Código Edificación
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Soledad García MataCódigo Edificación
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Soledad García MataCÓDIGO DE EDIFICACIÓN
ÍNDICE TOMO 1
CAPÍTULO 1
1.1 DEL TÍTULO Y ALCANCES.
1.1.1 TÍTULO.
1.1.2 ALCANCES.
1.1.3 APLICACIÓN.
1.1.4 CONTRALOR DE LAS OBRAS.
1.2 DE LA ACTUALIZACIÓN, DEL CÓDIGO, VIGENCIA Y PUBLICACIÓN
1.2.1 ACTUALIZACIÓN.
1.3 DE LAS DEFINICIONES.
1.3.1 CONDICIONES
1.3.2 LISTA DE DEFINICIONES.
1.4 PORMENORES TÉCNICOS IMPRESCINDIBLES PARA PLANOS DE
EDIFICACIÓN, INSTALACIONES.
1.4.1 ESCALAS MÉTRICAS.
[Link] PARA LA EDIFICACIÓN Y LAS INSTALACIONES.
[Link] PARA LOS DETALLES.
1.4.2 CONTENIDO DE LA CARÁTULA DE LOS PLANOS.
1.4.3 COLORES Y LEYENDAS.
[Link] COLORES.
[Link] LEYENDAS.
1.4.4 PLANOS DE EDIFICACIÓN.
[Link] FUNDACIONES.
[Link] PISO BAJO.
[Link] SUBSUELOS, SÓTANOS, PISOS ALTOS, ENTRESUELOS.
[Link] AZOTEAS Y TECHOS.
[Link] CORTES.
[Link] DE LAS FACHADAS.
[Link] DETALLE DE PLANTA DE ESCALERA.
[Link] MEDIDAS Y REFERENCIAS.
[Link] SEÑALAMIENTO DE LOCALES.
1.4.5 PLANOS DE ESTRUCTURA.
1.4.6 PLANOS DE INSTALACIONES.
1.5 TAMAÑO Y PLEGADO DE LOS PLANOS.
1.5.1 TAMAÑO DE LAS LÁMINAS.
1.5.2 CARÁTULA.
1.5.3 PLEGADO DE PLANOS.
CAPÍTULO 2
2.1 DISPOSICIONES GENERALES PARA LAS TRAMITACIONES.
2.1.1 INEXACTITUD DE LOS DOCUMENTOS EXIGIDOS.
2.2 DE LAS TRAMITACIONES.
[Link] TRABAJOS QUE REQUIEREN PERMISO DE OBRA PREVIO A SU
EJECUCIÓN.
[Link] TRABAJOS QUE NO REQUIEREN PERMISO PREVIO.
2.2.2 TRÁMITE Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA OBTENER
PERMISO DE OBRA.
2.2.3 TRÁMITE Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA OBTENER
PERMISO DE DEMOLICIÓN TOTAL O PARCIAL DE EDIFICIOS.
2.2.4 TRÁMITE Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA OBTENER
PERMISOS DE MODIFICACIÓN Y/O AMPLIACIÓN DE OBRA
DURANTE SU EJECUCIÓN.
2.2.5 TRÁMITE Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA DECLARAR
OBRAS QUE NO REQUIEREN PERMISO PREVIO.
2.3 CONCESIÓN DEL PERMISO Y PLAZOS DE LA EJECUCIÓN DE LA
OBRA.
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2.3.1 CONCESIÓN DEL PERMISO PARA EJECUTAR LA OBRA.
2.3.2 PLAZO MÁXIMO PARA LA INICIACIÓN DE LA OBRA UNA VEZ
CONCEDIDO EL PERMISO.
2.4 MODIFICACIONES Y/O AMPLIACIONES DE OBRA DURANTE SU
EJECUCIÓN.
2.4.1 MODIFICACIÓN Y/O AMPLIACIÓN DE UNA OBRA POR SU
DIRECTOR.
2.4.2 AMPLIACIONES O MODIFICACIONES QUE NO CUMPLAN NORMAS
VIGENTES.
2.5 INSPECCIÓN FINAL DE OBRAS.
2.5.1 INSPECCIÓN FINAL DE OBRA.
2.5.2 INSPECCIÓN FINAL DE OBRAS CLANDESTINAS.
2.5.3 CERTIFICADO DE INSPECCIÓN FINAL DE OBRA, CUYO
EXPEDIENTE HA RESULTADO DESTRUIDO O DESAPARECIDO.
2.6 DESISTIMIENTO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.
2.6.1 DESISTIMIENTO DE PERMISOS CONCEDIDOS.
2.6.2 DEVOLUCIÓN DE LOS DERECHOS.
2.7 OBRAS PARALIZADAS.
2.7.1 PROCEDIMIENTOS A SEGUIR EN CASOS DE OBRAS
PARALIZADAS.
2.7.2 OBRAS INCONCLUSAS.
2.8 ARCHIVO DE PLANOS.
2.8.1 SOLICITUD DE REANUDACIÓN DE TRÁMITE DE UN EXPEDIENTE
ARCHIVADO.
2.8.2 ARCHIVO DE PLANOS.
2.8.3 COPIAS DE PLANOS.
2.9 DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA EDIFICIOS
MULTIFAMILIARES Y OBRAS GUBERNAMENTALES.
2.9.1 DOCUMENTOS NECESARIOS PARA TRAMITAR MODIFICACIONES
Y/O AMPLIACIONES EN EDIFICIOS DIVIDIDOS POR EL RÉGIMEN
DE LA LEY 13.512 (P. H.).
2.9.2 DOCUMENTACIÓN RELACIONADA CON LA REALIZACIÓN DE
OBRAS GUBERNAMENTALES.
CAPITULO 3
3.1 PENALIDADES - Las mismas se rigen por lo establecido en el
Decreto 551/55 (artículos vigentes: del 29 al 46).
CAPÍTULO 4
4.1 DE LA LÍNEA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN.
4.1.1 ALINEACIÓN.
4.1.2 OBRAS DETRÁS DE LA LÍNEA MUNICIPAL Y DEL RETIRO
OBLIGATORIO.
4.1.3 OBRAS EN PREDIO AFECTADO POR APERTURA ENSANCHE O
RECTIFICACIÓN DE LA VÍA PÚBLICA.
4.2 DE LA LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA.
4.2.1 FORMACIÓN DE ESPACIOS LIBRES DE ESQUINA.
4.2.2 OBLIGACIÓN DE MATERIALIZAR LA LÍNEA MUNICIPAL DE
ESQUINA.
4.2.3 TRAZA Y DIMENSIÓN DE LA LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA.
4.3 DE LAS FACHADAS.
4.3.1 GENERALIDADES SOBRE ARQUITECTURA Y ESTÉTICA URBANA.
4.3.2 ARQUITECTURA DE LAS FACHADAS.
[Link] APROBACIÓN DE LAS FACHADAS.
[Link] MODIFICACIÓN EN LA FACHADA APROBADA.
[Link] TANQUES, CHIMENEAS, CONDUCTOS Y OTRAS
CONSTRUCCIONES AUXILIARES.
[Link] TRATAMIENTOS DE MUROS DIVISORIOS Y PRIVATIVOS
CONTIGUOS A PREDIOS LINDEROS.
4.3.3 LIMITACIÓN DE LAS SALIENTES EN LAS FACHADAS.
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[Link] SALIENTES EN LAS FACHADAS.
[Link] SALIENTES DE BALCONES.
[Link] PROTECCIONES DE BALCONES.
[Link] SALIENTES DE CORNISAMIENTO.
[Link] SALIENTE DE ALEROS Y MARQUESINAS.
[Link] CUERPOS SALIENTES CERRADOS SOBRE LA L.M. DE
EDIFICACIÓN DE ESQUINA.
[Link] SALIENTE DE LA LÍNEA DE RETIRO OBLIGATORIO Y DE LA LÍNEA
DE PULMÓN DE MANZANA.
4.3.4 FACHADA EN CASO DE PREDIOS QUE LINDAN DIRECTAMENTE
CON PARQUES, PLAZAS, PLAZOLETAS, PASEOS PÚBLICOS Y
ZONAS DE VÍAS FERROVIARIAS.
4.3.5 MEDIDORES Y AGREGADOS EN LA FACHADA PRINCIPAL.
[Link] MEDIDORES EN CERCA Y MUROS DE FACHADA.
[Link] AGREGADOS A LAS FACHADAS Y MUROS VISIBLES DESDE LA
VÍA PÚBLICA.
4.3.6 TOLDOS EN LA FACHADA PRINCIPAL.
[Link] PERFIL DE LOS TOLDOS EN LA FACHADA PRINCIPAL.
[Link] SOPORTES VERTICALES DE TOLDOS APLICADOS EN LA
FACHADA PRINCIPAL.
[Link] TOLDOS FIJOS APLICADOS EN LA FACHADA PRINCIPAL.
[Link] CUBIERTA DE TOLDOS EN LA FACHADA PRINCIPAL.
[Link] RETIRO DE TOLDOS DE LA FACHADA PRINCIPAL Y DE SUS
SOPORTES.
4.4 DE LOS LOCALES.
4.4.1 CLASIFICACIÓN DE LOS LOCALES.
[Link] CRITERIO DE LA CLASIFICACIÓN DE LOS LOCALES.
[Link] ATRIBUCIÓN DE LA D.O.P. PARA CLASIFICAR LOCALES.
4.4.2 ALTURA MÍNIMA DE LOCALES Y DISTANCIA MÍNIMA ENTRE
SOLADOS.
[Link] GENERALIDADES SOBRE ALTURA MÍNIMA DE LOCALES Y
DISTANCIA MÍNIMA ENTRE SOLADOS.
[Link] ALTURAS MÍNIMAS DE LOCALES Y DISTANCIA MÍNIMA ENTRE
SOLADOS.
[Link] ALTURA DE SEMISÓTANO EQUIPARADO A PISO BAJO.
[Link] ALTURA DE LOCALES CON ENTRESUELO O PISO INTERMEDIO.
4.4.3 ÁREAS Y LADOS MÍNIMOS DE LOCALES Y COMUNICACIONES.
[Link] ÁREAS Y LADOS MÍNIMOS DE LOCALES DE PRIMERA Y TERCERA
CLASE.
[Link] ÁREAS Y LADOS MÍNIMOS DE LAS COCINAS, ESPACIOS PARA
COCINAR, BAÑOS Y RETRETES, LAVADEROS Y SECADEROS.
[Link] ANCHO DE ENTRADA Y PASAJES GENERALES O PÚBLICOS.
[Link] ESCALERAS PRINCIPALES, SUS CARACTERÍSTICAS.
[Link] ESCALERA SECUNDARIA, SUS CARACTERÍSTICAS.
[Link] ESCALERAS VERTICALES O DE GATO.
[Link] ESCALONES EN PASAJES Y PUERTAS.
[Link] RAMPAS.
[Link] SEPARACIÓN MÍNIMA DE CONSTRUCCIÓN CONTIGUA A EJE
DIVISORIO ENTRE PREDIOS.
4.4.4 ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN NATURAL DE LOCALES.
[Link] GENERALIDADES SOBRE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN DE
LOCALES.
[Link] ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN DE LOS LOCALES DE PRIMERA
CLASE.
[Link] ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN DE LOCALES DE SEGUNDA CLASE
Y ESCALERAS PRINCIPALES.
[Link] ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN DE LOCALES DE TERCERA CLASE.
[Link] ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN DE LOCALES DE CUARTA CLASE Y
ESCALERAS SECUNDARIAS.
[Link] ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN DE LOCALES DE QUINTA CLASE.
[Link] ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN NATURALES DE LOCALES A
TRAVÉS DE PARTES CUBIERTAS.
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FÍSICO JULIO 2011 380
4.4.5 VENTILACIÓN NATURAL POR CONDUCTO.
[Link] VENTILACIÓN DE BAÑOS, RETRETES Y ORINALES POR
CONDUCTO.
[Link] VENTILACIÓN DE ESPACIO PARA COCINAR, POR CONDUCTO.
[Link] VENTILACIÓN DE SÓTANOS Y DEPÓSITOS, POR CONDUCTO.
[Link] VENTILACIÓN COMPLEMENTARIA DE LOCALES PARA COMERCIO
Y TRABAJO, POR CONDUCTO.
[Link] PROHIBICIÓN DE COLOCAR INSTALACIONES EN CONDUCTOS
DE VENTILACIÓN.
[Link] VENTILACIÓN NATURAL POR SISTEMA DE “COLECTOR NATURAL
DE VENTILACIÓN”.
4.4.6 ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN ARTIFICIAL DE LOCALES.
[Link] ILUMINACIÓN ARTIFICIAL.
[Link] VENTILACIÓN POR MEDIOS MECÁNICOS.
[Link] VENTILACIÓN MECÁNICA DE SERVICIOS DE SALUBRIDAD EN
LUGARES DE ESPECTÁCULOS Y DIVERSIONES PÚBLICAS.
4.4.7 CALEFACCIÓN DE LOCALES POR AIRE CALIENTE.
4.5 DE LOS MEDIOS DE SALIDA.
4.5.1 GENERALIDADES SOBRE MEDIOS DE SALIDA.
[Link] TRAYECTORIA DE LOS MEDIOS DE SALIDA.
[Link] SALIDAS EXIGIBLES.
[Link] VIDRIERAS O ABERTURAS EN MEDIOS DE SALIDA EXIGIDOS.
[Link] SEÑALIZACIÓN DE LOS MEDIOS EXIGIDOS DE SALIDA.
[Link] SALIDAS EXIGIDAS EN CASO DE EDIFICIOS CON USOS
DIVERSOS.
[Link] PUERTAS Y/O PANELES FIJOS DE VIDRIO EN MEDIOS DE SALIDA
EXIGIDOS.
[Link] SALIDAS EXIGIDAS EN CASO DE CAMBIO DE USO U
OCUPACIÓN.
[Link] ACCESO A COCINAS, BAÑOS Y RETRETES.
