticas de la oficina
Calidad de materiales y terminacin
Baos
Superficie (Pequea, mediana, grande)
Altura de planta en caso que exista ascensor
Altura de planta en caso que no exista ascensor
Luminosidad y ventilacin
Calefaccin - Aire acondicionado
Aislamiento trmico y acstico
Flexibilidad
Ratio (superficie til / sup construida) x 100
Distancias y comunicaciones
Distancia a centros neurlgicos
Distancia media a paradas de mnibus
Distancia a boca de subterrneo

0,10

100

0,04

0,01

0,10

0,03

100

0,03

0,02

100

0,03

100

0,03

0,04
0,10

50
80

25
87

60
81

75
78

0,05

100

0,02

LT = Inmueble a tasar
A1, A2, A3 = Inmuebles Antecedentes

El tasador puede trabajar tambin con una tabla que se llama Estructura de signos
externos sin pesos implcitos. En esta variante, el tasador no fija directamente los
pesos, sino que estos pesos o coeficientes de ponderacin se asignan indirectamente,
en proporcin al denominado intervalo de puntuacin.

TABLA 2: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos

Puntuacin

Intervalo

Signo Externo

Entorno Urbanstico
Categora econmico-geogrfica del municipio
Densidad de oficinas en el rea
Ancho de calle
Trfico peatonal
Posibilidad de estacionamiento

Caractersticas del Inmueble

Fachada
Vestbulo
Ascensor
Estado de conservacin

125

105

200

0 - 20

0 - 50

0 - 40

250

235

295

0 - 40

0 - 100
0 - 100

100
80

0
60

100
85

100
100

Puntuacin

0 - 60

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

398

Caractersticas de la oficina
Calidad de materiales y terminacin
Baos
Superficie (Pequea, mediana, grande)
Altura de planta en caso que exista ascensor
Altura de planta en caso que no exista ascensor
Luminosidad y ventilacin
Calefaccin - Aire acondicionado
Aislamiento trmico y acstico
Flexibilidad
Ratio (superficie til / sup construida) x 100

Distancias y comunicaciones
Distancia a centros neurlgicos
Distancia media a paradas de mnibus
Distancia a boca de subterrneo

248

225

258

290

0 - 40

0 - 10
0 - 100

5
20

3
40

7
30

0 - 30

0 - 20

0 - 30

0 - 40

0 - 100

0 - 50

0 - 20

LT = Inmueble a tasar
A1, A2, A3 = Inmuebles Antecedentes

TABLA 3: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos

Puntuacin

Intervalo

Signo Externo

Entorno Urbanstico
Categora econmico-geogrfica del municipio
Polucin Acstica
Posibilidad de Plaza de garage
Calidad de los Comercios
Anchura de las Calles
Zonas verdes

Caractersticas Generales del Inmueble

Fachada
Portal
Ascensor
Estado de conservacin

Caractersticas de la vivienda
Calidad de materiales y terminacin
Baos
Diseo
Superficie *
Altura de planta en caso que exista ascensor

Puntuacin

125

115

146

0 - 20

0 - 30

0 - 40
0 - 30

35
15

10
10

30
15

40
20

0 - 30

185

27
6

20
5

25
5

30
10

0 - 30
0 - 10
0 - 100

100

0 - 50

305

150

290

355

0 - 40

0 - 40
0 - 100

40
40

20
20

35
35

40
50

0 - 40

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

Altura de planta en caso que no exista ascensor

Luminosidad y ventilacin
Calefaccin - Aire acondicionado, Aislamiento
trmico y acstico
Terrazas como dotacin Ldica
Ratio (superficie til / sup construida) x 100
(Stil / Sconstr.) x 100

Distancias y comunicaciones
Distancia a centro urbano
Distancia media a paradas de mnibus
Distancia a boca de subterrneo

399

0 - 40

0 - 60

0 - 40

0 - 50

205

210

220

0 - 200

185

180

195

0 - 20

Totales

711

345

685

906

* Se valora el hecho de que la superficie de la vivienda sea pequea, mediana o grande,

teniendo en cuenta los niveles de demanda - oferta para cada tamao de inmueble

LT = Inmueble a tasar
A1, A2, A3 = Inmuebles Antecedentes

Considerando un signo externo tal como el carcter comercial del barrio, hay que asignar a cada inmueble una puntuacin que refleje el nivel del barrio en que se encuentra
ubicado. De acuerdo con la experiencia del tasador y con la informacin externa que
dispone, esta informacin debe estar comprendida en el intervalo (0 50), es decir entre
0 y 50 puntos. Este es el llamado intervalo de puntuacin.
Cuanto ms amplio es dicho intervalo, mayor es el peso implcito que se concede al
signo externo para el inmueble considerado. En una definicin ms rigurosa, el peso
implcito es una variable proporcional a la longitud del correspondiente intervalo de puntuacin. Por ejemplo, sean los signos externos ancho de calles y carcter comercial
del barrio. Si se supone que el intervalo de puntuacin para el signo ancho de calles
es (0 30) y para el signo carcter comercial del barrio es (0 50). Por consiguiente
las longitudes de los intervalos de puntuaciones son: 50 para el signo carcter comercial del barrio y 30 para el signo ancho de calles. Esto significa que los pesos implcitos son respectivamente proporcionales a los nmeros 5 y 3.

Implementacin del mtodo 2

Para la implementacin del mtodo, en el caso de un departamento, el tasador comienza clasificando la superficie urbana en unidades de espacio homogneas respecto al
estatus socio cultural y econmico de la poblacin que habita la zona, y tambin al
prestigio socio urbanstico de la misma. Las zonas as clasificadas pueden coincidir o
no con barrios de la ciudad. Con frecuencia su contorno estar limitado por calles de
2

Extrado y adaptado de Enrique BALLESTERO y Jos ngel RODRIGUEZ y de Vicente CABALLER

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

400

tal modo que se consiga una estandarizacin adecuada de las variables socioeconmicas anteriores. A veces una zona puede quedar constreida a una sola calle e incluso a
un tramo de ella.
Una vez concluida esta clasificacin zonal, el analista contempla los siguientes signos
externos que jugarn el rol de variables explicativas o exgenas:
1)

Entorno Urbanstico. Este entorno se define atenindose a la clasificacin zonal

anterior. Por consiguiente, se asignar a cada inmueble ubicado en la misma
zona urbana el mismo ndice representativo del estatus socio cultural y econmico. Sin embargo, esta cifra inicial podr ser modificada en su caso teniendo
en cuenta el prestigio urbanstico del rea. Para determinar en cada caso el nivel de este ndice, el tasador puede partir de la cifra de ingreso medio por habitante, la cual podr ser corregida mediante coeficientes tales como la calidad
de los vehculos estacionados en el rea, las caractersticas de los comercios
existentes, la proximidad a parques y jardines, la disponibilidad de servicios y
el prestigio socio . urbanstico tal como se haba indicado anteriormente.

Aspecto arquitectnico del inmueble. Esta variable se estimar observando las

caractersticas generales del edificio donde se encuentra el apartamento problema (es decir, el apartamento objeto de la tasacin). Se atender especialmente al aspecto que ofrece el portal y la fachada, as como a los servicios de
ascensor y montacargas, escalera, vertedero de basuras, servicio de portera y
otros equipamientos del condominio (video-telfono, sistemas de seguridad,
etc.). El estado de conservacin del edificio influir tambin en la puntuacin
dada al ndice conjunto.

Caractersticas del apartamento. Se incluye aqu la dimensin del apartamento,

la distribucin de las habitaciones, el nmero de cuartos de bao (caracterstica esta de especial relieve), la calida de los elementos constructivos y decorativos (instalaciones electrodomsticas, calefaccin y aire acondicionado, materiales en pavimentos, puertas y ventanas, pintura, calidad de los acabados
constructivos, aislamientos trmicos y acsticos, azulejos en cocina y baos,
mobiliario existente en su caso, etc.) La superficie de terrazas se considerar
como signo externo importante. As como, la luminosidad y ventilacin de las
habitaciones. La altura del apartamento se evaluar de modo distinto segn el
edificio disponga o no de ascensores. En el primer caso, los pisos altos alcanzarn mayor puntuacin que los bajos. En el segundo caso ocurrir lo contrario.

Distancia y comunicaciones. Se trata aqu tambin de un ndice compuesto en

funcin de: a) distancias medias ponderadas desde el inmueble a centros urbanos neurlgicos; b) distancias medias ponderadas a bocas de metro, paradas
de mnibus y taxi:

Como se ve, el anlisis de regresin no elimina totalmente cierta subjetividad en el

cmputo de los ndices, que deben elaborarse mediante baremos con arreglo a la experiencia del tasador. En algunos tems, se puede aplicar un criterio claro como por ejemplo, al computar los cuartos de bao incompletos (o cuartos de aseo), dando una puntuacin proporcional al equipamiento del cuarto de bao. Sin embargo, las puntuaciones
asignadas a los elementos constructivos y decorativos, al aspecto del portal, etc., siguen
estando fundamentadas en conocimientos periciales que no se derivan del anlisis estadstico.
A continuacin, el tasador debe recopilar datos estadsticos sobre las variables exgenas anteriores a la vez que sobre los correspondientes precios por metro cuadrado en
una muestra aleatoria. Cuando el anlisis se aplica en la realidad con cuatro variables

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

explicativas, es recomendable aumentar lo ms posible el nmero de apartamentos testigos

En el caso de la tasacin de locales de negocio, la primera tarea del tasador consiste en
clasificar el rea urbana en parcelas o zonas homogneas. El criterio de clasificacin
ser la densidad de estos locales (tiendas y oficinas) en cada zona. Esta densidad se
mide calculando el nmero de locales por km y aplicando despus a la densidad obtenida un coeficiente corrector en funcin de la categora comercial de los locales en
trminos de promedio.
El tasador trabaja aqu con slo tres variables explicativas que se definen como sigue:
1)

Distancia media ponderada desde cada inmueble a centros importantes de negocios en la ciudad.

Densidad de locales en cada zona, estimada como se ha indicado anteriormente.

Trfico peatonal en la misma calle donde se encuentra el inmueble. Para cuantificarlo se observa el nmero de peatones que circulan por delante del local en
horas punta, calculando luego una media ponderada.

Vamos a ver ejemplos de tasacin de un local de negocio, en los que se aplica el mtodo de regresin lineal,

TASACION DE UN LOCAL DE NEGOCIO

1 Objetivo del informe

El solicitante desea conseguir estimaciones fiables sobre el precio de mercado para el
inmueble con objeto de llevar a cabo una divisin equitativa del patrimonio hereditario.
2 Visitas realizadas y gestin de documentos
El tasador visit el inmueble problema el da 19 de setiembre de 1997. La visita se realiz en compaa del apoderado de la familia, y en ella, el tasador efectu las oportunas
mediciones y comprobaciones a fin de determinar la superficie del inmueble y sus caractersticas. En la misma visita se ha recogido la informacin correspondiente al entorno
urbanstico y calidad arquitectnica del edificio.
El tasador gestion una copia de la inscripcin registral, as como, una copia del Reglamento de Propietarios
3 Descripcin del inmueble y del entorno urbanstico
Se trata de un local en planta baja y a mitad de manzana. Hasta hace un ao se destin
a tienda de modas. En la actualidad se encuentra cerrado y desocupado.
El edificio donde se ubica la tienda fue construido en 1965 y su fisonoma responde al
diseo arquitectnico de la poca. Tiene tres alturas con un total de seis apartamentos y
dos tiendas. La fachada ha sido restaurada en 1985. Existe servicio de portera.

401

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

402

Las instalaciones y decoracin del local fueron renovadas en 1991 para adaptarlas a su
nuevo uso, ya que con anterioridad el local albergaba una agencia de seguro. El interior
es un espacio difano aunque se conserva todava uno de los antiguos mostradores. Se
cuenta con un pequeo servicio de aseo (superficie de 4 m), cuya puerta es de madera
de pino. Este servicio est dotado de inodoro y lavabo, con tabiques alicatados en azulejo estndar de color blanco y sin deterioros apreciables. La tienda cuenta con tres
grandes aberturas, una de ellas para la puerta principal acristalada, y las dos restantes
para escaparate con luna de 10 mm. Las tres aberturas disponen de sus correspondientes cierres metlicos en chapa ondulada de 2 mm.
El entorno urbanstico corresponde a la calificacin de casco antiguo, con pequeos
comercios, bares, y restaurantes. El trazado de las calles es ms bien irregular con moderada pendiente. Las calles son peatonales y estn pavimentadas. La anchura de la
calle es de 8 metros con aceras estrechas de 1,5 metros, al igual que las calles circundantes. El edificio dista unos 150 metros de la plaza de Mayo, unos 250 metros de la
Catedral, unos 600 metros de un gran supermercado y unos 200 metros de la Municipalidad (vase Plano n 1).
El barrio est muy transitado aunque ello se debe principalmente a la densidad de bares
y restaurantes. Existen tambin una diversidad de locales para oficinas y agencias de
servicios.
La reputacin moral del barrio es buena, sin que se hayan albergado en l negocios
considerados como pblicamente indeseables. Una descripcin detallada figura en el
anexo n 1. La descripcin registral se incluye en el anexo n 2.
4- Superficie del inmueble
Se han verificado por medicin directa las siguientes superficies:
Construida 265 m
til 261 m
5 Situacin jurdica, cargas y datos fiscales
En el Reglamento de Propietarios, no aparece ninguna clusula de limitacin sobre el
destino que puede darse a los locales de la planta baja.
No pesan hipotecas sobre el inmueble.
En 1997, el valor catastral del local se estim en 15.400 $
6 - Metodologa
Se utilizar el anlisis de regresin (metodologa economtrica de tasacin urbana) como el ms apropiado para el objetivo propuesto teniendo en cuenta la disponibilidad de
datos (nmero suficiente de inmuebles testigos). La variable endgena (X) es el precio
por m de superficie construida (Para determinar el valor por metro cuadrado de cada
antecedente hay que tener en cuenta los coeficientes de actualizacin y de oferta). . Se
consideran las siguientes variables exgenas:
V1 = ndice de entorno Urbanstico
V2 = ndice de otros signos externos del entorno
V3 = ndice de caractersticas generales del local

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CAPTULO CUATRO

V4 = ndice de caractersticas de la fachada

V5 = Superficie del local
V6 = Volumen del local
Adems se ha agregado otra variable exgena que es igual al cuadrado de la variable
V5. Esta nueva variable exgena se designa como V5
7 Escalas semnticas
PRIMERO: Mediante las escalas semnticas que figuran a continuacin, las caractersticas del entorno urbanstico, as como las del edificio y las del local problema, se han
traducido en un baremo de puntuaciones ponderadas. Las distancias y comunicaciones
relativas al inmueble se incluyen, asimismo, en estos baremos. La ponderacin se
efecta de modo indirecto a travs de los distintos rangos de cada variable (intervalos
de puntuacin), es decir, se pondera con pesos implcitos.
SEGUNDO: Aplicando el mismo tipo de escala semntica a cada uno de los inmuebles
testigos se obtiene la tabla de variables exgenas para el anlisis de regresin.
8 Ecuacin de regresin
Los datos de la Tabla 1 se analizan con un paquete estadstico de Excel. Como resultado se ha obtenido la siguiente ecuacin de regresin en la cul no aparecen las variables V3 y V6, por no ser significativas:
X = - 155,2013 + 3,2403 V1 - 0,1654 V2 + 1,5635 V4 - 0,6073 V5 + 0,001046 V5
Los parmetros correspondientes a esta regresin son los siguientes:
Coeficiente de determinacin (sin ajustar) = 0,9987
Coeficiente de determinacin ajustado = 0,9983
Error estndar = 39,99 $
9 Clculos finales
Los datos correspondientes a las variables exgenas significativas V1, V2, V4 y V5
(seccin 7) para el local problema, se han introducido en la ecuacin de regresin ajustada. Una vez hechas las correspondientes operaciones de clculo, el precio por metro
cuadrado construido para el local problema es el siguiente:
X = - 155,2013 + 3,2403 * 125 - 0,1654 * 75 + 1,5635 * 50 - 0,6073 * 265 + 0,001046 * 265
X = 228 $/m construido

El valor de mercado del local problema resulta multiplicando el precio unitario de 228
$/m por la superficie construida (265 m), obtenindose as un valor total de:
VT = 60.420 $

403

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CAPTULO CUATRO

404

10 Conclusiones
El tasador que suscribe concluye a fecha de hoy, estimando el valor de mercado del
inmueble en la cantidad de Pesos sesenta mil cuatrocientas veinte.

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CAPTULO CUATRO

405

REGRESION LINEAL
Precios/m

120

5625

2
3

123

240

57600

140

200

40000

179

105

200

40000

306

125

160

25600

164

196

100

625

4900

252

105

505

255025

208

110

240

57600

150

330

108900

117

300

90000

139

180

32400

14
15

108

11664

3600

4225

175

30625

280

78400

444

160

1849

0,0010462 -0,607315 1,5634504 -0,165436 3,2402605 -155,2012736

5,131E-05 0,0257188 0,0832139 0,090407 0,0741658 4,018040682
0,9987414 4,0476007

#N/A

2063,1729

#N/A

169005,55 212,97993

#N/A

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CAPTULO CUATRO

406

TASACIN DE UN DEPARTAMENTO EN PH POR COMPARABLES

Crquis de Ubicacin
Calle 14

Calle 16

B
Calle18

T
Calle 20

Plaza

Calle 22

Calle 24

Calle 47

Calle 45

Calle 43

Calle 41

Calle 39

Calle 37

Calle 35

Calle 26

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CAPTULO CUATRO

407

PLANILLAS DE ANTECEDENTES
Direccin
Valor

Oferta

a Tasar

Venta

Calle 37 al 400 e/ 18 y 20
X

Fecha

N.C.

23/10/2006

Departamento

01-43-650120
X

Antecedente

Oficina

Coef Forma de Pago

1,00

Deducciones

A tasar

Forma de Pago

Local

CONTADO

Plano N

U:F:

01/15268/92

8,23

Valor resultante

Piso
5 "A"

Planta
F1c

F2c

X
Real
Superficie Propia

C. Hom.

Sup, Hom.

Cub.

96,24

1,00

96,24

Semicub

4,26

0,50

2,13

Balcn

8,80

0,33

2,90

Caractersticas Constructivas
1 Lujo

Otra

X
Edad

Estado

Descub.

2,5

Baulera

Frente

Fondo

Bao Priv.
si

[Link]
Otra

Cochera

Totales

109,30

Direccin
Valor

Oferta

a Tasar

Venta

101,27

Calle 16 al 100 e/ 35 y 37
X

150000

Fecha

23/10/2006

Fuente

TTP

N.C.

01-43-680150

Departamento

Antecedente

Oficina

Coef Forma de Pago

1,00

Deducciones
Valor resultante

Forma de Pago

Local

CONTADO

Plano N

U:F:

01/13251/90

4,23

150000

Piso
2 "C"

Planta
F1c

F2c

PI
X

Superficie Propia

Real

C. Hom.

Sup, Hom.

Cub.

89,26

1,00

89,26

Semicub

3,15

0,50

1,58

0,33

0,00

Balcn

Caractersticas Constructivas
1 Lujo

Otra

X
Edad

Estado

Descub.

2,5

Baulera

Frente

Fondo

Bao Priv.
si

[Link]
Otra
Totales

Cochera
92,41

90,84

Fuente

TTP

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CAPTULO CUATRO

408

Direccin
Valor

Oferta

a Tasar

Venta

Calle 16 al 100 e/ 35 y 37
X

165000

Fecha

N.C.

23/10/2006

Departamento

01-43-720260
X

Antecedente

Oficina

Coef Forma de Pago

1,00

Deducciones

Forma de Pago
CONTADO

Valor resultante

165000

Local
Plano N

U:F:

01/14416/91

5,79

Piso
4 "B"

Planta
F1c

F2c

Superficie Propia

Real

C. Hom.

Sup, Hom.

Cub.

92,38

1,00

92,38

Semicub

3,92

0,50

1,96

Balcn

7,25

0,33

2,39

Caractersticas Constructivas
1 Lujo

Otra

X
Edad

Estado

Descub.

Baulera

Frente

Fondo

Bao Priv.
si

[Link]
Otra

Cochera

Totales

103,55

Direccin
Valor

Oferta

a Tasar

Venta

96,73

Calle 18 al 400 e/ 41 y 43
X

170000

Fecha

23/10/2006

Fuente

TTP

N.C.

01-43-800420

Departamento

Antecedente

Oficina

Coef Forma de Pago

1,00

Deducciones

Forma de Pago
CONTADO

Valor resultante

170000

Local
Plano N

U:F:

01/146251/91

9,23

Piso
2 "C"

Planta
F1c

F2c

PI
X

Superficie Propia

Real

C. Hom.

Sup, Hom.

Cub.

93,15

1,00

93,15

Semicub

4,23

0,50

2,12

0,33

0,00

0,20

3,65

Balcn
Descub.

18,26

Baulera

Caractersticas Constructivas
1 Lujo

Otra

X
Edad

Estado

Frente

Fondo

Bao Priv.
si

[Link]
Otra
Totales

Cochera
115,64

98,92

Fuente

TTP

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CAPTULO CUATRO

Direccin
Valor

Oferta

a Tasar

Venta

409

Calle 41 al 500 e/ 20 y 22
X

195000

Fecha

N.C.

23/10/2006

Departamento

01-43-800180
X

Antecedente

Oficina

Coef Forma de Pago

1,00

Deducciones

Forma de Pago
CONTADO

Valor resultante

195000

Local
Plano N

U:F:

01/132401/90

5,23

Piso
7 "A"

Planta
F1c

F2c

PI
X

Superficie Propia

Real

C. Hom.

Sup, Hom.

Cub.

101,76

1,00

101,76

Semicub

4,38

0,50

2,19

Balcn

8,15

0,33

2,69

Caractersticas Constructivas
1 Lujo

Otra

X
Edad

Estado

Descub.

2,5

Baulera

Frente

Fondo

Bao Priv.
si

[Link]
Otra
Totales

Cochera
114,29

106,64

Fuente

TTP

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CAPTULO CUATRO

410

Coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas en Propiedad Horizontal

Res. N 015 - TTP .93
a) Ubicacin en planta

Frente a 1 calle
Frente a 2 calles
Al contrafrente
A patio interior

Dpto

Oficinas

1,00
1,05
0,95
0,90

b)Ubicacin en piso (Edificio con ascensor)

Planta baja
1 Piso
2 Piso
3 Piso
4 Piso
5 Piso
6 Piso
7 Piso
8 Piso
9 Piso

Dpto

Oficinas

0,95
1,00
1,05
0,95
0,95
0,90
0,90
0,95
0,95
0,80

1,10
1,00
1,00
0,95
0,95
0,90
0,90
0,95
0,95
0,80

En edificios sin ascensor el coef. Se disminuye en 0,05

Coeficientes utilizados segn caracteristicas

constructivas del edificio
Primera de lujo
Primera
Segunda
Tercera

1,50
1,30
1,00
0,85

Coeficientes segn la superficie cubierta propia

Hasta 30 m
De 31 m a 50 m
De 51 m a 100 m
De 101 m a 150 m
De 151 m a 250 m

1,10
1,05
1,00
0,95
0,90

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

411

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

Antec

A
B
C
D

Antec.
Ubic.
Edif.

Ubicacin

Piso

Edad - Estado

Planta

Calle 16 al 100 e/ 35 y 37

28 - 2.5

Patio Int.

Calle 16 al 100 e/ 36 y 37

24 - 2.0

Contrafr.

Calle 18 al 400 e/ 41 y 43

30 - 3.0

Patio Int.

Calle 41 al 500 e/ 20 y 22

32 - 2.5

Patio Int.

Fecha

Im porte

Propia

Unit.

$/m

23/10/2006

150000

90.84

1651.25

23/10/2006

165000

96.73

1705.78

23/10/2006

170000

98.92

1718.56

23/10/2006

195000

106.64

1828.58

Coeficientes Asimiladores
Divisores
Multiplicativos Coef.
Ubic. Ubic. Sup. Edad Caract Oferta Actual. Total
Piso Planta Prop.
Est.
Const

Vbuh
$/m2

0.95

1.05

0.90

1.00

0.690

0.85

1.00

1.90

3136.10

0.95

1.00

0.777

1.00

1.50

2560.54

0.95

1.05

0.90

1.00

0.610

1.00

0.90

1.00

1.64

2824.37

1.05

0.95

0.90

0.649

1.30

0.90

1.00

1.32

2414.18

1 Promedio =
+ 20%
- 20 %
2 Promedio =

2733.80
3280.56
2187.04
2733.80

El Coeficiente de edad y estado se saca de la tabla de Ross Heideck modificada para

Vr = 10 %
La frmula para homogeneizar antecedentes es la utilizada por la Ctedra Valuaciones
de la Universidad Nacional de San Juan y es la siguiente:
* Vbuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CUATRO

412

DETERMINACION DEL VALOR DEL DEPARTAMENTO A TASAR

Ubicacin

Piso

Fecha de

Sup.

Valor

Edad - Estado

Planta

Tasacin

Propia

Unit.

Calle 37 al 400 e/ 18 y 20

Tasar

33 - 2.5

Frente

Edif.

Piso

1.00

0.90

Planta Propia
1.00

1.00

20/10/2006

Estado

Construc.

0.64

1.00

$/m

101.37

2734.00

Total
1.00

1.00

0.58

2734.00

Valor del Dpto a Tasar =

VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc
VDT = 2734, 00 $/m * 101, 37 m * 0, 58 = $ 161000

LEY N 13.512 - Propiedad Horizontal

Derecho real autnomo
P.H.: figura sui generis, combina dominio y condominio, que se unen
en un todo indivisible

DOMINIO
Art. 2508 C.C.: El dominio es el
derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la accin de una
persona

CONDOMINIO
Art, 2673 C.C.: El condominio es
el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por
una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble

Unidades funcionales sometidas al rgimen de Propiedad Horizontal

DEPARTAMENTOS Y OFICINAS
a - Ubicacin del Edificio
b - Diseo Arquitectnico
c - Ubicacin de la Unidad
d - Superficie propia y comn
e - Coeficiente de participacin
f - Locales comunes
g - Estado de conservacin
h - Mejoras introducidas
i - Antigedad

LOCALES EN GALERIAS
a - Ubicacin de la galeria
b - Ubicacin del local dentro de la
misma
c - Tipo de Edificacin
d - Estado de conservacin
e - Gastos comunes
f - Antigedad

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CAPTULO CINCO

413

CAPITULO CINCO
CASOS ESPECIALES

LOTES CON FRENTE A TRES CALLES1

Otra metodologa para la determinacin del valor de los terrenos

Se trata ahora de considerar otra metodologa para el clculo de lotes cuya estructura
metodolgica permita abarcar un mayor nmero de diferentes conformaciones prediales.
Lo estudiado hasta aqu, permita en forma independiente calcular el valor de un lote
medial regular, o bien de un lote frentista a dos calles paralelas, o bien de un lote frentista a dos calles no paralelas, o bien de un lote triangular, o bien de un lote irregular o
bien de un lote esquina. Para ello se utilizaban criterios diferenciados segn se tratara
de encarar alguna de esas conformaciones. Como se ver, se busca por este nuevo
procedimiento, aplicar una metodologa general que permita abarcar todos los casos
mencionados.
Se parte de la base de considerar vlido el concepto introducido por el Ing. brasileo
Luis Berrini, sobre la determinacin del fondo ficto como resultante de dividir el rea por
el frente del lote.
Se adoptar tambin, a efectos de facilitar los clculos la variable p entendida como el
producto del valor unitario del lote tipo medial por la dimensin del fondo tipo, o sea que
representar el valor de la faja unitaria (un metro de ancho) que tiene por fondo la profundidad del lote tipo.
p = x0 * y1
De aqu en adelante para facilitar la nomenclatura utilizada se denominar N a x0 por lo
que p = N * y1

Extraido deCurso de Avaluaciones del Ing. Jos Luis Niederer Ejercicios propios

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

414

As la expresin del valor de la faja de fondo x = p * (S/a * N)n

Al introducir lo aplicado por el Ing. Berrini, donde el fondo ficto = S/a, la expresin anterior podr escribirse como:
Valor del Lote = am * p * (S/N)n

Un primer ejemplo extremo de aplicacin de esta expresin:

Sea el lote, el encerrado por una circunferencia de radio 100 m. ubicado en la zona
donde N (x0) = 30m y el VULTM = $ 1000/m2. Se utiliza criterio de Hoffman-Neill.
(Puede ser el caso de un rond-point de propiedad privada)

radio 100 metros

El rea = 31.41593 m2
P = $1000 * 30 m = $ 30.000
VT = 628.320.415 * 30.000 * (31.415.93/30)0.585
VT = $ [Link]

Caso de Lotes con dos frentes

Si ahora se analiza un caso ms general considerando la existencia de dos frentes a

respectivamente dos calles, el valor de un lote que es frentista a dos calles y que
adems es un lote cuyos frentes forman esquina, como caso particular, que luego se
ver que es generalizable a los efectos de aplicarse a cualquier tipo de solar, se puede
hacer el siguiente desarrollo:
Dado que ya se conoce el concepto de lnea de equivalencia, se tratar de subdividir el
lote en dos sub lotes por una lnea que pasa por el vrtice o interseccin de las dos calles. Esa lnea as formada, separar el lote en un sub lote de rea s, por lo que si la
totalidad del lote tiene rea S, el segundo sub lote tendr rea (S s).

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

415

Calle 1
VULTM1 = y1

rea Sub Lote = S - s

Calle 2

rea Total Lote = S

rea Sub Lote = s

VULTM2 = y2

Bajo las condiciones mencionadas el valor del lote ser:

Valor de S = Valor de s + Valor de (S s )
El valor de s ser: a2m * p2 * (s/N)n (1)
Donde:
p2 (valor de la faja unitaria de lote tipo) = y2 * N
N = profundidad del lote tipo
El valor de (S s) ser: a1m * p1 *

(2)

Por tanto el valor total de la faja puede estar expresado como:

Valor de S = {a2 m * p2 * (s/N)n} + { a1m * p1* [(S s) /N ]

Obsrvese que cada sumando est compuesto por una variable ( s S-s) y por valores
numricos conocidos (y1, y2, N , a1, a 2, m y n).
Se hace a continuacin la deduccin del valor mayor que puede tomar esa expresin al
variar s, por lo que esa expresin que es funcin de la variable s, se deriva y la derivada
resultante se iguala a cero.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

416

Con ello se obtendr despejando, el valor de s que hace mximo ese valor total del lote,
con el cual tambin podr conocerse el valor de (S-s).
El valor de x0m+1 es un valor nmero que se encuentra en los dos sumandos, por lo
que a los efectos del procedimiento a seguir se eliminar.
Valor de S = {a 2m * p2 * (s/N)n } + {a1m * p1* [(S s) /N ]n }
DS / ds = Nm *n [s(n-1) * a2m * p2 (S s)(n-1) * a1m * p1] = 0
[(S s)/s] (n-1) =(a2 /a1)m * (p2 /p1) [(S s)/s]=[ (a2 /a1)m * (p2 /p1) ] 1/-m
De esta ltima expresin se despeja el valor de
s = S * [a2* p21/m /(a1 * p11/m + a2* p21/m)] y
S s = S * [a1* p11/m /(a1 * p11/m + a2* p21/m)]
Para determinar ahora el valor total del lote se efecta la suma de las expresiones (1) y
(2) habiendo previamente sustituido s por el valor resultante que precede:
Valor Total del Lote = a2m * p2 * (s/N)n + a1m * p1 * [ (S s) /N ]n =
1/ Nn * {a2m * p2 * Sn * [a2 * p21/m /(a1 * p11/m + a2 * p21/m)]n + a1m * p1 * [S - S * (a1 * p11/m)
/(a1 * p11/m + a2* p21/m) ]n} =
Luego de seguir haciendo operaciones queda en definitiva que:
Valor Total del Lote = (S/N) n * (a1 * p11/m + a2 * p21/m)m

Aplicacin:
Si tomando como base la figura que precede, se definen:
a1 = 14 m,
a2 = 15 m,
p1 = 30 m * $ 1000
p2 = 30 m * $ 1500
S = 350 m2

Variables de fondo utilizadas: Hoffman-Neill

La aplicacin de la expresin vista generar el siguiente desarrollo:

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

Valor Total del Lote = (350/30) 0.585 * (14 * 300002.41 + 15 * 450002.41) 0.415
Valor Total del Lote = $661.343,34 ($ 1889,55 / m2.)
Valor Total del Lote = (S/N)n * (a1 * p11/m + a2 * p21/m)m

Caso de lotes con tres frentes

Se trata ahora de analizar el caso de lotes con tres frentes, que es el caso tpico de lotes
que forman una proa en la confluencia de tres calles.
Siguiendo un razonamiento anlogo al ya efectuado para lotes frentistas a dos calles se
podr dividir el lote en tres sub-lotes por lneas provisorias a esos efectos que pasen por
los vrtices que se forman en la interseccin de las alineaciones de las calles.
Sub-lote con rea S1, con frente a la Calle 1, con dimensin del frente a1 y valor de la
faja unitaria tipo p1.
Sub-lote con rea S2, con frente a la Calle 2, con dimensin del frente a2 y valor de la
faja unitaria tipo p2.
Sub-lote con rea S3, con frente a la Calle 3, con dimensin del frente a3 y valor de la
faja unitaria tipo p3.
El valor total del lote ser la suma de los tres sub-lotes:
Valor Total Lote = Valor Sub Lote 1 + Valor Sub Lote 2 + Valor Sub Lote 3
Esta expresin se puede a su vez escribir como:
Valor Total Lote S = Valor Lote s1 + Valor Lote s2 + Valor Lote (S - s1 - s2)
Ahora lo que debe calcularse sern los valores que toman s1 y s2 siempre sobre la base
de que lo que se pretende determinar es el valor mximo del lote S.
Como se recordar el valor de un lote puede escribirse: am * p * (S/N)n
Para el caso que se estudia:
Valor Total Lote S = a1m * p1 * (s1/N)n + a 2m * p2 * (s2/N)n + a 3m * p3 * [(S - s1 - s2)/N]n (A)
Dado que en este caso las variables que se deben determinar son s1 y s2, si se hace la
derivada con respecto a cada una de ellas, se obtendr un sistema de dos ecuaciones
con dos incgnitas s1 y s2 que se deber resolver.
Cada una de esas expresiones se iguala a cero a los efectos de hallar el mximo valor
atribuible al valor total.
DS/ds1 = (n/Nn) [(a1)m * p1 * (s1)(n-1) - a 3m * p3 * (S - s1 - s2)(n-1) ]= 0

417

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CAPTULO CINCO

418

DS/ ds2 = (n/Nn) [(a 2)m * p2 * (s2)(n-1) - a 3m * p3 * (S - s1 - s2)(n-1) ]= 0

a 1m * p1 * s1(n-1) = a 2m * p2 * s2(n-1)
(a 1m * p1)/(a 2m * p2) = (s2 / s1)(n-1) 1/(n-1) = -m
(a 2/a 1) (p2/p1)m = s2 / s1
s1 = s2 / (a 2/a 1) (p2/p1)1/m
Si se sustituye s1 en la segunda derivada efectuada, se tendr:
a 2m * p2 * s2(n-1) = a 3m * p3 * (S [s2 / (a 2/a 1) (p2/p1)1/m ]- s2)(n-1)
Despejando s2, luego s1 y volviendo a sustituir por s3 = S - s1 - s2 se obtendrn las tres
expresiones siguientes:
s1 = a1 * p11/m / (a1 * p11/m + a 2 * p21/m + a 3 * p31/m )
s2 = a2 * p21/m / (a1 * p11/m + a 2 * p21/m + a 3 * p31/m )
s3 = a3 * p31/m / (a1 * p11/m + a 2 * p21/m + a 3 * p31/m )
El Valor Total del Lote luego de sustituir el valor de cada s en la expresin (A) de la
pgina anterior, quedar definido por la siguiente expresin:
Valor Total del Lote = (S/N)n * (a1 * p11/m + a2 * p21/m + a3 * p31/m )m
Aplicacin:
Para el caso de lote de tres frentes:

Calle 1

S3
Calle 2

Calle 3

De acuerdo al croquis adjunto se tienen tres calles con las siguientes variables:

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CAPTULO CINCO

419

Calle 1: a1= 15 m, p1= 30 m * $ 2000

Calle 2: a2= 10 m, p2= 30 m * $ 2500
Calle 3: a3= 18 m, p3= 30 m * $ 1800
rea del Lote = 500 m2.

Caso de lotes con k frentes

Puede demostrarse que esta expresin puede ser tambin matemticamente vlida para casos excepcionales donde deban considerarse varios (k) frentes, pudindose entonces generalizar la expresin de la siguiente forma:
i=k

Valor Total de Lote de k frentes = (S/N)n * (ai * pi1/m )m

i=1

Para el caso de lote con cuatro frentes:

Calle 2

Calle 3
Calle 4

Calle 1

De acuerdo al croquis adjunto se tienen cuatro calles con las siguientes variables:
Calle 1: a1= 15 m, p1= 30 m * $ 5000
Calle 2: a2= 14 m, p2= 30 m * $ 3500
Calle 3: a3= 10 m, p3= 30 m * $ 2500
Calle 4: a4= 12 m, p4= 30 m * $ 2000
rea total del Lote = 3750 m2
(Puede ser el caso tpico de lotes destinados a construccin de galeras comerciales)

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CAPTULO CINCO

420

i=k

Valor Total de Lote de k frentes = (S/N) * (ai * pi1/m )m

i=1

Criterio generalizado del Ingeniero Agrimensor Niederer

En los criterios vistos sobre determinacin del valor de un lote, ya se trate de lotes con
uno, dos, tres o k frentes no se incluye consideracin alguna con referencia al necesario
ajuste que, como se ha hecho en los criterios tradicionales, se realiza en funcin de la
dimensin del o de los frentes de un lote.
Constatada esa carencia, el autor ha investigado la posibilidad de llegar a una expresin
anloga que permita tambin considerar cuando corresponda un ajuste por la variable
dimensin frente, sin perjuicio de las dems consideradas.
La obtencin de una expresin como la buscada, tiene una real importancia, en especial
para cuando se trate de computar valores prediales en el caso de estar realizando un
avalo masivo, por ejemplo de tipo catastral.
Como antecedente, se expresa que este criterio avaluatorio, fue presentado por el autor
de este trabajo en el marco del 1er. Congreso Hispanoamericano de Catastro Territorial,
realizado en la ciudad de Mar del Plata, Rca. Argentina, en Octubre de 1987.
Su primera aplicacin efectiva se realiz en ocasin de tener que determinar el valor
predial de 3000 lotes, aleatoriamente distribuidos de la zona urbana de la ciudad de
Montevideo hacia fines del ao 1992.

Caso de un solo frente

Difiere del caso considerado en el proceso antes desarrollado, se aplica al valor total del
lote la correccin por frente , que se identificar como f().
Valor del Lote = am * p * f() * (S/N)n
Para este caso puede verse la analoga entre la expresin consignada con la que surge
en la pgina 77 deducida de los criterios tradicionales.
VTL = am * p * f() * (S/N)n = am * x0 * VULTM * () * (a * x / x0)n = a * y1 * x0 * (x / x0)n =
a * x * y1 *() * (x/ x0)-m = S * y1 * () * ()

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CAPTULO CINCO

421

Caso de dos o ms frentes

En forma tambin anloga al desarrollo operacional realizado en el apartado anterior, pueden demostrarse
las expresiones para dos, tres o ms frentes.
Para el caso de dos frentes, recurdese que debiendo lograr un valor mximo para el lote se dividi en lote
en suma de dos con reas respectivamente s y (S-s). Siendo en esta expresin s la variable, la derivada de
la funcin igualada a cero, permiti hallar el valor de s, y a partir de all se determin la expresin general
que permite calcular su valor total.
Para el caso de tres frentes se estableca un sistema de ecuaciones con las funciones derivadas de la
general con las incgnitas s1 y s2. Con estos valores hallados se calculaba en la expresin del valor total
del lote compuesto en este caso por tres sub lotes.
Por la metodologa de induccin completa se demostr la validez el criterio para k frentes, por lo que se
puede as expresar con carcter general que:
i=k

Valor Total Lote = F . Sn ( y i 1/m . a i . f(a i )1/m m

i=1

Donde:
F = constante en funcin a la profundidad tipo de cada zona
S = superficie del lote a tasar
a i = frente correspondiente a la calle i
f(a i) = coeficiente en funcin a la dimensin del frente a i
m y n = parmetros de la funcin adoptada para ajustes en relacin a la variable fondo
k = cantidad de frentes del lote a una misma o distintas calles

Es evidente que la generalizacin en la aplicabilidad de esta expresin requiere definir

algunas restricciones.
Las dimensiones en la profundidad de los sub lotes no es aconsejable sea utilizada para
valores superiores a los 150m.
Las dimensiones en el frente de los sub lotes no es aconsejable sea utilizada para valores superiores a los 60m.
Dado que la expresin en s no impone una restriccin a la mayor o menor irregularidad
del lote, pues se basa en el concepto de fondo ficto para el desarrollo de la expresin,
es necesario que una restriccin por este concepto sea impuesta por el propio avaluador
al efectuar un anlisis primario de la conformacin de cada lote en particular.
Otra dificultad constatada es en el tratamiento del valor de predios que tienen una o ms
esquinas. Fjese que por ejemplo el caso, de que se puede dimensionar un lote de tres
frentes e igual rea total para el caso de que todos esos frentes formen esquinas y para
idnticas dimensiones otro lote que sea medial.
Es evidente que para el caso de las esquinas, inciden de manera distinta que en los
lotes mediales las lneas de equivalencia en relacin con las lneas de fusin, pero no
est previsto considerar en esta expresin general, la incidencia en el valor de la importancia de las esquinas, importancia de la que han hecho consideraciones.

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CAPTULO CINCO

422

LOTE CON FRENTE A TRES CALLES - CRITERIO HOFFMAN

Vb = 100 $ / m
10

33.33
I

Vb = 70 $ / m

III

26.67
II
10
Vb = 80 $ / m

Primero se calcula el valor de los lotes I y II , determinando sus fondos por el mtodo de la lnea de
fusin. Luego se suma el valor del lote III.

VL = 333.30 m x 100 $/m x 0,97 + 266,67 m x 80 $/m x 1,03 + 360 m x 70 $/m x 1,04
VL = $ 80.512

Aplicando la frmula Niederer

VLN = [(960 / 30)^ 0,585] x [(10 x 3000^2,41) + (10 x 2400^2,41) + (12 x 2100^^2,41)] ^ 0,415
VLN = $ 80.570

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CAPTULO CINCO

423

LOTE CON FRENTE A TRES CALLES - CRITERIO 1/3 - 2/3

Vb = 100 $ / m
10

33.33
I

Vb = 70 $ / m

III

26.67
II
10
Vb = 80 $ / m

Primero se calcula el valor de los lotes I y II , determinando sus fondos por el mtodo de la lnea de
fusin. Luego se suma el valor del lote III.

VL = 333.30 m x 100 $/m x 0,97 + 266,67 m x 80 $/m x 1,03 + 360 m x 70 $/m x 1,04
VL = $ 80.512

Aplicando la frmula Niederer

VLN = [(960 / 30)^ 0,631] x [(10 x 3000^2,71) + (10 x 2400^2,71) + (12 x 2100^^2,41)] ^ 0,361
VLN = $ 80.748

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CAPTULO CINCO

424

LOTE CON FRENTE A TRES CALLES - CRITERIO HARPER

Vb = 100 $ / m
10

33.33
I

12 Vb = 70 $/m
III

26.67
II
10
Vb = 80 $ / m

Primero se calcula el valor de los lotes I y II , determinando sus foindos por el mtodo de la
linea de fusin. Luego se suma el valor del lote III.

VL = 333.30 m x 100 $/m x 0,97 + 266,67 m x 80 $/m x 1,03 + 360 m x 70 $/m x 1,04
VL = $ 80.512

Aplicando la frmula Niederer

VLN = [(960 / 30)^ 0,5] x [(10 x 3000^2) + (10 x 2400^2) + (12 x 2100^^2)] ^ 0,5
VLN = $ 80.104

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CAPTULO CINCO

425

LOTE CON FRENTE A DOS CALLES PARALELAS

Vb = 100 $ / m
10 m

33.33 m

60 m

26,67 m
II

10 m
Vb = 80 $ / m
Primero se calcula el valor de los lotes I y II , determinando sus fondos por el mtodo
de la lnea de fusin
VL = 333.33 m x 100 $/m x 0,97 + 266,67 m x 80 $/m x 1,03
VL = $ 54.310

Aplicando la frmula Niederer

Criterio 1/3 - 2/3

VLN = (600/30)^0,631 x ((10 x ((30 x 100)^2,71) + (10 x ((30 x 80)^2,71)) ^ 0,369

VLN = $ 54.560

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CAPTULO CINCO

426

LOTE CON FRENTE A DOS CALLES PARALELAS

Vb = 100 $ / m
10 m

33,33 m

60 m

26,67 m
II

10 m
Vb = 80 $ / m
Primero se calcula el valor de los lotes I y II , determinando sus fondos por el mtodo
de la lnea de fusin
VL = 333.33 m x 100 $/m x 0,97 + 266,70 m x 80 $/m x 1,03
VL = $ 54.310

Aplicando la frmula Niederer

Criterio Harper

VLN = (600/30)^0,5 x ((10 x ((30 x 100)^2) + (10 x ((30 x 80)^2)) ^ 0,5

VLN = $ 54.330

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CAPTULO CINCO

427

LOTES CON FRENTES A DOS CALLES TRANSVERSALES

37.88
32.88
Vb = 100 $ / m 10
I

32.12
27.12
22.12
II

10
Vb = 80 $ / m
Primero se calcula el valor de los lotes I y II , determinando sus fondos promediando los
los fondos de ambos lotes originales

VL = 328.80 m x 100 $/m x 0,97 + 271,20 m x 80 $/m x 1,14

VL = $ 56.600

Aplicando la frmula Niederer

Criterio 1/3 - 2/3

VLN = (600/30)^0,631 x ((10 x ((30 x 100)^2,71) + (10 x ((30 x 80)^2,71)) ^ 0,369

VLN = $ 54.560

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CAPTULO CINCO

428

DIVISION LOTE EN PARCELAS CON IGUAL VALOR ECONOMICO

DIVISION LOTE - HOFFMANN
Se pide dividir el lote en dos partes igual valor econmico

1500000 $

Vamos a considerar el criterio de Hoffmann (se podra considerar cualquier otro: Harper,
1/3 2/3, etc.) y tendremos:

1/3 V

500000 $
60

2/3 V

1000000 $

12
Criterio de
Hoffmann

Ahora y de acuerdo a las normas urbansticas de cada lugar se divide el lote en dos
partes. A) salida a calle y b) con pasillo y al fondo. Supongamos pasillo de 4 metros:

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CAPTULO CINCO

429

8
12

A continuacin se calcula cuanto vale el metro cuadrado en cada una de las dos mitades:
1) Primer mitad: $ 1000000 / 360 m2 = $/m2 2778
2) Segunda mitad: $ 500000 / 360 m2 = $/m2 1389

Calculando ahora el valor de cada lote nos queda:

a) lote regular de (8 x 30) : Vt = 240 m2 x 2778 $/m2 = $ 666720
b) lote irregular al fondo : Vt = 120 m2 x 2778 $/m2 + 360 m2 x 1389 $/m2
Vt = $ 833400

Como el lote al fondo vale mas hay que compensar los valores. Se puede sacar la diferencia entre ellos: $ 166680 y para que sean iguales hay sumarle la mitad de esta diferencia al del frente y restarle la mitad al del fondo.

Cada uno debe valer, entonces: $ 750060

Si divido la mitad de la diferencia: $ 83340 en el frente y en el valor unitario de la segunda mitad (ya que el terreno que falta se ubica en ella) me debe dar el fondo faltante para
compensar el valor:
$ 83340 / (8 * 1389 $/m2) = 7.5 m

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CAPTULO CINCO

430

22.5

37.5

4
12

Veamos como queda el lote del frente:

Vt = 240 m2 x 2778 $/m2 + 60 m2 x 1389 $/m2 = 750060 $

Veamos el lote del fondo como queda:

Vt = 120 m2 x 2778 $/m2 + 300 m2 x 1389 $/m2 = 750060 $

DIVISION LOTE - HARPER

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CAPTULO CINCO

431

1500000 $

Vamos a considerar ahora el criterio de Harper y tendremos:

1/2 V

750000 $

45
60

1/2 V

750000 $
15

Ahora y de acuerdo a las normas urbansticas de cada lugar se divide el lote en dos
partes.
A) salida a calle y b) con pasillo y al fondo. Supongamos pasillo de 4 metros:

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CAPTULO CINCO

432

45
60

15
8
12

A continuacin se calcula cuanto vale el metro cuadrado en cada una de las dos mitades:
3) Primer cuarto: $ 750000 / 180 m2 = $/m2 4167
4) Resto:

$ 750000 / 540 m2 = $/m2 1389

Calculando ahora el valor de cada lote nos queda:

c) lote regular de (8 x 15) : Vt = 120 m2 x 4167 $/m2 = 500040 $
d) lote irregular al fondo : Vt = 60 m2 x 4167 $/m2 + 540 m2 x 1389 $/m2
= $ 1000080
Como el lote al fondo vale mas hay que compensar los valores. Se puede sacar la diferencia entre ellos: $ 500040 y para que sean iguales hay sumarle la mitad de esta diferencia al del frente y restarle la mitad al del fondo.
Cada uno debe valer, entonces: $ 750060
Si divido la mitad de la diferencia: $ 250020 en el frente y en el valor unitario de la segunda mitad (ya que el terreno que falta se ubica en ella) me debe dar el fondo faltante
para compensar el valor:
$ 250020 / (8 * 1389 $/m2) = 22.5 m

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CAPTULO CINCO

433

22.5

37.5

4
12

Veamos como queda el lote del frente:

Vt = 120 m2 x 4167 $/m2 + 180 m2 x 1389 $/m2 = 750060 $

Veamos el lote del fondo como queda:

Vt = 60 m2 x 4167 $/m2 + 360 m2 x 1389 $/m2 = 750060 $

DIVISION LOTE 1/3 2/3

Vamos a considerar el criterio de 1/3 2/3

1500000 $

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CAPTULO CINCO

434

1/2V

750000 $

40
60

1/2 V

750000 $
20

Ahora y de acuerdo a las normas urbansticas de cada lugar se divide el lote en dos
partes. A) salida a calle y b) con pasillo y al fondo. Supongamos pasillo de 4 metros:

8
12

A continuacin se calcula cuanto vale el metro cuadrado en cada una de las dos mitades:
5) Primer tercio: $ 750000 / 240 m2 = $/m2 3125
6) Segundo tercio: $ 750000 / 480 m2 = $/m2 1562.50

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CAPTULO CINCO

Calculando ahora el valor de cada lote nos queda:

e) lote regular de (8 x 20) : Vt = 160 m2 x 3125 $/m2 = 500000 $
f) lote irregular al fondo : Vt = 80 m2 x 3125 $/m2 + 480 m2 x 1562.50 $/m2
= 1000000 $
Como el lote al fondo vale mas hay que compensar los valores. Se puede sacar la diferencia entre ellos: $ 500000 y para que sean iguales hay sumarle la mitad de esta diferencia al del frente y restarle la mitad al del fondo.
Cada uno debe valer, entonces: $ 750000
Si divido la mitad de la diferencia: $ 250020 en el frente y en el valor unitario de la segunda mitad (ya que el terreno que falta se ubica en ella) me debe dar el fondo faltante
para compensar el valor:
$ 250020 / (8 * 1562.50 $/m2) = 20 m

4
12

Veamos como queda el lote del frente:

Vt = 160 m2 x 3125 $/m2 + 160 m2 x 1562.50 $/m2 = 750000 $

Veamos el lote del fondo como queda:

Vt = 80 m2 x 3125 $/m2 + 320 m2 x 1562.50 $/m2 = 750000 $

435

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CAPTULO CINCO

436

Como se ve varan las dimensiones de cada lote segn el mtodo utilizado. Se deber
analizar cual es la divisin ms conveniente.

