Módulo 2: Contratos

INTRODUCCIÓN AL MÓDULO

Introducción

UNIDAD 4: CONTRATOS

Introducción a la unidad

Tema 1: Contratos

Cierre de la unidad

UNIDAD 5: COMPRAVENTA INMOBILIARIA

Introducción a la unidad

Tema 1: Compraventa inmobiliaria

Tema 2: Compraventa de inmuebles

Tema 3: La oferta de compra

 Tema 4: El boleto de compraventa: sus partes, contenido

Tema 5: El boleto de compraventa y su validez

Tema 6: ¿Qué dice el nuevo ordenamiento sobre la resolución?

Tema 7: Escrituración de propiedades: obligación y plazo

Tema 8: Compraventa y propietario inhibido

Tema 9: Compraventa Inmobiliaria y situación de los incapaces

Cierre de la unidad

UNIDAD 6: CESIÓN DEL BOLETO DE COMPRA VENTA

Introducción a la unidad

Tema 1: Cesión de boleto de compraventa

Tema 2: Barrios cerrados, clubes de campo y su problemática legal

Cierre de la unidad

CIERRE DEL MÓDULO

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Lección 1 de 20

Introducción

En este módulo veremos los distintos contratos que redactara el corredor, especialmente el
boleto de compraventa y su posibilidad de cesión a terceras personas.
 Figura 1. Elaboración propia (2019)

Objetivos del módulo

Conocer los distintos contratos que realiza el corredor y sus partes

esenciales para la redacción.

Contenidos del módulo

Unidad 4— Contratos
 4.1 Contratos

Unidad 5— Compraventa inmobiliaria

5.1 Compraventa inmobiliaria

5.2 Compraventa de inmuebles
5.3 La oferta de compra
5.4 El boleto de compraventa: sus partes, contenido
5.5 El boleto de compraventa y su validez
5.6 Qué dice el nuevo ordenamiento sobre la resolución?
5.7 Escrituración de propiedades: obligación y plazo
5.8 Compraventa y propietario inhibido
5.9 Compraventa inmobiliaria y situación de los incapaces

Unidad 6— Los mercados

6.1 Cesión del boleto de compraventa

6.2 Barrios cerrados, clubes de campo y su problemática legal

Cambios en el negocio inmobiliario

En la nota podemos observar un cambio sustancial para el otorgamiento de créditos

hipotecarios en emprendimientos desde el pozo.

Kellmer, G. (2018). El boleto de compra-venta de vivienda desde el pozo se

considera escritura. En Clarín.
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Lección 2 de 20

Introducción a la unidad

¿Cuál es la cantidad mínima de intervinientes para realizar un

contrato?

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Lección 3 de 20

Tema 1: Contratos

“El contrato es el acuerdo de voluntades, entre dos o más

personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de
obligaciones (…) los contratos han de ser celebrados entre
personas capaces y no han de referirse a cuestiones
prohibidas o contrarias a la moral o las buenas
costumbres. Los contratos lícitos obligan a las partes
contratantes en iguales términos que la ley” (Capitant)

Los contratos inmobiliarios tienen su razón de ser, en que son el negocio jurídico que precedió a
la constitución de un derecho real.

Elementos esenciales de un contrato

C A PA C I D A D EL CONSENTIMIENTO EL OBJETO LA CAUSA

Es menester que las partes que conforman un contrato sean capaces, para que este sea válido.
Incapacidad no es lo mismo que imposibilidad de consentir.

C A PA C I D A D EL CONSENTIMIENTO EL OBJETO LA CAUSA

Es la base de todo contrato, es el acuerdo de dos o varias personas para producir un efecto jurídico
determinado. Para ello es menester que el consentimiento sea libre y no esté viciado (Los Vicios del
Consentimiento son: el error, el dolo, la violencia).

C A PA C I D A D EL CONSENTIMIENTO EL OBJETO LA CAUSA

Que debe tener un contrato para ser válido debe contar con cuatro (4) características:

1.º. Debe ser posible.

2.º. Debe ser lícito.

3.º. Debe constituir para el acreedor una ventaja apreciable en dinero.

4.º. Debe ser suficientemente determinado.

C A PA C I D A D EL CONSENTIMIENTO EL OBJETO LA CAUSA

En las obligaciones contractuales: Expresa el motivo jurídico del consentimiento de aquel que se obliga.

La toma de recaudos
Es de buen profesional eficiente y responsable, recordar la obligación legal y ética que tenemos
y hacer de esto una costumbre en la toma de recaudos y evitar malos momentos y perjuicios
por nuestro desempeño como profesionales.

Una vez que tenemos a nuestro cliente delante de nosotros y habiendo manifestado este cuál
es la intención de por qué ha solicitado nuestra intervención como profesional (si quiere vender,
alquilar la propiedad, etc.), primeramente y antes de redactar la autorización, debemos
cerciorarnos que la persona esté en condiciones legales de contratar, porque de lo contrario,
habremos hecho un contrato nulo con la consabida consecuencia jurídica por no haber sido
diligentes y responsables, y no cumplir con una obligación que la ley nos impone; no nos
olvidemos que estamos intermediando entre las partes para lograr un negocio exitoso, donde
las partes plasmarán su voluntad y acuerdo en un contrato redactado por nosotros, y que a

partir de allí habrá derechos y obligaciones recíprocas, y efectos jurídicos; además de habernos
confiado su patrimonio.

Entonces debemos:

Verificar la identidad de la persona (art.52, ap.a) inc. 3 ley 10973, mod.

14085), y art.36, ley 20266-modif. 25028.

En carácter de que viene (propietario, apoderado de, etc.)

Capacidad legal para contratar: se puede dar que podemos tener delante
de nosotros una persona que nos muestra un poder del titular (que
puede haber fallecido, y consecuentemente caduca el poder), que tiene
alcance para administrar, pero no para disponer, o que el poder se
encuentra vencido, o una persona que parece ser normal y una vez
hechas las averiguaciones resulta ser un incapaz que está bajo cuidados
de otra persona; o puede ser una persona que se encuentra en estado
falencial— quiebra— y para contratar hay que pedir autorización judicial,
etc.), etc., para citar alguno de los casos.

Si es o no el titular de dominio (leer la escritura del inmueble y tomar

datos del inmueble, si tiene o no restricciones al dominio —hipoteca, etc.,
gravámenes, etc.) (art. 52, ap. a inc. 5 ley 10973 mod. 14085) Si está
todo en condiciones redactamos la autorización (de venta o de alquiler)
y luego pedimos informes de dominio del bien (para saber si tiene
embargo, hipoteca vigente, bien de familia, o alguna traba de litis, etc.), y
que esa persona (titular de dominio) esté libre para disponer de sus
bienes (si es que la intención es vender) que no esté inhibido (ya que si
está inhibido primero hay que levantar la inhibición— si esta es de índole
penal debemos desistir de tomar esa propiedad).— esto es
absolutamente necesario y con carácter obligatorio, ya que debemos
proponer los negocios con exactitud y claridad, y además puede pasar
que puede haber una sucesión en el camino, y hasta que no esté la
declaratoria de herederos (por lo menos) no se puede vender.
Nos puede llegar a pasar que estamos frente a una persona que es titular de dominio de un
bien inmueble, y no puede disponer de él porque es un incapaz o tiene algún grado de
incapacidad y está al cuidado de un tutor o hay algún curador de los bienes, o está

desapoderado por algún juzgado (en una quiebra), y por más autorización que nos firme, a
nosotros no nos sirve para nada, y habremos gastado dinero, tiempo y esfuerzo tomando una
propiedad que el que nos encomendó la venta no está en condiciones de contratar. O sea que
también debemos cerciorarnos de quien es la persona que nos debe firmar esa autorización, y
como se compone la “parte vendedora”, cuantas personas deben firmar, para asegurarnos el
consentimiento de todos y no tengamos problemas (por ejemplo, puede haber una sucesión
terminada y uno de los herederos me trae la propiedad para venderla, y resulta que los otros
herederos no quieren vender).

Siendo el contrato un acuerdo de voluntades, se entienden hechos de buena fe y para ser

cumplidos; a la hora de interpretar un contrato y para el caso que por diversas razones llegue a
la justicia, es lo que el Juez va a tener en cuenta:

1 Lo que las partes entendieron o pudieron entender cuando contrataron;

2 Si hubo o no mala fe;

3 Quien fue el profesional que intervino en la operación.

La autorización de venta

“El objeto de la autorización de venta o para comercializar es justamente facultar al mediador

inmobiliario para que este ofrezca al público, para su venta o para el negocio de que se trate, el
bien raíz del comitente, procurando conseguir interesados en la operación que permitan la
celebración definitiva del convenio deseado por este. Además, se utiliza con la finalidad de
afirmar los derechos y las obligaciones de la inmobiliaria y del propietario, las condiciones y
modalidades del negocio que se pretende celebrar con terceros, el plazo de duración del
encargo, el pacto de exclusividad que pudiera existir y otros aspectos relevantes de la gestión
encomendada al intermediario.” (según análisis jurídico del pronunciamiento judicial fallo
dictado el 30/12/2009 por la sala C de la C. Nac. Com. en los autos “Tornquist Propiedades S.A.
v. Kitroser, María R.” en los autos: “Tornquist Propiedades S.A. v. Kitroser, María R.”. JA/

Jurisprudencia anotada— Por Mariano Esper- Abeledo Perrot).

La autorización de intermediación (ya sea para venta o alquiler) es un contrato entre el Corredor
Público y su comitente, y tiene que tener ciertos elementos:

Membrete de la inmobiliaria (con N.º de matrícula y N.º de colegiado)

Datos completos del autorizante (nombre y apellido, domicilio, estado

civil, nacionalidad, tipo y N.º de documento, estado civil— si es casado
necesita asentimiento conyugal)

Datos del corredor y plazo de la autorización.

Identificación del bien (leer de la escritura: nomenclatura catastral,

matrícula, etc.)

Si se requiere de autorización porque o hay un menor, o incapaz, o hay

una sucesión, etc. dejar constancia, juzgado, secretaría, jurisdicción, N.º
de expediente porque hay que ponerlo en el boleto.

Si es propiedad horizontal la unidad funcional de que se trata y si hay

unidades complementarias.

Si hay planos de obra, plano ph, reglamento de copropiedad, etc.

El precio en que mínimamente debe venderse (o alquilarse).

Condiciones de la operación (normalmente es 30% al boleto y 70%

contar escritura)

Estado de ocupación.
 Si quedan accesorios (aire acondicionado, salamandra, etc.)

Plazo de escrituración y gastos de la misma; forma de entrega de la

posesión.

Establecer que la venta se realiza libre de toda deuda y/o gravamen, con
todos sus impuestos, tasas y contribuciones y servicios pagos hasta el
día de la escritura.

Honorarios del corredor.

Gastos de publicidad, si nos entregan o no juego de llaves, si colocamos

o no cartel.

Se firman dos ejemplares.

Nota: la autorización de venta o alquiler y el formulario de oferta de compra se pueden tener

impresos, pero el boleto de compraventa NO, porque cada operación tiene detalles diferentes.

Vencimiento del plazo de la autorización

El corredor no tiene derecho a cobrar comisión si la operación se realiza sin su intervención,
luego de vencido el plazo de la autorización y por precio diferente.

Este principio está sujeto a variaciones de acuerdo con las circunstancias del caso, porque lo
fundamental es que no haya violación de los deberes de buena fe, por los contratantes, en
perjuicio del corredor. En tal sentido, puede anotarse la decisión que reconoce al corredor el
derecho a la comisión, pese a hallarse vencido el plazo, si la operación fue concretada por las
partes, 5 días después del vencimiento de aquel, en términos idénticos a los de la oferta llevada
por el corredor.
Anexo: Modelo de autorizaciones

1) AUTORIZACIÓN PARA LOCACIÓN

AUTORIZO A ... representada por el Martillero y Corredor Público ... para que proceda a la
locación del inmueble consistente en un Departamento destinado exclusivamente a vivienda
sito en la ..... piso ..... Depto ..... , de Pcia. de Bs. Aires, bajo las siguientes condiciones
generales básicas:
A) El precio de la Locación se fijara en la suma de U$S ..... ( Billetes Dólares .....) por mes,
pagaderos por adelantado del 1º al 5 de cada mes.−
B) La locación incluye una línea Telefónica .....−
C) El depósito de garantía se fija en la suma de U$S ..... (Billetes Dólares ..... ).−
D) El Locatario deberá tomar a su cargo el pago de las Expensas comunes, el impuesto
Inmobiliario y el Impuesto Municipal, así como también las facturas de Obras Sanitarias de la
Nación, Teléfono, Electricidad y Gas Natural.−
E) El locatario deberá presentar UN GARANTE que firmará el contrato juntamente con el
mismo, avalando todas y cada una de sus obligaciones, dicho GARANTE, deberá ser titular de
Bienes Inmuebles, ubicados en la Capital Federal y/o en Gran Buenos Aires, y cuyo valor este
acorde con el monto que deba avalar, así como también se deja convenientemente
establecido que deberá ser a entera satisfacción de la Parte Locadora.−
F) Si el Locatario y/o EL Garante no fuere del agrado de la Parte Locadora y/o autorizante,
esta no estará obliga a suscribir el contrato de locación. —
La presente autorización se otorga en forma exclusiva e irrevocable por el plazo de ... días
corridos, a partir de la fecha, en la Ciudad y Partido de… , a los … , días del mes de … de ...

2) AUTORIZACIÓN DE VENTA
Por la presente se otorga autorización en forma exclusiva e irrevocable a la firma ..." ,
representada por su titular Martillero y Corredor Público Don …, Colegiado …, con domicilio en
… de la ciudad y partido de..., Provincia de … por el término de … días, para que proceda a
Vender el Inmueble sito en la calle …, de la localidad de …, partido de …, Provincia de …, bajo las
siguientes condiciones generales básicas:
1º) El Precio total de venta será de: …
2º) La forma de pago será la siguiente:
a) En el acto de la firma del boleto de compraventa se deberá abonar la suma de ... en
concepto de "a cuenta de precio”.
b) En el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio, se deberá abonar el saldo de
precio totalmente al contado, es decir, la suma de: …
c) La escritura traslativa de dominio se firmara dentro de los … días, de la fecha en que se
suscriba el Boleto de Compraventa, siendo los gastos que la misma origine abonados en el
orden causado y de acuerdo a la Práctica Notarial, conforme a Ley. Debiendo otorgarse
simultáneamente La Posesión del inmueble, libre de ocupantes y totalmente desocupado.
3º) El AUTORIZANTE declara: ser único y exclusivo titular de dominio, que los títulos son
perfectos y que, no se encuentra Inhibido para disponer del mismo, asumiendo la obligación
de entregar el inmueble libre de hipotecas, embargos, y demás gravámenes, con todos los
impuestos, contribuciones, tasas, servicios, y demás obligaciones y afectaciones
correspondientes al inmueble totalmente pagos hasta el día de la firma de la escritura
traslativa de dominio.
4º) En el inmueble se halla instalada la línea telefónica Número: ... cuya
facturación será abonada hasta el día de la escrituración por el Autorizante, quien transferirá
la misma a favor de quien resulte comprador.
5º) En caso de venta o revocación de la presente, el Autorizante deberá abonar a ..... en
concepto de honorarios el ... % sobre el precio total obtenido o establecido en la presente, en
el acto de la firma del Boleto de Compraventa a la fecha de aceptación de la oferta o de la
revocación de la presente.
En prueba de conformidad y para su fiel cumplimiento se firman dos ejemplares de un mismo
tenor y a un solo efecto en la Ciudad de ... Partido de ... , Pcia. de ..... , a los ..... días del mes de
..... de .....

3) MODELO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA DE UN FONDO DE COMERCIO

Por la presente se otorga autorización en forma exclusiva e irrevocable a la firma ..." ,
representada por su titular Martillero y Corredor Público Don ..., Colegiado ....., con domicilio
en ... de la ciudad y partido de..., Provincia de ... por el término de ... días, para que proceda a
VENDER EL FONDO DE COMERCIO del negocio del ramo de: ....., sito en la calle ... de la
Localidad de la Ciudad y Partido de ..., Pcia. de Bs. Aires, bajo las siguientes condiciones
generales básicas:
1) El Precio total de venta será de U$S ... (BILLETES DÓLARES ..... )
2) La forma de pago será la siguiente:
a) En el acto de la firma del boleto de compraventa quien resulte comprador deberá abonar la
suma de ..... (Billetes Dólares ... ) en concepto de a cuenta de precio.
b) En el acto del otorgamiento de la Posesión, quién resulte comprador deberá abonar U$S .....
(Billetes Dólares ... )
c) La POSESION se otorgara a los ... a partir de la firma del Boleto de Compraventa , siendo los
gastos que origine la operación, tales como Publicación de Edictos, Sellados, certificaciones,
transferencias de inscripciones y habilitaciones, Etc. Etc. soportados en el 50 % del total de
los mismos, por cada una de las partes.
3) La Posesión del Fondo de Comercio será entregada por la Parte Vendedora, a la Parte
Compradora, con la intervención del Martillero y Corredor Público ..., una vez cumplido la
publicación de Edictos y/o Avisos y vencido los plazos que para las oposiciones establece la
Ley 11.867, y que sean cumplidos, todos los requisitos de la referida Ley.
4) Queda facultada y autorizada ... para recibir en calidad de seña y/o de otro concepto, para
concretar la compraventa del Fondo de Comercio objeto de la presente autorización, como así
aceptar la oferta de compra y/o reserva que le pudieran realizar de acuerdo a las condiciones
 indicadas.
5) En caso de venta o revocación de la presente, el Propietario comitente abonará a ..... en
concepto de comisión y/u honorarios el ... % sobre el precio total obtenido o establecido en la
presente, debiendo efectuarse el pago en el acto de la firma del Boleto de Compraventa a la
fecha de aceptación de la oferta o de la revocación de la presente, automáticamente sin
necesidad de requerimiento alguno produciéndose la mora por el mero incumplimiento.
6) Conforme lo normando por el artículo 111 del Código de Comercio, en el supuesto caso de
que el Propietario autorizante efectuara la venta dentro del plazo de vigencia de la presente
autorización, en forma particular, y/o si después de haber vencido la misma efectuare la venta
con algún, interesado que le hubiere presentado ... deberá abonar los honorarios y/o comisión
pactada más los que le hubiera correspondido abonar al Comprador.
7) Las Mercaderías existentes al momento del otorgamiento de la posesión, que estén aptas
para la venta y el consumo, serán inventariadas por el Sr. Martillero y Corredor Público ...
(único árbitro para esta operación) a precio de costo y corriente de plaza neto, y el importe
total de las mismas las deberá pagar la parte compradora a la parte vendedora, mediante la
suscripción de ... pagarés mensuales iguales y consecutivos, en Dólares, sin intereses.−
Leído el presente, las partes se ratifican de su contenido por ser lo pactado, y en prueba de
conformidad y para su fiel cumplimiento se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un
solo efecto en la Ciudad y Partido de ... Pcia. de Bs Aires, a los ... días del mes de ... de ...−

Locación de inmuebles

En el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, la locación propiamente dicha se encuentra

legislada en los arts. 1187 al 1226.

Definición

Artículo 1187

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa,
a cambio del pago de un precio en dinero. Se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventas.
Comentarios: Al igual que la legislación anterior, se resalta la temporalidad en la duración del contrato
y la aplicación en subsidio de lo dispuesto sobre la compraventa.

Fuentes: Arts. 1493 y 1494.

Forma. Oponobilidad

Artículo 1188

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a
alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica
también a prórrogas y modificaciones.

Comentarios:
Anteriormente, el código no prescribía una forma determinada, pero la ley 23091 impuso la
instrumentación por escrito, interpretada mayoritariamente como una solemnidad ad probationem,
esto significa que la forma no hace a la eficacia del negocio, sino a la posibilidad de su acreditación.

Fuentes: Ley de Locaciones Urbanas

Transmisión por causa de muerte

Artículo 1189

Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario la locación

Se trasmite activa y pasivamente por causa de muerte.

 Subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

Continuador de la locación

Artículo 1190

Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a la habitación, fallecimiento

del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible
trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador de la
locación prevalece sobre el heredero del locatario.

Comentarios:

Al no tratarse la locación de cosas de un contrato en función de la persona, solo podría obstruir

la transmisión por causa de muerte, un pacto o disposición legal en contrario, el que no podrá,
sin embargo, restringir el plazo mínimo de locación de inmuebles, que es de dos años.

La locación subsiste siempre que la cosa objeto de la locación, haya sido enajenada por
cualquier acto jurídico, sea por venta, donación, permuta, dación en pago, etc. El fundamento de
la norma estriba en la buena fe. Al igual que el supuesto anterior, la norma es derogable por
voluntad de las partes, pero no podrá restringir el plazo mínimo de dos años.

Se consagra el derecho a hacer subsistir la locación en cabeza de los continuadores, sujetos que no
se identifican con los herederos del locatario, esta opción beneficia a quien habitaba el inmueble y
además logre acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un año previo al abandono o
fallecimiento del locatario, aun cuando no se verifique grado alguno de parentesco.