[Link] ANCHO MÍNIMO DE CIRCULACIÓN INTERNA EN VIVIENDA
PERMANENTE.
4.5.2 NÚMERO DE OCUPANTES.
[Link] COEFICIENTE DE OCUPACIÓN.
[Link] NÚMERO DE OCUPANTES EN CASO DE EDIFICIOS CON USOS
DIVERSOS.
4.5.3 SITUACIÓN DE LOS MEDIOS EXIGIDOS DE SALIDA.
[Link] SITUACIÓN DE LOS MEDIOS DE SALIDA EN PISO BAJO.
[Link] SITUACIÓN DE LOS MEDIOS DE SALIDA EN PISOS ALTOS,
SÓTANOS Y SEMISÓTANOS.
[Link] SITUACIÓN DE LOS MEDIOS DE SALIDA EN LOS PISOS
INTERMEDIOS O ENTRESUELOS.
4.5.4 PUERTAS DE SALIDA.
[Link] ANCHO DE LAS PUERTAS DE SALIDA.
[Link] CARACTERÍSTICAS DE LAS PUERTAS DE SALIDA.
4.5.5 ANCHO DE PASOS, PASAJES O CORREDORES DE SALIDA.
[Link] ANCHO DE CORREDORES DE PISO.
[Link] ANCHOS DE PASAJES ENTRE ESCALERA Y VÍA PÚBLICA.
4.5.6 MEDIOS DE EGRESO EN LUGARES DE ESPECTÁCULOS
PÚBLICOS.
[Link] ANCHO DE SALIDAS Y PUERTAS EN LUGARES DE
ESPECTÁCULOS PÚBLICOS.
[Link] ANCHO DE CORREDORES Y PASILLOS EN LUGARES DE
ESPECTÁCULOS PÚBLICOS.
[Link] FILAS DE ASIENTOS EN LOS LUGARES DE ESPECTÁCULOS
PÚBLICOS.
[Link] ASIENTOS.
[Link] VESTÍBULOS EN LUGARES DE ESPECTÁCULOS PÚBLICOS.
[Link] PLANOS DE CAPACIDAD Y DISTRIBUCIÓN EN LUGARES DE
ESPECTÁCULOS PÚBLICOS.
4.5.7 ESCALERAS EXIGIDAS DE SALIDA.
[Link] MEDIDAS DE ESCALERAS EXIGIDAS.
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FÍSICO JULIO 2011 480
[Link] PASAMANOS EN LAS ESCALERAS EXIGIDAS.
4.5.8 ESCALERAS MECÁNICAS Y RAMPAS.
[Link] ESCALERAS MECÁNICAS.
[Link] RAMPAS COMO MEDIO DE SALIDA.
4.5.9 PUERTAS GIRATORIAS.
[Link] CARACTERÍSTICAS DE LAS PUERTAS GIRATORIAS.
[Link] USO PROHIBIDO DE PUERTAS GIRATORIAS.
[Link] USO DE PUERTA GIRATORIA EXISTENTE.
4.5.10 SALIDA DE VEHÍCULOS.
[Link] ANCHO DE SALIDA DE VEHÍCULOS.
[Link] SALIDA PARA VEHÍCULOS EN PREDIO DE ESQUINA.
4.6 DEL PROYECTO DE LAS INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS.
4.6.1 COORDINACIÓN DE FUNCIONES ENTRE REPARTICIONES
PÚBLICAS Y DEL ESTADO Y LA MUNICIPALIDAD.
4.6.2 SERVICIO DE SALUBRIDAD.
[Link] SERVICIO MÍNIMO DE SALUBRIDAD EN VIVIENDAS.
[Link] SERVICIO MÍNIMO DE SALUBRIDAD EN LOCALES O EDIFICIOS
PÚBLICOS, COMERCIALES E INDUSTRIALES.
[Link] INSTALACIONES DE SALUBRIDAD EN RADIOS QUE CARECEN DE
REDES DE AGUA CORRIENTE Y/O CLOACALES.
4.6.3 SERVICIO DE SANIDAD.
[Link] FACULTAD DE LA D.O.P. RELATIVA A SERVICIO DE SANIDAD.
[Link] LOCAL DESTINADO A SERVICIO DE SANIDAD.
4.6.4 LOCALES PARA DETERMINADAS INSTALACIONES.
[Link] LOCALES PARA COCINAR.
[Link] LOCALES PARA CALDERAS, INCINERADORES Y OTROS
DISPOSITIVOS TÉRMICOS.
[Link] LOCALES PARA SECADERO.
[Link] LOCALES PARA MEDIDORES.
4.6.5 CONDUCTO PARA AIRE ACONDICIONADO.
4.6.6 BUZONES PARA CORRESPONDENCIA.
[Link] BUZONES PARA RECEPCIÓN DE CORRESPONDENCIA.
[Link] BUZONES PARA EXPEDICIÓN.
4.6.7 PARARRAYOS.
[Link] NECESIDAD DE INSTALAR PARARRAYOS.
[Link] ALTURA DE LA PUNTA DE PARARRAYO.
4.7 DE LAS OBRAS EN MATERIAL COMBUSTIBLE.
4.7.1 DEPENDENCIAS DE MATERIAL COMBUSTIBLE.
4.7.2 OBRAS PROVISORIAS DE MATERIAL COMBUSTIBLE.
4.7.3 MADERA ESTRUCTURAL EN LA COMPOSICIÓN
ARQUITECTÓNICA.
4.8 DE LAS OBRAS QUE PRODUZCAN MOLESTIAS.
4.8.1 INTERCEPCIÓN DE VISTAS A PREDIOS LINDEROS Y ENTRE
UNIDADES DE USO INDEPENDIENTE EN UN MISMO PREDIO.
4.8.2 APERTURA DE VANOS EN MURO DIVISORIO O MURO PRIVATIVO
CONTIGUO A PREDIO LINDERO.
4.8.3 INSTALACIONES QUE AFECTEN A UN MURO DIVISORIO,
PRIVATIVO CONTIGUO A PREDIO LINDERO O SEPARATIVO
ENTRE UNIDADES DE USO INDEPENDIENTE.
[Link] INSTALACIONES QUE TRANSMITEN CALOR O FRÍO.
[Link] INSTALACIONES QUE PRODUCEN VIBRACIONES O RUIDOS –
PROHIBICIÓN.
4.8.4 INSTALACIONES QUE PRODUZCAN MOLESTIAS.
4.8.5 MOLESTIAS PROVENIENTES DE UNA FINCA VECINA.
4.9 DE LA REFORMA Y AMPLIACIÓN DE EDIFICIOS – CAMBIOS EN
PREDIOS Y EDIFICIOS OCUPADOS POR ESTABLECIMIENTOS
INDUSTRIALES.
4.9.1 SUBDIVISIÓN DE LOCALES.
4.9.2 OBRAS DE REFORMA Y AMPLIACIÓN.
[Link] REFORMA O AMPLIACIÓN DE EDIFICIOS – CASO GENERAL.
[Link] REFORMA Y AMPLIACIÓN DE VIVIENDAS EXISTENTES.
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FÍSICO JULIO 2011 580
[Link] REFORMA Y AMPLIACIÓN DE EDIFICIOS EXISTENTES FUERA DE
LA LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA.
[Link] PREDIOS, EDIFICIOS, INSTALACIONES Y DEPÓSITOS CON USOS
NO CONFORMES, DESOCUPADOS POR MUDANZA.
[Link] REFORMAS Y AMPLIACIONES DE INSTALACIONES INDUSTRIALES
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FÍSICO JULIO 2011 680
ORDENANZA 2712/85
GENERAL SAN MARTÍN, ENERO 25 DE 1985
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE GENERAL SAN MARTÍN, PROVINCIA DE
BUENOS AIRES, EN USO DE SUS FACULTADES SANCIONA CON FUERZA DE:
ORDENANZA
ARTÍCULO 1º: Convalídase la Ordenanza Municipal Nº 2523/83, aprobatoria del CÓDIGO DE
EDIFICACIÓN para el Partido de General San Martín, obrante en el expediente H.C.D. 823-D-84 y
Municipal 4051 - 18045 - I - 84, compuesto de 331 (trescientos treinta y una) fojas útiles.
ARTÍCULO 2º: Comuníquese al Departamento Ejecutivo a sus efectos.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE
GENERAL SAN MARTÍN, PROVINCIA DE BUENOS AIRES, A LOS VEINTICINCO DÍAS DEL
MES DE ENERO DEL AÑO UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO.
FIRMADO: Sr. Jorge Yamín, Presidente del H. Concejo Deliberante.
Sr. Andrés Fernández, Secretario del H. Concejo Deliberante.
General San Martín, Febrero 11 de 1985
La presente Ordenanza queda registrada bajo el Nº 2712/85.
Cúmplase, regístrese y publíquese. Pase a conocimiento de todas las Secretarías. Fecho pase a
intervención de la Secretaría de Obras Públicas.
FIRMADO: Sr. Roberto Debrasi, Intendente Municipal.
Sr. Eduardo Zicker, Secretario de Gobierno.
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 780
ORDENANZA 2523/83
GENERAL SAN MARTÍN, NOVIEMBRE 4 DE 1983
VISTO:
La Ordenanza Nº 2292/80, la Ordenanza Nº 551/55, el Decreto Ordenanza 57/56 y disposiciones
complementarias, como asimismo la necesidad de contar con un solo cuerpo normativo que regule la actividad
de la construcción de edificios públicos y privados para el Partido de General San Martín; y,
CONSIDERANDO:
Que las mismas no contemplan la adecuación en sus disposiciones a las modalidades de crecimiento
operado en el Partido a lo largo del tiempo en cuanto a la edificación de edificios tanto públicos como privados;
Que según las necesidades planteadas por los profesionales o nucleamiento de los mismos es imperativo
crear el cuerpo de normas que se adapten a los requerimientos de la población como así también el avance
tecnológico en materia de edificación;
Que el proyecto de Código de Edificación, elaborado por profesionales y técnicos de la Dirección de
Obras Particulares de la Secretaría de Obras y Servicios Públicos, fue corregido y aprobado juntamente con los
Centros de Profesionales, invitados oportunamente para tal fin;
Que la Comisión Permanente Honoraria creada por el mismo Código y que fuera oportunamente
aprobada por los Centros Profesionales intervinientes en la corrección de su texto, supera ampliamente, en grado
de participación, funcionamiento y atribuciones, a la que fuera creada por Ordenanza Nº 2394/82;
Que es facultad del Intendente regular todos los aspectos que hacen a la actividad de la construcción de
edificios, por ello.
El Intendente Municipal del Partido de General San Martín, en ejercicio de las atribuciones delegadas
por Ley 9448, sanciona con fuerza de:
ORDENANZA
ARTÍCULO 1º: Apruébase el texto del Código de Edificación que forma parte de la presente como ANEXO I.
ARTÍCULO 2º: Deróganse las Ordenanzas Nº 551/55 excepto los Artículos 29 al 46 inclusive; 2292/80 y
2394/82, como así también el Decreto - Ordenanza 57/56.
ARTÍCULO 3º: Los Artículos 29 a 46 de la Ordenanza Nº 551/55 estarán en vigencia hasta la aprobación del
Capítulo III de este Código de Edificación.
ARTÍCULO 4º: La presente Ordenanza será refrendada por los Señores Secretarios de Gobierno y de Obras y
Servicios Públicos y será puesta en vigencia a partir del 1º de diciembre de 1983.
ARTÍCULO 5º: Durante el plazo de 90 (noventa) días corridos a partir de su puesta en vigencia, los
profesionales que presenten proyectos de obra para su aprobación podrán optar entre las reglamentaciones
anteriores y las del presente Código.
ARTÍCULO 6º: Todo lo establecido en la presente Ordenanza prevalecerá cuando existan contraposiciones con
cualquier otra norma o reglamentación sancionada con anterioridad a esta Ordenanza.
ARTÍCULO 7º: Dése al Registro y Boletín Municipal. Notifíquese a todas las dependencias de la Secretaría de
Obras y Servicios Públicos. Dése amplia difusión a través de la Dirección de Prensa. Comuníquese al Consejo
Profesional de la Ingeniería, Arquitectura y Agrimensura.
Cumplido, archívese.
FIRMADO: SR. JUAN D. HRASTE, Intendente Municipal.
DR. S. AGUSTÍN PIERONI, Secretario de Gobierno.
ING. CIV. EDGARDO H. VENTURINI, Secretario de Obras Públicas.
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 880
CAPÍTULO 1
Generalidades
1.1. DEL TÍTULO Y ALCANCES
1.1.1. TÍTULO:
Este Código será conocido como REGLAMENTO GENERAL DE CONSTRUCCIONES
PARA EL PARTIDO DE GENERAL SAN MARTÍN, el que en adelante se designará
Código.
1.1.2. ALCANCES:
Las disposiciones del presente Código serán de aplicación tanto a edificios
públicos como privados y comprenderán todo lo relativo a:
a) La construcción, modificación, demolición, remoción e inspección de
edificios, estructuras e instalaciones mecánicas y eléctricas,
electromecánicas, técnicas o inflamables o parte de ellas, incluyendo los
terrenos en los que se asienten y el espacio que los rodee.
b) El uso y mantenimiento de edificios, ocupación del suelo, regulación de
normas, conservación de estructuras e instalaciones de carácter
complementario al Código de Ordenamiento Urbano, el cual constituye
documento aparte de este Código.
1.1.3. APLICACIÓN:
La Dirección de Obras Particulares constituye el organismo de aplicación del
presente “Reglamento General de Construcciones”, para tal fin todos los
documentos que se relacionen con el mismo, serán redactados en idioma
nacional, salvo los tecnicismos sin equivalencias en nuestro idioma.
Cuando por causas debidamente justificadas deban acompañarse antecedentes o
comprobantes de carácter indispensable redactados en idioma extranjero,
deberán traducirse al idioma nacional, a cuyo efecto se agregará al original la
traducción respectiva.
