CONTRATO PRIVADO

Conste por el tenor del presente documento privado que, al solo reconocimiento de
firmas y rúbricas, surtirá todos los efectos de Instrumento Público conforme a lo
dispuesto por el Artículo 1297 del Código Civil Boliviano; y que al tenor del Artículo
519 del mismo cuerpo legal, tiene fuerza de ley entre las partes contratantes, las
partes convienen y acuerdan celebrar un CONTRATO DE RESERVA Y
COMPROMISO DE VENTA DE (LOTE FUTURO), de naturaleza civil, el mismo que
se regirá por las siguientes cláusulas y condiciones:
PRIMERA: (DE LAS PARTES CONTRATANTES).
Son partes intervinientes del presente contrato:
1.1. LOS PROMITENTES VENDEDORES: El Sr. JOAQUÍN EMILIO GARCÍA
ORELLANA, con C.I. N° 975078 Cbba., casado, de profesión Arquitecto; y la Sra.
MARITZA WALESKA MURIEL de GARCIA, con C.I. N° 3035230 Cbba., casada, de
ocupación Empresaria; ambos mayores de edad, hábiles por derecho, con domicilio
en la calle Pasos Kanki N° 128, Zona Cala Cala de la ciudad de Cochabamba,
representada por el Sr. JOAQUÍN EMILIO GARCÍA ORELLANA, con C.I. N° 975078
Cbba, según consta conforme al poder N° 246/2021, de fecha 26 de mayo del 2021,
otorgado ante notaría de N° 53 a cargo de la Dra. Elva Gamboa Mendoza, quienes
en adelante serán denominados los VENDEDORES.
1.2. EL PROMITENTE COMPRADOR:
La Sra. ANDREA MODRAGON MARIACA con C.I. 13256382 QR, mayor de edad,
hábil por derecho, con domicilio en Pirhuas, Sipe Sipe, Cochabamba, quien en
adelante se denominará la COMPRADORA.
SEGUNDA: (ANTECEDENTES Y DERECHO PROPIETARIO).
LOS VENDEDORES declaran ser legítimos y actuales propietarios de un bien
inmueble, cada uno del 1/2 de proporción, haciendo el mismo un total del cien por
ciento (100%) de acciones y derechos sobre el bien inmueble, el mismo que
consiste según folio real de una (Pequeña Propiedad), Sipe Sipe, Vivero Agua Pura,
de una extensión superficial de Cuatro Hectáreas con Dos Mil Treinta y Cuatro
Metros Cuadrados (4.2034 HECTÁREAS); de la Comprensión Quillacollo, Sipe Sipe
de la ciudad de Cochabamba; inmueble que tiene las siguientes colindancias: Al
Norte.: Plano Adjunto No. 03-09-02-66-037017; Al Sud.: Plano Adjunto No. 03-09-
02-66-037017; Al Este.: Plano Adjunto No. 03-09-02-66-037017; y Al Oeste.: Plano
Adjunto No. 03-09-02-66-037017; inmueble adquirió de sus anteriores propietarios
y que les pertenece a los promitentes propietarios - vendedores según consta de la
Escrit. Priv. De fecha 27/05/2016 otorgado por el Not. Pub. Edde George Terceros
Gabriel – Notaria de Fe Pública N° 5; el mismo que se encuentra debidamente
registrado en oficinas de Derechos Reales de Quillacollo, bajo la Matrícula
Computarizada Nro. [Link].0003557 bajo el Asiento A-2 de fecha 24/11/2016.
TERCERA: (NATURALEZA JURÍDICA Y PACTO DE RESERVA DE
PROPIEDAD).
3.1. Reserva de Propiedad (Art. 585 C.C.): Las partes acuerdan expresamente que
la presente operación se rige bajo la modalidad de VENTA CON RESERVA DE
PROPIEDAD. En consecuencia, los VENDEDORES retienen y se reservan el pleno
derecho propietario y el dominio legal sobre el lote objeto de este contrato hasta que
el COMPRADOR haya satisfecho la totalidad del precio estipulado.
