sDebe leer las siguientes pautas de forma detenida antes de comenzar:
- El acceso al Segundo Caso Práctico Examen ha sido habilitado el día Lunes 9 de Noviembre a las
17 hs., de esta manera cualquier estudiante, independientemente del día y horario de cursada, tiene
como límite para resolver y ENVIARLO, hasta el Viernes 13 de Noviembre a las 22 hs. Toda
entrega posterior a ese día y horario se considera fuera del plazo y por ende, no se corregirá.
- El presente es un caso práctico con un cuestionario a resolver. El puntaje máximo será de
10 (diez) puntos, debiendo obtener como mínimo 6 (seis) puntos para su aprobación.
- Se aclara que las preguntas no tienen un puntaje asignado, siendo que las respuestas conforman
un todo. Es así que sus respuestas deben seguir la lógica jurídica de la materia, con coherencia y
cohesión. La contradicción entre respuestas dadas anulará parte del puntaje. En sí, el alumno debe
resolver el caso con vocabulario jurídico y con las herramientas otorgadas y vistas en la materia. Se
reitera que si la respuesta fuere dudosa por contradictoria o inentendible será considerada
incorrecta.
- Todas sus respuestas deben fundarse con el vocabulario adquirido en la materia y que fuera
practicado durante las clases, demostrando de esta forma la comprensión pormenorizada de los
temas evaluados.
- El alumno podrá ingresar todas las veces que considere pertinente durante esta semana para
trabajar sobre el contenido de sus respuestas y editarlas. Para ello, cada vez que ingrese y se retire
del trabajo recuerde presionar el botón GUARDAR Y CERRAR. Una vez que crea pertinente
haberlo resuelto de forma satisfactoria, deberá entregarlo presionando el botón ENVIAR en el
margen inferior derecho. Realizado esto último, no hay vuelta atrás y como lo envió será corregido
por los docentes.
- Se pone de manifiesto que al responder el cuestionario, no debe transcribir, ni citar de
Libros, apuntes, sitios webs, material audiovisual, entre otros, ni tampoco deben existir
respuestas similares entre estudiantes. Ante el incumplimiento de cualquiera de estas dos
pautas no se le asignará puntaje alguno a esos exámenes. Al respecto, se les informa que se
habilita la opción de la plataforma "SafeAssign" la cual compara los exámenes enviados con
respecto a otros documentos académicos para identificar áreas que coinciden (entre ellos compara
y marca las coincidencia entre las entregas de los alumnos entre sí y con otras comisiones y como
así también con los materiales utilizados y sitios webs). Se aclara que en todos los casos los
docentes revisan y corroboran lo marcado por esta función.
- Asimismo, el alumno no tendrá la posibilidad de consultar durante esta semana sobre si es
correcto lo que ha colocado en sus respuestas ya que está en examen. Sin embargo, podrá
acercar inquietudes sobre la redacción del cuestionario a los profesores.
- Se deja expresamente aclarado que no se corregirán exámenes adjuntos en word o cualquier
otro formato, debiendo ser realizados exclusivamente en la plataforma, es decir, escrito dentro del
espacio destinado a responder el caso práctico (Suele existir una leyenda que reza "Use el editor
para dar formato a la respuesta" allí es donde debe colocar sus respuestas)
- El alumno debe aprovechar esta oportunidad de realizar un examen durante una semana por ende
le recomendamos maximizar el tiempo y los recursos para realizarlo con la mayor dedicación y
demostración de comprensión.
- En esta oportunidad a fin de acercarle la corrección a la mayor brevedad posible debido a la
proximidad as notas de los exámenes serán acercadas por la plataforma en la semana siguiente,
junto con las aclaraciones que correspondieren en los comentarios/opinión, al costado del examen.
El alumno podrá observar cómo debió resolver el caso práctico examen en la clase siguiente a la
esta semana de examenes. Se aclara que los exámenes serán corregidos por un docente y
revisado por otro.
- Cualquier duda o consulta puede realizarla por la plataforma a través del apartado destinado para
ello, en la clase pertinente o por mail a derechosrealesum@[Link]
INTEGRADOR SEGUNDO CASO PRÁCTICO EXAMEN
En el año 2015, Roberto Rojas, Lucrecia Lopez y Esteban Esposito, que son amigos desde la
infancia, deciden adquirir un inmueble que tiene tres pequeñas viviendas construídas, sin perjuicio
se aclara que se trata de un único lote en la zona de San Isidro, no subdividido -esto último, en
función de las reducidas dimensiones del terreno que no lo permitían-
Es así que en el año 2017 decidieron verbalmente adjudicarse una vivienda cada uno, a fin de
asentarse con sus familias.
Luego de convivir en el lote, en el año 2018, se produjeron diversas discusiones entre ellos lo cual
dio por resultado que cada uno quiera tener su propio inmueble separado del resto.
En el año 2020, finalmente lográn que cada uno tenga su propio inmueble y es allí que el Sr.