Cuando se propongan nuevas técnicas o existan apelaciones o soliciten
excepciones a las disposiciones de carácter técnico establecidas en el presente
Código serán tratadas por la Comisión Permanente Honoraria del Código de
Edificación, la que emitirá dictamen y elevará a la instancia correspondiente.
1.1.4. CONTRALOR DE LAS OBRAS:
La Dirección de Obras Particulares conjuntamente con la Dirección de Inspección
General, Dirección de Contralor Sanitario y la Comisión Especial de Habilitaciones,
ejercen el contralor y poder de policía de las obras en cuanto a mantenimiento,
habilitación, construcción, instalación, refacción y conservación, como de control
de las condiciones de higiene y aseo, y normas que se establezcan al respecto no
incluidas expresamente en el presente Código.
Un Propietario, usuario, profesional o empresa, comprendido en los alcances de
este Código, conoce sus prescripciones y queda obligado a cumplirlas.
Toda obra a ejecutarse deberá estar al frente de un profesional o profesionales de
categoría acorde con la importancia de la obra, quienes son los encargados y
responsables de velar por el cumplimiento de todas las disposiciones de carácter
técnico establecidas en el presente Código.
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 980
1.2. DE LA ACTUALIZACIÓN DEL CÓDIGO, VIGENCIA
Y PUBLICACIÓN
1.2.1. ACTUALIZACIÓN:
Estará a cargo de la COMISIÓN HONORARIA PERMANENTE denominada en
adelante “COMISIÓN DE CÓDIGO” a fin de actualizarlo periódicamente con los
elementos aportados por la experiencia administrativa y profesional; serán
atribuciones de la Comisión Permanente:
a) Emitir informes relativos a su especialidad a solicitud del Departamento
Ejecutivo o de la Secretaría de Obras y Servicios Públicos.
b) Considerar aquellos casos relativos al área de Obras Públicas que ésta
someta a su tratamiento y cuando los conceptúe técnicamente, de difícil o
dudosa interpretación o dilucidación.
c) Proponer modificaciones a las normas y reglamentaciones vigentes en la
especialidad de acuerdo a la experiencia que con el transcurso del tiempo
se adquiera sobre su aplicación y correlativamente evaluar conceptos,
necesidades y factores de toda naturaleza que aconsejen tales cambios.
d) Suministrar los informes que le sean requeridos o evacuar las consultas que
le sean formuladas por el Departamento Ejecutivo o por el órgano de la
administración pública municipal encargado de elaborar actos de carácter
general, reglamentos administrativos y anteproyectos de Ordenanza a
tenor de lo dispuesto por la Ordenanza General N º 267 o, en su caso, por la
norma que la reemplace, a efectos de proyectar la sanción de instrumentos
legales en la materia.
e) Analizar los casos que aún estando previstos en el Reglamento General de
Construcciones, o en el Código de Edificación que se sancione para este
Partido, hicieren necesario el apartamiento de la rigidez de su letra por
razones de orden estético u otra causa debidamente justificada, siempre
con sujeción a lo establecido en la legislación provincial y municipal vigente
y teniendo en cuenta los derechos de terceros.
Esta comisión estará integrada por:
Presidente:
Señor Secretario de Obras y Servicios Públicos.
Vicepresidente:
Señor Subsecretario de Obras y Servicios Públicos.
Secretario:
Señor Director de Obras Particulares.
Vocales:
Señor Director de Ordenamiento Urbano.
Señor Jefe del Departamento de Habilitaciones Industriales.
2 representantes como mínimo y no más de 3, por el CENTRO DE
ARQUITECTOS.
2 representantes como mínimo y no más de 3, por el CENTRO DE
INGENIEROS, ARQUITECTOS Y AGRIMENSORES.
2 representantes como mínimo y no más de 3, por el CENTRO DE
PROFESIONALES DE LA CONSTRUCCIÓN.
2 representantes como mínimo y no más de 3, por el CENTRO DE
MAESTROS MAYORES DE OBRA.
2 representantes como mínimo y no más de 3, por el CENTRO DE
INSTALADORES BONAERENSES.
2 representantes como mínimo y no más de 3, por la DIRECCIÓN DE
OBRAS PARTICULARES.
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 1080
2 representantes como mínimo y no más de 3, por la DIRECCIÓN DE
ORDENAMIENTO URBANO.
2 representantes como mínimo y no más de 3, por el DEPARTAMENTO
DE HABILITACIONES INDUSTRIALES.
Asesor Letrado: El Señor Director de ASUNTOS JURÍDICOS, o el
representante que en su reemplazo él designe, el que deberá ser un
Profesional Universitario.
Todas aquellas entidades, nucleamiento de profesionales o personas físicas,
podrán apelar las disposiciones y preceptos de este Código, o proponer nuevas
normas técnicas, las que serán puestas a consideración de la Comisión con
informe previo del área competente y con su opinión, resueltas por el Presidente.
En caso que la Resolución dictada por el Presidente se oponga a lo recomendado
por la Comisión se requerirá la conformidad del DEPARTAMENTO EJECUTIVO.
Cuando en las modificaciones, excepciones, apelaciones y/o recursos deba
entender el DEPARTAMENTO DELIBERATIVO, las actuaciones serán elevadas a
dicho órgano.
Esta Comisión emitirá su opinión cada vez que lo solicite el DEPARTAMENTO
EJECUTIVO y/o el DEPARTAMENTO DELIBERATIVO, siempre que el tema a tratar,
sea de preceptos o enunciados incluidos en el texto del presente Código, o guarde
relación con el proyecto, dirección y construcción de las obras, instalaciones y
elementos.
La Comisión queda facultada para requerir y utilizar los servicios AD HONOREM de
particulares con las adecuadas incumbencias profesionales y con el
consentimiento de Superiores si así se estableciera, empleados y/o equipos
pudiendo recabar colaboración de cualquier oficina del Gobierno Nacional o
Provincial y Entes colegiados que se considere útil para el mejor desempeño de
sus tareas.
Toda modificación a determinado artículo del presente Código, se redactará
íntegramente y sustituirá el artículo modificado.
La Dirección de Obras Particulares remitirá oportunamente a la Comisión la
nómina de dificultades resultante de su aplicación y/o claridad enunciativa del
Código.
Todas aquellas entidades o nucleamientos de profesionales podrán sugerir
modificaciones que consideren importantes de introducir en el presente Código;
se presentarán por escrito las que serán luego puestas a consideración de la
Comisión quedando ésta facultada para aceptar o desestimar la propuesta.
Los preceptos y reglas enunciados precedentemente tienen por objeto ordenar y
encauzar el desenvolvimiento físico de la ciudad que es un organismo de
estructura cambiante, más aún cuando por su proximidad con la Capital Federal e
inserto en la estructura urbana del ÁREA METROPOLITANA deberá adecuar su
modalidad edilicia y su estructura de ocupación dentro de los lineamientos
generales que la Nación y Entes del Gobierno Provincial establezcan para su
organización y dentro del marco de la planificación territorial.
La Comisión procederá a establecer oportunamente el Reglamento Interno al que
ajustará su funcionamiento.
1.3. DE LAS DEFINICIONES
1.3.1. CONDICIONES:
Las palabras o expresiones consignadas en el Código, tendrán los significados que
aquí se dan, aclarando que:
a) Los verbos usados en tiempo presente incluyen el futuro.
b) Las palabras de género masculino incluyen el femenino y neutro.
c) El número singular incluye plural.
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FÍSICO JULIO 2011 1180
1.3.2. LISTA DE DEFINICIONES:
“A”
ACERA:
Orilla principal de la calle o de otra vía pública junto a la línea de edificación
municipal, destinada al tránsito de peatones.
ALERO:
Aparte de la acepción común, elemento constructivo en voladizo no transitable,
destinado exclusivamente para la construcción de vanos y muros.
ALTURA DE FACHADA:
Medida vertical para la fachada principal sobre la línea municipal o la de retiro
obligatorio.
AMPLIAR:
Aumentar la superficie cubierta o semicubierta, el volumen edificado, modificar
una instalación a fin de aumentar la capacidad productiva de la existente.
ANTECOCINA:
Local unido o comunicado directamente con la cocina y cuyo uso depende de ella.
ANUNCIO:
Todo lo que constituye una advertencia visible desde la vía pública
comprendiendo: avisos, letreros, carteleras o aparatos proyectores con
movimiento mecánico o eléctrico que persiga fines lucrativos, siendo simples o
luminosos.
ASCENSOR:
Mecanismo permanente con movimiento guiado por carriles para transportar
verticalmente personas en operaciones de ascenso o descenso. Este término no
incluye el de montaplatos, guinches, correas sin fin, conductores a cadena y
mecanismos similares.
ALFÉIZAR:
Plano inclinado contiguo al botagua y por arriba de los antepechos de ventanas.
ANTEPECHO:
Muro bajo aventanamientos.
ANDAMIO:
Construcción provisoria para realizar trabajos en altura, ya sea de edificación
como de mantenimiento.
ANTEBAÑO:
Local unido al baño directamente y destinado a la ubicación de lavabos o
vestidores.
ANTECÁMARA:
Local secundario de otro y antepuesto a él, cuyo uso es complementario de él o
de distribución y comunicación con otros.
ARMADURA:
Acepción referida a la armazón de estructuras metálicas y de hormigón armado.
“B”
BALCÓN:
Espacio accesible y en voladizo, generalmente prolongación del entrepiso y
limitado por un muro bajo, parapeto o barandas perimetrales.
BARANDA:
Construcción auxiliar de protección en balcones o de acompañamiento perimetral
en escaleras.
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FÍSICO JULIO 2011 1280
BALDÍO:
Lote, predio o parcela sin edificar.
BAÑO:
Local destinado a la higiene de las personas.
BASE:
Apoyo de estructura portante para soportar y distribuir proporcionalmente las
cargas al suelo o terreno natural.
“C”
CONDUCTO:
Espacio cerrado lateralmente, dispuesto para conducir aire, gases, líquidos,
materiales y contener tuberías a través de uno o más pisos de un edificio o que
conecta una o más aberturas en pisos sucesivos o en pisos y techos.
CHIMENEA:
Conducto destinado a llevar a la atmósfera los gases de combustión.
COTA DE PREDIO:
Cota del nivel del cordón más el suplemento que resulta por la construcción de la
acera en el punto medio de la línea de edificación que corresponde al frente del
predio.
CUBIERTA:
Techo o losa última de cierre.
COCHERA:
Cobertizo para proteger automotores.
CONSTRUCCIÓN:
Ejecución de una obra o parte de ella.
“D”
DIRECCIÓN:
Repartición Municipal que, de acuerdo a sus funciones, le compete intervenir en la
aplicación de todas las normas establecidas en este Código.
DEPÓSITO:
Lugar destinado a guardar todo tipo de objetos, materiales y/o elementos a ser
usados.
DESPENSA:
Local destinado en las viviendas a guardar alimentos perecederos y no
perecederos en cantidad proporcional al consumo o número de habitantes.
DINTEL:
Viga superior a vanos de sostén de mampostería superior.
D.E.:
Departamento Ejecutivo.
[Link].:
División Electromecánica.
D.O.P.:
Dirección de Obras Particulares.
DIRECCIÓN DE OBRA:
Responsabilidad única del profesional al frente de una obra.
DORMITORIO:
Lugar de reposo.
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FÍSICO JULIO 2011 1380
“E”
ENTREPISO:
Estructura resistente en plano horizontal, revestida en su cara inferior por un
cielorraso y en la superior por solado.
ENTRESUELO:
Piso con solado a distinto nivel, que ocupa parte de un local o depende de éste.
ESPACIO PARA COCINAR:
Aquel que no siendo específicamente un local cocina puede desempeñar
funciones de tal y esté vinculado directamente a otro local que reciba luz y
ventilación naturales.
ESTACIÓN DE SERVICIO:
Espacio cubierto, semicubierto o descubierto destinado exclusivamente a la
limpieza, engrase, reparaciones ligeras de vehículos automotores y donde se
expende combustible, lubricantes y accesorios de los mismos.
EDIFICIO GUBERNAMENTAL:
Todo edificio de propiedad del Estado Nacional, Provincial o Municipal donde se
desarrollan las actividades de la administración del Estado.
EDIFICIO PÚBLICO:
Edificio o parte de él, en el cual las personas pueden congregarse con propósitos
cívicos, políticos, educativos, religiosos o de esparcimiento. También aquellos
donde se da hospedaje o alojamiento a personas de paso, como asimismo para
que reciban cuidados o tratamientos médicos o de caridad u otros auxilios, o bien
en donde son mantenidas privadas de libertad con propósitos correccionales.
EDIFICIO RESIDENCIAL:
Edificio o parte de él, destinado a vivienda en el cual hay comodidades para
dormir, y ser usado de manera normal sea en forma transitoria o permanente,
como hogar y domicilio, salvo en aquellos casos en que, por otros motivos, el
edificio sea clasificado en forma diferente a este Código.
ESTRUCTURA:
Armazón o esqueletos de todo elemento resistente de un edificio.
EDIFICIO COMERCIAL O INDUSTRIAL:
Es un edificio o parte de él que no es público ni residencial en el cual se negocia,
trafican o fabrican cosas u objetos para compraventa o permuta; incluyendo a los
locales destinados a la permanencia de personas congregadas con propósitos de
negocio, asimismo comprenden los lugares donde se guardan o almacenan
mercaderías o productos y cosas, y donde se realizan operaciones para la
obtención, transformación o fabricación de productos materiales o cosas.
ESCALA:
Relación aritmética en la cual el denominador es la cantidad a representar y el
numerador la longitud del segmento que la representa.
ESTAR:
Lugar destinado a la permanencia de personas en situación de descanso u ocio o
de reunión habitual.
ENTRADA:
Lugar destinado al acceso y egreso de personas o cosas.