DETERMINACION DEL VALOR DE GRANDES TERRENOS CON APTITUD URBANA

TTPSJ

El presente mtodo fue propuesto por la Coordinacin Tcnica del Tribunal de Tasaciones de San Juan y consiste en plantear una ecuacin financiera que contemple todas
las alternativas econmicas y tcnicas necesarias para efectuar un loteo en el terreno
cuyo valor se quiere determinar
La ecuacin es la siguiente: El precio de venta de la totalidad de los lotes obtenidos en
el proceso de urbanizacin del terreno es igual al valor del mismo, ms los gastos de
urbanizacin, la utilidad de la inversin, el inters del capital invertido (costo financiero),
costo por pago diferido y gastos de promocin.
Pv = Vt + Gu + Ut + Cf + Di + + Pr

De donde se obtiene:

Vt = Pv - (Gu + Ut + Cf + Di + + Pr)
Se analizar cada de los terminus:

1) Precio de Venta (Pv)

Para determinar el precio de venta de la totalidad de los lotes obtenidos de la urbanizacin del terreno, hay que calcular la superficie del mismo destinada exclusivamente para
lotes y mediante un estudio de mercado determinar el valor bsico unitario para un lote
tipo en la zona.
Clculo de la superficie del terreno destinada a lotes:

Segn lo indicado por el Cdigo de Edificacin de San Juan y la verificacin efectuada

en un importante nmero de conjuntos de vivienda ejecutadas, el porcentaje de terreno
destinado a urbanizacin es el siguiente:
Espacios Verdes

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CAPTULO CINCO

437

Espacio Equipamientos Complementarios

6 %

Calles

25 %

Total Urbanizacin

35 %

Terreno destinado a lotes

65 %

Total de terreno

100 %

Determinacin del Precio de Venta:

El precio de venta es igual a la superficie de terreno destinado a lotes multiplicado por el

valor bsico unitario del lote tipo en la zona; esto supone considerar que la superficie
destinada a lotes se fraccionar en el mximo de unidades posibles de acuerdo a las
normas de subdivisin de tierras, obteniendo lotes tipo, cuyo coeficiente de frente y fondo sea igual a uno (1).
Pv = St x (1 Su) x Vbu
Donde:
St = Superficie total del terreno en estudio
Su = Porcentaje de terreno destinado a urbanizacin
Vbu = Valor bsico unitario en la zona

Por lo tanto:
Pv = St x (1 0,35) x Vbu

Pv = St x 0,65 x Vbu

El precio de venta tambin se puede calcular en funcin del N de lotes obtenido, de

acuerdo al siguiente procedimiento:

Superficie total del terreno x 0,65

N de lotes = ---------------------------------------------------Superficie del lote tipo en la zona

En una hectrea de terreno y lotes tipo de 300 m, se obtiene:

10.000 m x 0,65
N de lotes = ------------------------------- = 21 lotes
300 m

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CAPTULO CINCO

438

Entonces:

Pv = N de lotes x Precio del lote tipo en la zona

2) Gastos de Urbanizacin (Gu)

Para calcular los gastos de urbanizacin se determinan cuatro niveles con las siguientes
caractersticas:

A - Calle de ripio con acequia de tierra, pasantes y compartos. Red de agua. Red elctrica. Arbolado.
B - Idem anterior, calle con tratamiento bituminoso doble

C - dem anterior, ms cordn cuneta y acequia de hormign

D - dem anterior, ms red de gas y cloacas

Valores de Urbanizacin (en dlares a valores de Julio de 1991)

A
a - Urbanizacin por metro
lineal de calle

b - Urbanizacin por lote

770

c - Urbanizacin por Ha
de terreno

16660

150

202

243

1190

24990

1600

33650

1930

40480

Los gastos de urbanizacin se calculan multiplicando los valores de c por el nmero de

hectreas del terreno en estudio o los valores de b por el nmero de lotes a obtener
del fraccionamiento. El nivel de urbanizacin que se adopte tiene que coincidir con el
existente en la zona y que se refleje al determinar el valor bsico unitario del lote tipo,
Tambin se puede utilizar el valor por metro lineal a, por lo que previamente hay que
calcular la longitud de la calle:

Sup. Terreno total x 0,25

10,000 m x 0,25
Longitud Calle = -------------------------------------- = ---------------------------- = 166 metros
Ancho de calle tipo
15 m.

3) Utilidad de la Inversin (Ut)

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CAPTULO CINCO

439

La utilidad es el saldo que queda despus de deducir del precio de venta, todos los costos. A los fines del clculo se considera la utilidad sobre el capital invertido, distribuido
en el tiempo.
u x Cap. Invertido = u x (Vt + Gu)

Costo

Cap. Invert. = Vt + Gu

Tr
Tiempo

Tp = Tiempo de Preparacin = Tiempo necesario para la elaboracin del proyecto y

Ejecucin de las obras de urbanizacin
Tr = Tiempo de Recuperacin = Tiempo en el que se recupera el capital invertido por
La venta de los lotes

Se supone que la inversin del capital en un tiempo determinado, al que se llamar de

preparacin, y que para simplificar se supone que sigue una forma lineal. La recuperacin del capital se supone que se realiza mediante la venta inicial de todos los lotes pero
pagados en cuotas o pagados de contado, pero la venta diferida durante el tiempo de
recuperacin, por lo que tambin se la considera lineal.
Utp = u x Tp/2 x (Vt + Gu)
Utr = u x Tr/2 x (Vt + Gu)
Ut = Utp + Utr = u x (Vt + Gu) x (tp + Tr) / 2
Donde:
u = Tasa anual de utilidad o ganancia
Adems:
T = Tiempo total en realizar la operacin = Tp + Tr
Por lo tanto:
Ut = u x (Vt + Gu) x T / 2
4) Costos Financieros (Cf)

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CAPTULO CINCO

440

El costo financiero es el inters del capital invertido en el tiempo que dura la operacin.
Para su clculo se supone que el capital a invertir se deposita en un banco durante el
tiempo de la operacin, los intereses generados sin ningn riesgo son considerados
costos en la operacin. Otro caso sera el de no disponer del capital inicial, por lo que
se tiene que solicitar un prstamo bancario; los intereses de ese prstamo son el Costo
Financiero.
Se calcula igual que la utilidad pero en funcin de una tasa de inters i. Esta tasa ser
de inters bancario de bajo tiempo en caso de disponer del capital o tasa de obtencin
de capital en entidad bancaria.

Cf = i x (Vt + Gu) x T / 2

5) Costo por Pago Diferido (Di)

Se genera por el hecho que el capital invertido no se recupera instantneamente una

vez terminada la urbanizacin, sino diferido en el tiempo, por lo que se considera como
costo a agregar a la operacin. El factor que tiene en cuenta esta forma de pago es la
que expresa la cuota mensual que al cabo de n meses a inters compuesto recupera
el Capital Invertido
i x (1 + i)n
d = --------------------(1 + i)n - 1

El valor est en funcin de la tasa de inters y del tiempo y como solo afecta el tiempo
de recuperacin, se puede expresar Tr = T / 2

Por lo tanto:
Di = d x (Vt + Gu) x T / 2

6) Gastos de Promocin (Pr)

Consiste en gastos de publicidad, comisin a inmobiliarias, etc., Se expresa como un

porcentaje fijado en funcin del Capital Invertido y del tiempo de recuperacin, el que se
puede expresar como Tr = T / 2
Por lo tanto:

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CAPTULO CINCO

Pr = P x (Vt + Gu) x T / 2

7) Valor del Terreno (Vt)

Pv = Vt + Gu + Ut + Cf + Di + + Pr

Reemplazando por los valores obtenidos en 3, 4, 5 y 6, se obtiene, luego de operar, la

frmula para determinar el Valor del Terreno

0,65 x St x Vbu
Vt = ------------------------------------------- - Gu
1 + T/2 x (u + i + d + p)

En esta expresin St, Vbu y Gu son datos, por lo que corresponde desarrollar el resto,
es decir:
0,65
------------------------------------------1 + T/2 x (u + i + d + p)

8) Procedimiento Simplificado

En la expresin anterior hay que analizar las variables con el fin de otorgarles valor
T = Tiempo total de la operacin T = Tp + Tr. Se estima en dos aos; un ao para
Tiempo de preparacin y otro para el de recuperacin. No obstante se desarrollan
en planilla distintas alternativas de tiempo de recuperacin.
u = Utilidad habitual en este tipo de operaciones, es variable segn el riesgo. Para
operaciones normales la bibliografa indica adoptar tasas del 20 %.
i = Tasa bancaria de inters pasiva. Se desarrolla planilla con las tasas usuales en
vigencia.
d = se calcula en funcin de i y del tiempo de recuperacin
p = se adopta 3 %, porcentaje que cobra de comisin la inmobiliaria, quin se hace
cargo de la promocin.

La tabla A, que figura como anexo, es la que corresponde aplicar para resolver la expresin

441

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

442

0,65
------------------------------------------1 + T/2 x (u + i + d + p)

En la misma se consideran las condiciones de una operacin financiera realizada por un

particular con el fin de obtener una ganancia, es decir, dentro de las reglas del mercado.
En funcin de la tasa elegida y del tiempo de recuperacin se puede llegar a una frmula simplificada para determinar el valor del terreno del tipo:
Vt = 0,5 x St x Vbu - Gu

Tambin se desarrolla la Tabla B, para aquella situacin donde el promotor sea algn
organismo pblico o institucin sin fines de lucro, en donde la utilidad se considera cero,
al igual que los gastos de promocin, Solo se tiene en cuenta la recuperacin del costo
financiero y el costo por pago diferido. El Vt obtenido aplicando esta tabla es al solo
efecto de determinar el mximo posible a pagar por el mismo, bajo las condiciones antes enunciadas, no se la puede considerar como valor de mercado.

Para este caso que u = 0 ; i = 0 ; p = 0 ; d = 0

Vt = 0,65 x St x Vbu - Gu

Bibliografa:
- Manual de Tasaciones de Dante Guerrero
- Boletn de la Sociedad de Tasaciones de Venezuela N 17, 18, 21 y 36.

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CAPTULO CINCO

443

DETERMINACION DEL VALOR DE GRANDES TERRENOS CON APTITUD URBANA

A - Tabla de valores correspondiente a la expresin 0,65 / [1 + (i + u +p + d) x T/2]
Para u y p fijos

u = 20 % y p = 3 %

Tasa Anual
de inters %

Contado

3 Meses

6 Meses

9 Meses

12 Meses

8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30

0,51
0,51
0,50
0,50
0,50
0,49
0,49
0,49
0,48
0,48
0,47
0,47

0,51
0,50
0,49
0,49
0,48
0,48
0,47
0,47
0,46
0,46
0,45
0,45

0,50
0,49
0,48
0,46
0,46
0,46
0,46
0,45
0,46
0,44
0,43
0,43

0,49
0,48
0,47
0,46
0,46
0,46
0,44
0,43
0,43
0,42
0,42
0,41

0,48
0,47
0,46
0,46
0,44
0,44
0,43
0,42
0,41
0,41
0,40
0,39

B - Tabla de valores correspondiente a la expresin 0,65 / [1 + (i + u +p + d) x T/2]

Para u y p = 0
Tasa Anual
de inters %

Contado

3 Meses

6 Meses

9 Meses

12 Meses

8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30

0,63
0,62
0,61
0,61
0,60
0,60
0,59
0,59
0,58
0,58
0,57
0,57

0,62
0,61
0,60
0,59
0,58
0,58
0,57
0,56
0,56
0,55
0,54
0,54

0,60
0,59
0,58
0,57
0,56
0,55
0,55
0,54
0,53
0,52
0,51
0,51

0,59
0,58
0,57
0,56
0,54
0,53
0,52
0,51
0,50
0,50
0,49
0,48

0,58
0,57
0,55
0,54
0,53
0,52
0,50
0,49
0,48
0,46
0,46
0,45

Coeficiente de Superficie:
Fuera de la metologa desarrollada cabe la posibilidad de aplicar un coeficiente que
yenga en cuenta la superficie del terreno en estudio. La siguiente tabla emprica se
elabor considerando como unidad bsica para una urbanizacin la sup. de 4 Has.
Has

Coef.

Has

Coef

Has

Coef.

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

1,17
1,10
1,04
1,00
0,96
0,92
0,89
0,87
0,84
0,82

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

0,81
0,80
0,79
0,77
0,76
0,75
0,74
0,73
0,72
0,71

21
22
23
24
25
30
40
50
60
70
100

0,70
0,69
0,68
0,67
0,66
0,64
0,62
0,60
0,59
0,58
0,57

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CAPTULO CINCO

444

NORMA TTN 12.0

6 de agosto de 2002

TASACIN DE FRACCIONES (BLOCKS) SUBDIVISIBLES A PARTIR DE ANTECEDENTES DE LOTES

La Norma tiene por finalidad la tasacin de una fraccin de terreno que puede ser fraccionada en inmuebles de menores dimensiones, con antecedentes de ofertas o ventas
de lotes.
Ser de aplicacin en aquellos casos en que no existan antecedentes comparables con
la fraccin a tasar o como verificacin de algn caso particular.
En el proceso econmico que tiene lugar, el precio de venta de la totalidad de los lotes
estar integrado por el precio de compra de la fraccin (Pf), los gastos (G), el inters del
capital invertido (I) y la utilidad del negocio (U).
Pv = Pf + G + I + U

(1)

Los trminos de esta ecuacin econmica son los siguientes:

PRECIO DE VENTA: (Pv) Es la suma total de la venta de los lotes del fraccionamiento,
obtenidos sobre la base de los antecedentes de ofertas o ventas de lotes. Determinados por las Normas TTN 3.0 y 5.0.
GASTOS: (G) Gastos necesarios para que la fraccin se encuentre en condiciones de
ser vendida en lotes, ms los requeridos para la concrecin del negocio.
Como por ejemplo:

Mensura, subdivisin y amojonamiento: honorarios, gastos, derechos.

Apertura de calles:

trazado, construccin, obras de drenaje.

Urbanizacin:

movimiento de tierra, plantaciones, provisin de agua,

energa elctrica, pavimentacin, etc.

Propaganda:

se tomar la necesaria y suficiente para la venta del loteo.

Venta:

comisin de venta.

Administracin:

suma integrada por los gastos generales, asignaciones,

etc.

Relacionando el monto de los gastos con el precio de venta, se obtiene:

G
Kg =

(2)
Pv

Kg: Representa el gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta.

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CAPTULO CINCO

445

INTERES DEL CAPITAL OBTENIDO: (I) Se determina el inters simple que remunera al
capital invertido, sobre la base siguiente:
Suponer que los gastos realizados (G) se integran a lo largo del perodo de preparacin (Tp) del negocio.
Admitir una recuperacin lineal del capital invertido a lo largo del perodo de realizacin (Tr) del negocio.
Considerar las capitalizaciones a inters simple en operaciones donde la realizacin total del negocio se logra en perodos de tiempo ms o menos cortos.
Adoptar tasas de inters diferenciadas segn las distintas caractersticas de los
trminos que integran el capital invertido, capital tierra (Pf) y capital gastos (G).
Sobre la base de los antecedentes:
I = If + Ig

(3)

If: tasa anual de inters que corresponde al capital Pf

Ig: tasa anual de inters que corresponde al capital G
Siendo:
Tp: tiempo, en aos, de preparacin del loteo;
Tr: tiempo, en aos, de realizacin del negocio; equivalente al tiempo transcurrido desde la iniciacin de las ventas hasta el final de las mismas.
Se puede determinar: If e Ig como sigue:

P
Tp

1) Determinacin de If:
If = (Pf . Tp + Pf . Tr ) . if
2
If = Pf . Ki

(3a)

Ki = (Tp + Tr ) . if
2

(3b)

2) Determinacin de Ig:

r
Tr

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CAPTULO CINCO

446

Ig = (G . Tp ) + (G . Tr ) . ig
2
2
Ig = G . KI

(3c)

KI = T . ig

(3d)

2
Ki: Producto de la tasa de inters que corresponde al capital tierra por la sumatoria del tiempo de preparacin mas la mitad del tiempo de realizacin.
Kl: Producto de la tasa de inters que corresponde al capital gastos por la mitad
del tiempo total.

UTILIDAD DEL NEGOCIO: (U) La utilidad del negocio es el saldo que queda, al final del
mismo, despus de deducir del total de la venta (Pv), las sumas empleadas como capital, gastos e intereses. Ello surge de la ecuacin (1):
U = Pv - (Pf + G) - I

(4)

Siendo la utilidad media anual:

Um = U
T

(4a)

y definiendo a la tasa anual de utilidad del negocio (U) como la relacin entre la
utilidad media anual y el capital invertido:
Um
u=

(4b)
(Pf + G)

Resulta:
U = (Pf + G) . u . T

(4c)

U = (Pf + G) . Ku

(4d)

Ku = u . T

(4e)

Ku: Representa la utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante
todo el tiempo que dure la operacin.

PRECIO DE COMPRA DE LA FRACCION: (Pf) Es el precio del bloque, incgnita a determinar, en funcin de los dems trminos de la ecuacin (1).

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CAPTULO CINCO

447

Reemplazando en (1) cada uno de sus trminos por los correspondientes de las
expresiones (2), (3), (3a), (3c), (4d), se obtiene:
Pf = Pv . 1 - Kg (1 + KI + Ku)

(5)

1 + Ki + Ku
Pf = Kb . Pv

(5a)

Siendo:
1 - Kg (1 + KI + Ku)
Kb =

(5b)
1 + Ki + Ku

Kb: es el coeficiente de pasaje de lote a block y relaciona el precio de la fraccin en block con el de la misma loteada.
PLANILLA DE PASAJE DE LOTE A BLOCK
Pasaje de lote a block
Datos
Superficie total de la Fraccin

84.300,00

Porcentaje de reas comunes sobre el total de la fraccin

30,00

reas comunes

25.290,00

Superficie a lotear

59.010,00

Superficie de cada lote

400,00

Cantidad de lotes

147,00

$/m2 segn los antecedentes Normas TTN 3.0 y 5.0

130,00

$/m2

Total de la venta

7.644.000,00

Tiempo de Preparacin del loteo

0,50

Tiempo de Realizacin del negocio

3,00

Tiempo Total

3,50

aos

Tasa anual de inters que corresponde al capital tierra "Pf"

6,00

Tasa anual de inters que corresponde al capital gastos "G"

20,00

Utilidad del Negocio

20,00

Gasto

1.375.000,00

17,99

% gastos sobre el Total de la venta

Clculos

Utilidad del negocio por cada peso de capital invertido

durante todo el tiempo que dure la operacin
Gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta

0,12

0,35

0,70

0,18

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CAPTULO CINCO

448

Coeficiente de Pasaje de lote a block

0,35

Precio total de compra de la fraccin

2.651.236,26

2.650.000,00

31,45

$/m2

Precio Adoptado
Precio unitario

$/m

El porcentaje de reas comunes ser establecido en funcin de la reglamentacin de

Uso del Suelo de la jurisdiccin de que se trate.
RECOMENDACIONES:
Tasas de Inters recomendadas:
if: Tasa de deposito pasiva mxima (Ej. Tasa de plazo fijo)
ig: Tasa de prstamos activa mnima (Ej. Tasa de prstamos)
Tiempo de Realizacin del negocio Tr:
La presente Norma ser de aplicacin hasta un tiempo de realizacin del negocio
mximo de tres (3) aos.

RECONOCIMIENTO:
La presente Norma desarrolla el procedimiento del Ing. Renzo Macagno del Tribunal de
Tasaciones de la Nacin, al cual este Organismo le brinda el debido reconocimiento.

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CAPTULO CINCO

449

TASACION EXCEDENTES SUPERFICIALES MG. ING. Wilfrido D. LOPEZ

El excedente superficial, tanto para las parcelas urbanas como para las rurales, en la
reglamentacin de la Provincia de San Juan, aparece cuando la diferencia de superficie
entre la que indica el ttulo de dominio y la resultante de la mensura, supera el 5 % de la
primera, es decir, de la que indica el ttulo de dominio, y la legislacin no establece, como tampoco lo hacen el resto de las legislaciones provinciales de la Repblica Argentina, un lmite superior, sino que el excedente puede llegar a igualar o superar el 100 %
de la superficie consignada en el respectivo ttulo de dominio.
Sin entrar a considerar o analizar el origen de los excedentes, se presenta habitualmente la necesidad de dar un valor a stas superficies, que para el caso de parcelas urbanas, generalmente son superficies pequeas y no llegan a constituir parcelas por no
reunir las medidas mnimas exigidas por las reglamentaciones locales.
En consecuencia, sobre estas superficies, pesan factores de importancia determinantes
del valor. Uno de ellos es la falta de un ttulo de dominio que ampare jurdicamente al
excedente y otro las medidas perimetrales y ubicacin dentro del polgono medido.
En el presente trabajo se trata de determinar la magnitud de los coeficientes correctores
del valor para excedentes superficiales urbanos.

Excedente

2,5 m

0,75

Previo a encarar el problema, veamos grficamente algunas de las alternativas que se

presentan en la prctica, cuando se realiza la mensura de la parcela y aparece un excedente.
Excedente

1 m.

Sup. Segn mensura:

480 m2
Sup. Segn ttulo:
450 m2

0,46

40 m.

Excedente

40 m.

Excedente
30 m2

12 m.

Figura 1

Figura 2

Figura 3

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CAPTULO CINCO

450

Las figuras 1 a 3 muestran una misma parcela, con excedente de igual superficie, pero
ubicado en distintos lugares y configuracin geomtrica variada, todo ello como resultado de la pericia de mensura que realiza el profesional.
Tratar de aplicar un coeficiente corrector por medidas, utilizando las tablas que normalmente se utilizan, no es lo ms adecuado pues en principio las tablas fueron confeccionadas para lotes o parcelas con frente a calle pblica y medidas y superficie aprovechables.
Para analizar la situacin planteada, dividiremos el problema en dos. Primero, determinar un coeficiente corrector que tenga en cuenta las medidas perimetrales del excedente y segundo, un coeficiente corrector que tenga en cuenta la situacin particular de carencia de ttulo de dominio.
Para la determinacin del primer coeficiente, consideraremos que el camino ms adecuado es aqul que tenga en cuenta las medidas perimetrales del excedente con relacin a las del lote tipo en la zona y la relacin existente entre la superficie del lote medido y la del lote tipo.
Estas dos relaciones combinadas, nos darn un factor de correccin del valor, que tiene
en cuenta elementos fundamentales de las parcelas.
Analicemos el caso de la figura 1:

Si sumamos dos lados del excedente, tenemos:

12 + 2,5 = 14.5 metros
Si suponemos que el lote tipo en la zona es de 10 x 30, la suma de dos de sus lados
nos da:
10 + 30 = 40 metros
Si hacemos el cociente:
14,5 / 40 = 0,36
Si ahora relacionamos la superficie del lote tipo con la superficie del lote medido, se tiene:
300 / 480 = 0,625
Multiplicando ambos factores, tendremos la incidencia conjunta de los mismos, luego:
0,36 x 0,625 = 0,225
Hemos encontrado un coeficiente corrector del valor bsico para el caso del excedente
ubicado al fondo de la parcela

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

Analicemos el caso de la figura 2:

Si sumamos dos lados del excedente, tenemos:

0,75 + 40 = 40.75 metros
La suma de dos lados del lote tipo nos dio
10 + 30 = 40 metros
Si hacemos el cociente:
40,75 / 40 = 1,018
La relacin de superficies fue:
300 / 480 = 0,625
Multiplicando ambos factores, tendremos la incidencia conjunta de los mismos, luego:
1,018 x 0,625 = 0,636
Coeficiente ste que representa la correccin del valor bsico unitario cuando el excedente se ubica sobre un costado de la parcela

El caso de la figura 3, es ms atpico, pero puede ocurrir. Presentamos diversas alternativas de anlisis.
1 Alternativa:
Se suman tres lados del excedente
0,46 + 39 +11,54 = 51 m

La suma de dos lados del lote tipo es: 40 m.

En consecuencia el cociente es:

51 / 40 = 1,275
La relacin de superficies es:
300 / 480 = 0,625

Multiplicando ambos factores tendremos la incidencia conjunta de los mismos, luego:

1,275 x 0,625 = 0,79

451

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

452

2 Alternativa

(2)

1 m.

0,46

40 m.

(1)

12 m.

Se prolonga el lado de 39 metros y se divide el excedente en dos:

Suma de lados de la fraccin 1
40 + 0,46 = 40,46 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 40,46 / 40 = 1,0115
Suma de lados de la fraccin 2
11,54 + 1 = 12,54 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 12,54 / 40 = 0,3135
Producto de ambos:
1,0115 x 0,3135 = 0,317
La relacin de superficie era: 0,625
Luego el producto ser:
0,317 x 0,625 = 0,1981

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CAPTULO CINCO

453

3 Alternativa
(2)

1 m.

0,46

40 m.

(1)

12 m.

Se prolonga el lado de 11,54 metros y se divide el excedente en dos:

Suma de lados de la fraccin 1
39 + 0,46 = 39,46 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 39,46 / 40 = 0,98656

Suma de lados de la fraccin 2

12 + 1 = 13 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 13 / 40 = 0,325
Producto de ambos:
0,9865 x 0,325 = 0,321
La relacin de superficie era: 0,625
Luego el producto ser:
0,321 x 0,625 = 0,201

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CAPTULO CINCO

454

4 Alternativa:

Se suman los dos lados de mayor longitud:

39 + 11,54 = 50,54 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 50,54 / 40 = 1,2625
La relacin de superficie era: 0,625
Luego el producto ser:
1,2625 x 0,625 = 0,789

De los cuatro casos analizados surge necesariamente la condicin o metodologa a seguir: Para el caso de ubicacin de excedentes como el que se indica en la figura
3, los dos lados a sumar sern siempre el que da frente a calle y el inmediato siguiente.
Esto se sustenta en el hecho de que no es lgico un coeficiente mayor que para los casos de las figuras 1 y 2, ya que el aprovechamiento de esas franjas (fig. 1 y 2) es mayor
que el caso de la figura 3. Estoes, siempre que se trate de excedentes de igual superficie para lotes tambin de iguales dimensiones, como los casos planteados.
Analicemos ahora que ocurre cuando la superficie del lote medido se acerca a la del lote
tipo y el excedente en el lmite inferior (igual o mayor al 5 %) o en el lmite superior (igual
o mayor al 100 %)
1 Caso:
Excedente

1,60 m

Sup. Segn mensura:

316 m2

31,60 m.

Sup. Segn ttulo:

300 m2

Excedente
16 m2

10 m.
Figura 4

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

455

Superficie segn ttulo: 300 m2

Superficie segn mensura: 316 m2
Excedente: 16 m2 (5,3 %)
Aplicando el procedimiento descripto anteriormente, tenemos:
Suma de lados del excedente
10 + 1,60 = 11,60 metros

Suma de los lados del lote tipo:

10 + 30 = 40 metros
Cociente: 11,60 / 40 = 0,29
La relacin de superficie:
300 / 316 = 0,949
El producto de coeficiente ser:
0,949 x 0,29 = 0,275

Excedente

31,60 m

0,51

2 Caso:

10 m.
Figura 5

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

456

Suma de lados del excedente

0,51 + 31,60 = 32,11 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 32,11 / 40 = 0,802

La relacin de superficie:
300 / 316 = 0,949
El producto de coeficiente ser:
0,949 x 0,802 = 0,761

3 Caso:

Excedente

60 m.

30 m

10 m.
Figura 6

Superficie segn ttulo: 300 m2

Superficie segn mensura: 600 m2
Excedente: 300 m2 (100 %)

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

Suma de lados del excedente

10 + 30 = 40 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente: 40 / 40 = 1
La relacin de superficie:
300 / 600 = 0,50
El producto de coeficiente ser:
1 x 0,50 = 0,50

Hemos analizado hasta ahora un coeficiente corrector que tiene en cuenta caractersticas propias de la parcela. Pero se dijo al principio que existe otro factor importante determinante del valor, y que est relacionado con la falta de ttulo de dominio que ampare
la parcela de tierra poseda.
Una de las diferencias ms notables e importantes entre un ttulo de dominio y una posesin, es que sta ltima necesita de 20 aos para poder transformarse en dominio.
Obviamente nos estamos refiriendo a la posesin larga.
Esta cantidad de aos torna vulnerable el derecho posesorio, ya que se encuentra expuesto a todas las acciones reales que establece el Cdigo Civil Argentino por parte del
titular de dominio.
Es por ello que se considera que este otro factor corrector del valor debe estar relacionado con el tiempo de la posesin y justamente en funcin de la cantidad de aos que
se lleva poseyendo. Es decir, el poseedor que lleve un ao de posesin tiene en principio ms riesgos que el que lleva 19 aos, sin que ello signifique que este ltimo no pueda ser interrumpido en su posesin.
En virtud de estas consideraciones se propone la siguiente metodologa para el clculo
de un coeficiente que contemple la situacin planteada.
Para determinar el valor de las parcelas posesorias, es necesario previamente recordar
los artculos del Cdigo Civil que se refieren especficamente al tema:
Art. 2351 Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona por s o
por otro tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Art. 2384 Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, su percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se
haga, y en general, su ocupacin de cualquier modo que se tenga, bastando
hacerla en alguna de sus partes.

457

458

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

Art. 4015 Prescrbase tambin la propiedad de cosas inmuebles y los

dems derechos reales, por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y de buena fe de parte del poseedor, y sin distincin entre presentes y ausentes, salvo lo
dispuesto respecto a la servidumbre, para cuya prescripcin se necesita
ttulo.
Art. 4016 Al que ha posedo durante veinte aos, sin interrupcin alguna no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la
posesin.
Ley N 14159 Decreto. N 5756/58 Art. 24 En el juicio de adquisicin del dominio
de inmuebles por la posesin continuada de los mismos, se observarn las siguientes reglas:
b) Con la demanda se acompaara plano de mensura suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva si la hubiere en
la jurisdiccin
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por
parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan al inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quin invocara la posesin
Como se observa en el Cdigo Civil se han establecido los requisitos que debe cumplir
el poseedor de un inmueble para tener derecho a la prescripcin adquisitiva de los
mismos.
En consecuencia, para determinar el valor de una parcela posesoria, deben tenerse en
cuenta los mismos, debiendo integrar la frmula otros factores que influyen en forma
directa sobre el valor. Entre estos factores mencionamos: 1) La falta de ttulo; 2) Actos
posesorios; 3) Pago de impuestos o tasas y 4) Plano de mensura.
Es evidente que una parcela carente de ttulo, en el mercado inmobiliario, tiene menos
valor que otra de iguales caractersticas pero con ttulo de dominio. Ello es lgico, pues
cualquier potencial comprador, analizar el costo de un juicio de usucapin para obtener el dominio del inmueble. Igualmente las parcelas posesorias no gozan de los beneficios de crditos hipotecarios u otros, justamente por carecer de ttulo de dominio que
garantice el posible prstamo. .
En virtud de las consideraciones expuestas, el tiempo de la posesin es un factor
importante, pues el Cdigo Civil ha establecido que al que ha posedo durante veinte
aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni la nulidad. Por lo
tanto, cuando se va a valuar una parcela posesoria, por cualquier circunstancia que sea
necesario (sucesorio, expropiacin, venta, usucapin, etc.), debe primero investigarse el
tiempo de posesin que se lleva.
Analizada esta circunstancia a las frmulas de tasacin se las debe afectar de un coeficiente por Tiempo de Posesin:
Cuando el tiempo de posesin no supere los veinte aos se aplica la frmula:
CA = 0,20 + 0,02 x (n 1)

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CAPTULO CINCO

459

Donde:
CA = coeficiente por antigedad en la posesin
n = aos de posesin
Cuando el tiempo de posesin supera los veinte aos se aplica la frmula:
- 2, 1
CA = ----------- + 0,70
n
Se adjunta tabla para los valores de los coeficientes de posesin aplicando las frmulas
respectivas segn los aos de posesin
El coeficiente corrector final ser el que resulte de multiplicar el coeficiente obtenido por
relacin de medidas perimetrales y superficiales por el coeficiente que se obtenga por
aos de posesin.
TABLA DE COEFICIENTES PARA POSESION
Posesin hasta 20 aos
Aos
de
Posesin

Coeficiente por
antigedad de la
Posesin

Aos
de
Posesin

Coeficiente por
antigedad de la
Posesin

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

0.20
0.22
0.24
0.26
0.28
0.30
0.32
0.34
0.36
0.38

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

0.40
0.42
0.44
0.46
0.48
0.50
0.52
0.54
0.56
0.58

Aos
de
Posesin

Coeficiente por
antigedad de la
Posesin

Aos
de
Posesin

Coeficiente por
antigedad de la
Posesin

21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45

0.600
0.605
0.609
0.613
0.616
0.619
0.622
0.625
0.628
0.630
0.632
0.634
0.636
0.638
0.640
0.642
0.643
0.645
0.646
0.648
0.649
0.650
0.651
0.652
0.653

46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

0.654
0.655
0.656
0.657
0.658
0.659
0.660
0.660
0.661
0.662
0.663
0.663
0.664
0.664
0.665
0.666
0.666
0.667
0.667
0.668
0.668
0.669
0.669
0.670
0.670

Posesin de ms de 20 aos

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CAPTULO CINCO

460

EJEMPLO APLICACIN2

Suponiendo que tenemos que tasar un lote de 11,50 m de frente por 32 m de fondo (368
m2); y, que conforme a los ttulos de dominio, el mismo tiene 11 m de frente por 30 m de
fondo (330 m2), pero, dado que se trata de un error de mensura realizada en su orgenes, que data de 20 aos de antigedad, su propietario, quien es titular dominial hace
18 aos de dicha finca, levant las paredes medianeras y ejecut obras civiles (vivienda) conforme a dicho clculo de origen, producindose una invasin con relacin a la
nueva mensura sobre dos de sus linderos (lateral y fondos); y, a su vez, su vivienda,
qued apoyada sobre el lateral que invadi. Ellos nos dejaran las siguientes condiciones de avalo:

Mensura conforme a ttulos

Parcela en anlisis y su invasin

Excedente de superficie

Aportado por Miguel Angel Antoana

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CAPTULO CINCO

Mejoras desarrolladas

Anlisis:
Ante la falta de reclamo de los lindantes invadidos, tenemos la siguiente superficie excedente por tal invasin:

Invasin lateral (1)

0,50 m 30 m

15 m2

23 m2

Invasin del fondo (2)

2 m 11,50 m
Total sup. invadida

38 m2

Relacin Sup. lote conf. ttulo con relacin a superficie excedente

330 m2 38 m2 =

11,51%

461

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CAPTULO CINCO

462

Considerando los principios legales que se basa el Magister Lpez, en este caso se
tiene ms del 5% que fija la legislacin para considerar a una superficie como [Link] del coeficiente de excedente:
Se ha determinado que el lote tipo de la zona posee 10 m x 30 m (300 m2)
Se ha logrado un valor homogeneizado de la cuadra (VHm2) de $ 150

Determinacin del Coeficiente de Excedente de Superficie (Ces)

Se prolonga el lado de 11,54 metros y se divide el excedente en dos:
Suma de lados de la fraccin 1
30 + 0,50 = 30,50 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente:

30,50 / 40 = 0,7625

Suma de lados de la fraccin 2

11,50 + 2 = 13,50 metros
Suma de los lados del lote tipo:
10 + 30 = 40 metros
Cociente:

13,50 / 40 = 0,3375

Producto de ambos:
0,7625 x 0,337 = 0,2569
La relacin de superficie ser:
300 / 368 = 0,815
Producto de ambos:
0,7625 x 0,3375 = 0,257
La relacin de superficie era: 0,815
Luego el producto ser:
0,257 x 0,815 = 0,209

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CAPTULO CINCO

Hasta aqu se ha llegado a determinar el Coeficiente de Excedente de Superficie; pero,

el Magister Wilfrido Daniel Lpez, expone que ese excedente no posee ttulo, y ya se
encuentra de hecho-anexado a la finca. Es por ello que expone que, quien ostenta titularidad sobre la finca de 11 m x 30 m y, posesin sobre la superficie excedente, deber
tramita la posesin veinteal para poder perfeccionar la titularidad y, as, regularizar
la anomala catastral.
Siempre hay que recordar, que el tasador avala lo que est, lo que encuentra, los
hechos palpables. El futuro es incierto, por cuanto debe fijar un valor de la superficie que
est tasando, con las distintas alternativas [Link] haba dicho que el error de mensura, el que genera el excedente de superficie en
anlisis, se produjo hace 20 aos, pero que el titular de la finca que se avala, ostenta la
titularidad hace 18 aos. Suponiendo que el mismo ao que adquiri introdujo las mejoras que hoy se avalan (eso se puede comprobar con planos de obras o testimonios de
vecinos, facturas de compra de materiales, etc.), el tasador, siguiendo la propuesta
tambin- del Magister Lpez, para avalo de posesiones veinteales, establece la ecuacin posible de aplicar, cuando la posesin es inferior a los 20 aos que exige la legislacin al respecto (tambin propone aquella, para el caso que se haya superado de tal
plazo normativo, cual se expresa:
CA = 0,20 + 0,02 x (n 1)
Donde:
CA = coeficiente por antigedad en la posesin
n = aos de posesin
Resultando:
CA = 0,20 + [0,02 (18 -1)]
CA = 0,20 + 0,34
CA = 0,54
Ahora ya se tiene el coeficiente de posesin por tiempo (CA); pero an resta algo, y cual
en esta presentacin del trabajo original no se extiende, en cual le he incorporado una
mejora dentro de la franja (1), que refiere a parte de la vivienda del titular, y (suponiendo) el cerramiento del permetro con una tapia de material. En tal caso, podramos decir
que, dentro de la superficie a prescribir, existen 2 actos posesorios (vivienda y cerramiento).
El Magster Lpez, en su propuesta para el avalo de derechos posesorios inmobiliarios,
propone, a los fines de valorar los actos, lo siguiente:
ACTOS POSESORIOS

El Cdigo Civil en su artculo 2384, ha dado una enumeracin de actos posesorios, sin
que la misma sea taxativa, ya que menciona: "....y en general su ocupacin de cualquier
modo que se tenga....". Pero evidentemente la publicidad de la posesin se manifiesta a

463

464

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

simple vista cuando en la parcela posesoria se han realizados actos que puedan ser
conocidos por todos, por ejemplo la colocacin de un alambrado perimetral encerrando
la superficie poseda o la construccin de una vivienda o la ejecucin de labores rurales
con inters de realizar plantaciones.
A estos actos posesorios es necesario valorarlos a fin de establecer una diferencia de
valor entre parcelas sin actos posesorios, con algunos y con todos los que se puedan
realizar.
La realizacin o ejecucin de mejoras en parcelas posesorias, no slo depende del
"animus posesorio" del poseedor, sino tambin de la capacidad econmica del mismo,
lo que condiciona la materializacin de la intencin de hacer.
Independientemente del valor objetivo de las mejoras realizadas en la parcela, el que se
obtendr por los mtodos clsicos de determinacin del valor, se considera que una
parcela posesoria en la que se han realizado actos posesorios, tiene mayor valor que
otra de similares caractersticas pero en la que no se ha manifestado la intencin de
tener la cosa para s.
Se ver alguna jurisprudencia sobre Posesin de Inmuebles:
"A fin de acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la
posesin que es presupuesto para que se configure la usucapin, la prueba
ofrecida y producida por quien pretende usucapir debe ser considerada en
su conjunto, atento a que se trata de probar hechos materiales que se han
desarrollado a travs de un tiempo prolongado. Se admite, por ende, cualquier tipo de prueba, siendo especialmente considerada la acreditacin del
pago de impuestos y tasas por parte del poseedor, aunque los recibos no figuren a su nombre " (C. N. Civil - Sala D - Fallo 83.486 - Febrero 28 de
1984).
"El pago de impuestos y tasas merece ser interpretado que se admite como
prueba para acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de
la posesin, en forma positiva, tambin para demostrar el "animus", atento a
que por un lado es improbable que una persona que no se considere propietaria de un inmueble realice dichas erogaciones que le signifiquen un beneficio directo, y por otra parte, evita con esta actitud la ejecucin forzada del
inmueble por va de apremio" (C. N. Civil - Sala D - Fallo 63.486 - Febrero 28
de 1984).Esto nos indica que la realizacin de actos posesorios, como los indicados en el art.
2384 e inciso e) del Decreto 5756/58, tienen importancia fundamental en la valoracin
jurdica que hace el juzgador para tomar una [Link] evidente entonces que la ejecucin o no de actos posesorios incide en el acto de la
parcela, pues ellos representan "...el presupuesto para que se configure la usucapin....".
En consecuencia debe aplicarse un coeficiente de valorizacin al terreno libre de mejoras, que represente la influencia de los actos [Link] coeficiente, conjuntamente con el coeficiente por antigedad de la posesin, no
deben superar la cifra de UNO (1), ya que, an considerando una posesin de ms de
veinte (20) aos, y todos los actos posesorios posibles, el valor del terreno no puede ser
superior ni igual al valor del terreno de una parcela con ttulo de dominio inscripto.-

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CAPTULO CINCO

465

Por lo tanto se propone la siguiente frmula emprica para determinar el valor del
COEFICIENTE POR ACTOS POSESORIOS:
CAP = 1 + [0,10 + 0,05 (m - 1)]
Donde "m" representa la cantidad de actos posesorios.
Para el caso prctico que analizamos, el coeficiente de actos posesorios surgir de la
siguiente ecuacin:
CAP = 1 + [1 + 0,05 (2 1)]
CAP =

1 + (1,05 1)

CAP = 1 + 1,05
CAP = 2,05
En consecuencia el valor de la parcela posesoria, para la tierra libre de mejoras ser:

Parcelas Urbanas =

Vpp = Vb x Sup. x Cff x CA x CAP

Por todo lo analizado, se debe entonces, determinar el valor de las superficies excedentes (38 m2), cuyo resultante se sumar al valor de la tierra cuya superficie tiene ttulos
[Link]:
VES =

Se fija el valor de la tierra excedente, sin considerar el coeficiente frentefondo conforme a la siguiente ecuacin:
VES

VH
Sup.
CES
CA
CAP

=
=
=
=
=

= VH Sup CES CA CAP

Valor Homogeneizado de la cuadra

Superficie del excedente de superficie
Coeficiente Excedente de Superficie
Coeficiente Posesin
Coef. Actos Posesorios

Resultando:
VES

= $ 150 38 m2 0,209 0,54 2,05

VES

= $ 1.318,77

($ 150)
(38 m2)
(0,209)
(0,58 = 18 aos)
(2,05 = 2 actos)

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CAPTULO CINCO

466

Luego, se considera el valor de aquella superficie de la cual se tiene titularidad dominial, pero estimando la totalidad del permetro que se ostenta
dominio y posesin; ya que, una vez obtenido este valor, se sumar el valor de la superficie excedente

Resultando:
VTD = VH Sup Cff
VTD = $ 150 330 m2 0,973 (11,50 x 32 Fitte y Cervini)
VTD = $ 48.163,50

En consecuencia, el valor total de la parcela surgir de sumar VES con VTD

Siendo:
VT = VES + VTD
VT = $ 1.318,77 + $ 48.163,50
VT = $ 49.482,27

De esta forma, se corrigi la valoracin del excedente de superficie, como as tambin,

se valoriz la posesin en el tiempo. Pero, tambin, se ha corregido el valor de los derechos de dominio, con la forma real del lote.-

SERVIDUMBRES DE ELECTRODUCTOS 3

Las Servidumbres administrativas de Electroductos se encuentran regidas por la Ley

Nacional N 19552 y en la Provincia de San Juan por las Leyes Provinciales N 4049 y
6093.
Como la servidumbre implica restricciones al dominio y para poder valuar el dao que
ocasionan, es necesario conocer cules son las restricciones que tiene el propietario del
inmueble afectado, para poder determinar el valor. Este concepto es vlido para cualquier tipo de servidumbre administrativa (ductos en general).
Para el caso particular de la servidumbre de electroductos existen normas de Agua y
Energa de la Nacin (Especificaciones Tcnicas N T-80) y de los Servicios Provinciales, que, mediante la aplicacin de frmulas matemticas, determina el ancho de afectacin del terreno, que es funcin primordial de la cantidad de energa transportada.
Tambin se establecen otras dos zonas a ambos costados de la llamada de mxima
seguridad que se denominan de media y mnima seguridad respectivamente y cuyo ancho se determina por tabla.

Tribunal de Tasaciones de la provincia de San Juan

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

Determinadas estas zonas, corresponde encontrar el valor de las mismas. Para ello se
utilizan tablas de porcentajes.
Integran el valor indemnizatorio, dos rubros ms: a) la superficie afectada por la servidumbre y b) la forma que la servidumbre atraviesa la parcela. Para su clculo existen
tambin tablas y grficos pertinentes.
Ver tablas y grficos del Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan y del Tribunal de Tasaciones de la Nacin que se adjuntan al final del presente manual.

ANEXOS I y II - RESOLUCION N 005-TTP-89

FRACCIONES RURALES AFECTACION POR FORMA
Electroductos
TRIBUNAL DE TASACIONES DE SAN JUAN

467

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

468

TRIBUNAL DE TASACIONES DE SAN JUAN Electroductos

FRACCIONES RURALES
AFECTACION POR SUPERFICIE
PREDIOS MAYORES DE 25 Has
Superficie afectada por
Mxima Seguridad

Indemnizacin al Predio
Libre de Restricciones

Superficie Total %

1
1.5
4
5
6
8
9
11
12
15
20
25
30

1
2
2
3
4
4
5
5
5
6
7
8
10

FRACCIONES RURALES
AFECTACION POR SUPERFICIE
PREDIOS IGUALES o MENORES DE 25 Has
Superficie afectada por

Indemnizacin al Predio

Mxima Seguridad

Libre de Restricciones

Superficie Total %

100

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CAPTULO CINCO

469

Zonas de Seguridad
Explotacin o Destino

Tipo

Maxima Media Mnima

Urbano o Suburbano

Lote Baldo

Urbano o Suburbano

Lote Edificado

Cultivos temporales

Cereales

---

o praderas

Ganadera

---

Frutales y Plantaciones

Vid en viedo - Manzano espaldera

de bajo porte

Peral espaldera - Duraznero - Hor-

---

ticultura - Floricultura

Frutales de Alto Porte

Vid en Parral - Manzano Libre - Peral

Libre - Nogal - Olivo - Citrus

En Blanco

Medio de la Zona

segn corresponda

SERVIDUMBRES REALES
Las servidumbres reales ms comunes son la de acueducto y la de trnsito.
Las mismas estn tratadas en el Ttulo XIII Captulo 1 del Cdigo Civil Argentino.
Se transcribe el artculo 3085
3085. El dueo del predio sirviente tendr derecho para que se le pague un precio
por el uso del terreno que fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los costados que no baje de un metro de anchura en toda la extensin de
su curso. Este ancho podr ser mayor por convenio de las partes, o por disposicin
del juez, cuando las circunstancias as lo exigieren. Se le abonar tambin un diez
por ciento sobre la suma total del valor del terreno, el cual siempre pertenecer al
dueo del predio sirviente.

La jurisprudencia acepta normalmente el 20 % del valor total del terreno ocupado por la
servidumbre (tanto en servidumbre de acueducto como en la de trnsito), ms el 10 %
dispuesto en el artculo 3085 in fine del Cdigo Civil Argentino.