3.2. Ausencia de Derecho Real: Las partes aclaran que el presente contrato NO
constituye transferencia de derecho propietario actual, ni genera derecho real
alguno a favor del COMPRADOR, sino únicamente un derecho personal
condicionado a la cancelación total del precio, conforme a los Arts. 519, 548, 585 y
537 del Código Civil.
3.3. Condición Suspensiva: Mientras el COMPRADOR no cancele la última cuota,
será considerado únicamente como un tenedor o reservante del inmueble, sin
facultades de disposición, venta o gravamen.
3.4. CONDICIONES PARA LA TRANSFERENCIA DEFINITIVA:
La suscripción de la Minuta de Transferencia Definitiva procederá únicamente
cuando se cumplan simultáneamente dos condiciones:
1. Pago Total: Que el COMPRADOR haya cancelado el 100% del precio.
2. Regularización Técnica: Que el Gobierno Municipal haya emitido los códigos
catastrales individualizados.
3.5. Caso de Pago Anticipado: En caso de que EL COMPRADOR hubiere cancelado
el cien por ciento (100%) o más del precio total pactado y además hubieren
transcurrido más de dieciocho (18) meses desde la suscripción del presente
documento sin que hubiere concluido el trámite municipal correspondiente para la
obtención de los códigos catastrales u otra documentación técnica necesaria para
la transferencia.
A tal efecto, las partes suscribirán un Documento Privado denominado “Acta de
Entrega y Recepción de Posesión”, mediante el cual LOS VENDEDORES harán
entrega real y efectiva del inmueble, reconociendo a EL COMPRADOR la posesión
pacífica, continua y pública del mismo.
No obstante, lo anterior, la suscripción de la Minuta de Transferencia definitiva y su
posterior protocolización ante Notaría de Fe Pública quedarán suspendidas hasta
que LOS VENDEDORES obtengan y entreguen los códigos catastrales y demás
documentos municipales necesarios para la transferencia, trámite que se encuentra
en curso ante el Gobierno Autónomo Municipal correspondiente.
En consecuencia, EL COMPRADOR declara conocer y aceptar que deberá esperar
la conclusión del referido trámite administrativo, sin que el tiempo adicional que ello
demande genere penalidades, multas, intereses, indemnizaciones o
responsabilidad alguna para LOS VENDEDORES, siempre que estos continúen
realizando las gestiones necesarias para la conclusión del mismo.
CUARTA: (OBJETO, UBICACIÓN Y CARACTERÍSTICAS).
Por el presente, los VENDEDORES otorgan en calidad de RESERVA a favor del
COMPRADOR el lote con las siguientes características provisionales (sujetas a
plano final):
* LOTE N°: 3 – MZ C
* SUPERFICIE APROX.: 300 m².
* UBICACIÓN: Vivero Agua Pura, Sipe Sipe
4.1. Venta Ad Corpus: El COMPRADOR declara haber inspeccionado el terreno y
acepta recibirlo en la modalidad "AD CORPUS"; renunciando a reclamaciones
posteriores por nivelación, vegetación, rocas o pendientes, asumiendo los costos
de adecuación del terreno.
QUINTA: (PRECIO, FORMA DE PAGO Y CONDICIONES FINANCIERAS).
El precio total, definitivo y convenido para la futura venta del lote asciende a la suma
de USD 126.000 (CIENTO VEINTISÉIS MIL 00/100 DÓLARES AMERICANOS).
Dicho monto no podrá ser incrementado ni reducido bajo ningún concepto y será
cancelado por el COMPRADOR de la siguiente forma:
Las partes acuerdan que el precio del presente contrato está expresado en
DÓLARES AMERICANOS (USD). Los pagos podrán realizarse en bolivianos al tipo
de cambio del dólar estadounidense paralelo referencial según la página del Banco
central vigente al día del pago .
5.1. Cuota Inicial: La suma de USD 35.000 (TREINTA Y CINCO MIL 00/100
DÓLARES AMERICANOS), que se cancela a la firma del presente documento.
