Daniel Marcos Lird Ramírez

INGENIERO CIVIL
MAT. Nº 934

PROPIEDAD
AVALUADA

Fulgencio Yegros N° 170 esq. Río Tebicuary – Tel. 905187 – e-mail: daniellird@[Link] – Lambaré, Paraguay
Daniel Marcos Lird Ramírez
INGENIERO CIVIL
MAT. Nº 934

INFORME DE AVALUACIÓN – Pág. 1/8

SOLICITANTE: ..........................................................................................

PROPIETARIO: [1].....................................................................................

UBICACIÓN:
...........................................................................................

OBJETIVO DE LA AVALUACIÓN

Se realiza esta Tasación, a pedido del Solicitante, con el objeto de determinar el Valor de
Mercado y el Valor de Venta Rápida de la propiedad, para su uso privado……………….

DATOS DEL INMUEBLE [1]

C.C. C. Nº: ...…FINCA Nº: …….......FRACCIÓN: ………….

MANZANA: [2]……LOTES Nº: [2]......DISTRITO: San Lorenzo, INSCRIPTO EN EL
REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD, [2] SECCIÓN, BAJO EL Nº: [2]……AL
FOLIO: [2]….......AÑO/FECHA: [2]...................ESCRIBANÍA/JUEZ DE PAZ: [2]…...
…………………….REGISTRO N°: [2].........ESCRITURA Nº: [2]......FOLIO Nº: [2]....
..........PROTOCOLO: [2]........................AÑO/FECHA: [2]............................COPIA: [2].
TIENE LAS SIGUIENTES DIMENSIONES, SEGÚN DATOS EXTRAÍDOS DEL
SERVICIO NACIONAL DE CATASTRO Y VERIFICADAS IN SITU: [3] [4]
AL NORTE: mide ≈ 274,21 m y linda con la calle Prof. Rosa Masi……………………......
AL SUR: una quebrada de seis líneas, que partiendo del este en dirección oeste, son: la
primera mide ≈ 72,55 m, la segunda ≈ 34,00 m y la tercera ≈ 9,50 m, lindando
todas ellas con derechos particulares y la calle 29 de Setiembre; la cuarta línea
mide ≈ 84,84 m, y linda con derechos particulares y la calle Ambrosio Barrios; la
quinta línea mide ≈ 62,68 m y linda con derechos particulares y la sexta línea
mide ≈ 20,07 m y linda con la calle Andrés Salomón..............................................
AL ESTE: mide ≈ 101,50 m y linda con la calle Brasil...........................................................
AL OESTE: mide ≈ 104,69 m y linda con la calle José Cataldi..............................................
SUPERFICIE: ≈ 28.008,8956 m2

[1] Datos extraídos de la información proveída por el solicitante.

[2] No se tuvo a la vista el título de propiedad.
[3] Las dimensiones verificadas in situ, con cinta métrica, coinciden razonablemente con
los datos extraídos del Servicio Nacional de Catastro.
[4] Fueron determinadas las coordenadas geográficas de cuatro vértices de la propiedad,
con GPS, siendo las mismas: (WGS84 ─ UTM)
- Vértice Sureste (1): 21 J – E 0446798,29 m – N 7195432,21 m
- Vértice Noreste (2): 21 J – E 0446818,92 m – N 7195534,79 m
- Vértice Noroeste (3): 21 J – E 0446542,71 m – N 7195525,34 m
- Vértice Suroeste (4): 21 J – E 0446522,51 m – N 7195421,60 m
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DATOS DEL INMUEBLE – CONTINUACIÓN

SITUACIÓN DE OCUPACIÓN: El inmueble se encuentra al cuidado de

.......................................................................

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

UBICACIÓN: Propiedad de grandes dimensiones, con frente sobre varias calles (ver Fotos
1 al 6, 8 al 10, 21 al 28, 32, 36 y 38)………………………………………...

FORMA: Irregular y dimensiones superiores al lote patrón (360 m2).....................................

TOPOGRAFÍA: El terreno que posee ligeras pendientes hacia las calles que la circundan,
se encuentra con diferentes niveles: en los frentes norte, este y oeste,
≈ 0,80 m, ≈ 1,50 m y ≈ 0,40 m, sobre-elevado con respecto al pavimento
empedrado, asfaltado y terraplenado, de las calles Prof. Rosa Masi, Brasil
y José Cataldi, respectivamente (ver Fotos 21 al 28); la calle Brasil, Prof.
Rosa Masi, José Cataldi y Andrés Salomón poseen ligeras pendientes en
dirección sur-norte (asfalto), oeste-este (empedrado), norte-sur (terraplén)
y oeste-este (empedrado), respectivamente (ver Fotos 1 al 6 y 8 al 10).......

TIPO DE SUELO: Arenoso, con capacidad portante apta para construcción tradicional de
una a dos plantas (fundaciones directas); no se observan filtraciones de
agua a poca profundidad..........................................................................

MEJORAS: Dos edificaciones de un nivel, sin valor comercial (ver Fotos 29 y 30).
Cercados Perimetrales: en el frente este sobre la calle Brasil cuenta con
muro de piedra bruta colocada (h ≈ 1,40 m → ≈ 1,50 m) y portón de acceso
vehicular y peatonal (ver Fotos 21 al 23 y 31); en el frente norte s/ la calle
Prof. Rosa Masi cuenta con muralla de ladrillos comunes vistos (h ≈ 2,15 m
→ ≈ 2,35 m) con pilares de hormigón armado y portón de acceso vehicular
(ver Fotos 23 al 25, 31 y 32); en el frente oeste sobre la calle José Cataldi
cuenta con muralla de ladrillos comunes vistos (h ≈ 1,80 m → ≈2,10 m) con
pilares de hormigón armado (ver Fotos 25 al 27, 36 y 38); en el lindero y
frente sur posee muralla de ladrillos comunes vistos (h ≈ 1,80 m → ≈2,10 m)
con pilares de hormigón armado (ver Fotos 27, 28, 34, 37 y 38)……………..

LINDEROS: Edificados en el lindero sur (ver Fotos 21, 28, 34, 37 y 38)…………………..

CONDICIONES AMBIENTALES: Durante la inspección de la propiedad se observaron

sectores invadidos por maleza y vegetación rastrera
(ver Fotos 32 al 38)………………………………......

SERVICIOS PUBLICOS CON QUE CUENTA EL BARRIO

INST. ELÉCTRICA: Posee (ANDE en BT, MT y AT; ver Fotos 1 al 20 y 22)...................

ALUMBRADO PÚBLICO: Posee (ANDE; ver Fotos 1 al 20).............................................

AGUA CORRIENTE: Posee (ESSAP y Aguaterías Privadas; ver Fotos 1 al 20)..............

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SERVICIOS PÚBLICOS CON QUE CUENTA EL BARRIO – CONTINUACIÓN

ALCANTARILLADO CLOACAL: No posee......................................................................

ALCANTARILLADO PLUVIAL: Posee en algunos sectores (ESSAP; ver Fotos 1 al 20).

TELÉFONO (LÍNEA BAJA): Posee (COPACO; ver Fotos 1 al 20)...................................

