TEMA 11

DERECHOS REALES E HIPOTECARIOS

PROF. JOSÉ SOLER
Procedimiento Registral

conjunto de actos o trámites que es preciso

cumplir para practicar un asiento en el RP.

Integran ese procedimiento los siguientes

trámites:
•a). La petición de inscripción.
•b). La presentación de los documentos necesarios para
la práctica del asiento correspondiente.
•c). La calificación registral.
•d). Contra la decisión del RP de suspender o denegar el
asiento solicitado, cabe interponer recurso y
•e). La extensión del asiento solicitado.
Procedimiento Registral La Petición de Inscripción

El principio de rogación exige que se inicie a

instancia de parte interesada y solo en casos
excepcionales el Registrador puede iniciarlo de
oficio.
Procedimiento Registral La Petición de Inscripción

• a). El que adquiere un derecho.

• b). Por el que lo transmite
• c). Por quien tenga interés en
asegurar el derecho que se deba
Puede solicitarse por: inscribir.
• d). Por quien tenga la
representación de cualquiera de
ellos.

Es necesario la
presentación del título
formal, es decir el • Puede hacerse personalmente,
por telefax o por remisión
documento que telemática.
contiene el título
material inscribible.
Procedimiento Registral Documentos Inscribibles

Documentos
administrativos son los
El artículo 3 de la LH decretos, ordenes,
impone la forma pública acuerdos y decisiones
del título inscribible. de cualquier autoridad
de a administración
central, autonómica,
provincial o local.

Documentos notariales
son las escrituras
Documentos judiciales
públicas y las actas
son las sentencias,
notariales, estas últimas
autos, providencias,
solo en los casos en que
mandamientos y
por sí solas puedan
testimonios de
provocar
actuaciones judiciales.
modificaciones
registrales.
Procedimiento Registral La calificación Registral

a). Legalidad de las formas

extrínsecas de los documentos
de toda clase en cuya virtud
se solicite la registración.

El principio de legalidad
impone que los títulos b). La capacidad de los
sean sometidos a un otorgantes.
El funcionario encargado
previo examen,
de ello es el Registrador
verificación o
de la Propiedad y es
calificación, a fin de que
determinante los
los libros hipotecarios
siguientes requisitos: c). La validez de los actos
solamente tengan
acceso los títulos válidos y dispositivos contenidos en las
perfectos. escrituras públicas.

e). La identidad personal y

real que habrá de
comprobarse por el RP que el
titular del derecho y el
transmitente son una misma
persona.
Procedimiento Registral Efectos de la Inscripción

Prior Tempore Potior Iure

Si sonderechos que
El principio de ingresan en el
prioridad persigue Registro de la
dar solución al Propiedad. El Según la LH se
El derecho mas
problema de la principio se considera como
antiguo será
colisión de los mantiene, pero la fecha de la
preferido al más
derechos reales, preferencia se inscripción, la
moderno,
cuando existen atribuye ahora no fecha del asiento
atendiendo a la
diversos al derecho más de presentación y
fecha del acto de
correspondientes a antiguo, sino al hora de la
constitución.
personas distintas derecho que presentación.
sobre una misma primero acude al
finca. RP. Para su
inscripción.
Procedimiento Registral Efectos de la Inscripción

Prior Tempore Potior Iure

Derechos de imposible
concurrencia, opera en sentido
excluyente, el derecho del
Dependiendo de la primero cierra éste al que con
naturaleza de los posterioridad pretenda su
derechos en inscripción. Por ejemplo dos
derechos de propiedad sobre
colisión, puede una misma finca,
manifestarse en un
sentido excluyente Derechos compatibles, atribuye
solamente prelación o rango: El
o en un sentido de derecho del primero que llega al
prelación o RP consigue una preferencia
frente al que posteriormente
jerarquía. acuda a su registro. Por ejemplo
dos hipotecas sobre la misma
finca.
Procedimiento Registral Efectos de la Inscripción