Cuando se abandonase la cosa locada surge el derecho de resolución por causa imputable al
locatario, sin embargo, en la medida que el locatario tuviere grupo conviviente habitando en el
inmueble, estos tendrán la facultad de convertirse en continuadores de la locación, siempre que sea
un inmueble con destino a la habitación.
Fuentes: Art. 1496 y 1498; Ley 23091

Facultades del representante

Artículo 1191

Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo
período, se requiere facultad expresa.

Comentarios:

La celebración del contrato de locación es considerada un acto de administración, por lo cual, locador
y locatario, solo requieren contar con dicha actitud para que el contrato sea válido. Por excepción,
podrá ser considerado un acto de disposición cuando se exceda de un determinado plazo, esto es,
cuando se exceda los tres años, para lo cual se requiere facultad expresa.

Comprende tanto la facultad de celebrar el contrato de locación como de percibir pagos anticipados,
entendiéndose tal, el que se efectúa antes de ser exigible.

Objeto y destino

Artículo 1192

Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto de contrato de
locación, si es determinable, aunque sea solo en su especie.

Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y frutos ordinarios.

Comentarios:
En el contrato de locación de cosa futura, se entiende que el mismo se encuentra bajo condición

suspensiva de que la cosa llegue a existir; el riesgo pesa, a falta de pacto en contrario, en cabeza del
locador. En relación a la locación de cosa ajena, la doctrina considera posible y lícito en aquellos casos
en los que existe legitimación para disponer del uso y goce.

Fuentes: Arts. 1499,1500 y 1501.

Contrato reglado por normas administrativas

Artículo 1193

Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las
normas administrativas, y en subsidio por las del Código Civil en materia de locación.

Comentarios:
Ya no se realiza la distinción compleja entre bienes estatales, corporaciones o establecimientos de
utilidad pública, como en la antigua redacción del Código.

Son personas jurídicas públicas: el Estado Nacional, Provincial, Municipal, CABA, Iglesia Católica,

entidades autárquicas y demás organizaciones a las que se atribuya ese carácter, se entiende que
abarca también a los Colegios Profesionales, si el Estado les confiriese la facultad de administrar
bienes de su patrimonio.

Cuando el Estado actúa como sujeto de derecho privado celebrando contratos de locación con
particulares, y asumiendo el rol de locatario, queda sujeto a las disposiciones del Código Civil.

Fuentes: Art. 1502

Destino de la cosa locada

Artículo 1194

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas
análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. Si el destino es
mixto, se aplican las normas correspondientes al destino habitacional.

Comentarios:
Se otorga preeminencia a la autonomía de las partes. A falta de un convenio expreso se disponen
distintas alternativas: aquel que tenía la cosa al momento de celebrarse el contrato, el que se suele dar
a las cosas de naturaleza similar o el que mejor corresponda con la naturaleza de la cosa. La
determinación del destino es importante, ya que hace nacer la facultad del locador de extinguir el
contrato cuando se da un uso distinto al pactado.

La norma establece que, existiendo destino mixto, por ej.: inmueble para colocar un comercio y
vivienda, debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional.

Fuentes: Arts. 1504 y 1554.

Habitación de personas incapaces con capacidad restringida

Artículo 1195

Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a
una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o
representación del locatario o sublocatario, aunque este no habite el inmueble.
Comentarios:
La norma confiere una tutela más amplia, abarca a los incapaces de hecho, no solo a los mejores, y se

hace extensiva la protección a aquellos que reciben mera “asistencia” aun cuando no habiten el
inmueble. La nulidad será parcial y solo recaerá sobre la cláusula de exclusión.

Fuentes: Art.1504 in fine.

Locación habitacional

Artículo 1196

Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un
mes de alquiler por cada año de locación contratado.

El pago de valor llave o equivalentes.

Plazo máximo

Artículo 1197

El tiempo de locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino
habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda los máximos previstos contados
desde su inicio.

Comentarios:
El código anterior a la reforma previa un plazo máximo de 10 años, que se consideró como exiguo en
ciertas circunstancias. La reforma distingue los plazos según los distintos destinos del inmueble.
Respecto de la renovación, se permite cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se excedan los

plazos máximos establecidos. El cómputo del plazo es el inicio del contrato, de lo contrario las partes
podrían pactar un contrato de 20 o 50 años, con renovaciones por iguales plazos, contraviniendo la
limitación legal. Tanto la renovación como la prórroga deben instrumentarse por escrito, por lo general
con una cláusula que establezca esa opción.

Fuentes: Art. 1505

Plazo mínimo de la locación de inmuebles

Artículo 1198

El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y

determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos
del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Excepciones al plazo mínimo legal

Artículo 1199

No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos
destinados a:
 Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su
personal extranjero, diplomático o consular.

Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo
del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.

Guarda de cosas.

Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una
finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor
pactado.

Efectos de la locación

Entregar la cosa

Artículo 1200

El locador debe entregar la cosa conforme lo acordado.

A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los
defectos que el locatario conoció o debió haber conocido.

Comentarios
Si nada se ha acordado, el destino y/o uso que se dará a la cosa determinará el estado en que deba
ser entregada, excepto cuando el locatario conocía o debía conocer el estado de la cosa. El estado
apropiado de la cosa debe ser verificado al momento de la entrega, debiendo repararse la misma en el
intervalo que va desde que el contrato se perfecciona a la entrega de la cosa locada, salvo en los
casos en los que excepcionalmente esto se descarte por la autonomía de la voluntad.
Fuentes: Art. 1514.

Conservar la cosa en aptitud para el uso convenido

Artículo 1201

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su
cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la
de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación
se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon
temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el
contrato.

Pagar mejoras

Artículo 1202

El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo
haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario. Excepto que sea por destrucción de
la cosa.

Comentarios
Se suprimen varios preceptos del Código de Vélez, consideradas sobreabundantes.

Se entiende por mejora necesaria: aquella cuya realización es indispensable para la conservación de la
cosa y que son a cargo del locador; con ello se resguarda al locatario cuando se resuelve el contrato
por cualquier causa que no sea su culpa y aunque no se haya previsto en el contrato. Este precepto
podría ser derogado por voluntad de las partes, excepto cuando se trate de un contrato de consumo,
que como ya se ha mencionado, es de orden público. En ningún caso deberá el locador las mejoras

útiles.

Fuentes: Art. 1539, 1545,1549,1550.

Frustración del uso y goce de la cosa

Artículo 1203

Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no
puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del
pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la
cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Pérdida de luminosidad del inmueble

Artículo 1204

La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas no autoriza al
locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.
Prohibición de variar el destino

Artículo 1205

El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino
correspondiente. No puede variarlo, aunque ello no cause perjuicio al locador.

Comentarios
Se respeta ante todo al acuerdo que las partes libremente expresaron en el contrato; sin embargo, la
voluntad de las partes puede modificarse y facultar el cambio de destino de la cosa por un acto
posterior. Todo lo referente al uso pactado es una cuestión de hecho que en definitiva dependerá del
criterio judicial.
La inexistencia de daños y perjuicios resulta irrelevante al efecto de facultar al locador a pedir la
extinción del contrato y los daños y perjuicios derivados de la extinción de la locación.
Fuentes: Arts. 1503, 1504, 1554

Mantener la cosa en buen estado

Artículo 1207

Reparaciones: Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las

mejoras de mero mantenimiento; y solo estas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias, puede efectuarlas a costa del locador dándole previo
aviso.

Comentarios
Se consagra la obligación de aviso previo al locador antes de proceder a la erogación de urgencia. En
caso de inmuebles se refiere a las reparaciones que impone el uso normal y adecuado de la cosa, pero
no está obligado por ej.: a abonar el impuesto inmobiliario o la pintura del lugar. Solo serán a cargo del
locatario en la medida que sean menores, si implican una erogación mayor, por ej.: un calefón
inutilizable por tener ya veinte años de uso, serán a cargo del locador. Otros ejemplos: reparar una
cerradura, es una mejora de mantenimiento a cargo del locador, pero no el cambio de cableado
eléctrico del inmueble.

En relación al aviso necesario al locador, basta con que se curse algún tipo de notificación, ya que
muchas veces la urgencia no admite dilación alguna, por ello en casos de suma urgencia, como por ej.,
la rotura de una cañería, con un mensaje de texto por telefonía celular, revestiría gran utilidad y sería
plenamente válido.

Ver también art.1206

Fuentes: Art. 1573

Pagar el canon convenido

Artículo 1208

La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra
prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede
vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de
contado; y si es inmueble, por período mensual.

Comentarios
Los impuestos y contribuciones de mejoras que gravan el inmueble pueden ser objeto de convenio de
partes, disponiendo que el pago integre el precio a cargo del locatario o permanezca adeudado por el
locador. También en el caso de las expensas comunes, ordinarias, extraordinarias, y el pago de
servicios, el alquiler, su pago suele imponerse al locatario y su incumplimiento autoriza el desalojo.

Como alguna jurisprudencia negó la acción ejecutiva, se incluyó, además del precio del alquiler, todas
las prestaciones de pago periódico asumidas por el locatario, para zanjar cualquier duda o cuestión
interpretativa al respecto.

Fuentes: Arts. 1556, 1574, 1575,1578, 1581.

Sobre el precio de la locación:
Se aplica lo dispuesto con respecto al contrato de compraventa (arts. 1124, 1133, 1134 y cctes. del

CCyC.

Formas de deteminar el precio:

a) lo fijan las partes a la firma del contrato

b) lo determina un tercero
c) se fija en relación a una cosa determinada
Precio en moneda extranjera:

Pesificación de las obligaciones (arts. 765 y 766 CCyC)

Previsiones contractuales al momento de contratar.

¿Cómo fijamos el precio en un contexto con inflación?

Diversas formas que puede ser útiles a la hora de contratar pueden ser:
A) Contrato pactando alquiler progresivo o escalonado, ascendente o descendente.
B) Alquiler en moneda extranjera con precauciones.
C) Alquiler fijado en bonos de la deuda argentina.
D) Alquiler fijado por un tercero (sin limitación durante el plazo mínimo)
E) Alquiler cuotativo.
F) Alquiler constituido por suma predeterminada y porcentaje de ventas.
H) Alquiler con indexación en suspenso.

Pagar cuentas y contribuciones por la actividad

Artículo 1209

El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé
a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
Restituir la cosa

Artículo 1210

El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió,
excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

También debe entregarle constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que
resulten atinentes a la cosa o los servicios que tenga.

Comentarios
Una vez extinguido el contrato, nace la obligación restitutoria, la que incumplida da lugar al desalojo.
Ha sido suprimida la presunción de que “la cosa, al ser entregada al comienzo de la locación, se
encontraba en buen estado y era apta para su destino”.

También se hace por primera vez expresa mención la obligación de entregar los recibos de pago, de
modo que se acredite el cumplimiento el contrato y sirvan para demostrar frente a proveedores e
interesados el estado de pago.

Fuentes: Arts. 1615 y 1616.

Régimen de mejoras
Regla

Artículo 1211

El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato,
alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejora
necesaria, puede reclamar su valor al locador.

Violación del régimen de mejoras

Artículo 1212

La realización de mejoras prohibidas en el art. 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el

estado en que se recibió.

Comentarios

En principio, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, pudiendo ser necesarias, útiles o
suntuarias, esta regla tiene excepciones, si las partes pactaron en contrario, o esas mejoras impliquen
mudar o alterar el destino de la misma. En este sentido, en virtud de la autonomía privada, pueden
establecer la prohibición de introducir mejoras, ya sea en forma general o especial, y posteriormente
pueden introducir una autorización similar.

El fundamento de no alterar el destino de la cosa radica en que la modificación es una facultad del
propietario y no del locador. Y por último, el fundamento de la prohibición de las mejoras luego de
requerida la devolución radica en que el locatario ya no tiene un pleno disfrute de la misma.

La violación de la prohibición de introducir mejoras autoriza la resolución contractual, plasmando un

régimen más simplificado, suprimiendo las opciones de paralizar la ejecución, demandar la
demolición, solicitar la restitución y otras soluciones análogas, que anteriormente contemplaba el
Código de Vélez Sarsfield.

Fuentes: Arts. 1537 a 1543 y 1545 a 1551.

Cesión y sublocación

Cesión

Artículo 1213

El locatario solo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los art. 1636 y
siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa
locada.
La prohibición contractual de ceder, implica la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la
sublocación de toda cosa.

Comentarios
Si nos referimos a la transmisión de la posición contractual locativa, la norma se remite a las reglas
sobre cesión de posición contractual, la violación de dichas reglas se considera alterar el destino de la
cosa locada, circunstancia que facultara al locador a finalizar el contrato y reclamar las
indemnizaciones que pudieran corresponder.
La sublocación de la cosa es considerada como un nuevo contrato de locación, pero una sublocación
que tenga por objeto una cosa idéntica en toda su extensión, que comprendía la relación locativa
original, es considerada por el nuevo ordenamiento como cesión.
Fuentes: Arts. 1583, 1584, 1585, 1597

Sublocación

Artículo 1214

El locatario puede dar en sublocación parte de una cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello
debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y
domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la
cosa. El locador solo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de

notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese a la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se
le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

Comentarios
La sublocación autorizada es solo parcial, y siempre que no exista pacto en contrario, ya se mencionó
en el artículo anterior que la sublocación de toda la cosa se considera cesión.

Sin embargo, al ser una norma supletoria, el acuerdo entre partes puede dispensar al locatario del
procedimiento de notificación o la prohibición de iniciarlo, y en este último caso, aunque se cursare
notificación al locador y hubiera transcurridos los días que impone la norma, no se habilitara la
autorización para subarrendar.

Fuentes: Arts. 1583, 1589, 1602.

Relaciones entre sublocador y sublocatario

Artículo 1215

Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este
Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

Comentarios
Para el supuesto de que el locatario perfeccione un contrato de sublocación, se regirá por el contrato
base y las normas legales, aunque sean supletorias. Por ende, se entiende implícito que el uso y goce
del inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario, con sus mismos alcances y
restricciones.

Fuentes: Arts. 1585, 1590, 1594, 1595, 1600.

Acciones directas

Artículo 1216

Sin perjuicio de sus derechos respecto del locatario, el locador tiene acción directa contra el
sublocador para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario.

También puede exigir de este el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone,
inclusive el resarcimiento de los daños causados por el uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el
cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación. La conclusión de la locación

determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

Comentarios
Por expresa habilitación legal, el locador puede exigir al sublocatario el pago de los alquileres
adeudados, pero hasta el monto que le debiera al locatario-sublocador. La acción se extiende para el
cumplimiento de las obligaciones que la sublocación impone.

Por su parte, el sublocatario mediante acción directa podría también exigir al locador el cumplimiento

de las obligaciones originariamente asumidas por el contrato de locación celebrado con el locatario
sublocador, por ej. La de mantener la cosa en buen estado de conservación.

Fuentes: Arts. 1591, 1592, 1601, inc 2° y 4°, 1606, 1607.

Extinción del contrato

Extinción de la locación

Artículo 1217

Son modos especiales de la extinción de la locación

a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el Art. 1218.
b) La resolución anticipada.

Comentarios
Si el plazo fuera indeterminado, se deberá acudir ante el juez para la fijación del mismo, si el plazo es
tácito, la locación concluye en el tiempo en que acorde a los usos y costumbres debía restituirse la
cosa, pero no se incurrirá en mora hasta que el locatario sea debidamente interpelado.

Fuentes: Art. 1604.

Continuación de la locación concluida

Artículo 1218

Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa
en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los
mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes de por concluido el contrato
mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no
altera lo dispuesto en el primer párrafo.

Comentarios
Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la locación:

1. existencia de contrato de plazo fijo de duración,

2. que ese plazo haya transcurrido,

3. que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin que el locatario se oponga.

Fuentes: Arts. 1622, 1609, 1610.

Resolución imputable al locador

Artículo 1220

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos periodos consecutivos.

Comentarios
Las causales no operan de pleno derecho. Para el supuesto de locación de consumo se aplica el
régimen del consumidor.

Fuentes: Art. 1604 inc. 7

Resolución anticipada

Artículo 1221

El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en

forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de
vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma
equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si
la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de
alquiler.

Renovación de contrato

Artículo 1221 bis

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la
relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente,
a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En
caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente
notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.

Efectos de la extinción

Intimación de pago y desalojo

Artículo 1222

Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el

locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello
un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, consignando el lugar de pago.

Facultades sobre las mejoras útiles y suntuarias

Artículo 1224

El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si
acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le
ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor
valor que adquirió la cosa.

Comentarios

Las mejoras útiles son aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y suntuarias, son de exclusiva
utilidad para quien las introduce. No debe inferirse de la norma la obligación del locador de abonar una
mejora no autorizada, se le acuerda la facultad de pedir el retiro de la mejora en cuestión si esta
pudiera ser retirada por el locatario, abonando el mayor valor que adquirió la cosa. En caso de mejoras

necesarias siempre podrá el locatario exigir su valor. Las mejoras voluntarias o suntuarias son
excepcionalmente a cargo del locador, si este tuvo culpa en la resolución del contrato.

Fuentes: Art. 1620

Caducidad de la fianza

Artículo 1225

Renovación: Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la
locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o
tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o
principal pagador, del contrato de locación original.

Comentarios
Siendo nulas las cláusulas que prorroguen automáticamente las fianzas, el fiador se desvincula de la
relación contractual, aunque se haya pactado la prórroga tacita, y si no se pactó la misma, solo
responde por la obligación de restituir la cosa. Esta disposición es de orden público e inderogable por
voluntad de las partes. Si las partes desean renovar el contrato, aún tácitamente, deberán requerir la
expresa conformidad del fiador.
La obligación se limita al pago de los alquileres devengados y costas judiciales derivadas de la
efectiva restitución, no se extiende a la falta de pago de gastos de conservación a cargo del locatario

devengados con posterioridad a la fecha de cese del contrato, ni tampoco a los perjuicios derivados
de una sublocación celebrada con posterioridad.

Fuentes: No se encontraba en el Código de Vélez, es una reproducción del art. 1582 del Código Civil,

reformado mediante ley 25.628.

Facultad de retención

Artículo 1226

El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la
cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le
es debida.

Comentarios
El texto circunscribe el derecho de retención a la percepción de los frutos, pero debe estarse a los
principios generales, advirtiéndose que el legislador no ha especificado un régimen de excepción que
autorice el uso de la cosa.

Fuentes: Art. 1547, 1618

 Justamente lo que caracteriza al contrato de locación de otros contratos es su plazo, su
temporalidad, y es esa una forma de extinguirlo. El plazo tiene mucho que ver con el destino de
la cosa locada, así es como por ejemplo para el alquiler de un campo en el que se tienen
previstas mejoras y plantaciones, el plazo será mayor. Y notamos cómo disminuye el plazo para
el caso de que el destino de la locación sea vacacionar.

Corredor inmobiliario

Intervención de uno o de varios corredores

Artículo 1351

Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o
protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del
corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar
comisión de su respectivo comitente.

Garantías de alquiler

En los contratos de locación de vivienda y para “garantizar el cumplimiento del contrato”, al

futuro inquilino se le solicita un “garantías propietarias” o fianza, pues acreditan solvencia
presentando escrituras de dominio. Otras veces prueban su solvencia con recibos de sueldo u
otros informes.
Las garantías son personales, es decir, es la persona del garante quien responderá con todo su

patrimonio en caso de incumplimiento del pago de los alquileres. Resulta interesante aclarar
esto, pues equivocadamente se cree que estos fiadores han garantizado con una propiedad
determinada y si luego de firmar, por ejemplo, la transfieren, ya no son más garantes. Se trata
de una fianza personal; por ello, aunque se las conozca como garantías propietarias, no son

tales, sino que son personas que acreditan su solvencia con la propiedad de determinados
inmuebles.

Los fiadores no podrán acreditar solvencia presentando inmuebles afectados al bien de familia,
pues esta medida como hemos explicado en la entrada: “bien de familia como protección de la
vivienda”; tiene como efecto impedir la ejecución del inmueble por los acreedores. Y ese mismo
ítem se ha diferenciado qué ocurre con las deudas anteriores y deudas posteriores a la
constitución del bien de familia.

El caso del inquilino que vencido el contrato de locación continúa en la

posesión del inmueble:

En este caso, la jurisprudencia ha entendido que existe “continuación del

contrato en los mismos términos; quien asume la condición de fiador, en
cualesquiera de sus modalidades, toma a su cargo la responsabilidad
por el pago de las obligaciones que el inquilino asuma por la
sobreviniencia del contrato que la ley expresamente ha establecido”.

El caso de aumento del alquiler:

El aumento de los alquileres en el contrato de locación no implica

novación del contrato originario, pero esta modificación no puede serle
impuesta a los fiadores, que no hubieran intervenido al pactado de la
misma, tienen que haberlo firmado expresamente.