RECOLECCIÓN DE BASURA: Posee (Municipalidad San Lorenzo; ver Fotos 1 al 20)

OTROS: TV por cable, internet, telefonía celular (ver Fotos 1 al 20).....................................

PAVIMENTO TIPO: Asfaltado, hormigonado, empedrado y terraplén (ver Fotos 1 al 28).

TRANSPORTE PÚBLICO: Varios por el frente oeste y a pocas cuadras por calles y
avenidas que la circundan (55-Capilla del Monte, 45-Barce-
quillo, internos 3 y 11-1).........................................................

CARACTERÍSTICAS DEL BARRIO

ACTIVIDADES, El inmueble localizado en el barrio Villa del Maestro, según el

INFRAESTRUCTURA, Plan Regulador de la ciudad de San Lorenzo está en un área Resi
PLAN REGULADOR: dencial de Baja Densidad (AR1; hasta 60 habitantes/hectárea) con
los siguientes Usos Permitidos: Viviendas Unifamiliares (VU),
Conjuntos Habitacionales (CH), Comercios y Servicios de Peque
ña Escala (CS1), Equipamientos Comunitarios e Institucionales
de Pequeña Escala (EQ1). Usos Condicionados: Según sector y
Usos No Permitidos: Todos los demás…………...........................
Establecer las siguientes Reglamentaciones Particulares de uso
para el Área Residencial de Baja Densidad (AR1): Coeficiente
de Edificabilidad: 1,5; Área Edificable: Superficie del terreno x
Coeficiente de Edificabilidad. Altura Máxima: 3 plantas sobre el
nivel de vereda o 9 m tomados en la cota media del frente del
predio. Tasa de ocupación máxima: hasta 60% de la superficie
total del terreno. Retiros: Sobre Calle: 3 m mínimo desde la
línea municipal a la línea de edificación sin muralla; y si la
construcción se retirase más de 3 m de la línea municipal se
permitirá la construcción de una delimitación que no impida la
visibilidad. Sobre Avenida: 6 m mínimo. Retiros en predios
ubicados en esquina: Se exigirá el retiro de 3 m desde la línea
municipal, en un solo frente y sobre la calle de mayor
importancia, salvo que el frente sea inferior a 12 m en cuyo caso
se considerará posible el retiro sobre el frente menor. Linderos:
Toda edificación podrá ocupar hasta un 50% de la medianera del
fondo y de cada una de las laterales. Por fuera de esta ocupación
el edificio deberá retirarse 1 m de los linderos, como mínimo
siempre que no existan aberturas de iluminación y ventilación
hacia ellas; y 3 m como mínimo cuando tenga aberturas de
iluminación y ventilación hacia ellas. Ochavas: sobre calles 2 m
en ambas calles, sobre avenidas, 4 m en ambas avenidas, en caso
de intercepción de calles con avenidas se tomarán la
correspondiente en cada caso……………………………………..

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CARACTERÍSTICAS DEL BARRIO – CONTINUACIÓN

ACTIVIDADES, Voladizos: Sólo se permitirán voladizos de balcones abiertos o

INFRAESTRUCTURA, marquesinas de 2 m de ancho, medidos desde la línea de edifica-
PLAN REGULADOR: ción sobre el retiro, siempre que éste no esté situado dentro del
proyecto de ensanche de la vía y sea destinado a jardín, y no
ocupe más del 30% de la longitud del frente del predio. Carteles
y letreros: De acuerdo a normativas vigentes. Estacionamiento: 1
módulo por unidad de vivienda fuera del área de retiro y dentro
de la propiedad. Las VM y CH: 2 módulos por cada 3 unidades
de vivienda. Para CS1 y CS2, EQ1 e I, 1p: Según listado de
rubros Anexo 1. En todos los casos el estacionamiento deberá
estar fuera del área de retiro y dentro de la propiedad. Las fajas
de retiro descripto anteriormente, serán destinadas a jardines y
no podrán ser utilizadas como área de estacionamiento………….
Se observan en el barrio y en sus inmediaciones viviendas de
gran porte en el área central con una ligera migración hacia el
uso comercial y mixto, especialmente en los casos de inmuebles
situados sobre arterias de dichas características, pudiéndose men-
cionar las Avdas. Avelino Martínez (Dr. Luis María Argaña),
Del Agrónomo, Fernando de Pinedo y Manuel Ortiz Guerrero
entre las más resaltantes. Se observan en el barrio VU y VM,
Edificaciones Comerciales y Servicios de Pequeña Escala (veci-
nales), D1 y D2, así como I, 1p. El barrio cuenta con Centros
Educativos (Gabriela Mistral, San Rafael, Colegio Centro Educa-
tivo Cristiano “Ciudad Universitaria”), Centros Asistenciales
(Puesto de Salud Marketalia, Unidad de Salud Familiar Tesaí
Rekavo), Centros Financieros (Cooperativa San Rafael), Religio-
sos (Capilla San Rafael), Centros Sociales y Deportivos, Seguri-
dad (Comisaría Policía Nacional N° 54 “Lote Guazú”). El barrio
Villa del Maestro es un barrio tradicional de San Lorenzo que ha
tenido un crecimiento sostenido a lo largo del tiempo,
incrementándose últimamente con el asfaltado de varias calles,
comunicando entre si las avenidas y calles asfaltadas que salen a
la Ruta Mcal. Estigarribia y al Acceso Sur; el barrio posee todos
los equipamientos e infraestructura básicos (ver Fotos 1 al 20).....
Villa del Maestro con una densidad poblacional de ≈ 68 habi-
tantes/hectárea, es uno de los 52 barrios en que se divide la
ciudad de San Lorenzo, limitando al norte con el barrio Barce-
quillo (Avda. Avelino Martínez/Dr. Luis María Argaña), al sur
con el barrio Villa del Agrónomo (calle 24 de Junio) y al este
con los barrios San Rafael y María Auxiliadora (calle Brasil). La
topografía de la región es ondulada con pendiente hacia las
vertientes naturales existentes en el barrio; el clima del barrio es
subtropical, con veranos calurosos, otoños y primaveras agrada-
bles e inviernos frescos, con temperaturas medias máximas y
mínimas anuales de 27° C y 17° C, respectivamente, siendo junio
y enero los meses más frio y más caluroso, respectivamente; las
lluvias son comunes en gran parte del año, solo junio y julio son
semi-secos mientras los demás meses son lluviosos, con una
precipitación promedio anual de ≈ 1.412 mm; los vientos
predominantes son del norte y sur………………………………..
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CARACTERÍSTICAS DEL BARRIO – CONTINUACIÓN

ACCESOS: De fácil acceso por calles y avenidas que la circundan, siendo las más
importantes las Avdas. Avelino Martínez (Dr. Luis María Argaña), Fernando
de Pinedo y Manuel Ortiz Guerrero y las calles Mayor Vera, Ntra. Sra. de la
Asunción, Prof. Dr. Víctor Curiel, Del Maestro, Estados Unidos, Brasil, Prof.
Rosa Masi, Prof. Rosa Ventre, Andrés Salomón y José Cataldi, entre otros.......
CONDICIONES Como el barrio no cuenta con servicio de alcantarillado sanitario se ob-
AMBIENTALES: servan sobre el pavimento cursos de agua servida provenientes de los
desagües domiciliarios; existen en el barrio numerosos predios baldíos
de pequeño, mediano y gran porte, invadidos por vegetación y maleza,
rastreras ocasionando inconvenientes de carácter sanitario-ambiental…

DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
(Ver Fotos 21 al 38)
DESCRIPCIÓN Se observan dentro del predio dos Viviendas de un nivel sin valor comer-
GENERAL: cial; así también árboles de mediano y gran porte de especies frutales
(mango, guayaba, banana, uva, etc.) y nativas (lapacho, urundey, curupay,
etc.). Hacia el lindero sur se observan plantaciones de árboles frutales y
pequeñas huertas para consumo familiar pertenecientes a los vecinos
linderos sur, cultivados con autorización del propietario………………….
Exteriores: En los frentes sobre las calles Brasil, Prof. Rosa Masi, José
Cataldi y Andrés Salomón, se observan veredas de alisada de cemento y
cerámica nacional (a ≈ 1,40 m→ ≈ 4,00 m; ver Fotos 21 al 28)..................
INSTALACIÓN ELÉCTRICA: Si (ANDE); monofásica (ver Foto 22)..............................
AGUA CORRIENTE: Si (aguatería privada).........................................................................
USO A QUE SE DESTINA: Vivienda del cuidador (Don Oscar Fragnau)............................

AVALUACIÓN

DETERMINACIÓN DEL VALOR INTRÍNSECO

1.- TERRENO [5] [6] [7]
≈ 28.008,8956.......m2 A G 265.019.............................................G [Link].-
VALOR INTRÍNSECO DEL TERRENO…...........................G [Link].-
2.- EDIFICACIONES [8]
A.- HABITACIONES PRINCIPALES
…..………...m2 A G ………........................................G 0.-
B.- HÁBITACIONES SECUNDARIAS
......………...m2 A G ....................................................G 0.-
C.- OTRAS MEJORAS DE LA PROPIEDAD
Cercado perimetral (≈ 622 m). Global.............................G 229.520.327.-
Vereda (≈ 1.198 m2). Global…………............................G 98.592.855.-
VALOR INTRÍNSECO DE LAS EDIFICACIONES.…........G 328.113.182.-

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AVALUACIÓN – CONTINUACIÓN

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE MERCADO

VM  VT  Vm FC
Siendo: VM Valor de mercado
VT Valor del terreno
Vm Valor de las mejoras
FC Factor de Comercialización [9]
Para el caso analizado se tendría:
VM  [Link]  328.113.182 1,00001  G [Link]. 
Y con el redondeo se tendría finalmente:
VM  G [Link]. 

CONCLUSIÓN

Conforme al objetivo de la avaluación, la información proveída por el solicitante, al

relevamiento realizado in situ, al diagnóstico de mercado efectuado, al enfoque y a la
metodología adoptada, el Valor de Mercado y el Valor de Venta Rápida de la propiedad
avaluada, respectivamente, son:

VALOR DE MERCADO: G [Link].- [10] [11]

SON GUARANIES: SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y

UN MILLONES.-

VALOR DE VENTA RÁPIDA: G [Link].- [11] [12]

SON GUARANIES: SEIS MIL CIENTO VEINTICINCO

MILLONES.-
ASUNCION, 14 DE OCTUBRE DEL 2.022.-

[5] Para el presente Informe de Avaluación se han considerado los valores extraídos
del Servicio Nacional de Catastro (SNC), por lo cual los valores finales del mismo
deberán ajustarse con los valores consignados en el título de propiedad.
[6] Para la avaluación del terreno se han tomado en cuenta las recomendaciones del
Prof. Sergio Abunahman contenidas en su libro ENGENHARIA LEGAL E DE
AVALIACOES. Capítulo 3. Valuación de Terrenos Urbanos por el Método
Comparativo, adoptándose la fórmula:
Vt = A x Vq x fa x ff x fl x ft x fe x fsp
Siendo fa; ff; fl; ft, fe; fsp, los factores de área, fuente, localización, topografía, esquí-
na y servicios públicos; los valores hallados han sido redondeados (ver ANEXO 1).

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AVALUACIÓN – CONTINUACIÓN

[7] Para la pesquisa de valores de referencia, la investigación ha abarcado la consulta

con inmobiliarias de reconocida experiencia, pobladores/vecinos del lugar, búsqueda
de carteles, periódicos, pagina web (Clasipar, RE/MAX, Infocasas), etc.; se detallan en
el ANEXO 1 las referencias utilizadas. Es importante señalar que para la
determinación del valor del terreno se han desestimado aquellos datos que no se
adecuan a una situación normal de compra-venta, teniendo en cuenta que la
consideración de los mismos pueden desfasar los valores reales.
[8] Para la avaluación de las mejoras consideradas se han tomado en cuenta las
recomendaciones del Prof. Sérgio Abunahman contenidas en su libro ENGENHARIA
LEGAL E DE AVALIACOES. Capítulo 2. Avaluación de Construcciones;
Depreciación. El valor unitario a nuevo de las edificaciones fue obtenido de la Revista
Costos Nº 324, de Setiembre del 2022 (ver ANEXO 5).
[9] El Factor de Comercialización se determina efectuando un diagnóstico del mercado,
que consiste en analizar el mercado donde se sitúa el inmueble avaluado, de forma a
analizar su liquidez, determinando claramente la estructura, la conducta y el desempe-
ño del mercado. Se utiliza el Criterio de “Herweet” (ver Tabla 5 del ANEXO 5) el
cual combina la Condición de la Oferta (exigua, escasa, baja, moderada, balanceada,
regular, alta, considerable, excesiva) con la Condición de la Demanda (excesiva,
considerable, alta, regular, balanceada, moderada, baja, escasa, exigua), que en un
momento determinado aplica a un Bien Inmueble, dependiendo del “Momento
Económico” que viva la actividad inmobiliaria en el segmento del mercado específico
que aplica para el bien analizado; para el caso analizado se ha considerado unas
condiciones de oferta y demanda moderadas (1,00001); el análisis de mercado fue
realizado el viernes 14 de octubre del año en curso.
[10] El Valor de Mercado es el importe al cual un activo podría ser intercambiado a la fe-
cha en que se practica la avaluación e/ un comprador y un vendedor independientes,
con deseos de realizar la operación luego de un adecuado proceso de comercialización
en el cual ambas partes actuarán en conocimiento de causa, con prudencia y sin
presiones (NORMAS TÉCNICAS DE VALUACIÓN DE BIENES PARA
ENTIDADES FINANCIERAS – RESOLUCIÓN SB. SG. Nº 00288/2002).
[11] El Valor de Mercado y el Valor de Venta Rápida de la propiedad en dólares
americanos son ≈ USD 1.107.000 (UN MILLÓN CIENTO SIETE MIL ) y
≈ USD 875.000 (OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL), respectivamente;
adoptándose la relación USD 1 ≈ G 7.000 (valor extraído de la página web del Banco
Central del Paraguay, [Link], a la fecha de tasación).

