GLOSARIO DE TÉRMINOS

A
ABROGAR
Privar totalmente de vigencia una ley, reglamento o código. Dejar sin efecto una disposición legal
que puede ser expresa, por una disposición específica o en virtud de un precepto contenido en
una disposición posterior, o puede set tácita, es decir, resultante de la incompatibilidad que existe
entre las disposiciones de la misma ley y de anterior

ACAHUAL
Es la vegetación forestal que surge de manera espontánea en terrenos que estuvieron bajo un uso
agrícola o pecuario en zonas tropicales y que cuenta con menos de veinte árboles por hectárea
con un diámetro normal mayor a veinticinco centímetros, o bien, que teniendo árboles con
diámetros normales de más de quince centímetros, en conjunto cuentan con un área basal por
hectárea de menos de cuarenta metros cuadrados.

ACCIÓN
Es cada una de las partes en que se considera dividido el capital social de una sociedad anónima
o de una sociedad en comandita por acciones. Es un título de crédito que sirve para acreditar y
transmitir la calidad y los derechos de socio, en esta clase de sociedades.
La acción posee tres valores: nominal, contable y de mercado.

ACCIÓN DE VIVIENDA
La constitución de suelo para vivienda, así como la construcción o mejoramiento de la misma.

ACERVO
Conjunto o totalidad de bienes comunes o indivisos. //Masa común hereditaria.

ACOTAMIENTO
Acción de deslindar o señalar los límites de una propiedad. En la acepción legal significa poner
cotos, mojoneras, cercas, vallas u otras señales para indicar que el propietario de una finca rústica
se reserva exclusivamente los pastos y los demás aprovechamientos que nacen del dominio.

ACTA CONSTITUTIVA
Documento o constancia notarial en la que se registran los datos referentes a la formación de una
sociedad o agrupación. Se especifican bases, fines, integrantes de la agrupación, funciones
específicas de cada uno, firmas autentificadas y demás información fundamental de la sociedad
que se constituye.

ACTIVIDADES RIESGOSAS
Toda acción u omisión que ponga en peligro la integridad de las personas o del ambiente, en
virtud de la naturaleza, características o volumen de los materiales o residuos que se manejen, de
conformidad con las normas oficiales mexicanas, los criterios o los listados en materia ambiental
que publiquen las autoridades competentes.

ACTIVO

Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y del cual
se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se utiliza para
calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles
como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí mismo un intangible.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 1

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Una parte de la propiedad de una entidad debe reconocerse como un activo cuando:
a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el activo.
b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en términos monetarios y
con adecuado soporte documental.

ACTIVO CIRCULANTE
En el renglón del activo de una entidad, es aquel constituido por el dinero y los otros recursos que
serán convertidos a efectivo en las operaciones de la entidad, en un período corto de un año
generalmente. En otras palabras, es el conjunto de activos que no se pretende utilizar de manera
continua en las actividades de la entidad. Algunos ejemplos son inventarios de materias primas o
productos terminados, productos en proceso, inversiones a corto plazo y efectivo en bancos o en
caja.
En ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede
considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que están
en el inventario de una empresa inmobiliaria para su venta.

ACTIVOS DE BIENES DE INVENTARIO

Representa los bienes muebles e inmuebles que son propiedad del gobierno federal, destinado al
servicio público.

ACTIVO DE INVERSIÓN
Son los terrenos y/o construcciones cuyo propósito es devengar un ingreso por renta y/o para la
conservación o incremento de valor del capital. No se tiene para utilizarse en la producción o
comercialización de bienes o servicios, para propósitos administrativos, ni para su venta en la
operación normal del negocio.

ACTIVO EXCEDENTE
Es el activo que le pertenece a una entidad pero que se considera superfluo para las operaciones
corporativas. El Valor de Mercado de un activo excedente, se determina en un escenario de su
mayor y mejor uso.

ACTIVO FIJO
Es un recurso no monetario tangible o intangible de larga vida, que se mantiene en una entidad
con el propósito de utilizarse en la producción de productos o servicios y que no se vende en el
periodo normal de las actividades de una entidad. En una empresa, el activo fijo está constituido
principalmente por activos tangibles distribuidos en dos grandes categorías, es decir planta y
equipo, (terrenos y construcciones), y equipo, además de otros activos de larga duración.

ACTIVO FINANCIERO
Es el activo constituido por:
a) efectivo o cualquier otro instrumento monetario
b) un derecho contractual para recibir efectivo u otro activo financiero de otra persona física o
moral
c) un derecho contractual para intercambiar instrumentos financieros con otra persona física o
moral bajo condiciones que son potencialmente favorables
d) un instrumento de capital de otra empresa.

ACTIVO INTANGIBLE
Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física como son: la posesión de
conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales,
marca, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes y destrezas

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 2

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profesionales, que posea en exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja
competitiva y posicionamiento en el mercado.

ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO)

Es una razón financiera que se calcula como activo total menos pasivo circulante (quitando
financiamiento a corto plazo que causa intereses) = activo fijo + capital de trabajo para operación.

ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO)

Es una razón financiera que se calcula como activo circulante menos pasivo circulante.

ACTIVO OPERATIVO
Es un activo que se considera como requisito para las operaciones de un negocio en marcha.

ACTIVO TANGIBLE
Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales como terrenos, edificios,
maquinaria y equipo.

ACTIVO MONETARIO
Es cualquier activo en caja o por cobrar en términos de dinero, a diferencia de los activos no
monetarios tales como inventarios o activos fijos tangibles.

ACTIVO NO OPERATIVO.
Ver Activo Excedente.

ACTO DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

Desde el punto de vista legal, es aquel en que por disposición de la ley o por solicitud de las
personas interesadas, se requiere la intervención del juez, sin que esté promovida ni se promueva
cuestión alguna entre partes interesadas.

ACTO JURÍDICO
Expresión de la voluntad humana con capacidad para provocar efectos jurídicos, conforme a los
requisitos legales establecidos con anterioridad a cada caso.

ACTO LEGISLATIVO
Actuación deliberada del poder legislativo orientada a la creación de derecho positivo; igualmente,
puede caracterizarse en general como acto legislativo a aquel por el cual se formula una regla
general impersonal, ya sea que emane del Poder Ejecutivo o del H. Congreso de la Unión o de la
autoridad con facultades para hacerlo.
ACUÍFERO
Cualquier formación geológica por la que circulan o se almacenan aguas subterráneas que
puedan ser extraídas para su explotación, uso o aprovechamiento.

AD CORPUS
Con esta expresión latina se hace referencia a la venta de un inmueble determinado, que puede
hacerse sin indicación de su área. Y por un único precio.

ADEUDO
Pasivo, deuda. Cantidad que se ha de pagar por concepto de contribuciones, impuestos o
derechos.

ADJUDICACIÓN

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Acto judicial consistente en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa,
muebles o inmuebles, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria con la
consiguiente entrega de la misma a la persona interesas. En el ámbito del derecho internacional
público, entiende por adjudicación la adquisición de la soberanía sobre un territorio por laudo de un
tribunal arbitral u otro organismo competente de naturaleza internacional.

ADJUDICACIÓN HEREDITARIA
Acto en virtud del cual se atribuye prácticamente a las personas que tienen derecho reconocido e
indisputado a ello, la porción hereditaria que le corresponde de acuerdo con el resultado de la
partición legalmente realizada.

ADJUDICACIÓN LISA O LLANA

Acto jurídico consistente en la atribución como propia a persona determinada de una cosa mueble
o inmueble como consecuencia de una subasta o partición hereditaria, con la consiguiente entrega
de la misma a la persona interesada.

ADJUDICACIÓN POR REMATE

Adquisición de bienes muebles o inmuebles en pago parcial o total de créditos a favor de un
acreedor hipotecario como consecuencia de una sentencia de remate.

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
El conjunto de Dependencias, Órganos Político Administrativos en cada demarcación territorial,
órganos desconcentrados y entidades paraestatales que componen la administración centralizada,
desconcentrada y paraestatal del Distrito Federal.

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL

Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función
administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal,
ambas establecidas en la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal.

ADMINISTRACIÓN URBANA
Conjunto de disposiciones legales, mecanismos y acciones de instituciones y organismos que
tienen como fin gobernar o regir las diversas actividades realizadas cotidiana o eventualmente en
el medio urbano, especialmente las relacionadas con los objetivos de servicio público del Estado.

ADQUIRIR
Apropiarse de un bien o derecho para acrecentar con la incorporación de esos bienes o derechos
que hasta ese momento pertenecían a otro propietario o bien no lo tenían.

ADQUISICIÓN
Acto o hecho en virtud del cual una persona obtiene el dominio o propiedades de un bien o servicio
o algún derecho real sobre éstos. Puede tener efecto a título oneroso o gratuito; a título singular o
universal, por cesión o por herencia.

ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
Acto jurídico mediante el cual ingresa al patrimonio de una persona física o moral un bien
inmueble.

ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR PRESCRIPCIÓN POSITIVA

Es el medio de adquirir bienes mediante el transcurso del tiempo y mediante las condiciones
establecidas al efecto por la ley.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 4

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ADSCRIPCIÓN
Acto o hecho de asignar a una persona al servicio de un puesto, o ubicar a una unidad
administrativa dentro de otra de mayor jerarquía.

AFECTACIÓN
Restricción, limitación y condiciones que se imponen, por la aplicación de una ley, al uso y
ocupación de un predio o un bien de propiedad particular o federal, para destinarlo a obras de
utilidad pública.

AFECTACIÓN DE BIENES
Es la limitación y condiciones que imponen por la aplicación de una ley al asunto de un predio o un
bien particular o federal, para destinarlos total o parcialmente a obras de utilidad pública.

AFECTADO
Es el propietario o poseedor de un inmueble, cuya esfera jurídica se ve dañada con motivo de la
realización de obras de utilidad pública.

AFIRMATIVA FICTA
Decisión normativa de carácter administrativo por la cual todas las peticiones por escrito de
ciudadanos usuarios, empresas o entidades que se hagan a la autoridad pública, si no se
contestan en el plazo que marca la ley o las disposiciones administrativas se consideran
aceptadas, bastando para ello conservar la copia del acuse de la solicitud realizada ante la
instancia competente. La negativa ficta es la decisión normativa en el sentido opuesto.

AGRICULTURA
Es el conjunto de actividades relacionadas con el cultivo de la tierra, que buscan conseguir la
satisfacción de algunas necesidades humanas como la alimentación y materias primas para la
industria. Existen dos formas de clasificar la agricultura. El primero, se basa en el grado de empleo
de los diversos factores de la producción: agricultura intensiva y extensiva. El segundo, toma en
consideración las formas de producción y el destino del producto: agricultura de subsistencia, de
transición y moderna.
AGROPECUARIO
Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización.

AJUSTE DE LOS DATOS DE MERCADO

Un método de usar correctivos aplicados a las transacciones de bienes raíces para ajustar los
datos de mercado utilizados en el enfoque comparativo de valuación. Dichos datos ajustados son
necesarios a fin de segregar ciertas influencias que han causado cambios en los valores de los
bienes raíces, bien sea general o específicamente. Un ejemplo sería dos o más ventas de cada
una de varias propiedades, las primeras ventas de las cuales fueron hechas durante un período
determinado, y las ventas subsiguientes después de un lapso de cierto tiempo. Cualquier
tendencia indicada por un aumento o disminución en los precios de dichas propiedades entre los
dos períodos, indicaría un cambio debido al elemento tiempo, cuando solo sean disponibles ventas
anteriores de propiedades comparables a la propiedad sujeto. Los datos de control también son
útiles cuando es necesario identificar y segregar las causas que afectan los valores en áreas
específicas debido a una mejora pública, tal como una autopista.
ALBACEA
Persona encargada por el testador o por el juez de cumplir la última voluntad y custodiar los bienes
del finado.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 5

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ALHAJA
Ver Joya.

ALINEAMIENTO
Relación de orden físico que guarda un predio con la vía pública y que apoyado en las
disposiciones de los programas de Desarrollo Urbano permite guardar una reserva de suelo para
destinarlo y prever algunas condiciones.

ALINEAMIENTO
Traza sobre el terreno que limita el predio respectivo con la vía pública en uso o con la futura vía
pública determinada en las láminas de alineamiento y derechos de vía.

AMORTIZACIÓN
Es una depreciación o reducción gradual del valor en libros de alguna partida de activo,
generalmente intangibles. También se conoce como el proceso por el cual se paga una deuda en
términos graduales.

AMPARO
Juicio por medio del cual se impugnan los actos de autoridad, violatorios de las garantías
constitucionales, así como los actos que restrinjan la soberanía de los estados.

ANÁLISIS
Examen detallado de los hechos para conocer sus elementos constitutivos, sus características
representativas, así como sus interrelaciones y la relación de cada elemento con él.

ANÁLISIS COSTO-BENEFICIO
Evaluación socioeconómica que considera, en términos reales, los costos y beneficios directos e
indirectos que los programas y proyectos de inversión generan para la sociedad, incluyendo
externalidades y efectos intangibles.

ANÁLISIS DE EDAD / VIDA

Es un método para estimar la depreciación acumulada, aplicándole al costo nuevo de un bien un
factor que resulta de la relación de la edad efectiva del bien entre su vida útil económica.

ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD
Identifica los resultados esperados de uno o más cursos de acción propuestos, y compara estos
resultados con los objetivos y estándares de aceptabilidad del cliente. Puede identificar también los
cambios (en restricciones, recursos, objetivos) que son necesarios y posibles para alcanzar los
resultados deseados, así como identificar lo que serían los costos de efectuar tales cambios. El
análisis de factibilidad es más informativo que evaluativo u orientado hacia la acción.

ANÁLISIS DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO

Es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un flujo de efectivo al
futuro. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor
presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la
evaluación de proyectos de inversión.

ANÁLISIS DE INVERSIÓN
Proceso mediante el cual se determina la capacidad de atracción de una inversión mediante el
análisis de un número de alternativas que reflejan la relación entre el precio de adquisición y los
futuros beneficios que se esperan de la inversión. Estas relaciones (multiplicadores, relaciones

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

financieras, productividad) pueden ser probadas contra oportunidades de inversión alternativas

similares o contra criterios inversionistas específicos el análisis de inversión, a diferencia del
análisis de factibilidad, es totalmente cuantitativo. Trata del efectivo como cantidades medibles. Se
ocupa de la selección entre cursos alternativos de acción (incluyendo no acción) para alcanzar los
mejores resultados en términos de los objetivos del cliente: inversionista, por ejemplo, aunque la
identificación del uso mejor y más productivo puede emerger de un estudio de factibilidad, la
selección del programa de uso que se debe seguir es el resultado del análisis de inversión. Así: (1)
¿es el uso propuesto físicamente posible? Si afirmativo, entonces (2) ¿es el uso propuesto
legalmente permisible? Si afirmativo, entonces (3) ¿es el uso propuesto financieramente factible?
Si negativo rechazar, si positivo entonces (4) ¿cuál de los usos físicamente posibles, legalmente
permisibles y financieramente factibles es el mejor en términos de los objetivos del inversionista:
cliente?

ANÁLISIS DE MERCADO
Estudio de las condiciones generales del mercado de bienes raíces que influencian la oferta, la
demanda y los precios competitivos para tipos particulares de instalaciones o propiedades.

ANTECEDENTE REGISTRAL
Dato o conjunto de datos que individualizan cada uno de los bienes inmuebles, muebles o
personas morales inscritas en el registro, donde constarán los actos que en ellos incidan.

ANTIGÜEDAD
Es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas, acompañadas de un
cierto nivel de calidad artística o histórica.

ANTROPOGÉNICO
Es la acción que se ejerce, por la influencia del hombre, en la introducción o desaparición de las
especies.

ANUALIDAD
Es un pago que se hace o se recibe en intervalos futuros, ya sea de por vida o por un número fijo
de períodos para amortizar una deuda. Puede o no corresponder a períodos anuales.

ANUNCIANTE
La persona física o moral que utiliza los servicios de publicidad para difundir o publicitar productos,
bienes, servicios o actividades.

ANUNCIO
Toda expresión gráfica o escrita emitida por cualquier medio que señale, promueva, muestre o
difunda al público cualquier mensaje relacionado con la producción, compra y venta de bienes, con
la prestación de servicios y con el ejercicio de actividades lícitas reguladas por la Ley.

APALANCAMIENTO
Es la posibilidad de financiar determinadas compras de activos sin la necesidad de contar con el
dinero de la operación en el momento presente.

APARTAMENTO
Una unidad de vivienda que comprende una o más habitaciones diseñadas para proporcionar
instalaciones de vivienda completas para una familia o un individuo. En los documentos de
condominio se entiende por apartamento a cualquier unidad de venta: vivienda, comercio, oficinas.

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APEO
Es el documento jurídico que acredita el deslinde y demarcación.

APEO Y DESLINDE
Atributo de dominio, por el cual un propietario, poseedor usufructuario tiene derecho a hacer medir,
delimitar, amojonar y cercar su fundo. Esta serie de actos se derivan del derecho de exclusión, que
faculta al titular de un derecho real o gozar de la cosa excluyendo a otras personas, por los medios
que la ley autoriza. Se atribuye su naturaleza a la servidumbre, de cuasi-contrato o emanación del
derecho principal de dominio.

APEO Y DESLINDE
Consiste en señalar los límites precisos de un terreno, derecho que reconoce a todo propietario en
relación con los de su propiedad.

APRECIACIÓN EN VALOR
En valuación se entiende por apreciación el incremento en valor debido al aumento del costo para
reproducir, valor por encima del costo, o mayor valor que en algún momento específico anterior,
causado por una mayor demanda, mejores condiciones económicas, niveles de precios superiores,
revisión de las tendencias de depreciación ambiental, mejores facilidades de transporte, dirección
del crecimiento de la comunidad o área u otros factores. Es lo opuesto a la depreciación.

APROPIACIÓN
En sentido general, incorporación, en forma legal, de cosas al patrimonio de una persona,
pudiendo ser objeto de ella todas las que no estén excluidas del comercio.

ÁRBOL
Es una planta leñosa, perenne, provista de un solo tallo (tronco o fuste), que al dividirse en ramas
a cierta altura del suelo origina la copa.

ÁRBOL CADUCIFOLIO
Son árboles que pierden su follaje en otoño o invierno. (Roble)

ÁRBOL PERENNIFOLIO
Son árboles que mantienen un follaje siempre verde durante toda su vida. (Pino)

ARBUSTOS
Son plantas leñosas, perennes, de porte relativamente bajo, con varios tallos principales.
(Bugambilia)

ÁREA
Porción de territorio comprendida dentro de una poligonal precisa.

ÁREA BRUTA DE CONSTRUCCIÓN

En valuación se entiende por área bruta de construcción la suma de todas las áreas, construidas
en una edificación. En general se mide lo contenido en el perímetro exterior y por planta.

ÁREA BRUTA RENTABLE (E.U.A.)

El denominador común a todas las operaciones de centros comerciales y edificios de oficinas.
Típicamente, el valor en efectivo por unidad de área bruta rentable en base anual.

ÁREA CENTRAL

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Centro de la ciudad, zona central que reúne establecimientos comerciales y de servicios de todo
género habitualmente con altas densidades por hectárea, complementado con lugares de
espectáculos y reunión; coincide con el centro comercial, administrativo e histórico de la ciudad.

ÁREA DE OCUPACIÓN
Restar a la superficie total de un predio el porcentaje de área libre establecido por los Programas.

ÁREA LIBRE
Porción del predio en donde no está permitida la construcción, según lo establecido en los
Programas.

ÁREA LIBRE PERMEABLE

Porción del predio que permite la infiltración de agua pluvial al subsuelo, conforme a lo señalado
en los Programas.

ÁREA METROPOLITANA
Superficie correspondiente a una metrópoli o ciudad principal o incluyendo núcleos de población
menores que están estrechamente ligados o relacionados al núcleo central.

ÁREA DE CIRCULACIONES EXTERIORES

Es la superficie exterior requerida para la circulación externa, peatonal o vehicular entre los
distintos espacios o cuerpos contenidos dentro del polígono del inmueble. Esta superficie se
encuentra por fuera del área construida y no está considerada como parte del área rentable.

ÁREA DE CIRCULACIONES INTERIORES

Es la superficie requerida para la comunicación entre los distintos espacios físicos en cada planta
de un inmueble, incluyendo las áreas complementarias, por lo que es considerada parte del área
rentable.

ÁREA DE OCUPACIÓN
Restar a la superficie total de un predio el porcentaje de área libre establecido por los Programas

ÁREA DE USO COMÚN

Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son:
el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de
limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, subestaciones y no forma parte del área
rentable.

ÁREA LIBRE
Porción del predio en donde no está permitida la construcción, según lo establecido en los
Programas.

ÁREA LIBRE PERMEABLE

Porción del predio que permite la infiltración de agua pluvial al subsuelo, conforme a lo señalado
en los Programas.

ÁREA NATURAL PROTEGIDA

Las zonas sujetas a conservación ecológica, los parques locales y urbanos establecidos en el
Distrito Federal para la preservación, restauración y mejoramiento ambiental.

ÁREA PRIVATIVA

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 9

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus
funciones.

ÁREA RENTABLE
Es el área a la cual se le aplica la renta. Puede ser sobre área bruta o sobre área neta de
construcción.

ÁREA RENTABLE
Es la superficie utilizable de un edificio que es tomada por un arrendatario para su uso privativo
como oficinas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo las áreas comunes y
los principales huecos verticales.

ÁREA RURAL
Zona ubicada fuera de los límites urbanos en una región determinada y en la cual se desarrollan
principalmente actividades agrícolas.

ÁREA TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO

Es la suma total de las superficies cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores,
descontando los principales huecos verticales (Cubos de elevadores, ductos de instalaciones
hidráulicas, sanitarias y eléctricas).

ÁREA URBANA
Superficie comprendida dentro de los límites urbanos establecidos por el municipio y/o decretados
legalmente por autoridad competente. Zona en que se presentan concentradamente
características de tipo urbano en lo referente a uso y ocupación del suelo, densidades, servicios,
funciones.

ÁREA UTILIZABLE
Es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por un arrendatario para su uso privativo
como oficinas, archivos, bodegas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo
los principales huecos verticales y los balcones y terrazas descubiertas y se mide de los paños
interiores de la porción dominante incluyendo la superficie de columnas y pilastras.

ÁREAS CON POTENCIAL DE DESARROLLO

Son las que corresponden a zonas que tienen grandes terrenos sin construir, incorporados dentro
del tejido urbano, que cuentan con accesibilidad y servicios donde pueden llevarse a cabo
proyectos de impacto urbano que determine el reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano,
apoyados en el programa de fomento económico, que incluyen equipamientos varios y otros usos
complementarios.

ÁREAS CON POTENCIAL DE MEJORAMIENTO

Zonas habitacionales de población de bajos ingresos, con altos índices de deterioro y carencia de
servicios urbanos, donde se requiere un fuerte impulso por parte del sector público, para equilibrar
sus condiciones y mejorar su integración con el resto de la ciudad.

ÁREAS CON POTENCIAL DE RECICLAMIENTO

Aquellas que cuentan con infraestructura vial y con servicios urbanos y de transporte adecuados,
localizadas en zonas de gran accesibilidad, generalmente ocupadas por vivienda unifamiliar de
uno o dos niveles con grados importantes de deterioro, las cuales podrían captar población
adicional, un uso más densificado del suelo, recibir transferencias de potencialidades de desarrollo
y ofrecer mejores condiciones de rentabilidad. Se aplica también a zonas industriales, comerciales

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

y de servicios deterioradas o abandonadas donde los procesos deben reconvertirse para ser más
competitivos y para evitar impactos ecológicos negativos.

ÁREAS COMPLEMENTARIAS
Son las áreas de uso privativo tales como: aulas para capacitación, comedores, auditorios,
espacios de archivo activo y muerto, bodegas, biblioteca, área de mantenimiento y salones de
usos múltiples, que se incluyen en el área rentable de un inmueble.

ÁREAS DE CONSERVACIÓN PATRIMONIAL

Las que tienen valor histórico, arqueológico, artístico o que forman parte del patrimonio cultural
urbano, así como las que sin estar formalmente clasificadas como tales, presentan características
de unidad formal que requieren atención especial para mantener y potenciar su valor.

ÁREAS DE INTEGRACIÓN METROPOLITANA

Áreas funcionalmente semejantes, pero separadas por el límite del Distrito Federal, con el Estado
de México o el Estado de Morelos. Su planeación debe sujetarse a criterios comunes y su
utilización tiende a mejorar las condiciones de integración entre las entidades.

ÁREAS DE PRESERVACIÓN
Extensiones naturales que no presentan alteraciones graves y que requieren medidas para el
control del uso del suelo y para desarrollar en ellas actividades que sean compatibles con la
función de preservación. No podrán realizarse en ellas obras de urbanización, sólo podrán
realizarse en estas áreas, obras para instrumentar la preservación, compatibles con los objetivos
señalados a las mismas, previo dictamen de la Secretaría, así como de la Secretaría del Medio
Ambiente. La legislación ambiental aplicable regula adicionalmente estas áreas.

ÁREAS DE PRODUCCIÓN RURAL Y AGROINDUSTRIAL

Las destinadas a la producción agropecuaria, biotecnológica, piscícola, turística, forestal y
agroindustrial. La ley de la materia determinará las concurrencias y las características de dicha
producción.

ÁREAS DE RESCATE
Aquellas cuyas condiciones naturales ya han sido alteradas por la presencia de usos
inconvenientes o por el manejo indebido de recursos naturales y que requieren de acciones para
restablecer en lo posible su situación original; en estas áreas se ubican los asentamientos
humanos rurales. Las obras que se realicen en dichas áreas se condicionarán a que se lleven a
cabo acciones para restablecer el equilibrio ecológico. Los programas delegacionales establecen
coeficientes máximos de ocupación y utilización del suelo para las mismas.

ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS

Es la suma de las superficies que aún sin ser parte del edificio principal cuenten con techumbre
dentro del polígono o envolvente del predio, tales como las garitas de revisión, área de
aparcamiento y andenes de descarga o similares. Deben ser incluidas como parte del área
rentable cuando son de uso privativo y se miden a los paños exteriores.

ARRENDADOR
Es alguien que posee el derecho para usar un activo, el cual se le transfiere a otro (arrendatario)
bajo un contrato de arrendamiento. El arrendador normalmente se conoce también como
propietario o casero.

ARRENDAMIENTO

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es un compromiso por parte del inquilino (arrendatario) de pagar un alquiler al propietario

(arrendador), a cambio del usufructo de un activo. Puede ser puro, financiero (largo plazo) o de
operación (corto plazo). Generalmente incluye un acuerdo de contrato en donde los derechos de
uso y posesión se transfieren del arrendador al arrendatario a cambio de pagar rentas.

ARRENDAMIENTO A LARGO PLAZO

Obligación por el alquiler de propiedad, mueble o inmueble que cubre un largo período de años. En
su uso actual, este término no solo se aplica al arrendamiento obligatorio u ordinario, sino también
a los contratos de renta y arrendamiento con opción de compra y a los contratos que se asemejan
a los de arrendamiento, pero que de hecho son compras a plazo. Debido a la importancia y el
carácter frecuentemente complicado de este tipo moderno de arrendamiento, los estados
financieros que contienen estas partidas se complementan con notas detalladas.
ARRENDAMIENTO CIVIL
Cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce
temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un cierto precio. No puede exceder de
10 años para las fincas destinadas a habitación y de 20 años para las fincas destinadas al
comercio o a la industria.

ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Es el tipo de alquiler que transfiere substancialmente todos los riesgos y recompensas inherentes
a la propiedad de un activo al arrendatario, al vencimiento del contrato.

ARRENDAMIENTO PURO
Es una operación por contrato que establece el uso o goce temporal de un bien al arrendador,
obligándose este último a pagar una renta periódica. Por lo tanto, la arrendadora no contrae
obligación alguna de enajenar el bien, ni de hacerle partícipe al arrendatario del importe de la
venta que se haga del bien a un tercero.

ARRENDATARIO
Es una persona a quien se le renta una propiedad bajo un contrato de arrendamiento. Al
arrendatario se le conoce también como inquilino.

ASEGURAMIENTO
Es el acto de la Administración Pública Federal, personas físicas y morales para tomar medidas
provisionales, que a través de la contratación de un seguro, le permiten resguardar sus bienes
contra cualquier riesgo o perdida, por siniestros o eventualidades.

ASEGURAMIENTO DE BIENES
Función administrativa de servicios generales que tiene por objeto contratar la protección
económica de los bienes propiedad de una dependencia o entidad.

ASENTAMIENTO HUMANO
Es el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de
convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos
naturales y las obras materiales que lo integran. (Artículo 2 fracción II de la Ley General de
Asentamientos Humanos).

ASENTAMIENTO HUMANO
Fase final del movimiento migratorio, en el cual el elemento migrante se fija y establece
permanentemente, o se agrupa sobre el lugar de su nueva residencia. Espacio geográfico en el

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 12

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

que existe o se da el establecimiento de grupos o elementos de población, con carácter de

permanentes.

ASENTAMIENTOS IRREGULARES
Son las áreas de vivienda ubicadas en suelo de conservación donde están prohibidas la
urbanización y la construcción; estos elementos se ubican en terrenos de propiedad ejidal,
comunal, pública, estatal o municipal y particular.

ASIENTO O INSCRIPCIÓN
Es el acto procedimental a través del cual. El registrador observando las formalidades legales,
materializa en el libro o folio correspondiente el acto jurídico, utilizando la forma escrita.

ASOCIACIÓN
Contrato en virtud del cual varios individuos convienen en reunirse de manera permanente para
realizar un fin común que no esté prohibido por la ley y que no tenga carácter preponderantemente
económico. La palabra asociación tiene un doble significado: el lato y el restringido. El significado
lato comprende toda agrupación de personas físicas, realizada con un cierto propósito de
permanencia par el cumplimiento de una finalidad cualquiera, de un interés común para los
asociados, siempre que sea lícito. El significado restringido de la palabra asociación se entiende, a
su vez, de dos maneras, como asociación de interés público y como asociación de interés
privado. // Acción de formar una compañía llevando a cabo las formalidades legales necesarias.

ATLAS DE RIESGO
Sistema de información geográfica, que permite identificar el tipo de riesgo a que están expuestos
las viviendas, los servicios, los sistemas estratégicos, las personas, sus bienes y el entorno físico y
social.

AUTOCONSTRUCCIÓN
Producción de vivienda realizada mediante el trabajo directo de sus usuarios.

AUTORIDAD JURISDICCIONAL
Persona u organismo que detenta la potestad de ejercer una función pública para dictar al efecto
resoluciones cuya obediencia es indeclinable bajo la amenaza de una sanción y la posibilidad legal
de su ejecución forzosa en caso necesario en el ámbito de su competencia.

AVALÚO
Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de
cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en
el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de
una investigación y análisis de mercado.

AVALÚO
Justiprecio. Fijación mediante dictamen parcial del precio justo de una cosa. // Valor asignado a
una cosa representado por su precio. // Precio que corresponde, con una apreciación equitativa,
al costo de producción y a la legítima ganancia o beneficio del productor. Estimación o dictamen
pericial que se hace del valor o precio de una cosa.

AVALÚO BASE
Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todos los enfoques como
si se hiciera el avalúo por primera vez.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 13

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

AVALÚO CATASTRAL
Dictamen técnico que determina el valor catastral de los inmuebles, el cual sirve de base para la
determinación de la base gravable y cobro del impuesto predial, realizado exclusivamente por las
autoridades catastrales municipales.

AVALÚO COMERCIAL
Dictamen técnico que determina el valor real de la propiedad inmueble, el cual es fijado y regulado
por la oferta y demanda del mercado inmobiliario, elaborado por peritos valuadores y autorizado
por las instituciones bancarias. Su finalidad es conocer el valor real para establecer el valor de la
compra-venta de inmuebles, créditos hipotecarios etc.

AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD

El que resulta de estimar valores y costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a
cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de
manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy
profundo. Su margen de precisión es normalmente de +40%.

AVALÚO FISCAL
Dictamen técnico que determina el valor fiscal de la propiedad inmueble, el cual sirve de base para
la determinación de impuestos (ISAI-ISR-IVA) y derechos (Registro Público y Servicios
Catastrales) de carácter municipal, estatal y federal, elaborado por peritos valuadores autorizados.

AVALÚO FORMAL
Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo con las normas
aplicables al caso, sin invocar ninguna disposición de desviación

AVALÚO FRACCIONAL
Es la valuación independiente de un elemento que forma parte de toda una propiedad, como por
ejemplo, en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente las construcciones. La suma de
los valores fraccionales generalmente no equivale al valor total de la propiedad.

