BIENES

DERECHOS REALES Y SU CONTENIDO

1) DERECHO DE PROPIEDAD el hombre entendía la propiedad de una determinada forma,

pasando de un concepto absoluto a uno relativo

Ej: el tiempo compartido: un apto en Cartagena se va dividir en 52 copropietarios por 52 semanas

en donde el copropietario en done el copropietario se va a comportar como señor y dueño
durante la semana que le corresponda pero sin ser señor y dueño

DERECHO ROMANO propiedad: cosa era una propiedad plena, la cosa era como el apellido de
propiedad

EVOLUCION DEL CONCEPTO

CN 86 La propiedad era

- Derecho adquirido  no puede ser desconocido

- Interés privado cede al publico
- Expropiación con indemnización
- No contempla la extinción de dominio
- Prohíbe la confiscación
 La propiedad para el hombre es importante como la libertad, por eso todas las tierras
radican en la tierra

Derecho adquirido si yo tengo un derecho, una ley o un gobierno posterior a adquirir mi

derecho no lo pueden desconocer ni quitármelo

REFORMA DE 1936

- Función social
- Expropiación sin indemnización
- Si hay confiscación
- No contempla la extinción de dominio

CONSTITUCION DEL 91 se fundamenta en dos pilares

Libertad de empresa
Propiedad privada
Estos dos son las columnas del sistema económico constitucional

Razón por la cual estos dos pilares o columnas tienen reserva legal (solo el congreso)
La CN 91 incorpora

- Función social que implica obligaciones

- Función ecológica limita a la propiedad
- Si se expropia
- Extinción de dominio, si se adquirió bajo enriquecimiento ilícito
- Protege formas asociativas de propiedad y las solidarias ya no se ve solo la propiedad
como se contempla la propiedad horizontal
- Se protege el derecho de autor (no solo patrimonial si no también extra patrimonial)
- Se protege la propiedad de los grupos étnicos

LA PROPIEDAD SE PIERDE CON LA CN 91

- La expropiación
- La extinción de dominio no tiene que ver con la función social, si no con el origen es
decir, con la forma que se adquirió la propiedad

En la CN 86 solo se pierde con la expropiación

LA PROPIEDAD

ART 58 CN  Protege solo aquel derecho de propiedad si es adquirido conforme a la ley ,

contempla la irretroactividad de la ley

ART 669 C. CIVIL dominio

Límites al derecho de la propiedad en estas dos normas

- Adquirir bajo la ley

- El derecho ajeno
- Ejercerla sin ir en contra de la ley

Así el código civil entendiera la propiedad como un derecho absoluto en el mismo artículo se ven
reflejado los limites mencionados anteriormente, lo que pasa es que hoy las limitaciones so
mayores y más expresas

Corte constitucional declara inexequible el temario arbitrario porque la propiedad no puede ser
absoluta porque va en contra de los valores de la constitución

La ley para ciertos bienes marca la forma de usar y gozar como en los bienes rurales

O tengo derecho a usar y gozar pero con los límites de la ley, si la ley no da límites el único que
tengo es el derecho ajeno
ELEMENTOS DEL CONCEPTO DE DERECHO DE PROPIEDAD

- Derechos erga omnes

- Su contenido a diferencia de los derechos personales está definido por la ley

CARACTERISTICAS

- PLENO: atributos de uso y goce

- USO Y GOCE: tener provecho económico
- DISPOSICION: transferir, dar, enajenar, nunca será arrendataria, además es constituir
sobre ella una hipoteca o destituir es el atributo más pleno
- Relativo ej: no puede constituir un edificio en la candelaria

Hay límites

Los que impone la ley

Restricciones urbanísticas
Función social propiedad
Función ecológica
Propiedad horizontal
- PERPETUO: Dura mientras dure el bien en principio el propietario no está obligado a
usar la cosa, sin embargo luego que las normas agrarias dicen que si un propietario da
un inmueble, y no lo usa, no lo explota materialmente se pude extinguir, por lo cual la
perpetuidad es relativa
- EXCLUSIVO: en principio solo una persona puede ejercer el dominio exclusivo, pero
hoy hay un esquema de propiedad temporal, como sucede con las casas vacacionales,
no obstante a pesar de haber copropietarios al tiempo, no pueden haber dos
propietarios exclusivos

CONSTITUCIONALIZACION DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1. Indicador normativo está referido en la constitución