Roberto Rojas decide otorgar en usufructo su vivienda al Sr. Marcos Martinez. Se aclara que
celebrarán el instrumento de constitución de usufructo en una escribanía de la Capital Federal.
En ese mismo año, la Sra. Lopez decide vender su vivienda al Sr. Jorge Jota, y para la
compraventa intervendrá el mismo escribano anterior.
Por favor antes de comenzar colocar al comienzo Nombre, Apellido y Número de Matrícula.
Cuestionario guía para resolver el caso – Recuerde explicar y fundar con vocabulario jurídico
y sin transcripciones:
1. De acuerdo a lo sucedido en el año 2015 en donde el Sr. Rojas, la Sra. Lopez y
el Sr. Esposito adquieren un inmueble:
1.a. ¿Qué derecho real se hace alusión en ese momento del relato? En
consideración de ello, ¿Dónde debemos observar el grado de adquisición que
tienen sobre el objeto?. Deberá explicar y fundar cada uno de los interrogantes.
1.b. De acuerdo a su conteste 1.a. ¿Es relevante el grado de adquisición sobre el
inmueble para la responsabilidad frente a terceros? Deberá explicar
detalladamente y argumentar.
1.c. ¿Cómo será la responsabilidad frente a un acreedor hipotecario que gravo
todo el inmueble? ¿Por qué? Recuerde lo trabajado en clase.
1.d. ¿Cómo se responderá con deudas contraídas en el inmueble frente al Fisco?
Fundamente.
1.a) En el caso mencionado, en el año 2015 cuando el Sr. Rojas, la Sra Lopez y el Sr.
Esposito adquieren el inmueble, se configura el derecho real de condominio.
El condominio es el derecho real en el que dos o más personas adquieren una cosa en
común, sobre ella todos los condóminos van a tener la facultad de disponer de su parte
indivisa y con respecto a la facultad de uso y goce decimos que ésta debe ser
compartida con los demás condóminos.
Dentro de las características principales de este derecho real, podemos mencionar la
pluralidad de titulares, es decir que pueden existir dos o más titulares sobre el objeto y
estos titulares podrían ser personas humanas o jurídicas.
El objeto de este derecho real recae sobre una o varias cosas (que pertenecen en
común a varias personas), y puede tratarse de cosas muebles o inmuebles,
registrables o no. Sobre este objeto cada condómino va a tener una parte indivisa.
Con respecto a la constitución de este derecho real decimos que puede tener origen en
modos originarios (prescripción) o derivados (como en el derecho real de dominio, la
adquisición puede producirse por contrato, por apropiación por más de una persona,
por aluvión y avulsión sobre inmuebles que estén en condominio).
Puntualmente de la redacción del caso surge que los condóminos adquieren un lote
con tres viviendas construidas, con lo cual entendemos que la constitución del
condominio en este caso se origina por un modo derivado por actos entre vivos donde
el contrato se considera como título suficiente lo que debe ser sumado al modo
suficiente constituido por la adquisición del objeto, dentro de este título de adquisición,
las partes pueden pactar el porcentaje de la parte indivisa, que es la proporción que le
corresponde a cada uno de los condóminos sobre el todo del objeto. Esta parte indivisa
puede encontrarse expresada, ya sea en porcentuales o en fracciones, y si las partes
no lo expresan, la norma indica que los condóminos tienen partes iguales sobre dicho
objeto.
1.b) En la esfera de los derechos personales, para el acreedor resulta irrelevante si la
deuda contraída por un condómino fue realizada en provecho propio o en beneficio de
la comunidad o no, ya que sólo puede reclamar el pago de la misma a quien adquirió la
obligación.
En relación a lo anterior, decimos que en las obligaciones generadas por reparaciones
o por el mantenimiento del objeto: si un condómino contrae una obligación, éste es el
único responsable frente al tercero con quien haya contratado. Si algunos de los
condóminos adquieren una obligación y otros no, frente al tercero con quien contratan
son responsables solidariamente por el cien por ciento de la obligación contraída, pero
éstos pueden repetir lo abonado contra los otros condóminos que no aportaron al
gasto, generando así, que éstos últimos abonen el proporcional correspondiente a su
parte indivisa. Si todos los condóminos contraen una obligación, éstos responden frente
al tercero de manera simplemente mancomunada, lo que significa que cada uno
responde en proporción al porcentaje de su parte indivisa, pero si al momento de
contratar se pactó la solidaridad, todos los condóminos deberán responder frente al
acreedor por el cien por ciento de la obligación contraída, y en este punto resulta
relevante mencionar lo referente a las mejoras, porque esto determinará si el
condómino puede o no repetir el pago contra los restantes condóminos que no afronten
el gasto de la obligación contraída.
