Proyecto de Inversión

I.- ANTECEDENTES.
Fecha de Inicio del avalúo: 11 de enero del 2026
Fecha de vigencia:
Propietario: Karina Isabel Percival Salazar
Tipo de inmueble: Predio Urbano sin construcción
Ubicación: Av. 5 de mayo 595, Zona Centro , 22000, Tijuana B.C
Propósito del avalúo: Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.
Objetivo del avalúo: Decir sobre el justo precio de compra.
Clave catastral: ZC030014

II.- CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA URBANA

Tipo de zona: El inmueble se encuentra ubicado en una zona de uso mixto.
Construcción predominante: Edificios de mediana altura con locales en planta baja y oficinas o
departamentos en pisos superiores.
Índice de saturación: De un 85%
Población: Residentes, debido a que son personas que viven permanentemente en la zona.
Usos de suelo de la zona: De acuerdo con el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población
de Tijuana, uso de suelo habitacional en un 5%, comercio en un 75%, equipamiento en un 20 % e
industrial en un 0%.
Vías: Tomando la calle Benito Juárez 2da giras a la derecha en la Av. Mutualista, después de tres
cuadras recto giras a la derecha en la calle Emiliano Zapata, luego de una cuadra recto das a la
derecha en Av, 5 de mayo y el predio se encuentra después de una cuadra recto, este está en
esquina.
Servicios públicos: Energía eléctrica aérea mediante postes de concreto, agua potable mediante
tomas domiciliarias, red de drenaje mediante alcantarillas, pavimentos de asfalto, banquetas y
guarniciones de concreto, alumbrado público, servicio de gas natural, servicio de recolección de
basura, comercios en pequeño, equipamientos, todo esto en un radio de 1 km.

III.- TERRENO
Calle de ubicación, Transversales y Cruces: El predio se encuentra sobre la acera Sur de la calle
Salvador Díaz Mirón 4ta y sobre la acera Oeste de la Av. 5 de mayo.
Medidas y Colindancias:
Norte: 35.15m - Colinda con un centro médico
Sur: 32.52m - Colinda con la Calle Salvador Díaz Mirón 4ta
Este: 25.95m - Colinda con negocio comercial
Oeste: 27.41m - Colinda Av. 5 de mayo
Área total: 923.91 m²
Topografía y Configuración: Terreno plano a simple vista, de planta regular y con ligera
asimetría.
Densidad habitacional permitida: CERO (0 viv/ha)
Intensidad de construcción permitida: COS 100% Y CUS 1.5
Restricciones y/o servidumbres: Exclusivamente cultural/público compatible, congelada a la
existente.

CROQUIS DE UBICACIÓN

Av. 5 de mayo y C. Salvador Díaz Mirón

Zona Centro , 22000, Tijuana B.C

IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:

Uso Actual: Predio planificado para plaza comercial.
Tipos de Construcción: Ninguna
Calidad y Clasificación de la Construcción
Número de Niveles: 0
Edad de la Construcción: No Aplica
Estado de Conservación: No Aplica
Calidad del Proyecto: Aplica

PROPUESTA DE PRODUCTO
Vivienda Departamental Vertical + Local comercial

ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA PROPUESTA

NOMBRE DE LA EMPRESA

PRODUCTO 1 - VIVIENDA TEMPORAL

Altura máxima: 6 niveles (para evitar costos de elevador y sistemas de presión de agua
complejos).
Escalonamiento obligatorio: Los volúmenes se retranquean en niveles 4, 5 y 6 para generar
terrazas-jardín escalonadas con muro loffelstein.
Sin estacionamiento subterráneo: El estacionamiento se reduce al mínimo normativo (o se exenta
mediante gestión municipal por tratarse de vivienda social en zona céntrica y bien comunicada).
Se prioriza la movilidad peatonal y en transporte público.
Fachada activa: Planta baja comercial (genera ingresos para el mantenimiento del conjunto y
pago del suelo, si aplica).
Terrazas:
Nivel 4 - 2 terrazas de 40-50 m² cada una
Nivel 5 - 2 terrazas de 50-60 m² cada una
Azotea (Nivel 6) - 80-100 m² de azotea verde productiva