“F”
FACHADA PRINCIPAL:
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Paramento exterior de un edificio ubicado sobre la línea de edificación o línea de
retiro obligatorio.
FACHADA SECUNDARIA:
Paramento exterior de un edificio sobre fondo o patio.
FAMILIA:
Aparte de la acepción común, se considerará como tal, a una persona que ocupa
una vivienda con no más de tres de pensionistas o inquilinos.
FONDO:
Espacio descubierto de un predio comprendido entre la línea divisoria posterior,
las líneas divisorias laterales y el límite posterior de la edificación, que resulte de
aplicar las disposiciones de este Código.
FRENTE:
Línea comprendida entre las divisorias de predios laterales y que limita un predio
con la vía pública.
“G”
GALERÍA:
Corredor cubierto, abierto lateralmente, lugar de paso donde se realizan
actividades comerciales.
GARAJE:
Edificio o parte de él, cubierto, destinado a proteger de la intemperie vehículos
automotores.
GUARDA COCHE:
Garaje o cochera.
GRADO DE APROVECHAMIENTO:
Relación entre los volúmenes edificados y edificables, es decir:
G.A Volumen Edificado
=
. Volumen Edificable
GRADA:
Tribuna o lugar donde se concentran espectadores.
GRAPA O GRAMPA:
Elemento metálico de sostén para amurar marcos.
“H”
HABITACIÓN:
Espacio destinado a las funciones de dormir o habitar.
HÁBITAT:
Medio físico permisible para desarrollar las funciones de habitar.
“I”
ILUMINACIÓN:
Condiciones funcionales de unificación relativa, respecto de la fuente emisora de
luz.
INMUEBLE:
Edificio destinado a diferentes funciones como acepción genérica de clasificación.
INDIVISO:
Dícese del predio, heredad o parcela donde no puede realizarse subdivisión
alguna.
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FÍSICO JULIO 2011 1580
“J”
JAMBA:
Pie derecho o izquierdo indistintamente de marcos de carpintería y que apoyan en
el solado.
“L”
LÍNEA DE FONDO:
Límite de edificación permitida en un predio, dejando libre el fondo de la parcela.
LÍNEA DE EDIFICACIÓN MUNICIPAL:
Línea señalada por la Municipalidad para deslindar las vías públicas o lugares
actuales o futuros del uso público del privado.
LOCAL:
Cada unidad parte integrante de un edificio.
LOCAL DE USO GENERAL O PÚBLICO:
Vestíbulo general o público.
LOCAL HABITABLE:
El que sea destinado a propósitos normales de habitación, morada, trabajo o
permanencia continuada de personas, con exclusión de cocinas, lavaderos,
cuartos de baño, retretes, despensas, pasajes, vestíbulos y similares.
LUGAR PARA CARGA Y DESCARGA:
Lugar o espacio descubierto, semidescubierto o cubierto de un predio o parcela
donde se realizan las operaciones de carga y descarga de automotores.
LUZ DE DÍA:
Luz que reciben los locales en forma natural y directa. Esta expresión incluye el
concepto de iluminación cuando se diga especialmente “Iluminación Natural”.
LAVADERO:
Local donde se realizan operaciones de lavado de ropas u otros objetos.
LOTE:
Predio de heredad, límite o porción de terreno que pertenece a uno o varios
dueños condominantes.
LETRERO:
Plano útil para inscribir leyendas o avisos a ubicar en la vía pública.
“M”
MARQUESINA:
Alero o estructuras no transitables que avanza o vuela sobre vano o entrada.
MATERIALES INFLAMABLES, COMBUSTIBLES Y REFRACTARIOS:
A los efectos de la acción del fuego las materias son:
a) Explosivas: aquellas que reaccionan violentamente y en forma
espontánea con gran producción de gases (pólvora, clorato, celuloide
y picratos).
b) Inflamables: aquellas capaces de emitir vapores que encienden con
chispas y/o llamas.
Según la temperatura mínima de ignición son de:
Primera Categoría: hasta 40º C (éter, benzol, acetona).
Segunda Categoría: más de 40º C hasta 120º C (kerosén,
aguarrás, acético).
Cuando la temperatura de ignición exceda los 120 º C se
considerará como muy combustible.
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FÍSICO JULIO 2011 1680
c) Muy Combustible: aquellos que continúan ardiendo después de ser
apartada la fuente de calor que las encendió (hidrocarburos pesados,
madera, papel no bobinado ni prensado, carbón y tejidos de algodón).
d) Poco Combustibles: aquellos que en contacto con el aire pueden arder
cuando se los someta a altas temperaturas pero se apagan después
de apartada la fuente de calor (lana, celulosas artificiales, maderas y
tejidos de algodón ignífugos).
MURO EXTERIOR:
Muro de fachada, divisorio de patio, frente o galería.
MURO INTERIOR:
Muro de cierre solamente y localizado de tal forma de ser divisorio de ambientes
interiores.
MURO MEDIANERO:
Muro divisorio de predios o heredades en condominio entre las partes que divide
(Muro encaballado en eje divisorio).
MOCHETA:
Porción de muro que sirve para amurar jambas de marcos.
MARCOS:
Elemento constructivo de carpintería que sirve para recibir hojas de puertas y/o
ventanas.
METRO:
Medida básica que sirve de modelo a patrón para realizar mensuras.
“N”
NIVEL DEL CORDÓN:
Cota fijada por la Municipalidad para el cordón de la calzada en el punto que
corresponda con el centro del frente y referida al plano de comparación para la
nivelación general de la ciudad.
“O”
OFICINA:
Espacio destinado a trabajo y permanencia de las personas.
“P”
PATIO:
Superficie libre de construcciones a la cual ventilan e iluminan los locales, según
su categoría.
PATIO DE FONDO:
Espacio descubierto, comprendido entre la línea divisoria posterior, las líneas
divisorias laterales y el límite posterior, de la edificación, que resulte de aplicar
las disposiciones de este Código.
PATIOS INTERIORES:
Los ubicados en lugares del predio no siendo el frente y contrafrente.
PATIO DE FRENTE:
No existiendo obstáculos opacos de mayor altura que la de los antepechos de
ventana sobre el nivel vereda, se considera que los locales ventilan e iluminan
directamente a la vía pública.
PULMÓN DE MANZANA:
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FÍSICO JULIO 2011 1780
La superficie libre de toda construcción ubicada en la parte central de una
manzana, cuya forma y dimensiones resultarán de las normas que para cada zona
están establecidas expresamente.
PIEZOMÉTRICO:
Nivel de la napa de agua freática.
PLAYA DE ESTACIONAMIENTO:
Espacio cubierto o descubierto destinado exclusivamente para localizar por poco
tiempo vehículos automotores en tránsito.
POZO NEGRO:
Pozo ciego o sumidero.
PREDIO EN ESQUINA:
El que tiene por lo menos dos lados adyacentes a la vía pública.
PREDIO INTERMEDIO:
Aquel que no es predio de esquina.
PROFUNDIDAD DE UN PREDIO:
Distancia media comprendida entre la línea municipal y la línea divisoria posterior
o trasera.
“R”
RECONSTRUIR:
Edificar de nuevo y en el mismo lugar lo que antes estaba. Rehacer una
instalación.
REFACCIONAR:
Ejecutar obras de conservación.
REFORMAR:
Alterar una edificación por supresión, agregación o modificación sin aumentar la
superficie o el volumen edificado. Alterar una instalación.
RETRETE:
Excusado, baño.
RELLANO:
Descanso de escalera. Pasillo distribuidor de piso.
“S”
SEMISÓTANO:
Piso que sobresale por lo menos la mitad de su altura del nivel de un patio, fondo
o acera adyacentes; se computa como un piso.
SOLADO:
Revestimiento del suelo natural o de un entrepiso.
S.O.P.:
Secretaría de Obras y Servicios Públicos.
SÓTANO:
Piso situado bajo nivel del suelo, que sobresale menos de éste que un
semisótano.
SUPERFICIE CUBIERTA:
Total de la suma de las superficies parcial de locales, entresuelos, sección
horizontal de muros, voladizos y pórticos que componen los pisos de un edificio.
SUPERFICIE DE PISO:
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FÍSICO JULIO 2011 1880
Área total de un piso comprendida dentro de las paredes exteriores, menos las
superficies ocupadas por los medios exigidos de salida y locales sanitarios u otros
de uso general del edificio.
SUPERFICIE EDIFICADA:
Porción de la superficie de un terreno o predio ocupada por edificio.
“T”
TABIQUES:
Muro de poco espesor no apto para soportar cargas excepto la propia.
TOCADOR:
Local auxiliar, de aseo, en el que solo se admitirá el lavabo como instalación
sanitaria.
TRANSFORMAR:
Modificar mediante obras un edificio o instalación a fin de cambiar su uso o
destino.
“V”
VESTÍBULO:
Local de paso y de conexión con otros.
VESTÍBULO GENERAL O PÚBLICO:
Local destinado a ser usado en común en forma transitoria o paso por los
usuarios, inquilinos y por el público en general.
VÍA PÚBLICA:
Espacio de cualquier naturaleza declarado abierto al tránsito vehicular o de
peatones por la Municipalidad e incorporado al dominio público (calles, pasajes,
plazas, parques, etc.).
VIDRIERA:
Bastidor o marco con vidrio o cristal que encierra el vano de un local.
VITRINA ESCAPARATE:
Caja con puerta y/o lados de vidrios o cristal, comunicado con locales.
VIVIENDA COLECTIVA:
Residencia habitual de más de una familia, con entrada común desde la vía
pública.
VIVIENDA PRIVADA:
Residencia habitual, independiente, de una persona o familia debiendo tener
entrada directa y exclusiva desde la vía pública.
VANO:
Abertura de un paramento.
VOLUMEN EDIFICABLE:
Volumen comprendido entre las siguientes superficies: Plano horizontal al nivel de
la “cota de predio”; planos o superficies verticales correspondientes a los ejes
divisorios, a la línea municipal y a la línea que delimita el fondo o contra fondo
según el caso; planos o superficies verticales y horizontales acordes con las
disposiciones de edificación sobre la altura de la fachada.
VOLUMEN NO CONFORME:
Espacio edificado por fuera del “Volumen Edificado”.
“Z”
ZÓCALO:
Terminación inferior de muro en encuentro con solado.
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FÍSICO JULIO 2011 1980
ZANJA:
Perforación perimetral para alojar bases de muros.
Quedará definitivamente desestimado el empleo de palabras que no sean de
origen castellano.
Las mismas serán reemplazadas según el siguiente detalle:
Living: Estar.
Porch: Portal.
Hall: Cámara.
Palier: Rellano.
Toilette: Tocador.
Stud: Caballeriza.
Office: Cocina auxiliar.
Kichinette: Espacio para cocinar.
No autorizándose su empleo para la designación de locales en los planos de obra
a partir de la fecha de sanción de la presente Ordenanza.
1.4. PORMENORES TÉCNICOS IMPRESCINDIBLES
PARA PLANOS DE EDIFICACIÓN,
INSTALACIONES
1.4.1. a) ESCALAS MÉTRICAS:
Siempre que no se establezca expresamente otra escala, se utilizarán las
siguientes:
[Link]. 1º - Para la edificación y las instalaciones:
Escala 1:100, salvo los planos del programa general de “obras a ejecutar por
etapas”, que podrán dibujarse a 1:200. Para los planos de instalaciones, la escala
será la indicada en cada caso, en la reglamentación respectiva.
[Link]. 2º - Para los detalles:
Desarrollo de escaleras (planta y corte) en escala 1:20.
Instalaciones, en escala 1:20, siempre que en la Reglamentación respectiva
no se indiquen otras.
La Dirección podrá autorizar, en casos justificados, la adopción de otras escalas.
1.4.2. b) CONTENIDO DE LA CARÁTULA DE LOS PLANOS:
La carátula contendrá los siguientes datos (ver figura 1):
Partida Municipal; Zona (Zona de inspector y zonificación según la Dirección
de Ordenamiento Urbano).
Plano de (Obra Nueva, clandestino, ampliación, etc.); Destino (vivienda
unifamiliar, multifamiliar, locales, industria, etc.); Nombre del Propietario
(según título de propiedad); Calle y número, Lote y manzana (según título
de propiedad); Escala de dibujo; Expediente anterior.
Croquis de ubicación del predio, medidas del mismo y su posición en la
manzana y distancias a esquinas. Para edificación e instalaciones, la
posición del predio tendrá igual orientación que los planos generales
indicando el Norte. Nombre de las calles perimetrales a la manzana,
indicando el estado de éstas (pavimentadas, de tierra).
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FÍSICO JULIO 2011 2080
Nomenclatura Catastral (circunscripción, sección, manzana y parcela).
Superficies (superficie de terreno, superficie cubierta existente, superficie
cubierta nueva, superficie libre, etc.).
Firmas aclaradas y domicilios legales del Propietario, Profesionales y/o
Empresas intervinientes con la respectiva mención de su actuación, títulos y
matrículas del Consejo Profesional.
1.4.3. c) COLORES Y LEYENDAS:
[Link]. 1º - Colores:
Los colores a usar serán firmes, nítidos y francos. La coloración en ningún caso
debe dificultar la lectura de los dibujos, que a su vez, serán fáciles de leer e
interpretar:
Las partes del proyecto que deban quedar subsistentes se indicarán con
rayado oblicuo, negro.
Las nuevas a construir o ejecutar, en bermellón.
Las que deban demolerse, en amarillo.
Las que representen madera, en siena quemada.
Las que representen acero, en azul.
Las que representen hormigón, en verde.
[Link]. 2º - Leyendas:
Las leyendas y los cuadros se colocarán en la lámina de modo que no interfieran
la visibilidad de los dibujos.