Dentro de las obligaciones que generan los gastos de conservación y mantenimiento
de la cosa, encontramos lo que son las mejoras necesarias y las mejoras de
mantenimiento. Las mejoras necesarias son aquellas que resultan indispensables para
mantener en buen estado el objeto, y las mejoras de mantenimiento son aquellas que
se originan por deterioros menores en el objeto. En este caso el condómino puede
realizar ambos tipos de mejoras sin autorización de los demás condóminos, lo que
implica que va a responder por el cien por ciento de la obligación contraída, frente al
tercero con quien contrato para realizar ambos o cualquiera de los dos tipos de
mejoras. Esto genera que éste condómino, que afrontó la obligación pueda repetir el
gasto contra los otros condóminos, y éstos deben reembolsar el valor correspondiente
a la proporción de su parte indivisa.
Tenemos también, las deudas originadas en beneficio de la comunidad, que son
integradas por las mejoras útiles o las suntuarias. Las mejoras útiles son aquellas que
incrementan el valor del objeto y generan un mejor aprovechamiento del mismo,
beneficiando a uno o algunos de los condóminos. Las mejoras suntuarias son aquellas
que se realizan con el fin de mejorar el objeto u obtener una mayor comodidad del
mismo, son de mero lujo y, en principio no benefician a nadie. Si un condómino realiza
una mejora útil o suntuaria sin autorización de los demás y que solo lo beneficia a él,
éste debe afrontar el cien por ciento de los gastos que dicha mejora genere, sin
posibilidad de repetir lo abonado a los restantes condóminos.
Para concluir podemos decir que sí, es relevante la expresión del grado de adquisición
en el acto constitutivo porque determina la proporción en que cada condómino puede
afrontar la responsabilidad frente al tercero o la manera en la que debe reembolsar el
gasto originado por uno de ellos, dependiendo del gasto ocasionado.
1.c) En este punto podemos comenzar diciendo que las cargas reales gozan de la
característica de indivisibilidad lo que significa que los derechos reales de garantía
recaen sobre todo el objeto y sobre sus accesorios que también se encuentran
afectados a la garantía. De este modo, la división con respecto a la deuda o su
extinción parcial, no genera la división o la extinción de la garantía.
Debido a lo anteriormente expresado, y como consecuencia del principio mencionado
es que podemos decir que hasta que no se abone la totalidad de la deuda, la carga real
no se extinguirá y si la deuda se abona parcialmente el objeto va a continuar gravado
en su totalidad. Entonces decimos que al tratarse de una carga real (ejecución
hipotecaria), y por ser una obligación indivisible, ésta debe ser soportada por todos los
condóminos por el cien por ciento de la deuda, lo que nos permite aclarar que debemos
tener presente que el acreedor reclama la hipoteca constituida y no el condominio. Y
como las cargas reales tienen la característica de ser indivisibles, cuando el acreedor
realice la ejecución de la hipoteca lo hace por el cien por ciento del inmueble y puede ir
contra cualquier condómino, sin importar si éstos pactaron o no algo al respecto, y
ninguno de los condóminos podrá exigirle al acreedor que se cobre solamente, lo que
le corresponda por su parte indivisa.
1.d) Con respecto a aquellas deudas inherentes a la cosa, como lo es la deuda con el
fisco, entendemos que también son incluidas dentro del principio de indivisibilidad
mencionado en el punto anterior, con lo cual al tratarse de una obligación indivisible,
también debe ser soportada por todos los condóminos por el cien por ciento de la
deuda. Si uno solo de los condóminos afronta la deuda, luego podrá repetir lo abonado
contra los otros condóminos y éstos deberán reembolsar en proporción a su parte
indivisa.
2. Teniendo en cuenta el derecho real reconocido en el punto 1.a. y que en el año 2017 se
produce una decisión:
2.a. ¿Cómo se estaría llevando a cabo esa “adjudicación”? ¿Cuál es la figura de ese derecho
real (1.a.) que estarían utilizando? Condominio sin indivisión forzosa ¿Influye que la
resolución fuese verbal, debieron hacerla de otra forma? Fundamente en todos los
interrogantes y explique de forma detallada.
2.b. Siguiendo con el relato, en el año 2018 se produjo una resolución entre ellos, es así que
vienen a verlo a ud. como letrado/a: ¿Cuál es la solución legal a fin de lograr que cada uno
tenga de forma exclusiva un inmueble, no deje de mencionar la instrumentación utilizada y el
derecho real al cuál se hace alusión en este interrogante? ¿Por qué? Explique como se
realizará de forma detallada. Para esta pregunta es relevante la aclaración entre guiones en el
primer parráfo.
2.c. De acuerdo a lo contestado por ud. en el punto 2.b., si la sra. Lopez se opusiera a ello
¿cuál es el camino a realizar? ¿A qué acción debemos atenernos?¿qué obtendremos con
ello? ¿Lograremos el resultado pretendido en el punto 2.b. o cuál es el resultado de dicha
acción? En todos los casos no olvide fundamentar, y explicar de forma concisa pero clara el
juicio al cuál estamos haciendo mención en el presente.