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

470

PARCELAS POSESORIAS

Para determinar el valor de las parcelas posesorias, es necesario previamente recordar

los artculos del Cdigo Civil que se refieren especficamente al tema:
Art. 2351 Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona por s o por otro
tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio
de un derecho de propiedad.
Art. 2384 Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, su percepcin
de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se
haga, y en general, su ocupacin de cualquier modo que se tenga,
bastando hacerla en alguna de sus partes.
Art. 4015 Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y los dems derechos reales, por la posesin continua de veinte aos, con nimo de
tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y de buena fe de parte
del poseedor, y sin distincin entre presentes y ausentes, salvo lo dispuesto respecto a la servidumbre, para cuya prescripcin se necesita
ttulo.
Art. 4016 Al que ha posedo durante veinte aos, sin interrupcin alguna no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin.
Ley N 14159 Decreto. N 5756/58 Art. 24 En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos,
se observarn las siguientes reglas:
b) Con la demanda se acompaara plano de mensura suscripto por profesional
autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva si la hubiere en la jurisdiccin.
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan al inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quin invocara la posesin.
Como se observa en el Cdigo Civil se han establecido los requisitos que debe cumplir
el poseedor de un inmueble para tener derecho a la prescripcin adquisitiva de los mismos.
En consecuencia, para determinar el valor de una parcela posesoria, deben tenerse en
cuenta los mismos, debiendo integrar la frmula otros factores que influyen en forma
directa sobre el valor. Entre estos factores mencionamos: 1) La falta de ttulo; 2) Actos
posesorios; 3) Pago de impuestos o tasas y 4) Plano de mensura.
Es evidente que una parcela carente de ttulo, en el mercado inmobiliario, tiene menos
valor que otra de iguales caractersticas pero con ttulo de dominio. Ello es lgico, pues
cualquier potencial comprador, analizar el costo de un juicio de usucapin para obtener
el dominio del inmueble. Igualmente las parcelas posesorias no gozan de los beneficios
de crditos hipotecarios u otros, justamente por carecer de ttulo de dominio que garantice el posible prstamo. .
4

Extraido de Wilfrido D. Lpez

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CAPTULO CINCO

471

En virtud de las consideraciones expuestas, el tiempo de la posesin es un factor importante, pues el Cdigo Civil ha establecido que al que ha posedo durante veinte aos sin
interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni la nulidad. Por lo tanto,
cuando se va a valuar una parcela posesoria, por cualquier circunstancia que sea necesario (sucesorio, expropiacin, venta, usucapin, etc.), debe primero investigarse el
tiempo de posesin que se lleva.
Analizada esta circunstancia a las frmulas de tasacin se las debe afectar de un coeficiente por Tiempo de Posesin:
Cuando el tiempo de posesin no supere los veinte aos se aplica la frmula:

CA = 0,20 + 0,02 x (n 1)

Donde:
CA = coeficiente por antigedad en la posesin
n = aos de posesin

Cuando el tiempo de posesin supera los veinte aos se aplica la frmula:

- 2, 1
CA =

+ 0,70
N

ACTOS POSESORIOS

El Cdigo Civil en su artculo 2384, ha dado una enumeracin de actos posesorios, sin
que la misma sea taxativa, ya que menciona; - - - - - y en general su ocupacin de
cualquier modo que se tenga. . . . Pero, evidentemente la publicidad de la posesin se
manifiesta a simple vista cuando en la parcela posesoria se han realizados actos que
puedan ser conocidos por todos, por ejemplo la colocacin de un alambrado perimetral
encerrando la superficie poseda o la construccin de una vivienda o la ejecucin de
labores rurales con inters de realizar plantaciones.
A estos actos posesorios es necesario valorarlos a fin de establecer una diferencia de
valor entre parcelas sin actos posesorios, con algunos y con todos los que se puedan
realizar.
La realizacin o ejecucin de mejoras en parcelas posesorias, no slo depende del
animus posesorio del poseedor, sino tambin de la capacidad econmica del mismo, lo
que condiciona la materializacin de la intencin de hacer.
Independientemente del valor objetivo de las mejoras realizadas en la parcela, el que se
obtendr por los mtodos clsicos de determinacin del valor, se considera que una
parcela posesoria en la que se han realizado actos posesorios, tiene mayor valor que
otra de similares caractersticas pero en la que no se ha manifestado la intencin de
tener la cosa para s.
Se ver alguna jurisprudencia sobre Posesin de Inmuebles;

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472

A fin de acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesin, que es presupuesto para que se configure la usucapin, la prueba ofrecida y
producida por quin pretende usucapir debe ser considerada en su conjunto, atento a que se trata de probar hechos materiales que se han desarrollado a travs de
un tiempo prolongado, Se admite, por ende, cualquier tipo de prueba, siendo especialmente considerada la acreditacin del pago de impuestos y tasas por parte
del poseedor, aunque los recibos no figuren a su nombre (C.N. Civil Sala D
Fallo 83.486 Febrero 28 de 1984)
El pago de impuestos y tasas merece ser interpretado que se admite como prueba para acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesin, en forma positiva, tambin para demostrar el animus, atento a que por un
lado es improbable que una persona que no se considere propietaria de un inmueble realice dichas erogaciones que no le signifiquen un beneficio directo, y por
otra parte, evita con esta actitud la ejecucin forzada del inmueble por va de
apremio (C.N. Civil Sala D Fallo 63.486 Febrero 28 de 1984)
Esto nos indica que la realizacin de actos posesorios, como los indicados en el art.
2384 e inciso e) del Decreto 5756/58, tienen importancia fundamental en la valoracin
jurdica que hace el juzgador para tomar una decisin.
Es evidente entonces que la ejecucin o no de actos posesorios incide en el valor de la
parcela, pues ellos representan . . . el presupuesto para que se configure la usucapin.
. . .
En consecuencia debe aplicarse un coeficiente de valorizacin al terreno libre de mejoras, que represente la influencia de los actos posesorios.
Este coeficiente, conjuntamente con el coeficiente por antigedad de la posesin, no
deben superar la cifra de UNO (1), ya que, an considerando una posesin de ms de
veinte (20) aos, y todos los actos posesorios posibles, el valor del terreno no puede ser
superior ni igual al valor del terreno de una parcela con ttulo de dominio inscripto.
Por lo tanto se propone la siguiente frmula emprica para determinar el valor del COEFICIENTE POR ACTOS POSESORIOS:
CAP = 1 + [ 0,10 + 0,05 * (m - 1)]
Donde m representa la cantidad de actos posesorios.
En consecuencia el valor de la parcela posesoria, para la tierra libre de mejoras ser:

Parcelas Urbanas:

VPP = Vb * Sup. * Cff * CA * CAP

Parcelas Rurales:

VPP = Vb * Sup. * Cedaf. * Cf * CA * CAP

Ejemplos:
1)

Supongamos una parcela posesoria urbana de 12 m. de frente y 35 m. De fondo de forma regular. Supongamos tambin que el poseedor lleva 15 aos poseyendo, como lo prueba una boleta de impuestos inmobiliarios abonada por
l, Se han comprobado los siguientes actos posesorios: a) Cierre perimetral de
la parcela con pared de ladrillos; b) Pago del impuesto inmobiliario, municipal y

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473

servicios de Obras Sanitarias y Energa Elctrica; c) Construccin de una vivienda precaria.

Se ha calculado el valor bsico de la calle a la cul da frente la parcela, determinndose
un valor de $/m 100
Aplicacin de la frmula para Parcelas Urbanas:
VPP = Vb * Sup. * Cff * CA * CAP
Vb = $/m 100

Superficie = 420 m

Antigedad de la posesin = 15 aos

Cff = 0,99

Cantidad de Actos posesorios = 3

CA = 0,20 + 0,02 x (n 1) = 0,20 + 0,02 x (15 - 1) = 0.48

CAP = 1 + [ 0,10 + 0,05 x (m - 1)] = 1 + [0,10 + 0,05 x (3 - 1)] = 1,20
Luego:
VPP = Vb * Sup. * Cff * CA * CAP
VPP = $/m 100 x 420 m x 0,99 x 0,48 x 1,20 = $ 23.950,08
Si se tratase de una parcela con ttulo de dominio, el valor sera:
VPD = $/m 100 x 420 m x 0,99 = $ 41.580,00

Supongamos una parcela posesoria rural de 5 Has, de 100 m. de frente y 500

m. de fondo de forma regular. Supongamos tambin que el poseedor lleva 25
aos poseyendo, acreditando tal circunstancia. Se han comprobado los siguientes actos posesorios: a) Cierre perimetral de la parcela con alambrado de
cinco hilos, dos de pas y postes cada 4 metros; b) Pago de los impuestos; c)
Cultivos anuales (ajo, cebolla, tomate, pasto).

Se ha calculado el valor bsico por hectrea para la tierra libre de mejoras, determinndose un valor de $/Ha 4.000.
Por las caractersticas del suelo se ha determinado un coeficiente edafolgico Cedaf =
0,75
Aplicacin de la frmula para Parcelas Rurales:
VPP = Vb * Sup. * Cedaf * Cf * CA * CAP
Vb = $/Ha 4.000
Cedaf = 0,75
Antigedad de la posesin = 25 aos

Superficie = 5 Has
Cf = 0,32 (Tabla 4 de Catastro)
Cantidad de Actos posesorios = 3

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CAPTULO CINCO

474

CA = - 2,1 / 25 + 0,70 = 0.616

CAP = 1 + [ 0,10 + 0,05 x (m - 1)] = 1 + [0,10 + 0,05 x (3 - 1)] = 1,20
Luego:
VPP = Vb * Sup. * Cedaf * Cf * CA * CAP
VPP = $/ha 4.0100 x 5 ha x 0,75 x 0,32 x 0,616 x 1,20 = $ 3.548,16
Si se tratase de una parcela con ttulo de dominio, el valor sera:
VPP = $/ha 4.0100 x 5 ha x 0,75 x 0,32 = $ 4.800,00

Trabajo de Investigacin de Venezuela sobre Parcelas Posesorias

A continuacin se presenta un trabajo investigativo del Ingeniero Abogado Miguel LEAL
de Venezuela, que tiene como fin primordial establecer procedimientos que permitan
determinar mediante un esquema tcnicamente soportado desde el punto de vista de la
tasacin, la valoracin de los derechos posesorios sobre un bien inmueble, especficamente en lo relativo al terreno, ya que el valor de los actos posesorios es relativamente
fcil de determinar, en consideracin a su tangibilidad
Consideraciones Econmicas:
Con el fin de traducir en trminos econmicos las diferencias entre la propiedad y la
posesin, se procede a determinar todas las actividades productivas que pueden ser
desarrolladas en un terreno bajo el rgimen ms ptimo (Propiedad), con la intencin de
obtener el mayor universo de actividades. De esta manera, analizando desde el punto
netamente econmico las consideraciones legales de la propiedad, se puede asumir
que el uso y goce de un inmueble constituyen, en la mayora de los casos, los aspectos
con mayor incidencia econmica en la valoracin de los derechos sobre un terreno, ya
que abarcan gran parte de las actividades que puede una persona real o jurdica desarrollar en este tipo de inmueble. Estas actividades se clasifican a continuacin en funcin de su posibilidad de ser desarrolladas en terrenos urbanos o en terrenos rurales:
todo de la Ponderacin Legal
URBANOS
Propiedad

a) Construir y habitar un inmueble

residencial
b) Desarrollar actividades comerciales
o industriales
c) Construir y vender viviendas
unifamiliares o multifamiliares
d) Construir y vender locales
comerciales o industriales

RURALES

Posesin

Propiedad

Posesin

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e) Usar el terreno como inversin

aprovechando la revalorizacin
de los mismos
f) Usar el terreno como garanta de un
prstamo o como parte del capital de
una persona real o jurdica

475

g) Dividir el terreno en parcelas y venderlas

h) Dividir el terreno en lotes y venderlos

i) Arrendar los derechos sobre el terreno a

a un tercero

j) Respaldo jurdico, aunque no es una

actividad econmica es importante para
el desarrollo de inversiones
k) Desarrollar actividades agropecuarias
TOTALES

10
0

100

10
60

10
100

Se han tabulado las actividades que pueden ser desarrolladas en terrenos urbanos o
rurales indicando con 0 si la actividad no se puede desarrollar, con 5 si se puede
desarrollar con limitaciones y con 10 si se puede desarrollar sin limitaciones.
Como se observa en la tabla anterior, en un terreno urbano bajo rgimen de posesin se
puede desarrollar un 60 % de las actividades econmicas que pueden efectuarse en un
terreno con derecho de propiedad, por consiguiente en el marco de esta hiptesis, se
considera que el valor de la posesin es un 60 % del valor de la propiedad del terreno.
Asimismo se observa en la tabla anterior, que en un terreno rural bajo rgimen de posesin se puede desarrollar un 70 % de las actividades econmicas que pueden efectuarse en un terreno con derecho de propiedad, por consiguiente en el marco de esta hiptesis, se considera que el valor de la posesin es un 70 % del valor de la propiedad del
terreno.
Aplicacin del mtodo:
Para estimar el valor de la posesin se avala el terreno y se multiplica el monto por los
porcentajes indicados en las tablas y segn corresponda al terreno urbano o rural.
Ventajas y Desventajas:
Ventajas:

Mtodo de fcil aplicacin.

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476

Considera diferencias en la posesin para terrenos urbanos y rurales

Se basa en la definicin de la propiedad tal como se especifica en el Cdigo Civil

La formacin del valor se fundamenta en la utilidad real de la tierra, bien sea para el propietario o el poseedor.

Desventajas:

No toma en cuenta las caractersticas especficas de la posesin para cada caso

De difcil uso como apoyo de una negociacin

Mtodo de las Caractersticas de la Ocupacin

Este mtodo se basa en que el valor de la posesin depende de las caractersticas especficas de la ocupacin, ya que la posesin depende principalmente de actos que
ejerce el ocupante con nimo de dueo pacficamente y a la luz pblica, siendo el grado de los mismos la medida de la fortaleza de la posesin, y por consiguiente gua para
determinar su valor.
Manifestacin de la ocupacin
Existen tres factores fundamentales que definen una ocupacin siendo ellos los siguientes:

Actos Posesorios: Los actos posesorios son la muestra de ocupacin ms permanentes y visibles. Estas obras tiene un doble significado para el caso de la
posesin, ya que adems de ser muestras visibles de la ocupacin, con frecuencia el valor de los actos posesorios, en comparacin con el valor del terreno,
desestimulan en el caso de los poseedores de buena fe, cualquier esfuerzo restitutorio por parte del propietario de la tierra, elevando as el valor de la posesin.

Uso y Goce: Frecuentemente la posesin se ejerce nicamente a travs de cercados solos o mejoras no habitadas o no usadas en su capacidad productiva, lo
cual hace difcil conocer la persona que ejerce la posesin, ya que cualquiera
puede alegar la propiedad de las mejoras. La ocupacin para ser efectiva debe
ser claramente continua y a la luz pblica, para lo cual es necesario que el ocupante est presente en el terreno, sea habitando el sitio o desarrollando actividades productivas (ej.: agrcolas). La falta prolongada del ocupante puede disminuir el derecho de posesin e incluso puede detener la ocupacin, ya que en
oportunidades estas reas, pueden ser recuperadas por sus propietarios o ser
ocupadas por terceros que cortan la ocupacin anterior y generan derechos posesorios a favor del nuevo ocupante.

Tiempo: El tiempo es un componente fundamental para determinar la fortaleza

de un derecho de posesin y por consiguiente su valor. El tiempo no solo va fortaleciendo la ocupacin por el arraigo del ocupante con la tierra y su comunidad,
sino que la legislacin prev ciertos perodos que determinan la fortaleza de la
posesin

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477

Calificacin de la Ocupacin
La metodologa propuesta para medir la fortaleza de la ocupacin, se basa en conceptos derivados de los factores que definen la ocupacin, los cuales se resean a continuacin con la ponderacin y peso respectivo:
Caracterstica

Opciones

Peso

Ponderacin %

1-Tipo de Propiedad

Baldo
Municipal o Provincial
Privado

1,00
0,75
0,50

2 -Uso y Goce

Afirmativo
Negativo

1,00
0,25

3-Delimitacin Terreno

Afirmativo
Negativo

1,00
0,25

4- Valor Actos Posesorios / Valor de la

Tierra

> 0,75
> 0,50 y < 0,75
0,25 y < 0,50
< 0,25

1,00
0,75
0,50
0,25

5-Tiempo de ocupacin

>20 aos o 10 aos

para ocupante de buena fe.
10 aos < 20 aos
> 2 aos < 10 aos
> 6 meses < 2 aos

1,00

Registrado
Notariado
Ninguno o Doc. Privado

1,00
0,75
0,25

6 -Existencia de Documento Pblico

0,85
0,50
0,25
10

Ventajas y Desventajas:
Ventajas:

Mtodo adaptado a las condiciones de cada caso.

Considera la mayora de los factores que definen la posesin

Desventajas:

Requiere recolectar considerable informacin sobre la ocupacin.

Requiere cierto grado de adaptacin para casos especiales de posesin donde
algunos factores sean particularmente fuertes en comparacin a otros.

Ejemplos:
Recordando los ejemplos anteriores, tenemos:
1) Urbano

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478

VPP = $ 23.950,08
VPD = $ 41.580,00
Con el mtodo de Ponderacin Legal:
VPPL = $ 41.580,00 x 60 % = $ 24.950

Con el mtodo de las Caractersticas de la Ocupacin:

Caracterstica

Opciones

Peso

1 -Tipo de Propiedad

Privado

0,50

2 -Uso y Goce

Afirmativo

1,00

3 -Delimitacin Terreno

Afirmativo

1,00

0,50

12,50

> 10 aos < 20 aos

0,85

21,75

Ninguno o Doc Privado

0,25

2,50

4 -Valor Actos Posesorios /

Valor de la Tierra
5 -Tiempo de ocupacin
6 -Existencia de
Documento Pblico

> 0,25 y < 0,50

Pond. %

TOTAL

Resultado

7,50
20

69, 25

VPPL = $ 41.580,00 x 69,25 % = $ 28.795

2) Rural
VPP = $ 3.548,16
VPD = $ 4.800,00
Con el mtodo de Ponderacin Legal:
VPPL = $ 4.800,00 x 70 % = $ 3.360

Con el mtodo de las Caractersticas de la Ocupacin:

Caracterstica

Opciones

1 -Tipo de Propiedad

Privado

2 -Uso y Goce

Afirmativo

3 -Delimitacin Terreno
Afirmativo
4 -Valor Actos Posesorios /
Valor de la Tierra
> 0,25 y < 0,50
5 -Tiempo de ocupacin
> 20 aos

Peso

0,50

Pond. %

Resultado

7,50

1,00

0,50
1,00

25
25

12,50
25

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6 -Existencia de
Documento Pblico

Ninguno o Doc Privado

479

0,25

TOTAL

2,50

72,50

VPPL = $ 4.800,00 x 72,50 % = $ 3.480

EXPROPIACION

La expropiacin consiste en la apropiacin de un bien por parte del Estado, por razones
de utilidad pblica, mediante el pago de una justa indemnizacin.
Se dice de un bien, porque no slo las cosas sino tambin los derechos pueden expropiarse.
Por cierto que al decir en la definicin que mediante la expropiacin el Estado obtiene la
transferencia de un bien, se sobreentiende que se hace referencia al estado lato sensu,
es decir no slo el Estado general, sino a cualquier rgano integrante del mismo: Provincia, Municipalidad, Entidad autrquica Institucional, as como las personas autorizadas al efecto por el Estado, vgr.: Concesionarios de servicios pblicos.
La doctrina en general menciona cinco elementos que configuran la expropiacin:
a)

Calificacin de utilidad pblica

Sujeto expropiante

Sujeto expropiado

Objeto expropiado

Indemnizacin

f)
La Ley que rige las expropiaciones en la Provincia de San Juan es la Ley Provincial n
5639.
Utilidad pblica
La utilidad pblica est en la esencia de la institucin; es su razn de ser, su justificacin.
Ella debe, en principio, ser previa; pero en verdad esto no es un requisito esencial porque es concebible un rgimen en que la indemnizacin no sea, necesariamente, previa.
En cambio debe ser siempre justa. Sin ello no hay expropiacin sino confiscacin.

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480

Sirve de fundamento legal a la expropiacin y comprende todos los casos en que se

procure la satisfaccin del bien comn, sea ste de naturaleza material o espiritual.
La calificacin de utilidad pblica debe ser declarada por Ley, y en su caso por ordenanza municipal, determinado los fondos con que se ha de hacer la previa indemnizacin
del bien, tomando el informe del tribunal de Tasaciones y/o de oficinas competentes.
Bienes que pueden ser expropiados
Pueden ser objeto de expropiacin todos los bienes convenientes o necesarios para la
satisfaccin de la utilidad pblica, cualquiera sea su naturaleza jurdica, pertenezcan al
dominio pblico o al dominio privado, sean cosas o no.
De acuerdo a la Ley, no se especifica ningn tipo de bien, por lo tanto cabe deducir que
los bienes intangibles si pueden ser expropiados.
Son susceptibles de expropiacin: el subsuelo con independencia de la propiedad del
suelo y los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal.
Individualizacin del bien a expropiar
La expropiacin se referir especficamente a bienes determinados, expresando claramente el fin y motivo del acto expropiatorio. Tambin podr referirse genricamente a
los bienes que sean necesarios para la construccin de una obra o la ejecucin de un
plan o proyecto, en tal caso la declaracin de utilidad pblica se har en base a informes
tcnicos, a planos descriptivos, anlisis de costos y cualquier otro elemento que fundamente los planes y programa a concretarse mediante la expropiacin de los bienes de
que se trate, debiendo surgir la directa vinculacin o conexin de los bienes a expropiar
con la obra, plan o proyecto a realizar.
En caso de que la declaracin genrica de utilidad pblica se refiriese a inmuebles, se
debern delimitar las zonas afectadas, estableciendo los lmites fsicos y/o tcnicos que
los determinan.
Cmo puede ser la expropiacin
La expropiacin puede ser: a) Parcial o Total; b) Diferida, c) Normal o Anormal; d) Regular o Irregular; e) Referirse al uso de la cosa inmueble, segn lo disponen la Ley Nacional N 21499 y la Ley Provincial N 5639.
Cuando la expropiacin es regular y se refiere al total de la superficie de la parcela afectada, en general no presenta mayores inconvenientes calcular su valor y el monto indemnizatorio que le corresponde al expropiado. Tanto si la parcela es urbana como rural, tenga o no mejoras, los procedimientos que se utilizan, correctamente aplicados,
conducen a un valor aceptable y admisible.
Los mayores inconvenientes que se presentan, aparecen cuando se expropia parcialmente un inmueble, es decir, cuando la parcela se fracciona por causa de la afectacin,
y ms an cuando se interfieren mejoras de carcter permanente.
El primer anlisis a realizar, es el referido al terreno libre de mejoras.

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481

La forma en que ste puede ser interferido es muy variada y en consecuencia el perjuicio que se ocasiona ser diferente en cada caso, resultando tambin diferente el monto
a pagar.
Es aqu donde interviene en forma directa el coeficiente de medidas, ya que el lote o
parcela puede tener, y en la prctica es as, configuraciones geomtricas de cualquier
tipo, que hacen necesario un estudio particular para cada parcela. Es decir, no slo se
debe tener en cuenta cmo es afectado el inmueble, sino tambin su forma y superficie,
porque el dao ser medido en funcin de esos parmetros.
Los ejemplos clsicos nos dicen, tomando como referencia lotes de forma regular que
no es lo mismo expropiar parte del frente de un lote, que parte de su fondo o sobre un
costado del mismo.
Si a esto se le agrega que el inmueble expropiado no sea de forma regular se complica
el clculo del valor de la fraccin expropiada y del dao ocasionado. Y todo esto se
complica an ms si la parcela presenta una configuracin poligonal de ms de cuatro
lados y ngulos no rectos en sus intersecciones
Fig. 1

Calle
Fig. 2

Calle

Fig. 3

Calle

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482

Fig. 4

Calle

Calle
Fig. 5

Calle

La figura 1 nos muestra el caso de una parcela regular, en la que se pueden producir
tres posibilidades, cada uno de las cules tiene un valor distinto, aunque tengan igual
superficie.
La figura 2 representa dos lotes regulares pero de dimensiones muy distintas: uno con
mucho fondo y otro con un fondo mnimo. Evidentemente los valores sern diferentes.
La figura 3 trata de dos lotes irregulares, uno inverso al otro. Se observa en ste caso
que existen frentes de diferentes medidas y que cada lote tiene su propio tratamiento.
En la figura 4 se ven las diferentes influencias que puede producir una expropiacin
segn la forma de la fraccin expropiada y su ubicacin.
En la figura 5 dos lotes iguales, pero uno de ellos con salida a dos calles. El valor de las
fracciones no ser el mismo.
Qu comprende la indemnizacin
La indemnizacin slo comprender el valor objetivo y real del bien y los daos que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiacin. No se tomarn en cuenta
circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor
valor que pueda conferir al bien la obra a ejecutarse. No se pagar lucro cesante. Integrarn la indemnizacin el importe que correspondiere por depreciacin de la moneda y
el de los respectivos intereses.

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No se indemnizarn las mejoras realizadas en el bien, con posterioridad a la notificacin

del acto que lo declar afectado a expropiacin, salvo las mejoras necesarias, siempre
que el procedimiento respectivo se inicie dentro del ao de producida esa declaracin.
La indemnizacin se pagar en dinero en efectivo, salvo conformidad del expropiado
para que dicho pago se efecte en otra especie o valor.
Si se tratare de bienes inmuebles, el expropiante deber consignar ante el juez respectivo, el importe de la valuacin que al efecto hubiere practicado el Tribunal de Tasaciones
de la Provincia. Efectuada dicha consignacin, el Juez le otorgar la posesin del bien.
Dao directo
El dao directo es aqul que se produce directamente por causa de la expropiacin y
que representa o una erogacin en dinero o una desvalorizacin del patrimonio del expropiado. Esto ocurre tanto en los terrenos libres de mejoras como en las mejoras afectadas.
En la figura 1 se puede decir que la fraccin ubicada al frente perjudica en forma distinta
a como lo hace la fraccin ubicada a un costado, y consecuentemente el valor del dao
es tambin distinto.
En la figura 2 el dao a ambos lotes es diferente. En primer lugar, si el lote de mayor
profundidad, tuviese una longitud de fondo apreciable, podra hasta no configurarse un
dao, sino ms bien un beneficio, al reducir el fondo y quedar un lote ms aprovechable.
Para el lote de pequeas dimensiones se analiza si el remanente se encuentra dentro
de las medidas mnimas exigidas en la zona y si la reduccin de su fondo produce un
dao en su aprovechamiento.
La figura 3 muestra con mayor claridad los conceptos explicados. Ac no slo se afecta
el frente de los lotes, sino que a uno de ellos se le incrementa y al otro se le reduce. Se
sabe que el frente es la caracterstica ms importante de un lote de terreno urbano, ya
que da acceso y servicio al lote.
La figura 4 muestra una expropiacin parcial no tan regular y cuya afectacin se ha
producido en los extremos de la parcela, y se observan las notables diferencias que
cada una produce como dao. Cuando la afectacin es en el fondo, sobre un extremo,
no produce un dao considerable, se puede decir casi sin valor, podra, si el destino de
la afectacin fuese una apertura de calle, hasta beneficiar al lote al darle otro frente a
calle.
En cambio cuando la afectacin es en el frente sobre un costado del lote, adems de
reducir su frente, lo convierte en irregular y si bien contina siendo aprovechable, su
forma remanente lo desvaloriza. Una forma de calcular el dao, es determinar los coeficientes de medidas antes y despus de la expropiacin, y su diferencia en porcentaje
representara el valor del dao.
La figura 5 muestra tambin dos casos distintos. Ambas parcelas son afectadas por
apertura de nueva calle, en la mitad de las mismas. Pero una de ellas tiene salida a dos
calles y la otra no. En el primer caso la obra pblica beneficia al lote, pues lo divide en
dos parcelas con frente a calle y en consecuencia no existe un dao directo. En el segundo caso la parcela ya tena frente a dos calles y la expropiacin le genera dos parcelas con frente a dos calles, es decir que la situacin original se mantiene, y an se mejora, pues el aprovechamiento del lote es total. .
Los daos directos tambin se producen en las mejoras que se afectan (construcciones
o plantaciones) y es muy grande su variedad. Cuando una vivienda es afectada parcialmente por una expropiacin, debe analizarse cuidadosamente el dao causado. La ex-

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propiacin puede afectar un living, un dormitorio, la cocina o el bao, y segn se trate de

algunos de stos ambientes, el dao ser mayor o menor.
Es fcil darse cuenta que no representa lo mismo la afectacin de un bao que un living
- comedor, pues necesariamente debe construirse otro bao en forma inmediata para
que contine la funcionalidad de la vivienda.
Algo parecido, pero con menos variantes, se produce en el caso de cultivos permanentes. No es lo mismo afectar parcialmente un parral que un cultivo de frutales.
El parral tiene una estructura de mantenimiento que en el otro cultivo no se necesita y
por lo tanto los daos directos son diferentes.
Expropiacin inversa o indirecta
La expropiacin es llamada irregular cuando la iniciativa procesal parte del propietario o
titular del bien o cosa a expropiar, a fin de que el Estado (el expropiante), cumpla con la
decisin por el tomada de adquirir ese bien o cosa al haberlo declarado de utilidad
pblica.
En cambio en la expropiacin regular dicha iniciativa procesal parte del expropiante.
La expropiacin irregular tiene, pues, el significado indicado, y en modo alguno el de
una expropiacin viciada o el de un acto ilegal.
La terminologa en esta materia no es unvoca. Se usan distintas expresiones: Expropiacin inversa, irregular o indirecta.
Actuacin que le cabe al perito de parte en un juicio, en el Tribunal de Tasaciones
de la Provincia
El perito de parte tiene como funcin exponer en una audiencia en el Tribunal de Tasaciones, los puntos de vista tenidos en cuenta en la pericia encomendada y defenderla.
Las actuaciones son llevadas a cabo tanto por el perito de la parte actora como el de la
parte demandada.
Funcin que cumple el Tribunal de Tasaciones de la Provincia.
Son funciones del Tribunal de Tasaciones de la Provincia:

a) Tasar los inmuebles sujetos a expropiacin y dictaminar acerca de su valor en

los casos previstos en la Ley de expropiacin.
b) Tasar los inmuebles que el Gobierno Provincial, sus Entidades descentralizadas, autrquicas, Empresas del Estado y las Municipalidades de la Provincia
proyecten adquirir o enajenar.
c) Practicar las dems tasaciones que le sean requeridas por Organismos Provinciales, sean centralizados o no, y por las Municipalidades de la Provincia.

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Composicin del Tribunal de Tasaciones de la Provincia

El Tribunal estar compuesto por seis (6) Miembros designados por el Poder Ejecutivo,
que se distribuirn es dos Salas (Urbana y Rural),
En los casos de contiendas judiciales por expropiacin, se integrar adems con dos
Miembros Accidentales, uno en representacin del expropiante y el otro del expropiado.
Todos los Miembros del Tribunal debern ser profesionales universitarios con ttulo
habilitante para la funcin a cumplir, debiendo conformarse como mnimo con un Profesional de la Agrimensura, un Ingeniero Civil, un Arquitecto y un Ingeniero Agrnomo,
repitiendo alguna de las profesiones citadas, para completar el nmero establecido.
Tres Miembros del Tribunal sern designados a propuesta de los Organismos Pblicos
que establezca la reglamentacin. Los tres Miembros restantes sern designados a propuesta de una terna que cada entidad que nuclea a los profesionales de las especialidades universitarias que se indican en el prrafo anterior, propongan al Poder Ejecutivo.
Diferencia entre la tasacin efectuada por un Profesional de la Valuacin y un Martillero. Perfil de uno y otro
Un Profesional de la Valuacin cuando tasa una propiedad o cualquier bien en el que se
le ha encomendado determinar un valor, no lo hace teniendo en cuenta cuestiones personales o especulativas, sino que trata por medios cientficos adecuados para cada caso llegar al valor ms probable y de la forma ms objetiva posible.
En cambio un martillero lo que busca es llegar al mximo valor posible, del cul el obtiene una comisin; su actividad es puramente especulativa.
Es en las inmobiliarias donde se refleja la situacin del mercado inmobiliario, es por ello
que es til la obtencin de datos como los de compraventa, tipo de operaciones, las
ofertas y las ubicaciones de los inmuebles que servirn de antecedentes.
Efectos que produjo la Ley Nacional N 24283
Todos los procesos indexatorios parecieron concluir con la sancin y promulgacin de la
Ley Nacional N 23928 de Convertibilidad del Austral, que en su artculo 1, prohbe, a
partir del 1 de abril de 1991, todo mecanismo de indexacin. Se dictaron tambin Decretos referidos a la misma ley que la complementan.
Pero no fue as, y la industria de los juicios contra el Estado continu, hasta que en
diciembre de 1993, se sanciona y promulga la Ley Nacional N 24283, de un slo artculo, que establece: cuando deba actualizarse el valor de una cosa o bien o cualquier otra
prestacin, aplicndose ndices, estadstica u otro mecanismo establecido por acuerdos,
normas o sentencias, la liquidacin judicial o extrajudicial resultante, no podr establecer un valor superior al real y actual de dicha cosa o bien o prestacin, al momento del
pago.
Esto nos indica que tasado un inmueble a una determinada fecha, la actualizacin de
se valor no puede superar al valor actual y real del mismo inmueble, es decir, que resulta ms til tasar a fecha de pericia y no de toma de posesin, pues la segunda actualizada no puede superar a la primera.
Para ampliar conceptos jurdicos sobre el tema se recomienda la lectura del Libro La

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Tasacin de Inmuebles en la Expropiacin del Magster Ingeniero Wilfrido Daniel Lpez

y del Manual de Derechos Reales del Doctor Guillermo Borda.
VALOR DE INVENTARIO
El valor de inventario es el valor que tiene los bienes en los libros contables. Ello resulta
de aplicar a los bienes las depreciaciones ms los revalos, si los hubiere al momento
del cierre del ejercicio contable.
VALOR DE LLAVE
La llave es el valor potencial de un establecimiento, comercial o industrial, consecuente
al giro de sus operaciones, prestigio y utilidades.
Se trata de un valor inmaterial o intangible que, pese a ello, puede ser estimado en pesos o en cualquier otra divisa.
La llave agregada al valor tcnico actual de todos los bienes fsicos y al de los documentales, representa el valor total de una empresa comercial, industrial o agrcola ganadera.
Se puede definir la Llave de Negocio como el valor actual de las superutilidades futuras
ms probables
Se entiende por superutilidades a las utilidades en exceso de las que normalmente se
obtendran colocando el capital a inters, en divisas constantes.
Si no hay superutilidades, no hay llave. La llave expresa en forma numrica la mayor
lucratividad de la empresa.
La superutilidad o utilidad neta en su promedio anual, expresada en pesos constantes,
representa el fruto de la direccin eficiente de la empresa.
La llave se calcula en pesos constantes, referidos a una fecha de cierre de un cierto
ejercicio.
Esto implica, necesariamente, suponer que la inflacin es nula, a los efectos del clculo.
El mtodo de las anualidades requiere escoger en primer lugar una tasa de inters que
refleje el nivel mximo de las utilidades financieras normales, es decir, las que indican el
inters que devenga el dinero en prstamo, sin riesgo industria. Las superutilidades
anuales son las que, en promedio de varios aos y en pesos constantes, exceden el 12
% del capital realmente invertido en la explotacin de la empresa en dicho perodo.

TASACION DE FONDOS DE COMERCIOS 5

La tasacin de un Fondo de Comercio, debe tener un criterio netamente comercial, por
cuanto lo primero que debe analizar un inversor, es que hacer con su propio capital. Es
decir si lo coloca a inters bancario o bien invierte en algn negocio o comercio
Si colocase el capital a inters en la plaza bancaria, recibir un beneficio de:

Extraido de Juan Silvestre

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CAPTULO CINCO

487

Bb
C x ti = Bb

C =
ti

Donde:
C = Capital depositado a plazo fijo
ti = tasa de inters ofrecida
Bb = Beneficio bancario

Si decide instalar un negocio:

(Vv x Cum) - G = Bc

Donde:
Vv =
Cum
G =
Bc =

Valor de ventas mensuales (control cierto de Caja)

= Coeficiente de utilidad mensual segn el tipo de comercio (ej. 20 % - Coef. = 0,20)
Gastos mensuales producidos (sueldos, alquiler, servicios, impuestos, etc.)
Beneficio mensual producido por el comercio

Si al beneficio comercial lo dividimos en la tasa de inters bancaria, obtendremos el capital necesario que se debe invertir en el Plazo fijo para tener la misma renta que en el
Fondo de Comercio.
Bc
Cc =
ti
Es decir, para que un inversor pueda tomar una decisin, el capital invertido en un negocio tiene que ser sustancialmente menor que el capital puesto a un banco a plazo fijo,
por los riesgos que significa el manejo del mismo
Cc < C
Mientras ocurra esta situacin, estamos en condiciones de decidir por comprar un Fondo de comercio. Resumiendo lo analizado corresponde aplicar la frmula general siguiente:
VFC = VM +VI + [(Vv * Cum) G] / (ti + Ac)
Donde:
VFC = Valor total del Fondo de Comercio, incluido el valor de las mercaderias e instalaciones
VM = Valor de las mercaderas existentes, a travs de inventario
VI = Valor de las instalaciones, en el estado en que se encuentren
Vv = Valor de las ventas mensuales (control cierto de caja)
Cum = Coeficiente de utilidad mensual segn el tipo de comercio (ej. 20 %, coef. = 0,20)

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CAPTULO CINCO

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G = Gastos mensuales producidos (sueldos, alquiler, servicios, impuestos, etc.)

Vv * Cum = Utilidad total mensual del comercio
(Vv * Cum) G = Utilidad neta mensual libre de gastos
[(Vv * Cum) G] / ti = Capital necesario de un comercio para la toma de decisin
Ac = Coeficiente de amortizacin del capital invertido, suponiendo recuperar el mismo
en 36 meses (3 aos), o sea 2,8 % mensual; coef. = 0,028. Por lo expuesto, al inters
de plaza se le debe sumar el 2,8 % mensual o sea un coeficiente. de 0,028 para recuperar el capital invertido en 3 aos.
[(Vv * Cum) G] / (ti + Ac) = Esta frmula se define como Valor de Llave (sin mercaderas e instalaciones)

Por ltimo se debe aplicar un 10 % en ms y en menos para definir el rango inmobiliario.

Ejemplo: Supongamos un restaurante, bien ubicado con capacidad para 100 personas, cuyas caractersticas inspeccionadas son las siguientes:
VM = Valor de las mercaderas existentes, a travs de inventario = $ 5.000
VI = Valor de las instalaciones, en el estado en que se encuentren (mesas, sillas,
heladera, etc.) = $ 15.000
Vv = Valor de las ventas mensuales (control cierto de caja) = $ 55.000
Cum = Coeficiente de utilidad mensual segn el tipo de comercio (ej. 20 %, coef. =
0,20)
G = Gastos mensuales producidos (sueldos, alquiler, servicios, impuestos, etc.) = $
8.000
Vv * Cum = Utilidad total mensual del comercio = $ 11.000
Bc = (Vv * Cum) G = Utilidad neta mensual libre de gastos = $ 3.000
ti = 1 % mensual
Cc = [(Vv * Cum) G] / ti = $ 3000/0.01 = $ 300.000
Capital que debera poner a plazo fijo para que le otorgara un beneficio de $ 3.000
Ac = Coeficiente de amortizacin del capital invertido, suponiendo recuperar el mismo en 36 meses (3 aos), o sea 2,8 % mensual; coef. = 0,028. Por lo expuesto, al inters de plaza se le debe sumar el 2,8 % mensual o sea un coef. de 0,028 para recuperar el capital invertido en 3 aos.
VFc = VM + VI + Cc/(Ac + ti)
VFc = $ 5.000 + $ 15.000 + $ 3.000 / 0.038 = $ 5.000 + $ 15.000 + $ 79.000 = $
99.000
Si invierto $ 99.000 en un Fondo de Comercio, obtengo una utilidad y/o renta mensual
de $ 3.000. Para que obtenga la misma renta a travs de un Plazo Fijo, el capital debe
ser $ 300.000.-

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CAPTULO CINCO

La toma de decisin se debe realizar una vez que se calcula VFc = Valor del Fondo de
Comercio. Es el nico momento en que se cuanto debo rembolsar para obtener una
renta de $ 3.000 mensuales.
[(Vv * Cum) G] / (ti + Ac) = Esta frmula se define como Valor de Llave
(sin mercaderas e instalaciones)
Los costos de VM y Vi pueden ser recuperados al momento de tener que vender el negocio
Por otra parte los $ 79.000 puestos en el Banco al 1 % mensual, daran una utilidad de $
790 mensuales. Si lo comparamos con los $ 3.000 de beneficio que d el negocio, veremos que existe una diferencia de $ 2.210, superior al inters de Banco y que multiplicado por los 36 meses previstos en el recupero de Capital
$ 2.210 / mes x 36 meses = $ 79.560

CALCULO DE ALQUILERES 6

Los montos de los alquileres de bienes inmuebles guardan una relacin directa con el
valor del mismo. Para calcular el alquiler de una propiedad se debe calcular su valor
segn las frmulas ya estudiadas, segn corresponda a vivienda, departamento, local,
etc., y multiplicarlo por la tasa de Renta, que se determina haciendo un seguimiento de
datos de alquiler y ventas en varias zonas y determinando una tasa promedio. La frmula a utilizar ser:
Va = Vprop * TR
Por ltimo se debe aplicar un 10 % en ms y en menos para definir el rango inmobiliario.

CALCULO DE LA NUDA PROPIEDAD

El derecho de Nuda Propiedad es el derecho de dominio del propietario de un bien sobre el cual un tercero tiene la tenencia o posesin a ttulo de uso, usufructo o habitacin.
Concluidos estos derechos por vencimiento de su plazo o efecto de una condicin, el
propietario recupera el dominio pleno.
La causa de la Nuda Propiedad puede ser legal (cuota sucesoria de usufructo o habitacin al cnyuge suprstite), testamentaria o convencional.
Es un derecho que se puede transmitir a ttulo oneroso, es decir se puede vender y
comprar, consecuentemente es necesario determinar su valor.

Extraido de Juan Silvestre

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CAPTULO CINCO

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Los casos ms frecuentes que se suelen presentar son generalmente aquellos en que
los padres deciden realizar anticipos de herencia a sus hijos, reservndose el usufructo
de los bienes mientras vivan (usufructo vitalicio).
Vista la necesidad de su tasacin existen tablas que tienen en cuenta la expectancia de
vida del Usufructuario (el de menor edad, en caso de ms de uno) y confeccionada con
una frmula, de los Ingenieros Agrimensores Ricardo Martnez, Roberto Nievas y
Juan Pablo Quiroga, que tiene en cuenta las siguientes conclusiones:
1)

El Usufructo al actuar sobre el dominio como una limitacin de ste. Tambin

afecta el valor de la cosa.

En el caso del usufructo de por vida la disminucin del valor del Derecho de
Propiedad ser directamente proporcional a la expectancia de vida del Usufructuario.

Al final de la vida del Usufructuario se adquiere El Dominio Pleno, es decir:

Valor de la Nuda Propiedad = Valor del Dominio Pleno.

La suma del valor del Usufructo ms el valor de la Nuda Propiedad en cualquier momento debe ser igual al valor del Dominio Pleno.

Tanto el Usufructo como la Nuda Propiedad se encuentran en el mercado inmobiliario an siendo operaciones pocos frecuentes.

El cambio de titularidad de estos derechos generalmente se debe a salvar una

situacin de familia, ms que un contrato oneroso donde se pretenda un negocio.

Se tiene en cuenta que el comportamiento del valor inmobiliario a lo largo del tiempo,
responde a dos lneas: una para el valor del Terreno Libre de Mejoras y otra para la Mejora.
El Terreno Libre de Mejoras se considera constante a lo largo del tiempo, ya que con
cualquier otro anlisis se podra caer en un juicio tendencioso.
El clculo del valor de la mejora se har con el estado a la fecha de la tasacin, ya que
se supone que el usufructuario no alterar el estado del bien, punto que tambin establece el Cdigo Civil y en cuanto a la edad se tomar la edad que tendr la mejora al
momento de adquirir el Dominio Pleno, esto debido a que an mantenindose el estado
el transcurso del tiempo es indefectible.
Se propone utilizar una tasa de inters para monedas fuertes (puede utilizarse la tasa
LIBOR), recordando que este tipo de operaciones no persiguen un negocio, y tampoco
se el nimo del comprador de comprar o el del vendedor en vender.
La frmula propuesta surge de:
CAP. INIC. = Capital al inicio de la Vida til = C.I.
VALOR DOM. PLENO = Valor del bien al momento del Dominio Pleno = V.D.P.
VALOR ACTUAL = Valor al momento actual o de tasacin = V.A.
Ed. Mej. = Edad de la Mejora al momento del Dominio Pleno = E. M.D. P.
Exp. Usuf. = Expectancia de Vida del Usufructario = E. U.

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V.D.P. = C. I. x (1 + i)E.M.
C.I. = V.D.P. / (1 + i)E.M.
V.A. = C.I. x (1 + i)EMDP - EU
Reemplazando, queda:
VDP x (1 + i)EMDP - EU
V.A. = ----------------------------------(1 + i)E.M.

Simplificando:
VDP
V.A. = ---------------(1 + i)E.U.

Se define al COEFICIENTE DEL VALOR POR NUDA PROPIEDAD, como:

1
CNP = ---------------(1 + i)E.U.

Donde:
CNP = Coeficiente de Nuda Propiedad
i = Tasa LIBOR a la fecha de tasacin

La tasa LIBOR (London Interbanking offered rate) es la tasa promedio de inters, da a

da, en el mercado interbancario de Londres, que se paga por los crditos que se conceden unos bancos a otros.

De tal manera:
VALOR DE LA NUDA PROPIEDAD = V.D.P. x CNP
El valor del terreno se considera constante a travs del tiempo y se calcula de la manera
normal. En cuanto al valor de la mejora, este se calcular con el estado actual, ya que el
usufructuario no debe alterar el estado del bien, punto que establece el Cdigo Civil; y
en cuanto a la edad se tomar la edad que tendr la mejora al momento de adquirir el
Dominio Pleno, esto debido a que an mantenindose el estado, el transcurso del tiempo es indefectible.
Se recuerda para su aplicacin que se calcula el valor del inmueble de la siguiente manera:

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CAPTULO CINCO

a) Valor Terreno: se calcula de la manera clsica, utilizando las frmulas ya vistas.b) Valor Mejoras: Se calcula de la manera clsica, utilizando las frmulas ya vistas, pero
se toma como edad de la misma la suma de su edad actual ms la expectancia de vida
del usufructuario menor, es decir se toma la edad que tendr la mejora a la fecha del
dominio pleno del propietario de la nuda [Link] estado de la mejora se toma como el que tiene la mejora a la fecha de la tasacin, ya
que es obligacin del usufructuario conservar la vivienda.-

VALUACION DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL

El presente trabajo ha sido realizado por el Magster Ingeniero Wilfrido Daniel Lpez, a
quin agradecemos su autorizacin para incluir el mismo en el libro
Al haberse creado este nuevo derecho real, llamado de Superficie Forestal, que se incorpora a la lista taxativa de derechos reales sealados en el artculo 2503 del Cdigo
Civil, es necesario determinar el procedimiento de tasacin a seguir, por cuanto es un
derecho que se trasmite con las mismas formalidades y requisitos que el derecho real
de dominio, es decir, por escritura pblica y tradicin, con inscripcin en el Registro General Inmobiliario.
Ahora bien, este derecho de superficie, no divide a la parcela, sino que convive
conjuntamente con el dominio, aunque se trate de un derecho autnomo, y tiene una
vida limitada (50 aos). Por consiguiente, su adquisicin no produce modificaciones en
el estado parcelario, sin perjuicio que se le asigne una nomenclatura para identificarlo y
diferenciarlo del titular del dominio. Estas breves consideraciones hacen pensar que
ser necesario darle un tratamiento separado en cuanto al avalo catastral y valor de
mercado.
Derecho Real de Superficie Forestal (Ley N 25.509 B.O. 17/12/01)
Vamos a suponer la existencia de un campo de 100 Ha. (para facilitar el clculo), donde
el titular del dominio ofrece 80 Ha. en venta para constituir el derecho real de superficie
forestal. El campo est libre de mejoras, es decir, el adquirente usara las 80 Ha. para
plantar un bosque de lamos.
En primer lugar habr que analizar si se trata de un campo en zona de secano o en
zona bajo riego pblico o con posibilidades de riego por goteo u otro sistema similar. En
segundo lugar ser necesario analizar cuanta superficie ms se necesita para una explotacin racional de la plantacin: Accesos, callejones, maquinarias, movimientos de
camiones, reservorios de agua, etc. que se sume a las 80 Ha. ofrecidas, o si est incluida en las 80 Ha. En tercer lugar, la ubicacin relativa dentro de la propiedad, es ms
que importante, porque parte del valor tendr esa influencia.
En principio se perfilan dos mtodos como los ms adecuados para determinar un valor,
que son:
1. En la primera mitad del campo se encuentran los 2/3 del valor.
2. El mtodo americano del [Link] podra tambin adoptarse.

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CAPTULO CINCO

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Un ejemplo nos aclarar las dudas:

Superficie: 100 Ha.
Derecho de Sup.: 85 Ha.
1er. Caso:
100 Ha. x $/Ha. 3000 = $ 300.000
2/3 x 300.000 = $ 200.000
Segn el mtodo, las primeras 50 Ha. valen $ 200.000 y las otras 50 Ha. valen $
100.000.
Como el derecho de superficie tiene 85 Ha, veamos:
Estas 85 Ha. ocupan parte de las primeras 50 Ha. y parte de las segundas 50 Ha.
En la segunda mitad tengo 50 Ha. y en la primera mitad 35 Ha.
Luego el valor ser:
$ / Ha. 4000 x 35 Ha. =

$ 140.000

$ / Ha. 2000 x 50 Ha. =

$ 100.000

Total

$ 240.000

2do. Caso:
100 Ha. x $/Ha. 3000 = $ 300.000
Aplicando el mtodo del [Link], dividimos la parcela en 4, resultando fracciones de 25
Ha. cada una, a las que les aplicamos los porcentajes que indica el mtodo.
1ra

40 %

$ 120.000

25 Ha.

2da.