AVALÚO HIPOTÉTICO
Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden ser contrarias a los hechos o
que pueden ser improbables en su realización o su consumación.

AVALÚO MAESTRO
Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de
propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno
identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes
extensiones afectadas por obras de infraestructura.

AVALÚO MASIVO
Proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de bienes inmuebles a una fecha
determinada, utilizando una metodología estándar, con información común y que permita
inferencias estadísticas.

AVALÚO PROSPECTIVO
Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Generalmente se
utiliza como marco en la evaluación de proyectos.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 14

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

AVALÚO REFERIDO
Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo
la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el Índice Nacional de Precios al
Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el Índice
Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.

AVALÚO RECURRENTE
Es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u original en una fecha posterior.

AVALÚO RETROSPECTIVO
Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Los costos
históricos resultan una herramienta importante para este tipo de avalúos.

B
BALANCE GENERAL
Es el estado demostrativo de la situación financiera de una empresa, a una fecha determinada,
preparado de acuerdo con la contabilidad y documentación respectiva, que incluye el activo, el
pasivo y el capital contable.

BALDÍO
Superficie de terreno producto de una lotificación no utilizada ubicada dentro de un centro de
población.

BALDÍO
En términos generales, la calificación de baldío o baldía se aplica respectivamente al terreno o
tierra que no es objeto de cultivo, no obstante servir para ello. En algunas partes, se dice de los
terrenos comunales.

BANCA
Se denomina con este término a la actividad que realizan los bancos comerciales y de desarrollo
en sus diferentes modalidades que conforman el sistema bancario y constituyen instituciones de
intermediación financiera. Esto es que admiten dinero en forma de depósito, otorgando por ello un
interés (tasa pasiva), para posteriormente, en unión de recursos propios, conceder créditos,
descuentos y otras operaciones financieras por las cuales cobra un interés (tasa activa),
comisiones y gastos en su caso.

BANCA COMERCIAL
Se denomina así a las instituciones de crédito autorizadas por el Gobierno Federal para captar
recursos financieros del público y otorgar a su vez créditos, destinados a mantener en operación
las actividades económicas.

BANCA DE DESARROLLO
Es el conjunto de instituciones que ejercen el servicio de banca y crédito a largo plazo con sujeción
a las prioridades del Plan Nacional de Desarrollo y en especial al Programa Nacional de
Financiamiento del Desarrollo, para promover y financiar sectores que le son encomendados en
sus leyes orgánicas de dichas instituciones. Por ejemplo a Nacional Financiera (NAFIN), se le
encomienda promover el ahorro y la inversión, así como canalizar apoyos financieros y técnicos al
fomento industrial y en general, al desarrollo económico nacional y regional del país. Las
instituciones de banca de desarrollo tienen por objeto financiar proyectos prioritarios para el país.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 15

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

BARRIO
Parte del núcleo urbano con identidad formal, características sociales y físicas propias de la zona y
de sus habitantes con pautas culturales homogéneas.

BASE DE DATOS
Colección de datos interrelacionados en un programa de cómputo.

BIEN
Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o
tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede
disponer libremente.

BIEN COMPARABLE
Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos datos se obtienen
de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas
recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus
características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer,
mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien
que se está valuando.

BIEN COMÚN
El que es usado por todos, pero cuya propiedad no pertenece a nadie en forma privada, por
ejemplo: la luz solar, el aire, la lluvia, el mar. En el ámbito de dominio privado, es bien común de
los condóminos el que se mantiene proindiviso entre ellos.

BIEN ECONÓMICO
Cualquier bien, material o inmaterial, que es externo al hombre y que es útil, obtenible y
relativamente raro. El término económico se utiliza para distinguir dichos bienes o servicios de los
bienes libres, tales como el aire, sol, etc.

BIEN INMUEBLE
Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus
mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las
principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.

BIEN MUEBLE
Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la
tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son:
maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de
un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además
de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.

BIEN PERSONAL
Es un término legal que se utiliza en ciertas legislaciones para determinar los artículos de
propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La propiedad personal incluye
todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bien raíz.

BIEN RAÍZ
Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como
aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 16

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

BIENES ASEGURADOS
Son todos aquellos objetos de un proceso judicial, en que la autoridad competente adopte medidas
provisionales para resguardarlos.

BIENES COMPARABLES
Son aquellos bienes con características semejantes al bien que se está valuando, y se obtienen de
la recopilación de datos del mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas
recientemente. Deben ser lo más semejantes al bien valuado en razón de sus características
físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el
proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está
valuando.

BIENES COMUNALES
Son los bienes que en propiedad pertenecen a una comunidad y cuyo uso puede ser público o de
utilización y disposición privada. Son los bienes de aprovechamiento común.
BIENES COMUNALES
Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por
derecho guarden el estado comunal. Son inembargables, imprescriptibles e indivisibles. (Artículo
107 de la Ley Agraria).

BIENES CULTURALES
Son los objetos materiales e inmateriales, tangibles e intangibles, en los cuales se denota un valor
cultural, ya sea por su significación histórica, artística, religiosa, arqueológica, arquitectónica,
científica, etc.

BIENES DE USO COMÚN

El espacio situado sobre el territorio nacional, con la extensión y modalidades que establezca el
Derecho Internacional; el mar territorial hasta una distancia de doce millas (22,224 m) de acuerdo
con lo dispuesto por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las leyes que de
ella emanen y el Derecho Internacional, salvo lo dispuesto en el párrafo siguiente, la anchura del
mar territoriales medirá a partir de la línea de bajamar a lo largo de las costas y de las islas que
forman parte del territorio nacional.

BIENES DEL DOMINIO PRIVADO

Los señalados en el artículo 3 de La Ley General de Bienes Nacionales: “Las tierras y aguas de
propiedad nacional no comprendidas en el artículo 2°. De esta ley que sean susceptibles de
enajenación a los particulares; los nacionalizados conforme a la fracción II del artículo 27
constitucional, que no se hubieren construido o destinado a la administración, propaganda o
enseñanza de un culto religioso; los bienes ubicados dentro del Distrito Federal, declarados
vacantes conforme a la legislación común; los que hayan formado parte del patrimonio de las
entidades de la Administración Pública Paraestatal, que se extingan o liquiden, en la proporción
que corresponda a la Federación; los bienes muebles de propiedad federal al servicio de las
dependencias de los poderes de la unión, no comprendidos en la fracción XI del artículo anterior;
los demás inmuebles y muebles que por cualquier título jurídico adquiera la Federación o que
ingresen por vías de derecho público y tengan por objeto la constitución de reservas territoriales, el
desarrollo urbano y habitacional o la regularización de la tenencia de la tierra; también se
considerarán bienes inmuebles del dominio privado de la Federación, aquellos que ya formen parte
de su patrimonio y que por su naturaleza sean susceptibles para ser destinados a la solución de
los problemas de la habitación popular, previa declaración expresa que en cada caso haga la
Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología.”

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 17

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO

Conjunto de muebles e inmuebles propiedad del Estado o sujetos a su administración y control,
afectos a la prestación de un servicio público, al uso común, o por su valor cultural; la ley los
declara inalienables, imprescriptibles e inembargables.

BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO

El dominio público es un régimen especial de derecho público que tiende a la tutela o protección
de los bienes muebles e inmuebles del Estado o de origen público, por los elevados fines a los que
están afectos, como son el uso común o los servicios públicos, o bien por su valor cultural. Se
denomina bienes del dominio público al conjunto de muebles e inmuebles propiedad del Estado o
sujetos a su administración y control, afectos a la prestación de un servicio público, al uso común,
o por su valor cultural; la ley los declara inalienables, imprescriptibles e inembargables. Los
atributos de los bienes del dominio público se contemplan principalmente en la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos y en la Ley General de bienes nacionales. Tales
atributos o características consisten en lo siguiente: Inalienabilidad.- fuera del comercio;
Imprescriptibilidad.- no está sujeto a prescripción; Inembargabilidad.- no pueden ser embargados
por lo que establece la ley; Imposibilidad de deducir acciones reivindicatorias o posesorias por
parte de particulares; Otorgamiento de concesiones sin generar derechos reales. Su fundamento
jurídico lo encontramos en el artículo 27, párrafos cuarto, quinto y octavo, 42, fracción IV de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y artículo 3 de la Ley General de Bienes
Nacionales.

BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN

La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de
derecho público. Comprende el dominio público los bienes que por su naturaleza son del uso de
todos (bienes de uso común), los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del
poder público, los bienes destinados a un servicio público, los bienes que en general están afectos
o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal
marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentos arqueológicos, históricos y
artísticos).

BIENES DISTINTOS A LA TIERRA

Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras
mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de
infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.

BIENES EJIDALES
Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son
inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo 79 de la Ley Agraria).

BIENES INMUEBLES
Aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro y los que se adhieren permanentemente
a ellos. Refiérase particularmente a la tierra, bienhechurías y sus derechos. Se tienen como tales
aquellos que no se pueden trasladar de un lugar a otro sin alterar, en ningún modo, su forma o
sustancia, siéndolo unos por su naturaleza, otros por su disposición legal expresa en atención a su
destino. El concepto de bienes inmuebles ha sufrido transformación en nuestro tiempo, merced a
los adelantos técnicos que permiten trasladar, de un lugar a otro, sin alteración, por ejemplo
monumentos históricos arquitectónicos.

BIEN INTANGIBLE
Ver Activo Intangible.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 18

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

BIENES MOSTRENCOS
Bienes muebles abandonados y perdidos cuyo dueño se ignore (art 774 a 784 del Código Civil
para el Distrito Federal).

BIENES MUEBLES
Son mercancías cuya vida útil es mayor a un año y son susceptibles de ser trasladadas de un
lugar a otro sin alterar su forma ni su esencia, tal es el caso del mobiliario y equipo de oficina,
maquinaria, automóviles, etc.

BIENES NACIONALES
Son aquellos cuyo dominio pertenece a la nación, es decir, aquellos bienes que estando situados
dentro del territorio nacional, pertenecen a todos sus habitantes.

BIENES NACIONALES
Son los señalados en los artículos 27, párrafos cuarto, quinto y octavo; 42, fracción IV, y 132 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; Los bienes de uso común a que se refiere
el artículo 7 de la Ley General de Bienes Nacionales; Los bienes muebles e inmuebles de la
Federación; Los bienes muebles e inmuebles propiedad de las entidades; Los bienes muebles e
inmuebles propiedad de las instituciones de carácter federal con personalidad jurídica y patrimonio
propios a las que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos les otorga autonomía, y
los demás bienes considerados por otras leyes como nacionales.

BIENES TANGIBLES
Bienes que por su naturaleza son susceptibles de ser percibidos.

BIENES VACANTES
Bienes inmuebles que no tienen dueño cierto y conocido (art 785 a 789 del Código Civil para el
Distrito Federal).

BIENES Y SERVICIOS ESTRATÉGICOS

Son aquellos cuya producción se reserva el Estado por ser fundamentales en el desarrollo del
país, que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos señala en el artículo 28, tales
como correos, telégrafos, radiotelegrafía, petróleo, y los demás hidrocarburos, petroquímica
básica, generación de energía nuclear, minerales radioactivos, electricidad y los que expresamente
señalan las leyes.

C
CADUCIDAD
Extinción de un derecho, facultad, una instancia o un recurso, por haber transcurrido el tiempo
dado para ejercitarlo.

CAJONES DE ESTACIONAMIENTO
Son las áreas asignadas para el resguardo temporal de vehículos, cuyas dimensiones y cantidad
deben cumplir con lo indicado por el Reglamento de Construcciones de la localidad o municipio. Su
renta será considerada de acuerdo a la variante que presente, cubierto o descubierto.

CALIFICACIÓN
Estudio integral que hace el registrador de los documentos que le son asignados para su
inscripción.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 19

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

CALIFICADOR
Servidor público auxiliar de la función registral, que tiene a su cargo examinar los asientos
registrales que constan en los libros y folios que le asignan para su calificación, realizando
posteriormente la inscripción únicamente de los avisos preventivos.

CAMBIO DE USO DE SUELO

Trámite que en términos de la legislación vigente, se da cuando a una determinada porción de
territorio le ha asignado un uso por medio de un programa o de una declaratoria en un momento
determinado, y en un segundo momento se le asigna otro uso mediante los procedimientos
establecidos en la misma legislación.

CAPACIDAD
Aptitud para adquirir un derecho, o para enajenarlo o disfrutarlo.

CAPITAL
Es cualquier conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista económico.
Asimismo, uno de los cuatro factores de producción (los otros son la tierra, el trabajo y la
organización). Desde el punto de vista contable el capital es la diferencia entre el activo y el pasivo
de una empresa (capital = activo - pasivo).

CAPITAL ASEGURADO
Valor atribuido por el titular de un contrato de seguro a los bienes cubiertos por la póliza y cuyo
importe es la cantidad máxima que está obligado a pagar el asegurador, en caso de siniestro.

CAPITAL CONTABLE
Es la diferencia entre los activos y pasivos de la empresa y está constituido por la suma de todas
las cuentas de capital, es decir, incluye capital social, reservas, utilidades acumuladas y utilidades
del ejercicio.

CAPITAL DE TRABAJO
Cantidad de dinero que se estima una entidad requiere para su operación diaria y se calcula como
la diferencia de activos circulantes menos pasivos circulantes.

CAPITAL SOCIAL
Es el monto aportado establecido por los accionistas en el acto constitutivo de una sociedad
mercantil y expresado en moneda de curso legal, como valor de las aportaciones realizadas, y que
les concede una serie de derechos políticos y económicos.

CAPITALIZACIÓN
Proceso de convertir a un valor actual (valor presente, monta presente), una serie de cuotas
periódicas futuras anticipadas de renta neta. En valuaciones de bienes raíces toma usualmente la
forma de descuento.

CAPITALIZACIÓN
Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una
propiedad. Hay dos tipos de capitalización:
a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa.
b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que
se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 20

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

CAPITALIZACIÓN A PERPETUIDAD
La capitalización de ingreso que se espera dure indefinidamente sin cambio. Capitalización de
ingresos generados por una propiedad que puede ser vendida en el futuro a un precio igual a la
inversión original. Capitalización a una tasa que provee un retorno sobre la inversión pero no
recuperación de la misma.

CARGAS MUERTAS
Los pesos de todos los elementos constructivos, de los acabados y de todos los elementos que
ocupan una posición permanente y tienen un peso que no cambia sustancialmente con el tiempo.

CARGAS VIVAS
Las fuerzas que se producen por el uso y ocupación de las edificaciones y que no tienen carácter
permanente. A menos que se justifiquen racionalmente otros valores, estas cargas se tomarán
iguales a las especificadas en las Normas.

CARTERA
Conjunto de diferentes propiedades que administra una sola entidad.

CATÁLOGO
Instrumento administrativo que presenta en forma sumaria, ordenada y sistematizada, un listado
de cosas o eventos relacionados con un fenómeno en particular.

CATASTRAL
Relativo al catastro, es decir al censo y registro de bienes inmuebles urbanos y rurales respecto a
su localización, utilización dimensiones y régimen de propiedad. Generalmente es la base para la
fijación del impuesto a la propiedad.

CATASTRO
Censo y padrón de las propiedades urbanas y rurales en lo que respecta a su ubicación,
dimensiones y propietarios. Cuando tiene carácter urbano por su delimitación incluye
generalmente los contornos de la edificación. Tiene carácter oficial.

CAUSA DE FUERZA MAYOR

Acontecimiento de la naturaleza u ocasionado por el hombre, imprevisible o inevitable, que pone
en peligro la vida e integridad de las personas y sus bienes;

CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA

Es la justificación para la ocupación de propiedad privada o propiedad social (ejidos y
comunidades) para prevenir o remediar calamidades públicas, o para realizar obras de
infraestructura y/o de beneficio colectivo.

CÉDULA DE IDENTIFICACIÓN DE RESPONSABLE INMOBILIARIO

Formato que detalla el nombre de la dependencia o entidad que se representa, nombre del
responsable, cargo, área de descripción, dirección, teléfono, fax, clave de correo electrónico, clave
de acceso a internet y su firma.

CÉDULA DE INVENTARIO
Formato que contiene los campos de información para conocer la situación física, jurídica y
administrativa de un inmueble.

CENTRO DE BARRIO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 21

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es la zona en donde se posibilita el establecimiento de vivienda, comercio a nivel vecinal, servicios

y equipamiento básico, público y/o privado.

CENTRO HISTÓRICO
Son polígonos de zona histórica aquellos declarados por el Instituto NACIONAL DE Antropología e
Historia (I.N.A.H.) y el Instituto Nacional de Bellas Artes (I.N.B.A.). Tienen que atender de las
disposiciones de los programas parciales delegacionales, las que para el caso tengan esas
dependencias.

CENTRO HISTÓRICO
Núcleo original de la Ciudad de México donde se han asentado, desde hace muchos siglos, los
poderes políticos, económicos y sociales, dejando testimonios físicos que representan el
patrimonio histórico del país, sujeto a las normas de los programas de Desarrollo Urbano y de la
Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticas e Históricas.

CENTRO URBANO
Núcleo principal de atracción dentro del área urbana, caracterizado por la presencia de las
instituciones de gobierno, de la administración y los servicios públicos.

CERTIFICADO
Documento público, autorizado por persona competente, destinado a hacer constar la existencia
de un hecho, acto o calidad, para que surta los efectos jurídicos en cada caso correspondiente.

CERTIFICADO CATASTRAL
Documento expedido por la autoridad que avala la terminación del proceso de inscripción de la
propiedad inmueble, ante la oficina de catastro municipal para quedar registrado en el padrón de
contribuyentes y sujeto a las contribuciones aplicables a la propiedad inmueble.

CERTIFICADO DE VALUACIÓN
Es el documento en el que un Valuador certifica el monto de la valuación.

CESIÓN
Acto jurídico o administrativo por el cual el título de bienes o derechos, traspasa éstos a otra
persona en forma libre y voluntaria.

CETES
Es el acrónimo de Certificados de la Tesorería de la Federación. Son títulos de crédito al portador
emitidos y liquidables por el Gobierno Federal a su vencimiento. Se emiten a plazos de 28, 91,
182, 360 y 782 días. Se colocan a descuento. El rendimiento que ofrecen se determina por el
mercado y son amortizables en una sola exhibición.

CIRCULAR
Instrucción que un órgano superior de la Administración Pública dirige a sus subordinados en
relación con los servicios que le están encomendados.

CIUDAD CENTRAL
Es el área que integran las delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano
Carranza y que contiene al Centro Histórico y se caracteriza por ser el espacio donde se da una
gran concentración de actividades comerciales y culturales, además de contener los recintos de
los Poderes de la Unión y la mayor concentración de monumentos históricos catalogados que
forman un conjunto de gran valor formal.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 22

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

CLASIFICACIÓN DE CONSTRUCCIONES
Las construcciones se clasifican en:
 Grupo A: Edificaciones cuya falla estructural podría constituir un peligro significativo por
contener sustancias tóxicas o explosivas, así como edificaciones cuyo funcionamiento es
esencial a raíz de una emergencia urbana, como: hospitales, escuelas, terminales de
transporte, estaciones de bomberos, centrales eléctricas y de telecomunicaciones,
estadios, depósitos de sustancias flamables o tóxicas, museos y edificios que alojen
archivos y registros públicos de particular importancia, y otras edificaciones a juicio de la
Secretaría de Obras y Servicios.
 Grupo B: Edificaciones comunes destinadas a viviendas, oficinas y locales comerciales,
hoteles y construcciones comerciales e industriales no incluidas en el Grupo A.

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

La división del territorio del Distrito Federal en urbano y de conservación

CLAVE CATASTRAL
Identificador codificado que sirve para localizar a un predio con respecto una región, zona,
manzana.

CLIMA
Conjunto de caracteres atmosféricos que distinguen una región.

COBERTURA
Es el valor del bien inmueble que se tiene en garantía dividido entre el saldo del préstamo, el cual
se expresa como un factor y cuando es superior a uno, significa que nuestra garantía rebasa el
valor del préstamo.

CODIFICACIÓN
Establecimiento de códigos o claves para el llenado de cédulas catastrales de inmuebles federales
que simplifiquen el procesamiento de información.

CÓDIGO DE CONDUCTA
Es un documento que determina claramente una serie de reglas concretas de actuación de
acuerdo con las actividades que cada organización desarrolla. Define comportamientos y
contempla mecanismos que aseguren su efectiva ejecución.

CÓDIGO DE ÉTICA
Es el sistema de principios morales que generalmente se expresan en un documento en el que
están contenidos los objetivos, metas y anhelos de un grupo; se dice así a las reglas generales de
conducta de una profesión, impuestas por un cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus
miembros.

COEFICIENTE DE AGOSTADERO
Es la relación área por unidad animal, requerida para sostener una unidad animal, al año, en forma
económica, sostenida y permanente, sin deteriorar los recursos naturales.

COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (C.O. S.)

Relación aritmética que existe entre la superficie construida en planta que toca el terreno, y la
superficie total del mismo.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 23

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (C.U.S.)

Relación aritmética que existe entre la superficie total construida en todos los niveles de una
edificación y la superficie total del terreno.

COFINAVIT
Crédito que otorga el Infonavit de manera conjunta con Hipotecaria Nacional en los términos y
condiciones establecidos en las reglas generales para el otorgamiento de créditos al amparo del
artículo 43 bis de la Ley del Infonavit.

COLINDANCIAS
Señalamiento de las propiedades que limitan a terrenos o edificios, basándose generalmente en
los puntos cardinales.

COLINDAR
Limitarse entre sí dos o más terrenos o edificios.

COMERCIALIZACIÓN
Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia,
especialmente el estudio del mercado. A la comercialización también se le llama “mercadotecnia”
que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.

COMISIÓN
Denominación con la que se conoce al conjunto de personas que colabora de modo permanente o
accidental en el desempeño de determinadas tareas de tipo parlamentario, político, administrativo,
etc.

COMITÉ
Conjunto de personas encargadas por una corporación o autoridad para atender algún asunto.

COMODATO
Contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa
no fungible y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente, al término de cierto plazo
prefijado.

COMPENSACIÓN
Es la manera de extinguir obligaciones vencidas, monetarias o de cosas fungibles, entre personas
que son recíprocamente acreedoras y deudoras.

COMPRA
Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero.

COMPRAVENTA
Es el acto por el cual una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un
derecho y la otra, a su vez, se obliga a pagar por ellos un cierto precio y en dinero.

COMPRAVENTA A PLAZOS
Es la que se celebra facultando al comprador para que pague el precio parcialmente en plazos
sucesivos.

COMPRAVENTA AD CORPUS.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 24

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Compraventa que se hace de la totalidad de una cosa y por un precio único, sin tener en cuenta ni
sus partes ni sus medidas.

COMPRAVENTA AD GUSTUM
Es la referente a las cosas que, antes de su adquisición, se acostumbra a paladear, tales como el
aceite, los licores, etc.

COMPRAVENTA AD MESURAM
Compraventa que se hace fijando un precio por unidad o medida.

COMPRAVENTA AL CONTADO
Aquella por cuya conclusión se requiere el pago inmediato del precio, sin el cual el vendedor no
está obligado a la entrega de la cosa.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Aquella en la que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta que le haya sido
pagado su precio por el comprador.

COMPULSA
Examen de dos o más documentos.

CONCESIÓN
Acto administrativo a través del cual, la Administración Pública Federal otorga a las personas
físicas o morales, el derecho para explotar un bien propiedad del estado, un servicio público, una
fuente de riqueza o cualquier otro bien o derecho privativo del estado, o para la ejecución de
obras.

CONDICIÓN LIMITATIVA
Una declaración en el informe de avalúo de que la conclusión acerca del valor no será válida si no
se cumplen las condiciones previas establecidas. Limitantes de valuación son aquellas
restricciones que los clientes, los promoventes, el valuador o las leyes locales le imponen a una
valuación.

CONDICIONES HIPOTÉTICAS
Consisten en situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se consideran así en el
trabajo valuatorio, para lograr la finalidad del avalúo.
Ej. Valuar una propiedad con determinadas mejoras que podría tener en el futuro, aún cuando no
exista un proyecto que lo respalde ó Valuar un inmueble con uso de suelo distinto al que tiene
autorizado en el momento de la valuación.

CONDICIONES LIMITANTES
Son aquellas restricciones que los clientes, los promoventes, el valuador, el mercado o las leyes
locales le imponen a una valuación.

CONDOMINIO
Se refiere a un grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble
construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios,
industrial o mixto susceptibles de aprovechamiento independiente y que pertenecen a distintos
propietarios, quienes gozan de un derecho singular o exclusivo de propiedad respecto de su
unidad de propiedad exclusiva, así como un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunes del inmueble.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 25

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

CONDUCTA
Manera con que los hombres se comportan en su vida y acciones.

CONJUNTO CONDOMINAL
Se entiende a la agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio,
conservando cada uno para sí áreas de uso exclusivo y contando a la vez con áreas de uso
común.

CONJUNTO DE DERECHOS
La combinación de derechos relativos al régimen de propiedad de un bien inmueble.

CONJUNTO HABITACIONAL
Conjunto de viviendas planificado y dispuesto en forma integral, con la dotación e instalaciones
necesarias y adecuadas, en relación con la población que lo habitará, de los servicios urbanos:
vialidad, infraestructura, espacios verdes o abiertos, educación, comercio y servicios en general.

CONSERVACIÓN Y RESTAURACIÓN DE MONUMENTOS

Disciplina que reclama la colaboración de todas las ciencias y técnicas que puedan contribuir al
estudio y preservación del patrimonio monumental.

CONSTANCIA DE DERECHOS DE DESARROLLO

Documento mediante el cual se hace constar la aportación recibida del receptor de potencialidad y
que permite la inscripción de las resoluciones que autoricen las operaciones de transferencia de
potencialidad que emita la Secretaría, a través del Registro.

CONSTANCIA DE NO ADEUDO
Documento expedido por la autoridad municipal, el cual establece la situación fiscal del predio
registrado así como del contribuyente, en cuanto al cumplimiento de su obligación fiscal.

CONSTRUCCIÓN
Las obras de cualquier tipo, uso y destino, inclusive los equipos e instalaciones especiales,
adheridas de manera permanentemente y que forman parte integrante de la misma.

CONSTRUCCIÓN PERMANENTE
La que está en un predio en condiciones tales que no puedan separase, sin deterioro de las
mismas; permitiéndose su uso y utilización a un fin específico.

CONSTRUCCIONES ACCESORIAS
Edificios secundarios en la misma propiedad anexos a la principal; cualquier edificio exterior usado
en conexión con el edificio principal tales como garaje, cuarto de bombas, etc.

CONSTRUCCIONES PROVISIONALES
Las que por su tipo pueden ser desmontables y reinstaladas sin deterioro del predio ni de sí
mismas, las cuales pueden ser usadas y utilizadas para un fin específico.

CONSTRUCCIONES RUINOSAS
Las que por su deterioro físico o malas condiciones de estabilidad no permiten su uso.

CONSULTOR
Asesor, persona que da asesoría profesional.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 26

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

CONSULTORÍA
Es el acto o proceso de proporcionar información, análisis de datos y recomendaciones o
conclusiones sobre diversos aspectos de bienes muebles e inmuebles, que no sea
necesariamente un estimado de valor.

CONTAMINACIÓN
Presencia en el ambiente e uno o más gases, partículas, polvos o líquidos o de cualquier
combinación de ellos que perjudiquen o resulten nocivos para la vida, la salud y el bienestar
humano, para la flora y la fauna o que degraden la calidad del aire, del agua, del suelo, o de los
bienes y recursos en general.

CONTAMINACIÓN VISUAL
Alteración que impide la contemplación y disfrute armónico del paisaje natural, rural y urbano,
ocasionando impactos negativos importantes en la percepción visual, por la distorsión o cualquier
forma de transformación del entorno natural, histórico o urbano, que deteriore la calidad de vida de
las personas.

CONTRAPRESTACIÓN
Es el pago por el uso o usufructo de un bien.

CONTRATO
Es un convenio entre dos o más personas que implica derechos y obligaciones recíprocos; como
por ejemplo: un contrato de renta o alquiler o un contrato entre tenedores de bonos y el emisor.

CONTRATO
Acuerdo entre dos o más personas destinado a crear o transferir una obligación.

CONTROL
El poder para dirigir la administración y establecer las políticas de una entidad.

CONTROL INTERNO
Es el conjunto de métodos y procedimientos coordinados que adoptan las dependencias y
entidades para salvaguardar sus recursos, verificar la veracidad de la información financiera y
promover la eficiencia de operación y el cumplimiento de las políticas establecidas.

CONURBACIÓN
Conjunción de dos o más áreas urbanas, ciudades o pueblos, que han llegado a formar una sola
extensión urbana. Puede darse por el crecimiento de uno solo de los núcleos hasta alcanzar
físicamente a otro u otros, o por el crecimiento de dos o más núcleos hasta juntarse y confundirse
físicamente. Puede darse independientemente de los límites político-administrativos, y aun entre
ciudades de países colindantes.
El fenómeno de conurbación se presenta cuando dos o más centros de población forman o tienden
a formar una sola entidad geográfica, económica y social.

CONVENIO
Acuerdo do dos o más personas destinado a crear, transferir, modificar o extinguir una obligación.

CORREDOR
Persona empleada a comisión o cuota como agente para poner en contacto a compradores y
vendedores y ayudarles a negociar contratos.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 27

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

CORREDOR URBANO
Espacios con gran intensidad y diversidad de uso del suelo que se desarrollan en ambos lados de
vialidades y que complementan y enlazan a los diversos centros urbanos con los subcentros y el
centro de la ciudad.

CORRESPONSABLE
Es la persona física auxiliar de la Administración Pública, con autorización y registro de la
Secretaría, que cuenta con los conocimientos técnicos adecuados para responder en forma
conjunta con el Director Responsable de Obra o autónoma, en las obras donde otorgue su
responsiva, en todos los aspectos técnicos relacionados con el ámbito de su intervención
profesional, relativos a la seguridad estructural, al diseño urbano y arquitectónico y a las
instalaciones, que deberá cumplir con lo establecido en la Ley, el Reglamento y demás
disposiciones aplicables.

COSTO
Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de
producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en
que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos
directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades,
promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al
adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.

COSTO
Es el capital, trabajo y tiempo que se invierten para generar un bien. Son todos los gastos en que
se incurre para producir un bien, dentro de un sistema de producción.

COSTO
Precio pagado o debido por cualquier cosa. La cantidad de dinero o su valor equivalente que se
intercambia por el uso de la posesión de propiedad.

COSTO DE OPORTUNIDAD
Es el valor máximo sacrificado alternativo al realizar alguna decisión económica, es decir, es el
beneficio no obtenido.

COSTO DE REEMPLAZO
Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo
que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera
introducido dentro de los modelos considerados equivalentes

COSTO DE REPOSICIÓN
Costo de construcción a precios actuales de un edificio con una utilidad equivalente al edificio que
se está valorando pero construido con materiales modernos y de acuerdo con las normas, diseño y
distribución actuales. El uso del concepto del costo de reposición presumiblemente elimina toda la
obsolescencia funcional, y la única depreciación que debe medirse es el deterioro físico y la
obsolescencia económica.

COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURABLE

Es el costo de reemplazo o de reproducción nuevo de un bien, después de deducir el costo de las
partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 28

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO

Se basa en un estimado del valor actual de una propiedad, resultado de la suma del valor del
terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos
las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y
depreciación.

COSTO DE REPOSICIÓN MENOS DEPRECIACIÓN

El costo de reposición nuevo a precios corrientes menos una deducción por depreciación. La
deducción por depreciación es la pérdida total en valor que surge de causas físicas, funcionales y
económicas. Puede ser mayor o menor que la indicada por el uso de guías de edad: vida, por el
método de línea recta.

COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO

Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e
instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces
todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en
estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien
como Costo de Reproducción.

COSTO DE REPRODUCCIÓN
Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de
un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción. El costo de
reproducción se considera un “valor” en tanto aparece registrado en libros.

COSTO DE REPRODUCCIÓN
Es el costo de construcción a precios corrientes de un duplicado o réplica exacta usando los
mismos materiales, normas de construcción, diseño, distribución y calidad de mano de obra e
incorporando todas las deficiencias, adecuaciones y obsolescencia del edificio en cuestión.

COSTO EN LIBROS
Es el costo de adquisición que aparece en el libro mayor de un individuo, sociedad o corporación,
que generalmente incluye financiamiento directo o indirecto, y todos los costos de desarrollo
excepto las pérdidas preliminares de operación.

COSTO HISTÓRICO
Es el costo inicialmente capitalizado de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por
primera vez.

