PLANIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS
FACULTAD DE ARQUITECTURA | SEGUNDO SEMESTRE
El documento describe el régimen especial MUVIS en Guatemala, el cual busca incentivar
el desarrollo de vivienda prioritaria a bajo costo para familias de escasos recursos. El régimen
otorga varios incentivos a los desarrolladores como mayor edificabilidad, altura y flexibilidad en
normas siempre que construyan viviendas accesibles. El objetivo es reducir el déficit
habitacional en el país.
Cristhy Yang Córdova
Mayo 19, 2024
CON LOS ACUERDOS COM-102019 Y SU RECIENTE REFORMA
COM-12-2022 SE CREÓ EL RÉGIMEN DE MUVIS GUATEMALA
¿Qué son los MUVIS?
Los Módulos Urbanos de Vivienda Integrada Sostenible, MUVIS, son un formato de vivienda
prioritaria dirigida a familias guatemaltecos de escasos recursos que carecen de inmuebles.
Son proyectos de vivienda digna, con servicios básicos necesarios, sostenible, bien
ubicada, dentro de las ciudades y dirigido a familias prioritarias. Para tener una mejor idea
de a quien va dirigido el concepto MUVIS, la familia prioritaria que puede aplicar a MUVIS,
tiene un límite máximo de ingresos de 4 salarios mínimos mensuales.
¿Qué problema de viviendo hay en Guatemala?
Tenemos un gran déficit de vivienda en el país, no hay suficientes viviendas en las
ciudades para la cantidad de población, lo anterior causa hacinamiento. De acuerdo con
la Cámara Guatemalteca de la Construcción el déficit super las 1.3 millones de viviendas.
Pero si hay tanta construcción en la ciudad ¿por qué hay un déficit?
Porque el déficit se da en la mayoría de la población que tiene escasos recursos, por lo
que la vivienda que vemos en construcción en la ciudad no es algo accesible para la mayoría
de la población.
Si ponemos un ejemplo de un préstamo para adquirir un apartamento que ronda más o
menos $1,000 al mes, implica que el banco para dar el préstamo debe verificar que tenga al
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menos $2,600-$3,000 de ingresos mensuales, sin más deudas. Es muy poco el % de la
población que genera esos ingresos si consideramos que el salario mínimo ronda los $400.
Adicional a ello considera que debes reunir el 20% del valor del inmueble como
enganche previo al préstamo y la mayoría de la población no genera mayores ahorros.
La solución que muchas personas encontraron fue adquirir vivienda más barata en
las afueras de la ciudad, lo cual les genera horas de tráfico al día y mayores costos.
La solución que busca el gobierno es incentivar con este reglamento, el
desarrollo de proyectos de vivienda a menor precio para familias de escasos recursos,
con todos los servicios básicos y ubicadas de forma céntrica y con acceso a servicios
públicos.
¿Quiénes pueden ser beneficiarios de MUVIS?
• Familia guatemalteca prioritaria, art.2:
• Matrimonio o unión de hecho, con o sin hijos
• Convivientes con hijos en común
• Madre o padre soltero con hijos o dependientes
• Hermanos
• Familiares hasta 2do grado que tengan a su cargo pariente
• Personas que tengan a su cargo menos de edad o personas discapacitados
que tengan la tutela legal
• Toda familia debe tener al menos un guatemalteco
• No se permite que una casa la adquiera más de una familia ni individuos que
no sean núcleo familiar
• Familias guatemaltecas que carezcan de bienes inmuebles
• Ingresos de familiar máximo de 4 salarios mínimos mensuales
Para el salario se considera el de actividades no agrícolas incluyendo el bono
incentivo, el cual en 2023 es Q3,416.38, por lo que el ingreso familiar máximo para
una familia prioritaria es de Q13,665.52 al mes.
¿Qué requisitos deben cumplir las viviendas? art.3:
• Edificios de apartamentos
• Garantizar higiene, evitar hacinamiento
• Máximo 2 personas por dormitorio
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• 60% como mínimo del total de unidades debe tener 2 dormitorios y que se
proyecte un tercero y área al menos 46mts²; 3 habitaciones 55mts²
• Un máximo del 40% de las unidades podrá ser entre 36-45mts² y 2 dormitorios
• Máximo de 10% podrá tener áreas entre 30-35mts² de 1 dormitorio
• Todos deben tener al menos 1 baño completo y artefactos ahorradores de agua
• Altura mínima 2.40m, baños y área de paso de tuberías 2.l0m
• Gradas comunes 1.20m
• Solo en terrenos G5, G4 y G3 y deben estar a máximo 560m de red de trasporte
público.
