MÓDULO 3

Unidad 9. La propiedad en general – propiedad intelectual – garantías

de la propiedad.
¿Cómo hacen los músicos para defender sus derechos cuando componen una canción? ¿y cuando se dan casos de plagio? Para
solucionar estas situaciones nuestra legislación ha regulado a través de distintas leyes la propiedad intelectual, esta va desde lo
puramente artístico o cultural hasta las distintas invenciones industriales.
A los fines del desarrollo de esta lectura vamos a desarrollar un caso para luego ir analizando lo sucedido en el mismo.
La familia Brisco es conocida en su ciudad como una familia de emprendedores netos. Está conformada por Eugenio, el padre,
que es ingeniero industrial y se dedica a modificar insumos médicos para lograr avances tecnológicos; su mujer Jazmín, una
reconocida fotógrafa; y sus dos hijos, Manuel y Sofía, músico y escritora respectivamente.
Además, Jazmín tiene un negocio de insumos fotográficos, en donde vende productos de la marca Lumiere. El negocio es
conocido en la ciudad como “La casa de la fotografía”.
El mes anterior, Eugenio logró realizar dos grandes avances. Por un lado, creó un aparato totalmente novedoso que permite
determinar, por un método no invasivo, si una persona tiene alergias. Eugenio está muy contento, ya que es algo que no existía
en el mundo médico. Por otro lado, modificó un bisturí quirúrgico, para lograr que sea más pequeño, y que, al utilizarlo, la piel
cicatrice más rápido.
Jazmín también está muy feliz, ya que una fotografía, que sacó a un paisaje en su último viaje al sur, ganó un concurso en una
reconocida revista, por lo que ahora puede realizar una serie de exposiciones a lo largo del país.
Manuel y Sofía no se quedan atrás. Manuel grabó con su banda el primer disco, este se compone de doce canciones. Una de
estas canciones va a ser la cortina del nuevo noticiero de la ciudad. Sofía, por su parte, está por firmar un contrato con una
empresa de cine para que una de sus novelas sea transformada en película.
La única mala noticia para la familia es que hace poco tiempo compraron un campo para pasar las vacaciones, y les notificaron la
semana anterior, que este había sido declarado de utilidad pública por el municipio en el que se encuentra. Como Eugenio no
comprende totalmente qué implica esto en la práctica, decidió pedirle asesoría al abogado de la familia.
9.1. Derechos intelectuales.
Tal como se analizó en el primer módulo, la clasificación clásica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales,
extrapatrimoniales y mixtos; estos últimos tienen una faz patrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta última categoría
donde ubicamos a los derechos intelectuales. Su faz patrimonial hace a la facultad de explotar económicamente la misma,
venderla, conceder licencias, etcétera, mientras que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la facultad vitalicia que
tiene el creador, y luego sus sucesores, de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra.
Entonces, si por ejemplo pensamos en el caso planteado, Sofía va a poder explotar económicamente su obra a través de la venta
que quiere realizar de los derechos para que se realice la película (faz patrimonial) pero siempre va a ser reconocida como la
autora de esta obra (faz extrapatrimonial).
9.1.1. Naturaleza jurídica.
Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los derechos de autor y los industriales (marcas,
patentes, diseños de utilidad, designaciones comerciales y diseño ornamental).
Tabla 1: Derechos subjetivos
Derechos patrimoniales Derechos extrapatrimoniales Derechos mixtos
Derechos reales o En persona propia (por  Derechos de autor (Ley 11.723) – Dirección Nacional de
personales ejemplo, derecho a la vida) o Derechos de Autor;
ajena (responsabilidad  Derechos industriales: marcas, patentes, diseños de utilidad,
parental) designaciones comerciales y diseño ornamental – Instituto
Nacional de la Propiedad Industrial (INPI)
9.2. Propiedad intelectual propiamente dicha - ley 11.723
La Ley 11.723 fue sancionada con la finalidad de proteger las creaciones de la mente humana. A través de esta se establecen los
derechos que gozan, no solo los creadores de estas obras, sino también sus herederos, la duración de cada uno de los derechos
sobre estas obras, la forma de protegerlas mediante su inscripción, y los contratos más importantes que se pueden celebrar.
9.2.1 Obras comprendidas.
El art. 1 de la ley, define el objeto de protección como: toda creación como las obras científicas, literarias y artísticas,
comprenden los escritos de toda naturaleza y extensión; las obras dramáticas, composiciones musicales, dramático-musicales;
las cinematográficas y pantomímicas; las obras de dibujos, pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia
aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos y mapas; los plásticos, fotografías, grabados y discos fonográficos, en
fin: toda producción científica, literaria, artística o didáctica sea cual fuere el procedimiento de reproducción.
Art. 7°. — Se consideran obras póstumas, además de las no publicadas en vida del autor, las que lo hubieran
sido durante ésta, si el mismo autor a su fallecimiento las deja refundidas, adicionadas, anotadas o corregidas de
una manera tal que merezcan reputarse como obras nuevas.
Si pensamos en el caso planteado podemos exponer que tanto Jazmín con sus fotografías, como sus hijos con la música y las
obras literarias respectivamente, pueden ser sujetos que soliciten el amparo de esta ley. En cambio, Eugenio, no está amparado
por las disposiciones de este cuerpo normativo, sino que sus creaciones son reguladas por la Ley de patentes de invención y
modelos de utilidad 24.481.
9.2.2. Titulares.
El art. 04 de la Ley 11.723 establece que: son titulares del derecho de autor:
a) el autor de la obra;
b) sus herederos o derechohabientes;
c) los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual
resultante.
d) Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa de computación hubiesen
producido un programa de computación en el desempeño de sus funciones laborales, salvo estipulación en contrario.
Art. 3°. — Al editor de una obra anónima o seudónima corresponderán con relación a ella los derechos y las
obligaciones del autor, quien podrá recabarlos para sí justificando su personalidad. Los autores que empleen
seudónimos podrán registrarlos adquiriendo la propiedad de los mismos.
Art. 5°. — La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida y a sus
herederos o derechohabientes hasta setenta años contados a partir del 1 de Enero del año siguiente al de la
muerte del autor.
En los casos de obras en colaboración, este término comenzará a contarse desde el 1 de Enero del año siguiente al
de la muerte del último colaborador. Para las obras póstumas, el término de setenta años empezará a correr a
partir del 1 de Enero del año siguiente al de la muerte del autor.
En caso de que un autor falleciere sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los derechos que a
aquél correspondiesen sobre sus obras pasarán al Estado por todo el término de Ley, sin perjuicio de los
derechos de terceros.
9.2.3. Facultades. Limitaciones.
La legislación establece que el derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística, faculta a su autor a disponer de
ella, publicarla, ejecutarla, representarla, y exponerla en público, enajenarla, traducirla, adaptarla o autorizar su traducción y
reproducirla en cualquier forma (art. 2, Ley 11.723). Por consiguiente, nadie tiene, sin su permiso o el de sus derechohabientes,
el derecho a publicar dicha producción.
Art. 37. — Habrá contrato de edición cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se
obliga a entregarla a un editor y éste a reproducirla, difundirla y venderla. Este contrato se aplica cualquiera sea la
forma o sistema de reproducción o publicación.
Art. 38. — El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de
edición. Puede traducir, transformar, refundir, etcétera, su obra y defenderla contra los defraudadores de su
propiedad, aun contra el mismo editor.
Art. 39. — El editor sólo tiene los derechos vinculados a la impresión, difusión y venta, sin poder alterar el
texto y sólo podrá efectuar las correcciones de imprenta, si el autor se negare o no pudiere hacerlo.
Art. 40. — En el contrato deberá constar el número de ediciones y el de ejemplares de cada una de ellas, como
también la retribución pecuniaria del autor o sus derechohabientes; considerándose siempre oneroso el contrato,
salvo prueba en contrario. Si las anteriores condiciones no constaran se estará a los usos y costumbres del lugar
del contrato.
9.2.4. Duración del derecho.
La única excepción a este principio que contempla la ley se da cuando en el caso de la publicación con fines didácticos o
científicos, comentarios, críticas o notas referentes a las obras intelectuales. Allí se permite la inclusión de hasta mil palabras de
obras literarias o científicas u ocho compases en las musicales y en todos los casos solo las partes del texto indispensables a ese
efecto. Quedan comprendidas en esta disposición las obras docentes, de enseñanza, colecciones, antologías y otras semejantes.
Sin embargo, se establece un resguardo de los derechos del autor al legislarse que: “cuando las inclusiones de obras ajenas sean
la parte principal de la nueva obra, podrán los tribunales fijar equitativamente en juicio sumario la cantidad proporcional que les
corresponde a los titulares de los derechos de las obras incluidas”. Art. 10. Ley 11723.
Entonces, por ejemplo, si una obra de teatro basa su guion en una crítica a un libro, se podrá determinar judicialmente que se le
pague al titular del derecho de autor sobre ese libro un monto proporcional.
También, la ley establece en su art. 06 una limitación hacia los herederos o derechohabientes, cuando establece que, si pasan
10 diez años sin que se publique una obra, estos no se pueden oponer a que terceros la reediten, al igual que están impedidos
de oponerse a la traducción de la obra tras diez años del fallecimiento de su autor. Es decir que, si, por ejemplo, Sofía falleciera,
los herederos no se pueden oponer a que su obra sea traducida cuando hayan pasado diez años desde su muerte.
Otra de las limitaciones que establece la ley se refiere al retrato fotográfico de una persona, cuando establece que el mismo no
puede ser puesto en el comercio sin el consentimiento expreso de la persona misma, y muerta esta, de su cónyuge e hijos o
descendientes directos de estos. En caso de ausencia de estos la publicación es libre. Idéntica situación se da en el caso que la
publicación sea con fines didácticos, culturales o que se hayan producido en público. Imaginemos entonces que la foto con la
que Jazmín ganó el concurso hubiera sido un retrato de una persona y no un paisaje. En este supuesto, si luego Jazmín quisiera
venderla, debería contar con el consentimiento expreso de esa persona. Asimismo, la persona que haya dado su consentimiento
puede revocarlo resarciendo daños y perjuicios.
En relación a las cartas, el derecho de publicarlas corresponde al autor. En caso de muerte de este, se requiere el
consentimiento de su cónyuge e hijos o descendientes directos de estos. Al igual que en las fotografías, en caso de ausencia de
estos la publicación es libre.
Art. 33. — Cuando las personas cuyo consentimiento sea necesario para la publicación del retrato fotográfico o de
las cartas, sean varias, y haya desacuerdo entre ellas, resolverá la autoridad judicial.
Art. 45. — Hay contrato de representación cuando el autor o sus derechohabientes entregan a un tercero o
empresario y éste acepta, una obra teatral para su representación pública.
Art. 46. — Tratándose de obras inéditas que el tercero o empresario debe hacer representar por primera vez,
deberá dar recibo de ella al autor o sus derechohabientes y les manifestará dentro de los 30 treinta días de su
presentación si es o no aceptada.
Toda obra aceptada debe ser representada dentro del año correspondiente a su presentación. No siéndolo, el autor
tiene derecho a exigir como indemnización una suma igual a la regalía de autor correspondiente a veinte
representaciones de una obra análoga.
¿Y durante cuánto tiempo la ley protege a estas creaciones? El plazo de duración del derecho va a variar dependiendo del objeto
sobre el cual recaiga, a saber:
Tabla 2: Plazo de duración del derecho de propiedad intelectual
Derecho de propiedad de una obra Le pertenece al autor durante toda su vida, y ante su muerte, a
científica, literaria o artística sus herederos o derechohabientes por el lapso de 70 setenta años
contados desde el 1ro de enero del año siguiente a la muerte. En
caso de que sean varios autores el plazo se cuenta desde el 1ro de
enero del año siguiente a la muerte del último autor. Este sería el
caso por ejemplo de la música creada por la banda de Manuel. El
plazo de 70 años se va a contar desde el 1ro de enero del año
siguiente a la muerte del último integrante de la banda.
Obras anónimas pertenecientes a El derecho tiene una duración de 50 cincuenta años.
una persona jurídica
Derecho de propiedad sobre Tiene una duración de 20 veinte años desde su publicación.
fotografías
Obras cinematográficas El plazo se extiende a 50 cincuenta años desde la muerte del
último colaborador (son el autor del argumento, el productor y
el director) salvo pacto en contrario los colaboradores tienen
mismos derechos en la obra cinematográfica..
En el año 2016 fallece el autor de una obra literaria que se encuentra agotada pero que es muy demandada ya que se lee en las
escuelas de todo el país. Una editorial se da cuenta de esto y quiere reeditarla para poder ganar dinero: ¿puede llevar a cabo
eso?
La única manera en que podría, es si los herederos del autor no la publican hasta el año 2026 inclusive.
La ley establece en su art. 06 una limitación hacia los herederos o derechohabientes, cuando establece que, si pasan diez años
sin que se publique una obra, estos no se pueden oponer a que terceros la reediten, por lo que este es el único caso en que el
editor podría hacerlo.
Edición
La ley establece que se da este contrato cuando el titular del derecho de propiedad de una obra la entrega a un editor, y este en
contraprestación se encarga de reproducirla, difundirla y venderla. Es dable mencionar que el titular no cede su obra (salvo
pacto en contrario) sino que solamente faculta al editor a llevar adelante las tareas antes mencionadas, por lo que mantiene
todos sus derechos sobre la misma.
En relación al editor, el mismo se encuentra limitado a las tareas de reproducción, difusión y venta, y solo puede realizar
correcciones de imprenta cuando el autor no pueda o quiera.
Asimismo, se establece que en el contrato debe constar el número de ediciones que debe realizar el editor (y el número de
ejemplares de cada uno de ellos) y se debe pactar también en el mismo los haberes que percibirá el autor.
El editor debe encargarse de depositar en el registro (dentro de un plazo de tres meses desde la aparición de la obra) tres
ejemplares de esta, o en su defecto uno si la edición fuera de lujo o menor a cien ejemplares.
Una vez entregada la obra se otorga un recibo provisorio, y desde ese momento el organismo de aplicación pública durante diez
días las obras ingresadas, con todos los datos que permitan su individualización. Una vez que transcurre un mes desde la última
publicación, y siempre y cuando no se hayan realizado reclamos, se hará entrega del título de propiedad definitivo.
Si el contrato de edición tuviere plazo y al expirar este el editor conservase ejemplares de la obra no vendidos, el titular podrá
comprarlos a precios de costo, más un 10 % de bonificación. Si no hace el titular uso de este derecho, el editor podrá continuar
la venta de dichos ejemplares en las condiciones del contrato fenecido.
Venta
Respecto a la obra, el autor o sus derechohabientes poseen la facultad de cederla total o parcialmente durante el lapso en que
dure su derecho. Sin embargo, lo que se transmite al adquirente es aprovechamiento económico únicamente, por lo que el
autor conserva el derecho a exigir la fidelidad en su obra, y la mención de su nombre o seudónimo. Cabe destacarse, además,
que toda enajenación debe inscribirse, ya que, al ser un régimen de inscripción constitutivo, sin ese requisito la venta carece de
validez.
Cuando la venta versa sobre esculturas, fotografías o artes similares, la misma no implica, salvo pacto en contrario, el traspaso
del derecho de reproducción que permanece en manos del autor o sus derechohabientes.
En el caso de croquis, planos y semejantes, la venta no le otorga al adquirente la facultad de enajenarlos, reproducirlos o
servirse de ellos para otras obras, sino que solamente puede servirse de ellos para la ejecución de la obra.
Representación
Este contrato se da cuando el autor o sus derechohabientes entregan a un tercero o empresario una obra teatral para que este
lleve adelante su representación pública. Esto implica que la obra sea transmitida por radio, televisión, cine o cualquier otro
medio de reproducción mecánica.
Se establece, asimismo, que debe ser representada dentro del año siguiente a su aceptación, caso contrario el autor puede pedir
una indemnización.
Este sería el caso del contrato que está por firmar Sofía para que su obra sea transformada en una película.
El organismo de aplicación de esta ley es la Dirección Nacional de Derechos de Autor (DNDA), con sede en Buenos Aires. Es un
organismo centralizado, pero con receptorías en todo el país y recibe la generalidad de los trámites. Algunos derechos de autor
en particular, deben registrarse ante reparticiones específicas de su rubro, denominadas “entes cooperadores” y son:
 CAL - Cámara Argentina del Libro: para inscribir obras literarias en general, en formato texto papel y en multimedia;
asimismo, contratos de edición, traducción, adaptación, cesión de derechos, licencias de uso, referentes a los mismos.
 CAPIF - Cámara Argentina de Productores de Fonogramas y Videogramas, con sede en la misma DNDA.
 CESSI - Cámara de la Industria Argentina de Software, para obras de software.
 SADAIC - Sociedad Argentina de Autores y Compositores de Música, para obras musicales.
Si pensamos en el caso planteado, Manuel deberá registrar sus canciones por ante SADAIC
9.3. Patentes de invención – ley 24.481.
9.3.1. El invento.
Contratos tipo
Patentes de invención - Ley 24.4819
Una patente de invención es un derecho exclusivo que el Estado otorga al inventor, a cambio de que este brinde a la sociedad el
fruto de su investigación. La solicitud de patente se publica a los 18 meses, dejando de ser secreta para pasar al estado de
público conocimiento.
El fundamento de dar a conocer al público los detalles de la invención, es la creencia de que las enseñanzas técnicas derivadas
de esa solicitud pueden servir de base para que terceros desarrollen perfeccionamientos sucesivos, contribuyendo a un mayor
avance en el estado de la técnica.
Una vez solicitada la patente, lo que posee el solicitante es un derecho en expectativa, porque dicho derecho recién se otorga
cuando la patente se concede. Cualquier conflicto que pudiera surgir entre un solicitante al que se la ha concedido su patente y
un posible infractor que tuviera el producto del solicitante en el mercado, deberá ser dirimido en el ámbito judicial.
Una vez concedida la patente, debe abonar una tasa, si no se abona la anualidad correspondiente se opera la caducidad de
pleno derecho, es decir caduca la patente. Tanto en Argentina como en el resto del mundo, la protección es nacional. Esto
significa que el solicitante debe presentar la solicitud de patente en cada país donde le interese protegerla.
El titular de la patente puede ejercer el derecho de exclusividad sobre su invento, por el término que le acuerda la ley,
impidiendo que terceros sin su consentimiento realicen actos de fabricación, uso, oferta para la venta, venta o importación del
producto o procedimiento patentado.
La patente es un bien intangible. Al igual que un título de propiedad sobre un inmueble o un automóvil, se puede transferir
siendo vendida, heredada o incluso regalada a través de una cesión de derechos (a título gratuito en este último caso). Para que
la cesión tenga efecto respecto de tercero deberá ser inscripta en el Instituto Nacional de la Propiedad Industrial (INPI).
Aquí lo que se protege no son obras artísticas o literarias, sino invenciones. En el caso planteado sería de aplicación la presente
ley para las creaciones realizadas por Eugenio.
La ley, al momento de establecer las distintas protecciones que brinda, distingue entre las patentes de invención y los
certificados de modelo de utilidad.
El invento
Con el paso del tiempo, y el avance de los conocimientos científicos y técnicos, el hombre comenzó a implementar los resultados
de sus investigaciones en la realización de diversos inventos. Ello llevo a que el sistema legal tuviera que adaptarse a dicho
proceso y se comenzara a regular los derechos que nacen de dichas invenciones.
9.3.2. La invención patentable.
La ley de patentes en vigencia establece en su art. 4 los tres requisitos básicos que debe reunir una invención para ser
patentable:
 novedad absoluta (es decir que sean nuevos),
 actividad inventiva y
 aplicación industrial.
Tabla 3: Requisitos básicos que debe reunir una invención para ser patentable
Novedad absoluta Actividad inventiva Aplicación industrial
Esto significa que el objeto a Este requisito se cumple cuando el Se da cuando la invención
patentar no se encuentra resultado de la actividad inventiva conduce a la obtención de un
comprendido dentro del no puede ser obtenido fácilmente, ni resultado o de un producto
estado de la técnica de manera natural por una persona industrial. Y a través de la Ley
conocido, tomando como normalmente conocedora de la 24.481 (Ley de Patentes de
parámetro las invenciones materia técnica. Esto significa que, invención y modelos de
que fueron dadas a conocer si la invención es una combinación utilidad) podemos inferir que 11

en el mundo antes de la de elementos conocidos con la industria comprende todo

solicitud. Asimismo, la resultado predecible, la misma aquello susceptible de ser
novedad debe ser mundial, carece de actividad inventiva fabricado o aplicado en serie o a
ya que de lo contrario puesto que el resultado final al que escala industrial, en
entraría en el estado de la se accede partiendo de lo conocido contraposición a una obra de
técnica conocido. es obvio para cualquier persona del arte, por ejemplo, que es única
oficio de nivel medio. e irrepetible.
Entonces si pensamos en el caso planteado, cuando Eugenio realiza el método para analizar las alergias, allí estaría realizando
una invención patentable, ya que es la única que cumplimenta con los requisitos establecidos por la legislación. En cambio,
cuando se refiere al bisturí, y como veremos a continuación, se trata de un modelo de utilidad y ya no una patente.
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de conformidad a derecho. En numerosos países, las teorías
científicas, los métodos matemáticos, las obtenciones vegetales o animales, los descubrimientos de sustancias naturales, los
métodos comerciales o métodos para el tratamiento médico (en oposición a productos médicos) por lo general, no son
patentables.
ARTICULO 4º – Serán patentables las invenciones de productos o de procedimientos, siempre que sean nuevas, entrañen una
actividad inventiva y sean susceptibles de aplicación industrial.
a) A los efectos de esta ley se considerará invención a toda creación humana que permita transformar materia o energía para
su aprovechamiento por el hombre.
b) Asimismo, será considerada novedosa toda invención que no esté comprendida en el estado de la técnica.
c) Por estado de la técnica deberá entenderse el conjunto de conocimientos técnicos que se han hecho públicos antes de la fecha
de presentación de la solicitud de patente o, en su caso, de la prioridad reconocida, mediante una descripción oral o escrita, por
la explotación o por cualquier otro medio de difusión o información, en el país o en el extranjero.
d) Habrá actividad inventiva cuando el proceso creativo o sus resultados no se deduzcan del estado de la técnica en forma
evidente para una persona normalmente versada en la materia técnica correspondiente.
e) Habrá aplicación industrial cuando el objeto de la invención conduzca a la obtención de un producto industrial, entendiendo al
término industria como comprensivo de la agricultura, la industria forestal, la ganadería, la pesca, la minería, las industrias de
transformación propiamente dichas y los servicios.
ARTICULO 5º – La divulgación de una invención no afectará su novedad, cuando dentro de un (1) año previo a la fecha de
presentación de la solicitud de patente o, en su caso, de la prioridad reconocida, el inventor o sus causahabientes hayan dado a
conocer la invención por cualquier medio de comunicación o la hayan exhibido en una exposición nacional o internacional. Al
presentarse la solicitud correspondiente deberá incluirse la documentación comprobatoria en las condiciones que establezca el
reglamento de esta ley.
¿Cuáles son las cosas que no son consideradas invenciones para la ley? La respuesta se encuentra en el art. 6 de la misma. Allí se
expone que:
No se considerarán invenciones para los efectos de la ley:
 Los descubrimientos, las teorías científicas y los métodos matemáticos;
 Las obras literarias o artísticas o cualquier otra creación estética, así como las obras científicas;
 Los planes, reglas y métodos para el ejercicio de actividades intelectuales, para juegos o para actividades económico-
comerciales, así como los programas de computación;
 Las formas de presentación de información;
 Los métodos de tratamiento quirúrgico, terapéutico o de diagnósticos aplicables al cuerpo humano y los relativos a
animales;
 La yuxtaposición de invenciones conocidas o mezclas de productos conocidos, su variación de forma, de dimensiones o de
materiales, salvo que se trate de su combinación o fusión de tal manera que no puedan funcionar separadamente o que las
cualidades o funciones características de las mismas sean modificadas para obtener un resultado industrial no obvio para un
técnico en la materia;
 Toda clase de materia viva y sustancias preexistentes en la naturaleza. No se considerará materia patentable a las plantas,
los animales y los procedimientos esencialmente biológicos para su reproducción.
Ahora bien, es importante destacar, que no deben confundirse los elementos que no son considerados inventos de acuerdo a la
ley, que surgen del art. 6, con aquellos que materialmente podrían ser considerados invenciones, pero no son patentables por
otras razones, los cuales se encuentran contemplados en el art. 7 (aquellos que pongan en riesgo la salud pública, el medio
ambiente y los animales y plantas, entre otros).
Una vez otorgada la patente conferirá a su titular derechos exclusivos, sin perjuicio de lo normado en el art. 36 de la ley. Dichos
artículos permiten impedir que los terceros, sin el consentimiento del propietario de la patente, realicen actos de fabricación,
venta, uso o importación cuando se trate de un producto, y su utilización para los mismos fines cuando se trate de un
procedimiento. Como se puede ver la ley intenta proteger de distintas maneras los derechos del autor de la patente.
Si en el caso analizado, durante el plazo de vigencia de la patente, alguien quisiera fabricar el invento de Eugenio, este tendría
las defensas que le otorga la ley para defender su derecho, impidiendo esta situación.
ARTICULO 10. – Invenciones desarrolladas durante una relación laboral:
a) Las realizadas por el trabajador durante el curso de su contrato o relación de trabajo o de servicios con el empleador que
tengan por objeto total o parcialmente la realización de actividades inventivas, pertenecerán al empleador.
b) El trabajador, autor de la invención bajo el supuesto anterior, tendrá derecho a una remuneración suplementaria por su
realización, si su aporte personal a la invención y la importancia de la misma para la empresa y empleador excede de manera
evidente el contenido explícito o implícito de su contrato o relación de trabajo.
Si no existieran las condiciones estipuladas en el inciso a), cuando el trabajador realizara una invención en relación con su
actividad profesional en la empresa y en su obtención hubieran influido predominantemente conocimientos adquiridos dentro de
la empresa o la utilización de medios proporcionados por ésta, el empleador tendrá derecho a la titularidad de la invención o a
reservarse el derecho de explotación de la misma. El empleador deberá ejercer tal opción dentro de los noventa (90) días de
realizada la invención.
c) Cuando el empresario asuma la titularidad de una invención o se reserve el derecho de explotación de la misma, el trabajador
tendrá derecho a una compensación económica justa, fijada en atención a la importancia industrial y comercial del invento,
teniendo en cuenta el valor de los medios o conocimientos facilitados por la empresa y los aportes del propio trabajador; en el
supuesto de que el empleador otorgue una licencia a terceros, el inventor podrá reclamar al titular de la patente de invención el
pago de hasta el cincuenta por ciento (50 %) de las regalías efectivamente percibidas por éste.
d) Una invención industrial será considerada como desarrollada durante la ejecución de un contrato de trabajo o de prestación de
servicios, cuando la solicitud de patente haya sido presentada hasta un (1) año después de la fecha en que el inventor
dejó el empleo dentro de cuyo campo de actividad se obtuvo el invento.
e) Las invenciones laborales en cuya realización no concurran las circunstancias previstas en los incisos a) y b) pertenecerán
exclusivamente al autor de las mismas.
f) Será nula toda renuncia anticipada del trabajador a los derechos conferidos en este artículo.
ARTICULO 13. – La patente podrá ser solicitada directamente por el inventor o por sus causahabientes o a través de sus
representantes. Cuando se solicite una patente después de hacerlo en otros países se reconocerá como fecha de prioridad la
fecha en que hubiese sido presentada la primera solicitud de patente, siempre y cuando no haya transcurrido más de un (1) año
de la presentación originaria.
Art. 19 PRESENTACIÓN CONJUNTA: Si transcurrieran noventa (90) días corridos desde la fecha de presentación de la solicitud
sin que se acompañe la totalidad de la documentación, ésta se denegará sin más trámite, salvo casos de fuerza mayor
debidamente justificada.

9.3.3. Duración del derecho.

El derecho exclusivo tiene una duración de 20 años improrrogables, contados a partir de la fecha de presentación de la
solicitud, durante los cuales el titular puede, justamente, impedir que terceros exploten el invento. Pasado ese lapso, la patente
pasa a ser de dominio público, ello significa que cualquier persona puede hacer uso de esta sin tener que abonar regalías al
titular.
Todos los titulares de patentes deben, a cambio de la protección de la patente, publicar información sobre su invención, a fin de
enriquecer el cuerpo total de conocimiento técnico del mundo. Este creciente volumen de conocimiento público promueve una
mayor creatividad e innovación en otras personas.
Las patentes de invención otorgadas son de público conocimiento y se extenderá copia de la documentación a quien la solicite,
previo pago de los aranceles que se establezcan.
A los fines del completo análisis de la normativa relativa a las patentes de invención se deberá leer la ley 24.481, para
comprender acabadamente la temática.
9.3.4. El modelo de utilidad.
La ley define al mismo como: toda disposición o forma nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos de trabajo,
utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo práctico, en cuanto importen una mejor utilización en la
función a que estén destinados, conferirán a su creador el derecho exclusivo de explotación, que se justificará por títulos
denominados certificados de modelos de utilidad.
La misma normativa establece que el certificado de los modelos de utilidad tendrá una vigencia de diez (10) años
improrrogables, contados a partir de la fecha de presentación de la solicitud, y que le son aplicables al modelo de utilidad las
disposiciones sobre patentes de invención que no le sean incompatibles.
ARTICULO 40. – Salvo estipulación en contrario la concesión de una licencia no excluirá la posibilidad, por parte del titular de la
patente o modelo de utilidad, de conceder otras licencias ni realizar su explotación simultánea por sí mismo.
La patente es distinta del modelo de utilidad en distintos aspectos a saber:
 En el modelo de utilidad se otorga únicamente a una disposición o forma nueva obtenida o introducida en herramientas,
instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo práctico, en cuanto
importen una mejor utilización en la función a que estén destinados.
 En todos los casos, un modelo de utilidad debe cumplir con dos requisitos de patentabilidad: novedad y aplicación
industrial, pero puede no tener actividad inventiva, ya que este requisito no es obligatorio. Esto significa que se evaluará
que el objeto sea novedoso y que realmente le sea conferida una mejor “utilidad” por medio de alguna modificación en su
estructura, no importando que dicha modificación sea obvia para una persona del oficio de nivel medio.
 Esto es lo que sucede, como advertimos anteriormente, con el bisturí creado por Eugenio. Allí no hay un nuevo instrumento,
sino que él logró una mejor utilización y efectos en el mismo.
 Otra diferencia entre patentes y modelos de utilidad, es la duración del derecho por ella otorgados. Mientras que las
patentes se conceden por 20 años a partir de la fecha de presentación, los modelos de utilidad de otorgan por 10 años.
Las patentes y el certificado de modelo de utilidad caducarán en los siguientes casos:
1. Al vencimiento de su vigencia;
2. Por renuncia del titular. En caso de que la titularidad de la patente pertenezca a más de una persona, la renuncia se deberá
hacer en conjunto. La renuncia no podrá afectar derechos de terceros;
3. Por no cubrir el pago de tasa anuales de mantenimiento al que estén sujetos; fijados los vencimientos respectivos el titular
tendrá un plazo de gracia de ciento ochenta (180) días para abonar el arancel actualizado, a cuyo vencimiento se operará la
caducidad, salvo que el pago no se haya efectuado por causa de fuerza mayor;
4. Si transcurrido un (1) año de concedido el uso, sin autorización del titular de la patente no se llegara a satisfacer los
objetivos para los cuales esos usos fueron concedidos en los términos de los artículos 47 y 48 de la presente ley;
5. Cuando concedido el uso a un tercero no se explotará la invención en un plazo de dos (2) años por causas imputables al
titular de la patente;
6. Si dentro de los ciento ochenta (180) días corridos de vencidos los plazos previstos en el artículo 46 no se presentare
solicitud de uso;
7. Cuando ello fuere necesario para proteger la salud pública, la vida humana, animal o vegetal o para evitar serios perjuicios
al medio ambiente, la autoridad de aplicación declarará la caducidad de la patente, de oficio o por petición de parte;
8. Si transcurrido nueve (9) años desde la solicitud de la patente u ocho (8) años desde su concesión no se explotara la misma
en los términos de los artículos 42 y 46 de la presente ley por cualquier motivo esta caducará de pleno derecho. La decisión
administrativa que declara la caducidad de una patente será recurrible judicialmente. La apelación no tendrá efecto
suspensivo.
Si imaginamos el caso planteado, y suponemos que Eugenio vendió la patente de su invención a una farmacéutica internacional,
la patente se extinguiría si la empresa no puede explotar la invención por causas imputables a Eugenio en un plazo de 02 años.
Sería el caso de que necesitarán los planos para realizar una pieza para llevar adelante los estudios y Eugenio no se los otorgara.
9.4. Marcas de fábrica y designaciones comerciales.
En un mundo de diversas tratativas y dinámica comercial como en el que vivimos, se ha hecho imperiosa la necesidad de contar
con un elemento distintivo que permita a cada persona distinguir los elementos de su propiedad. A continuación, se analizarán
los principales lineamientos de la Ley 22.362, la cual regula las marcas y designaciones comerciales.
9.4.1. Definición.
Según la Ley 22.362 de marcas y designaciones, marca es todo signo con capacidad distintiva, que permite diferenciar un
producto o un servicio de otro. La marca juega un papel importantísimo en el terreno de la competencia. La calidad de los
productos o servicios serán conocidos por el público a través de su identificación con la marca que los designa, de allí que, en
muchos casos, el valor de la marca sea mayor que el que representan otros bienes que pueda poseer la empresa.
La regla básica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir productos o servicios es registrable, salvo que se
encuentre incluido dentro de las prohibiciones establecidas en la ley. La misma le garantiza la propiedad y el uso exclusivo de la
marca, pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no autorizado por parte de terceros.
En el caso planteado al comienzo de la lectura, la marca a la que se hace mención es Lumiere que es la que comercializa Jazmín
en su negocio de fotografía. Si imaginamos la misma debemos pensar en un logo que identifica a dichos productos, lo cual
puede ir acompañada de una letra con colores característicos, entre otros.
Al momento de registrar un elemento distintivo como marca propia de un servicio o producto, nuestro ordenamiento
establece que a dichos efectos se puede registrar una o más palabras con o sin contenido conceptual; dibujos; emblemas;
monogramas; grabados; estampados; sellos; imágenes; las bandas; combinaciones de colores aplicadas en un lugar determinado
de los productos o de los envases; envoltorios; envases; combinaciones de letras y de números; letras y números por su dibujo
especial; frases publicitarias; relieves con capacidad distintiva y todo otro signo con tal capacidad. Dicha enumeración se
encuentra contemplada en el art. 1 de la Ley 22.362 de Marcas y Designaciones.
En el mismo cuerpo normativa se establecen una serie de elementos que no son registrables, ya que no son consideradas, a
la luz de la ley como marcas. Entre los casos podemos mencionar:
a) los nombres, palabras y signos que constituyan la designación necesaria o habitual del producto o servicio habitual a
distinguir, o que sean descriptivos de su naturaleza, función, cualidades u otras características;
b) los nombres, palabras, signos y frases publicitarias que hayan pasado al uso general antes de su solicitud de registro;
c) la forma que se dé a los productos;
d) el color natural o intrínseco de los productos o un solo color aplicado sobre los mismos.
En idéntico sentido, el art. 3 de la Ley 22.362 (el cual es transcrito a continuación) establece una serie de marcas, las cuales no
son registrables, ya no por ser consideradas como tal, sino porque presentan ciertas vicisitudes que no son compatibles con el
espíritu de individualidad necesaria que deben presentar las mismas. Entre los casos podemos mencionar:
 una marca idéntica a una registrada o solicitada con anterioridad para distinguir los mismos productos o servicios;
 las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para distinguir los mismos productos o servicios;
 las denominaciones de origen nacionales o extranjeras.
Se entiende por denominación de origen el nombre de un país, de una región, de un lugar o área geográfica determinados que
sirve para designar un producto originario de ellos, y cuyas cualidades y características se deben exclusivamente al medio
geográfico.
También se considera denominación de origen la que se refiere a un área geográfica determinada para los fines de ciertos
productos;
 las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto de la naturaleza, propiedades, mérito, calidad, técnicas de
elaboración, función, origen, precio u otras características de los productos o servicios a distinguir;
 las palabras, dibujos y demás signos contrarios a la moral y a las buenas costumbres;
 las letras, palabras, nombres, distintivos, símbolos, que usen o deban usar la Nación, las provincias, las municipalidades, las
organizaciones religiosas y sanitarias;
 las letras, palabras, nombres o distintivos que usen las naciones extranjeras y los organismos internacionales reconocidos
por el gobierno argentino;
 el nombre, seudónimo o retrato de una persona, sin su consentimiento o el de sus herederos hasta el cuarto grado
inclusive;
 las designaciones de actividades incluyendo nombres y razones sociales, descriptivas de una actividad, para distinguir
productos. Sin embargo, las siglas, palabras y demás signos con capacidad distintiva, que formen parte de aquéllas, podrán
ser registrados para distinguir productos o servicios;
 las frases publicitarias que carezcan de originalidad.
Uno de los derechos más importantes que otorga el registro de una marca es que el titular de esta puede, mediante contratos
de licencia, otorgar su uso a terceros, o bien venderla, total o parcialmente, y hasta incluso, ofrecerla en garantía de sus créditos.
Como se puede observar, el titular posee una amplia gama de facultades de administración y disposición sobre ella.
La solicitud de una marca debe circunscribirse a una clase de productos o de servicios descripta en la Clasificación de Niza para el
registro de marcas. La misma se va actualizando desde el 2013, año a año.
Esta clasificación incluye 34 clases de productos y 11 de servicios. Por ejemplo, si deseo proteger con marca productos como
indumentaria y bolsos o carteras, debo presentar una solicitud para indumentaria en la clase 25 y otra para bolsos y carteras en
la clase 18.
Las marcas tienen validez territorial, razón por la cual debe solicitar el registro en cada país dentro del cual desee protegerla.
ARTICULO 24. — Son nulas las marcas registradas:
a) en contravención a lo dispuesto en esta ley;
b) por quien, al solicitar el registro, conocía o debía conocer que ellas pertenecían a un tercero;
c) para su comercialización, por quien desarrolla como actividad habitual el registro de marcas a tal efecto.