2. Indicador jurisprudencial La propiedad es lo que la corte constitucional define, el
concepto varia, un claro ejemplo es cuando la corte le quita el termino arbitrario al
concepto
NUCLEO IRREDUCTIBLE DEL DERECHO A LA PROPIEDAD: allí ni el estado, ni el legislador
puede entrar a regular, la persona determina que quiere hacer como por ejemplo: si come
huevos o caldo de costillas
3. Mecanismos de protección
- Acción de tutela: cuando el derecho de propiedad está en conexidad con otro
derecho fundamental
- Acción populares: espacios públicos, salud publica
- Acciones de grupo: Tiene que ver con la función ecológica

NUCLEO DEL DEREECHO DE PROPIEDAD:

NUCLEO IRREDUCTIBLE DEL PODER: el estado no puede tocar este espacio de derecho
(diapositivas)

LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1) USUFRUCTO: porque sin el uso y el goce solo se tiene la disposición, es decir la nuda propiedad

Desmembramiento de la propiedad que tiene un dueño que carga con las cargas del
derecho de propiedad o dominio pero el uso y goce del bien esta en cabeza de otro

Ej: las normas tributarias establecen que en la sucesión se genera un impuesto

extraordinario entonces para evitar esto el que iba a morir transfería la nuda propiedad y
se constituirá usufructo para quien moría, es decir antes de que se muriera tenían el uso y
goce hasta que moría se tenía la propiedad sin limitación ya que EL USUFRUCTO ES UN
LIMITE AL DERECHO DE DOMINIO

2) SERVIDUMBRE. Es una carga del inmueble que limita el ejercicio de uso y goce del propietario

Para que haya se necesita una necesidad, el pedazo de mi predio que está sirviendo, yo
ejerzo la propiedad, es decir soy titular de la propiedad de ese pedazo pero no puede
ejercer libremente la propiedad

EJ: en la servidumbre de acueducto no puede sembrar nada 3 metros a la redonda del

circuito

3) PROPIEDAD FIDUCIARIA: tiene que ver con la titularidad ya que supone la transferencia
cumplida de una condición, Por lo tanto es un límite al atributo de la disposición

- cumplida la condición mi derecho de propiedad se extingue porque son CONDICIONES

RESOLUTORIAS como sucede con los bienes baldíos que tiene la condición de explotación
económica

El bien entra al patrimonio del fiduciario pero no se puede ejercer la propiedad esta está
limitada a una condición, una vez cumplida la condición se extingue el dominio del bien y
pasa a cabeza del beneficiario o del fiducomisario
- La propiedad está sujeta a una condición resolutoria

La condición es FUTURA E INCIERTA porque no se sabe cuándo

Llegara
 Las limitaciones no prohíben al propietario vender pero quien compre, recibe la propiedad
con las condiciones y hay dos clases de condiciones
- CONDICION EXPRESA: cuando las partes así lo expresan en el acuerdo, se inscribe
en el requisito de instrumentos públicos para que quien lo compre sepa las
condiciones del inmueble
 Cuando la condición se produce el código civil lo llama acontecimiento de la
condición

- CONDICION TACITA ( Articulo 1546- 1548)

Ej: Compraventa, queda un saldo de 100 millones que se pagaran en 1 año, se
otorgan las escrituras pero si no se pagan los 100 millones se puede pedir la
resolución tacita

¿Cuál es el problema? Que no están inscritas razón por la cual no son oponibles a
terceros  por eso hay que pedir el certificado de libertad y la escritura pública
para saber si el precio esta pagado
Ejemplo: pacto de retrobren vendo mi casa pero quien compra tiene una
limitación, no tiene disposición libre, solo la puede vender o mejor primero se la
tengo que ofrecer a quien vendió la casa  como un licing back (me lo compran a
mí y me lo arriendan a mi)

LESION ENORME

- Para el vendedor: cuando vende por menos de la mitad del precio

- Para el comprador: si la compra por más del doble

Cuando hay lesión enorme se tiene derecho de resolver el (‘)

Ej: si yo compro una casa que vale 200 millones y la compro en 60 millones, entonces yo vendo esa
propiedad y quien me la compra sabe que yo la compre en 60 de modo que quien me vende a mí
el inmueble me demanda yo puedo perder el dominio y de paso quien me lo compro

El problema en Colombia se presenta en las zonas rurales porque el avaluó catastral estaba por
debajo de lo que en verdad vale

