ARQ.
JUAN CARLOS FLORES RAMÍREZ/PERITO VALUADOR DE BIENES INMUEBLES
EMANCIPACIÓN # 52, COLONIA OBRERA, SAN VICENTE, ROSAMORADA,
NAYARIT, MÉXICO, C.P. 63645
CEL. 323 104 90 15
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AVALÚO COMERCIAL: TERRENO URBANO
SOLICITANTE DEL AVALÚO: SR. MATIAS RAMOS SOJO
OBJETO DEL AVALÚO: ESTIMACION DEL VALOR COMERCIAL
PROPOSITO DEL AVALUO: PARA SABER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: INSURGENTES S/N, ENTRE OBREGÓN Y LÁZARO CÁRDENAS.
C.P. 63630, ROSAMORADA, NAYARIT.
FECHA DEL AVALÚO: 17 DE ABRIL DEL 2025
VALOR COMERCIAL: $ 860,000.00
(OCHOCIENTOS SESENTA MIL PESOS 00/100 MN. )
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CAPITULO 1. ANTECEDENTES
PERSONA QUE PRACTÍCA EL AVALUO: ARQ. JUAN CARLOS FLORES RAMÍREZ
ESPECIALIDAD: PERITO VALUADOR DE BIENES INMUEBLES
REGISTRO DE INADEJ: IND990305-4G50013
CEDULA PROFESIONAL: 5831678
SOLICITANTE DEL AVALUO: SR. MATÍAS RAMOS SOJO
DOMICILIO DEL SOLICITANTE: CALLE EMILIANO ZAPATA # 7, DOMICILIO CONOCIDO,
C.P. 63630, ROSAMORADA, NAYARIT.
FECHA DEL AVALUO: 17 DE ABRIL DEL 2025
FECHA DE INSPECCIÓN: 10 DE ABRIL DEL 2025
CAPITULO 2. INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLE.
TIPO DE INMUEBLE A VALUAR: TERRENO URBANO
UBICACIÓN: INSURGENTES S/N, ENTRE OBREGÓN Y LÁZARO CÁRDENAS.
C.P. 63630, ROSAMORADA, NAYARIT.
REGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA INDIVIDUAL / ESCRITURADO
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MARTÍN VILLANUEVA FLORES
PROPOSITO O DESTINO DEL AVALUO: PARA SABER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
NO. DE CUENTA PREDIAL: NO SE PROPORCIONÓ
NO. DE CLAVE CATASTRAL: NO SE PROPORCIONÓ
NO. DE CUENTA DE AGUA: NO SE PROPORCIONÓ
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CAPÍTULO 3. CARACTERISTICAS URBANAS.
CLASIFICACION DE LA ZONA: COMERCIO Y SERVICIOS DE IMPACTO BAJO (PROGRAMA MUNICIPAL DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO).
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE: CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES Y LOCALES COMERCIALES
TIPO MODERNO DE MEDIANA CALIDAD.
CALIDAD.
INDICE DE SATURACION DE LA ZONA: 95%.
DENSIDAD DE POBLACIÓN DE LA ZONA: ALTA, DE NIVEL SOCIOECONOMICO MEDIO Y MEDIO BAJO,
CONTAMINACION AMBIENTAL: MEDIA, ACUSTICA OCASIONADA POR EL PASO DE VEHÍCULOS
QUE PASAN POR LA AVENIDA
USO DE SUELO: HABITACIONAL/COMERCIAL
EL PREDIO EN CUESTION ESTA UBICADO
DENTRO DE UNA ZONA DE USO HABITACIONAL Y COMERCIAL EN LA
QUE
SE OBSERVARON CONSTRUCCIONES DE UNO Y DOS NIVELES.
COEFICIENTE DE OCUPACIÓN (COS): ***
COEFICIENTE DE UTILIZACION (CUS): ***
VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: VIALIDADES PRIMARIAS: CARRETERA FEDERAL No. 15 A 600.00 M. CON
INTENSIDAD DE FLUJO VEHICULAR MUY ALTO. VIALIDADES
SECUNDARIAS: CARRETERA A LA LOCALIDAD DE SAN JUAN BAUTISTA Y
CARRETERA A LA LOCALIDAD LOS ARRAYANES.
