Voces: BOLETO DE COMPRAVENTA - COMPRAVENTA INMOBILIARIA - PRECIO -

JUICIO DE ESCRITURACIÓN - ESCRITURACIÓN - TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN -

ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA - VALUACIÓN FISCAL

Partes: Mas de Aranza Nancy y otro c/ Puyou Juan | cumplimiento de contrato

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul

Sala/Juzgado: II

Fecha: 11-oct-2019

Cita: MJ-JU-M-121967-AR | MJJ121967

Producto: MJ

La revisión del contrato es procedente considerando que el boleto de compraventa fue

celebrado treinta años atrás y la extensa duración del proceso de escrituración.

Sumario:

1.-Es procedente la revisión del contrato, sea por vía de la teoría de la imprevisión o por
aplicación del abuso del derecho (arts. 1071 y 1198 , CC.), porque en el caso a la inusual
extensión que experimentó el juicio de escrituración, se le agrega la circunstancia de que las
actoras tomaron posesión del inmueble al momento de celebrarse el contrato y sólo abonaron
un 28,5% del precio, y el vendedor tuvo que aguardar ese extensísimo lapso sin haber podido
satisfacer su legítimo derecho a percibir el importante saldo de precio adeudado, a lo cual se
agregan las inusuales características del proceso de hiperinflación por el que atravesó el país,
que afectó plenamente al contrato de compraventa.

2.-Toda vez que la prestación que debía recibir el vendedor consistente en el importante saldo
de precio adeudado con motivo de la venta del inmueble de su propiedad (71,5%), se ha
tornado excesivamente onerosa por las sobrevinientes circunstancias fácticas, debido a que el
boleto fue celebrado más de treinta años atrás y el juicio de escrituración llevó varios años de
tramitación, ello debe conducir a un reajuste del saldo de precio de la compraventa del modo
más equitativo posible y con sujeción a las constancias que emanan de la causa

3.-A los fines de la revisión del contrato de compraventa, considerando que el boleto fue
celebrado treinta años atrás, que el proceso de escrituración ha tenido una inusual extensión y
que a la en el transcurso de este prolongado período -signado por múltiples avatares
económicos y financieros- no hubo un exacto paralelismo entre el valor de los inmuebles y el
valor del dólar estadounidense, corresponde adoptar la valuación fiscal actual del inmueble
como pauta certera y objetiva para determinar el reajuste del precio de la compraventa.
4.-Si bien -en principio- la obligación de pagar el precio de una compraventa es una obligación
dineraria, en el caso cabe considerarla obligación de valor por ser notable la extensión que
experimentó el proceso (transcurrieron más de treinta años desde la firma del boleto), y las
actoras han estado en posesión del inmueble desde aquel lejano momento de celebración del
contrato, habiendo abonado sólo un 28,5% del precio de la compraventa, por lo que el
vendedor ha tenido que aguardar el extensísimo lapso de duración del juicio sin haber podido
satisfacer su legítimo derecho a percibir el importante saldo de precio adeudado (arts. 1071 y
1198, CC.).

En la ciudad de Azul, a los once días del mes de Octubre del año Dos Mil Diecinueve, reunidos
en Acuerdo Extraordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y
Comercial Departamental, Sala II, Doctores María Inés Longobardi, Víctor Mario Peralta Reyes
y Jorge Mario Galdós, para dictar sentencia en los autos caratulados "Mas de Aranza Nancy y
ot. c/ Puyou Juan s/ Cumplimiento de Contrato" (Causa N° 64.041), habiéndose procedido
oportunamente a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución
Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden:
Dr. Peralta Reyes- Dra. Longobardi - [Link]ós-. siguientes:

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las

-CUESTIONES-

1era. ¿Es justa la sentencia apelada de fs.317/328?

2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

-VOTACION-

A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Doctor Peralta Reyes, dijo:

I. El presente proceso -que ha tenido una extensa e inusual duración- fue promovido con fecha
4 de diciembre de 1991, mediante la demanda de cumplimiento de contrato y escrituración
incoada por Nancy Adela Mas de Aranza y Alicia Beatriz Mas de Aranza contra Juan Puyau,
con relación al inmueble ubicado en Avda. 25 de Mayo esquina Falucho de Azul,
Nomenclatura catastral: circunscripción I, sección H, quinta 136, manzana 136 c, parcela 1,
partida 12.538. Dicha demanda tuvo basamento en el boleto de compraventa que las partes
suscribieron con fecha 1 de mayo de 1988 (agregado a fs.11/11vta.), por medio del cual el
demandado vendió el referido inmueble a las actoras en el precio total y convenido de
australes veintisiete mil, habiéndose pagado en ese acto - mediante cheques- la suma de
australes siete mil seiscientos noventa y cinco con cincuenta, que representaba un porcentaje
del 28,5% del total del [Link] saldo restante sería abonado por las compradoras a los treinta
días de la fecha del boleto, en oportunidad de suscribirse la escritura traslativa de dominio ante
la Escribana Antonia Ferrarello, siendo soportados los gastos de escrituración por las partes
de acuerdo a las leyes vigentes. Se hizo constar en la cláusula cuarta que el vendedor
entregaría el inmueble "totalmente desocupado y libre de todo gravamen, embargo o inhibición
y con sus impuestos y demás cargos que lo afecten completamente pagos por el vendedor
hasta la fecha". Por último, se consignó que en la operación intervino Inmobiliaria Sarno (ver el
citado instrumento que luce agregado a fs.11/11vta.).

Ahora bien, en su escrito de demanda sostuvieron las actoras que el vendedor incumplió las
obligaciones asumidas en la transcripta cláusula cuarta del boleto de compraventa, lo que
obstruyó el otorgamiento del acto escriturario. En este sentido adujeron las actoras que
tuvieron que abonar cargas pendientes que obstaban la escrituración, habiendo pagado la
suma de australes cinco mil ochocientos noventa y seis correspondientes al juicio "Basel S.A.
c/Puyau Juan", en el cual se había decretado embargo sobre la propiedad, y abonado la suma
de australes dos mil novecientos setenta y ocho con veintiocho, correspondientes al juicio
"Municipalidad de Azul c/Puyau Juan s/apremio". Dijeron las actoras que la prueba de la
negativa a escriturar por parte del accionado la constituye la escritura efectuada por la
escribana designada (con fecha 7-12-89), suscripta por ellas y con nota de la notaria
haciéndose constar la negativa a firmar del demandado (ver copia de fs.6/9 y escrito de
demanda de fs.12/13). Esta demanda fue posteriormente ampliada por las actoras, quienes
acompañaron constancias y solicitaron medidas probatorias tendientes a acreditar los pagos
que alegaron haber realizado, correspondientes a deudas del demandado (ver presentación de
fs.22/23). Y señalaron en la última parte de este escrito ampliatorio que "la parte actora se
allana y pretende el pago del saldo de precio o las sumas que restaran para saldar el
[Link] las sumas deberán determinarse judicialmente considerando las sumas que la
parte actora ha abonado por deudas de la propiedad que correspondían abonar al demandado.
Es decir que se pretende la compensación de sumas hasta la concurrencia de la menor.
Asimismo deberán ajustarse ambas sumas utilizando iguales criterios de actualización a fin de
mantener la equidad de las prestaciones" (fs.23, lo destacado me pertenece).

II. Dicha demanda fue contestada -con fecha 3 de agosto de 1992- por el accionado Bernardo
Juan Puyau, quien negó que las actoras hayan abonado deudas correspondientes al inmueble
objeto de autos (fs.50vta.), y adujo que fue él quien realizó el pago tendiente a levantar el
embargo trabado en los autos "Basel Cía. Financiera S.A. c/Puyau Bernardo y otro s/cobro
ejecutivo" (fs.52vta.). Opuso excepción de incumplimiento contractual al sostener que la actora
"continúa debiendo su prestación en una proporción abultadamente mayor a la parte ya
cumplida" (fs.63).