4) Propiedad horizontal: hay una combinación de dos tipos de propiedad

1) Bienes comunes
2) Bienes privados

Los bienes privados solo se pueden usar a través de los bienes comunes, yo puedo usar mis bienes
privados pero no puedo abusar de los bienes comunes, tengo que someterme al reglamento por lo
cual el uso y goce está limitado

5) Función social: implica el uso goce y EXPLOTACION, es un límite al dominio pues si yo no exploto

Armonización entre interés del propietario con intereses generales

  No implica que la propiedad sea colectiva y por tanto no deje de ser privada
 Al propietario la función se refiere a que no solo se deben concentrar en intereses
particulares sino que con la explotación de su propiedad se puedan satisfacer intereses
generales
 El derecho de propiedad, todas sus afectaciones y la función tienen RESERVA LEGAL:
- El legislador aterriza la función social a partir de parámetros generales que el
propietario debe cumplir
El propietario decide que explotar para que la propiedad genere un agregado,
siempre y cuando sea lícito EJ: adjudicación de baldíos
- La función social varía según el bien de acuerdo a su importancia
 Bienes muebles: el legislador no interviene por regla general ej: ropa que
no usamos

 Bienes inmuebles: El legislador si interviene con más intensidad en rurales

 Es el legislador quien limita el alcance del derecho de propiedad

- El derecho de propiedad hoy NO ES ABSLUTO
EJ: art 1002/ 1005 (c civil) uso razonable del uso dela gua
 Entra todo el concepto de solidaridad del derecho francés
 Necesidad de un ambiente sano FUNCIÓN ECOLOGICA
Antes del 91 no existía un texto que retrate la función ecológica
- Desarrollo sostenible
- Puede ser por vía de 1) prohibición o 2) estímulos

DERCHO AMBIENTE SANO LIBERTAD DE EMPRESA

- Escuelas de pensamiento
- Social
-Individualista
 La función social no tiene que ver con el origen de la propiedad
- Otra cosa es ¿Cómo se ejerce este derecho?
- Existen propiedades ilícitas que ejercen función social

Código civil (antes): derecho de propiedad perpetuo.

- En principio, solo había un derecho de propiedad pero los negocios hicieron

cambiar esta definición
- El derecho era ejercido por un titular
COPROPIEDAD Y COMUNIDAD

COMUNIDAD: varios sujetos sobre un mismos derecho GENERO

COPROPIEDAD: varios sujetos que son copropietarios (especie)

Modalidad del derecho de dominio

- El derecho sigue siendo uno, la titularidad es la que reside en dos o más personas

CONDICION: los copropietarios deben tener el mismo derecho de propiedad

Ej: uno siendo propietario y el otro usufructuario

EJ: el papa es dueño del carro y muere, los titulares del carro serán los hijos

Elementos:
- Presencia de 2 o más sujetos
- Mismo derecho real
- Recae sobre el mismo bien
¿Qué sistema se maneja? NO HAY UN SISTEMA perfecto pues la copropiedad es un campo de
conflicto porque existen dos o mas

SISTEMAS
- COMUNIDAD ROMANA O COMUN Y PROINDIVISO: el comunero tiene una cuita
ideal, además tiene la totalidad de la cuota para hacer lo que quiera con ella, es
decir tiene un derecho sobre esto

En el sistema colombiano
- COMUNIDAD COMUN O GERMANA: uso y derecho sobre la totalidad del bien
Pues cada uno tiene intereses, sueños diferentes

Copropietario tiene derecho pero sobre la cuota, sobre el porcentaje tiene plenitud de poderes
no requiere para su ejercicio el consentimiento de los demás salvo en que en el manejo de la
copropiedad se hubiera previsto él es plenamente autónomo para disponer

• Expensas y ganancias

Deben asumirse en proporción a la cuota correspondiente.

Clases: copropietario cuota ideal, cada propietario asume costos, gastos e ingresos
EJ: me dejaron el manejo de la finca que queda en la montaña

• Comunidad no forma una persona jurídica

Simplemente es la concurrencia de un derecho real en más de una cabeza.

Clases: se discute naturaleza jurídica de la cosa

¿Por qué? Porque es la ley que a la categoría a un interés jurídico, la comunidad puede ser un
patrimonio autónomo

EJ: si voy a demandar dependencia cuya titularidad esta necesariamente entre varios y tengo que
demandarlos a todos es decir un Litis consorcio necesario, cuando ellos demandan a una sola
persona se llama Litis consorcio cuasi- necesario

• Reglas para el manejo

-Se pueden disponer.

