UNIDAD C.

DENOMINACIÓN: TASACIONES.

Objetivos particulares de la Unidad: comprender la utilización de los distintos métodos de

evaluación de los inmuebles.

Contenidos de la Unidad:
 Método de tasación: directo e indirecto. Directo – Separativo.
 Tasación. Terrenos.
 Tasación de edificios.
 Indirecto: capitalización de la renta. Tasación de edificios. Valor nuevo o de
reposición. Teoría de la depreciación.

Base de datos:
 Diario Clarín, Suplemento de Arquitectura, Sección Coleccionables, Curso Clarín en cuatro
entregas: Valuación de inmuebles, por Eduardo Elguezabal y Elba Dominguez. Lunes 4, 11,
18 y 25 de agosto de 2003.
 Bravo Jaime. El arquitecto en la obra y en otras funciones profesionales. Argentina: Talleres
Gráficos de Eudecor S.R.L., 2001.

Tasaciones.
Tasar1 o valuar un bien significa determinar su valor económico en un contexto dado y en
una fecha precisa.

La tasación participa dentro de tres universos técnicos que coexisten:

1. El mundo de la economía, pues involucra valores expresados en monedas corrientes.
2. El mundo de la arquitectura y de la ingeniería, ya que se trata de la valuación de
bienes inmuebles: edificios y terrenos.
3. El mundo del derecho, pues los requerimientos que originan la tasación pueden
involucrar condiciones legales específicas.

La utilidad de esta tarea, hecha con cierto rigor, para el profesional de la construcción es
evidente. En primer lugar, el desempeño diario de los profesionales (arquitectos, técnicos,
ingenieros) en las diferentes etapas del proyecto requiere pensar y analizar en detalle la factibilidad
económica de lo que se está proponiendo. En segundo lugar, conocer estos temas puede ser el
primer paso hacia una especialización que cada día es más requerida por la sociedad.

Tipos de tasaciones (según el Decreto Ley 1332)

TASACIONES

Apreciación. Comparación. No hay

ESTIMATIVAS análisis.

Comparaciones. Análisis técnicos.

ORDINARIAS Fundamentadas. Memoria descriptiva

Estudios aspectos técnicos. Estudios

EXTRAORDINARIAS de mercado. Interdisciplinariedad.

1
Derivado de la palabra tasa, es decir de la determinación del valor de una cierta finalidad específica ,
contributiva concepto restringido que se ha generalizado.
1
 Organismo competente.

La ley 21.626 del año 2001 dispuso que el Tribunal de Tasaciones de la Nación –
organismo público de más de 50 años de trayectoria- asumiera el carácter de organismo rector de
tasaciones. Esto implica que tiene a su cargo la valuación de todo tipo de inmueble, los dictámenes
en casos de expropiaciones, adquisiciones, ventas, locaciones o concesiones en las que intervenga
el Estado Nacional; pudiendo incluso actuar por solicitud de jurisdicciones provinciales y de
particulares.

El Tribunal de Tasaciones de la Nación es un organismo descentralizado de la administración

Pública. Está integrado por cinco miembros, tiene la finalidad de cubrir todo el país y cuenta con una
dotación de setenta personas.

En la actualidad, presidido por el Ing. Daniel Martín, el organismo está redactando las
Normas Nacionales de Valuación que contemplan un proceso fundado para arribar a una tasación
objetiva. Las Normas abarcan tasaciones por expropiación, valores técnicos contables para bienes
de la Administración Pública, tasación de servidumbres de electroductos y cámaras de electricidad,
tasación de bienes muebles, entre otros.

Criterios de valor.
El paso previo a cualquier valuación es determinar la finalidad de la misma, algunos motivos
pueden ser:
 Valuación patrimonial.
 Venta, adquisición.
 Garantía hipotecaria.
 Seguros.
 A efectos impositivos o catastrales.
 Para servidumbre.
 Expropiación.

En todas estas situaciones, la meta es la misma: determinar un valor lo más objetivo posible;
pero es la finalidad de la tasación la que orientará el camino a seguir para asegurar que los
recaudos necesarios se cumplan. La finalidad servirá de guía para identificar el tipo o concepto de
valor que se adoptará.