1.4.4. d) PLANOS DE EDIFICACIÓN:
En los planos generales, los locales serán acotados y se designarán conforme a su
uso. Se acotarán los muros, entrepisos, patios y áreas libres de edificación. Se
indicará lo que se deba demoler, pudiendo hacerse esto en plantas y cortes por
separado. Además, se anotará discriminada por planta, la superficie cubierta
existente y a construir. Los dibujos se colocarán en la lámina en el siguiente
orden:
[Link]. 1º - Fundaciones:
Planta de bases y de cimientos en general, con sus profundidades relativas al
terreno natural o desmontes y excavaciones proyectados; líneas divisorias entre
predios. Línea Municipal.
[Link]. 2º - Piso bajo:
Determinación de los ejes divisorios entre predios y líneas determinadas por las
normas de tejido del Código de Planeamiento Urbano.
[Link]. 3º - Subsuelos, sótanos, pisos altos y entresuelos:
Plantas, plantas típicas; variantes.
[Link]. 4º - Azoteas y techos:
Vacío de patios, dependencias, casillas de maquinarias; salidas de escaleras,
tanques, chimeneas, conductos.
[Link]. 5º - Cortes:
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 2180
Se señalarán en las plantas con líneas individualizadas con letras mayúsculas. Se
anotará el alto de los pisos y locales y el perfil permitido para el edificio referido al
“cero” para establecer la altura de fachada.
Cada rasante de solado, terreno natural, cimiento, azotea, terraza, parapeto,
tanque, chimenea y demás detalles constructivos, serán acotados, con su nivel
respectivo.
[Link]. 6º - De las fachadas:
Visibles desde la vía pública: se indicará el tratamiento arquitectónico, cornisas,
balcones, molduras y otros salientes, y construcciones auxiliares.
[Link]. 7º - Se detallarán necesariamente:
Las plantas de las escaleras indicando la pedada y alzada de los escalones y la
altura de paso.
[Link]. 8º - Medidas y referencias:
Medidas y referencias de las aberturas de iluminación y ventilación según el
siguiente modelo:
LOCAL MEDIDA ÁRE ILUMINACIÓN VENTILACIÓN OBS
S A .
LINEALE m2
S
Situació Área Área Coef Área Área
Señalamien Us Coef
a b n del requerid proyectad . requerid proyectad
to o .
vano a a K a a
[Link]. 9º - Señalamiento de locales:
Los locales serán señalados del siguiente modo:
En el Piso Bajo: los locales de este piso se designarán con la letra “B”,
seguida del número de orden, a partir del 1.
En los pisos altos: los locales de cada piso se designarán con la letra “A”,
seguida de un número de orden que partirá del 100 para el primer piso, de
200 para el segundo y así sucesivamente.
En los entresuelos, sótanos y subsuelos: se seguirá el mismo procedimiento
que para los pisos altos, reemplazando la “A” por “E” y por “S” según el
caso.
1.4.5. e) PLANOS DE ESTRUCTURA:
Los planos de estructura conservarán el mismo orden que el exigido para los
planos generales, ajustándose los cálculos, dibujos, planillas y memorias a las
normas técnicas vigentes (véase modelos en el Capítulo VIII de este Código). En el
caso de que el cálculo se haya efectuado mediante el uso de máquinas
computadoras, las planillas podrán agregarse por separado en forma de memoria
y en tamaño oficio, siempre que la salida por máquina de escribir o impresora se
ajuste a los modelos.
(Véase modelos para la presentación de planos y planillas de estructura de
hormigón armado).
1.4.6. f) PLANOS DE INSTALACIONES:
Los planos de instalaciones se dibujarán de acuerdo con las normas técnicas
vigentes.
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FÍSICO JULIO 2011 2280
1.5. TAMAÑO Y PLEGADO DE LOS PLANOS
1.5.1. a) TAMAÑO DE LAS LÁMINAS (ver figura 2):
Los formatos, máximo y mínimo, de las láminas se indican en las figuras
respectivas. Entre estos límites podrán adoptarse otros formatos requeridos por la
índole del dibujo.
En casos excepcionales y por razones de dibujos o necesidades técnicas
justificadas, se permitirá rebasar el máximo fijado a condición de que las medidas
lineales de los lados, formen cantidades enteras múltiplos de a y de b.
En el extremo inferior izquierdo de la lámina, como lo indican las figuras y para
cualquier formato, se dejará o adherirá fuertemente una pestaña de 4 cm X 29,0
cm para encarpetar en el expediente.
1.5.2. b) CARÁTULA:
La carátula se ubicará en el ángulo inferior derecho de la lámina, con el formato:
a x b = 18,5 cm x 29,0 cm
En la parte inferior de la carátula se dejará un espacio de 9,0 cm x 18,5 cm
destinado a sellos y constancias municipales.
1.5.3. c) PLEGADO DE PLANOS (ver figura 3):
Sea cual fuere el formato de la lámina una vez plegada, deberá tener, sin incluir
la “pestaña”, la medida de la “carátula”, o sea a x b = 18,5 cm x 29,0 cm. El
procedimiento a seguir será el indicado en las figuras, de modo que quede
siempre al frente la “carátula” de la lámina.
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 2380
Fig.: 1
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 2480
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 2580
CAPÍTULO 2
2.1. DISPOSICIONES GENERALES PARA LAS
TRAMITACIONES
La obtención del permiso de construcción y de prestaciones establecidas en el
presente Código son tramitaciones con un régimen especial. Por lo tanto es de
aplicación supletoria la Ordenanza General 267.
Toda la documentación que se presente para obtener un permiso de obra tiene
carácter de Declaración Jurada tanto para el/ los Profesionales actuantes como
para los Propietarios. Por lo tanto, cualquier falseamiento, hará pasible a quienes
presentan dicha documentación de las penalidades establecidas en el Capítulo 3.
Toda documentación intervenida por un funcionario público, tiene el carácter de
instrumento público. Por lo tanto si presenta enmiendas o palabras entre líneas,
borraduras o alteraciones en partes esenciales, como la fecha, nombre,
cantidades, cosas, etc. que no estén debidamente salvadas al fin, no tendrán
validez como instrumento público.
Todas las firmas serán aclaradas, no permitiéndose para ello el uso de sellos
aclaratorios de la firma de los profesionales actuantes o de los Propietarios
solicitantes.
2.1.1. INEXACTITUD DE LOS DOCUMENTOS EXIGIDOS:
En caso de declarar un trámite con datos falsos, la D.O.P. continuará el trámite
administrativo pertinente para la aplicación de las sanciones que pudieran
corresponder a los profesionales y al Propietario.
Asimismo cuando el Profesional en forma reiterada hiciera caso omiso a las
observaciones realizadas por el inspector o funcionario actuante en el expediente
o carpeta de obra, hasta un máximo de dos (2) observaciones reiteradas, será
archivada la documentación o carpeta de obra, notificando al Profesional y al
Propietario en forma conjunta.
La D.O.P. empleará todos los medios a su alcance para hacer todas las
observaciones de una sola vez.
Todo plano o planilla que contenga inexactitudes o errores serán devueltos al
Director de la Obra o al constructor para modificarlos o rehacerlos, debiendo ser
devueltos en el plazo de quince días, vencido el cual se dará por desistido el
propósito de ejecutar la obra, y en tal concepto se archivará el expediente. El
mismo procedimiento se seguirá cuando, a pesar de haber sido citado no se
preocupara el interesado en retirar los documentos dentro del plazo de quince
días. La D.O.P. citará en cada caso al Propietario para notificarle de los errores, así
como de las penalidades en que hubiere incurrido el Director de la Obra o el
Constructor.
2.2. DE LAS TRAMITACIONES
[Link]. Trabajos que requieren permiso de obra previo a su ejecución:
a) Se debe solicitar dicho permiso para:
Construir nuevos edificios.
Ampliar, refaccionar o modificar los ya construidos.
Cambiar o refaccionar estructuras del techo.
Instalación de anuncios publicitarios, que requieran estructura portante y/o
instalación eléctrica.
Ejecutar instalaciones mecánicas, eléctricas y de inflamables.
Desmontar y excavar terrenos.
Terraplenar y rellenar terrenos.
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 2680
Efectuar demoliciones, parciales o totales.
Construir nuevos sepulcros, ampliar y refaccionar los existentes.
Cambiar de uso (excepto aquellos casos de cambio de destino de locales de
uso exclusivo de habitación dentro de una vivienda).
[Link]. Trabajos que no requieren permiso previo:
Limpiar o pintar fachadas principales.
Ejecutar y/o reparar aceras.
Ejecutar y/o reparar cercos de frente y/o interiores.
Ejecutar solados.
Ejecutar o cambiar revestimientos, revoques exteriores o trabajos similares.
Pintar muros divisorios, de contrafrente o cualquier otro visible desde la vía
pública.
Ejecutar cielorrasos suspendidos.
Construcción de un tabique interior que no genere más de dos locales.
Construcción o demolición de tabiques exteriores que sirvan para dividir
espacios descubiertos.
Abrir, cerrar o modificar vanos en paredes interiores o exteriores.
Cambiar las piezas de la cubierta de techos, siempre que no se altere la
estructura del mismo.
Modificar fachadas, cambiar posición de vanos, cambiar materiales de
frente y/o cercos, siempre que no impliquen un cambio de proyecto y/o de
uso, o que evidencie la voluntad de cometerlo.
De todas maneras todo trabajo debe cumplir con todas las reglamentaciones
vigentes.
La D.O.P. podrá exigir no obstante que se solicite permiso, en los casos en que los
trabajos mencionados tengan, a su juicio, especial importancia.
2.2.2. TRÁMITE Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA
OBTENER PERMISO DE OBRA:
1) Comprar CARPETA Legajo de obra en Tesorería General de la Municipalidad
que incluirá todas las planillas y formularios necesarios para la tramitación del
expediente.
2) Presentación de la Carpeta Legajo de Obra en la Dirección de Ordenamiento
Urbano.
En esta Dirección se procederá a la liberación de la parcela, fijación de la
Nomenclatura Oficial y Visado del Proyecto respecto de las normas de uso y
ocupación de suelo.
A tal fin el Profesional actuante en los trámites dará ingreso y retirará la
Carpeta en el Departamento de Catastro Físico con la siguiente
documentación:
Título de Propiedad, boleto de Compra-Venta, o libreta de pagos.
Una copia heliográfica del plano de obra.
Plano anterior aprobado en caso de modificaciones o ampliaciones, o
sea requerido por el Departamento de Planificación Física.
Recibo de pagos de O.S.N., en caso de contar con cloacas y/o agua
corriente y fuera necesario, justificar la existencia del servicio
cumplimentado, será enviado a la D.O.P. con pase interno.
Duración máxima del trámite: Setenta y dos (72) horas.
Validez del trámite: Ciento ochenta (180) días.
3) Visación del proyecto en la D.O.P., con respecto a la adecuación del proyecto a
las normas edilicias, reglamentaciones técnicas y anexos; verificación de los
datos catastrales para volcarlos en planchetas, control de las planillas para
liquidación de derechos y tasas.
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 2780
Duración máxima del trámite: Setenta y dos (72) horas.
Validez del trámite: Ciento ochenta (180) días.
4) Certificación de Libre Deuda de la Parcela correspondiente en la Dirección de
Rentas (Catastro Inmobiliario), presentando a sus efectos toda la
documentación anterior.
Duración máxima del trámite: Veinticuatro (24) horas.
Validez del trámite: Noventa (90) días.
5) Pago en la Tesorería General de los derechos de construcción, conforme con la
Ordenanza Impositiva Vigente de acuerdo a la liquidación pertinente, debiendo
presentar junto con la documentación anterior, dos copias de la planilla para
liquidación de derechos y tasas.
6) Presentación de toda la documentación citada anteriormente en Mesa General
de Entradas, con el agregado de la planilla de revalúo municipal, planilla de
estadísticas y cinco (5) copias heliográficas línea roja del original del Plano
oportunamente visado. Contrato y Plano Visado C.P.I.
7) El expediente será girado a la D.O.P. donde se entregarán tres (3) copias
aprobadas.
En caso de que las copias presentadas difieran de lo visado por la Dirección de
Ordenamiento Urbano o presente diferencias en el Uso y Ocupación del suelo y
ventilaciones a Espacios Urbanos, el inspector de zona requerirá la
intervención del Departamento de Planificación Física.
Duración del trámite: Cinco (5) días.
8) Una vez autorizada la obra por la D.O.P. y retiradas las copias por el
Profesional actuante, se remitirá la planilla de derechos y tasas controlada por
personal técnico a la Oficina de Valuaciones y/o Catastro Inmobiliario.
9) El expediente quedará depositado en el Archivo de la D.O.P. hasta la solicitud
de Inspección Final de Obra.
10) Una vez finalizada la obra, el Profesional o técnico presentará a la D.O.P. la
siguiente documentación:
Copia heliográfica en tela línea color sepia, de la obra realizada y cinco
(5) copias heliográficas en papel línea roja.
Copia autenticada de la Planilla de Revalúo presentada en la Dirección
de Rentas del Ministerio de Economía de la Provincia de Buenos Aires.
Certificado de cumplimentación de Normas Profesionales.
Solicitud de Inspección Final de Obra.
11) Una vez aprobados los planos conforme a obra y realizada la Inspección Final,
la D.O.P. procederá a la entrega de las copias aprobadas y del Certificado de
Inspección Final de Obra.
Si existen ampliaciones y/o modificaciones se enviará un nuevo parte a la
Dirección de Rentas (Catastro Inmobiliario).
12) Posteriormente la D.O.P. procederá al envío del expediente a su Archivo.
2.2.3. TRÁMITE Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA
OBTENER PERMISO DE DEMOLICIÓN TOTAL O PARCIAL
DE EDIFICIOS:
a) Para la demolición parcial de un edificio, o para la demolición total y la
construcción de uno nuevo, se deberán cumplimentar todos los trámites y
documentaciones previstos para la obtención de permiso de Obras.