En la última parte de su escrito de responde aludió el accionado a la frustración del contrato y

expresó que "es de tener en cuenta por V.S. el tiempo transcurrido entre la firma del boleto de
compraventa y la época en que se interpone esta demanda, a efectos de comparar el valor de
las prestaciones a cargo de una y de otra parte. Este pedido se funda en la ilegitimidad que
resultaría de aprobar un enriquecimiento injusto por alguna de las partes, o que una de ellas
deba realizar un sacrificio excesivo respecto de la utilidad que recibiría de darse cumplimiento
estricto a lo estipulado al momento de la celebración. De esta manera se llegaría a un
resultado que ninguna de las partes esperaba cuando contrató, y se produciría así la
frustración del contrato para una de [Link]í, la doctrina y jurisprudencia están de acuerdo
que en estos casos procede sin más la modificación de aquellos valores para lograr de esa
manera el restablecimiento de la equidad de las prestaciones, logrando superar de esta
manera una situación a todas luces injusta" (fs.54vta./55; lo destacado me pertenece).
Seguidamente citó un antiguo precedente de la Suprema Corte Provincial, donde se señaló
que la alteración de la base del negocio, cuando provoca un grave desequilibrio de la
equivalencia entre las prestaciones recíprocas, autoriza la revisión judicial del contrato
(S.C.B.A., 3-3-70, in re "Pérez N. y otro c/ Municipalidad de Ayacucho", Ac. y Sent. 1970, V. I,
p.42). El demandado dedujo reconvención por cumplimiento de contrato al manifestar que
existe incumplimiento culpable por parte de las accionantes (fs.55), y en la parte probatoria
solicitó pericia de tasación por Ingeniero Civil, a los efectos de ajustar el precio (fs.56).

Sólo resta acotar aquí que al contestar la reconvención, con fecha 7 de diciembre de 1992, las
actoras se limitaron a ratificar la demanda deducida y a señalar -en forma genérica- que ellas
cumplieron sus obligaciones, siendo la contraria la incumplidora. Seguidamente, se allanaron a
cumplir con el saldo de precio cuando el accionado cumpla con el acto escritural (fs.65/65vta.).
Se desprende de este escrito que las actoras no refutaron los argumentos del demandado
referidos a la frustración del contrato, al enriquecimiento injusto de una de las partes, al
sacrificio excesivo de la otra parte y a la necesidad de revisión judicial para restablecer la
equidad de las prestaciones; siendo este dato de relevancia a los fines de la solución del caso,
como lo pondré de resalto en el último tramo del presente voto.

[Link] de un dilatadísimo trámite procesal se arribó al dictado de la sentencia de la anterior

instancia, que ha llegado apelada a esta alzada (fs.317/328), donde se hizo lugar a la
demanda de escrituración incoada por las actoras y se rechazó la excepción de incumplimiento
opuesta por el demandado, condenándose a éste último a escriturar el inmueble a favor de
Nancy Adela y Alicia Beatriz Mas de Aranza, dentro del plazo de treinta días de adquirir firmeza
la resolución, bajo apercibimiento de hacerlo el juez. Asimismo, se hizo lugar a la reconvención
deducida por Juan Puyau (rectius: Bernardo Juan Puyau), condenándose a las actoras a
abonar al momento en que se otorgue la escritura la suma del saldo de precio contractual que
se estableció en la suma de $ 92.592,50. Las costas por la acción de escrituración se
impusieron al demandado, mientras que las costas por la reconvención se adjudicaron a las
actoras reconvenidas (ver fs.327vta./328).

Las diversas motivaciones de la sentencia apelada se irán analizando en el decurso del

presente voto, en atención a las características que presenta el proceso, razón por la cual no
resulta necesario resumirlas en este preliminar apartado del pronunciamiento.

IV. El aludido pronunciamiento fue apelado - únicamente- por el demandado Bernardo Juan
Puyau, quien expresó sus agravios mediante el escrito que obra agregado a fs.395/399.

Sobre la base de lo expresado en la sentencia, sostuvo el apelante que los hechos de la causa
han quedado plasmados del siguiente modo:a) se abonó solamente el 28,5% del total del
precio del boleto de compraventa; b) la posesión del inmueble fue entregada a las actoras en el
momento de la firma del boleto; c) el demandado pagó la totalidad de las deudas que tenía el
inmueble al momento de la escrituración (fs.396). Como corolario de ello consideró errónea la
aserción del juzgador de que ambas partes incumplieron, afirmando que de su parte hubo un
cumplimiento que hasta resulta excesivo, quedando demostrada su buena fe por el hecho de
que tan solo percibió el 28,5% del precio de la compraventa, y ha esperado treinta años para
poder hacerse del saldo del 71,5% (fs.396/396vta.). En este mismo orden de ideas se muestra
el primer agravio del apelante, quien se queja porque no se receptó la excepción de
incumplimiento contractual, destacando que fue él quien pagó la totalidad de las deudas y
gravámenes que pesaban sobre el inmueble, mie ntras que las actoras "pretendían
descontarse algo que no habían pagado, no siendo por ello cierto que ofrecieran pagar el
saldo" (fs.396vta./397).

El segundo agravio del apelante versa sobre el monto en que se fijó el saldo de precio
contractual ($ 92.592,50), el cual consideró reducido y violatorio del derecho de propiedad, al
estar calculado sobre la base de una pericia de tasación practicada en el año 2009. Realizó
cálculos tomando los valores del dólar estadounidense a la fecha de esa pericia y al momento
actual, a los fines de mostrar un resultado que calificó de perjudicial y atentatorio de su
derecho de [Link]én recurrió a la valuación fiscal del inmueble en apoyo de su
pretensión recursiva (fs.397/398). Se agravió por la imposición de costas de la acción de
escrituración y refirió sobre las costas de los peritos, cuestionando la base de cálculo que se
tomó para la regulación de honorarios (fs.398/398vta.).

En el último tramo de su expresión de agravios solicitó el demandado la realización de pericia

de tasación en esta alzada, a los fines de determinar el valor actual de la propiedad y calcular
el crédito que a él le corresponde (fs.398vta., punto 3). Y más adelante denunció como hecho
nuevo que el inmueble objeto de autos se encuentra en estado de obra y con modificaciones
ya realizadas (fs.411/411vta.). Luego de haber contestado el pertinente traslado la parte actora
(fs.412/415), este tribunal resolvió no admitir el hecho nuevo denunciado y rechazar la prueba
ofrecida en el escrito de expresión de agravios (fs.416/418).

Posteriormente, se llamaron autos para sentencia (fs.423) y se practicó el sorteo de rigor

(fs.424), habiendo quedado las actuaciones en condiciones de ser estudiadas a los fines del
dictado de la presente sentencia.

V. Cabe puntualizar, en primer término, que no es de recibo el planteo articulado por la parte
apelada, cuando afirma que la expresión de agravios es insuficiente al no contener una crítica
concreta del fallo recurrido (fs.413/413vta.). Por el contrario, el escrito recursivo satisface la
carga técnica de fundamentación exigida por el art.260 del código de rito, por lo que debe
desestimarse esta alegación contenida en la pieza procesal de fs.412/415 (citado art.260 del
Cód. Proc.).

[Link]én es conveniente poner de resalto, de manera previa, que si bien la contienda de

autos se encuentra regida por el Código Civil, dado que los hechos sucedieron durante la
vigencia de este cuerpo normativo (conforme se puntualizó en la sentencia apelada), el
actualmente vigente Código Civil y Comercial resulta una valiosa pauta hermenéutica que esta
alzada ha ponderado en diversos precedentes (art.7 del C.C. y C.; esta Sala, causa n°63975,
"Barbarroja.", del 11-6-2019, entre muchas otras).

VII. Conforme emana de la reseña efectuada supra, el argumento basal de la postura

esgrimida por las actoras radica en el incumplimiento que le atribuyen al demandado, con
respecto a las obligaciones por éste asumidas en la cláusula cuarta del boleto de compraventa,
según la cual el vendedor entregaría el inmueble "totalmente desocupado y libre de todo
gravamen, embargo o inhibición y con sus impuestos y demás cargos que lo afectan
completamente pagos por el vendedor hasta la fecha". Obsérvese que esta cláusula fue
expresamente transcripta en el escrito de demanda (fs.12vta.), por lo que a partir de ella se
construyó el planteo procesal de las accionantes. En ese sentido adujeron las actoras que
"entre otras causas, obstruyó el acto escritural, el incumplimiento por parte del demandado de
las obligaciones asumidas en la cláusula 4° del boleto"; agregando que fue necesaria la
actividad de ellas para llegar a la escrituración, pues debieron "abonar cargas pendientes que
obstaban al perfeccionamiento dominial" (fs.12vta.). Y afirmaron las demandantes haber
pagado las sumas dinerarias reclamadas en los autos "Basel S.A.c/Puyau Juan", en el cual se
había decretado embargo sobre la propiedad, así como también haber abonado la suma
correspondiente al juicio "Municipalidad de Azul c/Puyau Juan s/apremio" (fs.12vta.). 10

Siempre en esta tesitura, en su escrito de ampliación de demanda acompañaron constancias y

solicitaron medidas probatorias tendientes a acreditar los pagos que alegaron haber realizado,
correspondientes a deudas del demandado (ver fs.22/23). Así las actoras adjuntaron
comprobante de pago -en fotocopia- de la Intendencia Municipal de Azul, señalando que con el
mismo se acredita que ellas abonaron deudas del inmueble de autos que eran a cargo del
demandado. También acompañaron liquidación expedida por la Inmobiliaria Sarno de señas
entregadas y con las cuales se habrían abonado deudas que gravaban la propiedad; y
adjuntaron comprobante de pago al Dr. Zenón Arias -en copia- para imputar a los
mencionados autos "Basel Cía. Financiera c/Puyau Bernardo s/cobro ejecutivo", en los cuales
se había anotado embargo sobre el inmueble (fs.22). Agregaron detalle de la deuda de
pavimento que gravaba el inmueble, aún no abonada por el vendedor, y ofrecieron prueba
informativa, de reconocimiento y testimonial, tendiente a acreditar la autenticidad de la
documentación allegada (fs.22vta./23).