COSTO NETO DE REPOSICIÓN

Se entiende como el valor que tienen los bienes a la fecha del avalúo y se determina a partir del
costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su
vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de
depreciación. Equivale al valor del mercado de un bien usado que proporciones el mismo servicio,
instalado y para uso continuado.

COSTO FINANCIERO
Es el integrado por los gastos derivados de allegarse fondos de financiamiento por lo cual
representa las erogaciones destinadas a cubrir en moneda nacional o extranjera, los intereses,
comisiones y gastos que deriven de un título de crédito o contrato respectivo.

COSTO HISTÓRICO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 29

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue

puesto en servicio por primera vez.

COSTO NETO DE REPOSICIÓN

Valor físico que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición
nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al
estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación.

COSTO ORIGINAL
Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros) de un bien en manos de su propietario
actual. Puede ser un costo de estado nuevo o usado.

COSTO PORCENTUAL PROMEDIO DE CAPTACIÓN (CPP)

Es el costo ponderado promedio que pagan las distintas instituciones financieras por la captación
de los recursos en los distintos instrumentos, y cuya estimación mensual emite el Banco de México
del 16 al 20 de cada mes en el Diario Oficial de la Federación, la ponderación se obtiene al
multiplicar la tasa de interés por su peso en la captación de los distintos instrumentos de las
instituciones financieras.

COSTOS DE CERRADO
Gastos (por encima del precio de la propiedad) que se contraen por los compradores y los
vendedores al transferir el título de la propiedad. También se llaman costos de asignación.

COSTOS DIRECTOS
Costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como materiales o mano
de obra.

COSTOS INDIRECTOS
Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden
identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los
impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales.

COSTOS INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS

Es el importe estimado por conceptos adicionales distintos a los costos directos del promotor,
dirigido a edificaciones nuevas con fines de venta a mercado abierto, mediante un corredor
inmobiliario y siempre considerando que el valor resultante mediante el enfoque de costos regirá la
viabilidad del proyecto.

CRECIMIENTO URBANO
Expansión espacial y demográfica de la ciudad, ya sea por extensión física territorial del tejido
urbano, por incremento en las densidades de construcción y/o población. Esta expansión puede
darse en forma anárquica o planificada.

CRÉDITO
Cantidad de dinero o cosa equivalente que alguien debe a una persona o entidad, y que el
acreedor tiene derecho a exigir o cobrar.

CRÉDITO DE HABILITACIÓN O AVÍO

Es cuando el acreditado queda obligado a invertir el importe del crédito que le otorga al
acreditante, precisamente en la adquisición de materias primas y materiales, y en el pago de los
salarios y gastos directos de explotación indispensables para los fines de su empresa.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 30

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

CRÉDITO MERCANTIL
Este es un activo intangible susceptible de compra-venta, que se estima a partir de la posibilidad
de que los clientes e un negocio sigan recurriendo a los servicios que se proporcionan o a las
mercancías que en él se venden, lo cual resulta en que existan prospectos de ingresos continuos y
ganancias aceptables.

CRITERIO TÉCNICO
Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al valuador vincular la metodología
que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.

CRITERIO TÉCNICO
Son los aspectos generales que debe tomar en cuenta el perito valuador y la forma en que debe
analizarlos para formular el avalúo. Éstos deben ser complementados con análisis detallados
enunciados en las normas metodológicas.

CRITERIO TÉCNICO
Aspectos generales que debe tomar en cuenta el perito valuador y la forma en que debe
analizarlos para formular el avalúo. Éstos deberán ser complementados con análisis detallados
enunciados en las normas metodológicas.

CUENTA DE GARANTÍA BLOQUEADA

Dinero que el prestamista retiene para pagar cuotas futuras. Normalmente se agregan los
impuestos y los seguros al pago mensual y se mantienen en esta cuenta hasta la fecha de
vencimiento.

CULTIVO CÍCLICO
Son los cultivos que tienen un ciclo productivo y hay que volver a sembrarlos después de la
producción.

CULTIVO PERENNE
Se aplica a los cultivos que viven más de dos años en su proceso productivo y que no mueren
después de la producción. Pueden ser caducifolios y perennifolios, considerando en este concepto
generalmente a los frutales y plantas de ornato

CUOTA DE MANTENIMIENTO
Es la cantidad que aporta un inquilino de un inmueble regularmente con el propósito de cubrir los
gastos operacionales, de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones,
edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente.

D
DACIÓN EN PAGO
Acto jurídico por el cual el deudor entrega al acreedor una prestación diferente de la debida, con el
consentimiento de éste.

DACIÓN EN PAGO
Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a través de aceptar una
cosa diferente a la original.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 31

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

DAÑO
Es la pérdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por falta de cumplimiento de una obligación
(Art. 2108 Código Civil Federal).

DAÑO AMBIENTAL O ECOLÓGICO

Pérdida o menoscabo sufrido en cualquier elemento natural o en el ecosistema.

DAÑOS Y PERJUICIOS
Daño es la pérdida o menoscabo sufrido por la falta del cumplimiento de una obligación y perjuicio
de privación de cualquier ganancia lícita que debiera haberse obtenido con el cumplimiento de la
misma.

DÀRSENA (PORTUARIA)
Es el área más resguardada de un puerto, protegida contra la acción del oleaje para abrigo o
refugio de embarcaciones, y con la extensión y profundidad adecuadas para la realización de
maniobras de las mismas.

DECLARATORIA
Se refiere normalmente a la fecha en que se considera un bien mueble o inmueble, bajo la
protección de la Contraloría de la Federación.

DECLARATORIAS DE DESTINO
Documento que determina las áreas y predios que serán utilizados para fines públicos, de acuerdo
con la Ley General de Bienes Inmuebles.

DECRETO
Acto del Poder Ejecutivo referente al modo de aplicación de las leyes en relación con los fines de
la administración pública.
Disposición de un órgano legislativo que no tiene el carácter general atribuido a las leyes.
Resolución judicial que contiene una simple determinación de trámite.

DECRETO DESINCORPORATORIO
Acto del poder ejecutivo por medio del cual se desincorpora un bien inmueble del dominio público.

DÉFICIT DE VIVIENDA
Número de viviendas que hacen falta para satisfacer la demanda de la población.

DEFENSOR (Abogado)
Es un Licenciado en Derecho que ejerce profesionalmente la dirección y defensa de una de las
partes en toda clase de procesos y/o brinda asesoramiento jurídico.

DELEGACIÓN
Órgano Político-Administrativo en cada demarcación territorial.

DELIMITAR
Fijar con precisión los límites de un predio o cosa.

DEMANDA
Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir en el
mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado, considerando otros factores como
población, ingreso, precios futuros y preferencias particulares.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 32

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

DENSIDAD BRUTA DE POBLACIÓN

Número promedio de habitantes por unidad de superficie urbanizada incluyendo vialidad,
equipamiento urbano, servicios y cualquier otra área no habitacional.

DENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN
Relación entre el número de metros cuadrados construidos y la superficie del terreno.

DENSIDAD DE POBLACIÓN
Número promedio de habitantes por unidad de superficie que resulta de dividir la totalidad de una
población entre la extensión territorial que dicha población ocupa.

DENSIDAD DE VIVIENDA
Relación del número de unidades de vivienda de un sector urbano por hectárea. Puede ser
considerada como densidad bruta o neta de acuerdo con la superficie de terreno considerada, la
superficie urbanizada total o únicamente la destinada a vivienda.

DENSIDAD HABITACIONAL
Cantidad de personas que puede habitar una determinada área. Las densidades habitacionales
son utilizadas dentro de la administración urbana para facilitar la regulación de la intensidad de los
usos de suelo habitacionales.
Relación que existe entre el número de viviendas y la superficie donde éstas se encuentran.

DENSIDAD NETA DE POBLACIÓN

Número promedio de habitantes por unidad que resulta de dividir la totalidad de una población
entre la extensión territorial que dicha población ocupa, considerando solamente las áreas de los
sitios destinados a vivienda.

DENSIFICACIÓN
Proceso de aumento, planificado o no, de la concentración de población y/o vivienda, intensidad de
construcción.

DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL
Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Secretarías de Estado
II. Departamentos Administrativos
III. Consejerías Jurídicas

DEPRECIACIÓN
Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionado por el uso, el deterioro físico, la
obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En
contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la
recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.

DEPRECIACIÓN ACUMULADA
Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico,
obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a una
fecha determinada.

DEPRECIACIÓN ANUAL

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 33

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien
o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se
determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.

DEPRECIACIÓN CURABLE
Elementos de deterioro físico y obsolescencia funcional que son posibles de curar
económicamente, es decir donde su costo de cura produce un beneficio mayor en valor.

DEPRECIACIÓN EN LIBROS
En contabilidad, el monto reservado en los libros de un propietario para proveer el retiro o
reemplazo de un activo, a diferencia de la depreciación acumulada.

DEPRECIACIÓN FÍSICA
Es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente a causas físicas tales como uso y
desgaste.

DEPRECIACIÓN FUNCIONAL
Mermas en valor por deficiencias funcionales que tenga la estructura. Estas deficiencias pueden
ser faltas de ciertas facilidades existentes corrientemente en estructuras similares a la fecha de
valuación, mala distribución del espacio, reducción en áreas arrendadas que ocasione la pérdida
de espacio por paredes excesivamente anchas, mala ventilación, etc.

DEPRECIACIÓN INCURABLE
Aquellas partidas de deterioro físico y de obsolescencia funcional que no se pueden curar
económicamente, es decir donde su costo de cura es mayor que el beneficio que produce.

DEPRECIACIÓN LINEAL
Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su
vida útil estimada.

DEPRECIACIÓN OBSERVADA
Es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la
expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de
operación, y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de
reemplazo.

DERECHO
Es la economía, contraprestación que paga el contribuyente al Gobierno por la obtención de un
servicio directo y específico. Por ejemplo, pago del derecho por consumo de agua municipal.

DERECHO DE EXPROPIACIÓN
Es la facultad de la autoridad gubernamental para hacerse de o enajenar a su favor bienes
particulares para fines de interés público.

DERECHO DE HABITACIÓN
Facultad de ocupar gratuitamente en casa ajena las piezas para sí y para las personas de su
familia.

DERECHO DE PASO
Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato,
para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 34

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

DERECHO DE PROPIEDAD
Es el conjunto de derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz.
Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla, a regalarla, a desarrollarla,
a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a subdividirla, a agruparla y a utilizarla
para la recolección de desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos. Los Derechos de
Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres,
derechos de paso, densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que
pueden afectar la propiedad.

DERECHO DE VÍA
Es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o vías del interés
de un tercero o el público en general, libre de toda obstrucción. Amplitud que se define conforme al
trazo o conducción paralela de una carretera, vía férrea, líneas de alta tensión.

DERECHO DE VÍA
Franja de terreno de anchura variable, cuyas dimensiones mínimas y máximas fija la autoridad
correspondiente, que se requiere para la construcción, conservación, ampliación, protección y en
general para el uso adecuado de una línea eléctrica, una vialidad o una instalación especial.
Tratándose de cauces, este concepto se refiere a la ribera.

DERECHO PRIVADO
El Derecho privado es la rama del Derecho que se ocupa preferentemente de las relaciones entre
particulares. También se rigen por el Derecho privado las relaciones entre particulares y el Estado
cuando éste actúa como un particular, sin ejercer potestad pública alguna.

DERECHO PRIVADO
Rama del Derecho Positivo destinada a la regulación de los intereses que merecen la calificación
de particulares.

DERECHO PÚBLICO
El Derecho público es la parte del ordenamiento jurídico que regula las relaciones entre las
personas y entidades privadas con los órganos que ostentan el poder público cuando estos últimos
actúan en ejercicio de sus legítimas potestades públicas (jurisdiccionales, administrativas, según la
naturaleza del órgano que las ejerce) y de acuerdo con el procedimiento legalmente establecido, y
de los órganos de la Administración pública entre sí.

DERECHO PÚBLICO
Rama del Derecho Positivo destinada a la regulación de los intereses que merecen la calificación
de generales

DERECHOS
La cantidad que se paga, de acuerdo con el arancel, por la importación o exportación de
mercancías, o por otro acto determinado por la ley.

DERECHOS DEL ARRENDADOR

Son los derechos de propiedad que conserva el arrendador o propietario sobre una propiedad
sujeta a un arrendamiento, en donde los derechos de uso y ocupación se le transfieren al
arrendatario o inquilino.

DERECHOS DEL ARRENDAMIENTO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 35

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Son los derechos de propiedad o uso creados por las condiciones específicas de un contrato de
arrendamiento.

DERECHOS DEL ARRENDATARIO

Son los derechos de un arrendatario o inquilino sobre una propiedad arrendada, incluyendo los
derechos de uso y ocupación por un período específico a cambio del pago de una prima y/o renta.
Se pueden subdividir o arrendar a terceros.

DERECHOS POR EL USO O APROVECHAMIENTO DE BIENES DE DOMINIO PÚBLICO

Son las contribuciones que percibe el gobierno federal por el uso o aprovechamiento que hacen
los particulares de los bienes de dominio público de la nación.

DERECHOS POR SERVICIOS QUE PRESTA EL ESTADO EN SERVICIOS PÚBLICOS

Son contribuciones que realizan los usuarios como contraprestación a los servicios que presta el
estado, en sus funciones de derecho público.

DERECHOS REALES
Facultad correspondiente a una persona sobre una cosa específica y sin sujeto individualmente
determinado contra quien aquella pueda dirigirse. Derecho Real, es el que concede a su titular un
poder inmediato y directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.

DEROGAR
Acto jurídico a través del cual pierden su vigencia alguna o algunas disposiciones contenidas en el
cuerpo de un instrumento jurídico ya sea una ley, decreto, acuerdo o reglamento.

DESAFECTAR
Permitir el uso de un bien público a los particulares. Desagraviar un bien. Declarar formal o
tácitamente que un bien de dominio público queda desvinculado de uso o servicio público.

DESAHUCIO
Dictar sentencia de desahucio. Desalojar al inquilino vencido en el juicio de desahucio. Privar al
inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial por un incumplimiento
del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento
contractual).

DESARROLLO SUSTENTABLE
Implementación de alternativas que promuevan las actividades económicas y sociales a través del
manejo racional y aprovechamiento de los recursos naturales, con la conservación a lo largo plazo
del entorno ambiental y de los propios recursos, con el objeto de satisfacer las necesidades
generales y mejorar el nivel de vida de la población.

DESARROLLO URBANO
Proceso que, mediante la aplicación de los principios y técnicas de la planeación hace posible la
elevación del nivel de vida de la población urbana, utilizando para ello el ordenamiento territorial, la
determinación de los usos del suelo, la asignación consecuente de los recursos fiscales, la
promoción de la inversión pública, social y privada, la mejoría de los servicios públicos, la
sistematización del mantenimiento de la infraestructura urbana y su ampliación al ritmo de las
nuevas necesidades y demandas, el mantenimiento y conservación del patrimonio cultural,
artístico e histórico, la participación de la población urbana en los procesos de planeación y
administración de la ciudad y la previsión del futuro por medio del sistema de planeación
democrática.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 36

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

DESCRIPCIÓN FÍSICA
Un informe escrito sobre la descripción de los atributos físicos tangibles de una propiedad
incluyendo, pero no limitado a, elevación, contorno, tamaño, forma, condiciones de subsuelo y
crecimiento natural en el terreno y tamaño, forma, diseño, materiales usados en la construcción,
equipos, condición y distribución de edificios.

DESCRIPCIÓN LEGAL
Declaración que contiene una descripción mediante la cual se identifica un terreno de acuerdo a un
sistema establecido o aprobado por la ley.

DESLINDE
Es el acto de señalar y distinguir los términos de un lugar, de modo que no haya confusión en ello.

DESLINDE
Atributo del dominio por el cual un propietario, poseedor o usufructuario tiene derecho a medir,
delimitar y cercar su fundo.

DESLINDE CATASTRAL
Documento que contiene el dictamen físico del predio y/o inmueble, en cuanto a su localización,
medidas, colindancias, ubicación, uso, valor y régimen de tenencia de la tierra, elaborado con base
a la verificación física que se lleve a cabo.

DESTINOS
Los fines públicos a los que se prevea dedicar determinados predios, propiedad del Distrito
Federal.

DESVALORIZACIÓN
Es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual se
debe a uso constante y continuado que provoca desgaste, obsolescencia, cambio de modas y
costumbres, avance tecnológico, etc.

DETERIORO
Menoscabo de la condición. Una de las causas de depreciación que refleja la pérdida en valor
resultante del desgaste, desintegración, uso y la acción de los elementos.

DETERIORO AMBIENTAL
Condiciones, circunstancias e influencias que rodean y afectan el desarrollo de un área, que
promueven los daños y el deterioro, por ejemplo: sobrepoblación o ubicación inapropiada de
estructuras en la tierra, excesiva densidad de unidades habitación, conversión de edificios a usos
incompatibles, edificios obsoletos, usos perjudiciales de la tierra, calles inseguras, congestionadas,
mal diseñadas o de otro modo deficientes, inadecuados servicios públicos o facilidades
comunitarias, etc.

DETERIORO FÍSICO
Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de un bien es atribuible a causas
meramente físicas, como son el uso, desgaste o exposición a los elementos.

DETERIORO FÍSICO CURABLE

Deterioro físico que el comprador prudente anticipa poder corregir a la compra de una propiedad.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 37

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

DETERIORO FÍSICO INCURABLE

Deterioro físico que en términos de condiciones de mercado para la fecha del avalúo no es factible
ni económicamente justificado corregir. El costo de corregir la condición o de efectuar una cura
resultaría mayor que la utilidad que se prevé por el servicio del bien, y por ende, resultaría en una
merma o disminución de su valor, asociado con la cura. Para fines del análisis para avalúo, el
deterioro físico incurable puede ser dividido en elementos de corta y de larga vida.

DETERIORO URBANO
Decadencia física que se presenta en las construcciones y dispositivos urbanos, por uso excesivo
o inadecuado, mal estado de conservación y obsolescencia de una o más áreas de la ciudad.

DEUDOR
El que debe o está obligado a satisfacer una deuda.

DEVALUACIÓN
Es la disminución del valor de una moneda respecto a otras monedas extranjeras.

DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN

Es el instrumento informativo oficial del Gobierno Federal, mediante el cual se hace del dominio
público las disposiciones, reformas de ley, licitaciones, entre otras.

DICTAMEN
Resultado de la evaluación técnico–jurídica emitida por la autoridad competente, respecto de un
asunto sometido a su análisis.

DICTAMEN
Opinión o consejo que el perito en cualquier ciencia o arte formula, verbalmente o por escrito,
acerca de una cuestión de su especialidad, previo requerimiento de personas interesadas, de
autoridades de cualquier orden o espontáneamente por sí mismo, para servir a un interés social
singularmente necesitado de atención. El dictamen pericial es uno de los medios de prueba
autorizado por la generalidad de las legislaciones.

DICTAMEN VALUATORIO
Es el documento que emite el INDAABIN, las instituciones de crédito y los especialistas en la
materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, por medio del
cual se da a conocer la información técnica y los resultados del trabajo valuatorio solicitado por el
promovente.

DIRECTOR RESPONSABLE DE OBRA

Persona física autorizada y registrada por la Secretaría para ejercer alguna de las profesiones a
que se refiere el artículo 42 del Registro de Construcciones del Distrito Federal que se hace
responsable de la observancia de la Ley, debiendo reunir los requisitos y asumir las obligaciones
que establece dicho reglamento, además de los que establecen los artículos 46 y 47 de la Ley de
Desarrollo Urbano del Distrito Federal.

DISPOSICIONES DE DESVIACIÓN
Aquellas que se incluyen en una Norma, Metodología o Criterio Técnico y que bajo ciertas
condiciones constituyen excepciones adecuadamente permitidas. Cuando se recurre a ellas,
deben manifestarse clara y suficientemente en los informes de avalúo.

DISTRIBUCIÓN DEL COSTO DE COMPRA

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es la distribución del pago total de una propiedad entre el número de bienes que la constituyen.

DOCUMENTACIÓN PROCEDENTE
Son los documentos (base informativa), que deberán presentar los promoventes para la realización
de avalúos o justipreciaciones de rentas tales como escrituras, planos, croquis de ubicación,
constancias de uso de suelo, informe de costos anuales, entre otros.

DOMINIO EMINENTE DE LA NACIÓN

Es el poder supremo que en uso de su soberanía, la Nación ejerce, potencialmente, sobre todo el
territorio del Estado.

DOMINIO PLENO
Es el régimen de propiedad absoluto, sujeto a las limitaciones, impuestas por el estado.

DOMINIO PÚBLICO
Es el conjunto de bienes y derechos de titularidad pública, no poseídos de forma privativa,
destinados al uso público, como las plazas y caminos públicos, o cuya concesión corresponde a la
Administración Pública, como las minas, las aguas terrestres y las aguas continentales.

DONACIÓN
Es el contrato por virtud del cual una persona denominada “donante” transmite a título gratuito la
propiedad de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada “donatario”.

DONACIÓN ONEROSA
La que se hace imponiendo al donatario algún gravamen.

DONATIVOS
Obsequios o beneficios prohibidos; aquellos bienes, prestaciones, servicios, descuentos, comisión,
prebendas o similares que el servidor público acepta o solicita durante el desempeño de su empleo
o cargo, prohibidos por la ley. La ley extiende esta prohibición al cónyuge del servidor, sus
familiares y socios.

DOTACIÓN DE SERVICIOS
Asignación y suministro de los servicios demandados o requeridos por la población medidos en
cantidad por familia, vivienda, colonia o por delegación.

DOY FE
Fórmula utilizada para hacer posible, en convivencia pacífica, la realización de la totalidad de los
fines humanos.

E
ECOLOGÍA
Es el estudio de las interrelaciones entre plantas y animales, o sea entre organismos vivos; y su
medio ambiente

ECONOMETRÍA
Es la técnica para el análisis cuantitativo de los fenómenos económicos reales, basado en el
desarrollo simultáneo de la teoría económica y la observación empírica, mismos que se relacionan
mediante los métodos de inferencia adecuados a través de las matemáticas y la estadística, a fin
de cuantificar y verificar dichos fenómenos.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 39

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

ECOSISTEMA
Sistema abierto integrado por todos los organismos vivo (incluyendo al hombre) y los elementos no
vivientes de un sector ambiental definido en el tiempo y en el espacio, con propiedades globales
de funcionamiento y autorregulación.

EDAD
Duración de las cosas materiales, a contar desde que empezaron a existir.

EDAD CRONOLÓGICA
Es el número de años que han transcurrido desde la construcción o puesta en marcha original de
un bien.

EDAD EFECTIVA
Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es
calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la
edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su
edad cronológica.

EDAD EFECTIVA
El número de años de edad que es apreciable por la condición del edificio. Si el edificio ha sido
mantenido mejor que lo usual, su edad efectiva es menor que su edad real; si el mantenimiento ha
sido inadecuado, es mayor. Un edificio que tiene 40 años puede tener una edad efectiva de 20
años debido a la rehabilitación o modernización.

EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN

Es la edad efectiva del bien al momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo, en
comparación con un bien nuevo similar.

EDAD REAL
El número de años transcurridos desde que una estructura original fue construida.

EFECTIVO
Se refiere a la cantidad de dinero que se posee una persona física o entidad.

EJIDO
El conjunto de bienes territoriales que recibe, a través del reparto agrario, un núcleo o grupo de
población por un proceso legal denominado dotación. Tenencia de la tierra, regulada jurídicamente
en el Artículo 27 constitucional, la Ley Agraria y otras, destinada a beneficiar núcleos o grupos de
población, consistente en superficies agrícolas, ganaderas o forestales, otorgadas en propiedad,
para su explotación parcelada o colectiva.

EJIDO
Porción de tierra que por el gobierno se entrega a un núcleo de población agrícola para su cultivo
en la forma autorizada por el derecho agrario, con objeto de dar al campesino oportunidades de
trabajo y elevar el nivel de los medios rurales.

ELEMENTOS ACCESORIOS
Son los bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en un
inmueble de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo. Ejemplos son: pantalla de

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

proyección en un cine, bóveda de seguridad en un banco, sistema de seguridad en un condominio,

calderas, depósito de combustible, planta de emergencia, entre otros.

ELEMENTOS ACCESORIOS DE UN INMUEBLE

Son aquellos bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en
inmuebles de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo, por ejemplo: pantalla de
proyección, bóveda de seguridad, sistema de seguridad, etc.

ELEMENTOS ACCESORIOS DEL ARRENDATARIO

Instalaciones y accesorios que no son originalmente parte de un bien inmueble y que el
arrendatario añade a la propiedad y utiliza para llevar a cabo el negocio. (Ver elementos
accesorios).

ELEMENTOS DEL PAISAJE URBANO

Los espacios públicos abiertos, los bienes del dominio público y del dominio privado del Distrito
Federal, los espacios abiertos, las construcciones, edificaciones y sus fachadas, la publicidad
exterior, el espacio aéreo urbano, el subsuelo urbano, el mobiliario urbano, los espacios
destinados a la edificación, pisos, banquetas y pavimentos, las instalaciones provisionales para
puestos callejeros, ferias, circos o espectáculos, así como el paisaje natural que lo rodea y las
secuencias, perspectivas y corredores visuales.

EMBARGO
Es la intimidación judicial hecha a un deudor para que se abstenga de realizar cualquier acto
susceptible de producir la disminución de la garantía de un crédito debidamente especificado.
Constituye una limitación al derecho de propiedad que afecta al derecho de disposición que
subsiste mientras no sea levantado por la autoridad judicial competente.

EMIGRACIÓN
Desplazamiento de población desde un punto de origen, trátese de un país, región o localidad, con
propósito de radicación temporal o definitiva a otro lugar.

EMISIONES CONTAMINANTES
Generación o descarga de materiales o energía, en cualquier cantidad, estado físico o forma, que
al incorporarse, acumularse o actuar en los organismos, la atmósfera, el agua, el suelo o subsuelo
o cualquier otro elemento, afecta negativamente su condición natural.

EMPAQUE Y EMBALAJE
Es el costo de preparar alguna maquinaria y equipo para su envío al comprador, mediante un
empaque y embalaje adecuados. Para fines contables, se consideran parte de Costo de
Reposición.

EMPRESA
Es la persona física o moral propietaria de los activos circulantes y de un conjunto de activos fijos
(terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos
intangibles e integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar
servicios en condiciones definidas de calidad y costo; es responsable de los pasivos reales o
contingentes y gobierna la operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.

EMPRESA

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Entidad integrada por el capital y el trabajo como factores de la producción y dedicada a

actividades industriales, mercantiles o de prestación de servicios con fines lucrativos y con la
consiguiente responsabilidad.

EMPRESA
Ver Unidad Económica.

EMPRESA PUBLICITARIA
Persona física o moral que ejerce como actividad la comercialización de espacios publicitarios para
exhibir, promover, difundir y publicar productos, bienes o servicios a través de un anuncio y que se
ostenta como titular de la licencia.

EMPRESAS PÚBLICAS
Organismo y/o empresas descentralizadas dependientes del estado dedicados a la producción de
bienes y servicios para la venta en el mercado y cuyas operaciones económicas y financieras se
encuentran incluidas en el presupuesto de egresos de la federación (control directo) o fuera de él
(control indirecto); su propósito fundamental no es el lucro sino la obtención de objetivos sociales o
económicos.

ENAJENACIÓN
Es el acto por medio del cual se transmite la propiedad de uno o más bienes mediante los
procedimientos a título gratuito u oneroso que establece la Ley. Ver venta

ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS

Método para estimar el valor del capital de un negocio en el que se examina el Balance General
que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todos los pasivos, a su valor de mercado, o
a su valor en libros. Cuando se utiliza este enfoque en valuaciones que comprenden negocios en
operación, el estimado de valor obtenido debe compararse junto con los estimados de valor
obtenidos por otros enfoques, como el de mercado o el de ingresos.

ENFOQUE DE COSTOS
Es el enfoque en el análisis de valuación que se basa en la tesis de que el comprador bien
informado no pagaría más de lo que costaría producir una propiedad similar con la misma utilidad
que la propiedad del sujeto. Este enfoque es particularmente aplicable cuando la propiedad que
está siendo valuada incluye mejoras relativamente nuevas que representan el uso mejor y más
productivo de la tierra o cuando se trata de mejoras relativamente únicas o especializadas y para
las cuales no existen propiedades comparables en el mercado.

ENFOQUE DE COSTOS
Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad
de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o
una que pueda proporcionar una utilidad equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado
del Valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios
menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega
comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador.

ENFOQUE DE INGRESOS
Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la
propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La
capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor
definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 42

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los
riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de
caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un
período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.

ENFOQUE DE INGRESOS
Procedimiento en el análisis de valuación que convierte los beneficios anticipados (renta en dinero
o amenidades) que se derivan de la tenencia de la propiedad a un estimado de valor. El enfoque
de ingresos es utilizado ampliamente en la valuación de propiedades que producen renta. Los
ingresos futuros y/o reversiones anticipadas se descuentan a una cifra de valor presente o monto
presente por medio del proceso de capitalización.

ENFOQUE DE LA COMPARACIÓN DIRECTA DE VENTA

Es el enfoque en el análisis de valuación que se basa en la tesis de que un comprador bien
informado no pagaría más por una propiedad de lo que le costaría adquirir una propiedad
existente de la misma utilidad. Este enfoque es aplicable cuando un mercado activo provee
suficiente cantidad de información contable que pueda ser verificada en fuentes fidedignas. El
enfoque de la comparación directa de ventas no es confiable en un mercado inactivo, en la
estimación del valor de propiedades para las que no hay información comparable real de ventas y
es también cuestionable cuando la información de ventas no puede ser verificada con las partes
interesadas.

ENFOQUE DE LOS DATOS DEL MERCADO

Tradicionalmente, un procedimiento de valuación en el cual el estimado del valor de mercado se
predice basándose en los precios pagados en transacciones reales del mercado. Es un proceso
que analiza las ventas de propiedades similares recientemente vendidas, a fin de derivar una
indicación del precio de venta más probable de la propiedad que se está valuando.

ENFOQUE DE MERCADO
Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del
mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado

ENFOQUES DE VALOR
Técnicas o métodos tradicionales básicos por medio de los cuales la información del mercado
puede procesarse para llegar a una indicación del valor.

ENTIDAD LEGAL
Es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización,
autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar transacciones comerciales.

ENTIDAD GUBERNAMENTAL
Las señaladas en el artículo 3 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Organismos Descentralizados.
II. Empresas de participación estatal, Instituciones Nacionales de Crédito, Organizaciones
Auxiliares Nacionales de Crédito e Instituciones Nacionales de Seguros y Finanzas.
III. Fideicomisos.

ENTORNO URBANO
Conjunto de elementos naturales y construidos que conforman el territorio urbano, y que
constituyen el marco de referencia y convivencia de los habitantes y visitantes, determinado por las
características físicas, costumbres y usos, que se relacionan entre sí.

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

EQUILIBRIO ECONÓMICO
En la teoría económica se habla de equilibrio cuando: a) la oferta es igual a la demanda; b) los
ingresos de venta son igual a los gastos de consumo; c) los costos de producción igualan a los
ingresos de los factores productivos. El equilibrio en el mercado se alcanza cuando la oferta y la
demanda que llegan a él se igualan con los diferentes precios.

EQUIPAMIENTO URBANO
Conjunto de edificaciones, elementos funcionales, instalaciones, construcciones, técnicas y
espacio, predominantemente de uso público, en los que se realizan actividades complementarias a
las de habitación y trabajo, o se proporcionan servicios de bienestar social y apoyo a la actividad
económica, social, cultural y recreativa.

EQUIPO
Aquella porción de activos fijos que no sean los bienes raíces, usualmente se califican como
equipos de oficina, equipos automotores, etc., en distinción de los activos incluidos bajo la
categoría de accesorios en virtud de su fijación en los bienes raíces, bien sea en un sentido físico
o por interpretación legal.

EQUIPO
Es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos para la
producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su conjunto se diseñan y
fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin
excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operación
de la empresa.

EQUIPO AUXILIAR
Es un accesorio o mejora que forma parte de una unidad principal pero que pueden ser adquiridos
o instalados por separado; por ejemplo el motor de una máquina.

EQUIPO DE OFICINA
Bienes mueble utilizados para equipar una oficina, por ejemplo: mobiliario, máquinas de escribir,
máquinas calculadoras y de cómputo, archiveros, equipo para duplicación, etc.

ERARIO
Conjunto de bienes, valores y dinero con que cuenta el Estado para solventar sus gastos.