DIRECCIÓN DE OBRAS PARTICULARES, ORD. URBANO Y CATASTRO
FÍSICO JULIO 2011 2880
b) Para la demolición total de un edificio deberán cumplimentarse los siguientes
requisitos:
Planos con carátula:
1) Compra de la Carpeta-Legajo de Obra para demolición que llevará un
sellado distinto en Tesorería General.
2) Liberación de la parcela en el Departamento de Catastro parcelario
del plano. El trámite tendrá una duración máxima de setenta y dos (72)
horas y una validez de noventa (90) días corridos, por lo cual deberá
presentarse Título de Propiedad, o en su defecto boleto de Compra-Venta,
o libreta de pago.
3) Presentación de la nota como expediente de obra en Mesa General de
Entradas, con el agregado de:
Plano de obra a demoler en cuatro (4) copias heliográficas.
Plano de obra aprobado de la obra a demoler. En caso que la obra
referida no tenga permiso previo se dejará constancia de ese hecho
en la carátula del plano de demolición.
Certificado de desratización o boleta de pago.
Pago de derechos de demolición. Contrato C.P.I.
4) El expediente se girará a D.O.P. para su aprobación, donde se hará
entrega de tres (3) copias aprobadas.
5) El expediente quedará reservado en la zona hasta la terminación de los
trabajos. Conforme a los requerimientos del Capítulo V, y una vez
comunicada por el Profesional la demolición será enviado al archivo en la
D.O.P.; donde será archivado junto al expediente aprobado de los planos
de la obra demolida.
6) La D.O.P. enviará un parte a Catastro Inmobiliario para dar la obra de baja.
2.2.4. TRÁMITE Y DOCUMENTACIÓN NECESARIOS PARA
OBTENER PERMISOS DE MODIFICACIÓN Y/O
AMPLIACIÓN DE OBRA DURANTE SU EJECUCIÓN:
En caso de que las modificaciones a introducir en el curso de la obra superen el
20% permitido, o implique un cambio de proyecto de obra, el Director (de Obra)
deberá solicitar un permiso para realizarlos, previo a su ejecución, el que por nota
se agregará al expediente de aprobación de planos, con el agregado de la
siguiente documentación:
Una nota explicativa del cambio de proyecto y una copia heliográfica del
proyecto para su visado.
Una vez obtenido el visado se agregará:
a) Plano original en papel calco de 90 grs. y en tres (3) copias heliográficas.
b) Planillas de revalúo municipal.
c) Unificación de lotes en caso de que la nueva obra y la ya aprobada afecten
más de una parcela.
d) Contrato de Locación de Obra visado por el Consejo Profesional de la
Ingeniería de la Provincia de Buenos Aires, ampliatorio del original.
e) Comprobante de pago de los derechos de construcción o copia certificada
del mismo.
f) Plano visado por la Dirección de Ordenamiento Urbano, si se han modificado
los indicadores urbanísticos o los parámetros que ésta controle.
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FÍSICO JULIO 2011 2980
La D.O.P. otorgará el permiso para modificar la obra en nuevas copias
autorizadas, siempre que éstos se ajusten a las normas vigentes.
Una vez retiradas las copias por el Profesional o técnico actuante, se procederá
como establecen los puntos 8) en adelante del artículo “Trámite y documentación
necesaria para obtener permiso de obra”.
2.2.5. TRÁMITE Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA
DECLARAR OBRAS QUE NO REQUIEREN PERMISO
PREVIO:
Los trabajos que no requieran permiso previo podrán ser declarados en planos
que como alcance se agregarán al expediente de obra.
Para este fin debe presentar los siguientes documentos:
Copia heliográfica en tela con las modificaciones efectuadas.
Cuatro (4) copias heliográficas en papel línea roja del plano original.
Dos (2) copias de planilla de liquidación de derechos y tasas (en caso de ser
necesario).
Contrato visado por el C.P.I.
Certificado de Libre Deuda Municipal, o recibo de pago de tasas de
alumbrado, barrido y limpieza, y conservación de la vía pública, y/o pago de
tasas de inspección, seguridad e higiene, en el caso de industrias.
El expediente con la nota agregada cumplirá todos los pasos a partir de 6)
del 2.2.2.
La misma tramitación se efectuará cuando se realicen trabajos de:
Cerrar, abrir o modificar vanos en la fachada principal.
2.3. CONCESIÓN DEL PERMISO Y PLAZOS DE LA
EJECUCIÓN DE LA OBRA
2.3.1. CONCESIÓN DEL PERMISO PARA EJECUTAR LA OBRA:
El permiso de obra y/o trabajo queda concedido, autorizando la iniciación, bajo la
exclusiva responsabilidad del Profesional o Técnico interviniente, una vez iniciado
el expediente de obra en Mesa General de Entradas.
2.3.2. PLAZO MÁXIMO PARA LA INICIACIÓN DE LA OBRA UNA
VEZ CONCEDIDO EL PERMISO:
Se considerará vencido todo permiso de edificación cuyas obras no se hubieran
comenzado dentro del plazo de doce (12) meses a contar desde la fecha de
aprobación del expediente, salvo que se solicite una ampliación del plazo con
anterioridad al vencimiento, debiendo sellar la nota con sellado equivalente al
valor de la Carpeta.
Caso contrario se considerará por desistida la voluntad de ejecutar la obra
marcando las copias obrantes en el expediente con una leyenda que diga
“Permiso vencido”, y se procederá al archivo del mismo.
El vencimiento de los trámites se declarará de oficio al vencimiento del plazo de
la D.O.P. y se comunicará a Rentas su caducidad.
Cuando se hayan cumplido los plazos sin iniciar la obra, el Profesional o Técnico
debe desligarse de la misma. La D.O.P. notificará al Propietario, el que por su
parte quedará obligado por razones de higiene y seguridad públicas, a realizar un
cerco de mampostería de 2,5 m de altura mínima.
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FÍSICO JULIO 2011 3080
2.4. MODIFICACIONES Y/O AMPLIACIONES DE OBRA
DURANTE SU EJECUCIÓN
2.4.1. MODIFICACIÓN Y/O AMPLIACIÓN DE UNA OBRA POR
SU DIRECTOR:
a) Una obra con permiso de construcción como obra “a construir” puede ser
modificada y/o ampliada por el Director de Obra durante su ejecución, sin
necesidad de un permiso previo, siempre y cuando cumpla con los siguientes
requisitos:
1) Que no implique una variación superior al 20% de la superficie
originalmente aprobada “a construir”, siempre que ésta no supere los
siguientes valores:
200 m2 para vivienda unifamiliar.
500 m2 para vivienda multifamiliar y comercio.
1000 m2 para industria.
2) Que a juicio de la D.O.P. no implique un cambio sustancial de proyecto y de
uso.
3) Que cumpla con las disposiciones vigentes al momento de la
aprobación de los planos o al momento de la presentación de las
modificaciones, en materia de construcción, de uso y ocupación de suelo.
2.4.2. AMPLIACIONES O MODIFICACIONES QUE NO CUMPLAN
NORMAS VIGENTES:
Cuando las ampliaciones o modificaciones no cumplan con las disposiciones
vigentes en materia de construcción, uso y ocupación de suelo, la D.O.P. ordenará
la inmediata adecuación a dicha reglamentación en un plazo máximo de sesenta
días corridos. En caso de ser necesario se paralizarán las obras, hasta determinar
el grado de infracción y su forma de adecuación a lo establecido en el artículo
anterior, 2.4.1., con informe previo de la Comisión Honoraria Permanente.
2.5. INSPECCIÓN FINAL DE OBRAS
2.5.1. INSPECCIÓN FINAL DE OBRA:
Dentro de los sesenta (60) días hábiles de concluida la obra el Director de la
misma y el Propietario deberán solicitar la inspección final declarando que la obra
se halla totalmente terminada y totalmente de acuerdo a los planos aprobados o
conforme a obra, cualquier falta a esa declaración hará pasibles a ambos de las
penalidades previstas en el Capítulo 3.
Para la presentación de los planos “Conforme a Obra”, se requiere además de la
copia en tela transparente, copias de los planos de las instalaciones eléctricas y
otras complementarias reglamentadas en el presente Código.
En caso de ser destinado el edificio al régimen de la Ley 13.512 (Propiedad
Horizontal), se deberá acompañar una copia por cada una de las unidades
funcionales, que no abonarán sellado, las que una vez aprobadas deberán ser
entregadas a cada uno de los copropietarios.
2.5.2. INSPECCIÓN FINAL DE OBRAS CLANDESTINAS:
En los casos de obras clandestinas, la D.O.P. extenderá el “Certificado de
Inspección Final de Obras” siempre que exista la total correspondencia entre el
plano presentado y la obra construida clandestinamente, a la que se habrá
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FÍSICO JULIO 2011 3180
otorgado “Permiso de Subsistencia”. Dejando constancia en el Certificado de
Inspección Final si la obra cumple o no las normas vigentes en la materia.
Si la obra construida clandestinamente no se ajustara a lo declarado en el plano
de obra clandestina, no se aceptará la presentación de un “Conforme a Obra”,
considerándose que toda diferencia en el plano presentado, es una nueva obra
clandestina.
2.5.3. CERTIFICADO DE INSPECCIÓN FINAL DE OBRA, CUYO
EXPEDIENTE HA RESULTADO DESTRUIDO O
DESPARECIDO:
En aquellos casos en que se solicite el “Certificado de Inspección Final de Obra”
de una obra cuyo expediente haya sido destruido en el incendio ocurrido en el
Archivo Municipal en el año 1969, o en algún otro caso de pérdida o destrucción
producido por un hecho fortuito, éste se extenderá solamente por la superficie
que figura en los registros municipales o en la copia aprobada en poder del
Propietario para lo cual será necesario cumplir con los requisitos establecidos en
“Trámite y documentación necesaria para la obtención del Certificado de
Inspección Final de Obra” que se iniciará como expediente en M.G.E., pues el
expediente no existe.
Si el Propietario conserva una copia aprobada, la D.O.P. efectuará y Certificará
una copia de la misma con la que reconstruirá el expediente de su archivo.
Este trámite de expedientes reconstruidos no será gravado en esta Municipalidad
por derecho o tasa alguna.
Cuando los registros municipales o la documentación presentada tengan
enmiendas, palabras entre líneas, borraduras o alteraciones en partes esenciales,
como la fecha, nombres, cantidades, cosas, etc., no salvadas al fin, no tendrán
ninguna validez como instrumento público (Artículo 989 Código Civil).
2.6. DESISTIMIENTO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS
2.6.1. DESISTIMIENTO DE PERMISOS CONCEDIDOS:
El Propietario tiene derecho a desistir de la obra manifestando por escrito en el
expediente respectivo, su propósito de no llevar a cabo el proyecto para el cual
tiene permiso concedido.
La D.O.P. después de comprobar que la obra no se ha iniciado, declarará desistido
el permiso marcando la carpeta, la tela y las copias obrantes en el expediente con
una leyenda que diga “Permiso desistido” se procederá al archivo del expediente.
Se notificará de ello al Propietario y al profesional o empresa interviniente, que
quedarán desligadas de la obra.
También se considerará desistido el deseo de ejecutar la obra indistintamente en
las siguientes circunstancias:
Cuando no se presenten las documentaciones en los plazos establecidos.
Cuando no se presenten los interesados a retirar la documentación en los
plazos establecidos.
A cuyo efecto, la D.O.P. aclarará expresamente las fechas de las actuaciones y
comunicará a la Dirección de Rentas.
2.6.2. DEVOLUCIÓN DE LOS DERECHOS:
El Propietario firmante de los diferentes documentos del expediente podrá
solicitar la devolución de los derechos pagados, para una obra cuya construcción
no se llevó a cabo por desistir del permiso, con excepción de los que
correspondan a revisión de planos y otras retribuciones de servicios que la
Ordenanza Impositiva oportunamente fija.
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FÍSICO JULIO 2011 3280
2.7. OBRAS PARALIZADAS
2.7.1. PROCEDIMIENTOS A SEGUIR EN CASOS DE OBRAS
PARALIZADAS:
Cuando la D.O.P. compruebe que los trabajos autorizados estuvieran
interrumpidos durante seis (6) meses, dejará constancia del estado en que se
encuentra, y después de verificar que lo realizado cumple con las disposiciones en
vigencia, declarará los “Trabajos Paralizados”.
Todas las fojas del expediente se marcarán con una inscripción que diga
“Trabajos Paralizados”, se notificará a los Profesionales intervinientes, los que
quedarán desligados de la obra siempre que no existan infracciones imputables a
ellos.
El Propietario por su parte estará obligado por razones de higiene y seguridad
públicas a conformar en la Planta Baja un recinto completamente cerrado con
mampostería en todo su perímetro hasta el nivel de entrepiso o cubierta sobre
troneras; permitiéndose solamente un acceso al lugar.
En caso de incumplimiento de estas prescripciones, el Departamento Ejecutivo
ordenará la ejecución de los trabajos de cercado y limpieza de la obra y el predio
a costa del Propietario. Si la obra afecta la Higiene y Seguridad públicas, ordenará
la demolición de la obra.
2.7.2. OBRAS INCONCLUSAS:
Para el caso de las obras inconclusas podrán las mismas ser habilitadas parcial o
totalmente, siempre y cuando reúnan condiciones tales que resulte posible la
habilitación para los fines previstos, caso contrario se considerará obra
paralizada.
2.8. ARCHIVO DE PLANOS
2.8.1. SOLICITUD DE REANUDACIÓN DE TRÁMITE DE UN
EXPEDIENTE ARCHIVADO:
El Propietario de una obra podrá solicitar la reanudación del expediente de obra
archivado por hallarse declarado “Trabajo Paralizado”, “desistido” o “vencido”.
La reanudación se concederá siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
Que no se hayan devuelto los Derechos de Construcción.
Que no sea solicitado con posterioridad a los tres (3) años de la disposición
de la D.O.P., declarándola paralizada, desistido un (1) año, vencido dos (2)
años, siempre que no se hayan devuelto los derechos.