-Se puede decidir cómo se van a tomar las decisiones.

-Se puede endeudar un comunero a favor de los demás, pero luego debe repetir a
ellos.

• Derechos de los copropietarios

1. Derecho a solicitar la partición del bien: comunidad está llamada a extinguirse

indivisión no por más de 5 años, se puede romper la comunidad partiendo el bien,
si este es divisible FISICA (ECONOMICA) Y JURIDICAMENTE Se lo puede dividir

Cuando es indivisible se vuelve divisible

2. Derecho a renovar los pactos de indivisión.

3. Derecho a realizar actos de disposición sobre su cuota ideal sin necesidad de

acudir a los otros copropietarios.

• Obligaciones de los copropietarios

1. Obligación de no estipular la indivisión por más de 5 años.

2. Obligación de asumir expensas y gastos en proporción a la cuota correspondiente.

3. Al momento de realizar actos de disposición sobre la totalidad del bien debe haber
acuerdo de todos los copropietarios.

EXTINCION

La copropiedad se extingue por:

- Destrucción de la cosa común

- División de la cosa común

• Objeto divisible física y jurídicamente:

 1. Se hace el acto de división

2. Se enajena

3. Se lleva a cabo el proceso divisorio

• Objeto no divisible físicamente: se enajena la cosa para que, con el producto de la

venta, se pueda dividir.

En la comunidad hay que ponerle fin o reglas suficientes para el manejo de la comunidad

Cada copropietario, tiene sueños, metas pero diferente apetito

Por eso moderadamente se hace estructuras societarias

Ley de financiamiento afecta a las personas naturales

• Acumulación de cuotas en una persona

PROPIEDAD HORIZONTAL:

No son necesariamente edificios, va variando de acuerdo al tiempo, hay estructuras más

complejas como un módulo de integración o una zona franca

HISTORIA: en roma no había propiedad privada

Colombia:

• Ley 182 de1948: esta ley es la matriz de la reglamentación de la propiedad horizontal.

• La expedición de esta ley coincide con el fin de la Segunda Guerra Mundial.

• Se refiere a propiedad sobre bienes privados y bienes comunes, que son

indivisibles, dentro de la propiedad horizontal.

• Buscaba solucionar la carencia de vivienda para familias desplazadas hacia los

núcleos urbanos.

• Ley 16 de 1985: contribuye a la construcción de una sistemática de la Propiedad horizontal

al plantear que una vez se constituye, nace una persona jurídica como institución.

• Considera a la persona jurídica no como una ficción, sino como una realidad del
Derecho.

• Según la ley, con la constitución de la Propiedad horizontal, surgen tres órganos:

• Órgano de voluntad o alma

 • Órgano de expresión

• Órgano de control

• Fue reglamentada por el Decreto reglamentario 1365 de 1986.

• Ley 675 de 2001: deroga la normatividad anterior y es el estatuto vigente en materia de

propiedad horizontal.

• La presente ley tiene como finalidad (art. 1):

• Armonizar el manejo de bienes comunes con los derechos del propietario

privado

• Garantizar seguridad : sistema surge para darle a los copropietarios un

valor agregado

• Asegurar la convivencia pacífica; no se puede prohibir la existencia de la

propiedad horizontal, se debe tener convivencia pacífica

• Garantizar la función social de la propiedad.

Por primera vez la ley al definir la propiedad está hablando de función social, antes si había pero
esta no era definida, la propiedad horizontal deja de ser privada y se le suma derechos del derecho
público como es la función social

CONCEPTO:

- DIAPOSITIVAS

Art 1 Ley 675 de 2001: “La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada
propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados
y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes (…)”.

Art 3 Ley 675 de 2001: “(…) Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el
sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse”.

- CLASES

La propiedad horizontal forma especial de dominio, esto para separarse de la forma del dominio
del código civil y por esto lo hace ser especial que la ley lo diga y que hay exclusividad y hay
bienes comunes por qué?