Es decir, que cualquier aumento del alquiler que hubieran convenido el

propietario con el inquilino, no podrá oponérsele a las garantías, si estas
no han participado y prestado su consentimiento a asumir tales
aumentos.
Garantía

Art. 13 Ley 27551

En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al
locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza, o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o
cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de
cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual
de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho
valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las
garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben
cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como las características y condiciones de las
mismas.
Los garantes están obligados en todos los términos asumidos por
el inquilino, aun después de vencido el contrato, si este continúa
en la ocupación del inmueble.

Los fiadores no se encuentran obligados al pago de los aumentos

de alquiler durante la prosecución del contrato si no prestaron
expreso consentimiento a ello y, por lo tanto, asumieron esa
obligación.

Ajuste del canon locativo

Con la sanción de la ley 27551 se estableció la forma en que se deben actualizar los valores
locativos de los alquileres destinados a uso habitacional.

Art. 14 LEY 27551.— Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están
exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler
debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse

ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías

que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice
conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE),
que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA).

Consignación

El texto del artículo siguiente es una solución para el caso que el locador se niegue a recibir los
alquileres, evitando de esta manera la mora del locatario, que desea cumplir con la deuda
contrada.

Art. 15 ley 27551.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon

locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el
locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho
(48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario,
dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la
notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque
cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco
Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas
jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el
 Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo
del locador.

DeclaracIón ante AFIP

Es obligatorio que el locador realice la declaración del contrato de locación dentro de los 15
días de firmado el mismo ante AFIP, su incumplimiento genera multas o sanciones establecidas
por el organismo.

Artículo 16

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración
Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que
dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un

régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo

hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo

a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos

Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la
intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia
 del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines
dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

Ley de alquileres N° 27551

InfoLEG - Ministerio de Justicia y Derechos Humanos -

[Link]
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Ley 27551 (2020) Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.

Congreso inmobiliario latinoamericano

En este artículo podemos observar como la criptomoneda comienza a tener relación con la
compraventa de inmuebles.

Bitcoin se queda con el papel principal en el Congreso Inmobiliario Latinoamericano (10 de

agosto de 2018). Infobae.

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Lección 4 de 20

Cierre de la unidad

¿Cuál es la cantidad mínima de intervinientes para realizar un

contrato?

Un contrato se realiza entre dos o más personas con el objeto de crear entre ellas vínculos de
derechos y obligaciones.

Bibliografía
de referencia

Código Civil y Comercial de la Nación.

Schiavino, R. (2012). La figura del corretaje en la reforma. Compendio Jurídico. Tomo 67 PP. 69.
Erreius.
Lección 5 de 20

Introducción a la unidad

¿Se puede entregar la posesión en el boleto de compra venta?

Comenzar la unidad
Te invitamos a recorrer el contenido de la unidad.

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Lección 6 de 20

Tema 1: Compraventa inmobiliaria

Primeramente, hablamos de contrato, además de ser un acuerdo de voluntades, el CCyCN lo

define como:

Artículo 957

Definición. Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su
consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.

Fuentes

El Código Civil definía el contrato en el art. 1137. Si bien el nuevo texto es más preciso que el del
código sustituido, la noción de contrato no varía, por lo que la doctrina y jurisprudencia nacida al
amparo del texto anterior siguen siendo de utilidad. La definición legal reproduce el inc. 1° del art. 899
del Proyecto de 1998.
Comentario

1. Noción de contrato. El nuevo Código Civil y Comercial consagra legislativamente la noción de

contrato que la doctrina y la jurisprudencia habían consensuado en su labor interpretativa y de
aplicación del Código de Vélez. De modo que contrato es todo acto jurídico bilateral y
patrimonial. Bajo ese concepto entran en la noción de contrato los actos jurídicos que crean
relaciones jurídicas, pero también los que las modifican (la novación), las transmiten (la cesión),
las regulan (el contrato de arbitraje) o las extinguen, como la transacción o el distracto.
1.1. Contrato y derecho real Es contrato tanto el que crea obligaciones como el que sirve de título
a la creación o constitución de derechos reales. El art. 2185 del Cód. Civ. y Com. confirma esta
idea al disponer que “Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por
contrato…”.
1.2. Contrato y derecho de familia Tradicionalmente en el derecho de familia el ámbito de la
autonomía de la voluntad era mucho más reducido que en el derecho patrimonial. Sin embargo,
se advierte que en el Código Civil y Comercial hay una apertura hacia la contractualización de las
relaciones entre los cónyuges y convivientes. Ello se aprecia en la eliminación de la prohibición
de contratos entre cónyuges, la posibilidad de optar por un régimen de bienes alternativo (arts.
505 y ss.), y de celebrar “pactos de convivencia” (arts. 513 y ss.)

2. Contrato y acto jurídico. El contrato es un acto jurídico; es más, es el modelo prototípico del acto
jurídico patrimonial. Por lo tanto, le son aplicables las disposiciones de los títulos IV y V del Libro
I (arts. 257 a 400) y las reglas establecidas en este Título deben ser interpretadas y aplicadas en
armonía con las previsiones sobre acto jurídico.
2.1. El contrato como instrumento de la vida económica. La institución jurídica del contrato, el
contrato, acto jurídico, es un reflejo de la institución jurídica de la propiedad privada. Es entonces
el vehículo de la circulación de la riqueza (Messineo), y como tal instrumento capital para el
funcionamiento de la economía de mercado (Cueto Rúa). Por ello, las interpretaciones del
contrato deberán tener en cuenta la finalidad económica perseguida por las partes al celebrarlo,
como lo resolvía el Código de Comercio y lo consagra ahora el art. 1065, inc. c) del Cód. Civ. y
Com.

3. Contrato y convención jurídica. Patrimonialidad de la relación jurídica Explicaba Spota que la

convención jurídica es contrato cuando se desenvuelve en el campo patrimonial, por lo que
cuando ello sucede “… resulta correcto aseverar que los términos convención jurídica y contrato
 son intercambiables”. De allí que se sostenga que el acuerdo de partes por el que se decide
someter una controversia patrimonial a la decisión de árbitros, es un contrato, pues produce sus
efectos en ese ámbito. Y así lo resuelve el Código Civil y Comercial al regular el arbitraje como

contrato típico.

4. Patrimonialidad de la relación jurídica e interés no patrimonial. Cuando el Código trata del

objeto del contrato, establece que debe ser lícito, posible, determinado o determinable,
susceptible de valoración económica y corresponder a un interés de las partes, aunque este no
sea patrimonial (art.1003). Esta última frase permite calificar como contrato el caso de quien
tiene interés en estudiar una lengua muerta y paga por ello a un profesor; ese acto jurídico es un
contrato, aun cuando el interés en aprender latín o sánscrito no pueda ser objetivamente
estimado en dinero (Lorenzetti).

5. El consentimiento. La definición del art. 957 pone el acento en el consentimiento, que ha de estar
dirigido a crear, modificar, reglar, transmitir o extinguir derechos. La doctrina señala que cuando
se habla del consentimiento de los contratantes se está aludiendo de manera relativamente
promiscua de tres cosas:

— La voluntad interna de cada uno de los contratantes;

— La declaración de esa voluntad;
— Y lo que puede llamarse la zona de coincidencia entre las voluntades declaradas, que
constituye entonces la declaración de voluntad común o intención común, que propiamente
constituye el consentimiento contractual.

6. Otros requisitos del contrato. Sin embargo, la noción de contrato no estaría plenamente
descripta, si no se atiende a aspectos atinentes al consentimiento en sí mismo y a otros
elementos. Por empezar, el consentimiento requiere la capacidad de las partes; en este sentido,
la capacidad es un presupuesto de la validez de contrato. El Código regula la capacidad en
general en el Libro I (a partir del art. 22) y las inhabilidades para contratar a partir del art. 1009. Y
el consentimiento ha de exteriorizarse a través de una manifestación de voluntad, que por regla
general puede tener lugar oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un
hecho material (art. 262), excepcionalmente por el silencio (art. 263) y que en determinados
casos estará sujeta a alguna forma establecida por la ley o por las partes (arts. 284 y ss. y 1015
y ss.). Pero la doctrina argentina en general no considera a la forma como un elemento del
contrato. Amén de ello se consideran elementos del contrato al objeto (art. 1003) y la causa (art.
1012), los que deben a su vez reunir ciertos requisitos; el objeto debe ser lícito, posible,
determinado o determinable, susceptible de valoración económica y corresponder a un interés
de las partes aunque este no sea patrimonial. Mientras que la causa debe existir y ser lícita (v.
 art. 1014). Al objeto y la causa del contrato se aplican las disposiciones más generales sobre el
objeto y la causa de los actos jurídicos (arts. 279 a 282). Con la mención de la causa se supera la
disputa doctrinaria sobre si ella constituye o no un elemento de los actos jurídicos en general y

del contrato en particular. Como veremos en su momento se adopta la noción sincrética de

causa, esto es, la que comprende la causa tipificadora u objetiva y la causa motivo o subjetiva.

Jurisprudencia

Por contrato se entiende el acto jurídico bilateral y patrimonial en el cual están en presencia dos
partes, que formulan una declaración de voluntad común en directa atinencia a relaciones
patrimoniales y que se traduce en crear, conservar, modificar, transmitir o extinguir obligaciones (CSN,
31/7/1973, ED, 49-486).

Nuevo Código

De acuerdo al nuevo CCyCN la compraventa se define en su artículo 1123 como:

Artículo 1123
Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar
un precio en dinero.

Fuentes del nuevo texto

La disposición que se comenta se corresponde con el art. 1323, CCiv., y con el art. 450, CCom., que
definían este vínculo contractual, aunque presenta variantes de contenido respecto de ellos, como
indicaré en el apartado siguiente. Su fuente inmediata es el art. 1064 del Proyecto de 1998, que ha
sido calcado, con la sola sustitución de la expresión “el dominio” por “la propiedad” que indica el nuevo
texto.

Comentario

A tono con la unificación civil y comercial aprobada, el Código presenta una definición global de la
compraventa y la despoja de aquellas notas que caracterizaban la compraventa mercantil (adquisición
para revender, alquilar su uso, etc., doct. arts. 8, incs. 1° y 2°, 450, 451, CCom). La definición legal que
se comenta presenta algunas diferencias con los conceptos de compraventa que proponían los
regímenes sustituidos, que conviene destacar:

a) La denominación de la figura es compraventa, sencillamente, y no compra y venta (Código Civil), ni

compra-venta (Código de Comercio). Esta sutil distinción carece de consecuencias jurídicas y
prácticas;
b) Se modifica el tiempo verbal empleado en la definición del Código Civil y se utiliza el tiempo
presente del indicativo, como en todo el articulado del Código, porque es el que más se adapta a la
claridad expositiva pretendida por el nuevo texto (Fundamentos, apartado II “Método”, punto 1.3., “El
método del Anteproyecto” );
c) Se elimina del concepto legal la obligación del comprador de recibir la cosa adquirida, como lo
imponía el art. 1323, CCiv. Sin embargo, ello carece de impacto jurídico, puesto que al regular las

obligaciones de las partes, el Código expresamente prevé que el adquirente está obligado a recibir la
cosa (art.1141, inc. b]);
d) También la nueva definición silencia la necesidad de que el precio en dinero que abone el
comprador sea cierto, como exigían el viejo Código Civil (arts. 1323 y 1349 y ss.), que se aplicaba a la

compraventa mercantil (Zavala Rodríguez, Malagarriga). Sin embargo, esto tampoco tiene
consecuencias jurídicas de relevancia, puesto que al regular el elemento “precio”, el Código exige que
esté determinado o sea determinable (art. 1133), en fórmula similar al texto civil sustituido;
e) El nuevo Código ha variado el régimen que el Código Civil establecía para las obligaciones en

moneda extranjera (art. 765): ya no se consideran más como obligaciones de dar sumas de dinero,
como fijaba el art. 617, CCiv., sino que se reputan como obligaciones de dar cantidades de cosas
clasificación que, en verdad, el nuevo Código no recoge sino que engloba bajo la denominación
“obligaciones de género” (arts. 762 y 763). Se retorna, así, al sistema originario del Código de Vélez
(art. 617, texto originario de ese Código). Esta modificación impactará en el requisito tradicional del
“precio en dinero” exigido para la compraventa y resucitará las viejas discusiones respecto de si el acto
por el cual se transmite la propiedad de una cosa y se paga con moneda extranjera es una
compraventa o constituye una permuta (Salvat no se pronuncia, Borda, Garo: compraventa,
Malagarriga: parece también aceptar que es compraventa; Spota, Instituciones…, t. IV: permuta).
Considero que si el precio se fijó en moneda extranjera continúa siendo una compraventa (ver también
mi comentario al art. 1172).
f) Los Fundamentos del Código (apartado VI, cit.) explican que se ha preferido retomar la palabra
“propiedad” y no “dominio”, que utilizaban los anteriores Proyectos de Reforma de la legislación civil y
comercial, puesto que, por una parte, tanto la Constitución Nacional como los Tratados firmados por
nuestro país aluden a propiedad y no a dominio, y, por la otra, puesto que se trata de un vocablo
conocido y aceptado por el lenguaje común. Sin embargo, en disposiciones posteriores (art. 1132, por
ejemplo), se insiste con la palabra dominio;
g) Finalmente, y aquí reside la modificación de mayor trascendencia que presenta el nuevo régimen, se
deroga toda alusión a la intención de lucro que pueda tener el adquirente al tiempo de comprar la
cosa, exigida por el Código mercantil para que la venta fuera comercial (arts. 450, 451, y doct. art. 8,
incs.1° y 2°, CCom.).

Esta supresión se comprende desde que la compraventa no posee más ya su doble carácter civil y
mercantil que regía anteriormente, que justificaba los requisitos legales para diferenciar uno y otro tipo
de venta. La unificación aprobada elimina la necesidad de esa diferenciación, y así se refleja entonces
en la definición analizada.

Jurisprudencia

Se mantiene vigente la copiosa doctrina judicial vinculada con la definición clásica del contrato de
compraventa y con la caracterización de sus elementos esenciales (cosa y precio en dinero). Quedan

sin vigor las decisiones judiciales relacionadas con la diferenciación entre compraventa civil y
comercial. Renacerá la controversia que supo existir respecto de si la fijación del precio en moneda
extranjera califica el acto como compraventa o como permuta.

1. Si en el contrato falta alguno de los elementos que tipifican la compraventa, esta no existirá
como tal, pero ello no determina su nulidad, sino que, según el caso, se configurará otro contrato
o será innominado (SC Santa Fe, 12/5/1971, Juris, Rosario, 38 -131).

2. La circunstancia de que el precio se haya pactado en moneda extranjera no modifica su calidad

de compraventa (CNCiv., sala A, 17/10/1963, LA LEY, 114 - 390).

3. Aunque la obligación contraída en moneda extranjera es legalmente considerada como de dar

cantidades de cosas, no puede sostenerse que no sea dinero, por lo que no influye sobre la
calificación del contrato (CNCom., sala C, 9/9/1968, JA, 196 9-I1001, sum. 116; SCBA del
26/9/1967, LA LEY, 129 786).

¿Cuál es la naturaleza de la compraventa?

Artículo 1127

Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así
lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.

El nuevo texto replica con términos casi idénticos el antiguo art. 1326, CCiv.

Jurisprudencia

La regla del art. 1326, CCiv., ha sido aplicada inveterada y masivamente por la doctrina judicial, al
examinar todo tipo de contratos y no solo la compraventa; sus enseñanzas entonces se mantienen sin

cambios.

1. El contrato debe calificarse en atención a la finalidad perseguida por las partes en el momento en
que lo celebraron, a cuyo efecto deberá tenerse en cuenta si concurren los elementos que
caracterizan a los legislados, con prescindencia de la denominación que las partes le dieran
(CCom., 6/7/1951, LA LEY, 63 728, CNCiv., sala C, 19/4/1961, LA LEY, 102 -603, CNCiv., sala D,
17/2/1967, JA, 196 7-1 V- 313).

2. La índole de un contrato no depende del nombre que le asignen las partes. No por la nominación
que le hayan atribuido se determina la naturaleza jurídica de los contratos; esta nace de la

relación jurídica que han pretendido establecer los contratantes, siendo necesario para ello
 indagar el motivo impulsor o fin perseguido y fijar lo que verosímilmente entendieron o pudieron
entender al vincularse (CNCiv., sala M, 13/10/1997, LA LEY, 1 9 98— E, 566).

Obligación de vender

Artículo 1128

Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad
jurídica de hacerlo.

Fuentes del nuevo texto

La norma se corresponde con el art. 1324, CCiv., cuyos cinco incisos han sido eliminados y se han
sintetizado en la regla transcripta. La fuente inmediata de la disposición es el art. 1067 del Proyecto de
1998, de texto casi idéntico al actual.
Comentario

El artículo trata las denominadas ventas forzosas o necesarias , que se encontraban reguladas en las
cinco hipótesis que preveía el viejo art. 1324, CCiv. La nominación de ventas forzosas o necesarias
(Salvat, Wayar) aludía a los distintos supuestos legales respecto de los que se discutía si existía un
consentimiento contractual real. Las hipótesis previstas por el art. 1324, CCiv., como casos de ventas
forzosas, eran sintéticamente las siguientes:

1. compras por expropiación, por causa de utilidad pública;

2. cuando por convención o testamento se imponía al propietario la obligación de vender;

3. remate de cosa indivisible solicitado por uno de los copropietarios;

4. remate judicial de la cosa;

5. venta impuesta por la ley al administrador de bienes ajenos, de las cosas que administra.

Como se advierte, el listado abarcaba hipótesis bien disímiles y de dudosa calificación como
compraventas. La doctrina nacional discutió la naturaleza de cada una de estas hipótesis, asignando
diverso sentido a unas y otras (cfr. Salvat, Borda). El artículo que se comenta pretende agotar esas
interminables discrepancias doctrinarias respecto de la naturaleza y alcances de cada uno de los
supuestos que preveía el Código Civil y provee un texto depurado de hipótesis concretas de ventas
forzosas, al tiempo que brinda una premisa general: nadie se encuentra obligado a vender una cosa de

su propiedad, excepto que jurídicamente se encuentre constreñido a ello. Esta regla puede abarcar las
hipótesis que estatuía el discutido art. 1324, CCiv., e incluso, otras que este no preveía, pero que a
partir de ahora se puedan considerar comprendidas dentro de la amplia expresión del art. 1128.

Jurisprudencia

Las normas que rigen las compraventas se aplican tanto a las enajenaciones libremente consentidas
como a las que se realizan en virtud de una ejecución judicial, sin que la circunstancia de que una de
las partes en el juicio sea el Estado o una institución oficial autorice distinción alguna al respecto (C2a
La Plata, 4/4/1944, LA LEY, 34 - 222).

Cosa vendida

Artículo 1129

Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.

Fuentes del nuevo texto: El artículo que se anota corresponde al art. 1327, CCiv., que poseía un texto
algo más extenso que el actual, ya que incluía la locución “aunque sean cosas futuras, siempre que su
enajenación no sea prohibida”. Esta supresión no altera la esencia de la regla establecida, que se
mantiene vigente. El Código de Comercio no traía una disposición semejante. El Proyecto de 1998 no
contenía una norma como la transcripta.