Vivienda: Flexibilidad de Estancias

Tipo de Estancia Duración Tarifa Beneficios

Corta (turismo, negocios) 1 a 6 noches $50-120 USD/noche (según tipología) Check-in flexible, limpieza cada 3 días
incluida.
Media (turismo médico, nómadas 1 a 4 semanas $40-90 USD/noche (descuento por Limpieza semanal incluida, lavandería
digitales) semana) autoservicio gratuita.

Biodigestores para trata de aguas negras

Dimensionamiento del Sistema
Variable Dato Cálculo

Número de unidades 56 departamentos -

Ocupación promedio 2.5 personas por unidad (estimado) 140 personas (máximo)

Dotación de agua 150 litros/persona/día (estimado conservador) 21,000 litros/día

Aguas residuales generadas 80% del consumo ~16,800 litros/día

Capacidad de biodigestor requerida Mínimo 1.5 veces el caudal diario ~25,000 litros
Ubicación Descripción Ventaja

Semisótano o planta baja Espacio técnico cerrado de 20-30 m² Los biodigestores son equipos
prefabricados que se instalan bajo tierra o
en cuarto técnico; ocupan mucho menos
espacio que un humedal

Junto al cuarto de máquinas Para facilitar mantenimiento y conexiones Centralización de instalaciones

Oculto paisajísticamente Puede cubrirse con jardín o deck de madera No tiene valor estético como el humedal,
pero se puede integrar sin afectar la imagen

Planta Baja - Comercial + Acceso + Servicios

Nivel 1, 2 y 3 - Vivienda Social
Nivel 4 y 5 - Vivienda Social + Terrazas productivas
Azotea (Nivel 6) - Comunitaria productiva
Total de viviendas: 36 (niveles 1-3) + 16 (niveles 4-5) = 52 departamentos (3,000 m2).

Fachada Dinámica con Paneles Giratorios de Madera Reciclada

Componente Especificación

Material Madera reciclada de tarimas y embalajes industriales de Tijuana

(tratada con aceites naturales y sellador UV)

Dimensiones por panel 2.20 m de alto x 0.40 m de ancho x 2 cm de espesor

Mecanismo de rotación Eje vertical de acero inoxidable grado 316 (resistente a corrosión
salina) + polea manual individual

Ángulo de rotación 0° a 90° (paralelo a fachada = cerrado; perpendicular = abierto)

Control Manual desde el interior de cada departamento

COSTO TOTAL DE CONSTRUCCIÓN
Estudios y Proyectos Previos
Concepto Costo Unitario Cantidad Costo Total

Proyecto Arquitectónico + Ejecutivo $600/m² 3,000 m² $1,800,000

Estudio de Mecánica de Suelos $17,000 (fijo) 1 estudio $17,000

Levantamiento Topográfico $8,000 (fijo) 1 levantamiento $8,000

Cálculo Estructural $150,000 (estimado) 1 cálculo $150,000

Proyecto de Instalaciones $100,000 (estimado) 1 proyecto $100,000

Diseño de Interiores (parte proporcional) $75,000 1 diseño $75,000

Consultoría Sustentable (biodigestor, $70,000 1 consultoría $70,000

Loffelstein)

Firma Responsiva de DRO $30,000 1 firma $30,000

Seguridad Estructural y Protección Civil $70,000 1 estudio $70,000

TOTAL ESTUDIOS Y PROYECTOS $2,320,000

Permisos y Licencias
Concepto Costo Estimado

Manifestación de Construcción (licencia municipal) $350,000

Permiso de Bomberos / Protección Civil $85,000

Dictamen de Uso de Suelo y factibilidades $40,000

Registro ante la CESPT (agua potable y drenaje) $50,000

TOTAL PERMISOS $525,000

Obra Civil (Estructura y Albañilería)
Componente Cálculo Costo

Construcción base (estructura + albañilería) 3,000 m² × $8,750/m² $26,250,000

Incluye:

• Cimentación (zapatas corridas de concreto ciclópeo)

• Muros de carga de block de concreto (15-20 cm)

• Losas de vigueta y bovedilla

• Escaleras de concreto

• Azotea con impermeabilizante y capa de compresión

• Trabajos preliminares (trazo, nivelación, excavación)

Muro Loffelstein
Concepto Cálculo Costo

Piezas Loffelstein 640 piezas × $550/pieza $352,000

Base de concreto pobre 38 m³ × $2,500/m³ $95,000

Mano de obra instalación 255 m² × $450/m² $114,750

Tierra para cavidades 77 m³ × $600/m³ $46,200

Vegetación (especies nativas) 2,000 plantas × $25/planta $50,000

Sistema de riego por goteo 255 m² × $180/m² $45,900

Geotextil y drenes $30,000 $30,000

Flete y acarreos $50,000 $50,000

Mano de obra especializada (jardinería vertical) $150,000 $150,000

Imprevistos de instalación $50,000 $50,000

TOTAL MURO LOFFELSTEIN $1,785,000

Acabados y Equipamiento Interior

Concepto Cálculo Costo

Pisos de concreto pulido con endurecedor 3,000 m² × $350/m² $1,050,000

Muros de tablaroca (divisiones interiores) 4,500 m² × $280/m² $1,260,000

Pintura vinílica en interiores 7,500 m² × $45/m² $337,500

Cocinetas de concreto colado in situ 56 unidades × $8,500 $476,000

Tarjas de acero inoxidable 56 unidades × $1,200 $67,200

Cancelería de aluminio natural con vidrio claro 800 m² × $1,800/m² $1,440,000

Puertas interiores 168 puertas × $2,500 $420,000

Muebles de baño (lavabo, inodoro, mezcladoras) 56 baños × $8,000 $448,000

Regaderas y accesorios de baño 56 juegos × $2,500 $140,000

Closets y armarios 56 unidades × $4,500 $252,000

Mobiliario (camas, sofás, mesas, sillas) 56 departamentos × $45,000 $2,520,000

Electrodomésticos (refri, estufa, microondas, 56 juegos × $25,000 $1,400,000

cafetera)

Ropa de cama y toallas (2 juegos por unidad) 56 sets × $6,000 $336,000

Smart TV (32"-43") 56 unidades × $4,500 $252,000

Iluminación interior (lámparas LED) 56 departamentos × $3,500 $196,000

Cortinas o persianas 56 departamentos × $2,500 $140,000

Señalética interior y exterior $50,000 $50,000

TOTAL ACABADOS Y EQUIPAMIENTO $15,000,000

Instalaciones (Hidrosanitarias, Eléctricas y Especiales)

Concepto Cálculo Costo

Instalación hidráulica (agua fría y caliente) 3,000 m² × $250/m² $750,000

Instalación sanitaria (doble tubería: aguas 3,000 m² × $300/m² $900,000

negras/grises)

Instalación eléctrica (iluminación, contactos) 3,000 m² × $400/m² $1,200,000

Sistema contra incendios (extintores, detectores) $150,000 $150,000

Instalación de gas (tanque estacionario o red) $200,000 $200,000

Internet / fibra óptica (red estructurada) $300,000 $300,000

Sistema de bombeo y cisternas $250,000 $250,000

Calentadores de paso (56 unidades) 56 × $3,500 $196,000

Ventiladores de techo 112 unidades × $1,500 $168,000

Aire acondicionado (solo áreas comunes y recepción) $200,000 $200,000

Sistema de circuito cerrado (cámaras de seguridad) $180,000 $180,000

Control de acceso (cerraduras electrónicas) 56 × $3,500 $196,000

Sistema de riego para áreas verdes $150,000 $150,000

Subtotal instalaciones $5,000,000

+ 30% por instalaciones especiales (coworking, $1,500,000

lavandería, gimnasio)