2.a) La partición tiene que ver con una forma especial de disolver el condominio y transformar esa
cuota parte ideal, que cada condómino tiene, en una parte material. En este punto debemos decir
que la partición puede ser realizada de dos maneras, puede ser privada en donde se requiere que
todos los condóminos estén de acuerdo, sean capaces y que sean mayores de edad, y pueden
decidir entre ellos la forma en que se va a realizar la partición. La otra forma de realizar la partición
es judicialmente, y ésta procede cuando uno de los condóminos sea incapaz, no esté presente o se
oponga a realizar la partición. La forma de realizar la partición puede ser por división en especie,
por división en dinero, por licitación y por división mixta. La norma dice que en principio la partición
debe realizarse por división en especie y podemos decir, que ésta procede cuando el objeto es
susceptible de ser dividido en partes, lo que va a permitir adjudicar cada parte a cada uno de los
condóminos, esta división no solo debe ser posible físicamente sino que también, el objeto tiene
que poder dividirse jurídicamente lo que significa que si al dividirlo el objeto deviene en
antieconómico, no sería posible la partición por división en especie. En este punto es importante
aclarar que además de que el objeto cumpla con la característica de poder ser dividido material y
jurídicamente otro de los requisitos es que todos los condóminos estén de acuerdo en realizarla de
este modo, si lo condóminos no están de acuerdo o es imposible realizar la partición en especie
podrá realizarse la partición en dinero, lo que implica la venta del objeto, una vez vendido el dinero
obtenido se repartirá entre los condóminos en proporción al porcentaje de la cuota parte que cada
uno tenga.
Otra forma de partir es la licitación, ésta es realizada entre los condóminos, una vez que se realiza
el avalúo del objeto y es aceptado por los condóminos, quien ofrezca mayor cantidad de dinero
sobre el mismo es quien lo adquiere.
Por último, existe una subforma de realizar la partición que es la división mixta en donde se
combina la venta y la división por especie. Una vez que se realizó la partición en especie puede
suceder que al adjudicar la parte a cada condómino, ésta no represente el porcentaje de su parte
indivisa dentro del condómino, por lo cual es necesario que lo que falte para completar esa parte se
entregue en dinero.
Finalmente podemos decir que, en el caso en examen, los condóminos pueden realizar una
partición privada y el modo de realizarla puede ser por división en especie, ya que el objeto en
condominio se trata de un terreno con tres inmuebles y se puede adjudicar cada inmueble a cada
uno de los condóminos.
La figura del derecho real que se utiliza en el caso es el condominio sin indivisión forzosa que
permite a los condóminos solicitar la partición en cualquier momento a partir de la constitución del
derecho real.
La partición mencionada en el caso, realizada de manera verbal se considera que es una partición
provisional, esta partición no es una división material del objeto en sí, sino que refiere a la división
del uso y goce que los condóminos realizan sobre una parte material del objeto, otorgando así un
uso y goce exclusivo sobre la parte material adjudicado. Es importante aclarar que para que
proceda esta división del uso y goce es necesaria la unanimidad de los condóminos, y que en
realidad esta partición no tiene por efecto disolver el condominio ya que solo es una división del uso
y goce que cada condómino puede realizar sobre una parte material pero nada impide que los
condóminos puedan solicitar la partición definitiva. Con lo cual decimos que ante el caso en
resolución, para que cada uno pueda tener la adjudicación de cada uno de los inmuebles es
necesario que se realice la partición definitiva que no solo va a permitir adjudicarle a cada uno, una
parte material o el dinero equivalente a su cuota parte, sino que de ese modo también se va a
producir la resolución del condominio.
2.b) Como abogada de los condóminos, teniendo en cuenta que la partición en especie no es
posible porque las dimensiones del terreno no lo permiten, les aconsejaría afectar el inmueble al
régimen de Propiedad Horizontal.
La propiedad horizontal es el derecho real que permite que los propietarios tengan un uso exclusivo
sobre determinadas partes y un uso en común con los otros propietarios sobre otras partes. Cabe
aclarar que esta afectación puede realizarse siempre que las unidades funcionales cumplan los
requisitos de independencia funcional y salida a la vía pública. La independencia funcional se
relaciona con la función a la que está destinada la unidad funcional, en este caso concreto podemos
decir que si los condóminos quieren vivir en las unidades funcionales entendemos que estás
cumplen con los requisitos que se requieren para que se le asigne el destino de habitacional, estos
requisitos son que las unidades funcionales cuenten con las instalaciones necesarias para tener un
baño y una cocina. Con respecto al requisito de salida a la vía pública, podemos decir que está
debe cumplirse de tal manera que permita el ingreso- egreso individual a los inmuebles o por un
pasillo compartido entre ellos. Entendemos que éste último supuesto también se cumple en el caso
en examen.
Para poder realizar la afectación a este régimen, los condóminos deben acordar por unanimidad la
redacción, por intermedio de un abogado o un escribano, del Reglamento de propiedad horizontal.