9.4.2. Duración.
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un registro. El término de duración de la marca registrada
será de diez (10) años. Podrá ser renovada indefinidamente por períodos iguales si la misma fue utilizada dentro de los cinco (5)
años previos a cada vencimiento, en la comercialización de un producto, en la prestación de un servicio o como parte de la
designación de una actividad. La transferencia de la marca registrada es válida respecto de terceros, una vez inscripta en la
Dirección Nacional de la Propiedad Industrial. La cesión o venta del fondo de comercio comprende la de la marca, salvo
estipulación en contrario.
Es importante señalar que una marca puede ser registrado por dos o más personas, en cuyo caso, siempre se requerirá el
consentimiento de todos para licenciar, transferir y renovar la marca.
Por otro lado, el art. 23 de la legislación establece las causales de extinción de la marca, entre las que se mencionan:
1. por renuncia de su titular;
2. por vencimiento del término de vigencia, sin que se renueve el registro.
3. por declaración judicial de nulidad o caducidad del registro”.
Justamente, en los arts. subsiguientes se expone que la nulidad se puede pedir cuando la marca contravenga las disposiciones
de la ley, o si la persona que solicitó el registro de una marca conocía que ella pertenecía a otro o bien cuando alguien
habitualmente registra marcas para luego venderlas y que la acción para solicitar la misma prescribe a los 10 diez años. Por el
lado de la caducidad, la misma se realiza a pedido de parte cuando no haya sido utilizada en los cinco años anteriores a la
solicitud.
Designaciones - (reguladas en la ley marcaria a partir del art. 27):
Las designaciones se encuentran reguladas en el art. 27 y ss. de la ley. Allí se expone que se denomina designación comercial al
signo o nombre utilizado para designar una actividad, ya sea que la misma sea con o sin fines de lucro. En nuestro sistema, la
designación comercial constituye una propiedad de su titular, con los derechos y obligaciones que eso conlleva.
Esta propiedad se adquiere por el uso de esta, debiendo diferenciarse con las ya existentes en el mismo rubro. Es dable
mencionar que, al obtenerse con el solo uso, cualquier persona que acredite un interés legítimo puede oponerse al mismo,
siempre que plantee dicha oposición dentro del plazo de un año desde que comenzó la utilización de esta en forma pública o
bien desde que conoce su uso (plazo de prescripción).
Un ejemplo de esta designación la encontramos en el caso analizado cuando se expone que el negocio que tenía Jazmín se
conocía como “La casa de la fotografía”. Ello no era una marca, no se encuentra registrada, sino que es una designación
comercial adquirida con el uso. Si hubiera una persona que tuviera una marca de igual denominación o similar registrado se
podría oponer a que Jazmín sea reconocida de esa manera.
Por último, como corolario de que la propiedad se adquiere con el uso, debemos remarcar que el derecho se extingue por el
cese de la actividad designada.
9.4.3. El diseño industrial.
El modelo industrial es la forma incorporada a un producto industrial y que le confiere carácter ornamental. Si pensamos, por
ejemplo, en un caso de la vida profesional, se podría mencionar el caso de las botellas de bebidas gaseosas.
Mientras que en el modelo industrial se protege esta forma ornamental incorporada, en el modelo de utilidad se protege la
optimización de la función para el cual está concebido un objeto, herramienta, utensilio, o dispositivo (INPI).
El diseño propiamente dicho debe ser registrado en el Registro de Modelos y Diseños Industriales, el cual depende de la
Dirección Nacional de Propiedad Industrial.
El Decreto-Ley 6673 de Patentes y Marcas, en su art. 5 establece una presunción legal, por la cual, quien registre primero el
modelo o diseño industrial se entiende autor de este. La presunción, vale aclarar, es iuris tantum por lo que acepta prueba en
contrario.
La legislación establece que existen ciertos modelos o diseños que no podrán gozar de los beneficios otorgados por la norma, y
por ende, tampoco registrarse, entre los que se pueden mencionar: aquellos modelos o diseños industriales que hayan sido
publicados o explotados públicamente, en el país o en el extranjero, con anterioridad a la fecha del depósito; los modelos o
diseños industriales que carezcan de una configuración distinta y fisonomía propia y novedosa con respecto a modelos o diseños
industriales anteriores; los diseños o modelos industriales cuyos elementos estén impuestos por la función que debe
desempeñar el producto; cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o diseños ya conocidos, y cuando sea
contrario a la moral y a las buenas costumbres .
Al referirnos a la duración del derecho, debemos tener en cuenta que se le concede una protección por un lapso de 5 cinco
años, a partir de la fecha del depósito y podrá ser, a su vez, prorrogada por 2 dos lapsos temporales de igual duración
consecutivos.
Al registrar el diseño, se le otorga a su titular un derecho de propiedad, el cual le otorga al mismo una amplia serie de facultades,
dentro de las cuales podemos destacar la facultad de ceder el mismo total o parcialmente bajo las condiciones que estime
conveniente. El cesionario o sucesor a título particular o universal no podrá invocar derechos emergentes del registro mientras
no se anote la transferencia en la Dirección Nacional de la Propiedad Industrial.
Asimismo, y en virtud de este derecho de propiedad que posee el titular, puede el mismo, en caso de que alguien sin
autorización, explote industrial o comercialmente, con relación a los mismos o diferentes productos, un diseño depositado o
imitaciones de este, ejercer contra aquel una acción judicial. La misma, podrá entablarse, ante los Tribunales Federales, por vía
civil para obtener el resarcimiento de daños y perjuicios y la cesación del uso, o por vía penal si se persigue, además, la
aplicación de las penas que la ley establece.
Por último, la legislación establece que los modelos y diseños industriales creados por personas que trabajan en relación de
dependencia pertenecen a sus autores y a estos corresponde el derecho exclusivo de explotación, salvo cuando el autor ha sido
especialmente contratado para crearlos o sea un mero ejecutante de directivas recibidas de las personas para quienes trabaja. Si
el modelo o diseño fuera obra conjunta del empleador y del empleado, pertenecerá a ambos, salvo convención en contrario.
Una famosa empresa de indumentaria ha desarrollado un novedoso sistema de packaging que no se encontraba en el mercado y
entienden que le da un toque distintivo a su producto. En base a ello, le solicitan su asesoramiento para saber si pueden
registrar el mismo ya que no quieren que la competencia utilice el mismo. Si en el año 2019 solicitan la registración de este
¿hasta cuándo van a tener el derecho?
El derecho lo van a poseer hasta el año 2024, siendo posible extenderlo por un máximo de 2 períodos más de cinco años cada
uno.
Como se trata de un diseño industrial, al titular de este derecho se le concede una protección por un lapso de cinco años, a
partir de la fecha del depósito y podrá ser, a su vez, prorrogada por dos lapsos temporales de igual duración consecutivos.
9.5. Garantías de la propiedad.
Nuestro sistema ha legislado un concepto de propiedad amplio, dentro del cual se ampara a todo el patrimonio, incluyendo
derechos reales o personales, bienes materiales o inmateriales y, en general, todos los intereses apreciables que un hombre
pueda poseer. En razón de ello, y de la importancia de la misma para el tráfico jurídico es que se regulan un sistema de garantías
que protege dicho derecho, ya sea frente a otros particulares o frente al Estado mismo.
9.5.1. Fuentes legales.
El artículo 14 de la Carta Magna menciona entre los derechos reconocidos a los habitantes de la Nación, conforme a las leyes
que reglamentan su ejercicio, el “de usar y gozar y disponer de su propiedad” , a su vez, el art. 17 enuncia el principio de
inviolabilidad de la propiedad: “la propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en
virtud de sentencia fundada en ley” .Teniendo en cuenta la amplísima definición de propiedad que ha dado nuestro máximo
tribunal, efectuemos una distinción, entre los derechos que son potestades jurídicas reconocidas en cabeza de los habitantes de
un Estado, y las garantías que son limitaciones impuestas a los poderes del Estado, que debe respetar la titularidad y ejercicio de
estas potestades.
9.5.2. Frente a los particulares y frente al estado.
Tabla 4: Garantías de la propiedad frente a los particulares y frente al Estado
Protección respecto Protección respecto del poder público
de los particulares
En su faz civil, mediante El Estado puede actuar como persona de derecho privado o como persona
las acciones posesorias de derecho público. En el primer caso, está sujeto a la misma regulación
y reales y en la faz civil, comercial, agraria, etc. que los particulares. En tal sentido, tiene
penal, mediante los vigencia lo expuesto en relación a la protección respecto de los
delitos contra la particulares. En el segundo caso, cuando actúa en ejercicio del poder de
propiedad, a los que el imperio que le compete, debe hacerlo en forma legítima y no arbitraria, en
Código Penal dedica un caso contrario, cobra vigencia la garantía constitucional contenida en la
capítulo entero; todos segunda parte del art. 17, CN:
estos mecanismos se la expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y
 efectivizan a través de previamente indemnizada (…), la confiscación de bienes queda borrada
los códigos de para siempre del código penal argentino. Ningún cuerpo armado puede
procedimiento hacer requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie (…), todo autor o
correspondientes. inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por
el término que le acuerde la ley.
9.5.3. Expropiación. La ley 21.499.
La expropiación es una institución de derecho público y reglada por las normas administrativas (Ley 21.499 de Expropiación,
leyes provinciales de expropiación y de procedimiento administrativo). Es el mecanismo por el cual el Estado, haciendo uso de su
poder de imperio, califica un bien como de utilidad pública, procura una indemnización al particular afectado y posteriormente
lo desapodera del bien. La calificación debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier tipo de bien
que sea capaz de satisfacer el interés general: muebles, inmuebles, créditos, patentes de invención, etc.
ARTICULO 4º — Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la
"utilidad pública", cualquiera sea su naturaleza jurídica, pertenezcan al dominio público o al dominio privado, sean cosas o no.
La indemnización previa debe comprender el valor del bien y los daños y perjuicios derivados directa e inmediatamente de la
desposesión, pero no incluye el lucro cesante, ni las circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas,
ni el mayor valor que pueda conferir al bien la obra a ejecutarse. No se indemnizarán las mejoras realizadas en el bien con
posterioridad al acto que lo declaró afectado a expropiación, salvo las mejoras necesarias, y la indemnización se pagará en
dinero efectivo, salvo conformidad del expropiado para que dicho pago se efectúe en otra especie de valor.
Una vez declarada la utilidad pública, el expropiante busca adquirir el bien directamente acordando con el propietario, mediante
un proceso que se denomina avenimiento. En caso de no poder llegar a ese acuerdo, el expropiante deberá promover la acción
judicial de expropiación, que se tramitará por juicio sumario, con las modificaciones establecidas por la ley y no estará sujeto al
fuero de atracción de los juicios universales. La sentencia fijará la indemnización teniendo en cuenta el valor del bien al tiempo
de la desposesión.
Un aspecto importante de la declaración de utilidad pública consiste en que la misma procura todos los casos en que se procure
la satisfacción del bien común, sea este de naturaleza material o espiritual. Asimismo, también se establece que es susceptible la
expropiación del subsuelo con independencia de la propiedad del suelo y los inmuebles sometidos a propiedad horizontal.
Entonces, por ejemplo, si en el caso analizado, el campo de la familia sería expropiado por el municipio para construir un
subterráneo, podría expropiarse el subsuelo, y dejarle la propiedad de la tierra a la familia.
La normativa establece por otro lado, que si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin
expropiar fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la expropiación de la totalidad del
inmueble.
¿Cuándo queda perfeccionada esta expropiación? Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada cuando se ha
operado la transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesión y pago de la indemnización.
Con respecto al PLAZO en que se debe realizar esta expropiación, la legislación expone que se tendrá por abandonada la
expropiación si el expropiante no promueve el juicio dentro de los dos años de vigencia de la ley que la autorice, cuando se trate
de llevarla a cabo sobre bienes individualmente determinados; de 5 cinco años, cuando se trate de bienes comprendidos
dentro de una zona determinada; y de diez años cuando se trate de bienes comprendidos en una enumeración genérica.
Sucedido ello, se deberá dictar una nueva ley de utilidad pública.
Por último, la ley establece tres institutos particulares, que se aplican ante determinados supuestos fácticos específicos: la
retrocesión, la expropiación irregular y la ocupación temporánea. A continuación, vamos a analizar los mismos.
Tabla 5: Tres institutos particulares de la expropiación
Retrocesión Expropiación irregular Ocupación temporánea
Procede la acción de Se da en tres supuestos: Cuando por razones de utilidad pública
retrocesión cuando al bien a) Cuando existiendo una ley que fuese necesario el uso transitorio de un
expropiado se le diere un declara de utilidad pública un bien, bien o cosa determinados, mueble o
destino diferente al previsto el Estado lo toma sin haber inmueble, o de una universalidad
en la ley expropiatoria, o cumplido con el pago de la determinada de ellos, podrá recurrirse a
cuando no se le diere destino respectiva indemnización. la ocupación temporánea.
alguno en un lapso de dos b) Cuando, con motivo de la ley de La ocupación temporánea puede
años computado desde que la declaración de utilidad pública, de responder a una necesidad anormal,
expropiación quedó hecho, una cosa mueble o inmueble urgente, imperiosa, o súbita, o a una
perfeccionada. resulte indisponible por evidente necesidad normal no inminente.
Se da cuando al bien dificultad o impedimento para La ocupación temporánea anormal,
expropiado se le diere un disponer de ella en condiciones puede ser dispuesta directamente por la
destino diferente al previsto normales. autoridad administrativa, y no dará lugar
en la ley expropiatoria, o c) Cuando el Estado imponga al a indemnización alguna, salvo la
 cuando no se le diere destino derecho del titular de un bien o cosa reparación de los daños o deterioros que
alguno en un lapso de dos una indebida restricción o se causaren a la cosa o el pago de daños
años computado desde que la limitación, que importen una lesión y perjuicios debidos por el uso posterior
expropiación quedó a su derecho de propiedad. de la cosa en menesteres ajenos a los
perfeccionada. No corresponde la acción de que estrictamente determinaron su
La acción por retrocesión expropiación irregular cuando el ocupación. Ninguna ocupación
prescribe a los tres años, Estado paraliza o no activa los temporánea anormal tendrá mayor
computados desde que, procedimientos después de haber duración que el lapso estrictamente
habiendo quedado obtenido la posesión judicial del necesario para satisfacer la respectiva
perfeccionada la bien. necesidad.
expropiación. El que accione por expropiación La ocupación temporánea por razones
Si analizamos el caso irregular está exento de la normales, previa declaración legal de
planteado, y a la familia le reclamación administrativa previa. utilidad pública, podrá establecerse por
hubieran expropiado el La acción de expropiación irregular avenimiento; de lo contrario deberá ser
inmueble para realizar un prescribe a los cinco años, dispuesta por la autoridad judicial,
hospital, pero en lugar de ello computados desde la fecha en que apareja indemnización y no puede
hubieran empezado a tuvieron lugar los actos o durar más de 2 dos años.
construir un casino, podrían comportamientos del Estado que
iniciar una acción de tornan viable la referida acción
retrocesión la cual puede
iniciar incluso mediante un
intento de avenimiento.
No obstante haberse expuesto los aspectos más importantes de la normativa referida a la expropiación, se recomienda una
atenta y detallada lectura de esta ley a los fines de una mejor comprensión de la temática.
9.6. La propiedad de las comunidades indígenas.
Con la reforma al Código Civil y Comercial realizada mediante la Ley 26.994 29 se ha introducido al mismo el derecho de
propiedad de las comunidades indígenas. Esto ha venido a tratar de nivelar las “desventajas” ante las que se encontraban las
comunidades indígenas en lo que hacía a sus tierras, ya que muchas veces eran despojados de manera violenta o sin dar lugar a
sus derechos, y no existía una legislación específica que les permitiera defender la misma.
9.6.1. Definición.
El art. 18 del CCCN establece una nueva forma de derecho real a favor de las comunidades indígenas30. En él se expresa que las
mismas tienen derecho a la posesión y propiedad, en forma comunitaria, de las tierras que ocupan y de las que sean aptas para
el desarrollo humano.
Este artículo tiene su fundamento en el reconocimiento de la preexistencia étnica y cultural de las comunidades indígenas
argentinas que regula el art. 75 inc. 17 de la Constitución Nacional.
No obstante, lo antes mencionado, la sanción del Nuevo Código Civil y Comercial ha sido un retroceso en la materia, tomando
como parámetro el proyecto de Código presentado en el año 2012. En él se legislaba que existía un derecho real específico y
autónomo sobre el inmueble rural de la comunidad, destinado a la preservación de la cultura y el hábitat de las comunidades.
Asimismo, se establecía que la extinción del derecho real se producía solo con la extinción de la propia comunidad, no así con la
muerte o abandono de sus integrantes, situaciones que no se mantuvieron en el Código Civil y Comercial al momento de su
sanción.
Si nos referimos a su naturaleza jurídica, la comunidad indígena es persona jurídica privada, y debe decidir su forma interna de
convivencia y organización social, económica y cultural, y designar a sus representantes legales, quienes se encuentran
legitimados para representarla conforme con sus estatutos. El sistema normativo interno debe sujetarse a los principios que
establece la Constitución Nacional para las comunidades y sus tierras, la regulación sobre personas jurídicas y las disposiciones
que establecen los organismos especializados de la administración nacional en asuntos indígenas.
En su articulado el mencionado proyecto preveía distintas formas de constitución de esta, entre las que se pueden mencionar:
 por reconocimiento del Estado nacional o de los Estados provinciales de la posesión inmemorial comunitaria;
 por usucapión;
 por actos entre vivos y tradición y
 por disposición de última voluntad. En todos los casos, la oponibilidad a terceros requiere inscripción en el Registro
correspondiente, la cual es gratuita.
Dentro de sus caracteres específicos, podemos afirmar que la propiedad indígena es exclusiva y perpetua, es indivisible e
imprescriptible por parte de un tercero. No puede formar parte del derecho sucesorio de los integrantes de la comunidad
indígena y, constituida por donación, no está sujeta a causal alguna de revocación en perjuicio de la comunidad donataria.
Dentro de las facultades que el derecho otorga, la propiedad indígena confiere a su titular el uso, goce y disposición del bien.
Puede ser gravada con derechos reales de disfrute siempre que no la vacíen de contenido y no impidan el desarrollo económico,
social y cultural, como tampoco el goce del hábitat por parte de la comunidad conforme a sus usos y costumbres. Los miembros
de la comunidad indígena están facultados para ejercer sus derechos, pero deben habitar en el territorio, usarlo y gozarlo para
su propia satisfacción de necesidades sin transferir la explotación a terceros.
En contraposición, la propiedad indígena no puede ser gravada con derechos reales de garantía. Es inembargable e inejecutable
por deudas. El aprovechamiento de los recursos naturales por parte del Estado o de particulares con incidencia en los hábitats
indígenas está sujeto a previa información y consulta a las comunidades indígenas respectivas.
Asimismo, en todo lo que no sea incompatible, se aplican subsidiariamente las disposiciones referidas al derecho real de
dominio.
Estos ítems se encontraban legislados en los arts. 2028 al 2034 del Proyecto de Código presentado en el año 2012 . No obstante,
tal como mencionamos ut supra, esto fue suprimido en el nuevo Código Civil y Comercial, por lo que la única legislación referida
a la temática es la que obra en el art. 18 del citado cuerpo normativo.
Unidad 10. Los derechos reales en particular – derechos reales sobre cosa propia
Todos los días, aunque no se exprese de esa manera, escuchamos o vivimos numerosas situaciones en donde se ejerce el
derecho de dominio. Imaginen cuando hacen una compra en el supermercado, o ya más notorio, cuando una persona compra
un auto o una casa. En todos esos supuestos se está dando origen al derecho real más perfecto que contempla nuestra
legislación: el derecho de dominio.
A los fines del desarrollo de las restantes lecturas del módulo presentaremos un caso, para luego ir identificando los distintos
derechos reales estudiados.
La Sra. Nores ha tenido suerte, ya que en su vida realizó numerosos negocios inmobiliarios que le han dado la posibilidad de
conseguir una gran fortuna. Dentro de esta posee terrenos, departamentos y hasta vehículos.
Sin embargo, como siempre se había dedicado a sus negocios no había formado una familia, sino que sus únicos parientes eran
su hermana y sus dos sobrinas. En razón de ello, y de que ya era una persona grande, decidió realizar una serie de gestiones
sobre su fortuna.
La primera de ellas fue donar a favor de sus dos sobrinas, en partes iguales, una casa en la ciudad de San Bernardo. Lo único que
les pidió fue que la utilicen las dos juntas, ya que era su manera de lograr que compartan tiempo. Para ello determinó que el
mismo no podría ser vendido en el corto plazo.
Con el resto de sus bienes decidió realizar un fideicomiso. Con este fin, designó a su hermana como la encargada de administrar
los bienes, y que todos los beneficios derivados de esa administración sean para sus dos sobrinas. Al finalizar el fideicomiso, los
bienes volverían a ella, o si ya hubiera fallecido, serían transferidos a sus sobrinas.
Por último, y a modo de agradecimiento hacia su hermana que se iba a encargar del fideicomiso, decidió donarle uno de los
departamentos. Este se encontraba a la venta hace muy poco tiempo, por lo que todavía ni siquiera se había realizado la
primera asamblea.
Propiedad y dominio
Los vocablos propiedad y dominio eran usados indistintamente por Vélez en el viejo Código Civil, a lo largo de todo el articulado,
aun cuando (según la doctrina) la propiedad siempre tuvo mayor extensión que el dominio. Así, hablamos de propiedad
industrial, propiedad de un crédito, etcétera, aludiendo a una relación de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien.
Nosotros reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real stricto sensu.
10.1. Dominio.
Lo primero que podemos afirmar acerca del derecho real de dominio, es que se trata de un derecho sobre una cosa propia. Al
respecto, nuestro Código Civil y Comercial, en su artículo 1888, reza:
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: dominio, el condominio, la propiedad comunitaria indígena, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Art. 1888, Ley 26994. CCCN
Asimismo, se puede afirmar que el dominio es el derecho de señorío más amplio que puede tenerse sobre una cosa y confiere
todas las facultades existentes sobre el objeto: iusutendi, iusfruendi y iusabutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en
forma regular. Esto quiere decir que el titular del derecho puede usar, gozar y disponer tanto jurídica como materialmente de la
cosa. Por ejemplo, en el caso planteado, la Sra. Nores puede usar el departamento, viviendo allí, ya que titular del derecho de
dominio; además, puede gozarlo si lo alquila a través de los cánones locativos, y disponerlo, ya sea hipotecándolo o bien
transmitiendo su propiedad mediante una venta o una donación como la que le realiza a su hermana.
10.1.1. Definición.
Este derecho real puede ser pleno o perfecto, o bien imperfecto cuando posee facultades mermadas. Cuando el Código Civil y
Comercial define la institución, lo hace atendiendo al dominio perfecto, diciendo en su artículo 1941 que:
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de
una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. Art. 1941,
Ley 26994. CCCN
En razón de ello, quien alegue que el titular del derecho posee sus facultades mermadas debe probarlo, por ejemplo, con una
escritura de constitución de un derecho de hipoteca.
Así, vemos en la definición cómo el legislador se ha hecho eco de las críticas al Código Civil derogado incorporando una
definición más completa a la anterior, que era vaga e imprecisa, diciendo: “derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la acción de una persona”. Art. 2506 CCCN. Ello, en tanto en todos los derechos reales la cosa se
encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona.
10.1.2. Caracteres.
De acuerdo a nuestra normativa, el derecho real de dominio presenta tres caracteres específicos: es perpetuo, absoluto y
exclusivo.
Tabla 1: Características del derecho real de dominio
Perpetuo Absoluto Exclusivo
 Porque no se extingue con el no uso ni con el mero Porque reconoce el mayor número Porque dos personas no
transcurso del tiempo. CCC, art. 1942. de facultades posibles sobre una pueden ser titulares del
 El dominio es perpetuo. cosa. Este carácter era aún más dominio sobre la misma
 No tiene límite en el tiempo y subsiste con acentuado en el Código Civil original cosa. Art.1943 CCC: “El
independencia de su ejercicio. de Vélez Sarsfield, antes de la dominio es exclusivo y no
 No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus reforma de la Ley 17711, que puede tener más de un
facultades, o las ejerza otro, excepto que este adquiera incorporó el concepto de uso regular titular. Quien adquiere la
el dominio por prescripción adquisitiva. y la teoría del abuso del derecho. cosa por un título, no
Entonces, aunque la Sra. Nores no vaya todos los días, ni La Sra. Nores es libre de realizar puede en adelante
siquiera todos los años a alguno de sus departamentos, mejoras sobre su inmueble, adquirirla por otro, si no es
mantiene el derecho sobre los mismo, salvo que alguien alquilarlo, realizar una hipoteca o por lo que falta al título”.
realice sobre estos una usucapión. hasta venderlo.
Fuente: elaboración propia en base a la Arts. 1942-1943 CCCN
10.1.3. Extensión del dominio
El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa y, en el caso de los inmuebles, al subsuelo y al espacio aéreo, con
los límites que diversas leyes imponen, comprende los objetos que forman un todo con ella y sus accesorios. En el caso de los
inmuebles se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto
por normas especiales. (por ejemplo, el régimen de minas o la expropiación del subsuelo para extender vías de subterráneo).
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las
hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.
Un aspecto importante a tener en cuenta es el principio superficie solo cedit, el cual se aplica al hablar de derechos reales
cuando se produce un fenómeno de accesión con el suelo. Según este principio, en el caso de que un bien se una
inseparablemente a un terreno, este pasa a pertenecer al dueño del bien, más allá de las indemnizaciones que a posterior se
efectúen entre ambos propietarios. En base a este principio, también se presume, salvo prueba en contrario, que todo lo
edificado sobre un terreno, pertenece al titular de dicho inmueble.
10.1.4. Extinción.
El derecho real de dominio se pierde por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida a él, como así también
cuando esta es puesta fuera del comercio. Entonces, por ejemplo, si una persona compra una gaseosa en un kiosco está
adquiriendo un derecho de dominio sobre esta. Cuando la toma, este derecho se extingue.
El CCC indica, en términos genéricos, que sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, estos se extinguen por la destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción,
por su abandono y por la consolidación con otros derechos reales. Podemos citar, asimismo, como causales de extinción:
 La de los animales salvajes o domesticados cuando abandonan la residencia y recuperan su antigua libertad.
 Por abandono. Aquí debemos tener en cuenta que el que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede
abandonarla por la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa.
 Por enajenación de la cosa y también por la transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea su causa.
 Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en
virtud de un título vicioso. Sería el caso de que una persona sea condenada en un juicio a restituir un inmueble que adquirió
mediante una escritura adulterada por una estafa
10.2. Clasificación del dominio.
10.2.1. Clases.
Tal como se expresó ut supra, el dominio se presume, salvo prueba en contrario, perfecto. Pero es importante señalar que
puede estar sujeto a distintas limitaciones, y a partir de ello, se puede hablar de un dominio imperfecto, como género, y
dentro de este, tres especies: dominio revocable, fiduciario y desmembrado.
10.2.2. El dominio imperfecto.
Dominio es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real;
Dominio menos pleno o imperfecto, si está sometido a condición o plazo resolutorio, o si la cosa está gravada con cargas
reales. Así, será imperfecto el dominio sobre un inmueble vendido con pacto de retroventa o hipotecado, una cosa mueble
prendada, dada en usufructo, etcétera.
En el caso planteado, podemos afirmar que cuando la Sra. Nores da nacimiento al fideicomiso, se está constituyendo un
dominio imperfecto, ya que las facultades sobre los bienes que este incluya se van a ver limitados por el objeto de este contrato.
10.2.3. El dominio revocable:
a) definición
El artículo 1965 del CCCN establece que el dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio. Art. 1965 CCCN.
Por ende, una vez que se haya cumplido la condición o el plazo, se debe restituir la cosa a quien se la transmitió. Las condiciones
resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de 10 diez años , aunque no pueda realizarse el
hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez ainjustificadoños transcurren sin haberse producido
la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del
dominio imperfecto. Cabe mencionar que la condición o el plazo deben ser impuestos por las partes en pleno uso de la
autonomía de la voluntad o por la ley.
Un ejemplo de ello sería el caso de que la Sra. Nores decida transmitirle un automóvil a una de sus sobrinas para que durante su
carrera universitaria pueda ir a las clases, con la condición de que cuando se reciba, le restituya el vehículo.
b) facultades
Al estar sujeto el dominio a la condición o al plazo, el titular del derecho posee todas las facultades al igual que el titular del
dominio perfecto, pero los actos que realice están sujetos a la suerte de su derecho. Art. 1966 CCCN
Dependiendo de la cosa que se posee en dominio, variarán los efectos en caso de cesar el derecho, a saber:
1. Si la revocación del dominio versa sobre una cosa registrable, en principio la misma tiene efecto retroactivo, excepto
que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
2. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón
de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
c) efectos
"si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el
titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño". Art. 1969 CCCN
Por ende, si seguimos analizando el supuesto del auto, si la sobrina hubiera efectuado un derecho de prenda sobre el vehículo,
este no afecta a la Sra. Nores, y ello tiene fundamento en la publicidad que se da de esta situación a través del registro
correspondiente, en donde consta que la cosa está sometida a este derecho de dominio imperfecto.
e) readquisición.
Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
dueño perfecto.
ARTICULO 1163.- Pacto de retroventa. es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la
cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la
inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad. ART. 1968 CCCN Entonces, en el caso planteado, la sobrina
se transformaría inmediatamente en poseedora, y debería realizarse la inscripción en el Registro de la Propiedad Automotor