[12] El Valor de Venta Rápida es el importe estimado al cual un activo podría ser
inter-cambiado a la fecha en que se practica la valuación en condiciones especiales de
pre-mura de tiempo. Podrá determinarse como un porcentaje del valor de mercado
que dependerá de la existencia de otras influencias externas aparte de la presión del
tiem-po, como la posible escasez de interesados para una compra inmediata y en
condi diciones de venta al contado (NORMAS TÉCNICAS DE VALUACIÓN DE
BIE-NES PARA ENTIDADES FINANCIERAS – RESOLUCIÓN SB. SG. Nº
00288/2002); para la determinación del porcentaje del valor de mercado se han tenido
en cuenta factores tales como: la relación e/ la oferta y la demanda del mercado
inmobiliario actual dentro del área de influencia del inmueble tasado, los tiempos
empleados para la venta de la propiedad, que en la zona analizada, en estos momentos
oscila alrededor de los 24 meses.
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INFORME DE AVALUACIÓN – Pág. 8/8

Declaro, bajo fe de juramento:

1) Que se ha inspeccionado personalmente la propiedad individualizada más arriba,
con su respectiva documentación.
2) Que el informe presenta todas las condiciones limitativas impuestas por las
metodologías empleadas, para este caso, que afectan el análisis, opiniones y
conclusiones.
3) Que se ha elaborado el informe, el análisis y las conclusiones, personalmente sin
que nada ni nadie hayan influenciado en el mismo. En todos los casos, las opiniones
enunciadas son realizadas según mi leal saber y entender y gustosamente las someto
a consideración de los colegas con experiencia en el campo de las avaluaciones.
4) Que el informe fue elaborado con estricta observancia de los postulados constantes
del Código de Ética Profesional.
5) Que los honorarios profesionales no están de ninguna manera subordinados a las
conclusiones del presente informe.
6) Que no se tiene ningún interés personal en relación al bien avaluado en el presente y
tampoco se tiene contemplado para el futuro.
7) Que en conocimiento de las informaciones por las que he sido contratado en virtud
de mi profesión, asumo plenamente las responsabilidades legales por la falsedad,
error o inexactitud de las mismas.
8) Que toda la información contenida en el presente informe es cierta y sigue el criterio
de la Resolución SB. SG. N° 00288/2002 y sus modificaciones (Resolución SB. SG.
N° 00019-2015) y la Resolución Reglamentaria N° 5 del 01-01-2018.
9) Que el inmueble avaluado está ubicado en zona urbana que se encuentra dentro de la
zona de seguridad fronteriza (Ley N° 2.532/05 y su Decreto Reglamentario
N° 7.525/11).

NOTA. Durante la inspección del inmueble, realizada el martes 20 de setiembre ppdo.,

estuve acompañado por el cuidador de la propiedad, Don Oscar Fragnau.
Acompañan al presente Informe de Avaluación, los siguientes ANEXOS:
ANEXO 1 – Planilla de Antecedentes (3 páginas)
ANEXO 2 – Documentación Fotográfica (22 páginas)
ANEXO 3 – Planos Generales e Imágenes Satelitales de Ubicación (5 páginas)
ANEXO 4 – Tablas, Documentaciones y Bibliografía (6 páginas)

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ANEXOS
ANEXO 1 – PLANILLA DE ANTECEDENTES

ANEXO 2 – DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

ANEXO 3 – IMÁGENES SATELITALES Y PLANOS

GENERALES DE UBICACIÓN

ANEXO 4 – TABLAS, DOCUMENTACIONES Y

BIBLIOGRAFÍA

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ANEXO 1 – Pág. 1/3

6.
PLANILLA DE ANTECEDENTES

FOTO PRECIO ÁREA Precio

N° UBICACIÓN C. C. C. N° DIMENSIONES TELÉFONOS INFORMANTE PRECIO (G)
N° (US$) (m2) (G/m 2)
1. Brasil/Estados Unidos e/ Prof. Rosa
Masi y Andrés Salomón (en el frente
este de la propiedad avaluada). Sra. Bertha Mora
021-574674;
Terreno baldío plano, seco y sobre- 39 27-0222- 79,49 x 19,09 (RE/MAX EXECUTIVE; 107.143 750.000.000 1523,76 492.204
0986-184192
elevado ≈ 1,20 m con respecto al nivel Intermediaria)
del pavimento asfaltado/empedrado.

2. Samu’ú esq. Estados Unidos.

Edificación de ≈160 m 2. Terreno plano, Srta. Carolina
seco y sobre-elevado ≈ 0,40 m con 021-507010; Galeano (RE/MAX
40 27-0219-01 12 x 37,5 58.139 406.974.400 450 904.388
respecto al nivel del pavimento 0981-239075 FORCE;
empedrado. Intermediaria)

3. Prof. Rosa Ventre/Sin Denominación

e/ Río Avay y José Cataldi. Terreno
≈ 0,40 Sr. Jonathan Klas
baldío plano, seco y sobre-elevado 021-612983;
41 27-3965-07/17 12 x 64,57 (RE/MAX PREMIER; 61.429 430.000.000 774,84 554.953
m con respecto al nivel del pavimento 0971-770770
Intermediario)
terraplenado .

4. Brasil e/ Avda. Fernando de Pinedo y

Fernando de Mompox . Terreno baldío Srta. Rebeca
plano, seco y sobre-elevado ≈ 1,50 m 021-3397600; Ramírez(RE/MAX
con respecto al nivel del pavimento 42 27-0210-21 12 x 37,5 44.286 310.000.000 450 688.889
0971-939799 CONEXION;
asfaltado. Intermediaria)

5. Brasil e/ 24 de Junio y Francisca

Brítez de Martínez. Terreno baldío Sr. Matías Fadul
plano, seco y sobre-elevado ≈ 0,40 m Scura (Skyone Real
con respecto al nivel del pavimento 43 27-2861-11 12 x 31,5 0986-747777 State Latam; 47.143 330.000.000 376,28 877.006
asfaltado. Intermediario;
Fuente [Link])

6. Brasil e/ Prof. Rosa Ventre y Prof.

Rosa Masi. Terreno baldío plano, seco Sr. Matías Fadul
y sobre-elevado ≈ 0,60 m con Scura (Skyone Real
respecto al nivel del pavimento 44 27-0222-17/18 24 x 41 0986-747778 State Latam; 91.429 640.000.000 984 650.407
asfaltado. Intermediario;
Fuente [Link])

7. Avda. Avelino Martínez esq. Del

Maestro. Terreno baldío plano, seco y [Link] Javier
sobre-elevado ≈ 0,60 m con respecto Duarte Ayala
al nivel del pavimento asfaltado. 45 27-0203-21/22 ≈ 35 x 31 0971-692904 428.571 [Link] 1011,29 2.966.508
(Intermediario;
Fuente [Link])

8. Brasil/29 de Setiembre e/ Andrés

Salomón y Rosedal. Terreno baldío Sra. Analía Sosa
plano, seco y sobre-elevado ≈ 0,60 m (Skyone Real State
con respecto al nivel del pavimento 46 27-0553- 38 x 100 0982-969681 Latam; 185.714 [Link] 3800 342.105
asfaltado. Intermediario;
Fuente [Link])

9. Johannes Gutenberg e/ Brasil y Cayo

Octavio. Terreno baldío plano, seco y Sra. Laura (Garden
sobre-elevado ≈ 0,60 m con respecto Lau Inmuebles;
al nivel del pavimento asfaltado. 47 27-1972-17 12,05 x 30 0983-388993 45.714 320.000.000 360,8 886.918
Intermediaria;
Fuente [Link])