En cuanto al concepto de valor y los distintos tipos, existen varias interpretaciones. A

continuación se exponen aquellos que pertenecen al criterio establecido por el Tribunal de
Tasaciones de la Nación en las Normas Nacionales de Valuación.

Tipos de valor

1. El valor del mercado o venal: es el que expresa el posible resultado de una transacción
libre entre las partes, es decir el que se ubique en la intersección de las curvas de la oferta y
la demanda.
No es representativo de un valor de mercado el que corresponde a una transacción
condicionada, por ej. Una venta obligada por motivos económicos o de índole legal. Tampoco
lo son el valor de expropiación (aunque en su determinación se hayan seguido recaudos
severos para ajustarlo a la realidad del mercado), o el valor que está dispuesto a pagar
alguien por un bien, para él particularmente valioso (por ej. Un terreno contiguo a su
propiedad que permitiría una ampliación).

2
 2. El costo de reposición bruto o neto: es valor de naturaleza particular, conformado a partir
del valor del terreno y el valor o costo2 de la construcción. Es decir, que se trata de un valor
“no integral”, producto de un proceso técnico desagregado.
Antiguamente a este valor se lo denominaba “valor físico”. En la actualidad existen debates
en torno al mismo entre los tasadores, pero lo válido es saber que se trata de un concepto
diferente al del valor del mercado y que, en cierta forma, es representativo del costo en
términos técnicos

3. El valor de uso: este concepto puede asimilarse al valor de un inmueble dado que tiene para
su dueño, para el fin concreto al que está destinado.
Se trata de un valor no objetivo, por lo cual su determinación se restringe a clientes
particulares que necesiten saber cuanto vale para su empresa ese bien. No representa el
valor que ese bien podría tener para cualquier otro interesado.

Métodos utilizados para tasar.

La finalidad de la tasación y el concepto de valor adoptado conducirán al método más

apropiado. Entre ellos podemos mencionar:

a) Métodos separativos o directos:

Se obtiene la valuación examinando por separado el valor de la tierra y el de las
construcciones, mejoras y accesorios:

1. El método comparativo: es el adecuado para la determinación del valor del mercado. Se

trata de repetir lo que se hace para saber si algo está en precio o cuánto puede valer alguna
cosa.
Es útil para tasar inmuebles como terrenos, departamentos, oficinas, locales, etc. este método
conduce lógicamente un proceso de determinación de valor a partir de la ponderación de
similitudes y diferencias de características fundamentales y más representativas del bien a
tasar. Tales características obran en término de comparación, con relación a ciertos
antecedentes tomados como testigos. De esta manera se obtiene el valor unitario que se
aplicará al bien a tasar.
El método comparativo resulta de la aplicación del principio económico de sustitución que
establece que el valor de un bien estará determinado por el de otros bienes que puedan
eventualmente sustituir el servicio que este presta.

2. El valor del costo de reposición depreciado: en sí no representa un valor del mercado. En

general se obtiene determinando el valor de mercado del terreno y sumándole el de la
construcción, a partir de su costo de reposición. Se parte de un costo a nuevo para el tipo de
construcción que se trate, y se le aplica alguna regla de depreciación que contemple la
antigüedad (o más precisamente la expectativa de vida) y el estado del bien.
En caso de subaprovechamiento de las posibilidades edilicias en terrenos valiosos, puede
procederse a una quita en el componente del valor del terreno por estas circunstancias, o
incluso tasar el mejor valor del terreno prescindiendo de la construcción, según sea la
finalidad de la tasación y la envergadura de lo edificado.

Métodos Directos o Separativos

2
(énfasis en el valor de cambio)
El concepto de costo en este caso, debe tomarse en el sentido de lo que cuesta realizar la construcción, y no
del valor de una eventual adquisición a la manera contable.
3
Terreno VT Suma
 b) Métodos de conjunto o indirectos:
En estos casos se considera la renta que produce o es susceptible de producir el inmueble.