SERVICIOS PUBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO:
ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE: RED DE DISTRIBUCION CON SUMINISTRO MEDIANTE TOMAS
DOMICILIARIAS.
DRENAJE Y ALCANTARILLADO: REDES DE RECOLECCIÓN DE AGUAS NEGRAS.
RED DE ELECTRIFICACION: SUMINISTRO A TRAVÉS DE REDES POR MEDIO DE POSTES DE
CONCRETO Y CABLEADO AÉREO.
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ALUMBRADO PUBLICO: SISTEMA DE CABLEADO SUBTERRÁNEO, LUMINARIAS DE VAPOR DE
SODIO SOBRE POSTES METÁLICOS.
PARAMETRO DE VIALIDADES: NO APLICA.
BANQUETAS O ACERAS: CON ANCHO DE HASTA 2.00 M DE CONCRETO F’C=150 KG/CM2.
VIALIDADES: VIALIDAD PRIMARIA DE 5 CARRILES DE 16.00 M DE ANCHO,
VIALIDADES SECUNDARIAS DE 10 M DE ANCHO APROX.
PAVIMENTOS: CONCRETO HIDRÁULICO EN AVENIDA PRINCIPAL Y DE MEZCLA
ASFALTICA Y EMPEDRADO EN SECO EN VIALIDADES SECUNDARIAS.
CAMELLONES: CARRILES CENTRALES EN AVENIDA INSURGENTES.
RED TELEFONICA: POR MEDIO DE POSTES Y CABLEADO AÉREO, DE LA EMPRESA DE
TELMEX
GAS: SUMINISTRO A TRAVES DE RECARGA DE TANQUES ESTACIONARIOS
Y CILINDROS DE 20, 30 Y 45 KG.
RECOLECCION DE DESECHOS SÓLIDOS: A TRAVES DE VEHICULOS DESTINADOS DEL MUNICIPIO
CORRESPONDIENTE, DE FRECUENCIA REGULAR
EN RUTAS PRE-ESTABLECIDAS.
VIGILANCIA: EN RADIOPATRULLAS DEL MUNICIPIO EN RECORRIDOS DE
BAJA FRECUENCIA.
SEÑAL DE TV.: POR ANTENA AEREA COMÚN Y POR ANTENA SATELITAL.
TRANSPORTE: AL PIE DEL INMUEBLE, CON UNA FRECUENCIA ALTA, SE
CUENTA CON AUTOBUSES Y TAXIS.
ESCUELAS: ESCUELA PRIMARIA EMILIANO ZAPATA A 110.00 M. DE DISTANCIA.
ESCUELA ESCUNDARIA TÉCNICA No. 8 A 250.00 M DE DISTANCIA.
HOSPITALES. HOSPITAL GENERAL DE ROSAMORADA A UNA DISTANCIA DE 1.00 KM.
SEÑALIZACION: NOMENCLATURA, SEÑALIZACION Y BALIZAMIENTOS COMPLETOS.
PARQUES Y JARDINES: PARQUE PRINCIPAL A UNA DISTANCIA DE 150.00 M.
CEMENTERIOS: PANTEÓN MUNICIPAL A UNA DISTANCIA DE 700.00 M.
IGLESIAS: IGLESIA VIRGEN DE GUADALUPE A UNA DISTANCIA DE 70.00 M
MERCADOS: NO SE DETECTARON INMEDIATOS A LA ZONA.
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CENTROS COMERCIALES: NO SE DETECTARON INMEDIATOS A LA ZONA.
CAPITULO 4. DESCRIPCION GENERAL DEL TERRENO.
TRAMO DE CALLE, CALLE TRANSVERSALES,
LIMITROFES Y ORIENTACION: LOTE DE TERRENO INTERMEDIO CON UN FRENTE AL
SUR A LA AVENIDA INSURGENTES.
CROQUIS DE LOCALIZACION.
LATITUD: 22° 7'11.81"N
LONGITUD: 105°12'42.23"O
MACROLOCALIZACIÓN MICROLOCALIZACIÓN
MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL PREDIO SEGÚN: MEDIDAS APROXIMADAS TOMADAS EN SITIO
AL NORTE: 14.90 METROS
AL SUR: 14.90 METROS
AL ORIENTE: 24.80 METROS
AL PONIENTE: 24.80 METROS
AREA TOTAL DEL TERRENO: 369.52 M2. Según medidas aproximadas tomadas en sitio.