30 %

$ 90.000

25 Ha.

3ra.

20 %

$ 60.000

25 Ha.

4ta.

10 %

$ 30.000

25 Ha.

$ 300.000

100 Ha.

Total 100 %

Llevando estos valores a la fraccin de 85 Ha., tendremos:

Total

10 Ha. x $/Ha. 4800 =

$ 48.000

25 Ha. x $/Ha. 3600 =

$ 90.000

25 Ha. x $/Ha. 2400 =

$ 60.000

25 Ha. x $/Ha. 1200 =

$ 30.000

85 Ha.

$ 228.000

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CAPTULO CINCO

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Como puede apreciarse, los resultados son muy parecidos, y su diferencia ronda el 5 %
en menos.
Si hubisemos hecho una aplicacin directa del valor, sin tener en cuenta la ubicacin
relativa de las 85 Ha., habramos obtenido:
85 Ha. x $/Ha. 3000 = $ 255.000
que tampoco difiere una cantidad exagerada, ya que, con respecto a los $ 240.000, es
un 6,3% mayor y sobre los $ 228.000 un 12% mayor, porcentajes justificables.
Si hacemos el promedio de los 3 valores, obtendramos un valor final de $ 241.000, lo
que nos acerca al primer mtodo.
Dejamos aclarado que no interesa el mtodo que se use para determinar el valor del
terreno afectado, porque en el caso que la afectacin sea total (en nuestro caso 100
ha.), ninguno de los mtodos expuestos sera de aplicacin.
Lo importante es llegar, por el camino que se considere ms correcto, al valor de mercado de la fraccin o del total de la superficie afectada al Derecho Real de Superficie
Forestal, porque de ello depender el valor de dicho Derecho.
Como se trata de un derecho con vida limitada y no se est comprando o adquiriendo el
dominio, es necesario aplicarle un coeficiente que contemple esta situacin jurdica, por
ejemplo:

Duracin
del Derecho

Coeficiente

10 aos

0,50

20 aos

0,55

30 aos

0,60

40 aos

0,65

50 aos

070

A medida que aumenta la cantidad de aos del derecho adquirido (mximo 50 aos),
aumenta tambin el coeficiente, pero hasta un lmite de 0.70, de manera que el comprador vea reducido el valor de mercado para interesarlo en la compra e invierta en la plantacin. El aumento o disminucin del coeficiente est en relacin con la indisponibilidad
del titular del dominio del uso y goce de su inmueble. As, cuando vende a 10 aos,
ms pronto tendr el goce completo que cuando lo hace a 50 aos. Esto se deduce de
la lectura del articulado de la ley. Por ejemplo, el propietario no puede constituir otros
derechos sobre el inmueble (art. 4) y si bien puede enajenar el mismo, el comprador
debe respetar el derecho constituido, lo que har que su valor disminuya, en funcin del
tiempo que quede para su extincin.
As, resultaran los siguientes valores, para los distintos perodos del derecho:
Para 10 aos
$ 241.000 x 0,50 = $ 120.500

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Para 20 aos
$ 241.000 x 0,55 = $ 132.550
Para 30 aos
$ 241.000 x 0,60 = $ 144.600
Para 40 aos
$ 241.000 x 0,65 = $ 156.650
Para 50 aos
$ 241.000 x 0,70 = $ 168.700
Como los plazos de extincin de este Derecho son variables (Artculo 8 de la Ley):
a)
b)
c)
d)
e)
f)

Por renuncia expresa.

Vencimiento del plazo contractual;
Cumplimiento de una condicin resolutoria pactada;
Consolidacin en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario;
Por desuso o abandono;
Por el no uso durante tres aos.

Es importante la lectura del contrato (Artculo 5 de la Ley) para ubicarse correctamente

en el plazo estipulado, pudiendo, en la tabla propuesta hacer interpolaciones para una
mejor aplicacin de la misma.
LEASING INMOBILIARIO

El presente trabajo ha sido realizado por el Magister Ingeniero Wilfrido Daniel Lpez, a
quin agradecemos su autorizacin para publicar el mismo en el libro.
INTRODUCCION

En el ao 2000 se sancion y promulg la Ley Nacional 25.248 mediante la cual

se crea el Leasing Inmobiliario (art. 2).

Consiste en transferir a una persona, fsica o jurdica, la tenencia de un bien, cierto y determinado, para su uso y goce , contra el pago de un Canon, y le otorga
una opcin de compra por un precio (art. 1).

En consecuencia el leasing consta de : a) Contrato de locacin de inmuebles ( ley

Nac. 23.091) ; b) Contrato de compra-venta (Cod. Civil).-

El monto del canon y su periodicidad se determina convencionalmente.

El precio para la opcin de compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable segn procedimientos o pautas fijadas. En Europa el precio se fija al inicio
del contrato y en Estados Unidos se fija el valor al momento de la opcin de compra. En Argentina se usa ms el de Estados Unidos.

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CAPTULO CINCO

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La opcin de compra puede ejercerse cuando el tenedor haya pagado las partes del canon estipulado, o antes si as lo acordaron las partes.

COMPOSICION DEL CANON

El Canon, que puede ser mensual, bimestral, semestral, anual, est compuesto de:
a) Alquiler normal ( V = R/r)
b) Amortizacin del Capital
c) Inters del Capital
-

El derecho de trasmisin del dominio nace con el ejercicio irrevocable de la opcin a compra y el pago del precio.

Ejercida la opcin de compra y pagado su precio se le aplican subsidiariamente

las normas del contrato de compra-venta.

Se debe determinar el perodo de duracin del leasing, que puede ser de 5 , 10 ,

15 , 20 o mas aos.

Se debe determinar el valor actual del inmueble que se someter a este tipo de
contrato, para saber el capital que se entrega.

Para el clculo del inters se debe tener en cuenta el inters en plaza de Bancos
de la zona. Puede ser el inters de plazo fijo.

Puede ser que el dador no sea al momento de realizar el negocio, el propietario,

pero puede luego adquirirlo.

El leasing debe inscribirse en el Registro General Inmobiliario, mediante escritura

pblica, si su objeto son inmuebles, buques o aeronaves.

Puede inscribir tanto el dador como el tomador del leasing. Los acreedores del
tomador pueden subrogarse derechos de ste.

Ante la responsabilidad objetiva ( art. 1113 Cod. Civil) los daos no caen sobre el
dador sino sobre el tomador ( art. 17 de la ley) ( Ver art. 1572 C.C.).

En el contrato de leasing no hay plazos mnimos ni mximos.

OBJETO DEL LEASING

El leasing inmobiliario puede aplicarse a:
a) Inmuebles Industriales: Edificios, Urbanizaciones, etc.
b) Inmuebles Comerciales: Locales comerciales, almacenes, galpones comerciales,
etc.
c) Inmuebles para Servicios: Oficinas, hoteles , clnicas, centros mdicos, etc.
d) Inmuebles Especiales: Centrales Hidroelctricas.
e) Inmuebles Baldos: solo se requiere que cuente con autorizacin de obra a construir, proyecto tcnico y presupuesto de la construccin.

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CAPTULO CINCO

MODALIDADES DEL LEASING.

- Inmueble nuevo o usado.
- Inmueble en construccin o a construir.
- Mixto: combinacin de los dos anteriores
INTERVENCION DEL TASADOR
1. Debe determinar el Valor actual de mercado del inmueble que se someter al
contrato de Leasing.
2. Debe calcular el monto del alquiler mensual, semestra, anual, segn convengan
las partes.
3. Debe calcular el monto de la cuota de amortizacin del Capital, para el mismo perodo que se fije en el punto 2.
4. Debe calcular los intereses del Capital.
5. Debe calcular el valor de la opcin de compra, al comienzo del contrato o al momento de ejercer la opcin el tenedor.
CASOS A RESOLVER
Cuando el precio de la opcin de compra no est fijado de antemano en el contrato y se
resuelva determinarlo (art. 4) al momento de ejercer la opcin de compra , se deber
tener en cuenta la depreciacin por edad y estado de conservacin?
Ser necesario realizar una nueva tasacin y restarle el capital amortizado para obtener
el precio de la opcin de compra?
Ejemplo Numrico
Supongamos que un dador propietario de un inmueble, constitudo por una vivienda, de
construccin actual, nueva, la da en leasing inmobiliario a un tenedor, por un perodo de
quince (15) aos. Convienen tambin que la tasa de inters a aplicar ser del diez
(10%) por ciento anual y que se pagar en cuotas mensuales hasta cubrir las partes
de los quince aos, momento en que el tenedor ejercer la opcin de compra, establecindose que la misma resultar de la diferencia entre el valor actual del actvio fijo (inmueble) y su valor al momento de ejercer la opcin.
Datos :
a) Inmueble con vivienda nueva
b) Perodo del Leasing = 15 aos
c) Tasa de inters = 10% anual
d) Opcin de compra = de 15 aos
e) Canon mensual

497

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

498

Se determina por los procedimientos habituales que el Valor actual del inmueble es de V
= $ 50.000
Calculo del Alquiler Anual
V = R/r

R = V x r = 50.000 x 0,10 = $ 5000

El clculo se realiza utilizando el Sistema Francs (cuota constante), que es el ms usado.

SISTEMA FRANCES: Frmulas a aplicar
Valor Actual (Saldo):
n

(1 + i) - 1
Vk = Ck
(1 + i)

Cuota:
i
Ck = Vk
1 - (1 + i)

-n

Intereses que se pagan por cada perodo:

Yk = Vk-1 * i
Amortizacin Peridica:
Y1 = Vk * i

t1 = Ck - Y1 = C - Vo * i

Y2 = V1 * i

t2 = Ck - Y2 = C - V1 * i

tk = t1 * (1 + i)

k-1

Tasa efectiva:
ie = (1 + i)

1/n

-1

Ver planilla de clculo en pgina siguiente.

El anlisis realizado es muy hipottico, porque quien puede pensar que durante 11
aos, y despus de todo lo sucedido en nuestro pas desde el comienzo de la democra-

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

499

cia hasta la fecha, se mantendrn estables las condiciones del mercado inmobiliario;
que no variarn las tasas de inters dentro de un entorno razonable; que nuestra moneda se mantendr en los niveles actuales sin ningn tipo de desvalorizacin, etc.
Estas incertidumbres hacen pensar que los partcipes de Leasing, es decir, las partes
intervinientes, harn sus previsiones a fin de evitar sobresaltos futuros que malogren el
negocio.
Esto nos lleva a concluir que definir el valor de la opcin de compra es la tarea mas
complicada, mxime si tenemos en cuenta que en algunos casos el perodo del leasing
puede superar los 25 aos y que los inmuebles que se afecten tienen cada uno caractersticas diferenciales.-

C=
n=
i%=
k

50000
12
0,1

Cuota =

6574

Interes

Amortizacion

Amort. Acum

Saldo

Cuota

Alquiler

Cnon

1574
3305
5209
7303
9608
12142
14930
17997
21370
25081
29162
33652
38591
44024
50000

50000
48426
46695
44791
42697
40392
37858
35070
32003
28630
24919
20838
16348
11409
5976
0

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

6574

5000

11574

98610

75000

173610

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

5000
4843
4670
4479
4270
4039
3786
3507
3200
2863
2492
2084
1635
1141
598

1574
1731
1904
2095
2304
2534
2788
3067
3373
3711
4082
4490
4939
5433
5976

48605

50000

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CAPTULO CINCO

500

VALUACION CATASTRAL

Se transcribe a continuacin comentario realizado por el Master Ingeniero Wilfrido

Lpez, en su libro Catastro Territorial:
La frecuente costumbre de la sociedad de culpar al organismo catastral del
impuesto inmobiliario, hace necesario aclarar conceptos y funciones de dos
reparticiones que cumplen tareas diferentes, pero que las une el avalo catastral con fines impositivo.
Las direcciones de Rentas fueron creadas mucho antes que las direcciones de catastro,
obviamente con la finalidad de recaudar dinero proveniente de los distintos impuestos
provinciales que fueron implementando los gobiernos de turno.
El impuesto inmobiliario fue uno ellos, y se cobraba en base a la declaracin jurada
que realizaba cada contribuyente.
Evidentemente los casos de inequidad e injusticia tributaria estaban a la orden del da,
pues cada uno declaraba lo que le convena, y no se realizaban inspecciones para corroborar lo declarado.
Por otro lado, el avalo de los inmuebles no se realizaba siguiendo tcnicas y procedimientos cientficos que dieran certeza al valor.
El avenimiento de los organismos catastrales, la mayora de ellos en este siglo, trajo la
solucin a innumerables problemas inmobiliarios, entre ellos, el referido a la carga impositiva parcelaria, al introducir y asignar como tarea especfica del catastro, la determinacin del llamado avalo fiscal, hoy llamado valor catastral con fines impositivos.
Al establecer mtodos y procedimientos valuatorios con carcter tcnico-cientfico,
desapareci la inequidad en el tributo y al realizar de oficio relevamientos y controles
peridicos del estado parcelario, se impuso la justicia en el, ya que ello permiti que se
pagara en funcin de lo que realmente se tiene.
El contribuyente por su parte, puede conocer fehacientemente el valor de su parcela y
cmo se ha llegado a ese valor, reclamando en aquellos casos que considere pertinente.
El aumento del impuesto inmobiliario, cuyas quejas escuchamos constantemente, no se
debe al organismo catastral, pues este vala la propiedad teniendo en cuenta el mercado inmobiliario y la aplicacin de tcnicas debidamente probadas.
Si bien el impuesto est en relacin directa con el valor de las parcelas, ste es el resultado de la aplicacin de una alcuota (porcentaje) que fijan los poderes ejecutivos mediante la sancin y promulgacin, a travs de los poderes legislativos, de las leyes impositivas anuales, en las que se establecen la forma y modo del impuesto inmobiliario y
cuyas variaciones dependern de las necesidades de los gobiernos.
Por lo tanto, el responsable del impuesto inmobiliario no es el catastro territorial, sino
las direcciones de rentas de cada jurisdiccin, quienes por imperio de la ley actan en
consecuencia.

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CAPTULO CINCO

La valuacin inmobiliaria es una ciencia y como tal, se rige por principios bsicos elementales y utiliza procedimientos y tcnicas conducentes a la determinacin del valor de
los inmuebles, cualquiera sea su clasificacin.
Pero cuando se trata de la valuacin masiva d inmuebles, como en el caso del catastro
territorial, deben generalizarse algunos mtodos y tcnicas para facilitar su utilizacin.
Recurdese que cualquier provincia del pas supera las 100.000 parcelas, llegando algunas al orden de 6.500.000, entre urbanas y rurales, demandando ello una cantidad
insospechada de operaciones para determinar el valor de cada una de ellas.
Lo ms importante de todo es que se mantengan los principios de equidad y justicia en
el tributo.
Tasar un inmueble es determinar el valor ms probable del mismo, a una fecha determinada, en un mercado determinado y libre de cualquier distorsin. Para ello deben cumplirse una serie de pasos previos mnimos y necesarios para lograr el fin buscado.
La valuacin catastral, a diferencia de otras valuaciones, permanece esttica por perodos anuales, llamados perodos fiscales, del uno de enero al treinta y uno de diciembre
de cada ao, debiendo en consecuencia tener presente factores ajenos al propio valor.
Dificultades de la Tasacin Catastral:

Dentro de la operativa catastral (en el sector de inmuebles urbanos) se pueden considerar dos clases de tareas perfectamente diferenciadas:
1) Las geogrficas o descriptivas, que incluyen la planimetra, las clasificaciones de
suelo, la delimitacin de polgonos industriales, etc.
2) La tasacin de apartamentos en condominio, viviendas unifamiliares, locales de negocio, urbanizaciones, edificios singulares (hoteles, teatros, etc.), naves industriales
y comerciales, solares, etc., para determinar los valores catastrales, que en principio,
deben ser ndices correlacionados estrechamente con los precios de mercado de
los inmuebles. La descripcin del aspecto econmico, necesita ser sintetizado en un
nmero para establecer fcilmente comparaciones de las parcelas entre s y poder
definir cuantas veces es ms poderosa econmicamente una respecto de otras. Si
para dimensionar ste nmero, que medir el potencial econmico de las parcelas,
se toma como unidad la del signo monetario, este nmero resulta ser el avalo fiscal
o catastral.
El primer aspecto (operaciones geogrficas) se puede abordar hoy de un modo eficaz y
preciso, gracias a la planimetra fotogramtrica, que proporciona mapas parcelarios con
un mnimo apoyo de personal experto. As pues, la configuracin de parcelas, manzanas, comunicaciones viales, espacios verdes, etc., as como las superficies respectivas
y cualquier particularidad visible, se pueden conocer con suficiente fiabilidad y un alto
grado de automatizacin.
Por el contrario, el segundo aspecto (la tasacin o asignacin de valores catastrales)
sigue ofreciendo dificultades.
El valor de mercado de un inmueble es una variable que no siempre es transparente en
la medida requerida por el analista. Ello obedece tanto a la falta de homogeneidad de

501

502

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

esta clase de activos como a la incertidumbre respecto a su rentabilidad futura. El precio

de mercado por m acusa fuertes variaciones interzonales e intemporales. Dentro de
una misma regin los precios de los distintos inmuebles varan en funcin de los siguientes factores:
a) Disimilitudes en cuanto al entorno urbanstico en funcin del estatus socioeconmico
de la poblacin, prestigio del barrio o de la calle, caracterstica de la urbanizacin,
etc.
b) Arquitectura del in mueble en su conjunto, as como, diseo del espacio habitable
(en apartamentos, etc.) calidad constructiva, reformas realizadas y estado de conservacin, antigedad, etc.
c) La superficie de planta. En efecto, los apartamentos y locales de negocio de gran
tamao se cotizan a precios unitarios (por m) que son distintos a los pagados por
inmuebles pequeos del mismo tipo. Algo anlogo sucede con las naves industriales
y comerciales. Asimismo, las grandes superficies para urbanizaciones se pagan a
precios unitarios distintos que los pequeos solares.
d) Las expectativas en cuanto a planes de urbanismo y nuevos accesos a redes de
transporte. Anlogamente, sucede con las expectativas de urbanizacin, pavimentacin de calles, etc., en reas perifricas.
e) La situacin jurdica. Cualquier clase de servidumbre (como la de vista), rgimen de
nuda propiedad u otros condicionantes jurdicos repercuten de modo anlogo en el
precio.

Aparte de estas discrepancias de carcter urbano, existen otras a nivel interzonal, cuya
repercusin sobre los precios de los solares y grandes superficies tiene, como causas
principales, las siguientes:

A) Expectativas sobre precios de los alquileres a medio y largo plazo, oportunidades

para la ampliacin del suelo urbano y otras
B) Expectativas de desarrollo regional, emigracin desde el campo a la ciudad, construccin de carreteras, etc., todo lo cual conduce a expansiones de la demanda de
suelo y de nuevas urbanizaciones. Obras de infraestructura en fase de planeamiento
o ejecucin.
C) Cambios en las modas y comportamientos sociales. Estos cambios implican, a su
vez, nuevas formas de eleccin en cuanto a vivienda y segunda vivienda.

Se comprende as que la tasacin catastral siga dando lugar a una problemtica compleja en el empeo de armonizar la equidad fiscal y la eficacia de los servicios administrativos.

Para realizar una tarea organizada que lleve a una homognea determinacin de valores y, d celeridad en los procedimientos para la obtencin de dichos valores, es que se
debera proceder segn los pasos siguientes:

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CAPTULO CINCO

I Determinaciones Generales
a) Terreno:
1 Determinacin de las distintas zonas de caractersticas homogneas, de modo
que los coeficientes comparativos a aplicar, no superen una relacin del 30 %, para
que las apreciaciones en dichos coeficientes no desvirte los valores finales a obtener. En principio las zonas se dividen en dos grandes grupos: zonas urbanas y zonas
rurales.
Esta divisin lleva implcito el uso y destino de cada parcela. Por lo general las zonas
urbanas son las que encuentran dentro de los ejidos municipales y cuentan con todos
los servicios de infraestructura. Por su parte, la zona rural es la que se encuentra fuera
de los lmites del ejido y est destinada a la explotacin agrcola ganadera.
Dentro de estos dos grandes grupos, hay subclasificaciones menores que definen ms
claramente el uso y destino de las parcelas, que algunas provincias ya las tienen y aplican su propia metodologa de clculo.
Pero puede llegarse a un nivel de clasificacin mucho menor, para lograr un valor mucho ms aproximado a la realidad. As por ejemplo, en las zonas urbanas se pueden
delimitar reas residenciales, comerciales, mixtas, de esparcimiento, etc. En las zonas
rurales pueden definrselas reas dedicadas a la explotacin agrcola, ganadera, mixta,
industrial, bajo riego, de secano, boscosa, etc.
Dentro de cada subzona, existen parcelas de caractersticas muy particulares, cuyos
valores deben determinarse no por los mtodos clsicos ya vistos, sino siguiendo otros
procedimientos. Por ejemplo, el caso de sanatorios privados, cementerios parques, estaciones de servicio, cines y teatros, hoteles, edificios en propiedad horizontal (para zonas urbanas) y bosques de distintas categoras, inmueble por accesin, parcelas posesorias, etc. (para zonas rurales)
2 Recopilacin de antecedentes. Saber tasar no significa, como muchos creen,
tener un vasto conocimiento de valores actuales de un lugar, sino es saber buscar,
analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado. Para ello se cuenta con numerosos mtodos y procedimientos de probada eficacia.
(Dante Guerrero)

La recopilacin de antecedentes es tal vez la tarea ms tediosa, pero la ms importante.

Es necesario por lo tanto contar con la mayor cantidad de datos posibles, tanto urbanos
como rurales, de transacciones inmobiliarias a otras formas de intencin de precios.
La informacin a recopilar debe referirse a terrenos baldos o con mejoras, de forma
regula o irregular urbanos, rurales, industriales, etc., con servicios de infraestructura o
sin ellos, es decir, toda clase de informacin en la que conste un precio y la fecha en
que se convino el precio.
Esta informacin se puede obtener de diversas formas, siendo las ms usuales y
corrientes: a) Avisos clasificados de los diarios y semanarios; b) consultas a inmobiliarias; c) remates judiciales; d) ofertas particulares; e) escrituras traslativas de dominio; f)

503

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

504

organismos tcnicos especficos en materia de valuacin de inmuebles como tribunales

de tasaciones provinciales, comisiones de tasaciones, juntas de valuacin, etc.
Obtenida toda la informacin posible, esta debe clasificarse para su posterior anlisis.
La clasificacin se realiza en base al tipo de parcelas previamente establecido y al uso y
destino de las mismas. A continuacin se realiza otra clasificacin, a fin de ir facilitando
la tarea de homogeneizacin posterior. Esta clasificacin se realiza por superficie de las
parcelas, que pueden agruparse en estratos comparables. Para parcelas rurales, dependen de la jurisdiccin que se trate los estratos que se considerarn, ya que no es lo
mismo, por ejemplo la provincia de Buenos Aires que la provincia de San Juan. En la
primera se agruparan superficies de mayor cantidad de hectreas que en la segunda, en
virtud de las distintas explotaciones que se realizan en cada suelo rural.
Para lograr mejores resultados se puede seguir subclasificando y as considerar:
a) parcelas regulares; b) parcelas irregulares (leves y graves); c) parcelas en esquina; d)
parcelas con frentes a varias calles; e) parcelas triangulares; etc. Esta clasificacin puede realizarse dentro de cada estrato, favoreciendo enormemente el proceso de homogeneizacin posterior.
En relacin a las parcelas rurales debe considerarse el caso de aquellas provincias que
tienen determinada la unidad econmica rural (art. 2326 del C.C.), lo cual significa un
punto de partida para la comparacin con parcelas de mayor o menor superficie.
Es muy importante conocer la calidad de los suelos y en consecuencia resulta importante agrupar parcelas que tengan caractersticas edafolgicas similares, ya que, los valores de la tierra rural tambin varan en funcin de la potencialidad de la explotacin.
Reunidos todos los antecedentes y clasificados segn se explic, o de otra manera que
cada jurisdiccin considere de acuerdo a sus propias caractersticas y necesidades,
comienza el proceso de anlisis, depuracin y homogeneizacin de los mismos.
Previo a ello, es necesario realizar otro tipo de operaciones tendientes a facilitar el
desarrollo de este punto.
Estas operaciones son:
1) Determinacin del lote tipo de cada zona. Una vez definidas las distintas zonas,
se proceder a determinar la ubicacin del lote tipo (dentro de la zona afectada) al
cual se referirn todos los lotes afectados y todos los antecedentes que posteriormente se obtengan. Definido el lote tipo, se relaciona toda la zona con dicho lote
fijando los coeficientes asimiladores de ubicacin, de frente y fondo, topografa y
algn otro que se considere necesario. Es importante realizar un estudio de las
medidas y superficies predominantes, y de ser necesario determinar una tabla de
superficies o medidas, que a su vez, puede variar en las distintas zonas antes definidas.
2) Elegir puntos clave o ubicaciones nodales donde se fijarn los valores bsicos
unitarios. El punto nodal se define como la interseccin de dos calles elegidas como referencia para determinar el valor bsico unitario ($/m), a partir del cual se
asignarn valores a las restantes cuadras. Habrn tantos puntos nodales como
necesidad se tenga y los antecedentes lo permitan.
3) Definir el o los radios mximos de distancia entre los puntos nodales y los
antecedentes que se analizarn. El radio mximo se define como la distancia
mxima aceptable a que puede estar ubicado un antecedente para poder analizar-

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CAPTULO CINCO

lo. Esta distancia se establece en funcin de la zona que se vaya a analizar: residencial, comercial, mixta, etc. Para visualizar mejor el problema, pueden volcarse
los datos en cartas del Registro Grfico Parcelario, lo que permitir posteriormente
compatibilizar los valores encontrados.
Concluidas las operaciones descriptas, se agrupan todos los antecedentes que se
encuentran del radio de accin de cada punto nodal definido y comienza su anlisis y
depuracin.
La primera operacin a realizar es fijar la fecha a la cual se realizar la determinacin
del valor y consecuentemente obtener los coeficientes de actualizacin de cada antecedente, siguiendo el procedimiento ya explicado.
La segunda operacin a realizar es determinar el valor bsico directo de cada
antecedente, corregido nicamente por el coeficiente de frente y fondo, para reducir
todos ellos al lote tipo de comparacin prototipo o ideal de la zona.
Se ha logrado entonces llevar todos los antecedentes a una misma fecha y referidos a
un lote tipo de comparacin que se tomo como ideal. Se puede ahora realizar comparaciones para depurar los datos, antes de continuar el anlisis.
Se listan los valores obtenidos de mayor a menor y se promedian los mismos, A este
promedio se le suma y se le resta el 50 % del mismo, estableciendo un lmite superior y
otro inferior. Todos los valores que caigan fuera de estos lmites se descartan o eliminan, depurando as los antecedentes a analizar. Se adopta el 50 % como una primera
aproximacin, depurando y eliminando valores muy extremos que pueden distorsionar el
valor final.
Concluida esta operacin, se contina con el proceso de anlisis. Para ello debe
determinarse el coeficiente de ubicacin de cada antecedente con referencia al punto nodal correspondiente. Se hace uso entonces del principio de comparacin y se considera
(es una forma de hacerlo) con coeficiente uno al punto nodal. El coeficiente de cada
antecedente ser mayor, igual o menor que uno, segn la apreciacin personal del tasador o equipo interdisciplinario que se aboque a la tarea.
Llevados ahora todos los valores a un mismo punto, se hace un nuevo promedio, al que,
al igual que en el caso anterior, se le suma y se le resta un porcentaje, que en esta etapa del anlisis es menor, generalmente del 20 % y nuevamente se descartan o eliminan
los valores que se encuentren fuera de los lmites establecidos, realizando un nuevo
promedio con los valores restantes. Se ha obtenido as el valor bsico unitario para ese
punto nodal.
Siguiendo el mismo procedimiento para los dems puntos nodales se habrn calculado
tantos valores unitarios como puntos nodales se hayan definido y se estar ahora en
condiciones de establecer valores bsicos unitarios cuadra por cuadra en la zona en
estudio.
El anlisis y depuracin de antecedentes en zonas rurales, si bien se asemeja al de zonas urbanas, tiene en cuenta otros parmetros. En este caso no es necesario definir
puntos nodales ni dar valores cuadra por cuadra o calles, sino que, se deben determinar
valores por hectrea para distintos tipos de suelos y potencialidades agrcolas.
Existen diferentes formas de hacerlo, pero la ms usuales son: 1) Determinar el valor
bsico unitario ($/ha) para un suelo de calidad ptima y comparar a este con los distintos tipos de suelo que tenga cada parcela, resultando un coeficiente de comparacin

505

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VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

que contempla los distintos factores intervinientes (textura y estructura del suelo, capa
arable, receptividad, topografa, etc.); 2) Determinar un valor bsico unitario ($/ha) para
cada tipo de suelo que componga la regin en estudio.
Tambin se pueden elaborar estos valores bsicos tomando en cuenta otros tipos de
parmetros, segn de la provincia de que se trate, es decir, que el suelo no es el nico
elemento a considerar, si bien es el ms importante.
Es importante que el registro valuatorio cuente con mapas de suelos, donde se
indique no solo el tipo o clases de suelos, sino tambin las caractersticas de cada uno de
ellos. De igual manera se puede contar con mapas o cartas donde se sealen la receptividad ganadera y tipo de ganado, cultivos caractersticos, isoyetas, etc., a fin de apreciar fehacientemente todas las caractersticas que influirn en el valor de la parcela.
Ocurre a veces que en una misma parcela se encuentren ms de un tipo de suelo, y
en consecuencia debe establecerse una metodologa para el clculo final del valor de la
parcela. Sugerencias para estos casos son las siguientes: 1) Cuando existan dos tipos
de suelos en una misma parcela, y cada uno represente aproximadamente el 50 % de la
superficie, a los fines del clculo del valor, se tomar la influencia de cada uno de ellos;
2) Cuando algunos de los suelos supere en superficie al otro en un porcentaje mayor o
igual al 15 %, a los fines del clculo del valor, se tomar el suelo que ocupe mayor superficie, para toda la superficie de la parcela; 3) Cuando existan tres o ms suelos en
una misma parcela, a los fines del clculo del valor, se tomar aquel que represente el
35 % o ms de la superficie de la parcela. Caso contrario, se considerar cada suelo en
el porcentaje de su incidencia.
Determinar los valores bsicos por hectrea para cada tipo de suelo, se puede
realizar clasificando los antecedentes segn el tipo de suelo, realizando el anlisis y depuracin de los mismos. Como este tipo (tipo de suelo) no figura en la informacin del antecedente, se insiste en que el registro valuatorio debe contar con un mapa de suelos a
escala adecuada, a fin de volcar los datos a la cartografa catastral para la interpretacin
parcelaria.
Como en el caso urbano, tambin se debe fijar la fecha a la que se quiere determinar el
valor y actualizar los antecedentes a esa fecha.
Para aquellas provincias que consideren un coeficiente corrector por superficie, lo aplicarn en esta etapa, como as tambin el coeficiente de oferta en los casos que
corresponda.
Es conveniente tambin analizar antecedentes de parcelas libres de mejoras, de forma
ms o menos regular y superficie equivalentes, a fin de lograr un valor bsico libre de
influencias extraas.
Producida la depuracin siguiendo el procedimiento explicado, se pasa a la etapa siguiente, es decir, a la determinacin de los valores bsicos unitarios para la tierra urbana y rural y las correspondientes mejoras.
Ahora, partiendo de los valores establecidos en los puntos nodales, se pueden densificar valores entre puntos, mediante la aplicacin de un coeficiente de ubicacin. Es decir, se est en condiciones de dar valores cuadra por cuadra y construir un mapa de
valores a nivel parcelario.

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CAPTULO CINCO

Partiendo de los puntos nodales se van asignando valores en el sentido de los cuatro
puntos cardinales, hasta encontrarse con los valores que se han asignado desde otro
punto nodal, permitiendo ello compatibilizar los mismos y evitar saltos no deseables.
Es importante despus de haber fijado valores, realizar un recorrido de inspeccin a las
distintas zonas a fin de reafirmar los mismos o introducir modificaciones que se consideren importantes.
Tanto los valores urbanos como los valores rurales deben fijarse al primero de enero de
cada ao, siendo vigentes hasta el treinta y uno de diciembre del mismo ao.
b) Mejoras:
Determinacin de los tipos de viviendas. Es importante al revisar las zonas que se van
a tasar, observando las caractersticas constructivas predominantes de esta manera se
puede ir definiendo distintos tipos de viviendas. La gran variedad de materiales de construccin, calidad de los mismos, sistemas constructivos imperantes, distintos tipos de
unidades habitacionales, etc. Hacen necesario que el organismo catastral cuente con
informacin detallada en esta materia. Existen revistas especializadas en materia de
construccin de todo tipo e instituciones de investigacin que se dedican al anlisis de
cada uno de los tems que intervienen en la ejecucin de una obra, que facilitan considerablemente la tarea de determinar valores.
Inclusive, el propio organismo catastral puede llevar los estudios pertinentes para
determinar los valores bsicos unitarios de los distintos tipos de construccin que considere y de los cultivos permanentes de cada zona.
Los procedimientos pueden ser diversos. Desde la determinacin del valor de una
vivienda tipo, hasta la determinacin de cinco o seis tipos de viviendas, que luego se
comparan con la vivienda a tasar.
Otro procedimiento es dar puntaje a cada tem que interviene en la construccin de una
vivienda tipo y comparar con la vivienda a tasar.
De todas maneras el organismo catastral a travs del registro valuatorio, debe
establecer el valor bsico unitario que utilizar para la tasacin de las mejoras urbanas,
especificando las caractersticas que responden a ese valor.
Estos anlisis y determinaciones deben realizarse para todo tipo de mejoras, no solo
para viviendas, sino tambin para galpones de todo tipo, industrias, fbricas, etc., cuyas
caractersticas y condiciones constructivas difieren de la vivienda unifamiliar.
Es imprescindible entonces un relevamiento detallado de cada construccin a valuar,
determinado caractersticas, edad y estado de conservacin, para su posterior valuacin.
Otro tanto ocurre con las mejoras rurales. La determinacin del costo de implante de los
cultivos no representa mayores dificultades, ya que existen organismos como el INTA
(Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria) que permanentemente realizan el clculo de costos de diversos cultivos, segn la zona donde desarrollan su actividad.
Al igual que en las mejoras urbanas, debe realizarse un relevamiento detallado de todos
los cultivos implantados en la parcela rural, especificando claramente: tipo de cultivo,
variedad, edad, produccin, estado vegetativo, superficie, etc., a fin de contar con los
elementos necesarios para su posterior valuacin.

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CAPTULO CINCO

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Se encuentra ya casi en la etapa final de todo proceso valuatorio. Se ha llegado a determinar los valores bsicos unitarios ($/m) para la tierra libre de mejoras urbana, cuadra por cuadra y los valores bsicos unitarios ($/ha) para la tierra libre de mejoras rural.
Se tienen tambin los valores unitarios de una construccin tipo o de varios tipos de
construccin (para la fijacin de las categoras es aconsejable aplicar tablas de puntajes
de acuerdo a los materiales utilizados) y los valores unitarios de distintos tipos de cultivos de carcter permanente y otros tipos de mejoras rurales. Es decir que se est en
condiciones de realizar los clculos pertinentes para llegar al valor de la parcela, terreno y mejoras, y obtener el valor final de la misma.
Realizacin de la tasacin por los mtodos conocidos. De esta manera se est en
condiciones de realizar la tasacin de los bienes, con un sistema computadorizado para
agilizar la tarea. En la depreciacin por edad y estado se aplica la tabla de RossHeideck. Para poder definir con cierta exactitud estos conceptos se hace necesario aclarar, que los distintos tipos de usos a los que estn sometidas las construcciones proporcionan diversas apariencias de las mismas. As por ejemplo, los edificios destinados a
viviendas en general, ofrecen mejor estado y aspecto que los destinados a industrias o
depsitos, fundamentalmente en razn de sus usos y adems del mantenimiento al que
estuvieron sometidos, por los tipos de materiales empleados en su construccin, especialmente en lo atinente a las terminaciones. Los edificios destinados a clnicas, sanatorios, hoteles, salas de espectculos, etc., debido al tipo de explotacin a la son sometidos, ofrecen en general, un mejor aspecto que el de los otros destinos en razn del mayor mantenimiento que se vuelca sobre ellos. Atendiendo a las razones apuntadas, lo
correcto es deducir los estados de conservacin, comparando los edificios entre los destinos iguales o similares.

Actualizacin del Registro

El Registro Valuatorio, como cualquier registro del catastro, es dinmico. Debe actualizarse permanentemente, pues su incidencia en las finanzas pblicas resulta de fundamental importancia. Si bien el impuesto inmobiliario no es uno de los primeros en montos presupuestados y en recaudacin, no por ello deja de tener relevancia, mxime en la
actualidad, que con la reduccin o eliminacin de otros impuestos se hace necesario un
control ms estricto de este, a fin de elevar los niveles de recaudacin histricos.
Las modificaciones al registro deben hacerse anualmente. Pero ello no significa que el
registro permanezca esttico, parado durante un ao, no, al contrario, debe realizar
permanentes inspecciones a los lugares y zonas donde se producen modificaciones
parcelarias, incorporacin de mejoras de carcter permanente, ejecucin de obras de
infraestructura de servicios, etc., para su actualizacin.
El territorio constantemente se est modificando como consecuencia de la accin del
hombre, lo que produce cambios que deben registrarse a fin de tener constancia de los
mismos y darlos a publicidad para facilitar y agilizar los nuevos cambios que se producirn.
Estas modificaciones se producen en los tres aspectos del catastro: fsico, jurdico y
econmico, incidiendo dos de ellos en el valor de los inmuebles.
El cambio o modificacin jurdica solo incide en la titularidad o posesin del bien, y en su
caso en el domicilio fiscal del contribuyente, pero no modifica el avalo parcelario, salvo

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CAPTULO CINCO

los casos de entrega de terrenos fiscales a los particulares, los que comenzarn a tributar.
Las modificaciones en el aspecto fsico se producen por: a) Nuevos loteos y
fraccionamientos de tierras; b) Unificacin o integracin parcelaria; c) Obras pblicas
que modifican el estado parcelario (expropiaciones, etc.).
Las modificaciones en el aspecto econmico son causadas por: a) Incorporacin de
mejoras (urbanas y rurales); b) Erradicacin de mejoras (urbanas y rurales); c) Nuevas
infraestructuras de servicios.
Es decir que el registro valuatorio se encuentra en permanente accin de actualizacin,
sea por una causa u otra, lo que debe se debe comunicar anualmente al registro informatizado.
Como se ha visto, en toda obra, en el clculo del valor interviene en forma directa la
superficie de la parcela y la superficie de la mejora. En consecuencia, los errores cometidos en estos datos, inciden directamente en el valor, y se transmiten, por carcter transitivo al monto del impuesto a percibir, ya que ste, es un porcentaje de aqul.
Lo mismo ocurre con las mejoras de carcter permanente, urbanas y rurales. De las
caractersticas de las mismas depende su valor bsico unitario, por lo que, deben relevarse de manera tal de no tener dudas sobre ellas. A veces ocurre que la modificacin
de uno o dos tems cambia el tipo de construccin, pasando de una categora a otra,
mejor o peor, perjudicando o favoreciendo al contribuyente.
Iguales conceptos valen para los cultivos, en los que si se cambia por ejemplo la distancia de plantacin, vara el valor bsico unitario, produciendo el mismo efecto sealado
precedentemente.
Tambin se puede apreciar que en la frmula del clculo del valor, intervienen directamente coeficientes correctores del valor, dependiendo algunos de las medidas de las
parcelas y otros de la apreciacin del censista. Por ello es necesario preparar adecuadamente al personal que realizar los relevamientos y ejecutar chequeos permanentes,
de manera de hacer un control que permita reajustes a tiempo, con menores costos y no
correcciones masivas, en las que se pierde tiempo y dinero.
Consecuentemente la medicin o medidas de las parcelas deben encontrarse dentro de
las tolerancias que fije el organismo catastral, estableciendo el procedimiento aceptable de relevamiento, es decir, por medicin directa o por fotogrametra.
Con la implementacin de los sistemas de informacin territorial (SIT), se puede hacer
un seguimiento particularizado de cada una de las parcelas registradas en el catastro y
por ende, de su situacin impositiva frente al ente recaudador (Rentas), lo que permite
un mayor nivel de recaudacin y justicia en el tributo, ya que, al pagar ms contribuyentes es ms equitativa la distribucin.

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CAPTULO CINCO

TASACIN DE BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL

Arq. EMMA LOLA YANZON - Miembro del Tribunal de Tasaciones de la Prov. de

San Juan

TEMA1COMO VALORAR LA RIQUEZA DE UN ESTADO

Partiendo de la premisa de considerar que, a los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural, no se los puede enajenar y que en la mayora de los casos no se les puede dar un
valor econmico, se hace este estudio con el fin de iniciar un aporte en este tema ya
que, en varias ocasiones, es preciso poder definir un nmero por motivos expropiatorios,
de seguros, o simplemente para conocimiento del Estado Nacional o Provincial.
Para poder comprender mejor el motivo y la importancia de la Tasacin de los Bienes
Patrimoniales Culturales se har una breve referencia a un artculo publicado por el Dr.
Camilo Herrera* en julio de 2002 en el I Congreso Internacional de Valoracin y Tasacin celebrado en Valencia, Espaa, referido a la importancia que tiene la valoracin de
la cultura, en el desarrollo econmico de los pueblos considerndola una parte muy importante de la riqueza de una nacin.
Dice C.H. que: en los ltimos aos entran en vigencia otro tipo de mediciones en el
mundo acadmico de la economa, que tienen que ver con las condiciones y capacidades de las personas y las seala como condiciones intangibles, dando lugar a la denominacin de capital intangible (C.I.) que explica desde el punto de vista sociolgico, un
importante aspecto del desarrollo econmico de los pueblos, refirindose concretamente a la influencia que el Valor Patrimonial Cultural tiene sobre dicho desarrollo. Este
C.I. est relacionado directamente con la cultura de los pueblos y representa, las expresiones colectivas de la sociedad y abarca todas las actividades humanas, reflejando las
diferencias entre los pueblos. La cultura, es la expresin que da respuesta a las necesidades comunes de los habitantes de un pueblo. La cultura es pues, parte activa y fundamental del desarrollo econmico, siendo entonces el C.I. la expresin del sentimiento mismo de los pueblos y su relacin es directa con la cultura y su conservacin.
El C.I. aumenta en la medida que los pueblos conservan su memoria, siendo en este
caso particular de vital importancia todo bien patrimonial cultural que sirva de custodio
del pasado, de instructor del presente y de cimiento para el futuro, tal como museos,
por lo que contienen, obras de arquitectura, por lo que representan, y construcciones
cuya funcin sea la muestra de actividades culturales, pues como dice Camilo Herrera,
sin cultura no hay desarrollo, por lo tanto conocer el CAPITAL CULTURAL TANGIBLE
E INTANGIBLE es de fundamental importancia para la economa de una nacin. Estos
dos grandes grupos no deben separarse ya que uno es causal del otro. El CAPITAL
CULTURAL TANGIBLE se manifiesta en: la Industria Cultural, el Turismo Cultural, y
los Servicios Culturales (destacando algunos como : la industria editorial, la industria
fonogrfica, el video, la T.V., la radio, el teatro, las artes visuales, la publicidad, la prensa, las artesanas, etc. ).
En cambio el CAPITAL CULTURAL INTANGIBLE se manifiesta en los Valores
Comunitarios como los niveles de Confianza, Bienestar y Orgullo Nacional, todos ellos
estrechamente ligados a la relacin ingreso - bienestar - cultura.

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CAPTULO CINCO

C.H. tambin hace referencia a los notables avances de las metodologas de valoracin
de inmuebles de patrimonio cultural y de obras de arte donde se incluyen Variables Intangibles, como adicionales en la determinacin del precio, destacando que, todo ello
conducir a la creacin de un sistema universal de valoracin cultural.
El objetivo entonces de nuestro trabajo estar referido a la bsqueda de esas variables
TANGIBLES E INTANGIBLES que nos ayudarn a valorar un Bien Patrimonial Con
Valor Cultural.
*CAMILO HERRERA: es Director del Centro de Estudios Culturales de Colombia y
Representante para Colombia del World Value Survey

TEMA2VALORES TECNICOS PARA USO CONTABLE

DE BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL

INTRODUCCIN

El objetivo general que persigue el TRIBUNAL de TASACIONES DE LA PROVINCIA DE

SAN JUAN es conocer la valuacin tcnica con fines contables, de los bienes de dominio pblico y privado, pertenecientes al ESTADO.
Considerando que el patrimonio del Estado, es todo lo que ste posee, haremos la
salvedad de que, este anlisis, estar referido a los bienes que, adems de su valor
tcnico, tienen importancia cultural, y al resultado final, se lo denominar: VALOR PATRIMONIAL CULTURAL, y estar representado por un coeficiente que expresar la
importancia histrica, arquitectnica, social-artstica y temtico-cientfica, que el inmueble de referencia posee y lo que representa para el estado econmico, considerando
adems que los bienes patrimoniales con valor cultural, por sus caractersticas son
BIENES ESPECIALIZADOS. Esta situacin, los convierte en nicos e irreemplazables
en el mercado comn.
En general cuando se tasa un bien del Estado con el propsito de dar un valor tcnico
para uso contable se consideran dos tipos de valores segn el inmueble que se analiza, estos son:
1-El Valor Neto De Realizacin: o sea el monto neto si se vendiera en un mercado libre, vigente a la fecha de valuacin. Este valor se aplica en los BIENES NO ESPECIALIZADOS.
2-El Valor De Utilizacin Econmica: que es el mximo valor que se le puede asignar
a un bien, (tambin definido como valor instrumental o valor de uso), ya que deriva de la
utilidad que cada individuo le otorga a su propiedad, y en funcin de su costo de reemplazo, que puede diferir totalmente de lo que otro considera, puede llegar a ser un valor
muy superior al valor neto de realizacin o no. A este grupo pertenecen los BIENES
ESPECIALIZADOS.

511

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CAPTULO CINCO

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Pero en estos dos grandes grupos no se pueden incluir los bienes que adems tienen
Valor Patrimonial Cultural, por este motivo se han agregado para estos inmuebles,
dos tipos de valores que completaran la clasificacin anterior, y que llamaremos:
3- Valor De Reconstruccin: que est referido al tipo de intervencin que el Estado
debera realizar en un inmueble deteriorado, para su total recuperacin, teniendo en
cuenta todos sus detalles, inclusive mano de obra artesanal y materiales especiales.
Este valor es eminentemente tcnico y en general se usa para que el edificio pueda ser
asegurado contra incendios, o para reconstruirlo por haber sufrido actos vandlicos,
acontecimientos telricos o simplemente el deterioro por el paso del tiempo y la falta de
conservacin. )
4- Valor Patrimonial Cultural: al que nos referiremos detalladamente con el fin de poder agregar al valor tcnico, un nuevo coeficiente al que llamaremos COEFICIENTE
CULTURAL que surgir de un anlisis donde se tendrn en cuenta algunas pautas no
necesarias para otro tipo de valuacin.

TEMA 3VALOR TCNICO PARA LOS BIENES DEL ESTADO:

Anlisis Para Su Obtencin

INFORMACION GENERAL
ORGANISMO: se refiere al nombre del organismo del Estado que solicita la tasacin.
DEPENDENCIA JURISDICCIN: mencionar el nombre de la jurisdiccin a la cual
pertenece.
RESPONSABLE DE LA INFORMACION: nombre y apellido
TELEFONO:

FAX:

MAIL:

CODIGO POSTAL:

EL LOTE
DESIGNACION CATASTRAL: Nomenclatura Catastral N
PLANO DE MENSURA: N
INSCRIPCION DOMINIAL: N
SUPERFICIE DEL LOTE: este tem deber ser documentado con la correspondiente
mensura actualizada.
SITUACIN JURDICA DEL INMUEBLE: se analiza con el fin de poder regularizar la
situacin dominial de algunos inmuebles ya que en varias ocasiones se han detectado
errores en los ttulos.

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CAPTULO CINCO

EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE Y DESCRIPCION DE LA ZONA:

Se adjuntarn planos para indicar su ubicacin y la relacin con el entorno, distancias a
centros importantes, accesos desde distintos puntos de la provincia si fuera necesario.
Se detallar la infraestructura, equipamiento y servicios.
VALOR DEL TERRENO: al completar el anlisis de todos los tems, ayudados con el
Mtodo Comparativo, y teniendo en cuenta que el terreno, en algunos casos, puede no
conservar construcciones relevantes, pero s un valor histrico destacado, se lo considerar con especial atencin, para incrementar o no, su mejor valor de mercado, a
raz del Valor Patrimonial Cultural considerado.

RELACIN LOTE MEJORA

SITUACION FUNCIONAL:

Terminado el anlisis del lote y antes de comenzar el anlisis de las mejoras ubicaremos la situacin particular del inmueble de acuerdo a una clasificacin sugerida por el
T.T.N. ya que sta ayudar a completar el estudio jurdico antes mencionado.
El T.T.N. denomin UNIDAD ECONOMICA al inmueble mas la mejora y consider ocho
situaciones particulares a saber:
CASO1 Un edificio sobre varios terrenos.
CASO2

Varios edificios sobre un terreno.

CASO3

Varios edificios sobre varios terrenos.

CASO4

Un departamento en un edificio que no es del Estado Provincial.

CASO5

Un campo con instalaciones.

CASO6

Edificios sobre Terreno y / o Terrenos ubicados en distintos lugares.

CASO7

Inmuebles en construccin.

CASO8

Incorporacin de mejoras al inmueble.