Comentario
1. Método adoptado por el nuevo Código Luego de fijar en los arts. 1123 a 1128 las disposiciones
generales aplicables a la compraventa, el Código presenta una sección compuesta por cuatro artículos
destinada a regular uno de los elementos esenciales de toda compraventa: la cosa objeto del contrato.
El Código de Vélez también trataba la cosa vendida en un capítulo general destinado a ello (arts. 1327
a 1348), que incluían disposiciones variadas que el nuevo Código simplificó, unificó o adecuó
metodológicamente, al ubicarlas en otros sectores de este capítulo. Los Fundamentos del Código

(apartado VI, cit.) explican que no se consideró sobreabundante incluir una norma como la presente,
por cuanto ello implica remitirse a los requisitos del objeto de los actos jurídicos, con las
especificaciones contenidas en la parte general de los contratos, y puesto que “su regulación evitará
toda especulación interpretativa, cuando la venta sea de bienes que no son cosas”. Más allá de esta
decisión opinable y método consecuente, lo cierto que es la norma incorporada, forma parte del
Derecho positivo y, cabe, entonces, su análisis.
2. La cosa objeto de la compraventa El contrato es una especie fundamental de los actos jurídicos
(doct. art. 957) y, por lo tanto, se nutre de la disciplina jurídica de estos, en todo lo que no sea
especialmente modificado al regularse la materia contractual. A su vez, la compraventa es una especie
del género contrato y, por ello, se abastece de las disposiciones que regulan los aspectos generales de
los contratos. Por lo tanto, al analizar la cosa objeto de una compraventa, deben valorarse tanto las
disposiciones generales sobre el objeto de los actos jurídicos (arts. 279- 280), como las normas que
tratan el objeto de los contratos (arts. 1003- 1011). El art. 279 define negativamente qué puede ser

objeto de los actos jurídicos. En lugar de establecer que ese objeto debe reunir determinadas
características o condiciones, estipula que “no debe ser” un hecho imposible, prohibido por la ley,
contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden público, lesivo de los derechos ajenos o de la
dignidad humana. Tampoco puede ser objeto de los actos jurídicos un bien que por un motivo especial

se haya prohibido que lo sea. El Código establece que los bienes materiales se llaman cosas (art. 16).
Con algunas variantes, el art. 279 reitera la esencia del antiguo art. 953, CCiv., que determinaba qué
podía ser objeto de los actos jurídicos. A su vez, al regularse la materia contractual, el Código declara
aplicables al objeto de los contratos las normas sobre el objeto de los actos jurídicos, lo que

constituye una remisión innecesaria y prescribe algunas directrices específicas que debe reunir el
objeto de los contratos, a saber: debe ser lícito, posible, determinado o determinable, susceptible de
valoración económica y corresponder a un interés de las partes, aun cuando este no sea patrimonial
(art. 1003). Son, en definitiva, los requisitos que la doctrina moderna explicaba que debía reunir el
objeto de los contratos (cf. Mosset Iturraspe, Contratos, [Link].; Alterini, Contratos…, ob. cit). Por otra
parte, en las disposiciones subsiguientes, el Código autoriza que el objeto de los contratos sean:
bienes existentes y futuros (art. 1007); bienes ajenos (arts. 1008); bienes litigiosos, gravados o sujetos
a medidas cautelares (art. 1009); la herencia futura, en excepcionalísimos casos (arts. 1010); o
derechos sobre el cuerpo humano, aplicándose los arts. 17 y 56 (art. 1004). Teniendo presente las
reglas expuestas, se concluye que la cosa objeto de la compraventa debe cumplir con los siguientes
requisitos: Debe tratarse de una cosa, es decir, de un bien material susceptible de valor económico
(arts. 16 y 1003); Debe estar precisada en su especie o género, y su cantidad debe ser determinable
(art. 1005); Debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir, es decir, puede tratarse de
una cosa presente o futura (arts. 1007 y 1131); Puede ser de propiedad del vendedor o no, ya que se
admite expresamente la venta de cosas ajenas (arts. 1008 y 1132); Puede tratarse de cosas
sometidas a litigios, gravadas o afectadas por medidas cautelares (arts. 1009); La enajenación no
debe encontrarse prohibida (doct. arts. 234, 279, 1003 y 1004). En esencia, se mantiene el régimen
derogado del Código Civil y del Código de Comercio, con las diferencias introducidas en materia de
cosas ajenas cuyo régimen se aclara, como se explicará al examinar el art. 1132, herencias futuras,
dado que ahora se permite expresamente pactar sobre ellas cuando se reúnen determinados
requisitos (art. 1010), y actos de disposición sobre el cuerpo humano o sus partes, en la medida que
se cumplan con las disposiciones que el propio Código prevé en los arts. 17 y 56. Sobre esto último,
habrá que analizar adecuadamente si una compraventa sobre partes del cuerpo humano, sangre,
genes, pelo, células madre, etc. puede ser considerada lícita y no atenta contra la moral, buenas
costumbres, orden público o dignidad de la persona humana, que tornen nulo el acto en sí mismo.
Jurisprudencia
La venta de una cosa embargada no afecta a la medida cautelar, por lo que el embargo se mantiene

aun cuando aquella haya pasado a manos del adquirente (CCom., sala C, 8/4/1960, LA LEY, 99 - 777,
sum. 4869; C. 1a, La Plata, 6/12/1960, JA, 1961 -V-226).

Cosa futura

Artículo 1131

Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa
llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que esta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador
puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.

Jurisprudencia
Aunque sea elevada la ganancia obtenida por el comprador de una cosecha futura, el contrato es
válido, ya que se trata de una venta aleatoria, siempre que el vendedor no haya actuado apremiado por
necesidades urgentes que pudieran haber sido explotadas por el comprador para obtener un beneficio
desmesurado (CFed. Bahía Blanca, 6/3/1958, JA, 195 9- II I-216).

Cosa ajena

Artículo 1132

Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008.
El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.
Fuentes del nuevo texto: El Código Civil trataba la materia en dos ámbitos diferentes: dentro de la
parte general de contratos, en el famoso art. 1177, y en su correlato, el art. 1178, y al disciplinar el

contrato de compraventa, en los arts. 1329 a 1331, donde regulaba sucesivamente la venta de cosa
totalmente ajena y la venta de cosa parcialmente ajena. El Código de Comercio también analizaba la
materia, aunque únicamente lo hacía en el art. 453, ubicado en las normas relativas a la compraventa.
El art. 1132 del nuevo ordenamiento reitera con similar redacción el art. 1070 del Proyecto de 1998

que, entonces, constituye su fuente inmediata.

Comentario
El Código Civil, como regla general, autorizaba la contratación sobre cosas ajenas en el art. 1177. Sin

embargo, al regular el contrato de compraventa, prohibía el contrato sobre cosas ajenas (arts. 1329 a
1331, CCiv.), estableciendo un régimen complicado respecto de las acciones posibles entre las partes
del contrato según su buena o mala fe, a las que se agregaban las facultades del verdadero titular de
dominio que no había participado en la venta de la cosa de su propiedad. La doctrina nacional (Borda,
Rezzónico, Wayar) se encargó de aclarar, desde siempre, que la enajenación verdaderamente prohibida
por el Código era la venta de cosa ajena como propia (doct. art. 1178, CCiv.), es decir, como si fuera de
titularidad del enajenante, cuando en verdad no lo era; y examinaba los diferentes efectos y acciones
emergentes de ese acto, según la buena o la mala fe de los contratantes. La venta de cosa ajena,
como ajena, es decir, con conocimiento de ambas partes respecto de la ajenidad de la cosa, y buena
fe, era un acto admitido por el ordenamiento jurídico que obligaba al vendedor a adquirir la propiedad
de la cosa para transmitírsela al comprador. La venta era inoponible al dueño de la cosa (Spota,
“Venta…” , cit.).

1. El Código de Comercio, por su parte, partía de la hipótesis opuesta al art. 1329, CCiv.: su art. 453
declaraba expresamente la validez de la venta de cosa ajena y establecía los efectos y consecuencias
de esa enajenación, que también variaban según la buena o mala fe de las partes. No obstante, la
doctrina comercialista más renombrada no coincidía respecto del ámbito de aplicación de las
situaciones reguladas en el primero y segundo párrafos de la norma (Castillo, Malagarriga).

2. El nuevo régimen de venta de cosa ajena El nuevo Código unifica, aclara y simplifica los
contradictorios textos legales derogados. Así, en un solo artículo, declara expresamente que la venta
de cosa total o parcialmente ajena es válida, y determina que sus efectos se regularán por el art. 1008.
Con ello, se agotan las discusiones doctrinarias y jurisprudenciales respecto del alcance de los textos
civiles y mercantil extinguidos. Ahora bien: es claro que, aunque no lo diga expresamente, el art. 1132
se refiere a la venta de cosa ajena que se vende como ajena, esto es, que ambas partes conocen esa
circunstancia, ya que la venta de cosa ajena como propia, constituye un supuesto vedado por el art.
1008, in fine, si el vendedor no hace entrega de la cosa, y aún podría considerarse una hipótesis de
dolo que nulifica el acto (doct. arts. 271 y 272). En los supuestos de venta de cosa ajena, el Código

establece en el art. 1132, in fine, en consonancia con la doctrina y jurisprudencia tradicionales, que el
vendedor se encuentra obligado a transmitir el dominio al comprador; con lo cual, el enajenante debe
adquirir la cosa del verdadero propietario para, luego, transmitirla al adquirente. Esta es la exigencia
que clásicamente se impone vendedor en este tipo de ventas. Sin embargo, la última parte del art.

1132 no se corresponde con lo previsto en el art. 1008, a cuyo régimen remite el propio art. 1132. Es
decir, advierto cierta discordancia entre uno y otro artículo, pese a que ambos declaran válida la
hipótesis de venta de cosa ajena. Me explicaré. El art. 1008, que constituye casi una réplica del antiguo
art. 1177, CCiv., establece que en la contratación sobre bienes ajenos la obligación del enajenante

puede asumir dos modalidades: no garantizar el éxito de la promesa de transmitir el bien ajeno o
garantizar esa promesa. Según el tipo de obligación asumida por el transmitente, varía en la venta de
cosa ajena la actuación y la consecuente responsabilidad del vendedor: si este no garantizó el éxito de
su promesa de transmitir la cosa ajena, contrae una obligación de medios que solo lo obliga a ejecutar
los actos necesarios para que la prestación se realice, y si por su culpa el bien no se transmite, debe
reparar los daños; si, por el contrario, el vendedor garantiza su promesa, asume una obligación de
resultado que lo obliga a resarcir los daños cuando esa promesa no se cumple (cfr. Alterini,
Contratos…, ob. cit.). Como señalé, los textos de los arts. 1008 y 1132, última parte, no se conjugan
adecuadamente (cfr. Borda, Alejandro), ya que si el vendedor no garantizó el éxito de su promesa de
entregar la cosa ajena, como lo permite el art. 1008, segunda parte, no se comprende cómo puede
estar obligado a transmitir o hacer transmitir el dominio al comprador, como lo exige el art. 1132, in
fine; salvo que, para armonizar los textos, se entienda que esa obligación de “transmitir o hacer
transmitir” el dominio de la cosa a cargo del vendedor que impone el art. 1132 consiste en hacer los
actos necesarios para ello, sin obligarse al resultado concreto de la transmisión. La discordancia será
resuelta, analizando adecuadamente la voluntad de las partes al contratar y cuál fue el verdadero
alcance de la obligación asumida por el vendedor de una cosa que no le pertenecía, para determinar la
procedencia o no del régimen de indemnización previsto por el art. 1008. Finalmente, el nuevo sistema
también afirma la validez de la venta de cosa parcialmente ajena, a la que se le aplican las reglas
examinadas (arts. 1008 y 1131), dejándose sin efecto la disposición del Código Civil que declaraba
nulo todo el acto, aun respecto de la parte que el vendedor tenía sobre la cosa enajenada (art. 1331,
CCiv.).

Jurisprudencia
 1. La promesa de venta de un inmueble ajeno es válida (CNCiv., sala A, 30/08/1971, LA LEY, 146 -
674, sum. 28.755; CNCiv., sala F, 13/2/1969, LA LEY, 136-50).

2. Para determinar la responsabilidad del vendedor de una cosa ajena deben aplicarse las reglas de
la evicción, pues la acción otorgada al comprador por el art. 1329 constituye la ejecución
anticipada de esta garantía (C1a La Plata, 30/3/1948, JA, 1948 -1 - 583).

Del precio

Artículo 1133

Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo
sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las
partes previeron el procedimiento para determinarlo.

Artículo 1134

Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el
contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o

sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el
procedimiento más breve que prevea la ley local.
El régimen que propone el nuevo Código parte de similares premisas que los textos derogados: admite
la validez del precio que pueda fijar un tercero ajeno a los contratantes. Aclara que el tercero puede

estar designado en el contrato o ser nominado después de su celebración

Jurisprudencia

15/6/1967, LA LEY, 128 -149).

1. Aunque la ley no lo establezca expresamente, el precio debe ser serio (CNCiv., sala B,
14/11/1967, LA LEY,131 -293).

2. Existe precio cierto determinado con referencia a otra cosa, si se lo fijó en el 75% del convenido
en otro contrato celebrado entre las mismas partes (CNCiv., sala F, 26/10/1971, JA, 1 5-197 2-
168).

3. El tercero, a cuyo arbitrio se ha dejado librada la determinación del precio, actúa como
mandatario de las partes (C. 2a La Plata, 17/9/1957, DJBA, 52 563; SC Mendoza.

Fuentes del nuevo texto

La unificación de los Códigos extintos implicó ensamblar el régimen de los contratos y, por lo tanto,
los requisitos y modalidades del precio en la compraventa.

Así, la normativa en la temática es inicialmente única. Sin embargo, la fuerte incidencia que la
compraventa mercantil tiene en el tráfico y en los negocios impactó en el nuevo texto, a punto tal que
la venta de cosas muebles se legisla de forma separada (arts. 1142 y ss.) al régimen general de la
compraventa.
Resumiendo, el nuevo Código regula el precio en la compraventa con la siguiente metodología: a)
primero, lo trata de forma genérica en los arts. 1133 y 1134, que, en principio, se aplican para todo tipo

de compraventa; y b) posteriormente, al disciplinar la compraventa de cosas muebles en particular,

presenta dos normas que completan la regulación anterior (arts. 1143 y 1144). Los arts. 1135 y 1136
también se refieren al precio en la compraventa, más se aplican específicamente a la venta de
inmuebles.

Comentario

Generalidades sobre el precio en la compraventa Tradicionalmente, se exige que el precio en la

compraventa reúna los siguientes requisitos: a) en dinero; b) cierto; y c) serio (cfr. Salvat). Además, el
precio no debe ser vil. Los Códigos extintos solo exigían expresamente los requisitos a) y b), mientras
que los restantes eran exigidos por la doctrina y jurisprudencia de manera uniforme y como resultado
de una interpretación integral del ordenamiento jurídico. Para el examen del requisito de precio “en
dinero”, remito al análisis de los arts. 1123 y 1172 de este Código.

El nuevo texto legal solamente exige, como su anterior, que el precio sea en dinero y que esté
determinado o sea determinable. El primer requisito surge de la propia definición de compraventa que
provee el Código en el art. 1123; el segundo, emana de los arts. 1133 y 1134 que se comentan.

El precio de la venta tiene que estar determinado por alguna de las modalidades que señala la norma,
es decir, que basta para la validez del precio que las partes prevean el procedimiento para
determinarlo. Siguiendo la pauta que el art. 1005, in fine, establece para la determinación de la
cantidad del bien objeto de los contratos, se puede indicar que el precio es determinable cuando se
establecen los criterios suficientes para su determinación. Es decir, que el propio contrato debe
señalar el modo o sistema de cálculo para arribar al precio de la venta y, así, considerarse una
hipótesis de precio válido.
Entonces, de acuerdo a todo lo expuesto en la compraventa, hay
elementos a saber:

Capacidad (que las partes sean lealmente capaces para

adquirir derechos y contraer obligaciones)

Consentimiento (que las partes estén de acuerdo y que sea

libre y no esté viciado)

Cosa (La cosa es lo que se vende, y debe estar perfectamente

identificada y determinada)

Precio (precio cierto en dinero pagado por el comprador,

determinado o determinable ya sea por las partes o por un
tercero)

Por otro lado, el CCyCN en su art. 1129 habla de la cosa vendida y

refiere que “pueden venderse todas las cosas que pueden ser
objeto de los contratos.
Lección 7 de 20

Tema 2: Compraventa de inmuebles

Está legislada en el CCyCN en los arts. 1137 al 1140:

Artículo 1137

Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.

También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos
o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la
transferencia dominial se concrete.

Artículo 1138

Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de
la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137.
En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes
y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.
Artículo 1139

Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la

escrituración, excepto convención en contrario.

Artículo 1140

Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de
oposición de tercero.

Como en esencia las obligaciones del vendedor son las mismas, cualquiera sea el tipo de cosa objeto
del contrato, con algunas variantes que en cada caso se señalarán, aquellas disposiciones del Código
mercantil también sirven como antecedentes pertinentes de la nueva regulación.

Fuentes

La fuente inmediata de los arts. 1137 a 1140 son los arts. 1074 a 1077 del Proyecto de 1998, de
contenido semejante a las disposiciones transcriptas.
Comentario

El vendedor se encuentra obligado a cumplir con los siguientes deberes:

a) conservar la cosa objeto del contrato;

b) transferir la propiedad de la cosa;

c) pagar los gastos de entrega de la cosa y los que se originen en la obtención de los instrumentos de
la venta; y
d) responder por saneamiento.
Además, el vendedor también tiene a su cargo el cumplimiento de ciertos deberes colaterales y, en las
ventas de cosas muebles, existen ciertas obligaciones adicionales específicas, como por ejemplo
entregar una factura en los términos del art.1145.

Transferir la propiedad de la cosa. Luego de conservar la cosa en su poder, el vendedor debe

seguidamente transferir su propiedad al comprador, en el tiempo y lugar contractualmente
estipulados. Esta tradicional obligación del enajenante surge con claridad del art.1137 que se comenta
y de la propia definición del art. 1123 que el Código provee. En esencia, el deber de transferir la
propiedad se puede fraccionar, por lo menos teóricamente, en dos aspectos: a) la entrega de la cosa; y
b) la existencia y legitimidad del derecho que se transmite sobre ella.
a) La entrega de la cosa es la dación material que el vendedor debe efectuar al comprador. Esa
entrega o tradición es sumamente relevante no solo en el ámbito de los derechos personales
emanados de la venta, sino porque, antes de esa entrega o tradición, el acreedor, el comprador, en
nuestro tema, no adquiere sobre la cosa ningún derecho real. Este inveterado principio surgía del

famoso art. 577, CCiv., y lo reitera el art. 750, del nuevo Código. La tradición de la cosa debe cumplirse
de acuerdo con la forma legal que exigen los arts. 1924 y 1925, similares a los arts. 2377 y ss., CCiv.,
salvo que se presenten algunas de las excepciones que se establecen en los arts. 1892, 1923 o en
otras disposiciones que admitan un modo suficiente diverso para tener por cumplida la entrega de la
cosa (doct. art. 1149, por ejemplo). Por otra parte, el art. 1139 del nuevo Código dispone que el
vendedor debe entregar el inmueble “inmediatamente de la escrituración” (sic). Es evidente que se
trata de un defecto de redacción y que debe leerse como “inmediatamente después de la
escrituración”. El vendedor queda exceptuado de entregar el bien en ese momento si se hubiere
acordado lo contrario (art. 1139, in fine)
b) El otro aspecto que involucra la obligación del vendedor de transferir al adquirente la propiedad de
la cosa reside en la existencia y legitimidad del derecho que transmite. En efecto, no basta con que el
vendedor entregue materialmente la cosa al comprador, cumpliendo las formalidades legales que
exigen los arts. 1924 y concs., si él no transmite un derecho completo, legítimo y válido sobre esa
cosa, sea porque no es el titular del derecho de propiedad que transmite, porque este se encuentra
restringido o gravado, porque el propio vendedor no puede disponer de sus bienes o por cualquier otro

motivo que afecte el derecho del comprador a recibir un derecho pleno y disponer, usar y gozar de la
cosa adquirida sin pretensión de terceros. Se debe tratar de una tradición válidamente realizada y,
además, que permita al comprador adquirir un derecho de propiedad perfecto. El incumplimiento de
esta obligación activa la responsabilidad del vendedor por saneamiento (arts. 1033 y ss.), que en el

Código Civil extinto se denominaba evicción (arts. 2089 y ss.).

Pagar los gastos de entrega y los originados en la obtención de los instrumentos de la venta. La ley
pone a cargo del vendedor el pago de algunos costos vinculados con la venta celebrada, salvo que lo

contrario se haya pactado en el contrato, dado que en esta materia, como lo vengo indicando
insistentemente, rige con plenitud el principio de autonomía de la voluntad (doct. arts. 12, 944, 958 y
962).

1. En primer término, el enajenante debe abonar los gastos que origine la entrega de la cosa. Así lo
dispone el art. 1138, tal como lo establecían el art. 1415, CCiv., y el art. 460, CCom.

2. En segundo lugar, el nuevo Código también pone a cargo del vendedor los gastos que se generen
para obtener “los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta” (art.
1137), como podrían ser certificados, visados, constancias documentales, etcétera. Además de
esos costos a cargo del enajenante, la ley agrega que, en la venta inmobiliaria, también se
encuentran a cargo del vendedor los gastos derivados del estudio de títulos, los costos de la
mensura del inmueble y el pago de los tributos que graven la venta. Respecto del “estudio del
título y sus antecedentes”, la expresión más difundida sería estudio de títulos, como se
encuentra afianzada en la doctrina, jurisprudencia y en el ámbito notarial (cf. Alterini, “Estudio…” ,

[Link].). La decisión legal de poner a cargo del enajenante el pago del estudio de títulos recoge
los usos y costumbres notariales según los cuales, usualmente, es el vendedor quien sufraga ese
análisis jurídico documental, en aquellas jurisdicciones donde se suele confeccionar.

3. En tercer lugar, el art. 1138 también establece como obligación a cargo del vendedor el pago de
los gastos de la mensura del inmueble.

Responder por saneamiento. El nuevo Código adapta la terminología de las clásicas garantías de
evicción y vicios redhibitorios, que Vélez reguló de manera metodológicamente inapropiada (cfr.
Mosset Iturraspe, Contratos, ob. cit.) en la parte del Código que trataba los contratos en particular (en
los arts. 2089 y ss., y 2164 y ss., respectivamente). El nuevo ordenamiento las disciplina bajo la
denominación global de obligación de saneamiento en las disposiciones de la parte general de los
contratos, donde metodológicamente resulta más adecuado (arts. 1033 y ss.)