EROSIÓN
Es la degradación o desgaste de la superficie del suelo, originada por agentes físicos,
principalmente hídricos o eólicos.

EROSIÓN EÓLICA
Es la pérdida del suelo producido por el viento, se presenta en superficies planas áridas.

EROSIÓN HÍDRICA
Es la pérdida del suelo producido por el agua de lluvia o por la de riego, predomina en zonas de
laderas.

ERROR DE CONCEPTO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 44

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su

sentido porque el registrador se hubiere formado un juicio equivocado del mismo, por una errónea
calificación del contrato o acto en él consignado o por cualquier otra circunstancia.

ESCRITURA
Documento público o privado en el que el notario consigna uno o más actos jurídicos. Instrumento
ordinario que el notario asienta en el protocolo para hacer constar un acto jurídico y que contiene
la firma y sello del mismo. Según el artículo 60 de la Ley del Notariado del Distrito Federal, se
entiende por escritura cualquiera de los siguientes instrumentos públicos: 1) El original que el
notario asiente en el libro autorizado, para hacer constar un acto jurídico, y que contenga las firmas
de los comparecientes y la firma y sello del notario. 2) El original que se integre por el documento
en que se consigne el acto jurídico de que se trate, y por un extracto de éste que contenga sus
elementos esenciales y asiente en el libro autorizado.

ESCRITURA DE FIDEICOMISO (deed of trust)

Una hipoteca que asegura el pagaré con la propiedad y designa un fiduciario tercero para que
represente al prestamista, sin tener que hacer un juicio para poder proceder con la ejecución
hipotecaria en caso del incumplimiento por parte del prestatario.

ESCRITURA DE PROPIEDAD
Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de
dominio sobre bienes raíces.

ESPACIO ABIERTO
Área física urbana sin edificios; superficie de terreno en la que los programas determinan
restricciones en su construcción, uso o aprovechamiento, señalando prioritariamente, plazas,
explanadas, fuentes y cuerpos de agua y parques y jardines.

ESPACIO PÚBLICO
Ámbito que permite la libre y adecuada circulación vehicular y peatonal, así como la recreación y
reunión de los habitantes, delimitado por edificaciones o por elementos naturales

ESPACIO URBANO
El volumen ubicado, determinado, condicionado y desarrollado sobre el suelo urbano. Es el ámbito
donde existen, edificaciones o que es susceptible de ser edificado.

ESTACIONAMIENTO
Espacio público o privado, de alquiler o gratuito para el guardado de vehículos en edificios o
predios destinados exclusivamente a este fin.

ESTADÍSTICA
La estadística es una ciencia que estudia la recolección, análisis e interpretación de datos, ya sea
para ayudar en la resolución de la toma de decisiones o para explicar condiciones regulares o
irregulares de algún fenómeno o estudio aplicado, de ocurrencia en forma aleatoria o condicional.

ESTADÍSTICA
Conjunto de técnicas para el estudio de hechos pasados y futuros. Proporciona los elementos
básicos para planear la obtención de la información y el análisis de la misma.

ESTADO DE CONSERVACIÓN

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 45

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Se refiere al aspecto físico que presenta el inmueble al efectuarse el avalúo. Íntimamente ligado a
la calidad de los materiales, su mantenimiento, etc.

ESTADOS FINANCIEROS
Es el conjunto de informes contables convencionales para una entidad, constituido principalmente
por estado de resultados, (pérdidas y ganancias), balance general (situación financiera), y estado
de flujo de efectivo (flujo de caja), los cuales se preparan en forma mensual o al final del ciclo
contable o período fiscal.

ESTIMADO FINAL DEL VALOR (VALOR COMERCIAL)

Opinión del valuador o su conclusión resultante de la aplicación del análisis de valuación, al
problema valuatorio en cuestión. Es la conclusión resultante derivada de un análisis de las
indicaciones desarrolladas en los enfoques del valor tal como se han utilizado en la valuación. Este
estimado reflejará la definición del valor buscado. Para el valor de mercado, el estimado final es
aquel valor que representa más aproximadamente lo que el comprador típico, informado y racional
pagaría por la propiedad en cuestión si estuviera disponible para la venta en el mercado abierto
para la fecha de la valuación, dados todos los datos utilizados por el valuador en su análisis.

ESTÍMULOS
Las medidas jurídicas, administrativas, fiscales y financieras que aplicarán las autoridades
competentes para promover y facilitar la participación de los sectores público, social y privado en la
elaboración, modificación, ejecución y evaluación de los programas.

ESTRUCTURA URBANA
Conjunto de componentes que actúan interrelacionados (suelo, vialidad, transporte, vivienda,
equipamiento urbano, infraestructura, imagen urbana, medio ambiente) que constituyen la ciudad.

ESTRUCTURA VIAL
Conjunto de calles intercomunicadas de uso común y propiedad pública, destinadas al libre tránsito
de vehículos y peatones, entre las diferentes áreas o zonas de actividades. Puede tener distinto
carácter en función de un medio considerado: local, urbano, regional y nacional.

EVALUACIÓN (appraisal)
Opinión profesional del valor de una propiedad en el mercado general.

EVICCIÓN
Privación de todo o parte de la cosa adquirida por el comprador, por sentencia que cause
ejecutoría, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

EXENCIÓN DE IMPUESTOS
Relevación total o parcial a persona determinada de pagar un impuesto aplicable al resto de los
causantes en igualdad de circunstancias o condonación en forma primitiva de los impuestos ya
causados.

EXPEDIENTE
Constancia escrita de las actuaciones o diligencias practicadas en un negocio administrativo por
los funcionarios a quien corresponde, o de las actuaciones o diligencias prácticas en los actos de
jurisdicción voluntaria.

EXPLOTACIÓN DE YACIMIENTO PÉTREO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 46

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Acto por el cual se remueve de su estado natural de reposo, cualquier materia constituyente de un
yacimiento pétreo, siempre y cuando el material sea retirado de los terrenos de la explotación, ya
sea en breña, clasificado o transformado, así como el conjunto de actividades que se realicen con
este propósito y la utilización del uso del suelo para el almacenamiento o transporte de los
materiales del área de los terrenos involucrados;

EXPROPIACIÓN
Institución de derecho público mediante la cual la administración, para el cumplimiento de fines
públicos, logra coactivamente la adquisición de bienes inmuebles, siguiendo un procedimiento
determinado y pagando una justa compensación.

EXPROPIACIÓN
Desposeer de una cosa a su propietario, por motivos de utilidad pública, otorgándole una
indemnización justa. La expropiación es una operación del poder público por la cual el Estado
impone a un particular la cesión de su propiedad mediante ciertos requisitos, de los cuales el
principal es una indemnización.

EXPROPIAR
Es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de un bien o de un derecho,
dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o de interés social
previstos en las leyes.

F
FACTIBILIDAD
Conjunto de viviendas agrupadas en un solo centro de costos el cual se encuentra dividido en una
o más promociones.

FACTIBILIDAD ECONÓMICA
Término calificativo que implica la habilidad de un proyecto o de una empresa para producir rentas
suficientes para pagar todos los gastos y costos, más un beneficio razonable el capital invertido y
la recuperación del dinero invertido en el proyecto. En el caso de una propiedad residencial o una
propiedad se servicios, o bajo cualquier condición que no para el propósito específico. Un proyecto
de inversión (tierra y mejoras) es económicamente factible si su capacidad de producir ingresos es
suficiente para generar beneficio razonable sobre su costo terminado, incluyendo costos indirectos,
o si el valor estimado una vez terminado, iguala o excede el costo estimado.

FACTOR
Uno de los elementos que contribuye a producir un resultado dado, por ejemplo: el terreno como
una contribución al valor de una propiedad mejorada.

FACTOR COMPENSADOR
Factor positivo que puede ayudar a influenciar la aprobación de un préstamo, por ejemplo: buen
crédito a la larga, una gran cantidad de bienes, o ingresos crecientes.

FACTOR DE DEMÉRITO
Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo
permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el bien.

FACTOR DE DEPRECIACIÓN
Ver factor de demérito

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 47

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

FACTOR DE DESCUENTO
Es un multiplicador necesario para reducir los flujos de efectivo que genera un bien a valor
presente.

FACTOR DE EFICIENCIA EN INMUEBLES DE PRODUCTOS

Es el factor resultante de la relación área rentable entre área construida en un inmueble de
productos, nos da idea de la eficiencia económica del bien.

FACTOR DE HOMOLOGACIÓN
Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que
existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos
comparables entre sí.

FACTOR DE HOMOLOGACIÓN
Cifra numérica que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal,
que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos
comparables entre sí.

FACTOR DE OBSOLESCENCIA
Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-
funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos
del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas
económicas externas al mismo).

FACTOR DEL FONDO DE AMORTIZACIÓN

Multiplicador usado para calcular las contribuciones periódicas a un fondo de amortización que
crecerá con interés compuesto, a una tasa seleccionada, durante un período específico de tiempo.

FACTORES DE LA PRODUCCIÓN
Son los elementos básicos que intervienen en el proceso de producción y son la causa o
condición del cambio, o transformación de los recursos productivos. Se identifican cuatro factores
de la producción: trabajo, capital, tierra y organización; como contraprestación les corresponden
salarios, intereses, renta y beneficios, respectivamente.

FACTORES EXTERNOS DE VALUACIÓN

Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser inflación, tasas
de interés bancarias, existencia de créditos hipotecarios, a nivel local el atractivo de un vecindario
y el buen mantenimiento de los bienes inmuebles.

FACTOR RESULTANTE
Es el complemento del factor de demérito, o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al
compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajustarlo por su depreciación total.

FACTOR EXTERNOS
Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros:
inflación tasas de interés bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico o el
atractivo de un vecindario.

FACULTAD

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 48

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Aptitud o potestad otorgada por la ley a servidores públicos determinados, para realizar actos
administrativos válidos, de los cuales surgen obligaciones, derechos y atribuciones.

FECHA DE VALORES
Fecha específica en la que fueron estimados los valores expresados en un avalúo.

FECHA DE VALUACIÓN
Fecha a partir de la cual el estimado de valor es aplicable y válido.

FECHA DEL INFORME DE AVALÚO

Es la fecha de emisión del informe de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores.

FIANZA
Contrato de garantía en el que una persona llamada fiador se compromete con el acreedor de otra
persona a pagar por ésta, si ella no lo hace.

FIANZA
Es cualquier garantía que se presta para asegurar el cumplimiento de una obligación. Por ejemplo,
en un contrato por el cual un tercero, en relación con una determinada obligación, se obliga a su
cumplimiento para el caso de que el deudor anterior no la cumpla

FIDEICOMISARIO
Persona física o moral que tiene la capacidad jurídica necesaria para recibir el beneficio que
resulta del objeto del fideicomiso, a excepción hecha del fiduciario mismo.

FIDEICOMISO
Es el contrato por virtud del cual una persona denominada “fideicomitente” encomienda a una
institución de crédito denominada “fiduciaria” la administración de determinados bienes o recursos
para alcanzar un fin específico, en beneficio de una o varias personas denominadas
“fideicomisarios”.

FIDEICOMISO PÚBLICO
Entidad de la Administración Pública Paraestatal creada para un fin lícito y determinado, a efecto
de fomentar el desarrollo económico y social a través del manejo de ciertos recursos que son
aportados por el Gobierno Federal y administrados por una institución fiduciaria. La estructura del
fideicomiso público está formada por tres elementos: los fideicomisarios o beneficiarios; el
fideicomitente, atribución que corresponde únicamente a la Secretaría de Hacienda y Crédito
Público; y la Fiduciaria, que puede ser cualquier institución o sociedad nacional de crédito. Existen
también fideicomisos públicos sin estructura orgánica análoga a una institución; se constituyen por
el Gobierno Federal a través de las dependencias y entidades, por conducto de la Secretaría de
Hacienda y Crédito Público con el propósito de administrar recursos públicos fideicomitidos
destinados al apoyo de programas y proyectos específicos.

FIDUCIARIA
Institución de crédito expresamente autorizada por la ley, que tiene la titularidad de los bienes o
derechos fideicomitidos. Se encarga de la administración de los bienes del fideicomiso mediante el
ejercicio obligatorio de los derechos recibidos del fideicomitente, disponiendo lo necesario para la
conservación del patrimonio constituido y el cumplimiento de los objetivos o instrucciones del
fideicomitente.

FINANCIAMIENTO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 49

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es la aportación de capitales necesarios para el funcionamiento de una empresa. Las fuentes de

financiamiento pueden ser internas o externas. El financiamiento interno se realiza invirtiendo parte
de los beneficios de la empresa; el financiamiento externo proviene de los créditos bancarios o de
la emisión de valores como las acciones y las obligaciones.

FLETES Y SEGUROS
Es el costo total de cargar, embarcar y descargar en el almacén del comprador, incluyendo la
cobertura del seguro de transporte.

FLUJO DE EFECTIVO
Es el ingreso neto periódico que se estima será producido por los ingresos menos los gastos /
salidas en la operación y la reversión de un bien que produce ingresos. El flujo de efectivo neto se
define también como el efectivo disponible para el accionista o para el capital invertido.

FOLIO
Es una carpeta, destinada a inscribir o inmatricular cada uno los bienes inmuebles, las operaciones
sobre muebles y las personas morales. Consta de una carátula y tres partes que contienen los
datos de identificación, así como los datos que incidan en la finca, el mueble o persona moral.

FONDO
Extensión interior de un edificio o terreno, profundidad.

FONDO DE FIDEICOMISO
Volumen de recursos entregados a una institución fiduciaria para su manejo, de acuerdo con el
acta constitutiva del fideicomiso.

FÓRMULA DE KUENTZLE
Para poder considerar la diferencia de la pérdida del valor con el tiempo, es decir, que la pérdida
es menor en los primeros años que la vida del bien y aumenta con el correr del tiempo, el
arquitecto Jorge Kuentzle estableció esta ecuación, en la cual se tiene en cuenta que la
depreciación se incrementa a medida que pasan los años, en forma progresiva.
La representación de la fórmula de Kuentzle, es una parábola de segundo grado que acusa, en
general, valores menores que los de la línea recta, con la que coincide en los extremos, es decir
que el comienzo y el fin de los extremos, o sea el comienzo y el fin de la vida del bien.

FORO DE CONSULTA PÚBLICA

Mecanismo de participación a través del cual la población y los sectores público, social y privado,
hacen propuestas, plantean demandas, formalizan acuerdos y toman parte activa en el proceso de
planeación de la estructura urbana.

FOVI
Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda. Fideicomiso de Banco de México,
encargado de administrar los fondos entregados por el Banco Mundial para la construcción de
vivienda de interés social.

FRACCIONAMIENTO
Establecimiento geométrico y su adecuación física sobre el terreno cuya solución ha quedado
contemplada y autorizada por el H. Ayuntamiento municipal conforme a las leyes específicas de la
materia.

FRANJA DE VÍA

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 50

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es la porción homogénea de tierra inmediatamente colindante con la infraestructura generadora

del más alto valor (foco de valor) como puede ser una vialidad o un margen de playa, y cuya
fijación da el ancho de las franjas a dividir un terreno de gran fondo en estudio es establecido de
acuerdo a lo observado por el valuador con base en la profundidad de los lotes imperantes en la
zona. El ancho de la primera franja de vía será igual a la profundidad del lote tipo.

FRANJAS DE TRANSICIÓN
Son las franjas restantes del predio hasta llegar al fondo (después de la Franja de Vía), mismas
que tendrán valores diferentes.

FRANQUICIA
Es lo que se considera como un activo intangible y es una técnica de desarrollo que permite a una
persona moral o física, la franquiciante, dar en licencia un conjunto de derechos de propiedad
industrial o intelectual relativos a marcas, nombres comerciales, insignias comerciales, modelos de
utilidad, diseños, derechos de autor, a una tercera persona, sea natural o jurídica (franquicitario),
con el objeto de obtener rendimientos económicos de la reventa de productos o la prestación de
servicios a usuarios finales.

FRANQUICIA
Concesión de derechos de explotación de un producto, actividad o nombre comercial, otorgada por
una empresa a una o varias personas en una zona determinada. Una franquicia es un acuerdo
entre el "franquiciador" o "franquiciante" y el destinatario o "franquiciado" por virtud del cual el
primero cede al segundo la explotación de una franquicia. A cambio de la cesión, el franquiciador
recibe una regalía que podrá retribuir la cesión de la marca comercial y la tasa de formación y
asesoramiento.

FUENTES FIJAS
Aquellas edificaciones, construcciones o inmuebles donde se instalen o adhieran contaminantes
visuales que impacten en forma negativa el paisaje urbano o la percepción visual de los
transeúntes o conductores de vehículos automotores. Equipo anclado al suelo o estacionario que
emiten contaminantes al ambiente en el Distrito Federal.

FUENTES MÓVILES
Los vehículos automotores que porten o emitan contaminantes visuales que impactan de forma
negativa la percepción visual de las personas.

FUENTES NATURALES
Las de origen biogénico, de fenómenos naturales y erosivos que impacten negativamente el
paisaje urbano.

FUERZA PÚBLICA
Son las instituciones de seguridad pública de los tres niveles de gobiernos, federal, estatal y
municipal.

FUNDO
Conjunto formado por el suelo de un terreno con todo lo que contiene y cuanto produce natural o
artificialmente. Propiedad inmueble que se compone de una porción delimitada de terreno.

FUSIÓN
Transmisión por fusión de propiedades. Es la extinción de dos o más asientos registrales para la
constitución de un asiento registral nuevo.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 51

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

FUSIÓN
Se le llama así a la unión de dos o más empresas, mediante la adquisición que una de ellas hace
de los activos netos (o capital) de la otra u otras.

FUNGIBLE
Característica propia de determinados bienes consistente en que se agotan con su uso.

FUNGIBLE
En la terminología financiero-económica es la característica de determinados bienes y valores que
consiste en la equivalencia entre elementos individuales de una determinada especie de modo que
se pueden intercambiar unos por otros por ser de la misma calidad.

G
GARANTÍA
Aseguramiento del cumplimiento de una obligación mediante la afectación de cosa determinada o
compromiso de pago.

GASTO
Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos
de consumo, gastos de representación, de administración, indirectos, gastos generales, gastos
menores, etc.

GASTOS INDIRECTOS
Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se puede
identificar físicamente.

GASTOS DE ADMINISTRACIÓN
Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro,
custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales
como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; servicios de vigilancia, transporte, embalaje y
almacenamiento; avalúos; aportaciones; derechos; impuestos y otras contribuciones; seguros;
papelería, energía eléctrica y gastos indirectos.

GASTOS DE IMPORTACIÓN
Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México, la
cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos
de importación para cada producto específico. Se agregan también otros gastos como los de
agentes aduanales, etc.

GASTOS DE OPERACIÓN
Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen,
pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones, mantenimiento y a
los honorarios administrativos. Cuando se restan los gastos operativos del ingreso bruto, lo que
queda es el ingreso neto de operación.

GASTOS INDIRECTOS
Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se puede
identificar físicamente, por ejemplo: el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la
utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 52

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

GLOBALIZACIÓN ECONÓMICA
Es el proceso de integración económica entre países, donde los procesos productivos, de
comercialización y de consumo se van asimilando, de tal forma que se conforma un conjunto entre
los países.

GOBIERNO
En sentido amplio, es el conjunto de órganos mediante los cuales el estado actúa en cumplimiento
de sus fines; en sentido restringido conjunto de los órganos superiores del Poder Ejecutivo, bajo la
presidencia del jefe de Estado.

GRAVAMEN
Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.

GRAVAMEN
Es un derecho de retención legal que se registra sobre la propiedad y que se tiene que pagar al
venderse la propiedad.

H
HACINAMIENTO
Cercanía humana excesiva que se da por sobreocupación de un espacio. Situación negativa que
se produce cuando habitan en una vivienda tantas personas que invaden mutuamente su espacio
mínimo necesario que permite la capacidad de ésta. Se mide en función del número de habitantes
por pieza.
En el medio urbano se manifiesta por la aglomeración de edificios y actividades.

HERENCIA
Posesiones que se adquieren por sucesión testamentaria.

HIPOTECA
Es el derecho real que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como garantía de un crédito
hipotecario.

HOMOLOGACIÓN
Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir
variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de
suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis
comparativo de mercado o de otro parámetro.

HORIZONTE ECONÓMICO
Es el punto en el futuro que se considera como límite en un análisis económico.

HUECOS VERTICALES PRINCIPALES

Es el conjunto de huecos verticales (cubos de elevadores, escaleras, cubos de luz, etc.) y huecos
registrables de las instalaciones generales de un inmueble.

I
IMAGEN OBJETIVO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 53

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Conjunto de logros que los programas pretenden alcanzar en un espacio y tiempo predeterminado;
este conjunto está descrito y sus componentes señalados dentro de los programas creados por la
Ley de Desarrollo Urbano.

IMAGEN URBANA
Resultado del conjunto de percepciones producidas por las características específicas,
arquitectónicas, urbanísticas y socio-económicas de una localidad, más las originadas por los
ocupantes de ese ámbito en el desarrollo de sus actividades habituales, en función de las pautas
que los motivan. Tanto la forma y aspectos de la traza urbana, tipo de antigüedad de las
construcciones, como las particularidades de barrios, calles, edificios o sectores históricos de una
localidad, son algunos de los elementos que dan una visión general o parcializada de sus
características.

IMPACTO AMBIENTAL
Es cuando una acción o actividad produce una alteración, favorable o desfavorable, en el medio o
en alguno de los componentes del medio. Esta acción puede ser un proyecto de ingeniería, un
programa, un plan, una ley o una disposición administrativa con implicaciones ambientales. Este
impacto puede ser reversible o irreversible, benéfico o adverso.

IMPACTO ECOLÓGICO
Es el efecto, perturbación o consecuencia de un cambio de origen natural o por influencia del
hombre, sobre el sistema ecológico de un área.

IMPACTO URBANO
Descripción sistemática, evaluación y medición de las alteraciones causadas por alguna obra
pública o privada, que por su magnitud rebasen las capacidades de la infraestructura o de los
servicios públicos del área o zona donde se pretenda realizar la obra, afecte negativamente el
ambiente natural o la estructura socioeconómica, signifique un riesgo para la vida o bienes de la
comunidad o para el patrimonio cultural, histórico, arqueológico o artístico del Distrito Federal.

IMPACTO URBANO
Es la influencia o alteración causada por alguna obra pública o privada, que por su funcionamiento,
forma o magnitud rebase las capacidades de la infraestructura o de los servicios públicos del área
o zona donde se pretenda ubicar; afecte negativamente el espacio, imagen o paisaje urbano, y/o la
estructura socioeconómica; al generar fenómenos de especulación inmobiliaria o de bienes y
servicios; signifique un riesgo, para la salud, la vida o los bienes de la comunidad; o que signifique
su desplazamiento o expulsión paulatina, o para el patrimonio cultura, histórico, arqueológico o
artístico de la Ciudad.

IMPACTO URBANO – AMBIENTAL

Es la influencia o alteración causado por alguna obra pública o privada, que por su funcionamiento,
forma o magnitud rebase las capacidades de la infraestructura o de los servicios públicos del área
o zona donde se pretende ubicar; afecte negativamente el espacio urbano o el medio ambiente, la
imagen o el paisaje urbano, o la estructura socioeconómica, o signifique un riesgo para la salud, el
ambiente, la vida o los bienes de la comunidad.

IMPARCIAL
Es la actitud que permite juzgar o proceder con rectitud, objetividad y sin prejuicios

IMPRESCRIPTIBLE

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 54

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es la acción o derecho de cualquier clase que se ejerce sobre un inmueble, que no se extingue por
el transcurso del tiempo, en las condiciones previstas por la ley.

IMPUESTO
Es la contribución, cantidad de dinero o especie que el Gobierno cobra por ley a los particulares,
con el objeto de sostener los Gastos Gubernamentales y los servicios que proporciona a la
Sociedad.

IMPUESTO
Según el Código Fiscal de la Federación, los impuestos son las prestaciones en especie que el
Estado fija unilateralmente y con carácter obligatorio a todos aquellos individuos cuya situación
coincida con la ley que señala.

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

Es el tributo que se causa por el porcentaje sobre el valor adicionado o valor agregado a una
mercancía o un servicio, conforme se completa cada etapa de su producción o distribución.

IMPUESTO DE TRASLADO DE DOMINIO

Es una contribución federal, cuyo objeto es gravar al adquiriente en todo acto traslativo de la
propiedad de inmuebles, así como los derechos relacionados con los mismos, aunque sea a título
gratuito.

IMPUESTO PREDIAL
Es el gravamen que recae sobre la propiedad o posesión de bienes inmuebles. El objeto del
impuesto puede referirse únicamente al valor del terreno, con el propósito de permitir un mejor uso
del suelo, así como un diseño más eficiente de las ciudades.

IMPUESTO PREDIAL
Es una contribución monetaria que los ciudadanos propietarios y poseedores de de bienes
inmuebles, pagan a la federación, estados o municipios por el uso del suelo.

IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES

Es la contribución federal, cuyo objeto es gravar el adquiriente en todo acto traslativo de la
propiedad de inmuebles, así como los derechos relacionados con los mismos, aunque sea a título
gratuito. Doctrinalmente es un impuesto proporcional, instantáneo en la política de vivienda.

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

Es la contribución que grava el ingreso de las personas y entidades económicas (personas físicas
y morales)

INALIENABILIDAD
Calidad del bien cuya propiedad no puede transmitirse a otro. Los bienes de dominio público son
inalienables, es decir, que no pueden pasar a propiedad de otros.

INALIENABLE
Es aquella condición de un bien, en la cual éste no puede ser enajenado.

INCAUTACIÓN
Apoderamiento de bienes llevado a cabo por autoridad competente, para que sirvan de garantía de
sus obligaciones o de sus responsabilidades de cualquier género, o para una finalidad de interés
público.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 55

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

INCOMPETENCIA
Falta de jurisdicción de un juez o tribunal para conocer de un asunto determinado.

INCORPORAR
Agregar un elemento al conjunto. Mediante declaratoria y cuando sea preciso, un bien determinado
se incorpora al dominio público, mediante un decreto, por estar comprendido en alguna de las
disposiciones de la Ley General de Bienes Nacionales

INDAABIN
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, que lleva a cabo los avalúos y
justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales.

INDEMNIZACIÓN
Es la acción o efecto de indemnizar. Reparación legal de un daño o perjuicio causado. Sinónimo
de compensación.

INDEMNIZAR
Es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de gobierno o autoridad mediante
el pago correspondiente.

INDEXACIÓN
Mecanismo mediante el cual los precios fijados en un contrato se van ajustando de acuerdo en los
cambios del índice general de precios. La indexación es una práctica frecuente cuando existe una
elevada y prolongada inflación; asimismo es reclamada a veces por los sindicatos, como una
forma de mantener el valor de los salarios reales.

INDICADOR
Instrumento de medición que estadísticamente sirve para caracterizar la evolución de variables en
la aplicación de los programas gubernamentales. Su uso se refiere a la comparación entre dos
momentos diferentes de tiempo, uno de los cuales constituirá el momento de referencia o período-
base del indicador.

INDICADOR DE GESTIÓN
Instrumento que permite medir el cumplimiento de los objetivos institucionales y vincular los
resultados con la satisfacción de las demandas sociales en el ámbito de las atribuciones de las
dependencias y entidades del gobierno federal. Los indicadores de gestión también posibilitan
evaluar el costo de los servicios públicos y la producción de bienes, su calidad, pertinencia y
efectos sociales, y verificar que los recursos públicos se utilicen con honestidad y eficiencia.
Dentro de los principales indicadores de gestión se pueden citar los siguientes: administrativos,
permiten determinar el rendimiento de los recursos humanos y su capacidad técnica en la
ejecución de una meta o tarea asignada a una unidad, financieros, presentan sistemática y
estructuralmente información cuantitativa en unidades monetarias y en términos porcentuales que
permiten evaluar la estructura financiera y de inversión, el capital de trabajo y la liquidez adecuada
para su operación, lo que posibilita desarrollar e integrar planes y proyectos de operación,
expansión y rentabilidad.

ÍNDICE DE PRECIOS AL MENUDEO

Ver Índice Nacional de Precios al Consumidor

ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 56

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es la razón matemática que muestra la evolución de los precios de las mercancías y servicios que
compran los consumidores. El índice de precios al consumidor puede ser nacional o por ciudad, y
se obtiene como promedio del incremento de precios de algunos artículos y servicios
representativos del consumo general, previa selección del conjunto de mercancías y servicios que
se tomarán en cuenta para el promedio. El índice nacional de precios al consumidor se da a
conocer mensualmente, y la suma de los doce meses representa el incremento anual promedio. A
este índice también se le llama índice de precios al menudeo.

INDIZACIÓN
Es una herramienta usada para estimar el valor actual de un bien, en el cual un índice de
actualización es aplicado al valor o costo histórico del bien en otra fecha.

INDUSTRIA
Es el conjunto de actividades económicas que tiene como finalidad la transformación y la
adaptación de recursos naturales y materias primas semielaboradas en productos acabados de
consumo final o intermedio, que son los bienes industriales o mercancías.

INFLACIÓN
Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de
precios, provocado generalmente por un exceso de dinero circulante en relación con las
necesidades de la producción.

INFORMACIÓN AD-PERPETUAM
Acto de jurisdicción voluntaria que tiene por objeto llevar a cabo una averiguación o prueba
destinada a justificar algún hecho o acreditar un derecho para que en lo sucesivo conste
inequívocamente.

INFORME DE AVALÚO
Es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica como resultado de
un avalúo, revisión o análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o al
cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación.

INFRAESTRUCTURA URBANA
Conjunto de sistemas y redes de organización y distribución de bienes y servicios que constituyen
los nexos o soportes de la movilidad y del funcionamiento de la ciudad.

INGENIERÍA BÁSICA
Son los cargos indirectos por el diseño conceptual de una instalación o edificio. Generalmente no
se considera activo fijo, pero sí constituye al valor de reposición de la instalación o edificio.

INGENIERÍA DE DETALLE
Es el cargo indirecto por el diseño, planos y supervisión en la elaboración, fabricación o
construcción de un bien. Se contabiliza como parte del activo fijo y contribuye al valor del activo
fijo.

INGRESO
Dinero u otros beneficios que generalmente se asume deben ser recibidos periódicamente.
Técnicamente, las ganancias aplicables a la operación de una firma que rinde servicios, a
diferencia de una que vende mercancías.

INGRESO BRUTO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 57

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir ningún gasto o pago.

INGRESO DESPUÉS DE DEDUCCIONES

Ingreso que queda a las personas después de deducir los impuestos personales y todos los demás
pagos al gobierno

INGRESO NETO
Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento. Puede ser
estimado antes o después de gastos financieros y / o impuestos.

INGRESO NETO DE OPERACIÓN

Ingreso que genera una propiedad o comercio de productos, después de deducir los gastos de
operación, pero antes deducir impuestos a la renta y gastos de financiamiento (pagos de intereses
y amortización).

INHABILITACIÓN
Sanción consistente en declarar a una persona inhábil para ejercer cargos públicos, así como
ejercitar derechos civiles o políticos. En el ámbito administrativo, comprende la separación
temporal de un cargo.

INMATRICULACIÓN
Es la incorporación de una finca al Registro Público de la Propiedad, introduciéndola de este modo
en la vida registral.

INMUEBLE
El suelo y todas las construcciones adheridas a él en los términos del Código Civil.
Se aplica principalmente a los bienes que no pueden ser trasladados de un lugar a otro por
disposición legal expresa en atención a su destino.
Ver Bien Raíz.

INMUEBLES CATALOGADOS
Son todos aquellos inmuebles clasificados por Instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en
centros históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus características propias como
edad, género y relevancia dentro del marco histórico, cultural o estético, forman parte de la
identidad de un país, ciudad, población o barrio.

INMUEBLE FEDERAL
Cualquier terreno con o sin construcciones propiedad de la Federación, así como aquéllos en que
ejerza la posesión, control o administración a título de dueño. No se considerarán inmuebles
federales aquellos terrenos o construcciones propiedad de terceros que por virtud de algún acto
jurídico posea, controle o administre la Federación.

INPC
El Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es un indicador económico diseñado
específicamente para medir el cambio promedio de los precios en el tiempo, mediante una canasta
ponderada de bienes y servicios representativa del consumo de las familias urbanas de México.
Dada la gran importancia que tiene el gasto familiar en el gasto agregado de la economía, las
variaciones del INPC se consideran una buena aproximación de las variaciones de los precios de
los bienes y servicios comerciados en el país. De ahí que el INPC sea el indicador oficial de la
inflación en México.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 58

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

INSCRIPCIÓN
Acto en virtud del cual se hace constar en el registro público por medio de declaración o
documento reconocidos, como eficaces para tal fin, la existencia de cualquier acto, derecho o
carga, relativos al estado civil de las personas o de los bienes. En las inscripciones del Registro
Público de la Propiedad Federal se expresará la procedencia de los bienes, su naturaleza,
ubicación y linderos, el nombre del inmueble si lo tuviere, su valor y las servidumbres que reporte,
tanto activas como pasivas, así como las referencias en relación con los expedientes respectivos.