1. Los métodos de rentabilidad: estos, al igual que los métodos de capitalización, conducen a
obtener el valor del inmueble a tasar y se aplican a bienes que permite obtener una renta.
Consisten básicamente en asimilar los beneficios que el bien deja a un capital determinado,
obtenido mediante la aplicación de una tasa adecuada.

2. La metodología del valor residual: es utilizada por muchos tasadores para el caso de
terrenos, en donde este valor surge de la diferencia entre la posible venta de un
emprendimiento y la suma de todos los demás costos y el beneficio, excluido por supuesto el
valor del propio terreno, que es la incógnita.

Métodos Indirectos o de Conjunto

(énfasis en el valor de uso)

Terreno
Renta Neta
Construcción Renta Líquida Capitalización VALOR
Anual
Otras mejoras

Conclusiones y proyecciones:
En términos generales para la mayor parte de las finalidades y en la mayoría de las
situaciones podrá obtenerse un valor de mercado por comparación, tanto se trae de u terreno como
de la valuación integral de una edificio. En casos determinados, cuando no pueda obtenerse ese
valor comparativo, el profesional deberá recurrir a oto método alternativo que variará según cada
caso.

Todos estos métodos comparten una característica: e su aplicación se deduce el valor

económico del inmueble a valuar, se lo descubre a partir de unos datos determinados. Por otra parte
existe una nueva orientación en este tema en otro sentido: se dirige al proceso de la formación del
valor, a partir de los aspectos fundamentales que intervienen en él. Apunta además a fomentar la
consideración de otros aspectos que son descuidados.

Las apreciaciones en cuanto a la calidad del proyecto arquitectónico y a la calidad urbanística

de los asentamientos residenciales, por ejemplo, deberán entonces participar decisivamente en la
evaluación económica de los proyectos.

4
 Las diversas técnicas, sean las estimativas del costo y del valor de mercado, las económicas,
las financieras y otras, que se desarrollan aplicando modelos de valuación específicos, deberán
tender a incorporar en el análisis de valor elementos que potencien la consideración de la calidad de
vida, apareciendo la generación de valor urbano a partir de dicha calidad.

En este contexto aparece la demanda de especialistas con conocimientos en el campo

técnico, económico, social y jurídico que tengan la capacidad de valuar y analizar diversos casos y
que además puedan organizar, desarrollar y gestionar proyectos complejos.

El valor de un terreno

1. Por proceso de comparación

Para el arquitecto independiente que pretende lograr una estimación aproximada del valor de
una terreno, el método comparativo con antecedentes correctamente elegidos es el camino ideal.
Para su correcta aplicación lo ideal sería trabajar con datos fidedignos de ventas, pero como esto
resulta difícil, se trabaja con valores de ofertas (que deben ser visitadas) y se debe ponderar el ajuste
razonable que trae cada negociación en cada caso.

Los datos pueden obtenerse de diversas fuentes como: inmobiliarias, datos publicados en
diarios, remates oficiales, etc. pero siempre deben someterse a un riguroso estudio objetivo para
detectar el desvío de los precios por circunstancias particulares y evitar la toma de datos irreales.

Obtenidos los antecedentes comparables se debe establecer el valor del lote mediante algún
proceso lógico que actúe como legitimante del mismo.

Para definir este procedimiento en primera instancia deben definirse las características que
actuarán como términos de comparación (ubicación, dimensiones o medidas, superficie, existencia o
no de servicios en la zona, capacidad edificable del terreno, etc.), para procesar la información de
manera adecuada.

Según estos aspectos se determina si el lote que sirve de antecedente en mejor, igual o peor
que el bien a tasar y en cuanto lo es. Conviene desagregar la comparación en una serie de ítem
evitando la comparación global entre ambos, expresando las diferencias resultantes en términos
porcentuales o mediante un valor absoluto. Esto puede resolverse aplicando un coeficiente
comparativo para expresar la diferencia en cada rubro de comparación. Los coeficientes más fuertes
se deben adjudicar a los términos de comparación que se juzguen más determinantes en la
determinación del valor.

Luego el valor unitario3 del terreno a tasar deberá modificarse en función de la relación con el
antecedente y mostrará cuánto pedirían por el terreno a valuar si fuese igual al que se está
analizando.