10. Estados Unidos e/ Coronillo y

Curupay. Terreno baldío plano, seco y Sr. Daniel Morel
sobre-elevado ≈ 0,60 m con respecto Garay (RE/MAX
al nivel del pavimento empedrado. 48 27-0222-10 12 x 37,5 0971-314331 31.429 220.000.000 450 488.889
FIDELITY;
Intermediario)

11. José Cataldi e/ Andrés Salomón y

Elba Vda. de Barrios. Terreno baldío
plano, seco y sobre-elevado ≈ 0,60 m Sr. Alberto Morales
con respecto al nivel del pavimento 49 27-0551-16 12 x 35 0981-505701 (Intermediario; 31.429 220.000.000 420 523.810
empedrado. Fuente [Link])

12. Brasil e/ Avda. Fernando de Pinedo y

Fernando de Mompox . Terreno baldío Srta. Liliana
plano, seco y sobre-elevado ≈ 1,50 m Balbuena Benítez
con respecto al nivel del pavimento 50 27-0210-21/22 24 x 37,5 0981-166902 88.571 620.000.000 900 688.889
(Intermediaria;
asfaltado. Fuente [Link])

.../-2

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 2/36

ANEXO 1 – Pág. 2/3

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

1. Alternativa 1: Lotes Juntos

Área = 28008,8956 1,0000 1,5000 1,0000 1,2000 1,6956 n= 11
Xi Precio(Xi) Área(Xi) Precio/m2(Xi) Fa Ff Fl Ft Fe Fsp Precio/m2 Prom = 259.025
X1 750.000.000 1523,7585 492.204 0,5651 0,8500 1,0000 1,0000 1,2000 0,9526 270.265 Desv = 74.279
X2 406.974.400 450,0000 904.388 0,4402 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0093 341.532
X3 430.000.000 774,8400 554.953 0,4965 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0732 251.348 Xmin = 226.845
X4 310.000.000 450,0000 688.889 0,4402 0,8500 0,5000 1,0000 1,2000 0,9526 147.322 Xmax = 291.205
X5 330.000.000 376,2800 877.006 0,4092 0,8500 1,0000 1,0000 1,2000 0,9526 348.710
X6 640.000.000 984,0000 650.407 0,5260 0,8500 1,0000 1,0000 1,2000 0,9526 332.397 Valor Unitario = 251.097
X7 [Link] 1011,2900 2.966.508 0,5290 0,8500 0,5000 1,0000 1,0000 0,9526 635.355 Valor Intrínseco = [Link]
X8 [Link] 3800,0000 342.105 0,6761 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 0,9526 187.272
X9 320.000.000 360,8000 886.918 0,4005 0,8500 1,0000 1,0000 1,2000 0,9526 345.135
X10 220.000.000 450,0000 488.889 0,4402 0,8500 1,0000 1,0000 1,2000 1,0093 221.548
X11 220.000.000 420,0000 523.810 0,4296 0,8500 1,0000 1,0000 1,2000 1,0093 231.676
X12 620.000.000 900,0000 688.889 0,5141 0,8500 0,5000 1,0000 1,2000 0,9526 172.072

SON GUARANIES: SIETE MIL TREINTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS

TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS TRECE.-
2. Alternativa 2: Loteo [1]
2.1. Valor del Lote Patrón: 12 x 30 = 360 m2
Área = 360,0000 1,0000 1,5000 1,0000 1,0000 1,6956 n= 11
Xi Precio(Xi) Área(Xi) Precio/m2(Xi) Fa Ff Fl Ft Fe Fsp Precio/m2 Prom = 539.582
X1 750.000.000 1523,7585 492.204 1,4126 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 0,9526 562.997 Desv = 154.733
X2 406.974.400 450,0000 904.388 1,1004 0,8500 1,0000 1,0000 0,8333 1,0093 711.455
X3 430.000.000 774,8400 554.953 1,2411 0,8500 1,0000 1,0000 0,8333 1,0732 523.589 Xmin = 472.547
X4 310.000.000 450,0000 688.889 1,1004 0,8500 0,5000 1,0000 1,0000 0,9526 306.890 Xmax = 606.617
X5 330.000.000 376,2800 877.006 1,0229 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 0,9526 726.407
X6 640.000.000 984,0000 650.407 1,3148 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 0,9526 692.424 Valor Unitario = 523.066
X7 [Link] 1011,2900 2.966.508 1,3224 0,8500 0,5000 1,0000 0,8333 0,9526 1.323.524 Valor Intrínseco = 188.303.641
X8 [Link] 3800,0000 342.105 1,6900 0,8500 1,0000 1,0000 0,8333 0,9526 390.110
X9 320.000.000 360,8000 886.918 1,0011 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 0,9526 718.959
X10 220.000.000 450,0000 488.889 1,1004 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0093 461.513
X11 220.000.000 420,0000 523.810 1,0739 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0093 482.611
X12 620.000.000 900,0000 688.889 1,2852 0,8500 0,5000 1,0000 1,0000 0,9526 358.447

2.2. Valor del Lote Total: Se aplica la fórmula del Ing. Oscar Olave:

.../-3

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ANEXO 1 – Pág. 3/3

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

28.008,8956 1  5% 523.066

Vt   30%  28.008,8956 1  5% 523.066  G [Link]. 
1  20%

SON GUARANIES: SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTIDÓS MILLONES NOVE-

CIENTOS QUINCE MIL OCHOCIENTOS VEINTIUNO.-

[1] Se adopta la Alternativa 2, por ser la que mejor se adecua a la situación encontrada en
el Diagnóstico de Mercado realizado.

.../-4

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ANEXO 2 – Pág. 1/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

Foto N° 1: Vista General del barrio sobre la calle Brasil, hacia la calle Andrés Salomón
(se observan el pavimento asfaltado con ligera pendiente en dirección sur-norte hacia la
calle Prof. Rosa Masi, el tipo de edificación existente y el grado de consolidación del
barrio)

Foto N° 2: Vista General del barrio sobre la calle Brasil, hacia la calle Prof. Rosa Ventre
(se observan el pavimento asfaltado con ligera pendiente en dirección sur-norte hacia la
calle Prof. Rosa Ventre, el tipo de edificación existente y el grado de consolidación del
barrio)

.../-5

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ANEXO 2 – Pág. 2/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

PROPIEDAD
AVALUADA

Foto N° 3: Vista General del barrio sobre la calle Prof. Rosa Masi, hacia la calle Rep.
Argentina (se observan el frente norte de la Propiedad Avaluada, el pavimento empedrado
con ligera pendiente en dirección oeste-este hacia la calle Brasil, el tipo de edificación
existente y el grado de consolidación del barrio)

Foto N° 4: Vista General del barrio sobre la calle Rep. Argentina, hacia la calle Prof.
Rosa Ventre, en el frente norte de la propiedad avaluada (se observan el pavimento
empedrado con ligera pendiente en dirección sur-norte hacia la calle Prof. Rosa Ventre, el
tipo de edificación existente y el grado de consolidación del barrio)
../-6