Dos reflexiones adicionales:

a) El deber de “poner a disposición” del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta parecería agotarse con ello, es decir, con su puesta a disposición y no con
su entrega efectiva. Sin embargo, creo que si esos instrumentos son accesorios de la cosa, o pueden

ser calificados como tales, la situación del vendedor se modifica, ya que se encontrará obligado a
entregarlos junto con la cosa, como accesorios de ella precisamente (doct. art. 746). Por otra parte, en
la compraventa de cosas muebles, este deber colateral puede asumir la entidad de una verdadera
obligación, como la reputa el art. 1146, que luego examinaré;

b) El deber de cooperar a que la transferencia dominial se concrete involucra obligaciones de hacer y

de no hacer: lo primero, en cuanto implica actos de diligencia por parte del vendedor, como
comparecer en tiempo, modo, lugar, etc., a la formalización del acto, o la entrega al escribano de la
documentación necesaria para que este pueda confeccionar la escritura pública que documente la
operación, entre otras posibilidades; y lo segundo, en tanto debe abstenerse de realizar actos que
obstaculicen o impidan hacer efectiva la transferencia dominial a que se comprometió por contrato.
Lección 8 de 20

Tema 3: La oferta de compra

La oferta de compra, o también llamada “reserva ad-referendum” es un contrato “no formal”; “La
oferta es una promesa que se hace de dar o cumplir una cosa. Propuesta para contratar “(Dic.
Salvat y Dic. De C.J.S. de M. Osorio). Es una proposición unilateral que una de las partes dirige
a otra para celebrar un contrato. Es una declaración contractual, no un acto preparatorio del
contrato. Así pues, solo hay oferta cuando el contrato puede quedar cerrado con la sola

aceptación de la otra parte (Manual de contratos de G. Borda). Tiene que tener estos
elementos:

Necesariamente, debe ser dirigida al propietario.

Identificación del inmueble.

Precio y condiciones de la operación (si se hace boleto o van directo a la

escritura).

Plazo por el cual se efectúa dicha oferta (dentro del cual el propietario
debe contestarla por SI o por NO).

La oferta debe ser lisa y llana.

Redactarla por lo menos en dos ejemplares (tres ejemplares es lo

recomendable).
La gestión del Corredor debe cumplir las siguientes etapas:

Recepción de la oferta de compra;

Presentación al titular de dominio (si la acepta, con su firma);

Notificación al “comitente— oferente” por escrito y firmada.

Siendo la compra-venta un contrato consensual (que se perfecciona con el consentimiento de

ambas partes), si la oferta lisa y llana es aceptada por el vendedor, queda casi concretada la
operación; luego debe notificarse al comprador que el propietario aceptó la oferta y

posteriormente citar a las partes para firmar el boleto de compraventa. Hasta allí habremos
acercado a las partes.

¿Qué ocurre si el propietario acepta solo partes de la

propuesta u oferta de compra?
Dijimos que la oferta debe ser hecha en forma lisa y llana, y aceptada por el vendedor en todas
sus partes. Partiendo de esa base, tal como está, lo que corresponde es transmitirle esta
situación al oferente para ver si puede mejorar la oferta; de ser así, hay que hacer una nueva
propuesta que si se la comunicamos al vendedor y este la acepta, queda perfeccionado el
contrato y acercadas las partes (que el vendedor —al pie del formulario— ponga de puño y letra
que “en la fecha acepto la presente propuesta en todos sus términos de plena conformidad, y
que el comprador ponga debajo de la aceptación del vendedor “en la fecha tomo conocimiento
de la aceptación de la propuesta de fecha / /.”) así queda cerrada la operación y se los cita para
firma de boleto. Si el oferente no quiere mejorar la oferta, la oferta (o reserva ad-referendum) se
cae y hay que devolverle la suma entregada. Si el oferente hace la propuesta al vendedor, y este
la acepta, y pusimos en el formulario de oferta de compra que “una vez aceptada la propuesta,

la suma entregada queda en concepto de seña”, queda perfeccionado el contrato y la suma

entregada funcionará como seña para el caso de arrepentimiento de cualquiera de las partes;
en cambio, si pusimos que “de ser aceptada la propuesta la suma entregada quedará “a cuenta
de precio” es de cumplimiento obligatorio. Ambos deben cumplir con lo ofrecido y lo aceptado.
Los efectos jurídicos serán los mismos que los de un contrato de compraventa, porque tienen
los elementos esenciales: consentimiento, cosa, precio.
Lección 9 de 20

Tema 4: El boleto de compraventa: sus partes,

contenido

Entraremos a considerar ahora el contenido mismo del boleto de compraventa.

1 Identificación de las partes: indicamos con nombres completos, tipo y

Nº de documento, quien “dice ser” de estado civil…, y domiciliarse en…
(los extranjeros, la cédula de identidad o el pasaporte).

2 Representación. Poder: En el caso de que quien comparezca en

representación de un tercero, deberá requerirse el poder en escritura
pública (original) mediante ese tercero le confirió el mandato y verificar:
a)si es esa persona, b) si el poder alcanza para ese acto, c) si es una
sociedad, se deberá requerir además la documentación de la sociedad
que acredite donde surja el carácter de apoderado que se invoque.
En todos los casos dejar constancia en el boleto de dicha
documentación.

3 Representación de incapaces: En el caso de menores o incapaces de

hecho deberá dejarse constancia de la autorización judicial que
convalide la actuación del tutor o curador.

4 Compra o venta de y en condominio: Si lo vendido fuera de propiedad de

más de una persona, la venta del total solo podrá hacerse mediante la
comparencia personal o por apoderado de todos los condóminos.
5 Venta de padres a hijos: Deberán comparecer, además de la cónyuge,
como en todos los casos de bienes gananciales, todos los hijos
legítimos del padre vendedor. Se hará constar, también, como
declaración de ambas partes.

6 Individualización de la cosa: hacerlo constar de manera tal que no

queden dudas.- Cuando las dimensiones físicas del inmueble no
coincidan con las que surgen del título de propiedad, deberá dejarse
constancia que la venta se realiza “ad-corpus” (sin referencia a una
cierta unidad medida, o sin indicación de área o superficie).— y también
ponemos que de los respectivos informes de dominio (expedidos con
fecha tal con Nº tal surge: … lo que diga el informe que normalmente no
surgen embargos, etc.) y de anotaciones personales (expedidos con
fecha tal bajo Nº tal surge: … normalmente, surge que no se encuentra
inhibido para disponer de sus bienes)

7 Precio: es un elemento sustancial propio de la compraventa; debe ser

determinado o determinable, y cierto en dinero.

8 Forma de pago: debe aclararse en forma precisa de manera que no

queden dudas.

9 Designación del escribano, y gastos de escrituración (a cargo del

comprador, a cargo del vendedor, o cada uno paga sus gastos en el
orden causado, o de acuerdo a los usos y costumbres notariales)

10 Plazo de escrituración: en que corra a partir de la firma del boleto, que

puede o no coincidir con la entrega de la posesión.

11 Garantía por el saldo de precio: cuando el saldo de precio tenga

vencimientos posteriores al acto escriturario, es conveniente, aunque no
obligatorio, la constitución de un derecho real de hipoteca. Cuando no
sea así, es conveniente indicar expresamente las penalidades.

12 El cumplimiento, el arrepentimiento, el pacto comisorio: si las partes

prevén el arrepentimiento, poner que la cantidad recibida es en concepto
de seña; si se arrepiente, el comprador pierde lo que puso, y si el que se
 arrepiente es el vendedor, este debe devolver al comprador lo que puso y
otro tanto más. Y si no está previsto el arrepentimiento, la cantidad
recibida es “a cuenta de precio y principio de ejecución”, y las partes se
obligan mutuamente al cumplimiento y se reservan el derecho de
accionar judicialmente; entonces funciona el pacto comisorio (si es
expreso se pone en el boleto si no ponemos nada es el tácito).

13 Constatación de identidad y lectura del boleto: ponemos que las partes

han constatado recíprocamente la identidad de las mismas con sus
respectivos documentos de identidad, y leído el contenido del presente
boleto de compraventa, se ratifican en su contenido firmando los
ejemplares de ley (mínimo dos ejemplares).

14 Sellado de boleto: las partes se obligan mutuamente al sellado del

presente boleto de compraventa, siendo los gastos soportados por las
partes en un 50% cada uno (o a cargo del comprador, o a cargo del
vendedor, según el caso).

NOTA: a) el corredor debe estar presente, b) firmar el boleto con los informes de inhibición y
dominio a la vista de las partes, c) y que se encuentren todas las partes presentes para la firma;

d) firmar tantas copias como partes corresponda a la operación e) y recoger un ejemplar para
su registro en los libros.
Lección 10 de 20

Tema 5: El boleto de compraventa y su validez

Artículo 1170

Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien
lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba
de la cautelar;

el boleto tiene fecha cierta;

la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Fuentes del nuevo texto

1. La legislación civil. El Código Civil extinguido no contenía una disposición como la que se anota.
Regulaba todo lo atinente al boleto de compraventa únicamente en dos normas que
disciplinaban unos pocos aspectos relativos a este extendido instrumento contractual: el art.
1185 bis, incorporado en 1968 por la ley 17.711, luego modificado por la ley 17.940,que regulaba
 la oponibilidad del boleto al concurso o quiebra del vendedor, tema legislado en el siguiente
artículo de este Código, y el art. 2355, cuyo último párrafo, también incorporado por la ley 17.711,
reputaba legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de

compraventa, en una redacción que generó polémicas doctrinarias aún no agotadas. En lo

demás, el Código precedente no traía normas expresas que rigieran los numerosos conflictos
que genera el masivo boleto de compraventa inmobiliaria, por lo que para resolver esas
controversias e interpretarlo adecuadamente debían aplicarse las normas y principios generales

que el Código Civil establecía, básicamente, en materia de actos jurídicos, obligaciones,

contratos y derechos reales. En la legislación civil general, el tema del boleto de compraventa de
inmuebles se regulaba también en dos regímenes específicos:
a) la ley 14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes y Pagaderos a Plazos (ley E- 372, según Digesto

Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939); y

b) en la ley 19.724 de Prehorizontalidad complementada por la ley 20.276 de Excepciones al
Régimen de Prehorizontalidad.

Esas normas legislaban sobre el boleto de compraventa de inmuebles en el específico marco de

aplicación de esos regímenes, por lo cual sus disposiciones no podían traspolarse a situaciones
ajenas a esos ámbitos. La ley 14.005 permanece vigente; las leyes 19.724 y 20.276 fueron
derogadas por el nuevo ordenamiento, art. 3, inc. a), de la ley que aprobó el nuevo Código y todo
el régimen de prehorizontalidad se comprimió en el marco sencillo y poco protectorio provisto
por los arts. 2070 a 2072 del Código.

2. La legislación mercantil Como el Código de Comercio derogado no regulaba directamente las

ventas de inmuebles (doct. arts. 8, incs. 1° y 2°, 451, 452, inc. 1°, entre otros), no contenía en
consecuencia disposiciones que trataran lo relativo al boleto de compraventa inmobiliaria.

3. La fuente directa del art. 1170 Finalmente, señalo que el Proyecto de 1998 no contenía una
disposición semejante a la transcripta. Tampoco la tenían el Proyecto de Unificación de la
Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987, ni el Proyecto de Reformas al Código Civil,
elaborado por la Comisión designada por dec. 468/1992.
Comentario

1. El boleto de compraventa. Generalidades El tradicionalmente conflictivo tema del boleto de

compraventa de inmuebles b asta recordar la existencia de un viejísimo plenario, “Baño C.
Spinedi” (CCiv. Cap., en pleno, 16/3/1918, JA 1- 222), para ratificar el aserto ha sido escasamente
regulado por el nuevo ordenamiento, que previó solo dos disposiciones específicas destinadas a
tratar algunos de sus efectos, dejando sin contenido regulador concreto a numerosas
controversias que cotidianamente genera este instrumento utilizado cotidianamente en las
ventas inmobiliarias, y también en ciertas ventas mobiliarias registrables (automotores,
embarcaciones, etc.). Ello, pese a que desde hace tiempo las V Jornadas de Derecho Civil
(Rosario, 1971) habían recomendado que “es necesario reemplazar los arts. 1185 bis y 2355,
última parte, por un régimen eficaz de protección a los adquirentes por boleto de compraventa, el
que debe contemplar las variadas situaciones que pueden presentarse sujetándose a un
adecuado régimen de publicidad” (Conclusiones de los Congresos y Jornadas Nacionales de
Derecho Civil 1927 2003, Buenos Aires, La Ley, 2005, p. 46). Por lo tanto, todos los aspectos no
específicamente tratados por los arts. 1170 y 1171 que examinaré, se regularán por las
disposiciones generales del Código (arts. 756, 1916, entre tantos otros). El Código tampoco
toma partido en la principal de las cuestiones conflictivas vinculadas con esta figura: cuál es la
naturaleza jurídica del boleto (cf. Negri), es decir, si se trata de un contrato preliminar de venta, si
se trata del contrato definitivo, perfecto y concluido de compraventa de un inmueble o si se trata
de otro tipo de vínculo jurídico. La doctrina al respecto es vastísima (cfr. Morello, Gatti - Alterini,
Etchegaray, Rocco, Mariani De Vidal, Mosset Iturraspe, “La discutida... ", ob. cit., entre tantos
otros). La referida cuestión tiene una consecuencia práctica decisiva en el régimen del nuevo
Código, ya que si se reputa al boleto como un contrato preliminar, habrá que aplicar las reglas
que los arts. 994 a 996 establecen para los contratos preliminares, entre las cuales se determina
que su plazo de vigencia es de un año, que las partes podrán renovar” a su vencimiento” (art.
996) ¿antes no?, lo que impactará decididamente en la mecánica de esta masiva figura jurídica
que frecuentemente se celebra por períodos muy superiores al plazo legal indicado. La
naturaleza jurídica del boleto no impactará en materia de asentimiento conyugal de inmuebles
gananciales en el régimen de comunidad cuando se pretenda enajenarlos o gravarlos, ya que sea
que se repute al boleto como un contrato definitivo de venta o solo se lo califique como un
contrato preliminar de venta, la ley exige para ambos supuestos la prestación del asentimiento
del cónyuge no titular del inmueble (art. 470).
2. Boleto de compraventa y medidas cautelares sobre el inmueble El precepto predispone reglas
generales para clarificar una de las cuestiones más debatidas vinculadas con esta figura: el
conflicto entre el titular de un boleto de compraventa y el acreedor del vendedor que solicitó

alguna medida cautelar sobre el inmueble objeto de la venta. La línea legislativa adoptada por el
Código toma partido en esta debatida cuestión y consolida la corriente jurisprudencial que
predicaba la aplicación analógica del régimen de oponibilidad del viejo art. 1185 bis, CCiv., a las
ejecuciones individuales. El sistema del art. 1185 bis, CCiv., se mantiene casi sin variantes en el

nuevo Código, como se verá al examinar el siguiente art. 1171. La norma comprende las medidas
cautelares trabadas sobre el inmueble, lo que incluye el embargo, la anotación de litis, la
prohibición de contratar u otras que puedan decretarse sobre el bien raíz de acuerdo con la
legislación procesal que corresponda aplicar. El art. 1170 que se comenta estandariza el sistema

de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros acreedores: ya se trate de ejecuciones

individuales o colectivas, la ley otorga prevalencia al adquirente por boleto de compraventa en la
medida que se reúnan las condiciones que la ley establece para cada caso. Los requisitos que el
art. 1170 prescribe para otorgar preferencia o prioridad al adquirente del inmueble por boleto de
compraventa frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el bien raíz
enajenado son los siguientes:
a) Buena fe: este requisito surge del encabezamiento del artículo. El art. 1185 bis, CCiv., ya lo
imponía para las ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe en el momento de la
celebración del contrato;
b) Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, lo que permite
proteger al cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa, siempre que haya una
concatenación perfecta que vincule al adquirente con el titular registral originario del inmueble;
c) Pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar: el pago de
esa porción mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto art. 1185 bis. El art.
1171 reitera esta pauta. El pago tiene que haber sido realizado antes de la traba de la medida
cautelar, lo que entiendo se refiere al momento que el Registro inmobiliario correspondiente
toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la medida cautelar. Recordemos que, en
cuanto al pago, siguen vigentes las disposiciones de orden público de la ley 25.345 de
Prevención de la Evasión Fiscal (ley L - 2441, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley
26.939), pese a que la realidad haya desvirtuado su intención y prescripciones;
d) Fecha cierta del boleto: el nuevo Código alteró el nunca pacífico régimen de la fecha cierta de
los instrumentos privados que establecía el art. 1035, CCiv., y fijó una regla general y abierta en la
materia, considerando que un instrumento privado adquiere fecha cierta frente a terceros “el día
en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya
 estaba firmado o no pudo ser firmado después” (art. 317). Esta flexibilidad normativa permite
que la jurisprudencia reconozca como hechos que otorgan fecha cierta a los instrumentos
privados a supuestos que actualmente son de discutible admisión. Al exigir fecha cierta al boleto

para su preferencia ante medidas cautelares sobre el inmueble, la legislación vigente aclara un
tema muy discutido en la doctrina (cfr. Gatti- Alterini).
e) Publicidad suficiente de la adquisición: el Código admite las variantes de publicidad registral o
posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede verificarse si el titular del

boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento ingresó para su inscripción en el

Registro pertinente, cuando ello se encuentre autorizado. La ley no aclara si la relación de poder
posesoria o la inscripción en el Registro debió comenzar antes de la traba de la medida cautelar
sobre el inmueble o si puede serlo después.

Jurisprudencia

La naturaleza jurídica del boleto de compraventa dio lugar a pronunciamientos encontrados:

1. El llamado boleto de compraventa de inmueble constituye un verdadero contrato de compraventa

(CNCiv., sala A, 6/11/1969, LA LEY, 138-412; CNCiv., sala C, 12/5/1961, LA LEY, 106 - 42).

2. Solo configura una promesa de contratar de la cual no surgen los efectos de la compraventa
(CNCiv., sala F,11/6/1970, JA, 8 - 1970 - 357; CNCiv., sala C, 26/10/1955, LA LEY, 81 - 319).

Artículo 1171
 Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha
cierta, otorgados a favor de adquirentes de buena fe, son oponibles al concurso o quiebra del
vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe

disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones
en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

Pacto comisorio
Es una cláusula que se pone en los contratos de locación y de compraventa; puede ser tácito o
expreso.

PA C T O C O M I S O R I O TÁ C I T O PA C T O C O M I S O R I O E X P R E S O

Es aquel que no está escrito pero implícito en la ley, y no es necesario ponerlo; en los contratos bilaterales,
cuando una de las partes no cumple, la otra puede intimarla para que el otro dentro de los 15 días cumpla
la obligación; y si pasan los 15 días se lo notifica de que el contrato ha quedado resuelto, con derecho para
el acreedor de poder pedir el resarcimiento por daños y perjuicios.

PA C T O C O M I S O R I O TÁ C I T O PA C T O C O M I S O R I O E X P R E S O

Se pacta expresamente entre las partes que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede
intimar al cumplimiento del contrato, y pedir daños y perjuicios; pero si pidió la resolución, no podrá luego
exigir el cumplimiento.— Va por escrito en el boleto de compraventa.
Lección 11 de 20

Tema 6: ¿Qué dice el nuevo ordenamiento sobre la

resolución?

Artículo 1083

Resolución total o parcial

Una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si la otra parte lo incumple. Pero
los derechos de declarar la resolución total o la resolución parcial son excluyentes, por lo cual,
habiendo optado por uno de ellos, no puede ejercer luego el otro. Si el deudor ha ejecutado una
prestación parcial, el acreedor solo puede resolver íntegramente el contrato si no tiene ningún interés
en la prestación parcial.

Comentario

1. Método del Código en este instituto. Los arts. 1083 a 1085 contienen previsiones aplicables al
pacto comisorio, expreso y tácito. El art. 1086 regula el pacto expreso y los arts. 1087 a 1089 lo
referido al pacto comisorio tácito. El instituto solo se aplica a los contratos bilaterales con
prestaciones recíprocas.

2. Legitimación activa para resolver por incumplimiento. Como se expuso ut supra, el Código
vigente modificó la redacción del Proyecto de 1998 que hacía expresa referencia a que el
legitimado era la “parte que no ha incurrido en incumplimiento”. La ley vigente solo se refiere a
 “una parte” sin hacer mención expresa de que tal parte no debe ser incumplidor de su obligación.
En el Código de Vélez regía la regla del art. 510 que expresaba “En las obligaciones recíprocas, el
uno de los obligados no incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la

obligación que le es respectiva”. No queda, sin embargo, duda que el legitimado para resolver por
incumplimiento es quien no está en mora en el cumplimiento de su propia prestación. En
palabras de A. Alterini, “acreedor insatisfecho de la obligación” y “parte cumplidora de las
obligaciones a su cargo, pues de otro modo no podría reclamar ni la ejecución” (art. 1201 del

Cód. de Vélez) “ni la resolución” (art. 1204, 4° párrafo del Cód. de Vélez). Es la conclusión
unánime de la doctrina ([Link]. Albaladejo; Díez Picazo, López de Zavalía; Lorenzetti; Puig Brutau,
Díez Picazo y Gullón; Alterini A. en Llambías; Spota - Leiva Fernández; Vélez Torres, Puig Peña).
Dicha regla que el moroso no puede constituir en mora surge hoy del art. 1031 y más

especialmente del art. 1078 inc. c) aunque la diferencia con el derogado art. 510 sigue siendo
que este estaba previsto como un presupuesto para la constitución en mora mientras que el
derogado 1201 y los vigentes 1078 inc. c) y 1031 apuntan más a una excepción que debe
oponerse por la contraparte. Si ambas partes están en mora, no puede resolverse por
incumplimiento. (V. comentario al art. 1088).

