CONTROL-01

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

Semana 5

CURSO: Contratos II

DOCTORA:

Ana Maria Avendaño Delgado.

INTEGRANTES:
-​ Caushi Zerpa, Fabrizio Daniel - U202224249
-​ Uribe Pozo Jose Manuel U212122902
-​ Zegarra Claros Fabrizio Farid - U202323682
-​ Quispe Flores Leonardo- u202216634
-​ Quevedo Altamirano Rodrigo Valentino-U202224490
1. Identificación del proceso

El caso analizado corresponde a un proceso civil sobre retracto, resuelto por la

Corte Suprema de Justicia de la República del Perú, específicamente por la Sala
Civil Permanente, órgano encargado de conocer recursos de casación en materia
civil. La resolución emitida lleva como número Casación N.° 5284-2018
Lambayeque, lo que permite identificar tanto el expediente como el distrito judicial
de procedencia.

El proceso se origina en el departamento de Lambayeque, dentro de la jurisdicción

de la Corte Superior de Justicia de dicha localidad. La controversia estuvo vinculada
a la transferencia de acciones y derechos de un bien inmueble ubicado en la ciudad
de Chiclayo. Los demandantes fueron Ricardo César Alvarado Peña y Manuela
Aguilar Becerra de Alvarado, quienes interpusieron demanda de retracto contra
Hilde Villarreal Silva y Zoila Vanessa Sierra León.

La pretensión principal de los demandantes consistía en que el órgano jurisdiccional

los sustituya en la posición de la compradora respecto de un contrato de
compraventa celebrado sobre acciones y derechos del inmueble materia de litigio.
En otras palabras, solicitaron ejercer el derecho de retracto previsto en el Código
Civil, alegando tener mejor derecho para adquirir el bien en las mismas condiciones
pactadas con la compradora.

El recurso de casación fue presentado luego de que tanto el juzgado de primera

instancia como la sala superior declararan infundada la demanda. Finalmente, la
Corte Suprema emitió sentencia con fecha 27 de abril de 2021, declarando
infundado el recurso de casación y confirmando la decisión adoptada por las
instancias anteriores.

La importancia jurídica de este proceso radica en que la Corte Suprema precisó los
alcances del derecho de retracto y estableció que esta figura no procede cuando
quien demanda sostiene ser ya propietario de las mismas acciones y derechos
transferidos a un tercero. En ese supuesto, la controversia no se resuelve mediante
retracto, sino a través de otras acciones legales como doble venta o mejor derecho
de propiedad. Por ello, esta casación constituye un precedente relevante para
interpretar correctamente los límites del retracto dentro de los contratos de
compraventa.

2. Etapas procesales

a) Demanda

El proceso se inició el 13 de enero de 2016, cuando Ricardo César Alvarado Peña y

Manuela Aguilar Becerra de Alvarado interpusieron demanda de retracto contra
Hilde Villarreal Silva y Zoila Vanessa Sierra León. Solicitaron que el Poder Judicial
los subrogue en la posición de la compradora respecto de la transferencia de
acciones y derechos de un inmueble ubicado en la calle Héroes Civiles N.° 183-187
de Chiclayo. Sustentaron su pretensión señalando que mantenían una relación
contractual previa con el antiguo propietario y que, por ello, les correspondía
preferencia legal para adquirir el bien en iguales condiciones económicas pactadas.

b) Primera instancia

El conocimiento del proceso correspondió al Cuarto Juzgado Civil de la Corte

Superior de Justicia de Lambayeque, que emitió sentencia el 18 de abril de 2018. El
juzgado declaró infundada la demanda, al considerar que no se presentaban los
presupuestos exigidos por el artículo 1599 del Código Civil para ejercer retracto.
Señaló que los demandantes no discutían realmente la venta de cuotas ideales a un
tercero, sino la validez de una transferencia sobre derechos que afirmaban haber
adquirido con anterioridad. Por ello, el conflicto debía resolverse mediante otra
pretensión, como doble venta o mejor derecho.