INSPECCIÓN
Acción y efecto de inspeccionar. Con objeto de cumplir las funciones que tiene asignadas, la
Secretaría ejerce vigilancia de los bienes que están a su cuidado.

INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA

Es el costo que se carga generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se
requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizar construcciones.

INSTALACIONES ESPECIALES
Son aquéllas instalaciones electromecánicas o equipos adheridos al inmueble o instalados
permanentemente a un bien inmueble de uso común e indispensables para el funcionamiento
operacional de éste. Ejemplos: Elevadores y montacargas, escaleras electromecánicas, equipos
de aire acondicionado o aire lavado, sistemas hidroneumáticos, calefacción, subestación eléctrica,
pararrayos, equipos contra incendio, cisternas, fosas sépticas, plantas de tratamiento, entre otras.

INSTALACIONES ESPECIALES
Son aquellos equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común,
por lo que terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables
para el funcionamiento de éste, por ejemplo: elevadores, calefacciones, subestaciones.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN
Relación que existe entre el número de metros cuadrados construidos y la superficie del predio en
el cual se encuentran éstos. Se expresa en “n” veces el área del terreno.

INTENSIDAD DE USO DEL SUELO

Grado de ocupación de un predio, con base a las previsiones de un plan o programa, en relación a
la superficie del terreno en metros cuadrados construidos y la superficie del terreno. Se expresa
generalmente en una fracción decimal o en metros cuadrados por hectárea. Se utiliza este
concepto para normar y controlar el volumen de las construcciones en relación con la superficie de
los predios y con ello controlar e n forma indirecta las densidades de población.

INTERÉS
Dinero pagado o ganado por el uso de capital. El interés representa la renta por el uso del capital.
Precio que se paga por los créditos concedidos.

INTERÉS COMPUESTO
Es el beneficio o rendimiento en dinero que se gana tanto del capital inicial, como del interés
ganado por el capital inicial en periodos sucesivos. El interés que se gana en un periodo se
convierte en parte del capital inicial en el periodo siguiente. A esto último se le llama
“Capitalización de Intereses”.

INTERÉS PÚBLICO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 59

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Las leyes, instituciones o acciones colectivas de los miembros de una comunidad protegidas por la
intervención directa y permanente del gobierno o autoridad.

INTERÉS REAL
Es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la inflación en un período
dado.

INTERÉS SIMPLE
Es el beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo, durante cierto tiempo.

INTERÉS SOCIAL
Se utiliza en nuestra legislación para designar instituciones o acciones encaminadas al desarrollo
de la población.

INSTITUCIONES PÚBLICAS
Son el conjunto de órganos de los Poderes Legislativo y Judicial de la Federación, del Distrito
Federal y de los Estados; las dependencias y entidades de las administraciones públicas Federal,
del Gobierno del Distrito Federal, estatales y municipales; la Procuraduría General de la República;
las unidades administrativas de la Presidencia de la República, y las instituciones de carácter
federal o local con autonomía otorgada por la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos o por las Constituciones de los Estados.

INSTRUMENTO FINANCIERO
Es cualquier documento que representa una deuda o un título de crédito. Existen muchos
documentos financieros, por ejemplo: pagarés, bonos, certificados de depósito a plazos, entre
otros.

INSTRUMENTOS DE CONTROL
Aquellos lineamientos de carácter técnico-jurídico que sirven para evitar tendencias no deseadas
dentro del desarrollo urbano.

INSTRUMENTOS DE FOMENTO
Los lineamientos técnico-jurídicos que sirven para acentuar o provocar tendencias deseadas
dentro del desarrollo urbano.

INSTRUMENTOS DE LA PROTECCIÓN CIVIL

Lineamientos para que en el desarrollo urbano, se eviten o se reduzcan los riesgos que podría
afrontar la población.

INVASIÓN
Ocupación de un lugar ajeno contra la voluntad del propietario.

INVENTARIO
Es un documento en el cual se anota una relación ordenada de los bienes de una persona,
entidad, o una comunidad. Los establecimientos industriales y comerciales, realizan
periódicamente sus inventarios con el propósito de conocer la cantidad de mercancías
(producidas, en elaboración y almacenadas) con las que cuentan.

INVERNADERO
Construcción especial de vidrio o plástico para el cultivo de plantas.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 60

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

INVERSIÓN
Es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo aceptable de
ingreso, incremente en el valor del capital o le preste un servicio.

INVERSIÓN PÚBLICA
Son las erogaciones de las dependencias del sector central, organismos descentralizados,
empresas de participación estatal, Gobiernos estatales y municipales, destinadas a la
construcción, ampliación, mantenimiento y conservación de obras públicas y en general a todos
aquellos gastos destinados a aumentar, conservar y mejorar el patrimonio nacional.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien
mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas,
económicas y sociales similares al bien valuado.

J
JOYA
Es el término que comprende todos aquellos pequeños objetos decorativos de metales preciosos,
contengan o no piedras preciosas.

JUICIO
Es la secuencia ordenada de actos a través de los cuales se desenvuelve todo un proceso seguido
ante un juez.

JURISDICCIÓN
Poder o autoridad que se tiene para gobernar o poner en ejecución las leyes, o para aplicarlos en
juicio.

JURISPRUDENCIA
Interpretación de los preceptos legales, que hacen los jueces y que por una pluralidad de
sentencias concordes, tiene carácter obligatorio.

JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA
Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en términos
monetarios, a pagar por el arrendamiento de un bien.

JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA

Es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva, a
través de un modelo económico y financiero, que considera la capacidad de pago de renta en
función de los ingresos y de los egresos de la unidad productiva, el monto de la inversión en
activos, el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.
La renta justa que debe pagar o recibir el gobierno federal o una persona moral o física, cuando da
o recibe inmuebles en arrendamiento.

L
LATIFUNDIO
Son todas aquellas fincas rústicas o extensiones de propiedad rural que exceden de los límites
establecidos para la pequeña propiedad.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 61

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

LATIFUNDIO
Es una propiedad territorial de gran extensión, parcialmente dedicada a la agricultura o la
ganadería, típica de las sociedades tradicionales donde una clase de terratenientes posee una
gran parte de las tierras útiles y disfruta de elevado prestigio social y decisivo poder político.

LEY
Norma jurídica de carácter obligatorio y general dictada por el poder legítimo para regular las
conductas o establecer órganos necesarios para cumplir determinados fines; su inobservancia
conlleva a una sanción por la fuerza pública.

LEY DE PLANEACIÓN
Conjunto de normas de orden público e interés social que tiene por objetivo establecer los
principios básicos conforme a los cuales se llevará a cabo la planeación nacional de desarrollo y
encauzar en función de ésta, las actividades de la Administración Pública Federal. Esta ley
contiene las bases de integración y funcionamiento del sistema nacional de planeación, necesarios
para que el ejecutivo federal coordine sus actividades de planeación con las entidades federativas
y de esta manera se promueva y garantice la participación democrática de los diversos grupos
sociales en la elaboración del plan y los programas, logrando que las acciones de los particulares
contribuyan a alcanzar los objetivos y prioridades señaladas en ellos.

LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES

Es una norma jurídica de orden público e interés social, que regula el control, administración,
vigilancia, preservación y aprovechamiento del patrimonio inmobiliario propiedad de la nación.

LEY REGLAMENTARIA
Es aquella que amplía, esclarece o detalla algún artículo o alguna ley que, por su contenido,
requiere de una mayor explicación jurídica.

LIBERTAD DE GRAVAMEN
Que no existe carga u obligación alguna impuesta sobre un inmueble.

LICENCIA
Documento público expedido por la Administración Pública del Distrito Federal que faculta a
ejercitar los derechos consignados en el mismo.

LICENCIA
Acto administrativo mediante el cual, cumplidos los requisitos legales correspondientes, la
autoridad competente otorga la autorización para llevar a cabo obras o actividades que requieran
su aprobación.

LICITACIÓN PÚBLICA
Acto de subastar o someter a concurso público los contratos de obras o servicios, compras,
adquisiciones, etc. del gobierno federal con el propósito de obtener la mejor oferta en calidad y
precio de los contratistas o proveedores y fomentar la transparencia.

LICITACIÓN PÚBLICA
Procedimiento administrativo, el cual se inicia con la publicación de la convocatoria pública y cuya
finalidad es la adjudicación de un contrato mediante la captación, análisis y evaluación de
propuestas u ofertas.

LÍMITE

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 62

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Línea común que divide y separa dos o más propiedades.

LINDERO
Línea divisoria. Término de una propiedad. Línea de división de una propiedad que viene descrita
en las escrituras de la misma.

LINEAMIENTO
Dibujos de contorno de un cuerpo. Croquis.

LINEAMIENTOS ESTRATÉGICOS
Reglas generales de organización y acción para lograr una conducta institucional que alcance las
metas señaladas en los programas.

LINEAMIENTOS TÉCNICOS
Conjunto de reglas de carácter obligatorio en las que se establecen los datos, requisitos y/o las
instrucciones que deben observarse en los procedimientos establecidos en la Ley.

LIQUIDEZ
Es una razón financiera que mide la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones
financieras a corto plazo. Se calcula como:
Liquidez = caja + bancos
Pasivo a corto plazo

LISTA DE PRECIOS MÍNIMOS

Es la lista que periódicamente emite la Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo, en la
que se establece el precio mínimo de venta al cual los bienes considerados de desecho pueden
ser enajenados por las Dependencias y Entidades Gubernamentales.

LOCALIZACIÓN
Establecimiento de la ubicación de un objeto. En la cédula catastral de Inmuebles Federales, la
ubicación comprende entidad federativa, localidad, delegación, municipio.

LOCALIZACIÓN
Posición geográfica de un bien inmueble en relación a su uso propuesto.

LOTE
Es un grupo de bienes o servicios que representen una sola transacción; si el grupo está
compuesto de un número conocido de partidas similares, se obtiene el precio o el costo de cada
una mediante una simple división; si las partidas son disímiles y el valor total es independiente de
los precios unitarios, el costo de cada partida es usualmente indeterminable excepto que se haga
por algún método de distribución de costo.

LOTE
Parcela de tierra con acceso a la vía pública cuyas dimensiones son suficientes para cumplir con el
requisito de área y frentes mínimos que determinan los programas.

LOTE BALDÍO
Terreno que carece de cerca, bardas o cualquier otro tipo de material que señale sus límites, que
está libre y sin utilizar, sin construcción ni cultivo.

LOTE MÍNIMO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 63

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

La superficie más pequeña del suelo determinada en los programas para un predio como resultado
de una lotificación.

LOTE TIPO
El que determina la autoridad catastral para el terreno de una zona o región y que será el que por
sus características dimensionales o socio-económicas sea el más frecuente o conveniente de
donde se establece.

LOTES URBANOS NO DESARROLLADOS

Término usado para calificar aquellos lotes de terrenos urbanos, generalmente zonificados, y los
cuales por su ubicación, accesibilidad y cercanía a los servicios públicos son aptos para ser
desarrollados con prioridad, si no existen impedimentos legales y cumpliendo con la zonificación
vigente.

LOTIFICACIÓN
Acción y efecto de dividir un terreno en lotes o parcelas pequeñas.

M
MANGLAR
Selva de árboles con raíces aéreas, ubicada a las orillas lodosas de los esteros, en los estuarios,
barras de ríos y orillas inundables de ríos o riachuelos a lo largo de costas húmedas; en ella
predomina el árbol llamado mangle, particularmente el rojo.

MANIFESTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN
Es la declaración, bajo protesta de decir verdad, del propietario o poseedor del inmueble o predio
y, en su caso, del Director Responsable de Obra y los Corresponsables, en la que manifiestan su
responsabilidad de observar los requisitos legales, previo a construir, ampliar, reparar o modificar
una obra y asumen la obligación de cumplir técnica y jurídicamente con las disposiciones legales
aplicables, haciéndose sabedores de las penas en que incurren los falsos declarantes Dicha
manifestación surtirá efectos a partir de su registro ante la autoridad competente, previo
cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa aplicable al suelo urbano.

MANTENIMIENTO
Acto de mantener, o los gastos requeridos para mantener una propiedad en condición de llevar a
cabo eficientemente el servicio para el cual es usada. Estos gastos no extienden la vida útil de la
propiedad. En contraste con la mejora, es el mantenimiento de un activo fijo que preserva su valor,
pero que no le aumenta el valor en libro.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Tiene la finalidad de corregir dificultades provenientes del desgaste o de accidente por falta de
mantenimiento preventivo; casi siempre esta operación implica la paralización o la interrupción de
las actividades con sus respectivas consecuencias sobre la producción las cuales podrían llegar a
ser desastrosas en el aspecto económico financiero de la empresa.

MANTENIMIENTO DIFERIDO
Necesidades de reparaciones y rehabilitaciones existentes pero no llevadas a cabo. El término
contempla la deseabilidad de erogaciones inmediatas aunque no indica necesariamente un
mantenimiento inadecuado en el pasado. En alguna medida existirá siempre en cualquier
propiedad en operación.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 64

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Son acciones programadas de inspección y revisión de bienes tales como sustituciones normales y
periódicas de partes desgastadas (de acuerdo con las recomendaciones de los respectivos
fabricantes), con la finalidad de obtener una buena conservación y la correspondiente buena
presentación o aspecto.

MANZANA
Espacio de terreno, construido o sin construir, circunscrito por calles en sus costados. Parte de la
localidad, limitada por un perímetro cerrado con frente a vías públicas, accidentes naturales o con
predios de gran extensión de características urbanas o suburbanas.

MAQUINARIA
Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la
transformación de un material o producto. Toda maquinaria es parte de lo que se conoce como
equipo, pero no todo equipo es maquinaria.

MARCO JURÍDICO
Conjunto de disposiciones, leyes, reglamentos y acuerdos a los que deben apegarse una
dependencia o entidad en el ejercicio de las funciones que tienen encomendadas.

MARCO NORMATIVO
Conjunto general de normas, criterios, lineamientos y sistemas que establecen la forma en que
deben desarrollarse las acciones para alcanzar los objetivos propuestos en el proceso de
programación y presupuesto.

MARGEN DE UTILIDAD
Es un componente de rentabilidad respecto al rendimiento sobre los activos (sobre la inversión).
Se obtiene dividiendo la utilidad neta entre el ingreso por ventas.

MARGINACIÓN
Segregación de sectores de la población del acceso a múltiples satisfactores de carácter social,
económico y político

MAYOR Y MEJOR USO

El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permitido legalmente,
económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. La posibilidad
como suma de eventos que orientan hacia una opción estadística más probable.

MEDIERO
Agricultor que cultiva tierra ajena a cambio de dar al dueño una parte de la cosecha como pago.

MEDIDAS DE MITIGACIÓN
Aquellas condiciones que deben cumplir las personas físicas o morales, que construyan, amplíen,
reparen o modifiquen una obra con el fin de prevenir, mitigar o compensar las alteraciones o
afectaciones al entorno urbano, a la vialidad, a la estructura socioeconómica, la infraestructura y/o
la imagen urbana, en términos de lo dispuesto por los artículos 61 y 61 bis de la Ley de Desarrollo
Urbano.

MEDIDAS DE SEGURIDAD
Las encaminadas a evitar los daños que puedan causar las instalaciones, construcciones y obras,
tanto públicas como privadas.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 65

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

MEDIO AMBIENTE
Término que designa al medio natural y al medio humano que se interrelacionan.
MEDIO NATURAL
Conjunto de elementos naturales que conforman un espacio geográfico, elementos geológicos y
edafológicos, hidrológicos, clima, vientos, vegetación. Fauna, orografía, hidrografía, etc.

MEJORA
Un gasto de capital que aumenta la utilidad o la deseabilidad en el mercado de la propiedad. Se
distingue de las reparaciones o reemplazos por el hecho de que el carácter original es mejorado y
la inversión del capital es aumentada. Un cambio físico en una propiedad existente o equipo que
aumenta su valor y utilidad y no es una simple restauración. Se refleja en la contabilidad por un
aumento equivalente en el valor en libros. Puede surgir de un cambio físico externo de la
propiedad, tal como mejoras en la calle, instalaciones de drenaje, etc.

MEJORAMIENTO
Acción tendiente a reordenar o renovar las zonas urbanas de incipiente desarrollo o deterioradas
física o funcionalmente.

MEJORAMIENTO DE VIVIENDA
Acción dirigida a trabajar la vivienda existente para conservarla o adaptarla, así como el desarrollo
normado del crecimiento respecto a sus características físicas.

MEJORAS A LOS TERRENOS

Son obras de construcción inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte,
nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas, cercado,
ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un
predio o bien lo hace el gobierno local tratándose de servicios públicos.

MEJORAS DEL ARRENDATARIO O DEL INQUILINO

Son aquellas mejoras o anexos fijos realizados al terreno o construcciones, instalados y pagados
por el arrendatario para satisfacer sus necesidades. Dependiendo de lo que señale el contrato, el
arrendatario puede o no remover las mejoras que haya realizado al término del contrato de
arrendamiento, siempre que su remoción no ocasione un daño serio al bien raíz.

MERCADO
Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores,
mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y
servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las
relaciones de la oferta y la demanda.

MERCADO AGRÍCOLA
Es el que adquiere su máximo desarrollo en los sectores del campo sometidos a un alto proceso
de concentración e industrialización, tales como grandes explotaciones agrícolas especializadas,
esencialmente en zonas de riego, agrupadas en cooperativas para la obtención y comercialización
de sus productos.

MERCADO DE BIENES RAÍCES

Actividad comercial donde se realiza el intercambio de derechos en bienes raíces, se establecen
precios para intercambios mutuamente ventajosos, se asignan espacios para usos alternativos
legales en competencia y se ajusta la oferta a la demanda.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 66

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

MERCADO RURAL
Aquel que se presenta en las áreas no urbanas y pequeñas localidades.

MERCADO SECUNDARIO
Es una parte del mercado financiero de capitales dedicado a la compraventa de valores que ya
han sido emitidos en una primera oferta pública o privada, en el denominado mercado primario.

MERCADO SUBURBANO
Se presenta en núcleos urbanos dependientes o vinculados a las grandes ciudades y colindantes a
éstas.

MERCADO URBANO
Aquel que existe en las zonas densamente pobladas. Actualmente la tendencia es el crecimiento
de este mercado, por la gran migración del campo a la ciudad.

MÉTODO COMPARATIVO BASADO EN UNIDADES

Método de estimar costos de construcción que involucra el análisis de todos los componentes de la
estructura basado en unidades (costo por metro cuadrado de área de construcción, costo por
metro cuadrado de área de fundaciones, costo por metro cúbico de volumen de construcción, etc.).
Los costos estimados son costos totales de construcción incluyendo todos los gastos de
instalación y los gastos generales y utilidad del contratista, pero excluyendo los honorarios del
arquitecto y el financiamiento durante la construcción.

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes
en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones
de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de
los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el
empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo
que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el
mercado.
Ver enfoque de Mercado.

MÉTODO DE ABSTRACCIÓN
Consiste en la determinación del valor del terreno restando del valor total de mercado de la
propiedad una cantidad que represente el valor actual del edificio. Se aplica generalmente en
propiedades residenciales cuando no existen datos fidedignos comparables de parcelas
desocupadas.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los
beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de
una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en
donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de
un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de
descuento se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos
refleja el principio de anticipación.

MÉTODO DE LA ANUALIDAD

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 67

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Método mediante el cual el valor de una propiedad que produce renta se determina calculando el
valor presente del derecho a recibir el ingreso neto sobre un período estipulado de tiempo. El
proceso involucra la reducción de la renta neta de operación anual futura a valor presente.

MÉTODO DE LA PARÁBOLA
Es aquel en el cual la depreciación se distribuye a lo largo de la vida del bien siguiendo las
ordenadas de una parábola. La ecuación que la representa es la llamada fórmula de Kuentzle.
Ver Fórmula de Kuentzle.

MÉTODO DE ROSS HEIDECKE

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la
valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del
estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la
realidad.
Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos
fundamentales que son la depreciación por edad y por estado.
Este método considera los siguientes principios básicos:
· La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de
mantenimiento.
· Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
· Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal
conservado se deprecia más rápidamente.

MÉTODO DEL USO ANTICIPADO

Método para estimar el valor de tierra vacante sin desarrollar, por medio del cual, partiendo de un
precio probable bruto de venta, se le restan todos los gastos directos del desarrollo tales como
proyecto, urbanismo, incorporación de servicios, gastos de ventas, promoción y propaganda y
gastos generales.

MÉTODO DIRECTO
El que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios.

MÉTODO EDAD-VIDA
Método para estimar la depreciación acumulada como un porcentaje del costo actual de
reproducción nuevo de las mejoras. El porcentaje refleja la relación entre edad efectiva estimada y
la vida económica anticipada típica, pero puede también ser calculado como la relación entre edad
efectiva y la suma de la edad efectiva y la vida económica remanente estimada. El método edad-
vida puede también ser aplicado a costo de reemplazo nuevo actual de las mejoras, en cuyo caso
el porcentaje calculado puede diferir del porcentaje utilizado para aplicárselo al costo de
reproducción actual de las mejoras.

MÉTODO EDAD-VIDA
Método para estimar la depreciación acumulada que reconoce la posibilidad de curar ciertos
renglones de la depreciación acumulada. El costo de curar todos los renglones curables, tanto
físicos como funcionales, es estimado, y esta suma se resta del costo de reproducción nuevo de
las mejoras. Una deducción global en porcentaje que cubra todos los renglones incurables es
calculada entonces, aplicando el costo remanente de reproducción nuevo de las mejoras, un
porcentaje calculado por el método edad-vida.

MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 68

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las
mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un
comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para
construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia.
El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o
reemplazo de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el
valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las
pérdidas/ganancias del desarrollador.
Ver Enfoque de Costos.

MÉTODO FLUJO DE CAJA DESCONTADO

Este método se basa en la capacidad de generar riqueza en el futuro que tiene la empresa. Es
necesario proyectar el flujo de caja libre y descontarlo al costo promedio de capital y restarle el
valor de los pasivos. O también calcular el flujo de caja de los accionistas y descontarlo a la tasa
de oportunidad de los accionistas.

MÉTODO FONDO DE AMORTIZACIÓN

Proceso mediante el cual se hace una provisión para la recuperación del valor o costo de un activo
por medio de un fondo de amortización.

MÉTODO LÍNEA RECTA

Método para estimar la cantidad periódica de recuperación de capital o depreciación. Asume que
una cantidad igual de capital es recuperada en cada período. Este método divide el capital total a
ser recuperado por el número de períodos sobre los cuales debe ser recuperado. Puede ser usado
bien en el método de capitalización directa para estimar la recuperación futura de capital o para
estimar la depreciación acumulada en el enfoque de costo.

MÉTODO RESIDUAL
Es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adhiere un
terreno urbano para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamientos del mismo; se
aplica siempre y cuando existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad
técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario considerando el mayor y
mejor uso de la tierra.

MÉTODOS DE VALUACIÓN
Los enfoques utilizados en la valuación de bienes inmuebles.

MICROANÁLISIS DE MERCADO
Se refiere al análisis de la estructura económica de la ciudad o comunidad en forma global
tomando en consideración las variables independientes: factores de demanda, factores de
suministro, factores institucionales, y las variables dependientes: precio, rentas, velocidad de las
transacciones.

MICROANÁLISIS DE MERCADO
Se refiere al aspecto en pequeño del mercado, a las decisiones individuales de inversión,
transacciones individuales, alternativas específicas de inversión en propiedades, las cuales los
potenciales compradores consideran como sustitutas de la propiedad sujeto.

MICROCLIMA

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 69

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Clima propio de un lugar o espacio reducido, provocado por la variación de las condiciones
generales del clima en ese medio. Medio ambiente controlado que rodea íntimamente a plantas o
animales en espacios limitados, como en invernaderos, granjas, establos, etc.

MOBILIARIO URBANO
Todos aquellos elementos urbanos complementarios, que sirven de apoyo a la infraestructura y al
equipamiento que refuerzan la buena imagen de la ciudad: fuentes, bancas, botes de basura,
macetas, señalamientos, nomenclatura, etc. Por su función pueden ser fijos, permanentes y
móviles o temporales.

MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA

Son los bienes muebles utilizados para equipar una oficina. Ejemplos: mobiliario, máquinas de
escribir, máquinas calculadoras y de cómputo; archiveros; equipo para copiado, etc.

MODIFICAICÓN DE USO DEL SUELO

Procedimiento formal establecido en la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal para realizar
un cambio parcial o total de algún uso previamente establecido a un inmueble.

MOJONERA
Construcción piramidal de mampostería u otro material duro, que señala uno de los puntos
limítrofes de una propiedad o linderos y que forman un ángulo del polígono que lo integra.

MONOPOLIO
Es la forma de mercado en la que existe una sola entidad como único vendedor.

MONOPSONIO
Es aquella forma de mercado en la que existe un solo comprador, que impone sus condiciones a
los vendedores, debido a su influencia y su poder económico.

MONTO
Es la cantidad en dinero o en especie que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio.

MONUMENTOS
Creación arquitectónica singular, relevante y artística; sitio urbano o rural que ofrece el testimonio
de una civilización particular o de una fase representativa de la evolución o de un suceso histórico.
Se refiere no solo a grandes, sino a obras maestras que han adquirido con el tiempo un significado
cultural.

MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS
Son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la
hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna,
relacionados con esas culturas. (Artículo 26 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas
Arqueológicos, Artísticos e Históricos).

MONUMENTOS ARTÍSTICOS
Son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor estético
relevante. Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las
siguientes características: representatividad, inserción en determinada corriente estilística, grado
de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras análogas. Tratándose de bienes inmuebles,
podrá considerarse también su significación en el contexto urbano.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 70

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

MONUMENTOS HISTÓRICOS
Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a oficinas públicas, casas
particulares, templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cúrales; seminarios,
conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o práctica
de un culto religioso; así como a la educación y a la enseñanza, a fines asistenciales o benéficos;
al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades civiles y militares, incluyendo los bienes
muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y cualesquier otras obras
civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Artículo 36 de
la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).

MULTIPLICADOR
Una cifra que multiplicada por la renta, produce un estimado de valor.

MULTIPLICADOR DE LA RENTA
Es una relación entre el precio de venta o el valor de una propiedad, y el ingreso anual promedio o
la expectativa de ingreso; se puede basar en el ingreso bruto o neto. Se aplica al ingreso que se
estima generará un bien para obtener su valor comercial.

MULTIPLICADOR DE LA RENTA BRUTA

Es la relación que resulta del precio de venta o el valor de una propiedad entre el ingreso bruto (sin
descuento alguno) anual promedio o la expectativa de ingreso anual bruto de una propiedad
inmueble.

MULTIPROPIEDAD
El derecho por el cual el multipropietario adquiere el dominio pleno sobre una parte de una unidad
inmobiliaria de cualquier tipo, afecta a cualquier destino, respecto de la cual ejerce todas las
facultades de dueño, para disponer transmitir, intercambiar y gravar, sujeto a un calendario en
cuanto a los derechos de uso, goce, aprovechamiento y disfrute exclusivo, en los términos de su
respectiva parte de utilización, terminada la cual, continuarán en el uso exclusivo por su orden el
resto de los multipropietarios en forma sucesiva cíclica.

MUNICIPIO O DELEGACIÓN CONURBADOS

El que representa conjunción geográfica con otro u otros Municipios o con Delegaciones Políticas
del Distrito Federal. En el Estado de México, se trata de los siguientes Municipios: Atizapán de
Zaragoza, Coacalco, Cuautitlán Izcalli, Chalco, Chicoloapan, Chimalhuacán, Ecatepec,
Hixquilucan, Ixtapaluca, Naucalpan de Juárez, Nezahualcóyotl, Nicolás Romero, La Paz, Tecámac,
Tlalnepantla, Tultitlán y Valle de Chalco-Solidaridad. En el Distrito Federal: Azcapotzalco,
Cuajimalpa, Gustavo A. Madero, Iztapalapa, Magdalena Contreras, Miguel Hidalgo, Milpa Alta,
Tláhuac, Tlalpan y Venustiano Carranza.

MUTUO
Contrato por el cual el mutante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras
cosas fungibles al mutuatario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.
Puede ser con interés o no.

MUTUO
Es un contrato de préstamo de dinero que suele ser remunerado mediante el pago de intereses en
función del tiempo.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 71

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

N
NEGATIVA FICTA
Sentido de la respuesta que la ley presume ha recaído a una solicitud, petición o instancia
formulada por escrito, por persona interesada, cuando la autoridad no la contesta en un
determinado período.

NEGOCIO
Es una entidad comercial, industrial o de servicio que se dedica a una actividad económica
generalmente lucrativa. El derecho de propiedad de un negocio puede ser indiviso, puede dividirse
entre los accionistas, y/o puede incluir un derecho mayoritario y minoritario.

NEGOCIO EN MARCHA
Es la entidad comercial que continua en operación en el futuro previsible. Por lo tanto, se supone
que la empresa genera utilidades y que no tiene la intención ni la necesidad de liquidar o de
reducir materialmente la escala de sus operaciones. Los negocios en marcha pueden valuarse
mediante el enfoque basado en los costos, el enfoque de ingreso, o mediante el enfoque de
comparativo de mercado.

NIVEL FREÁTICO
Es el nivel al que llega la zona de saturación del suelo por el agua.

NORMA
Regla que establece criterios y lineamientos a través de parámetros cuantitativos y cualitativos, y
que regula las acciones de las personas e instituciones en el desempeño de su función.

NORMA ADMINISTRATIVA
Regla de conducta, obligatoria en su cumplimiento, emitida por quien legalmente tiene facultades
para ello, que rige y determina el comportamiento de los servidores públicos y de los particulares
frente a la administración pública.

NORMA JURÍDICA
Regla determinada por legítimo poder para determinar la conducta humana.

NORMA PRESUPUESTARIA
Disposición administrativa emitida en la Secretaría de Hacienda y Crédito Público para regular la
formulación, ejecución y control del presupuesto de las dependencias y entidades del sector
público federal.

NORMA TÉCNICA
Conjunto de reglas científicas o tecnológicas de carácter obligatorio en las que se establecen los
requisitos, especificaciones, parámetros y límites permisibles que deberán observarse en el
desarrollo de actividades o en el uso y destino de bienes.

NORMAS CONFORME A LAS CUALES SE LLEVARÁN A CABO LOS AVALÚOS Y

JUSTIPRECIACIONES DE RENTAS A QUE SE REFIERE LA LEY GENERAL DE BIENES
NACIONALES.
Documento que contiene las disposiciones generales que se habrán de seguir para la realización
de avalúos, justipreciaciones de renta y trabajos valuatorios a nivel de consultoría por parte de
todos los Valuadores de Bienes Nacionales, a fin de promover que la práctica profesional
valuatoria que requieran las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades
administrativas de la Presidencia de la República, las entidades, y en su caso las demás

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 72

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Instituciones Públicas, se realice con transparencia, calidad y de acuerdo con la normatividad

aplicable.

NORMAS DE ORDENACIÓN
Las que regulan la intensidad, la ocupación y formas de aprovechamiento del suelo y las
características de las construcciones, edificaciones, la transferencia de potencialidades de
desarrollo urbano, el impacto urbano y las demás que señala La Ley de Desarrollo Urbano; dichas
normas se establecerán en los programas general, delegacionales y parciales y en el Reglamento
de esa ley.

NORMAS DE ZONIFICACIÓN
Las contenidas en los programas, que determinan los usos del suelo permitidos y prohibidos para
las diversas zonas.

NORMAS DEL SECTOR PÚBLICO

Conjunto de reglas o directrices establecidas con base en una ley o decreto para su aplicación u
observancia por parte de las dependencias y entidades del Gobierno Federal.

NULIDAD
Ineficiencia de un acto jurídico como consecuencia de la ilicitud de su objeto o de su fin, de la
creencia de los requisitos esenciales exigidos para la realización o de la concurrencia de algún
vicio de la voluntad en el momento de su celebración.

O
OBJETIVIDAD
Es el acto de realizar alguna tarea o acción en forma desinteresada, desapasionada, y sin
parcialidad hacia ninguna situación o interés, con base en las normas generalmente aceptadas.

OBJETO DEL AVALÚO

Es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación.
Ver Propósito del avalúo.