Que no hayan variado las normas vigentes al momento de aprobación de
los planos, si la obra no ha sido comenzada.
De concederse el permiso para la reanudación, se marcarán las fojas del
expediente con una leyenda que diga “Trámite reanudado”.
2.8.2. ARCHIVO DE PLANOS:
Los expedientes de obra con las telas originales transparentes de proyectos de
obra aprobados quedarán archivadas en el expediente correspondiente en la
D.O.P.
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FÍSICO JULIO 2011 3380
Los originales no podrán ser retirados del Archivo, bajo ningún concepto, y su
consulta se hará en el lugar con la constancia del hecho, persona, firma y fecha
en registros ex profesos.
El Archivo es para uso y gobierno exclusivo de la Municipalidad. Solamente se
extenderán copias certificadas a pedido de los interesados, y en aquellos casos en
que los originales reúnan los requisitos establecidos en el artículo 2.1.
2.8.3. COPIAS DE PLANOS:
A pedido del Propietario y/o Profesional actuante se podrá entregar copia de los
planos originales archivados por la D.O.P. Las copias serán en papel y
autenticadas.
Si se comprueba que los originales presentan enmiendas, palabras entre líneas,
borraduras o alteraciones en partes esenciales como la fecha, nombres,
cantidades, cosas, etc., no salvadas al fin, serán anuladas y no se entregarán
copias (Art. 989 Código Civil).
2.9. DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA EDIFICIOS
MULTIFAMILIARES Y OBRAS
GUBERNAMENTALES
2.9.1. DOCUMENTOS NECESARIOS PARA TRAMITAR
MODIFICACIONES Y/O AMPLIACIONES EN EDIFICIOS
DIVIDIDOS POR EL RÉGIMEN DE LA LEY 13.512
(PROPIEDAD HORIZONTAL):
a) Todos los necesarios para obtener permiso de obra:
El plano comprenderá la subparcela en que se efectúe la modificación y la
estructura deberá comprender la totalidad de las unidades cuando se vea
afectada por la modificación.
b) Autorización de todos y cada uno de los miembros del consorcio, certificado
por Escribano Público para realizar las obras presentadas.
En esta certificación deberá constar que los firmantes son la totalidad de los
Propietarios y que sus firmas son auténticas, como así también que conocen
las restricciones respecto a F.O.S., F.O.T. y número de dormitorios permitidos
para el predio en cuestión.
2.9.2. DOCUMENTACIÓN RELACIONADA CON LA
REALIZACIÓN DE OBRAS GUBERNAMENTALES:
Las reparticiones dependientes del Gobierno de la Nación, de la Provincia de
Buenos Aires y las Autárquicas del Estado Nacional o Provincial, Embajadas o
representaciones Diplomáticas, deberán cumplimentar los requisitos exigidos por
este Código respecto de las tramitaciones de la documentación y normas
generales establecidas por obras civiles (Decreto 13.037/56 del P.E.N.).
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FÍSICO JULIO 2011 3480
CAPÍTULO 4
4.1. DE LA LÍNEA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN
4.1.1. ALINEACIÓN:
Toda nueva obra que se levante con frente a la vía pública debe seguir la L.M. de
edificación o la del retiro obligatorio según las zonas que así lo establezca el
Código de Ordenamiento Urbano.
4.1.2. OBRAS DETRÁS DE LA LÍNEA MUNICIPAL Y DEL
RETIRO OBLIGATORIO:
Se permitirá edificar detrás de la Línea Municipal de edificación siempre que se
cumpla lo establecido en “Fachada Principal detrás de la Línea Municipal y de la
línea de retiro obligatorio”.
4.1.3. OBRAS EN PREDIO AFECTADO POR APERTURA,
ENSANCHE O RECTIFICACIÓN DE LA VÍA PÚBLICA:
a) En un predio afectado total o parcialmente por apertura, ensanche o
rectificación de vía pública, aún cuando fueran declarados inminentes, se
podrán efectuar obras en la zona afectada del predio siempre que el
Propietario declare en el expediente de permiso que:
(1) Renuncia al mayor valor originado por dichas obras y al daño que
eventualmente pueda causar su supresión.
(2) Se compromete en el expediente de permiso a ejecutar o completar la
fachada, cuando la edificación afectada por la obra pública se
demuela.
(3) Se compromete en el expediente de permiso a limitar la construcción a
piso bajo y no será destinada a vivienda.
b) Si la Municipalidad aceptara lo solicitado, el Propietario perfeccionará sin
demora la declaración que prescribe el Inciso a) mediante escritura que se
inscribirá en el Registro de la Propiedad.
c) Cuando la fracción del predio comprendida entre la antigua y la nueva Línea
Municipal de edificación haya sido adquirida por la Comuna, ésta puede
convenir su arrendamiento al Propietario frentista para edificar, según las
condiciones previstas en el Inciso a).
d) Si la fracción queda sin edificar el Propietario la deslindará con signos
materiales aceptados por la D.O.P., para establecer que dicha fracción aún
pertenece al predio.
4.2. DE LA LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA
4.2.1. FORMACIÓN DE ESPACIOS LIBRES DE ESQUINAS:
En los predios de esquina es de interés público para la formación de espacios
libres, la superficie de terreno comprendida entre las L.M. concurrentes y otra que
se denomina Línea Municipal de esquina.
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FÍSICO JULIO 2011 3580
4.2.2. OBLIGACIÓN DE MATERIALIZAR LA LÍNEA MUNICIPAL
DE ESQUINA:
En los predios de esquina, es obligación materializar el ensanche de las ochavas,
según los casos, a medida que se solicite permiso para:
a) Apertura de vías públicas.
b) Construcción de edificios nuevos o cercas.
c) Modificaciones internas o externas en edificios o cercas existentes.
Tratándose de modificaciones internas o externas en edificios, no regirá la
obligación de formar ochavas reglamentarias en los siguientes casos:
1) Cuando no se afecte la fachada del edificio admitiéndose los trabajos de
conservación de la misma.
2) Cuando los trabajos se limiten a modificaciones internas en locales que no
estén situados en ochavas.
3) Cuando se proyecten ampliaciones si las mismas no superan el 50% de la
superficie ambiente existente.
4.2.3. TRAZA Y DIMENSIÓN DE LA LÍNEA MUNICIPAL DE
ESQUINA:
a) Caso General: (Ochava mínima)
Las dimensiones de las ochavas se regirán por las reglamentaciones y Leyes
de la Provincia de Buenos Aires en vigencia.
4.3. DE LAS FACHADAS
4.3.1. GENERALIDADES SOBRE ARQUITECTURA Y ESTÉTICA
URBANA:
La estética edilicia es de orden público. Por lo tanto todos los paramentos
exteriores así como la fachada de los edificios deberán respetar la armonía del
conjunto edilicio.
4.3.2. ARQUITECTURA DE LAS FACHADAS:
[Link]. Aprobación de las fachadas:
Las fachadas de un edificio responderán a los principios expuestos en el punto
4.4.1. y estarán sujetas a la aprobación de la D.O.P. A ese fin es obligatoria su
presentación en los planos dejándose constancia de los materiales y acabado de
cada parte integrante de ésta.
La D.O.P. podrá rechazar el plano cuando la fachada en él declarada no se ajuste
a lo prescripto en el artículo 4.4.1. o altere la estética edilicia.
[Link]. Modificación en la fachada aprobada:
Antes de introducir modificaciones o alteraciones en las fachadas existentes o
proyectadas, será obligatoria la presentación de un plano total de la misma.
Dejándose constancia en el expediente de permiso de obra cuando se alteren o
modifiquen según lo establecido en el artículo [Link].
Quedan exceptuados de la obligación aquellos casos en que se realicen
solamente cambios de color o material en alguna parte de ella.
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FÍSICO JULIO 2011 3680
[Link]. Tanques, chimeneas, conductos y otras construcciones
auxiliares:
Los tanques, chimeneas, conductos y demás construcciones auxiliares ya estén
sobre el edificio o aisladas, se considerarán como pertenecientes al conjunto
arquitectónico y si son visibles desde la vía pública se tratarán en armonía con la
fachada principal. Los materiales serán concordantes con la fachada.
[Link]. Tratamientos de muros divisorios y privativos contiguos a
predios linderos:
En obras nuevas, refacciones o modificaciones de fachadas principales, los muros
divisorios y privativos contiguos a predios linderos, como así también en aquellos
que el retiro sea obligatorio y que queden visibles desde la vía pública, deben ser
tratados arquitectónicamente siguiendo las características de la fachada principal.
En caso de edificios linderos con diferentes alturas de fachadas, el muro divisorio
y el privativo contiguo al predio lindero del edificio más alto recibirá el
tratamiento concordante con el de la fachada principal y en toda la extensión del
muro comprendido entre las dos alturas mencionadas.
4.3.3. LIMITACIÓN DE LAS SALIENTES EN LAS FACHADAS:
[Link]. Salientes en las fachadas:
En la fachada principal solamente se podrá sobresalir de la L.M. de edificación en
los siguientes casos:
a) En los primeros tres (3) metros de altura:
(1) Umbrales y antepechos no más de 0,02 m.
(2) Ménsulas de voladizos y de marquesinas y/o de equipos individuales a
una altura de Aire Acondicionado, no inferior a 2,20 m Estas salientes
estarán contenidas en una línea que une dicha altura con el punto de
saliente máximo permitido.
No se permitirá que sobresalga de la Línea Municipal en toda su
extensión con: hojas de puertas, hojas de celosías, ventanas, cortinas o
rejas.
b) Arriba de los tres (3) metros de altura:
Molduras o detalles arquitectónicos, pantallas horizontales o verticales que
no constituyan cuerpos cerrados podrán salir como máximo 0,50 m y a una
distancia de la línea divisoria de predios no inferior a 0,30 m. Queda
prohibido salir de la L.M. con cuerpos cerrados o cerrar balcones con
paramentos construidos en mampostería, cerramientos de aluminio, etc.,
sean opacos o traslúcidos. Para el caso de ampliaciones de obras existentes
se solicitará opinión a la Comisión, la que podrá aconsejar acceder al
permiso de excepción si no existe otra posibilidad.
[Link]. Salientes de balcones:
En los pisos altos los balcones de la fachada principal, podrán salir de la L.M. de
edificación hasta 1,50 m, pudiendo llegar a 2,00 m en los edificios frentistas a
Avenidas de ancho mayor de 30 m. No debiendo en ningún caso tener la distancia
inferior a 1,00 m medida del plano vertical que contiene el filo del cordón.
En la Línea Municipal de esquina los balcones podrán sobrepasar las salientes
máximas establecidas para cuerpos cerrados permitidos en esquina, siempre que
se realice a calles superiores a 15 m de ancho. La baranda o antepecho tendrá
una altura no inferior a 0,90 m medidos desde el solado terminado hasta su borde
superior.
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FÍSICO JULIO 2011 3780
Las barandas metálicas tendrán una distancia entre hierros que permitan
resguardo de todo peligro. Cualquier parte del balcón se apartará por lo menos
0,30 m del eje divisorio entre predios.
La fachada principal de un edificio con acera aporticada obligatoria podrá tener
balcones sobre la L.M.
[Link]. Protecciones de balcones:
Se autorizará la colocación en balcones de protecciones metálicas que resguarden
de posibles accidentes a niños.
[Link]. Salientes de cornisamiento:
El cornisamiento de un edificio podrá sobresalir del plano autorizado para la
fachada principal o de la L.M. de edificación hasta 1,50 m sin rebasar la
duodécima parte del ancho de la calle.
[Link]. Salientes de aleros y marquesinas:
a) Un alero o marquesina se mantendrá por encima de los 3,00 m medidos desde
el solado de la acera y sobre la Línea Municipal de edificación.
Cuando el alero o marquesina tenga vidrios, éstos se incorporarán a la
estructura, o serán soportados de modo que queden resguardados de posibles
caídas o roturas. El salidizo máximo de un alero será igual al autorizado para
los balcones.
b) La saliente máxima para una marquesina se determina como sigue:
Cuando la cuadra no tenga árboles y el borde inferior de la saliente diste
no menos que 4,00 m del nivel del cordón, la marquesina puede avanzar
hasta la vertical del filo del cordón de la calzada. Para una altura menor
el borde se apartará 1,00 m de ese filo. Si frente al predio hay
instalaciones para servicio público la marquesina se mantendrá alejada
1,50 m de plano vertical que contiene dicho filo.
Cuando la cuadra tenga árboles, el borde de la saliente de la marquesina
deberá reformarse a costa del Propietario comprometiéndose a esa
reforma en el expediente de permiso de obra cuando se reduzca el
ancho de la acera o cuando se instalen elementos de señalización de
servicio público, así como cuando se planten árboles.
[Link]. Cuerpos salientes cerrados sobre la L.M. de edificación de
esquina:
Por encima de los tres (3) metros sobre el nivel de acera, sin rebasar las
prolongaciones de las Líneas Municipales concurrentes, se permite que los pisos
altos avancen por fuera de la Línea Municipal de esquina, formando cuerpo
saliente cerrado con un vuelo limitado que a continuación se detalla:
ÁNGULO FORMADO POR
LA L.M. DE LAS CALLES VUELO MÁXIMO DEL CUERPO CERRADO
CONCURRENTES
En ningún caso la edificación excederá
una línea trazada en la acera, paralela al
Hasta 75º 1,50 m
cordón del pavimento y distante 0,80 m
de la arista exterior de éste.
Mayor a 75º Hasta el encuentro de las L.M.
[Link]. Saliente de la línea de retiro obligatorio y de línea de pulmón
de manzana:
a) Saliente de retiro obligatorio:
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FÍSICO JULIO 2011 3880
Sobre la línea de retiro obligatorio de la fachada principal pueden ejecutarse
las mismas salientes y en las mismas condiciones que las autorizadas en
“Limitación de las salientes de fachada”, salvo los cuerpos cerrados en
esquina.
b) Saliente de la línea de frente interno:
De la línea de frente interno se permite sobresalir:
(1) En piso bajo:
I)Umbrales y antepechos en no más de 0,02 m;
II) Ménsulas de balcones o de voladizos, listeles,
guardapolvos, etc., a una altura superior a 2,30 m sobre el nivel del
suelo o solado terminado.