Y en esta misma pieza dijeron las actoras que se allanaban al pago del saldo de precio o de las
sumas que restaran para saldar el precio, pero considerando las sumas que afirmaron haber
abonado por deudas de la propiedad que correspondían abonar al demandado, por lo cual
pretendieron "la compensación de sumas hasta la concurrencia de la menor". Y sin
desconocer el envilecimiento del signo monetario que se produjo durante el período de altísima
inflación por el que había atravesado la economía nacional, puntualizaron las demandantes
que "deberán ajustarse ambas sumas utilizando iguales criterios de actualización a fin de
mantener la equidad de las prestaciones" (fs.23).

El modo en que quedó trabada la litis fue correctamente descripto por el juzgador, quien
sostuvo que la discrepancia entre las partes se presenta enque las actoras "consideran que el
[Link] incumplió su obligación de suscribir la escritura y de entregar el inmueble libre de
gravámenes, mientras que éste último sostiene que las actoras no abonaron el remanente del
precio, deviniendo de ello el incumplimiento de la prestación a su cargo. Ahora bien, de la
lectura de la demanda se advierte que las actoras admitieron que existe un saldo del precio
impago (ver fs.23), pero como alegan haber abonado deudas de la propiedad -que entienden
se encontraban a cargo del Sr. Puyau-, aquél debería determinarse deduciéndosele el monto
correspondiente a ellas" (ver sentencia apelada a fs.318vta./319).

Y terminando de delinear lo que emerge de los escritos constitutivos del proceso, resta
puntualizar que el demandado negó que las actoras hayan abonado deudas correspondientes
al inmueble objeto de autos (fs.50vta.), aduciendo que fue él quien realizó el pago tendiente a
levantar el embargo trabado en los autos "Basel Cía. Financiera S.A. c/Puyau Bernardo y otro
s/cobro ejecutivo" (fs.52vta.; ver apartado II del presente voto).

VIII. Pues bien, el argumento medular del planteo esgrimido en la demanda y en su escrito
ampliatorio (analizado en el anterior apartado VII), se ha desmoronado -con estrépito- luego de
las categóricas aserciones vertidas en la sentencia apelada, las que han llegado firmes a esta
instancia por cuanto las actoras no interpusieron recurso de apelación contra dicho
pronunciamiento (art.260 del Código Procesal).

En efecto, luego de concluir el sentenciante en que no se encuentra controvertida la obligación

pendiente del demandado de escriturar el inmueble, y que, por ende, corresponde hacer lugar
a la demanda y condenar a Bernardo Juan Puyau a otorgar la escritura traslativa de dominio,
puso bien de resalto en qué consiste la cuestión esencial del [Link]í destacó que tanto las
actoras reconvenidas como el demandado reconviniente pretenden la misma cosa, es decir, el
cumplimiento del contrato que los vincula, y la única divergencia gravita en la cuantificación del
saldo de precio que aún no se le ha abonado al vendedor demandado (ver fs.321vta.,
anteúltimo párrafo, refiriéndose en la parte final al "actor" cuando en rigor debe leerse
"demandado"). Y seguidamente señaló el magistrado que "la controversia se suscita porque
las actoras consideran que se debe deducir del saldo de precio las erogaciones que denuncian
haber sido efectuadas por ellas, mientras que el demandado sostiene que fue él quien se hizo
cargo de las deudas que aquéllas dicen haber afrontado y que motivaron las cautelares que
gravaban el inmueble" (fs.321vta./322).

En este sendero puso en claro el juzgador que al día 7 de diciembre de 1989, el inmueble
objeto de autos se encontraba libre de gravámenes, conforme emana de la copia de escritura
pública que no fue otorgada por no haberla querido firmar el vendedor demandado (ver
instrumento de fs.6/9). Y ya en la faena de esclarecer esta crucial temática, destacó la
escasez de los elementos probatorios aportados por las actoras respecto de quien realizó los
pagos para que se procediera al levantamiento de los embargos que pesaban sobre el
inmueble. Tras ello ponderó la declaración testimonial de la Escribana Nicolina Antonia
Ferrarello (fs.276/277), cuando se le preguntó si fueron las actoras quienes abonaron los
gravámenes, a lo cual respondió "que no le consta, porque las compradoras no han depositado
ningún dinero en la escribanía" (repregunta segunda de fs.277). Agregando la notaria, en
respuesta a la pregunta octava (fs.276vta.), que para el día 30/11/88 se habían levantado los
embargos (ver sentencia apelada a fs.322, segundo y tercer párrafo).

Siguió puntualizando el sentenciante que, igualmente, a fs.272 obra un recibo emitido por el
Dr. Zenón Arias (representante de Basel Cí[Link] S.A.), en concepto de pago de capital,
gastos y honorarios correspondientes a los autos "Basel c/Puyau" (sic), en cuyo cuerpo dice
textualmente "recibí de Bernardo Puyau". Y agregó el juzgador que del mismo tenor obra un
recibo emitido por la Asesoría Legal de la Municipalidad de Azul (fs.273), en donde consta que
el contribuyente "Bernardo Puyau" abonó en concepto de pago total el crédito reclamado en
autos "Municipalidad de Azul c/Puyau Bernardo s/Apremio", no constando intervención alguna
de las actoras (ver sentencia a fs.322, párrafos cuarto y quinto).

A modo de conclusión expuso el juez que los documentos expuestos no fueron desconocidos,
como así tampoco negados puntualmente por las actoras, por lo que les es aplicable el
apercibimiento del art.354 inciso 1 del Código Procesal, en lo que hace al reconocimiento por
falta de contradicción. Y coronando su desarrollo argumental expresó el juzgador que "la
actitud procesal asumida lleva a tener por demostrado que los gastos abonados con el fin de
levantar los gravámenes que pesaban sobre el inmueble objeto de autos fueron satisfechos
por el Sr. Bernardo Puyau" (ver sentencia a fs.322., in fine/fs.322vta.).

O sea que ante la firmeza adquirida por la sentencia apelada en este aspecto del litigio (art.260
del Cód. Proc.), ha quedado definido que los pagos relativos a los gravámenes que pesaban
sobre el inmueble fueron realizados por el vendedor demandado Bernardo Juan Puyau,
quedando desprovista de todo asidero la estructura argumental sobre la cual se asentó la
demanda incoada por las [Link] esta manera se ha consolidado la postura del demandado
cuando negó "que la actora haya abonado deuda alguna respecto del inmueble de mi
propiedad y objeto de estos autos" (fs.50vta.). Quiere ello decir que las actoras sólo pagaron el
porcentaje del 28,5% del total del precio que se consignó en el boleto de compraventa
suscripto entre las partes (fs.11/11vta.), siendo improcedente la compensación requerida en la
demanda al solicitarse que se consideraran "las sumas que la parte actora ha abonado por
deudas de la propiedad que correspondían abonar al demandado" (ver la reseña efectuada en
el apartado I de este voto). Esta es la conclusión indubitable que se desprende de las
constancias de autos (arts.260, 375, 384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).
IX. Ahora bien, despejada la cuestión examinada en el apartado anterior, corresponde
adentrarse en la otra temática del litigio que, en rigor, es la única a la que habrá de abocarse
esta alzada, de acuerdo con los límites del recurso de apelación interpuesto -únicamente- por
el demandado.