LA MEJORA

NOMBRE DEL INMUEBLE:

UBICACIN: domicilio del bien a tasar

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CAPTULO CINCO

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DESTINO: referido a la actividad que se desarrolla en el inmueble, objeto del estudio, en

el momento de la tasacin, (biblioteca, teatro, museo, etc.).
SUPERFICIE CUBIERTA: se adjuntar la documentacin grfica (planos aprobados) y
fotogrfica, de todas las mejoras existentes, an las de escaso valor si las hubiere, ya
que las mismas, en algunos casos, pueden hasta restarle valor al inmueble tratado.
AO DE CONSTRUCCION: si no se consiguiera exactamente habr que hacer una estimacin, investigando publicaciones ya sean de tipo literario, periodstico, testimonios
orales, etc. ya que este dato es de particular importancia para la tasacin.
ESTADO DE CONSERVACIN: tratndose de bienes comunes se aplicar la tabla de
Ross Heideck. Pero considerando que en este caso se trata de bienes con Valor Cultural el estado de conservacin se analizar de acuerdo a lo expuesto en el ltimo punto
de este trabajo.
TIPO DE BIEN: los bienes pueden ser especializados, (se refiere a aquellos bienes que
por sus caractersticas tienen un mercado muy limitado o inexistente), y los no especializados (para los cuales existe un mercado transparente de bienes comparables).Los
bienes con VALOR PATRIMONIAL CULTURAL se considerarn Bienes Especializados.

TIPO DE TASACIN:

De acuerdo al punto anterior los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural son Bienes
Especializados (ya que no existe mercado para ellos) no obstante, se analizarn ambos valores, (el de realizacin econmica y el de uso) y, se utilizar el que obtenga mayor valor, para luego aplicarle el COEFICIENTE DE VALOR CULTURAL obtenido del
anlisis realizado para cada caso particular.
En general y de acuerdo a lo destacado en el TEMA 2- al comienzo de este trabajo, al
hacer una tasacin de los Bienes del Estado podemos considerar cuatro valores segn
el tipo de bien:
a) Valor de utilizacin econmica (especializado).
b) Valor neto de realizacin (no especializado)
c) Valor de reconstruccin (especializado o no especializado), segn sea el bien
tratado Ej. situaciones de catstrofe, actos vandlicos, inclusive deterioro natural,
etc.).
d) Valor patrimonial cultural (especializado) que surgir del mayor valor obtenido
entre a y b, resultado ste que luego se afectar por el Coeficiente Cultural
oportunamente calculado.

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CAPTULO CINCO

COEFICIENTE CULTURAL: valores a ponderar para su obtencin

VALOR HISTRICO
Al iniciar una tasacin de este tipo se har una breve resea histrica indicando la fecha
del acontecimiento del inmueble analizado la MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO, (si
es nico representante de la poca o integra un grupo o conjunto de bienes con similares caractersticas, si podemos considerarlo testimonio del momento histrico al que se
hace referencia, y cual es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional.) Esto nos dar la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor
histrico- simblico, analizando su TRASCENDENCIA, (significado, trayectoria y proyeccin e influencia en las distintas comunidades) y el IMPACTO SOCIAL (si resulta
ser un testimonio viviente de una evolucin y un cambio a nivel cultural, social y econmico.
Este valor acta de modo independiente del objeto mismo ya que todas las alteraciones
que se operen sobre l no le hacen perder dicho valor; se trata de un valor netamente
intrnseco y endgeno cuya importancia se valora por el hecho en s mismo.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR ARQUITECTNICO

Consideraremos la participacin de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o

artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que ponderen
la CALIDAD DEL DISEO y que por su sola participacin aumenten el valor de la obra.
En cuanto a las CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarn detalles que
muestren sistemas constructivos de la poca, el estilo y la situacin actual ya que en
este aspecto se considerarn las intervenciones que el Estado haya realizado ya sea
para conservarlo o construyendo obras nuevas que pudieran aumentar o disminuir su
valor intrnseco. Por ltimo se analizar el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene de
la obra desde el punto de vista arquitectnico, su carcter, identidad, jerarqua y registro
a nivel local, regional, nacional e internacional.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR SOCIAL - CULTURAL

Dentro de este tem se analizar la ATRACCIN TURSTICA, este concepto est referido a la consideracin que la poblacin tiene ante el inmueble tratado, el significado que
el bien tiene a nivel turstico, el efecto de atraccin debido a su uso: internacional, nacional o provincial.

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CAPTULO CINCO

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Tambin se analizar el valor que los ciudadanos estaran dispuestos a pagar por su
simple existencia (se hacen encuestas para conocer lo que piensa la gente, que responder segn: nivel cultural, edad, situacin econmica, distancia al bien a tasar) y
otras situaciones que puedan considerarse y que tengan que ver con el CONCEPTO
POBLACIONAL ya que deberamos comprender que un edificio ms all de su apariencia fsica, da cuenta de todo lo referido a la vida de sus creadores y de quienes lo habitaron, los avances de la poca, costumbres, conductas etc., Este valor est referido
como vimos en los conceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente con el nivel cultural y econmico de la poblacin.
PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR TEMTICO-CIENTFICO

Se considerar que un inmueble tiene valor cientfico, cuando tratndose de construcciones, stas tengan uso y destino cientfico; y tratndose de terrenos, en l se realicen
descubrimientos arqueolgicos, paleontolgicos, o de cualquier otra especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la ciencia en cualquiera de sus ramas.
Su determinacin es emprica, dependiendo ello del nivel cientfico que se desarrolla en
el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD y el
INTERS QUE DESPIERTA a nivel local, regional, nacional e internacional.

Ejemplos:
Valle De La Luna
Estacin De Altura El Leoncito
Observatorio Flix Aguilar
Instituto Sismolgico Etc.
PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

CLCULO DEL COEFICIENTE CULTURAL

En este punto, luego del anlisis realizado se podr determinar si estamos ante la presencia de un bien patrimonial cuyo valor cultural, est referido a su arquitectura, su
historia, su actividad artstico-social, su valor temtico-cientfico, la combinacin
de alguno de ellos, o los cuatro al mismo tiempo, teniendo en cuenta que cada una de
estas caractersticas le agregar al valor un plus, que quedar reflejado por el COEFICIENTE CULTURAL que surja del anlisis realizado.
Este coeficiente puede representar varias veces el valor de utilizacin, o el valor neto de
realizacin, segn sea la influencia que, sobre el valor tcnico usado, tengan las ponderaciones realizadas en cada uno de los tems considerados (arquitectnico, social- cultural, histrico y temtico-cientfico.)

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De esta manera se elabor una planilla (que se adjunta en hoja aparte) y que se completar en base a los datos y consideraciones basadas en los conceptos anteriormente
sealados.
Con los valores obtenidos de la planilla se completan la tabla y la frmula siguiente:
TABLA

ITEM
Histrico
Arquitectnico
Social Cultural
Temtico - Cientfico
Totales

PONDERACIN PONDERACION
COEFICIENTE
MXIMA
OBTENIDA
MULTIPLICADOR
10
10
10
5
10
M.M.= 40
P.O.
C.M.

PONDERACIN MXIMA: es el mximo valor que se adopta para cada tem.

PONDERACIN OBTENIDA: es la suma de los promedios que surgen de las ponderaciones realizadas en la planilla adjunta, luego del anlisis por comparacin del tem
considerado. Valores que estn comprendidos en el rango de 0 a 10.

COEFICIENTE MULTIPLICADOR: es una estimacin emprica, netamente subjetiva

que surge de considerar que cuando la obra obtiene el mximo puntaje , la ponderacin
elevar el valor de mercado, tantas veces como cada Estado lo considere oportuno, en
base a las caractersticas intrnsecas y extrnsecas, su estado de conservacin, el uso,
la importancia a nivel internacional, nacional, etc.
Este tribunal consider que cinco era el valor oportuno de este coeficiente dadas las
caractersticas analizadas para nuestra regin.

FRMULA

PONDERACIN OBTENIDA x COEFICIENTE MULTIPLICADOR

COEFICIENTE CULTURA =-------------------------------------------------------------------------------PONDERACIN MAXIMA

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CAPTULO CINCO

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EJEMPLO

Por lo tanto si estimamos que un edificio podra obtener un coeficiente multiplicador

mximo de 5 veces ms, y un puntaje mximo de 22 el resultado final sera:
ITEM
Histrico
Arquitectnico
Social - Cultural
Temtico - Cientfico
Totales

PONDERACIN
MXIMA
10
10
10
10
M.M.= 40

PONDERACION
OBTENIDA
8
6
6
2
P.O.=22

COEFICIENTE
MULTIPLICADOR

5
C.M.

Aplicando la frmula:

P.O x C.M
C.C. = ------------------P.M.

22 x 5
C.C. = ------------- = 2,75
40

NIVELES DE CONSERVACIN:

Se analizar el nivel de deterioro, considerando, para este caso 2 tipos: el deterioro

natural producido por el paso del tiempo y que se muestra como testigo fiel de la antigedad del bien, y el deterioro provocado por la falta de conservacin, al que indefectiblemente hay que darle intervencin para su recuperacin.
Del anlisis realizado surgir la decisin de aplicar los NIVELES DE PROTECCIN en
funcin de la importancia patrimonial cultural asignada en la tasacin, ya que de
acuerdo a sta, podremos determinar si la misma merece ser tratada como construccin
existente con todos los atributos considerados para declararla como BIEN PATRIMONIAL CULTURAL, o si solamente se le asigna un valor al terreno desde el punto de vista
inmobiliario con un adicional que tenga que ver con el valor histrico de referencia. A
saber:
1) Alto: del anlisis realizado, la obra ha obtenido una alta ponderacin y merece un
alto grado de conservacin y proteccin para que no pierda ninguno los atributos
destacados, conservndola en su integridad.
2) Medio: problemas que han afectado parcialmente la integridad del bien, y se destaca

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CAPTULO CINCO

en ella una ponderacin media, por lo tanto su valor reside principalmente en la conservacin de las fachadas exteriores y / o algunos detalles interiores.
3) Bajo: comprende obras de escaso valor intrnseco y slo interesa conservar algunos
rasgos caractersticos; en su mayora son obras que han sufrido intervenciones a lo largo del tiempo, que han restado valor, (a mayor grado de modificacin en sus atributos
originales, menor ser la valorizacin econmica y cultural que de ellas se haga). En
estos casos puede darse la situacin de considerar que, a pesar del deterioro, la
obra o el lugar, mantienen el valor patrimonial cultural destacado, debido a la ponderacin histrica.
A mayor valor cultural, mayor nivel de proteccin.

CONCLUSIONES

Por todo lo analizado el ESTADO no puede desconocer la importancia de su intervencin con gente especializada en el tema CONSERVACIN DE PATRIMONIO, ya que
la ausencia de especialistas, inclusive en la elaboracin de proyectos y pliegos para su
recuperacin, trae aparejada una intervencin negativa que, lejos queda de la buena
intencin primitiva, cual fuera la de conservar los Bienes Patrimoniales en su totalidad,
sobre todo aquellos que mantienen la memoria activa, ya que memoria es informacin y deberamos comprender que: responsabilidad y memoria son condiciones
bsicas para vivir en paz frase destacada en un artculo del diario La Nacin titulado: A
CINCO AOS DEL HORROR, y que comienza con una frase de nuestro destacado escritor Jorge Luis Borges, y que se usar, en este caso para terminar con nuestra propuesta:
Que Dios nos regale la memoria y nunca el olvido.

BIBLIOGRAFA:
La investigacin est basada en:
Normas del I. A. T.
Artculos periodsticos
Trabajo presentado por el ing. ngel Martn en el IX Congreso Argentino de Valuacin.
Mendoza 2000
Trabajo presentado por el Ing. ngel Saravia en el IX Congreso Argentino de Valuacin.
Mendoza 2000
Ley provincial N 6801 sobre Patrimonio

519

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520

Rgimen Jurdico de la Expropiacin. Dr. A. Villegas.

Centro de Documentacin de Arquitectura Latinoamericana.
Jurisprudencias.
Valoracin de la Cultura. Camilo Herrera
Tres Ensayos Sobre El Patrimonio Arquitectnico y Su Conservacin. Arq. Horacio
Gnemmi

EL PRESENTE TRABAJO SE REALIZ CON LA COLABORACIN DE:

Mg. Ing. WILFRIDO LPEZ. Ex Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan
Ing. Civil PEDRO BAZZANI.

Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan

Ing. Civil ENRIQUE GIL.

Miembro del T. De T. de la PROV. de San Juan

Ing. Agrim. RICARDO MARTINEZ. Asesor del T. De T. de la PROV. de San Juan

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CAPTULO CINCO

521

PLANILLA PARA BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL

MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO

Local

VALOR HISTRICO
Regional

Nacional

Internacional

1-2
Local

3-4-5
Regional

6-7-8
Nacional

9-10
Internacional

1-2
Local

3-4-5
Regional

6-7-8
Nacional

9-10
Internacional

IMPACTO SOCIAL

TRASCENDENCIA
1-2

CARACTERISTICAS
CONSTRUCTIVAS

CALIDAD DEL DISEO

3-4-5
6-7-8
9-10
PROMEDIO
VALOR ARQUITECTNICO
Considerar si el sistema constructivo muestra elementos, detalles, caractersticas
en general, en sus estructuras y/o construccin que reflejen una poca, un estilo,
que pueda ser testimonio del momento histrico en que fuera construido.
1-2
3-4-5
6-7-8
9-10
Considerar si la obra incluye trabajos irrepetibles realizados por artistas, artesanos, y si se puede conocer el autor del proyecto y su trayectoria
1-2

3-4-5

6-7-8

9-10

Registro que se tiene de la obra, desde el punto de vista arquitectnico, a nivel

CONCEPTO POBLA- local, regional, nacional e internacional.
CIONAL
1-2
3-4-5
6-7-8
9-10
PROMEDIO
VALOR SOCIAL-CULTURAL
Se analizar la importancia que la poblacin le da al monumento y el concepto
CONCEPTO POBLA- que de l se tiene a nivel local, regional, nacional e internacional
CIONAL
1-2
3-4-5
6-7-8
9-10
ATRACCIN TURSTICA

Local

Regional

Nacional

3-4-5
6-7-8
PROMEDIO
VALOR TEMTICO- CIENTFICO
Escaso valor cient- Inters cientfico
Inters cientfico
MAGNITUD DEL DESfico
local
nacional
CUBRIMIENTO
1-2
3-4-5
6-7-8
Descubrimientos
descubrimientos
Descubrimientos
GRADO DE EXCLUSIcomunes
poco frecuentes
ocasionales
VIDAD
1-2
3-4-5
6-7-8

ATRACCIN E INTERS QUE DESPIERTA

1-2

Internacional
9-10

Inters cientfico
internacional
9-10
Descubrimientos
nicos
9-10

Local

Regional

Nacional

Internacional

1-2

3-4-5

6-7-8

9-10

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VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO CINCO

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CAPTULO SEIS

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CAPITULO SEIS
MODELOS DE INFORMES DE TASACION

Introduccin.

El proceso de tasacin pretende ser una pauta flexible a seguir por el tasador. No tiene
por finalidad impedir que el tasador agregue informacin importante y pertinente al Informe de tasacin.
Asimismo deber basarse en propiedades comparables adecuadas y bien confirmadas
para formarse una opinin confiable del valor de mercado de la propiedad por tasar.
Cuando se va a efectuar una tasacin existe una cierta cantidad de informacin preliminar.
El propsito es resumir dicha informacin. Ella identificara a las partes involucradas en
la tasacin, incluyendo al comitente y al tasador. Asimismo suministra una identificacin
del bien a ser tasado, como as tambin especifica el tipo de propiedad y la fecha en
que el tasador inspeccion la misma.
Previo a la tasacin de inmuebles, es condicin indispensable la inspeccin ocular, el
relevamiento de las mejoras existentes y el anlisis de la correspondencia entre el derecho que se invoca sobre el inmueble y el hecho posesorio del mismo.
El Tasador presentar un informe de valuacin que contendr, como mnimo:
a) Nombre del comitente
b) Objeto de la tasacin
c) Juicio y motivo de la litis (en caso de expropiacin)
d) Fecha de inspeccin.
Se indicar la fecha en que inspeccion la propiedad. Se entender que las conclusiones de valor, que surgen de la tasacin, estarn basadas en la condicin de
la propiedad a la fecha en que esta fue inspeccionada.

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CAPTULO SEIS

524

e) Fecha de tasacin
f) Fecha de desposesin (en caso de expropiacin)
g) tems solicitados en la demanda (en caso de expropiacin)
h) Datos del bien que se tasa:

Propietario: se indicar el titular del dominio del bien, aclarando el alcance del derecho de propiedad

Ubicacin: Se consignar el nombre completo de la calle y el de las entrecalles,

como as tambin la numeracin municipal de cada una de las entradas que existan en el frente de la parcela a tasar. Si existiera una o ms entradas que carecieran de numeracin oficial, lo har constar con la indicacin s/n. En aquellos lugares que no exista numeracin oficial especificar los datos necesarios para poder
ubicar con exactitud la propiedad.
Barrio y/o nombre del edificio. Debe consignar el nombre formal o con el cual se
conoce al barrio o edificio en el que esta ubicada la propiedad.
Si la direccin de la propiedad no la identificase en forma clara y completa, deber agregar informacin adicional, tales que permitan su mejor identificacin y
eviten posibles confusiones.

Inscripcin de dominio: deber consignar la inscripcin de dominio.

El tasador deber verificar o confirmar dichos datos, correspondientes a la propiedad, mediante la revisin del titulo o consulta a los registros pblicos.
En caso de folio personal, indicar: F - N - T - Ao y departamento.
En caso de folio real, indicar: N de Matricula - Ao y departamento

Plano de mensura: Indicar el nmero del mismo en caso de existir.

Identificacin Catastral: Indicar la Nomenclatura Catastral de la parcela

Medidas y superficie: Indicar las medidas y superficie de la parcela a tasar

segn mensura y segn ttulo. Sealara la calidad de ubicacin. En los casos que
corresponda se indicar la superficie con derecho de riego.

Derechos y Servidumbres que lo afectan: En caso de su existencia indicar sus

medidas, superficie y ubicacin dentro de la parcela a tasar.

Fraccin de terreno afectada en caso de expropiacin: Indicar las medidas y superficie afectadas.

Mejoras existentes: Indicar las caractersticas, antigedad, estado de mantenimiento y cantidad de ambientes; posibilidad de comercializacin, disponibilidad de
estacionamiento. Comodidades (diferenciaciones especiales como piscina, etc.).
En caso de expropiacin describir las mejoras afectadas.

Descripcin de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble.

Inmuebles Urbanos
Har constar la zonificacin establecida por la Direccin de Planeamiento y Desarrollo
Urbano, ya que es importante conocer las normas edilicias que rigen para el inmueble
que se tasa. Indicar tambin las caractersticas generales de las edificaciones que son
predominantes en el barrio (p/ej.: comercial, viviendas de calidad, econmicas, en pro-

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CAPTULO SEIS

piedad horizontal, industrias, etc.), consignando cualquier aspecto que caracterice el lugar.
Indicar:

Ancho de calle: medido entre las lneas de edificacin.

Nivel del terreno respecto de la vereda: Se medir considerando el de la vereda

como plano de comparacin, al que deber referirse el nivel de los patios y el de
las habitaciones.

Cuadra alta, baja o inundable: Informar si el nivel de la cuadra en la que se ubica la propiedad a tasar, con respecto a la zona, puede ser causa de de inundaciones transitorias; la importancia de las mismas y la influencia que ellas tengan
en el valor del terreno.

Vecinos: Indicar en que forma los linderos afectan, por diversos motivos, al inmueble, especialmente cuando se trata de una propiedad horizontal.

Tendencia de las barriadas y su relacin con el inmueble a tasar: Indicar si este

est de acuerdo con dicha tendencia, cosa que tiene importancia para la duracin de la vida econmica del bien, pues por no adecuarse a la tendencia actual
o futura previsible del barrio, puede perder su valor venal antes que termine su
vida fsica.

Causas de valorizacin o desvalorizacin: Pueden existir en el barrio circunstancias que influyan en la valorizacin o desvalorizacin de la propiedad a tasar.
En el primer caso, la proximidad a ncleos importantes y en el segundo la proximidad a propiedades calificadas como peligrosas, molestas o insalubres, vas
frreas, puentes, etc.
Informar en cada caso de su existencia y del grado de influencia que a su juicio
pueda tener.
Tambin suministrar todos los datos para que se tenga idea exacta de las caractersticas de esa localidad, de sus condiciones actuales de su estado demogrfico, del estado del comercio, de las perspectivas para el futuro de los valores de la zona, la tendencia a progresar o su estado estacionario, etc.

Servicios Pblicos:

Pavimentos: Consignar el tipo y calidad del pavimento de la calle al frente y el

de las transversales. Si carece de pavimento, informar las posibilidades futuras
de su construccin y la distancia en cuadras del pavimento ms cercano.

Veredas: Indicar el tipo de material empleado y su ancho.

Cloacas y agua corriente: Informar si existen esos servicios en la cuadra, o en

caso contrario las posibilidades futuras de su instalacin y la distancia en cuadras de las ms cercanas.

Energa elctrica, Gas, Telfono, Televisin por cable: dem anterior.

Transporte: Indicar los medios de transporte con que cuenta la parcela y la distancia en cuadras al mismo.

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CAPTULO SEIS

526

Dependencia policial y Centro de salud: Indicar la distancia en cuadras a las

instituciones ms cercanas.

Tipo de Comercio: Indicar el tipo de actividad comercial predominante en la zona.

Inmuebles Rurales

Accesos: Indicar el tipo, su transitabilidad y la distancia a ruta principal pavimentada.

Topografa: Por tratarse de un factor de importancia fundamental, deber practicar un estudio de la topografa del inmueble para proceder a su clasificacin (superficie apta, regular, baja, inundable, con lagunas, con montaas, etc.).

Climatologa: Indicar loa accidentes meteorolgicos ms frecuentes.

Suelos: Interesa conocer: a) composicin fsica del suelo; b) espesor de la capa

arable; c) composicin qumica del suelo, fertilidad y salinidad; d) permeabilidad
del suelo; e) profundidad de la napa fretica; f) existencia de revinicin y superficie afectada; g) erosin (presencia, tipo, control).

Flora: Dar una informacin completa sobre la composicin del tapiz vegetal natural herbceo, citando las especies predominantes como exponentes de la fertilidad del suelo y su posible aprovechamiento.
Establecer la receptividad ganadera durante todo el ao.
Respecto a la flora arbrea natural, indicar la superficie en has que ocupa, especies existentes, especies predominantes, porcentaje de cada una, su edad en
trmino medio, aprovechamiento, facilidades de explotacin, superficie con
montes naturales explotables y superficie con renoval espeso.

Malezas, plagas y/o enfermedades: Consignar, respecto de cada uno de estos

factores limitativos de la produccin agropecuaria, cuales les son los que,
especficamente afectan al inmueble, importancia de cada uno, grado de difusin
y superficie afectada.

Aptitud agropecuaria: Informar cual es la aptitud agropecuaria predominante en

el inmueble, dada su topografa y dems aspectos analizados, consignando las
proporciones de sus superficies aptas para la agricultura, para la ganadera, etc.
Indicar la actividad agropecuaria a que se dedica, los cultivos que se realizan
actualmente en el predio (anuales o perennes), etc.

Riego natural y artificial: consignar:

Natural:
1) Rgimen de lluvias
2) Distribucin anual (en mm)
3) Promedio (en mm)
4) Obras de captacin
5) Obras de almacenamiento (represas):
a) cantidad
b) capacidad
c) estado de conservacin

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CAPTULO SEIS

Obras de distribucin:
a) tipo
b) dimensiones
c) influencia en el total de la superficie

Artificial:
1) Agua Superficial:
a) derecho de riego en has
b) origen del derecho (fuentes)
c) n de cuenta
d) dominio de riego de la propiedad (% de la propiedad)
e) dotacin mxima y mnima (litros/seg x Ha.)
f) caractersticas del ramo regador
g) ubicacin de la compuerta en el ramo;
h) entrega del agua (permanente o por turno)
i) estado de la sistematizacin en la red interna de riego
2) Agua subterrnea:
a) cantidad de pozos;
b) caractersticas principales (profundidad, dimetro, caos de salida,
motor, tipo de bomba, cantidad de turbinas)
c) rendimiento (caudal en litros/hora)
d) ubicacin en la propiedad
e) dominio de riego (% de la superficie)
f) calidad del agua extrada (principalmente conductividad)

Desages y drenajes: consignar:

1) drenaje parcelario, existencia y tipo
2) estado de conservacin
3) distancia a dren principal (creo que quiso poner drenaje, por las dudas no
correg)
4) desage de aguas superficiales
5) defensas contra avenidas pluviales
6) superficie factible de revinicin

Servicios: indicar los servicios existentes en el inmueble.

Tasacin del monto total
Discriminado el valor del terreno, de las mejoras y de los daos y perjuicios (en
caso de expropiacin y si existieran), completada con la correspondiente planilla
de homogeneizacin de los valores bsicos de la tierra, croquis de ubicacin del
inmueble a tasar y de los antecedente utilizados (comparables obtenidos de fuentes de informacin diferentes tales como venta, oferta o publicacin); indicacin
de los valores bsicos de las mejoras y los coeficientes asimiladores aplicados,
enunciacin de los clculos y constancia de verificacin de los mismos.
Adems de los elementos arriba expuestos, hay una serie de variables que pueden tambin ser consideradas por el tasador, incluyendo variaciones en los precios que pudieran haber ocurrido en el periodo transcurrido entre la fecha de tasacin de la propiedad considerada y la fecha de venta del bien comparable; diferencia significativa en el espacio habitable; etc.

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CAPTULO SEIS

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Al calcular el valor de mercado de cada una de las propiedades comparables analizadas, el tasador deber reflejar una transaccin firme o potencial que rena las
condiciones requeridas para ser considerada una operacin de mercado, a saber:

Comprador y vendedor estn tpicamente motivados.

Ambas partes estn bien informadas o bien asesoradas y cada una actu
segn lo que considera su mejor inters.

Se disponga de un tiempo razonable para su presentacin en el mercado

inmobiliario.

El pago se efectu al contado o mediante acuerdos financieros comparables.

El precio represente la contraprestacin normal por el bien vendido no

afectado por financiacin especial o concesiones de venta otorgadas, vinculadas con la venta que no sean los costos que normalmente pagan los
vendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado.

Una vez que el tasador ha terminado el anlisis de cada venta comparable y se ha formado una opinin del rango de valores para la propiedad en funcin de cada comparable, estar en condiciones de comenzar el paso final del proceso de tasacin.
El proceso de arribar a una conclusin sobre el valor final se conoce como "conciliacin"
y representa el punto del proceso de tasacin en el cual el tasador tiene en cuenta todos
los datos pertinentes sobre la propiedad considerada, las unidades comparables y las
condiciones econmicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas, formulando
su opinin final sobre el valor resultante.
Esta opinin deber fundarse en las caractersticas del valor de las propiedades comparables. No ser un monto determinado matemticamente, como por ejemplo un promedio de los tres rangos de valores. El tasador deber formarse una opinin del valor que
refleje la ponderacin relativa de cada comparable, en funcin del grado de semejanza o
diferencia y cualquier otra informacin pertinente sobre el mercado que el tasador considere relevante.

A continuacin se agregan modelos de informes de tasacin.

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CAPTULO SEIS

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SAN JUAN, MAYO 5 de 2.012

Sr.
Presente:
Referencia: Informe de Tasacin de un bien inmueble en propiedad horizontal

De su mayor consideracin:
, Ingeniero Agrimensor, con el debido respeto se dirige a Usted a los efectos
de expresarles lo siguiente:
1. Que no tiene, no ha tenido, ni prev tener un inters
personal en la propiedad a tasar
2. Que los honorarios que pudiera percibir, no estn
supeditados al monto de la estimacin del valor econmico
3. Que todas las declaraciones e informes suministrados son
verdicos, correctos a su ciencia y conciencia, que no ha procurado ignorar o esconder
informaciones importantes y pertinentes.
4.

Que declara estar capacitado para realizar el trabajo que le

Que declara encontrarse con independencia de criterio y

fuera encomendado.

conflicto de intereses.

6. Que adjunta a la presente nota de elevacin los correspondientes Informes de Tasacin.

Sin otro particular saluda a Usted atentamente.-

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CAPTULO SEIS

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Sr.:
, Ingeniero Agrimensor, Perito Tasador, matrcula CPIA
N 4.587, tiene el agrado de dirigirse a Usted con el objeto de presentarle el informe
tcnico oportunamente encomendado.
I- OBJETO DEL INFORME
El presente trabajo tiene por objeto la determinacin del Valor de Mercado o Valor en
Plaza de un inmueble ubicado en calle 25 de Mayo 31 Este Departamento N 6, de esta
ciudad capital, a la fecha del presente informe. El mismo se define como el precio
mximo que el inmueble producir si se lo ofrece en venta en un mercado abierto en
un tiempo razonable, para permitir encontrar un comprador que lo adquiera con conocimiento de todas las utilizaciones a que est adaptado y para la que puede destinarse.
La verdadera prueba del Valor en Plaza, es el precio por el cual habra sido vendido por
una persona deseosa de vender a otra deseosa de comprar, no estando ninguna de
ellas obligadas a hacerlo y aplicando ambas un criterio inteligente.

I.1. METODOLOGA

Para la determinacin del Valor de Mercado del Departamento 6, Calle 25 de Mayo N

31 Este, se visit personalmente el Consorcio Residencial 25 de MAYO - Propiedad
Horizontal -, con el propsito de realizar el correspondiente anlisis de la agrupacin de
viviendas, el sector donde se localiza, su vecindario, sus corredores viales y ecolgicos,
distribucin, espaciamientos y acabados generales para los diferentes niveles, zonas
aledaas, y del apartamento se analiz: diseo, distribucin y tipo de construccin, nivel
de piso, luminosidad, clase de acabados, estado, conservacin, y vetustez, y para globalizar todo este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos:

A) FACTORES DE CARCTER GENERAL

Se identificaron todos los factores generales, se analizaron los niveles constructivos y

de urbanismo, y los temporarios de oferta y demanda de inmuebles, que permiten determinar los procesos de construccin actual, nueva, reventa, valorizacin o desvalorizacin y que visiblemente inciden directamente sobre los precios del inmueble.
B) FACTORES DE CARCTER ESPECFICO
Permitieron conocer y analizar los aspectos especficos del inmueble, relacionndolos
con la disponibilidad de servicios, desarrollos viales actuales y futuros, caractersticas
intrnsecas del edificio, volumetra, diseo arquitectnico, rea privada, iluminacin natural, diseo de interiores, acabados, agregados arquitectnicos, estado de conserva-

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CAPTULO SEIS

cin, vetustez y estado de mantenimiento, y todos los aspectos inherentes al inmueble y

sus integrantes vecindarios en propiedad horizontal.

C) FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles, adems de los subjetivos

del avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado y el anlisis en
perspectiva de la zona y alrededores, en funcin del estado constructivo y de oferta y
demanda del mercado inmobiliario, todo lo cual es de vital importancia en la cualificacin, cuantificacin y maduracin del Precio Comercial a calcular.

I.2- INTRODUCCIN - TAREAS PREVIAS

Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada.
Para la determinacin del valor se usa el Mtodo Directo, el cual examina por separado
el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por Va
Comparativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u ofertas de
terrenos ubicados en zonas aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares.
El valor de las mejoras se estableci en forma emprica, clasificando la vivienda segn
el tipo de construccin, ubicando la misma dentro de la escala de categoras que van
desde muy econmicas hasta muy lujosas, dependiendo ello del tipo de materiales usados, funcionalidad,
arquitectura, etc., como as mismo se realizaron las correcciones
por antigedad, estado de conservacin, obteniendo al final el valor total de las mismas.

I.3- ANALISIS DE MERCADO

a) No se observan elementos especulativos.

b) Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al
que pertenece el inmueble tasado, no han experimentado cadas significativas y duraderas en los ltimos diez aos.
c) Se informa que, en base al Modelo Interno de Estimacin del comportamiento del
Mercado Local al que pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable
que el valor de tasacin de dicho inmueble experimente una reduccin significativa en
trminos nominales en los prximos tres aos.
d) El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es bajo con tendencia
estable
e) La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente

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CAPTULO SEIS

532

f) La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en cuenta la situacin del

mercado en funcin de la oferta y demanda previsibles
g) No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.

II- TASACIN DEL INMUEBLE

A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituy quien suscribe, en el
inmueble para medir las dimensiones de los distintos locales y resaltar de cada uno de
ellos sus caractersticas constructivas, terminaciones, estado de conservacin, edad y
todo otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos.
II.1- UBICACIN E IDENTIFICACIN
Se encuentra ubicado el inmueble con frente a calle 25 de Mayo N 31 (Este), entre calles Mendoza General Acha, Departamento Capital. Est identificado en la Direccin
Provincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura Catastral N 01-41/600130, Inscripcin Dominial N 2484, Folio N 84, Tomo N 13, departamento Capital, zona A, ao
1958, a nombre de Consorcio 25 de Mayo; la unidad funcional N 6 inscripta a nombre
de Mara Rosa Aguilera y otro; plano de mensura N 01/PH/5070/67.

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CAPTULO SEIS

II. 2 - CARACTERSTICAS EXTRNSECAS E INTRNSECAS

II. 2.1- Extrnsecas

La Capital de San Juan tiene una superficie de 30 km2 y es, por su tamao, el ms
pequeo de todos los departamentos de la provincia.
Ubicado en el centro sur del territorio provincial, en el valle de Tulum, est a 650 metros
sobre el nivel del mar.
Al norte limita con el departamento de Chimbas, al este con Santa Luca, al oeste con
Rivadavia y al sur con Rawson.

Centro administrativo, poltico y financiero de mayor jerarqua provincial, la Capital de

San Juan rene adems en su territorio a la mayora de las actividades comerciales y
de servicio, incluidas las del mbito cultural.
Su poblacin, netamente urbana, recibe cotidianamente el aporte de habitantes del resto
de los departamentos que transitan la Capital para trabajar, realizar trmites, atender su
salud o estudiar. Esto es as debido a que dentro de sus lmites funcionan las sedes ministeriales, el Poder Legislativo y el Judicial, as como los ms importantes y numerosos
centros de salud; el Rectorado de la Universidad Nacional de San Juan, la mayor cantidad de bibliotecas y las sedes de las empresas de servicios, adems de importantes
centros deportivos.
La Capital de San Juan posee la mayor densidad poblacional de toda la provincia y un
alto ndice de edificacin.
La situacin de zona ssmica motiva tambin que sean pocos y recientes los edificios
que superan los ocho o diez pisos.

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CAPTULO SEIS

Comercios de todos los rubros, as como la actividad financiera, tienen su sede en el

microcentro sanjuanino, limitado por las llamadas cuatro avenidas: Libertador General
San Martn, Crdoba, La Rioja y Alem.

Alrededor de la Plaza 25 de Mayo, principal paseo de San Juan, se ubican galeras, comercios, bancos y edificios de oficinas, en tanto que las Peatonales Rivadavia y Tucumn son las que concentran mayor movimiento comercial.

As es como la economa de este departamento est ntimamente relacionada con el

comercio, la prestacin de servicios y, en menor medida, por la actividad industrial focalizada en algunos establecimientos bodegueros o de elaboracin de bebidas, as como
empresas del rubro textil. La agricultura y la ganadera no tienen desarrollo.
La trama de la ciudad se desarrolla en forma de cuadricula o damero, formando a partir
de una delimitacin por las calles: Las Heras (emplazada de Norte a Sur) al oeste, 25 de
Mayo (emplazada de Este a Oeste) en el norte, 9 de Julio (emplazada de este a Oeste)
al sur y la Avenida Rawson (emplazada de norte a sur) al este. Dichas calles conforman
un rectngulo de 16 cuadras de largo por 10 cuadras de ancho, conformando al macrocentro, sin embargo encerrando en su interior se destaca un nuevo rectngulo de 7
cuadras de largo por 6 cuadras de ancho, delimitado por cuatro avenidas: Alem (emplazada de norte a sur) al oeste, Crdoba (emplazada de oeste a este) al sur, Libertador
General San Martn (emplazada de oeste a este) al norte y Rioja (emplazada de oeste a
este) al este. Este sector es el de mayor de densidad poblacional, contiene mayoritariamente a la edificacin de vertical (edificios) y alberga la actividades: comercial, financiera e institucionales ms intensa, lo cual constituye al microcentro.

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La parcela se encuentra a 4 cuadras de la plaza 25 de Mayo, en una zona identificada

por la Direccin de Ordenamiento Territorial y Gestin Ambiental (DOTGA), como R2
(residencial), 30 < FOT < 40 %; FOLmx = 80 %, FE > FOL 0,7 y > 4,8; con retiro optativo
de 3 m. El frente est sobre la calle 25 de Mayo, la que tiene pavimento de hormign en
buen estado de conservacin. Posee vereda, en buen estado; la calle tiene cuneta impermeabilizada. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbrado pblico, telfono, gas natural, televisin por cable, arbolado y servicio de transporte
de pasajeros a 50 metros (empresas La Capital, Mayo, 20 de Junio, etc.).

II.2.2- Intrnsecas:

Posee los siguientes lmites y medidas: al Norte (frente) limita con calle 25 de Mayo mide 20,16 m; al Este mide 42,52 m; al Oeste mide 42,45 m; al Sur y mide 20,35 m.
La propiedad tiene una superficie segn mensura de 860,55 m y segn l ttulo de
862,66 m.
Como mejora posee un edificio de departamentos en P.H. para viviendas, de carcter
sismorresistente. Adems el terreno tiene una altimetra positiva estando la cota del
mismo por encima de la cota del eje de la calzada.

II.3- ANTECEDENTES VALUATORIOS

ANTECEDENTES, HOMOGENEIZACION Y COEFICIENTES ASIMILADORES

CONSIDERACIONES PREVIAS: Los precios fenmenos de mercado y slo de mercado son la nica manera de cuantificar cardinalmente la importancia econmica de
los bienes
(valor). El valuador no determina un precio, su labor consiste en estudiar
y analizar los precios que se dan como resultado de la oferta y la demanda de bienes y
servicios. Como resultado de ese proceso estima un valor. No acta como agente de
mercado, mide con base en los precios. Medir es determinar una cantidad comparndola con la unidad, es comparar una cosa con otras similares.
Antecedentes Comparables

Se define como antecedente comparable a todo dato numrico utilizable en la tasacin. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa o
el de la oferta (intencin de precio) obtenidos en el relevamiento de la informacin.

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CAPTULO SEIS

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Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicen

para efectuar la tasacin, es conveniente que no excedan del trmino de dos (2)
aos, contados desde la fecha a la cual se realizar la tasacin.
Homogeneizacin

Se define como homogeneizacin de antecedentes a la conversin de los mismos al

lote baldo tipo tomado como patrn, por medio de la aplicacin de coeficientes
asimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes baldos
ubicados en la zona aledaa al lote a tasar y todos referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor.

Coeficiente Asimilador

Se define al coeficiente asimilador como la relacin entre el dato antecedente y el bien

a tasar. Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran las caractersticas del predio a tasar
Coeficiente de medidas

El coeficiente de medidas considera la diferencia de valores de los terrenos por causa

de las medidas de frente, de fondo y superficie, es decir, los factores de ajuste por medidas que difieren de los del lote tipo (10 m. x 30 m.) que se emplea como base de referencia. Mide la relacin existente entre el frente y el fondo del terreno. Para su homogeneizacin se dividir siempre el valor del m del lote antecedente por su coeficiente de
medidas.
Las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia en la determinacin de
su valor.
Esta influencia resulta de la combinacin de varios elementos, concurrentes u opuestos
que hacen en definitiva, que lotes de distintas dimensiones y forma, tengan tambin distinto valor. Es obvio que esta referencia es respecto del valor unitario por metro cuadrado.
Los elementos que concurren a formar esta influencia son los siguientes:
a) La superficie; b) Las dimensiones lineales; c) Su proporcin relativa;
d) La forma
La adquisicin de una propiedad de gran superficie supone la movilizacin de un capital
tambin grande. Los capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entonces
pocos compradores. La ley de la oferta y la demanda es decisiva; la menor demanda
hace disminuir el precio unitario de los lotes grandes.
Inversamente, para una propiedad pequea la compra requiere capitales menores; hay
ms compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La influencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: el precio

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CAPTULO SEIS

unitario de una fraccin urbana es tanto menor cuanto mayor sea el rea de la misma, a
igualdad de las dems condiciones.
La superficie puede incidir tambin, y a travs de otros factores, en sentido contrario al
que se ha sealado en la regla anterior, as por ejemplo, lotes muy grandes para los
cuales podran corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser beneficiados en atencin al hecho de su probable subdivisin. De esta misma manera habr bonificacin si
puede establecerse de un modo seguro, que la relacin entre el rea edificada y la del
lote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influencia
estricta de la superficie.
Un terreno tendr en general, salvo irregularidades que se estudian por separado, dos
dimensiones determinantes: el fondo y el frente (ambos factores son determinantes de
la de la superficie edificable, es decir del aprovechamiento).
En lo que sigue, se ver como cada una de ellas incide de manera distinta sobre el valor, pero no independientemente, ya que todas las influencias se interfieren y en algunos casos se condicionan.
El Fondo: La parte ms valiosa de una propiedad es su frente; las zonas ms alejadas
de la lnea municipal tiene menos valor.
Con el mayor fondo aumenta la inversin de capital, lo cual, al disminuir la demanda,
hace bajar el precio unitario.
Las ordenanzas municipales de algunas ciudades [en San Juan la D:P:D:U: (Direccin
de Planeamiento y Desarrollo Urbano)], contienen limitaciones estrictas en cuanto al aprovechamiento de los fondos.
Aunque esta limitacin no exista, hay una gran preferencia de compradores e inquilinos
por los locales que dan a la calle.
El Frente: Qued dicho que la parte ms valiosa es el frente. Podra deducirse aqu
que al aumentar indefinidamente el frente, aumentara tambin de la misma manera el
valor. Sin embargo no es as. Hay una zona dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.
La influencia del frente se establece a travs de efectos contradictorios:
a) Un frente es una estructura costosa en razn que debe ser tratado arquitectnicamente, lo que supone el empleo de materiales caros: revestimientos, carpintera especial, etc., pero al mismo tiempo debe considerarse que un frente amplio da una superficie de iluminacin y ventilacin que evita prdida de terreno por patios suplementarios.
b) El alto valor del rea prxima a la lnea municipal hace que aumente rpidamente el
monto de la inversin en la compra. A medida que el frente aumenta hay un
proceso de disminucin de compradores que hace disminuir, por consiguiente, el precio unitario. Pero este aumento de inversin est compensado por la posibilidad de obtener mayor renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las que alcanzan
mayores alquileres ya sean negocios o viviendas.
c) Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectnicas forzadas, en las cuales el acceso a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovechamiento de las plantas fuertemente. Frentes inferiores a los seis (6) metros pasan ya a la

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categora de extraordinarios y entran a jugar influencias muy particulares que

pueden llegar a determinar valoracin o perjuicios suplementarios.
d) Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras
ms angostas, de donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es baldo, o con mejoras prximas al fin de su vida til.
La proporcin relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud.
A tal efecto se usa una unidad de comparacin, la que se supone valiendo el 100 %.
Con respecto a sta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer ms o
menos, segn que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavorable.
Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 metros de frente y 30 metros de
fondo ubicado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina.
Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del pas, la unidad resulta satisfactoria y las tablas han sido preparadas sobre ella.
Las zonas de caractersticas familiares y suburbanas requieren una unidad mayor que
se estima en 11 por 40 metros.
Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales
estn expresadas en tablas de frente y fondo.

Coeficiente de ubicacin

El coeficiente de ubicacin pondera la diferencia de calidad de ubicacin entre el

dato antecedente y el bien a tasar
Este dato resume los atributos de la localizacin de la propiedad, permitiendo la comparacin entre esta y la de otras propiedades. Dicha informacin indica en trminos generales el grado de atraccin y demanda que esta ejerce sobre el mercado.
Se deben tener en cuenta las caractersticas comparables del entorno y el desarrollo de
infraestructura de servicios lo que derivar en la influencia total y definitiva de la ubicacin sobre el precio, tanto en magnitud como en signo.
Para un lote antecedente mejor ubicado el Cub. > 1. Para un lote antecedente peor
ubicado el Cub. < 1.
Se considera un intervalo del veinte (20) % en ms o menos respecto a uno, que es el
coeficiente del lote a tasar (0,80 1,20). Para su homogeneizacin se dividir siempre
el valor del m del lote antecedente por su coeficiente de ubicacin.
Es el ms subjetivo de los coeficientes, ya que juega el espritu observador del tasador
para comparar distintos aspectos, segn sea una zona residencial, comercial o industrial. Si es una zona residencial, deber comparar el aspecto general de la cuadra
respecto de las otras cuadras, los arbolados, los medios de transporte, etc. Si en cambio, se trata de una zona netamente comercial, deber diferenciar una esquina de otra,

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una cuadra de otra, mediante una apreciacin del trnsito peatonal, ya que a mayor
trnsito peatonal, mayor valor comercial tiene la cuadra; inclusive deber observar la
orientacin del sol y de sombras, ya que en zonas calurosas es frecuente que un lado
de la calle sea de ms valor comercial que el otro, exclusivamente porque a la tarde
est en sombra, y ello favorece el trnsito peatonal
No hay una forma concreta, tcnica o matemtica de determinar el coeficiente de ubicacin y como se dijo juega el criterio observador y analtico del tasador.
La calificacin de la calidad de la ubicacin se puede realizar en funcin de una
escala que va desde mala hasta excelente.
Entre los elementos a considerar cuando se evala la calidad de la ubicacin deben tenerse en cuenta:
La Compatibilidad es la capacidad de la propiedad de coexistir en armona con las
otras propiedades que la rodean sobre la base de su uso, tamao, apariencia, estructura, etc. El tipo de uso de los predios predominantes en el vecindario determina un buen
grado de compatibilidad.
Apariencia general de las propiedades vecinas. Se refiere a su aspecto fsico, incluidos falta de mantenimiento y otros. Se observa buena apariencia.
Conveniencia de la ubicacin con relacin al trabajo. Es el acceso a fuentes de
trabajo en trminos de distancia y tiempo de viaje. Asimismo, se deber considerar el costo y la disponibilidad de transporte publico. Se considera como buena
Conveniencia de la ubicacin con relacin a las compras. Es la disponibilidad de comercios, en trminos de distancias, transporte y tiempo. Se considera buena.
Conveniencia de la ubicacin con relacin a escuelas. Es la disponibilidad de escuelas cercanas a la propiedad tasada. Debe considerarse tambin la facilidad de acceso y tiempo de viaje hasta ellas. Se estima buena.
Conveniencia de la ubicacin con relacin a lugares de recreacin. Es la proximidad y facilidad de acceso a lugares de recreacin. El numero, tipo y calidad de las alternativas de recreacin debe ser tenido en cuenta. Se estima buena
Disponibilidad de transporte pblico adecuado. Es la disponibilidad y facilidad de
acceso a transporte publico en la zona. Debern tenerse en cuenta los costos y calidad
del transporte disponible. Posee buena disponibilidad.
Disponibilidad de servicios adecuados. Es el suministro en cantidad y calidad de servicios en la zona, comparado con otras zonas en competencia. Deben tenerse en cuenta los servicios pblicos, privados e individuales. Es buena
Seguridad pblica: proteccin de situaciones de riesgo. Se refiere al grado de ausencia de riesgos y disponibilidad de servicios para emergencias. Es buena
Reputacin de la zona. Se refiere a como es percibida la zona en el mercado y el
grado de reconocimiento que tiene en funcin a caractersticas tales como: tipo de personas que la habitan, edad y estado de las edificaciones (por ejemplo: edificios histricos), ubicacin cercana a centros de atraccin, etc. Muy buena.

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Coeficiente de actualizacin

El coeficiente de actualizacin permite llevar todos los valores de las ventas u ofertas
realizadas en distintas fechas a la fecha de tasacin. Este coeficiente debe establecerse
exclusivamente sobre la base de variacin de valores de la propiedad inmueble, es decir, la variacin de los precios de plaza de los terrenos.
No debe, de ninguna manera, hacerse intervenir otros factores ajenos, como ser el costo de vida, las divisas, la desvalorizacin monetaria, etc.
El coeficiente de actualizacin representa la evolucin del mercado inmobiliario, y
es en realidad la suma de la valorizacin de los inmuebles en su expresin
pura, ms la desvalorizacin monetaria. En perodos inflacionarios no es la propiedad la que se valoriza rpidamente, sino que es la moneda la que se desvaloriza.
Esto quiere decir que no podemos vincular al coeficiente de actualizacin inmobiliaria con el coeficiente de actualizacin monetaria.
A la desvalorizacin monetaria no siempre acompaa, en el mismo grado, la valorizacin inmobiliaria y esto surge debido a que en la determinacin del ndice del Costo de
Vida intervienen mltiples productos, pero que nada tienen que ver con el valor de los
terrenos
Por lo tanto y como no se dispone de informacin precisa y actualizada sobre la variacin del precio de los terrenos por el paso del tiempo, se utilizan los ndices de Precios
al Consumidor elaborados por el INDEC, pero tomando la precaucin que los antecedentes utilizados sean lo ms actuales posible y a falta de estos, aquellos que como
mximo no excedan los dos aos.
Este criterio se adopta porque en economas inestables a mayor intervalo de tiempo es
mayor la posibilidad de distorsin del valor actual del terreno en estudio, al utilizar un
ndice que solo refleja la desvalorizacin monetaria que es uno de los factores que intervienen en la evolucin del mercado inmobiliario.
Siempre se divide el ndice de precio al consumidor (o el que se utilice) correspondiente
a la fecha de tasacin en el ndice de cada uno de los antecedentes.
Para su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor del m del lote antecedente
por su coeficiente de actualizacin.