OBLIGACIÓN
Es el reconocimiento o evidencia por escrito de una deuda. Las acciones constituyen una
obligación que emite una compañía especialmente como respaldo por el dinero aportado por los
accionistas.

OBLIGACIÓN PROPTER REM

Obligación de dar o hacer, que grava al titular de un derecho real (propiedad o posesión), en su
calidad de tal, y que dura, en relación con el obligado, en tanto subsista la expresada titularidad
por lo que se dice que esta obligación es aquella en la que el deudor puede cambiar.

OBLIGATORIEDAD
Calidad de obligatorio de un mandato, orden o disposición de un órgano de autoridad.

OBRA ACABADA
Es la obra o construcción nueva, que se encuentra totalmente terminada con todos los acabados e
instalaciones de acuerdo al proyecto.

OBRA GRIS

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 73

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es el término utilizado en el ámbito de la construcción para referirse a una obra o construcción que
cuenta con todas las instalaciones para su funcionamiento, a la cual únicamente le faltan los
acabados, tales como pisos, plafones, aplanados, entre otros.

OBRA NEGRA
Termino utilizado en el ámbito de la obra o construcción para referirse a una construcción que
cuenta únicamente con la superestructura, faltándole instalaciones y acabados.

OBRA PÚBLICA
En todo trabajo que tenga como objeto la creación, construcción, conservación o modificación de
los bienes inmuebles o de capital del gobierno.

OBRA PÚBLICA
Categoría programática que significa una etapa o parte de la construcción, conservación o
modificación de los bienes inmuebles o de capital del gobierno.

OBRAS COMPLEMENTARIAS
Son aquellos bienes que sin ser indispensables, amplían el confort o agregan beneficios al uso o
funcionamiento de un inmueble, como rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, terrazas y
balcones, entre otras.

OBRAS DE ARTE
Son todas aquellas creaciones que por su proceso de realización o por quien fueron realizadas se
consideran arte (puede ser obras físicas, intelectuales o literarias).

OBSOLESCENCIA
Una de las causas de depreciación. Menoscabo de la deseabilidad y utilidad causada por nuevos
inventos, cambios actuales en el diseño y procesos mejorados para la producción, o por los
factores de influencia externa, que hacen la propiedad menos deseable y valiosa para el uso
continuo. La obsolescencia puede ser económica o funcional.

OBSOLESCENCIA
Es la contribución a la pérdida del valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos
(tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.

OBSOLESCENCIA CURABLE
Es aquella cuyo costo por corregirla es menor que el beneficio económico que recibe el bien por la
curación.

OBSOLESCENCIA ECONÓMICA
Es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al
mismo.

OBSOLESCENCIA ECONÓMICA
El deterioro de la deseabilidad o vida útil resultante de actores externos a la propiedad, tales como
fuerzas económicas o cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el
mercado. La pérdida en el uso y el valor de una propiedad resultante de los factores de
obsolescencia económica debe distinguirse de la pérdida en valor resultante del deterioro físico y
obsolescencia funcional, ambos inherentes a la propiedad. Representa una pérdida de valor
derivada de factores externos al bien valuado, tal como un mercado deprimido para el producto
final manufacturado por la maquinaria o equipo. Estos factores generalmente corresponden a

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 74

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

fuerzas externas negativas o cambios en las condiciones económicas propias del mercado en que
se desarrolla la empresa. Es la pérdida de valor provocada por condiciones externas al bien.

OBSOLESCENCIA EXTERNA
Ver Obsolescencia Económica.

OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
Menoscabo de la capacidad o eficiencia funcional. La obsolescencia funcional refleja la pérdida en
valor causada por factores tales como sobrecapacidad, inadecuación y cambios en el arte del
diseño, que afectan la propiedad o su relación con otras propiedades. La incapacidad de una
estructura par realizar adecuadamente la función para la cual está siendo empleada actualmente.

OBSOLESCENCIA FUNCIONAL CURABLE

Es la obsolescencia funcional que puede ser corregida o curada cuando el costo de remplazo
anticuado o inaceptable está por lo menos compensado por el aumento de utilidad anticipado, y
por ende el aumento de valor, resultante del reemplazo.

OBSOLESCENCIA FUNCIONAL INCURABLE

La obsolescencia funcional que resulta de deficiencias o súper adecuación estructurales que el
prudente comprador o propietario no tendría justificación de reemplazar, añadir o remover porque
el costo para efectuar la cura sería mayor que el aumento anticipado de la utilidad resultante del
reemplazo, adición o remoción.
Es aquella cuyo costo por corregirla es mayor que el beneficio económico que recibe el bien.
Generalmente no conviene curarla.

OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL

Es la pérdida en el valor, resultado de una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como
cambios en el diseño, materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos
inadecuados, falta de utilidad o excesivos costos variables de operación, o por su influencia
negativa en el medio ambiente Se considera un tipo de obsolescencia interna.
Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda, preferencias o
normas.
La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativos
excedentes. Puede ser curable o incurable

OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL

Es la pérdida de capacidad del bien, que afecta el valor debido a avances tecnológicos o cambios
en el diseño o proceso, a una sobrecapacidad, capacidad inadecuada o influencias similares
dentro del departamento o proceso productivo en que se encuentra, o bien por su relación con
otros bienes dentro de la propiedad de la empresa en cuestión, o por influencias negativas en el
medio ambiente. Es la pérdida de valor debido a factores inherentes al bien mismo y a cambios en
el diseño.

OCUPACIÓN
Modo de adquirir la propiedad de los bienes inmuebles que no tienen dueño.

OCUPACIÓN SUPERFICIAL
Es el acto de tomar posesión de la superficie de un terreno y ejecutar obras sobre él. Si el terreno
es de propiedad privada, puede celebrarse un contrato de arrendamiento o de compraventa con el
dueño, conforme a la legislación civil aplicable; y si el terreno pertenece a un núcleo agrario, podrá

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 75

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

celebrarse un convenio de ocupación temporal o servidumbre de paso con sujeción a la Ley

Agraria.
Ver Ocupación Temporal.

OCUPACIÓN TEMPORAL
Es la privación temporal y/o parcial de los derechos de uso y disfrute de un bien mueble o
inmueble de propiedad particular en beneficio del Estado, mediante el pago de la indemnización
correspondiente, por causa de utilidad pública.

OFERTA
La afluencia de bienes y servicios que las firmas están dispuestas o pueden suministrar, a una
estructura de precios determinada.

OFERTA EN EL MERCADO DE PROPIEDADES

Es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta, a
diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo.
Ver también Demanda y Mercado.

OLIGOPOLIO
Es aquella situación en donde se tienen pocos vendedores de un producto que puede ser idéntico
o diferente en alguna forma, pero donde cada cual tiene gran influencia sobre el precio.

OLIGOPSONIO
Se considera que hay oligopsonio cuando el número de compradores es muy reducido y éstos se
imponen a los vendedores, lo que les permite influir sobre el precio.

ONEROSO
Contrato del cual se derivan provechos y gravámenes recíprocos.

OPCIÓN
Es un acuerdo de mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles
por un período de tiempo específico a un precio establecido. Una opción genera un derecho
contractual, el ejercicio del cual generalmente queda sujeto al cumplimiento de las condiciones
especificadas.

OPINIÓN DE VALOR
Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no
necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.

OPTIMIZACIÓN
Máximo grado de aprovechamiento en la administración de recursos.

ORGANISMO DESCENTRALIZADO
Entidad de la Administración Pública Federal creada por ley o decreto del Congreso de la Unión o
por decreto del Ejecutivo Federal, con personalidad jurídica y patrimonio propio, cualquiera que
sea la estructura legal que adopte, constituida con fondos o bienes provenientes de la
Administración Pública Federal; su objetivo es la prestación de un servicio público o social, la
explotación de bienes o recursos propiedad de la nación, la investigación científica y tecnológica y
la obtención o aplicación de recursos para fines de asistencia o seguridad social.

ÓRGANO DESCONCENTRADO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 76

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Forma de organización que pertenece a las Secretarías de Estado y Departamentos

Administrativos para la más eficaz atención y eficiente despacho de los asuntos de su
competencia. Los órganos desconcentrados no tienen personalidad jurídica ni patrimonio propio.
Jerárquicamente están subordinados a las dependencias de la administración pública a que
pertenecen, y sus facultades son específicas para resolver sobre la materia y ámbito territorial que
se determine en cada caso por la ley.

ORGANISMO PÚBLICO
Término genérico con el que se identifica, a cualquier dependencia, entidad o institución de la
Federación que tenga o administre un patrimonio o presupuesto formado con recursos o bienes
federales.

ORGANISMO PÚBLICO AUTÓNOMO

Ente público dotado de personalidad jurídica y patrimonio propio, creado por decreto para no
depender del Poder Ejecutivo ni de ningún otro Poder (Legislativo o Judicial), con objeto de actuar
con independencia, imparcialidad y objetividad en sus funciones.

P
PADRÓN CATASTRAL
Censo de los bienes inmuebles, que contiene la información actualizada de las características
físicas y legales de los predios y de sus propietarios o poseedores, con el fin de contar con la
información veraz y oportuna del total de la propiedad inmobiliaria para determinar el cobro
impuesto predial y demás contribuciones.

PADRÓN DE PERITOS VALUADORES DEL INDAABIN

La lista de las personas físicas y morales registradas y autorizadas como peritos valuadores
externos en el INDAABIN.

PAISAJE URBANO
Conjunto de elementos naturales, así como aquellos producidos por la acción humana, que forman
parte de la ciudad y de su entorno y que constituyen el marco de percepción visual de sus
habitantes, considerados como un valor del medio ambiente, jurídicamente protegible.

PARAMENTO
Fachada principal o pared exterior de los inmuebles que dan a la vía pública.

PARQUE NACIONAL
Área que por su flora, fauna, ubicación, configuración topográfica, belleza, valor científico, cultural,
recreativo, ecológico, significación histórica, desarrollo turístico, tradición u otras razones de
interés nacional, se busca su preservación y se destinan al uso común mediante declaratoria
expedida por el Ejecutivo Federal.

PARQUES LOCALES O DELEGACIONALES

Las áreas naturales localizadas en las delegaciones políticas del Distrito Federal con flora, fauna,
topografía y otros atributos que por su valor para el equilibrio ecológico del Distrito Federal, se
destinan al uso público.

PARQUES URBANOS
Las áreas verdes naturales o inducidas de uso público, constituidas dentro del suelo urbano.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 77

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

PARTE AFECTADA
Área física o zona de un inmueble de propiedad privada, que sufre un daño por la realización de
obras de utilidad pública.

PARTICIPACIÓN SOCIAL Y PRIVADA

Todas las formas de intervención de los sectores social o privado en el proceso de planeación,
mejoramiento y conservación del Distrito Federal.

PASIVO FINANCIERO
Es cualquier pasivo que es una obligación contractual a) para entregar efectivo u otro activo
financiero a otra empresa; o b) para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo
condiciones que son potencialmente desfavorables.

PASIVOS
Son los adeudos que tienen una entidad con sus acreedores y el derecho de estos últimos sobre
los activos. Pueden ser a corto plazo (menos de un año) o a largo plazo.

PASIVO A LARGO PLAZO

Es la obligación que no se vencerá dentro de un periodo relativamente corto, por lo común de un
año o más (hipotecas, obligaciones por pagar a largo plazo, etc.).

PASIVO CIRCULANTE
Son las deudas u obligaciones que son exigibles en un plazo no mayor de un año, con la
característica principal de que se encuentran en constante movimiento o rotación.

PASIVO CONTINGENTE
Son las obligaciones relacionadas con transacciones que involucran un cierto grado de
incertidumbre y que pueden presentarse como consecuencia de un suceso futuro no plenamente
previsible.

PATRIMONIO
Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que tiene una persona, siendo
susceptibles de estimación económica.

PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO
Bienes, muebles e inmuebles, de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispánica, así
como los restos humanos, de la flora y de la fauna relacionados con esas culturas.

PATRIMONIO ARTÍSTICO
Bienes mueble e inmuebles que revisten valor estético relevante dadas sus características de
representatividad, inserción en determinada corriente estilística, grado de innovación, materiales,
técnicas utilizadas y otras análogas tales como obras pictóricas, grabados, dibujos, obras
escultóricas y arquitectónicas, así como las obras o archivos literarios y musicales cuya
importancia o valor sean de interés para el arte.

PATRIMONIO CULTURAL
Es el conjunto de manifestaciones de cultura que permanecen sobre el territorio transformado por
las comunidades humanas y dentro de la memoria colectiva de esas mismas comunidades. Todo
lo que ha sido transformado por el ser humano es potencialmente patrimonio cultural.

PATRIMONIO CULTURAL URBANO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 78

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Conjunto de valores y formas de vida, materiales y espirituales de un grupo social a través de

bienes muebles e inmuebles, y que sea declarado como tal, por disposición de la ley o por
declaratoria específica de las autoridades en materia de cultura, a petición ciudadana o por vía de
las autoridades en materia urbana.

PATRIMONIO FAMILIAR
Bien de familia. Aquello que pertenece a una persona por razón de su patria, padres o
antepasados.

PATRIMONIO FEDERAL
Es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que, como elementos constitutivos de
su estructura social o como resultado de su actividad normal, ha acumulado el Estado Mexicano y
posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en forma permanente, a la prestación directa
o indirecta de los servicios públicos a su cuidado, o a la realización de sus objetos o finalidades de
política social y económica. (No incluye bienes del Patrimonio Estatal o Municipal)

PATRIMONIO HISTÓRICO
Bienes muebles e inmuebles, creados o surgidos a partir del establecimiento de la cultura
prehispánica en México y que se encuentran vinculados con la historia social, política cultural y
religiosa del país o que hayan adquirido con el tiempo un valor cultural.

PATRIMONIO HISTÓRICO
Conjunto concertado o disperso de elementos (edificios, construcciones, espacios, plazas,
monumentos, fuentes, etc.) que representan valiosas manifestaciones culturales de períodos
anteriores o actuales, o bien, simbolizan hechos históricos relevantes.

PASTIZAL
Vegetación donde predominan las gramíneas. Terreno donde abundan pastos que sirven de
alimento al ganado

PECULADO
Se les denomina así a las sustracciones del erario realizadas por aquél a quien está confiada su
administración para beneficio propio o de terceros.

PENDIENTES DE TERRENO
Inclinación respecto a la horizontal de la superficie del terreno. Se expresa en forma porcentual y
se calcula como la relación entre la diferencia de elevaciones y la separación entre dos lugares del
terreno.
PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD
Es la pérdida económica en la capacidad de uso y generación de productos de un bien inmueble a
consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la cual deberá ser pagada mediante
una indemnización al propietario de dicho bien.

PERENTORIO
Calificación dada al término o plazo fatal, es decir, a aquel cuyo cumplimiento produce el efecto de
exigir la facultad jurídica.
Plazo determinante, decisivo o definitivo, y no se puede modificar.

PERFIL DEL VALUADOR

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 79

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Se refiere al conjunto de requisitos, condiciones, calificaciones, conocimientos necesarios en

educación, entrenamiento, estudio, práctica, experiencia y conducta a fin de que lo hagan capaza
de llevar a cabo sus funciones debidamente.

PERITO
Persona física que posee cédula profesional y que se encuentra reconocida como tal por el colegio
o asociación de profesionistas respectivo, para emitir un juicio o dictamen en materia de desarrollo
urbano y ordenamiento territorial.

PERITO EN DESARROLLO URBANO

Es la persona física registrada ante la autoridad competente, con preparación profesional y técnica
especializada en temas del ordenamiento territorial, en términos de las disposiciones de esta Ley y
su Reglamento, responsable de suscribir el estudio de impacto urbano o urbano-ambiental, la
transferencia de potencial de desarrollo y los polígonos de actuación.

PERITO RESPONSABLE DE LA EXPLOTACIÓN DE YACIMIENTOS

Es la persona física registrada ante la autoridad competente, con preparación profesional y
técnica, competente para explotar yacimientos, que junto con el titular de los derechos acepta la
responsabilidad de dirigir y supervisar todos los trabajos de explotación y obras auxiliares de
yacimientos en términos de la licencia respectiva, de acuerdo con las disposiciones aplicables.

PERITO VALUADOR
Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación
Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera
fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación,
al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y
privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.

PERJUICIO
La privación de cualquier ganancia lícita, que debiera haberse obtenido con el cumplimiento de
una obligación.

PERMUTA
Es un acuerdo de voluntades mediante el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien
mueble o inmueble por otro bien, entendiéndose por obligación el transmitir el dominio de dicho
bien mueble o inmueble.

PERSONA FÍSICA
Es una persona jurídicamente individual sujeto a un gravamen fiscal. En términos genéricos se
conoce también como causante.

PERSONA MORAL
Es una persona Jurídica colectiva. Asimismo, es toda sociedad mercantil u organismo que realice
actividades empresariales, se consideran también las instituciones de crédito y las sociedades y
asociaciones civiles, Iglesias y Gobiernos estatales. Se denominan también con el término
genérico de causante mayor.

PIEDRAS PRECIOSAS
Se dice de las piedras o minerales que son finas, duras, raras y por lo común transparentes, o al
menos translúcidas, y que talladas se emplean en adornos de lujo.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 80

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

PLAN NACIONAL DE DESARROLLO

Es el instrumento que permite dar coherencia a las acciones del sector público, crear el marco
para inducir y concertar la acción del sector social y coordinar las de los tres niveles de gobierno.

PLAN NACIONAL DE DESARROLLO

Instrumento rector de la planeación nacional del desarrollo que expresa las políticas, objetivos,
estrategias, lineamientos generales en materia económica, social y política del país, concebidos de
manera integral y coherente para orientar la conducción del quehacer público, social y privado.
Documento normativo de largo plazo, en l que se definen los propósitos, la estrategia general y las
principales políticas del desarrollo nacional, así como los programas de mediano plazo que deben
elaborarse para atender las prioridades sociales, económicas y sectoriales del mismo.

PLANEACIÓN DEL DESARROLLO URBANO Y EL ORDENAMIENTO Y EL ORDENAMIENTO

TERRITORIAL DEL DISTRITO FEDERAL
Es la estructuración racional, y sistemática de las acciones en la materia. Se concreta a través del
Programa General, los programas Delegacionales y los programas parciales, que en conjunto
constituyen el instrumento rector de la planeación en esta materia par el Distrito Federal.

PLANEACIÓN DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

El proceso permanente y continuo de formulación, programación, presupuestación, ejecución,
control, fomento, evaluación y revisión del ordenamiento territorial.

PLANIFICACIÓN URBANA
Planificación de una futura comunidad o la dirección y configuración de la expansión de una
comunidad existente, de una manera organizada y con un diseño ordenado, tomando en cuenta
las consideraciones de conveniencia para sus habitantes tales como: condiciones ambientales,
requerimientos sociales, facilidades culturales y recreacionales, diseño estético y factibilidad
económica.

PLANO
Representación gráfica y a escala de una superficie o terreno de una población o de la planta de
un edificio.

PLANO CATASTRAL
Mapa que muestra los linderos de las subdivisiones terrestres, usualmente con los rumbos y
longitudes de las mismas y las áreas de parcelas individuales, con el fin de describir y registrar los
derechos de propiedad.

PLANO CATASTRAL AGRÍCOLA

Comprende los estudios agrológicos para determinar la producción actual y la posible, los gastos
que exige la misma y la fijación de la renta, teniendo presente no solo la extensión de los
inmuebles, sino de la calidad y clase de cultivos de las tierras, los medios de comunicación, las
condiciones agronómicas, el agua de que dispongan, etc.

PLANOS MANZANEROS
Los que elabora el catastro para cada manzana, con todas sus características.

PLANTA
Es el conjunto de activos que puede incluir edificios, maquinaria y equipo no permanente
especializado.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 81

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

PLANTA
La planta es un dibujo que representa, en proyección ortogonal y a escala una sección horizontal
de un edificio mostrando las divisiones interiores del edificio, las puertas, ventanas y escaleras.
Suelen estar acotadas y pueden anotar también la superficie de cada recinto. Pueden mostrar el
sitio alrededor del edificio y los objetos en el mismo.

PLANTA Y EQUIPO
Es el término utilizado para referirse a los edificios, maquinarias y equipos no fijados
permanentemente a los edificios.

POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA (PEA)

Es aquella parte de la población entre 12 y 65 años de edad cuyas condiciones físicas y de salud
los capacita para proporcionar la mano de obra para la producción de bienes y servicios de índole
económica o social; incluye a los empleadores, las personas que trabajan por cuenta propia, los
trabajadores familiares no remunerados, los asalariados y a los desempleados.

POLÍGONO DE ACTUACIÓN
Superficie delimitada del suelo que se determina en los programas, a solicitud de la Administración
Pública o de los particulares para llevar a cabo las acciones determinadas en la Ley de Desarrollo
Urbano, permitiendo la realización de proyectos urbanos mediante la relocalización de usos de
suelo y destinos, así como el intercambio de potencialidades del desarrollo urbano.

POLÍTICAS DE DESARROLLO URBANO

Lineamientos que orientan la dirección y el carácter del desarrollo urbano de acuerdo con los
objetivos de ordenación y regulación del área urbana. Existen tres tipos de políticas: 1) De
crecimiento; control, densificación y orientación del área urbana en relación a su demografía y
capacidad instalada de infraestructura, equipamiento y servicios públicos. 2) De conservación;
preservar y aprovechar los espacios abiertos de uso público. 3) De mejoramiento; regular y
propiciar la renovación de la estructura urbana.

POLÍTICAS DE IMPULSO
Son aquellas aplicables a los centros urbanos y sistemas rurales que se consideran indispensables
para asegurar el cumplimiento de los objetivos de ordenamiento espacial. Este tipo de políticas
supone concentrar gran parte de los recursos destinados al desarrollo urbano en un número
reducido de centros de población o sistemas rurales, para asegurar un efectivo estímulo a su
crecimiento. En general corresponden a centros que presentan condiciones altamente favorables
para el inicio o esfuerzo de un proceso de desarrollo acelerado y que permitan un crecimiento
demográfico acorde con este desarrollo.

POLÍTICAS DE REGULACIÓN
Aquellas que suponen la disminución del actual ritmo de crecimiento de algunos centros urbanos
en los que la concentración está provocando problemas cada vez más agudos de congestión e
ineficiencia económica y social. Estas políticas se orientan a rescatar recursos que permiten
promover el desarrollo de otras áreas que cuentan con mejores condiciones.

PONDERACIÓN DE VALORES
Al resultado de multiplicar cada uno de los indicadores de valor obtenidos con los distintos
enfoques por el porcentaje de confiabilidad que determine el perito valuador según el propósito y el
uso del avalúo.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 82

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

PODER PÚBLICO
Es un poder que se atribuye a la comunidad en su conjunto. Lo que le facultad al Estado para
realizar actos administrativos válidos de los cuales surgen obligaciones, derechos y atribuciones.

PORCIÓN DOMINANTE
Es la parte que ocupa más de un 50% de la superficie total de cada uno de los muros perimetrales
del inmueble y se usa como base para determinar la vertical a partir de la cual se mide el área
rentable. La porción dominante establece qué superficie es la que ocupa la mayor parte del muro;
así, si una pared cuenta con un sistema de vidrios o cristales que represente un total de 19 m 2 y el
área de esa pared representa un total de 27 m 2 (midiendo de piso a techo), automáticamente se
reconoce que la porción dominante es la del sistema de vidrios.

POSEEDOR
Persona física o moral que por cualquier título detente la posesión de un bien inmueble o predio,
donde se pretenda realizar alguna construcción o, en su caso, instalar un anuncio y su estructura.

POSESIÓN PÚBLICA
Es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida por todos. También es la que está inscrita
en el Registro de la Propiedad.

POTENCIAL DE SERVICIO
Son los beneficios económicos futuros inherentes al activo en términos de su potencial para
contribuir, directa o indirectamente al flujo de efectivo y en equivalentes de efectivo para la entidad.
El potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que tendría que
reemplazarse si la entidad fuera despojada del activo.

POTENCIAL VIRTUAL
Derechos excedentes potenciales en intensidad de construcción o en valores ambientales de un
predio a otro.

POTENCIALIDAD DE DESARROLLO
Aprovechamiento que puede tener un inmueble, de conformidad con las alturas, coeficiente de
ocupación del suelo y coeficiente de utilización del suelo.

POTRERO
Parte de terreno, generalmente cercada, donde se siembran pastos de buena calidad destinados a
la alimentación de ganado de engorda. Terreno cercado donde se cría todo tipo de ganado

PRÁCTICA DE LOS AVALÚOS CATASTRALES

Atribución del catastro que consiste en la valorización de los predios en lo particular, con base en
los valores unitarios aprobados y la aplicación de las tablas de coeficientes.

PRÁCTICA VALUATORIA
Es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de tres maneras: avalúo, revisión de
avalúos y consultoría.

PRADERAS
Especies forrajeras cuya vida económica es superior a la anual y que en general son inducidas
mediante su cultivo. Tales como: Alfalfa, Pastos: Estrella de África, Jaragua, Guinea, Pará,
Privilegio, Ray Grass, Sudan, entre otros

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 83

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

PREBENDA
Ventaja o beneficio que recibe arbitrariamente una persona.

PRECIO
Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se
relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo
el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico
y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda.
El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.

PRECIO DE LIQUIDACIÓN
Precio forzoso si no se deja tiempo razonable para buscar un comprador.
Precio muy reducido en comparación al normal, establecido con la intención de dar salida a todas
las existencias, bien porque se quiere sacar al mercado un producto sustituto de éste, o bien por
traslado o cese del negocio.
Precio de cierre de un contrato de futuros en una determinada sesión y que se utiliza para calcular
el beneficio o pérdida del inversor.

PRECIO DE MERCADO
Es el precio actual según factura o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes
acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.

PRECIO DE OFERTA
Es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su venta en el
mercado.

PRECIO MÍNIMO DE VENTA

Es el precio más bajo al que un vendedor está dispuesto a ofrecer un bien o servicio.

PRECIO NETO DE VENTA

Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudente entre partes
dispuestas y con conocimiento, menos todos los costos y descuentos en que se incurrió para
concluir su venta.

PRECIO TOPE
Es el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio.

PREDIO
Fracción de terreno, con o sin construcciones, en donde sus linderos y colindancias con otros
predios sean específicos y permanentes formando un perímetro cerrado.
Tierra o posesión inmueble.

PREDIO COLINDANTE
El que se encuentra contiguo a otro predio u otros predios.

PREDIO COMERCIAL
El destinado a uso comercial.

PREDIO COMUNAL
El que pertenece a una comunidad agraria.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 84

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

PREDIO DOMINANTE
Aquel predio a cuyo favor se encuentra constituida la servidumbre.

PREDIO EDIFICADO
Aquel que tiene construcciones utilizables de carácter provisional o definitivo.

PREDIO EN ESQUINA
Es aquel que por sus características físicas y legales, tiene y cuenta hasta con dos vías de
comunicación, frente al predio.

PREDIO EN TRANSICIÓN
Ver terrenos en transición.

PREDIO ERIAZO
Un predio eriazo es un bien raíz con destino no agrícola, en el que no existen construcciones (no
edificado). Erial

PREDIO INFERIOR
El que se halla aguas abajo con respecto a otro.

PREDIO INTERIOR
Aquel que carece de frente con la vía pública, y solamente cuenta con servidumbre de paso como
acceso entre el predio y la calle.

PREDIO INTERMEDIO
Es aquel que por su posición con respecto a su manzana, se encuentra en medio o justo a la mitad
y cuenta con una o dos vías de comunicación.

PREDIO IRREGULAR
Aquel que no está autorizado ni cumple con la normatividad establecida por el Área de Desarrollo
Urbano del Ayuntamiento Municipal, y por consiguiente no se encuentra registrado en el área de
catastro municipal. Por lo regular carecen de documentos legales que acrediten la propiedad o
posesión de la tenencia de la tierra.

PREDIO MANZANERO
Es aquel que por sus características físicas y legales, tiene y cuenta hasta con cuatro vías de
comunicación, frente al predio.

PREDIO OMISO
Aquel que no está registrado en el área de catastro municipal, careciendo de la información
jurídica, técnica y administrativa tanto del predio como de su propietario, por lo cual no contribuye
con el pago del impuesto predial al erario municipal.

PREDIO REGULAR
Es aquel que se encuentra autorizado por el Área de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento
Municipal, que al cumplir con los requisitos legales, técnicos y administrativos que establece la
autoridad municipal, es incorporado al padrón catastral para el cumplimiento del pago del impuesto
predial y demás obligaciones fiscales.

PREDIO RÚSTICO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 85

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es una extensión de tierra fuera de las poblaciones que limita su uso a explotaciones
agropecuarias o forestales, en la que no se contempla el uso urbano o que de manera evidente no
se presentan expectativas de desarrollo urbano a corto plazo.

PREDIO SIRVIENTE
Predio sobre el cual se ha constituido una servidumbre. El que está gravado con cualquier
servidumbre a favor de alguien o de otro.

PREDIO SUBURBANO
El que está localizado en las áreas aledañas a la zona urbana y que son susceptibles de
urbanizarse conforme a las disposiciones legales en la materia.

PREDIO SUPERIOR
Es el que se encuentra aguas arriba de otro o de otros.

PREDIO TIPO CABECERA

Es aquel que por sus características físicas y legales, tiene y cuenta hasta con tres vías de
comunicación, frente al predio.

PREDIO URBANO
El que está localizado dentro de la zona urbana, delimitada por las autoridades conforme a los
lineamientos técnicos y legales establecidos por las autoridades municipales, el cual cuenta con
los servicios públicos básicos.
Ver Terrenos Urbanos

PREMIO POR EL CONTROL

Es un valor adicional inherente al poder sobre los derechos de control de una entidad, a diferencia
del derecho minoritario.

PREMISAS DE VALOR
Es el término para identificar la definición y los parámetros bajo los cuales se está estimando un
determinado valor.

PRESCRIPCIÓN
Medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones mediante el transcurso de tiempo y bajo las
condiciones establecidas en la ley.

PRESERVACIÓN ECOLÓGICA
Es la acción de proteger la flora y fauna para la conservación del medio ambiente y de los recursos
naturales.

PRÉSTAMO A LARGO PLAZO

Es aquel que se otorga a un plazo mayor de un año. Por ejemplo un préstamo hipotecario a pagar
en diez años. La mayor parte de créditos a largo plazo se destinan a la producción o a la compra
de bienes duraderos.

PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN
El valor es tomado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una
propiedad, entendiendo que una entidad o persona física están dispuestos a pagar por un bien un
monto anticipado equivalente a los beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 86

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

bien, esto es, el valuador deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado y estimará que ocurrirá en
el futuro y cuáles son las repercusiones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo,
los ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los precios a los
cuales están siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para estimar sus posibles
beneficios futuros.

PRINCIPIO DE CAMBIO
Según este principio el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al efecto de las
fuerzas externas a la propiedad como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas
económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las fuerzas internas se refieren a la
depreciación, conservación, mejoras, uso de suelo, tamaño, forma, etc., por lo mismo, se
establece que el valor de mercado estimado es válido únicamente para el día en que se lleva a
efecto la valuación

PRINCIPIO DE COMPETENCIA
De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales se crea la competencia, pero las
ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina disminuyendo las utilidades.

PRINCIPIO DE CONFORMIDAD
Es el valor máximo de un inmueble; se logra cuando en el vecindario está presente un grado
razonable de homogeneidad social y económica y el sujeto tiene características concordantes con
ese grado.

PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN
Plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de una propiedad,
depende de la medida en que contribuya al valor total de la propiedad.
El principio de contribución se interrelaciona con los principios de equilibrio y de productividad
excedente.

PRINCIPIO DE CRECIMIENTO, EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN

Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda
propiedad pase por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda
aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen
sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor
mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye. A la declinación generalmente sigue
un renacimiento.

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO
Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) están
estrechamente relacionados con los principios de contribución y de productividad excedente, con
los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico.

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO
Existe un punto de armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas, afectará el valor
de un bien.

PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD
Cuando las propiedades en un área están dedicadas a los mismos usos o a usos distintos pero
compatibles, los valores tenderán a ser mayores. La uniformidad absoluta en estilo o uso puede,
sin embargo, tener un defecto desfavorable obre el valor.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 87

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO

El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo físicamente posible, legalmente permitido
y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA

Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y está determinado por los
siguientes fenómenos: El aumento de población con poder adquisitivo en una zona incrementará la
demanda y, el incremento en el costo del dinero reducirá la demanda o viceversa

PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD O CONFORMIDAD

Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se logra un grado
razonable de homogeneidad económica y social, como por ejemplo, en zonas comerciales cuyos
usuarios tienen un promedio homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación, actitudes.