Al acoger la reconvención por cumplimiento de contrato deducida por el demandado, se ocupó

el magistrado del planteo esgrimido por el accionado (intitulado "Frustración del contrato"), a
través del cual solicitó la actualización de los valores de las prestaciones en juego, para así
llegar a una solución que permita a las partes lograr el resultado o beneficio que habían
esperado obtener en el momento de la celebración del contrato (ver sentencia apelada a
fs.322vta.). Este planteo procesal del accionado lo desarrollé en el apartado II del presente
voto, donde destaqué que -al contestar el traslado de la reconvención- "las actoras no
refutaron los argumentos del demandado referidos a la frustración del contrato, al
enriquecimiento injusto de una de las partes, al sacrificio excesivo de la otra parte y a la
necesidad de revisión judicial para restablecer la equidad de las prestaciones" (arts.330, 354,
355, 356 y [Link] Código Procesal).

Esta falta de oportuna refutación del planteo de revisión contractual formulado por el
demandado, está poniendo en evidencia -una vez más- la fragilidad de las posturas procesales
esgrimidas por las actoras a lo largo de este dilatadísimo proceso. Más aún, en el escrito de
contestación de los agravios presentado en esta alzada, las actoras consintieron expresamente
la revisión del contrato y el consecuente reajuste del saldo de precio que se formalizó en la
sentencia apelada, al expresar que "el juzgador tiene límites a la hora de introducirse en los
contratos", y considerar que "el fallo de primera instancia lo hizo de una forma acorde al
principio de justicia y equidad" (fs.413vta.). Quiere ello decir que al haber consentido las
actoras el reajuste del saldo de precio de la compraventa, solamente están pretendiendo que el
mismo se limite a la cuantía establecida en el fallo apelado, cuestionando la pretensión
revisionista del demandado que persigue su elevación.

Y aclarada la circunstancia antedicha cabe precisar que, a los fines de receptar la revisión
contractual, señaló el magistrado que 17

"entre el momento de la suscripción del contrato y la del presente resolutorio han transcurrido
casi 30 años, durante los cuales se han producido distintos avatares en la economía nacional
que impactaron directamente en las relaciones económicas de los particulares" (fs.322vta.).
Habiendo añadido -con cita de Pizarro- que el contexto de inflación que vivió nuestro país en el
período señalado produjo un efecto pernicioso, cual ha sido la redistribución de la riqueza de
los acreedores a favor de los deudores, pues la inflación afecta en forma grave (o lisa y
llanamente destruye) las principales funciones del dinero:ser unidad de cuenta, instrumento de
cambio e instrumento de pago; no sirve como medida de valor de bienes pues, por su propia
inestabilidad, se convierte en un metro cada vez más corto al que los particulares miran con
desconfianza a la hora de contratar (fs.322vta.).

Esta aseveración del fallo recurrido resulta indiscutible, puesto que a la inusual extensión que
ha experimentado el presente proceso, se le debe agregar la circunstancia de que las actoras
tomaron posesión del inmueble al momento de celebrarse el contrato, tal como se puntualizó
en la sentencia apelada con arreglo a lo que emanó de la prueba de absolución de posiciones
(fs.319, segundo párrafo). Y a ello se suma que las compradoras accionantes sólo abonaron
un 28,5% del precio de la compraventa (como lo señalé en el apartado anterior), por lo que el
vendedor ha tenido que aguardar el extensísimo lapso de duración de

18

este juicio sin haber podido satisfacer su legítimo derecho a percibir el importante saldo de
precio que se le adeuda (arts.1071, 1198 y ccs. del Có[Link]).

Pero, además, no puede dejar de destacarse que en la época en que se formalizó el boleto de
compraventa (cuyo precio se estipuló en australes), se produjo en el país un fenómeno
inflacionario de gran magnitud, que desembocó en la sanción de la ley de convertibilidad del
austral n° 23.928, publicada en el Boletín Oficial del día 28 de marzo de 1991, en la cual se
estableció un rígido parámetro de cambio entre el austral y el dólar estadounidense, tal como
se precisa en la sentencia apelada (fs.323). Esta difícil coyuntura económica ha llevado a la
doctrina a calificar al proceso hiperinflacionario de los meses de mayo, junio y julio de 1989
como hecho imprevisible y extraordinario, habiéndose expresado que "claramente se visualizó
en toda esa época un acontecimiento fuera del alcance de toda previsión y que contenía
aquellos caracteres de extraordinariedad útiles para invocar la teoría de la imprevisión", y, más
aún, en el supuesto de que no se aplicara la teoría de la imprevisión, "cualquier órgano
jurisdiccional habría estado obligado a obtener el mismo efecto por aplicación de la teoría del
abuso del derecho contenida en el art.1071 del Código Civil" (conf. Larroza, Imprevisión
contractual, en Contratos Teoría General, Stigliz director, tomo II, Bs. As. 1993, págs.382 a
386). O sea que ya fuera por conducto de la teoría de la imprevisión o por aplicación del abuso
del derecho (arts.1071 y 1198 del Código Civil), la revisión del contrato se impone ante las
inusuales características del proceso de hiperinflación por el que atravesó el país, el cual
afectó plenamente al contrato de compraventa objeto del presente litigio. Obsérvese que el
boleto de compraventa se celebró el día 1-5-88, la fallida escritura que obra a fs.6/9 tiene
fecha 7-12-89, y la demanda de autos fue entablada el día 4- 12-91 (arts.163 inc.5, 375, 384 y
[Link] Cód. Proc.).

X. Incursionando en los cálculos concretos que realizó el sentenciante para establecer la

adecuación del contrato, es de señalar que tomó como punto de partida el porcentaje del
monto original del contrato adeudado por las actoras, es decir el 71,5%, teniendo en cuenta
que éstas solamente pagaron el 28,5% del total del precio (como se dijo en el apartado VI). Y
como el precio del contrato fue de australes 27.000 (boleto de fs.11), determinó el saldo de
precio original en la suma de australes 19.304,50 (ver pauta de inicio sentada a fs.323vta.).
Cabe acotar aquí que este saldo de precio de la compraventa debía ser pagado a los 30 días
de la fecha del boleto, en oportunidad de suscribirse la escritura que estaba prevista para el
día 1-7-88, conforme fue pactado expresamente por las partes (cláusula segunda B) del boleto
de fs.11). Puede apreciarse, de esta manera, el increíble alongamiento que ha tenido el
conflicto en examen. Retomando los cálculos de la sentencia, seguidamente se procedió a
actualizar ese monto original sobre la base del índice de precios al consumidor (nivel general),
hasta el día 31-3-91 (en que comenzó a regir la ley de convertibilidad del austral), con más un
interés puro del 6% anual, lo que arrojó un monto de australes 456.647,29, que convertidos a
pesos dieron $ 45,67. Adicionando intereses a partir del día 1-4-91, sobre la base de las tasas
pasiva y pasiva digital del Banco de la Provincia de Buenos Aires, se arribó a un resultado
verdaderamente irrisorio, lo que pone de manifiesto el enorme desequilibrio producido en las
prestaciones contractuales como consecuencia del agudo y sostenido proceso inflacionario
que caracterizó a la economía nacional. Y así concluyó el juez en que, utilizando las señaladas
pautas de actualización, el saldo de precio a abonar al vendedor asciende a $ 190,[Link]
así claramente de manifiesto lo irrisorio de este último monto que, por tal razón, fue
descartado por el sentenciante de grado (ver cálculos de fs.323vta./324).

En efecto, procurando ubicar un parámetro razonable para la revisión del contrato, recaló el
juez en la pericia de tasación practicada en el proceso por el perito Julio César López, que fue
presentada a los autos con fecha 20 de abril de 2009 (ver fs.127/127vta.). Y así se inclinó por
el parámetro derivado de esta pericia de tasación, al puntualizar que "resulta evidente que
entre el saldo de precio impago actualizado, y el valor de tasación del inmueble al año 2009
(fs.127vta.), hay una diferencia sustancial que altera significativamente el sinalagma
contractual, al no haberse previsto contractualmente mecanismos de actualización del precio"
(fs.324). Aseveró el magistrado que el caso de autos plantea un dilema que debe resolverse a
la luz del principio de la buena fe contractual consagrada en el art.1198 del Código Civil, a los
fines de evitar la producción de una situación contraria al espíritu del art.1071 del mismo
código (aludiendo al abuso del derecho), restableciendo el equilibrio contractual fracturado. Y
con mención de doctrina precisó que cuando la relación de equivalencia entre las prestaciones
se destruye, ya propiamente no cabe hablar de contraprestación; se trata de los supuestos
conocidos entre nosotros como doctrina de la imprevisión (fs.325/325vta., con cita de Juan
Manuel Aparicio, La frustración del fin del contrato, R.D. P.y C., 2014-1, pág.169). Siempre en
este orden de ideas señaló en párrafos anteriores, que los contratos pueden ser revisados en
base al principio general de la buena fe, en la medida que el cumplimiento a rajatabla de las
cláusulas contractuales -que no contemple las variaciones que en la realidad pueden
producirse entre las fechas de celebración del contrato y de su cumplimiento- conduzca a una
solución disvaliosa que altere la necesaria equidad que debe gobernar el contrato (fs.325, con
cita de Alejandro Borda, "La revisión del contrato. A cuarenta años de la ley 17.711", L.L.
2008-C- 988).