Éste reglamento es un instrumento público que debe ser realizado por escritura pública y a su vez
debe ser inscripto en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción donde
esté ubicado el inmueble. A modo genérico podemos mencionar que este reglamento contiene la
descripción de todas las partes del inmueble afectado al régimen, las proporciones que determinan
la participación de las partes privativas en las comunes, los derechos y obligaciones de los titulares
de las unidades funcionales, la designación del administrador y sus facultades, la forma de realizar
la convocatoria a las asambleas, entre otras. Una vez redactado e inscripto el Reglamento de
propiedad horizontal podemos decir que en ese punto se adquiere el estado de propiedad
horizontal, para que se pueda pasar al derecho real de propiedad horizontal los condóminos deben
realizar las adjudicaciones correspondientes. Estas adjudicaciones también deben ser hechas por
escritura pública y deben inscribirse en el Registro de la propiedad inmueble. Una vez inscripta la
adjudicación cada condómino habrá obtenido su unidad funcional. Y decimos que se puede
constituir este derecho real, en este supuesto porque la afectación del inmueble a la propiedad
horizontal es una creación pretoriana y es considerada como un modo de partición en especie que
los condóminos pueden realizar para que se produzca la resolución del condominio, sin que el
objeto devenga en antieconómico.
2.c) Uno de los supuestos por el cual no podría proceder la partición en forma privada es por la
oposición de uno de los condóminos, en este caso la Sra. Lopez. Esto genera que la partición deba
realizarse judicialmente a través de la acción de división de condominio, que debe ser presentada
ante el juez de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el objeto, en este caso San Isidro.
Uno de los requisitos para que la acción de división del condominio proceda es que exista un
condominio que sea divisible, con lo cual decimos que si el condominio hubiera sido ordenado por
ley o estuviera sujeto a cláusulas de indivisión o fuera creado por cláusulas testamentarias, esta
acción no podría proceder. En el caso en examen, podemos decir que la acción es procedente
porque no está sujeto a ninguna de esas condiciones. Si un condómino se opone, se debe citar al
resto de los condóminos ya que se trata de un litisconsorcio en donde si se omite este paso la
sentencia no recaería sobre los condóminos que no fueran citados y la acción no cumpliría la
finalidad perseguida que es la extinción del condominio. Una vez que fueron citados todos los
condóminos el juez dictará sentencia estableciendo que el condominio puede dividirse y fijará una
audiencia en la que también deberán estar presentes para que acuerden la forma de realizar la
partición, si no lo acuerdan será el juez quien decidirá la forma de partir teniendo en cuenta las
condiciones del objeto es decir si no es procedente la partición por división en especie (como surge
en el caso en examen), se procederá a la venta del objeto, pero si los condóminos están de acuerdo
en realizar la venta, la misma se realizará por subasta pública de todo el objeto, lo que generaría
que el proceso se produzcan gastos que serán descontados del valor obtenido en subasta, por cada
uno de los condóminos.
En respuesta a la última pregunta de este punto podemos decir que no obtenemos el mismo
resultado que en el punto anterior, porque si afectamos el inmueble al Régimen de propiedad
horizontal podemos lograr que cada uno de los condóminos adquiera una unidad funcional. En
cambio con la acción de partición, si bien produce el mismo efecto que es extinguir el condominio,
no se llega a cumplimentar con lo que los condóminos quieren que es la adquisición de un
inmueble, en este supuesto ante la imposibilidad de partir por división en especie, la única
posibilidad que existe es la división por venta, lo que implica recibir en dinero el proporcional a la
parte indivisa y no uno de los inmuebles para vivir. Mucho menos beneficioso será para los
condóminos si no acuerdan en vender el objeto, porque en ese caso el inmueble sería subastado y
los gastos que genere esa subasta van a ser descontados del monto que cada uno reciba de la
realización de la subasta.
3. Desde el punto de vista registral:
3.a. De acuerdo a lo mencionado en el relato en el año 2020 entre el Sr. Roberto Rojas y el Sr.
Marcos Martinez quienes celebrarán un usufructo en una Escribanía de Capital Federal ¿Qué
documentación debe solicitar el escribano al registro? ¿Qué efecto producirá lo solicitado al
registro? Fundaméntelo y explique de forma detallada.
3.b. Considere ahora que usted es el registrador que recibe la carátula rogatoria de este
usufructo con toda la documentación ¿qué es lo que debe realizar? ¿Cómo debe asentar la
información y en qué lugar del folio lo realizará? Explique de manera detallada.
3.c. Independientemente del usufructo, ahora nos detendremos en analizar la compraventa
entre la Sra. Lopez y el Sr. Jota. Teniendo en cuenta el derecho real reconocido en el punto
2.b., el escribano interviniente ¿debe solicitar alguna documentación extra para poder llevar
a cabo la compraventa? ¿Por qué?
3.d. Continuando con su conteste del punto 3.c., si existieran deudas por contribuciones
¿quién sería responsable al pago? ¿Cómo responden cada uno? Explique y fundamente esta
situación que hace referencia al derecho real mencionado en el punto 2.b. Recuerde lo
trabajado en los casos prácticos.