5.2. Saldo y Plazo: El saldo restante es de USD 91.000 (NOVENTA Y UN MIL
00/100 DÓLARES AMERICANOS), que será cancelado en un plazo total de 48
meses, mediante cuotas mensuales consecutivas.
5.3. PLAN DE CUOTAS, INTERESES Y NATURALEZA JURÍDICA:
Las partes acuerdan las siguientes condiciones para la amortización:
a) Durante el primer año (meses 1 a 12) – Período con arras: El deudor pagará
cuotas mensuales fijas, sin generación de intereses.
Condición especial: Las partes acuerdan que las cuotas correspondientes a este
periodo (meses 1 al 12), así como la cuota inicial, forman parte del precio total del
inmueble y serán imputadas directamente al pago del mismo.
B) A partir del Segundo Año en adelante (Desde la Cuota N.º 13): A partir del mes
número trece, se aplicará un interés mensual del 1 % sobre el saldo deudor
pendiente. El valor de la cuota será recalculado en función a dicha tasa según se
refleja en el Anexo.
5.4. FECHAS Y ANEXO DE PAGOS:
* Fecha de Pago: Las cuotas mensuales deberán ser canceladas de forma
consecutiva, estableciéndose como fecha límite de pago indefectible el día 20 de
cada mes.
* Anexo: El detalle específico de las fechas exactas de vencimiento se encuentra
descrito en el ANEXO 1 (PLAN DE PAGOS) adjunto. Dicho anexo, debidamente
firmado, forma parte integrante, indivisible y esencial del presente contrato.
5.5. MEDIOS DE PAGO AUTORIZADOS:
Todo pago deberá realizarse obligatoriamente mediante depósito bancario,
transferencia electrónica o código QR a la cuenta:
* Banco: BANCO MERCANTIL SANTA CRUZ.
* N° de Cuenta: 1013910673.
* Titular: ALEXANDRA MARIA GARCIA MURIEL
Sirviendo el comprobante bancario o digital como recibo suficiente de pago.
SEXTA: (POSESIÓN, USO Y PROHIBICIONES)
La posesión material del lote de terreno objeto del presente contrato podrá ser
otorgada a favor de EL COMPRADOR una vez transcurridos dieciocho (18) meses
de vigencia del presente contrato, siempre y cuando EL COMPRADOR se
encuentre al día en el cumplimiento de todas sus obligaciones de pago y hubiere
cancelado como mínimo el cien por ciento (100%) del precio total de la propiedad.
6.1. Prohibición de Construcciones u Obras no Autorizadas
Mientras no se produzca la entrega formal de la posesión y la individualización
catastral del lote, EL COMPRADOR queda expresamente prohibido de realizar
cualquier acto de posesión material, incluyendo, pero no limitándose a:
construcciones de cualquier naturaleza, levantamiento de murallas o cercos
perimetrales, movimientos de tierra, nivelaciones o excavaciones, e instalación de
mejoras o edificaciones de cualquier tipo.
Cualquier acto de ocupación, construcción, mejora o cierre perimetral realizado sin
autorización expresa y escrita de LOS VENDEDORES será considerado realizado
en beneficio exclusivo del propietario del inmueble, sin derecho a compensación,
reembolso o reconocimiento económico alguno a favor de EL COMPRADOR.
Asimismo, en caso de que EL COMPRADOR incurra en mora en el cumplimiento
de sus obligaciones contractuales, la realización de cualquiera de los actos antes
descritos facultará a LOS VENDEDORES a resolver el presente contrato de pleno
derecho, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial, sin devolución de las
sumas pagadas, sin perjuicio de las acciones civiles y penales que correspondan
por ocupación indebida, avasallamiento o despojo del inmueble, conforme a la
legislación vigente en Bolivia.
SÉPTIMA: (MANTENIMIENTO E IMPUESTOS).