Sobre este concepto, pueden elaborarse procedimientos estadísticos a partir de una base de
datos que nos permita determinar cuál es el peso relativo de cada ítem de comparación.

2. Por Método Residual.

Este método es utilizado en casos en donde por la excepcionalidad del terreno, no es

aconsejable el método comparativo, ya que la inexistencia de terrenos que puedan actuar como
antecedentes puede llevar a estimar valores con altos porcentajes de error.

3
El valor del terreno por unidad de superficie o unitario se aplica a este método comparativo cuando los
antecedentes y el lote a tasar tienen una similar capacidad edificable expresada en el Factor de Ocupación
Total (FOT).
5
 En este caso el valor del terreno4 surge en función de supuestos de edificabilidad y venta del
producto establecido, es decir, cuánto se puede pagar por el mismo para que se cumplan esos
supuestos de ventas, costos y beneficios. Es este también el pensamiento requerido para encarar
cualquier tipo de inversión.

La secuencia de pasos a seguir es ésta:

 Definir un proyecto apropiado y realizable (respondiendo a la demanda concreta o potencial).
 Fijar con precisión todos los costos involucrados (costos, gastos, honorarios, comisiones,
salvo precio del terreno)
 Establecer el margen de beneficio razonable para el promotor del negocio.
 La diferencia entre el ingreso por al venta y la suma de los costos y los beneficios, nos dará el
valor posible del mismo para que se cumplan esos supuestos.

Este análisis en primera instancia puede ser estático, sin incluir el factor tiempo o dinámico
incluyéndolo (distintos momentos de ingresos, aspecto financieros)en casos de requerir mayores
precisiones.

El valor que podrá pagarse por el terreno será igual al ingreso por la venta futura, menos los
costos de obra, menos la ganancia que se desea obtener por el negocio. Se obtiene una estimación
razonable del valor, pues se remite a la conformación del mismo. Acarrea por otra parte limitaciones,
pues los pequeños cambios en ciertos supuestos, por ejemplo el margen de beneficios, pueden
aparejar diferencias considerables en los resultados.

Factores a considerar en la tasación de tierras

FACTORES INTRINSECOS FACTORES EXTRÍNSECOS

Formas, dimensiones, niveles, orientación, Características de la zona, normas de uso del
ubicación, calidad del suelo, relación frente fondo, suelo, FOS, FOT, planos límites, corazón de
forma, superficie del lote, superficie edificable, manzana, tendencia de la zona (regresiva,
topografía. progresiva, estancada), servicios públicos,
características de la calle, vecindad, condiciones
de venta, estabilidad monetaria.

El valor de las grandes fracciones urbanas

Determinar estos valores requiere de una delicada tarea. Se parte de un primer supuesto: el
valor unitario de una gran superficie debería ser menos a la de un lote, siempre que el fin último
considerado sea la división en parcelas de tal superficie; en caso de que la misma fuera destinada a
una industria o gran supermercado se considerarán los parámetros de la máxima rentabilidad de tal
actividad.

La mejor solución se da en casos en que existen antecedentes efectivamente comparables,

es decir superficies similares. Caso contrario se recurre a otros métodos como el pasaje “de lote a
block”. Este procedimiento analiza lo que hipotéticamente un tasador plantearía: costos surgidos por
gastos de urbanización, intereses del capital invertido, etc., para obtener una determinada ganancia
comercializando en cierto tiempo los lotes. De ahí surge el valor unitario que le es conveniente pagar
por la fracción.

4
Cuando se aplica el método residual, se trabaja con el valor de metro cuadrado edificable, denominado de
incidencia, por representar la incidencia del costo del terreno frente a los demás costos con relación a los
metros cuadrados construidos
6
 El valor de mercado de un edificio.

El valor de un inmueble construido es esencialmente integral, es decir que involucra el

terreno y la construcción. El valor del mercado puede establecerse por métodos comparativos
considerando los siguientes parámetros de comparación:
 La ubicación en general.
 La ubicación relativa (si se trata de una unidad dentro de un edificio).
 Las características constructivas de la edificación.
 La antigüedad o expectancia: tiempo de vida útil que le resta.
 El estado en el que se encuentra.
 Las comodidades adicionales del bien (piscina, quincho, doble circulación de una
departamento).
 La firma del arquitecto, si es considerada dentro del mercado como un valor agregado.