3.e. Hipotéticamente hablando si en vez de celebrarse el acto escriturario en el año 2020 se
celebrará un boleto de compraventa por instrumento privado entre la Sra. Lucrecia Lopez y el
Sr. Jorge Jota, obligándose ambos a escriturar a los 20 días del mismo y siendo así las
cosas que la Sra. Lopez fallece de forma inesperada una semana antes y por ende no se
puede llevar a cabo el acto escriturario: ¿Quién debe y cómo debería realizarse la inscripción
a favor del Sr. Jota ? Se aclara que debe explicar y relacionar por lo menos 3 principios a los
cuales alude esta pregunta en base al relato.
3.a) Al registro de la provincia de Buenos Aires, el escribano debe solicitar el certificado de
expedición que demuestre la situación jurídica del inmueble, y que le va a reservar la
posibilidad (principio de reserva de prioridad) de inscribir el acto jurídico sobre el inmueble
mencionado. Al solicitarlo, el registro deja asentado, en la columna de certificaciones que se
expidió un certificado, quien lo pidió y para qué acto fue solicitado.
El efecto que produce la solicitud del certificado se denomina bloqueo registral (éste es relativo
porque se podría asentar información de forma condicionada), lo que implica que se va a
mantener la prioridad siempre y cuando el acto jurídico se instrumente dentro del plazo de
validez del certificado que en este caso, es de 30 días corridos, porque el domicilio del
escribano se encuentra en Capital Federal.
3.b) Una vez que el documento ingresa al registro, el registrador en un plazo de 30 días, debe
realizar una lectura de la minuta rogatoria (que indica las partes importantes del documento y lo
que debe realizar con el mismo) y realizar un examen previo del documento, lo que se conoce
como función calificadora, es decir que debe realizar un control legal a los efectos de
determinar si la documentación cumple con los requisitos extrínsecos, para luego proceder a su
inscripción. Es decir que el registrador verifica: que el documento trate sobre un derecho real,
o medida cautelar o que trate sobre una cuestión que la ley indique que debe ser anotada; que
se cumplan con los requisitos formales que la ley indique y, por último, también se verifica que
cumple con la especialidad del objeto que tiene que con la individualización del inmueble para
poder realizar los asientos; en la especialidad de sujetos se verifica que los estén los datos
completos de las personas y que coincidan con la información asentada en el Registro. Y por
último tenemos la especialidad del título causal donde se corroboran determinadas cuestiones,
a saber: lugar y fecha de otorgamiento, quien lo autoriza, si se hace mención a la proporción
que a cada uno le corresponde, en caso de copropiedad, o si se determina el monto gravamen,
entre otras.
El resultado de esta función podrá ser que el documento sea observado, es rechazado por
nulidad manifiesta o si el defecto es subsanable el documento se asienta provisionalmente y se
devuelve al interesado, para que en el plazo de 180 días sea rectificado, y si no hay
observaciones el documento podrá anotarse o inscribirse de manera definitiva. Luego de
realizar la función calificadora, el registrador asentará la información en el folio real del
inmueble, con la fecha de toma de razón al momento que el documento ingresó al registro.
Dicha información será asentada como una breve nota, en la columna de gravámenes,
restricciones e interdicciones, porque ahí es donde se anotan todos los derechos reales que
gravan el objeto.
3.c) DEBE SOLICITAR ESCRITURA PÚBLICA Y REGLAMENTO DE PROPIEDAD A LAS
PARTES. Y AL REGISTRO DEBE SOLICITAR EL CERTIFICADO DE EXPEDICIÓN Y UN
INFORME DE LA UNIDAD SOBRE LA QUE SE VA A REALIZAR A VENTA. Porque en el certificado
va a tener los datos del terreno la división de las unidades funcionales, entonces si lo que se quiere
es vender una de esas unidades se le debe solicitar un informe en el que va a constar todos los
datos jurídicos de esa unidad funcional.
3.d) Los obligados al pago son el propietario (vendedor de la unidad funcional), es decir la Sra.
López y el adquirente de la unidad funcional, el Sr. Jota. En este aspecto, el propietario que enajena
su unidad funcional no puede liberarse del pago de deudas por contribuciones generadas durante el
tiempo que fue titular del objeto. A su vez, quien adquiere la unidad funcional, también adquiere
todas aquellas obligaciones que tenía el titular anterior sobre la cosa. La diferencia entre ambos es
la forma de responder, el propietario que vende la cosa responde por esa deuda con todo su
patrimonio, y quien adquiere la unidad funcional solo responde con ella, ya que es el objeto sobre el
que recae el derecho real.
3.e) En este punto podemos comenzar hablando del principio de tracto sucesivo en materia
registral, este principio alude a que las variaciones jurídicas que se realizan en un mismo inmueble
deben asentarse en el folio real de manera consecutiva y coherente. Para que esto suceda
debemos aludir a dos principios más que son: el principio de identidad y el principio de continuidad.