7.1. El COMPRADOR se obliga a mantener el lote limpio y deshierbado.
7.2. Responsabilidad Tributaria: Las partes acuerdan que, mientras dure el trámite
de aprobación de la urbanización y el lote no cuente con empadronamiento catastral
propio, el pago de los Impuestos Municipales Anuales sobre el terreno matriz
corresponderá exclusivamente a los VENDEDORES. Una vez que el lote sea
individualizado y cuente con su propio Código Catastral, la obligación de pago de
impuestos correrá por cuenta exclusiva del COMPRADOR.
OCTAVA: (DEL INCUMPLIMIENTO, MORA Y PENALIDADES).
8.1 Mora e interés por retraso
El retraso en el pago de cualquier cuota generará mora automática desde el día
siguiente al vencimiento.
Por cada día de retraso se aplicará una penalidad de USD 1 (un dólar
estadounidense) por cada día de mora, acumulable hasta la cancelación total de la
cuota vencida.
Esta penalidad responde a criterios de previsibilidad y costos administrativos
derivados del incumplimiento.
8.2 Incumplimiento por falta de pago
La falta de pago de tres (3) cuotas mensuales consecutivas facultará a los
VENDEDORES a declarar la rescisión unilateral del contrato, sin necesidad de
intervención judicial.
Antes de formalizar la rescisión, el COMPRADOR deberá apersonarse a las oficinas
de los VENDEDORES para intentar una conciliación respecto al estado de la deuda.
De no llegarse a un acuerdo o regularización de pagos, el contrato quedará resuelto
de pleno derecho.
8.3 Consecuencias de la rescisión por incumplimiento
En caso de rescisión por incumplimiento de pago:
a) El COMPRADOR perderá el derecho de reserva sobre el lote o inmueble objeto
del presente contrato.
b) Los VENDEDORES recuperarán la plena libertad de disposición sobre el
inmueble, pudiendo ofertarlo o venderlo inmediatamente a terceras personas.
c) Los montos pagados por el COMPRADOR serán liquidados conforme a las
condiciones establecidas en la cláusula de arras y penalidades.
8.4 Traspaso o cesión del contrato
El COMPRADOR podrá realizar el traspaso o cesión de su derecho de compra a un
tercero, previa autorización de los VENDEDORES y cumpliendo los procedimientos
administrativos establecidos por la empresa.
El nuevo adquirente asumirá todas las obligaciones pendientes del contrato desde
la fecha del traspaso.
8.5 Desistimiento o rescisión voluntaria del comprador
En caso de que el COMPRADOR decida no continuar con la compra por motivos
personales, económicos o de cualquier otra naturaleza, se aplicarán las siguientes
reglas:
a) Se considerará una rescisión voluntaria del contrato.
b) Los VENDEDORES podrán retener, en calidad de arras o penalidad, un monto
equivalente al 20% del valor total del inmueble.
c) El saldo restante del dinero pagado por el COMPRADOR será devuelto una vez
que el inmueble sea vendido a un nuevo comprador.
8.6 Devolución de capital
La devolución del saldo que corresponda al COMPRADOR se realizará únicamente
después de concretada la venta del inmueble a un tercero, dentro de un plazo
máximo de noventa (90) días posteriores a dicha venta, sin generación de intereses.
NOVENA: (PROHIBICIONES Y NULIDAD DE CESIÓN).
Queda expresamente prohibido ceder, transferir, vender o subrogar los derechos y
obligaciones emergentes de este contrato a terceras personas sin la autorización
expresa y escrita de los VENDEDORES. Toda cesión realizada sin dicha
autorización será NULA DE PLENO DERECHO, facultando a los VENDEDORES a
resolver el contrato automáticamente, sin perjuicio de las penalidades pactadas. En
caso de autorizarse un traspaso, el COMPRADOR deberá abonar previamente una
Comisión Administrativa de Bs. 800.- (OCHOCIENTOS 00/100 BOLIVIANOS).
DÉCIMA: (OPCIONES DE SALIDA: TRASPASO O REVENTA).