TOTAL INSTALACIONES $7,200,000

Biodigestores
Concepto Cantidad Precio Unitario Costo Total

Biodigestor FOSAPLAS Autolimpiable 2 unidades $71,828 $143,656

7,000 L

Biodigestor FOSAPLAS Autolimpiable 1 unidad $49,969 $49,969

3,000 L

Registro de lodos Rotoplas 2 unidades $2,073 $4,146

Cámara de infiltración / pozo de absorción 4 unidades $12,000 $48,000

Tubería de conexión y accesorios Lote $50,000 $50,000

Mano de obra especializada (instalación) $60,000 $60,000

Excavación y preparación de terreno $40,000 $40,000

TOTAL BIODIGESTORES $395,000

Paneles Solares
Concepto Cantidad Costo

Paneles solares fotovoltaicos (20 unidades, 400W c/u) 8 kWp $300,000

Inversor y controlador de carga 1 sistema $150,000

Baterías de litio (almacenamiento) 10 kWh $250,000

Estructura de soporte e instalación $120,000

Cableado y protecciones $80,000

TOTAL PANELES SOLARES $900,000

Áreas Exteriores y Jardinería

Concepto Costo

Terrazas productivas (niveles 4, 5 y azotea) $250,000

Azotea verde extensiva $200,000

Andadores y patios (adoquín, concreto estampado) $250,000

Jardinería exterior (plantas nativas, árboles) $150,000

Mobiliario urbano (bancas, mesas, asador) $100,000

Biciestacionamiento $50,000

Iluminación exterior (LED) $50,000

TOTAL ÁREAS EXTERIORES $1,050,000

Dirección de Obra y Administración

Concepto Cálculo Costo

Dirección de obra (15% del costo directo) $28,500,000 × 0.15 $4,275,000

Imprevistos

Concepto Cálculo Costo

Fondo de contingencia (5% del costo directo) $33,000,000 × 0.05 $1,650,000

Resumen de Costos por Metro Cuadrado
Concepto Costo/m²

Construcción base $8,750

Acabados y equipamiento $5,000

Instalaciones $2,400

Elementos innovadores (Loffelstein + biodigestor) $727

Estudios, permisos y dirección $2,373

Imprevistos $550

TOTAL POR M² $20,800 MXN/m²

PRECIO DE MERCADO DEL TERRENO

Terreno 1 Terreno 2 Terreno 3

M2 Superficie 570 688 762

Precio $14,535,000 $8,840,000 $15,300,000

Valor x m2 $25,500 $12,848.84 $20,078.74

Sumatoria Total $58,427.58

Promedio $19,475.86

Promedio num. Redondo $19,500

Valor físico agregado

Area del Terreno 923.91

Valor $19,475.86

Coeficiente 1

Valor Total $17,993,941

COSTO DE LA ADMINISTRACIÓN PROPUESTA
Personal (Salarios + Prestaciones)
Puesto Dedicación Salario Bruto ISR + Seguridad Social Costo Total
Mensual (aprox. 30%) Mensual

Gerente/Administrador Tiempo completo $25,000 $7,500 $32,500

General

Recepcionista / Tiempo completo (2 $12,000 $3,600 $15,600

Atención a huéspedes turnos, 1 persona)

Personal de limpieza Tiempo completo (2 $22,000 $6,600 $28,600

(housekeeping) personas)

Mantenimiento Medio tiempo (20 $8,000 $2,400 $10,400

(jardinero / técnico) hrs/semana)

Seguridad (vigilancia Medio tiempo (20 $7,000 $2,100 $9,100

nocturna) hrs/semana)