Coeficiente de oferta

El coeficiente de oferta se aplica a los antecedentes de ventas u ofertas en anlisis, tras estudios de factores que en alguna medida puedan haber hecho modificar el
resultado de la libre oferta y demanda.
Son conocidas las dificultades que tienen los tasadores para conocer el precio del inmueble o sea lo efectivamente pagado por l. En operaciones concretas de venta, la dificultad se genera en la reticencia a proporcionar los datos precisos del compromiso de
compra venta por par te de operadores, compradores y vendedores y a la distorsin que

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se produce en la escritura por la imposicin tributaria y la consiguiente evasin impositiva; como tambin por la inseguridad de la fecha cierta en que se convino la operacin,
lo que le resta confiabilidad a la informacin extrada de la escritura pblica.
En el caso de ofertas (intenciones de precio), se debe tener en cuenta que las mismas se presentan sobrevaluadas. El vendedor pide algo ms de lo que estima
conveniente a fin de enganchar al comprador mediante una rebaja.
El coeficiente de oferta si bien puede tener un cierto grado de subjetividad, ste se
reduce notablemente ante la consulta e indagacin de la expresin de precio (oferta).
A los datos de ventas, tras verificar la veracidad de la informacin para determinar la
existencia o no de factores distorsionantes de la operacin, se le aplica el coeficiente
uno (1).
Para las ofertas y de acuerdo a la fecha de los antecedentes se utiliza un coeficiente
que vara entre 0,95 y 0,80. Para su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor
m del lote antecedente por su coeficiente de medidas.
Coeficiente de forma de pago 1

El coeficiente de forma de pago tiene la finalidad de transformar todas las operaciones

a una misma forma de pago generalmente al contado. Su clculo se basa en las matemticas financieras y fundamentalmente, en la frmula que permite hallar el valor presente de un ingreso futuro.

Coeficiente de esquina

El coeficiente de esquina pondera las ventajas que tiene un terreno en esquina

con respecto a otro de las mismas dimensiones situado en la mitad de la cuadra.
Siempre ser mayor que uno Para su homogeneizacin se dividir siempre el valor del m del lote antecedente por su coeficiente de esquina.
La influencia exacta de la ubicacin en esquina sobre el valor, depende del tamao y
forma del lote y de los correspondientes valores bsicos unitarios sobre las dos calles.
No existe ninguna regla, aceptada universalmente para determinar el valor de la influencia de la esquina, no obstante, estn en uso varios mtodos que establecen tablas
de porcentajes de mayor valor a aplicar al lote supuesto medial, para obtener el valor del
lote en esquina en los cuales el criterio del tasador ser necesariamente el factor principal para llegar a una valuacin adecuada.
Uno de los factores a tener en cuenta es el de diferenciar el tipo de zona en la
cul se encuentra el inmueble a tasar (residencial, comercial, etc.)
Las esquinas poseen un mayor valor que el que se reconoce a los lotes de frente medial, por que disfrutan de las siguientes ventajas: comodidad de acceso, aire, luz y ventilacin; mayor ex tensin de frente; posibilidad de desarrollar locales de negocio y de
tener escaparates sobre dos frentes y facilidad para la entrega de mercaderas; mayor
capacidad de construccin, etc.

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Hay, sin embargo, algunos elementos desfavorables: el desarrollo del frente implica mayores costos de arquitectura, vereda, pavimento e impuestos; la orientacin del
lote que puede exponer los frentes hacia el fro y la humedad o hacia la insolacin
constante.
Predominan en general los factores favorables, que alcanzan la mxima incidencia en
las zonas comerciales. Puede llegar a determinarse una pequea diferencia en cada
una de las esquinas, motivadas, ya sea por la orientacin del terreno o por la direccin
del trfico, el estacionamiento de vehculos, etc.
La influencia de la esquina no se hace sentir sino hasta una cierta distancia.
Coeficiente de topografa

El coeficiente de topografa se aplica cuando la topografa del terreno exige realizar

trabajos adecuados de nivelacin para el aprovechamiento racional de la parcela.
Caractersticas del vecindario
Se realiza una descripcin del barrio con el objetivo de brindar al comitente un cabal entendimiento de las caractersticas del vecindario cercano a la propiedad y adems
como se define y diferencia este de otros. Se definen los lmites y dimensiones del vecindario, describiendo la homogeneidad del mismo. La clase de vecindario donde
esta ubicada la propiedad, es Urbano Comercial Residencial, localizado dentro de
la parte central o principal de una ciudad.
Se deber indicar el grado de urbanizacin del barrio, el cual presenta tres alternativas
que se enuncian mas abajo.
El grado de urbanizacin se refiere al porcentaje de tierra disponible que ha sido edificado dentro de un barrio. En este el grado de urbanizacin es del 100 %.
Dadas las circunstancias de inseguridad se seala que el barrio cuenta con servicio de
vigilancia pblica.
Se indica la tendencia en los valores de la propiedad en el barrio en cuestin. Esta se
evala en funcin de una norma comn, tal como puede ser el precio promedio por metro cuadrado Estos valores no sufren variaciones, por lo cual se indica "tendencia estable".
Demanda y Oferta

La demanda es una medida del deseo general de acceder a ese barrio, mientras que la
oferta es una medida de la cantidad de propiedades disponibles en dicho lugar.
Se indica la demanda y la oferta, como "equilibrada, consignando la relacin entre el
nmero de propiedades vendidas en el barrio y el nmero de propiedades disponibles
para la venta.

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Estacionamiento

Se describe la clase de estacionamiento tpico que se puede encontrar en el barrio en cuestin. Se observa: a) Garajes cerrados. Construcciones para uso como
estacionamiento de vehculos. b) Espacio de estacionamiento. Espacio techado
sin paredes para estacionamiento. c) Superficie de estacionamiento en la va
publica. Espacios de estacionamiento solamente en la va publica no incluidos de
ninguna forma dentro de la propiedad.
Visto que el mtodo usado para el clculo de la tierra libre de mejoras es el Mtodo
Comparativo, es que a continuacin se procede a transcribir los datos de terrenos libres
de mejoras en las inmediaciones del lote en estudio (datos proporcionados por el Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan).
Luego de obtenido estos datos se concurre a cada uno de los lotes antecedentes a efectos de considerar las caractersticas particulares de los mismos, como as tambin las
caractersticas extrnsecas, que se corresponden con los servicios de infraestructura y la
ubicacin relativa de estos lotes con respecto al ubicado en calle 25 de Mayo N 31 (Este), Capital.
Esto se realiza a los fines de efectuar la homogeneizacin de los datos, debido a su
variabilidad en cuanto a medidas, forma, ubicacin, fecha, etc. Todo con el fin ltimo de
lograr el valor ms justo del terreno considerado.

II.3.1- ANTECEDENTE N 1
1. Nomenclatura Catastral N: 0141 - 210890
2. Ubicacin: calle Caseros entre Rivadavia y Laprida (vereda oeste)
3. Dimensiones: 8.33 m de frente por 24.50 m de fondo.
4. Superficie: 201 m, (forma regular).
5. Precio: $ 300.000 (oferta).
6. Fecha: 30/03/11.
7. Oferente: Privado.

II.3.2- ANTECEDENTE N 2
1. Nomenclatura Catastral: 0152 -180550
2. Ubicacin: Avda. Rioja entre 9 de Julio y Gral. Paz (vereda oeste)
3. Dimensiones: 8,10 m de frente por 11.90 m de fondo.
4. Superficie: 106.72 m, (forma regular).
5. Precio: $ 170.000 (oferta).
6. Fecha: 13/09/10.

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7. Oferente: Telfono 4231218

II.3.1- ANTECEDENTE N 3
8. Nomenclatura Catastral N: 0152 - 260670
9. Ubicacin: calle Gral. Paz entre Avda. Rioja y Jujuy (vereda norte)
[Link]: 13.60 m de frente por 42.28 m de fondo.
[Link]: 575 m, (forma regular).
[Link]: $ 650.000 (oferta).
[Link]: 16/04/10.
[Link]: Privado

Plano de ubicacin de los antecedentes:

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III- OBTENCIN DEL VALOR BSICO HOMOGENEIZADO (VBH)

Con el fin de lograr una mayor comprensin de la metodologa empleada, a continuacin

se hace una breve explicacin sobre la forma de obtener el Valor Bsico Homogeneizado (VBH), tomando como ejemplo el antecedente N 1.
Los pasos que se siguen son:
III.1- El precio unitario (PU) se obtiene dividiendo el precio en la superficie del terreno
==> PU = $ 300.000 / 201 m2 = 1492.54 $/ m2.
III.2- De acuerdo a las dimensiones del terreno, ingresando con frente = 8,33 m y
fondo = 24,50 m, de tabla N 1 se saca el coeficiente de frente y fondo, que tiene en cuenta las dimensiones del mismo respecto al ideal de 10 m x 30 m.
Luego: Cff = 0.98.
III.3- Si se tiene en cuenta la ubicacin relativa de este terreno respecto al de estudio
(calle 25 de Mayo N 31 (Este)), Capital, resulta un coeficiente de ubicacin de
Cu = 0,95.
III.4- Al precio de oferta se lo afecta de un coeficiente de oferta-venta: Cof. = 0,90, ya
que se supone que el precio en que se vender ser menor.
III.5- Se pondera aqu el estado del pavimento y los servicios de infraestructura con
que cuenta este lote, correspondindole un coeficiente Cps = 1,0.
III.6- Se considera adems la fecha del dato (MARZO 2011), correspondindole un
ndice de Precios al Consumidor (IPC), proporcionado por el I.N.D.E.C. (instituto
de Investigaciones Econmicas y Estadsticas, de 126.77; y el IPC correspondiente al mes de MAYO de 2012 (actual) es: 139.12; lo que hace que el coeficiente de actualizacin sea:
Cact = 139.12 / 126.77 = 1,10.
III.7- Aplicando al precio unitario los diferentes coeficientes obtenidos en los tems
anteriores, se calcula el valor bsico homogeneizado (VBH) mediante la siguiente frmula como:
VBH = PU [ $/ m2 ] x Cofv x Cact / (Cff x Cu x Cps x Cesq) = [$/ m2 ].
Luego el correspondiente al antecedente es:

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VBH1 = $/ m2 1492.54 x 0,90 x 1,10 / (0.98 x 0,95 x 1 x 1) = $/ m2 1587.13

Hasta aqu lo referido a este lote.
Siguiendo este mismo proceder se llega a la obtencin del VB de los dems antecedentes, que se sealan a continuacin: VBH2 = $/ m 1558.67, VBH3 = $/ m 1245.57.

TABLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECDENTES PARA LA DETRMINACION DEL VALOR BASICO

N
Direccin
1 CaserosE/Rivadavia
Laprida
2 Avda. Rioja E/9 de
Julio y Gral. Paz
3 Gral. Paz E/Avda.
Rioja y Jujuy

Fecha

Medidas

Sup.

Valor
Oferta

Coeficientes

Valor

Oferta Actual. Ubic. F y F

Homog.

300000

0.90 1,10

0,95

0.98 $ 1587.13

`09/10 8,10 x 11.90 106.72 170000

0,85 1,15

0,90

1.11 $ 1558.67

`04/10 13.6 x42.28

0,80 1,19

0,90

0.96 $ 1245.57

`03/11 8.33 x 24.50

201

575

650000

PROMEDIO

$ 1463.79

El valor bsico promedio homogeneizado (VBPH) resulta de dividir el resultado de la

suma de VBH ( VBH = $/ m2 4391.37), en el nmero n de antecedentes usados, que
es 3, o sea
VBPH = VBH / n = $/ m2 4391.37 / 3 = $/ m2 1463.79
Debido a la variabilidad de los datos, lo que provoca una dispersin de los mismos respecto del valor ms probable, se toma un intervalo de confianza del 20 % por arriba y
por abajo con respecto al valor promedio. Los lmites de dicho intervalo son: $/ m2
1756.55 y $/ m2 1171.03. Se adopta el valor del 1 Promedio $/ m2 1463.79, en razn
de que los 3 antecedentes se encuentran dentro del intervalo definido.
IV- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS
Una vez efectuadas las operaciones anteriores, se procedi a calcular el coeficiente de
frente y fondo correspondiente a la parcela en estudio, que de acuerdo a sus medidas
resulta ser de 0,83.
Determinamos el porcentaje proporcional del terreno total que corresponde a la unidad
que se tasa, obteniendo 5,15 % ( Sup. Propia Unidad = 91,53 m ; Sup. Comn Proporcional = 19,64 m; Total = 111,17 m . La superficie Total del Edificio es de 2158,97 m,
por lo tanto 111,17 / 2158,97 = 0,0515)

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El valor del terreno teniendo en consideracin los factores precedentemente analizados

se calcula como:

VT = Sup x Cff x VBPH x Cprop. = m2 860,55 x 0,83 x $/ m2 1463.79 x 5,15 % =

VT = $ 53844.36 =55.0000 (Pesos Cincuenta mil).

V- MEJORAS

La unidad se describe en forma detallada de acuerdo al plano y al croquis, resultado del

relevamiento realizado, que se adjuntan, los cuales se sugieren ir mirando mientras se
lee. Para una mejor comprensin se comienza la descripcin desde los locales del frente avanzando hacia atrs conforme se los va encontrando. Esto se hace con el fin de
llegar a una categorizacin de las mejoras y para una exacta determinacin de los valores que le corresponden.
El edificio es una construccin de carcter permanente de dos plantas, con estructura
de hormign armado, muros de ladrillos comunes de 30 cm x 15 cm de espesor, techo
de losa con cubierta. Responde a las siguientes caractersticas
V.1. VEREDA: De mosaicos calcreos amarillos, en buen estado
V.2. MURO FRONTAL DE CIERRE Y PUERTA DE ACCESO: La propiedad presenta en el frente un muro de ladrillos con fullet e Iggam aplicado. Tiene una puerta de acceso de madera de pinotea barnizada con vidrio, de 2,00 m de ancho, con
apertura por portero elctrico; por el mismo acceden propietarios y proveedores.
La unidad funcional responde a las siguientes caractersticas:

V.3. LIVING COMEDOR: Tiene piso grantico de 30 cm x 30 cm., techo cielo raso
aplicado. Puerta principal de acceso de madera de cedro lustrada con marco de
madera. Ventanas de madera de cedro con vidrios transparentes de 2 mm. Las
paredes sur y este tienen Corlok, colocado sobre estructura de madera. El resto
de las paredes son pintadas con pintura al aceite. Todo en buen estado de conservacin.
V.4. DORMITORIO PRINCIPAL: Tiene piso grantico de 30 cm X 30 cm, placard
con puerta placas lustradas y guardarropa biblioteca de madera sobre pared
oeste. Puerta placa de pino pintada y marco de madera. La pared sur tiene Corlok
sobre estructura de madera. Las dems paredes pintadas al aceite. Ventana de
carpintera de madera vidrios transparentes de 2 mm. y persiana. Techo cielo raso
aplicado de yeso y pintado.
V.5. DORMITORIO 1: Tiene pisos de granito de color claro. Placard con puerta
placa de madera pintada, cubre el costado sur del cuarto. Puerta de acceso dem

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CAPTULO SEIS

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dormitorio principal. Paredes lisas. Ventana de madera con vidrios transparentes

de 2 mm. y persiana. Techo cielo raso aplicado de yeso y pintado. Todo en buen
estado de conservacin
V.6. DORMITORIO 2: Tiene pisos de granito de color claro. Placard con puerta
placa de madera pintada, cubre el costado este del cuarto en forma conjunta con
guardarropa biblioteca de madera sobre pared. Puerta de acceso dem dormitorio
principal. Paredes lisas. Ventana de madera con vidrios transparentes de 2 mm. y
persiana. Techo cielo raso aplicado de yeso y pintado. Todo en buen estado de
conservacin
V.7. BAO: Tiene piso cermico esmaltado de 20 cm. X 20 cm. Artefactos de
lnea con grifera estndar de buena calidad. Puerta placa de pino pintada. Las
paredes estn recubiertas de cermicos hasta el techo. Placard. Techo de cielo
raso aplicado y pintado. El bao cuenta con un tragaluz en el techo. Todo en buen
estado de conservacin
V.8. HALL CENTRAL: De acceso a los tres dormitorios y al bao. Calefactor a
gas. Tiene piso grantico de 30 cm x 30 cm., techo cielo raso de yeso aplicado.
Las paredes estn cubiertas con Corlok. Todo en buen estado de conservacin.
V.9. COCINA: Piso cermico de 30 cm. x 30 cm. Pared este con azulejos cermicos hasta altura de techo. Pared oeste con cermico smil ladrillos. Mueble bajo
mesada de MDF. Mesada de mrmol de 25 mm. de espesor. Pileta de acero inoxidable. Placard con puertas placa pintadas. Techo de cielo raso aplicado. Todo
en buen estado de conservacin
V.10. LAVADERO: Piso cermico de 30 cm. x 30 cm. Paredes con cermicos hasta altura de techo en costado este y cermico smil ladrillo sobre pared costado
oeste. Mesada de mrmol de 25 mm. de espesor. Pileta de acero inoxidable. Techo de cielo raso aplicado. Puerta metlica acceso a patio interior con marco
metlico. Todo en buen estado de conservacin.
V.11. BAO DE SERVICIO: Tiene piso cermico de 30 cm. x 30 cm. Inodoro y pileta comn con grifera estndar. Puerta placa de pino pintada. Las paredes estn
recubiertas de cermicos hasta altura de techo. Techo de cielo raso aplicado. Todo en buen estado de conservacin
V.12. PATIO INTERIOR: Cuenta con piso cermico. Paredes cermico smil ladrillos. Sobre costado oeste placard con puertas metlicas: Todo en buen estado de
conservacin.

VI- VALOR DE LAS MEJORAS

De acuerdo a las descripciones y estado de las mejoras detalladas en los tems anteriores, se infiere que las mejoras se pueden clasificar como de 2a categora, con una superficie a considerar de 111,17 m.
A todo el conjunto construido se le aplica la depreciacin por edad, funcionalidad y estado de conservacin; siguiendo el Mtodo de Ross-Heidek y a la parte en construccin
simplemente se lo obtiene al valor teniendo en cuenta su valor unitario y superficie cubierta.

A continuacin se indica los parmetros usados:

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St: Superficie total de la vivienda (m2).

Vm2: Valor por m2 de la construccin ($/m2).
Vu: Vida til probable de la vivienda (aos).
E: Edad actual de la vivienda (aos), a partir de su puesta en servicio.
VR: Valor de reposicin ($) a nueva.
Vr: Valor residual ($) (se adopta un 10% del total).
Vnd: valor a nuevo depreciable ($).
C: Coeficiente de Heideke del estado de conservacin.
K: Coeficiente = [ + (1 - ) C] (directamente se obtiene el valor de K de la
tabla de Ross-Heideck, tiene en cuenta edad y estado del edificio
VA: Valor actual ($) = VR ( Vnd . K )
Cup: Coeficiente por ubicacin en planta
Cupe: Coeficiente por ubicacin en piso del edificio
Cdcp: Coeficiente de distancia a calle principal. NO LO UTILIZAMOS.
Cee: Coeficiente estado del edificio
A continuacin se aplica el mtodo indicado.

VI.1- VALOR DE LA CONSTRUCCIN (2 a CATEGORA)

Los valores de los parmetros son:

cantidad

valor m2 (CIRCOT)

$/m2 4.500

$/m2 3.500

$/m2 2.500

CATEGORIAS

Vm2= 1 x 4.500 + 6 x 3500 + 4 x 2500 = $/m2 3227.27

11
Sup. total = 111,17 m2.
Vida til = 80 aos. E = 49 aos. E/Vu = 49 / 80 = 0,6125
VR = S.T. x Vm2 = 111,17 m2. x 3227.27 $/m2 = $ 378139.55.
Vr = 0,10 x VR = $ 37813.96
Vnd = VR Vr = $ 378139.55 - $ 37813.96 = $ 340325.59
Para obtener K, entro a tabla de Ross-Heidek con los valores de E/Vu = 0.6125 = 61 %
y Estado Bueno, donde se obtiene K = 0.5322

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CAPTULO SEIS

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VA = VR- ( Vnd x K ) = VR (VR Vr) x k

VA = $ 378139.55- (340325.59 x 0,5322)=
VA = $ 197018 = 197000 (Pesos Ciento Noventa y Siete mil ).
Utilizando ahora la tabla de Ross-Heidecke modificada, con los valores de E/Vu y estado Bueno encontramos el Coeficiente C = 0.521
VA = VR x C = $ 378139.55 x 0,521 = $ 197.000
Como se trata de un departamento se debe afectar de coeficientes que tengan en cuenta la ubicacin en planta y en piso en el edificio.
Utilizamos las tablas del Tribunal de Tasaciones de San Juan y encontramos:
a) Ubicacin en planta = al contrafrente = 0.95
b) Ubicacin en piso = Planta Baja = 0.95
c) Coeficiente a calle ppal. = NO LO UTILIZAMOS
Valor Unidad Funcional = VA x Cup x Cupe = $177.792.5 = $ 180.000
Se debe tener en cuenta adems el estado general del edificio. En este caso
afectaremos con un coeficiente Cee = 0,95
Valor Unidad Funcional = $ 180.000 x Cee = $ 180.000 x 0.95 = $ 171.000

VII- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

Valor del Terreno (tem IV):

$ 55.000

Valor de la Unidad Funcional: (tem VI.3):

$ 171.000

Total:

$ 226.000

Se adopta: Pesos Dos Ciento Veinte y Seis mil ($226000) a la fecha 30 de Abril de
2012.
XIV- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

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CAPTULO SEIS

Se termina as con la tasacin encomendada, resultando para la unidad funcional N 6

del inmueble ubicado sobre calle 25 de Mayo N 31 (Este), Capital, el valor de $ 226000
(Pesos Dos Ciento Veintisis mil) al 02 de Mayo de 2012.
Se trata de una vivienda en edificio, terminada, ubicada en un entorno urbano, con una
dotacin de infraestructuras completa, siendo el nivel socio-econmico medio-alto y una
normal situacin dentro del mismo. Teniendo en cuenta las circunstancias anteriormente
descritas, la calificacin del entorno es medio - alto.
El inmueble del cual forma parte tiene una antigedad documental de 49 aos, posee 2
plantas sobre rasante, con tipologa de edificio entre medianeras, estructura de mixta:
acero, hormign y fachada de fulget, y un nivel de calidad de la construccin media,
siendo media la calificacin global del mismo.

Descripcin de la vivienda:

Vivienda en edificio distribuida en comedor, 3 dormitorios, bao, aseo, cocina.

Estado de conservacin media.
La vivienda tiene orientacin norte.
No reformada.
Estado de conservacin Media
Superficie construida documental de vivienda 111,17 m.
Superficie til comprobada de vivienda 91,53 m.
Superficie construida adoptada de vivienda 111,17 m.
Teniendo en cuenta las caractersticas fsicas de la vivienda, 91,53 m tiles de superficie habitable y que consta de 3 dormitorios, 2 baos/aseos, el perfil cualitativo de la
misma se encuentra ajustado a la banda normal del estndar de mercado.
Presentando en trminos generales una calidad normal de materiales y acabados.
Reforma media del edificio realizada en el ao 2.004, destinada a mejorar las condiciones de habitabilidad del mismo, consistente en la sustitucin, restauracin o modernizacin de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, de: caja escalera, instalacin elctrica, patio interior, zagun.
Definicin reforma media: cuando las obras de reforma afecten a fachada o algn elemento que suponga alteracin de las caractersticas constructivas, con un coste superior
al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondra realizar esta misma obra de nueva
planta.
El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia
creciente.
La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente.

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CAPTULO SEIS

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Calificacin del riesgo del inmueble:

Existe un mercado estable con oferta y demanda ajustadas.
La evolucin previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en su
comercializacin futura.
Las caractersticas internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja en
su comercializacin futura.
En opinin del equipo tcnico actuante, dadas las caractersticas del entorno y del propio inmueble, as como la situacin del mercado y de acuerdo con la oferta y demanda
previsibles, se considera que las expectativas de revalorizacin del inmueble son favorables y se estima una recolocabilidad media del mismo en un ciclo inmobiliario adverso.
No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.
Aunque parezca obvio cabe hacer una aclaracin: el obtenido es el valor ms probable
del inmueble, el que difiere del precio del mismo ya ste surge de la puja entre comprador y vendedor. Se aporta otros datos que sern de su inters, como lo es una visin
ms acertada de los locales a travs del apoyo de fotografas y la descripcin de las
mismas; as como otros antecedentes tcnicos a fin de brindar una compresin ms
exacta de la metodologa seguida.
En todas las tareas efectuadas se ha tratado de ser lo ms objetivo posible, por lo que
cumplida la tarea encomendada se espera que sea de su satisfaccin.
Sin otro motivo, saluda a Usted con atenta consideracin y
respeto.

Seor
Jos Antonio PEREZ
Presente

Flores, Vctor registro 21723. Se dirige a usted con relacin al requerimiento de tasacin y cumple en hacerle llegar la elaboracin del dictamen pertinente, que se detalla segn los siguientes lineamentos metodolgicos, los que
se indican a continuacin:

I-OBJETO DEL INFORME

El motivo del presente informe es tasar el inmueble rural ubicado en una zona del rea
bajo riego del departamento Pocito y cuyos datos se describen ms adelante, con el fin
de obtener su valor de mercado.
I.1- INTRODUCCION- TAREAS PREVIAS
Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada.

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CAPTULO SEIS

Para la determinacin del valor se usa el mtodo directo, el cual examina por separado
el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por va comparativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u de terrenos
ubicados en zonas aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares. De las
mejoras, se analiza las existentes en el predio destacando las caractersticas fsicas de
las construcciones, su funcionalidad, estado de conservacin de los cultivos y las mejoras fundiarias, etc.
Inspeccin: A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituyo quien
suscribe, en el inmueble para la comprobacin del entorno en base a los equipamientos,
comunicaciones, infraestructuras y emplazamiento. Identificacin fsica del inmueble
mediante inspeccin ocular. Comprobacin de superficies, servidumbres visibles y su
estado de ocupacin. Se realizo un relevamiento expeditivo planimtrico y se observaron los distintos cultivos y las caractersticas de la edificacin: constructivas, equipamientos, calidades, instalaciones, conservacin, estado de conservacin, terminaciones,
edad y todo otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos. Se
agregan Croquis y Fotografas.
Estudio Documental: se realizo la comprobacin de su descripcin registral y de las
superficies de escritura, con las obtenidas en la visita facultativa, en los trminos previstos en la metodologa de valoracin correspondiente.
Se comprobaron las posibles discrepancias con los datos catastrales: superficie, usos
permitidos, linderos, antigedad, elementos anexos.
Informacin y Sondeo de Mercado: Se realizo el estudio de la oferta, demanda y
expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y
tipologa, con el que es objeto de la tasacin.
Se efecto el sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relacin al bien objeto de tasacin

I.2- ANALISIS DE MERCADO

Informacin y Sondeo de Mercado: Se realizo el estudio de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipologa, con el que es objeto de la tasacin.
Se efecto el sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relacin al bien objeto de tasacin determinndose lo siguiente:
a) No se observan elementos especulativos.
b) Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al
que pertenece el inmueble tasado, no han experimentado cadas significativas y duraderas en los ltimos diez aos.
c) Se informa que, en base al Estudio de Estimacin del comportamiento del Mercado
Local al que pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable que el valor
de tasacin de dicho inmueble experimente una reduccin significativa en trminos nominales en los prximos tres aos.

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CAPTULO SEIS

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d) El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es bajo con tendencia

estable
e) La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente
f) La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en cuenta la situacin del
mercado en funcin de la oferta y demanda previsibles
g) No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.

II-TASACION DEL INMUEBLE

II.1-UBICACIN E IDENTIFICACION

El inmueble se encuentra ubicado en el departamento de Pocito con frente a calle Mendoza s/n entre calles 9 y 10, distante de la ciudad de Pocito 3 Km, de la ciudad de Rawson 7 km y de la Ciudad Capital 14 km.
Esta identificado en la Direccin Provincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura
Catastral N 540/490600, Inscripcin Dominial N 5402, Folio N 02, Tomo N 55, departamento Pocito, zona C, ao 1980. Inscripto a nombre de JOAQUIN FERNANDEZ, con
plano general de mensura N 05/541/62.

San Juan es una provincia argentina situada en la Regin de Cuyo. Limita al norte y este con la Provincia de La Rioja, al sureste con la de San Luis, al sur con Mendoza y al
oeste con la Repblica de Chile, cuyo lmite est determinado por la cordillera de los
Andes.

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CAPTULO SEIS

La provincia posee una superficie de 89.651 km, dentro de la cual se destaca un relieve
montaoso de escasa vegetacin, frtiles oasis, ros del deshielo cordillerano, serranas
e importantes yacimientos mineros y paleontolgicos.
La actividad econmica ms importante es la agrcola, en sta se destaca, en primer lugar, la vitivinicultura, y en segundo la olivcola; asociada tambin est una buena variedad de frutas y hortalizas, que son producidas en los frtiles valles irrigados por cauces
artificiales al pie de los Andes. En cuanto a la industria sobresale la del vino, siendo esta
provincia la segunda productora en volumen a nivel nacional y en Sudamrica; poseyendo a su vez destacados vinos varietales. Tambin se destaca, cada vez ms, por
una importante actividad minera y, en los ltimos aos, hay significativa actividad en la
bsqueda de petrleo.

Economa - Geografa Econmica

La economa de la provincia de San Juan est representada por la agricultura, donde

sobresale en cultivo de la vid. En la industria se destaca la elaboracin del vino y diversas conservas de alimentos. Tambin ha comenzado a desarrollarse intensamente la
minera, con la extraccin de diversos minerales, de la mano de varias empresas multinacionales, y el turismo. Para principios del 2010, a raz de la minera principalmente,
San Juan pas de exportar del 15 al 38% de lo que produce, aunque ello implica problemas ecolgicos y en la salud de la poblacin cercana a dichos emprendimientos, que
en un futuro podran empeorar.

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CAPTULO SEIS

Teniendo en cuenta un punto de vista geoeconmico, la provincia presenta un aspecto

espacial de baja rentabilidad econmica, puesto que carece en cantidad y calidad de los
recursos: suelo (ya que predomina la presencia de afloramiento rocoso) y agua (escasez de precipitaciones, puesto que no superan en forma general los 100 mm y escasez
de cursos fluviales permanentes a nivel superficial). Estos aspectos son una de las
causas ms preponderantes de la morfologa de espacios econmicos caracterizados
por un sistema de agricultura intensiva sustentada a partir del riego artificial, con la presencia predominante de minifundio y con escaso desarrollo en la actividad ganadera.
Sin embargo la importante presencia de roca aflorante puede permitir el funcionamiento de la actividad minera, pero la escasez hdrica sera un factor negativo para ella.
La poblacin econmicamente activa se concentra por mayora en la aglomeracin urbana del Gran San Juan, donde se desarrolla una actividad secundaria, terciaria y cuaternaria.

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CAPTULO SEIS

II.2-CARACTERISTICAS EXTRINSICAS E INTRINSECAS DE LA PARCELA

II.2.1-Extrnsecas.
La parcela se encuentra en una zona identificada por la Direccin de Planeamiento y
Desarrollo Urbano (DPDU), como de uso agrcola.
El departamento de Pocito se encuentra 17 kilmetros al sur de la Capital de San Juan y
forma parte del Valle de Tulum. Las vas de acceso al distrito son la Ruta Nacional N 40
y la calle Mendoza hacia el sur, hoy Avenida Intendente Joaqun Uac. Posee una superficie de 515 km2 y cuenta con una poblacin de 40.969 habitantes, segn el Censo
2001.

Limita al norte con los departamentos Rawson y Rivadavia, al sur con Sarmiento, al este
con Rawson y Sarmiento y al oeste con Zonda.
Su cabecera es Villa Aberastain y junto a ella se destacan las localidades de Carpintera, La Rinconada y Quinto Cuartel.

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CAPTULO SEIS

La principal actividad econmica del departamento es la agricultura. Las cualidades geogrficas y climticas de Pocito no slo han favorecido el desarrollo de los cultivos sino
que tambin han influido en el asentamiento poblacional. As, mientras que el 46% de la
poblacin departamental es de tipo urbano, el 54% mantiene condiciones rurales. Y de
las 104.705 hectreas que componen la superficie cultivada de San Juan, 12.378 corresponden a Pocito: el departamento representa casi el 12 % de la superficie cultivada
total de la provincia.
Los cultivos ms importantes de la zona son: la vid, los olivos, las hortalizas (ajo, cebolla, tomate, zapallo, esprrago, acelga, lechuga, remolacha, maz), los almendros y frutales (meln, damasco, durazno, ciruela), las forrajeras, los forestales y las semillas. El
rgimen de promocin agrcola propicia el establecimiento de las empresas que desean
incursionar en estos rubros.
Otras industrias importantes son las madereras, las fbricas de aceite, de zapatillas y de
conserva de tomates. Y mientras que la ganadera no alcanza un gran desarrollo en el
departamento, la minera se mantiene con el tratamiento de la bentonita, el carbonato de
calcio y las diatomeas.
La vitivinicultura tiene un gran peso en la economa regional. Las plantaciones de vid
ocupan ms del 36% del total de hectreas cultivadas. El clima y el suelo del departamento favorecen la produccin de vinos de muy buena calidad. Cada vez son ms las
empresas que eligen Pocito para instalar sus bodegas. Y las ms antiguas son frecuentemente reconocidas con premios y distinciones en concursos internacionales. Actualmente, cuatro bodegas pocitanas integran la atractiva Ruta del Vino. Dentro del circuito,
tienen la oportunidad de exhibir sus mejores vinos y ofrecer el recorrido por sus modernas instalaciones.
Adems del vino, el departamento se especializa en la elaboracin de otros productos
vitcolas.
Los jugos de uva y los mostos sulfatados y concentrados conquistan nuevos mercados,
al tiempo que abren fuentes de trabajo para las familias del lugar.

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CAPTULO SEIS

Pocito tambin se destaca por su produccin olivcola. El rubro ha experimentado un

importante crecimiento en los ltimos tiempos y hoy el olivo ocupa el 17% del total de la
superficie cultivada del distrito. Y mientras que el 80% de la superficie implantada se
destina a la produccin de aceites, el 20% se reserva para la elaboracin de conservas.
Reconocidas empresas de San Juan fabrican aqu algunos de los mejores aceites de
oliva de la provincia. Las firmas Olimatt, Ciasa, Baldini, Olivos San Juan y El Cerrillo
forman parte de la atractiva Ruta del Olivo, el nuevo circuito turstico-gastronmico de
San Juan.
Se puede observar en el entorno inmediato el siguiente servicio rural: Galpones de limpieza de ajos y cebollas, Fabrica de aceite de Oliva, a unos 500m del inmueble se encuentra ubicado el Aerdromo Provincial, Fabrica de Conservas.
Cuenta con servicios de transporte de pasajeros (Empresa Mayo y lnea 24). Calle Joaqun Uac (antes Mendoza) con pavimento. Posee vereda de 2.00m de ancho. La calle
posee acequia para riego. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbrado publico, telfono, gas natural, TV cable.
El departamento adems cuenta con la presencia de la Estacin Experimental INTA San
Juan. En la sede local del Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria se prueban
nuevas variedades de cultivos y se planifican programas para promover la agricultura
de la provincia y del departamento. Las instalaciones tambin incluyen una estacin meteorolgica manual y otra automtica.
Clima: El clima es templado con caractersticas de rido. Poblete et al1 lo consideran
como seco desrtico de acuerdo a la clasificacin de Koeppen.
Las zonas de la precordillera, las "travesas" y Sierras Pampeanas en San Juan, tienen
por lo general (en el siglo XX) un clima rido de sierras y campos, con oasis de riego. El
clima presenta una gran amplitud trmica, dado que en invierno se alcanzan temperaturas que pueden alcanzar los cinco grados bajo cero y en verano las temperaturas
mximas superan los cuarenta grados. Estas influyen directamente ene. Normal comportamiento de los cultivos.
Temperatura: Rgimen trmico: La temperatura media sufre las modificaciones ocasionadas por variaciones de latitud y altitud. La mxima media de enero alcanza a
34,4C y la mnima media de 0,9C en Julio. Se cuentan en promedio 31 das anuales
con heladas (con oscilaciones entre 51 y 15 das). San Juan y Caucete acusan mximas de 46C, siendo diciembre el mes extremo. Para San Martn corresponde a enero y
Pocito en noviembre. (Servicio Meteorolgico Nacional, 1990).
Estos valores indicaran en primera instancia, la posibilidad de desarrollar un gran
nmero de especies vegetales.
Precipitaciones: Las precipitaciones alcanzan a 100 mm con rgimen marcadamente
estival (Universidad Nacional de San Juan, 2004).
Humedad relativa: el promedio anual es igual a 45 %, siendo el mes de marzo el ms
hmedo con un 65 % y agosto el ms seco con un 25 %.

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CAPTULO SEIS

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Vientos: Una particularidad de la provincia es la presencia de un viento local, el Zonda.

Un viento muy clido y seco que sopla desde el oeste, es clido y seco debido al "efecto
Fhn" extremado por adiabasis- que sufre al atravesar las elevadas cordilleras de los
Andes, ya que aqu se encuentran algunos de los picos ms elevados del Hemisferio
Occidental.
Fenmenos agro meteorolgicos

Las heladas: de acuerdo a Pereyra (2000), comienzan en las zonas ms bajas alrededor del 21 de mayo. El periodo libre amplio confiere a la zona el desarrollo de una horticultura de primicias que permite el ingreso a mercados un mes antes que Mendoza.
El rgimen de una intensa zona hortcola como Pocito en San Juan se asocia a las llamadas singularidades climticas intraestacionales, otras zonas con ventajas en este aspecto lo constituyen el rea bajo riego de Albardn y en trminos generales las zonas altas con buen drenaje de aire.
Granizo: La baja incidencia de granizo genera una reduccin de la incidencia de la patologa tuberculosis del olivo en esta especie ya que la bacteria causal ingresa al tejido
vegetal por las lesiones de las piedras graniceras.
Nieve: es muy bajo el nmero de das del ao que ocurre este fenmeno; de acuerdo a
estadsticas entre los meses de junio y agosto, llegando en el ao 0,5 das.
En cuanto a los aspectos Tcnicos Agropecuarios de la zona y tipos de explotacin se
consult a personas y profesionales de distintas instituciones a saber: Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan, Direccin de Geodesia y Catastro de San Juan,
Departamento de Hidrulica e Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria (I.N.T.A.)
Vientos: Una particularidad de la provincia es la presencia de un viento local, el Zonda.
Un viento muy clido y seco que sopla desde el oeste, es clido y seco debido al "efecto
Fhn" extremado por adiabasis- que sufre al atravesar las elevadas cordilleras de los
Andes, ya que aqu se encuentran algunos de los picos ms elevados del Hemisferio
Occidental.
Los fenmenos de fuertes vientos asimilables a Zonda (con velocidades superiores a
los 43 Km/hora) se registran 15,9 das por ao en promedio (entre 4 y 30). Las mayores
frecuencias se registran desde agosto a enero. Las tempestades de polvo o arena asociadas al este fenmeno alcanzan a 17,6 eventos por ao (entre 24 y 9). La mayor frecuencia, 4 eventos, se registra en el mes de octubre.
Topografa: La zona, en general, con trabajos e implantaciones se encuentra nivelada,
segn pendiente natural del terreno. Presenta sectores incultos con niveles naturales.

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CAPTULO SEIS

Suelos:

Valle de Tulum: Sus suelos son de origen aluvionales, formados por la accin de transporte del ro San Juan, procesos elicos y derrubios colubiales de las cadenas montaosas que rodean el valle. Por su heterogeneidad, los suelos se clasifican en Series y
Complejos.

La finca a tasar posee un suelo correspondiente al Complejo El Salado, que tiene las siguientes caractersticas: (Fuente I.N.T.A.)
Perfil: Suelos con texturas variadas apoyadas sobre gravas (suelos someros)
Caractersticas: Buena aptitud agrcola, en muchos casos el perfil ha sido modificado
por el hombre: No presenta problema de fretica. Capa superficial de textura franco limoso de variable profundidad y subsuelo arenoso grueso con abundantes rocas.
Resulta apto para cultivos de races cortas como ajo y cebolla.
En los sectores con capa superficial mas profunda los cultivos de vid, tomate olivo, tienen buena productividad.
Se encuentra en la zona oeste (pie de monte) del valle central de San Juan.

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CAPTULO SEIS

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En zonas incultas el afloramiento de gravas es importante. En general presentan baja infiltracin producto del aporte de material fino proveniente de lasa sierras.

El Salado
Perfil Tpico
Capa de suelo
(profundidad
variable)

Subsuelo con
abundantes
inclusiones de
gravosas y
rocosas

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CAPTULO SEIS

Ambiente natural tpico del Complejo

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CAPTULO SEIS

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II.2.2-Intrnsecas.

Posee los siguientes lmites y medidas:

Al Norte mide 261.33m;
Al Este (fondo) mide 57.33m;
Al Oeste (frente) mide 57.43m;
Al Sur mide 261.75m.
La propiedad tiene una sup. Segn mensura de 1.5ha.
Se trata de una propiedad de forma prcticamente rectangular. Se verific el permetro
en el terreno observndose que al frente posee alambrado tipo olmpico, al costado
Sur y Este alambrado de 5 hilos y al costado Norte descubierto.
Posee 2 callejones laterales, no posee suelo inculto. En casi toda la totalidad de la propiedad se encuentran olivos con un 10 % de falta y estado de conservacin bueno, tambin existen plantaciones de Membrillos, Durazneros, Lima, Higueras y Damascos.
Se observa buena calidad de tierra, segn carta de INTA el suelo predominante es
Complejo El Salado, con un coeficiente edafolgico de 0.55 con presencia de maleza.
Una red de acequias alimenta el riego por surcos. El padrn de riego N 322 y posee dotacin de riego para toda la extensin.

Topografa: El sector con trabajos e implantaciones se encuentra nivelado, trabajado,

segn pendiente natural del terreno.
Toda el rea con cultivos y/o plantaciones se encuentran en buen estado vegetativo y
de cuidado, con la totalidad de las labores culturales realizadas, se observan renovaciones, bajada de mugrones, podas de rejuvenecimiento y productivas, se puede apreciar una inversin constantes y un buen desarrollo de tareas, con profesionales califica-

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CAPTULO SEIS

dos en cada rubro, callejones de tierra compactada de muy buen estado de conservacin transitabilidad, adecuado equipamiento de la propiedad y calidad de maquinarias
utilizadas en tareas de laboreo, tambin se aprecia amplias tareas en el tema ambiental
y especialmente en seguridad e higiene, con carteles indicadores de txicos, peligros y
equipamiento necesario a utilizar en el sector o rea.

II.2.3-LISTADO DE MEJORAS
A) 1Has de olivo Variedad: Criolla Changlot Real, con una distancia de plantacin
de 10x10, edad 44 aos. Valor bsico olivo x Ha (s/INTA) $ 30000.
B) 30 plantas de membrillo, edad 14 aos, estado bueno, valor bsico por planta
$30 cada una.
C) 40 plantas de durazneros, edad 21 Aos, Estado bueno, valor bsico por planta
$30 cada una.
D) Gallinero de 2.25 x 8.50 m, (sup 19.12 m2). Edad 14 aos. Con techo de fibrocemento, el fondo con placa de fribrocemento prefabricada con columnas, las
restantes paredes con alambrado tipo olmpico.
E) Pileta con un largo de 9.65 x ancho 4.65 x prof. 1.75m. Con estado de conservacin bueno.

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CAPTULO SEIS

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F)
G)
H)
I)
J)
K)

Una rastra a disco, valor $ 5000 (*)

Arado de tres puntos, valor $ 5000 (*)
Niveladora, valor $ 3000 (*)
Carro fumigador 1500 litros $ 4000 (*)
Rastra chipiquera, valor $ 2000 (*)
Carro guanero, valor $ 1500 (*)

L) Vivienda, edad 12 aos, categora C, estado bueno a regular, sup. 56m2 (ver
croquis de planta).

M) Tractor, edad 30 aos en buenas condiciones, marca MASSEY FERGUNSON

con una vida til de 12 a 15 aos generalmente
*Nota: Valores obtenidos de promedios de datos del comercio del ramo.

II.3 ANTECEDENTES VALUATORIOS

Visto que el mtodo usado para el clculo de la tierra libre de mejoras es el mtodo
comparativo, es que a continuacin se procede a transcribir los datos de terrenos libres
de mejoras en las inmediaciones del lote en estudio (datos obtenidos del tribunal de tasaciones de la provincia).
Luego de obtenidos estos datos se concurre a cada uno de los lotes antecedentes a
efectos de considerar las caractersticas particulares de los mismos como as tambin
las caractersticas extrnsecas, que se corresponden con los servicios de infraestructura
y la ubicacin relativa de estos lotes con respecto al lote a tasar.

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CAPTULO SEIS

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Esto se realiza a los fines de afectar la homogenizacin de los datos debido a su variabilidad en cuanto a medidas, forma, ubicacin, fecha, etc. Todo con el fin ultimo de lograr
el valor mas justo del terreno considerado.
II.3.1- ANTECEDENTE N 1
1) _ Nomenclatura Catastral N 0538 - 302132
2) _ Ubicacin: Mendoza entre 7 y 8 (costado Oeste)
3) _ Superficie del terreno: 2Has
4) _ Precio Valor: $750000
5) _ Fecha: 28/12/10 (IPCM: 123,89)
6) _ Oferente: Basso Propiedades
7) _ Superficie con Derecho de Agua: 2Has
Cof.: 0,85 Cact.: 1,133 Cub.: 1,00 Cesq.: 1,00 Cedaf.: 0,75 C. Riego: 1,00
II.3.2- ANTECEDENTE N 2
1) _ Nomenclatura Catastral N 0538 - 265420
2) _ Ubicacin: Ruta 40 entre 10 y 11 (costado Oeste)
3) _ Superficie del terreno: 1,5318 Has
4) _ Precio Valor: $400000
5) _ Fecha: 20/12/11 (IPCM: 135,67)
6) _ Oferente: Tel. 4230616 / 154410434
7) _ Superficie con Derecho de Agua: 1,4800 Has
Cof.: 0,90 Cact.: 1,033 Cub.: 1,00 Cesq.: 1, 00 Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00
II.3.3- ANTECEDENTE N 3
1) _ Nomenclatura Catastral N 0538 - 302132
2) _ Ubicacin: Mendoza entre 10 y 11 (costado Oeste)
3) _ Superficie del terreno: 2 Has
4) _ Precio Valor: $580000
5) _ Fecha: 13/07/11 (IPCM: 130,72)
6) _ Oferente: Tel. 154184212
7) _ Superficie con Derecho de Agua: 2 Has
Cof.: 0,90 Cact.: 1,074 Cub.: 1,00 Cesq.: 1, 00

Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00

II.3.4- ANTECEDENTE N 4
1) _ Nomenclatura Catastral N 0540 - 500600
2) _ Ubicacin: Mendoza esquina entre 9 y 10 (costado Este)
3) _ Superficie del terreno: 5 Has
4) _ Precio Valor: $1600000
5) _ Fecha: 24/11/11 (IPCM: 134,54)
6) _ Oferente: Tel. 154141912
7) _ Superficie con Derecho de Agua: 5 Has

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CAPTULO SEIS

568

Cof.: 0,90 Cact.: 1,043 Cub.: 1,00 Cesq.: 1,00 Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00

III- OBTENCION DEL VALOR BASICO HOMOGENIZADO

VBH = Precio ($) x Cof. x Cact. / (sup. (Has) x Cedaf. x Cub. x Cesq.x Coef. Riego) =
($/Has).

Ant. N
1
2
3
4

Valor

Precio
750000
400000
580000
16000000

Sup.
Has
2
1,5318
2
5

Coef.
Of.
0,8
0,9
0,9
0,9

Coef
Act.
1,133
1,033
1,074
1,043

Coef.
Ub.
1
1
1
1

Coef.
Edaf.
0,75
0,75
0,75
0,75

Coef.
Riego
1
1
1
1

V.
Homog.
453200
323700
373752
400512

Promedio 387790
20%
-20%

465348
310232

Debido a la variabilidad de los datos, lo que provoca una dispersin de los mismos respecto del valor ms probable, se toma un intervalo de confianza del 20% por arriba
(1,20) y por abajo (0,85) con respecto al valor promedio. Los lmites de dicho intervalo
son: $/ h 310232,00 y $/ h 465348,00. En razn de no desechar ningn antecedente
ya que se encuentran todos dentro del intervalo fijado, Se adopta como valor ms probable de mercado $/ha 87790,00

IV- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS

VT= Vb x Sup x Cedaf. X Criego. = $/Has 387790,00 x 1,5Has x 1,00 x 0,75 =

$436263,75

V- MEJORAS
V.1.1- Olivo
Variedad: Criolla Changlot Real
Valor Bsico de olivo por Has (segn INTA) = $/Has 50000
Edad : 42 Aos
Coef. Impanlte: 1
Coef. Edad estado (Ver Tabla Adjunta)= 0,47
Coef. Falla = 0,85

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CAPTULO SEIS

Valor Olivo = sup. x Vb x Cdrep. x Cimpl. x Cfalla

Valor Olivo = 1Has x 50000 x 0,47 x 1,00x 0,85 = $19975.

V.1.2 Membrillo
Valor basico de membrillo x Planta (segn INTA)= $ 50.
Estado: Bueno.
Edad: 16 aos.
Cantidad 30.
Cedad-estado (Ver tabla adjunta)=0,50.
Cfalla: 1
C implante =1
Valor actual membrillo= Vbx Cant x Cestado x Cimpl x Cfallas =
Valor actual membrillo= $50 x 30 x 0,50 x 1 x 1 = $ 750.
V.1.3 Durazneros
Valor bsico de Durazneros x Planta (segn INTA)= $ 50.
Estado: Bueno.
Edad: 23 aos.
Cantidad 40.
Cedad-estado (Ver tabla adjunta)=0,44
Cfalla: 1
C implante =1
Valor actual Durazneros = Vbx Cant x Cestado x Cimpl x Cfallas
Valor actual Durazneros = $30 x 40 x 0,44 x 1 x 1 = $ 880.
V. 1.4 Pozo
Valor de perforacin y entubacin= $ 35000.
Vida til= 25 aos
Valor residual= 10%
Depreciacin lineal para 16 aos de edad = 1- [E/V x (1-Vr)] =0,424.
Valor actual pozo = $ 35000 x 0,424 = $ 14840.