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ANEXO 2 – Pág. 3/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

PROPIEDAD
AVALUADA

Foto N° 5: Vista General del barrio sobre la calle Prof. Rosa Masi, hacia la calle Rep.
Argentina (se observan el frente norte de la Propiedad Avaluada, el pavimento empedrado
con ligera pendiente en dirección oeste-este hacia la calle Brasil, el tipo de edificación
existente y el grado de consolidación del barrio)

Foto N° 6: Vista General del barrio sobre la calle José Cataldi, hacia la calle Prof. Rosa
Ventre (se observan el pavimento empedrado con ligera pendiente en dirección sur-norte
hacia la calle Prof. Rosa Ventre, el tipo de edificación existente y el grado de
consolidación del barrio)
.../-7

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ANEXO 2 – Pág. 4/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

Foto N° 7: Vista General del tipo de edificación existente en el barrio (Vivienda

Unifamiliar de un nivel), ubicado sobre la calle José Cataldi e/ las calles Prof. Rosa
Masi y Andrés Salomón, en el frente oeste de la propiedad avaluada

Foto N° 8: Vista General del barrio sobre la calle José Cataldi, hacia la calle Elba Vda. de
Ríos (se observan el pavimento terraplenado con ligera pendiente en dirección norte-sur
hacia la calle Elba Vda. de Ríos, el tipo de edificación existente y el grado de
consolidación del barrio)
.../-8

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ANEXO 2 – Pág. 5/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

Foto N° 9: Vista General del barrio sobre la calle Andrés Salomón, hacia la calle
Ambrosio Barrios (se observan el pavimento terraplenado con ligera pendiente en
dirección oeste-este hacia la calle Brasil, el tipo de edificación existente y el grado de
consolidación del barrio)

PROPIEDAD
AVALUADA

Foto N° 10: Vista General del barrio sobre la calle Ambrosio Barrios, en el frente sur de
la propiedad avaluada (se observan la Propiedad Avaluada, el pavimento empedrado con
ligera pendiente en dirección norte-sur hacia la calle Andrés Salomón y el grado de
consolidación del barrio)

../-9
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ANEXO 2 – Pág. 6/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

Foto N° 11: Vista General de uno de los loteos existente en el barrio, ubicado sobre las
calles Río Avay y José Cataldi, hacia el vértice suroeste de la propiedad avaluada

Foto N° 12: Vista General del tipo de edificación existente en el barrio (Local Comercial
de barrio y Vivienda Unifamiliar), ubicada sobre la calle Brasil e/ las calles Prof. Rosa
Masi y Andrés Salomón, en el lindero sur de la propiedad avaluada

.../-10

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ANEXO 2 – Pág. 7/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

Foto N° 13: Vista General del tipo de edificación existente en el barrio (Local de Eventos
“Quinta 14 de Julio”), ubicado sobre la calle Prof. Rosa Masi e/ las calles José Cataldi y
Rep. Argentina, en el frente norte de la propiedad avaluada

Foto N° 14: Vista General del tipo de edificación existente en el barrio (Depósito de
Mediana Escala), ubicado sobre la calle Prof. Rosa Ventre e/ las calles José Cataldi y
Rep. Argentina, en las proximidades de la propiedad avaluada

../-11

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ANEXO 2 – Pág. 8/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

Foto N° 15: Vista General del barrio sobre la calle Prof. Rosa Ventre en su intersección
con la calle Brasil, en las proximidades de la propiedad avaluada (se observan el pavimento
empedrado y asfaltado, el tipo de edificación existente y el grado de consolidación del
barrio)

Foto N° 16: Vista General de la Escuela Básica N° 4198 Privada Subvencionada y

Colegio “Gabriela Mistral” ubicado sobre la calle Caranday e/ las calles Estados Unidos
y San Rafael, en las proximidades de la propiedad avaluada

../-12

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ANEXO 2 – Pág. 9/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

Foto N° 17: Vista General de la Comisaría 54 “Lote Guazú”, ubicado en la esquina de las
calles Brasil y Johannes Gutenberg, en las proximidades de la propiedad avaluada

Foto N° 18: Vista General de la Capilla “San Rafael” ubicada en la esquina de las calles
Del Maestro y Sto. Tomás, en las proximidades de la propiedad avaluada

.../-13

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ANEXO 2 – Pág. 10/22

TOMAS FOTOGRÁFICAS – CARACTERIZACIÓN DEL BARRIO

Foto N° 19: Vista General de la plaza pública “Jardín de La Florencia”, ubicada sobre
las calles José Cataldi y Chile, en las proximidades de la propiedad avaluada

Foto N° 20: Vista General del Colegio Centro Educativo Cristiano “Ciudad
Universitaria”, ubicado en la esquina de las calles 24 de Junio y José Rivera, en las
proximidades de la propiedad avaluada

.../-14

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ANEXO 2 – Pág. 11/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

LINDERO
SUR

Foto N° 21: Vista General del frente este de la propiedad sobre la calle Brasil, hacia el
lindero sur (se observan el vértice 1, la propiedad lindera edificada, el muro de piedra, el
nivel del terreno sobre-elevado ≈ 1,50 m con respecto al nivel del pavimento asfaltado y la
vereda)

Foto N° 22: Vista General del frente este de la propiedad sobre la calle Brasil (se observan
el portón de acceso vehicular y peatonal, el nicho del medidor monofásico de la ANDE, el
muro de piedra, el nivel del terreno sobre-elevado ≈ 1,50 m con respecto al nivel del
pavimento asfaltado y la vereda)
.../-15

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ANEXO 2 – Pág. 12/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

FRENTE FRENTE
ESTE NORTE

Foto N° 23: Vista General de la propiedad desde la esquina de las calles Brasil y Prof.
Rosa Masi (se observan el vértice 2, el muro de piedra sobre la calle Brasil, la muralla de
ladrillos comunes con pilares de hormigón armado sobre la calle Prof. Rosa Masi, el nivel
del terreno sobre-elevado ≈ 1,50 m con respecto al nivel del pavimento asfaltado, la ochava
y la vereda)

Foto N° 24: Vista General del frente norte de la propiedad sobre la calle Prof. Rosa Masi
(se observan la muralla de ladrillos comunes vistos con pilares de hormigón armado, el
portón de acceso vehicular, la vereda y el pavimento empedrado)

.../-16

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ANEXO 2 – Pág. 13/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

FRENTE FRENTE
NORTE OESTE

Foto N° 25: Vista General de la propiedad desde la esquina de las calles Prof. Rosa Masi y
José Cataldi (se observan el vértice 3, la muralla de ladrillos comunes con pilares de
hormigón armado, el tipo de vegetación existente en ese sector del predio, la ochava, la
vereda y el pavimento terraplenado)

Foto N° 26: Vista General del frente oeste de la propiedad sobre la calle José Cataldi (se
observan la muralla de ladrillos comunes con pilares de hormigón armado, el tipo de
vegetación existente en ese sector del predio, la vereda y el pavimento terraplenado)

.../-17

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ANEXO 2 – Pág. 14/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