c) Apelación

Contra la sentencia de primera instancia, los demandantes interpusieron recurso de

apelación, elevándose el expediente a la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lambayeque. Mediante sentencia de vista de fecha 7 de agosto de 2018,
la Sala resolvió confirmar la decisión apelada. Indicó que no correspondía amparar
el retracto, debido a que los actores sostenían ser propietarios de las mismas
acciones y derechos transferidos a la codemandada. En consecuencia, no podían
solicitar sustitución como compradores sobre un bien cuya titularidad afirmaban ya
tener.

d) Casación

Frente a la decisión superior, los demandantes interpusieron recurso de casación,

alegando infracción normativa y vulneración al debido proceso. El caso fue resuelto
por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República,
mediante sentencia de 27 de abril de 2021. La Corte declaró infundado el recurso de
casación y dispuso no casar la sentencia de vista. Precisó que el retracto no
procede cuando quien demanda afirma ser titular del bien transferido, pues en ese
supuesto corresponde acudir a otras acciones judiciales distintas.

La compraventa es un contrato mediante el cual una persona, llamada vendedor, se

compromete a transferir la propiedad de un bien, mientras que la otra, el comprador,
asume la obligación de pagar un precio en dinero. Es uno de los contratos más
importantes en el Derecho Civil porque permite la circulación de bienes y riqueza.
Se trata de un contrato bilateral, ya que ambas partes tienen obligaciones; oneroso,
porque existe un beneficio económico para ambas; y consensual, porque se
perfecciona con el simple acuerdo de voluntades.

3. Problema jurídico central

El problema jurídico central del presente caso consistió en determinar si procedía la

acción de retracto cuando los demandantes afirmaban haber adquirido previamente
las mismas acciones y derechos del inmueble que luego fueron transferidos a un
tercero. En otras palabras, la controversia no se limitaba a establecer la existencia
de una compraventa posterior, sino a definir si el retracto era la vía legal adecuada
para resolver ese conflicto.

Los demandantes sostenían que tenían un derecho preferente sobre el inmueble por
acuerdos celebrados con el anterior propietario y, por ello, solicitaron sustituirse en
la posición de la compradora que adquirió posteriormente las acciones y derechos
del bien. Consideraban que, al haberse producido una transferencia a favor de un
tercero, correspondía aplicar el retracto previsto en el Código Civil.

Sin embargo, las demandadas y posteriormente los órganos jurisdiccionales

advirtieron que los propios demandantes señalaban ser ya titulares de esas mismas
acciones y derechos. Por ello, surgió la interrogante principal del proceso, puede
una persona ejercer retracto respecto de un bien cuya propiedad afirma haber
adquirido con anterioridad?

La Corte Suprema concluyó que no. Señaló que el retracto tiene como finalidad
permitir que determinadas personas se subroguen en el lugar del comprador cuando
un copropietario vende su cuota a un tercero. No obstante, si el demandante
sostiene que el bien ya integra su patrimonio, entonces no busca adquirirlo
nuevamente mediante retracto, sino defender una titularidad previa.

En ese contexto, el verdadero conflicto jurídico no era de retracto, sino una

controversia relacionada con doble venta, venta de bien ajeno o mejor derecho de
propiedad, acciones distintas que debían discutirse en otro proceso. Por ello, el
debate central permitió precisar los límites del retracto y evitar que esta figura sea
utilizada para resolver controversias que corresponden a otras instituciones del
Derecho Civil.

4. Figura de la compraventa: modalidad involucrada

a) Modalidad jurídica aplicable

La institución jurídica discutida en el presente proceso es el retracto legal, figura

incorporada por el Código Civil dentro de los supuestos especiales vinculados al
contrato de compraventa. Consiste en la facultad reconocida por ley a determinadas
personas para subrogarse en la posición del comprador, adquiriendo el bien bajo
las mismas condiciones pactadas en la venta celebrada con un tercero.