para que la Sra. Nores recupere el dominio perfecto sobre el vehículo.
10.2.4. El dominio fiduciario:
a) definición
ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. es el que se adquiere con razón de un fideicomiso
constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso,
para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
Las aplicaciones de esta institución son múltiples y es muy común ver emprendimientos de este tipo en los mercados financiero
e inmobiliario. En el caso analizado, esta clase de dominio se observa cuando la Sra. Nores realiza un fideicomiso sobre sus
bienes.
Esta modalidad de dominio es la que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está
sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda.
Sobre el o los bienes fideicomitidos se constituye un dominio fiduciario, lo que es oponible frente a terceros desde el momento
en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos. En razón de ello, se genera un
patrimonio de afectación, el cual cuenta con una protección especial por parte de nuestra legislación, la cual establece que:
Estos bienes constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del
fideicomisario, no respondiendo por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, que solo son satisfechas con los
bienes fideicomitidos (...) Tampoco responden por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto
compromiso expreso de estos.
Tomando ello como parámetro, si en el caso planteado, luego de haber constituido el fideicomiso, la Sra. Nores hubiera
contraído deudas con distintos acreedores, estos no podrían cobrarse de los bienes que están afectados al contrato.
En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos, pudiendo recaer la misma condición sobre más de uno (excepto el fiduciante, que
no puede ser fiduciario en tanto no puede transferirse el dominio a sí mismo y el fiduciario que no puede ser fideicomisario).
b) sujetos
Fiduciante o fideicomitente
Es quien transfiere el dominio de la cosa y encomienda el encargo al fiduciario. En el caso analizado, se trata de la Sra. Nores.
Fiduciario
Recibe los bienes y está obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y luego transferirlos al beneficiario. Puede ser cualquier
persona humana o jurídica. Solo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a
funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva; y las personas jurídicas que autoriza el organismo de
contralor de los mercados de valores, siempre que cumplan con los requisitos establecidos.
De acuerdo con el artículo 1704 del CCC, el fiduciario, como “titular del dominio fiduciario, tiene las facultades del dueño
perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas”.
Además, siguiendo lo establecido en el artículo 1688 del mismo Código,” puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos
cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del
fideicomisario. [Sin embargo,] el contrato puede prever limitaciones a estas facultades". Debe rendir cuentas de su gestión al
menos una vez al año, a solicitud del beneficiario, el fiduciante o el fideicomisario. Como se trata de un trabajo basado en la
confianza, se debe actuar diligentemente y como actuaría un buen hombre de negocios.
En el caso planteado, se trata de la hermana de la Sra. Nores, quien debe administrar todo en beneficio de sus hijas. Una
limitación que se podría establecer es, por ejemplo, que no pudiera vender las propiedades.
Beneficiario
Es la persona, humana o jurídica, en beneficio de la cual se ha constituido el fideicomiso. Como regla general, la persona debe
existir al momento del otorgamiento del contrato, aunque excepcionalmente, puede que no se cumpla con este requisito,
siempre y cuando se permita una individualización futura precisa de este.
Esta figura puede recaer sobre una única persona o sobre varias. En este último caso, todos ellos se benefician por igual, salvo
que en el contrato de constitución del fideicomiso se establezca algo distinto. Asimismo, en dicho instrumento se puede
contemplar la posibilidad de designar beneficiarios suplentes para el caso de que el beneficiario original no acepte, o bien
renuncie o muera posteriormente.
Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el beneficiario es el fideicomisario. Si
también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante.
Este derecho, otorgado mediante el fideicomiso al beneficiario, puede ser transmitido por acto entre vivos o disposición de
última voluntad, salvo pacto en contrario.
En el caso planteado, esta posición es asumida por las sobrinas de la Sra. Nores.
Fideicomisario
Es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso, es decir, el destinatario final de los bienes.
Generalmente, el beneficiario y el destinatario son una misma persona, aunque puede variar, y en ese caso puede ser el
fiduciante, o incluso una persona distinta. Al igual que el beneficiario, debe aceptar el “cargo”. En caso de no acepar, o que
todos renuncien o no lleguen a existir, el fideicomisario es el fiduciante.
En el supuesto analizado, es la propia Sra. Nores la fideicomisaria, con la condición de que, si ella fallece, dicha posición sea
asumida por sus sobrinas.
CESACIÓN
Hay que destacar que la figura del fiduciario no es perpetua, sino que cesa por determinados motivos, a saber:
 El primero de los casos se da cuando el fiduciario no cumple o no puede cumplir (ya sea por causas materiales o jurídicas)
con su función. Esta remoción debe realizarse judicialmente y puede ser solicitada por el fiduciante, o bien
subsidiariamente, por el fideicomisario o el beneficiario, pero en este caso, con la citación del fiduciante. Imaginemos que
la hermana de la Sra. Nores se esté por ir a vivir a Europa. En ese caso, no va a poder cumplir materialmente con sus
funciones, por lo que se puede pedir la remoción judicial de esta.
 Al ser una función que requiere de capacidad plena, el fiduciario cesa en sus funciones en casos de incapacidad,
inhabilitación y capacidad restringida, mediante sentencia judicial. Naturalmente, en caso de ser una persona humana, cesa
con la muerte y en caso de ser una persona jurídica, con su disolución.
 Quiebra o liquidación.
 En determinados supuestos, el contrato autoriza, en forma expresa, la renuncia del fiduciario. Ello también puede darse en
supuestos donde es imposible el desempeño de la función o bien exista una causa grave que dé lugar a la renuncia. Como se
puede observar, esta no puede realizarse de forma intempestiva. Cabe destacar que los efectos de la renuncia se producen
una vez transferido el patrimonio fideicomitido.
¿Y cómo se extingue el fideicomiso? Este puede extinguirse por el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o
el vencimiento del plazo máximo legal (en el caso de esta figura, el plazo máximo permitido por la norma es de 30 años, salvo
que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, en cuyo caso se puede ampliar el plazo hasta que el
beneficiario recupere la capacidad plena o hasta el fallecimiento de este); la revocación del fiduciante, si se ha reservado
expresamente esa facultad; o cualquier otra causal prevista en el contrato. Dichas causales se encuentran contempladas en el
artículo 1697 del Código Civil y Comercial. Art. 1697, CCCN
Una vez finalizado el fideicomiso, el fiduciario debe entregar todos los bienes que poseía a los fines del cumplimiento de este, al
fideicomisario o sus sucesores. Asimismo, debe entregar todos los instrumentos con los que consta y ayudar a realizar todas las
inscripciones registrales necesarias a estos fines.
c) normas aplicables
ARTICULO 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos
reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código.
ARTICULO 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa
general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de
fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del
presente Capítulo.
d) facultades
ARTICULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto
los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de
los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones
contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.
e) efectos
Con respecto a los efectos de la extinción, la normativa reza que:
no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.
f) readquisición.
ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de
una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y
el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no
es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
El Sr. Jerez ha decidido realizar un contrato de fideicomiso sobre dos departamentos que tenía en la ciudad de Córdoba, para
que los mismos sean administrados por su hermano Lucas y para que los alquileres sean entregados a su amiga María. Sin
embargo, antes de que María pudiera aceptar, fallece. En este caso, ¿a quién le corresponden los alquileres?
10.2.5. El dominio desmembrado: a) definición; b) régimen jurídico aplicable.
Es aquel que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se han constituido derechos reales (prenda, anticresis, usufructo, uso,
habitación, etcétera) o de garantía a favor de terceras personas, en cuya virtud pueden usar o goza de la cosa, limitando de esa
manera las facultades del propietario. El titular dominial debe respetar el derecho real constituido y, en virtud de ello, una serie
de facultades se ven mermadas. Se dice que la propiedad ha quedado desnuda o “nuda” (del latín nudus). Los efectos de cada
desmembración serán estudiados a la par de los derechos reales respectivos.
ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante 10 diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo , siempre que
los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
Si en el caso planteado al comienzo de la lectura, la Sra. Nores realiza un usufructo en lugar de una donación a sus sobrinas, el
dominio de estas sobre la propiedad sería categorizado como desmembrado y, por ende, con facultades mermadas.
A los herederos de maría, salvo que el sr. Jerez haya establecido lo contrario en el contrato.
justificación: nuestra legislación establece que el derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por
actos entre vivos o por causa de muerte, excepto disposición en contrario del fiduciante.
10.3. Restricciones y límites.
10.3.1 Definición.
El derecho de dominio, si bien es considerado como el derecho más perfecto por las facultades que otorga, como todos los
derechos, no es absoluto en tanto debe ser ejercido con límites y de acuerdo a las normas que lo regulan. En razón de ello, la
legislación establece una serie de limitaciones y restricciones sobre el ejercicio de este.
Estas medidas son adoptadas por nuestro ordenamiento jurídico a los fines de regular el ejercicio de los derechos, ya que como
expresamos anteriormente, los derechos no son absolutos. Estas limitaciones tienen una doble finalidad, dependiendo de si son
impuestas considerando el interés público o el interés de los particulares.
10.3.2. Limitaciones en el interés público: análisis de los diversos supuestos.
Restricciones impuestas solo en el interés público
La mayoría de las restricciones de este tipo son regladas por el derecho administrativo (a través de leyes, decretos,
ordenanzas, reglamentos, etcétera) y basadas en deberes o responsabilidades del individuo como miembro de una comunidad.
En principio, no dan origen a indemnización alguna a favor del propietario del bien. Algunos ejemplos son las normas que
regulan la higiene y salubridad, los códigos de urbanismo, de circulación de los automotores, etcétera. En el Código Civil y
Comercial se incluye el camino de sirga, el obstáculo al curso de las aguas y la recepción de agua, arena y piedras.
Camino de sirga: los propietarios de inmuebles que linden con cursos de agua navegables, deben dejar libre de
construcción una franja de terreno, a los fines de realizar la sirga (remolque de la embarcación mediante una cuerda usando
fuerza humana o animales). La disposición es un anacronismo y un resabio de la época en que las embarcaciones no tenían
motor, sin embargo, el CCC reza: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas,
aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de 15 quince metros de ancho en toda la extensión del
curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan
los efectos de los actos violatorios de este artículo.] Art. 1974, CCCN.
Obstáculo al curso de las aguas: los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que
altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de
ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o
reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos
necesarios y la indemnización de los demás daños. Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado solo debe restablecer
las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
Recepción de agua, arena y piedras: debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo
si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua
extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las
reciben.
Restricciones impuestas en interés de los particulares
Dentro de esta categoría, encontramos dos supuestos: las restricciones a la libre disponibilidad jurídica y las restricciones
emergentes de las relaciones de vecindad.
Restricciones a la libre disponibilidad jurídica: la circulación de la riqueza es de orden público y, por ello, no
puede extraerse un bien del tráfico indefinidamente, sino que solo se puede limitar en forma temporal. Dentro de esta
categoría, encontramos dos especies, a saber:
a) Cláusulas de inalienabilidad: nuestra legislación establece que:
en los actos a título oneroso, es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.12
Es decir que la si la Sra. Nores hubiera vendido una de sus propiedades, no podría haber establecido una cláusula que prohíba la
venta del bien, pero sí una que establezca que este no puede ser vendido a Juan Pérez, es decir, a una persona determinada.
En cambio, en los actos gratuitos, estas cláusulas valen (tanto a persona determinada o indeterminada), siempre que su plazo no
exceda los diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada
por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
Entonces, solo se puede renovar si el plazo original es menor a diez años. Por ejemplo, si se estableció por cinco años, es
renovable por cinco años más (siempre diez años va a ser el límite).
En caso de que las cláusulas sean insertadas en actos por causa de muerte, son inválidas las que afecten las porciones legítimas,
o impliquen una sustitución fideicomisaria.
Como consecuencia de estas cláusulas de inalienabilidad, los bienes quedan fuera del comercio y su enajenación es nula. La
misma condición impide su embargabilidad, la constitución de derechos reales sobre ella o cualquier otro acto de disposición.
b) Cláusulas de indivisión: las cosas que pertenecen a varios propietarios (condóminos), pueden sujetarse a un pacto de
indivisión. Este tema será desarrollado más adelante, en el capítulo que versa sobre el derecho real de condominio con
indivisión forzosa.
Debemos destacar que, en todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas cláusulas, a solicitud de parte y mediando justa
causa.
10.3.3. Limitaciones en el interés recíproco de los vecinos: análisis de los diversos
supuestos.
Restricciones emergentes de las relaciones de vecindad: son caracteres propios de estas restricciones la
reciprocidad, no indemnización, imprescriptibilidad (liberatoria o adquisitiva) y la posibilidad de renuncia por voluntad del
beneficiario. Procuran la prevención de daños o molestias, el aislamiento de los inmuebles, la debida distancia entre los árboles
y arbustos vecinos, descargas pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso de entrar en propiedad vecina para ciertos fines,
etcétera.
En el Código Civil y Comercial se legislan:
a) Vistas:
Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión
frontal a menor distancia que la de TRES (3) metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de SESENTA (60) centímetros,
medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al
inmueble colindante.
b) Luces:
Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de UN
(1) metro OCHENTA (80) centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.14
c) Árboles, arbustos u otras plantas:
El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal
tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para
evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.15
d) Inmisiones: art 1973 CCC.
Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de
actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorización administrativa para aquellas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso
regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción
Por último, debemos recordar que el agua, como bien inmueble, forma parte del ecosistema. El derecho al agua y el derecho al
mantenimiento del ecosistema, son considerados derechos de incidencia colectiva y, como tales, protegidos por el
ordenamiento. Expresa el Código Civil y Comercial:
Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes
mencionados en las secciones anteriores debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva (…) No debe afectar
gravemente el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua.17
10.4. Dominio de aguas.
El agua es una cosa que será mueble o inmueble, dependiendo el lugar donde se encuentre. Las aguas que están almacenadas o
corren por conductos accesorios a un inmueble, inmovilizadas por su adhesión física al suelo con carácter de perpetuidad, son
inmuebles por accesión. Si el agua está separada del suelo, será una cosa mueble y le serán aplicables las normas comunes a
estos.
El régimen sobre las aguas pertenece a la jurisdicción federal o provincial, según sea la materia regulada. Es competente la
Nación, por ejemplo, en lo atinente a la navegación o la propiedad del agua, y es de jurisdicción provincial el poder de policía
sobre la pesca en ríos provinciales, el riego, etc. Hay también poderes concurrentes tales como salubridad y defensa civil.
Algunas provincias como Córdoba, Mendoza o Santiago del Estero han dictado sus códigos de aguas.
10.4.1. Ubicación metodológica en el código civil y comercial.
Esta temática, con la modificación del Código Civil y Comercial, establecida por la Ley 26994, ha quedado ubicada
metodológicamente en el Libro 1ro, Parte General, Título III (bienes), capítulo 1 (bienes con relación a las personas y los
derechos de incidencia colectiva). Como se puede observar, esto ha producido una profunda modificación metodológica, ya que
en el anterior Código Civil la temática se encontraba regulada dentro de los derechos reales, a diferencia de la actualidad, donde
está comprendida en la parte general del Código.
10.4.2. Aguas de dominio público.
Nuestro Código Civil y Comercial, en su artículo 235, establece una enumeración de los bienes que pertenecen al dominio
público.
Son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:
1. el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial, sin perjuicio del
poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar
territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
2. las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se entiende por playas marítimas
la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales, y su
continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local
aplicable en cada caso;
3. los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables, los glaciares y el
ambiente peri glacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general,
comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer
las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las
playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.
Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos.
ART. 235 CCCN.
10.4.3. Aguas de dominio privado.
Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usarlas libremente, siempre
que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y las restricciones que, en favor del interés
público, establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar las aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida
de su derecho. Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Como mencionamos, en estos
casos, los particulares no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas
para utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado, inalienables e imprescriptibles.
Todo ello se encuentra regulado en el artículo 239 del Código Civil y Comercial. Art. 293, CCCN
Independientemente de esta clasificación, las aguas pueden distinguirse de la siguiente manera: Marítimas, terrestres y
pluviales.
Marítimas
La afectación al dominio público no puede ser renunciada por el Estado, pero este puede otorgar permisos de exploración,
explotación, etc. Dentro de ellas, podemos distinguir:
a) Territoriales: hasta las 200 leguas marinas (según Ley 17.094), incluyendo lecho y subsuelo.
b) Interiores: tales como bahías, puertos o ensenadas.
[20] Ley 17094. Extensión de la soberanía de la nación argentina sobre la plataforma continental y el mar territorial.
Terrestres
El Código fija una hipótesis abierta, pues consigna que será de dominio público “toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud
de satisfacer usos de interés general (…) comprendiéndose las aguas subterráneas (…)”, lo que constituye una excepción al
principio superficie solo cedit, por el cual estas pertenecerían al propietario del suelo. Podemos subclasificar las aguas terrestres
en:
a) Superficiales:
1) Corrientes: ocasionan numerosas restricciones y límites al dominio de los propietarios ribereños: está proscripto, por ejemplo,
usar el agua estorbando la navegabilidad, mudar el curso de las aguas con obras como cavado del lecho o dragados hacia su
terreno que excedan la normalidad.
Estos cursos de agua se clasifican en:
 Arroyo: de menor caudal que el río y más o menos perenne.
 Torrente: generalmente permanece seco y ocasionalmente posee aguas con motivo de deshielos o precipitaciones.
 Río: con caudal abundante y perenne. El régimen jurídico de ríos y arroyos es el mismo.
El río se compone de cauce o fondo (lugar por donde el agua corre); ribera interna (se encuentra a ambos lados del cauce, donde
el terreno se eleva y es la porción que queda descubierta cuando bajan las aguas); y ribera externa o margen.
El régimen jurídico de las aguas corrientes se podría simplificar con la siguiente afirmación: si el curso de agua nace y muere
dentro de un fundo, pertenecen en propiedad al dueño de este. Si nace en un fundo y muere en otro, pertenecen al dominio
público.
2) Durmientes: el Código declara de dominio público los lagos navegables, pero deben considerarse residualmente
comprendidos entre los bienes de dominio público si son aguas que tienen aptitud de satisfacer usos de interés general.
3) Surgentes: las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad, pertenecen, en propiedad, uso y goce, al dueño
de esta; mientras que, si surgen en un fundo y corren hacia otro, son de dominio público por ser aguas corrientes.
b) Subterráneas: también se refiere a aguas de pozo y no corrientes, por el mismo motivo. Ya hemos dicho, que son del
dominio público.
Pluviales
Son todas aquellas provenientes de las precipitaciones (lluvia, nieve, granizo, etcétera), sea que se mantengan en la superficie,
en concavidades o almacenadas. Estas aguas pertenecen al propietario del fundo donde caen, quien puede disponer de ella
libremente. El agua que cae en lugares públicos es res nullius, susceptible de apropiación por los particulares.
Marcos ha decidido comprar un terreno en la ciudad de San Rafael de Mendoza. Una vez que lo compró y se mudó, se da con la
noticia de que en el extremo del predio nace un curso de agua, el cual recorre todo el lateral y corre los últimos cinco metros en
el terreno del vecino. Ante ello, consulta con su abogado, quien le comenta que como el curso de agua nace y desarrolla la
mayor parte de su extensión en su inmueble, le corresponde a él su propiedad. Esta afirmación es:
Falso, ya que como el curso de agua circula por dos inmuebles de titulares distintos, debe ser considerado de dominio público y,
por ende, no es apropiable.
Justificación: si el curso de agua nace y muere dentro de un fundo, pertenecen en propiedad al dueño de este. Si nace en un
fundo y muere en otro, pertenecen al dominio público, independientemente de que la extensión sea mayor o casi total en
uno de ellos.
Unidad 11. Los derechos reales en particular – derechos reales sobre cosa propia
11.1 Condominio: disposiciones generales.
Si bien se expuso en la lectura anterior que el derecho de dominio sobre una cosa era exclusivo, existen diferentes casos en que
dos o más personas son propietarias de una misma cosa, ya sea en partes iguales o no. A estas personas se las denomina
condóminos. Aquí nadie es dueño del todo, sino que cada uno posee una parte del total, que no es excluyente de la del otro.
11.1.1. Definición.
El condominio es definido por nuestro Código Civil y Comercial como:
el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Art.
1983, Ley 26994. CCCN.
De dicha definición surgen los elementos de este derecho real, los cuales son:
1. pluralidad de sujetos;
2. unidad de objeto; y
3. existencia de partes alícuotas ideales sobre la cosa.
Si pensamos en el caso de la Sra. Nores, se da un caso de condominio cuando ella, a través de la donación, transforma a las dos
sobrinas en titulares de ese derecho. Como se puede observar, hay dos titulares, un solo objeto (el inmueble) y partes alícuotas
correspondientes a cada una (en el caso sería el 50 % para cada una, ya que se las donó en partes iguales).
11.1.2. Aplicaciones subsidiarias.
En muchas oportunidades, el derecho de condominio fue asemejado con otras instituciones. A los fines de establecer las
diferencias con estas, se adjunta el siguiente esquema:
SOCIEDAD SERVIDUMBRE COMUNIDAD COMUNIDAD HEREDITARIA PROPIEDAD
DE BIENES HORIZONTAL
La sociedad es sujeto de derecho, Su objeto es el Los bienes La masa hereditaria, mientras permanece El derecho de
su objeto pueden ser cosas disfrute sobre son objetos indivisa, durante un largo tiempo ha sido propiedad
materiales (como en el un fundo ajeno, inmateriales, considerada por muchos un condominio. horizontal es un
condominio) pero también mientras que el nunca podría Inclusive, en algunas provincias, se anota la derecho real
inmateriales, impone cierta condominio existir declaratoria de herederos en el folio real de complejo, que
actividad con un fin y dura un tiene como condominio los inmuebles. Sin embargo, técnicamente no recae sobre
tiempo limitado. Solo puede objeto el sobre un es condominio, pues este debe nacer de la ley, cosa propia (la
nacer de un contrato y la porción disfrute sobre la crédito, pues o por un acto entre vivos o de última voluntad, unidad
 indivisa de capital de cada socio cosa propia. el objeto de no recayendo esta hipótesis en ninguno de los funcional) y
no puede ser atacada por los los derechos tres casos. Por otra parte, en la comunidad compartiéndose
acreedores (que sí podrán reales son las hereditaria no solo hay cosas, sino también solo las partes
cobrarse de las utilidades), cosas bienes sobre los cuales es imposible un comunes del
mientras que los acreedores del materiales. condominio. La Corte Suprema ha tenido edificio sobre
condómino sí pueden embargar y ocasión de expedirse, negando el carácter de las que recae un
ejecutar la parte alícuota. condominio a los bienes indivisos de una condominio.
herencia.
El condominio se constituye por contrato, adquiriendo la cosa entre varios o cediendo los derechos sobre una parte alícuota de
la cosa propia; por actos de última voluntad, legando una cosa a dos o más personas dentro de la porción disponible (pues de la
porción legítima no surge condominio, como vimos, pues coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y, también, proviene en
algunos casos de la ley, como el caso de las medianeras. En el caso de la Sra. Nores, sería mediante una donación. A estos casos
enumerados, puede agregarse la usucapión adquirida por la coposesión de varios sujetos.
Asimismo, es importante remarcar que la legislación establece que las normas que regulan el dominio se aplican
subsidiariamente al derecho real de condominio.
11.1.3. Facultades respecto de la cosa
Las facultades que posee cada uno de los condóminos se pueden distinguir en aquellos que se posee respecto de la cosa que es
objeto del derecho (como sería el supuesto del inmueble en el caso planteado) y aquellos que recaen sobre la parte indivisa
(sería su cuota parte, que en el caso planteado es del 50 %).
Además, nuestra legislación expone que “el destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la
cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho". Art. 1985, CCCN.
SOBRE LA TOTALIDAD DE LA COSA
Respecto de la cosa misma existe un principio, de acuerdo al cual "cada condómino, conjunta o individualmente,
puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos" . Art. 1986 CCCN
Esta regla se denomina iusprohibendi, según la cual ninguno de los condóminos puede ejercer, sin el
consentimiento de todos sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella físicamente determinada, actos
materiales que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará
para impedir lo que la mayoría quiera hacer al respecto. Esta prohibición comprende, por ejemplo, enajenación
de la cosa entera o de partes materiales concretas, constitución de servidumbres, hipotecas, el arrendamiento
de la cosa o una parte material concreta de esta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad relativa
(porque puede ser alegada por el resto de los condóminos, pero no por el constituyente), pero cobrarían eficacia
si la cosa llegase a ser adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la partición.
¿Cómo funcionaría esto en la práctica? Volvamos al caso de las sobrinas de la Sra. Nores. Según el iusprohibendi
ninguna de ellas podría alquilar el inmueble sin el consentimiento de la otra. Pero en el caso de que ello fuera
realizado por una de las sobrinas, y luego esta se quedara con el bien en el proceso de partición, este contrato
cobraría eficacia, y ya no sería considerado nulo.
Además, se establece que los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se
ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales, pero en el caso de que sea
uno solo de los condóminos quien ha usado y gozado de la cosa, puede reclamársele una compensación desde la
fecha de intimación fehaciente. Si fueran varios condóminos, solamente se debería compensar al que se opone y
lo solicita. Entonces, por ejemplo, si fueran tres condóminos, uno solo lo utiliza y uno solo es el que reclama, el
que se encuentra en contacto con la cosa solo debería indemnizar a este último, y no así al que no se opuso.
Una de las pocas facultades que posee el condominio respecto a la propia voluntad ante la cosa común, se
refiere a las mejoras necesarias y útiles. De hecho, se legisla que no se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa,
hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento. Entonces, volviendo al caso analizado, si
se rompiera un caño de agua, cualquiera de las sobrinas podría hacer el arreglo, ya que es una mejora
necesaria. Pero también, aquella que se encuentre usando la cosa podría comprar un aire acondicionado, y en
este supuesto, sería a su costo, ya que se trata de una mejora útil que otorga un mejor aprovechamiento del
inmueble.
11.1.4. Facultades respecto de la parte indivisa.
FACULTADES RESPECTO DE LA PARTE
Las facultades son amplísimas, pudiendo realizar cada condómino los actos de administración y disposición que sean
compatibles con la naturaleza de su parte alícuota, sin consentimiento de los otros condóminos. Cada uno puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos . Los acreedores pueden
embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. Es importante remarcar, respecto de las
cuotas partes, que la renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Con respecto a los gastos, el Código Civil y Comercial establece que: cada condómino debe pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con
relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que
abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago Art. 1991 CCCN.
Asimismo, se deja expresamente establecido que el condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la
fecha del pago.
Con respecto a las prohibiciones, está vedada la constitución de servidumbres sobre la cuota, por el principio de indivisibilidad
de estas, en tanto no puede adquirirse por una porción indivisible. Por lo que, realizada por el todo de la cosa, sería un acto de
 disposición que violaría el iusprohibendi. Las acciones posesorias pueden incoarse contra terceros o contra los mismos
condóminos, en caso de que estos turbasen el ejercicio de los derechos del copropietario o lo desposeyesen; igual sucede con
las acciones reales. Si en el caso analizado, una de las sobrinas cambiara la cerradura del inmueble para que la otra no pudiera
ingresar, esta última podría iniciar las acciones, que nuestra legislación habilita, contra su hermana, es decir, en contra del
restante condómino.