Apoyo administrativo / Medio tiempo (20 $6,000 $1,800 $7,800

facturación hrs/semana)

TOTAL PERSONAL $98,000

Servicios (Agua, Luz, Gas, Internet)

Servicio Consumo Estimado Costo Mensual (MXN) Notas

Agua potable (CESPT) 21,000 litros/día (estimado) $15,000 Tarifa comercial, incluye drenaje

Electricidad (CFE) 3,500 kWh/mes $12,000 Tarifa DAC (Alto Consumo) o

comercial

Gas (tanque estacionario) 2 tanques de 300 kg/mes $8,000 Calentadores de paso en 56

unidades

Internet (fibra óptica) 500 Mbps dedicado $5,000 Plan empresarial

Teléfono / VoIP Línea virtual $500 Para reservas y atención

Seguro del edificio Póliza anual prorrateada $2,000 Incendio, responsabilidad civil

TOTAL SERVICIOS $42,500

Mantenimiento (Preventivo y Correctivo)

Concepto Frecuencia Costo Mensual (MXN) Proveedor / Responsable

Mantenimiento de biodigestores Anual (prorrateado) $1,500 Purga de lodos cada 12-24 meses;
limpieza de filtro cada 2 años

Mantenimiento de muro Mensual $3,000 Poda de vegetación, revisión de

Loffelstein riego

Mantenimiento de terrazas Quincenal $2,000 Incluido en personal de jardinería

productivas

Mantenimiento de paneles solares Semestral (prorrateado) $1,000 Limpieza y revisión de inversores

Mantenimiento de instalaciones Mensual $3,000 Personal de mantenimiento

(electricidad, plomería) (incluido en salarios)

Mantenimiento de áreas comunes Semanal $2,000 Limpieza profunda de lobby,

coworking, gimnasio

Fondo de reparaciones mayores Reserva mensual $4,000 Para imprevistos (bombas, fugas,
etc.)

TOTAL MANTENIMIENTO $16,500

Insumos y Limpieza
Concepto Consumo Mensual Costo Mensual (MXN)

Productos de limpieza (biodegradables) 56 departamentos + áreas comunes $3,000

Ropa de cama y toallas (reposición) 10% anual (prorrateado) $1,500

Amenidades de baño (jabón, shampoo, 56 departamentos $1,200
papel)

Artículos de cocina (reposición) Menor $300

Suministros de oficina (coworking) Papel, tinta, etc. $500

TOTAL INSUMOS $6,500

Marketing y Reservas
Concepto Costo Mensual (MXN) Notas

Comisiones de plataformas (Airbnb, Incluido en precio (no en administración) 15-20% por reserva
Booking)

Mantenimiento de sitio web / SEO $1,000 Hosting, dominio, actualizaciones

Redes sociales / community manager $1,500 Publicaciones y atención

Publicidad digital (Google Ads, Meta) $2,000 Promociones temporadas bajas

Suscripciones (software de gestión $1,500 PMS, canal de reservas, facturación

hotelera)

TOTAL MARKETING $3,000 (sin incluir comisiones variables)

Proyección Anual de Ingresos vs. Costos Administrativos

Concepto Monto Anual (MXN)

Ingreso bruto estimado (75% ocupación, tarifa mixta) $12,000,000 - $18,000,000

Costo de administración total $1,998,000

Porcentaje sobre ingresos 11% - 16.7%

Rango saludable para hospitalidad 15% - 25%

DESCRIPCIÓN PROPUESTA DEL PRODUCTO
Se localiza en la delegación Centro de Tijuana, Baja California, en un predio de 923.91 m²,
actualmente subutilizado (terreno baldio). La ubicación estratégica ofrece:
-​ Cercanía a la línea fronteriza (15-20 minutos caminando)
-​ Proximidad a hospitales privados (Hospital Ángeles, entre otros)
-​ Acceso a la vida cultural y nocturna de la Avenida Revolución y el centro histórico
-​ Conectividad con transporte público y vías principales