No se trata de una nueva compraventa, sino de una sustitución legal del adquirente,
producida por mandato normativo cuando concurren los presupuestos exigidos por
la ley.

b) Sustento normativo

●​ Artículo 1592 del Código Civil: define el retracto como el derecho que la ley
otorga para colocarse en lugar del comprador y asumir todas las
estipulaciones del contrato.
●​ Artículo 1596 del Código Civil: establece el plazo perentorio para su
ejercicio.
●​ Artículo 1599 del Código Civil: enumera los sujetos legitimados para
ejercer retracto, destacando el supuesto del copropietario cuando otro
condómino transfiere su cuota ideal a un tercero extraño.

c) Desarrollo doctrinal

La doctrina civilista considera al retracto como una restricción excepcional al

principio de autonomía privada, pues limita la libertad del vendedor para elegir
definitivamente a su comprador y desplaza al adquirente inicial.

●​ Manuel de la Puente y Lavalle sostiene que el retracto constituye un

derecho de preferencia legal que protege intereses patrimoniales
especialmente valorados por el ordenamiento jurídico.
●​ Jorge Eugenio Castañeda precisa que el retrayente ocupa exactamente la
posición contractual del comprador, manteniéndose precio, cargas y demás
condiciones del contrato originario.
●​ Parte de la doctrina moderna añade que su fundamento reside en razones de
economía jurídica, evitando conflictos dentro de estados de copropiedad.

Por su carácter excepcional, su aplicación debe ser restrictiva, no extensiva.

d) Finalidad jurídica del retracto

Esta figura busca:

●​ Evitar el ingreso de terceros extraños a una comunidad de bienes.

●​ Facilitar la concentración de la propiedad en manos de quienes ya tienen
vínculo con el bien.
●​ Reducir litigios entre copropietarios.
●​ Proteger la seguridad y funcionalidad del tráfico patrimonial.

e) Aplicación al caso concreto

En la Casación N.° 5284-2018, los demandantes pretendieron retraer la venta de
acciones y derechos efectuada a favor de una tercera persona. Sin embargo,
simultáneamente afirmaban haber adquirido con anterioridad esas mismas cuotas.

Frente a ello, la Corte Suprema advirtió que no se estaba ante un verdadero

supuesto de retracto, pues los actores no buscaban sustituir al comprador, sino
hacer valer una supuesta titularidad previa.

f) Conclusión jurídica

La Corte concluyó acertadamente que el retracto no procede cuando se discute

propiedad preexistente, doble venta o mejor derecho de propiedad. En tales
casos, la controversia debe resolverse mediante las acciones correspondientes. La
sentencia reafirma que el retracto solo opera como mecanismo de sustitución legal
del comprador y no como vía general para resolver conflictos dominiales.

5. Fundamentos jurídicos

El análisis del caso se sustenta principalmente en las normas del Código Civil sobre
el derecho de retracto, así como en principios doctrinales aplicables:

a) Normas del Código Civil

* Artículo 1592 CC: Define el retracto como el derecho que permite a determinadas
personas subrogarse en el lugar del comprador, asumiendo todas las condiciones
del contrato de compraventa.

* Artículo 1593 CC: Regula el retracto de copropietarios, permitiendo ejercerlo

cuando otro copropietario vende su cuota a un tercero.

* Artículo 1599 CC: Establece que el retracto es un derecho legal, de carácter

excepcional y sujeto a requisitos estrictos (como el plazo y el supuesto de hecho).

* Normas sobre plazo del retracto: debe ejercerse dentro de un plazo perentorio (30
días desde el conocimiento de la venta), lo cual busca proteger la seguridad jurídica.

b) Naturaleza jurídica del retracto

Según la doctrina desarrollada en clase:

* Es un derecho legal de adquisición preferente, no nace del contrato sino de la ley.

* Implica una subrogación legal, donde el retrayente sustituye al comprador.

* Tiene carácter restrictivo, por lo que sus supuestos deben interpretarse de manera
estricta.

* Constituye una limitación al derecho de propiedad y a la autonomía privada, ya

que permite desplazar al comprador incluso de buena fe.

c) Principios doctrinales relevantes

* Principio de legalidad: el retracto solo procede en los casos expresamente

previstos por la ley (numerus clausus).

* Seguridad jurídica: el ejercicio del retracto debe ser oportuno y dentro del plazo,
evitando afectar el tráfico jurídico.

* Autonomía de la voluntad vs. intervención estatal: el retracto limita la libertad

contractual en favor de intereses superiores (copropiedad, unidad del bien, etc.).