Con el fin de evitar la pérdida total de las cuotas en caso de iliquidez del
COMPRADOR, las partes acuerdan dos mecanismos de salida ordenada, siempre
que el contrato no haya sido resuelto previamente:
OPCIÓN A: CESIÓN DE DERECHOS (TRASPASO):
El COMPRADOR podrá transferir sus derechos a una tercera persona que asuma
la deuda pendiente. Para esto se requiere obligatoriamente:
* A) Autorización escrita de los VENDEDORES.
*B) Que el COMPRADOR esté al día en sus cuotas al momento del traspaso.
*C) Pago de comisión administrativa:
El COMPRADOR deberá pagar una comisión administrativa de Bs. 800.-
(OCHOCIENTOS 00/100 BOLIVIANOS), por concepto de cambio de nombre y
elaboración de un nuevo contrato.
Una vez firmado el nuevo contrato con el cesionario, el COMPRADOR original
quedará liberado de las obligaciones derivadas del presente contrato, recuperando
su inversión directamente del nuevo comprador, sin intervención ni responsabilidad
de los VENDEDORES.
OPCIÓN B: MANDATO DE VENTA Y REINTEGRO (DEVOLUCIÓN PARCIAL):
Si el COMPRADOR no puede pagar y no consigue un traspaso, podrá autorizar
voluntariamente a los VENDEDORES para que estos vendan el lote a un tercero.
Una vez concretada la venta al nuevo cliente:
* A) Los VENDEDORES descontarán una Penalidad del 20% del capital abonado
por gastos administrativos y lucro cesante.
* B) El saldo restante será reintegrado/devuelto al COMPRADOR original.
Esta opción aplica incluso durante el primer año si hay mutuo acuerdo escrito,
prevaleciendo sobre la cláusula de Arras para favorecer al COMPRADOR.
DÉCIMA PRIMERA: (SANEAMIENTO Y RENUNCIA A ACCIONES).
10.1. Plazos: El trámite de aprobación municipal tiene un tiempo referencial de 3 a
5 años. El COMPRADOR renuncia expresamente a iniciar acciones judiciales,
administrativas o penales por demoras municipales, reconociendo que se trata de
hechos ajenos a la voluntad de los VENDEDORES.
10.2. Tolerancia: El COMPRADOR acepta anticipadamente modificaciones
municipales (desplazamientos o variación de superficie) en un rango de más/menos
15%, sin derecho a rescisión, salvo afectación sustancial que impida el uso del lote.
DÉCIMA SEGUNDA: (DOMICILIO ESPECIAL Y PRUEBA DIGITAL).
Para todos los efectos legales y judiciales, las partes constituyen DOMICILIOS
ESPECIALES e indeclinables (Art. 29 C.C.):
12.1. Domicilio Físico: El señalado en la cláusula primera. Toda notificación
entregada allí (incluso mediante cédula fijada en puerta ante testigo) será
plenamente válida, aunque el COMPRADOR no se encuentre presente.
12.2. Domicilio Digital Vinculante: El COMPRADOR señala para avisos de
cobranza: * WhatsApp / Celular: 67477323
12.3. Valor Probatorio: Toda notificación enviada a estos medios telemáticos se
tendrá por válida y recibida a las 24 horas de su envío. Las partes acuerdan
expresamente que la captura de pantalla (screenshot) e impresión del mensaje
constituirá medio de prueba suficiente, fidedigno y con plena eficacia jurídica
conforme al Art. 1296 del Código Civil.
DÉCIMA TERCERA: (FIRMA A DISTANCIA Y GESTIÓN DE NEGOCIOS).
13.1. Validez Digital: Conforme a la Ley N° 164 (Ley General de
Telecomunicaciones), las partes reconocen plena validez jurídica al intercambio de
ejemplares escaneados y firmas digitales para el perfeccionamiento de esta
Reserva.
13.2. Gestión de Negocios (Codeudoría): En caso de que la persona que suscribe
este contrato lo haga en calidad de GESTOR (sin poder notariado) a favor de un
tercero beneficiario, dicho GESTOR se constituye automáticamente en
CODEUDOR SOLIDARIO E INDIVISIBLE de todas las obligaciones económicas
aquí pactadas. La deuda será exigible al GESTOR en su totalidad mientras el
beneficiario real no ratifique la compra mediante el Poder Notariado.