TOPOGRAFIA Y CONFIGURACION: LOTE DE TERRENO INTERMEDIO DE FORMA LIGERAMENTE lRREGULAR
PLANO.
NUMERO DE FRENTES: UNO
CARACTERISTICAS PANORAMICAS: VISUALES HACIA PERFIL URBANO CON CONSTRUCCIONES
DE UNO Y DOS NIVELES DE REGULAR CALIDAD.
INTENSIDAD DE CONSTRUCCION PERMITIDA: 100 %
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SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES: LAS ESTABLECIDAS POR EL MUNICIPIO DE ROSAMORADA.
CAPITULO 5. DESCRIPCION DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: COMERCIO Y SERVICIOS
TIPO : COMERCIO Y SERVICIOS
CLASIFICACIÓN: CS2 COMERCIOS Y SERVICIOS DE IMPACTO BAJO
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 369.52 M2 SEGÚN MEDIDAS APROXIMADAS TOMADAS EN SITIO
NÚMERO DE NIVELES: ***
EDAD APROXIMADA: TIPO I: **
VIDA ÚTIL REMANENTE: TIPO I: **
VIDA TOTAL: TIPO I: **
ESTADO DE CONSERVACIÓN: LOTE DE TERRENO
CALIDAD DEL PROYECTO: LOTE DE TERRENO
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: UNA
CAPÍTULO 6. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: NINGUNO.
ESTRUCTURA: NINGUNA.
MUROS: NINGUNO.
ENTREPISOS: NINGUNO.
TECHOS: NINGUNO.
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: NINGUNO.
APLANADOS EXTERIORES: NINGUNO.
PLAFONES: NINGUNO..
LAMBRINES: NINGUNO.
PISOS: NINGUNO.
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ESCALERAS: NINGUNA.
PINTURA: NINGUNO.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NINGUNO.
c) CARPINTERÍA: NINGUNO.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y NINGUNO.
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: NINGUNO.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: NINGUNO.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: NINGUNO.
HERRERÍA: NINGUNO.
VIDRIERÍA: NINGUNO.
g) CERRAJERÍA: NINGUNO.
h) FACHADA: NINGUNO.
CAPÍTULO 7. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.
Este informe está realizado conforme a:
· Los lineamientos y procedimientos de la Circular 1462 y 1516 de la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores
Para poder determinar los valores se utilizó el enfoque mencionado en dichas circulares:
· Enfoque de Mercado
Los valores y constantes utilizados en los enfoques de mercado son las siguientes:
· Consulta a diversas publicaciones especializadas en páginas de internet.
· Comparaciones con predios similares y en base a nuestros análisis y banco de datos.
· Norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007
· Norma mexicana NMX-R-081-SCFI-2015
· ANEXO 42 Lineamientos generales para la valuación bancaria
· Manual de procedimientos 2018 por la secretaria de finanzas, inversión y administración,
subsecretaria de finanzas e inversión. Dirección general de ingresos.
Para los efectos del cálculo del valor del terreno se tomaron en cuenta los siguientes factores:
· FZo. (Factor de zona)
· FUb. (Factor de ubicación)
· FFr. (Factor de frente)
· FFo. (Factor de forma)
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· FSu. (Factor de superficie)
· FRe: (Factor resultante del producto de todos los anteriores)
CONDICIONANTES Y SALVEDADES DEL AVALÚO
EL PRESENTE AVALÚO CONSTITUYE UNA ESTIMACIÓN DE VALOR PARA USO DEL PROPÓSITO EXPRESADO EN LA CARÁTULA DEL MISMO,
POR LO QUE CARECE DE VALIDEZ SI ES UTILIZADO PARA OTROS FINES.
