HOJA RESUMEN – TERRENO AGRICOLA
INFORME DE VALUACIÓN
2025
REFERENCIA TERRENO AGRICOLA
CLIENTE FAMILIA PAIVA VITE
SOLICITANTE FAMILIA PAIVA VITE
PROPIETARIO FAMILIA PAIVA VITE
Dirección Registral: EL ANGOLO B – MÁNCORA - TALARA
Dirección In Situ: MÁNCORA
UBICACIÓN
21/04/2025
FECHA DE INSPECCIÓN
CODIGO DE UBIGEO
ÁREAS Y VALORES
VALOR EN DOLARES AMERICANOS
Área de Valor de Área Área Valor de Importe
Descripción Terreno Terreno Techada Ocupada Edificación Asegurable
VC en US$ VRI en US$
m2 en US$ m2 m2 en US$ en US$
Terreno UC Nº 13056 600,000 3,000,00.00 0.00 0.00 0.00 1,000,00.00 3,000,00.00 3,000,000.0
TOTAL 600,000 3,000,000.0 0.00 0.00 0.00 1,000,00.00 3,000,00.00 3,000,000.0
TIPO : AGRICOLA AGRICOLA Ing. Cesar
USO : Cisneros Chicoma CIP N° 36272
PERITO RESPONSABLE : Máncora, 21 de Abril del 2025
FECHA :
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VALUACIÓN COMERCIAL
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL TERRENO
I.-
01. CLASE DE BIEN TERRENO AGRICOLA
02. PROPIETARIOS HERMANOS PAIVA VITE
03. UBICACIÓN Según Partida Electrónica: EL ANGOLO B - MÁNCORA
04. USO DEL PREDIO Terreno agrícola en producción parcial y con Certificación de Expansión Urbana.
05. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Los linderos y medidas perimétricas del inmueble, son los
descritos en la Partida Electrónica N° 04023401 de la Zona Registral N° II – SEDE TALARA.
06.
ÁREA DEL TERRENO
Descripción Área de Según
Terreno m2
TERRENO AGRICOLA 400,000.00
TERRENO ERIAZO PIEDRA FRACTURADA (cerrito) 200,00.00
TOTAL 600,000.00
Nota: El área total del terreno es de 600,00.00 m²: siendo 400,000.00 m² de área agrícola y
200,000.00m² de piedra fracturada degradada conformada por un cerro cuyo material sirve para
relleno.
07. DESCRIPCIÓN
El terreno matriz es en parte llano en la zona de cultivo y en parte tiene un área eriaza conformada
por un cerro de piedra fracturada que representa un área de 203,063.25 m² teniendo desniveles de
hasta 15 metros, respecto al terreno de cultivo, el terreno es destinado solo para uso agrícola y sus
principales vías de acceso.
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08. INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS
Terreno agrícola: Partida Electrónica N° 04023401
09. DOCUMENTACIÓN
Fueron proporcionados los siguientes documentos para la elaboración del presente informe:
.- Partida Electrónica N° 04023401
.- HR del predio agrícola declarado en la Municipalidad de Máncora
10. METODOLOGÍA Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) establecidos en el Reglamento
General de
Tasaciones (R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, R.M. N° 424-2017-VIVIENDA (Modificación), Resolución
S.B.S N° 11356-2008).
Tasación Comercial - Factor de mercado: Es la tasación en la que se utilizan valores de libre
mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados, método de
comparación, método de costes de reposición, método de capitalización de rentas, método de valor
residual. Cada una de ellas presenta ventajas y desventajas. Por esa razón, somos conscientes de la
necesidad de tener una visión de conjunto para elegir el método que mejor se ajuste para nuestros
fines y determinar el valor actual de mercado. En ese sentido, para determinar los valores de
mercado de un predio se debe utilizar el método directo y luego aplicar el método de comparación.
Es ahí donde aparece el factor de mercado, definido como un factor de ajuste o mejoramiento que
se utiliza luego de determinar el valor de reposición de acuerdo a la normativa del Reglamento
Nacional de Tasaciones. El factor de mercado cuantifica atributos intangibles que no toma en
cuenta el método de reposición, como son la ubicación, las vistas, el entorno, forma, así como,
aspectos potenciales de desarrollo.
VALORES REFERENCIALES DE MERCADO
11.
Área Valor
Precio de
Item Dirección Descripción Terreno Estimado Referencia
Venta US$
m2 x m2
Sector La
Joyita cerca Venta de terreno eriazo,
1 Cementerio cerca de zonas urbanas, sin 15,523.00 1,397,070.00 90.00 Remax
Virgen de La cambio de uso
Paz
Sector La
Joyita cerca Venta de terreno eriazo,
2 Cementerio cerca de zonas urbanas, sin 500.00 70,000.00 140.00 Remax
Virgen de La cambio de uso
Paz
Sector San
Gabriel, Venta de terreno uso eriazo,
3 cerca Via 7,500.00 1,125,000.00 150.00 Remax
cerca de zonas urbanas
Evitamiento
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Precio Factores de HOMOLOGACIÓN
Precio Área Unit.
Valor Unit. Resultante
[Link].
Inmuebles
(m2) (US$/m2) Ub. Ent. Sup. Ed. Zon. F.N. Re.
(US$) (US$/m2)
1,397,070.00 15,523.0090.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 81.00
70,000.00 500.00 140.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 126.00
1,125,000.007,500.00 150.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 150.00
Valor Unitario Promedio [$/m²]: 119.00
Valor Unitario Promedio con Redondeo [$/m²]: 120.00
12. DEDUCCIONES A CONSIDERAR PARA EL VALOR DE REALIZACIÓN VALOR DE REALIZACIÓN DEL
INMUEBLE EN EL MERCADO (RESOLUCIÓN S.B.S N° 11356-2008) El Valor de Realización inmediata en
el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría
recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando
los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
DEDUCCIONES A CONSIDERAR:
Mantenimiento 8.00%
Pre-Realización y Valuación 0.20%
Gastos Publicidad y Venta 8.00%
Acondicionamiento 3.00%
Reajuste por realización en 60 días 10.80%
TOTAL DE DEDUCCIONES 30.00%
NOTA: NO INCLUYE LAS CONSIDERACIONES QUE LOS DUEÑOS CREA CONVENIENTE PARA LLEGAR
AL VALOR DE REALIZACIÓN ÓPTIMO.
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PLANO DE UBICACIÓN DEL TERRENO
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MUESTRAS FOTOGRÁFICAS
LADO NORTE LADO NORTE
LADO SUR – TERRENO DE CULTIVO LADO SUR – TERRENO DE CULTIVO
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LADO ESTE – CERRO DE PIEDRA FRACTURADA Y LADO ESTE – CERRO DE PIEDRA FRACTURADAY COLINDA CON URBANIZACION
COLINDA CON URBANIZACION
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MUESTRAS FOTOGRÁFICAS
ZONAS IRREGULARES ZONAS IRREGULARES
ENTORNO 1 – VIAS DE URBANIZACION COLINDANTE ENTORNO 2 – VIAS DE URBANIZACION COLINDANTE
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