1) porque los bienes sobre los que se ejerce el dominio son distintos
Se parece a un bien de uso público, los bienes comunes se parecen a los bienes común es de la
propiedad horizontal
2) porque los bienes privados cuyo ejercicio de propiedad no puede ser visto sin el ejercicio de
propiedad sobre los bienes

3) Los bienes comunes solo se justifican en la medida que haya bienes privados puede haber
pluralidad de sujetos o por lo menos de usuarios de bienes comunes

La propiedad horizontal es una limitación al derecho de dominio porque los derechos de uso y
goce solo se pueden ejercer en la medida que estén habilitados por el sistema de la propiedad

Esta propiedad nace con la concurrencia de los dos tipos de bienes:

- BIENES PRIVADOS: propiedad exclusiva

- BIENES PUBLICOS: derecho de copropietario no son solo los que vimos en el
código civil

La propiedad horizontal es una mezcla entre el derecho público regulado por el derecho público y
el derecho copropietario

ART 3---
En la propiedad horizontal así el edificio no esté construido la ley habilita ya que se sabe que va a
llegar a existir

REGLAMENTO: es una estructura pública, pero este es el que fundamenta que la propiedad
horizontal existe, este tiene fuerza vinculante y no se puede modificar
EJ: si en el reglamento dice que la licencia de alturas es de 7 pisos no puedo hacer 10 pisos

- DIAPOSITIVAS
• La propiedad horizontal es una forma especial en la que concurren derechos sobre bienes
privados y bienes comunes (ver jurisprudencia).
• Forma especial de propiedad (bienes comunes): derecho de dominio sobre
bienes indispensables para el funcionamiento de la propiedad en común y pro
indiviso, donde no hay divisibilidad del bien.
• Limitación al derecho de dominio (bienes privados): el derecho de dominio sobre
los bienes privados está limitado por las normas del Reglamento de Propiedad
horizontal.
Sobre bienes comunes hay derecho de dominio para que funcione la propiedad en común
pro indiviso cuando no se puede dividir

La constitución de la Propiedad horizontal responde a dos problemas:

1. Problema fáctico: existencia de varias unidades privadas con una vía de acceso común
(Ley 675 de 2001 art. 3). Este es el presupuesto de material

Cuando hay varias unidades privadas si no hay bienes comunes no hay propiedad
horizontal
 2. Problema jurídico: ¿Cuándo nace jurídicamente?
• La constiTución de la propiedad horizontal es un acto o contrato solemne: acto,
una persona somete el inmueble a propiedad horizontal; contrato, cuando varias
personas lo hacen, este recae sobre inmuebles
• Jurídicamente, la propiedad horizontal nace con la inscripción de la escritura
pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Si no se la lleva la oficina de registro público se dice que no nace

EJ: si son 4 copropietarios tienen que formar los 4 y asi surge la propiedad horizontal con todos los
titulares del bien que se someten

• La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos cierra el primer folio del inmueble

y abre un nuevo número de folios sobre el mismo inmueble.
• Nace una persona jurídica y el reglamento de propiedad horizontal.
• Luego, se convierte en un contrato de adhesión, pues todos los que adquieran
una unidad privada se adhieren a un contrato celebrado previamente: el
reglamento de propiedad horizontal.

El contrato de adhesión es done está definido el contenido del contrato por una
de las partes

• Art. 4: “Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante

escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada
esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley”.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

• Partes:

1. Parte técnica: describe físicamente el inmueble, los límites de los bienes comunes
y de las unidades privadas. (Los abogados no lo entienden bien)

2. Parte jurídica: se refiere a la operatividad de la persona jurídica y al manejo del

sistema de propiedad horizontal.

• Contenido (art. 5): el reglamento debe contener, entre otros:

1. El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o

conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de
adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el

carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores
del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
 5. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

CARACTERISTICAS

A. Concurrencia de dos tipos de bienes:

1. Bienes privados: “Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente

independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la
vía pública directamente o por pasaje común” (art 3).

Puede haber copropiedad cuando se lee el reglamento se ve cual es el área que

está adentro del apto porque aquí hay bienes comunes EJ: aptos que sirven como
linderos

• Se encuentran debidamente delimitados dentro de la parte técnica del

reglamento de propiedad horizontal (art. 16).

• Área privada: aquella que puede ser utilizada de manera autónoma.

• Área construida: incluye bienes comunes y por tanto es mayor que la

privada.

B. Bienes comunes: partes del inmueble que pertenecen en común y pro indiviso a los
propietarios, facilitando la explotación de los bienes privados.

1. Su naturaleza y destinación como bienes comunes se encuentra establecida en el

reglamento.