Precio de los apartamentos, art.4
Para el cálculo debe incluirse todo salvo parqueos, bodegas, patios o jardines
que pueden no considerarse.
Las unidades de 46 o más mts² no podrá ser mayor a 91 salarios mínimos
mensuales. Si el área es menor el precio se reduce un salario mínimo por cada metro.
91 salarios mínimos mensuales equivalen a alrededor de Q310,000.00.
¿Qué incentivos se da al desarrollador?
1. Para el proyecto
Establece tipos de vivienda que tendrán incentivos para el desarrollador que los haga y
los adjudique/venda a familias denominados como prioritarios.
Incentivos, art.5:
A. Se autorizan sin parqueos, parqueos de visitas y sin áreas de cargo y descarga. Si
deciden hacer parqueos aplica el diseño del art.12. CON-03-2009.
B. Se autoriza hasta 6 niveles sin ascensor. Si el nivel de ingreso, por la topografía del
terreno, sea a un nivel intermedio, los 6 niveles aplican para abajo y para arriba. Si
en el edificio hay unidades MUVIS y otras que no la son, se limita a 4 niveles. Las
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áreas comunes deben ubicarse en el nivel de ingreso del edificio en caso no tengo
elevador.
C. Aplicar para edificios que sean en su totalidad MUVIS, el total de Índice de
edificabilidad ampliado sin necesidad de aplicar incentivos. Aquí abre la puerta a
usar incentivos generadas por MUVIS en otros proyectos.
D. Autorización de edificaciones con altura ampliado si todo el edificio es MUVIS,
aplica la altura máxima determinada por DGAC.
E. Autorización de edificaciones sin separación o colindancia en el bloque superior
hasta 16mts, pero siempre deberá respetarse 526 y 527 del CC sobre vistas
oblicuas o directas a colindancia; siempre que todo el edificio sea vivienda
prioritaria (no ventanas ni balcones que den al predio vecino o menos de 3m).
F. Autorización de uso de suelo no residencial para venta de productos o servicios,
consumo de comidas y bebida, oficinas, enseñanza. Lo anterior es que se ubiquen
en lo franja frontal baja de lo edificación o planta de acceso, que no superen el 20%
de las áreas construidas; en los comercios no se permite el consumo de vino,
cerveza, bebidas fermentadas y alcohólicos.
G. No necesita cumplir artículos 25, 25bis, 27, 28, 33 y 34 del reglamento específico
de evaluaciones de impacto vial. Si el proyecto supera 300 unidades o tenga áreas
de usos no residenciales por más de 5OOmts², deberá cumplir en la proporción
que sobrepase los parámetros con Impacto Vial.
H. No cumplir con el art.10 del reglamento de construcción de edificaciones en áreas
residenciales del Municipio de Guatemala.
I. Reducción del monto de tasas municipales por licencias:
- 100% reducción de lo tasa para proyectos del Estado y entidades de gobierno, así
como personas sin fines de lucro.
- 25% de reducción para desarrolladores privados
- Puede reducirse hasta 50% si presenta certificaciones de sostenibilidad del
diseño y construcción. Se hace por medio de declaración jurado que está en
trámite de lo certificación.
Lo reducción solo aplica a los que tengan elevador o que hayan dejado espacio para
elevador. Para la parte que no sea vivienda prioritaria o que sea uso no residencial si
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aplican los tasas e impacto vial. Bodegas, parqueos no tendrá reducción salvo que
todo el proyecto sea vivienda prioritaria.
J. Si el proyecto es abastecido por EMPAGUA se aplica la tarifa en bloque 20m³ a la
tarifa 61-120m³, salvo que la totalidad sea vivienda prioritaria en cuyo caso aplicará
la tarifa 0-20m³.
K. Si es abastecido por EMPAGUA: derechos tipo marginal para unidades vivienda
prioritaria, derechos tipo económico para los demás y para usos de suelo no
residenciales.
L. Lado mínimo, un sexto de su altura para pozos de luz o patios. Si el terreno es
menor o 800m² y altura menor a 16m.
M. Autorización para parqueos mecánicos o automatizados
2. Incentivos aplicables a otros proyectos de obra distinto a vivienda prioritaria
De acuerdo con el art.10, los desarrolladores que hagan proyectos de vivienda prioritaria
podrán aplicar a incentivos para otros proyectos:
a. 100% de índice de edificabilidad ampliado para lo cual por cada 75mts deben construir
1 UVP de 45mts² o 1 UVP de 50mts², 3 habitaciones por cado 125mts².
b. Reducción de separación o colindancia hasta 0 metros en los mismos parámetros que
el inciso a.
c. Altura hasta 48m en G3, 64m en G4 y 96m en G5 con los mismos parámetros que el
inciso a.
d. Reducir 3 plazas de estacionamiento en los mismos parámetros del inciso a.