El método de comparación integral es de fácil manejo en casos de departamentos, oficinas

o locales, pero es más complejo en casas con terreno propio, donde las características y
dimensiones del terreno son un factor más de comparación porque el valor unitario incluye el del
terreno y la superficie cubierta homologada.

Cualquiera sea el destino del bien que se desea tasar, se debe homogeneizar o homologar
las superficies de los antecedentes y del inmueble a tasar para evitar distorsiones. Se trata de un
criterio práctico y simple de determinar claramente que superficie, al margen de la cubierta, se
tomará en cuenta asignando ciertos porcentajes de incidencia a espacios descubiertos y balcones,
que luego serán multiplicados por el valor unitario, por ejemplo un 33% para patios y 20% para
balcones. Para establecer la magnitud de estos porcentajes se debe partir de un criterio general que
considere determinadas superficies estandarizadas dentro de ciertos márgenes razonables.

Factores a considerar en la tasación de construcciones

Calidad de la mano de obra, de materiales, correcta

utilización de técnicas constructivas, edad y estado de la
Calidad física conservación, gastos necesarios para renovación o
rehabilitación de las instalaciones, de las envolventes y/o
FACTORES
estructuras, valor de demolición o valor residual.
INTRÍNSECOS
Distribución de zonas y locales, dimensiones, ventilación,
asoleamiento, comunicaciones o circulaciones, acceso,
Calidad funcional
carácter y calidad de las instalaciones, destino,
adaptabilidad y flexibilidad.
FACTORES Características de la zona residencial, comercial,
Entorno
EXTRÍNSECOS industrial, rural.

Valoración de proyectos

Valorar un emprendimiento es una tarea de consultoría fruto del encargo de una institución
bancaria que solicita un estudio para avalar un préstamo el promotor del mismo, por ejemplo. En este
caso el banco solicita una opinión sobre un proyecto que le presentaron, que incluye los elementos
arquitectónicos y un estudio económico financiero o plan de negocios.

La opinión del valuador genera un informe detallado de la acabada descripción de la

propuesta (programa, urbanismo, arquitectura, construcción) y verificación de todos los datos que
hacen a la factibilidad económica de la propuesta:
 Costo de adquisición del terreno.
 Costo de la construcción.
 Valores asignados a las diferentes unidades funcionales.
 Gastos generales, honorarios, etc.

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El tasador deberá verificar los valores brindados por el promotor con las ofertas de terrenos y
antecedentes de unidades en venta en la zona, los costos de la construcción y la forma en que se
contemplaron los gastos y los honorarios.

Luego corresponde realizar una primera verificación del margen de beneficios del promotor, con la
consecuente emisión de una opinión de este punto y de todo lo constatado hasta el momento, que
posteriormente será complementada con un análisis dinámico del negocio, incluyendo el factor
tiempo.

El trabajo del profesional.

El profesional que opte por la especialización de esta temática tiene diversos campos para su
desarrollo laboral, tanto en el ámbito público (nacional o provincial) como privado.

Perito o consultor independiente: la labor para la Justicia exige la inscripción en registros

jurisdiccionales, siendo los honorarios regulados judicialmente.

En la consulta independiente el encargo puede variar desde la valuación de determinados

activos físicos para sus propietarios o empresas inmobiliarias, hasta la realización sistemática de
tasaciones hipotecarias para las instituciones bancarias. Dentro de este caso se incluye la evaluación
de un proyecto de forma integral como paso previo a la adjudicación de un crédito al promotor.

Las tasaciones hipotecarias se realizan mediante el método comparativo, según las propias
recomendaciones del Banco Central. El valor de mercado, responde así a la finalidad de obtener el
valor de garantía. En estos casos se debe brindar particular atención a la verificación de la
identificación dominial de la propiedad tasada, que constituye la mayor causa de reclamos y
conflictos

Las empresas de tasación: son una modalidad que adquirió vigencia con la llegada de
firmas europeas al país. Se trata de sociedades dedicadas a tasar, básicamente para bancos,
organizadas a partir de un equipo técnico estable que supervisa y controla, más una nómina de
tasadores independientes que facturan a la empresa.