2. Tipos:

• 1. Esenciales: “Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,

conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular”
(art 3). Estos bienes no se pueden desafectar con la existencia de la
propiedad horizontal

A. Ejemplo: columnas, fachada, la estructura, las circulaciones

indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las
instalaciones generales de servicios públicos…

• 2. No esenciales: “Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de

propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los
propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación
permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
 conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio
particular” (art 3). Estos si se pueden desafectar

Este tipo de bienes puede ser desafectado y pasar a ser privados,

previa aprobación del 70% de la asamblea y con reforma del
reglamento (art. 20 y 21).

Ejemplo: salón comunal, sala…

a. 3. Uso exclusivo: “Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y

goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso
comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como
terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de
manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su
localización puedan disfrutarlos” (art. 22).

• Bienes comunes cuyo aprovechamiento se da de manera exclusiva

por uno de los propietarios de las unidades privadas.

• Su asignación se hace técnica y jurídicamente.

• Ejemplo: terrazas, parqueaderos…

La 2 característica

B. Expensas comunes necesarias: “Erogaciones necesarias causadas por la administración y

la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad
y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto” (art 3).

• Son aquellos gastos necesarios para que funcionen los bienes comunes (art. 29).

• Toda expensa extraordinaria debe ser autorizada por la Asamblea.

• Ejemplo: mantenimiento del ascensor.

La 3 caracteristica

C. Coeficiente: “Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los

propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la
asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas
comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de
contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto” (art. 3).

Tema económico: definen cuánto se debe contribuir a las expensas comunes (art. 25).
 Tema político: definen el porcentaje que vale su participación dentro de la asamblea (art.
25).

FUCIONAMIENTO DE LA PERSONA JURIDICA

• Con la constitución de la propiedad horizontal nace una persona jurídica civil sin ánimo de
lucro que cuenta con tres órganos principales (art. 33):

1. Asamblea de copropietarios: es el órgano de dirección que se ocupa de tomar decisiones,

implementar sanciones y de establecer el reglamento de convivencia.

• Constituida por los propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal (art.

37).

• Sus funciones son indelegables y son las más importantes (art. 38).

• Reuniones: ordinarias; extraordinarias; por derecho propio; de primera

convocatoria; de segunda convocatoria (arts. 39 - 49).

2. Representante legal: es el administrador quien ejecuta las acciones y representa a la

persona jurídica, escogido por la asamblea general de propietarios, salvo en aquellos
inmuebles donde haya consejo de administración (art. 50).

3. Sus funciones son, entre otras (art. 51):

1) Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias y extraordinarias.

2) Llevar los libros de actas de asambleas.
3) Llevar la contabilidad del edificio o conjunto.
4) Cuidar y vigilar los bienes comunes

a. Consejo de administración: “Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto,

integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o
depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar
de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus
delegados” (art. 53).
i. Es quien ejecuta las directrices que da la Asamblea.
ii. Asegura el buen comportamiento de la copropiedad.

3. Revisor fiscal: representa la institucionalidad del sistema al revisar las funciones del
soberano y del ejecutivo (art. 57).
b. Su función consiste en asegurar que los otros órganos cumplan los estatutos y la
ley: denuncia las irregularidades.
c. Es de carácter obligatorio para conjuntos de uso comercial o mixto (art. 56).
d. Debe ser un contador público quien presente un informe periódico que incluya
todo lo que ocurre dentro de la propiedad horizontal.
e. Restricciones (art. 56):
i. Por parentesco
 ii. No puede ser propietario

OBLIGACIONES
• Frente a los bienes privados (art. 18):
• Usarlos de acuerdo a su naturaleza y destinación.
• Ejecutar las reparaciones necesarias cuya omisión pueda causar perjuicio al
edificio.
• El propietario del último piso no puede elevar más pisos sin la autorización de la
asamblea.
• Frente a los bienes comunes de uso exclusivo (art. 23):
• No se debe efectuar alteraciones ni construcciones.
• No se debe cambiar su destinación.
• Se debe hacer cargo de las reparaciones necesarias.
• Se debe pagar compensaciones económicas por el uso exclusivo.

COMUNIDAD Y COPROPIEDAD HORIZONTAL

COMUNIDAD PROPIEDAD HORIZONTAL

Cada propietario puede disponer No hay divisibilidad del derecho sobre los
de su cuota. bienes comunes.

El comunero puede pedir la Ninguno de los propietarios puede pedir

división de la cosa común. la división de la cosa común esencial.