11.1.5. Obligaciones de los condóminos

Tal como hemos mencionado ut supra, cada condómino debe pagar, de acuerdo a su parte, los gastos de conservación y
reparación de la cosa, así como también las mejoras necesarias que se introduzcan en esta.
¿Qué sucede cuándo se contraen deudas en beneficio de la comunidad? Imaginemos el caso de que una de las sobrinas de la
Sra. Nores compró pinturas para el inmueble. ¿Quién debe hacerse cargo del pago de esa deuda? El artículo 1992 del CCC
contiene la respuesta al afirmar que, si uno de los condóminos contrae una deuda, pero no en beneficio propio, sino en pos de la
comunidad, él es el único obligado frente al acreedor, pero posteriormente puede pedirle al resto de los condóminos el
reembolso de lo que el abonó. Entonces, la sobrina que haya comprado las pinturas debe pagarlas, pero después puede requerir
que le restituyan lo pagado en exceso de su parte, lo que, en este caso, sería la mitad, ya que cada una cuenta con un 50 % de la
cosa.
Además, si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales.
Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporción.
Si, en cambio, hubiesen sido contraídas por todos los condóminos, puede pasar que:
1. pacten solidaridad;
2. pacten responder de acuerdo a su cuota parte; o
3. no expresen cuál es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso responden por partes iguales pues los terceros no
tienen forma de conocer los porcentajes de las partes alícuotas.
En las cargas reales, como prenda o hipoteca, cada uno de los condóminos responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de
hacer notar que (una vez ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre este responderá cada condómino en proporción a
su parte alícuota.
11.1.6. Administración de la cosa común.
Lo más común es que la cosa sea administrada por alguno de los condóminos. Al respecto, nuestro Código Civil y Comercial
expone: “Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, estos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración”. Art. 1993, CCCN
El quórum necesario para deliberar sobre esta decisión es la totalidad de los condóminos, (aunque la jurisprudencia ha
atemperado esta exigencia cuando hay una obstrucción de uno de ellos sin justa causa). La mayoría necesaria para tomar la
decisión es la absoluta (mitad más uno), computándose los votos por valor de su parte alícuota y no por cabeza, de manera tal
que, si una de las partes reuniese más del cincuenta por ciento del total, será quien decide. Habiendo empate, se decide por
azar, árbitros o el juez en proceso sumario. Al tomar esta decisión, la asamblea también debe decidir quién administrará la cosa,
que puede ser uno de los condóminos o un tercero. El condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de
los otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.
Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con
anticipación razonable.
Por último, y respecto de los frutos sobre la cosa común, se establece que, no habiendo estipulación en contrario, se deben
dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
Martina, Ricardo y Antonio poseían un condominio sobre un campo. Como Ricardo y Antonio vivían en la ciudad, era Martina la
que se encontraba viviendo allí. Esto era así desde el año 2019. Sin embargo, en marzo de 2020, Antonio se quedó sin trabajo.
En este caso, ¿puede reclamar alguna compensación por el uso de Martina?
Antonio debe reclamarle a Martina el pago de una compensación, pero esta no le corresponde a Ricardo.
los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente
sobre determinadas partes materiales, pero en el caso de que sea uno solo de los condóminos quien ha usado y gozado de la
cosa, puede reclamársele una compensación desde la fecha de intimación fehaciente. Si fueran varios condóminos, solamente
se debería compensar al que se opone y lo solicita.
11.2. Condominio sin indivisión forzosa.
El condominio en el que cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los demás
condóminos, puede poner fin a la copropiedad, solicitando la partición de la cosa común excepto pacto en contrario. La acción
es imprescriptible.
Al hacer referencia al derecho de condominio, puede suceder que se den dos supuestos. El primero, es que cualquier condómino
puede pedir la partición (que es la transformación de la cuota parte ideal en un lote material equivalente). Esta es la regla
general. Y el segundo supuesto es que exista una causal que impida (ya sea en forma temporal o perdurable) la solicitud de la
partición.
11.2.1. La partición: régimen legal.
Como anticipamos anteriormente, la partición es la conversión de la parte alícuota en un lote material equivalente.
El CCC sienta el principio general: cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común,
cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa. También pueden pedir la partición los herederos, sus acreedores y
todos los que tengan derecho sobre la sucesión.
Rigen para el condominio, las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles. ¿Cuáles son esas reglas? En primer
lugar, la legislación establece que "si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede
hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial". Volviendo al
caso analizado, si las dos sobrinas son mayores de edad y están de acuerdo, pueden pactar que la partición se haga mediante la
compra de una de la cuota parte de la otra, para así quedarse con la cosa. Art. 2371 CCCN
Forma
En principio, la partición se efectúa con la mera celebración de un acto jurídico entre los condóminos , con las formalidades
previstas para cada tipo de bien, pero debe ser judicial en los siguientes casos:
1. Hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes.
2. Si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente.
3. Si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente. Art. 2371 CCCN
En todos los supuestos antes mencionados, necesariamente deberá intervenir el órgano jurisdiccional. Entonces, siempre
pensando en el caso analizado, si una de las sobrinas fuera menor de edad, la partición debería ser judicial. Esto, en la práctica,
tiene marcada incidencia, ya que realizar la misma en sede judicial implica el pago de muchos gastos (como tasas de justicia y
otros ítems) que se podrían evitar en una partición privada.
Principio de partición en especie
Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta. En caso contrario, se
debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede venderse parte de los
bienes, si es necesario para posibilitar la formación de los lotes. Este procedimiento se podría llevar adelante si, por ejemplo,
fueran dos condóminos y dos departamentos. En ese caso se dividen uno para cada uno. Un aspecto muy importante a tener en
cuenta es que la división en especie no siempre debe considerarse de forma nominal, ya que el condominio podría componerse
de dos casas y dos sujetos. Pero puede suceder que una sea una casa de 75 m2 en un barrio de la ciudad de Córdoba, y la otra
una casa de 250 m2 en Puerto Madero. Allí, a pesar de que se podría dividir un bien en especie para cada condómino, implicaría
una desventaja muy notoria para uno de ellos.
División antieconómica
Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes. Esto
sucede, por ejemplo, si pensamos en un campo de una hectárea en donde hay cuatro condóminos. Es claramente divisible el
bien, pero si se divide el campo en fracciones tan pequeñas, sería antieconómico, ya que ninguno de los cuatro podría realizar la
actividad en una fracción así.
Naturaleza jurídica de la acción de partición
Es importante para fijar la jurisdicción. La mayoría de los códigos de procedimiento y la jurisprudencia la ha considerado una
acción real, debiendo impetrarse, por ende, donde se encuentran los bienes.
Efecto de la partición
Al aplicarse al condominio las reglas de la partición de la herencia, mientras que no sean incompatibles, podemos afirmar, en
virtud del artículo 2403 del CCC, que la división entre los copropietarios es solo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el
sentido de que cada condómino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen de la indivisión, propietario
exclusivo de lo que le correspondió en su lote. Art. 2403 CCCN
El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros, por
cualquier acto a título oneroso.
Por tanto, la partición es declarativa y se considera como si el condominio nunca hubiese existido. Sin embargo, el Código
determina que los efectos serán los mismos que en relación a las sucesiones y, en este caso, los coherederos se deben garantías
de evicción.
Condominio con indivisión forzosa
En este caso, los condóminos no pueden requerir la partición, ya sea en forma temporal o mientras dure el derecho real. La
indivisión forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de última voluntad.
11.3. Condominio con indivisión temporaria.
Aquí la indivisión se da únicamente por un plazo de tiempo previamente estipulado, y puede surgir de diferentes maneras, a
saber:
DE ORIGEN INDIVISIÓN IMPUESTA POR EL TE PACTO DE INDIVISIÓN EN
CONTRACTUA CASOS
L
Los condóminos De acuerdo a lo establecido por el artículo 2330 del En virtud del principio de
no pueden Código Civil y Comercial, es facultad del testador autonomía de la voluntad, los
renunciar imponer a sus herederos o a un legitimario, la indivisión herederos pueden convenir entre
indefinidamente de la herencia por un plazo no mayor de DIEZ (10) años. ellos una indivisión que no exceda
a la facultad de Es dable mencionar que en caso de que se estipule por un plazo máximo de 10 diez
particionar, un plazo mayor a 10 años, el mismo debe reducirse a años, dejando a salvo la partición
 pero pueden este. de uso y goce entre los
suspenderla El Código, también en el artículo 2330, establece que copartícipes. En caso de que
hasta diez años. existen ciertos bienes para los cuales se permite existan menores involucrados, el
Las cláusulas de mantener la indivisión por el plazo antes mencionado, o pacto alcanzado por sus
indivisión o el bien hasta que todos los herederos cumplan la mayoría representantes legales debe ser
cese anticipado de edad. aprobado por el juez. Estos
de la indivisión Este supuesto es aplicable a: convenios pueden ser renovados,
solo producen 1. Un bien determinado. por igual plazo, al término del
efecto respecto 2. Un establecimiento comercial, industrial, anteriormente establecido.
de terceros agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que Hay que tener presente que, al ser
cuando se constituye una unidad económica. pactado, cualquiera de los
inscriban en el 3. Las las partes sociales, cuotas o acciones de la condóminos puede solicitar la
respectivo sociedad de la cual es principal socio o accionista. división antes del vencimiento del
registro de la En este supuesto, además, el juez puede autorizar la plazo, siempre y cuando, medien
propiedad. división total o parcial antes de vencer el plazo, a pedido causas justificadas.
de un coheredero, cuando concurren circunstancias Para ser oponible a terceros, el
graves o razones de manifiesta utilidad. pacto que incluye bienes
registrables debe ser inscripto en
los registros respectivos.
ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo
que no exceda de 10 diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a 10 diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Podemos encontrar un supuesto especial, para el caso de que exista, dentro de la masa hereditaria, un establecimiento
comercial, industrial, agrícola, minero, ganadero, o cualquiera sea su destino siempre que constituya una unidad económica de
explotación, o bien que existan cuotas o acciones de una sociedad. En este caso, el cónyuge supérstite que adquirió o constituyó
alguno de los establecimientos mencionados, o bien es accionista o socio mayoritario en las sociedades, puede oponerse a que
dichos bienes sean incluidos en la partición. La excepción a este supuesto se da cuando esos bienes puedan ser adjudicados en
su lote al momento de esta. Tiene el mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el establecimiento, pero que
participa activamente en su explotación. El plazo por el que se puede pedir dicha indivisión es de 10 años, contados desde la
muerte del causante, existiendo la posibilidad de prorrogarlo judicialmente hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite (a
pedido de este).
Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes sociales, cuotas o acciones corresponde al cónyuge
sobreviviente. A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de la indivisión antes del plazo fijado, si
concurren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justifican la decisión.
Otros de los principios que se establecen es que el cónyuge supérstite también puede oponerse a que la vivienda que ha sido el
hogar conyugal al tiempo de fallecer el causante, y que ha sido adquirida o construida total o parcialmente con fondos
gananciales, con sus muebles, sea incluida en la partición, mientras él sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote.
Solo se puede dejar sin efecto dicha oposición, pidiendo el cese de la indivisión, si el cónyuge supérstite tiene recursos que le
permitan procurarse otra vivienda acorde a sus necesidades.
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión solo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en
el respectivo registro de la propiedad.
Partición nociva
En caso de que, si se produjera la partición, esta acarreará para cualquier condómino, una situación perjudicial a los intereses o
al aprovechamiento de la cosa, ya sea por su naturaleza o destino económico, el JUEZ puede postergar la misma por el lapso
que estime adecuado en razón de las circunstancias, no pudiendo este exceder de 5 años. Este plazo es renovable por una única
vez.
En todos los casos, a petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición
antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
Juan y Sofía eran una pareja que había decidido comprar juntos un pequeño campo. Lo único que habían acordado era que
querían mantener el condominio, aunque no siguieran como pareja, por lo que están interesados en hacer un acuerdo para que
no sea posible realizar la partición. ¿Es esto posible?
Pueden realizar un pacto de indivisión por un plazo máximo de 10 años.
Los condóminos no pueden renunciar indefinidamente a la facultad de particionar, pero pueden suspenderla hasta por diez
años. Además, en este caso, deberán inscribir dicha situación en el Registro de la Propiedad.
11.4. Condominio con indivisión forzosa perdurable.
En este supuesto de indivisión ya no se da un plazo temporal acotado, las circunstancias especiales del caso obligan a que
mientras subsista el condominio no se pueda solicitar la partición.
11.4.1. Condominio sobre accesorios indispensables.
Régimen legal.
Este supuesto se da cuando el condominio recae sobre accesorios indispensables al uso común de dos o más propiedades que
pertenecen a distintos propietarios. Por consiguiente, mientras el condominio subsista, ninguno de los condóminos puede pedir
la partición. Esto tiene fundamento en que el destino mismo de las cosas se opone a la idea de partición, se basa en una
necesidad.
Este supuesto es muy común en los campos contiguos de zonas rurales, en donde se ingresa por un camino de tierra que está
cerrado con una tranquera. Como esta es el ingreso de ambos inmuebles, es un condominio indispensable de ambos
propietarios, y mientras subsista el condominio, nadie puede pedir la partición.
Son considerados accesorios indispensables al servicio de dos o más heredades, Pasillos, callejones, bebederos, pozos,
canaletas de desagüe, diques o represas.
11.4.2. Condominio de muros, cercos y fosos: definición de las diversas clases de ellos.
El muro, cerco o foso, puede ser afectado a indivisión forzosa, según el caso. Veamos los distintos tipos existentes, los cuales se
encuentran contemplados en el artículo 2006 del Código Civil y Comercial de la Nación. Art. 2006 CCCN
Tabla 1: Condominio de muros, cercos y fosos
Lindero, separativo o Demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
divisorio
Encaballado Lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.
Contiguo Lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide
con el límite separativo.
Medianero Lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
Privativo o exclusivo Lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.
De cerramiento Lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
De elevación Lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
Enterrado Ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Este derecho nace como una solución a problemas de vecindad que se suscitaban entre los vecinos de heredades contiguas. Este
cerramiento forzoso puede producirse en zona urbana, o bien rural, y dependiendo su ubicación tendrán diversas características
propias.
11.5.1. En ejido urbano y en zona rural. Presunciones y prueba.
Cuando existen inmuebles que se encuentren en núcleos de poblaciones o en sus arrabales, sus propietarios tienen, frente al
titular colindante, un derecho y deber, en forma simultánea y recíproca, de construir un muro lindero de cerramiento. Este muro
da derecho al vecino que lo levanta a encaballarlo en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor. Esto quiere decir
que, si el muro es de 40 cm, puede estar construido 20 cm en el terreno de quien lo haga y 20 cm en el inmueble colindante.
Salvo prueba en contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a 3 tres metros se presume medianero.
El CCC, más allá de no expresarse acerca del espesor y de los materiales a utilizar en el muro, establece que este El
Cerramiento Forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a 3 tres metros contados desde la intersección del
límite con la superficie de los inmuebles” (excepto que las disposiciones locales establecen otra medida). Una vez superada la
altura de tres metros, el muro será privativo de quien lo eleve.
Cerramiento forzoso rural
Este supuesto establece que el titular de un derecho real sobre una cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado
fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento. Asimismo, la norma
establece que el condómino debe contribuir al cerramiento si con ello su predio queda completamente cerrado.
Dicho cerramiento:
es siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del
valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar. Art. 2002 CCCN
11.5.2. Medianería: régimen de su adquisición.
¿Cómo se adquiere el condominio sobre la medianera?
Un muro es medianero hasta la altura de 3 tres metros, de igual modo que lo es el muro de elevación, si el titular colindante
de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por
prescripción adquisitiva.
En casos de que exista un muro que separa dos edificios, el cual supere los tres metros, se presume que es medianero hasta la
línea común de elevación. Desde allí se presume que es privativo del edificio más alto.
Ello no es de aplicación, si el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a estos entre sí.
Al momento de probar el carácter medianero o privativo de un muro, y a los fines de desvirtuar las presunciones legales, se debe
recurrir a un instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o
bien debe surgir de signos materiales inequívocos. Es dable mencionar que la prueba resultante de los títulos prevalece sobre la
de los signos.
Cobro de la medianería
Aquel que construye el muro de cerramiento tiene derecho a percibir del titular del terreno colindante, la mitad del valor del
terreno, del muro y de los cimientos. En caso de que fuera un muro encaballado, solo puede exigir la mitad del valor de este y
de sus cimientos.
No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la
estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.
El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, solo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido,
aunque exceda los estándares del lugar.
El que construye el muro de elevación solo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que
este lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien
prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación.
En este punto, es importante destacar que el titular colindante tiene la obligación de pagar el muro en toda su longitud y de
elevación solo en la parte que efectivamente utilice. Por consiguiente, cuando la adquisición de la medianería es total, el
reembolso comprenderá exactamente la mitad del valor de la pared, en cambio, si la adquisición es parcial, el adquirente debe
pagar la mitad del valor de la pared en todo su espesor, y la mitad del valor respecto de la longitud y de la altura que haya sido
objeto específico de la compra. Una solución distinta sería contraria a la razón y a la equidad, ya que obligaría a pagar por toda la
pared, aun en la parte que ninguna utilidad le preste al lindero.
Asimismo, el condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino
por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo. Por último, el condómino puede
demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las
del demolido.
Al hablar de prescripción, debemos afirmar que existen diferentes hipótesis que pueden presentarse. Si se trata de un muro de
cerramiento, la prescripción correrá desde el momento en que haya sido iniciada su construcción. En cambio, en los supuestos
de elevación o enterramiento posterior, empezará el curso desde el momento en que el vecino realice actos de utilización
efectiva. Es dable destacar que para estos casos rige el plazo genérico de prescripción del artículo 2560 del CCC, es decir, 5
cinco años.
11.5.3. Derechos y obligaciones de los condominios.
Facultades materiales de los condóminos sobre el muro
Dentro de las facultades que poseen los condóminos sobre el muro, el Código Civil y Comercial establece que estos pueden:
adosar construcciones al muro medianero, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades a lo largo de todo el
muro. La única limitación que se establece es que el ejercicio de dicho derecho no ponga en situación de peligro la solidez del
muro. Art. 2021 CCCN
Asimismo, tal como se expresó ut supra, se puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, siempre a costa de quien
lleve adelante la obra. Esta facultad no genera una indemnización para el otro condómino por el peso mayor que cargue sobre el
muro, y al ser a costa de uno de los condóminos, es privativo de él la nueva construcción. Sin embargo, nacerá el derecho de
reembolso ni bien el vecino se valga de la construcción para algún uso efectivo.
En caso de que el condómino sufra un perjuicio en razón de la obra, puede solicitar la restitución del muro al estado anterior, ya
sea de forma total o parcial.
Obligaciones
Al momento del pago de las mejoras NECESARIAS, todos los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a
pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared, pero ello no es así en los casos de mejoras útiles o suntuarias
que no sean de beneficio del titular colindante. Por consiguiente, se establece la obligación de contribuir en la proporción de los
derechos de cada condómino.
Existe un supuesto en que el condómino se puede liberar del pago de créditos originados por la construcción, conservación o
reconstrucción de un muro, y se da cuando el mismo abdica a su derecho de medianería, incluso en casos de cerramientos
forzosos. No obstante, lo antes expuesto no puede llevarse a cabo cuando el muro forme parte de una construcción que le
pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio, como así tampoco en caso de que mantenga su derecho sobre el
muro de cerramiento.
La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que
se asienta.
Este supuesto tiene su fundamento en que la obligación de los condóminos de la pared de contribuir a los gastos de
conservación, reparación y reconstrucción son verdaderas obligaciones propter rem. Por último, es muy importante recalcar que
más allá de que alguno de los condóminos abdique a la medianería del muro, esta se puede adquirir nuevamente como si no la
hubiera tenido antes, pagándola en cualquier momento.
Unidad 12. Los derechos reales en particular – derechos reales sobre cosa propia
12.1. La propiedad horizontal: disposiciones generales.
Todos alguna vez han vivido o conocido a alguien que viva en un departamento. Durante esta experiencia cada uno tiene un
derecho de uso exclusivo sobre el propio departamento sumado a la posibilidad de usar, junto a los demás vecinos, los espacios
comunes. Justamente de ello se trata este derecho tan particular de propiedad horizontal.
El Código Civil original, fiel al principio de superficie solo cedit, vedaba la posibilidad de que los pisos o departamentos
independientes de un inmueble pertenecieran a distintos propietarios.
La realidad social de finales de los años 40, con la implementación de los barrios obreros y los grandes edificios, hizo necesaria la
sanción de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, que permitió la titularidad de un derecho real independiente sobre cada
unidad. Si bien el legislador omitió incluirlo en la nómina de los derechos reales del viejo art. 2.503 se agregó la ley como
apéndice del Código Civil, y luego, con la sanción de la Ley 26.994 se derogó la mencionada ley 13.512 y se incluyó como un
derecho real autónomo en el Código Civil y Comercial.
12.1.1. Definición.
CCC expone que: la propiedad horizontal (en adelante PH), es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio,
otorgando a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre partes privativas y sobre partes comunes de
un edificio, de conformidad con lo que establece el código civil y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las
diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible. Art. 2037. CCCN
Si analizamos el caso de la Sra. Nores, este derecho sería el que posee su hermana sobre el inmueble que le fue transmitido.
12.1.2. Constitución
A los modos de adquisición reseñados en relación al dominio, aplicables a la adquisición de PH, se suma un modo especial: la
afectación de un inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal. En tal caso: ¿en qué momento nace el nuevo y distinto derecho
real, esto es, la propiedad horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al régimen de horizontalidad, mediante escritura pública, naciendo así el
estado de propiedad horizontal cuando la escritura y el reglamento de propiedad horizontal son inscriptos en el registro
inmobiliario. Este reglamento, además, se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacerá el derecho de propiedad horizontal, pues mientras la
titularidad de todas las unidades permanezca en cabeza del propietario del inmueble, no existirá condominio sobre las partes
comunes, ni asambleas de copropietarios, ni consorcio. En suma, no se habrán configurado las notas típicas de este derecho
real.
La escritura de sujeción debe contener la manifestación de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el inmueble al
régimen de PH; una detallada descripción de las unidades con expresión del porcentual que cada una importa en relación al
valor total del inmueble y a ella se le suma el reglamento de propiedad horizontal, el cual debe contener, como mínimo, las
estipulaciones del art. 2056 del Código Civil y Comercial. En el artículo mencionado con anterioridad, se destacan la
enumeración de las cosas y partes comunes, la determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes y la
designación de las facultades y obligaciones especiales del administrador, entre otras. Se recomienda una atenta lectura de
dicho artículo.
En este punto hay que tener presente que esta tarea es realizada por el propietario del inmueble donde va a estar el edificio, no
por cada uno de los usuarios de los departamentos. Es el dueño del terreno el que afecta su propio inmueble a este derecho.
Art. 2056 CCCN
12.1.3. Elementos que conforman el derecho. Análisis de cada uno.
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un derecho de dominio sobre la unidad funcional y un
derecho común sobre las partes indivisas, sobre las cuales existe un derecho inseparable de la propiedad sobre la unidad
funcional.
Se llama unidad estática funcional a la parte del inmueble que comprende pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje común.
En la mayoría de los supuestos, hace referencia al departamento de cada uno de los propietarios: "la propiedad de la unidad
funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para
mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla". Art. 2039 CCCN.
Así, dentro del PH encontramos partes propias o privativas y partes comunes.
Tabla 1: Partes privativas y partes comunes en la propiedad horizontal
Partes privativas Partes comunes
Son necesariamente propias con respecto a la unidad Comprenden cosas de uso común del edificio (por ejemplo, la
funcional las cosas y partes comprendidas en el piscina) y cosas indispensables para mantener la seguridad del
volumen limitado por sus estructuras divisorias, los inmueble (por ejemplo, los cimientos). Pueden introducirse más
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, cosas comunes en el reglamento de propiedad horizontal. El
artefactos y los revestimientos, incluso de los reglamento, además, debe determinar las partes del edificio que
balcones. También son propias las cosas y partes que, serán de propiedad exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad
susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas importa en relación al valor del conjunto. Si nada se dice de dicho
como tales en el reglamento de propiedad y porcentual, es el mismo que ocupa la unidad en el inmueble.
administración, sin perjuicio de las restricciones que Las partes comunes pueden ser de uso común de todos los
impone la convivencia ordenada. propietarios de los PH, o de uso exclusivo de uno o más propietarios
Es por ello que, ante cualquier duda planteada en un (caso de las terrazas reservadas). El Código establece una
caso concreto, hay que estarse en primera medida, a enumeración no taxativa de las cosas necesariamente comunes
lo expuesto por el reglamento de propiedad (como cimientos) y las comunes no indispensables (como piscinas,
horizontal. gimnasio, lavadero y el salón de usos múltiples, solárium).
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables
entre sí y a éstas con el exterior; para mantener la seguridad;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de
extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la
funcional; unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para
g) la vivienda para alojamiento del encargado; casos de siniestros;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y de beneficio común;
con cosas y partes comunes; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal
que trabaja para el consorcio.
En el caso de la hermana de la Sra. Nores podríamos pensar en que el hall de entrada sería una cosa necesariamente común y el
salón de usos múltiples (SUM) del edificio una común no indispensable. Además, podría suceder que se pacte en el reglamento
de propiedad horizontal que el patio interno que está en planta baja sea una cosa de uso común pero exclusiva para los
propietarios de los primeros tres pisos, y la terraza, de uso común exclusivo de los propietarios de los pisos cuatro a seis.
12.1.4. El consorcio: definición.
De acuerdo a lo estipulado por el CCCN el consorcio se compone del conjunto de los propietarios de las unidades funcionales.
El mismo constituye personería jurídica. Tiene, además, su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo
de propietarios y el administrador.
¿Por qué es tan importante saber que el consorcio posee personería jurídica? Porque ante cualquier eventualidad jurídica, la
demanda debe ir dirigida en contra de este.
Respecto de la personería del consorcio que se extingue por la desafectación del inmueble del Régimen de Propiedad Horizontal,
ya sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el
registro inmobiliario.
Subconsorcio: definición (art. 2068 CCCN)
En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia
de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en
general.
CARACTERÍSTICAS
1) Puede designarse un subadministrador,
2) Debe estar previsto en el Reglamento de propiedad horizontal,
3) La estructura del edificio debe hacerlo conveniente,
4) Puede tener una subasamblea cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente,
Es dable mencionar que frente a los terceros responde el consorcio, sin tener en cuenta los sectores que lo integran.
12.2. Facultades y obligaciones de los propietarios.
Al momento de estudiar la propiedad horizontal es muy importante analizar las facultades y obligaciones de los propietarios de
las unidades funcionales, ya que los mismos poseen amplias facultades jurídicas, ya sea a través de la posibilidad de enajenarla o
constituir derechos reales o bien derechos personales sobre las mismas.
12.2.1. Enumeración y análisis.
La temática se encuentra legislada en los arts. 2045 y siguientes del CCC. Como primera medida corresponde señalar que, tal
como se expresará ut supra, cada propietario de unidad funcional posee la posibilidad de enajenarla, sin que le sea necesario a
dichos fines contar con el consentimiento de los demás. Asimismo, puede constituir derechos (construir) personales o reales. Es
dable mencionar que, en virtud de las particularidades de la figura, cualquier derecho real o gravamen que se constituya o sufra
modificaciones, sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y la unidad complementaria (cochera),
no pudiendo realizarse en forma separada.
Analizando el caso seguido en las lecturas, la hermana de la Sra. Nores podría realizar una hipoteca sobre el mismo (derecho
real) o alquilarlo (derecho personal) o incluso venderlo, sin que para todos esos actos sea necesario requerir el consentimiento,
y ni siquiera el conocimiento de los restantes propietarios de las distintas unidades funcionales del edificio.
Obligaciones
Las mismas se encuentran contempladas en el art. 2046, el cual expone que:
los propietarios de PH, deben:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como
asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de
su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad
funcional. Art. 2046 CCCN
Prohibiciones.
Las mismas se exponen en el art. 2047 del Código Civil y Comercial el que dispone:
Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad
horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales. (residuos patógenos)
Esto se vería reflejado en situaciones donde un vecino pusiera música a alto volumen en horas de la madrugada, o si alguien
guardara residuos patógenos dentro del departamento. Art. 2047 CCCN
Gastos y contribuciones.
Cada propietario al ser dueño de la unidad funcional debe pagar los gastos de conservación y reparación de esta. De igual modo,
debe abonar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación de cosas comunes necesarias para mantener en
buen estado la seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador.
Por último, asimismo, deben hacer frente a las expensas comunes extraordinarias, las cuales son decididas mediante resolución
de la asamblea.
Es importante remarcar que, en caso de que el inmueble sea alquilado, por la nueva ley de alquileres, la obligación de pagar las
expensas extraordinarias recae en el propietario de la unidad funcional, y las ordinarias, en el locatario.
En caso de que no se paguen estos gastos, el administrador emitirá un certificado de deuda, este debe ser aprobado por el
consejo de propietarios (en caso de que exista), el cual es título ejecutivo para proceder al cobro de los ítems adeudados.
Además del propietario, y sin implicar liberación de este, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad
horizontal los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título.
Estas expensas, son una obligación propter rem, recayendo en cabeza del actual propietario del PH, inclusive en relación a las
mensualidades devengadas antes de la adquisición del derecho real y que permanecen impagas. Pero, a diferencia de las
obligaciones propter rem genéricas, no se concede el derecho al abandono, ningún propietario podrá liberarse de contribuir a
las expensas comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento
que le pertenece.
Marina es propietaria de un departamento en la ciudad de Córdoba. Actualmente el mismo se encuentra alquilado por Lucas
desde hace tres meses. En dicho supuesto, ¿quién es el obligado al pago de las expensas?
Tanto Lucas como Marina son obligados al pago de esas expensas, ya que el hecho que este alquilado no la libera del pago.
Además del propietario, y sin implicar liberación de este, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la
propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título, por lo que,
tanto Marina como Lucas están obligados a esos pagos.
12.3. Modificaciones en cosas y partes comunes.
Una de las posibilidades que se encuentran contempladas dentro del Régimen de la Propiedad Horizontal es la facultad que se
tiene de realizar modificaciones o cambios en las cosas y partes comunes. No obstante, debido a las particularidades de esta
figura (existen partes privativas de las personas y partes comunes a todos) es que la legislación solicita que, a los fines de realizar
dichos cambios, se den diversos requisitos, los cuales se analizaran a continuación.
12.3.1. Análisis.
Las modificaciones en cosas y partes comunes se encuentran reguladas en el art. 2051 y siguientes del CCC. . En dicha normativa
se establece que si se pretende realizar mejoras u obras nuevas se requiere el consentimiento de la mayoría de los
propietarios, y un informe técnico previo, realizado por un profesional autorizado.
En caso de que se deniegue la autorización a quien la pida, o un grupo minoritario se sienta afectado en su interés particular por
la autorización dada, se puede solicitar al juez que deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez, previo análisis de las
circunstancias del caso, decidirá, en definitiva. Cabe destacar que hasta que no haya decisión judicial expresa la decisión tomada
por la asamblea no se suspende. El juez debe analizar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a
la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble
Si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravitar o modificar la estructura del inmueble en forma
sustancial, se requiere unanimidad. Igual requisito se solicita en caso de que la mejora u obra sea en interés particular de un
solo propietario que se beneficia. Además, en este último supuesto, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los
gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Con respecto a las reparaciones, la legislación establece que en caso de ausencia del administrador y de los integrantes del
consejo de propietarios, puede cualquier propietario realizar reparaciones urgentes sobre las cosas y partes comunes. En ese
caso actúa como gestor de negocios. Si luego no se justifica el gasto que realizó, se le puede negar total o parcialmente el
reintegro de estos. ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los
integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comune s, con carácter de
gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde,
la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la
asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los
materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los
disconformes, según valuación judicial.

12.4. Reglamento de copropiedad y administración.

El reglamento es condición necesaria para la sujeción del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal. Su naturaleza es
contractual (contrato plurilateral), y aun cuando generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble
original, antes de la partición en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la voluntad de las demás partes del contrato
(propietarios de las diversas unidades) al adquirir las mismas, por adhesión al régimen ya existente.
Entonces, en el caso analizado, el reglamento queda perfeccionado cuando la hermana de la Sra. Nores adquiere su unidad,
adhiriendo a la redacción original del mismo.
12.4.1. Contenido y modificación.
ARTICULO 2056.- Elementos. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas
b) determinación de las unidades funcionales y poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional
complementarias; para representar a otros en asambleas;
c) enumeración de los bienes propios; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas
d) enumeración de las cosas y partes comunes; decisiones;
e) composición del patrimonio del consorcio; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada reglamento de propiedad horizontal;
unidad; p) forma de computar las mayorías;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas q) determinación de eventuales prohibiciones para la
comunes; disposición o locación de unidades complementarias hacia
h) uso y goce de las cosas y partes comunes; terceros no propietarios;
i) uso y goce de los bienes del consorcio; r) designación, facultades y obligaciones especiales del
j) destino de las unidades funcionales; administrador;
k) destino de las partes comunes; s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de u) facultades especiales del consejo de propietarios.
propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
Este instrumento debe ser realizado mediante escritura pública, la que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios 2/3, de
acuerdo a lo normado por el art. 2057 CCC. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el
Registro de la Propiedad.
12.5. Asambleas:
12.5.1. Régimen legal.
Dentro de los regímenes de PH debe existir un órgano máximo de decisión, el cual debe representar los intereses del consorcio,
y debe estar subordinado la figura del administrador. Este órgano es de vital importancia para el correcto funcionamiento de la
faz organizativa y operativa del PH en cuestión.
ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por
quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
De cada asamblea se labra un acta, en el libro de actas que lleva el administrador.
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea por medio fehaciente, con transcripción del orden del día, el que debe
redactarse en forma precisa y completa; es inválido el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si
la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por unanimidad. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por
voluntad unánime del total de los propietarios, aunque no lo hagan en asamblea.
Entonces, si pensamos por ejemplo que la hermana de la Sra. Nores quiere que se empiecen a aceptar animales en el edificio,
podrá aprobar ello si consigue que todos los propietarios firmen que están de acuerdo con eso, sin necesidad de que el tema
sea tratado en una asamblea.
Si el administrador o el consejo de propietarios –en subsidio- omiten la convocatoria, puede ser solicitada judicialmente por los
propietarios que reúnan el diez por ciento.
Al momento de considerar las mayorías es importante tener en cuenta que la voluntad mayoritaria requiere de un doble
cómputo: mayoría absoluta (o sea más de la mitad) de propietarios, cuyas unidades reúnan más de la mitad del porcentaje sobre
el inmueble. Si la decisión afecta específicamente el derecho de algún propietario en particular, que exceda el mero
funcionamiento cotidiano, se requiere su consentimiento.
Esto quiere decir que si, por ejemplo, un solo propietario tiene diez departamentos, los cuales representan más de la mitad del
porcentaje sobre el inmueble, él solo no va a poder aprobar una decisión.
ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios
ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con
mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los 30 treinta días contados desde la fecha de la
asamblea.

12.6. Consejo de propietarios.

12.6.1. Análisis de la figura.
Originariamente la normativa no contemplaba esta figura, sin embargo, era frecuente en los consorcios, ya sea por estar
previsto en el reglamento o bien, por creación posterior por disposición de la asamblea. Con la modificación introducida por la
ley N° 26994 se ha sumado esta figura al Código Civil y Comercial. Sus integrantes deben ser elegidos por la asamblea y ser
consorcistas.
Las facultades de este se encuentran contempladas en el art. 2064 del Código Civil y Comercial, el cual dispone:
La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo
está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus
obligaciones. Art. 2064 CCCN
12.7. Administrador.
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, está subordinado a la asamblea. Es de vital importancia ya que, tal como
desarrollaremos a continuación, es el representante legal del consorcio y por ende el responsable de llevar adelante la voluntad
de los propietarios.
ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. El primero es designado en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Puede serlo un propietario o un tercero,
persona humana o jurídica. Es el representante legal del consorcio.
12.7.1. Designación y remoción. Representación
La figura se encuentra regulada en los arts. 2065 y siguientes del CCC. El administrador es representante legal del consorcio y
reviste el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. En la práctica es muy
común que este rol sea desempeñado por una persona jurídica, como un estudio profesional, distinto a los propietarios.
El primer administrador se encuentra designado en el reglamento de propiedad horizontal, y cesa en sus funciones en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos
por la asamblea, pudiendo serlo incluso sin expresión de causa.
Esta primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o
del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
12.7.2. Derechos y obligaciones del administrador.
El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario, en todo lo referente a la administración,
mantenimiento y funcionamiento del inmueble común y al consorcio. Por ejemplo, debe convocar a la asamblea, redactar el
orden del día y labrar el acta respectiva, ejecutar sus decisiones, practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas, cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria, mantener
asegurado el inmueble, llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local, expedir el certificado de deudas y de créditos del consorcio y
representar a este. La enumeración estas funciones se encuentra en el art. 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación.
12.7.3. Infracciones: régimen legal.
Según el art. 2069 del CCC, en caso de violación por parte de un propietario u ocupante de lo dispuesto por el reglamento de
propiedad horizontal o por el mismo Código, el consorcio o cualquier propietario afectado puede, más allá de otras acciones
posteriores, hacer cesar la infracción por la vía procesal más breve que se disponga. Asimismo, si el infractor no es propietario,
puede ser desalojado en caso de reiterar las infracciones. Esto es lo que sucede en muchas oportunidades en la práctica con los
inquilinos.
12.8. Prehorizontalidad.
12.8.1. Definición.
No obstante, todo lo antes expuesto acerca de la propiedad horizontal, existe un estadio previo a la misma. Este estadio fue
regulado mediante la sanción de la Ley 19724 (“Régimen de la prehorizontalidad”) y luego agregada al CCC mediante la sanción
de la Ley 26.994. Este está principalmente destinado a regular la comercialización de unidades de edificios que posteriormente
se someterán al Régimen de Propiedad Horizontal. Esto tiene fundamento en que muchas personas que adquieren unidades
mediante boletos de compraventa se vean impedidos de escriturar, ya sea por la aparición de acreedores o bien porque no se
continúe con la construcción por falta de fondos, por ejemplo.
La prehorizontalidad, de acuerdo a lo estipulado por el art. 2.070 de nuestro Código, se refiere a los contratos sobre unidades
funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal propiamente dicha.
Para estos contratos y con un fin protectorio de los compradores sobre los mismos, la ley expone que:
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del
dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo
o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar (...).
¿Qué sucede si no se cumple con esta obligación legal? A modo de sanción, la normativa dispone que, en caso de
incumplimiento, se priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus
obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante. Es decir, que si, por ejemplo, el adquirente no
paga el saldo del precio, el vendedor no se lo puede reclamar hasta que no constituya el seguro.
12.8.2. Casos en que es obligatoria y casos excluidos.
Art. 2072 CCC Se excluye de la obligación antes citada a los contratos en los que la constitución de la propiedad horizontal
resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas; también los que
versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado y los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o
fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus
cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a
quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
En el edificio de la hermana de la Sra. Nores se convocó a una asamblea para tratar el tema de la contratación de un servicio de
limpieza. En el medio de la reunión uno de los propietarios expuso que él también quiere tratar el tema de la contratación de un
servicio de seguridad porque hay muchos robos. En ese caso ¿se puede tratar ese tema?
El tema se puede tratar siempre que todos los propietarios estén en esa asamblea y acuerden tratar el tema. Luego para
aprobarlo se requiere el voto positivo de la mayoría.
El art. 2059 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que es nulo el tratamiento de otros temas que los que figuran
en el orden del día, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. Una vez
acordado el tratamiento, el mismo se aprueba con la mayoría absoluta.
Propiedad Intelectual y garantías de la propiedad
La ley protege las distintas creaciones de la mente humana a través de los derechos intelectuales, dentro de los cuales podemos
encontrar a la propiedad intelectual propiamente dicha y a todo lo relacionado a la propiedad industrial.
Dominio
El derecho de dominio es el derecho real más perfecto que presenta nuestra normativa. El mismo puede ser perfecto, o bien
imperfecto, ya sea por encontrarse sometido a plazo o condición (revocable), a un fideicomiso (fiduciario) o carga real
(desmembrado).
Condominio
Para que exista condominio se deben dar la pluralidad de sujetos, unidad de objeto y existencia de partes alícuotas sobre la
cosa. El mismo, a su vez, puede poseer o no una indivisión forzosa, la cual puede ser temporal o perdurable.
Propiedad horizontal
El derecho de propiedad horizontal otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, las cuales deben estar detallas en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