En este punto es preciso destacar que la pericia de tasación sobre la que se asentó la
conclusión medular de la sentencia, no fue motivo de impugnación alguna, por lo que se erige
en un elemento de valía en la dificultosa tarea de restablecer el equilibrio de un contrato que
ha quedado desquiciado a través del tiempo (arts.384, 473 y 474 del Có[Link].). Más aún,
como ya lo puse de relieve en el tercer párrafo del apartado IX, en su escrito de contestación
de agravios presentado en esta alzada, las actoras consintieron expresamente la revisión del
contrato y el consecuente reajuste del saldo de precio que se formalizó en la sentencia
apelada, al expresar que "el juzgador tiene límites a la hora de introducirse en los contratos", y
considerar que "el fallo de primera instancia lo hizo de una forma acorde al principio de justicia
y equidad" (fs.413vta.). O sea que como ya lo destaqué supra, al haber consentido las actoras
el reajuste del saldo de precio de la compraventa, solamente están pretendiendo que el mismo
se limite a la cuantía establecida en el fallo apelado, cuestionando la pretensión revisionista del
demandado que persigue su elevación.

Pues bien, sobre la base de esta pericia de tasación presentada al expediente con fecha 20 de
abril de 2009 (y no impugnada por las partes), que fijó el valor estimado del inmueble a ese
momento en la suma de $ 129.500 (ver fs.127vta.), determinó el magistrado el monto del
saldo de precio que las actoras reconvenidas (compradoras) deben pagarle al demandado
reconviniente (vendedor). Y luego de indicar que el trámite del juicio se ha demorado treinta
años, expresó que "debe tomarse una pauta de valoración objetiva dada por la tasación de la
propiedad efectuada el 20/04/2009 que era de $ 129.500, a la que se le aplicará el porcentaje
del saldo impago, o sea 71,5% del precio, que arroja un monto de $ 92.592,50" (fs.326vta.,
último párrafo). A continuación manifestó el primer juzgador:"La razón del temperamento
seguido en el presente tiene por fin evitar hacer recaer las consecuencias económicas de la
elongación del proceso exclusivamente sobre una de ellas (compradora o vendedora), por lo
que corresponde que las reconvenidas abonen al reconviniente el monto antes citado $
92.592,50, sin fijarse intereses compensatorios, lo que no va en desmedro de los
correspondientes moratorios en caso de incumplimiento de la presente" (fs.327, primer
párrafo).

XI. Luego de las extensas -pero necesarias- motivaciones hasta aquí expuestas, me encuentro
en condiciones de abordar los agravios esgrimidos en esta instancia por el vendedor
demandado.

1. El primer agravio del apelante se centra en el rechazo por el juzgador de la excepción de

incumplimiento contractual, lo que fue decidido como consecuencia del acogimiento de la
demanda de escrituración, al considerarse que no está controvertida la obligación pendiente
del demandado de escriturar el inmueble, y al señalarse que las actoras en todo momento
ofrecieron pagar el saldo que restaba abonar, debiendo cumplirse ambas prestaciones en un
mismo momento (fs.321vta., primeros dos párrafos, y fs.327vta., punto 1) de la parte
resolutiva).

Este primer agravio se encuentra centrado en que no puede considerarse en igualdad de

cumplimiento a ambos contratantes, porque las actoras pretendieron descontarse sumas de
dinero que no habían pagado, no siendo por ello cierto que ofrecieran pagar el saldo
(fs.396vta./397). Pero la circunstancia de que las actoras no hayan probado los pagos que
dijeron haber realizado para levantar las deudas y gravámenes que pesaban sobre el inmueble,
no resulta relevante frente a lo sostenido por el juzgador en el sentido de que no está
controvertida la obligación pendiente del demandado de otorgar la escritura traslativa de
dominio; más aún, ambas partes están plenamente contestes en que debe cumplimentarse la
escrituración, pues la única divergencia se centra en la cuantificación del saldo de precio que
aún no le ha sido pagado al vendedor demandado (ver las consideraciones del fallo apelado
que relaté en el segundo párrafo del apartado VIII). Esto es lo realmente trascendentea los
fines de la temática debatida en estas actuaciones, y el apelante no ha criticado en forma
idónea dichas conclusiones de la sentencia apelada, por lo que el agravio en análisis merece
ser desestimado (art.260 del Cód. Proc.).

2. El segundo agravio del recurrente versa sobre la cuantía del reajuste de precio establecido
en el pronunciamiento de grado ($ 92.592,50), el cual consideró reducido y violatorio de su
derecho de propiedad, al estar calculado sobre la base de una pericia de tasación practicada
en el año 2009. Tal como ya lo anticipé en el apartado IV, el apelante realizó cálculos tomando
los valores del dólar estadounidense a la fecha de esa pericia y al momento actual, a los fines
de mostrar un resultado que calificó de perjudicial y atentatorio de su derecho de propiedad;
habiendo recurrido también a la utilización de la valuación fiscal del inmueble, en apoyo de su
planteo revisionista (fs.397/398). Este segundo agravio es de recibo, con los alcances que
expondré a continuación.

3. El juez de primera instancia ha llevado a cabo una minuciosa tarea de adecuación de un

contrato de compraventa cuyas prestaciones han quedado absolutamente desequilibradas
como consecuencia del agudo fenómeno hiperinflacionario desatado en el país en el año 1989
(que impactó de lleno en el iter de la ejecución contractual); así como también por la inusitada
y sorprendente extensión del presente proceso, ya que a la fecha transcurrieron más de treinta
años desde la celebración del boleto de [Link] circunstancias conforman un plexo
fáctico de marcada complejidad en la necesaria faena de restablecer el equilibrio del sinalagma
contractual, pues, al decir de Stigliz, "el contrato, considerado como instrumento de
intercambio de bienes y servicios, está sometido al principio de justicia conmutativa", de allí "la
trascendencia que, de más en más, va ganando la noción de sinalagma y los mecanismos
tendientes a su preservación". Recuerda este autor a continuación que "los contratos
bilaterales o sinalagmáticos son aquellos que presuponen un intercambio. Y es la reciprocidad
de las obligaciones lo que caracteriza a dicha categoría contractual. Esa correspectividad es la
que potencia el intercambio de bienes o de servicios que, al cabo, es lo que constituye la
función económica esencial del contrato. Así, la bilateralidad o, como se prefiera, el principio
conmutativo o sinalagmático, presupone una relación de equivalencia. Y cuando aludimos a
ella, hacemos referencia al intercambio de prestaciones, cada una de las cuales, a juicio de las
partes, al tiempo del perfeccionamiento del contrato, es equivalente a la otra. Es lo que se
enuncia como sinalagma genético". Más adelante expresa este tratadista: "En consecuencia,
la onerosidad -éste es el tema- se traduce en términos de comparación, entre el provecho o
beneficio, por un lado, y sacrificio por otro, a tal punto que desde la génesis del contrato las
partes de él u ocasionalmente terceros, portan la legítima expectativa de esperar,
confiadamente, que en etapa de ejecución, se produzca el cumplimiento de las obligaciones
asumidas, según el criterio de equivalencia y reciprocidad adoptado en etapa formativa. Y ello
habremos de enunciarlo como sinalagma funcional" (conf. Stigliz, Contratos civiles y
comerciales, Parte general, 3era. edición, actualizada y ampliada, La Ley, Bs. As.2015, tomo
II, págs.97 y 98).

Y tal como continúa exponiendo el autor citado en el párrafo anterior, en "situaciones tales
como cuando la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa,
por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles (art.1091 CCCN), al quedar emplazadas
las hipótesis, según el caso, en infracción al sinalagma genético o al funcional, consiente y
autoriza la revisión del contrato. Lo expresado importa afirmar que ‘cualquier corrección de un
contrato dentro del marco de su legalidad debe tener como propósito mantener el equilibrio de
la relación de cambio que el mismo regula'. Como lo justifica que todo contrato de ejecución
diferida sea revisado si, por hallarse expuesto a sufrir las alteraciones derivadas de
‘situaciones económicas' como lo constituiría la inflación estructural o la hiperinflación
coyuntural, éstas incidan en él, a tal punto que, por fracturarse el sinalagma funcional, se
transgreda la relación de equivalencia" (conf. Stigliz, ob. cit., tomo II, pág.98; lo destacado en
negrita pertenece al suscripto).