El mismo artículo señala como podrán cumplir con su obligación de vivienda prioritaria.
Se da un plazo de 120 meses para usar los incentivos en otros proyectos, contados a
partir de la emisión de la licencia de obra del proyecto.
El artículo 10bis establece los indicadores y requisitos para superar el índice de
edificabilidad y altura ampliada.
En general mantiene los mismos lineamientos y la diferencia entre usarlos en la misma
obra del mismo predio o aprovecharlos en otra obra en otro predio es que pide el doble de
vivienda prioritaria construida y adjudicada por metro cuadrado para altura en G3; casi el triple
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en G4.
¿Qué obligaciones tiene el desarrollador con el proyecto para lograr los incentivos?, art.6 :
a. Cumplir con toda la regulación y que garanticen su seguridad estructural y funcional.
b. 20% de transparencia
c. Accesibilidad universal a la planta de ingreso
d. 2mts² de áreas de amenidades por cada unidad habitacional; si as unidades no tienen
pila y área de secado, deberán tener un área común para ello de 25mts². Se podrán
áreas comunes no techadas en la azotea
e. Acera de ì.5mts
f. Tener cisterna y equipo hidroneumático con capacidad de 2 días si es por EMPAGUA y
1 si es otra forma
Deberá presentar contrato de cumplimiento y fianza por los beneficios que se le estén
dando. La DCT verificará los proyectos que apliquen a este régimen. Por ser del beneficio
social de estos proyectos, todas las dependencias de lo municipalidad deberán hacer
evaluación de expedientes y requisitos en forma prioritaria.
Constancia de Cumplimiento de Vivienda Prioritaria
Luego de la licencia, la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano deberá
verificar que las unidades hayan sido adquiridas por familias guatemaltecas prioritarias según
el reglamento y que cumplan con los tamaños y precios correspondientes, con lo anterior
emitirá la constancia de cumplimiento de vivienda prioritaria.
Con dicha constancia se tendrá por cumplido el contrato de cumplimiento y se podrán
cancelar las garantías.
Podrá hacerse de forma parcial, conforme se vayan entregando las constancias ir
liberando.
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Para solicitar lo constancia se deberá presentar a la EMVDU:
a. Certificación completa del RGP sobre la propiedad y testimonio de lo Compraventa.
b. Documentos que acrediten información socioeconómica de los adquirientes. Podrá
presentarse lo mostrado al banco o similares instituciones. El plazo para presentarlo
será de 24 meses a partir de la constancia de obra conforme o a partir de la fecha de
vencimiento de la licencia. El plazo es prorrogable.
Habitabilidad
Las viviendas prioritarias se podrán habitar si tienen constancia de obra conforme y de
cumplimiento de vivienda prioritaria, o sin ésta última, con autorización de lo EMVDU.
Para el permiso deberá presentarse:
a. Resguardos de asegurabilidad del FHA o resolución de aprobación de crédito y la
información socioeconómica del interesado.
b. Copia del contrato de promesa de CV con localización, identifique lo unidad,
tamaño, descripción y precio.
c. Acta de declaración jurada del desarrollador que se compromete a continuar el
proceso de escrituración.
d. Debe hacerse para al menos 10 viviendas salvo que el proyecta tenga en total
menos de 50.
Si no se cumple con permiso de habitación o no se adjudica dentro de 6 meses de tener
permiso de habitación, tendrá como consecuencia el pago de las obligaciones del 7 y 13bis.
La EMVDU
a. Podrá elaborar un registro de familiar guatemaltecas elegibles que servirá para que
puedan adquirir un apartamento sin tener que volver a acreditar los requisitos.
b. Hacer alianzas para promover construcción de MUVIS en ferias, exposiciones y
otros similares.
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Régimen sancionatorio
El incumplimiento de cualquiera de las disposiciones del reglamento se considera una
infracción que podrá ser multada por el Juzgado de Asuntos Municipales. La multa será
equivalente a 50 salarios mínimos mensuales por cada unidad habitacional que incumpla.
Para requisitos de orden constructivo, uso de suelo y de localización, será de 1 salario mínimo
mensual por metro cuadrado de construcción.
Se sugiere revisar los siguientes LINKS para completar la información:
- [Link]
prioritaria/
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