MÓDULO 4
Unidad 13. Los derechos reales en particular. Las nuevas formas de propiedad.
Hasta hace poco tiempo algunos emprendimientos, entre los que se destacan los barrios cerrados y los cementerios privados, no
tenían una regulación específica. Ante ello, ¿cómo defendían los usuarios de estos servicios sus derechos? ¿Qué regulación
utilizaban los promotores de estos emprendimientos?
A los fines del desarrollo de la presente lectura vamos a imaginar un caso práctico de la vida profesional para luego ir analizando
los derechos observados en el mismo.
El Sr. Marcel es un reconocido inversor inmobiliario de la provincia de Santa Fe. Durante su vida invirtió en numerosos
emprendimientos con finalidades diversas, desde compra venta de casas hasta construcción de departamentos.
En esta oportunidad el Sr. Marcel concertó una cita con su abogado para solicitarle su asesoramiento respecto a una serie de
nuevas inversiones que se le presentan como oportunidades.
La primera de ellas consiste en hacer un barrio privado, ya que en la ciudad del Sr. Marcel no hay uno. Él ya tiene el lote
inmueble en el que lo va a realizar, pero no sabe si tiene que hacer alguna acción respecto a la construcción, como por ejemplo,
realizar un cerramiento perimetral o contratar seguridad antes de iniciar el proyecto. Además, no sabe cómo dejar asentado que
ese inmueble va a ser un barrio cerrado. El último tema con respecto a este emprendimiento, es que el Sr. Marcel quiere que
todos los espacios comunes y comodidades sean solo utilizados por los propietarios, y que, si alguno fuera con algún invitado,
tenga que pagar un extra.
El segundo tema refiere a que una empresa de turismo le ofreció al Sr. Marcel la adquisición de un tiempo compartido en la
ciudad de Playa del Carmen. Este consiste en poder usar, durante dos semanas, un hotel en la ciudad. Para ello, él debe pagar
cien mil pesos al adquirir el derecho y luego todos los años cinco mil pesos en concepto de gastos. Lo que el Sr. Marcel no tiene
en claro es cuándo puede usar esas dos semanas, ya que cuando se lo ofrecieron le hablaron de dos semanas durante los meses
de octubre a marzo, sin indicar efectivamente cuándo sería.
Y el último tema en el que quiere asesorarse el Sr. Marcel está relacionado con un terreno que tiene sin darle destino. Cuando
analizó lo que puede hacer allí le surgieron dos ideas. La primera es poner un cementerio privado. Lo que no sabe es si luego él
se tiene que encargar de todo el funcionamiento o si puede designar a una persona para que se ocupe de ello. Además, quiere
saber qué pasa si alguna persona que adquiere el derecho sobre el mismo no paga, si se puede cobrar de forma judicial o cómo
es, ya que él es un hombre de negocios y no quiere perder dinero. La otra idea es ofrecer este terreno para que se constituya en
él un derecho de superficie. Así, él puede mantener la propiedad del bien y cobrar un canon durante el tiempo que dure el
derecho. Lo que quiere saber el Sr. Marcel es qué pasa, por ejemplo, si se hace este derecho con la finalidad de construir. ¿Él
tiene que pagar luego por esa construcción o se la puede quedar sin costo?
Nuevas formas de propiedad
Existe una nómina de derechos reales incorporados al CCCN al sancionarse la última modificación: dentro de los cuales se
encuentran el derecho real de conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados y el derecho de superficie.
Algunos de ellos, tales como el tiempo compartido o el derecho de superficie (en su variante de superficie forestal) se
encontraban legislados en leyes especial, transformándose en derechos reales tras su inclusión CCCN mediante la sanción de la
Ley 26.994. A continuación, desarrollaremos cada uno de ellos.
13.1. Conjuntos inmobiliarios.
La regulación de esta figura como un derecho real autónomo vino a tratar de solucionar una temática que, en razón de la falta
de legislación específica, anteriormente sufría muchos abusos. Ej. los barrios privados, parques industriales, los cuales al no
tener una legislación específica muchas veces eran generados como una sociedad con alguna figura similar que no contemplaba
todas las particularidades de estos emprendimientos.
13.1.1. Definición y caracteres.
La regulación de este derecho real se encuentra a partir del art. 2073 del CCCN. De este se desprende que dentro de esta figura
se incluyen los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras,
ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos.
Al referirse a las características de estas urbanizaciones,
 la legislación establece que poseen cerramiento,
 partes comunes y privativas,
 estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
 reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares
y régimen disciplinario,
 obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios
de las unidades privativas.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
Entonces, si se piensa en el caso del Sr. Marcel, cuando él quiere realizar un barrio privado, lo que técnicamente estaría
realizando sería un conjunto inmobiliario.
13.1.2. Marco legal.
El primer aspecto importante que establece el CCCN en referencia a este punto es que todo lo relativo a los elementos
urbanísticos, zonas autorizadas y dimensiones se rigen por las normas administrativas de cada jurisdicción. Por lo que, en el caso
del Sr. Marcel, lo primero que debería analizar antes de poner el emprendimiento, son las normativas que se establecen en su
localidad en relación a este derecho, cómo puede ser, en qué zonas se puede construir, si hay limitaciones de tamaño, entre
otras.
Además, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el
CCCN, con las modificaciones que establece la regulación de los conjuntos inmobiliarios, a los fines de conformar un derecho
real de propiedad horizontal especial.
Por último, el art. 2075 in fine del CCCN establece una de las primeras respuestas a los interrogantes que se planteaban al
comienzo de la lectura respecto a los emprendimientos que ya existían cuando no había una regulación específica del derecho
real, al exponer que: “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
13.1.3. Elementos.
Como primera medida debemos señalar que los elementos que se encuentran dentro de los conjuntos inmobiliarios se dividen
en partes o cosas que son necesariamente comunes y partes o cosas que son privativas.
Tabla 1: Diferencia entre partes comunes y privativas
Cosas y partes específicas comunes Cosas y partes privadas
Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del Dentro de las mismas se encuentra la unidad
terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas funcional, la cual puede hallarse construida o en
específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, proceso de construcción, y debe reunir los
recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes y todo otro bien requisitos de independencia funcional según
afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo su destino y salida a la vía pública por vía directa
reglamento de propiedad y administración que regula el o indirecta.
emprendimiento.
el Código Civil y Comercial establece una regla general al exponer que las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no
esté determinado se consideran comunes.
13.1.4. Facultades y obligaciones del propietario.
Es dable mencionar que como existen tantos propietarios como partes o cosas privativas hay en los conjuntos inmobiliarios es
que el legislador introdujo diversas normas y principios los cuales deben respetarse. Por consiguiente, los propietarios no gozan
de un derecho absoluto, sino que el mismo debe ser ejercido de acuerdo a lo establecido por el ordenamiento legal (Código Civil
y Comercial), y teniendo en consideración que existen límites propios impuestos por los reglamentos de propiedad horizontal de
cada conjunto inmobiliario. Esto tiene su fundamento en el deseo de lograr una buena convivencia y en la protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de
propiedad horizontal especial.
Uno de los “beneficios” que la gente busca al momento de elegir los conjuntos inmobiliarios son los límites perimetrales y el
control de acceso que se implementa en los mismos. Estos se llevan a cabo mediante cerramientos de la propiedad, siempre de
acuerdo a las reglamentaciones establecidas por las autoridades correspondientes, tanto a nivel provincial como municipal.
Limitaciones y restricciones reglamentarias
Es dable mencionar que como existen tantos propietarios como partes o cosas privativas hay en los conjuntos inmobiliarios es
que el legislador introdujo diversas normas y principios los cuales deben respetarse. Por consiguiente, los propietarios no gozan
de un derecho absoluto, sino que el mismo debe ser ejercido de acuerdo a lo establecido por el ordenamiento legal (Código Civil
y Comercial), y teniendo en consideración que existen límites propios impuestos por los reglamentos de propiedad horizontal de
cada conjunto inmobiliario. Esto tiene su fundamento en el deseo de lograr una buena convivencia y en la protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Uno de los “beneficios” que la gente busca al momento de elegir los conjuntos inmobiliarios son los límites perimetrales y el
control de acceso que se implementa en los mismos. Estos se llevan a cabo mediante cerramientos de la propiedad, siempre de
acuerdo a las reglamentaciones establecidas por las autoridades correspondientes, tanto a nivel provincial como municipal.
Gastos y contribuciones
ARTICULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones
comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece
el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los
titulares.
Es dable mencionar que como existen tantos propietarios como partes o cosas privativas hay en los conjuntos inmobiliarios es
que el legislador introdujo diversas normas y principios los cuales deben respetarse. Por consiguiente, los propietarios no gozan
de un derecho absoluto, sino que el mismo debe ser ejercido de acuerdo a lo establecido por el ordenamiento legal (Código Civil
y Comercial), y teniendo en consideración que existen límites propios impuestos por los reglamentos de propiedad horizontal de
cada conjunto inmobiliario. Esto tiene su fundamento en el deseo de lograr una buena convivencia y en la protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Uno de los “beneficios” que la gente busca al momento de elegir los conjuntos inmobiliarios son los límites perimetrales y el
control de acceso que se implementa en los mismos. Estos se llevan a cabo mediante cerramientos de la propiedad, siempre de
acuerdo a las reglamentaciones establecidas por las autoridades correspondientes, tanto a nivel provincial como municipal.
13.1.5. Sanciones.
El CCCN, en su artículo 2086, le otorga la posibilidad al consorcio de propietarios de aplicar las sanciones previstas en el
reglamento de propiedad horizontal, ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales que violen
el mismo.
13.1.6. Cesión y transmisión de la unidad.
El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente
adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la
adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas. Como podemos
observar, más allá de que se puede ver limitado o restringido, el propietario nunca pierde la potestad jurídica de disponer
libremente de su bien.
Por ejemplo, el Sr. Marcel podría exponer, en el reglamento de propiedad horizontal, que, si uno de los propietarios quiere
vender su unidad funcional, en el momento que reciba una venta, debe comunicar la misma al consorcio y si algún miembro
iguala la oferta, se debe preferir a este por sobre el primer oferente.
13.1.7. El régimen de invitados y admisión de nuevos usuarios no propietarios.
Al margen de las unidades privadas de cada uno de los propietarios, los conjuntos inmobiliarios poseen una serie de espacios e
instalaciones comunes para el uso y goce de estos.
En relación a dichos espacios e instalaciones comunes el reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los mismos
a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y
admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el
consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente,
es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni
mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la
normativa interna del conjunto inmobiliario.
Tal como se había expresado ut supra, existe la facultad de percibir un canon diferente a las expensas ordinarias, a los fines de
permitir el acceso de dichas personas a los espacios comunes, siempre exponiendo ello en el reglamento de propiedad
horizontal, como requisito obligatorio.
Por último, la legislación establece que pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos
inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones
comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma,
según la prevea el reglamento.
El Sr. Marcel quiere que en el conjunto inmobiliario que está generando no se pueda reproducir música a volumen elevado
ningún día de la semana después de las 21 h, ¿cómo debería establecer esa cuestión?
Debería establecerlo en el reglamento de propiedad horizontal, y a su vez, transcribirlo en cada escritura de venta de unidades
funcionales.
El reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y
restricciones a los dominios particulares, así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la
comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripción en las escrituras
traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial.
13.2. Tiempo compartido.
13.2.1. Definición.
Este es uno de los derechos que ya se encontraban legislados por una ley especial (en este caso por Ley 26.356). Sin embargo,
por aplicación del principio numerus clausus no era un derecho real (como es ahora que se encuentra incluido en el art. 1887
del CCC) y además, su regulación normativa daba lugar a diferentes situaciones de abuso por parte de los oferentes, sobre todo
en relación a los plazos del derecho y momentos en que se podía utilizar los bienes. Actualmente se encuentra legislado a partir
del art. 2087 del CCCN.
Técnicamente, se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos,
para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino. Este derecho real puede recaer tanto sobre inmuebles como muebles, o directamente sobre bienes.
13.2.2. Elementos.
Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se
encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de estos sea
compatible con los fines mencionados.
¿Y cómo se afectan los bienes a este derecho de tiempo compartido?
Para dar origen al tiempo compartido es necesaria la realización de un paso previo, el cual es la afectación de los bienes que se
van a utilizar. En razón de la finalidad de la figura, estos objetos van a ser afectados con el propósito de ser aprovechados en
forma periódica y por turnos.
En este punto es dable destacar que, si se trata de bienes inmuebles, su afectación debe realizarse mediante escritura pública,
respetando los principios establecidos por la normativa especial. La misma no es ni más ni menos que la Ley 26.356 antes
mencionada. La misma, y a los solos efectos ejemplificativos, enumera en el art. 10 los contenidos que debe tener la escritura de
afectación respecto de los bienes (por ejemplo la descripción e identificación catastral y las reglas aplicables a supuestos de
destrucción, entre otros), respecto de los usuarios (por ejemplo procedimientos para solicitar disponibilidad y plazo de duración
de los derechos entre otros) y respecto de la administración (por ejemplo forma de designación del administrador y forma en
que se pagan los gastos, entre otras).
Por consiguiente, si fuéramos el abogado del Sr. Marcel, deberíamos informarle que su duda acerca del período que puede
utilizar, así como de qué forma puede reservar el mismo, puede superarse leyendo detenidamente la escritura de afectación del
tiempo compartido.
Esta escritura solo puede ser otorgada por el titular del dominio, ya que es el único facultado para ello. En el caso de que sea el
emprendedor quien quiera realizar la misma, debe presentarse el titular a prestar su consentimiento al momento de formalizar
la afectación. Supongamos que es una empresa de turismo la que quiere realizar el tiempo compartido, pero uno de los hoteles
que quiere incluir pertenece a la Sra. Perez, es ella quien debe presentarse y prestar el consentimiento (firmando la escritura
respectiva) para que el bien se afecte al tiempo compartido.
13.2.3. Afectación.
Un elemento a tener en cuenta es que todos los bienes afectados deben estar libres de gravámenes y restricciones, y los sujetos
intervinientes en la misma, léase emprendedor, propietario, administrador y comercializador no pueden estar sujetos a
inhibición. Sin embargo, más allá de su afectación, los bienes siguen siendo de propiedad de su titular, por lo que él puede
constituir sobre dichos bienes garantías reales u otros gravámenes en forma posterior a la inscripción de la escritura de
afectación. Es decir, que al momento de su constitución no puede estar, por ejemplo, hipotecado un inmueble, pero después de
este acto, el titular podría realizar la hipoteca para refaccionar el inmueble o con otra finalidad.
Lo importante con respecto a este último punto, es que el art. 2093 del CCCN establece una protección especial a favor de los
usuarios del tiempo compartido ante estos supuestos. Dicha norma establece que los usuarios pueden oponer su derecho de
tiempo compartido ante cualquier acreedor del titular, incluso ante casos de concursos y quiebras. Por ende, si el titular realizar
una hipoteca luego de la afectación y no la paga, los usuarios van a poder seguir usufructuando su derecho,
independientemente de la situación de este.
Este instrumento de afectación mencionado ut supra debe ser inscripto en dos registros. Primeramente, en el Registro de la
Propiedad, y previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial, se deberá inscribir el mismo en el Registro de
Prestadores y Establecimientos afectados al sistema de tiempo compartido, todo de acuerdo a lo establecido por la ley 26356.
Sí son bienes muebles no registrables, bastará un instrumento privado.
La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad produce la prohibición (la cual pesa sobre
el propietario y el emprendedor) de modificar el destino previsto en el instrumento. Sin embargo, el emprendedor puede
comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales distintas al tiempo compartido.
13.2.4. Administración.
Dentro de los tiempos compartidos uno de los sujetos intervinientes que toma vital importancia en su desarrollo es la figura del
administrador. Esta tarea puede recaer sobre el mismo emprendedor, o bien puede suceder que él designe a un tercero. En
este último caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y
coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.
13.2.5. Deberes de los sujetos intervinientes.
El art. 2097 del CCCN establece, en forma subsidiaria a lo legislado por leyes específicas, los deberes que debe cumplir el
administrador.
Tabla 2: Deberes del administrador de un tiempo compartido
Deberes del administrador
Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los
usuarios el ejercicio de sus derechos.
Preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones.
Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las recomendaciones requeridas.
Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan.
Llevar los libros de contabilidad conforme a derecho.
Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos.
Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponda.
Rendir cuentas al emprendedor ya los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificados por contador público,
excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo.
Entregar toda la documentación y los fondos indicados, al emprendedor o a quien este indique, al cesar su función.
Comparta tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.
Fuente: elaboración propia.
Como se puede observar, el administrador tiene una gran importancia en el funcionamiento del sistema, ya que además de
cobrar las expensas, vela por la conservación del establecimiento y las unidades, verifica los incumplimientos de los usuarios,
aplica las sanciones correspondientes, confecciona el presupuesto, rinde cuentas y se debe comportar como un “buen
administrador” de acuerdo a los usos y prácticas y costumbres del sector.
El Certificado De Deuda tiene carácter ejecutivo, que se otorga por gastos, sistema emitido por el administrador, ya que esto
conlleva la facultad de realizar su cobro ejecutivo en forma más ágil que mediante un juicio de conocimiento. Para que esto
pueda llevarse adelante, en el certificado debe constar la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo
para abonarla, y se debe intimar fehacientemente al usuario moroso, de acuerdo a lo estipulado por el reglamento de
administración.
Deberes de los sujetos intervinientes
Existen dentro de esta figura dos sujetos más intervinientes, los cuales tienen una vital importancia en este. Nos referimos al
emprendedor (el cual puede o no coincidir con el titular del bien) y los usuarios. Es importante destacar que en el art. 3 de la Ley
26.356 (de la cual se recomienda su atenta lectura) existe una enumeración de todas las partes o sujetos que pueden intervenir
en el desarrollo del derecho de tiempo compartido, entre los cuales se observan, por ejemplo, el revendedor o la red de
intercambio, entre otros. A continuación, vamos a desarrollar los deberes del emprendedor y de los usuarios del tiempo
compartido, como sujetos relevantes en el desarrollo del tiempo compartido.
ARTICULO 2º — Tipificación. El Sistema Turístico de Tiempo Compartido debe integrarse con uno o más inmuebles, afectados
a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino.
ARTICULO 3º — Definiciones. A los fines de la presente ley se define como:
– Sistema Turístico de Tiempo Compartido. Es el previsto en el artículo 2º, en adelante STTC.
– Usuario. Es quien adquiere el derecho de uso periódico en un Sistema Turístico de Tiempo Compartido, por sí o por terceros.
– Propietario. Es el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al Sistema Turístico de Tiempo
Compartido.
– Emprendedor. Es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que constituye el STTC
para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de
terceros.
– Vendedor. Es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del emprendedor, promueve y ofrece en venta
períodos de uso en un STTC.
– Revendedor. Es la persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y orden de un usuario intermedia en el mercado secundario
para la comercialización de períodos de un STTC.
– Administrador. Es la persona física o jurídica, que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los
bienes que integran un STTC.
– Red de Intercambio. Es la persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la demanda de períodos de los STTC,
prestando servicios adicionales a usuarios.
– Prestador. Es la persona física o jurídica que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol que ocupa en la comercialización del
STTC responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios.
– Período de Uso. Son las fechas que le corresponden a un usuario en un STTC. Su extensión puede establecerse mediante las
siguientes unidades de medidas, sin perjuicio de las que en el futuro determine la Autoridad de Aplicación:
1.- Unidad de Medida Temporal. Es la extensión del período de uso contado en días, semanas o meses. La unidad de medida
temporal puede ser determinada o determinable, de tal modo que:
– Si el uso corresponde durante las mismas fechas de los años calendarios sucesivos, dará lugar a un período temporal fijo.
– Si corresponde dentro de una temporada o entre determinadas fechas del año calendario, a elección del usuario y sujeto a
disponibilidad, el período temporal será flotante.
2.- Unidad de Medida por Puntos. Es aquella mediante la cual se adquieren derechos de uso canjeables y con equivalencias
preestablecidas, entre un conjunto de prestaciones en diferentes unidades o STTC, con capacidad de alojamiento y turnos de
extensión variables.
– Establecimiento Vacacional. Es el bien inmueble o parte de él, incluidas sus unidades vacacionales y sus áreas comunes,
afectado total o parcialmente a un STTC.
– Unidad Vacacional. Es el departamento, suite, cabaña y en general toda unidad habitacional, que comprenda áreas de
dormitorio, baño y espacios de ocupación exclusiva, que, a su vez forme parte de un establecimiento afectado total o
parcialmente al STTC.
– Club Vacacional. Es la modalidad que asume el STTC cuando el período de uso, según se hubiese convenido en el contrato, se
puede utilizar en diversas temporadas, en diferentes tipos de unidades, con capacidades de ocupación diversas, en fechas
variables y en distintos establecimientos afectados total o parcialmente a un STTC.
Tabla 3: Deberes del emprendedor y de los usuarios del tiempo compartido
Deberes del emprendedor (art. 2094 CCCN) Deberes de los usuarios (art. 2095 CCCN)
a) Establecer el régimen de utilización y administración de a) Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino,
las cosas y servicios que forman parte del tiempo sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios
compartido y controlar el cumplimiento de las disfrutar de los turnos que les corresponden;
obligaciones a cargo del administrador; b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales
datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos daños no son ocasionados por su uso normal y regular o
de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, por el mero transcurso del tiempo;
tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios c) comunicar a la administración toda cesión temporal o
de titularidad; definitiva de sus derechos, conforme a los
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
oportunidad y condiciones comprometidas; d) d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
no enajenadas. pueda serle imputado particularmente.
13.2.6. Normativa aplicable.
Uno de los puntos discutibles de esta figura es que clase de derecho se genera entre los sujetos intervinientes del sistema de
tiempo compartido. Para ello, se distingue entre la relación que se genera entre el propietario, emprendedor, comercializador y
administrador del tiempo compartido con el usuario y los derechos que se le aplican al adquirente del tiempo compartido.
Relación de consumo
La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o
utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las
leyes especiales. Esto punto es de vital importancia, ya que, al referirse a las leyes especiales, habilita la posibilidad de que la
relación se analice de acuerdo a las disposiciones de la Ley 24.240 la cual establece un régimen mucho más beneficioso para los
usuarios que el estipulado en el Código Civil y Comercial.
Por otro lado, al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales. Ley 24240.
Normas de policía
El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido debe cumplir con las leyes,
reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema.
13.2.7. Extinción.
El derecho de tiempo compartido no es absoluto, sino que está concebido como un derecho eminentemente temporal. A razón
de ello es que el CCCN establece diferentes formas en que se produce la extinción de este.
 por vencimiento del plazo establecido en el instrumento de afectación.
 cuando no se han producido enajenaciones.
 o se han rescindido la totalidad de los contratos.
 circunstancia de la que se debe dejar constancia registral.
 por destrucción o vetustez.
13.3. Cementerios privados.
13.3.1. Definición.
Otro de los derechos que la modificación introducida en el CCCN establece es el de los cementerios privados. Esto se debe a que
en la práctica eran muy utilizados como figura comercial, pero no existía legislación a nivel nacional, sino que las normas eran
locales. El Código originario de Vélez no los regulaba por cuanto los cementerios que existían eran los estatales. A partir de la
sanción de la Ley 26.994, estos se encuentran regulados como un derecho real autónomo a partir del art. 2103.
Este derecho real recae sobre cosa propia, es de carácter perpetuo y transmisible. De acuerdo a la legislación: “se consideran
cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”.
La crítica que se le realiza a la tarea del codificador es que solo hace referencia a inhumación de restos humanos, dejando afuera
otra clase de cementerios, como por ejemplo los de animales.
En este punto, y como primera medida, corresponde hacer una distinción. El titular del derecho real de cementerio privado es el
dueño del inmueble en que funciona dicho emprendimiento. Luego estarán los usuarios de este cementerio privado, o
técnicamente hablando, aquellos que usufructúan los derechos sobre las parcelas.
13.3.2. Afectación.
Para efectuar la constitución cementerio privado, se debe realizar una escritura pública de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado. Dicha escritura se va a inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble
juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio.
Esta escritura debe ser otorgada por el titular de dominio. Es dable mencionar que a partir de su habilitación por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía, por lo que dicho
acto es el límite para arrepentirse de la afectación y cambiar el destino.
13.3.3. Reglamento de administración y uso.
El reglamento de administración y uso es un elemento muy importante del derecho, ya que es el estatuto por el cual se va a
regir el cementerio privado. En él se dejan expresadas las partes comunes y privativas del mismo, los cánones a pagar por
expensas y demás pautas que hacen a la organización y al funcionamiento de este. A continuación, analizaremos los elementos
que debe contener el mismo (los cuales se encuentran enumerados en el art. 2105 del Código Civil y Comercial), a saber:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios
comunes;
b) a los fines de ayudar a los titulares al ejercicio pleno y correcto de sus derechos se deben expresar las disposiciones de
orden necesarias a tales efectos;
c) todo lo relacionado a pago de expensas por administración y mantenimiento. Pueden fijarse en forma anual o mediante un
pago único;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes; y
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Por consiguiente, en el caso analizado, si el Sr. Marcel opta por constituir un cementerio privado en su inmueble, debe tener
presente que va a tener que realizar la escritura de afectación, la cual va a tener que contener todos los elementos enumerados
ut supra, y que no es necesario que sea él mismo el que se encargue de todo, sino que puede designar un administrador, el cual
debe constar en el reglamento de administración y uso.
13.3.4. Dirección y administración.
La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de
las instalaciones y servicios comunes que permitan el derecho de sepultura. Es decir, debe abocarse al cuidado y correcto
funcionamiento de las instalaciones.
Dentro de sus obligaciones, el CCC expresa en particular, que el administrador es el encargado de confeccionar dos registros:
por un lado, el de inhumaciones, en el que debe colocar los datos identificatorios de la persona inhumada, y por el otro, el de
titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos. Esto es importante,
ya que muchas veces el titular del derecho (que va en el segundo registro) inhuma a un determinado familiar (lo cual se consigna
en el registro correspondiente) y luego ante de la muerte de otra persona decide cremar a quien se encontraba en la parcela e
inhumar allí a la otra persona, por lo que el administrador debe consignar ese cambio. Todo ello es importante a los fines del
control que realiza la autoridad pública en el marco de su poder de policía.
13.3.5. Facultades y deberes del titular.
El art. 2107 del CCCN coloca en cabeza del titular de derechos de sepultura los derechos que hacen al contenido del ejercicio de
su derecho real de cementerio privado, como es la inhumación de los restos humanos; efectuar exhumaciones, reducciones y
traslados (siempre respetando la normativa dictada al respecto); construir sepulcros, acceder al cementerio y a su parcela y
utilizar los espacios comunes, tales como los oratorios, servicios, parques e instalaciones.
Pero como todo derecho, dichas facultades conllevan para su titular, una serie de deberes, el art. 2108 del CCCN,
 que se debe mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
 respetar las disposiciones y reglamentaciones nacionales, provinciales y municipales que hacen al poder de policía referido a
la salud pública.
 pagar los gastos, tasas, impuestos y contribuciones a los fines del correcto funcionamiento y mantenimiento del cementerio.
13.3.6. Normativa aplicable.
La figura del cementerio privado posee una serie de características propias, las cuales son legisladas en el CCCN a los fines del
correcto funcionamiento de este derecho.
La primera de ellas se refiere a aquello que sucede en el caso de que se generen deudas. Al respecto, la legislación
expresamente establece que las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por créditos
provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros, así como expensas, tasas, impuestos y
contribuciones correspondientes a aquéllas.
Entonces, cuando el Sr. Marcel consulta acerca de este tema, debería informársele que solamente podría embargar las parcelas
en caso de que algún usuario no pagara los impuestos, tasas o contribuciones sobre la misma o bien, si dejó un saldo de precio
de compra o construcción de sepulcro. En todos los otros casos no podría embargar las mismas, por lo que el cobro de alguna
deuda sería más dificultoso.
Por otro lado, la relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige
por las normas que regulan la relación de consumo previstas en el Código Civil y en las leyes especiales, haciéndose en este
punto la misma salvedad que se indicó en relación al derecho de tiempo compartido y la aplicación de la Ley 24.24.
Por último, al derecho de sepultura sobre la parcela (que es la que tendrían los usuarios de los servicios del cementerio privado)
se le aplican las normas sobre derechos reales.
13.4. Superficie.
13.4.1. Definición.
Originalmente el Código de Vélez en el art. 2521 consagraba el principio superficies solo cedit, por lo que la regulación del
derecho de superficie habría roto el esquema de Vélez al permitir que el dueño de lo construido o plantado sea una persona
distinta del propietario del terreno en el que se construye o planta. Es por ello por lo que el antiguo art. 2614 lo prohibió
expresamente.
Sin embargo, posteriormente se sancionó la Ley 25.509 “Derecho real de superficie forestal”, pero tal como su nombre lo indica,
solo regulaba el derecho cuando su objeto era forestal, sin comprender la superficie edificada. Con la sanción de la Ley 26.994 se
establece en forma autónoma el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial. La regulación del mismo obra a partir
del art. 2114 de dicho cuerpo normativo.
De acuerdo a nuestra legislación, el derecho de superficie:
es un derecho real de carácter temporario , que se constituye sobre inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el
título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
A partir del análisis de dicha definición se pueden observar sus distintos caracteres, a saber:
a) es un derecho real autónomo;
b) temporario;
c) se requiere de un inmueble (derecho real inmobiliario);
d) puede constituirse tanto para siembra y plantación como para construcción; y
e) otorga la facultad de uso, goce y disposición jurídica y material del derecho (no así del inmueble, el cual sigue
perteneciendo a su dueño).
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación en un derecho de superficie.
Entonces, si el Sr. Marcel optara por este derecho, él conservaría el derecho de dominio sobre el inmueble, pero el mismo sería
imperfecto porque está sujeto a este derecho de superficie. Durante el plazo de vigencia del mismo, él no podría usar ni gozar
de la cosa, ya que ello le correspondería al superficiario.
13.4.2. Modalidades.
Se pueden distinguir dos modalidades:
1. "posibilidad de construir, plantar o forestar sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo suyo lo
plantado, forestado o construido".
2. "posibilidad de constituir el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al
superficiario su propiedad".
Es dable mencionar que en ambas modalidades el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo. En el primer supuesto, podríamos pensar como ejemplo en un campo en donde no haya nada sembrado, sino que solo
este el terreno, entonces el superficiario puede cosechar allí y hacer suyo esos furtos. En cambio, en el segundo supuesto, el
derecho se realizaría sobre un campo ya sembrado, entonces el superficiario haría suyo lo que ya se encontraba plantado y
luego podría plantar lo que él quisiera.
13.4.3. Emplazamiento.
La superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte de este. Para ello se deberá determinar precisamente
en el título constitutivo la parte que resulte afectada.
Asimismo, el CCCN establece que pueden situarse las construcciones, plantaciones o forestaciones "con proyección en el espacio
aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes dentro de un régimen de propiedad horizontal". Además, se
establece que el derecho puede comprender una extensión del inmueble afectado que el necesario para los fines que se
constituye, siempre que la misma sea útil para su aprovechamiento.
13.4.4. Legitimación.
Pueden constituir el derecho de superficie todos los titulares de derechos reales de dominio, condominio y propiedad
horizontal.
Con referencia a la legitimación del condómino, debe tenerse presente que este no podría constituir por sí solo el derecho real
de superficie sobre el inmueble común, ya que, al ser un acto de disposición, necesitará el consentimiento de todos (art. 1990
 del CCCN). Entonces, si el Sr. Marcel fuera dueño del inmueble en condominio con su hermano, necesitaría que este también
este de acuerdo en afectar el mismo al derecho de superficie.
13.4.5. Adquisición y duración.
El art. 2119 establece que el derecho de superficie se puede adquirir por contrato, el cual puede ser oneroso o gratuito y ser
transmitido por acto entre vivos o mortis causa. Además, continúa exponiendo la norma que no se puede adquirir por
prescripción (usucapión), con la salvedad que se admite la prescripción breve a los efectos del saneamiento del justo título.
Por consiguiente, queda excluida la adquisición por prescripción adquisitiva larga.
Es dable mencionar que el plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de 70 setenta años cuando se trata de
construcción y de 50 cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, todas contadas desde la adquisición del derecho
de superficie (el plazo puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos).
13.4.6. Facultades y obligaciones de los sujetos intervinientes
Facultades del superficiario (art. 2120 CCCN) Facultades del propietario (art. 2121
CCCN)