En nuestro país en la actualidad existen muchas sociedades o cooperativas que tienen como
clientes a bancos o cajas de ahorro y que trabajan con dedicación completa o parcial. Las tasaciones
hipotecarias eran realizadas por profesionales de la planta de las instituciones o por independientes,
hoy existen varias empresas o consultorías profesionales que realizan esta actividad.

Representante de parte en juicios por expropiación: un caso especial es la actuación

como representante ante el Tribunal de Tasaciones de la Nación fijada en dos instancias:
advenimiento y juicio propiamente dicho. La ley Nacional 21.499 establece los mecanismos para
asegurar un valor indemnizatorio justo.

 En caso de advenimiento: el valor en este caso es determinado por una de las Salas en que
se divide el Tribunal. Según la ley este valor puede incrementarse un 10 %. Si el acusado
acepta el valor, le proceso finaliza allí.

 En caso de juicio: cuando el afectado no acepta el valor propuesta se desarrolla el juicio

expropiatorio, que involucra a dos partes: el expropiante (ente público) y el expropiado.
Ambas partes pueden designar un representante técnico para la determinación del valor que
debe ser elevado al juez interviniente.

Tales representantes deben poseer título profesional universitario habilitante. El expropiante

designa a un profesional de planta del organismo; el expropiado a un profesional independiente
propuesto a través de un abogado cuyos honorarios están en función de regulación judicial. La tarea
de ambos representantes consiste en elaborar una tasación fundada atendiendo las pautas legales

8
vigentes: por un lado la Ley Nacional y por otro las reglamentaciones internas, que, por ejemplo fijan
ciertos requisitos de presentación.

Hecha la tasación, los representantes la elevan al Tribunal para la elaboración en la Sala de

un dictamen que se gira el Plenario del organismo, integrado por cinco miembros del Tribunal y cada
uno de los representantes de las partes, el que debatirá técnicamente el tema, produciendo un
dictamen por votación que se elevará al juez. El Tribunal funciona como una instancia técnica
independiente.

Este es el mecanismo para casos de jurisdicción5 nacional. En algunas provincias existen

procedimientos similares para los casos de expropiación según jurisdicción provincial: tribunales,
regímenes con intervención de peritos, etc.

PROCESO DE EXPROPIACIÓN. Fuente de Datos: Normas Nacionales de Valuación.

Declaración de Utilidad Pública

Tribunal de Tasaciones de la Nación

Sala A Sala B Sala AD HOC

El expropiado acepta el valor: El expropiado no acepta el valor

ADVENIMIENTO
Proceso judicial

Juez ordena la toma de posesión

Tribunal de Tasaciones de la Nación

TOMA DE POSESIÓN

Plenario

SENTENCIA JUDICIAL

Tasación de un bien en caso de expropiación o servidumbre.

Existen consideraciones básicas para este tipo de tasaciones.

El valor objetivo: se trata de un valor objetivo brindado por la Ley, desprovisto de valor
afectivo o ganancias hipotéticas. Se trata de obtener en los casos que sean posible el valor del
mercado del bien y el valor del costo de reposición depreciado. Si se aplican los dos métodos para la
obtención del valor, lo apropiado es optar por el mayor de ambos. Se debe considerar que la
expropiación no es una compraventa y que el expropiado no quería vender, sino que se dispone del
bien en virtud de su afectación en función de una utilidad pública declarada por Ley.

La fecha: se refiere a la fecha de tasación. Cuando la expropiación es directa (cuando el

expropiante avanza con la expropiación), la fecha que establece la Ley es la de toma de posesión del
bien. En caso de no haber acuerdo y recurrir al juicio, el perito debe tasar el inmueble a una fecha
anterior y con las condiciones del bien y su entorno para esa fecha. Si se trata de una expropiación

5
Al hablar de jurisdicción, se hace referencia a un concepto jurídico y no territorial. Ejemplo: la expropiación en
cualquier provincia para ejecutar una ruta nacional, es un caso de jurisdicción nacional.
9
inversa (activada por el afectado al estar el bien sujete a expropiación y el proceso detenido) como
hubo toma de posesión la fecha de tasación es la actual, del día en que se elabora el informe.