Por lo demás, lo antedicho se halla ineludiblemente vinculado con lo que se ha dado en

denominar la base objetiva del negocio, pues -en el decir del mismo autor- "las partes portan la
legítima expectativa de que la referida base subsista en etapa de ejecución y hasta la extinción
misma del negocio, en razón de que al tiempo de concluir el negocio la consideraron útil
(conveniente) y justa. Si a pesar de ello, ya perfeccionado el contrato, se produce una
alteración extraordinaria e imprevista (y, por tanto, no regulada por preceptos de autonomía),
exterior, relevante y ajena a las partes, no cabe duda de que contraría la buena fe, el equilibrio
contractual o la justicia conmutativa, que la parte que resulte perjudicada
desproporcionadamente en razón de que su prestación se torna excesivamente onerosa, deba
‘someterse' a lo concertado cuando la referida alteración incide sustancialmente en la base
objetiva considerada al tiempo de concluido el contrato" (conf. Stigliz, [Link]., tomo II, pág.101,
lo resaltado me pertenece). En el mismo sentido expone Lorenzetti, citando a Larenz, al
referirse a la base objetiva del negocio, señalando que "si, posteriormente, se realiza una
transformación fundamental de las circunstancias, posibilidad en la que no habían pensado las
partes contratantes y que de ningún modo habían tenido en cuenta al ponderar sus intereses y
al distribuir sus riesgos, puede ocurrir que el contrato, de ejecutarse en las mismas
condiciones, pierda por completo su sentido originario y tenga consecuencias totalmente
distintas de las que las partes habían proyectado o debieran razonablemente proyectar"
(Tratado de los contratos, parte general, 3era. edición. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2018; en el
mismo sentido Alterini, Contratos civiles, comerciales, de consumo, parte general, Abeledo
Perrot, Bs. As. 1998, págs.445 a 447; aquí debe destacarse que esta posibilidad de revisión
contractual ya había sido remarcada con énfasis en obras señeras de la materia: Morello, La
adecuación del contrato, Librería Editora Platense, La Plata, 1994, págs.11 a 21 y 30 a 34;
Mosset Iturraspe, Interpretación económica de los contratos, Rubinzal Culzoni, Santa Fe
1994, págs.283 a 292 y 310 a 311).

Precisamente, en la época en que sucedieron los hechos de autos, o sea con anterioridad a la
ley de convertibilidad, era doctrina pacífica de la Casación Provincial con relación a la
reclamación por depreciación monetaria, que "la mora o culpa en que haya incurrido el
vendedor, si bien debe ser tenida en cuenta para ciertos aspectos del pronunciamiento a
dictar, no justifica que aquél se vea despojado o gravemente perjudicado para ventaja o lucro
del comprador, respecto al saldo de precio que se ha depreciado más allá de lo previsible por
efecto del fenómeno inflacionario (conf causa Ac. 38.065, [Link] 25-VIII-87)" (S.C.B.A.,
Ac.44.397 del 16 de julio de 1991, "Servetti", entre otros).

Y del relato efectuado en el decurso del presente voto se desprende, sin dudar, que la
prestación que debía recibir el vendedor consistente en el importante saldo de precio adeudado
(71,5%), se le ha tornado excesivamente onerosa por las sobrevinientes circunstancias
fácticas descriptas, lo que debe conducir a un reajuste del saldo de precio de la compraventa
del modo más equitativo posible y con sujeción a las constancias que emanan de la causa
(conf. López de Zavalía, Teoría de los contratos, Parte general, Bs. As. 1984, págs.462 y
sgtes.; arts. 1071, 1198 y ccs. del Cód. Civil; arts.959, 960 y 1091 del C.C. y C., aplicable
como pauta hermenéutica; arts.163 inciso 5, 375, 384, 474 y ccs. del Cód. Proc.). En virtud de
las consideraciones jurídicas hasta aquí vertidas, considero plenamente procedente el reajuste
del saldo de precio del contrato de compraventa objeto de este litigio, por lo que seguidamente
habré de abocarme a los aspectos concretos del segundo agravio expuesto por el demandado,
quien propicia la elevación del monto del saldo de precio determinado en el fallo de la anterior
instancia, brindando dos parámetros en respaldo de su planteo.

4.Y tal como lo anticipé en el punto 2 de este apartado, entiendo que debe acogerse este
segundo agravio del demandado (fs.397/398), donde se critica la cuantía del reajuste de precio
establecido en la sentencia ($ 92.592,50), el cual consideró reducido y violatorio de su derecho
de propiedad, al estar calculado sobre la base de una pericia de tasación practicada en el año
2009 (ver pericia de fs.127/127vta.), de la cual han pasado más de diez años.

En este escrito recursivo refiere el apelante a la cotización del dólar estadounidense a la época
en que se realizó la pericia de tasación (año 2009), y afirmó que el valor de $ 92.592,50 fijado
en la sentencia importaba, en el año 2009, la cantidad de u$s 25.229,56. Mientras que al día
en que se presentó la apelación (5-7-2018), con la cotización del dólar de ese momento, la
cantidad resultante es de u$s 3.367, o sea sustancialmente menor (fs.397vta.).

Sin embargo, a los fines de la determinación concreta del reajuste del precio de la
compraventa, en atención a las especiales y particularísimas circunstancias del sub caso,
entiendo que no resulta

31
pertinente tomar como parámetro válido el valor del dólar estadounidense, si bien es cierto que
-como lo afirma el apelante- es un uso muy afianzado en el mercado inmobiliario nacional,
vincular la valuación de los inmuebles con el valor de esta moneda extranjera. Pero lo cierto es
que la inusitada duración de este proceso y el excesivo tiempo transcurrido desde la
celebración del boleto de compraventa (más de treinta años), tornan imposible encontrar una
adecuada y armónica relación entre ambos parámetros, pues en el transcurso de este
prolongado período -signado por múltiples avatares económicos y financieros- no ha habido un
exacto paralelismo entre el valor de los inmuebles y el valor del dólar estadounidense.Más aún,
han existido momentos en que la valuación de los bienes raíces se ha depreciado con respecto
al dólar, y otros en los que ha sucedido lo contrario, todo ello estrictamente ligado a las
marcadas alteraciones del tipo de cambio, a las características y ubicación de los inmuebles
en cuestión, y al desenvolvimiento de la oferta y de la demanda en el mercado inmobiliario
(arts.163 inc.5, 384 y ccs. del Cód. Proc.).

Pero lo cierto es que además del parámetro del dólar, el apelante también ha traído otra pauta
objetiva que considero de suma utilidad para definir el reajuste del precio en los presentes
actuados, consistente en la valuación fiscal del inmueble que se puede visualizar en la página
web de ARBA y que para el corriente año 2019 se eleva a la suma de $ 1.030.817 (dato que
he cotejado en esa página web con el número de partida del inmueble 12.538). Entiendo que
este parámetro de la valuación fiscal actualizada, expresamente admitido por el vendedor
apelante al haberlo traído en su pieza recursiva como elemento de ponderación, es el que
mejor se compadece con la realidad económica actual a los fines de lograr un adecuado
restablecimiento del equilibrio de las prestaciones. Es cierto que, como lo destaca el apelante,
no es posible tomar el valor emergente de la pericia de tasación practicada en el año 2009, en
atención a la marcada depreciación que desde esa época ha experimentado nuestra moneda,
por lo que adoptar la valuación fiscal actual del inmueble como pauta certera y objetiva para
determinar el reajuste del precio de la compraventa, resulta un criterio adecuado a los fines de
dirimir la compleja controversia planteada en autos (arts.1071, 1198 y ccs. del Cód. Civil;
arts.959, 960 y 1091 del C.C. y C., aplicable como valiosa guía interpretativa; arts.163 inc.5,
375, 384 y ccs. del Có[Link].).

Quiere ello decir que si la valuación fiscal actual del inmueble se eleva a $ 1.030.817,
aplicando el porcentaje del saldo de precio adeudado por las actoras (71,5%), se obtiene un
monto de condena de $ 737.034,15, que será el que deberán pagar las actoras reconvenidas
al demandado reconviniente en el momento en que se otorgue la escritura traslativa de
dominio, modificándose de esta manera la sentencia apelada y elevándose así el monto de $
92.592,50 fijado en dicho pronunciamiento de grado (fs.326vta./327 y fs.327vta., punto 3).
Dejo desde ya propuesta al acuerdo esta solución del caso en juzgamiento.