El proyecto consiste en un edificio de uso mixto de 6 niveles con 56 departamentos

completamente amueblados y equipados para estancias temporales flexibles (desde 1 noche hasta
6 meses), dirigido a:
-​ Turismo médico (pacientes y acompañantes)
-​ Nómadas digitales (profesionales que trabajan remoto)
-​ Commuter binacional (trabajadores que cruzan diario a San Diego)
-​ Estancias corporativas (ejecutivos de empresas por nearshoring)
-​ Turismo cultural (visitantes que exploran la escena local)

Características Físicas del Proyecto

Concepto Valor

Superficie del predio 923.91 m²

Superficie construida total 3,000 m²

Niveles 6 (Planta Baja + 5 niveles de

departamentos + azotea)

Altura máxima 18 metros (aproximadamente)

Densidad 56 departamentos (80 viviendas/hectárea)

Elementos Innovadores
1. Muro Loffelstein
Concepto Descripción

Superficie total 255 m² de muro de contención vegetado

Ubicación Taludes perimetrales y base de terrazas escalonadas (niveles
4, 5 y azotea)

Material Piezas prefabricadas de concreto en forma de "L" invertida

(640 piezas)

Vegetación Especies nativas y colgantes (uña de gato, jazmín, romero,

lavanda)

Riego Por goteo, alimentado por agua tratada de biodigestores y

captación pluvial

Ventajas Larga vida útil (50+ años), bajo mantenimiento, integración

estética, resistencia estructural certificada

2. Biodigestores
Concepto Descripción

Capacidad instalada 17,000 litros (2 unidades de 7,000 L + 1 unidad de 3,000 L)

Tecnología Biodigestor autolimpiable FOSAPLAS (Rotoplas)

Cobertura 56 departamentos (aprox. 140 personas)

Proceso Digestión anaerobia cerrada (sin olores, sin contacto con el

exterior)

Eficiencia Reducción del 25% de contaminantes

Disposición final Cámaras de infiltración (pozos de absorción) que permiten

la recarga del subsuelo sin contaminar mantos acuíferos

Mantenimiento Purga de lodos cada 12-24 meses

3. Terrazas Productivas Escalonadas

Concepto Descripción
Ubicación Niveles 4, 5 y azotea

Superficie total 220 m² de terrazas de cultivo

Soporte estructural Muros Loffelstein que contienen la tierra y generan bancales

Cultivos Hortalizas (lechuga, jitomate, chile, rábano), hierbas aromáticas (albahaca,

cilantro, romero, menta), frutales menores

Uso Comunitario (los huéspedes pueden cosechar para autoconsumo)

Riego Por goteo, con agua tratada de biodigestores y captación pluvial

4. Paneles Solares

Concepto Descripción

Capacidad instalada 8 kWp (20 paneles de 400W)

Almacenamiento Baterías de litio de 10 kWh

Cobertura Iluminación de áreas comunes, bombeo de agua, equipo de coworking

Ahorro estimado 30% en factura eléctrica

Mercado Objetivo (Perfiles de Huésped)

Perfil Descripción Demanda en Tijuana 2026

Turismo médico Pacientes y acompañantes de cirugías, Alto crecimiento (Tijuana es destino líder)
tratamientos dentales, etc.

Nómadas digitales Profesionales que trabajan remoto y buscan Tendencia global en aumento
bases de 1-6 meses en México

Commuter binacional Trabajadores que cruzan diario a San Diego Demanda estable y creciente
y buscan vivienda cerca de la línea
Corporativo (nearshoring) Ejecutivos e ingenieros en estancias de 1-6 Alto crecimiento por nearshoring
meses por relocalización de empresas

Turismo cultural Visitantes que exploran la escena Reactivación post-pandemia

gastronómica y cultural del Centro