Expropiación parcial: en caso de que se afecte solo parte del bien se debe determinar el
valor de dicha parte, valuar los perjuicios directos ocasionados por la expropiación y el valor unitario
de la tierra que se aplicará el sector expropiado, calculado en función de las dimensiones totales del
predio antes de la expropiación.

Servidumbres administrativas: se determina el valor de la superficie afectada, por ejemplo

para el caso de un electroducto, en función de las restricciones impuestas por las normativas
específicas del ente. Por no existir transferencia del dominio, el valor a otorgar será levemente
inferior al cien por cien, más los perjuicios directos.

Claves a considerar en una tasación.

 Determinar la finalidad de la tasación.

 Realizar una inspección técnica.
 Visitar los antecedentes comparables.
 Realizar una identificación dominial del bien.
 Considerar y observar tanto las características intrínsecas como las extrínsecas.
 Calcular el valor.
 Ser riguroso en casos complejos, presentando informes completos y fundados.
 Tener disponibilidad potenciando el espíritu de observación.
 Tener en un banco de datos registros comparables considerando los plazos de validez
y vigencia de los mismos.
 Permanente formación que permita la renovación de temas y enfoques.

Depreciación
Se denomina depreciación a la pérdida inevitable de valor que se incrementa a pesar de los
prudentes gastos de mantenimiento y que solo puede recuperarse mediante el reemplazo de
unidades depreciadas por nuevas, al final de su vida o servicio útil. El valor residual resulta es el
valor de los materiales en el momento del retiro.

Valor presente o Valor depreciado = (Valor a nuevo – Depreciación) + Valor residual

Causas de depreciación

CAUSAS DE ORIGEN FÍSICO

Por accidentes o fallas progresivas, por mala conservación,
Averías
siniestros sufridos (inundaciones, incendios, terremotos, etc.).
Deterioro: por el uso o roturas. El deterioro aumenta con la
Decrepitud edad.
Desgaste: se incrementa con el uso.
CAUSAS DE ORIGEN FUNCIONAL
Errores de organización funcional, mala ventilación, insuficiente
Inadecuación
iluminación, instalaciones defectuosas o incompletas.
Cuando ciertos elementos deben ser reemplazados por otros de
Obsolescencia
mayor calidad y confort.
Anulación Cuando el servicio deja de prestarse en la forma prevista.

La depreciación funcional es más rápida que la física.

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 Criterios de depreciación

1. De la línea recta: supone depreciaciones constantes proporcionales a la edad.

Valor
D= edad x Vnd = x x Vnd
duración n
d= 1- x
n

Edad

2. De la parábola ( Kuentzle): supone depreciación menor al comienzo y mayor al final de la

vida útil.

Valor D = x2 Vnd
n2
d= 1- x2
n2

Edad

3. De Ross: supone un promedio entre las dos anteriores.

Valor

D=1 x + x2 x Vnd
2 n n2

d= 1-1 x + x2
2 n n2
Edad

4. De Heidecke: parte del supuesto de que la depreciación no puede ser evitada con gastos de
mantenimiento, éstos solo permitirán aumentar la vida útil. Se aconseja aumentar la
depreciación si no hubo buena conservación. Para dar practicidad a este criterio se
establecieron cinco categorías de estados de conservación con cuatro intermedias, dando a
cada una un coeficiente. Estas tablas se utilizan en lugar de las formula aparentemente
complicada que resulta de aplicar el criterio con el de la línea recta, de la parábola o de Ross.

Referencias.
Vnd: Valor nuevo a depreciar.
Vr: Valor residual.
Vnd: Valor nuevo depreciado. Vnd = Vn - D
Vp: Valor presente o valor depreciado. Vp = Vnd
d: Porcentaje del valor a nuevo que mide la depreciación a la fecha (según tabla).
D: Depreciación total. D = Vn – Vp
x: Edad.
n: Duración, vida probable o útil.
c: Estado de conservación en porcentaje.

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