República Bolivariana de Venezuela
Ministerio del Poder Popular para la Educación Universitaria
Universidad Nacional Experimental De Los Llanos Centrales
¨Rómulo Gallegos¨
Área: Ciencias Políticas y Jurídicas
Unidad Curricular: Contratos y garantias
El retracto convencional y el
retracto legal
Abog:
Bachilleres:
Douglas Rojas José Tenepe CI: 30290203
José Alfonzo C.I: 30811374
Yorgelis Rojas C.I: 30547332
Yorvid Padron C.I: 28586581
Josler Albornoz C.I:30669468
Marzo del 2026
Retracto Convencional
El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en
recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de
los gastos que se expresan en el artículo 1.544 C.C. El vendedor que hace uso del
derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino
también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los
de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del
mayor valor que ésta tenga.
Naturaleza Jurídica:
El Código Civil establece en su artículo 1534: "El retracto convencional es un
pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la
restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo
1544.
Elementos Subjetivos
Son los sujetos que intervienen en la relación jurídica que nace a partir del
contrato de venta con pacto de retracto:
El Vendedor (Retrayente): Es el sujeto activo. Se trata de la persona que
enajenó originalmente el bien, pero que se reservó contractualmente el
derecho (la facultad) de recuperarlo si cumple con las condiciones y el plazo
establecido.
El Comprador (Retraído): Es el sujeto pasivo. Es quien adquirió el bien
bajo esta condición resolutoria. Tiene la obligación jurídica de devolver la
propiedad al vendedor si este ejerce su derecho de retracto en el tiempo y
forma acordados.
Terceros adquirentes (Eventualmente): Si el comprador original decide
vender el bien a una tercera persona antes de que venza el plazo del pacto,
ese tercer comprador también se convierte en sujeto pasivo frente al
vendedor original. El vendedor puede ejercer su derecho de recuperar la cosa
directamente contra ese tercero.
Elementos Objetivos
Se refieren a los elementos materiales y económicos que deben restituirse para
que el retracto se materialice válidamente:
La Cosa (El Bien): Es el bien físico (ya sea mueble o inmueble) que fue
objeto del contrato de compraventa inicial. Este bien debe ser devuelto al
vendedor original libre de todas las cargas, gravámenes o hipotecas que el
comprador le hubiese impuesto durante el tiempo que lo tuvo.
El Precio: Es la suma de dinero que el vendedor recibió originalmente por la
venta del bien y que tiene la obligación ineludible de restituir al comprador
para poder accionar el rescate.
Los Gastos y Costos (Reembolsos de Ley): Tal como lo expresa el artículo
1544 del Código Civil, el elemento objetivo no se limita solo al precio, sino que
abarca:
1. Los gastos y costos de la venta original (por ejemplo, gastos de redacción de
documento, notaría o registro).
2. El valor de las reparaciones necesarias que el comprador haya realizado para
conservar el bien.
3. El pago de las mejoras útiles que el comprador le haya hecho a la cosa y que
hayan aumentado su valor (hasta el límite de ese mayor valor adquirido).
Utilidad en el mundo jurídico
La retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines
de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca,
vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una
suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de
recuperar el inmueble mediante el reembolso de su «precio y de los gastos
señalados por la ley». Esta operación tenía una serie de ventajas para las partes,
imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.
1. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:
Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no
cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la
propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.
Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de
rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del
préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada,
Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.
2. Para el prestatario, la operación tenia también sus ventajas:
Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa
vendida.
Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.
Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como
garantía ( Hipotecaria)
Efectos del Pacto de Retro
1.- Pendente Conditione
Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce
todos los derechos de su vendedor (C.C art. 1539.) e incluso corre en su favor la
prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y
contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa
vendida (C.C 1539); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que
normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la
existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes
de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo
que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea
compatible con el carácter condicional de su derecho.
En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con
pacto de retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del
fundo, será nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de
pensiones de arrendamiento con la perdida del derecho de rescate, sin perjuicio
de que el comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la
desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el
subarrendatario.
2-Fallida la Condición
Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el
comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.
3-Cumplida la Condición.
A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se
producen los siguientes efectos entre las partes:
a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y
con todo lo que se le haya incorporado
b)El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los
de las reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el
valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544,
encab.)
c)La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al
comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión
sino después de haber satisfecho todas las obligaciones.
d)La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al
comprador a restituir los frutos.
4-Frente a terceros.
El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra
condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que «resoluto jure
dantis, resolvitur jus accipientis». Así, el vendedor que entra en posesión del
fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya
impuesto el comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).
¿Cual debe ser el plazo que se debe estipular en una venta con pacto
retracto?
El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco
años. Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este
plazo. Si no se ha fijado tiempo para el ejercicio del derecho de retracto, la
acción para intentarlo prescribe por el término de cinco años, contados desde la
fecha del contrato.