FRENTE
OESTE FRENTE
SUR

Foto N° 27: Vista General de la propiedad desde la esquina de las calles José Cataldi y
Andrés Salomón (se observan el vértice 4, la muralla de ladrillos comunes con pilares de
hormigón armado, la ochava, la vereda y el pavimento terraplenado/empedrado)

Foto N° 28: Vista General del frente sur de la propiedad sobre la calle Andrés Salomón
(se observan la propiedad lindera edificada, la muralla de ladrillos comunes con pilares de
hormigón armado, la vereda y el pavimento empedrado)

.../-18

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 18/36

ANEXO 2 – Pág. 15/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

Foto N° 29: Vista General de una de las edificaciones sin valor comercial, ubicada dentro
del predio (se observa la galería)

Foto N° 30: Vista General de una de las edificaciones sin valor comercial, ubicada dentro
del predio (se observan el parral de uvas, el caminero peatonal que comunica las
edificaciones existentes y el tipo de vegetación existente en ese sector del predio)

.../-19

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ANEXO 2 – Pág. 16/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

FRENTE
NORTE FRENTE
ESTE

Foto N° 31: Vista General de la propiedad hacia el vértice noreste (se observan el nivel del
terreno con ligera pendiente en dirección oeste-este hacia la calle Brasil, la muralla lindera
norte y los árboles de mediano y gran porte existentes en ese sector del predio)

FRENTE
NORTE

Foto N° 32: Vista General de la propiedad hacia el frente norte (se observan la muralla
lindera, el portón de acceso vehicular, el tipo de vegetación y los árboles de mediano portes
existentes en ese sector del predio)

.../-20

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 20/36

ANEXO 2 – Pág. 17/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

Foto N° 33: Vista General de la propiedad (se observa el tipo de vegetación existente en
ese sector del predio)

LINDERO
SUR

Foto N° 34: Vista General de la propiedad hacia el lindero sur (se observan las propiedades
linderas edificadas, la muralla lindera y el tipo de vegetación existente en ese sector del
predio)

.../-21

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 21/36

ANEXO 2 – Pág. 18/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

Foto N° 35: Vista General de la propiedad hacia el lindero sur (se observan las plantas de
banana y el tipo de vegetación existente en ese sector del predio)

FRENTE
OESTE

Foto N° 36: Vista General de la propiedad hacia el frente oeste (se observan la muralla y el
tipo de vegetación existente en ese sector del predio)

.../-22

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 22/36

ANEXO 2 – Pág. 19/22

CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE – VISTA EXTERIOR

LINDERO
SUR

Foto N° 37: Vista General de la propiedad hacia el lindero sur (se observan las propiedades
linderas edificadas, la muralla lindera y la vegetación y maleza, rastreras existentes en ese
sector del predio)

FRENTE FRENTE
SUR OESTE

Foto N° 38: Vista General de la propiedad hacia el vértice suroeste (se observan las
murallas linderas sur y oeste, la ochava y el tipo de vegetación existente en ese sector del
predio)

.../-23

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ANEXO 2 – Pág. 20/22

RELEVAMIENTO DE MERCADO

Solicitante: JORGE SARDI

Foto 39 Foto 40

Foto 41 Foto 42

Foto 43 Foto 44

.../-24

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ANEXO 2 – Pág. 21/22

RELEVAMIENTO DE MERCADO

Solicitante: JORGE SARDI

Foto 45 Foto 46

Foto 47 Foto 48

Foto 49 Foto 50

.../-25

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ANEXO 2 – Pág. 22/22

ÍNDICE DE FOTOGRAFÍAS
Foto 39: Vista General de la Referencia 1, ubicada sobre las calles Brasil/Estados Unidos
e/ las calles Prof. Rosa Masi y Andrés Salomón (en el frente este de la propiedad avaluada)

Foto 40: Vista General de la Referencia 2, ubicada en la esquina de las calles Samu’ú y
Estados Unidos

Foto 41: Vista General de la Referencia 3, ubicada sobre las calles Prof. Rosa Ventre/Sin
Denominación e/ las calles Río Avay y José Cataldi

Foto 42: Vista General de la Referencia 4, ubicada sobre la calle Brasil e/ la Avda.
Fernando de Pinedo y la calle Fernando de Mompox

Foto 43: Vista General de la Referencia 5, ubicada sobre la calle Brasil e/ las calles 24 de
Junio y Francisca Brítez de Martínez

Foto 44: Vista General de la Referencia 6, ubicada sobre la calle Brasil e/ las calles Prof.
Rosa Ventre y Prof. Rosa Masi

Foto 45: Vista General de la Referencia 7, ubicada en la esquina de la Avda. Avelino

Martínez y la calle Del Maestro

Foto 46: Vista General de la Referencia 8, ubicada sobre las calles Brasil/29 de Setiembre
e/ las calles Andrés Salomón y Rosedal

Foto 47: Vista General de la Referencia 9, ubicada sobre la calle Johannes Gutenberg e/ las
calles Brasil y Cayo Octavio

Foto 48: Vista General de la Referencia 10, ubicada sobre la calle Estados Unidos e/ las
calles Coronillo y Curupay

Foto 49: Vista General de la Referencia 11, ubicada sobre la calle José Cataldi e/ las calles
Andrés Salomón y Elba Vda. de Barrios

Foto 50: Vista General de la Referencia 12, ubicada sobre la calle Brasil e/ la Avda.
Fernando de Pinedo y la calle Fernando de Mompox
.../-26

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ANEXO 3 – Pág. 1/5

MAPA DE UBICACIÓN DEL BARRIO VILLA DEL MAESTRO

…/-27

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ANEXO 3 – Pág. 2/5

IMAGEN SATELITAL DE LA SITUACIÓN ENCONTRADA

2
3

A
B

1
4

1-2-3-4… PROPIEDAD AVALUADA

A y B… Edificaciones de un nivel sin valor comercial

VÉRTICES GEORREFERENCIADOS
(Coordenadas WGS 84 – UTM)
- Vértice Sureste (1): 21 J – E 0446798,29 m – N 7195432,21 m
- Vértice Noreste (2): 21 J – E 0446818,92 m – N 7195534,79 m
- Vértice Noroeste (3): 21 J – E 0446542,71 m – N 7195525,34 m
- Vértice Suroeste (4): 21 J – E 0446522,51 m – N 7195421,60 m