a) Está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho

Conserva la disposición material y jurídica
de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados,
que corresponde a su derecho, siempre que
en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
las ejerza sin turbar el derecho del
b) Puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con
superficiario. Por ende, puede, por ejemplo,
separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en
constituir derechos reales o personales que
contrario.
sean compatibles con el derecho del
c) Puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas,
superficiario, como así también actos
locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de
materiales sobre el suelo.
superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
13.4.7. Extinción y efectos de la misma.
El art. 2124 establece las causales de extinción del derecho de superficie. El mismo dispone que se extingue por renuncia
expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante 10 diez
años, para el derecho a construir, y de 5 cinco años, para el derecho a plantar o forestar.
Con respecto a la renuncia, se entiende que la misma debe ser realizada por escritura pública (ya que versa sobre un
inmueble) y debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad a los fines de su oponibilidad.
En este punto es importante señalar que los efectos de la extinción van a ser distintos, teniendo en cuenta si la misma se
produce por vencimiento del plazo o por otra causal. En el primer caso, si se extingue por cumplimiento del plazo legal o
convencional, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de todo derecho real o personal
impuesto por el superficiario. En cambio, si se extingue antes del vencimiento, los derechos reales o personales continúan
gravando las parcelas como si no hubiese habido extinción, hasta la finalización del plazo del derecho de superficie.
Por ejemplo, si el Sr. Marcel afectara el inmueble a un derecho de superficie, y el superficiario gravará el derecho con un
derecho de garantía por el plazo de diez años y a los dos años de ello se extinguiera por renuncia, el Sr. Marcel debería respetar
ese derecho por los ocho años restantes, como si el derecho de superficie siguiera vigente.
Por otro lado, la legislación establece una regla particular en caso de destrucción de lo plantado o forestado. La misma expone
que el derecho no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el
superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de 6 seis años, que se reduce a 3 tres años para plantar o forestar.
Cuando se produce la extinción, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar, salvo pacto en contrario, al
superficiario. El monto debe ser acordado al realizarse el acto constitutivo del derecho, o se puede acordar posteriormente. En
caso de no llegar a un acuerdo, en forma subsidiaria, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el
superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
Por ello, si tuviéramos que asesorar al Sr. Marcel acerca de su consulta, tendríamos que indicarle que si no quiere indemnizar al
superficiario por las obras que este realice, debe dejarlo asentado en el contrato constitutivo, ya que en caso contrario deberá
indemnizarlo, aunque no haya expresamente establecido el monto.
13.4.8. Normativa aplicable.
Al derecho de superficie se le aplican las limitaciones de uso y goce contempladas para el usufructo, como así también las que
las partes hayan pactado. Y si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se
le aplican las reglas relativas a la propiedad superficiaria.
Si una persona posee un derecho de superficie sobre un lote de terreno baldío y en él construye unas cabañas, las cuales se
destruyen en el año 2024 por un terremoto que hubo en la ciudad, ¿conserva luego de ello su derecho de superficie?
El superficiario va a poder conservar su derecho, siempre y cuando realice nuevamente la construcción antes del año 2027.
La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o
forestado, si el superficiario construye nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o
forestar.
Unidad 14. Los derechos reales en particular – continuación. Derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute.
14.1. Usufructo.
A los fines del desarrollo de la presente lectura vamos a desarrollar una situación práctica.
Marcelo vive en una casa en la ciudad de Resistencia junto a su familia. Sin embargo, le surgió un trabajo en una zona rural por
lo que decidió ir a vivir allí junto a su familia.
Como la madre de Marcelo no tiene casa, sino que alquila, decidieron realizar un usufructo de la casa de Marcelo a favor de la
madre. Mientras tanto, y durante el tiempo en que Marcelo trabaje, el dueño del campo extiende a favor de este un derecho de
habitación respecto de una casa que se encuentra en el lugar para que Marcelo viva junto a su familia.
Al poco tiempo, la madre de Marcelo fallece. Ante ello Marcelo y su familia deciden regresar a la casa. Allí se dan con la noticia
de que la madre había dejado una herencia dineraria muy grande a favor de Marcelo. Con ese dinero, deciden comprar el campo
en el que Marcelo estaba trabajando, ya que les parecía una muy buena inversión. Para que no se lo usurpen hasta que decidan
cómo trabajarlo, contratan a un peón y le permiten quedarse a vivir en la misma casa que habitaban ellos hasta hace un tiempo.
El único problema con esta casa es que es la única propiedad que tiene salida a la ruta, por lo que los dueños de los campos
contiguos continuamente pasan por allí para acceder al camino.
14.1.1. Disposiciones generales:
a) definición;
Al momento de legislar acerca de los derechos reales sobre cosa ajena, nuestro Código Civil y Comercial lo realiza mediante una
forma residual, indicando que son todos aquellos no enumerados como derechos sobre cosa propia. A partir de allí se pueden
distinguir dos categorías: los de uso y disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbres) y los de garantía (hipoteca, prenda
y anticresis). El primero a desarrollar en la presente lectura es el derecho de usufructo. Este se encuentra contemplado a partir
del art. 2129 del CCC. Allí, nuestra legislación establece que: “usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia”; y a continuación, explica que “hay alteración de la sustancia, si es una
cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba”.
De la definición surgen sus caracteres: es un derecho real principal, sobre cosa ajena, de uso y goce. Su contenido es una
desmembración de dos facultades del derecho real de dominio: uso (usus) y goce (fructus). También se enuncia el principio
rector salva rerum substantia, según el cual no se puede alterar o menoscabar la materia (salvo el menoscabo ordinario causado
por el uso regular que se haga de la cosa), como así tampoco cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo. Por ejemplo,
podrían extraerse los frutos, pero no los productos. La palabra “disposición”, inserta en la definición, debe tomarse en tal
sentido. Por ejemplo, en el caso de Marcelo, cuando este otorga un usufructo a favor de su madre sobre la casa, esta última no
puede alterar la misma ni su destino.
b) objeto;
Bienes susceptibles de usufructo
El Código indica que el usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los
siguientes objetos:
1. una cosa no fungible;
2. un derecho, solo en los casos en que la ley lo prevé;
3. una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
4. el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
En el primer supuesto estamos hablando de una cosa que no puede ser sustituida por otra de la misma especie, de la misma
calidad y en la misma cantidad; y en el segundo supuesto, estamos frente al claro ejemplo del usufructo de créditos. Cuando la
legislación establece que puede recaer un usufructo sobre una cosa fungible, lo hace con la salvedad que debe darse sobre un
conjunto de esas cosas, por ejemplo, sobre un rebaño de ovejas, no pudiendo darse en usufructo una sola oveja.
En los tres primeros casos, se trata de usufructo singular, y el último, de usufructo universal, en tanto recae sobre la totalidad de
los derechos reales y personales del causante, en el porcentaje respectivo.
Asimismo, todos los elementos que sean objeto del usufructo deben encontrarse en el comercio.
c) régimen legal sobre la constitución del derecho.
Constitución
El usufructo puede nacer de actos inter vivos o de última voluntad. También puede ser impuesto por imperio de la ley, pero
nunca judicialmente. En relación a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para tomarlo), nada dice el Código Civil
y Comercial específicamente, por lo que habrá que estarse a las normas análogas sobre compraventa (si el usufructo es
oneroso), donación (si es gratuito), disposiciones de última voluntad (si es así como se constituyó), teniendo en cuenta además
si la cosa es mueble o inmueble. En caso de duda, se presume oneroso.
La legislación establece que solo pueden constituir este derecho, el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el
superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Siempre es necesario hacer tradición de la cosa, para configurar el modo del derecho real. La forma del título dependerá del tipo
de bien dado en usufructo (por ejemplo, en el caso de inmueble se trata de la escritura pública y en el caso de los automotores,
el respectivo formulario con firma certificada ante autoridad competente; si son bienes muebles no registrables, bastará un
instrumento privado).
Entonces si pensamos en el caso de Marcelo, dicho usufructo deberá ser realizado mediante una escritura pública, ya que recae
sobre un inmueble.
También puede adquirirse por prescripción, la que será de plazo breve si media justo título y buena fe, o larga en caso contrario.
En general, alguien que ha poseído por el tiempo de ley, invocará judicialmente la investidura de propietario y no mero
usufructuario, cobrando sentido la prescripción de usufructo solo en el caso en que la única prueba documental existente sea un
título imperfecto que lo sindique como usufructuario.
Diversas situaciones.
Modalidades de constitución:
El CCC establece tres modalidades en que es posible constituir un derecho de usufructo:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce; y c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y
el uso y goce a otra.
El primer supuesto es el caso de Marcelo para con la madre, en donde le otorgó el uso y se reservó la propiedad. El segundo
caso es cuando hay una donación por ejemplo de un padre a un hijo, y en el mismo acto el donante se reserva el usufruto
vitalicio sobre la cosa. Y el tercero es cuando por ejemplo se dona a Juan, pero se le concede el usufructo a Pedro sobre la cosa.
Asimismo, puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a
condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento
subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución solo es válida si se cumplen antes del fallecimiento
del testador.
Por ejemplo, siguiendo esto, Marcelo podría haber establecido que el usufructo a favor de su madre era realizado hasta tanto él
trabajara en el campo, por lo que si se daba la condición resolutoria (que él renunciara o lo echaran de su trabajo en el campo)
el usufructo se extinguía.
La normativa expone también, que el usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se
extingue para una, subsiste para las restantes. La muerte de una de ellas no implica que las demás deban acrecer, en tanto ello
debe pactarse expresamente en el acto constitutivo.
En cambio, no puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un
orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo. Ello, en tanto se entiende que de tal forma se privarían de cuidar
el bien, pues no deben restituirlo a su dueño.
Por último, el usufructo no se transmite del usufructuario a sus herederos en caso de muerte, acaecida la cual el bien o derecho
retorna a su titular original. Por ello, en el caso planteado, cuando se murió la madre de Marcelo, la casa retorno a este. En
cambio, si el usufructo hubiese sido realizado a favor de la madre y el padre de Marcelo, muerta la primera, el usufruto
subsistiría a favor del padre, sin derecho a acrecer, salvo que expresamente se haya pactado dicha posibilidad.
Duración
El usufructo durará el plazo estipulado en su constitución, con el máximo de la vida de las personas físicas (si nada dice el
instrumento, se reputa vitalicio), o de cincuenta años si es persona jurídica.
Como en el caso planteado Marcelo no había establecido un plazo, se presume que el derecho duraba toda la vida de su madre.
14.1.2. Derechos y obligaciones del usufructuario: análisis en particular.
Tabla 1: Derechos y obligaciones del usufructuario
Obligaciones del usufructuario
Inventario: cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del
objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces,
el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por
instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a
Anteriores a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.
la toma de La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
posesión La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se corresponden con
la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya
previsto lo contrario.
Garantía: puede ser establecida en el acto de constitución, la obligación de prestar garantía real o personal
(fianza), a los fines de satisfacer posibles daños si el uso no fuera ejercido en forma regular por parte del
usufructuario, conservando la cosa conforme a su destino y restituyéndola una vez extinto el plazo.
Posteriores a Conservador el destino de la cosa: esto es consecuencia del principio salva rerum substantia. El uso y goce
la toma de por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la
posesión convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Mejoras: estas pueden ser necesarias, cuando sin ellas la cosa no podría ser conservada. Útiles, cuando son
de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella o voluntarias, las de mero lujo o recreo, o de
exclusiva utilidad para el que las hizo.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás
que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El
nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de
la extinción del usufructo.
Es importante señalar que el usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas
antes del acto de constitución de su derecho.
Impuestos: el usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que
 Obligaciones del usufructuario
afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
Comunicación al nudo propietario: el usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones
de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por
el nudo propietario, como por ejemplo, usurpaciones en parte del inmueble.
Restitución: el usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo, en las condiciones estipuladas en el título de constitución.
Fuente: elaboración propia.
Cabe aclarar que el fundamento jurídico del inventario es la correcta determinación de los bienes objeto del derecho real, pues
estos deben ser ciertos y determinados, por ello el inventario es de orden público y no puede ser dispensado. Además, hace
conocer con exactitud qué es lo que se deberá restituir una vez cumplido el plazo. En el caso de las disposiciones de última
voluntad, el inventario busca evitar la violación de la legítima de los herederos forzosos.
Tabla 2: Facultades del usufructuario
Facultades del usufructuario
En lo que hace a la facultad del usufructuario de hacerse con los frutos, productos o acrecentamientos
naturales del usufructo, el art. 2141 del CCCN establece distintos supuestos a saber:
Le pertenecen los frutos percibidos. La excepción se da cuando el usufructo es sobre un conjunto de
animales. En este caso el usufructuario debe reemplazar los animales que falten con otros iguales en
cantidad y calidad, salvo que opte por pedir la extinción;
Materiales
le pertenecen los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al momento de la
extinción son del nudo propietario;
le pertenecen los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constitución del usufructo.
Asimismo, hay que mencionar que, sin necesidad de pagar suma alguna, el uso y goce se extiende a los
acrecentamientos originados naturalmente.
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina
el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al
nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. El usufructuario puede
constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o
Jurídicas goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo
propietario.
Entonces, en el caso planteado, la madre de Marcelo podría haber transmitido su derecho, pero al fallecer
se extingue el usufructo, independientemente de lo que haya pactado con la persona a la cual se lo
transmitió.
14.1.3. Derechos y obligaciones del nudo propietario: análisis en particular.
El nudo propietario conserva la propiedad de la cosa, por ende, posee todos los derechos compatibles con la misma, como así
también todas las obligaciones que eso conlleva. Por ende, no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el
usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio
proporcional a la gravedad de la turbación.
Así, podría por ejemplo vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan
efecto después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal.
Además, tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservación de la cosa. Por ende, Marcelo podría
tranquilamente vender la casa en la que había constituido el usufructo a favor de su madre, siempre que con ello no le turbe el
derecho.
Por último, el propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar posteriormente el uso y goce a que está
facultado el usufructuario.
Defensas
El usufructuario cuenta con las defensas posesorias y reales de todo titular de derecho real que se ejerce por posesión, es decir,
las mismas que el titular de dominio.
La sentencia favorable obtenida por el usufructuario aprovecha al nudo propietario; las sentencias en su contra no lo perjudican
si no se le ha dado parte en el litigio.
14.1.4. Extinción:
Si el derecho recae sobre bienes registrables, la extinción debe formalizarse con las mismas formas exigidas para la constitución
y registro. Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastará la partida de defunción. Este se trata de un asiento de
cancelación y se encuentra contemplado en el art. 36 de la Ley 17.801, Régimen de la propiedad inmueble.
a) medios extintivos especiales;
El usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y también por las siguientes causales
especiales:
1. la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
2. la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los CINCUENTA (50) años desde la
constitución del usufructo;
3. el no uso por persona alguna durante DIEZ (10) años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni
autoriza a extender la duración del usufructo; d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente; y
4. consolidación en la misma persona, [pues nadie puede ser titular de un derecho desmembrado sobre cosa propia.
b) efectos.
Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
Además, el usufructo cedido por el usufructuario no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del
usufructo originario.
Martina había realizado un usufructo a favor de sus dos padres sobre una casa que poseía en la ciudad de San Luis. Sin embargo,
su madre acaba de fallecer. En ese supuesto, ¿qué sucede con el usufructo si Martina no lo dejo expresado en el contrato
constitutivo?
En este caso, el usufructo realizado por Martina se mantiene, pero el padre no tiene derecho a acrecer su porción.
La normativa exponencial también, que el usufructo puede establecerse conjuntamente y simultáneamente a favor de varias
personas. Si se extiende para una, subsiste para las restantes. La muerte de una de ellas no implica que las demás deban
acrecer, en tanto ello debe pactarse expresamente en el acto constitutivo.
14.2. Uso.
14.2.1. Definición.
Originalmente el derecho de uso se definía como un derecho real que otorgaba la facultad de servirse de la cosa de otro,
independientemente de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo
ajeno lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.
Es decir que el mismo era contemplado como un derecho de usufructo cuyo contenido tenía menor extensión.
En virtud de lo expresado ut supra es que el CCC intentó mejorar algo de la deficiente definición que contenía el Código Civil, al
sostener que:
el uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los
límites establecidos en el Título respectivo del Código Civil, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y
goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso solo puede constituirse a favor de persona humana.
Como se puede analizar, una de las cosas que desaparece es la referencia a las necesidades del usuario y de su familia.
Si pensamos en el caso planteado, podemos concluir que este derecho se observa cuando Marcelo, al contratar un peón,
permite que este viva junto a su grupo familiar en la casa que existía en la propiedad.
14.2.2. Análisis de la normativa.
Este derecho se diferencia del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad del iusutendi y del iusfruendi, en el
uso y la habitación, estas facultades se limitan a satisfacer las necesidades expresamente establecidas. Asimismo, el usuario no
puede constituir derechos reales sobre la cosa (nada se dice de derechos personales) y los frutos de la cosa no pueden ser
embargados por los acreedores cuando el uso de estos se limita a las necesidades del usuario y su familia.
Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. (Ej. Hipoteca)
Si en el caso del peón, Marcelo habilitara a este a realizar una pequeña plantación en una parte del campo para su alimento y el
de su familia, dichos frutos no podrían ser embargados.
14.3. Habitación.
14.3.1. Definición.
Al igual que el uso este derecho real fue concebido como un derecho de usufructo de menor extensión, ya que solo recaía sobre
un inmueble, y la posibilidad de morar en ella. Es dable mencionar que en nuestro país no tuvo mucha incidencia práctica, no
obstante, lo cual, se encontraba contemplada en el art. 2948 del Código Civil y en el art. 3573 bis del mismo cuerpo legal
(derecho legal de habitación del cónyuge supérstite).
Con la modificación introducida al CCCN se legisló que la habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación solo puede constituirse a favor
de persona humana.
Como se puede observar, no se ha modificado en forma notable lo establecido en el Código Civil derogado, sino que
simplemente se ha “decorado” la definición diciendo que es un derecho de morar en inmueble ajeno construido, o en una parte
material de él, sin alterar su sustancia.
Este es el supuesto que se da cuando a Marcelo y su familia se lo deja habitar en la casa del campo en donde trabaja.
14.3.2. Análisis de la normativa.
La legislación establece que "la habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no
puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores", en tanto tiene carácter
alimentario.
Asimismo, y en relación a los gastos que recaen sobre la cosa, la normativa expone que: "cuando el habitador reside solo en una
parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de
la parte de la casa que ocupa".
Por ejemplo, si una persona tiene un derecho de habitación sobre una sola pieza de una casa, al momento de pagarse los
impuestos sobre dicha propiedad, debería pagar un proporcional por el espacio utilizado sobre el total de esta.
Se aplican las normas del usufructo en forma supletoria, a los derechos reales de uso y habitación.
14.3.3. Derecho de habitación legal.
Al igual que el Código Civil derogado, el nuevo cuerpo legal establece como caso de derecho de habitación legal el derecho de
habitación del cónyuge supérstite.
Este derecho establece que el cónyuge posee un derecho de habitación vitalicio y gratuito sobre el inmueble de propiedad del
causante. Este inmueble debe reunir las condiciones de ser el último hogar conyugal, y que al momento de la apertura de la
sucesión no se encuentre en condominio con otras personas. Es dable mencionar que este derecho es inoponible a los
acreedores del causante, quienes podrían ejecutar el bien si no estuviera afectado por el derecho de habitación.
Por último, hay que remarcar que la modificación establecida en el CCCN modificó algunas exigencias de este derecho, ya que
actualmente se produce de pleno derecho sin necesidad de petición expresa, y que, asimismo, no es requisito indispensable que
sea el único inmueble habitable.
Otro de los derechos de habitación legal que establece el CCCN es el del conviviente supérstite. Para que pueda acceder a este
derecho el conviviente no debe poseer vivienda propia habitable ni los medios suficientes que aseguren la posibilidad de
conseguir una. Si se dan estos supuestos puede solicitar el derecho real de habitación gratuito sobre el inmueble del causante,
siempre que sea el último hogar conyugal y al momento de la apertura de la sucesión no esté sujeto a condominio.
Este derecho posee un límite máximo temporal de 2 dos años. Al igual que el derecho del cónyuge supérstite es inoponible a
los acreedores del causante, y en este caso se extingue si el conviviente constituye una nueva unión convivencial, se casa,
adquiere una vivienda habitable o los medios para conseguirla.
14.4. Servidumbres.
Las servidumbres surgen en el derecho clásico, conocidas como reales, ya que necesitan, para su existencia de dos fundos, uno
dominante y uno sirviente, y se constituye sobre uno de ellos para el beneficio de los otros.
14.4.1. Disposiciones generales:
a) definición;
"La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre la totalidad o parte del inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo".
b) objeto;
Del artículo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la servidumbre siempre recae sobre inmuebles, que deben
además ser ajenos, pues es este un derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un fundo sirviente, que debe prestar una
utilidad a persona determinada o al poseedor de un inmueble determinado. El derecho puede consistir en el ejercicio de un uso
sobre el inmueble de una manera lícita (por ejemplo, extraer agua de un pozo), o en impedir que el propietario ejerza algunos
derechos sobre este (caso de la servidumbre de vista, donde le está vedado al propietario del fundo sirviente levantar
construcciones que obstruyan la vista del paisaje desde el fundo dominante).
c) diversas clasificaciones legales de las servidumbres. Presunciones;
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar
hacer (in patiendo), pero la servidumbre nunca podrá consistir en un hacer (in faciendo) tal que obligue al propietario del fundo
sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestación (salvo los actos de conservación que permitan el ejercicio de la servidumbre,
como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso).
Tabla 3: Clases de servidumbre
Servidumbre positiva y La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la
negativa carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al
inmueble dominante. En este caso, si se constituye a favor de una persona humana se presume
vitalicia, si del título no resulta una duración menor. En cambio , servidumbre real es la
inherente al inmueble dominante. La misma se presume perpetua excepto pacto en contrario.
Servidumbre real y La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
personal situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La
servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni
formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
Servidumbres continuas son aquellas en que no hace falta una acción humana para ejercerlas
Servidumbre continua y
(como la de vista, o de no hacer), en tanto en las discontinuas, es necesario un hecho del
discontinua
hombre (cruzar un sendero, sacar agua).
Servidumbre aparente y Esta distinción se realiza según se exteriorice o no por signos visibles, tales como un sendero o
no aparente una cañería que esté a la vista.