Obligaciones que tiene el vendedor para el comprador, cuando se hace uso
del derecho al retracto
Para ejercer el derecho al retracto convencional, el vendedor no solo debe
manifestar su intención de recuperar la cosa, sino que está obligado a realizar una
serie de reembolsos al comprador para compensar el tiempo que este último tuvo
la propiedad del bien.
Artículo 1544 del Código Civil venezolan, las obligaciones del vendedor frente
al comprador al momento de ejercer el retracto son las siguientes:
Restitución del precio: El vendedor debe devolver al comprador el monto
exacto del precio que este pagó originalmente por la cosa.
Reembolso de gastos y costos: El vendedor debe pagar los gastos y costos
derivados de la celebración del contrato original, lo cual incluye gastos de
registro, notaría o redacción de documentos.
Pago de reparaciones necesarias: Si el comprador realizó reparaciones
necesarias para la conservación del bien durante el tiempo que lo tuvo en su
poder, el vendedor está obligado a reembolsarlas.
Reembolso de mejoras útiles: El vendedor debe pagar al comprador el valor de
las mejoras realizadas en el bien, siempre que estas hayan incrementado su valor.
Este reembolso se limita a la concurrencia del mayor valor que la cosa haya
adquirido gracias a dichas mejoras.
Diferencia entre un contrato de venta ordinario con un contrato de venta
con pacto retracto
La principal diferencia radica en la definitividad de la transferencia de la
propiedad y la existencia de una condición resolutoria. el contrato agota sus
efectos con la entrega de la cosa y el pago del precio. En cambio, en la venta con
pacto de retracto, el contrato queda "abierto" o en suspenso. El vendedor sigue
teniendo un lazo jurídico con el bien que le permite "arrepentirse" y recuperarlo,
siempre que cumpla con los reembolsos de ley dentro del tiempo estipulado.
Acciones legales ante el incumplimiento de las partes en el contrato de venta
con pacto retracto
Cuando una de las partes no cumple con lo estipulado o se presentan obstáculos
para el ejercicio del derecho, el ordenamiento jurídico venezolano ofrece
diversas acciones:
1. Acción de Rescate
Es la acción principal que ejerce el vendedor para recuperar el bien. Para que sea
procedente, el vendedor debe:
Demostrar la existencia de la cláusula en el contrato.
Hacerlo dentro del plazo estipulado (máximo 5 años).
Ofrecer el reembolso del precio y los gastos de ley.
2. Acción por Incumplimiento de Reembolso
Si el vendedor pretende recuperar la cosa pero se niega a pagar las mejoras
útiles o reparaciones necesarias realizadas por el comprador, este último puede:
Derecho de Retención: El comprador puede negarse a entregar el bien hasta que
se le satisfaga el pago de las mejoras y gastos necesarios, de acuerdo con lo
previsto en el artículo 1544 del Código Civil.
Demanda por Cobro de Bolívares: Acción judicial para exigir el pago de los
conceptos que el vendedor omitió al intentar el retracto.
3. Acción contra Terceros Adquirentes
Si el comprador vendió el bien a un tercero antes de que venciera el plazo, el
vendedor original puede ejercer su acción de retracto contra ese tercero, incluso
si en el segundo contrato no se mencionó el pacto de retracto, debido a que el
derecho real del vendedor sigue al bien mientras el plazo esté vigente.
Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional
La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus
causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.
Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según
los casos, haga oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el
derecho, en caso de que el comprador, sus causahabientes o el tercero, no den por
ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia Venezolana con razón, considera
válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el momento en que el
vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador de
ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación
de voluntad, una vez conocida por el comprador ( o por quien corresponda) y
para surtir efectos frente a terceros requiere constar de documento con fecha
cierta. Dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de la manifestación
de la voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del
comprador después de haber sido el retracto.
Modelo Documento Venta con Pacto Retracto
Yo __________, (identificarlo), por medio del presente Documento declaro:
Que reservándome el derecho de Retracto por el término de ___ años contados a
partir de la fecha de Registro del presente Documento, y con las modalidades que
se expresarán más adelante, doy en venta a la señora ___ de ___, (identificarla),
un apartamento de mi exclusiva propiedad, distinguido con el No ___ que forma
parte del Edificio __________ ubicado en este Edificio en la Urbanización
__________, Jurisdicción __________. La superficie del apartamento que vendo
es de __________ metros cuadrados ( ___ mts2), siendo sus linderos y medidas
los siguientes: (copiar del Documento de Propiedad), dicho apartamento me
pertenece por compra que del mismo hice al propietario del Edificio, Sr.