Los frutos se distribuyen El disfrute de los bienes comunes no se

proporcionalmente. distribuye físicamente.

Únicamente hay bienes comunes. Hay bienes privados y bienes comunes.

No surge una persona jurídica. Con la constitución de la propiedad

horizontal nace una persona jurídica.

HIPOTECA EN PROPIEDAD HORIZONTAL/ DE MAYOR EXTENSION

RG- La hipoteca es indivisible

EXC en virtud de proteger a los compradores, la hipoteca se puede dividir pagando su parte que
se visualizara en la PRORATA (DIVISION) y por lo tanto se quitaba la hipoteca del folio de matricula
Sin embargo, antes algunos vendedores al recibir la prorata de los compradores no lo consignaban
al banco y después el banco le cobraba al dueño pues este ya tenía la escritura pública, para esto
la ley estableció que al momento de recibir el comprador la escritura pública el banco debe estar
presenta para hacer la liberación de la hipoteca

Obligaciones de propiedad horizontal PROTER REM

- Se responde por las futuras

- Por la que ya existían y venían con el inmueble (SE APLICA EL PRINCIPIO DE
SOLIDARIDAD CON EL ANTERIOR PROPIETARIO)

MEROS TENEDORES DE INMUEBLES (ARRENDATARIOS)

Se estableció que el arrendatario debe pagarle al propietario el canon del arrendamiento mas la
cuota de administración

CAUSAS DE PERDIDA O TERMINACION DE LA PROPIEDAD HORIZNTAL:

REGLA GENERAL: el derecho de propiedad no se pierde por el NO VEO
EXC: en cuanto a muebles rurales en virtud de la función social, se puede perder por no
explotación y por tanto se extingue el dominio (puede ser diferente al consagrado en el ART 334

Se pierde por una causa de pérdida expresa en la ley del congreso

RG: debe ser producto de una sentencia después de un proceso para perder la propiedad
EXC: sin embargo se permitió la expropiación administrativa pero termino siendo más importante
que la judicial por ser más eficaz

EXTINCION DE DOMINIO

• Constitución de 1886: no contempló una regla jurídica expresa a propósito de la

ilegitimidad del título, No se mencionó extinción de dominio

• Reformas de 1936: si bien se establece la función social de la propiedad y la figura de la

expropiación, no hay aún una regla constitucional referida a la extinción de dominio.

• Constitución de 1991 (art. 34): consagra a la extinción de dominio como mecanismo para
reprimir el derecho de dominio cuya fuente es viciada, antes se habla no por el origen e la
propiedad si no por la pérdida de la propiedad agraria como incumplimiento con la
función social

CONCEPTO
 • “Se prohíben las penas de destierro, prisión perpetua y confiscación. No obstante, por
sentencia judicial, se declarará extinguido el dominio sobre los bienes adquiridos mediante
enriquecimiento ilícito, en perjuicio del Tesoro público o con grave deterioro de la moral
social” (Art. 34 C.N.).

• “La extinción de dominio es la pérdida de este derecho (propiedad) a favor del Estado, sin
contra prestación ni compensación de naturaleza alguna para su titular. Esta acción es
autónoma en los términos de la presente ley”. (Art. 1 Ley 793/02).

La constitución nunca estableció cual es la naturaleza o el alcance de la extinción de

dominio
Desde la constitución del 91 hasta ahora ha habido 3 estatutos
- Ley 333- 1996 C364-97
- Ley 1682-2013
- Ley 1708 -2014
- 1849-2017

Extinción se diferencia de la expropiación porque en esta última el estado tiene que indemnizar

La figura más similar a extinción es confiscación ya que en esta el estado tampoco indemniza

A la extinción de dominio hoy la ley la define como una consecuencia patrimonial de actividades
ilícitas o que deterioren la moralidad

No es lo mismo una perdida (la tacho) que una consecuencia (es un efecto propio de la relación de
derecho privado) hoy no la definimos como pena ni perdida si no como consecuencia patrimonial,
no lo pierde lo adquiere el estado

Yo lo pierdo origen ilícito y el estado lo adquiere con el nuevo modo que la ley creo porque
ningún otro modo cuadra, lo adquiere por sentencia sin contra prestación alguna

Esto no tiene que ver con la función social

Corte constitucional dice que no se extingue nada porque nada existe, lo ilícito no genera
derecho porque en caso contrario si existiera derecho el modo seria la prescripción

No se puede extinguir algo que no existe por esto la corte dice que es una propiedad que se
mostraba aparente

Dominio ilícito mero derecho aparente pero es derecho no es, no puede ser mero no hay nada
aparente la justificación del argumento es que no haya prescripción

NATURALEZA DE LA ACCION
 • En cuanto a la naturaleza de la acción de extinción de dominio se plantean las siguientes
posiciones:

1. La naturaleza patrimonial, pues se encuentra relacionada con el régimen de la

propiedad privada y no todas las causales de extinción de dominio tienen origen
en el derecho penal.