DÉCIMA CUARTA: (SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS).
Las controversias derivadas de la ejecución o interpretación del presente contrato
se resolverán inicialmente mediante conciliación. Si no se llega a un acuerdo, se
someterán a arbitraje ante la ICAM de Cochabamba conforme Ley 708 y su
reglamento.
DÉCIMA QUINTA: (NO RELACIÓN DE CONSUMO E INTEGRIDAD).
15.1. Relación Civil: Las partes declaran y reconocen que la presente relación es de
naturaleza estrictamente CIVIL Y CONTRACTUAL entre particulares, no existiendo
relación de consumo en los términos de la Ley N° 453, al no ser los VENDEDORES
una empresa inmobiliaria de oferta masiva, sino propietarios disponiendo de su
patrimonio personal.
15.2. Integridad: Este documento constituye el acuerdo único, total y definitivo entre
las partes, dejando sin efecto cualquier acuerdo verbal o promesa anterior.
Cualquier duda de interpretación se resolverá a favor de la validez del contrato y de
la seguridad jurídica de los VENDEDORES.
DÉCIMA SEXTA: (HEREDEROS Y SUCESORES).
El presente contrato es vinculante, indivisible e irrevocable para las partes y sus
respectivos herederos y sucesores a título universal o particular. En caso de
fallecimiento de cualquiera de las partes, los herederos asumen la totalidad de los
derechos y obligaciones aquí pactadas, no pudiendo alegar desconocimiento para
eludir el cumplimiento del contrato.
Siendo voluntaria la adhesión al seguro de vida ofertado por la empresa de seguros
la cual determinará como asegurados al deudor o deudores y como beneficiario al
vendedor cuyo objeto es el cierre de la deuda por motivo de fallecimiento del
comprador. Teniendo este un tratamiento particular con la empresa aseguradora
DÉCIMA SÉPTIMA: (INFORMACIÓN PREVIA Y ACEPTACIÓN DE RIESGOS).
EL COMPRADOR declara haber recibido información suficiente, clara y previa sobre
la naturaleza condicional del proyecto, el estado actual de la urbanización, los
riesgos administrativos y las consecuencias económicas del desistimiento o
incumplimiento (especialmente la pérdida de las Arras), aceptándose de forma
expresa, libre y voluntaria.
DÉCIMA OCTAVA: (DECLARACIÓN SOBRE LA CONDICIÓN DE LOS
PROMITENTES VENDEDORES).
Los promitentes vendedores, aclaran que el inmueble objeto del compromiso de
venta lo realizan de forma ocasional, ya que no son DESARROLLADORES
INMOBILIARIOS.
DÉCIMA NOVENA: (INDEXACIÓN AL TIPO DE CAMBIO – REFERENCIA BCB)
Las partes acuerdan expresamente que todas las obligaciones de pago establecidas
en el presente contrato, aun cuando se encuentren expresadas en moneda
CENTRAL (Bolivianos), mantendrán su valor equivalente en dólares
estadounidenses (USD), tomando como referencia el tipo de cambio DE VENTA
paralelo o de mercado publicado o utilizado como referencia por el Banco CENTRAL
de Bolivia (BCB).
En caso de variaciones del tipo de cambio, las cuotas o saldos pendientes serán
automáticamente reajustados, manteniendo en todo momento el valor equivalente
en dólares estadounidenses pactado entre las partes, sin que ello constituya
modificación del contrato, ni requiera adenda adicional.
Las partes reconocen que la presente cláusula tiene por finalidad mantener el
equilibrio económico del contrato y preservar el valor real de la obligación,
renunciando a cualquier reclamación futura derivada de variaciones cambiarias.
VIGÉSIMA: (ACEPTACIÓN).
Leído el presente documento en su integridad, las partes manifiestan su plena y
absoluta conformidad con todas y cada una de sus cláusulas, firmando al pie en
señal de aceptación.

Cochabamba, 17 de marzo de 2026.