Servidumbre forzosa y Las forzosas también pueden nacer de un convenio, la diferencia consiste en que pueden ser
estándares exigidas, pues la ley demarca situaciones en las que el propietario de un fundo no se puede
negar a prestar servicios a otro fundo.
d) régimen legal sobre la constitución del derecho.
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos más adelante al estudiar la clasificación de servidumbres,
que las personales se extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados 50 años, si el titular es una persona
jurídica.
La legislación establece que la servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Cabe destacar que la legislación expone que:
la servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero
sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario. No puede establecerse la servidumbre personal a favor de
varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la
servidumbre.
En el caso de Marcelo, podemos afirmar que el fundo contiguo tendría una servidumbre de paso forzosa, ya que no tiene salida
a la ruta, la cual puede ser calificada como positiva (soportar el paso), real porque recae sobre el inmueble, discontinua porque
se realiza a través de los actos de las personas que cruzan, aparente, y como dijimos al principio, forzosa.
Diversas situaciones.
Otros ejemplos de servidumbres forzosas y reales son:
la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la
población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o,
de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del
fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar
una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Modos de constitución
En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad, a diferencia de los romanos, que establecieron un número cerrado
de servidumbres. Se ha dicho que esto va en detrimento del sistema de numerus clausus que impera en los derechos reales. Sin
embargo, el derecho real es uno (la servidumbre), luego se podrán dar diferentes modalidades de este, de acuerdo a las ventajas
que otorgue para el fundo dominante, pero siempre respetando los principios y lineamientos de la teoría general.
Al momento de establecerse la legitimación activa para constituir este derecho se expone que: "están legitimados para
constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe
comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares".
La servidumbre puede ser sujeta a cualquier modalidad (cargo, plazo o condición), y en caso de duda, se presume onerosa.
Tabla 4: Tipos de constitución de servidumbres
Por contrato Por disposición de última voluntad Por prescripción
El mismo debe constar En caso de heredero legítimo no es Luego de 20 años de uso, las servidumbres continuas y aparentes se
en escritura pública, ya necesaria la tradición, pues aquel pueden adquirir por prescripción y solo podrán ejercerse en los
que versa sobre continúa la persona del causante. límites que hubiese tenido la posesión, un ejemplo común es la
inmuebles, y puede ser Pueden darse distintas hipótesis en el servidumbre de acueducto cuando el entubado del agua fuese visible.
oneroso o gratuito. testamento, como por ejemplo la Aquí cabe hacer una salvedad, porque la prescripción (art. 1897
Con posterioridad a la constitución mediante legado de una CCCN) exige la posesión, y el art. 1891 expone que: “Todos los
suscripción del título, servidumbre a favor de un derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión,
debe realizarse la beneficiario, en detrimento del excepto las servidumbres y la hipoteca”. Sin embargo, el mismo
tradición, que se heredero del fundo, o del legado de artículo, en su parte final agrega que: “Las servidumbres positivas se
reputa efectuada con un inmueble a favor de una persona y ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
el primer uso. la constitución de servidumbre a favor titular ostente la posesión”, por lo que, si hay actos posesorios en
de uno de los herederos, etc. esta modalidad de servidumbre, puede haber usucapión.
Lo que se encuentra vedado por la normativa es la constitución judicial (la que no puede darse en ningún supuesto) y además, se
expone en la legislación que la transmisión o la ejecución de la servidumbre no pueden hacerse con independencia del inmueble
dominante.
Por último, "Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es
intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de
acrecer"
14.4.2. Derechos y obligaciones del usufructuario: análisis en particular.
La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario se arreglará por los términos del título que le dio
origen y, en su defecto, por las reglas establecidas en el Código Civil y Comercial.
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la facultad de ejercer
las servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal y, además, el derecho de ejecutar en
la heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Por ejemplo, en el caso de
Marcelo, si se diera la servidumbre de paso, el titular del fundo dominante podría realizar tareas de mantenimiento en el camino
que utilizaría, como, por ejemplo, cortar el pasto.
Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos ni exceder las
necesidades del predio dominante en la extensión que tenía cuando fue constituida. "El titular de una servidumbre puede
constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad
frente al propietario. No puede constituir derechos reales".
El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la
servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble
sirviente o un tercero.
El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre
a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, este solo debe tolerar la
realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
“El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio
de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente”.
Una de las limitaciones que se establece en este derecho es que: “el ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan
las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa".
14.4.3. Derechos y obligaciones del nudo propietario: análisis en particular.
Derechos y obligaciones del titular sirviente
El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos
de disposición o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa está obligado a sufrir de parte del propietario de
la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer. Sin embargo, es importante remarcar en caso de duda
sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la
heredad.
El TITULAR SIRVIENTE conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de
hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una
servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.
Por consiguiente, Marcelo podría seguir pasando por su campo, aunque sus vecinos tengan sobre el mismo una servidumbre de
paso.
También podría sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en una servidumbre de sacar agua, contribuyendo siempre
en la proporción de su goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. También puede exigir que el
ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad
dominante de las ventajas a que tenga derecho.
El límite esta dado en que:
no debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir
el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de
la turbación.
Por último, el titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor
menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar a la dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Si en el título
de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
Si en el caso planteado no estuvieran previstas las condiciones, sería Marcelo quién debería designar por dónde sería el paso.
El Sr. Blanco tiene un campo en la ciudad de Santa Cruz, el terreno que se encuentra al costado no tiene forma de desagotar las
lluvias, por lo que siempre se inunda. Por ello es que el Sr. Blanco decide otorgar a favor del mismo una servidumbre personal.
Sin embargo, por un error involuntario omitió colocar el plazo de vigencia de este. Si el instrumento de constitución se firmó en
el año 2019 a favor de la empresa “Los Rosales S. A.” ¿cuándo se va a extinguir el mismo?
Al tratarse de una persona jurídica, el derecho va a cesar por vencimiento del plazo en el año 2069.
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario. A partir de ello se exponga que las servidumbres personales se
extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados 50 años, si el titular es una persona jurídica.
14.4.4. Extinción:
a) medios extintivos especiales;
La extinción puede provenir de las mismas causales que los demás derechos reales, tales son: resolución del derecho del que las
había constituido, rescisión, por ser anulado el título por algún defecto inherente al acto, también por el vencimiento del plazo
acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de la condición resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado;
también se extingue por la renuncia expresa o tácita del propietario de la heredad a la cual es debida, o de la persona a favor de
la cual se ha constituido el derecho. La renuncia expresa debe ser hecha en la forma prescripta para la enajenación de los
inmuebles. No tiene necesidad de ser aceptada para producir su efecto entre las partes. La renuncia tácita tiene lugar cuando el
poseedor del inmueble sirviente haya hecho, con autorización escrita de la dominante, obras permanentes que estorben el
ejercicio de la servidumbre.
También pueden extinguirse por causales propias, que son:
1. la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
2. el no uso por persona alguna durante DIEZ (10) años, por cualquier razón;
3. la desaparición del titular, por muerte si es persona humana o extinción si es persona jurídica;
4. por cumplimiento de la condición pactada o del plazo pactado o máximo legal permitido (si es persona jurídica cincuenta
años);
5. por reunión en la misma persona, sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio dominante y del
predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la haya motivado. Art. 2182 CCCN
b) efectos.
Producida la extinción de la servidumbre, todos los derechos que haya constituido el titular dominante se extinguen, siguiendo
la suerte del derecho principal (la servidumbre).
A continuación, vamos a mencionar las características generales de las servidumbres más usuales, entre las que encontramos la
de tránsito (como el caso de Marcelo), la de acueducto y, por último, las de sacar o recibir aguas.
La servidumbre de tránsito es el derecho del propietario de un fundo o titular de otro derecho real sobre él, a pasar por un
inmueble ajeno. Es una servidumbre activa, pues para su constitución se necesitan dos fundos y será una servidumbre legal o
forzosa cuando tiene lugar el supuesto regido por el Código (heredades encerradas por fundos vecinos, es decir, privadas de
toda salida a la vía pública, o con una salida insuficiente para su explotación).
Esta servidumbre será real o personal, según su constitución responda a las necesidades de un motivo particular del fundo
dominante o de su titular, respectivamente. Podrá ser aparente o no aparente según el camino tenga signos de tránsito, como
empedrados, cercos, etcétera.
La servidumbre de acueducto consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por
heredades ajenas. Puede ser forzosa en algunos supuestos, por ejemplo, cuando la heredad dominante carezca de las aguas
necesarias para el cultivo de sembradíos, plantaciones o pastos.
Se trata siempre de una servidumbre continua que, en caso de duda, se reputa real y que puede o no ser aparente, según las
cañerías sean visibles o no.
En las servidumbres de recibir aguas, quien recibe el agua es siempre el fundo sirviente. Se reputan reales siempre que no
hubiese convención en contrario, es continua y será aparente cuando existan signos visibles de su existencia. Algunos supuestos
puntuales son:
1. De goteraje: suele estar referida a las aguas pluviales provenientes de los techos, pero podrá pactarse extendida a cualquier
tipo de aguas, como las servidas o residuales de algún tipo de industria u oficio.
2. De desagüe: se da cuando los propietarios de los fundos inferiores están sujetos a recibir no solo las aguas naturales sino
también las aguas artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales hubiesen sido llevadas o sacadas de allí por
las necesidades de riego o de establecimientos industriales.
3. De drenaje o avenamiento: se produce en los casos en que un propietario quiera desaguar su terreno de aguas que le
perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser bañado, o para la explotación agrícola, o para extraer piedras,
arcillas o minerales. En dichos supuestos puede, previa una justa indemnización, conducir las aguas por canales
subterráneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de una corriente de agua, o de toda otra vía
pública. Tiene aplicación en todos los terrenos que naturalmente se inundan y el agua es conducida por canales a través de
los fundos vecinos, hacia una corriente de agua.
Por último, la servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un inmueble ajeno, es una de las más extendidas y en
general es personal. Es siempre discontinua y puede ser aparente, incluye el derecho de pasar para sacar el agua.
Unidad 15. Los derechos reales en particular. Derechos reales sobre cosa ajena de
garantía.
Las garantías pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma subsidiaria a tomar a cargo la obligación ante el
incumplimiento del deudor, como el caso del avalista o fiador (por ejemplo en un contrato de locación); o también pueden ser
reales, cuando se afecta una cosa determinada como garantía de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y
cobrarse del valor de esta, ante el incumplimiento; tal es el caso de los derechos reales de garantía, es decir, la prenda, la
hipoteca y la anticresis.
Cuando una persona quiere acceder a un mutuo bancario, ¿cómo hace el acreedor para asegurarse que le vayan a pagar? En los
casos en que el solicitante no tenga ingresos como para acreditar que pueda cumplir, existen distintos derechos reales que se
encargan de garantizar esta obligación.
A los fines del desarrollo de la presente lectura vamos a plantear una situación práctica para poder, luego, analizar las distintas
garantías existentes en nuestra legislación.
Ramiro estaba ahorrando dinero para poder comprarse un departamento. Sin embargo, todavía le faltaba bastante. Como le
surgió una buena oportunidad pensó en solicitarle al banco un mutuo por el dinero que le faltaba.
Cuando fue a solicitar el dinero, el representante del banco le comentó que el monto que quería solicitar era muy alto, por lo
que debía prestar alguna garantía. Como Ramiro no tenía bienes decidió pedirle a su hermano, que tenía una casa propia, que la
ponga como garantía de su deuda. Su hermano aceptó, y con el dinero del mutuo Ramiro pudo comprar su departamento.
Sin embargo, unos años después, y cuando aún no estaba el monto total de la deuda cancelada, al hermano de Ramiro le surgió
una posibilidad laboral en el extranjero, por lo que puso en venta la casa. Por suerte para él al poco tiempo apareció un
comprador. El problema, y para ello fue a solicitar asesoramiento a su abogado, era que no sabía qué pasaba con la hipoteca que
había realizado sobre su casa para ayudar a Ramiro.
Por otro lado, aprovechó su consulta con el abogado para requerir un consejo. Lo que sucedía era que para poder costear los
aéreos que lo llevaban a su nueva ciudad de residencia y comprar todas las cosas que necesitaba para su hogar, iba a tomar una
deuda. Para garantizar la misma tenía dos opciones. La primera era otorgar el uso y goce de un campo que tenía en el interior de
la provincia de Santa Fe, para que el acreedor se vaya cobrando la deuda. Lo bueno de esta opción era que no iba a tener que ir
desembolsando dinero, sino que el mismo campo, con el producido, cancelaría la deuda. La segunda opción consistía en
entregar, en garantía de la deuda, un cuadro de Quinquela Martín que poseía. En este supuesto él debería ir pagando la deuda y
recién al finalizar la misma, el acreedor le devolvería el cuadro.
15.1. Las seguridades reales y personales.
15.1.1. Definición de cada una y comparaciones entre ellas.
Se dice que el patrimonio es la prenda común de los acreedores. Podemos agregar, que el principio genérico es la par
conditiocreditorum, o igualdad de todos los acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes para cubrir las deudas,
todos sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos de rango entre ellos. Sin embargo, para los casos en
que los bienes del deudor sean insuficientes, es necesario establecer un orden de preferencias. Este es, precisamente, el
fundamento de las garantías crediticias.
Las garantías pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma subsidiaria a tomar a cargo la obligación ante el
incumplimiento del deudor, como el caso del avalista o fiador (por ejemplo en un contrato de locación); o también pueden ser
reales, cuando se afecta una cosa determinada como garantía de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y
cobrarse del valor de esta, ante el incumplimiento; tal es el caso de los derechos reales de garantía, es decir, la prenda, la
hipoteca y la anticresis.
15.2. Los derechos reales de garantía: las disposiciones comunes.
Al momento de responder por el cumplimiento de las obligaciones que haya contraído, el deudor lo hace con todo su patrimonio
(recordemos que el patrimonio es la prenda común de los acreedores). Como todos los acreedores están en pie de igualdad para
cobrarse sus créditos con los bienes del deudor, es que se ha tratado siempre de idear instrumentos jurídicos que brinden a los
acreedores una cierta seguridad de cobro, los cuales también benefician al deudor, ya que le permiten tomar crédito con mayor
facilidad. Estos instrumentos reciben genéricamente el nombre de garantías.
15.2.1. Normas generales y especiales.
Según lo dispuesto por el artículo 2184 del (CCCN), "los derechos reales constituidos en garantía de créditos se rigen por las
disposiciones comunes de los derechos reales, y por las normas especiales que corresponden a su tipo".
Es decir, tal como expresa el artículo 1889 del CCC, los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en
función de garantía. Por ende, esta función se materializa con las facultades de persecución y preferencia propias de los
derechos reales. Por tal motivo, como accesorios de un crédito, la extinción, nulidad o ineficacia de este, impactará en la
subsistencia de la garantía, que, por tal motivo, carece de vida autónoma.
Por consiguiente, si pensamos en el caso de Ramiro, cuando este termine de pagar el crédito (lo que conlleva su extinción) se
producirá, en consecuencia, la extinción de la hipoteca sobre la casa de su hermano.
15.2.2. Caracteres.
Los derechos reales de garantía ostentan los siguientes caracteres típicos: convencionalidad, accesoriedad, especialidad,
indivisibilidad y publicidad (a los fines de dar oponibilidad). Veamos en qué consiste cada uno:
Tabla 1: Caracteres típicos de los derechos reales de garantía
Caracteres típicos de los derechos reales de garantía
Convencionalida De acuerdo con el artículo 2185 del CCCN, los derechos reales de garantía "solo pueden ser constituidos por contrato
d celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo".
Accesorios del El artículo 2186 del CCCN dispone que los derechos reales de garantía “son accesorios del crédito que aseguran, son
crédito que intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La
aseguran extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito”.
En virtud del principio de especialidad, el objeto debe estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo. Este principio en cuanto al crédito se refiere al cuantum del mismo, al monto de la garantía. Por este
motivo es preciso que la garantía se traduzca en un valor que debe estimarse en dinero al momento de la
convención. Ello supone el grado de agresión patrimonial que, con causa en el crédito y por la garantía, el acreedor
puede hacer valer con las ventajas de preferencia en el cobro que el derecho real de garantía acuerda. Asimismo, la
norma establece que la especialidad queda cumplida con la expresión del máximo al que puede aspirar percibir
privilegiadamente el acreedor.
Con respecto al objeto, se expone que este debe ser actual e individualizado adecuadamente en el contrato
Especialidad constitutivo.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; pero en
todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier
suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
Respecto al plazo de la garantía, el artículo 2189 del CCCN establece que no puede exceder de 10 años, y que en caso
de vencerse el mismo, la garantía subsiste solo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
Por último, se expresa que la constitución de la garantía es válida, aunque falte alguna de las especificaciones del
objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto
constitutivo. Ello tiene fundamento en el principio por el cual las nulidades deben ser interpretadas restrictivamente.
Esto consiste en que cada uno de los bienes afectados, y cada parte de ellos, garantizan el pago de toda la deuda y de
cada una de sus partes. Ello no puede ocurrir sino manteniendo la facultad de persecución de cualquier acreedor
individual por todas las cosas gravadas o a todas las partes en que ella fue dividida, sea quien sea su nuevo titular.
Indivisibilidad El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o solo a uno o
algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Por otro lado, la legislación permite la formulación de pactos de divisibilidad del crédito o de la garantía, lo cual tornó
este principio en uno natural. De igual modo, y para que la realización del derecho del acreedor no se traduzca una
innecesaria y abusiva afectación indiscriminada de los bienes dados en garantía, es que se permite al juez disponer
una orden para la realización de esta, pero siempre a petición del titular del bien.
A los fines de que el derecho real sea oponible a la sociedad, y que, consecuentemente, todos lo respeten, se debe
Publicidad
inscribir este en el Registro correspondiente. De este modo, queda dotado de cognoscibilidad.
Al momento de establecer qué se puede garantizar, la legislación expone:
Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la
garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley. Art. 2187 CCCN
15.2.3. Extensión de la garantía.
Extensión en cuanto a objeto
La legislación establece que la garantía comprende todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas
debidas.
No obstante, se establece una excepción al principio antes enunciado, la cual establece que no se encuentran comprendidos los
bienes unidos físicamente a la cosa, las mejoras y las rentas debidas; pero sobre los cuales se constituyó una prenda con
anterioridad a la hipoteca o bien que pertenezcan a terceros, aun cuando el deudor tenga autorizado su uso; como así también
los bienes que se unen con posterioridad a la cosa, si al tiempo de la unión se da algunas de las situaciones antes mencionadas.
Por ejemplo, si una persona hipoteca una casa, y en ella se encuentra colgado un cuadro, este no se encuentra incluido en la
garantía real si posee una prenda realizada con anterioridad, o si el mismo le pertenece a un tercero.
Extensión en cuanto al crédito
La constitución válida de garantías reales exige la mención de crédito que se tutela. Este se integra por el nominal de capital
adeudado, más los intereses. En este sentido, el artículo 2193 del Código Civil y Comercial establece que la garantía real, y por lo
tanto la que goza del privilegio, se extiende a lo debido al momento de la constitución, y que, si existieren rubros anteriores
debidos, ellos deben ser consignados en la convención.]
Es dable mencionar que los intereses a los que se refiere el artículo son los compensatorios y los punitorios y que los daños que
se mencionan pueden ser la consecuencia de la aplicación de cláusulas penales, y las costas serán las que se devenguen en la
ejecución del crédito en caso de incumplimiento. Art. 2193 CCCN
Subrogación real
El artículo 2194 del CCC fija el principio en virtud del cual la garantía real subsiste en caso de sustitución por indemnización –
caso de expropiación -, precio – caso de subasta -, o por cualquier otro concepto – seguro-. De esta manera se garantiza la
vigencia del gravamen pese a los supuestos en que se extinga la cosa o bien, permaneciendo el acreedor con igual poder sobre la
cosa que sustituye.
Por último, la legislación establece que, en caso de extinción parcial del objeto, la garantía continúa vigente sobre la parte
material restante. Art. 2194 CCCN
15.2.4. Facultades del constituyente de la garantía.
La afectación que produce la constitución de la garantía real al derecho del sujeto que padece la carga se vincula con las
potestades de disposición física y jurídica de la cosa o bien que tiene por objeto. Deudor o no de la obligación principal, quien
padece el gravamen conserva la posesión de la cosa o el bien, con la restricción de no disminuir el valor de la garantía.
Para el caso de que el propietario infrinja esta restricción, la legislación pone en manos del acreedor titular del gravamen, tanto
acciones preventivas como ejecutorias. Estas últimas (requerir la privación del plazo, estimar el valor de la disminución y exigir
su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente) son medidas opcionales del acreedor.
Inoponibilidad
En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía (por ejemplo, venta
del bien).
15.2.5. Realización por un tercero.
Existen casos en que el bien es ejecutado por un tercero distinto del titular de la garantía. Este supuesto está contemplado en el
artículo 2197 del Código Civil y Comercial, el cual establece que:
si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por
caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente, (generalmente lo hará por vía de la “tercería de mejor derecho”).
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la restitución. Este sería el
caso de que luego de la constitución de la hipoteca alguien embargara la propiedad por otra deuda distinta y la subastara. En ese
caso, el acreedor hipotecario podría cobrar con preferencia al acreedor que llevó adelante la subasta. Art. 2197, CCCN
Cláusulas nulas
El Código Civil y Comercial expone una limitación en materia de garantías reales al expresar que: "es nula toda cláusula que
permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de
ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía". Art. 2198 CCCN. Una de las cláusulas nulas sería apropiarse
directamente del bien, sin promover la ejecución judicial, a esto se denomina pacto comisorio.
15.2.6. Responsabilidad del propietario no deudor.
Existen supuestos donde el derecho real de garantía puede ser acordado por una persona distinta a la que asume la deuda, esto
es, un tercero extraño al vínculo obligacional. Este sería el caso que se da con el hermano de Ramiro, quien realiza una hipoteca
sobre su propia casa, garantizando una obligación de Ramiro.
El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma
expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen.
El primer supuesto es el caso del hermano, y el segundo sería cuando este vende la casa sin que Ramiro haya terminado de
pagar la deuda. En este último supuesto, si el comprador no se obliga en forma expresa al pago de la obligación, solo
respondería ante el caso de que Ramiro no pagara la obligación, hasta el monto adeudado y únicamente con el bien. Por
supuesto que luego podría accionar contra Ramiro para recuperar lo pagado, más los daños y perjuicios, como veremos a
continuación.
Asimismo, esta ejecución debe darse por el incumplimiento del deudor y luego de sentencia dictada contra este. La
responsabilidad por el máximo del gravamen distingue a esta de la figura de la fianza.
15.2.7. La ejecución. Situaciones previstas en el código.
Al respecto, el artículo 2200 del Código Civil y Comercial establece que:
en caso de ejecución de la garantía, solo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y
plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite
del gravamen, o para que oponga excepciones. El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor
solo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser
alegadas por el propietario no deudor en juicio de conocimiento. Art. 2200 CCCN
Es dable mencionar también que una vez que se venda el bien, el propietario no deudor tiene derecho a percibir el remanente
una vez abonado el gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
Por último, una vez que se satisface el pago de la obligación garantizada (puede ser mediante la ejecución de la garantía), el
propietario no deudor adquiere una serie de derechos, a saber:
a) reclamar las indemnizaciones;
b) subrogarse, si procede, en los derechos del acreedor; y
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, promover una
ejecución contra ellos a fin de que abonen lo que proporcionalmente les corresponde, o en su caso, lo que valga cada uno
de los bienes dados en garantía.
15.2.8. Efectos de la subasta.
El artículo 2203 del CCCN dispone:
Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron
debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la
satisfacción de sus créditos.
Si pensamos en el caso de Ramiro, si el no paga el mutuo y se subasta la casa de su hermano, allí se extingue la garantía. El
único requisito que exige la ley es que su hermano haya sido citado a la ejecución.
15.2.9. La cancelación del gravamen.
Cancelación registral
Una vez extinguida la garantía real, se debe proceder a su cancelación registral en los casos en que la misma haya recaído sobre
un bien registrable. Recordemos que la cancelación siempre va a ser a petición de parte, ya que el Registro no actúa de oficio. En
este sentido, el Código Civil y Comercial expone que:
Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el
que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus
efectos. En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título
constitutivo de la garantía. Art. 2204 CCCN
Un ejemplo del primer caso se da en los supuestos de mutuos garantizados por hipoteca. Para lograr la cancelación, la norma
expresa que se debe realizar por un instrumento de igual naturaleza que el necesario para su constitución, por lo que en la
práctica se va a realizar una escritura de cancelación, que luego se inscribe en el Registro. Es muy común que en la práctica ello
no se realice por el costo del instrumento. El deudor, como ya ha pagado su mutuo, se queda tranquilo. Sin embargo, siempre es
recomendable realizar la cancelación, ya que, por ejemplo, si se quiere dar la propiedad en garantía de una locación o vender la
misma, va a figurar la hipoteca registralmente, y eso va a hacer mermar el valor de la propiedad, aunque el crédito esté pagado.
15.3. Hipoteca.
15.3.1. Definición.
Al hablar de garantías reales, la más utilizada es la figura de la hipoteca. Tal como se desarrolla a continuación, la misma recae
sobre bienes inmuebles y se constituye a los fines de asegurar el cumplimiento de una obligación.
El Código Civil y Comercial, en su artículo 2205 la define como:
derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado. Art. 2205 CCCN
No es necesario que el deudor e hipotecante sean la misma persona; el deudor de la obligación puede ser una persona y quien
preste su inmueble en garantía, otra. Asimismo, pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una obra de
arte), si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie; basta que
se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. Esto es lo que sucede en el caso de Ramiro. Este es el deudor
de la obligación, y es su hermano el hipotecante, ya que la garantía recae sobre una casa de su propiedad.
ARTICULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
15.3.2. Análisis de la normativa.
Caracteres
Dentro de la figura de la hipoteca encontramos caracteres esenciales, los cuales si faltan tornan nula a esta; y caracteres
naturales.
Dentro de los caracteres esenciales encontramos los siguientes:
a) Es un derecho real.
b) Es accesorio a un crédito. No existe hipoteca si no hay un crédito al cual brinda seguridad.
c) Es convencional, no admite otra forma de constitución más que el acuerdo de voluntades. De acuerdo a lo estipulado por el
artículo 2208 del Código Civil y Comercial, se debe realizar mediante escritura pública excepto expresa disposición en
contrario.
d) Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca nace con la firma de la escritura y es el único derecho real
en el cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripción es declarativa y no constitutiva.
e) Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinación precisa de sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y
respecto de la obligación a la que accede.
ARTICULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por
su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
Según el artículo 3131 del Código Civil derogado, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
1°, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas
por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento; 2°, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el
archivo en que se encuentra; 3°, la situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere
urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4°, la cantidad cierta de la deuda y la determinación de la misma.
Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si
tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. A su vez,
el o los inmuebles dados en garantía, deben estar expresamente determinados; una designación colectiva de los inmuebles que
el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es suficiente para dar a la constitución de la
hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e
individualmente la naturaleza del inmueble.
Sin embargo, el artículo 3133 del mismo cuerpo legal expresaba que:
La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en
conocimiento positivo de la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación del conjunto de
las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca.
La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses si estos estuviesen determinados en el título. Estos
intereses serán debidos hasta el efectivo pago; la hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren
desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación.
Es común que los bancos soliciten garantía hipotecaria para que el titular de una cuenta corriente pueda girar en descubierto; en
estos casos, los jueces generalmente se pronuncian por la nulidad de la hipoteca, por no cumplirse con la especialidad, al no
estar determinado el crédito.
Esta falta de determinación provoca que el rango no avance, porque hay un recambio constante de prestaciones debidas. Para
considerarse cumplido, en general, se pide que se consigne una cantidad “máxima” de dinero que garantiza. Usualmente, se
llama a las hipotecas con un vicio en el principio de especialidad, como “hipotecas abiertas”.
Dentro de los caracteres considerados naturales podemos mencionar a la indivisibilidad. Esta se reputa un carácter natural y
no esencial porque puede faltar y la hipoteca no pierde validez. Hay indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a
una deuda, y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Aunque se hagan pagos
parciales, en principio no podrá solicitarse la cancelación parcial de la hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados al pago de
la deuda, el acreedor podrá ejecutar cualquiera o todos ellos. Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el
crédito garantizado sigue siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir
sobre otros bienes de los deudores, podrá cobrarse a cada uno su parte de la deuda.
Objeto. Extensión de la garantía
La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras
sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque provengan del hecho de un tercero; a las
construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía
el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble
hipotecado no están sujetos a la hipoteca. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y estos son destruidos, la hipoteca solo
subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si este es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
En caso de expropiación, los derechos del hipotecante sobre el inmueble se consideran transferidos a la indemnización.
Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitación, y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse.
Del juego de los artículos 3111, 3152, 3936, 3937 y 3152 del Código Civil de Vélez Sarsfield se sigue que los costos y gastos de
confección e inscripción de la escritura hipotecaria, así como los daños e intereses ocasionados por el incumplimiento, están
garantizados, pero carecen de privilegio (pues la interpretación en materia de privilegios es restrictiva y no aparecen
enumerados expresamente). En cambio, las costas y gastos del juicio hipotecario sí están garantizados y gozan de privilegio.
En relación a los intereses, podemos consignar que la hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que
corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación o se dieran las bases para su cálculo (se refiere a
intereses compensatorios). Al constituirse la hipoteca por un crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben
liquidarse y designarse en suma cierta. La indicación de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designación de su
importancia, es sin efecto alguno.
Constitución de la hipoteca
Tal como expusimos al hablar de los caracteres de los derechos reales de garantía, no hay otra hipoteca que la convencional. La
hipoteca solo puede ser constituida por escritura pública o por documentos que, sirviendo de títulos al dominio o derecho real,
estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura
pública de la hipoteca y la del contrato al que acceda. Cuando ha sido establecida por una escritura pública en que el acreedor
no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución.
La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos
a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no
pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública se considera
registrada (principio de incolumnidad).
Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el constituyente sea propietario del inmueble y goce de
plena capacidad, pues si esta falta el acto será nulo (de nulidad relativa). Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son
nulas de nulidad absoluta y se denominan actos a non domino. Recordemos que en materia hipotecaria está prohibida la
convalidación. Si el dominio está sujeto a condición, rescisión o resolución, la hipoteca seguirá la suerte de este. Entonces, si por
ejemplo el hermano de Ramiro tenía sobre el inmueble que hipotecó un derecho de dominio revocable, y luego queda
perfeccionado, igual suerte seguirá la hipoteca.
La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la obligación del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y se
obliga personalmente al pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la deuda) y se podrá ir contra todo su patrimonio, no
solo el inmueble, en caso de que no alcancen los fondos provenientes de la realización de aquel. En cambio, si el hipotecante
nada dice respecto de asumir la deuda, solo responde con el inmueble y se denomina tercero poseedor.
En la hipoteca no hay traspaso de la posesión, es entonces que el codificador instituyó la forma de publicidad inscriptoria, como
caso de excepción para este derecho real. La inscripción debe realizarse antes de los 45 desde la realización del acto para
mantener la prioridad y caduca a los 35, por lo cual habrá que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la
oponibilidad ante los terceros.
Recordemos que es de vital importancia respetar el plazo de los 45 días para la presentación de la escritura, ya que, si otro
derecho real incompatible con esta es presentado en este lapso de tiempo, la escritura de la hipoteca presentada ante el
Registro respetando este plazo (aunque en forma posterior a la otra escritura) va a tener prioridad.
Capacidad y derecho para constituirla
Hemos mencionado previamente que para constituir la hipoteca es necesaria la capacidad plena, la que se adquiere a los 18
años, no debiendo el constituyente estar inhibido ni inhabilitado, tampoco tener incapacidades de derecho respecto del acto. El
segundo requisito, es la titularidad del derecho. Puede pasar que un condómino desee hipotecar su cuota parte o el total del
inmueble. Si el condómino hipoteca su parte indivisa, la hipoteca será válida (artículo 2207 del Código Civil y Comercial ]). Si lo
que el condómino desea hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos atenernos al principio general que nos dice que el
condómino no puede enajenar, constituir servidumbres ni hipotecas en perjuicio del derecho de los copropietarios sin el
consentimiento de todos. En este último supuesto, todos los condóminos deberían estar de acuerdo en realizar este acto.
Recordemos que en materia hipotecaria la convalidación está prohibida expresamente, esto ocasiona que cuando la misma es
constituida por un tercero no pueda ser validada posteriormente; pero si el inmueble llegase a ser adjudicado al condómino
hipotecante, la hipoteca valdrá pues no es el instituto de la convalidación el que se aplicaría, sino el principio de partición
declarativa, reputándose que el copropietario ha sido propietario exclusivo desde el día en que llegó a ser condómino.
Tengamos presente, asimismo, que el dominio puede ser pleno, cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún
derecho real hacia otras personas; o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una
condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como
servidumbre, usufructo, entre otros; pues bien, la constitución de hipoteca seguirá la suerte del dominio imperfecto,
resolviéndose el contrato hipotecario cuando se resuelva el dominio. Para ello, deberá estar inscripta la condición resolutoria o
carga real en el Registro de la Propiedad, pues en caso contrario no será oponible al acreedor.
Por último, las solemnidades requeridas para la constitución de la hipoteca son las mismas que las de cualquier derecho real
sobre inmueble: escritura pública e inscripción posterior a los fines de su oponibilidad.
Efectos de la hipoteca.
Facultades del propietario inmueble gravado.
La hipoteca, en principio, no restringe las facultades propias del dominio.
Actos de prohibición al propietario.
Sin embargo, el propietario no deberá realizar actos materiales o jurídicos que menoscaben el valor del inmueble y,
correlativamente, todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene derecho a
asegurarlo, solicitando las medidas correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo preventivo, prohibición de
innovar, entre otros), pues el deudor disminuye así la garantía de la deuda.
En el caso de que el propietario hubiese violado lo antes expresado, y las medidas cautelares no tuvieren sentido por haber sido
causados ya los detrimentos, y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido y ya no brinde plena y entera
seguridad a los acreedores hipotecarios, estos podrán, aunque sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación
de los deterioros causados, y el depósito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca. En tal caso, podrá el
acreedor solicitar la caducidad de los plazos por las cuotas de la obligación aún no vencidas.
Medidas conservatorias
Dijimos que la existencia de hipotecas que graven una heredad no es obstáculo a la constitución de servidumbres sobre un
inmueble; pero una servidumbre así constituida, no puede oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a su
establecimiento, y ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se venda como libre de toda servidumbre. Por ello,
muchas veces en la práctica, es recomendable que al momento de constituir la servidumbre se requiera el consentimiento por
parte del acreedor hipotecario a los fines de evitar esta oponibilidad.
En relación a la locación, en principio permitida, habrá que atarse a las cláusulas contractuales; es una cláusula de estilo, en
donde se pacta la inoponibilidad del contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la hipoteca.
El propietario puede celebrar nuevas hipotecas, que tendrán un rango posterior: hipoteca de segundo grado, tercer grado, etc. y
que podrán cobrarse del inmueble, una vez canceladas las de grado preferente. Recordemos lo estudiado en la unidad de
derecho registral, en tanto el artículo 19 de la Ley 17801, Régimen de la Propiedad Inmueble, permite que los acreedores
negocien un cambio de rango entre sí, el que (estando inscripto) es oponible al propietario y los terceros registrales (permuta de
rango entre sí, posposición de rango, rango compartido). Asimismo, al constituir la hipoteca, el propietario puede, con
consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto
que esta podrá alcanzar; es lo que se llama reserva de rango.
Si en el caso planteado el hermano de Ramiro hubiera realizado una nueva hipoteca en forma posterior, esta sería de segundo
grado. Por consiguiente, si luego se subasta el bien, primero cobrará el acreedor hipotecario con relación al crédito de Ramiro, y
luego el otro acreedor.
La hipoteca y los terceros. Extinción
El propietario está, en principio, facultado para enajenar el dominio del inmueble hipotecado. Sin embargo, en virtud
del iuspersequendi (facultad propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario podrá perseguirla en
manos de quien se encuentre y ordenar su ejecución, tal como podría haber hecho con el primer propietario. Pierde esta
facultad sobre las cosas de naturaleza mueble y que eran inmuebles por accesión (por ejemplo, máquinas agrícolas), en virtud
del artículo 1895 del CCC (si el adquirente es a título oneroso y con buena fe). Art. 1895 CCCN
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene dos opciones.
Tabla 2: Tercero adquiriente y tercero poseedor
Tercero adquiriente y tercero poseedor
Se denomina así al nuevo propietario, cuando asume la deuda hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo deudor
hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio; para ello, es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario. Para
Tercero que el deudor original (primer propietario del inmueble) quede liberado, el acreedor deberá liberarlo expresamente, pues
adquirente la sola aceptación del nuevo deudor no es suficiente para desobligarlo operando la novación.
Hay que tener presente que si el tercero quiere asumir la deuda, pero el acreedor no lo acepta, se transforma en un
tercero poseedor pero no adquirente.
Se denomina así al adquirente del inmueble cuando no asume la deuda como propia, o no ha sido aceptado por el
acreedor hipotecario, o si se trata de una persona ajena a la obligación principal y que ha prestado su inmueble en
garantía al obligado, limitándose a responder con el inmueble hipotecado. En ningún caso se puede atacar el resto del
patrimonio del tercero poseedor, él responderá solo con el inmueble. Los acreedores hipotecarios, aun antes de la
exigibilidad de sus créditos, están autorizados a ejercer contra el tercer poseedor todas las acciones que les
corresponderían contra el deudor mismo para impedir la ejecución de actos que disminuyan el valor del inmueble
Tercero hipotecado. Los arrendamientos hechos por el tercero poseedor pueden ser anulados, cuando no tuviesen fecha cierta
poseedor anterior a la intimación del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta anterior, deben ser
mantenidos.
El tercero poseedor no puede ser ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al pago del capital y
de los intereses exigibles en el término de 3 días, y si este no lo verifica, podrá recurrir al tercero poseedor, exigiéndole el
pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. El tercero poseedor puede exonerarse del pago de la
obligación hipotecaria abandonando el inmueble (a diferencia del tercer adquirente). El juez deberá nombrar un curador a
los efectos de proveer a la conservación del bien, hasta que este sea liquidado.
Cancelación
La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la
extinción de las obligaciones. El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor no extingue la
hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario expresamente libere al deudor. La consignación de la cantidad debida, hecha por el
deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada
en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago.
La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública, que el acreedor hiciere de su derecho
hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso tendrá derecho a pedir que así se anote en el
Registro.
La extinción de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble
o condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto, como el caso de un
instrumento declarado nulo por la autoridad judicial. En este caso la hipoteca se extingue siguiendo la suerte del derecho
principal.
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y estos son destruidos, la hipoteca solo subsiste sobre el suelo, y no sobre los
materiales que formaban el edificio. Si este es reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo.
Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la hipoteca se extingue, aunque no esté cancelada en el Registro, respecto
del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación de los acreedores que
tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez. Si
la propiedad es irrevocable, y la calidad de acreedor e hipotecario se encuentra reunida en la misma persona, la hipoteca se
extingue naturalmente.
Repasemos:
Como mencionamos, cuando el hermano de Ramiro se va de viaje decide vender su casa. Ahora imagina que el comprador
decide asumir la deuda hipotecaria, la cual ascendía a la suma de un millón de pesos. Sin embargo, el banco no acepta dicha
operación, y como Ramiro había dejado de pagar la deuda ejecuta el bien
Si la casa tiene un valor de ochocientos mil pesos, ¿cómo se va a cobrar esa deuda?
El banco se va a cobrar los 800 mil del producido del remate, pero no el saldo restante sobre los bienes del comprador, ya que
denegó que este fuera un tercero adquiriente.
Justificación: si el tercero quiere asumir la deuda, pero el acreedor no lo acepta, se transforma en un tercero poseedor, pero no
adquirente, limitándose a responder con el inmueble hipotecado. En ningún caso se puede atacar el resto del patrimonio del
tercero poseedor, él responderá solo con el inmueble.
15.4. Anticresis.
15.4.1. Definición y objeto.
La anticresis, al igual que todos los derechos reales de garantía, solo puede nacer de un contrato. El contrato por el cual se
constituye el derecho real de anticresis debe celebrarse por escritura pública, pero esta formalidad solo es exigida ad
probationem. Al referirnos a sus caracteres podemos exponer que este derecho es oneroso, unilateral y real (porque se
perfecciona con la entrega de la cosa). Además, debe ser inscripto para su oponibilidad.
El artículo 2212 del CCC expone que: la anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los
frutos para imputarlos a una deuda.
Si pensamos en el supuesto planteado al comienzo de la lectura, este derecho sería el que el hermano de Ramiro tenía como
opción dando el campo para que el acreedor se vaya cobrando la deuda con el producido de este.
Al igual que en la prenda, está prohibida la cláusula que autorice al acreedor a tomar en propiedad la cosa en caso de que la
deuda no fuese pagada, pues, como todo derecho real de garantía, implica solamente la preferencia relativa al precio de
liquidación sobre la cosa y no sobre la cosa misma.
El derecho de anticresis, al igual que la prenda, es indivisible. El acreedor no está obligado a restituir la cosa hasta que la deuda
no haya sido completamente saldada.
15.4.2. Legitimación. Plazo máximo. Duración de la inscripción.
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 2213 del Código Civil y Comercial, "pueden constituir anticresis los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo". ] Debemos tener presente el tema de los
condóminos al diferenciar si el derecho se va a realizar sobre la cuota parte del condómino o sobre la totalidad del bien.
El plazo máximo de la anticresis no puede exceder de los 10 años para cosas inmuebles y de 5 para cosas muebles registrables.
Cabe destacar que, si el constituyente es titular de un derecho real de menor duración, la anticresis se acaba con este. Entonces,
por ejemplo, si el hermano de Ramiro tenía un usufructo al cual le quedaban 3 años de duración sobre un campo, no podrá
realizar un derecho de anticresis por 10 años (que sería el máximo legal permitido), sino que a los 3 años se extinguiría junto con
el derecho de usufructo.
Por último, podemos destacar que la inscripción en el Registro mantiene sus efectos por el lapso de 20 años para inmuebles
y 10 años para muebles registrables, pudiendo ser renovados. En caso de no ser renovada, la inscripción caduca de pleno
derecho.
15.4.3. Derechos y deberes del titular del derecho real.
Derechos y deberes de las partes
 Usar y gozar la cosa dada en anticresis.
 Percibir sus frutos (se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital).
 Poseer, pudiendo por ejemplo darla en arrendamiento o habitar el inmueble.
Derechos  Retener (su regulación, así como las facultades y deberes del retenedor se encuentra en los artículos 2587 a 2593 del
Código Civil y Comercial).
del
 Ejecutar el contrato (no así de la cosa) en caso de perder el interés en seguir reteniendo el inmueble para continuar
acreedor percibiendo los frutos.
 Restituir en cualquier momento antes de ser pagado si no le resulta ventajoso continuar ejerciendo el derecho de
retención.

Deberes  Conservar la cosa.

del  No puede realizar ningún cambio del que resultara que, luego de pagada la deuda, el deudor no pueda explotar la cosa
acreedor de la manera que antes lo realizaba (salvo pacto en contrario).
 Administrar conforme las reglas del mandato.
 Responder por los daños que ocasiona.
 Derechos y deberes de las partes
 En caso de incumplir estos deberes, se extingue la garantía y el acreedor deber restituir la cosa
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra los
acreedores quirografarios y los hipotecarios posteriores al establecimiento de la anticresis. Al ser un poseedor legítimo, goza de
la protección de las acciones posesorias y, al ser titular de un derecho real, de las acciones reales (negatoria o confesoria).
15.4.4. Derechos y deberes del propietario gravado.
Derechos y deberes del propietario gravado
Los mismos se entienden a contrario sensu de los del acreedor, entendiendo, entonces, que debe respetar el uso y goce
Derechos del de la cosa por el acreedor, y su percepción de los frutos. Asimismo, y no obstante ello, sigue siendo el propietario de la
propietario cosa.
gravado Además, tiene el derecho a percibir las contribuciones y cargas del inmueble que está obligado a abonar el acreedor, de
acuerdo con el artículo 2217 del Código Civil y Comercial.
Deberes del Debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del objeto, aunque este no subsista.
propietario Otra cuestión, y de vital importancia, es que no debe turbar el derecho del acreedor, permitiendo que este realice todos
gravado los actos que hagan a su derecho.