2. La naturaleza es de carácter penal, en virtud de quienes tienen la competencia

para conocer de dicha acción.

• “La acción de extinción de dominio de que trata la presente ley es de naturaleza

jurisdiccional, de carácter real y de contenido patrimonial, y procederá sobre cualquier
derecho real, principal o accesorio, independientemente de quien los tenga en su poder, o
los haya adquirido y sobre los bienes comprometidos. Esta acción es distinta e
independiente de cualquier otra de naturaleza penal que se haya iniciado
simultáneamente, o de la que se haya desprendido, o en la que tuviera origen, sin
perjuicio de los terceros de buena fe exentos de culpa” (art. 4 Ley 973/02).

Características

1. Constitucional: se encuentra consagrada en la Carta Política.

2. Pública: protege intereses superiores del Estado.

3. Judicial: la extinción de dominio tiene reserva judicial.

4. Autónoma del ius puniendi y del Derecho civil: es una acción motivada de intereses
superiores del Estado.

5. Directa: para su procedencia, basta con que se demuestre alguno de los supuestos.

6. Relacionada con el régimen constitucional del derecho de propiedad.

CAUSALES

• Procede la extinción de dominio cuando se presente uno de los siguientes casos (art. 2 Ley
793/02):

1. Enriquecimiento ilícito

2. Origen ilícito, directo o indirecto, de los bienes

3. Bienes destinados a fines ilícitos

4. Bienes que provengan de enajenación de otros que tengan su origen ilícito.

 5. Bienes afectados a proceso penal cuya ilícita procedencia no se ha investigado.

• Actividades ilícitas:

1. Enriquecimiento ilícito

2. Conductas en perjuicio del Tesoro público

3. Grave deterioro de la moral social.

BIENES OBJETO DE LA ACCION

• Son bienes objeto de la acción aquellos que sean susceptibles de valoración económica
(art. 3 Ley 793/02).

• Bienes equivalentes: la acción procede frente a quien adquirió bienes gracias al ejercicio
de actividades ilícitos, buscando darles apariencia de licitud al transferirlos a terceros.

• Bienes de terceros de buena fe exentos de culpa: la acción no procede pues se crea una
realidad jurídica, o se da por existente un derecho que no lo era.

EFECTO DE LA PROVIDENCIA

• Art. 34 C.N.: “…por sentencia judicial, se declarará extinguido el dominio sobre los bienes
adquiridos mediante enriquecimiento ilícito, en perjuicio del Tesoro público o con grave
deterioro de la moral social”.

• La sentencia que declara la extinción de dominio, cuyos efectos son erga omnes, hace que
se extinga o que desaparezca la apariencia de propiedad, es decir, la desvirtúa.

• Se trata de una sentencia declarativa en virtud de la inexistencia de un derecho

(ver jurisprudencia).

• Sus efectos se proyectan al momento de la supuesta adquisición del derecho, es

decir, produce efectos hacia el pasado.

• La sentencia declara que sus efectos jurídicos se deben producir sin ninguna clase de
contraprestación para el titular.

• No puede indemnizarse al afectado por la sentencia.

• La sentencia que declara la extinción de dominio es la única decisión susceptible de

recurso de apelación.

• La sentencia puede incluir medidas de protección para quienes denunciaron o aportaron

evidencia para la extinción de dominio.

PRESCRIPCION DE LA ACCION
 • La acción de extinción de dominio procede “en cualquier tiempo”.

• Es irrelevante cuándo se llevó a cabo el incremento patrimonial injustificado.

• El incremento patrimonial injustificado debe ser posterior a la existencia de delitos

que dan lugar a la extinción de dominio (nulla poena sine legem)

Para la Corte Constitucional no hay término de prescripción que valga a propósito de la extinción
de dominio, pues se estaría propendiendo por el saneamiento de fortunas ilícitas