5. Sólo resta refutar algunas aserciones volcadas por las actoras en su pieza de contestación
de la expresión de agravios, donde señalan que la de autos se trata de una deuda de dinero
comprendida en la ley de convertibilidad n° 23.928, por lo que no podría receptarse el intento
del demandado reconviniente de "transformar una deuda de dinero en una de valor, para luego
tomar un importe actualizado a más de 32 años de realizado el contrato y sobre el mismo
aplicar su guarismo. Esto es un planteo antijurídico, que no tiene apoyatura en normativa
legislativa alguna (por ello no cita norma, ni jurisprudencia en su apoyo)".

Cabe señalar, en primer lugar, que como ya lo anticipé supra, las actoras consintieron
expresamente la revisión del contrato realizada por el juez de grado, ya que no apelaron la
sentencia y solamente están pretendiendo que el mismo se li mite a la cuantía establecida en
el fallo apelado, cuestionando la pretensión revisionista del demandado que persigue su
elevación (ver apartado IX, tercer párrafo; art.260 del Cód. Proc.). Pero, además, las actoras
consintieron la pericia de tasación presentada en el expediente en el mes de abril de 2009
(fs.127/127vta.), ya que no formularon ninguna clase de cuestionamiento a este trabajo
pericial (arts.384, 473 y 474 del Có[Link].). Quiere ello decir que si las actoras han consentido
-en forma expresa- la pericia de tasación que fijó el valor del bien al mes de abril de 2009, y si
también consintieron -por falta de apelación- la sentencia de la anterior instancia que
determinó el reajuste del precio sobre la base de dicha pericia, también han admitido -de una
manera implícita- que en el caso de autos -por sus especiales características- se está ante
una obligación de valor encuadrable en la categoría ya existente en doctrina y jurisprudencia y
receptada en el actualmente vigente art.772 del C.C. y C. Sostener en esta instancia que se
trata de una obligación de dinero, significa para las actoras ponerse en contradicción con sus
propios actos anteriores, deliberados y plenamente válidos, lo que de ningún modo puede ser
admitido por estar reñido con el principio contractual de buena fe (art.1198, primer párrafo, del
Cód. Civil; con Rezzónico, Principios fundamentales de los contratos, Bs. As. 1999, págs.469
y sgtes.).

Y a lo expuesto se agrega otro concepto que resulta definitorio, pues si bien -en principio- la
obligación de pagar el precio de una compraventa es una obligación dineraria, lo cierto es que,
por sus especiales características, el caso de autos no puede ser encuadrado en esta
categoría obligacional, sino que debe ser considerado un supuesto de obligación de [Link]
efecto, tal como ya lo puse de resalto, es notable la extensión que ha experimentado el
presente proceso (habiendo transcurrido más de treinta años desde la formalización del
boleto), y las actoras han estado en posesión del inmueble desde aquél lejano momento de
celebración del contrato, habiendo abonado sólo un 28,5% del precio de la compraventa; por lo
que el vendedor ha tenido que aguardar el extensísimo lapso de duración de este juicio sin
haber podido satisfacer su legítimo derecho a percibir el importante saldo de precio que se le
adeuda (arts.1071 y 1198 del Cód. Civil; ver apartado IX, quinto párrafo).

Pretender abonar un monto reducido en concepto de saldo de precio no sólo configura un

abuso del derecho de las accionantes y un proceder contrario al deber de buena fe, sino que
consagraría un verdadero enriquecimiento sin causa de su parte, a expensas de un correlativo
empobrecimiento del vendedor demandado, pues estarían desligándose de su obligación
mediante el pago de un valor irrisorio y sin apego a ningún parámetro económico actual
(art.1794 del C. C. y C., aplicable como pauta de interpretación). Ya en la época del código
anterior se señalaba como un supuesto de obligaciones de valor, a las provenientes del
enriquecimiento sin causa (conf. Llambías, Tratado de derecho civil, obligaciones, tomo II-A,
Bs. As. 1982, pág.173), y la doctrina actual, en comentario al nuevo código, recepta -sin
dudarlo- este encuadramiento ([Link]-Vallespinos, Tratado de obligaciones, tomo I,
Santa Fe 2017, pág.463, con cita de Lambías en nota al pie de página).

En función de las consideraciones antedichas y partiendo de la base de que la obligación de

autos es de valor, por encontrar su fuente en el enriquecimiento sin causa de las
compradoras, no existe ningún valladar para proceder al reajuste del precio de la compraventa
en la forma en que ya lo he dejado planteado; resultando inaudibles los argumentos de la parte
apelada que procuran sostener lo contrario (citados arts.1071 y 1198 del Cód. Civil, art.1794
del C.C. y C.).

También debe desestimarse otra alegación esbozada por la parte apelada, cuando afirma
haber introducido mejoras en el inmueble, porque en el mismo escrito de responde de la
expresión de agravios se admite que al momento de realizarse la pericia de tasación del año
2009, "el bien ya había sido mejorado sustancialmente, por ejemplo con la construcción de
una losa y habitaciones". Si se considera que el anterior magistrado basó su decisión en dicha
pericia de tasación (consentida por las partes), y se tiene en cuenta que las actoras se han
limitado en esta instancia a tratar de mantener la cuantía del reajuste de precio fijado en la
sentencia apelada (sobre la base de la aludida tasación), no es posible advertir cuál sería el
sentido de esta referencia a las mejoras introducidas en el inmueble. Es evidente que se está
ante una manifestación insustancial de la parte apelada que, por ende, no merece ser
atendida.

XII. En virtud de las consideraciones antedichas, propicio al acuerdo adoptar la siguiente

resolución:1) Confirmar la sentencia apelada de fs.317/328, en cuanto hizo lugar a la
demanda por escrituración interpuesta por Nancy Adela y Alicia Beatriz Mas de Aranza contra
Bernardo Juan Puyau, y rechazó la excepción de incumplimiento contractual opuesta por el
demandado reconviniente, desestimándose de esta manera el primer agravio formulado por
éste último; 2) En consecuencia, se confirma la condena al demandado Bernardo Juan Puyau,
para que previo pago del saldo de precio reajustado establecido en la presente sentencia,
proceda a escriturar a favor de las actoras el inmueble objeto de esta litis, dentro del plazo y
bajo el apercibimiento establecidos en la sentencia apelada; 3) Hacer lugar al segundo agravio
formulado por el demandado reconviniente y modificar la sentencia apelada de fs.317/328,
fijándose en la suma de $ 737.034,15 el saldo de precio reajustado que deberán abonar las
actoras reconvenidas al demandado reconviniente, en el momento en que se otorgue la
escritura traslativa de dominio; elevándose de esta manera el monto de $ 92.592,50 fijado en
dicho pronunciamiento de la anterior instancia. Habiendo quedado firme por falta de agravio lo
decidido en la sentencia apelada, en el sentido de que el monto de condena lo es "sin fijarse
intereses compensatorios, lo que no va en desmedro de los correspondientes moratorios en
caso de incumplimiento de la presente" (fs.327).

[Link] cuanto a las costas del juicio, en orden al principio objetivo de la derrota, en la
sentencia apelada se impusieron por la acción de escrituración al demandado que se
consideró perdidoso, y por la reconvención a las actoras reconvenidas que en este aspecto se
consideraron perdidosas (fs.327, considerando VI).

El demandado apeló la condena en costas por la acción de escrituración, aduciendo que no

reviste la calidad de derrotado, porque la circunstancia de que no se haya podido escriturar fue
debido a la falta de pago del saldo de precio por parte de las actoras (fs.398, punto c). Tal
como lo señalé en el punto 1 del apartado XI de este voto, ambas partes están plenamente
contestes en que debe cumplimentarse la escrituración, pues la única divergencia se centra en
la cuantificación del saldo de precio que aún no le ha sido pagado al vendedor demandado. Y
en este orden de ideas surge evidente que el vendedor demandado no ha sido perdidoso en
punto a la acción de escrituración, ya que en su contestación de demanda no se opuso a la
escrituración del inmueble, sino que se limitó a negar que las actoras hubieran abonado
deudas correspondientes al inmueble vendido, y a solicitar la modificación de los valores para
lograr el restablecimiento de la equidad de las prestaciones, solicitando pericia de tasación a
los efectos de ajustar el precio (ver apartado II del presente voto).