Prior Tempore Potior Iure

Por ejemplo, constituidos sobre una

El rango puede tener Los derechos de finca, una primera hipoteca, un
usufructo, una segunda hipoteca,
una importante rango superior no una servidumbre de paso y una
tercera hipoteca si el segundo
influencia en su valor son afectados por la acreedor hipotecario haciendo
económico cuando enajenación, uso del derecho de realización del
valor del inmueble, la finca se
para la efectividad mientras que los de enajenará gravada con la primera
hipoteca y el usufructo y el precio
de un derecho real, rango inferior se obtenido se aplicará a apagar al
sea necesaria la resuelven a causa segundo hipotecario y el resto si lo
hubiere a indemnizar al titular de la
venta de la finca. de ella. servidumbre y a pagar el tercer
hipotecario.
Procedimiento Registral Legitimación Registral

a). La existencia en la realidad jurídica

extrarregistral de los derechos reales
inscritos con la extensión y los límites
reflejados en la hoja de la finca sobre la
que recaigan.
De la LH se
deduce que la b). Titularidad o pertenencia del derecho
presunción de en la forma determinada por el asiento
exactitud respectivo. Se presume que el titular
abarca los registral es el verdadero titular del derecho
con el contenido que figure en el asiento.
siguientes
aspectos.
c). Posesión, el titular registral es poseedor
de la finca en la medida del derecho que
tiene inscrito a su favor.
Procedimiento Registral Legitimación Registral Tercería Registral

El titular registral se
encuentra legitimado para
solicitar el alzamiento del Deberá aportar una
embargo y sobreseimiento certificación de que los
del procedimiento de bienes estaban inscritos a
embargo sobre bienes o su nombre y no a nombre
derechos inscritos a su del deudor, alzándose el
nombre, pero referido al embargo, conforme al art.
aseguramiento o cobro de [Link] LH.
obligaciones contraídas
por otra persona.
 Acción Real
Procedimiento Registral Legitimación Registral
Registral 41 LH

Es un remedio La apariencia Juicio verbal, Cualquier titular Quienes, sin título

Legitimación pasiva
¿Qué es?

Fundamento

Procedimiento

Legitimación activa
para recuperar creada por la arts. 41 LH, art. registral, siempre inscrito, se
la posesión de la inscripción, 250.1.7º, 437 a que el derecho opongan al
cosa, que puede aunque no haya 447 LEC. La comprenda la ejercicio del
instar el titular sido nunca sentencia posesión de la derecho real
registral frente a poseedor. obtenida no cosa, por lo que inscrito o
perturben su
quienes, sin título produce no podría
ejercicio. También
inscrito, se excepción de ejercerla un los perturbadores
opongan a estos cosa juzgada. acreedor que tengan título
derechos o hipotecario. inscrito, si este
perturben su título no legitimara
ejercicio, sin los actos de
disponer de título perturbación, por
inscrito que ejemplo, el titular
legitime la de una
oposición o la servidumbre de
perturbación. paso que posee la
finca en su
totalidad.
Procedimiento Registral Legitimación Registral
Acción Real Causas de
Registral 41 LH Oposición

2º.- Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho

discutido por contrato u otra cualquiera relación
1º.- Falsedad de la jurídica directa con el último titular, o en virtud de
certificación del RP prescripción adquisitiva. En este último caso, si el
demandado hubiera poseído el tiempo suficiente para
usucapir el derecho que ejerce, salvo lo dispuesto en el
art. 36 LH.

3º.- Que la finca o derecho se encuentren inscritos a

4º No ser la finca inscrita la favor del demandado. Se trata de un caso de doble
que efectivamente posea el inmatriculación, puesto que la finca se halla inscrita en
demandado. un folio a nombre del demandante y en otro a favor
del demandado.
Procedimiento Registral Fe Publica Registral