PRINCIPIO DE NIVEL DE PRECIOS

Los cambios en el nivel de precios en uno de los factores de producción modifican el punto de
mayor rendimiento en la curva de ingresos crecientes y decrecientes.

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA

Es un principio de valuación que establece que el valor del mercado es determinado por la
interacción de las fuerzas de la oferta y demanda en el mercado competitivo para la fecha de la
valuación.

PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES

Condiciones utilizadas en la práctica valuatoria, se basa en las siguientes etapas: integración,
equilibrio, desintegración y renovación de un bien.

PRINCIPIO DE PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE

La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haber deducido los Costos
de los agentes de producción como son el trabajo, la administración y el capital.
Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente.

PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES

Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un
bien inmueble: integración, equilibrio, desintegración y renovación.

PRINCIPIO DE PROGRESIÓN Y REGRESIÓN

La progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto es asociado con objetos del mismo
tipo, pero mejores. En el caso específico de inmuebles podemos ejemplificar este principio con un
edificio que tuviera un valor de medio 20 millones de pesos y se encontrara entre edificios que
valen 50 millones de pesos. La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del
primer edificio al estar asociada con los más costosos.
La regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado valor que podría
ser, por ejemplo, 50 millones dentro de un corredor con una clasificación menor, o sea, en una
avenida donde los edificios valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución del valor
del edificio de mayor calidad.
El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con el principio de homogeneidad o
conformidad.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 88

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el
costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor
alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.

PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE

Es una teoría económica que sostiene que un bien inmueble en transición a otro uso o
analizándolo bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deberá valuarse considerando un uso para
la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.

PROCEDIMIENTO TÉCNICO
Documentos que contienen la forma y formatos que permiten la elaboración de los Dictámenes
Valuatorios de manera sistematizada, para un determinado caso valuatorio y bajo una determinada
metodología.

PROCESO
Conjunto de actividades recurrentes mutuamente relacionadas o que interactúan, las cuales
transforman elementos de entrada en resultados.

PROCESO VALUATORIO
Es el conjunto de fases sucesivas de la operación para realizar un trabajo valuatorio desde su
solicitud hasta la emisión del dictamen.
Normalmente consta de:
1.- Identificación del avalúo
2.- Inspección del bien a valuar
3.- Recopilación de información
4.- Aplicación del procedimiento técnico pertinente, de los enfoques de valuación
5.- Cálculo de valores
6.- Obtención del valor conclusivo
7.- Elaboración del Documento Valuatorio correspondiente.

PROMOVENTE
Las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la
Presidencia de la República, las entidades, las instituciones públicas, así como los particulares
facultados por las leyes para solicitar un servicio de avalúo, justipreciación de renta o trabajo
valuatorio a nivel de consultoría.

PROGRAMA DELEGACIONAL
El que establece la planeación del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial de una
Delegación del Distrito Federal.

PROGRAMA GENERAL
Es el que determina la estrategia, política, acciones y normas de ordenación del territorio del
Distrito Federal, así como las bases para expedir los programas delegacionales y parciales.

PROGRAMA GENERAL DE DESARROLLO DEL DISTRITO FEDERAL

El que contiene las directrices generales del desarrollo social, económico, político y cultural del
Distrito Federal, de conformidad con el Estatuto.

PROGRAMA PARCIAL

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 89

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

El que establece la planeación del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial, en áreas

específicas. Los Programas Parciales tienen un carácter especial adaptado a las condiciones
particulares de algunas áreas.

PROGRAMAS ANUALES DE DESARROLLO URBANO

Los que establecen la vinculación entre los programas, los programas sectoriales y el presupuesto
de egresos del Distrito Federal para cada ejercicio fiscal; corresponden a los sectores del
desarrollo urbano y el ordenamiento territorial definido en las fracciones anteriores.

PROGRAMAS SECTORIALES
Los que determinan la estrategia, política y acciones generales de los diversos sectores del
desarrollo urbano y el ordenamiento territorial, las reservas territoriales, agua potable, drenaje,
transporte y vialidad, vivienda, medio natural y equipamiento urbano.

PROPIEDAD
Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al
régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad,
los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para
diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del
régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un
derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.

PROPIEDAD INVERSIÓN
En bienes raíces, es una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para
una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse en el futuro y que genere
ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.

PROPIEDAD INMUEBLE
Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios
inherentes a los bienes raíces.

PROPIEDAD PERSONAL
Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al
régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. También se conoce como “bien
mueble”. La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal
como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de
manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La
propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado, a su valor de realización o
a su valor de recuperación.

PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO

Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al terreno
y construcción; (la planta) y al equipo (todos los bienes muebles), depreciación acumulada, y otras
categorías de activos, identificados adecuadamente.

PROPIETARIO
Persona física o moral que tiene la propiedad jurídica de un bien inmueble o predio, donde se
pretenda realizar alguna construcción, o en su caso, instalar un anuncio y su estructura.

PROPÓSITO DEL AVALÚO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 90

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate.
Estimar el valor comercial, el valor de realización ordenada, etc. Cualesquiera que sean las
circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán
los mismos.

PROYECTO DE INVERSIÓN
Inversiones del Sector Público Federal cuyo propósito es incrementar o conservar los activos fijos.
Son de hecho los proyectos de obra pública, los cuales deben ser sometidos a una evaluación de
costo beneficio.

PROYECTO DE LEY
Texto que se presenta a las cámaras legislativas en virtud de la potestad de iniciativa por quienes
la tienen, para ser discutido, y en su caso, aprobado.

PROYECTO DE EXPLOTACIÓN DE YACIMIENTOS

Documento y anexos presentados ante la Secretaría, mediante los cuales los interesados en
obtener una licencia de explotación de un yacimiento pétreo, precisan las etapas de trabajo que se
pretenden ejecutar, señalando las áreas y volúmenes de explotación, con perfiles del terreno,
tiempo de desarrollo de cada etapa, así como la reincorporación al entorno urbano de las áreas
donde se concluye la explotación.

PROYECTOS AGROPECUARIOS, INDUSTRIALES, TURÍSTICOS Y DE SERVICIOS

Es el planteamiento de un problema tendente a resolver entre muchas una necesidad humana, con
diferentes ideas, inversiones de distinto monto, tecnología y metodologías con diverso enfoque,
destinadas a resolver necesidades agropecuarias, industriales, turísticas o de servicios
respectivamente.

PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO

Es el planteamiento tendente a resolver, problemas urbanos y normar criterios a fin de controlar y
orientar el desarrollo de los núcleos de población.

PROYECTOS URBANOS
Proyectos de desarrollo, reciclamiento o mejoramiento urbano para ejecutar mediante el
establecimiento de sistemas de actuación y constitución de polígonos de actuación, empleando los
instrumentos que consignan la Ley y este reglamento.

PUBLICIDAD EXTERIOR
La actividad de dar a conocer al público en general, por medio de una representación visual o
escrita, un mensaje sobre un bien, producto, servicio o actividad, a través de la utilización de
anuncios, carteles o cualesquiera medios, materiales de diversa índole, con la finalidad de
promover el consumo, el conocimiento o la contratación de bienes o servicios.
PUNTO DE EQUILIBRIO
Es el punto de producción en el que los ingresos y los costos son iguales: en otras palabras, una
combinación de ventas y costos que da como resultado la operación de un negocio sin producir
utilidad ni pérdida.

PUERTO MARÍTIMO
Es el conjunto de obras e instalaciones que se encuentran en un recinto portuario marítimo,
teniendo por objeto la recepción, abrigo, atención, operación y despacho de embarcaciones, así
como la recepción, operación, almacenaje, tratamiento, movilización de mercancías.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 91

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

R
RATIFICACIÓN DE VALORES
Es el acto de reafirmar, a una fecha actual, dictámenes de valor referidos a una fecha previa.

RECICLAMIENTO
Acción de mejoramiento, implica someter una zona del Distrito Federal a un nuevo proceso de
desarrollo urbano, con el fin de aumentar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo,
relotificar la zona o regenerarla y que podrán recibir transferencias de potencialidades de
desarrollo urbano.

RECINTO PORTUARIO
Conjunto de espacios terrestres y acuáticos, en los que se enclavan las infraestructuras,
instalaciones y facilidades del puerto.

RECURSOS
Conjunto de personas, bienes materiales, financieros y técnicos con que cuenta y utiliza una
dependencia, entidad u organización para alcanzar sus objetivos y producir los bienes o servicios
que son de su competencia.

REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS

Es la actualización de la información financiera en libros, con base a los lineamientos emitidos por
el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, en sus respectivos boletines.

RÉGIMEN
Sistema o forma de posesión de bienes. Cuando en virtud de un acto jurídico, el propietario
entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en
calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario u otro título análogo, los
dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión
originaria, el otro, una posesión derivada.

REGIÓN CATASTRAL
Delimitación territorial dividida y clasificada por la autoridad catastral, para el control y seguimiento
del inventario de bienes inmuebles a través de la asignación de la cuenta catastral.

REGISTRO DE MANIFESTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN

Es el acto de la autoridad competente en virtud del cual registra la manifestación de construcción,
previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa aplicable, surtiendo los efectos
legales. Para efectos del otorgamiento de créditos en materia de edificación, este registro se
equipara a la licencia de construcción.

REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Institución destinada a hacer constar, por medio de la inscripción, los títulos por los cuales se
adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión y los demás derechos
reales sobre inmuebles propiedad del Gobierno Federal; todos los documentos relativos a actos o
contratos susceptibles de tener alguna repercusión en la esfera de los derechos reales. Los títulos
que la ley ordene que sean registrados.

REGLAMENTO
Disposición legislativa por el Poder Ejecutivo en uso de sus facultades constitucionales para hacer
cumplir los objetivos de la Administrativa Federal. Su objeto es aclarar, desarrollar o explicar los
principios generales contenidos en la ley a que se refiere para hacer más asequible su aplicación.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 92

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA

Es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la entrega de títulos
de propiedad, a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos que
así lo aprueben y soliciten.

REGULARIZACIÓN DE LA TIERRA
Puesta en orden de la tenencia de la tierra, una vez que se ha establecido quién es su legítimo
propietario, expedir los documentos legales que certifiquen dicha posesión.

RELOTIFICACIÓN
Es la agrupación de inmuebles comprendidos; en un polígono de actuación sujeto a desarrollo o a
mejoramiento urbanos, para su nueva división, y en su caso una relocalización de los usos de
suelo dentro del polígono, ajustada a los programas.

RENDIMIENTO INICIAL
Es el ingreso neto inicial en la fecha de la transacción o valuación expresada como un porcentaje
del precio de venta o del valor.
Comúnmente se conoce como la tasa de capitalización global (ver la tasa de capitalización).

RENTA
Beneficio que en un determinado período de tiempo (semana, mes o año), produce la transmisión
del goce o disfrute de una cosa o cantidad de dinero.

RENTA BRUTA
Ver Ingreso Bruto.

RENTA DE CONTRATO
Es un monto de la renta especificada por cierto acuerdo de arrendamiento; aunque una renta por
contrato puede ser igual a la renta del mercado, en la práctica puede diferir de manera importante,
particularmente en arrendamientos más antiguos con condiciones de renta fija.

RENTA DE MERCADO
Es la cantidad estimada por la cual una propiedad o espacio dentro de una propiedad debe
rentarse, a la fecha de la valuación entre un arrendador y un arrendatario dispuestos, bajo
condiciones adecuadas, en una transacción de libre competencia, después de una
comercialización apropiada, en donde las partes actúan con conocimiento, de manera prudente y
sin compulsión.

RENTA EN EXCESO
Es un monto de renta que es mayor que la renta del mercado; si se considera así, dicha renta se
capitaliza comúnmente a una tasa de descuento más alta debido al mayor riesgo y a las
incertidumbres potenciales asociadas con las consecuencias de la desventaja del arrendatario.

RENTA NETA
Ver Ingreso Neto.

RESERVA
Bolsa común con el potencial transferible de inmuebles emisores tanto de particulares como de
entidades públicas, ubicados en un área de actuación de conservación patrimonial, de suelo de
conservación o en una zona homogénea determinada por la Secretaría.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 93

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

RESERVA PARA DEPRECIACIÓN

Son los costos que cargan los contadores en los estados financieros de inmuebles de productos,
como recuperación del costo original de los activos bajo la convención de su costo actual.
Las acumulaciones para depreciación son una función de una convención contable y no
necesariamente se reflejan en el mercado.

RESERVAS
Las áreas o predios de la Ciudad o centro de población que serán utilizados para su crecimiento.

RESCATE DE CONCESIONES
Es cuando los bienes materia de la concesión, vuelven de pleno derecho por causa de utilidad
pública, mediante la indemnización cuyo monto será fijado por peritos, a la posesión, control y
administración del Gobierno Federal y que ingresan al Patrimonio de la Nación.

RESERVA TERRITORIAL
Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de un centro de población de acuerdo
a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades
económicas en el Territorio Nacional.

RESPONSABLE SOLIDARIO
Toda persona física o moral obligada conjuntamente con el titular, a responder de algún proyecto
de construcción, así como de la colocación, instalación, modificación y/o retiro de cualquier
elemento mueble o inmueble que altere o modifique el paisaje urbano, en los términos de la
presente Ley y sus Reglamentos.

RESTAURACIÓN
Es la operación especial de conservación que se realiza físicamente sobre un objeto cultural,
destinada a salvaguardarlo, mantenerlo y prolongar su permanencia para trasmitirlo al futuro.

RESTRICCIÓN
Limitación o afectación que se impone en los planes y programas de desarrollo urbano, las normas
de ordenación y los planos oficiales de alineamiento y derechos de vía, al uso o aprovechamiento
de un predio, para el cumplimiento de los objetivos y estrategias de los programas.

REVALUACIÓN
Actualización del valor catastral, originado por el incremento en los valores unitarios catastrales.

REVALUACIÓN
Es la acción de incrementar el valor de una moneda con respecto a su anterior tipo de cambio.
También se pueden revaluar los activos de las empresas, con fines fiscales y financieros.

REVERSIÓN
En términos generales, es restituir una cosa al estado anterior; la devolución de bienes a su
anterior dueño. En el ámbito administrativo se utiliza esta figura para restituir al titular afectado de
sus propiedades expropiadas.
En materia agraria, esta acción ejercitada por el FIFONAFE tiene como finalidad, devolver los
terrenos expropiados a los ejidos y comunidades o a sus integrantes, cuando se destinen a un fin
distinto del señalado en el decreto respectivo, o si transcurrido un plazo de cinco años no se ha
cumplido con la causa de utilidad pública.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 94

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

REVERSIÓN
Es la cantidad, en términos monetarios, que se estima producirá un bien a su venta después de un
determinado período en uso.

RIESGO
Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso productivo o de inversión.
En contraposición, el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés), que recibe por haber
aceptado el riesgo.

RIESGO
Todo evento que de ocurrir puede poner en peligro la integridad o la vida de las personas, sus
bienes o el ambiente.

S
SEGURO
Es el mecanismo económico mediante el cual aquellos que se encuentran sujetos a determinados
peligros similares contribuyen a un fondo común, con el cual se paga cualquier pérdida sufrida por
cualquiera o cualquiera de los contribuyentes.

SERVIDUMBRE O SERVIDUMBRE DE PASO

Derecho que tiene el propietario de un predio para hacer uso de un camino, o de una corriente de
agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.

SISTEMA DE ACTUACIÓN
Los sistemas mediante los cuales tanto los particulares, como la Administración Pública del Distrito
Federal, podrán llevar a cabo la aplicación de los programas en los polígonos de actuación. Estos
sistemas son: actuación privada, actuación social y actuación por cooperación.

SISTEMA DE ACTUACIÓN POR COOPERACIÓN

Es aquél en el que participan los órganos de la Administración Pública del Distrito Federal y los
sectores social y/o privado.

SISTEMA DE ACTUACIÓN PRIVADA

Aquél en el que participa exclusivamente el sector privado.

SISTEMA DE ACTUACIÓN SOCIAL

Aquél en el que participa exclusivamente el sector social.

SISTEMA DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA

Es el medio que sistematiza la información y las disposiciones de los instrumentos de planeación
de la ciudad, a través de una base cartográfica única, que contiene la zonificación y las
aplicaciones normativas por predio, así como las restricciones señaladas en los programas de
desarrollo urbano y demás disposiciones aplicables, para hacer pública la información en materia
de usos del suelo.

SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE POTENCIALIDAD DE DESARROLLO URBANO

Conjunto de normas, procedimientos e instrumentos que permiten trasladar derechos excedentes
o totales de intensidad de construcción no edificados, que le correspondan a un propietario
respecto de su predio, a favor de un tercero, sujetándose a las disposiciones de los programas y a
la autorización de la Secretaría de Desarrollo Urbano.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 95

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

SISTEMA NACIONAL DE INFORMACIÓN INMOBILIARIA

Base de datos que interrelaciona la información del inventario inmobiliario federal, los registros de
la propiedad pública federal, el catastro de la propiedad federal y la demás información relativa al
patrimonio inmobiliario federal.

SOCIEDAD
Es un derecho de propiedad en el que dos o más personas son propietarias de un negocio o de
una propiedad y comparten las utilidades y las pérdidas. Las sociedades pueden ser anónimas o
limitadas.

SOCIEDAD ANÓNIMA
Es una entidad mercantil capitalista, con denominación y capital fundacional, representada por
acciones nominativas suscritas por accionistas que responden hasta por el monto de su
aportación.

SOCIEDADES NACIONALES DE CRÉDITO

Ver Banca de Desarrollo

SOLICITANTE DEL AVALÚO

Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de
valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones o
cualquiera acto legal que lo requiera.

SUBARRENDAMIENTOS
Es la posición que se crea cuando el inquilino o arrendatario que ya tiene un contrato de
arrendamiento, le transfiere a un tercero los derechos de que disfruta para ocupar la propiedad
motivo del contrato.

SUBASTA
Venta que normalmente es pública, en donde la propiedad se le vende al postor que ofrece la
cantidad más alta, siempre y cuando ésta sea igual que, o exceda cualquier precio de reserva o
valor base establecido.

SUBCENTRO URBANO
Espacio situado estratégicamente, el cual tiene funciones predominantes de equipamiento regional
y primario para el servicio público, favoreciendo el establecimiento de usos compatibles de
vivienda, comercio, oficinas, servicios y recreación, que den servicio especializado a la población
de barrios cercanos.

SUBCONTRATISTA
Persona que, a precio fijo o a destajo, se encarga de la realización de una parte separada del
trabajo confiado en conjunto a un empresario principal.

SUBDIVISIÓN
Se da cuando cambian las características físicas y jurídicas de un predio en cuanto a la
disminución de la superficie de suelo total, que afecte a las medidas y colindancias, aunque sea
mínima.

SUBSTANCIAS PELIGROSAS

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 96

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

En el contexto de una valuación, cualquier material que se encuentra dentro, alrededor o cerca de
la propiedad que está siendo valuada, que tiene suficiente forma, cantidad y biodisponibilidad para
crear un impacto negativo sobre el valor de mercado de la propiedad.

SUBURBANO
Relativo al área adyacente o próxima a una ciudad; comprende comunidades residenciales con
sus desarrollos comerciales e industriales conexos y que están económica y socialmente ligadas a
la ciudad.

SUCESIÓN
Sustitución de una persona en los derechos transmisibles de otra.

SUELO
Tierra, territorio, superficie de la tierra considerada en función de sus cualidades productivas así
como sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento; se le clasifica o distingue según su
ubicación como: urbano, suburbano o rural.

SUELO DE CONSERVACIÓN
Comprende el que lo amerite por su ubicación, extensión, vulnerabilidad y calidad; el que tenga
impacto en el medio ambiente y en el ordenamiento territorial; los promontorios, los cerros, las
zonas de recarga natural de acuífero; las colinas, elevaciones y depresiones orográficas que
constituyan elementos naturales del territorio de la ciudad y aquel cuyo subsuelo se haya visto
afectado por fenómenos naturales o por explotaciones o aprovechamientos de cualquier género,
que representen peligros permanentes o accidentales para el establecimiento de los
asentamientos humanos. Así mismo, comprende el suelo destinado a la producción agropecuaria,
piscícola, forestal, agroindustrial y turística y los poblados rurales.

SUELO URBANO
Constituyen el suelo urbano las zonas a las que el Programa General clasifique como tales, por
contar con infraestructura, equipamiento y servicios y por estar comprendidas fuera de las
poligonales que determine el Programa General para el suelo de conservación.

SUPERFICIE MÁXIMA DE CONSTRUCCIÓN PERMITIDA

Aquella superficie de construcción permitida, de conformidad con lo dispuesto en la zonificación y
normativa vigente, por arriba del nivel de banqueta o nivel de desplante. Se expresa en el
coeficiente de utilización de suelo. Esta superficie es la que se señala en los certificados de
zonificación.

SUPOSICIONES
Las suposiciones contemplan hechos, condiciones o situaciones que afectan al sujeto del enfoque
de una valuación, pero que, en principio, no son susceptibles de verificarse. Estos son aspectos
que, una vez declarados, deben aceptarse para entender la valuación. Todas las suposiciones que
respaldan una valuación deben ser razonables.

SUPOSICIONES TIPO EXTRAORDINARIAS

Son aquellas que influyen en un trabajo y que en caso de resultar falsas podrían cambiar la
conclusión de valor. Consideran como ciertos datos no totalmente verificados.
Ej. Aplicar un uso de suelo supuesto, no sabiéndose cuál es el uso de suelo realmente autorizado.
O Valuar considerando mejoras que se sabe serán hechas en el futuro, o sea, el caso de un
avalúo prospectivo.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 97

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

SUCESIÓN.
Sustitución de una persona en los derechos transmisibles de otra.

T
TABLA DE USOS
La tabla situada en los Programas en la que se determinan los usos permitidos y prohibidos para
las diversas zonas.

TABLA DE VALORES CATASTRALES

Instrumento jurídico-administrativo que sirve para determinar el valor catastral de la propiedad
inmueble; conteniendo el valor monetario por metro cuadrado y por hectárea de suelo, así como
por metro cuadrado de construcción, que se aplicará en el ejercicio fiscal correspondiente.

TASA DE CAPITALIZACIÓN
Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el
valor del mismo. Se considera que incluye el retorno “de” y “sobre” el capital invertido en el
inmueble. Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza
para convertir un ingreso en valor.

TASA DE CAPITALIZACIÓN
Se utiliza en el cálculo del valor, para descontar un ingreso neto. Dicha tasa se determina a través
de la relación entre la rente de un inmueble y el valor de venta del mismo. Para llegar a la tasa de
capitalización, deben tomarse en cuenta tres componentes: la tasa de descuento, la tasa efectiva
de impuesto y la tasa de recuperación de la inversión. Mientras que las primeras tasas inciden
tanto en el valor de un terreno baldío como en el de un terreno edificado, la última se debe incluir
sólo en el caso de terrenos con construcciones depreciadas. Así, la tasa es cualquier divisor
(normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir el ingreso en valor.

TASA DE DEPRECIACIÓN
Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado período.

TASA DE DESCUENTO
Es una proporción entre la renta anual y el valor o precio de venta de una propiedad.

TASA DE INTERÉS
Es la relación que existe entre la cantidad de ingreso excedente que le proporciona una inversión a
su propietario y el monto principal de la inversión

TASA DE INTERÉS
Es el porcentaje al que está invertido un capital en una unidad de tiempo, determinando lo que se
refiere como "el precio del dinero en el mercado financiero".

TASA DE INTERÉS ACTIVA

Es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos que otorgan bajo distintas
condiciones.

TASA DE INTERÉS EFECTIVA

Es aquella que toma en cuenta la capitalización de los intereses.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 98

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

TASA DE INTERÉS INTERBANCARIA DE EQUILIBRIO (TIIE)

Es una tasa de interés a distintos plazos calculada por el Banco de México con base en
cotizaciones presentadas por las instituciones de banca múltiple mediante un mecanismo diseñado
para reflejar las condiciones del mercado de dinero en moneda nacional

TASA DE INTERÉS NOMINAL

Es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los intereses.

TASA DE INTERÉS PASIVA

Es la que ofrecen las instituciones de crédito en valores que adquiere el público para invertir su
capital.

TASA DE INTERÉS REAL

Es aquella que gana el capital por arriba de la tasa de inflación

TASA INTERNA DE RETORNO

Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala el valor presente de todos los flujos de
efectivo netos futuros a la inversión inicial.

TÉCNICA RESIDUAL DE LA TIERRA

Técnica de valuación que presume que la renta puede ser dividida entre la tierra y las mejoras y
que el residuo sobre la tierra puede entonces ser capitalizado en valor. Típicamente, el edificio es
valorado independientemente de la tierra y la renta anual sobre el valor del edificio (rendimiento de
la inversión y provisión para la recuperación del capital) es deducida de la renta neta de operación
anticipada de la propiedad (la tierra y el edificio). El monto residual se dice atribuible a la tierra y se
capitaliza a la tasa de riesgo (descuento) apropiada para indicar el valor de la tierra. Para nuevas
estructuras, el valor asignado a la edificación es el costo, que no asume ninguna depreciación
acumulada y la construcción a un costo actual apropiado. Si es razonablemente nueva y está
sujeta a una depreciación mínima que puede ser satisfactoriamente estimada, el valor asignado es
el valor depreciado para la fecha de la valuación.

TÉCNICA RESIDUAL DE LA PROPIEDAD

Técnica de capitalización en la cual la renta neta de operación se considera atribuible a la
propiedad como un todo. En la capitalización de anualidades, esta técnica involucra el cálculo del
valor presente de un flujo de ingresos al cual se añade el valor presente de una reversión para el
momento de su presunta terminación.

TÉCNICA RESIDUAL DEL EDIFICIO

Es el proceso de estimar el valor presente de las mejoras por medio de un proceso en el cual el
rendimiento atribuible a la tierra, valuado independientemente del edificio, se deduce de la renta
neta de operación, y esta renta residual, que representa el rendimiento del edificio (incluyendo la
recuperación) es capitalizada para indicar el valor del edificio.

TENENCIA DE LA TIERRA
Forma real o jurídica que adopta la propiedad o posesión de la tierra: pública, privada, ejidal o
comunal

TERCERO REGISTRAL
Es aquella persona que inscribe un derecho real adquirido de buena fe y a título oneroso de quien
aparece como su titular en el Registro Público de la Propiedad y Comercio.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 99

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

TERRENO
Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y
hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad,
están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art. 27 de la
Constitución y a otras Leyes.

TERRENOS ADJUDICADOS
Son aquellos entregados a la Administración Pública Federal o a particulares por mandato legal.

TERRENOS BALDÍOS
Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y
que no han sido trabajados deslindados ni medidos. (Artículo 157 de la Ley Agraria)

TERRENOS DE AGOSTADERO
Son aquellos terrenos con vegetación natural, predominantemente con gramíneas, donde pastan
los animales, donde la vegetación puede ser de origen natural o inducido y que se aprovecha para
el pastoreo directo, para corte o en forma mixta.

TERRENOS DE GRAN FONDO

Se trata de terrenos generalmente de grandes dimensiones y con un gran fondo que pueden ser
del tipo urbano, rural o de transición, y que por esa característica de profundidad tienen un valor en
su frente y otro muy distinto (generalmente más bajo) en su final del fondo.

TERRENOS DE HUMEDAD
Son aquellas áreas que por su ubicación, localización o desbordes con respecto a cuerpos de
agua, así como por sus características agrológicas, presentan retención de humedad, misma que
puede ser aprovechada en la actividad agropecuaria

TERRENOS DE RIEGO
Son terrenos en los que el suministro de agua es por medios artificiales ya sean fuentes de agua
permanente o intermitente; de depósitos, presas o vasos. La aplicación del riego es por gravedad o
por bombeo por medio de fuerza motriz, según provenga de fuentes superficiales o profundas. Por
el sistema de aplicación del riego podrá ser sistema de riego por aspersión, goteo, compuertas,
etc.

TERRENOS DE TEMPORAL
Son aquellos que su fuente de abastecimiento de agua es la precipitación pluvial directa.

TERRENOS EN BREÑA
Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con
construcciones.

TERRENOS EN TRANSICIÓN
Son los que están cambiando su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de
crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural, mediando un proceso legal de
autorización y que cuentan cuando menos con un servicio público, como puede ser energía
eléctrica, agua potable, drenaje o alcantarillado, vialidades, entre otros.

TERRENOS FORESTALES

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 100

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Son todas aquellas áreas silvícolas que nacen y se desarrollan en forma natural o inducida y que
cuentan con la documentación legal y técnica (Permiso de Aprovechamiento Forestal y Estudio
Dasonómico) para el aprovechamiento de bosques o plantas maderables

TERRENOS NACIONALES
Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión, puede ejercitar
actos de administración y dominio, en provecho del País.

TERRENOS PERIFÉRICOS
Son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano.

TERRENOS URBANOS
Son aquellos que cuentan parcial o totalmente con servicios públicos como drenaje y
alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público,
banquetas y vías pavimentadas, así como los que se localicen dentro de la traza urbana,
susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado.

TERRENOS VACANTES
Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puede precisarse quien fue su último propietario.
(Artículo 785 del Código Civil para el D.F.)

TIEMPO COMPARTIDO
El sistema por el cual se adquiere el derecho de uso, goce y disfrute de una unidad residencial
vacacional, de los bienes muebles que en ella se encuentran afectos, y en su caso las áreas,
construcciones y servicios comunes, siempre y cuando el derecho se limite a un número
determinado de días por un periodo específico de años.

TITULAR
Persona física o moral a cuyo nombre se expide la licencia o permiso y, en su caso, presenta el
aviso o manifestación de construcción.

TÍTULO DE PROPIEDAD
Documento que acredita la propiedad de bienes o derechos.

TÍTULO DE PROPIEDAD
Escritura que acredita la propiedad de una vivienda o finca y en la que se describe la fecha y forma
en que se adquirió, así como las características principales del inmueble o cualquier limitación a la
titularidad o a las facultades de disposición de la misma. El título de propiedad de un inmueble
confiere ser dueño legal de su propiedad. Su poseedor tiene el derecho legal de poseer, ocupar,
disfrutar pacíficamente, y vender su propiedad.

TOPOGRAFÍA
Técnica de representación gráfica sobre planos, cartas o mapas, del conjunto de accidentes y
particularidades que tiene un terreno en su superficie.

TRABAJO VALUATORIO
Es el relativo al avalúo, justipreciación de renta o trabajo valuatorio a nivel de consultoría.

TRABAJO VALUATORIO EN CALIDAD DE CONSULTORÍA

Es un dictamen de valor o justipreciación de renta, que se emite para efectos de atender
solicitudes de Gobiernos de los Estados, Municipios, Organismos Autónomos, Poderes Judicial y

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 101

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Legislativo, además de otros tipos de trabajo que solicite el Gobierno Federal al INDAABIN, no
contemplados en los Artículos 143 y 144 tales como estudios económicos, financieros, evaluación
de proyectos, costo beneficio, etc.

TRANSACCIÓN
Contrato en virtud del cual las partes, mediante recíprocas concesiones, ponen término a una
controversia o previenen una futura.

TRANSACCIÓN
Acto jurídico bilateral, por el cual las partes, haciéndose concesiones recíprocas, extinguen
obligaciones litigiosas o dudosas. Es por lo tanto, una de las formas de extinción de obligaciones.

TRANSFERENCIA
Acto jurídico en el cual un derecho es transmitido de una persona a otra.

TRANSFERENCIA
Todo desplazamiento patrimonial que tiene por objeto una entrega dineraria o en especie entre los
distintos agentes de las Administraciones Públicas, y de éstos a otras entidades públicas o
privadas y a particulares, así como las realizadas por éstas a una Administración Pública.

TRANSPARENCIA
Es la obligación por ley de favorecer el principio de publicidad de la información en posesión de los
servidores públicos.

TRAZA URBANA
Estructura básica de una ciudad o de parte de ella, en lo que se refiere a la vialidad y demarcación
de manzanas o predios limitados por la vía pública.
Representación gráfica de los elementos mencionados para una zona urbana existente o en
proyecto.

U
UBICAR
Situar en determinado espacio o lugar. Establecer el lugar físico en que se encuentra algo. En la
cédula catastral de inmuebles federales la ubicación comprende: entidad federativa, localidad,
delegación, municipio y la dirección del inmueble.

UDIS
Unidad de referencia que emite el Banco de México en el cual se ve reflejada la inflación o
deflación del peso. Unidad de inversión. Es una unidad de cuenta que absorbe la inflación, su
precio se publica quincenalmente los días 10 y 25 de cada mes en el Diario Oficial de la
Federación.