3. Opción excluyente de resolver total o parcialmente. Si el acreedor insatisfecho de la prestación

debida, opta por resolver parcialmente el contrato, tal posición importa validar el resto de las
prestaciones no resueltas, por eso es que el Código impide que si optó por la resolución parcial,
luego pretenda la resolución total. De la misma manera, si optó por la resolución total, va de suyo
que no puede luego desandar lo hecho y pretender la resolución parcial. La decisión de resolver
por incumplimiento sea total, sea parcial, se excluyen recíprocamente.

4. El cumplimiento parcial de una prestación no impide la resolución total. Se trata de la oración

incorporada al Código vigente tomada del art. 1048 del Proyecto de Código Civil de 1998 para la

República Argentina. Aunque el deudor haya efectuado una prestación parcial, el acreedor del
resto insoluto de lo prometido, puede resolver parcialmente el contrato si lo cumplido le resulta
suficientemente satisfactorio. Sin embargo, no podrá resolver íntegramente el contrato porque ya
hay una parte cumplida, salvo que la prestación percibida carezca en forma aislada de un fin en

sí misma que justifique su mantenimiento. Si la prestación ya cumplida no tiene ningún interés

para el acreedor de las restantes prestaciones insolutas, podrá resolver todo el contrato y a la par
que demandar el resarcimiento de daños y perjuicios que haya sufrido, restituir la prestación
recibida. Por regla, si se resuelve parcialmente, las prestaciones parcialmente cumplidas no se
resuelven y quedan firmes (Díez Picazo, Planiol y Ripert). Concordante con lo expuesto el art.
1088 inc. a) del Código, que regula los requisitos para resolver por pacto comisorio tácito, explica
el mismo concepto desde la mira de la prestación insoluta: se puede resolver parcialmente si la
 prestación incumplida priva al acreedor de lo que razonablemente tenía derecho a esperar en
razón del contrato.

Artículo 1084

Configuración del incumplimiento

A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en atención a la finalidad del contrato.
Se considera que es esencial cuando:
a) el cumplimiento estricto de la prestación es fundamental dentro del contexto del contrato;
b) el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición del mantenimiento del interés del
acreedor;
c) el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperar;
d) el incumplimiento es intencional;
e) el incumplimiento ha sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al
acreedor.
La resolución puede ser total o parcial, pues conforme al Código una parte tiene la facultad de resolver
total o parcialmente el contrato si la otra parte lo incumple.

Comentario

1. Ámbito de aplicación. El art. 1084 prevé cuál es la magnitud del incumplimiento que habilita la
resolución por parte comisorio, pero, a diferencia del texto derogado (tercer párrafo del art. 1204)
el nuevo Código no restringe sus previsiones al supuesto de pacto expreso, sino que es aplicable
a ambos supuestos, pacto comisorio expreso y tácito.
2. Carácter significativo de la prestación incumplida. No cualquier incumplimiento habilita la
resolución por pacto comisorio. La resolución solo procede ante un incumplimiento significativo,
es decir, un cumplimiento relevante. No insignificante (Albaladejo, Díez Picazo). Solo un

incumplimiento nuclear, importante, habilita el pacto comisorio (Lorenzetti). El fundamento es en

definitiva buena fe. Ambos incisos apuntan a establecer qué es una prestación determinante de
la celebración del contrato, sin la cual lo concertado carece de razón de ser. A su vez, revestir tal
carácter significativo es un requisito de precedencia de la resolución implícita (tácita) según el

inc. a) del art. 1088. El incumplimiento significativo debe ser de una obligación principal en el
contrato (también en tal sentido el Cód. Civil holandés de 1992, art. 265.1 L.6), es decir, de una
cuya obtención haya sido la causa en la celebración del contrato por parte del acreedor
(Albaladejo; Alterini; Díez Picazo; Lavalle Cobo; Vélez Torres). Un principio análogo también ha

sido recibido por la regla 7.3.1. De los Principios de UNIDROIT que utiliza la caracterización de
“esencial” como lo hace el Código. También los arts. 49.1 y 73.1 y 2 de la Convención de Viena
de 1980 sobre Compraventa Internacional de Mercaderías utiliza la misma voz. Por su parte, el
art. 1054 inc. a) del Proyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina califica el
incumplimiento requerible como “significativo”. Si el incumplimiento es parcial, solo será
significativo si el acreedor no hubiese celebrado el contrato sin esa prestación (Cifuentes-
Sagarna). Sin embargo, en este tema, como en el análogo de la exceptio non adimpleti
contractus , no es posible establecer pautas rígidas, sino que el grado de incumplimiento, en
definitiva, deberá apreciarse conforme a las circunstancias y a la luz de la buena fe (López de
Zavalía) y el principio de conservación del contrato (Lavalle Cobo).

3. Incisos a) y c). El Código caracteriza como incumplimiento significativo dos situaciones

diferentes. En primer término, que el cumplimiento estricto sea fundamental dentro del contexto
del contrato. Adviértase que puede serlo no solo si se ha pactado expresamente, sino también si
del contexto contractual resuelto que el cumplimiento análogo, aunque no estricto, es
insuficiente. Pero, tal relevancia debe ser conocida o poder ser conocida por el incumplidor.
¿Puede sostenerse que un cumplimiento estricto es fundamental en un contrato escrito si no se
estableció expresamente? Aunque en principio pareciera que no, debe tenerse presente la regla
del art. 961 del Código, esta norma, muy similar a la contenida en el art. 1258 del Cód. Civil
español, establece “Art. 961. Buena fe. Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse
de buena fe. Obligan no solo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las
consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que
razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor”. Es decir, que aunque
no esté expresamente pactado como cláusula en un contrato escrito, lo mismo deberá
considerársela, incluida si la importancia del cumplimiento estricto ha sido o pudo haber sido de
 conocimiento del deudor incumplidor. El inc. c) contiene una previsión análoga a la del inc. a): “a
los fines de establecer la esencialidad del incumplimiento se debe tomar en cuenta, entre otras
circunstancias, si ‘priva sustancialmente a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar

en virtud del contrato’, o si ‘el cumplimiento estricto de la obligación insatisfecha era esencial
dentro del contrato’” (Lorenzetti). La fórmula del inc. b) coincide con el art. 2014 del Cód. de
Lousiana de 1984 y la Convención de Viena sobre compraventa internacional de mercaderías (ley
22.765).

4. Inciso b). El inc. b) recoge la misma idea que el inciso anterior, pero destacando la oportunidad
del cumplimiento. La referencia a que el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición
resulta equívoca por utilizar en un contexto normativo una voz “condición” que en el mismo
Código tiene un significado preciso. Condición no es, porque si fuese condición sería resolutoria
y al cumplirse se extinguiría la condición como si no hubiese existido, mientras en el pacto
comisorio se pena el incumplimiento de una obligación existente e insatisfecha. En síntesis, el
Código considera que el cumplimiento extemporáneo es incumplimiento significativo si el
cumplimiento tempestivo de la prestación es requisito del mantenimiento del interés del
acreedor. Pero el mantenimiento de interés del acreedor remite al instituto de frustración del fin
del contrato, frustración de la causa del contrato o frustración de la finalidad, como llama a la
institución el art. 1090, porque si el interés del acreedor se pierde insatisfecho, aunque el
contrato pueda cumplirse, no satisfacerá la finalidad que la parte tuvo en mira al celebrar el
contrato. A su vez, la caída de dicha finalidad acarreará la caída del contrato en virtud de la
necesidad de concurrencia de la causa no solo en la concertación del contrato, sino en sus
subsistencias, conforme a la previsión del art. 1013 que expresa “Art. 1013. Necesidad. La causa
debe existir en la formación del contrato y durante su celebración y subsistir durante su
ejecución. La falta de causa da lugar, según los casos, a la nulidad, adecuación o extinción del
contrato”.

5. Inciso d). El inc. d) autoriza la resolución por pacto comisorio si el incumplimiento es intencional,
es decir, si concurre en el deudor, concurre dolo como incumplimiento voluntario de las
obligaciones; pudiendo cumplir decide no hacerlo cualquiera sea su motivación.

6. Anuncio de incumplimiento. Finalmente, puede ocurrir que el deudor anuncie en forma seria y
definitiva que no cumplirá. Frente a la seriedad del anuncio efectuado por el deudor, con las
notas de seriedad y definitividad (es decir, no mera postergación), carece de exigibilidad tanto la
el requerimiento a cumplir como el otorgamiento de plazo alguno para el cumplimiento (Lavalle
Cobo) como lo resolvió la SCBA en 1979 (comp. Mayo— Tobías). Es la situación que se conoce
como automora (Padilla) en la que el deudor manifiesta expresamente su voluntad de incumplir
 definitivamente la prestación a su cargo, lo que configura dolo como incumplimiento voluntario
de las obligaciones a su cargo. El concepto también está recibido en el art. 1088 inc. c) que
establece que bajo esa circunstancia el requerimiento es innecesario.

7. Incumplimiento parcial de ambas partes. Puede ocurrir que ambas partes estén incursas en
incumplimientos parciales y recíprocos, mora recíproca, en cuyo caso no procede la aplicación
de pacto comisorio alguno, sea expreso, sea tácito (Lavalle Cobo) definitiva del deudor al
acreedor.

Artículo 1085

Conversión de la demanda por cumplimiento

La sentencia que condena al cumplimiento lleva implícito el apercibimiento de que, ante el

incumplimiento, en el trámite de ejecución, el acreedor tiene derecho a optar por la resolución del
contrato, con los efectos previstos en el artículo 1081.
a) emplear los medios legales para que el deudor le procure aquello a que se ha obligado;
b) hacérselo procurar por otro a costa del deudor;
c) obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes.

Tanto como sucedía en el Código derogado con lo dispuesto en el art. 505.

Jurisprudencia

Pese a haberse optado por el cumplimiento, el acreedor puede luego resolver el contrato (CNCom.
Sala D, 17/3/1977, LA LEY, 1977 - B, 370), aún luego de dictarse sentencia de cumplimiento y en el
procedimiento de ejecución (SCBA, 30/5/1972, LA LEY, 149 - 595, 30.012 - S).
Artículo 1086

Cláusula resolutoria expresa

Las partes pueden pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de incumplimientos
genéricos o específicos debidamente identificados. En este supuesto, la resolución surte efectos a
partir que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente su voluntad de resolver.

Comentario

1. Supresión de prohibiciones de acordar esta cláusula. En el Código de Vélez estaba prohibido

acordar este pacto en los supuestos de prenda (arts. 3222 y 1203), conocido como pacto
pignoraticio y prohibido desde Roma, anticresis (arts. 3251 y 3252), venta de cosas muebles
(arts. 1374 y 1376). Todas estas prohibiciones han sido suprimidas, por lo que habrá que estar
atentos a la inserción abusiva de esta cláusula tanto en los contratos, títulos de garantías reales
como en el de compraventa. Subsiste del anterior sistema la limitación contenida en la ley
14.005 de compraventa de lotes en mensualidades (art. 8°) que dispone “El pacto comisorio, por
falta de pago, no podrá hacerse valer después que el adquirente haya abonado la parte de precio
que se establece en el artículo anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al
cincuenta por ciento del precio de compra”. También rige la limitación elíptica proveniente del art.
1185 bis del Código de Vélez, hoy prevista en el art.1171 del Código, que expresa “Art. 1171.
Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de
fecha cierta, otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra
del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio. El juez debe
disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus
obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a
 plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio”.
(V. Borda, Spota - Leiva Fernández).

2. Aplicación a los contratos predispuestos. La voz “libremente” que utilizaba el Proyecto de 1998 y
el Código suprimió, podía ser esgrimida para retacear la aplicación de esta cláusula en los
contratos predispuestos (arts. 984 a 989 del Código), donde hoy no están prohibidas sino que
deben pasar por el tamiz de los arts. 988 y 989 del Código. Un caso particular subsiste en el art.
14 la ley 19.724 de prehorizontalidad que expresa” 14. Los contratos serán redactados en forma
clara y fácilmente legible. Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad,
facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación, o intimación o suspender
su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones
a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la
jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incs. f) y h) del art. 13, solo tendrán
efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por este”.

3. Aplicación a los contratos unilaterales. A diferencia de lo previsto en el art. 1087, como el art.
1086 nada expresa, no habría inconveniente en que en un contrato unilateral y oneroso se pacte

expresamente el pacto comisorio (Alterini A. en Llambías, Mosset Iturraspe), [Link]. una donación
que se espera para tal día en el que no llega. También en ese sentido Planiol y Ripert.

4. Pacto comisorio expreso que no prevé sus consecuencias. En la aplicación del Código de Vélez
podría ocurrir que se pactase expresamente un pacto comisorio y que por inadvertencia se
omitiese establecer a qué tipo de incumplimiento se refiere y cuáles son sus efectos, [Link]. sus
consecuencias respecto de los actos ya cumplidos. En tal caso, cabía aplicar las normas
escuetas de la cláusula comisoria tácita en virtud de la interpretación analógica prevista en el
art. 16 de aquel Código (Alterini A., en Llambías). En el Código vigente también puede concurrir
tal omisión, máxime tras la supresión de la expresión “regular los requisitos para su operatividad
y sus efectos” que utilizaba el Proyecto de 1998, antecedente de la actual norma; pero, a
diferencia del Código de Vélez, ya no cabe duda que corresponde aplicar las reglas de los arts.
1083 y 1084 en orden a la magnitud del incumplimiento y los arts. 1081 y 1082 respecto de sus
efectos resarcitorios y restitutorios.

5. El pacto debe ser claro y el incumplimiento previsto debe ser correctamente identificado. Lo
dispone el art. 1086. La claridad es necesaria porque se trata de un instituto que vulnera el
principio de conservación del contrato procediendo a extinguirlo, de suerte que su interpretación
siempre debe ser restringida (Lavalle Cobo). Sin embargo, acordar dicha cláusula ni requiere de
fórmula sacramental alguna (Alterini A., en Llambías).
 6. Para ejercer el pacto comisorio expreso se requiere intimación previa. El Código es claro, en
este punto, se debe comunicar al deudor la voluntad de resolver, pues no basta con que esa parte
esté incursa en mora automática, porque aun siendo morosa su contraparte, el acreedor podría

desear en el cumplimiento. Se decide así un punto controvertido durante la vigencia del Código
de Vélez, pues mientras una corriente sostenía la necesidad de la comunicación resolutoria
(Alterini A. en Llambías; Lavalle Cobo) algún pronunciamiento sobre el pacto expreso sostuvo lo
contrario ( CNCom., sala D, 19/12/2007, DJ, 2008 - II 502).

7. La comunicación debe ser fehaciente. Tal exigencia ya estaba en el 3.º párrafo del art. 1204 del
Código de Vélez y se repite ahora en el art. 1086. Debe ser fehaciente, es decir, que hace debe
hacer fe de la voluntad en él expresada, [Link]. mediante una carta documento o un telegrama
regido por la ley 750 y 1/2, o una comunicación notarial en los términos del art. 12 de la ley
12.990.

8. Innecesariedad de una instancia judicial. Tanto el pacto comisorio expreso, como el tácito como
el expreso, no requieren de demanda ni pronunciamiento judicial alguno (Alterini A. en Llambías,
Lorenzetti) pues operan ipso jure, o, como dispone el art. 1088, inc. c) y disponía el art. 1204 inc.

3° del Código de Vélez “de pleno derecho”, y la sentencia judicial de la contienda que podría
generarse producirá efecto no al momento de la demanda efecto declarativo de la sentencia,
sino al momento de la recepción de la comunicación fehaciente librada por el acreedor
conteniendo su voluntad de resolver el contrato.

9. Instante en que se produce la resolución del contrato. El Código se refiere al momento como
aquel el que se “comunica” la voluntad de resolver. Esta expresión, tanto como la del Proyecto de
1998 que reza “hace saber” debe ser entendidas como el momento en que la parte incumplidora
toma conocimiento o puede tomar conocimiento de la voluntad de resolver de su contraparte. Es
una comunicación “recepticia” (Lavalle Cobo, Lorenzetti) que entre ausentes se rige por lo
dispuesto por el art. 980 inc. b) del Código; en esto absolutamente opuesto a lo que preveía el
art. 1154 del Código Civil de Vélez que recibía el sistema de la remisión. El mismo principio la
recepción surge del art. 1088 inc. c) in fine para el supuesto de pacto comisorio tácito.

10. Quid de admitir un instante de resolución posterior al previsto en el artículo. El Código suprimió
en su redacción la frase “Salvo estipulación expresa en contrario” que utilizaba su antecedente
de 1998. Ese cambio parece ser anodino, pero, en definitiva, es lo que autorizaba a que las partes
pudiesen pactar una suerte de plazo de gracia para el cumplimiento, pues, en virtud de un pacto
que previese la resolución, [Link]. a las 48 hs. de recibida la comunicación, se podía otorgar otro
plus para viabilizar el cumplimiento (v. Lorenzetti), en un todo de acuerdo con el principio de
 conservación del contrato. La supresión de ese texto hoy pone en duda la posibilidad de resolver
en otro momento que no sea la recepción de la comunicación.

Jurisprudencia

1. Sobre el plazo adicional (CNCiv., sala D, 31/3/1977, LA LEY, 1977 - D, 122).

2. El pacto debe ser expreso, aunque no requiere formalidad alguna (CNCiv., sala C, 9/12/1969, LA
LEY, 140 - 753, 24.604 - S; íd, sala D, 19/4/1968, LA LEY, 134-396; CNCom., sala B, 29/12/1977,
ED, 77 -381).

3. Procede la resolución por simple declaración del comitente de un contrato de suministro de

combustible, motivada en la reiterada falta de entrega del producto objeto del contrato, toda vez
que dicho obrar configura un incumplimiento previsto en la cláusula comisoria, no siendo
necesario demandar por resolución del contrato (CNCom., sala A, 14/9/2004, LA LEY, 2005 - A,
418).

Artículo 1087

Cláusula resolutoria implícita

En los contratos bilaterales la cláusula resolutoria es implícita y queda sujeta a lo dispuesto en los
artículos 1088 y 1089.
Comentario

1. Remisión al art. 1089. Este artículo remite a lo dispuesto en los dos artículos siguientes, el 1088
y el 1089, cuyo epígrafe es “Resolución por ministerio de la ley”; sin embargo, su fuente, el art.
1053 de 1998, no remitía al art. 1056 “Resolución por ministerio de la ley” sino únicamente a los
arts. 1054 “presupuestos de la resolución” y 1055 “requerimiento”.

2. Aplicación a los contratos bilaterales. Igual que en el art. 1204 del Código Civil de Vélez y en el
art. 216 del también sustituido Código de Comercio, el pacto comisorio tácito solo es aplicable a
los contratos bilaterales, es decir, sinalagmáticos perfectos. Para los unilaterales y plurilaterales
cabe la previsión del pacto comisorio expreso.

3. Resolución abusiva. Se ha resuelto en varias oportunidades que la resolución por pacto

comisorio, aun en los casos permitidos, no se habilita ante supuesto de ejercicio abusivo.

Jurisprudencia

Deben tratarse de prestaciones recíprocas (CNCom., sala D, 13/4/1982, LA LEY, 1982 - C, 381); es
improcedente el ejercicio abusivo del apto comisorio tácito (CNCiv., sala M, 17/12/2009, LA LEY, 2010
- B, 168, CCiv. y Com. de Morón, sala II, 6/12/2012, LLBA, 2013 [febrero], 105). La facultad resolutoria,
consignada en el art. 216 del Cód. de Comercio y en el art. 1204 del Cód. Civil, no se aplica a los
contratos plurilaterales, como ser el contrato de sociedad, desde que, en ellos, las prestaciones no
están vinculadas por un nexo de reciprocidad (CApel. del Noreste del Chubut, sala B, 4/4/2006,
LLPatagonia, 2007 [abril], 946).
Artículo 1088

Presupuestos de la resolución por cláusula resolutoria implícita

La resolución por cláusula resolutoria implícita exige:

a) un incumplimiento en los términos del artículo 1084. Si es parcial, debe privar sustancialmente de lo
que razonablemente la parte tenía derecho a esperar en razón del contrato;
b) que el deudor esté en mora;
c) que el acreedor emplace al deudor, bajo apercibimiento expreso de la resolución total o parcial del
contrato, a que cumpla en un plazo no menor de quince días, excepto que de los usos, o de la índole de
la prestación, resulte la procedencia de uno menor.
La resolución se produce de pleno derecho al vencimiento de dicho plazo. Dicho requerimiento no es
necesario si ha vencido un plazo esencial para el cumplimiento, si la parte incumplidora ha
manifestado su decisión de no cumplir, o si el cumplimiento resulta imposible. En tales casos, la
resolución total o parcial del contrato se produce cuando el acreedor la declara y la comunicación es
recibida por la otra parte.