* Interpretación restrictiva: al ser una excepción, no puede aplicarse

extensivamente.

d) Aplicación al caso concreto

La Corte Suprema determina que:

* No se configura el supuesto del retracto, ya que no se trata de la venta de un

copropietario a un tercero en los términos del art. 1593 CC.

* Los demandantes alegan ser propietarios del mismo bien, lo que desnaturaliza el
retracto, pues este no sirve para reclamar un derecho propio ya existente.

* En realidad, el conflicto corresponde a otras figuras jurídicas (como doble venta o

mejor derecho de propiedad), no al retracto.

6. Decisión Final: Lo que decidió el Tribunal y por qué

La Sala Civil Permanente de la Suprema Corte de Justicia de la República, en su
sentencia del 27 de abril de 2021, declaró infundada la apelación de casación
interpuesta por Ricardo César Alvarado Peña y Manuela Aguilar Becerra de
Alvarado. En consecuencia, decidió no revocar la sentencia del tribunal de
apelación, confirmando así el fallo emitido por la Segunda Sala Civil de
Lambayeque, que ratificó la inadmisibilidad sustantiva del derecho de retracto.

El fundamento principal de la decisión fue que no se cumplieron los requisitos

legales para el ejercicio del derecho de retracto. El Tribunal observó que los
demandantes alegaban haber adquirido previamente las mismas acciones y
derechos sobre el inmueble cuya posterior venta pretendían reivindicar. Por lo tanto,
era jurídicamente inconsistente que solicitaran subrogarse en la posición del
comprador respecto de un inmueble que, según alegaban, ya formaba parte de su
patrimonio.

El tribunal aclaró que, según el Código Civil, el derecho de retracto es excepcional y

solo aplica cuando una persona legalmente autorizada busca sustituir al comprador
en una venta válida por un tercero, manteniendo las mismas condiciones
contractuales. Sin embargo, cuando la controversia se refiere a la titularidad previa
del bien, la validez de una segunda transmisión o la preferencia entre compradores,
la controversia se rige por otros mecanismos del derecho civil.

En este sentido, el tribunal indicó que la vía legal apropiada habría sido una acción
relacionada con la doble venta, la venta de bienes ajenos o los derechos de
propiedad superiores, y no el derecho de [Link] conclusión, el fallo reafirma
que cada reclamación debe tramitarse a través del cauce procesal correspondiente
y define claramente el alcance del derecho de retracto, fortaleciendo la seguridad
jurídica y la correcta interpretación del régimen de contratos de compraventa en el
Derecho Civil peruano.

7. Opinión Crítica del Grupo

Como grupo, consideramos que la decisión de la Corte Suprema fue apropiada,

coherente y consistente con el propósito del derecho de retracto. La Corte identificó
correctamente que el conflicto planteado por los demandantes no correspondía a
una acción de retracto, sino a una disputa relacionada con una supuesta titularidad
previa de las acciones y derechos sobre la propiedad. Por lo tanto, fue razonable
desestimar la demanda y especificar que debían haberse explorado otras vías
legales.

Desde nuestra perspectiva, el fallo fortalece la seguridad jurídica porque define

claramente cuándo es aplicable el derecho de retracto y cuándo no. Esto es
importante en materia de contratos de compraventa, ya que brinda mayor certeza a
propietarios, compradores y terceros respecto a los efectos de los contratos
celebrados. Si este mecanismo legal se aplicara de forma amplia o incorrecta,
podría generar conflictos innecesarios e inestabilidad en las transferencias de
propiedad.

Además, el caso ofrece una lección relevante para la práctica profesional de los
abogados. Antes de iniciar un procedimiento judicial, no basta con considerar que
un derecho se ha visto afectado; También es fundamental elegir la acción correcta y
la estrategia procesal adecuada. Un error en la vía legal elegida puede conllevar la
desestimación de la demanda. En conclusión, consideramos que el fallo no solo
resuelve el caso específico, sino que también proporciona orientación sobre la
correcta aplicación del derecho de retracto en el Derecho Civil peruano.
BIBLIOGRAFIA