UNIDAD ANIMAL (U. A.)

Unidad empleada para hacer comparables, animales de diferentes tamaños, con múltiples
propósitos. Entre otros: determinar la capacidad de agostaderos y/o praderas, para fines prácticos
se refiere al peso promedio de una vaca de carne con su cría, aproximadamente 450 Kg. de peso
vivo. Equivalencias: Toro 1.7 U. A., novillo hasta 18 meses de edad 0.7 U.A.; vaquilla 0.7 U. A.,
entre otros.

UNIDAD ECONÓMICA

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 102

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es un negocio con actividad económica realizada con el fin de obtener una ganancia, lucro o
utilidad; se constituye por un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones,
maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos intangibles e integrados conforme a un
conjunto de tecnologías que le permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones
estándares de calidad y costo. A diferencia del negocio en marcha, la unidad económica puede
tener o no utilidades; por lo tanto puede valuarse para operación continua o para liquidación.

UNIDAD ECONÓMICA (Unidad Productiva)

Es el conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y
equipo), integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar
servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad económica carece de
personalidad jurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria y por
lo tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes.

UNIDAD INSTALADA
Se constituye por un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria,
mobiliario y equipo) instalados e integrados conforme a una tecnología que le permitiría, producir
bienes o prestar servicios, pero que se encuentra fuera de operación o bien que se considera
como tal.

UNIDAD INMUEBLE MAYOR

En una expropiación, es aquella propiedad o conjunto de propiedades de las que el bien
expropiado forma parte, que están bajo el control o forman parte de la propiedad de una misma
persona física o moral, que tienen el mismo mayor y mejor uso o que lo tienen integrado, y que
presentan contigüidad o proximidad física”.

UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA (UPE)

En la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, se refiere a la porción de condominio en
derecho singular y excluye de propiedad a cada propietario.

USO
Actividad a la cual se dedica el bien inmueble, de acuerdo o no a la ordenanza de zonificación
vigente.
Fin particular a que podrá dedicarse determinada zona o predio de la ciudad o centro de población.

USO BENEFICIOSO
El derecho al disfrute de la propiedad cuando el título legal lo tiene una persona y el derecho al uso
de la propiedad lo tiene otra.

USO DE SUELO
Cualquier tipo de utilización humana de un terreno, incluido el subsuelo y el vuelo que le
correspondan, y en particular su urbanización y edificación.

USO DEL AVALÚO

El propósito y uso de un avalúo es determinar el valor de un bien para lograr realizar cualquier tipo
de transacción. Del carácter inmobiliario sea para establecer contratos de compra–venta,
hipotecas, arrendamientos, préstamos, traspasos de bienes, créditos bancarios, fianzas, obtención
de pólizas de seguros, aclarecer litigios, asuntos de carácter fiscal, toma de decisiones en materia
de inversión, enajenación, expropiación, etc.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 103

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

USO DEL AVALÚO

Es el tipo de aplicación que se le va a dar al dictamen del avalúo, como puede ser enajenación,
expropiación, reexpresión de estados financieros, etc. Se entiende como la razón por la cual se
necesita el estimado de valor. Es común al Perito Valuador y al Promovente solicitante del servicio.

USUFRUCTO
Es el derecho que otorga al titular el disfrute de las utilidades que derivan del normal
aprovechamiento de la cosa ajena, condicionado con la obligación de dejar a salvo su forma y
sustancia y devolverlo en el término fijado.

USUFRUCTO
Son los rendimientos o provechos que produce un bien, y el derecho que se tiene sobre ellos.

UTILIDAD
La capacidad de un bien económico de satisfacer los deseos o necesidades humanas.
Forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un bien o servicio para
satisfacer una determinada necesidad. Término genérico aplicado al excedente de ingresos o
precio de venta, sobre los costos correspondientes.

UTILIDAD BRUTA
Es el ingreso generado por una venta, menos el costo de los bienes vendidos.

UTILIDAD NETA
Es la Cantidad que resulta de restar a un ingreso generado por una venta u otro tipo de operación
todos los costos, derechos e impuestos asociados. En los estados financieros se muestra como un
cambio en el capital contable de la entidad, producido durante un período. Este cambio proviene
de transacciones y de otros acontecimientos y circunstancias, con excepción de aquellos que
resultan de las inversiones realizadas por los propietarios y el pago de dividendos hechos a los
dueños del negocio.

UTILIDAD PÚBLICA
Que es para beneficio de toda la población. Este concepto reside en la premisa de que el beneficio
público predomina sobre el beneficio particular.

V
VALOR
Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios
disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Es la cualidad de un objeto
determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo.
Cantidad de una cosa que puede ser obtenida a cambio de otra.
La relación de intercambio de una mercancía por otra, de esta manera el valor de una cosa puede
ser expresada en término de otro. El dinero es el denominador común mediante el cual el valor de
los bienes raíces son medidos en general.

VALOR
Estimación o precio de las cosas. Grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las
necesidades o proporcionar bienestar o deleite. Calidad de las cosas, en cuya virtud se da por
poseerlas cierta suma de dinero o algo equivalente.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 104

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Grado de utilidad o estimación que tienen para el hombre aquellos bienes de todo tipo, que
satisfacen sus necesidades materiales o culturales.

VALOR AMBIENTAL
Suma de cualidades del medio circundante que contribuye a enriquecer los valores de los
recursos, tanto naturales como los creados por la humanidad.

VALOR ARTÍSTICO
Cualidad estética que poseen aquellas obras creadas por el hombre para expresar por medio de
formas o imágenes alguna idea o sentimiento.

VALOR ASEGURABLE
Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes específicamente excluidas
en la póliza de seguro.

VALOR BASE
Es la cantidad expresada en términos monetarios, en la que sale un bien a la venta en un proceso
de licitación o subasta pública, y representa el valor comercial o el valor de realización, en su caso,
netos de todos los gastos y adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y propiedad del bien
en tanto no se vende.

VALOR CATASTRAL
Es el valor que las autoridades fiscales le fijan a un bien inmueble para efecto de cálculo del pago
de impuesto predial. El valor catastral es frecuentemente un porcentaje del valor de mercado
determinado por la ley. Es la base de tributación para el impuesto predial de los inmuebles
determinada en función del valor total que representan el suelo y las inversiones realizadas en
cada inmueble.

VALOR CATASTRAL
Valor total de la propiedad inmueble, obtenido mediante la aplicación de los valores unitarios de
suelo y/o construcción, sobre la superficie total de terreno y/o superficie total construcción o en
general a las partes integrantes del inmueble.

VALOR COMERCIAL
Es el precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del
avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el comprador
y el vendedor.
Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de
reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor
comparativo de mercado.

VALOR COMERCIAL
Se entiende como la cantidad más alta, expresada en términos monetarios, mediante la cual se
intercambiaría un bien en el mercado corriente de bienes, entre un comprador y un vendedor que
actúan sin presiones ni ventajas de uno y otro, en un mercado abierto y competido, en las
circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo y en un plazo razonable de exposición.
En términos catastrales, el valor comercial equivale al promedio ponderado del valor físico y del
valor por capitalización de rentas.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 105

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

VALOR CONTABLE
Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un
bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales correspondientes. El
valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices específicos.

VALOR COMO NEGOCIO EN MARCHA

El valor de una empresa que continuará en operación en el futuro como un todo, sujeto a la utilidad
o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y
potencialidades.
Si la empresa es propietaria de las instalaciones que utiliza, éstas forman parte del valor como
negocio en marcha. El concepto implica la valuación de la empresa en operación continua. La
distribución del valor global como negocio en marcha puede hacerse a las partes componentes de
la empresa cuando contribuyen como un todo, pero el valor distribuido entre sus componentes
generalmente no constituye el valor de mercado de cada componente.
Los elementos intangibles de valor en un negocio resultan de los factores tales como tener una
fuerza laboral capacitada, una planta operativa, las patentes y las licencias, y los sistemas y
procedimientos necesarios establecidos.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

Es el valor de un bien obtenido como resultado homologado de una investigación de mercado de
bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien
informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

VALOR CULTURAL
Son los modelos de realización o los estándares de calidad considerados deseables y
arraigados en nuestra vida.
Cualidad que tienen las manifestaciones del hombre en relación con el desarrollo material de
la sociedad y con sus características espirituales.
Conceptos, creencias y actividades que le permiten al ser humano comunicarse y ser
competitivo en la sociedad donde se desenvuelve, en razón de su identificación con dichos
preceptos.

VALOR DE CAPITALIZACIÓN
Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que
producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de
una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la
tasa de capitalización adecuada.

VALOR DE CHATARRA
Ver Valor de Desecho.

VALOR DE CONTADO
Es el precio asociado con una operación realizada al contado para adquirir un bien, expresado en
términos monetarios.

VALOR DE DESECHO
Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su
vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción.
El valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 106

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

VALOR DE DOMINIO PLENO DEL ARRENDADOR

Generalmente se considera la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que se
van a recibir bajo el arrendamiento, más el valor presente del valor anticipado de la propiedad,
cuando el arrendador recupera nuevamente el uso y la posesión. En la práctica el Valor justo de
Mercado debe identificarse, definirse y ser el más adecuado para este caso.

VALOR DE INDEMNIZACIÓN
Es el costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir una propiedad asegurada que ha
sufrido algún daño, a una condición que sea substancialmente igual, pero no mejor ni más grande
que su condición en el momento en que sucedió el daño, tomando en cuenta la edad, condición y
vida útil remanente. Puede incluir también el costo de perjuicios y el lucro inherentes a la
propiedad.

VALOR DE INTERCAMBIO
Es el valor de un bien, expresado en términos monetarios, ofrecido en una compraventa y que se
intercambia por otro(s) activos monetarios o no monetarios.

VALOR DE INVERSIÓN
Es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de
inversionistas, con objetivos de inversión identificados.
Este concepto subjetivo relaciona a una propiedad específica con un inversionista específico, o un
grupo de inversionistas o con una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión
identificados. El término valor de inversión no debe confundirse con el valor de mercado para uso
continuado de una propiedad.

VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA

Ver Valor de Realización Forzada.

VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA

Ver Valor de Realización Ordenada.

VALOR DE MERCADO
Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del
estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperen
condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

VALOR DE MERCADO PARA USO CONTINUADO

Es la cantidad estimada por la que debe intercambiarse un activo, con posesión de vacante en la
fecha de la valuación, en base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor
dispuestos, en una transacción prudente, después de una comercialización adecuada en donde las
partes actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión. Aunque el concepto de
posesión de vacante se aplica, se supone que la empresa o persona que ocupa la propiedad,
continuará la operación del uso existente del activo.

VALOR DE OPERACIÓN
Es el valor establecido en la escritura pública o privada, regulado por la oferta y demanda del
mercado inmobiliario.

VALOR DE OPORTUNIDAD
Es el máximo precio aceptable de un bien, expresado en términos monetarios, en función del
beneficio que se espera generará.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 107

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA

Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de
una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el
vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato judicial “tal como está y
donde se ubica” el bien. En algunos casos, puede involucrar un vendedor no deseoso y un
comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja para el vendedor.

VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA

Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un
periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el
vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la
premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.

VALOR DE RECUPERACIÓN
Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener como resultado de la
venta de un bien después de terminada su vida económica, para un uso alterno.

VALOR DE REEMPLAZO
Ver Costo de Reemplazo

VALOR DE REMATE
Ver Valor de Realización Forzosa

VALOR DE REPOSICIÓN
Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se considera un “Valor” en tanto aparece
registrado en los libros contables de una entidad.

VALOR DE REPOSICIÓN ASEGURABLE

Ver costo de reposición asegurable.

VALOR DE REPRODUCCIÓN
Ver Costo de Reproducción.

VALOR DE RESCATE
Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por
concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente
del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en otra parte.

VALOR DE SALVAMENTO
Ver Valor de Desecho

VALOR EN EFECTIVO
El monto por el cual una propiedad puede ser negociada en el mercado.

VALOR EN LIBROS
Con respecto a los activos, es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación o
amortización acumulada, como aparece en los libros contables del negocio.
Con respecto al capital de una empresa comercial, es la diferencia entre los activos totales (netos
de la depreciación, disminución y amortización) y los pasivos totales de un negocio, de acuerdo
con el balance general. Es sinónimo de valor neto en libros, activo líquido y capital del accionista.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 108

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es el monto de capital de la propiedad que se muestra en los libros de cuenta.

VALOR EN LIQUIDACIÓN
Es el monto por el que será vendida una propiedad en una liquidación forzosa.

VALOR EN USO
Es el valor que tiene una determinada propiedad, para un uso específico y para el usuario actual, y
que, por lo tanto, no está necesariamente relacionado con el mercado. Este tipo de valor se enfoca
en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que forma parte, sin considerar el
mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda.
Equivale al valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un
activo más el monto de su disposición al final de su vida útil.

VALOR ESPECIAL
Término relativo a un elemento extraordinario de valor que es diferente al Valor de Mercado.

VALOR ESPECULATIVO
Es el valor esperado de un bien inmueble, expresado en términos monetarios, basado en la
eventualidad de un uso de suelo diferente, de condiciones políticas diferentes a las actuales y del
crecimiento o decrecimiento económico o poblacional proyectado y no está necesariamente
relacionado con su valor de venta en el mercado.

VALOR ESTÉTICO-ARQUITECTÓNICO
El valor estético se relaciona con la percepción que tenemos del lugar a través de la forma, la
escala, el color, la textura, el material, incluyendo los olores y sonidos que están vinculados al sitio
y su utilización. El valor arquitectónico se relaciona con el estilo y la calidad de diseño, las formas,
los usos, y los tipos de materiales. Cuando presente cualidades destacables a lo referente a:
a) Calidad espacial: en volumétrica, proporciones, recorridos.
b) Calidad formal: en estilo, composición, coherencia hipológica, figura, color, textura.
c) Calidad funcional: coherencia espacial, uso correcto de los locales, confort.
d) Calidad técnico constructiva: integración de servicios, iluminación, drenajes, soluciones
técnicas espaciales, uso de materiales, economía de recursos.

VALOR ÉTICO
Es la cualidad que perfecciona al ser que la posee.

VALOR EXTRÍNSECO
Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir, expresado en términos
monetarios.

VALOR FÍSICO
Ver Costo Neto de Reposición

VALOR FISCAL
Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines fiscales, para fines de un
traslado de dominio.

VALOR INTANGIBLE
Es el valor de aquella parte de un negocio en marcha distinto al valor de los activos tangibles.
Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 109

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

VALOR INTRÍNSECO
Es el valor inherente a un bien en sí mismo, (como por ejemplo el de los metales preciosos).

VALOR JUSTO
Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede
resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes, en una transacción
sin intermediarios.
Ver Valor comercial.

VALOR JUSTO DE MERCADO

Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, por la que se intercambiaría un
bien en el mercado abierto y competido, entre un comprador y un vendedor actuando sin presiones
ni ventajas de uno u otro, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo, en un plazo
razonable de exposición. Es, en esencia, el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros
valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de
rentas (enfoque de los ingresos) y valor por ventas comparables (enfoque de mercado).

VALOR MÁXIMO
Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento
de un bien.

VALOR MÍNIMO
Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien

VALOR NETO DE REPOSICIÓN

Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición se considera un “Valor” en tanto
aparece registrado en los libros contables de una entidad.

VALOR POTENCIAL
Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar
situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o social.

VALOR PRESENTE NETO (VPN)

Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma
de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de
salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento
específico.

VALOR PRESENTE
Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.

VALOR RESIDUAL
En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el capital, la
mano de obra y la organización; el residuo equivale al valor del terreno.

VALOR TANGIBLE
Valor asignado a la porción física de la propiedad, tal como terreno, edificio, maquinaria, mobiliario,
mercancía, efectivo, etc.

VALOR UNITARIO
Valor de mercado de la totalidad reducido a una unidad de medida lineal, superficie, volumen, etc.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 110

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

VALORACIÓN
Valuación, cálculo o apreciación del valor de las cosas.

VALUACIÓN
Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica,
social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las
variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.

VALUACIÓN
Es un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y descansa en observaciones y
en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo de una
propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso específico. Cada
valuación es un trabajo de investigación, es una aplicación y combinación de economía de la tierra,
análisis de mercado y análisis de inversión. La valuación no crea valor ni recomienda acción, sino
que provee las bases sobre las cuales las decisiones de acción puedan tomarse.

VALUACIÓN CON FINES FISCALES

Es el nivel oficial de valuación de propiedades para impuestos ad valorem (aquel para el cual el
impuesto base es el valor de un bien, servicio o propiedad).

VALUACIÓN DE ACTIVOS FIJOS

Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios, y/o planta y maquinaria que para
incorporarlas en las cuentas contables de una entidad.

VALUACIÓN DE NEGOCIOS
El acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o
incluyendo derechos inherentes a éste.

VALUACIÓN DESINTERESADA
Valuación en la cual el valuador no tiene interés en la propiedad en cuestión, ni ahora ni en futuro,
ni directa ni indirectamente.

VALUACIÓN DIRECTA
Es la suma de los valores actuales del terreno y de las construcciones.

VALUACIÓN FRACCIONADA
Valuación de una de las partes componentes de una propiedad, por ejemplo: la tierra sin tomar en
cuenta el edificio o el edificio sin tomar en cuenta el terreno; y la valuación del interés de un
arrendatario o arrendador.

VALUADOR
Cualquier persona que estima el valor de un bien.
Profesional que, con criterio y ética apoyados en los principios universales de justicia y equidad y
en pleno uso de las facultades y limitaciones que establece la normatividad que rige su actuación,
investiga, analiza y estima el valor de los bienes.

VALUADOR DE BIENES NACIONALES

El INDAABIN con los peritos valuadores que conforman su Padrón Nacional de Peritos, sus
cuerpos colegiados de avalúos, el personal técnico de la Dirección General de Avalúos y de las
Delegaciones Regionales; las instituciones de crédito con sus peritos valuadores, los especialistas

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 111

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

en materia de valuación que tengan cédula profesional expedida por autoridad competente; y los
corredores públicos únicamente respecto de los avalúos de bienes muebles a que se refiere el
artículo 132, párrafo sexto de la Ley General de Bienes Nacionales.

VALUADOR FISCAL
Analiza todos los aspectos que afectan los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas sociales,
económicas, políticas y físicas, que por su interacción in fluyen en el valor. Procesa todos los datos
en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y
luego valúa la propiedad estimando su valor de cambio por dinero en efectivo, para una fecha y
lugar determinado asumiendo un uso y propósitos específicos.

VALUADOR INDEPENDIENTE
Valuador sin ninguna relación material significativa, ni asociación con los valuadores de la CABIN,
cliente o con el sujeto de la asignación.

VALUADOR INTERNO
Es un Valuador que está empleado por la Institución de Avalúos, la empresa que posee los
activos, o por la oficina responsable de elaborar los informes financieros de la empresa. Un
Valuador Interno, generalmente es capaz de cumplir con todos los requisitos de independencia y
objetividad profesional que se necesitan bajo el Código de Ética, pero por motivos de presentación
y normatividad pública no siempre puede ser aceptable para cumplir con el papel de Valuador
Independiente en ciertos tipos de asignaciones.

VALUADOR PROFESIONAL
Es el profesional capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio, y que
sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios
técnicos y metodologías valuatorias actualizadas.

VALUAR
Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen
el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos y económicos detallados.

VALUAR
Fijar mediante dictamen pericial el precio justo de una cosa. Asignar valor a una cosa,
representándolo por un precio. Establecer el precio que corresponda, por medio de una cosa,
apreciación equitativa, al costo de producción y a la legítima ganancia o beneficio del productor.

VECINDARIO
Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes
sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y
jurídicas.

VECINDAD
Grupo de viviendas generalmente construidas perimetrales a un predio alrededor de un patio
central o ambos lados de un callejón o pasillo con un mínimo de servicios comunes.

VECINDAD MEDIATA
Es la estructura urbana y de mercado más próxima a la vecindad inmediata y que tiene
características físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas iguales o equivalentes a ésta.

VECINDAD INMEDIATA

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 112

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes
sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y
jurídicas.

VECINDARIO
Una parte de una comunidad mayor, o una comunidad entera, en la cual hay un agrupamiento
homogéneo de habitantes, edificios o empresas comerciales. Los habitantes de un vecindario
usualmente tienen una comunidad más que casual de intereses y una similitud de nivel económico
o conocimientos culturales. Los linderos del vecindario pueden consistir en barreras bien definidas,
naturales o hechas por el hombre, o pueden estar más o menos bien definidas por un cambio
distintivo en el uso de la tierra o en el carácter de los habitantes.

VEGETACIÓN
Conjunto de plantas que habitan en una región o que existen en un terreno, puede ser acuática,
alpina, baja, forestal e hidrófila

VENTA
Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos
bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.

VENTA FORZOSA
El acto de ofrecer y traspasar una propiedad y por una consideración del valor bajo condiciones
impulsivas.

VENTA JUDICIAL
Venta ejecutada por disposición de un juez o tribunal, para efectividad de una ejecución en dinero
o para división forzosa de un condominio.

VENTA POR REMATE

Enajenación pública de un bien a partir del precio base fijado, que consiste en su adjudicación a la
persona que ofrezca la postura más alta.

VENTA PÚBLICA
Transferencia de bienes o servicios por medio del cual el vendedor otorga la propiedad de dichos
bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.

VÍA PÚBLICA
Faja de suelo de uso público limitada por diversos predios edificados o no; las funciones
principales de la vía son: permitir el tránsito de personas, vehículos y/o animales, comunicar entre
sí los predios que la delimitan, alojar los servicios públicos de infraestructura, posibilitar la
circulación hacia otras calles y en consecuencia hacia otros predios más o menos distantes. A falta
de espacios para tal fin, es el elemento que posibilita el contacto social entre los habitantes de un
área urbana.

VIALIDAD
Conjunto de las vías o espacios geográficos destinados a la circulación o desplazamiento de
vehículos y peatones, distinguiéndose generalmente en el medio urbano como vialidad vehicular,
peatonal y especial, destinada ésta última a la circulación de vehículos especiales. En cuanto a la
extensión territorial puede ser: local, urbana, suburbana, regional, estatal y nacional.

VIGENCIA TÉCNICA DEL TRABAJO VALUATORIO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 113

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Es la fecha de dictaminación de valores por el valuador de bienes nacionales.

VIGENCIA LEGAL
La vigencia del dictamen valuatorio correspondiente será la que establece el Artículo 148 de la
LGBN, y deberá señalarse expresamente en el propio dictamen de valor, en este caso es de un
año.
Si las condiciones económicas o políticas provocan cambios significativos en los valores, el
valuador de bienes nacionales podrá señalar vigencias menores en los dictámenes que emita.

VIDA ECONÓMICA
Es el período durante el cual las mejoras al bien raíz contribuyen al valor de la propiedad. Esto
establece el período de recuperación del capital para las mejoras en las técnica residuales
tradicionales de capitalización de la renta. Es también usado para estimar la depreciación
acumulada (utilidad disminuida) en el enfoque de costo de estimación del valor.

VIDA ECONÓMICA REMANENTE

El número de años que quedan en la vida económica de la estructura o componente estructural a
partir de la fecha del avalúo.

VIDA ÚTIL
Es el período de tiempo durante el cual puede razonablemente esperarse que la estructura vaya a
cumplir con la función para la cual ha sido diseñada o destinada.

VIDA ÚTIL ECONÓMICA

Es el período de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar
una condición donde ya no es redituable su operación en el uso para el que fue construido o
instalado.

VIDA ÚTIL FÍSICA

Es el período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará, usando
mantenimiento preventivo normal, hasta que deban ser desechado o reconstruido.

VIDA ÚTIL NORMAL

Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice
de manera redituable la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto
en servicio. Ver Vida Útil Económica.

VIDA ÚTIL REMANENTE

Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir
de una determinada fecha de manera redituable, o sea dentro de los límites de eficiencia
productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.

VIVERO
Lugar donde una planta recibe los cuidados necesarios y es mantenida en condiciones propicias
para que logre un buen desarrollo y pueda, entonces, trasplantarse a un lugar definitivo. Lugar
destinado a la siembra de semillas para producir arbolitos.

VIVIENDA
Ámbito físico de la integración social. Es un mínimo de bienestar que condiciona a la alimentación,
la salud y la educación.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 114

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

VIVIENDA
Toda edificación o construcción con capacidad para permitir el desarrollo natural de toda vida en
condiciones constitucionales (energía, agua, alimentación, transporte, telecomunicación, etc.).
Conjunto de espacios habitables y de servicios construidos, más aquellos espacios no construidos
donde se realizan actividades complementarias y necesarias según el medio y las pautas sociales
para satisfacer la función de habitar.

VIVIENDA DE INTERÉS POPULAR

Vivienda cuyo precio máximo de venta al público es de 15 salarios mínimos anuales y no excede
de 25 salarios mínimos anuales vigentes.

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Vivienda cuyo precio máximo de venta al público es de 15 salarios mínimos anuales vigentes.

VIVIENDA EN ARRENDAMIENTO
Vivienda terminada unifamiliar o multifamiliar, cuyo propietario otorga el usufructo a un tercero a
cambio de una renta.

VIVIENDA MEDIA
Aquella cuyo valor al término de su edificación no exceda de la suma que resulte de multiplicar por
sesenta y cinco el salario mínimo general elevado al año, vigente en el Distrito Federal.

VIVIENDA RESIDENCIAL
Aquella cuyo valor al término de su edificación no exceda de la suma que resulte de multiplicar por
ciento cuarenta el salario mínimo general elevado al año, vigente en el Distrito Federal.

VIVIENDA RURAL
Aquella cuyas características deben ser congruentes con las condiciones económicas y sociales
del medio rural.

VIVIENDA TERMINADA
Realización de viviendas completas y acabadas en un proceso continuo y único bajo la gestión de
agentes públicos y privados.

VIVIENDA UNIFAMILIAR/PLURIFAMILIAR
Se refiere al número de familias que cuentan con un espacio propio para habitar, pero
compartiendo por diseño original algunas secciones estructurales.

VOCACIÓN AGROPECUARIA
Es el conjunto de características que le dan a un terreno una tendencia a ser usados en la
agricultura y/o la ganadería.

VULNERABILIDAD
Susceptibilidad de sufrir un daño. Grado de pérdida como resultado de un fenómeno destructivo
sobre las personas, bienes, servicios y entorno.

Y
YACIMIENTO PÉTREO

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 115

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Todo aquel depósito de material en su estado natural de reposo, como arena, grava, tepetate,
tezontle, arcilla, piedra o cualquier otro material derivado de las rocas, que sea susceptible de ser
utilizado como material de construcción.

Z
ZAFRA
Acción de cosechar la caña de azúcar y época en la que se hace.

ZONA
Extensión de terreno cuyos límites están determinados por razones políticas, administrativas,
fiscales, económicas o geográficas, divididos por propósitos específicos: zona metropolitana, zona
conurbada, zona homogénea, etc.

ZONA ARQUEOLÓGICA
Aquella área que comprende varios monumentos prehispánicos, muebles o inmuebles que
conservan un carácter relevante y son testimonio fehaciente de los acontecimientos sociales,
políticos y religiosos de su época y son muestra viva de una cultura determinada.

ZONA CATASTRAL
División administrativa por zona hecha en razón del censo o padrón de terrenos urbanos o
rústicos.

ZONA COMERCIAL
Área o territorio en la que su uso o destino indica que en ella se realizan actos de intercambio o
abasto de productos dedicados a la población. Puede clasificarse en: zona comercial dispersa,
conjuntos comerciales o espacios abiertos aptos para el comercio.

ZONA CONURBADA DE LA CIUDAD DE MÉXICO

La continuidad física y demográfica formada por la Ciudad de México y los centros de población
situados en los territorios municipales de las entidades federativas circunvecinas.

ZONA DE JARDÍN
Espacio de terreno libre de construcción y cubierto por plantas y elementos de de ornato.

ZONA DE PROTECCIÓN
Conjunto concentrado de elementos (edificios, construcciones, espacios, plazas, monumentos,
fuentes, etc.) que representan valiosas manifestaciones culturales de períodos anteriores o
actuales, o bien, simbolizan hechos históricos relevantes, y se hallan bajo la protección de
SECODAM.

ZONA DE RIESGO
Aquella que representa un peligro para la comunidad, así como para los organismos vivos que
integran el ecosistema. La zona que haya sido afectada por fenómenos naturales, por
explotaciones o por aprovechamiento de cualquier género, que presenten peligros permanentes o
accidentales.

ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE

Ver vecindad inmediata.

ZONA FEDERAL

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 116

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

Territorio sometido por circunstancias especiales a un régimen de vigilancia especial por parte de
la Federación.

ZONA FEDERAL
Propiedad pública cuya titularidad la ejerce el Estado, a través de sus dependencias o entidades
competentes; se encuentra incorporada al patrimonio federal; por regla general su administración
corresponde a la Secretaría de la Función Pública por conducto del Instituto Nacional de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
La zona federal puede ser marítimo-terrestre, de derechos de vía en materia de comunicaciones,
de seguridad nacional, para la conducción de energía eléctrica, para la explotación y conducción
de hidrocarburos, además de todos aquellos terrenos que fueron expropiados y que pertenecen al
gobierno federal.

ZONA FEDERAL
En materia de aguas: la faja de diez metros de anchura contigua al cauce de las corrientes o vasos
de depósitos de propiedad nacional, medida horizontalmente a partir del nivel de aguas máximas
ordinarias. La amplitud de la ribera o zona federal será de cinco metros en los cauces con una
achura no mayor a cinco metros. El nivel de aguas máximas ordinarias se calculará a partir de la
creciente máxima ordinaria que será determinada por la Comisión Nacional del Agua.
Por su propiedad: predio, área o zona de propiedad nacional.

ZONA HISTÓRICA
Zona que contiene varios monumentos históricos relacionados con un suceso nacional, o la que se
encuentre vinculada a hechos pretéritos de relevancia para el país.

ZONA METROPOLITANA
Superficie territorial correspondiente a una metrópoli, incluyendo núcleos de población menores
que están estrechamente ligados o relacionados al núcleo central, en dependencia económica
directa y en proximidad física. Debe estar definida y delimitada en términos legales pero no
necesariamente coincidir con la realidad geográfica espacial o económico espacial.

ZONA METROPOLITANA DEL VALLE DE MÉXICO

Se refiere a la zona que incluye al Distrito Federal y los 18 municipios conurbados. Cabe resaltar
que esta delimitación comprende zonas que no están actualmente urbanizadas, que forman parte
de un continuo urbano rural que incluye zonas de conservación, de producción agropecuaria y
forestal, de preservación ecológica y áreas donde es posible la urbanización.

ZONA RÚSTICA
Delimitación territorial que se encuentra fuera de las zonas suburbana y urbana, y que no es
posible de dotarse un corto plazo, de los servicios públicos básicos.

ZONA SUBURBANA
Delimitación territorial adyacente a la zona urbana, susceptible de dotarse de los servicios públicos
básicos.

ZONA TÍPICA
Aquella colonia, barrio, villa, pueblo o parte de ellos, que por haber conservado en alguna
proporción la forma y unidad de su traza, incluyendo su tipología, edificaciones, plazas, jardines,
así como tradiciones y acontecimientos culturales, los identifican como testimonios de una forma
de vida urbana o rural.

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 117

 GLOSARIO DE TÉRMINOS

ZONA URBANA
Delimitación territorial que cuenta con servicios públicos básicos, que permiten los asentamientos
humanos.

ZONAS HOMOGÉNEAS
Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas características físicas, políticas, económicas,
sociales y jurídicas son iguales o equivalentes entre sí.

ZONIFICACIÓN
La división del suelo urbano y de conservación en zonas, para asignar usos del suelo específicos
en cada una de ellas en relación a las características socioeconómicas y de funcionamiento de
dichas zonas, determinando las normas de ordenación correspondiente. Esto constituye uno de los
principales componentes del ordenamiento territorial.

ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO

Ordenamiento de los elementos y actividades urbanas y regionales por sectores parciales o zonas,
en función de sus características homogéneas para lograr mayor eficacia en su utilización;
evitando interferencias entre las actividades atendiendo a las preferencias y el bienestar de la
población. La zonificación se manifiesta en la reglamentación, dentro de los programas de los usos
del suelo y en los planos de zonificación aprobados por la Asamblea Legislativa, donde se
delimitan y especifican los diversos usos.

ZONIFICACIÓN URBANA
Parte de la zonificación de usos del suelo que se refiere a un espacio geográfico urbano.

FUENTE:

 Glosario de términos en valuación del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes

Nacionales (INDAABIN)
 Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal
 Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal
 Reglamento de La Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal

Arq. Jorge Cabiedes Sánchez Página 118