El primero de estos principios indica que la persona, que actualmente quiera transmitir su derecho,
debe ser la misma persona que adquirió ese mismo derecho precedentemente, lo que surge del
encadenamiento de inscripciones asentado en el folio real. Esto último es lo que refiere el principio
de continuidad, entendiendo como tal, al encadenamiento que debe existir entre los asientos del
folio real, indicando una perfecta correlación entre los sujetos que transmiten y adquieren derechos
reales; y también sobre las inscripciones realizadas, sus modificaciones o cancelaciones. Pero este
principio tiene una excepción que es el tracto sucesivo abreviado, el cual infiere que hay supuestos
en los que no sería necesario el encadenamiento de asientos registrales para cumplir con el
principio de continuidad. Dicho esto, es importante que aclaremos que la finalidad perseguida no es
saltear o suprimir asientos sino más bien de comprimir en un solo asiento varios actos. En este
punto, la ley enumera cuatro supuestos en los que se puede hacer un tracto sucesivo abreviado,
uno de ellos es el supuesto en que el documento sea otorgado por herederos declarados.
En la hipótesis planteada se menciona que la Sra López y el Sr. Jota celebran un boleto de
compraventa con promesa de escriturar a los 20 días, pero a la semana fallece la Sra. López. Para
que pueda escriturarse el inmueble, el o los herederos de la Sra López deben realizar la apertura
del proceso sucesorio (tomamos en cuenta que en el relato del caso se mencionaba que los tres
sujetos tienen familia, por lo que entendemos que la Sra. López tiene sucesores), donde se va a
dictar la correspondiente declaratoria de herederos y el auto que ordena la inscripción del bien que
fue vendido al Sr. Jota. Ante esta situación si seguimos el sendero del tracto sucesivo registral, los
herederos de la Sra. López deberían inscribir a su nombre el inmueble, acompañando al Registro el
testimonio y oficio, indicando que ante el fallecimiento de la Sra. López, el o ellos devienen en
propietarios del inmueble. Una vez que se realiza la inscripción, recién ahí podrían otorgarle la
escritura pública al Sr. Jota. Pero seguir este camino implica tiempo, gastos de dinero e
inscripciones de asientos en el folio real que no son necesarios, teniendo en cuenta que la situación
del heredero en este punto es temporal ya que solo inscribiría para transferir el inmueble a nombre
del Sr. Jota. Es por esto que la ley habilita la posibilidad de que se realice el tracto sucesivo
abreviado, en el cual si interviene un escribano, éste autorizara la compraventa por tracto abreviado
dejando asentado que proviene de un boleto de compraventa relacionado con el proceso sucesorio,
que es el que finalmente le da legitimidad al heredero para transmitir el inmueble. Una vez que el
documento ingrese al registro a través del principio de rogación (que es el que establece que quien
tenga un interés legítimo puede solicitar al Registro, el inicio de los trámite con el fin de generar una
variación en la situación jurídica de un inmueble), el registrador realizara su función calificadora,
examinando que dicho documento cumpla con los requisitos extrínsecos (que como dijimos en el
punto 3.b. no solo abarca la verificación de que el documento trate sobre un derecho real, o
medida cautelar o que trate sobre una cuestión que la ley indique que debe ser anotada;
además se verifica que se cumplan con los requisitos formales y si cumple con el principio de
especialidad del objeto, sujetos y titulo causal) para luego asentar la información. Teniendo en
cuenta que este documento tiene dos situaciones jurídicas, por un lado la declaratoria de herederos
y por otro lado la compraventa, y siguiendo la excepción del tracto sucesivo abreviado,porque así lo
determina la ley para estos casos, ambas situaciones jurídicas deberán inscribirse en el folio real
en un mismo asiento (y no en dos asientos diferentes como acontecería en el supuesto del tracto
sucesivo).
4. Teniendo en cuenta que se llevo a cabo el usufructo entre el Sr. Rojas y el Sr. Martinez. Si
este último lo transmitiera por contrato a su hijo:
4.a. En primer lugar ¿Será válida esta transmisión? ¿Porqué, no deje de nombrar en que
norma lo sustenta?. En el caso que haya considerado afirmativa ¿Deberá realizar algún paso
previo para celebrarla? ¿Cuál y para qué sirve ello? Por último ¿Tendría incidencia si es su
hijo quién recibe? Explique cada uno de los interrogantes y fundamente.
4.b. Desarrolle ¿qué grado de responsabilidad tiene el transmitente del usufructo frente al
nudo propietario? Y ¿Cuáles son los límites del ejercicio del derecho del hijo, a su vez
indique si éste puede alquilar el objeto a otra persona? Fundamente
4.d. ¿Tendrá incidencia la muerte del Sr. Martinez en los actos celebrados por su hijo? De ser
afirmativo ¿Cómo y porqué?
4.e. En otra línea de ideas ¿Qué consecuencias conllevaría si se cambia de destino el
usufructo? ¿Ante ello qué deberá realizar el nudo propietario, no deje de explicar la acción
legal que debe llevar a cabo y que obtendrá con ello? Argumente todos los interrogantes.