__________ (identificarlo), según consta de Documento protocolizado en la
Oficina Subalterna ___, bajo el No ___, folio ___, Tomo ___, Protocolo ___,
fecha ___, estando libre de todo gravamen y no adeudando nada por concepto de
Impuestos Nacionales ni Municipales, y por ningún otro concepto. El precio de
esta venta es la cantidad de __________ bolívares (Bs. ), la cual recibo de
comprador en este acto, en dinero efectivo y a mi entera y cabal satisfacción. Con
el otorgamiento de este Documento, transfiero al comprador la propiedad del
Inmueble vendido, reservándome el mencionado, derecho de retracto por el
citado término, durante el cual tendrá derecho a recuperar el apartamento
vendido, previa la restitución del precio de esta venta, conforme a lo estipulado
en el Artículo 1534 del Código Civil vigente y el reembolso de los gastos
pormenorizados en el Artículo 1544 ejusdem. Y yo __________ arriba
(identificado), declaro: Que acepto la venta que se me hace por el presente
Documento, estando perfectamente y en un todo de acuerdo con el Retracto
convencional que por el término de ___ años y a partir de la fecha de la
protocolización de esta Escritura se ha reservado el vendedor, Sr. __________
(Lugar y fecha). Firmas.
El Retracto Legal
Es el derecho que tiene un comunero (copropietario) de subrogarse (sustituir),
con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar de un tercero
extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago.
Se encuentra tipificado en el Código Civil venezolano, específicamente en el
Artículo 1.546.
Naturaleza Jurídica: Es una facultad de subrogación legal con efectos ex post
(después de la venta). No anula el contrato original, sino que el comunero ocupa
el lugar del comprador externo.
Utilidad del Retracto Legal en el Ordenamiento Jurídico
Su utilidad principal es evitar el fraccionamiento excesivo de la propiedad y la
intrusión de personas ajenas en comunidades cerradas.
Consolidación de la propiedad: Facilita que el bien termine en manos de un
solo dueño o que la comunidad se mantenga entre personas que ya tienen un
vínculo previo.
Paz Social: Evita conflictos que suelen surgir cuando un extraño ingresa a una
propiedad compartida (como una herencia o un edificio familiar) sin el
consentimiento de los demás dueños.
Elementos Objetivos y Subjetivos
Sujetivo:
El Vendedor: El comunero que decide vender su cuota parte.
El Comprador (Extraño): Un tercero que no forma parte de la comunidad.
El Retrayente: El comunero que ejerce el derecho para desplazar al extraño.
Objetivo: La cuota parte de un bien que no puede dividirse cómodamente o sin
menoscabo.
Limitaciones para ejercer el Retracto Legal
No siempre se puede ejercer; existen límites claros:Solo procede en casos de
Venta o Dación en Pago. No aplica si el bien fue donado, permutado o
heredado. Si el bien es cómodamente divisible, el derecho de retracto puede
verse limitado, ya que el objetivo de la ley es evitar la división forzosa que dañe
el valor del bien. Si varios comuneros quieren ejercer el derecho, solo podrán
hacerlo a prorrata de la cuota que tengan en la comunidad.
Diferencia entre retracto legal y convencional
Retracto
Característica Retracto Legal
Convencional
Voluntad de las
La Ley (Art.
Origen partes
1.546 CC).
(Contrato).
Vendedor,
Vendedor y Comprador
Sujetos
Comprador. extraño y
Comunero.
9 días (muy
Plazo Hasta 5 años.
breve).
Recuperar un
Mantener la
bien por
Finalidad unidad de la
necesidad
comunidad.
económica.
Requisitos y Plazo para su Ejercicio
Que exista una comunidad de bienes.
Que un comunero venda su parte a un extraño.
Que el retrayente ofrezca las mismas condiciones de pago que el extraño.
Plazo Fatal: El derecho debe ejercerse dentro de los nueve (9) días
contados desde el aviso que se le dé a los comuneros, o en su defecto,
desde la fecha del registro de la escritura.
Obligaciones del Comunero
Para que el retracto sea válido, el comunero debe cumplir con:
Reembolsar al comprador extraño el precio exacto que este pagó.
Pagar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la
venta.
Cumplir con los reembolsos de mejoras necesarias y útiles, tal como se hace
en el retracto convencional.
Fuentes bibliograficas
Código Civil de Venezuela. Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº
2.990 Extraordinaria del 26 de julio de 1982.
Aguilar Gorrondona, J. L. (2007). Contratos y Garantías (Derecho Civil IV).
Caracas: Universidad Católica Andrés Bello (UCAB).
Tribunal Supremo de Justicia (TSJ). Buscador de Sentencias - Sala de Casación
Civil. Consulta electrónica: [Link] o [Link]. (Busca palabras clave:
"Oferta Real de Pago", "Retracto Legal de Comuneros").