569

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CAPTULO SEIS

570

V.1.5 Bomba y tablero.

Valor de rep. Bomba = $ 35000
Vida til = 25 aos.
Valor residual = 10 % .
Edad = 11 aos.
Depreciacin lineal para 11 aos de edad = 1- [E/V x (1-Vr)] =0,604
Valor actual bomba = $35000 x 0,604 = $ 21140
Valor de rep. Tablero= $ 5000
Vida til = 25 aos
Edad= 11 aos
Depreciacin lineal para 11 aos de edad = 1- [E/V x (1-Vr)] =0,604
Valor actual de tablero= $ 3020
Valor Total Actual= V. Bomba + V. Tablero= $ 24160

V.1.6 Pileta.
Vol. 9,65 x 4,65 x 1,75 = 78,53 m3
Precio unitario = $/ m3 2000
Edad 22 aos.
Vida til = 50 aos
Edad/ vida til = 0,44
Cdep.= 0,665
Estado = Bueno.
Vb= $/ m3 2000 x $78,53m3 x 0,665 = $ 104444,90
Ccastigo = 0.90 (mejora excesiva)
Valor pileta = $ 104444,90 x 0.90 = $ 94000,41

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CAPTULO SEIS

V.1.7 Alambrados
Valor de reposicin = $/m 450 x 40 m = $ 18000
Vida til = 25 aos.
Valor de rep. 10 %
Edad = 12 aos
Dep. lineal para 10 aos de edad = 0.568
Valor actual alambrados = $ 18000 x 0.568 = $ 10224

V.1.8 Gallinero

Valor residual $ 1000

571

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CAPTULO SEIS

572

V.1.9 Tractor
Para ello, vamos a aplicar la norma 11.3 del Tribunal de Tasaciones de Nacin, en
cuanto a la tasacin de bienes muebles.-

NORMA TTN 11.3 1

VALUACION DE BIENES MUEBLES

1. FUNDAMENTOS TCNICOS

El Valor de Tasacin ser determinado de acuerdo con la finalidad de la misma, en funcin de lo establecido en la Norma TTN 1.x.
Para la finalidad de venta o adquisicin, expropiacin y/o valuacin tcnica - contable,
los valores correspondientes se determinarn por comparacin con el valor de reemplazo tcnica y tecnolgicamente equivalente al momento de la valuacin.
En este procedimiento la depreciacin ser una funcin lineal de la edad y su grfica
una recta.
Con este mtodo se calculaban en general las depreciaciones, principalmente desde la
ptica contable, ya que se asignaba una vida probable, descontando el valor residual y
as se obtena el valor depreciable, que dividido por la edad probable, resulta una tasa
de depreciacin.
Para bienes muebles este mtodo resulta aceptable tcnicamente considerando el estado del bien.
Se consideran los siguientes parmetros:
- Valor de reemplazo equivalente.
- Valor residual al final de su vida til.
- Vida til.
- Estado del bien al momento de la inspeccin.

Se adoptar la siguiente terminologa:

VALOR DE REEMPLAZO EQUIVALENTE: Es el valor de compra del bien equivalente a
la fecha del relevamiento. Se considerar equivalente, al bien que entregue similares
prestaciones.
VALOR RESIDUAL: Es el monto neto que de ellos se obtendra vendindolos en el
mercado vigente a la fecha de valuacin cuando ha finalizado su vida til, operativa o
tecnolgica. Se lo denomina tambin valor de rezago.

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CAPTULO SEIS

PERIODO DE VIDA UTIL: Es el tiempo en aos que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnolgicas.
Se deben considerar especialmente los casos en que la obsolescencia tecnolgica es
determinante de ese periodo.
ESTADO DEL BIEN: Es un parmetro por el cual se cuantifica el estado de conservacin del bien al momento de la inspeccin.

2. FORMULAS

Va = [ Vre - (Vre Vr) K1 ] K2

Siendo cada elemento:

Va = Valor actual
Vre = Valor de reemplazo equivalente
Vr = Valor residual
K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la vida til
K1 = (Vu Vrem) / Vu

Vrem = Vida remanente

Vu = Vida til en aos
En los casos en que los bienes tengan superada su vida til, o se determina que se
puede
superar la vida til, se valorizar con el concepto de expectativa de vida del
bien, modificando el coeficiente K1:

K1 = Ant / (Ant + Vexp)

Ant = Antigedad del bien

Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en aos
En todos los casos el Valor Actual al final de su vida til es siempre el valor residual del
mismo.

K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados.

573

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CAPTULO SEIS

574

CONCEPTO

ESTADO

Nuevo
Excelente
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Deficiente
Recuperable
Malo
Rezago

1.0
1.1
1.2
2.0
2.1
3.0
3.1
3.2
4.0
5.0

COEF. K2
1
0.9
0.8
0.7
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1

Los valores de K2 pueden ser interpolados.

Se deber considerar menores valores residuales en los casos en que la vida til haya
sido superada.
En los casos en que los bienes tengan superada su vida til, que su estado sea malo, se
encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor deber considerarse de
$1, a los fines de valores contables.

Si nos fijamos en la tabla de la Vida til que fija el TTN (aclaremos que los tiempos de
VU que se fijan, no son totales, o sea que un bien puede vivir tres veces ms al fijado,
pero a los fines de la valoracin, algunos bienes, transcurrido cierto tiempo, son obsoletos o sustituidos por nuevos modelos, lo que hace que obtener repuestos de dicho bien,
o un mercado interesado, ya es ms difcil), en el tem 625 TRACTOR ALTA POTENCIA, nos fija una vida til de 10 [Link] que el valor de K1 es equivalente a 0,75, ya que tiene 30 aos de antigedad y
se estim 10 aos ms de vida. O sea se ha pasado de su vida til

K1 = 32 / (32 + 10) = 0,76.-

Respecto de K2, considerando que la unidad se encuentra en buen estado, su coeficiente es 0,[Link] lo tanto:
Va = [ Vre - (Vre Vr) K1 ] K2
Va = [ 150000 - (150000 15000) 0,76] 0,7 = $ 33000

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CAPTULO SEIS

V.1.10 Vivienda

Teniendo en cuenta:
1- Valor fsico.
a)
b)
c)
d)
e)

Calidad de los materiales = Buena

Correcta ubicacin de los mismos
Estado de conservacin = Bueno a Regular
Gastos de rehabilitacin = Mnimos
Valor de demolicin (residual) = 10% Valor de rep.

2- Valor funcional.
a) Del proyecto de obra = Aceptable.
b) Ejecucin del mismo = aceptable.
c) Adaptabilidad = Correcta.

3- Depreciacin.
a) Edad = 8 aos.
b) Perdida de funcionabilidad = No posee.

De acuerdo a las descripciones y estado de las mejoras detalladas en los tems anteriores, se infiere que las mejoras se pueden clasificar como categora C, con valor de $/m2
2100
A todo el conjunto construido se le aplica la depreciacin por edad, funcionabilidad y estado de conservacin; siguiendo el mtodo de ROSS- HEIDEK.

575

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CAPTULO SEIS

576

A continuacin se indican los parmetros usados.

S: Sup. Cubierta de la viviendo ( m2).
PU: Precio unitario de la construccin ( $/m2).
E: Vida probable de la vivienda ( aos).
E: Edad actual de la viviendo (aos), a partir de su puesta en servicio.
Vr: Valor residual ($)
VR: Valor de reposicin ($).
Vnd: Valor a nuevo despreciable ($).
K: Coef. De Ross-Heidek.
Cf: Coef. Funcional.
Vp: Valor presente ($).
Superficie de la vivienda (segn plano) = 68.56 m2
A continuacin se aplicara el mtodo indicado.
V.1.9 Valor de la construccin (cat. C).

Los valores de los parmetros son:

S = 87,96 m2 PU = $/m2 2000 Vida til= 70 aos.
Edad/ vida til l= 0,21

E = 15 aos.

VR = Sup x PU = $ 176000
Estado = Bueno a regular.
Se entra a la tabla de ROSS- HEIDEKE con E/V en porcentaje de conservacin y se
obtiene el valor del coef. de dep. = 0,2851
Va = 176.000-(176.000-17.600)x 0,2851 = $130.800
Se comprueba con el valor que se obtiene usando la tabla de ROSS- HEIDECKE modificada
Va= 176.000 x 0,7430 = $130.768

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CAPTULO SEIS

577

VI- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

Valor del Terreno

Valor Olivos

$ 440000,00
$ 20000,00

Valor Membrillos
Valor Duraznos

$ 750,00
$ 880,00

Valor Pozo
Valor Bomba y Tablero

$ 15000,00
$ 24000,00

Valor Pileta
Valor Alambrado

$ 94000,00
$ 10224,00

Valor Gallinero
Valor del Tractor

$ 1000,00
$ 33000,00

Valor de la Vivienda
Valor Rastra a Disco

$ 130800,00
$ 5000,00

Valor de arado de tres puntas

Valor de Niveladora
Valor Carro Fumigador
Valor Rastra Chipiquera
Valor carro guanero
TOTAL

$ 5000,00
$ 3000,00
$ 4000,00
$ 2000,00
$ 1500,00
$ 790154,00

Se fijar el valor de mercado de acuerdo a la situacin actual del mercado inmobiliario

VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE:

VC = 800000,00 (Pesos Ochocientos mil)

Este valor est referido a la fecha 30 de mayo de 2012.

VII- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

Se termina as con la tasacin encomendada, resultando para el inmueble ubicado sobre calle Joaqun Uac s / n, Pocito, el valor de $ 790000 (Pesos Setecientos noventa
mil) al 30 de mayo de 2012.
Se trata de un inmueble, ubicado en un entorno rural y una normal situacin dentro del
mismo.

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CAPTULO SEIS

578

Calificacin del riesgo del inmueble:

Existe un mercado estable con oferta y demanda ajustadas. El volumen de la oferta de

inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia creciente.
La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente.
La evolucin previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en su
comercializacin futura.
Las caractersticas internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja en
su comercializacin futura.
En opinin del tasador actuante, dadas las caractersticas del entorno y del propio inmueble, as como la situacin del mercado y de acuerdo con la oferta y demanda previsibles, se considera que las expectativas de revalorizacin del inmueble son favorables
y se estima una recolocabilidad media del mismo en un ciclo inmobiliario adverso. No
existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.
Aunque parezca obvio cabe hacer una aclaracin: el obtenido es el valor ms probable
de mercado del inmueble, el que difiere del precio del mismo ya ste surge de la puja
entre
comprador y vendedor. Se aporta otros datos que sern de su inters, como lo
es una visin ms acertada de los locales a travs del apoyo de fotografas y la descripcin de las mismas; as como otros antecedentes tcnicos a fin de brindar una compresin ms exacta de la metodologa seguida.
En todas las tareas efectuadas se ha tratado de ser lo ms objetivo posible, por lo que
cumplida la tarea encomendada se espera que sea de su satisfaccin.
Sin otro motivo, saluda a Usted con atenta consideracin y respeto.

SAN JUAN, 16 de junio de 2012

Seor Presidente del

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA
PROVINCIA DE SAN JUAN
Ing.
Jos ngel MANRIQUE, Ingeniero Agrimensor,
matrcula CPIA N 5215, Perito Tasador designado en Autos N 6669 del 4 Juzgado Civil, caratulados Guerrero, Helvecia Elba Guevara de c/ Provincia de San Juan Expropiacin Irregular, presenta a Usted la pericia encomendada:

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CAPTULO SEIS

I- OBJETO DEL INFORME

El motivo del presente informe es tasar el inmueble cuyos datos se describen ms adelante con el objeto de determinar el pago de expropiacin parcial sobre el inmueble, por
ensanche de la Avenida Leandro N. Alem.
I.1- INTRODUCCIN - TAREAS PREVIAS
Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada.
Para la determinacin del valor se usa el Mtodo Directo, el cual examina por separado
el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por Va
Comparativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u ofertas de
terrenos ubicados en zonas aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares.
De las mejoras, se analiza las existentes en el predio destacando las caractersticas
fsicas de las construcciones, su funcionalidad, estado de conservacin, etc.
A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituy quien suscribe, en el
inmueble para medir las dimensiones de los distintos locales y resaltar de cada uno de
ellos sus caractersticas constructivas, terminaciones, estado de conservacin, edad y
todo otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos.
II- TASACIN DEL INMUEBLE
II.1- UBICACIN e IDENTIFICACIN
Se encuentra ubicado el inmueble con frente a calle Alberdi n 477 Oeste, Departamento
Capital.
Est identificado en la Direccin Provincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura Catastral N 01-37/503290/493290, Inscripcin Dominial N 6766, Folio N 66, Tomo
N 59, Departamento Capital, zona B, ao 1968 y N 17530, Folio N 30, Tomo N 168,
Departamento Capital, zona B, ao 1981, a nombre de Guerrero, Helvecia Elba Guevara
de, con Plano de mensura N 01/14458/82 (Fracciones A y B), que se adjunta.
II.2 - CARACTERSTICAS EXTRNSECAS E INTRNSECAS
II.2.1- Extrnsecas:
La parcela se encuentra en una zona identificada por la Direccin de Planeamiento y
Desarrollo Urbano (DPDU), como R2 (residencial), 30 < FOT < 40 %; FOLmx = 80 %, FE
> FOL 0,7 y > 4,8; con retiro optativo de 3 m.
El frente est sobre la calle Alberdi, la que tiene pavimento de tratamiento bituminoso en
buen estado de conservacin. Posee cordn cuneta y acequia para riego del arbolado
de hormign La vereda, de 2,00 m de ancho se encuentra en buen estado y es de mosaico amarillo. La zona es netamente residencial y densamente poblada. Tiene servi-

579

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CAPTULO SEIS

580

cios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbrado pblico, telfono, gas natural,
televisin por cable, arbolado y servicio de transporte de pasajeros.
II.2.2- Intrnsecas:
Se trata de los fondos de un inmueble que en funcin de la nueva lnea de cerco fijada
para el ensanche de la Avenida. Alem (Res. DPDU N 399/68) ha quedado con frente a
dicha Avenida, en una longitud segn plano de 5,35 m. (Fraccin A) y 11,00 m. (Fraccin B), ya que el inmueble est conformado por dos fracciones a nombre del mismo titular. Esta caracterstica hace que se generen dos superficies afectadas por el ensanche
que segn plano de divisin que se adjunta, se determinan: 5,73 m (Fraccin A) y 46,24
m (Fraccin B). Lo que hace un total de superficie afectada de 51,97 m.
Esta superficie afectada, si bien ha generado un nuevo frente al inmueble afectado por
Avenida Alem, a los fines valuatorios se ha considerado como perteneciente al fondo del
inmueble original y an existente con frente a calle Alberdi. Tal criterio se sustenta en
respetar la situacin original previa a la fijacin de la nueva lnea.
II.3- ANTECEDENTES VALUATORIOS:
Visto que el mtodo usado para el clculo de la tierra libre de mejoras es el Mtodo
Comparativo, es que a continuacin se procede a transcribir los datos de terrenos libres
de mejoras en las inmediaciones del lote en estudio (datos obtenidos del Tribunal de
Tasacin de la Provincia e de inmobiliarias locales). Luego de obtenido estos datos se
concurre a cada uno de los lotes antecedentes a efectos de considerar las caractersticas particulares de los mismos, como as tambin las caractersticas extrnsecas, que se
corresponden con los servicios de infraestructura y la ubicacin relativa de estos lotes
con respecto al ubicado en Avenida Argentina, Villa Amrica, Capital.
Esto se realiza a los fines de efectuar la homogeneizacin de los datos, debido a su
variabilidad en cuanto a medidas, forma, ubicacin, fecha, etc.
Todo con el fin ltimo de lograr el valor ms justo del terreno considerado.
II.3.1- ANTECEDENTE N 1
1. Nomenclatura Catastral N: 0137-.
2. Ubicacin: frente a calles Maip y P. Echage (a 50 m. al W de Avda. Alem).
3. Dimensiones: 18,00 m de frente por 80,00 m de fondo.
4. Superficie: 1.420,00 m, (forma regular).
5. Precio: A 300.000 (oferta).
6. Fecha: 15/10/88.
7. Oferente: Diario de Cuyo.
Cof. = 0.80 - Cact.= 1 - Cub.= 1,30 - C.f.f.= 0.91

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II.3.2- ANTECEDENTE N 2
1.

Nomenclatura Catastral N: 0137-

Ubicacin: Maip antes de llegar a Alem (vereda sur).

Dimensiones: 10,00 m de frente por 40,00 m de fondo.

Superficie: 400 m, (forma regular).

Precio: A 90.000 (oferta).

Fecha: 05/10/88.

Oferente: Inmobiliaria Repblica.

Cof.= 0.80 - Cact.= 1 - Cub.= 1,30 - C.f.f.= 0,80

II.3.3- ANTECEDENTE N 3
1.

Nomenclatura Catastral N: 0137-

2.
3.

Ubicacin: Pedro Echage e/ Sarmiento y Catamarca.

Dimensiones: 9,00 m de frente por 44,00 m de fondo.

Superficie: 396 m, (forma regular).

Precio: A 85.000 (oferta).

Fecha: 10/88.

Oferente: Particular.
Cof.= 0.80 - Cact.= 1 - Cub.= 1,35 - C.f.f.= 0.84

II.3.4- ANTECEDENTE N 4
1. Nomenclatura Catastral N: 01372. Ubicacin: Chile entre Mendoza y Entre Ros (vereda norte).
3. Dimensiones: 10,00 m de frente por 50,00 m de fondo.
4. Superficie: 500 m, (forma regular).
5. Precio: A 80.000 (oferta).
6. Fecha: 05/09/88.
7. Oferente: Tel. 232362
Cof.= 0.80 - Cact.= 1 - Cub.= 1,20 - C.f.f.= 0,80
II.3.3- ANTECEDENTE N 3
1. Nomenclatura Catastral N: 01372. Ubicacin: S.M. del Carril entre Daz y Alberdi (vereda este).
3. Dimensiones: 27,00 m de frente por 66,00 m de fondo.
4. Superficie: 1.415 m, (forma regular).
5. Precio: A 150.000 (oferta).
6. Fecha: 10/88.
7. Oferente: Particular.
Cof.= 0.80 - Cact.= 1 - Cub.= 1 - C.f.f.= 0.67

581

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CAPTULO SEIS

582

III- OBTENCIN DEL VALOR BSICO HOMOGENEIZADO (VBH)

Con el fin de lograr una mayor comprensin de la metodologa empleada, a continuacin
se hace una breve explicacin sobre la forma de obtener el Valor Bsico Homogeneizado (VBH), tomando como ejemplo el antecedente N 2.
Los pasos que se siguen son:
III.1- El precio unitario (PU) se obtiene dividiendo el precio en la superficie del terreno
=> PU = A 90.000 / 400 m2 = A/ m2 225,00.
III.2- De acuerdo a las dimensiones del terreno, ingresando con frente = 10 m y fondo = 40 m, de tabla N 1 se saca el coeficiente de frente y fondo, que tiene en
cuenta las
dimensiones del mismo respecto al ideal de 10 m x 30 m. Luego: Cff = 0,90.
III.3- Si se tiene en cuenta la ubicacin relativa de este terreno respecto al de estudio,
Alberdi n 447 (oeste), Capital, resulta un coeficiente de ubicacin de Cub =
1,30.
III.4- Al precio de oferta se lo afecta de un coeficiente de oferta - venta: Cof = 0,80,
ya que se utiliza en la prctica valuatoria el coeficiente igual a uno (1) para las
ventas y para las ofertas un coeficiente que vara entre 0,95 y 0,80 de acuerdo
a la fecha de la oferta ya que se supone que el precio en que se vender ser
menor que el ofertado.
III.5- Se considera adems la fecha del dato, correspondindole un ndice de Precios
al Consumidor (IPC), proporcionado por el I.N.D.E.C. Instituto de Investigaciones
Econmicas y Estadsticas, de 160,60; y el IPC correspondiente al mes
de octubre de 1988 es: 160,60; es decir el mismo por coincidir el mes lo que
hace que el coeficiente de actualizacin sea:
Cact = 1
III.6- Aplicando al precio unitario los diferentes coeficientes obtenidos en los tems anteriores, se calcula el valor bsico homogeneizado (VBH) mediante la siguiente
frmula como:
VBH = PU [ $/ m2 ] x Cof x Cact / (Cff x Cub) = [$/ m2 ].
Luego el correspondiente al antecedente es:
VBH2 = A/ m2 225,00 x 0,80 x 1 / (1,3 x 0,90) = A/ m2 153,85.
Hasta aqu lo referido a este lote.
Siguiendo este mismo proceder se llega a la obtencin de los VBH de los dems
antecedentes que se detallan a continuacin:

VBH1 = A/ m 142, 85
VBH3 = $/ m 151, 42

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CAPTULO SEIS

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VBH4 = A/ m 133,33
VBH5 = A/ m 126,56

El valor bsico promedio homogeneizado (VBPH) resulta de dividir el resultado de la

suma de VBH ( VBH = A/ m2 708,01), en el nmero n de antecedentes usados, que
es 5, es decir:
VBPH = VBH / n = A/ m2 708,01 / 5 = A/ m2 141,60
Se adopta A/m 141

IV- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS

Por tratarse de un terreno irregular con un martillo en el fondo que avanza hacia el oeste, no se ha usado la Tabla N 1, de coeficientes de frente y fondo, considerando ms
adecuado utilizar el procedimiento de antes y despus.
El siguiente grfico muestra el criterio usado:

A + B = A +[(B + B`) - B`]

Calle Alberdi

Lote A: Frente 9,95 m; fondo 44,5 m.; Sup. 427,30 m; Cff = 0,86
Valor = VT = Sup x Cff x VBPH = m2 427,30 x 0,86 x A/m2 141 =
VTA = A 51.814,40

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CAPTULO SEIS

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Lote (B + B`): Frente 9,89 m; fondo 40,67 m.; Sup. 388,80 m; Cff = 0,89
Valor = VT = Sup x Cff x VBPH = m2 388,80 x 0,89 x A/m2 141 =
VT (B + B`) = A 48.790,50

Lote B: Frente 9,89 m; fondo 30,97m. ; Sup. 298,50 m; Cff = 0,99

Valor = VT = Sup x Cff x VBPH = m2 298,50 x 0,99 x A/m2 141 =
VT`B` = A 41667,62

`Valor Terreno A + B = A 51814,40 + A 48790,50 A 41667,62 = A 58937,28

Se adopta VT = A 58900

Determinacin del valor de la fraccin afectada:

A los efectos de determinar el valor unitario de la superficie afectada (51,97 m) y por
encontrarse la misma ubicada en el fondo del lote se usaron dos procedimientos clsicos para el anlisis de estos casos: a) el mtodo americano o regla del 4,3,2,1, que significa que, supuesto un lote dividido en cuatro partes iguales a lo largo de su fondo, la
parte del frente vale 4 veces ms que la del fondo y las intermedias 3 y 2 veces y b) el
mtodo de Hoffman que establece que los 2/3 del valor del terreno estn en su primera mitad.
Analizados los valores arrojados por ambos mtodos se adopta el de Hoffman por considerar muy bajo el obtenido por la Regla Americana.
A continuacin se detalla el clculo desarrollado por el mtodo de Hoffman, teniendo en
cuenta que la superficie afectada se ubica en la segunda mitad del terreno, por lo que:
Sup. Total: 536,18 m
Sup Total: 268,09 m = 1/3 del valor del terreno
Valor del Terreno = A 58900
Por lo tanto: 1/3 de A 58900 = A 16333
O sea que el valor unitario de la segunda mitad ser:
A 19633 / 268,09 m = A/m 73,23

Por lo tanto el valor de la superficie afectada es:

A/m 73,23 x 51,97 m = A 3805,76

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CAPTULO SEIS

Por otro lado se ha tenido en cuenta la deformacin ocasionada por la expropiacin, la

que produce un perjuicio en el aprovechamiento del remanente, el que se estima a
travs de un coeficiente que resulta de dividir el permetro de la parcela original, sobre
el que se obtiene sin considerar la fraccin expropiada
125,16 m. / 118,09 m. = 1,06
Es decir que multiplicndolo por el valor calculado, el mismo se incrementa:
A 3805,76 x 1,06 = A 4034,11
Se adopta A 4000 (Australes Cuatro mil)

MEJORAS AFECTADAS

En caso de verificarse la existencia de la construccin afectada, se calcula su valor a

partir del precio unitario de construccin para la categora que corresponda, teniendo en
cuenta que por falta de instalaciones, poca densidad de muros, etc, se aplica una reduccin del 20 %.
Considerando que la misma fue realizada en el ao 1968 (ao de fijacin de la lnea) y
demolida en el ao 1973 (ao de terminacin de la obra de ensanche), tenemos:

e = 5 aos - Vida til = 60 aos - estado = 2, se obtiene Cdep. = 0,93

[Link]. (CIRCOT) = A/m 2789,70
[Link]. adoptado = A/m 2789,70 x 0,80 = A/m 2231,80
V.R. = 1,57 m x A/m 2231,80 x 0,93 = A 3435

V.1. Daos producidos como consecuencia directa e inmediata de la expropiacin.

Ejecucin del muro de cierre de la construccin remanente:

Cierra el hueco que queda como resultado de la demolicin de la superficie Expropiada. El precio por metro cuadrado es de A 120; la altura de 1,80 la longitud de
16,35. Por lo tanto:
Valor Muro de cierre = 16,35 m. x 1,80 m. x A 120 = A 3532

b) Construccin de la vereda reglamentaria (si existi):

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CAPTULO SEIS

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A los efectos de su tasacin se ha considerado lo que exige el Cdigo de Edificacin de

la Provincia, es decir, mosaico amarillo, pan nico, en un ancho de 2 metros, tomndose
los valores dados por el CIRCOT, a Octubre de 1988:
Valor vereda = A 200 x 16,35 m. x 2 m. = A 6540

Por lo tanto y de acuerdo a los criterios sealados, quedan determinados los siguientes
valores:
TERRENO:
Terreno libre de mejoras ms dao por forma

A 4.000

MEJORAS:
Construccin afectada

A 3.435

Muro de cierre

A 3.532

Vereda reglamentaria

A 6.540

VALOR TOTAL

A 17.507

Se adopta A 17.500
Cumplida la pericia encomendada, solicito se agregue a las actuaciones correspondientes.

Seor Presidente del

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA
PROVINCIA DE SAN JUAN
Ing.
Jos ngel CABALLERO, Ingeniero Agrimensor, matrcula CPIA N 4215, Perito Tasador designado en Autos N 6670 del 4
Juzgado Civil,
caratulados Martnez, Federico de c/ Servicios Elctricos Sanjuaninos
Sociedad del Estado Expropiacin Irregular, presenta a Usted la pericia encomendada:.
I- OBJETO DEL INFORME
El motivo del presente informe es tasar el inmueble cuyos datos se describen ms adelante con el objeto de determinar el pago de expropiacin parcial sobre el inmueble, por
servidumbre que se origina con motivo de la construccin de la lnea de alta tensin

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(L.A.T.) que transportar la energa generada en la Central a Pi de Presa de Ullum

hasta la estacin transformadora San Miguel.
En folio 29 del Expte N 391889-G-88, S.E.S. da la fecha 22(01/88 como la de permiso
de paso para la ejecucin de los trabajos en la propiedad, pudindose considerar como
fecha de constitucin de la servidumbre; sin embargo no se dispone a dicha fecha de
datos confiables que permitan fijar el valor del terreno, por lo que se procede a tasar a
fecha actual, 30 de junio de 1989.
I.1- INTRODUCCIN - TAREAS PREVIAS
Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada.
Para la determinacin del valor se usa el Mtodo Directo, el cual examina por separado
el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por Va
Comparativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u ofertas de
terrenos ubicados en zonas aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares.
De las mejoras, se analiza las existentes en el predio destacando las caractersticas
fsicas de las construcciones, su funcionalidad, estado de conservacin; de los cultivos
y mejoras fundiarias y cuales fueron afectadas.
A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituy quien suscribe, en el
inmueble para inspeccionarlo y observar los distintos cultivos y mejoras y resaltar de cada uno de ellos sus caractersticas constructivas, estado de conservacin, edad y todo
otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos.
II- TASACIN DEL INMUEBLE
II.1- UBICACIN e IDENTIFICACIN
Se encuentra ubicado el inmueble rural en el departamento Rivadavia, sobre calle Coll
esquina Soldado Argentino.
Est identificado en la Direccin Provincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura Catastral N 02-32/710410, Inscripcin Dominial Folio Real 26/11/86 Matrcula N
02-00064, Departamento Rivadavia, ao1989, a nombre de Federico Martnez, con Plano de mensura N 02/3804/88, que se adjunta...

II.2 - CARACTERSTICAS EXTRNSECAS E INTRNSECAS

II.2.1- Extrnsecas:
La parcela se encuentra en una zona identificada por la Direccin de Planeamiento y
Desarrollo Urbano (DPDU), como zona rural, sobre calle enripiada con circulacin permanente; la zona circundante es toda de explotacin agrcola, predominando los parrales. De la inspeccin realizada y en base al estudio efectuado por INTA en el Valle de
Tulm en virtud del convenio con la Provincia de San Juan, el suelo corresponde al denominado Complejo El Salado, cuyo perfil puede incluirse en el orden de los Entisoles,
suborden Fluventes, gran grupo y subgrupo torrifluventes de familia franco fino y franco grueso sobre esqueltico arenoso.

587

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CAPTULO SEIS

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II.2.2- Intrnsecas:
Posee los siguientes lmites y medidas:
-al Norte mide 910,29 m
-al Este mide 298,94 m
-al Oeste mide 184,20 m
-al Sur mide 1033,87 m.
En el ngulo Sur Oeste existe un martillo entrante de 5 m. x 10 m.
La propiedad tiene una Superficie segn mensura de 23 Has 1506,23 m. y con dotacin
de riego para 23 Has 1921 m
Se trata de una propiedad de forma irregular.
II.2.3. Fraccin de Terreno afectada a servidumbre: Segn el plano de mensura la zona
de electroducto atraviesa la propiedad de norte a sur, comenzando con un ancho
de 25,46 m. para reducirse posteriormente a 24,57 m., encerrando una superficie
de 5248,83 m.
II.2.4. Mejoras afectadas por la servidumbre: La zona de mxima seguridad comprende
a callejones de servicio y parral, habindose erradicado una superficie de parral
de 2063,50 m para la instalacin de columnas de sustentacin de la L.A.T., no
afectndose alambrado perimetral.
II.3- ANTECEDENTES VALUATORIOS:
Visto que el mtodo usado para el clculo de la tierra libre de mejoras es el Mtodo
Comparativo, es que a continuacin se procede a transcribir los datos de terrenos libres
de mejoras en las inmediaciones del lote en estudio (datos obtenidos del Tribunal de
Tasacin de la Provincia y de inmobiliarias locales). Luego de obtenido estos datos se
concurre a cada uno de los lotes antecedentes a efectos de considerar las caractersticas particulares de los mismos, como as tambin las caractersticas extrnsecas, que se
corresponden con los servicios de infraestructura y la ubicacin relativa de estos lotes
con respecto al lote a tasar.
Esto se realiza a los fines de efectuar la homogeneizacin de los datos, debido a su
variabilidad en cuanto a medidas, forma, ubicacin, fecha, etc. Todo con el fin ltimo de
lograr el valor ms justo del terreno considerado.

II.3.1- ANTECEDENTE N 1
1. Nomenclatura Catastral N: 0226 - 500840.
2. Ubicacin: Con frente a calle Coll.
3. Dimensiones: 200 m de frente por 201 m de fondo.
4. Superficie: 4 Has 0004,03 m (forma regular). Con derecho de riego toda la extensin.

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5. Precio: A 540.000 (oferta).

6. Fecha: 06/06/89.
7. Oferente: Inmobiliaria Sisterna.
Cof.= 0.80 - Cact.= 1 - Cub.= 1 - [Link].= 0.75 - Coef. Sup. = 1
III- OBTENCIN DEL VALOR BSICO HOMOGENEIZADO (VBH)
La frmula a utilizar para la homogeneizacin de los antecedentes, es la siguiente:
VBH = Precio [ $ ] x Cof x Cact / (Sup [Has] x Cedaf x Cub x Csup = [$/ Ha ].
Luego el correspondiente al antecedente N 1 es:
VBH1 = A 540000 x 0,80 x 1 / (4 Has 4,03 m x 0,75 x 1 x 1) = A/Ha 144.528.

IV- VALOR DE LA SERVIDUMBRE

Se adoptan las pautas fijadas por el Tribunal de Tasaciones de la Provincia, que establece los siguientes parmetros:
a) Afectacin por superficie para predios de superficies menores de 25 Has
Relacin superficie afectada respecto de la superficie total:

R = (5248,83 m / 231506,23 m) x 100 = 2,27 %

De acuerdo a la tabla del anexo 1 del T.T.N., corresponde una indemnizacin al predio
libre de restricciones del 5 % y para un coeficiente edafolgico de 0,60, resulta:

V1 = Sup x Cedaf x VBPH x Crest.

V1 = 0,524883 Has x 0,60 x A/Ha 144528 x 0,05 = A 2.276

b) Afectacin por ubicacin de la L.A.T. en la propiedad, segn los esquemas indicados

en el Anexo 2, corresponde al caso n 6, con el 3 %, resultando:

V2 = Sup x Cedaf x VBPH x CubicLAT.

V2 = 0,524883 Has x 0,60 x A/Ha 144528 x 0,03 = A 1.365

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CAPTULO SEIS

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c) Afectacin por tipo de explotacin

Dado que la LAT atraviesa un parral, de acuerdo a la tabla, corresponde el 80 % del valor de la tierra para la zona afectada, resultando:

V3 = Sup x Cedaf x VBPH x CubicLAT.

V3 = 0,524883 Has x 0,60 x A/Ha 144528 x 0,80 = A 36.413

Indemnizacin Total por Servidumbre: V1 + V2 + V3 = A 40.054

Se adopta A 40.100, al 30 de junio de 1989.

IV- INDEMNIZACION POR ERRADICACION DE PLANTAS

De las constancias del Expte surge que se afect una superficie de parral de 2063,50 m
cuyo trabajo de erradicacin y reconstruccin fue compensado al propietario, no as el
valor de las plantas que con una separacin de 1,80 m x 1,80 m, comprende un total de
637 plantas para la superficie aludida. El relevamiento realizado dio para las plantas
una edad de 20 aos, coeficiente o,62, en estado regular coeficiente 0,50. Del costo de
implantacin del parral, A/Ha 286980, se obtiene el valor de la planta, A/u 115; por lo
que el valor de las plantas erradicadas ser:
Vp = A/u 115 x 637 u x 0,62 x 0,50 = A 22709
Se adopta A 22700, al 30 de junio de 1989.
VALOR TOTAL DE LOS RUBROS INDEMNIZABLES:
A 40100 + A 22700 = A 62800 Al 30 de Junio de 1989.
Cumplida la pericia encomendada, solicito se agregue a las actuaciones correspondientes.

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CAPTULO SEIS

SR. ABOGADO
Mario Federico MOLINA, Ingeniero Agrimensor, Perito Tasador,
matrcula CPIA N 4.275, tiene el agrado de dirigirse a Ud. con el objeto de presentarle
el informe tcnico oportunamente encomendado.
I- OBJETO DEL INFORME
El motivo del presente informe es tasar un inmueble sujeto a Nuda Propiedad, cuyos datos se describen ms adelante.
I.1- INTRODUCCIN - TAREAS PREVIAS
Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada.
Para la determinacin del valor se usa el Mtodo Directo, el cual examina por separado
el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por Va
Comparativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u ofertas de
terrenos ubicados en zonas
aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares.
El valor de las mejoras se estableci en forma emprica, clasificando la vivienda
segn el tipo de construccin, ubicando la misma dentro de la escala de categoras que
van desde muy econmicas hasta muy lujosas, dependiendo ello del tipo de materiales usados, funcionalidad, arquitectura, etc., como as mismo se realizaron las correcciones por antigedad, estado de conservacin, obteniendo al final el valor total de las
mismas.
A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituy quien suscribe, en el
inmueble para medir las dimensiones de los distintos locales y resaltar de cada uno de
ellos sus caractersticas constructivas, terminaciones, estado de conservacin, edad y
todo otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos.
II- TASACIN DEL INMUEBLE
II.1- UBICACIN E IDENTIFICACIN
Se encuentra ubicado el inmueble con frente a calle Brasil N 596 (Este), entre calles
Aberastan y Gemes, Capital. Est identificado en la Direccin Provincial de Geodesia
y
Catastro con la Nomenclatura Catastral N 01-55/660680, Inscripcin Dominial N
4970, Folio N 70, Tomo N 50, departamento 01, zona C, ao 1978, a nombre de Juan
Marcos Barrera y Mara Marta Prez de Barrera, en condominio; plano de mensura N
01/11622/78.
II.2 - CARACTERSTICAS EXTRNSECAS E INTRNSECAS
II.2.1- Extrnsecas
La parcela se encuentra a 10 cuadras de la plaza 25 de Mayo, en una zona identificada por la Direccin de Ordenamiento Territorial y Gestin Ambiental (DOTGA), como
R2 (residencial), 30 < FOT < 40 %; FOLmx = 80 %, FE > FOL 0,7 y > 4,8; con retiro optativo de 3 m. El frente est sobre la calle Brasil, la que tiene pavimento bituminoso en

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CAPTULO SEIS

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regular estado de conservacin. Posee vereda, en buen estado; calle tiene cuneta impermeabilizada. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbrado pblico, telfono, gas natural, televisin por
cable, arbolado y servicio de transporte de pasajeros a 200 metros (empresas La Capital, La Nueva Sarmiento, 20 de Junio,
etc.).
II.2.2- Intrnsecas:
Posee los siguientes lmites y medidas: al Norte mide 10,07 m; al Este mide 39,90 m; al
Oeste mide 42,28 m; al Sur (frente) limita con la calle Brasil y mide 9,65 m.
La propiedad tiene una superficie segn mensura de 409,71 m, igual a la del ttulo.
Como mejora posee una vivienda de carcter sismorresistente. Adems el terreno tiene
una altimetra positiva estando la cota del mismo por encima de la cota del eje de la calzada.
II.3- ANTECEDENTES VALUATORIOS
Visto que el mtodo usado para el clculo de la tierra libre de mejoras es el Mtodo
Comparativo, es que a continuacin se procede a transcribir los datos de terrenos libres
de mejoras en las inmediaciones del lote en estudio (datos proporcionados por el Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan). Luego de obtenido estos datos se
concurren a cada uno de los lotes antecedentes a efectos de considerar las caractersticas particulares de los mismos, como as tambin las caractersticas extrnsecas, que se
corresponden con los servicios de infraestructura y la ubicacin relativa de estos lotes
con respecto al ubicado en calle Brasil N 596 (Este), Capital.
Esto se realiza a los fines de efectuar la homogeneizacin de los datos, debido a su
variabilidad en cuanto a medidas, forma, ubicacin, fecha, etc. Todo con el fin ltimo de
lograr el valor ms justo del terreno considerado.
II.3.1- ANTECEDENTE N 1
1. Nomenclatura Catastral N: 0142 - 480190
2. Ubicacin: Av. L.N. Alem y calle San Luis (esquina)
3. Dimensiones: 10,00 m de frente por 31 m de fondo.
4. Superficie: 409,71 m, (forma irregular).
5. Precio: $ 25.000 (venta).
6. Fecha: 11/10/96.
7. Oferente: Telfono 231754.
Cff = 1,34 - Cub. = 1,05 - Cof. = 1 - Cact. = 0,996

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CAPTULO SEIS

II.3.2- ANTECEDENTE N 2
1. Nomenclatura Catastral N: 0331-327402.
2. Ubicacin: Godoy Cruz e/ Lat. Oeste Avda. Circuv. Y Gral. Espejo
3. Dimensiones: 20,53 m de frente por 27,25 m de fondo. (irregular)
4. Superficie: 350 m.
5. Precio: $ 15.000 (venta).
6. Fecha: 22/07/96.
7. Oferente: Telfono 250586.
Cff = 0,97 - Cub. = 0,65 - Cof. = 1 - Cact. = 1,001
II.3.3- ANTECEDENTE N 3
1. Nomenclatura Catastral N: 0155-381581.
2. Ubicacin: M. Moreno e/Lavalle y Aberastain.
3. Dimensiones: 21,57 m de frente por 57 m de fondo.
4. Superficie: 1197 m, (forma regular).
5. Precio: $ 42.000 (oferta).
6. Fecha: 22/02/97.
7. Oferente: Coll Propiedades.
Cff = 0,71 - Cub. = 1 - Cof. = 0,80 - Cact. = 0,991
II.3.4- ANTECEDENTE N 4
1. Nomenclatura Catastral N: 01
2. Ubicacin: Lavalle al norte OHiggins
3. Dimensiones: 10 m de frente por 30 m de fondo.
4. Superficie: 300 m, (forma regular).
5. Precio: $ 16.000 (oferta).
6. Fecha: 11/10/94.
7. Oferente: Inmobiliaria lvarez.
Cff = 1 - Cub. = 0,80 - Cof. = 080 - Cact. = 1.021
II.3.7- ANTECEDENTE N 5
1. Nomenclatura Catastral N: 01
2. Ubicacin: Aberastain al Norte de OHiggins.
3. Dimensiones: 8,80 m de frente por 20,00 m de fondo.
4. Superficie: 176,00 m, (forma regular).

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CAPTULO SEIS

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5. Precio: $ 10.000 (oferta).

6. Fecha: /09/96.
7. Oferente:
Cff = 1,12 - Cub. = 0,90 - Cof. = 0,90 - Cact. = 1
Las caractersticas a resaltar son:
a) El nivel del terreno es positivo respecto a la calle y est con escombros y restos
de construcciones de adobes.
b) La vereda es de tierra.
c) El cerramiento es de adobes en su totalidad.
d) La calle tiene pavimento de hormign en regular estado de conservacin, con algunas grietas.
e) La cuneta est impermeabilizada con hormign.
f) El arbolado que posee est compuesto por 1 morera.
g) Tiene provisin de energa elctrica.
h) Tiene el alumbrado pblico.
i) Posee el agua potable.
j) Lo mismo que la provisin del gas natural.
k) Lo mismo ocurre con el telfono.
l) El sistema cloacal pasa por el frente.
m) dem para la televisin por cable.
n) Tiene transporte pblico de pasajeros (La Nueva Sarmiento, La Capital y Sata
UTE).
o) Est cerca de algunos comercios de poca importancia.
II.3.6- ANTECEDENTE N 6
1. Nomenclatura Catastral: 01
2. Ubicacin: Calle Tierra del Fuego e/ Gemes y Caseros.
3. Dimensiones: 11 m de frente por 34 m de fondo.
4. Superficie: 374 m, (forma regular).
5. Precio: $ 18.000 (oferta).
6. Fecha: 01/10/94.
7. Oferente: Privado.
Cff = 0,95 - Cub. = 0,90 - Cof. = 0,80 - Cact. = 1,021
Las caractersticas a resaltar son:
a) El nivel del terreno es positivo respecto a la calle y est nivelado con algo de escombros.
b) La vereda es de tierra.
c) El cerramiento es de ladrillos macizos comn perteneciente a los vecinos. El frente sin cierre.
d) La calle tiene pavimento de asfalto en regular estado de conservacin.

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CAPTULO SEIS

e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
m)
n)

Sin cuneta para riego.

Sin arbolado.
Tiene provisin de energa elctrica.
Tiene el alumbrado pblico.
Posee el agua potable.
Lo mismo que la provisin del gas natural.
Lo mismo ocurre con el telfono.
El sistema cloacal pasa por el frente.
dem para la televisin por cable.
Tiene transporte pblico de pasajeros con empresas como La Nueva Sarmiento
(lnea N 6), La Capital y Sata - UTE, etc.
o) Est cerca de varios comercios. A pocas cuadras de una escuela tcnica (Boero).
II.3.5- ANTECEDENTE N 7
1. Nomenclatura Catastral N: 01
2. Ubicacin: Calle Lavalle e/Belgrano y M. Moreno
3. Dimensiones: 9 m de frente por 109,78 m de fondo.
4. Superficie: 988 m, (forma regular).
5. Precio: $ 28.000 (oferta).
6. Fecha: 19/05/95.
7. Oferente: Revista Reventa.
Cff = 0,74 - Cub. = 0,80 - Cof. = 0,80 - Cact. = 1,004
Las caractersticas a resaltar de esta parcela son:
a) El nivel del terreno es positivo respecto a la calle y est nivelado.
b) La vereda es de mosaico calcreo en buenas condiciones.
c) El cerramiento es de ladrillos cermico macizo comn revocado de 1,60 m de
altura.
d) Tiene pavimento asfltico en regular estado de conservacin, con algunas
grietas.
e) No posee cuneta de riego.
f) El arbolado que posee est compuesto por una morera.
g) Tiene provisin de energa elctrica.
h) Tiene el alumbrado pblico.
i) Posee el agua potable.
j) Lo mismo que la provisin del gas natural.
k) Lo mismo ocurre con el telfono.
l) El sistema cloacal pasa por el frente.
m) dem para la televisin por cable.
n) Tiene transporte pblico de pasajeros con empresas como 20 de Junio, Mayo,
La Capital y Sata, etc.
o) Est cerca de varios comercios pequeos, a cuadras de la plaza de Trinidad y
de la plaza H. Yrigoyen.

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II.3.6- ANTECEDENTE N 8
1. Nomenclatura Catastral N: 0162 - 170220
2. Ubicacin: Calle Tucuman 1448 Sur.
3. Dimensiones: 10 m de frente por 40 m de fondo.
4. Superficie: 400 m, (forma regular).
5. Precio: $ 18.000 (oferta).
6. Fecha: 02/04/97.
7. Oferente: Privado.
Cff = 0,88 - Cub. = 0,80 - Cof. = 0,80 - Cact. = 0,997
Las caractersticas a resaltar son:
a) El nivel del terreno es positivo respecto a la calle y est nivelado con algo de escombros.
b) La vereda es de tierra.
c) El cerramiento es de ladrillos macizos comn perteneciente a los vecinos. El frente sin cierre.
d) La calle tiene pavimento de asfalto en buen estado de conservacin. Con cuneta
para riego. Con arbolado.
e) Tiene provisin de energa elctrica.
f) Tiene el alumbrado pblico.
g) Posee el agua potable.
h) Lo mismo que la provisin del gas natural.
i) Lo mismo ocurre con el telfono.
j) El sistema cloacal pasa por el frente.
k) dem para la televisin por cable.
l) Tiene transporte pblico de pasajeros.
m) Est cerca de varios comercios. A pocas cuadras de una escuela tcnica (Boero).
II.3.5- ANTECEDENTE N 9
1. Nomenclatura Catastral N: 01
2. Ubicacin: Calle Gemes al sur de Esqui
3. Dimensiones: 9 m de frente por 36 m de fondo.
4. Superficie: 314 m, (forma regular).
5. Precio: $ 15.000 (oferta).
6. Fecha: 30/09/96.
7. Oferente: Revista Reventa.
Cff = 0,91 - Cub. = 0,90 - Cof. = 0,80 - Cact. = 1,001
Las caractersticas a resaltar de esta parcela son:

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a) El nivel del terreno es positivo respecto a la calle y est nivelado con algo de escombros.
b) La vereda es de tierra.
c) El cerramiento es de ladrillos macizos comn perteneciente a los vecinos. El frente sin cierre.
d) La calle tiene pavimento de asfalto en buen estado de conservacin. Con cuneta
para riego. Con arbolado.
e) Tiene provisin de energa elctrica.
f) Tiene el alumbrado pblico.
g) Posee el agua potable.
h) Lo mismo que la provisin del gas natural.
i) Lo mismo ocurre con el telfono.
j) El sistema cloacal pasa por el frente.
k) dem para la televisin por cable.
l) Tiene transporte pblico de pasajeros.
m) Est cerca de varios comercios. A pocas cuadras de una escuela tcnica (Boero).
III- OBTENCIN DEL VALOR BSICO HOMOGENEIZADO (VBH)
Con el fin de lograr una mayor comprensin de la metodologa empleada, a continuacin
se hace una breve explicacin sobre la forma de obtener el Valor Bsico Homogeneizado (VBH), tomando como ejemplo el antecedente N 4.
Los pasos que se siguen son:
III.1- El precio unitario (PU) se obtiene dividiendo el precio en la superficie del terreno
==> PU = $ 16.000 / 300 m2 = $/ m2 53,33.
III.2- De acuerdo a las dimensiones del terreno, ingresando con frente = 10 m y fondo
= 30 m, de tabla N 1 se saca el coeficiente de frente y fondo, que tiene en
cuenta las dimensiones del mismo respecto al ideal de 10 m x 30 m.
Luego: Cff = 1.
III.3- Si se tiene en cuenta la ubicacin relativa de este terreno respecto al de estudio
(calle Brasil N 596 (Este), Capital, resulta un coeficiente de ubicacin de Cu =
1.
III.4- Al precio de oferta se lo afecta de un coeficiente de oferta - venta: Cofv = 0,80,
ya que se supone que el precio en que se vender ser menor.
III.5- Se pondera aqu el estado del pavimento y los servicios de infraestructura con
que cuenta este lote, correspondindole un coeficiente Cps = 1,0.
III.6- Se considera adems la fecha del dato, correspondindole un ndice de Precios
al Consumidor (I.P.C.), proporcionado por el I.N.D.E.C. (Instituto Nacional de
Estadsticas y Censos), de 315.885,0 y el I.P.C. correspondiente al mes de diciembre de 1996 (actual) es: 322.546,0 lo que hace que el coeficiente de actualizacin sea:
Cact = 322.546,0 / 315.885,0 = 1,021.