Comentario

1. Naturaleza jurídica y ámbito de aplicación. El instituto se conoce como pacto comisorio tácito,
cláusula resolutoria tácita, o impropiamente como condición resolutoria implícita. No es
condición resolutoria porque no opera ipso jure. Se aplica a los contratos bilaterales
sinalagmáticos perfectos o sinalagmáticos genéticos, y en razón de la existencia de obligaciones
recíprocas (comp. Planiol y Ripert) en todas las situaciones que no tengan otra previsión expresa
(v. art. 1089).

2. Requiere un incumplimiento esencial, sea total o parcial. La resolución sólo procede ante un
incumplimiento esencial, es decir un cumplimiento relevante. No insignificante (Albaladejo, Díez
Picazo). También con el mismo alcance se expide el art. 7.3.1. de los Principios de UNIDROIT.
Pero el incumplimiento no es esencial o significativo si no recae sobre una obligación principal
del contrato, es decir una prestación cuya obtención haya sido la causa en la celebración del
 contrato por parte del acreedor (Albaladejo, Alterini A., Díez Picazo, Vélez Torres). Con el mismo
alcance se expiden el art. 7.3.1. de los Principios de UNIDROIT; el art. 49.1 de la Convención de
Viena de 1980 sobre Compraventa Internacional de Mercaderías y el art. 1054 inc. a) del

Proyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina. Sin embargo si aún recayendo
sobre una prestación principal el incumplimiento no es total sino defectuoso o meramente
parcial si no es esencial no alcanza para habilitar la resolución por el pacto comisorio tácito. El
requisito es de un incumpliendo esencial y lo que obsta a que la parte acreedora reciba lo que

sustancialmente tenía derecho a esperar en razón del contrato o como expresa el inc. c) del art.
1084, si "el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho
a esperar".

3. El deudor debe estar en mora. A ese requisito se refiere expresamente el inc. b) del art. 1088. El
ejercicio de la cláusula resolutoria implícita, o pacto comisorio tácito, requiere que el incumplidor
esté en mora (Planiol y Ripert, López de Zavalía) Este recaudo era también requisito inexcusable
para la aplicación del instituto en el art. 1054 inc. b) del Proyecto de Código Civil de 1998 para la
República Argentina.

4. El acreedor no debe estar en mora. Como quedó expresado en relación al art. 1083 sólo puede
resolver por incumplimiento quien no está en mora en el cumplimiento de su prestación, es decir
el " acreedor insatisfecho de la obligación" y "parte cumplidora de las obligaciones a su cargo
pues de otro modo no podría reclamar ni la ejecución" (Alterini, A., arts. 1201 y 510 del Cód. de
Vélez) "ni la resolución" (art. 1204, 4° párrafo del Cód. de Vélez). En eso está acorde la doctrina
(Albaladejo; Díez Picazo, López de Zavalía; Lorenzetti; Puig Brutau, Puig Peña, Díez Picazo y
Gullón; Alterini A. en Llambías; Spota - Leiva Fernández; Vélez Torres). Dicha regla que el moroso
no puede constituir en mora surge hoy del art. 1031 y más especialmente del art. 1078 inc. c)
aunque la diferencia con el derogado art. 510 sigue siendo que éste estaba previsto como un

presupuesto para la constitución en mora mientras que el derogado 1201 y los vigentes 1078 inc.
c) y 1031 apuntan más a una excepción que debe oponerse por la contraparte.

5. Debe requerirse el cumplimiento bajo apercibimiento de resolver el contrato. La exigencia del

requerimiento obedece al principio de conservación de los actos jurídicos, y compensa el
carácter extrajudicial del instituto resolutorio. El acreedor insatisfecho debe requerir al deudor
incumplidor que cumpla su prestación bajo apercibimiento de resolver el contrato. Este recaudo
avalado por la doctrina (comp. Albaladejo) también se exigía en el derogado art. 1204 del Cód.
Civil y en el art. 216 del igualmente derogado Código de Comercio. Concurren en tal exigencia
también el art. 1454 del Código Civil italiano y el art. 1055 del Proyecto de Código Civil de 1998, y
el art. 8:106 de los Principios del Derecho Europeo de los Contratos elaborado para la UE por la
 Comisión presidida por el Prof. Ole Lando. El requerimiento es un acto jurídico unilateral y
recepticio (López de Zavalía), vinculado al que se explicó en oportunidad del art. 1077, aunque
difiere en que en la comunicación recepticia del art. 1077 no hay intimación alguna, lisa y

llanamente se resuelve, rescinde o revoca, y por ende, tampoco hay plazo alguno para cumplir.
Aunque no se requiera expresamente, la prudencia aconseja hacerlo por escrito y con prueba de
la recepción por el deudor.

6. El requerimiento debe ser expreso. El apercibimiento debe ser expreso dispone el inc. c) del art.
1088 pero el requerimiento también debe serlo. No basta una mera exhortación a cumplir, pues si
bien no es requerible ninguna fórmula sacramental (Alterini A., en Llambías) la vaguedad de sus
términos tornan ineficaz al requerimiento (Lavalle Cobo, Ramella). El requerimiento debe ser
fehaciente como lo exige el art. 1086 para la cláusula resolutoria expresa o pacto comisorio
expreso. Esa exigencia ya estaba en el 3er párrafo del art. 1204 del Código de Vélez y se repite
ahora en el art. 1086 de donde se extiende al art. 1088. Fehaciente, significa que hace, debe
hacer fe de la voluntad en él expresada, lo que se logra [Link]. mediante una carta documento o un
telegrama regido por la ley 750 y 1/2, o una comunicación notarial en los términos del art. 12 de
la ley 12.990. El carácter recepticio conduce a que el requerimiento deba dirigirse al domicilio del
deudor, al especial contractual si lo hay o, en su defecto, al general real.

7. La resolución puede ser total o parcial. Surge de la regla del art. 1083 que también prescribe que
la opción entre la resolución total o parcial es excluyente de modo que optando por una luego el
acreedor no podrá volver sobre los propios pasos y pretender optar por la otra. En algún caso la
resolución parcial parece muy adecuada, [Link]. en un contrato de suministro.

8. Contenido del requerimiento. El requerimiento debe contener: a) la individualización del contrato

y la prestación incumplida, lo cual parece muy necesario si se trata de partes con múltiples
relaciones contractuales.
b) La intimación a cumplir,
c) el otorgamiento de un plazo de gracia para el cumplimiento que por regla no debe ser inferior a
los 15 días, entiéndese contados civilmente desde la recepción del requerimiento por el deudor.
Si se omite establecer un plazo nuevamente el principio de conservación de los actos jurídicos,
en este caso el requerimiento debe entenderse que roge el plazo de quince días (Lavalle Cobo).
d) el apercibimiento expreso [inc. c) del art. 1088] de resolución si cumplido el plazo se mantiene
el incumplimiento o se cumple en forma defectuosa o parcial dentro del plazo. Este requisito se
considera esencial por parte de la doctrina (Lavalle Cobo, López de Zavalía, Ramella, Comp.
Mosset Iturraspe) porque sin su concurrencia la mera existencia de la norma legal no permite
inferir la voluntad de resolver por parte del acreedor en caso de continuar el incumplimiento y
 vencido el plazo de gracia.
e) reserva de reclamar intereses o daños y perjuicios (Lavalle Cobo).

9. Plazo para evitar la resolución. El plazo es el mismo previsto en el art. 1204 del Código de Vélez:
uno no inferior a quince días. Sin embargo como la propia norma vigente lo establece ese plazo
puede reducirse si de los usos o de la índole de la prestación resulta procedente uno menor. Es
tradicional considerar que la obligación de restituir cosa mueble (no voluminosa) no requiere
tanto tiempo, aunque sí podría necesitarse si se trata de una cosa mueble de gran dificultad de
traslado. Si se invocan los usos comerciales deberán demostrarse si su existencia es
controvertida. El acuerdo previo entre las parte no autoriza a soslayar el plazo legal. Es discutido
si una vez establecido el plazo en el requerimiento, el acreedor puede modificarlo (Lavalle Cobo).
La solución razonable es que no podría acortarlo aun si con ello no transgrede el plazo mínimo
de quince días si ya operó el carácter recepticio de la comunicación recibida; en cambio no
parece haber ningún inconveniente en prolongar el plazo otorgado para el cumplimiento aun
habiéndose establecido uno menor en el requerimiento (Borda) pues proceder así satisface el
principio de conservación del contrato. El tema adquiere relevancia si el acreedor intimó por un
plazo menor al de quince días y luego decide ampliarlo a quince días o más. Todo dependerá de
la validez del primer plazo, es decir si realmente estaba habilitado un plazo menor a quince días
por los usos o la índole de la prestación. Si no lo estaba sólo servirá el segundo requerimiento,
que, en tal caso no sería una ampliación sino el único requerimiento válido. Por el contrario si
estaba justificado un plazo inferior a quince días y luego el acreedor lo amplía no parece haber
inconveniente alguno porque como ya se expresó eso encuentra sustento en el principio de
conservación de contrato. Otro enfoque (Borda, Lavalle Cobo) hace valer directamente el plazo
mínimo legal de quince días en caso de que el acreedor otorgue un plazo menor indebidamente
por no concurrir ninguna de las circunstancias que lo autorizan (uso o índole de la prestación).

10. La resolución es extrajudicial y produce efectos ipso jure. El instituto no requiere actuación
judicial alguna. La resolución es extrajudicial (Díez Picazo y Gullón; Puig Brutau; Planiol y Ripert;
Vélez Torres). La norma establece que al vencimiento del plazo y en caso de subsistir el
incumplimiento el contrato se resuelve de pleno derecho sin necesidad de actividad ni

declaración judicial alguna (Lavalle Cobo). Eso significa que se extingue por mera autoridad del
acreedor (Mayo- Tobías). El efecto es ipso jure porque no requiere de acto complementario
alguno, pero la resolución se produce retroactivamente al momento de la mora que es anterior al
del requerimiento (Albaladejo; Díez Picazo; Puig Peña; Vélez Torres). Esto surge del inc. b) del art.
1079. Debe recordarse que durante el plazo de gracia el deudor ya está en mora, por eso si
cumple luego de recibido el requerimiento deberá resarcir el perjuicio moratorio. El Código
mejora en este aspecto al art. 1204 de Vélez que al referirse al efecto que se produce en caso de
 mantenerse el incumplimiento por el deudor luego de vencido el plazo de gracia utilizaba la
expresión "sin más" lo que daba pie a que pudiese considerarse erradamente que la resolución
era automática sin que el acreedor mantuviese la posibilidad de exigir el cumplimiento (Borda).

11. Supuestos en los que el requerimiento no es necesario. La norma prescribe que el requerimiento
es innecesario si a) ha vencido un plazo esencial para el cumplimiento, b) la parte incumplidora
ha manifestado su decisión de no cumplir, o c) el cumplimiento resulta imposible. La primera
situación debe concordarse con el inc. b) del art. 1084. Se trata del supuesto en que el
cumplimiento temporáneo es esencial, por lo que habiéndose incumplido, resulta claro que
otorgar un plazo de gracia para el cumplimiento es inconducente pues en caso de producirse
sería irrelevante por insatisfactorio. Exigir el requerimiento en tal caso sería lo que Alterini A. y
Llambías calificaron como "homenaje a un ritualismo perimido". En tal supuesto lo prescindible
no es el requerimiento sino el plazo de gracia. El segundo caso es aquel en el que el deudor
manifiesta expresamente su voluntad de incumplir definitivamente su prestación lo que
configura dolo como incumplimiento voluntario de las obligaciones a su cargo, y lo constituye en
automora (Padilla), tal como se explica en el comentario al art. 1084. Por fin, el tercer supuesto
es aquel en el que el cumplimiento se ha tornado imposible. Como se advierte, este supuesto en
realidad también comprende al anterior. Si por su aplicación se resuelve directamente, el deudor
tiene, desde luego, la posibilidad de invocar y demostrar la concurrencia de una casual
exculpatoria tal el caso fortuito o la fuerza mayor.

12. Resolución judicial. No cabe duda que la resolución también puede hacerse en sede judicial
(Bueres; Lavalle Cobo; López de Zavalía, Mayo- Tobías, Mosset Iturraspe; comp. Llambías). Pese
a que la norma autoriza la resolución extrajudicial, si el acreedor decide soslayar el requerimiento
extrajudicial también puede resolver en sede judicial sin necesidad de otorgar plazo alguno
(Lavalle Cobo). Igualmente si el requerido cuestiona la resolución, el acreedor insatisfecho no

obstante deberá demandar para reclamar el cumplimiento o el resarcimiento (Albaladejo). Si el

deudor decide no cumplir, vencido el plazo de gracia el requirente puede demandar el
cumplimiento con el resarcimiento de daños moratorios o el resarcimiento de daños, como
pretensión principal o una en subsidio de la otra (Albaladejo; Puig Peña; Vélez Torres).

13. Purga de la mora. El deudor requerido de cumplimiento puede cumplir dentro del plazo de
gracia.
Jurisprudencia

1. El acreedor que pretende la resolución no debe estar incurso en mora (CNCiv., sala G,
30/10/2009, LLAR/JUR/45362/2009).

2. Sin interpelación que otorgue un plazo de gracia, la resolución por pacto comisorio tácito es
improcedente (CNCom., sala D, 23/4/2008, LLAR/JUR/7956/2008).

3. Si en el requerimiento se omite establece un plazo de gracia rige el de quince días (C3a Civ. y
Com. Minas, Paz y Trib. Mendoza, 28/12/1073, JA, 22, 1974 - 814), los usos comerciales que
habilitan a reducir el plazo de gracia deben demostrarse (CCiv. y Com. Mercedes, 3/4/1979, ED,
82 - 516); el requerimiento debe contener el apercibimiento de resolver si se mantiene el

incumplimiento luego del plazo de gracia ( CNCom., sala C, 29/5/1981, ED, 94 - 776). El
requerimiento debe efectuarse por medio fehaciente (CNCiv., sala A, 15/10/2010, LA LEY del
7/2/2011, 11, LA LEY, 2011 - A, 224). También debe demostrarse que el requerimiento fue
recibido por el destinatario (CCiv. y Com. Formosa, 6/2/2006, LLLitoral, 2006 [setiembre], 1076;
CNCiv. Sala A, 15/10/2010, LA LEY, 2011 - A, 224).

4. El requerimiento no es exigible si se resuelve en sede judicial (CNCiv., sala A, 9/3/1978, LA LEY,

1978 - C, 177; íd., 17/5/1979, LA LEY, 1979 - C, 484), y por ende tampoco lo es el otorgamiento de
un plazo de gracia.

5. No produce efecto el requerimiento que no respetó el plazo mínimo legal quince días y carecía
del apercibimiento de considerar resuelto el contrato (CNCom., sala E, 24/3/2003, LA LEY, 2003 -
F, 569) de dinero.

Resolución por ministerio de la ley. El requerimiento dispuesto en el artículo 1088 no es

necesario en los casos en que la ley faculta a la parte para declarar unilateralmente la extinción
del contrato, sin perjuicio de disposiciones especiales.

Sobre los artículos 1087 y 1088

Comentario

La regla de los arts. 1087 y 1088 se aplica a todas las situaciones que no tengan otra disposición
expresa. Subsiste del anterior sistema la limitación contenida en el art. 8° de la ley 14.005 de
compraventa de lotes en mensualidades y la proveniente del art. 1185 bis del Código de Vélez, hoy
prevista en el art. 1171 del Código (v. Borda, Spota - Leiva Fernández). Este precepto excluye del
ámbito de aplicación del requerimiento referido en el art. 1088 a los supuestos en los que la ley
autoriza a una de las partes a resolver unilateralmente. Es el caso del desistimiento unilateral de la
obra por parte del locatario de obra (art. 1261), el contrato de cuenta corriente bancaria (art. 1404) y
en el contrato de comodato (arts. 1539 y 1541), la revocación del mandato (art. 1331) y todos los
supuestos de desalojo en la locación de cosas excepto el desalojo por falta de pago que se referirá
seguidamente. La norma también hace referencia a supuestos especiales. En tal ítem cabe incorporar
el supuesto de desalojo por falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler, en el caso de
tratarse de un inmueble destinado a vivienda, al art. 1222 del Código, como modo de extinción del
contrato de locación de cosas. Para tal situación, el Código prescribe una intimación al pago previo a
la interposición de la demanda judicial para recuperar la tenencia en la que el plazo de gracia es de
diez días. Cabe destacar que en la propuesta originaria a la Comisión del dec. 191/2011, no se
contempló ex profeso la intimación previa a la demanda de desalojo por falta de pago del art. 5° de la

ley 23.091, porque en la práctica, si es omitida, los jueces la consideran suplida por el traslado de la
demanda, en vez de retrotraer el proceso (Leiva Fernández). En alguna oportunidad se consideró
erróneamente que el contrato título del derecho real de usufructo no era susceptible de resolución por
vía del pacto comisorio tácito.

Jurisprudencia

1. No se aplica el pacto comisorio al contrato título del derecho real de usufructo porque no
configura una de las causales taxativas de extinción del usufructo previstas en los arts. 2934 y
2937 del Cód. Civil (CNCiv., sala E, 2/2/2004, DJ, 2004 - 2 - 326, LA LEY, 2004 - D, 203, con nota de
Ethel Humphreys, ED, 207 400, JA, 2004 - II -427).

2. El requerimiento debe contener un plazo de gracia al menos de quince días (CNCom., sala E,
24/3/2003, LA LEY, 2003 - F, 569, LLAR/JUR/1734/2003).
3. No procede el pacto comisorio en los supuestos reglados por la ley 14.005 en su art. 8° (CCiv. y
Com. de Formosa, 20/5/2009, LL Litoral, 2009 [octubre], 1025, LL AR/JUR/18796/2009).

4. La cláusula resolutoria se entiende implícita en los contratos con prestaciones correlativas,

como es el supuesto de la locación, más en el caso, la locadora no requirió de los locatarios
incumplidores, el cumplimiento del pago en un plazo determinado para resolverlo (arts. 1204
Cód. Civil y 216 Cód. de Com.), en consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho y
surtirá efectos desde que la parte habilitada por la ley comunique a la locadora, en forma
fehaciente, su voluntad de resolver (CNCiv sala J, 20/10/2010, LLAR/JUR/65149/2010).
Lección 12 de 20

Tema 7: Escrituración de propiedades: obligación y

plazo

Una vez que las partes celebraron el boleto de compraventa inmobiliaria, surge la obligación de
escriturar. Esta obligación corresponde a las dos partes, algunas veces estas, establecen un
plazo para escriturar y en otras ocasiones no lo establecen.

Para el caso de que el tiempo transcurra sin escriturar; la jurisprudencia ha deducido de ello dos
consecuencias:

La primera es que existe una prórroga del plazo.

Y la segunda es que se transforma en una obligación pura y simple,

pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma
inmediata.
Puede ser también que las partes acuerden que vencerá el plazo para escriturar una vez
obtenida toda la documentación, o la aprobación de obras, o de una urbanización, o al pagarse
determinado número de cuotas. En este último caso, alcanzado el número acordado de cuotas,

la escrituración es exigible.

Para el caso de que las partes no se pusieran de acuerdo sobre el vencimiento del plazo,
pueden pedir la fijación judicial de este. Una vez cumplido el plazo o las condiciones que se
hubieran estipulado para entenderlo como cumplido; si una de las partes se niega a escriturar,

entrará en mora (art. 886 del código CyCN) y podrá ser intimado para su cumplimiento.

En caso de persistencia, la otra parte podrá demandar la

escrituración e incluso el juez podrá suplir la voluntad del
contratante. También se podrán demandar los daños por
mora si existe responsabilidad y culpa por parte del
contratante.

Por último, frente a la mora por escriturar, la parte cumplidora podrá dilatar el cumplimiento de
su obligación y no pagar los impuestos o las expensas a las que se hubiera obligado desde la
posesión; haciendo uso de una excepción prevista en el código y conocida como “excepción de
incumplimiento contractual”, que puede traducirse en que: una parte deja de cumplir hasta que
la otra cumpla.
Lección 13 de 20

Tema 8: Compraventa y propietario inhibido

La inhibición general del deudor representa un verdadero

obstáculo para la escrituración de un inmueble.

Esta es una medida cautelar que se puede solicitar en un juicio cuando no se conocen bienes
del deudor o los que se conozcan no alcancen a cubrir la deuda.

La inhibición, obtenida por orden judicial, se anota en el Registro General de la propiedad e

impide al deudor enajenar bienes inmuebles que tenga o llegue a adquirir por cualquier título; a
diferencia del embargo en el que se afecta un bien determinado, esta medida impide al deudor
enajenar sus bienes, mientras no solvente su deuda y se proceda al levantamiento de la
cautelar.

Asimismo, la inhibición puede inscribirse en el registro automotor, por lo que el deudor tampoco
podrá transferir bienes automotores. La situación en esta compraventa:

Al disponerse las partes a escriturar, el escribano solicita los informes respectivos al registro
de la propiedad, tanto respecto de los títulos del inmueble como de la persona del vendedor, por
lo que si de los informes resultara que el vendedor se encuentra inhibido, este no podrá
transferir el inmueble en ese estado.