El tercero que adquiere el En virtud de la presunción de

derecho publicado con la integridad, no pueden
extensión y contenido que perjudicar al tercero los
Presunción iure et de iure de consta en el RP, realiza una derechos reales existentes
que el contenido del RP es adquisición inatacable. sobre la finca que no estén
exacto e integro cuando se
Por la plena protección que la inscritos en el momento de
trata de proteger a los
fe publica registral es realizar el tercero la
terceros adquirentes que
mantenido en su adquisición adquisición de su derecho. La
reúnan unos determinados
aunque después se declare eficacia erga omnes de los
requisitos.
resuelto o nulo el título del derechos reales queda
transmitente por causas que paralizada por su falta de
no consten en el RP. inscripción.
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Efectos Art 34 LH

3.- Se garantiza al
2.- Efecto de la tercero una
1.- Mantenimiento 4.- Actúa a favor
adquisición a non adquisición en todo
en su adquisición al del tercero, no en
domino a favor del coincidente con lo
tercero su perjuicio.
tercero, que resulta de la
publicidad del RP
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Efectos Art 34 LH

Se hace inatacable frente

1.- El mantenimiento en su a cualquier causa que
adquisición, hiciera claudicante el
derecho del titular inscrito.
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Efectos Art 34 LH

al mantener a éste en su
adquisición a pesar de que Tiene lugar por ministerio
2.- Efecto de la adquisición
el transferente carece de de la ley y se produce
a non domino a favor del
la condición de dueño por desde la fecha de la
tercero.
causa de nulidad o inscripción.
resolución de su título.
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Efectos Art 34 LH

P.e. como dueño y firme,

Adquiere inmediata y aunque realmente no fuera ni
3.- Se garantiza al tercero una definitivamente el derecho que dueño y claudicante. Adquiere
adquisición en todo coincidente figuraba inscrito como el derecho como libre y pleno,
con lo que resulta de la perteneciente a su transmitente aunque estuviera limitado o
publicidad del RP. y en los términos en que el RP lo gravado por un derecho real en
publicaba. cosa ajena no inscrito o
indebidamente cancelado.
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Efectos Art 34 LH

Si existe una carga o limitación

4.- El principio de fe pública realmente inexistente pero
registral actúa a favor del inscrita, no se impone al tercero
tercero, no en su perjuicio. que, una vez descubierta su
irrealidad, tenga que soportarla.
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Efectos Art 37 LH

Constituye un complemento del art. 34 LH.

“las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se
darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus
respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley”.
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Excepciones Art 34 LH

1. Las acciones
2. Las de 5.- La posición del
rescisorias y
revocación de 3. Las acciones de 4. Las acciones titular
resolutorias que
donaciones, en el retracto legal, en rescisorias de extrarregistral,
deban su origen a
caso de no cumplir los casos enajenaciones verdadero titular
causas que
el donatario legalmente hechas en fraude del derecho, se ha
consten
condiciones establecidos. de acreedores. calificado de
explícitamente en
inscritas en el RP. “despojo”.
el RP.
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Excepciones Art 34 LH

Éste sólo podrá ejercitar las

acciones de carácter
Además, si éste actuó de
personal que le Dispondrá de la acción de
5.- La posición del titular mala fe, podrá aquél exigir
correspondan contra el enriquecimiento para
extrarregistral, verdadero del mismo la
transmitente legitimado reclamar del transmitente,
titular del derecho, se ha correspondiente
por el RP para la titular registral, lo percibido
calificado de “despojo”. indemnización de daños y
realización del acto por la transmisión.
perjuicios.
dispositivo (art. 37 LH,
último párrafo y 594.2 LEC).
Procedimiento Registral Fe Publica Registral Suspensión

Excepción a la fe pública
1.- Inmatriculación de fincas por
2.- Inscripción de propiedad de registral. Destaca, la doble
título público de adquisición,
bienes adquirida por herencia o inmatriculación y la colisión de
certificación administrativa de
legado, salvo en caso de derechos se ha de resolver con
dominio, durante 2 años
herederos forzosos, hasta que arreglo a las normas civiles.
produce una suspensión de los
transcurran 2 años desde la • La usucapión en contra del titular inscrito
efectos asociados a la
muerte del causante, art. 28 LH. o contra tabulas,
apariencia registral.