4.a) Sí, la transmisión es válida ya que el art. 2142 primer párrafo del Código Civil y Comercial
indica que el usufructuario por propia voluntad y sin el consentimiento del nudo propietario, pero
realizando el aviso correspondiente puede transmitir su derecho a un tercero. Pero, previo a realizar
la transmisión del derecho el usufructuario adquirente debe dar, obligatoriamente, al nudo
propietario garantía suficiente. Ésta garantía es una herramienta que se le otorga al nudo
propietario, que es quien impone la obligación cuando la misma es facultativa, para asegurarse que
una vez que se realice la transmisión del objeto, este será utilizado, conservado y (una vez
extinguido el usufructo) devuelto, cumpliendo con las obligaciones impuestas en la ley o en el
contrato. En el acto constitutivo, se debe dejar asentado que tipo de garantía (real o personal) y el
monto que debe tener ésta para ser considerada “suficiente”, en este punto debemos aclarar que si
las partes no se ponen de acuerdo será el juez quien determine el tipo de garantía y el monto a
considerar para que ésta sea suficiente. Esta obligación debe ser impuesta para que la misma se
otorgue antes de la entrega de los bienes que van a formar parte del usufructo, por lo que
entendemos que si la garantía no se entrega no nace el derecho real de usufructo hasta que se
produzca el otorgamiento de la garantía
No tiene incidencia que sea el hijo quien recibe el usufructo, porque la norma permite la transmisión
por actos entre vivos pero no aclara que no se podrá transmitir a familiares.
4.b) Si el usufructuario transmite su derecho de usufructo igualmente sigue obligado frente al nudo
propietario por la transmisión que haya realizado al nuevo adquirente, debido a que al momento de
restituir el objeto el usufructuario originario debe recuperarlo para entregárselo al nudo propietario,
por lo que si esto no ocurre debe responder por su usufructo y por la cesión hecha al tercero.
Con respecto a las limitaciones, el usufructuario adquirente tiene las mismas que el usufructuario
originario. El derecho real de usufructo otorga las facultades de uso y goce, estas tienen un límite
que es la prohibición de alterar la sustancia. A su vez, puede constituir derechos reales y
personales sobre el objeto. El Código Civil y Comercial permite al usufructuario la constitución de
derechos personales de uso y goce sobre el objeto, pero debemos aclarar que si se constituyen
derechos personales el usufructuario no se exime de responsabilidad frente al nudo propietario
porque responde como si fuera un fiador. Con respecto a la locación, el hijo del Sr. Martínez podría
dar la cosa en locación, pero debemos tener presente que esta locación no debe durar más allá de
la vida del usufructuario originario. Con esto último entendemos que una vez que se produce la
extinción del usufructo, trae como consecuencia la extinción de pleno derecho de la locación.
4.c) La muerte del Sr. Matinez tiene incidencia porque el usufructo transmitido a su hijo tiene como
límite temporal su propia vida, lo que significa que fallecido el usufructuario originario se extingue el
usufructo y consecuentemente se extinguen de pleno derecho todos los actos celebrados por el Sr.
Martinez y su hijo.
4.d) dijimos anteriormente que el usufructuario puede usar y gozar del objeto con la limitación de no
alterar la sustancia (“salva rerum substantia”), esto implica que el usufructuario no puede alterar ni
el destino que tiene el objeto ni cambiar sus características principales materiales o formales, si esto
sucede el nudo propietario debe intimar al usufructuario para que cese en su accionar, pero si éste
último hace caso omiso, el nudo propietario debe iniciar el juicio de extinción del condominio, donde
probará que el usufructuario ha alterado la sustancia del objeto o modificado su destino. En su
resolución el juez extinguirá el usufructo, por haberse comprado judicialmente que se ha alterado la
sustancia y se le ordenará al usufructuario que restituya el objeto y que indemnice al nudo
propietario.
5. Imagine un escenario de respuestas posibles ante la siguiente situación en que la vivienda de
propiedad del Sr. Roberto Rojas, cuyo usufructo es a favor del Sr. Marcos Martinez se encuentra
ocupada por Federico Fernandez quien a su vez alega poseerla durante 25 años:
5.a. Ahora bien, viene el Sr. Martinez a asesorarse con ud. por esta situación ¿Qué acción debería
realizarse? ¿Quién/es se encuentran legitimado/s para iniciarla? ¿Qué pretende obtener con ella?
Fundamente y explique
5.b. Iniciado el proceso descripto por ud. en el punto anterior 5.a., si lo viene a ver el Sr. Federico
Fernandez ¿Cuál será la defensa que planteará? ¿Cómo puede operar la misma? ¿Qué busca
obtener con ello? Fundamente y explique.
5.c. Entonces, teniendo en cuenta la respuesta 5.a. y 5.b. realizada por ud., ¿cuál es o son los
supuestos en los cuales se aplicará la resolución del juez? Deberá aventurar una respuesta sobre
¿quién tendrá la posibilidad de ser triunfante en el proceso?, no olvide ser claro en explicar el
porqué de su elección fundándolo en cuestiones legales. Desarrolle y argumente todos los
interrogantes.
5.d. ¿Cambiaría la respuesta si Federico Fernandez exhibiera un título de propiedad sobre la
vivienda? ¿Por qué? ¿Qué presunción debe ser tomada en consideración para resolver ello?