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III.7- Aplicando al precio unitario los diferentes coeficientes obtenidos en los tems anteriores, se calcula el valor bsico homogeneizado (VBH) mediante la siguiente frmula,
como:
VBH = PU [ $/ m2 ] x Cofv x Cact / (Cff x Cu x Cps ) = [$/ m2 ].
Luego el correspondiente al antecedente 4 es:
VBH4 = $/ m2 53,33 x 0,80 x 1,021 / (1 x 0,80 x 1,0) = $/ m2 54,45.

Hasta aqu lo referido a este lote.

Siguiendo este mismo proceder se llega a la obtencin de los VBH de los dems
antecedentes que se detallan a continuacin:
VBH1 = $/ m 43,19
VBH2 = $/ m 68,04
VBH3 = $/ m 39,18
VBH5 = $/ m 50,73
VBH6 = $/ m 45,97
VBH7 = $/ m 38,45
VBH8 = $/ m 50,98
VBH9 = $/ m 46,71

El valor bsico promedio homogeneizado (VBPH) resulta de dividir el resultado de la

suma de VBH ( VBH = $/ m2 437,70), obtenida en dicha planilla, en el nmero n de
antecedentes usados, que es 9, o sea

VBPH = VBH / n = $/ m2 437,70 / 9 = $/ m2 48,63 .

Debido a la variabilidad de los datos, lo que provoca una dispersin de los mismos respecto al valor ms probable, se toma un intervalo de confianza de ms - menos ( ) 15
%. Los lmites de dicho intervalo son: 1,15 x $/ m2 48,63 = $/m2 55,92 y 0,85 x $/ m2
48,63 = $/ m2 41,33.
Posteriormente se hace un nuevo promedio con los datos que caigan dentro de este
intervalo. As el nuevo promedio se saca con los valores de los antecedentes N 2; N 3
y N 7.
Por lo que VBPH = [292,03 / 6 ] $/ m2 = $/ m2 48,67 = VBPH; valor unitario que sirve en
los tems siguientes para obtener el valor total de la parcela que se estudia.

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IV- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS

Una vez efectuadas las operaciones anteriores, se procedi a calcular el coeficiente de
frente y fondo correspondiente a la parcela en estudio.
Como la parcela tiene una irregularidad leve, se aplica el criterio de Fondo Relativo:
La superficie del terreno segn ttulo es de 409,71 m2. y el frente de 9,65 m.
Sup.
Fr =

409,71 m
=

= 42,46 m.
9,65 m

Ingresando en la tabla N 1 que se adjunta, con el frente = 9,65 m y el fondo relativo

calculado = 42,46 m resulta entonces Cff = 0,80.
El valor del terreno teniendo en consideracin los factores precedentemente analizados
se calcula como:
VT = Sup x Cff x VBPH = m2 409,71 x 0,80 x $/ m2 48,67 =
VT = $15.950 (Pesos quince mil novecientos cincuenta).
V- MEJORAS
Las mejoras se describen en forma detallada de acuerdo al plano y al croquis, resultado
del relevamiento realizado, que se adjuntan, los cuales se sugieren ir mirando mientras
se lee. Para una mejor comprensin se comienza la descripcin desde los locales del
frente avanzando hacia atrs conforme se los va encontrando. Esto se hace con el fin
de llegar a una categorizacin de las mejoras y para una exacta determinacin de los
valores que le corresponden.
Es una construccin de carcter permanente de una planta, con estructura de hormign
armado, muros de ladrillos comunes de 30 cm x 15 cm de espesor, techo de losa con
cubierta. La instalacin elctrica es embutida. Responde a las siguientes caractersticas
V.1. VEREDA: De mosaicos calcreo amarillo, en buen estado
V.2. MURO FRONTAL DE CIERRE Y PUERTA DE ACCESO: La propiedad presenta
en el frente un muro de ladrillos vistos con columnas y vigas encadenadas de 30 cm de
espesor. Tiene un portn de cierre de madera de pinotea barnizada de 2,50 m de ancho; por el mismo acceden personas y vehculos.
V.3. JARDIN DE ENTRADA, GALERIA Y FACHADA: Fachada de ladrillos prensados
vistos, galera cubierta con piso cermico esmaltado de 33 cm x 33 cm y techo de losa
con cubierta de tejas tipo francesa. Jardn con csped y forestado, caminos de acceso
de ladrillo sellado. Pared medianera en el costado Este, enlucida con motivos de barras
bajo relieve, el resto de las
paredes son lisas, pintadas con pintura al ltex. Todo en
buen estado de conservacin.

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V.4. LIVING: (3,80 m x 4,00 m. Sup. 15,20 m): Tiene piso cermico de 33 cm x 33
cm., techo cielo raso aplicado. Puerta principal de acceso de madera de cedro lustrada
con marco de madera. Puerta ventana de madera de cedro lustrada con vidrios transparentes de 2mm., ventanas de madera de cedro con vidrios transparentes de 2 mm. La
pared sur tiene ladrillo prensado visto barnizado. El resto de las paredes son pintadas
con pintura al aceite. Todo en buen estado de conservacin.
V.5. COMEDOR: (4,00 m. x 3,60 m. Sup. 14,40 m): Tiene piso cermico esmaltado
de 33 cm x 33 cm., techo cielo raso aplicado. Puerta de acceso a la cocina de madera
con marco de madera con vidrios translcido tipo ingls. La pared oeste tiene ladrillo
prensado visto barnizado. El resto de las paredes son pintadas con pintura al aceite.
Todo en buen estado de conservacin.
V.6. DORMITORIO PRINCIPAL: (3,80 m. x 3,05 m. Sup. 11,59 m): Tiene piso cermico, placard con puerta de madera lustrada. Puerta placa de pino pintada y marco
metlico. Paredes pintadas al aceite. Ventana de carpintera metlica con vidrios transparentes de 2 mm. Techo cielo raso aplicado y pintado.
V.7. BAO EN SUITE: (2,00 m. x 1,90 m. Sup. 3,80 m): Tiene piso cermico esmaltado de 15 cm. X 20 cm. Vanitori con mesada de mrmol rosado con mueble bajo mesada enchapado en cedro y artefactos de lnea con grifera estndar de buena calidad.
Puerta placa de pino pintada. Las paredes estn recubiertas de cermicos hasta el techo. Techo de cielo raso aplicado y pintado. El bao cuenta con un tragaluz en el techo. Todo en buen estado de conservacin
V.8. HALL CENTRAL: (2,50 m. x 1,90 m. Sup. 4,75 m): De acceso a tres dormitorios
y a un bao. Calefactor a gas. Tiene piso cermico esmaltado de 33 cm x 33 cm., techo
cielo raso aplicado. Las paredes son pintadas con pintura al aceite. Todo en buen estado de conservacin.
V.9. BAO: (1,40 m. x 2,00 m. Sup. 2,80 m): Tiene piso cermico esmaltado de 15
cm. x 20 cm. Vanitori con mesada de mrmol con mueble bajo mesada enchapado en
cedro y artefactos estndar con grifera estndar de buena calidad. Puerta placa de pino
pintada. Las paredes estn recubiertas de cermicos esmaltados de 20 cm. X 30 cm.,
con motivos de guarda hasta el techo. Techo de cielo raso aplicado y pintado. Todo en
buen estado de conservacin
V.10. DORMITORIO 1: (2,80 m. x 2,00 m. Sup. 5,60 m): Tiene pisos de granito artificial de color claro. Placard con puerta de madera enchapada lisa pintada, cubre los costados norte y este del cuarto. Puerta de acceso dem Hall central. Paredes lisas. Puerta
ventana hacia el jardn del fondo de madera con vidrios transparentes de 2 mm. Y protegida por un enrejado. Techo cielo raso aplicado y pintado. Todo en buen estado de
conservacin
V.11. DORMITORIO 2: (2,80 m. x 2,00 m. Sup. 5,60 m): Tiene pisos de granito artificial de color claro. Placard con puerta de madera enchapada lisa pintada. Puerta de acceso dem Hall central. Paredes lisas. Puerta ventana hacia el jardn del fondo de madera con vidrios transparentes de 2 mm. Y protegida por un enrejado. Techo cielo raso
aplicado y pintado. Todo en buen estado de conservacin
V.12. COCINA COMEDOR: (3,50 m. x 5,90 m> - Sup. 20,65 m): Piso cermico de 30
cm. x 30 cm., tipo hexagonal. Pared con azulejos cermicos de alta resistencia. Mueble
sobre cocina de madera. Mueble bajo mesada de pino. Mesada de granito gris de 25
mm. de espesor. Techo de cielo raso aplicado. Pintura al aceite en paredes lisas. Una

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parte de la pared sobre el costado Este se encuentra con machimbre de madera de pino. Todo en buen estado de conservacin
V.13. LAVADERO: (2,50 m. x 3,50 m. Sup. 8,75 m): Piso cermico de 30 cm. x 30
cm. con motivos de guardas. Paredes con azulejos blancos de 15 cm. x 15 cm. hasta
1,60 m. de altura, el resto de la pared lisa pintada con pintura al aceite. Techo de cielo
raso aplicado. Puerta acceso al jardn del fondo de madera con marco metlico y protegida con un enrejado de marco metlico. Todo en buen estado de conservacin.
V.14. BAO DE SERVICIO: (1,50 m. x 2,05 m. Sup. 3,08 m): Tiene piso cermico
blanco de 20 cm. X 20 cm. Artefactos estndar con grifera estndar de buena calidad.
Puerta placa de pino pintada. Las paredes estn recubiertas de azulejos blancos de 15
cm. x 20 cm. hasta el techo. Techo de machimbre con cubierta de tejas Ventana tipo
banderola, puerta placa lisa pintada sobre marco metlico. Todo en buen estado de
conservacin
V.15. JARDIN FONDO: Cuenta con piso de baldosas de grancilla vista, canteros con
csped y un rbol frondoso. Parrillero, Paredes medianeras, en buen estado de conservacin
V.16. QUINCHO: (5,90 m. x 3,00 m. 17,70 m): Piso de ladrillo sellado. Pared de costado Norte con revoque enlucido grueso pintada, el resto de las paredes es de ladrillo
visto. Techo machimbrado con madera de lamo con cubierta de tejas tipo francesa.
Cuenta con instalacin de gas para calefaccin. Puerta de acceso de 3 m. de luz, plegadiza, de carpintera metlica con vidrios transparentes de 2 mm. de espesor. Todo en
buen estado de conservacin
V.17. ESTUDIO: (2,50 m. x 3,90 m. Sup. 9,75 m): Piso calcreo. Pared de costado
Norte con revoque enlucido grueso pintada, el resto de las paredes es de ladrillo visto.
Techo con entablillado con madera de lamo con cubierta de tejas tipo francesa. Cuenta con instalacin de gas para calefaccin. Puerta de acceso enchapada en madera lisa
y pintada con marco metlico. Ventana de madera de cedro con vidrios transparentes
de 2 mm. de espesor. Tiene postigones del mismo material y marco de madera. Todo en
buen estado de conservacin

VI- VALOR DE LAS MEJORAS

De acuerdo a las descripciones y estado de las mejoras detalladas en los tems anteriores, se infiere que las mejoras se pueden clasificar de la siguiente manera: la planta baja
y la planta alta es de 2a categora en lo que respecta lo construido con una superficie de
123,67 m.
A todo el conjunto construido se le aplica la depreciacin por edad, funcionalidad y estado de conservacin; siguiendo el Mtodo de Ross-Heidek y a la parte en construccin
simplemente se lo obtiene al valor teniendo en cuenta su valor unitario y superficie cubierta.
A continuacin se indica los parmetros usados:
S: Superficie cubierta de la vivienda (m2).
PU: Precio Unitario de la construccin ($/m2).
E: Vida probable de la vivienda (aos).

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602

e: Edad actual de la vivienda (aos), a partir de su puesta en servicio.

VR: Valor de reposicin ($), o a nueva.
Vr: Valor residual ($) (se adopta un 5% del total).
Vnd: valor a nuevo depreciable ($).
C: Coeficiente de Heidek del estado de conservacin.
K: Coeficiente = [ + (1 - ) C] (directamente se obtiene el valor de K de la tabla de
Ross - Heidek).
Cf: Coeficiente de funcionalidad.
Coc: Coeficiente por obras complementarias
Vp: Valor presente ($) = ( VR - Vnd . K ) Cf.
A continuacin se aplica el mtodo indicado.
VI.1- VALOR DE LA CONSTRUCCIN (2 a CATEGORA)
Los valores de los parmetros son:
S = 123,67 m2. PU = 502,12 $/m2. (CIRCOT)
E = 70 aos. e = 17 aos. e/E = 17 / 70 = 0,24
VR = S . PU = 123,67 m2. x 502,12 $/m2 = $ 62.097.
Vr = 0,05 x $ 62.097 = $ 3.105
Vnd = VR Vr = $ 62.097 - $ 3.105 = $ 58.992.
C = 1,5 (intermedio). Con C y e/E se entra a la tabla de Ross-Heidek y se obtiene el valor de K = 14,907 % = 0,14907
Cf = 1
Coc = 1,05
Vp = ( VR - Vnd . K ) Cf = $ (62.097 58.992 . 0,14907) x 1 x 1,05 = Vp1
Vp1 = $ 55.970 (Pesos cincuenta y cinco mil novecientos setenta).

VII- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

Valor del Terreno (tem IV):

$ 15.950

Valor de las Mejoras: (tem VI.3):

Total:

$ 55.970
$ 70.820

Son Pesos Setenta mil ochocientos veinte a la fecha 31 de diciembre de 1996

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XIV Clculo de la Nuda Propiedad

Para el clculo de la Nuda Propiedad, debemos tener en cuenta la edad de los

usufructuarios. En el presente caso tienen 45 y 43 aos respectivamente a la fecha de
tasacin.
Adems segn las estadsticas que lleva el Ministerio de Salud Pblica al respecto, el
promedio de vida en la Provincia de San Juan es para los hombres de 72 aos y para
las
mujeres de 74 aos. La expectancia que tomaremos ser la del cnyuge de menor edad, es decir, en este caso, para la seora. La misma es de 31 aos.
Con este valor entramos a la tabla y encontramos el valor del coeficiente de Nuda Propiedad CNP = 0,13
Se debe tener en cuenta que para el terreno se toma el valor calculado en virtud que se
entiende que el terreno por s, no pierde su valor con el transcurso del tiempo. En cuanto a las mejoras se debe tomar el estado actual, ya que los usufructuarios deben mantener, por ley, el mismo y la edad la que tendra a la fecha del fallecimiento del usufructuario menor. En este caso la edad de la construccin es de 17 aos, a los que se les deben sumar los 31 aos de expectancia de vida de la seora. Esto da 48 aos. Con este
valor se debe entrar a la tabla de Ross Heideck. Se obtiene lo siguiente:
Los valores de los parmetros son:

S = 123,67 m2. PU = 502,12 $/m2. (CIRCOT) E = 70 aos. e = 48 aos

e/E = 48/70= 0,69
VR = S . PU = 123,67 m2. x 502,12 $/m2 = $ 62.097.
Vr = 0,05 x $ 62.097 = $ 3.105 Vnd = VR Vr = $ 62.097 - $ 3.105 = $ 58.992.
C = 1,5 (intermedio). Con C y e/E se entra a la tabla de Ross-Heidek y se obtiene el
valor de K = 58,318 % = 0,58318
Cf = 1 Coc = 1,05
Vp = ( VR - Vnd . K ) Cf = $ (62.097 58.992 . 0,58318) x 1 x 1,05 = Vp = $ 29.080
Son Pesos Veintinueve mil ochenta
XV- Valor Total del Inmueble con Nuda Propiedad:
Valor del Terreno (tem IV):

$ 15.950

Valor de las Mejoras: (tem XIV)

$ 29.080

Total:

$ 45.030

Aplicando el CNP = 0,13 se obtiene:

Valor de la Nuda Propiedad = $ 45.030 x 0,13 = $ 5.854 al 31/12/96
Sin otro particular, saludo a Usted con atenta consideracin y respeto.

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604

SR. ABOGADO
Roberto Ernesto LOPEZ, Ingeniero Agrimensor, Perito Tasador,
matrcula CPIA N 7.569, tiene el agrado de dirigirse a Ud. con el objeto de presentarle
el informe tcnico oportunamente encomendado.
I- OBJETO DEL INFORME
El motivo del presente informe es tasar un inmueble, cuyos datos se describen ms adelante.
I.1- INTRODUCCIN - TAREAS PREVIAS
Previo a las tareas especficas se hace una breve justificacin de la metodologa usada.
Para la determinacin del valor se usa el Mtodo Directo, el cual examina por separado
el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efecta por Va
Comparativa calculndolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u ofertas de
terrenos ubicados en zonas aledaas al lote en estudio y con caractersticas similares.
El valor de las mejoras se estableci en forma emprica, clasificando la vivienda segn
el tipo de construccin, ubicando la misma dentro de la escala de categoras que van
desde muy econmicas hasta muy lujosas, dependiendo ello del tipo de materiales usados, funcionalidad, arquitectura, etc., como as mismo se realizaron las correcciones por
antigedad, estado de conservacin, obteniendo al final el valor total de las mismas.
A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituy quien suscribe, en el
inmueble para medir las dimensiones de los distintos locales y resaltar de cada uno de
ellos sus caractersticas constructivas, terminaciones, estado de conservacin, edad y
todo otro detalle tcnico que contribuya a determinar el valor de los mismos.
VT = Vt + Vm
VT = Valor total del inmueble
Vt = Valor del terreno libre de mejoras
Vt = St x Vbu x Cff (frmula de clculo del valor del terreno. Se pueden agregar otros
coeficientes que resulten necesarios tales como Ctopografa,
Cesquina, etc.)
Donde:
St = Superficie del terreno
Vbu = Valor bsico unitario del terreno libre de mejoras
Cff = Coeficiente de frente y fondo
Vm = Valor de las mejoras
Frente a la situacin econmica del Pas, resulta difcil aplicar el mtodo comparativo
por cuanto no existe buena cantidad de ventas, se aplicarn entonces los valores estadsticos que aplica la Cmara Inmobiliaria de Mendoza, los cuales hasta el ao 2001
fueron muy confiables puesto que eran determinados por un cuerpo de profesionales
donde permanentemente se renen para establecerlos.
Aplicando el temperamento descripto, se establece para el terreno libre de mejoras objeto de esta tasacin el valor de $/m 280.-

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II- TASACIN DEL INMUEBLE

II.1- UBICACIN E IDENTIFICACIN
Se encuentra ubicado el inmueble con frente a calle Infanta Mercedes de San Martn N
624, entre calles Per y 25 de Mayo, Capital, Mendoza. Est identificado en la Direccin
Provincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura Catastral N 01-01-13-0003000007, Padrn
Territorial N 18264, Inscripta en el Registro de la propiedad bajo el
N 03300-1, Asiento A-2 de Folio Real, a nombre del Colegio de Agrimensura de la Provincia de Mendoza.
II.2 - CARACTERSTICAS EXTRNSECAS E INTRNSECAS
II.2.1- Extrnsecas
La parcela se encuentra a 10 cuadras del Centro Cvico. El frente est sobre la calle Infanta Mercedes de San Martn, la que tiene pavimento de hormign en buen estado de
conservacin, de doble sentido de circulacin y de una longitud de una cuadra con amplia demanda de estacionamiento vehicular. Posee vereda, en buen estado; buen desage, con mnimo riesgo de inundacin. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbrado pblico, telfono, gas natural, televisin por cable, arbolado
y servicio de transporte de pasajeros a 50 metros. Contaminacin atmosfrica y sonora
II.2.2- Intrnsecas:
Posee los siguientes lmites y medidas: al Norte mide 9,98 m; al Este mide 18,24 m; al
Oeste mide 18,22 m; al Sur mide 10,06 m.
La propiedad tiene una superficie segn mensura de 182,62 m y de ttulo de 182,10 m.
Como mejora posee una vivienda de carcter sismorresistente. Adems el terreno tiene
una altimetra positiva estando la cota del mismo por encima de la cota del eje de la calzada.
II.3- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS
Aceptada la hiptesis descripta, se tomarn los datos fsicos de nuestra parcela objeto,
sobre la cul se acompaa plano de mensura aprobado en la Direccin provincial de
Catastro N 28678 del Departamento Capital.
Vt = 182,62 m x $/m 280 x 1,25 = $ 63.917
Para determinar el Cff, se aplica la Tabla de Fitte y Cervini
III CALCULO DE LAS MEJORAS
Las mejoras constructivas responden a una vivienda de buenas caractersticas, ubicada
en zona residencial, a una cuadra de la calle Coln y a media cuadra de la calle Per.
La superficie construida es de 202 m, edificados en dos plantas, con estructura sismorresistente y muros de ladrillos. La frmula a utilizar no es limitativa, pudiendo incorporar
otras variables que se consideren importantes y es la siguiente:
Vm = Sc x Vuc x Cat x Cz x x Ca X Cc

605

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606

Donde:
Vm = Valor total de las mejoras
Sc = Superficie construida, 202 m
Vuc = Valor unitario de la construccin, $/m 350. Este valor responde a una determinada construccin de viviendas de tipo barrio que responde a una jerarqua de
75 puntos dentro de un anlisis realizado mediante estudio de cmputos y de
costos de distintas viviendas ubicadas en distintas categoras constructivas. El
70 % de las construcciones dentro de la provincia de Mendoza, son de este
tipo. El valor unitario fijado de $/m 350, fue obtenido promediando los valores
aportados por el Instituto Provincial de la Vivienda, Cmara Argentina de la
Construccin, Consejo Profesional de Ingenieros y revistas especializadas. Se
deja establecido que dicho monto tiene un alto grado de confiabilidad, faltando
encontrar la relacin entre ste y el correspondiente a la vivienda objeto de la
tasacin.
Cat = Coeficiente de relacin entre una construccin de 75 puntos (Vuc) a la cul se
le asigna un coeficiente igual a uno (1) y la categora de la construccin objeto de la tasacin. Si la construccin es mejor a la establecida como base
(75 puntos) el
coeficiente ser mayor que uno (1) y si fuera de inferior calidad ser menor que uno (1). Este coeficiente se logra llenando el formulario
de categorizacin donde figuran discriminados los tems principales en una
construccin.
Dicha planilla indica adems los porcentajes sobre cada uno de los tems: Frentes (5
%); Estructuras resistentes (15 %), Mampostera (10 %); Pisos (10 %); Terminaciones
de muros
interiores (5 %); Cielorrasos (5 %); Cocinas (10 %); Baos (10 %); Instalaciones (15 %) y Carpintera (15 %). Si se suma dar 100 % del costo de una obra terminada.
La planilla genera la sumatoria de puntos, por ejemplo para una construccin de primera
calidad se tendran 120 puntos, es decir con materiales indicados en la primera fila del
formulario de categorizacin, calculado el coeficiente de relacin nos da 2,32 que multiplicado por el valor base de $/m 350, resulta igual $/m 813.
Ahora se va a calcular el valor para nuestro caso particular, el que despus de haber
llenado el formulario de categorizacin result con 86 puntos, correspondindole un coeficiente de 1,24. Por lo tanto el valor unitario de la construccin a nuevo ser:

Vc = Vuc x cat. = $/m 350 x 1,24 = $/m 434

Cz = Coeficiente zonal, el cual depende del lugar de emplazamiento de la construccin. Si bien el valor a nuevo es constante e independiente del lugar donde se
lo ubique, el mercado de venta no es as. Analizado este comportamiento con el
mercado de ventas, se advierte la necesidad de corregir dicho desfasaje aconsejando incorporar un coeficiente que corrija por ubicacin el valor unitario de
las construcciones. Este coeficiente puede estar relacionado con el valor unitario de la tierra, o sea que se debe aplicar la tabla de coeficientes zonales, resultando en nuestro caso un coeficiente corrector de 1,5, por lo tanto el valor unitario de la construccin para nuestra zona es de:

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS

Vucz = Vuc x Cat x Cz = $/m 350 x 1,24 x 1,5 = $/m 651

Este es el valor unitario de la construccin de 86 puntos, ubicada en la zona cuyo valor
unitario de la tierra es entre $/m 240 y $/m 300.
Ca = Coeficiente de antigedad, el cul depende de la expectancia de vida til que le
puede quedar a la vivienda. Si dicha construccin fue hecha en el ao 1965, significa que ha vivido 37 aos. Si la vida til es de 80 aos, la expectancia ser de 43
aos. Aplicando la frmula de Ross, la que se representa de la siguiente manera:
Ca = 1 {0,5 x Cvr x [(a/v) + (a/v)]}
Donde:
Cvr = (1 Valor residual), se considera 5 % como valor de recupero despus de Su vida
til, o sea que se va a depreciar el 95 % del valor de la construccin a los 80 aos de
vida estimada.
a = antigedad de la construccin, en nuestro caso 37 aos
V = Vida til probable, en nuestro caso 80 aos
Reemplazando valores:
Ca = 1 {0,5 x 0,95 x [0,51 + 0,26]} = 0,63
Por lo tanto el valor de la construccin resulta ser:
Vucza = Vucz x Ca = $/m 651 x 0,63 = $/m 410,13
El valor de las mejoras ser:
Vm = Vucza x Sup = $/m 410, 13 x 202 m = $ 82.846
Cc = Estado de conservacin de la vivienda, el cul depende de lo bien o mal que se la
haya mantenido a lo largo de los aos vividos a la construccin. En nuestro caso
se pudo advertir un mal estado de mantenimiento y conservacin. Existe humedad en todos los ambientes, lo que implica una inversin considerable en todo el
sistema de redes de agua, arreglo de revoques en mal estado y pintura.
El parquet se encuentra totalmente levantado, las alfombras totalmente gastadas y la
pintura en general en muy mal estado. Todas estas observaciones fueron evaluadas por
una empresa de reparaciones, cotizando un monto total por las mismas de $ 20.000. Esto significa que hay que deducir este valor del obtenido precedentemente, resultando:
Vm = $ 82.846 - $ 20.000 = $ 62.846

IV- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

Valor del Terreno:

$ 63.917

Valor de las Mejoras: $ 62.846

607

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS

608

Total:

$ 126.763

Se adopta Valor Total = $ 127.000

Son Pesos Ciento veintisiete mil a la fecha 30 de abril de 2002.
V.- RANGO DE OFERTA Y DEMANDA
+ 10 % = $ 139.700 Valor de oferta
$ 127.000
- 10 % = $ 114.300 Valor mnimo de venta
VI- CONCLUSIN FINAL
Se termina as con la tasacin encomendada, resultando para el inmueble ubicado sobre calle Infanta Mercedes de San martn N 624, Capital, Mendoza, el valor de $
127.000 (pesos Ciento Veintisiete mil al 30 de abril de 2002.
Aunque parezca obvio cabe hacer una aclaracin: el obtenido es el valor ms probable
del inmueble, el que difiere del precio del mismo ya que ste surge de la puja entre
comprador y vendedor, por lo que se da un rango de oferta y demanda. Se aportan otros
datos que sern de su inters, como lo es una visin ms acertada de los locales a
travs del apoyo de fotografas y la descripcin de las mismas; as como otros antecedentes tcnicos a fin de brindar una compresin ms exacta de la metodologa seguida.
En todas las tareas efectuadas se ha tratado de ser lo ms objetivo posible, por lo que
cumplida la tarea encomendada se espera que sea de su satisfaccin.
Sin otro motivo, saluda a Usted con atenta consideracin y respeto.

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CAPTULO SEIS

Gral. Manuel Belgrano n 185/99

Gral. Pico Departamento Mara-c
Provincia de La Pampa

609

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CAPTULO SEIS

610

Tipo de propiedad: Local sobre lote propio

2
Superficie Homogeneizada: 483,37 m

Valor de Mercado $
2.300.000,00
Valor de Alquiler $
17.200,00
Valor por m2 de superficie homogeneizada: $ 4.758,26
Perito Miguel ngel ANTOANA
Auditor
Buenos Aires, 10 de Noviembre de 2011.
INFORME DE TASACION

NOMBRE DEL SOLICITANTE

EMPRESA TASADORA

CODIGO O NUMERO IDENTIFICACION CREDITO CODIGO O NUMERO CREDITO TITULIZADO:

I. INFORMACION SOBRE LA TASACION
CONTACTO
TELEFONO
TASADOR
ANTOANA, Miguel

NUMERO DE
TASADOR

TELEFONO
(02954) 41-3010
03

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CAPTULO SEIS
ENTIDAD SOLICITANTE

SUCURSAL

611

CONTACTO

TELEFONO

DIRECCION DE LA PROPIEDAD
N
PISO DPTO
LOCALIDAD
PROVINCIA
Gral. M. Belgrano
185/99
Gral. Pico
La Pampa
EJIDO
CIRCUNSCRIP- RADIO
MANZANA
PARCELA
021
CIN
f
20
19
I
NUMERO DE IDENTIFICACION DE LA
TIPO DE PROPIEDAD
FECHA DE INSPECCION
PROPIEDAD
Local c/depto s/local propio
10-11-2011

CP
6360

HORA FINALIZACION TASACION

09:00

BARRIO / NOMBRE DEL EDIUNIDAD FUNCIONAL

FICIO
s/identificacin
Centro
II. DESCRIPCIN DE LA PROPIEDAD
TIPO DE CONSTRUCCION
SUPERFICIE
AO DE CONSTRUCCIN
Mampostera
483,37
1957
CALIDAD DE UBICACIN
VALOR COMERCIAL
MALA REGULAR MEDIA BUENA EXCELENTE
MALO REGULAR MEDIO BUENO EXCELENTE
PROMEDIO DE IMPUESTOS INMOBILIATIPO DE TECHO
ORIENTACION
LUMINOSIDAD
RIOS MENSUALES
Losa
Este
Buena
Sin inf.
CALIDAD DE CONSTRUCCION
CALIDAD DE MANTENIMIENTO
MALA REGULAR MEDIA BUENA EXCELENTE
MALA REGULAR MEDIA BUENA EXCELENTE
DETALLES DE TERMINACION
ESTACIONAMIENTO
GARAJE GARAJE SEMI CUBIERTO DESCUMALOS REGULARES MEDIOS BUENOS EXCELENTES
BIERTO
NO POSEE OTRO
POSEE ESPACIOS COMERCIALES (EN CASO AFIRMATIVO AGREGUE DESCRIPCION)
oSI oNO
III. AMBIENTES - SERVICIOS - COMODIDADES
Local comercial sobre lote propio, ocupado por sucursal bancaria. La construccin se desarrolla en planta baja sobre ambas medianeras. Acceso sobre lnea municipal a sala de cajeros automticos con rampa para discapacitados, a continuacin saln de atencin con cajas, oficina con tesoro, baos para ambos sexos, cocina y archivo. En
entrepiso existe espacio para archivo de la institucin. Frente de cristal templado, solados de porcelanato, cielorraso suspendido tipo durlock con iluminacin embutida, paredes de mampostera tradicional terminadas en yeso,
tabiquera liviana con paneles de yeso y revestimiento cermico en locales hmedos. Posee acondicionamiento
trmico central por aire, detectores de incendio (sin que exista sistema en funcionamiento), con sistema de alarma.
CARACTERISTICAS ADICIONALES:
Local con buenas visuales. Saln con buena iluminacin natural.
CARACTERISTICAS ADVERSAS / DEFICIENCIAS:
Dada la antigedad de la obra civil, existen materiales obsoletos.
OBSERVACIONES SOBRE SU ESTADO DE CONSERVACION:
A simple vista se observa un buen estado de mantenimiento.
BREVE DESCRIPCION DE MEJORAS PREVISTAS (SI LAS HUBIERE):
Sin informacin.

INFORME DE TASACION
III. DESCRIPCION DEL EDIFICIO DE DEPARTAMENTO / BARRIO PRIVADO (SI CORRESPONDIERE)
CANTIDAD DE UNIDADES
MANTENIMIENTO DEL AREA
ESTADO DE LAS AREAS COMUNES
Una
COMUN
Regular/mala
Mala (por abandono)

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CAPTULO SEIS

612

PROMEDIO MENSUAL DE EXPENSAS PORCENTUAL DE EXPENSAS

No abona expensas

GASTOS COMUNES PENDIENTES DE REALIZACION

GASTOS IMPORTANTES PRESUPUESTADOS

TIPO DE ESTACIONAMIENTO
No se han calculado
Pblico
CANTIDAD DE
ASCENSOR
CANTIDAD DE ASCENSORES
VIGILANCIA
PISOS
SI o NO ADECUADO o INSI NO
UNO
ADECUADO
BREVE DESCRIPCION DE COMODIDADES COMUNES: Unidad habitacional ubicada en primer planta, con acceso por escaleras
desde el exterior (calle 13), con gran cantidad de peldaos y muy encumbrada. Con cocina-comedor diario; bao principal y
otro de servicio; 3 dormitorios y lavadero, todos comunicados por un pasillo [Link]. DESCRIPCION DEL TERRENO
TIPO / DESIGNACION DE ZONFICACION
AUTORIDAD DE CONTRALOR
Comercial -Habitacional AU4
Municipalidad de Gral. Pico
TOPOGRAFIA
FORMA Y DIMENSION PERIVISTA
Nivelada
METRALES
Sin vista
Lote en esquina c/restriccin
por ochava
DESAGE
RIESGO DE INUNDACION
TERRENO (METROS CUADRADOS)
ADECUADO INADECUADO
SIGNIFICATIVO MINIMO
316,33
NO EXISTE INFORMACION
CALIDAD / ESTADO DE CALLES DE ACCESO
Calles pavimentadas en buen estado. Intenso flujo vehicular.
SERVICIOS
ELECTRICIDAD
GAS
TELEFONO
PUBLICA PRIVADA SIN CONEXIN
PUBLICO PRIVADO SIN
PUBLICO PRIVADO SIN CONEXION
CONEXIN
AGUA
CLOACA
DESAGE PLUVIAL
PUBLICA PRIVADA SIN CONEXIN
PUBLICO PRIVADO SIN
PUBLICO PRIVADO SIN CONEXION
CONEXIN
OBSERVACIONES SOBRE EL LOTE:
Lote con doble frente
IV. DESCRIPCION DEL BARRIO
TIPO
CONSTRUIDO
INDICE DE CRECISERVICIO DE VIGILANCIA
URBANO SUBURBANO
MAS DEL 75 % 25 - 75 %
MIENTO
DEL BARRIO
RURAL
MENOS DEL 25 %
CRECIENTE ESTABLE
SI NO
VALORES DE LA PROPIEDAD
DEMANDA / OFERTA
TIEMPO DE COMERCIALIZACION
CRECIENTE ESTABLE DECRECIENTE
ESCASA EQUILIBRADA
MENOS DE 3 MESES 3-6 MESES
EXCESO DE OFERTA
MAS DE 6 MESES
VALORES DE LOS INMUEBLES EN AREAS VECINAS
ANTIGEDAD DE VIVIENDAS EN AREAS VECINAS
DESDE
HASTA
(PRECIO TOTAL)
DESDE 30 HASTA 70 (EN AOS)
DESDE
HASTA
(POR
METRO CUADRADO)
USO DEL TERRENO (%)
30 % RESIDENCIAL
COMERCIAL
0 % INDUSTRIAL

70 %
0 % OTRO

CAMBIOS PRINCIPALES EN EL USO DEL TERRENO

IMPROBABLES PROBABLES EN PROCESO
(EXPLICAR)

FACILIDADES DE ESTACIONAMIENTO TIPICO

Va pblica.

CARACTERISTICAS DEL BARRIO:

Es parte de la zona macro centro de la ciudad de General Pico (cabecera del Depto. MARACO), compuesto de varios centros comerciales alimenticios, instituciones bancarias o crediticias, salones de ventas de artculos electrodomsticos, comercios de varios rubros y oficinas pblicas, con algunas oficinas particulares y viviendas unifamiliares; y salas de entretenimiento pblico (cine). Entorno residencial de nivel socioeconmico medio a medio alto y baja densidad edilicia, compuesto por viviendas en 1 a 8 plantas de categora constructiva estndar y
buena.
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA COMERCIALIZACION DE LAS PROPIEDADES EN BARRIO (PROXIMIDAD A LUGARES DE TRABAJO Y ENTRETENIMIENTOS, ESTABILIDAD DEL EMPLEO, ATRACTIVO DEL MERCADO, ETC.)
Se ubica en la ciudad de Gral. Pico, en zona netamente comercial.
OBSERVACIONES SOBRE LAS CONDICIONES DEL MERCADO (TENDENCIAS, EMPLEO / PRINCIPALES EMPLEADORES, OTROS FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES)
Mercado con nula oferta de propiedades similares.

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CAPTULO SEIS

613

INFORME DE TASACION
VI. COMPARABLES
COMPARABLE 1:
PRECIO
$ 18.000

VENTA O COTIZACION
Arrendamiento

FECHA DE VENTA O COTITIPO DE PROPIEDAD

ZACION
Local comercial y ofici10-11-2011
nas
DIRECCION DE LA PROPIEDAD
NUMERO
PISO
DPTO. LOCALIDAD
PROVINCIA
CP
Calle 18
635/37
Gral. Pico
La Pampa
6360
TIPO DE CONSTRUCCION
AREA CUBIERTA
PRECIO POR
AO DE CONSSUPERFICIE
Mampostera c/techo de
653,95
M
TRUCCION
DEL TERRENO
chapa parablico de chapa
27,52
1993
975 (en L)
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGEDAD
ESTADO DE MANTENIMIEN- COMERCIALIZACION
ESTACIONAMIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE
TO
INFERIOR EQUIVALENTE
INFERIOR EQUIVASUPERIOR
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
LENTE
SUPERIOR
SUPERIOR
ESTADO DE LA CONSTRUCCION
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR

CALIDAD DE UBICACION
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR

COMODIDADES
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR

SUPERFICIE
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR

OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA

Amplio saln comercial dividido en venta de artculos para el hogar, y por su lateral izquierdo y por medio de un
amplio y largo pasillo, se ingresa a oficinas de una inmobiliaria local (Boga & Asociados Inmobiliaria) y oficinas de
abogados. Valor locativo $ 18.000.
Fuente: Xxxxxx XXXXXXXX (02302) XXXXXX

FOTOGRAFA COMPARABLE 1:

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS

614

VI. COMPARABLES
COMPARABLE 2:
PRECIO
US$ 8.000 (= $ 4,29 x U)

VENTA O COTIZACION
Cotizacin

DIRECCION DE LA PROPIEDAD
Calle 20 esq. 15
TIPO DE CONSTRUCCION
Mampostera

NUMERO

PISO

FECHA DE VENTA O COTIZACION

10-11-2011
DPTO LOCALIDAD
.
Gral. Pico

TIPO DE PROPIEDAD
Local comercial
PROVINCIA
La Pampa

CP
6360

AREA CUBIERTA
1.008,03

PRECIO POR
AO DE CONSSUPERFICIE DEL
M
TRUCCION
TERRENO
34,04
1955
1.437
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGEDAD
ESTADO DE MANTENICOMERCIALIZACION
ESTACIONAMIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE MIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
INFERIOR EQUIVALENTE SUPERIOR
SUPERIOR
SUPERIOR
ESTADO DE LA CONSCALIDAD DE UBICACION COMODIDADES
SUPERFICIE
TRUCCION
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
INFERIOR EQUIVALENTE SUPERIOR
SUPERIOR
SUPERIOR
SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA
Propiedad ubicada en esquina cntrica de la ciudad de General Pico, perteneciente a una vieja tienda de
ramos generales y venta de automotores, hoy cerrada y en estado de abandono, compuesta de un amplio
saln comercial, oficinas administrativas, bao, depsito y entrepiso. Lote en esquina. Valor US$ 8.000. Se
ha considerado a estos fines la cotizacin de la unidad monetaria extranjera, tipo vendedor, a razn de $
4,[Link]: Xxxxx XXXXXXX - (02302) XXXXXXXX

FOTOGRAFA COMPARABLE 2:

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS

615

VI. COMPARABLES
COMPARABLE 3:
PRECIO
21.000

VENTA O COTIZACION
Arrendamiento

DIRECCION DE LA PROPIEDAD
Calle 20 esq. 17
TIPO DE CONSTRUCCION
Mampostera

ANTIGEDAD
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR
ESTADO DE LA CONSTRUCCION
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR

NUMERO

PISO

FECHA DE VENTA O COTIZACION

10-11-2011
DPTO. LOCALIDAD
Gral. Pico

TIPO DE PROPIEDAD
Local comercial
PROVINCIA
La Pampa

CP
6360

AREA CUBIERTA
386,16

PRECIO POR
AO DE CONSSUPERFICIE DEL
M
TRUCCION
TERRENO
54,38
1998
314,82
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ESTADO DE MANTENICOMERCIALIZACION
ESTACIONAMIENTO
MIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
INFERIOR EQUIVALENTE SUPERIOR
SUPERIOR
SUPERIOR
CALIDAD DE UBICACION
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR

COMODIDADES
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR

SUPERFICIE
INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR

OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA

Amplio saln comercial, en esquina, con oficina, bao y depsito, ubicado en pleno centro comercial de la ciudad
de General Pico (calle 20 esq. 17); con gran circulacin vehicular y peatonal. Valor de locacin: $ 21.000 de reciente [Link]: Gerencia de Sucursal Megatone (02302) XXXXXXXXX
FOTOGRAFA COMPARABLE 3:

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS

616

Ant.

Bien

Valor de
Sup
V 2
Locacin Homog. um

VTH

Vum2

$ 18.000

653,95 27,52 1,00 0,90 $ 16.200 24,77

$ 34.320 1008,03 34,04 0,80 1,15 $ 31.574 31,32

$ 21.000

386,16 54,38 1,00 1,20 $ 25.200 62,25

RELEVAMIENTO DE VALORES LOCATIVOS

Referencias:
VTH : Valor Total Homogeneizado
Vum2: Valor Unitario por Metro Cuadrado
Ca : Coeficiente de Actualizacin
Cu : Coeficiente de Ubicacin
ANLISIS DE LOS INMUEBLES ADOPTADOS COMO COMPARATIVOS
Superficie Total Relevada
Superficie Homogeneizada
Total Alquileres Relevados
Alquileres Homogeneizados
Precio m2 Homogeneizado

= 2.048,14 m2
=
682,71 m2
= $ 72.974,00
= $ 24.324,66
= $ 35,62/m2 (Alq Homog / Sup Homog)

VII. VALUACION

Valor Locativo del Inmueble del Banco SANTANDER-RIO S.A.

Pm2H Sup = $ 35,62 483,37 m2 = $ 17.217,6 se adopta $ 17.200 ($ 35,58/m2)
Valor de Realizacin del Inmueble del Banco SANTANDER-RIO S.A.
Por mtodo INDIRECTO (capitalizacin de la renta), considerando un ao de locacin a
una tasa razonable del 9% anual
Ff
$ 206.400
---- = ------------- = $ 2.293.333,33 se adopta $ 2.300.000
i
0,09
EXPRESAR OPINION DEL VALOR EN RELACION CON COMPARABLES:

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS
DIRECCION DE LA PROPIEDAD TASADA

617

PROPIEDAD INSPECCIONADA

Calle Gral. Belgrano 185/99-Gral. PicoLa Pampa

o NO

NOMBRE TASADOR

NOMBRE TASADOR SUPERVISOR (SI CORRESPONDIERE)

FECHA: 10-11-2011

MCP Miguel ngel ANTOANA

FOTOGRAFA FRENTE INMUEBLE TASADO

INFORME DE TASACION
EL TASADOR CERTIFICA Y EXPONE LO SIGUIENTE:
1 - Realic esta tasacin de conformidad con las normas de tasacin que son requeridas por el B.C.R.A. a travs de su
comunicacin "A" 2563
2 - He indicado en el informe de tasacin todas las situaciones adversas (como reparaciones necesarias, depreciacin, la
presencia de residuos peligrosos, sustancias txicas, etc.) observadas durante mi inspeccin ocular del bien en cuestin.
3 - He investigado el rea comercial y he seleccionado un mnimo de tres ventas o cotizaciones recientes de propiedades
muy similares y prximas al bien en cuestin como comparables en el anlisis de valuacin.
4 - He tomado en cuenta todos los factores conocidos que inciden sobre el valor en mi estimacin de los valores
detallados en el pto. VII del informe de tasacin. No he ocultado en forma consciente ninguna informacin significativa
en el informe de tasacin y creo, segn mi leal saber y entender que toda informacin y las declaraciones que figuran en
el informe de tasacin son fieles y correctas.
5 - Consign en el informe de tasacin solo mi anlisis, opiniones y conclusiones personales, que son imparciales y
profesionales
6 - No tengo inters actual o probable en el bien objeto de este informe, y no tengo inters o perjuicio personal actual o
probable con respecto a todos los participantes de la transaccin.
7 - No se me exigi informar un valor predeterminado ni ninguna tendencia en cuanto al valor que favoreciera la causa
del cliente parte vinculada. No bas el informe de tasacin en una valuacin mnima requerida, una valuacin especfica, o
la necesidad de aprobar un Prstamo hipotecario especfico.

618

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS
8 - Inspeccion personalmente el interior y exterior de las reas del bien en cuestin y el exterior de todos los inmuebles
enumerados como comparables en el informe de tasacin. Consign toda condicin adversa conocida o aparente en las
mejoras en el lugar en cuestin de los que tengo conocimiento y he efectuado los ajustes de estas condiciones adversas
en mi anlisis del valor del bien.
9 - Confeccion personalmente todas las conclusiones y opiniones sobre el bien inmueble que figuran en este informe de
tasacin. Si me bas en la asistencia de algn profesional o profesionales en la preparacin de la tasacin o la confeccin
del informe de tasacin, certifico que las personas nombradas estn capacitadas para realizar las tareas.

SE ADJUNTA PLANO QUE INDICA LA UBICACIN DEL BIEN

SE ADJUNTAN FOTOGRAFIAS DEL BIEN EN CUESTION (UNA INCLUYENDO VISTA DE LA CALLE)
SE ADJUNTAN FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS (OPCIONALES)
SE ADJUNTAN HOJAS SUPLEMENTARIAS (OPCIONALES)

Plano del centro de General Pico

Ubicacin de Inmuebles referenciados y tasado

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CAPTULO SEIS

619

F.O.T.: 1,6
F.O.S.: 0,70
Esquina sin restricciones
INFORME DE TASACION
Observaciones finales:
El mercado de la ciudad de General Pico, y conforme consultas realizadas a operadores inmobiliarios, se encuentra sobrevalorado y, a pesar de existir una paralizacin momentnea, est la
expectativa sobre el ingreso proveniente de los dividendos de la cosecha de soja y, de algunos
inversionistas [Link] de lo expuesto, la sobrevaloracin se ha podido observar, ya que a pedido
del tasador firmante se requiri una "estimacin" del valor de realizacin de la esquina valuada
arribando a un valor prximo a los US$ [Link] funcin de ello, se ha procedido a tomar como referencia el valor de la tierra en la zona micro
2
cntrica de la ciudad, ubicada en esquina de calles 22 y 17, con una superficie total de 831,85 m
y en una zonificacin de mayor aprovechamiento de la tierra y su espacio areo. Dicha fraccin
se est ofreciendo ya hace ms de 6 meses en la suma de US$ 375.000, a razn de US$
2
2
450,80/m . Si consideramos dicho valor unitario sobre la parcela tasada (316,36 m ), tenemos un
valor de la superficie total, libre de mejoras, de US$ 142.615,08 ( $ 611.818,69). Si a ello le agregamos el valor de las mejoras, que poseen una vida til (en su mayora) de 54 aos transcurri2
dos, a razn de US$ 1.100/m y aplicando una depreciacin (tabla de Ross & Heidecke), en base a
2
un valor residual (Vr) del 5% del VRN (US$ 55/m ), nos arroja un valor de reposicin depreciado
2
de $ 263,49/m , lo que nos deja un valor total de la obra civil existente de US$ 127.363,31 ( $
546.387,95). En concreto, de la suma del valor tierra ms el valor de mejoras depreciadas nos
arroja un valor total de US$ 269.978,39 $ 1.158.207,[Link] aparte merece el tratamiento de la unidad habitacional existente en la primera planta del
inmueble tasado. A tal fin, se ha considerado a dicha superficie como parte de un todo de aquella que utiliza la institucin, sin considerar a la misma para el fin que est [Link] es de destacar, que si bien el inmueble posee censores contra incendios, pero no existe
la instalacin para el supuesto que el siniestro se produjera; como as tambin, que no posee
baos para el pblico general o clientes de la institucin.-

620

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS

FOTOGRAFIAS Y PLANOS
FOTOGRAFIAS DEL BIEN EN CUESTION
(UNA INCLUYENDO ESCENA DE LA CALLE)

Plano Planta Baja

Plano Planta Alta

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS

PLANTA BAJA

621

622

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CAPTULO SEIS

Sector de cajas y atencin al pblico

Uno de los baos de la sucursal y cocina para el personal

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

CAPTULO SEIS

Pasillos, sector archivos y equipo central

623

624

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CAPTULO SEIS

Primera Planta

Escalera de acceso desde el exterior y sector de comedor diario

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CAPTULO SEIS

625

Cocina

Bao

626

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CAPTULO SEIS

Patio del departamento o terraza del edificio

VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

BIBLIOGRAFA

627

BIBLIOGRAFIA

LIBROS Y MANUALES

AGUIAR, Artemio Daniel. Manual de la Tasacin de Inmuebles. Edit. Juris. 2009. 271 pg.
BALLESTERO, Enrique y RODRGUEZ, Jos A. El Precio de los Inmuebles Urbanos. CIE Inversiones Editoriales Dossat 2000, 1999 - 337 pg.
CABALLER. Vicente, Valoracin Agraria, Teora y Prctica. Madrid. Ediciones Mundi-Prensa.
5ta ed. 2008. 406 pg.
GUERRERO, Dante.
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Manual de Tasaciones. 2da Edicin. Espaa .Edit. Alsina .1994.

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