15.5. Prenda.
15.5.1. Disposiciones generales
a) definición
Al momento de legislar sobre las garantías reales, el codificador estableció la prenda como una especie dentro de dicho
género, la cual se establece sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
Al respecto, reza el artículo 2219 del CCCN:
La prenda es el derecho real de garantía sobre las cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se
constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y
tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
Esta garantía sería la restante opción que el hermano de Ramiro le consulta al abogado, cuando le menciona la posibilidad de
entregar un cuadro en garantía del cumplimiento del crédito principal.
b) análisis de las mismas.
El Código contempla dos clases de prenda: la prenda común o sin registro, con desplazamiento o posesoria; y la prenda con
registro, sin desplazamiento o no posesoria (artículo 2220 CCCN)
La primera exige para su configuración la entrega de la cosa al acreedor, quien debe ejercer la posesión de la misma animus
pignusy no animus dominis, ya que reconoce la propiedad en cabeza del constituyente. Este sería el caso planteado del cuadro
del hermano de Ramiro. En este supuesto se entrega el bien.
La prenda puede caer sobre cosas muebles no registrables o sobre créditos instrumentados, no así sobre cosas muebles
registrables.
En la prenda con registro, regida por ley especial, el constituyente no se desprende de la cosa, no hay desplazamiento, pero las
partes pueden acordar que la cosa quede en poder de un tercero, quien ejerce la tenencia. Este es el caso que se observa en
materia automotor (Decreto-Ley 15348/46, ratificado por la Ley 12962). El supuesto más común en la actualidad es cuando se
adquiere un automotor por un plan de ahorro. Como generalmente se entrega la posesión del vehículo cuando aún no está el
saldo de precio totalmente cancelado, se realiza una prenda sobre el mismo. Y como el automóvil queda en poder del
adquirente, se inscribe en el Registro para seguridad del acreedor prendario.
Por consiguiente, podemos afirmar que la prenda con desplazamiento es el derecho real, de origen convencional, accesorio de
una o varias obligaciones de cualquier clase, en función de garantía, que se ejerce por la posesión, con desplazamiento de una o
más cosas muebles no registrables o títulos instrumentados, ajenos. Sobre estos recae la prenda, cuyo propietario o titular, sea
o no el deudor de la obligación garantizada, entregó al acreedor prendario o a otra persona designada de común acuerdo.
Téngase presente, que al igual que en el caso de la hipoteca, el titular del derecho de dominio sobre el bien que garantiza el
crédito, puede ser una persona distinta a la del deudor, es decir, que puede ser, por ejemplo, que Juan tome un mutuo bancario
y garantice el mismo con un bien mueble no registrable de su padre.
Son aplicables a la prenda los principios generales de los derechos reales y los propios de los derechos reales de garantía (tal
como se expuso y desarrolló al comienzo de la presente lectura). Asimismo, los caracteres del derecho real de prenda son los
propios de todos los derechos reales de garantía: convencionalidad, accesoriedad, especialidad crediticia y objetiva,
indivisibilidad y subrogación (las cuales fueron desarrollados ut supra).
El contrato de prenda es innominado, de acuerdo con el artículo 970 del CCC. Esto quiere decir que están regidos, primero, por
la voluntad de las partes, luego por las normas generales sobre contratos y obligaciones, en tercer lugar, por los usos y prácticas
del lugar de celebración y, por último, por las disposiciones correspondientes a los contratos nominados afines, que son
compatibles y se adecuan a su finalidad (contrato formal, solemne, relativo, bilateral y a título gratuito u oneroso).
Cabe destacar que los derechos provenientes de la prenda solo subsisten mientras el bien afectado se encuentra en poder del
acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando media
pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al propio
constituyente de la prenda
La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía
del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y todos los demás datos individualizadores.
El artículo 2223 CCC se refiere a la posibilidad de realizar prendas sucesivas sobre el mismo bien a favor de otro acreedor. Para
ello, el acreedor que posee el bien debe consentir en poseerlo para ambos o entregarlo en custodia a un tercero en interés
común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de constitución de la prenda. No obstante, lo antes
mencionado, las partes pueden, de común acuerdo, y en virtud del principio de autonomía de la voluntad, establecer otro orden
de prelación, expresando lo mismo en forma clara y precisa.
Por último, es dable mencionar que el CCC excluye de su regulación a la prenda tácita, prevista en los artículos 3218 a 3221 del
Código derogado
15.5.2. Prenda de cosas: análisis de la normativa aplicable al caso.
La temática se encuentra desarrollada en los artículos 2224 y siguientes del CCC.
El contrato de prenda puede tener por objeto toda clase de cosas muebles, sean o no consumibles o fungibles. Es preciso que la
cosa esté en el comercio, ya que de lo contrario no puede ser vendida o adjudicada en la ejecución prendaria, que sea
determinada y que exista actualmente.
La prenda no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por accesión o que estén excluidas de la garantía de los
acreedores (artículo 744 CCC). Por consiguiente, por ejemplo, no pueden prendarse muebles de uso indispensable del
propietario, ni los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, entre otros.
En cambio, se puede celebrar contrato de prenda respecto de las cosas futuras o ajenas, o que al tiempo de contratar sean
inmuebles por accesión.
En el caso de la cosa futura el contrato es válido, pero el derecho real no se configura mientras la cosa no exista y no se entregue
al acreedor.
Asimismo, para constituir la prenda es necesario ser propietario de la cosa. En caso de no serlo, rige el principio de convalidación
(artículo 1885 CCC). Por consiguiente, en caso de que se realice un derecho de prenda sobre un bien que no es de propiedad del
constituyente, si este en forma posterior lo adquiere para sí, el acto queda convalidado, y se entiende que la prenda fue
realizada en la fecha que se constituyó como si desde ese momento hubiese sido el dueño.
Prenda de cosa ajena
Si el acreedor recibe una cosa ajena en prenda que cree del constituyente y la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al
deudor la entrega de otra de igual valor. Si el deudor se niega, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación
principal, aunque tenga plazo pendiente.
Imaginemos este supuesto. Alfredo garantiza una deuda que posee con un cuadro, el cual entrega a su acreedor Pablo, para que
este lo tenga mientras paga la deuda. Sin embargo, Pablo es intimado por Florencia para que le restituya la posesión del cuadro,
ya que le pertenece. Si Pablo devuelve el mismo, tiene la posibilidad de requerirle a Alfredo otro cuadro de igual valor o algún
otro bien que sustituya al mismo. En caso de que este se niegue, Pablo puede exigir que le pague toda la deuda, incluso en el
caso de que fuera, por ejemplo, en 12 cuotas y quedaran 6 meses para pagarla.
Frutos
Los frutos o intereses que genera el bien prendado deben ser percibidos e imputados al pago de la deuda, primero a gastos e
intereses y luego al capital (salvo pacto en contrario).
Ello es así ya que el acreedor debe adoptar todas las medidas normales tendientes a la conservación de la cosa, entre ellos,
percibir los frutos por cuenta del deudor.
Uso y abuso
El acreedor no puede usar la cosa sin consentimiento del deudor, salvo que sea un uso necesario para su conservación. En
ningún caso puede abusar en la utilización ni perjudicar de otro modo, ya que debe cuidar la cosa, conservándola en buen
estado. Caso contrario se puede: a) dar por extinguida la garantía y restituir la cosa; b) pedir que la cosa sea puesta en depósito
(a costa del acreedor); o c) reclamar daños y perjuicios.
En caso de que se requiera hacer gastos para la conservación, el deudor debe los mismos al acreedor, aunque la cosa no
subsista. El acreedor que detenta la cosa debe conservarla por cuenta del propietario, pero debe abstenerse de efectuar
innovaciones que no sean las mejoras de mero mantenimiento o necesarias. En el caso de los gastos útiles, el acreedor no puede
reclamar los mismos sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.
Venta del bien
Si se presume que el bien va a sufrir una destrucción o una pérdida importante de su valor, ambas partes pueden pedir la venta
del bien (debe ser una presunción fundada, presumible y objetiva). De igual manera, el constituyente puede solicitar la
devolución del objeto dado en prenda, sustituyendo el mismo por un objeto de igual valor u otra garantía real equivalente.
Igualmente, la cosa puede venderse a petición de otros acreedores, en cuyo caso, el acreedor prendario posee privilegios sobre
el precio obtenido.
Ejecución
El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debiendo anunciar la misma con 10 días de anticipación en el
diario de publicaciones legales del lugar donde se encuentre la cosa. Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables
en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden, de común acuerdo, al momento de la constitución, convenir que:
a) el acreedor se adjudique la cosa por la estipulación del precio que la cosa tendría al momento del vencimiento de la deuda
(el valor lo determina un experto designado por las partes o en su defecto, un experto designado por el juez a pedido del
acreedor);
b) la venta se haga por un procedimiento especial que ellos determinen.
c) Si no son estipuladas, estas opciones son optativas para el acreedor. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, las
cuales pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.
Cabe destacar que el acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su
adjudicación.
Según el artículo 2231 del CCC: “La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de cosas”.
15.5.3. Prenda de créditos: análisis de la normativa aplicable al caso.
Análisis de la normativa aplicable al caso
Tal como establece el artículo 2232 del CCC:
La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido (…) se constituye
aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque este no sea necesario para el ejercicio de los
derechos vinculados con el crédito prendado. Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
La legislación establece, asimismo, como regla general, que la prenda se constituye cuando se notifica la existencia del contrato
al deudor del crédito prendado.
Un ejemplo podría resultar la prenda de un cheque. En este caso, la prenda va a quedar constituida como se notifique a la
persona que debe abonar la suma consignada en ese cheque.
La existencia del contrato de prenda
No puede el acreedor prendario pretender celebrar sobre los créditos gravados transacciones o contratos que impliquen su
negociación, ya que no es el titular del crédito que recibió. Solamente se le reconoce la facultad de cobrar el crédito, lo que
puede hacer judicialmente en caso de ser necesario (se aplican las reglas del mandato – artículo 2234 del). Es decir, que tiene el
derecho a cobrarlo y el deber de conservarlo.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su
derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria, el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo 2229 CCC,
acerca de la ejecución.
Solo pueden prendarse los créditos que sean transmisibles, estén en el comercio y sean embargables. La regla es que luego de
su instrumentación, todos los créditos pueden ser objeto de prenda.
La hipoteca no se puede prendar, pero sí el crédito garantizado con hipoteca, siempre que esté instrumentado.
Cabe destacar que cuando la exigibilidad del crédito prendado dependa de una opción o declaración del constituyente, el
acreedor prendario puede hacerla por su propia cuenta si su propio crédito es exigible, y de común acuerdo con aquel en caso
contrario.
Si la opción le corresponde al deudor del crédito cedido en garantía, solo produce efecto si se comunica al propio acreedor y al
prendario (artículo 2235 CCC).
Participación en contrato con prestaciones recíprocas
Si el crédito se origina en un contrato de dichas características, en caso de incumplimiento del obligado prendario, el acreedor
puede enajenar forzadamente la participación de aquel en dicho contrato, sujeto a las limitaciones de este.
Si se requiere el asentimiento de la otra parte del contrato, y esta se niega prestarlo, debe ser suplido dicho requisito por el juez.
Cabe destacar que, a los fines del análisis del presente concepto, se entiende por participación, al conjunto de derechos y
obligaciones derivados del contrato.
Extinción
En caso de que se extinga la prenda (cualquiera sea la causa) sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, se debe restituir
el elemento probatorio del mismo y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado (artículo 2237 CCC).
Francisco ha realizado un derecho de anticresis sobre un vehículo que era de su propiedad. Al momento de constituir el mismo,
se pactó que tuviera la máxima duración legal permitida por la normativa. Si el instrumento constitutivo fue firmado en el año
2018, ¿cuándo se va a extinguir?
Como se trata de un derecho sobre un bien inmueble registrable, se va a extinguir en el año 2023.
Justificación: el plazo máximo de la anticresis no puede exceder de los 10 años para cosas inmuebles y de 5 para cosas muebles
registrables, por lo que, en este supuesto, el plazo de 5 años es el máximo que la normativa permite.

Unidad 16. La defensa del derecho real

Al comienzo de la asignatura, analizamos qué podía hacer un poseedor ante una lesión en su relación de poder. Ahora bien,
¿qué sucede con los titulares de los derechos reales ante los mismos supuestos? A continuación, daremos respuesta a este
interrogante, señalando, asimismo, como se relacionan estas acciones con la de los poseedores.
A los efectos del desarrollo de la presente lectura vamos a imaginar la siguiente situación práctica, para luego analizar las
respuestas que nuestra legislación otorga en cada supuesto.
La Sra. Russo ha comprado un campo en la localidad de Esperanza. Sin embargo, desde ese momento solo ha tenido problemas
con el mismo. Lo primero que sucedió es que cuando le vendieron el terreno le dieron unos planos que no reflejaban las
dimensiones y la ubicación correctas. Al consultar dicha situación con el dueño del campo vecino, el Sr. Pérez, este le mostró su
plano el cual tampoco coincidía con el que la Sra. Russo tenía, por lo que ninguno de los dos sabía con seguridad donde
terminaba su campo y donde comenzaba el del otro.
Por otro lado, y en el extremo opuesto del campo, el dueño del inmueble vecino había colocado su alambre dentro de los límites
del inmueble de la Sra. Russo. Aproximadamente eran 10 metros dentro de la propiedad, por todo el largo del lateral de este.
Por último, como el campo que había comprado la Sra. Russo no tenía salida a la vía pública, al momento de adquirirlo le habían
comunicado que el inmueble poseía a su favor una servidumbre de paso sobre el fundo del vecino. Sin embargo, cuando quiso
utilizar el camino que correspondía a dicho derecho real, advirtió que el vecino lo había cerrado con una tranquera, por lo que
ella no podía pasar.
Cansada de todas estas situaciones decide consultar a su abogado, a los fines de accionar judicialmente.
16.1. Acciones reales: disposiciones generales.
Las acciones reales se encuentran legisladas en los artículos 2247 y siguientes del CCC. De allí se desprende que el fin de estas
consiste en defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impidan su ejercicio.
Esto responde, al igual que sucedía con las acciones posesorias, al principio de que la justicia por mano propia se encuentra
prohibida, por lo que la defensa de los distintos derechos debe reclamarse por las vías legales.
Al momento de enumerar las acciones reales, el Código menciona cuatro:
1. Reivindicatoria: La acción tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
2. Confesoria
3. Negatoria
4. De deslinde
Cabe destacar que las mismas son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en relación a la prescripción adquisitiva.
16.1.1. Comparación con las acciones posesorias.
Las relaciones de poder, reguladas por el artículo 1908 CCC (posesión y tenencia), pueden sufrir dos tipos de lesiones, una
menor o turbación, o una mayor, desapoderamiento o despojo.
La turbación: “actos materiales producidos o de inminente producción ejecutados con la intención de tomar la posesión contra
la voluntad del poseedor o tenedor poseedor o tenedor de los que no resulta una exclusión absoluta " del mismo;
Desapoderamiento son "los actos materiales producidos o de inminente producción ejecutados con intención de tomar la
posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor" que resulta totalmente excluido.
Cuando hacemos referencia a las acciones reales, debemos saber que se aplican ante los mismos supuestos (turbación o
desapoderamiento). Lo que varía es la situación que debe poseer el accionante, ya que, para estas últimas, es necesario ser
titular de un derecho real, no bastando una mera relación de poder sobre la cosa. Diferencias entre las acciones posesorias y
reales, Se diferencian en que en las acciones reales se puede ofrecer pruebas sobre la titularidad del derecho.
16.1.2. Definición legal.
Tabla 1: Acciones posesorias y acciones reales
Definición de acciones posesorias (artículo 2238 del Definición acciones reales (artículo 2247 CCCN)
CCCN)
Las acciones posesorias, según haya turbación o Las acciones reales son los medios de defender, en juicio, la existencia,
desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su
recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de ejercicio. CARACTERÍSTICAS:
poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de 1. Para iniciarse, previamente se debe cumplir con la sentencia de la
inminente producción, ejecutados con intención de tomar la acción posesoria si la hubiera,
posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor. 2. Son imprescriptibles,
Si los actos no conllevan la intención del accionante de 3. La titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y
hacerse poseedor, no deben juzgarse como acción subsistir al tiempo de la sentencia,
posesoria, sino como acción de daños. 4. Defienden la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales.

16.1.3. Acciones legisladas.

Acciones posesorias y acciones reales
Acciones posesorias Acciones reales (nacen del D. de propiedad)
1. Acción para adquirir la posesión o tenencia. 1. Acción reivindicatoria.
2. Defensa extrajudicial. 2. Acción negatoria.
3. Acción de despojo. 3. Acción confesoria.
4. Acción de mantener la tenencia o posesión. 4. Acción de deslinde.
16.1.4. Finalidad de cada una de ellas y lesión que las habilita.
Tabla 3: Acciones posesorias
Acción para adquirir la El artículo 2239 del CCC, el título válido no da la tenencia o posesión, sino el derecho a requerir el poder sobre la
posesión o tenencia cosa, debiendo entonces, recurrir a las vías legales para lograr el cometido.
Defensa extrajudicial El artículo 2240 del CCC, nadie puede mantener o recuperar la tenencia o posesión por “mano propia”, “excepto
cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente”, y teniendo en cuenta
que la autoridad llegaría demasiado tarde. No debe haber intervalo de tiempo ni es posible excederse de los
 límites de la propia defensa.
Acción de despojo El artículo 2241 del CCC expresa que esta acción se da cuando al tenedor o poseedor de una cosa (aún el vicioso)
se le desapodera. La sentencia que hace lugar ordena la restitución y tiene efecto de cosa juzgada material en
relación a la posesión o tenencia. Incluso se puede practicar contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad.
Acción de mantener la De acuerdo con el artículo 2242 del CCC, esta acción le corresponde al tenedor o poseedor contra todo aquel
tenencia o posesión que lo turba. Se entienda por turbación a la amenaza fundada de ser desapoderado y a los actos que anuncian
una nueva obra. La sentencia que hace lugar ordena cesar en la turbación y tomar las medidas para que no
vuelva a producirse. Al igual que la acción anterior, tiene efecto de cosa juzgada material.
Tabla 4: Acciones reales
Acción Defiende la existencia del derecho real que se ejerce por posesión y corresponde ante el desapoderamiento.
reivindicatori
a
Acción Defiende la libertad del derecho real que se ejerce por posesión y corresponde ante una turbación (por ejemplo,
negatoria servidumbres).
Acción Defiende la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro hecho
confesoria inherente a la posesión.
Acción de Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles
deslinde contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta
16.1.5. Normas procedimentales incluidas en la legislación de fondo.
El CCC, a través de su articulado, nos brinda una serie de pautas en relación al proceso llevado adelante durante las acciones
posesorias.
En primer lugar, menciona que si no existe certidumbre acerca de quien ejercía la relación de poder al tiempo de la lesión, se
entienda que es quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. En caso de no poder
acreditarse, se busca la relación de poder más antigua (artículo 2243 CCC)
Posteriormente, en el artículo 2244 del CCC, establece que, si una vez iniciada una acción se produce una lesión mayor, el
iniciador de esta puede pedir que se modifique de acuerdo al nuevo mal sufrido, sin necesidad que el proceso se retrotraiga
(salvo que se viole el derecho de defensa).[8] Entonces, por ejemplo, si una persona comienza una acción por una turbación, y
luego la misma se transforma en un desapoderamiento, puede convertir la acción.
Respecto a la legitimación, se establece que les corresponde a los poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes
materiales de una cosa (artículo 2245 CCCC). En caso de copropiedad, el condómino puede ejercerla sin el concurso de los
demás, e incluso contra ellos si corresponde (salvo que trate acerca de la mayor o menor extensión de cada uno). Por último, los
tenedores pueden ejercer las acciones por hechos producidos contra el poseedor.
Al momento de referirse al proceso propiamente dicho de estas acciones posesorias, la legislación establece que: "todas las
acciones posesorias tramitan por el proceso más abreviado que establecen las leyes procesales o el que en su defecto determine
el juez, de acuerdo a las circunstancias del caso".
En relación a las acciones reales, se debe tener presente que, para el progreso de estas, "la titularidad del derecho debe existir al
tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia”; y que el actor puede demandar el restablecimiento del derecho
real o una indemnización sustitutiva del daño (en caso de ir por la indemnización, pierde el derecho a ejercer la acción real), de
acuerdo con el artículo 2250 CCC.
Por último, la normativa expone que las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los
restantes cotitulares. Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se
dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su
parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se
circunscribe a su parte indivisa. La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de
defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica solo a los que han
intervenido en el juicio.
16.2. Acción reivindicatoria.
Dicha acción es una especie dentro del género de las defensas reales. Esta tiene por objeto defender la existencia del derecho
real que se ejerce por posesión y se aplica ante casos de desapoderamiento.
Esta acción sería la que podría intentar la Sra. Russo, respecto de la situación en que el vecino ha colocado el alambre dentro de
los límites de su terreno.
En este punto, y tomando como parámetro el caso analizado, corresponde recordar que el desapoderamiento debe ser
absoluto, pero puede ser parcial, es decir sobre una porción de la cosa (como en este supuesto) o total.
16.2.1. Objetos reivindicables y no reivindicables.
La acción puede ejercerse para reivindicar la cosa en su totalidad o en una parte material de la misma, de igual modo, pueden
reivindicarse las universalidades de hecho (integradas exclusivamente por cosas).
No obstante, no son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se
reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución. Asimismo, no son reivindicables los
automotores inscriptos de buena fe, salvo que sean hurtados o robados.
En este caso, entonces, son reivindicables, salvo que se inscriban y sean poseídos de buena fe por el plazo de dos años
(recordando que siempre deben coincidir los asientos registrales con los datos identificatorios del bien – número de chasis y
motor).
16.2.2. Legitimación pasiva.
De acuerdo al artículo 2255 CCC, la acción debe dirigirse contra el poseedor o tenedor de la cosa, aun cuando la tenga a nombre
del reivindicante. En caso de ser un tenedor a nombre de un tercero, se puede librar de la acción identificando al poseedor. Este
sería el caso de que se realizara una acción reivindicatoria contra el locatario de un inmueble. Si esta denuncia a la persona que
se lo alquiló se libera de la acción. En cambio, si no lo hace, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no
hace cosa juzgada contra el poseedor.
En los casos de los automotores, se puede dirigir la acción contra el titular registral (el cual luego debe ser resarcido).
En el caso planteado en la presente lectura, la Sra. Russo debe dirigir la acción contra el titular del inmueble vecino. Si el mismo
se encontrara alquilado, por ejemplo, tendría lugar lo expuesto anteriormente en relación a acciones entabladas en contra de
tenedores.
16.2.3. La prueba en el caso de cosas inmuebles: reglas aplicables.
De acuerdo al artículo 2256 del Código Civil y Comercial se aplican las siguientes reglas:
1. “Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es
puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título”.[14] En este
caso se prefiere a aquel que fue puesto en posesión (título + modo), aunque su título fuera posterior, salvo mala fe.
Este sería el caso de que una persona, mediante una estafa, vendiera el mismo inmueble a dos personas distintas. Aunque la
escritura de Pedro fuera de fecha anterior, si Juan tiene también un instrumento, es de buena fe y ya tiene la posesión de la
casa, va a ser presumido propietario de esta.
2. “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la
posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título
alguno”.[15]
En este caso Juan habría adquirido el bien de María, mientras que Pedro lo obtiene de Luisa. Si Juan se encuentra en posesión
del bien desde el mes de marzo, y Pedro intenta esta acción reivindicatoria presentando una escritura de junio, la acción no va a
prosperar.
3. “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la
posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se
reivindica”. [16]
Este caso sería similar al planteado en el punto anterior, pero se daría cuando la posesión es del mes de marzo y la escritura de
enero. Acá se presume (admitiendo prueba en contrario) que Pedro era propietario, y que fue el quien le transmitió el derecho a
Juan.
4. “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos
es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión”.
Es el mismo caso de Juan y Pedro, pero en el supuesto de que no se pueda establecer cuál era el propietario, por lo que la ley
prefiere al poseedor actual.
16.2.4. La prueba en el caso de cosas muebles registrables: reglas aplicables.
El artículo 2257 del Código Civil y Comercial establece que cuando la registración del demandado es de mala fe, se deben
observar las siguientes reglas:
1. se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al
régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;
2. el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro respectivo. El
demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
3. si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su caso, de los
asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a este acreditar el que invoca contra el
actor;
4. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un autor común, es
preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
5. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de personas distintas, sin
que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto Art.
2257 CCCN.
Un caso muy común, que ejemplifica el primer inciso, es cuando en los automóviles se encuentra limado o adulterado el número
de chasis o de motor y este no coincide con el que obra registralmente.
De lo antes expuesto, podemos extraer las siguientes reglas generales:
1. la falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace presumir la mala fe;
2. el derecho real se prueba por la inscripción registral; y
3. ante la duda por dos inscripciones de una misma cosa la ley prefiere a aquella en que coincidan todos los elementos
identificatorios
16.2.5. La prueba en el caso de cosas muebles no registrables: reglas aplicables.
En el artículo 2258 del Código Civil y Comercial se establecen las reglas atinentes a la prueba cuando se trate de cosas muebles
no registrables.
En la reivindicación de cosas muebles no registrables:
1. si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;
2. si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo.
Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
3. si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder
del subadquirente, aunque éste sea de buena fe. Art. 2258 CCCN.
Un ejemplo del inciso b, sería el subadquirente de cosa mueble no registrable no robada ni perdida, ya que, si bien es posterior,
la misma es una adquisición ordinaria, por lo que se prefiere ante el derecho alegado por el reivindicante. Todo ello sin perjuicio
de los daños que reclame el reivindicante al transmitente de la cosa.
En el inciso c, se puede ver claramente la excepción a la adquisición del subadquirente de cosa mueble no registrable de buena
fe.
16.2.6. Derecho a reembolso: reglas aplicables.
Al momento de legislar acerca de esta temática, el Código Civil y Comercial expone que:
si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, este no puede reclamarle al
reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de
venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante
debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.[20]
Respecto al primer caso, podemos colocar como ejemplo quien compra una bicicleta y luego sufre una sentencia en contra en
un proceso reivindicatorio. Al momento de reintegrar el bien, aunque sea de buena fe, no le puede reclamar a quien recupera la
misma el precio que pagó al comprar la bicicleta, salvo que la haya comprado en una bicicletería o de una persona que
acostumbra a vender.
El segundo supuesto es el caso de los automotores. Si una persona debe reintegrar un vehículo porque prosperó una acción
reivindicatoria, pero él lo había inscripto registralmente de buena fe, puede requerir que el reivindicante le reembolse lo que
abonó para comprar el vehículo.
En todos los casos, aunque el reivindicante deba reembolsar el valor del bien a quien lo restituye, puede ir en contra del
transmitente de mala fe, para repetir lo que tuvo que abonar. Es una forma que establece la normativa para garantizar los
derechos del reivindicante, como así también, del aquel que de buena fe adquirió un producto y ahora debe devolverlo.
16.2.7. Alcance la acción reivindicatoria. Reglas aplicables.
La acción reivindicatoria no es procedente contra el subadquirente de cosa mueble no registrable que fuera adquirida de buena
fe y a título oneroso.
Sin embargo, con muy buen criterio, la ley prevé que, si fue adquirida la cosa de buena fe y a título oneroso, y aún no se hubiera
completado el pago del precio, dicho saldo podrá ser reclamado por el reivindicante como una suerte de indemnización
sustitutiva del derecho real resignado.
Si el subadquirente lo fuere de una cosa registrable, sea mueble o inmueble, no puede prevalecerse de su buena fe y título
oneroso, si su derecho no procede por vía directa o indirecta del titular registral de la cosa. Por lo tanto, son susceptibles de
reivindicación. Acá juega un papel preponderante la publicidad registral.
La sentencia, en su caso, ordenará la restitución del objeto, y en caso de mediar inscripción a favor del vencido, se ordenará la
rectificación del asiento registral (artículo 2260 CCCN).
Actividad de repaso
Ricardo había comprado un auto en el año 2017. Sin embargo, por problemas personales recién pudo realizar la inscripción en el
Registro en el año 2018. En el mes de junio de 2019, Marina le inició una acción reivindicatoria con el fin de recuperar el
automóvil, ya que exponía que era de ella y se lo habían robado. En dicho supuesto, ¿qué sucede con el automóvil?
La acción entablada por Marina va a prosperar porque el automóvil es robado y no han pasado dos años desde su inscripción.
Justificación: cuando los automotores son hurtados o robados son reivindicables, salvo que se inscriban y sean poseídos de
buena fe por el plazo de dos años. Cabe recordar que siempre deben coincidir los asientos registrales con los datos
identificatorios del bien (número de chasis y motor).
16.3. Acción negatoria.
La acción negatoria es aquella que, al igual que la acción reivindicatoria, defiende la libertad del derecho real que se ejerce por
posesión; pero a diferencia de esta, se aplica ante una turbación.
16.3.1. Legitimación pasiva.
Gráfico con marcadores
La acción se entabla contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro (incluso el dueño del inmueble) arrogándose
sobre él alguna servidumbre indebida.
Puede también tener por objeto reducir el ejercicio de un derecho real a sus límites verdaderos, a los fines que no se obstaculice
o dificulte el pleno ejercicio del derecho real del accionante (artículo 2262 del Código Civil y Comercial).
Esta acción se podría entablar, por ejemplo, si el vecino de la Sra. Russo decidiera comenzar a realizar, de hecho, una
servidumbre de sacar agua de un pozo que ella tuviera en su propiedad.
16.3.2. Prueba.
De acuerdo al artículo 2263 del CCC, "al demandante solo le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin
necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer". Ello es así en razón de que el
dominio se presume perfecto y exclusivo (artículos 1941, 1943 y concordantes CCCN).
Por ende, en el supuesto antes mencionado, a la Sra. Russo le bastará con presentar su escritura y probar que no existe sobre su
campo servidumbre de sacar agua a favor de su vecino.
16.4. Acción confesoria.
16.4.1. Legitimación pasiva.
Acción confesoria
La modificación introducida al CCC, mediante la Ley 26994, omitió incluir una definición de la acción confesoria, tal como sí la
expresaba el Código derogado. El nuevo cuerpo normativo solo trata la legitimación pasiva de la acción y la prueba. Es por ello
que, a los fines de brindar una definición, debemos citar al derogado Código Civil, el cual establecía que: "la acción confesoria
deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, su fin es que los
derechos y las servidumbres se restablezcan".
Compete la acción confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesión; a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen
impedidos de ejercerlas; y a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes, cuyos poseedores fuesen impedidos de
ejercer derechos inherentes a su posesión.
Esta sería la acción que podría entablar la Sra. Russo cuando no pueda ejercer correctamente su servidumbre de paso en el
inmueble de su vecino porque este cerró el camino.
A modo de ejemplo, podemos mencionar también el supuesto en que el dueño del fundo sirviente tapa el pozo de agua de
manera tal que impida ejercer la servidumbre de sacar agua. Igualmente, si se establece un bar al lado de un inmueble,
impidiendo el sueño nocturno de los propietarios por el volumen de la música.
16.4.2. Prueba.
El artículo 2265 del Código Civil y Comercial legisla tres supuestos a saber:
1. Si por la acción confesoria se reclama el libre ejercicio de una servidumbre activa, el actor deberá probar su derecho
real sobre el fundo dominante y además el derecho real de servidumbre que reclama.
Este sería el caso de la Sra. Russo, por lo que debería acompañar la escritura de su campo y el contrato mediante el cual se pactó
la servidumbre de paso
2. Si se reclama el libre ejercicio de otro derecho real que se ejerce por la posesión y que no constituye servidumbre, el
actor deberá probar solo su derecho a poseer.
3. Si quien demanda es acreedor hipotecario, y actúa subrogándose en los derechos hipotecarios del hipotecante por
inacción de este, deberá acreditar, además de los extremos invocados, su derecho de hipoteca.
16.5. Acción de deslinde.
16.5.1. Finalidad de la misma.
16.5.2. Legitimación activa. 16.5.3. Legitimación pasiva.
Ambas temáticas se encuentran desarrolladas en el artículo 2267 CCC. Este establece que el titular de un derecho real sobre un
inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes es quien puede entablar la acción contra los
colindantes. Asimismo, establece que puede citarse a los demás poseedores que sean titulares de derechos reales para que
intervengan en el juicio.
Respecto de la legitimación pasiva, se puede agregar que el artículo permite que la acción sea dirigida al Estado cuando se trata
de bienes privados, ya que cuando se trata de bienes de dominio público corresponde la jurisdicción administrativa.
16.5.4. Prueba y sentencia.
Cada parte debe aportar al juicio los títulos y antecedentes que prueben la existencia y extensión de sus respectivos derechos,
pero se admiten todo tipo de pruebas, las que incluso pueden ser solicitadas de oficio por el juez, ya que su tarea es la de
establecer una línea separativa cierta y definitiva.
Para el caso de que la prueba recolectada no sea suficiente para establecer fehacientemente el límite, el juez distribuirá la zona
confusa entre los linderos por resolución fundada.
Por ende, tanto la Sra. Russo como el Sr. Pérez deberán acompañar todos los elementos que posean acerca de estos límites. Si
ellos no son suficientes para determinar el límite a ciencia cierta, será el propio juez, por resolución fundada, quien distribuya
estos.
Actividad de repaso
Luisa compró un campo en la ciudad de San Rafael, el cual tenía una servidumbre de sacar agua de un fundo vecino. Sin
embargo, el dueño del campo había decidido cercar el pozo de donde sacaba el agua. Ante ello, ¿qué acción puede realizar Luisa
y con qué elemento debe contar?
Luisa puede iniciar una acción confesoria, necesitando para ello copia de la escritura del campo y del contrato de servidumbre.
Justificación: la acción confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la plenitud de los derechos reales o las
servidumbres activas.
16.6. Relaciones entre las acciones posesorias y las reales.
16.6.1. Análisis de las diferentes situaciones que pueden presentarse
El Código Civil y Comercial legisla de manera conjunta las acciones posesorias y las defensas reales, metodológicamente
hablando, ubicando a ambas temáticas en el Título XIII del Libro IV. Esto se fundamenta en que, muchas veces, no se ven
claramente diferenciados los límites entre ambas acciones; y es por ello que el legislador incluyó dentro del mismo título, un
capítulo, el número tres, dedicado exclusivamente a enumerar las posibles relaciones entre las acciones posesorias y las
defensas reales.
En ese marco, la ley establece una serie de principios cardinales, a saber:
1. Prohibición de acumular: no pueden acumularse las acciones reales con las posesorias.
No pueden desarrollarse las dos al mismo tiempo. Por lo que si la Sra. Russo inicia una acción real, queda vedado, hasta la
finalización de esta, la realización de una acción posesoria.
2. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, ya que el juez analiza los títulos presentados.
3. Iniciado el juicio posesorio, no se admite o continúa la acción real hasta que la posesoria haya terminado.
4. Quien es condenado en juicio posesorio no puede iniciar acción real hasta cumplir la condena.
Ello sucedería, por ejemplo, si un tenedor comienza una acción posesoria en contra del titular del bien. Si vence en la acción,
primero el titular debe cumplir con la condena, y recién después de ello puede iniciar una acción real.
5. El titular puede optar por la acción posesoria o real, pero si intenta primero la acción real pierde el derecho a utilizar la
posesoria. No así a la inversa, ya que puede promover primero la posesoria para luego iniciar la real
6. El demandante por acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la
demanda. Sí puede hacerlo el demandado.
7. En caso de turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la
restitución (condena) puede, a su vez, entablar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.
8. La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por
hechos posteriores.

1. Tributos
1.1 Nociones de Finanzas Públicas
1.1.1 El presupuesto Público
1ª Desde la organización del Estado moderno hasta el Congreso de Viena:
El Derecho Internacional
ARTICULO 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación
legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La renuncia puede ser expresa o tácita. Analicemos un ejemplo. Ante un juicio de reivindicación del antiguo propietario