EL PRESENTE AVALÚO NO CONSTITUYE UN DICTAMEN ESTRUCTURAL, DE CIMENTACIÓN O DE CUALQUIER OTRA RAMA DE LA INGENIERIA
CIVIL O LA ARQUITECTURA QUE NO SEA LA VALUACIÓN, POR LO TANTO NO PUEDE SER UTILIZADO PARA FINES RELACIONADOS CON ESAS
RAMAS NI SE ASUME RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS U OTRAS CARACTER ÍSTICAS DEL INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER
APRECIADAS EN UNA VISITA NORMAL DE INSPECCIÓN FÍSICA PARA EFECTOS DEL AVALÚO. INCLUSO CUANDO SE APRECIEN ALGUNAS
CARACTERÍSTICAS QUE PUEDAN CONSTITUIR ANOMALÍAS CON RESPECTO AL ESTADO DE CONSERVACIÓN NORMAL SEGÚN LA VIDA ÚTIL
CONSUMIDA DE UN INMUEBLE O DE SU ESTRUCTURA, EL VALUADOR NO ASUME MAYOR RESPONSABILIDAD QUE ASÍ INDICARLO CUANDO
SEAN DETECTADAS. ES OBLIGACIÓN DEL VALUADOR HACER EL AVALÚO SEGÚN LOS CRITERIOS, NORMAS VIGENTES Y APLICABLES SEGÚN
EL PROPÓSITO DEL MISMO.
EL PRESENTE AVALÚO SE REALIZA SIGUIENDO LAS NORMAS VIGENTES EMITIDAS POR LA S H F Y EN SU CASO LA AUTORIDAD FISCAL O
CATASTRAL LOCAL, ASÍ COMO CRITERIOS DE VALUACIÓN GENERALMENTE ACEPTADOS, SEGÚN EL ALCANCE DEL AVALÚO EN FUNCIÓN
DEL PROPÓSITO DEL MISMO.
NO SE REALIZARON INVESTIGACIONES, EXCEPTO CUANDO ASÍ SE INDIQUE EN EL AVALÚO, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBERÍAS
O ALMACENAMIENTOS DE MATERIALES QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAN EL INMUEBLE O EL
ESTADO DE LOS MISMOS EN EL BIEN O EN SUS CERCANÍAS.
LOS NOMBRES DEL SOLICITANTE, PROPIETARIO, ASÍ COMO LOS NÚMEROS DE CUENTA PREDIAL, AGUA Y LA UBICACIÓ N DEL INMUEBLE SE
SEÑALAN SEGÚN LA INFORMACIÓN PROPORCIONADA POR EL CLIENTE AL MOMENTO DE SOLICITAR EL AVALÚO. POR LO TANTO NO SE
ASUME RESPONSABILIDAD POR ERRORES, OMISIONES O DIFERENCIAS CON RESPECTO A LOS DATOS REGISTRADOS POR AUTORIDADES
OFICIALES, COMO PUEDE SER EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO, CATASTRO U OTROS.
LA EDAD DEL INMUEBLE SE CONSIDERA EN BASE A LA INFORMACIÓN DOCUMENTAL EXISTENTE, (LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN, BOLETA
PREDIAL, ESCRITURA U OTROS), Y EN SU CASO SE ESTIMA EN BASE A LO APRECIADO FISICAMENTE.
PARA LA ESTIMACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE CONSIDERÓ EL SIGUIENTE ENFOQUE.
ENFOQUE DE MERCADO: PARA LA UTILIZACIÓN DE ESTE ENFOQUE SE DEBERÁ DISPONER DE INFORMACIÓN SUFICIENTE DEL MERCADO
LOCAL DE QUE SE TRATE A EFECTO DE CONTAR CON AL MENOS TRES TRANSACCIONES U OFERTAS DE INMUEBLES SIMILARES QUE
REFLEJEN EN EL AVALÚO, ADECUADAMENTE, LA SITUACIÓN ACTUAL DE DICHO MERCADO. AL MISMO TIEMPO SE DEBERÁN INDICAR, EN SU
CASO, PARÁMETROS NECESARIOS PARA REALIZAR UNA HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES.
PARA FINES ADMINISTRATIVOS EL PRESENTE AVALÚO TENDRÁ UNA VIGENCIA DE SEIS MESES, CONTADA A PARTIR DE LA FECHA DE SU
EMISIÓN, SIEMPRE QUE NO CAMBIEN LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE O LAS CONDICIONES GENERALES DEL MERCADO
INMOBILIARIO.