.../-28

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ANEXO 3 – Pág. 3/5

IMAGEN SATELITAL DE LAS REFERENCIAS UTILIZADAS

.../-29

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ANEXO 3 – Pág. 4/5

PLANO REGULADOR DE LA CIUDAD DE SAN LORENZO

PROPIEDAD
AVALUADA

…/-30

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ANEXO 3 – Pág. 5/5

PLANO CATASTRADO DE LA CIUDAD DE SAN LORENZO

PROPIEDAD
AVALUADA

…/-31

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ANEXO 4 – Pág. 1/6

TABLA 1

COEFICIENTES - PASAJE DE LOTE A BLOQUE 0,53

250 SUPERFICIE (M2) 0,5 COEFICIENTE

250 0 0,00000000 0,500 1,06
300 0,53
300 0 0,00000000 0,530 1,00
350 0,56
360 10 0,00800000 0,568 0,93
400 0,6
420 20 0,01000000 0,610 0,87
500 0,65
958 458 0,09160000 0,742 0,71
1.000 0,75
1.978 978 0,09776000 0,848 0,63
2.000 0,85
2.215 215 0,01419000 0,864 0,61
3.500 0,95
4.035 535 0,01765500 0,968 0,55
5.000 1,00
6.500 1.500 0,07500000 1,075 0,49
7.000 1,10
7.306 306 0,01009757 1,110 0,48
10.000 1,20
11.068 1.068 0,02136000 1,221 0,43
15.000 1,30
16.360 1.360 0,01359870 1,314 0,40
25.000 1,40
27.671 2.671 0,01762905 1,418 0,37386
40.000 1,50
59.587 19.587 0,09793500 1,598 0,33
60.000 1,60
75.960 15.960 0,05266800 1,653 0,32
90.000 , 1,70
122.666 32.666 0,08166500 1,782 0,30
130.000 1,80
135.372 5.372 0,01074466 1,811 0,29
180.000 1,90
180.000 0 0,00000000 1,900 0,28
240.000 2,00
300.000 60.000 0,07500000 2,075 0,26
320.000 2,10
500.000 180.000 0,09900000 2,199 0,24
500.000 2,20

.../-32

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 32/36

ANEXO 4 – Pág. 2/6

TABLA 2
CRITERIO DE CHAUVENET (d/s crítico)

n d/s
5 1,65
6 1,73
7 1,8
8 1,86
9 1,92
10 1,96
12 2,03
14 2,1
16 2,16
18 2,2
20 2,24
22 2,28
24 2,31
26 2,35
30 2,39
40 2,5
50 2,58
100 2,8
200 3,02
500 3,29
3,89 5 x 103
4,42 5 x 104
4,89 5 x 105
5,33 5 x 106
5,73 5 x 107

n: número de datos
d: (valor máximo – media) ó (media – valor mínimo)
s: Desviación Standard
d/s: número crítico de Chauvenet

.../-33

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ANEXO 4 – Pág. 3/6

TABLA 3
VALORES PERCENTILES (tp) para Distribución de Student "t"
Con n grados de libertad
95% 90% 80%
n t0,975 t0,95 t0,90
1 12,71 6,31 3,08
2 4,3 2,92 1,89
3 3,18 2,35 1,64
4 2,78 2,13 1,53

5 2,57 2,02 1,48

6 2,45 1,94 1,44
7 2,36 1,9 1,42
8 2,31 1,86 1,4
9 2,26 1,83 1,38

10 2,23 1,81 1,37

11 2,2 1,8 1,36
12 2,18 1,78 1,36
13 2,16 1,77 1,35
14 2,14 1,76 1,34

15 2,13 1,75 1,34

16 2,12 1,75 1,34
17 2,11 1,74 1,33
18 2,1 1,73 1,33
19 2,09 1,73 1,33

20 2,09 1,72 1,32

21 2,08 1,72 1,32
22 2,07 1,72 1,32
23 2,07 1,71 1,32
24 2,06 1,71 1,32

25 2,06 1,71 1,32

26 2,06 1,71 1,32
27 2,05 1,7 1,31
28 2,05 1,7 1,31
29 2,04 1,7 1,31

30 2,04 1,7 1,31

40 2,02 1,68 1,3
60 2 1,67 1,3
120 1,98 1,66 1,29
∞ 1,96 1,645 1,28

.../-34

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 34/36

ANEXO 4 – Pág. 4/6

TABLA 4 – CRITERIO DE “HERWEET”

VALORES DEL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

COEFICIENTE Condición Condición Condición Condición Condición Condición Condición Condición de Condición
CONDICIÓN COEFICIENTE CONDICIÓN
DE de oferta de oferta de oferta de oferta de oferta de oferta de oferta oferta de oferta
DE OFERTA DE OFERTA DE DEMANDA
DEMANDA exigua escasa baja moderada balanceada regular alta considerable excesiva
Exigua 1,65832 Excesiva 1,65832 2,75003 2,39170 2,09766 1,85407 1,65832 1,48325 1,31100 1,14983 1,00000
Escasa 1,44224 Considerable 1,44224 2,39170 2,08006 1,82433 1,61248 1,44224 1,28998 1,14018 1,00001 0,86970
Baja 1,26493 Alta 1,26493 2,09766 1,82433 1,60005 1,41424 1,26493 1,13139 1,00000 0,87706 0,76278
Moderada 1,11804 Regular 1,11804 1,85407 1,61248 1,41424 1,25001 1,11804 1,00001 0,88388 0,77522 0,67420
Balanceada 1,00000 Balanceada 1,00000 1,65832 1,44224 1,26493 1,11804 1,00000 0,89443 0,79056 0,69337 0,60302
Regular 0,89443 Moderada 0,89443 1,48325 1,28998 1,13139 1,00001 0,89443 0,80001 0,70710 0,62017 0,53936
Alta 0,79056 Baja 0,79056 1,31100 1,14018 1,00000 0,88388 0,79056 0,70710 0,62499 0,54815 0,47672
Considerable 0,69337 Escasa 0,69337 1,14983 1,00001 0,87706 0,77522 0,69337 0,62017 0,54815 0,48076 0,41812
Excesiva 0,60302 Exigua 0,60302 1,00000 0,86970 0,76278 0,67420 0,60302 0,53936 0,47672 0,41812 0,36363

.../-35

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 35/36

ANEXO 4 – Pág. 5/6

REVISTAS COSTOS Nº 324 – SETIEMBRE 2022

.../-36

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INFORME DE AVALUACIÓN – ANEXOS – Pág. 36/36

ANEXO 4 – Pág. 6/6

BIBLIOGRAFÍA

1) CURSO BÁSICO DE ENGENHARIA LEGAL E DE AVALIAÇÕES

ING. SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN

2) MANUAL DE TASACIONES. PROPIEDADES URBANAS Y RURALES

ING. DANTE GUERRERO

3) PRINCIPIO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

ING. ALBERTO LELIO MOREIRA

4) TASACIÓN DE INMUEBLES URBANOS

ING. MARIO E. CHANDÍAS

5) AVALIAÇÕES PARA GARANTÍAS

INSTITUTO BRASILERO DE AVALIACOES E PERICIAS DE
ENGENHARIA

6) RESOLUCIÓN SB. SG. Nº 0288/2002 Y SUS MODIFICACIONES

(RESOLUCIÓN SB. SG. N° 00019-2015) Y LA RESOLUCIÓN
REGLAMENTARIA N° 5 DEL 01-01-2018

7) INCORPORACIONES INMOBILIARIAS BENEFICIOSAS

ING. RADEGAZ NASSER JUNIO

8) TASACIÓN Y AVALUACIÓN (2ª Edición)

DANIEL LIRD

9) NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN 2022. Asociación

Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA, España) y la Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV)

10) NORMA BRASILEÑA DE AVALUACIÓN NBR 14653 – 2

11) PLAN REGULADOR DE LA CIUDAD DE SAN LORENZO

12) NORMAS TÉCNICAS IVSC “Frente a la Incertidumbre en la Valoración en

Tiempos de Agitación del Mercado”

13) PNA 65 001 21 Planimetría y Altimetría. Tolerancias en las Mediciones.

14) NP 69 001 21 Valuación de Bienes. Términos y Definiciones

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