¿Cómo solucionar esta operación y esta escritura?

 Una forma de arribar a buen puerto ante un conflicto de esta naturaleza será posponer la
escrituración para proceder al levantamiento de la medida mediante el pago de la deuda,
conjuntamente con sus intereses, honorarios y los gastos del juicio que se hubiera entablado
contra el vendedor. Porque esta medida es un acto jurisdiccional que solo los magistrados
intervinientes pueden levantar.

No bastará la retención del escribano de la suma indicada en el

decreto judicial (como suele hacerse en otras ocasiones cuando
existen, por ejemplo, deudas de impuestos), por lo que se
solicitará al juez un decreto de levantamiento de la inhibición al
solo efecto de escriturar la venta y proceder a retener y depositar
el importe por el cual se solicitara su anotación.
Lección 14 de 20

Tema 9: Compraventa Inmobiliaria y situación de los

incapaces

Nos vamos a referir al Inhabilitado judicial. Los inhabilitados quedan privados de la disposición
de sus bienes por actos entre vivos. En consecuencia, no pueden vender bienes inmuebles de
su propiedad, “sin la conformidad del curador”.

Arts. 1000 al 1002 (Incapacidad e inhabilidad para contratar)

El inhabilitado no es un incapaz de ejercicio, por lo que puede

actuar por sí, aunque para ello requiera la asistencia del curador.
Por tanto, podrá celebrar contratos de compraventa inmobiliaria.

Por último, cabe destacar las recomendaciones enunciadas en el Cuarto Congreso de Derecho
Civil que declaró:

Que el inhabilitado tiene capacidad de obrar restringida y está sujeto,

para determinados casos, al régimen de la asistencia.

Que la función del curador no debe limitarse a prestar su conformidad,

sino, asimismo, a vigilar el cumplimiento de los propósitos que lo
 llevaron a concederla.

Que la negativa o imposibilidad de obtener consenso del curador puede

suplirse judicialmente.

La inhabilitación tiene como propósitos prestar una protección

especial a los incapaces en beneficio no solo de su persona, sino
también del tráfico inmobiliario y los intereses sociales y
económicos; por lo tanto, protege el patrimonio del incapaz,
procurando su aumento y mantenimiento.

Compraventa en México

En el video podemos ver, con el objeto de realizar una comparación, cómo se realiza una
compra-venta en México.
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[Link]. (2016). ¿Cómo hacer un contrato de compraventa de casas o vivienda en México? [Video].

YouTube.
Lección 15 de 20

Cierre de la unidad

¿Se puede entregar la posesión en el boleto de compra venta?

Los contratos están sujetos a la voluntad de las partes, por lo tanto, se puede entregar la
posesión en el momento que las mismas lo decidan.

Bibliografía
de referencia

Código Civil y Comercial de la Nación.

Esper, M. (2010) Jurisprudencia Anotada. Aspectos centrales del corretaje inmobiliario: autorización
de venta, reserva y cobro de la retribución —Corretaje: Efectos respecto del corredor - Derecho a
comisión - Supuestos en que no le corresponde - Compraventa inmobiliaria - Falta de concreción de
la operación principal - Revocación de autorización de venta - Reserva ad referendum - Efectos (C.
Nac. Com., sala C, 30/12/2009) Abeledo Perrot

Ley 20.266 (Modif. Por la 25.028).

Ley 10.973 (reformado por la ley 14.085).

Ley 13.512 de propiedad horizontal.

Lección 16 de 20

Introducción a la unidad

¿Se puede ceder un boleto de compra venta?

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Te invitamos a recorrer el contenido de la unidad.

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Lección 17 de 20

Tema 1: Cesión de boleto de compraventa

El boleto de compraventa puede ser cedido con el resultado de que por medio de la cesión se
transmite la situación jurídica del contratante cedente a favor del cesionario, quien asume la
posición contractual y no meramente la del sujeto activo o pasivo de un derecho en particular.

Cuando intervenimos en una cesión de boleto, debemos pedir informes de dominio de la

propiedad, y de inhibición del cedente y del cesionario; y además notificar al vendedor que se
está cediendo el boleto. La posibilidad que tiene el segundo adquirente (que documenta la
cesión, no la venta) de reclamar la escrituración para sí desde que la cesión es notificada al
dueño del inmueble deriva de ese mecanismo (se le ceden los derechos del crédito de la
escrituración respecto del dueño - conf. Hoy art.1620 CC y CN, antes Art.1457 Cód. Civil).

La cesión del boleto debe ser formal y por escrito, pero no requiere de procedimientos ni
fórmulas sacramentales; puede ser agregado al documento principal o puede hacerse por
separado (conf. Art. 1618, CC y CN).

Mientras no se materialice la notificación del deudor cedente al vendedor, el cedente no queda

desobligado respecto del vendedor cedido (art. 1620 y 1637 CC y CN)

Con relación a la cesión, esto está tratado en los arts.1614 al 1640 y sobre la parte pertinente
se reproduce en estos más abajo citados, a saber:

Artículo 1614
Definición

Hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho. Se aplican a la cesión
de derechos las reglas de la compraventa, de la permuta o de la donación, según que se haya realizado
con la contraprestación de un precio en dinero, de la transmisión de la propiedad de un bien, o sin
contraprestación, respectivamente, en tanto no estén modificadas por las de este Capítulo.

Comentario

Introducción. El tratamiento del contrato de cesión de derechos, en líneas generales, sigue los
lineamientos establecidos por doctrina y jurisprudencia general del presente contrato, tal cual lo

conocemos. Sin embargo, es prudente adelantar que se introducen ciertas innovaciones interesantes
—cesión de deudas, cesión de posición contractual—, que ya estaban reconocidas y relativamente
tratadas por la doctrina civilista y notarialista argentina, pero que no encontraban reposo directo en
algún artículo específico del Código Civil —más aún, se deducían de artículos propios de otras

instituciones.

Concepto. El artículo define al contrato de cesión de derechos con criterio amplio: cualquier derecho
puede ser cedido, con excepción de aquellos que resulten contrarios a la ley, las convenciones que lo
originan, la naturaleza propia del derecho sometido a cesión.
Si el derecho es cedido por un precio en dinero, a cambio de propiedad de un bien o sin obtención de
contraprestación alguna, misma se regirá por las normas relativas a la compraventa, la permuta o la
donación, respectivamente, lo que la doctrina mayoritaria ha venido tratando bajo el título de subtipos
o clases comunes de cesión.
La doctrina en general ha brindado a la cesión de derechos los siguientes caracteres: consensual,
formal, bilateral o unilateral, onerosa o gratuita —algunos autores también consideran acepción de
neutro—, conmutativo, típico, nominado, causado. Sin embargo, algunos consideran que la misma
puede revestir la calidad unilateral, mientras que la moderna doctrina intenta afirmar que está en
presencia de un contrato de tipo transmisivo en lugar de unas opiniones que advierten el carácter
meramente declarativo a la cesión de derechos.

Jurisprudencia

1. La cesión de un derecho no puede identificarse con la novación que extingue la relación anterior
y da nacimiento a otra, con un distinto acreedor, sino que es el mismo crédito que pasa del
cedente al cesionario (art. 1434 Cód. Civil), en virtud de un contrato en el que no es parte el fisco
nacional (CSJN, 9/12/1993, IMP, 1994-A-1254).

2. La cesión de créditos legislada en el arts. 1434 y ss. del Cod. Civil, determina que el mismo
derecho existente pasa del cedente al cesionario con todos sus accesorios y garantías (art.
1458, Cód. Civil) convirtiéndose el cesionario en dueño exclusivo del derecho cedido, pudiendo
ejercer en tal carácter contra el deudor los derechos que nacen del crédito (SCBA,5/10/1993,
DJBA, 1456807).

Artículo 1616

Derechos que pueden ser cedidos

Todo derecho puede ser cedido, excepto que lo contrario resulte de la ley, de la convención que lo
origina, o de la naturaleza del derecho.
Comentario

En definitiva, no se ceden los derechos limitados o restringidos por la ley, o por la voluntad de las
partes, y finalmente aquellos que, independientemente de su legalidad o voluntariedad, no pueden
transmitirse porque su propia naturaleza no lo permite.

Jurisprudencia

Es válida la cesión del derecho a la percepción del crédito proveniente de un muro medianero que
separa un fundo del vecino (CNCiv., sala E, 16/11/2009, LA Ley Online AR/JUR/58328/2009).

Artículo 1618

Forma

La cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos en que se admite la transmisión del
título por endoso o por entrega manual. Deben otorgarse por escritura pública:
a) la cesión de derechos hereditarios;
b) la cesión de derechos litigiosos. Si no involucran derechos reales sobre inmuebles, también puede
hacerse por acta judicial, siempre que el sistema informático asegure la inalterabilidad del
instrumento;
c) la cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública.
Fuentes

La regla de la exigencia de la forma escrita con los supuestos que prevén escritura pública encuentra
asidero tanto en los fundamentos del presente código como en los que oportunamente se brindaron
en atención al proyecto de unificación del año 1998.
Sobre esto, el artículo reconoce como fuente directa al propio 1532 del proyecto del año 1998, con
algunas salvedades interesantes: en el apartado b) el anterior proyecto brindaba también la opción de
la presentación de un escrito ratificado ante el secretario del tribunal. Finalmente, en el apartado e) el
anterior proyecto consideraba que debían otorgarse por escritura pública los derechos derivados de un
acto hecho por escritura, y no así la cesión de derechos derivados, como lo establece el artículo en
estudio.

Comentario

La regla general sigue siendo la misma adoptada por el codificador. La cesión, entonces, debe hacerse
por escrito, y ese es el principio general conforme a la doctrina clásica en pleno. Es por ello que en
nuestro país la cesión es un contrato de tipo formal, muy a pesar de que la doctrina sí difiere en los
alcances de la formalidad, considerada por algunos como ad solemnitatem —Acuña Anzorena y por
otros como ad probationem —Borda, Spota, Garrido, Zaga entre otros—. Cabe destacar que en este
punto se estudian diferentes análisis de relevancia en relación a la interpretación del art. 1184 del Cód.
Civil antes y después de la reforma de la ley 17.711 /1968. El presente artículo prevé además el caso
especial también contemplado en la legislación civil aún vigente: en efecto, opera como modalidad
especial la transmisión de títulos por endoso o por entrega manual del instrumento. El endoso opera
como declaración del portador de un título, que mediante la misma pone en su posición a otra
persona.
Artículo 1619

Obligaciones del cedente

El cedente debe entregar al cesionario los documentos probatorios del derecho cedido que se

encuentren en su poder. Si la cesión es parcial, el cedente debe entregar al cesionario una copia
certificada de dichos documentos.

Fuentes

Art. 1533 del Proyecto de Unificación del año 1998.

Comentario

El artículo se refiere a un deber esencial que tiene el cedente, que no puede ser otro que el de entrega.
Esto está relacionado directamente con el deber primario que debe cumplir de transferir el derecho
cedido, y de ahí que surja la necesidad de hacer entrega de los documentos que este, lógicamente,
tenga en su poder. Esta entrega comprende, según la doctrina unánime, no solo el valor de la cesión,
sino también la fuerza ejecutiva del título y todos los accesorios que esto comprenda. Finalmente, se
adopta una regla general del derecho privado, que cuenta en la actualidad con un amplio tratamiento
de la doctrina notarialista, que explica que cuando las cesiones, transmisiones o daciones de derechos
son del tipo parcial, se concretan dando copia certificada a quien resulte ser el destinatario de las
mismas.

Jurisprudencia

Para que el contrato de cesión se cumpla, es necesario poner al cesionario en la efectiva posesión del
derecho cedido que permita su efectivo ejercicio, solo así se realiza la transferencia de la propiedad

sobre el crédito o el plexo contractual que se transmite (CCiv. y Como San Martín, sala II, 5/5/1994,
LLBA, 1994-1004).

Artículo 1620

Efectos respecto de terceros

La cesión tiene efectos respecto de terceros desde su notificación al cedido por instrumento público o
privado de fecha cierta, sin perjuicio de las reglas especiales relativas a los bienes registrables.

Fuentes

Del nuevo texto: supone la concreción de los efectos previstos en los arts. 1457 y 1458 relativos a la
propiedad del derecho que pasa al cesionario por solo efecto de la cesión y a la ya mencionada fuerza
ejecutiva del título que se cede. Además, guarda relación directa con los arts. 1459, 1467 y 1470
respectivamente. Fuentes: art. 1534 del Proyecto de Unificación del año 1998.

Comentario

Se mantiene la doctrina específica que resulta del art. 1459, que establece, como enseña Borda, que
respecto de los terceros que tengan algún interés legítimo en contestar la cesión, el derecho no se

transmite al cesionario, a no ser que opere la notificación del traspaso al deudor cedido. Desde la
notificación al cedido entonces, la cesión surtirá los efectos normales previstos en el contrato en
análisis.

Finalmente, el artículo deja a salvo toda regla relativa al mundo de los bienes registrables que
encuentran, por propia naturaleza en la registración, ciertos principios que agregan requisitos
esenciales para que los mismos produzcan los efectos previstos por las partes (necesidad de
escritura pública y sus efectos: inscripción, formalidades específicas, publicidad formal o material,
etcétera).

Jurisprudencia

El deudor cedido hasta la notificación de la cesión está comprendido en el concepto de tercero a que
se refiere el art. 1459 del Cód. Civil (CNCom., en pleno, 18/4/1975, LA LEY, 1975-B, 675).
Artículo 1636

Transmisión

En los contratos con prestaciones pendientes, cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero
su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la
cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, esta solo tiene efectos una vez notificada a las otras
partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido.

Comentario

La teoría de los contratos permite un alto vuelo a la autonomía de la voluntad, muy a pesar de los
avatares cotidianos que dirigen a considerar que la misma se viene debilitando frente a la proliferación
de los contratos en masa, predispuestos, por adhesión, o similares de la misma naturaleza.
Este imperio de la autonomía de la voluntad permite que las partes de los contratos en ejecución o con
prestaciones pendientes —cualquiera sea la posición que detenten—, puedan transmitirla a cualquier
título, y bajo las circunstancias que, dentro de la ley, encuentren justas y adecuadas a sus
pretensiones. Sin embargo, para que se consolide el supuesto previsto y también en protección al
principio de la autonomía de voluntad —esta vez, la tenida en cuenta originariamente al momento de
celebrar el contrato, resultará necesario que las demás partes presten la conformidad o consientan
antes, durante o después de realizada la cesión.

Fallo judicial
 La información contemplada en el recurso reseña el fallo que podrá tomar como ejemplo de
casos que se pueden presentar dentro del corretaje.

El juez del concurso del propietario de un inmueble es incompetente para tramitar la pretensión

resarcitoria del cesionario del boleto de compraventa que no pudo obtener la escrituración, al

tratarse de un crédito post concursal (30 de mayo de 2017). En Microjuris.

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Lección 18 de 20

Tema 2: Barrios cerrados, clubes de campo y su

problemática legal

Dentro de la compraventa inmobiliaria y la cosa vendida encontramos esta figura relativamente

nueva: El club de campo o “country” y el barrio privado.
Los tribunales han declarado que “la característica principal de los clubes de campo es que
dentro de un espacio delimitado, coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y
bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas. El “country” club o club

de campo es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los
servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que, por lo tanto, aquellos no
pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad
individual” (CNCiv., Sala A, 2/6/89)

“Esta forma de dominio tiene ciertas notas afines al

régimen de propiedad horizontal, pues habrá partes
comunes como las vías de acceso o los servicios comunes
de vigilancia y de mantenimiento, y partes propias como
las parcelas o edificaciones particulares.”

En una de las notas que acompañaban aquel proyecto de reforma del Cod. Civ. Y Comercial se
decía así:
 “Se ha buscado dar respaldo normativo a aplicaciones muy
difundidas, pero no imaginadas cuando se sancionara la
legislación vigente, y la posibilidad de que se sometan
expresiones modernas de la propiedad como los clubes de
campo, (…) y organizaciones semejantes”.

En el caso de un parque industrial, (otras de las figuras novedosas que, como los clubes de
campo, no se encuentran sometidas al régimen de propiedad horizontal); y que, sin embargo, tal
como lo propuso la modificación; hay bastantes similitudes.

Problema de legislación
Volviendo al Club de Campo: Ante el vacío legal de otorgarle al country una naturaleza jurídica
determinada, distintos sectores de la sociedad, promocionan su existencia conjuntamente con
los barrios privados y se encuentran en esta figura verdaderos emprendimientos inmobiliarios
con el plus de gestionar “una empresa de servicios dedicada a la administración del club de
campo”; otra parte de la sociedad parece vincularlo solamente a un “proyecto de urbanización”
y, por tanto, le hacen aplicable las leyes de urbanización dentro del ámbito provincial o
municipal, dictándose decretos al respecto (en la provincia de Buenos Aires, por ej. el decreto
9404/86); también le resultan aplicables las normas sobre el dominio fiduciario y hasta la figura
de “asociación civil” se utiliza para organizar e imponer ciertas normas de convivencia entre los
propietarios; o quizá solo la forma de asociación se la apliquen al “club entendido como el lugar

de recreación” y no a las viviendas y a otros bienes comunes. Y todas estas cosas a la vez para
encuadrar una sola figura jurídica … En similar situación se encuentran los parques industriales,
en dónde cada municipio ha dictado alguna ordenanza para intentar regular la situación.
En definitiva: demasiadas leyes para una sola figura jurídica que
no resuelve el derecho de propiedad.

Y si bien se puede encontrar en el club de campo algunas de las figuras que se intenta,
aplicarles, no es en sí misma ninguna. Pues si bien “la empresa dedicada a la administración”;
podrá ser muy eficaz, prestando servicios al club de campo y al barrio privado; le faltarán
facultades, derechos y obligaciones que sí, en cambio, tiene un administrador de consorcio,
tenga figura de empresa o no. Para los dueños de las parcelas, en caso de tener que demandar
a un tercero como “el club de campo” o “barrio privado”, no tendrá a mano la figura de la
administración del consorcio. Para la misma empresa prestataria de servicios, le será difícil
reclamarle “al club” una contraprestación por faltarle al club personería (claro que para dar

solución a la personería también le han aplicado la forma de “asociación” y si es una

asociación, para qué necesitaría contratar una administración externa, si una asociación tiene
sus directores, a lo sumo podría contratar empleados; y si sigo intentando encuadrar al country
en una forma legal, tarde o temprano:… El talón de aquíles y todo se complica …). Desde ya,
todas estas situaciones tienen remedio legal, no es un “callejón sin salida”, pero se haría muy
extenso y desatinado extenderme más aquí.

Pero aun encontrando el remedio para llenar el vacío legal en las normas de derecho común, y
aun encontrando figuras análogas para suplir; sin lugar a dudas, la atipicidad de la figura del
club de campo y su problemática, requieren una legislación específica propia; así sea la
inclusión de su figura en la ley de propiedad horizontal con las ampliaciones particulares; esta
solución daría seguridad jurídica y evitaría el desgaste doctrinario y judicial propiciando una
necesaria economía en las relaciones jurídicas.

Hoy ya implementado el nuevo ordenamiento de Código Civil y Comercial Nacional, los clubes
de campo y los barrios cerrados se encuentran dentro del grupo de los “Conjuntos
inmobiliarios” regulados en los arts. 2073 a 2113.
Artículo 2073

Concepto

Son conjuntos inmobiliarios, los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las
normas administrativas locales.

Artículo 2074

Características

Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y
privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas

comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se
tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Artículo 2075

Marco legal
Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos
urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del

derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones
que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o

donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real.

Artículo 2080

Limitaciones y restricciones reglamentarias

De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede

establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios
particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la
comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser
transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho
reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las
unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo
propietario, sin admitir prueba en contrario.

Artículo 2081

Gastos y contribuciones
Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el
correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto
establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras

contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas,

servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

Artículo 2084

Servidumbres y otros derechos reales

Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse
servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos,
a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones
conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según
la prevea el reglamento.

Artículo 2085

Transmisión de unidades

El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y
consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo
establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto
de propietarios de las unidades privativas.
Artículo 2086

Sanciones

Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del
reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas
en ese instrumento.

Material de lectura

En el siguiente recurso podrás consultar lo referente al Código Civil y Comercial unificado.

Nuevo Código Civil y Comercial [Link]

271.3 KB

Hernández, M. P. (2015) Nuevo Código Civil y Comercial unificado

Lección 19 de 20

Cierre de la unidad

¿Se puede ceder un boleto de compra venta?

De acuerdo con Romero (2018), la cesión del boleto de compraventa se define como el negocio
jurídico mediante el cual una de las partes, comprador o vendedor, se obliga a transmitir a un
tercero el conjunto de derechos y obligaciones que surgen del boleto de compraventa. La
autonomía de la voluntad, principio que rige los contratos, permite que las partes puedan
transmitir su posición jurídica bajo cualquier título.

Bibliografía
de referencia

Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.994.

Lección 20 de 20

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