EL VALUADOR QUE CERTIFICA EL PRESENTE AVALÚO DECLARA NO TENER INTERÉS ACTUAL O FUTURO EN EL BIEN OBJETO DEL MISMO U
OTRO INTERÉS CUALQUIERA QUE LE IMPIDA REALIZAR UNA VALUACIÓN JUSTA E IMPARCIAL.
LA INFORMACIÓN Y ANTECEDENTES DE PROPIEDAD ASENTADOS EN EL PRESENTE AVALÚO ES LA CONTENIDA EN LA DOCUMENTACIÓN
OFICIAL PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE Y/O EL PROPIETARIO DEL BIEN A VALUAR, LA CUAL ASUMIMOS COMO CORRECTA, ENTRE
ELLA PODEMOS MENCIONAR LA ESCRITURA DE PROPIEDAD O DOCUMENTO QUE LO IDENTIFICA LEGALMENTE, LOS PLANOS
ARQUITECTÓNICOS Y EL REGISTRO CATASTRAL (BOLETA PREDIAL)
LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVÁMENES, RESERVAS DE DOMINIO, ADEUDOS FISCALES O DE CUALQUIER OTRO TIPO QUE PUDIERAN
AFECTAR EL BIEN QUE SE VALÚA, QUE NO HAYAN SIDO DECLARADOS POR EL SOLICITANTE Y/O PROPIETARIO DEL MISMO NO SERÁ N
CAUSA DE RESPONSABILIDAD ALGUNA PARA EL PERITO VALUADOR POR INFORMACIÓN OMITIDA EN LA SOLICITUD DEL AVALÚO.
QUIENES INTERVENIMOS EN EL PRESENTE AVALÚO DECLARAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD QUE NO GUARDAMOS NINGÚN TIPO
DE RELACIÓN O NEXO DE PARENTESCO O DE NEGOCIOS CON EL CLIENTE O PROPIETARIO DEL BIEN QUE SE VALÚA.
TODA VEZ QUE EL OBJETIVO DEL PRESENTE AVALÚO NO ES CONSTATAR O VERIFICAR DESLINDES DE PROPIEDAD, NI DE OCUPACIÓN
IRREGULAR O CUALQUIER OTRA RESTRICCIÓN LEGAL, EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO AL QUE SE CONCLUYE EN EL PRESENTE SOLO
CONSIDERA LAS EXPRESADAS EN EL PROPIO AVALÚO, PORQUE SE OBSERVARON DURANTE LA INSPECCIÓN OCULAR AL BIEN O PORQUE
FUERON INCLUIDAS EN LA DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA AL EFECTO.
LOS RESULTADOS DE ESTE AVALÚO SON UNICAMENTE DE CARÁCTER COMERCIAL, VIGENCIA 180 DÍAS.
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CAPÍTULO 8. ENFOQUE DE MERCADO
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ENFOQUE DE MERCADO:
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CAPÍTULO 9. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.
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EN BASE AL ESTUDIO Y AL ANALISIS QUE SE REALIZÓ EN LA ZONA, CONSIDERANDO LOS FACTORES QUE AFECTAN AL SUJETO,
CONCLUIMOS QUE EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ES EL QUE RESULTÓ EN EL AVALÚO POR: ENFOQUE DE MERCADO,
EXPRESANDO EN NUMEROS REDONDOS:
VALOR POR ENFOQUE DE MERCADO: $ 859,531.30
VALOR CONCLUSIVO EN NÚMEROS REDONDOS: $ 860,000.00
CAPÍTULO 10. CONCLUSIONES
EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ES DE: $ 860,000.00
( OCHOCIENTOS SESENTA MIL PESOS 00/100 MN. )
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN:
AVENIDA INSURGENTES S/N ENTRE CALLE OBREGÓN Y LÁZARO CÁRDENAS, C.P. 63630, ROSAMORADA, NAYARIT.
LATITUD: 22° 7'11.81"N
LONGITUD: 105°12'42.23"O
ROSAMORADA, NAYARIT A 17 DE ABRIL DEL 2025
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CAPÍTULO 11. REPORTE FOTOGRAFICO
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