En definitiva, el planteo del demandado relativo al reajuste del precio terminó recibiendo
acogida, si bien es cierto que también se ha hecho lugar a la acción de escrituración por no
mediar controversia al respecto. Por tales razones no es posible catalogar al demandado como
vencido, debiendo imponerse en el orden causado las costas de primera instancia por la
acción de escrituración, revocándose esta parcela de la sentencia apelada (arts.68 y 71 del
Có[Link].); habiendo quedado firme por falta de agravio que las costas por la reconvención se
imponen a las actoras reconvenidas perdidosas (art.68 del Cód. Proc.). Por lo demás, carece
de todo asidero y debe ser desestimado el agravio del demandado relativo a las costas de los
peritos intervinientes (fs.398vta., punto e), puesto que estos honorarios deben ser soportados
por las partes con arreglo a lo decidido en esta sentencia y con sujeción a la forma en que han
sido impuestas las costas del juicio (art.68 del Cód. Proc.).

En cuanto a las costas de alzada, en función del resultado obtenido en este trámite recursivo,
se imponen en un setenta por ciento (70%) a las actoras reconvenidas, y en el restante treinta
por ciento (30%) al demandado reconviniente, ya que si bien fue desestimado el primer agravio
de éste último, el segundo de sus agravios referido al reajuste del saldo de precio de la
compraventa ha merecido acogimiento y reviste mayor relevancia y significación económica
(art.68 del Cód. Proc.). Finalmente, en atención a lo decidido en la presente sentencia,
corresponde dejar sin efecto la regulación de honorarios practicada en la sentencia apelada a
fs.328, debiendo en su momento practicarse una nueva regulación con arreglo a las normas
arancelarias aplicables y a las bases sentadas en este pronunciamiento (art.31 del dec. ley
8.904/77; art.31 de la ley 14.967). En virtud de ello ha perdido sustancia el agravio del
demandado referido a la base regulatoria, aspecto que deberá ser planteado en su oportunidad
(fs.398, punto d). 40

Así lo voto.

A la misma cuestión, los Dres. Longobardi y Galdós, por los mismos fundamentos, adhieren al
voto que antecede, votando en igual sentido.

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de la cues tión anterior, se resuelve:1) Confirmar la
sentencia apelada de fs.317/328, en cuanto hizo lugar a la demanda por escrituración
interpuesta por Nancy Adela y Alicia Beatriz Mas de Aranza contra Bernardo Juan Puyau, y
rechazó la excepción de incumplimiento contractual opuesta por el demandado reconviniente,
desestimándose de esta manera el primer agravio formulado por éste último; 2) En
consecuencia, se confirma la condena al demandado Bernardo Juan Puyau, para que previo
pago del saldo de precio reajustado establecido en la presente sentencia, proceda a escriturar
a favor de las actoras el inmueble objeto de esta litis, dentro del plazo y bajo el apercibimiento
establecidos en la sentencia apelada; 3) Hacer lugar al segundo agravio formulado por el
demandado reconviniente y modificar la sentencia apelada de fs.317/328, fijándose en la
suma de $ 737.034,15 el saldo de precio reajustado que deberán abonar las actoras
reconvenidas al demandado reconviniente, en el momento en que se otorgue la escritura
traslativa de dominio; elevándose de esta manera el monto de $ 92.592,50 fijado en dicho
pronunciamiento de la anterior instancia. Habiendo quedado firme por falta de agravio lo
decidido en la sentencia apelada, en el sentido de que el monto de condena lo es "sin fijarse
intereses compensatorios, lo que no va en desmedro de los correspondientes moratorios en
caso de incumplimiento de la presente" (fs.327); 4) Imponer en el orden causado las costas de
primera instancia por la acción de escrituración, revocándose esta parcela de la sentencia
apelada (arts.68 y 71 del Cód. Proc.); habiendo quedado firme por falta de agravio que las
costas por la reconvención se imponen a las actoras reconvenidas perdidosas (art.68 del Cód.
Proc.); 5) Desestimar el agravio del demandado relativo a las costas de los peritos
intervinientes (art.68 del Có[Link].); 6) Imponer las costas de alzada, en función del resultado
obtenido en este trámite recursivo, en un setenta por ciento (70%) a las actoras reconvenidas,
y en el restante treinta por ciento (30%) al demandado reconviniente, ya que si bien fue
desestimado el primer agravio de éste último, el segundo de sus agravios referido al reajuste
del saldo de precio de la compraventa ha merecido acogimiento y reviste mayor relevancia y
significación económica (art.68 del Cód. Proc.); 7) Dejar sin efecto la regulación de honorarios
practicada en la sentencia apelada a fs.328, en atención a lo decidido en la presente
sentencia, debiendo en su momento practicarse una nueva regulación con arreglo a las
normas arancelarias aplicables y a las bases sentadas en este pronunciamiento (art.31 del
dec. ley 8.904/77; art.31 de la ley 14.967); habiendo perdido sustancia el agravio del
demandado referido a la base regulatoria, aspecto que deberá ser planteado en su
oportunidad.

Así lo voto.

A la misma cuestión, los Dres. Longobardi y Galdós, por los mismos fundamentos, adhieren al
voto que antecede, votando en igual sentido.

AUTOS Y VISTOS:

CONSIDERANDO:

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

SENTENCIA

Azul, 11 Octubre de 2019. - Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones
anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia
referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve:1)
Confirmar la sentencia apelada de fs.317/328, en cuanto hizo lugar a la demanda por
escrituración interpuesta por Nancy Adela y Alicia Beatriz Mas de Aranza contra Bernardo
Juan Puyau, y rechazó la excepción de incumplimiento contractual opuesta por el demandado
reconviniente, desestimándose de esta manera el primer agravio formulado por éste último; 2)
En consecuencia, se confirma la condena al demandado Bernardo Juan Puyau, para que
previo pago del saldo de precio reajustado establecido en la presente sentencia, proceda a
escriturar a favor de las actoras el inmueble objeto de esta litis, dentro del plazo y bajo el
apercibimiento establecidos en la sentencia apelada; 3) Hacer lugar al segundo agravio
formulado por el demandado reconviniente y modificar la sentencia apelada de fs.317/328,
fijándose en la suma de $ 737.034,15 el saldo de precio reajustado que deberán abonar las
actoras reconvenidas al demandado reconviniente, en el momento en que se otorgue la
escritura traslativa de dominio; elevándose de esta manera el monto de $ 92.592,50 fijado en
dicho pronunciamiento de la anterior instancia. Habiendo quedado firme por falta de agravio lo
decidido en la sentencia apelada, en el sentido de que el monto de condena lo es "sin fijarse
intereses compensatorios, lo que no va en desmedro de los correspondientes moratorios en
caso de incumplimiento de la presente" (fs.327); 4) Imponer en el orden causado las costas de
primera instancia por la acción de escrituración, revocándose esta parcela de la sentencia
apelada (arts.68 y 71 del Cód. Proc.); habiendo quedado firme por falta de agravio que las
costas por la reconvención se imponen a las actoras reconvenidas perdidosas (art.68 del Cód.
Proc.); 5) Desestimar el agravio del demandado relativo a las costas de los peritos
intervinientes (art.68 del Có[Link].); 6) Imponer las costas de alzada, en función del resultado
obtenido en este trámite recursivo, en un setenta por ciento (70%) a las actoras reconvenidas,
y en el restante treinta por ciento (30%) al demandado reconviniente, ya que si bien fue
desestimado el primer agravio de éste último, el segundo de sus agravios referido al reajuste
del saldo de precio de la compraventa ha merecido acogimiento y reviste mayor relevancia y
significación económica (art.68 del Cód. Proc.); 7) Dejar sin efecto la regulación de honorarios
practicada en la sentencia apelada a fs.328, en atención a lo decidido en la presente
sentencia, debiendo en su momento practicarse una nueva regulación con arreglo a las
normas arancelarias aplicables y a las bases sentadas en este pronunciamiento (art.31 del
dec. ley 8.904/77; art.31 de la ley 14.967); habiendo perdido sustancia el agravio del
demandado referido a la base regulatoria, aspecto que deberá ser planteado en su
oportunidad. Regístrese, notifíquese por Secretaría y devuélvase a su Juzgado de origen.

Dra. María Inés Longobardi

Presidente - Cám. Civ. y Com. Sala II

Dr. Víctor Mario Peralta Reyes

Juez - Cám. Civ. y Com. Sala II

Dr. Jorge Mario Galdós

Juez - Cám. Civ. y Com. Sala II.

Claudio Marcelo Camino

Secretario - Cám. Civ. y Com. Sala II.