(2)En pisos altos:
I)Molduras y detalles arquitectónicos con 0,30 m de saliente máxima.
II) Balcones hasta 1,50 m de voladizo podrá llegar solamente
hasta la línea divisoria de predio, debiendo cubrir vistas a vecinos. La
baranda o antepecho tendrá una altura no menor que 0,90 m, medidos
desde el solado del balcón. Sus caladuras, los espacios entre hierros,
balaustres u otros elementos constructivos, resguardarán de todo
peligro. En los balcones por encima del antepecho, no pueden
ejecutarse muros laterales o pantallas salvo lo establecido en el Inciso
b) de “Intersección de vistas a predios linderos y entre unidades de uso
independientes en un mismo predio” y solo se permiten columnas de
lado o diámetro menor que 0,15 m Punto III s/C. Civil.
4.3.4. FACHADA EN CASO DE PREDIOS QUE LINDAN
DIRECTAMENTE CON PARQUES, PLAZAS,
PLAZOLETAS, PASEOS PÚBLICOS Y ZONAS DE VÍAS
FERROVIARIAS:
a) Caso de predios que lindan directamente con parques, plazas, plazoletas y
paseos públicos:
Los edificios de predios que lindan directamente con parques, plazas,
plazoletas y paseos públicos deberán poseer fachada hacia los mismos
debiendo guardar armonía con la fachada principal; con el mismo tratamiento
así como con la edificación existente. Dicha fachada aún en el caso de
emplazarse sobre el eje divisorio respectivo será apta, a través de sus vanos
para proporcionar iluminación y ventilación reglamentaria a los locales del
edificio desde el espacio urbano conformado por dichos lugares públicos a
partir de los 2,00 m de altura. Las fachadas de los cercos que deslindan la
propiedad privada de los jardines públicos, quedan subordinados a lo
establecido en “Aprobación de fachadas” pudiendo tener molduras o detalles
arquitectónicos con 0,50 m de saliente máximo.
No se podrá materializar acceso alguno a predios particulares desde los
parques, plazas, plazoletas y paseos públicos.
b) Caso de predios que lindan directamente con zonas de vías ferroviarias :
Los edificios de predios que lindan directamente con zonas de vías ferroviarias,
deben tener fachada posterior, la cual queda subordinada a lo establecido en
“Aprobación de fachadas”.
c) Los edificios existentes que se encuentren comprendidos en los Incisos a) y b)
podrán ser transformados o reformados en las mismas condiciones que dichos
Incisos indican.
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FÍSICO JULIO 2011 3980
4.3.5. MEDIDORES Y AGREGADOS EN LA FACHADA
PRINCIPAL:
[Link]. Medidores en cerca y muros de fachada:
Sobre la fachada principal y/o sobre las cercas, pueden colocarse las cajas de
conexiones y las de los medidores según lo establecido por las empresas de
servicios.
Los medidores y/o reguladores pueden colocarse a opción del Propietario,
embutidos en armarios cuyas tapas serán revestidas con el material del
paramento, con pintura u otro tipo de tapa que armonice con la arquitectura de la
fachada, los medidores pueden ser embutidos sin cubrir los armarios con tapas.
En todos los casos se cuidará la estabilidad de muros y pilares.
[Link]. Agregados a las fachadas y muros visibles desde la vía
pública:
La colocación o instalación de agregados no establecidos en este Código, solo se
permiten cuando no se afecte la composición arquitectónica del edificio y la
estética del lugar.
En ningún caso se podrá salir de los perfiles autorizados por este Código.
La D.O.P. podrá exigir en los edificios que forman esquina, la reserva de un
espacio en el muro de fachada, para la colocación de chapas de nomenclatura.
Los artefactos acondicionadores de aire, climatizadores de ambientes se pueden
colocar en la/s fachada/s del/los edificio/s nuevo/s o existentes siempre que su
instalación no malogre la composición arquitectónica de la misma y no sobresalga
más de 0,30 m del plomo del paramento y a no menos de 2,20 m del nivel de
acera.
Cuando en la fachada se prevea un lugar para el emplazamiento de los aparatos,
éstos no se podrán ubicar en otra parte. Se debe tener en cuenta, además, lo
establecido en “Aprobación de las fachadas” y “Desagües”.
4.3.6. TOLDOS EN LA FACHADA PRINCIPAL:
[Link]. Perfil de los toldos en la fachada principal:
En la fachada principal de los edificios se podrá colocar toldos fijos rebatibles,
desplegables, etc., hacia la Línea Municipal. Cualquier parte de su estructura debe
distar no menos de 2,20 m del solado de la acera. Su saliente desde la Línea
Municipal podrá llegar hasta 0,50 m de la arista del cordón del pavimento. En
calles arboladas o con carteles de indicación de tránsito, los toldos deberán distar
0,50 m del filo interior de aquellos. El toldo podrá tener faldones cuyo borde
inferior deberá distar no menos de 2,00 m medidos desde el solado de la acera.
[Link]. Soportes verticales de todos aplicados en la fachada principal:
Los soportes verticales de toldos aplicados en la fachada principal serán circulares
de no más de 0,10 m de diámetro colocados equidistantes entre sí y a 0,50 m del
filo del cordón del pavimento.
Los soportes verticales no deben colocarse en las esquinas en el espacio
comprendido entre las perpendiculares a la L.M. en el encuentro de éstas con la
Línea Municipal de esquina.
[Link]. Toldos fijos aplicados en la fachada principal:
Un toldo fijo instalado en la fachada principal de edificio en cada caso particular
será examinado por la D.O.P. para merecer su aprobación.
[Link]. Cubierta de toldos en la fachada principal:
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FÍSICO JULIO 2011 4080
La cubierta de toldos instalados en la Fachada Principal de un edificio podrá ser
de tela, metal o plástico reforzado. La tela debe ser tratada con solución ignífuga
en su cara superior.
[Link]. Retiro de toldos de la fachada principal y de sus soportes:
La D.O.P. podrá exigir, dentro de un plazo que estime corresponder para cada
caso, el retiro de un toldo y sus soportes cuando se descuide el estado general de
conservación o cuando por motivos fundados así lo considere necesario.
4.4. DE LOS LOCALES
4.4.1. CLASIFICACIÓN DE LOS LOCALES:
[Link]. Criterio de la clasificación de los locales:
A los efectos de este Código, los locales se clasifican como sigue:
a) Locales de primera clase:
Dormitorio, comedor, sala, estar, biblioteca, estudio, consultorio,
escritorio, oficina y todo otro local habitable no clasificado de otro modo
en este Código;
b) Locales de segunda clase:
Cocina, cuarto de baño, retrete, orinal, lavadero, vestuario colectivo con
guardarropas, cuarto de costura, cuarto de planchar.
c) Locales de tercera clase:
Local para comercio y/o trabajo, depósito comercial y/o industrial,
vestuario colectivo en Club y/o Asociación, gimnasio y demás locales
usados para practicar deportes, cocina de hotel, restaurante, casa de
comida, comedor colectivo, y similares.
d) Locales de cuarta clase:
Pasaje, corredor, vestíbulo, salita de espera anexa a oficina o consultorio,
guardarropa, cuarto de roperos y/o de vestir anexo a dormitorio, tocador,
despensa, ante comedor, espacio para cocinar, depósito no comercial ni
industrial, depósito de no más de 250 m 2 de área anexo o dependiente de
local siempre que forme con éste una sola unidad de uso y no tenga
acceso directo desde la vía pública, pequeño comercio sin acceso de
público a su interior; sala de cirugía, sala de rayos X, sala de micrófonos
para grabación de discos o cintas magnéticas, laboratorios para procesos
fotográficos; vestuario para Industria y Comercio.
e) Locales de quinta clase:
Locales auxiliares para servicios generales del edificio, como ser: portería,
administración, cuarto de máquinas, dependencias del personal de
servicio, salas comunes de juegos infantiles. Estos locales tendrán medios
de salida sobre pasajes y corredores generales o públicos y no directos
sobre la vía pública.
[Link]. Atribución de la D.O.P. para clasificar locales:
La determinación del uso de cada local es la que lógicamente resulte de su
ubicación y dimensiones y no la que arbitrariamente pueda ser consignada en los
planos. Pudiendo la D.O.P. presumir el destino de los locales; además, clasificará
por analogía, en alguna de las establecidas en “Criterio de la clasificación de
locales”, cualquier local no incluido en dicho artículo. La D.O.P., asimismo puede
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FÍSICO JULIO 2011 4180
rechazar proyectos de plantas cuyos locales acusen la intención de una división
futura.
4.4.2. ALTURA MÍNIMA DE LOCALES Y DISTANCIA MÍNIMA
ENTRE SOLADOS:
[Link]. Generalidades sobre altura mínima de locales y distancia
mínima entre solados:
La altura libre mínima de un local, es la distancia comprendida entre el solado y el
cielorraso terminados. En caso de existir vigas aparentes el fondo del cielorraso
ocupará una superficie no menor que los 2/3 del área del local y las vigas dejarán
una altura libre no menor que 2,40 m.
La distancia mínima entre solados comprende la altura libre de un local más el
espesor del entrepiso superior.
[Link]. Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre
solados:
La altura mínima de cada local varía de acuerdo a su clase y uso. La altura libre y
la distancia entre solados, mínimas, son las siguientes:
ALTURA LIBRE
CLASE DEL DISTANCIA MÍNIMA
MÍNIMA DEL EXIGIBLES EN LOCALES
LOCAL ENTRE SOLADOS d
LOCAL h
Primera 2,60 m 2,80 m Todos.
cocina - guardarropa o
2,40 m 2,60 m vestuario colectivo - cuarto
Segunda de costura o de planchar
cuarto de baño – retrete –
2,10 m 2,30 m
orinal – lavadero
Tercera 3,00 m 3,20 m todos
2,10 m 2,30 m hasta 16,00 m2
más de 16,00 m2
Cuarta 2,40 m 2,60 m
hasta 30,00 m2
Y
más de 30,00 m2
Quinta 2,60 m 2,80 m
hasta 50,00 m2
3,00 m 3,20 m más de 50,00 m2
En edificios de sanidad (hospitales, sanatorios, clínicas, maternidades,
preventorios) las salas de internación colectiva, tendrán una altura libre no
inferior a 3,00 m en piso bajo y 2,70 m en pisos altos. Cuando se trate de
habitaciones individuales, la altura libre no será inferior a 2,40 m.
[Link]. Altura de semisótano equiparado a piso bajo:
A los efectos de lo dispuesto para alturas mínimas de los locales en general, un
semisótano puede equipararse a Piso Bajo siempre que la altura del local
sobresalga por lo menos en sus 2/3 partes del nivel del solado descubierto
colindante en correspondencia con todos los vanos exteriores.
[Link]. Altura de locales con entresuelo o piso intermedio:
Todo local puede tener entresuelo o pisos intermedios de altura menor que la
establecida en “Alturas mínimas de locales y distancia mínima entre solados”
siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Alturas mínimas:
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FÍSICO JULIO 2011 4280
El entresuelo puede tener una altura mínima de 2,00 m medida entre su
solado y la parte inferior de cualquier viga o cielorraso. Además la altura de
la parte situada debajo del entresuelo medido en la misma forma, no será
menor a la adoptada para la parte superior. Por encima de la baranda,
parapeto u otro dispositivo análogo que proteja al borde del entresuelo,
debe quedar un espacio libre de alto no inferior a la mitad de la altura real
del entresuelo. Se permite la colocación de reja con claro libre no mayor de
10 cms.
b) Dimensiones máximas de la planta del entresuelo :
(1)Ventilación por el borde exclusivamente:
Para una altura de entresuelo menor o igual que 2,40 m, la dimensión
entre un muro y la parte más saliente del borde no puede exceder de
una vez y media esa altura.
Para una altura mayor que 2,40 m y menor que la establecida en “Alturas
mínimas de locales y distancias mínimas entre solados”, la dimensión entre
un muro y la parte más saliente del borde no puede exceder de dos veces la
altura del entresuelo.
(2) Ventilación suplementaria a patio de cualquier categoría :
Para una altura de suelo menor o igual que 2,40 m la dimensión entre un
muro con vano de ventilación y la parte más saliente del borde no puede
exceder de tres veces esa altura.
VALORES DE a y a1
Cuadro
Ventilación
Iluminación
Borde solo
Borde a1 4 b 1 c
a1 3 hs
patio hs
3
v=s x h
S = área del local principal
S1 = área de cada entresuelo
Para una altura mayor que 2,40 m y menor que lo establecido en
“Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados”, la
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FÍSICO JULIO 2011 4380
dimensión entre un muro con vano de ventilación y la parte más saliente
del borde no puede exceder de 4 (cuatro) veces la altura del entresuelo.
c) Luz libre entre bordes:
El espacio libre de entresuelo, medido horizontalmente en cualquier
dirección, no será inferior a la tercera parte de la distancia entre muros del
local principal, ni inferior a la altura de la parte situada debajo del
entresuelo.
d) Volumen mínimo:
El volumen efectivo del local principal tomado con su altura real, no será
inferior al volumen acumulado que resulta de considerar el local principal
con una altura teórica de 3,00 m y los entresuelos con una altura teórica de
2,30 m.
e) Facultad de la D.O.P.:
A solicitud del interesado la D.O.P. puede autorizar un cambio en la
situación del entresuelo siempre que no rebase el área máxima que resulte
de aplicar los Incisos b) y c) de este artículo.
4.4.3. ÁREAS Y LADOS MÍNIMOS DE LOCALES Y
COMUNICACIONES:
[Link]. Áreas y lados mínimos de locales de primera y tercera clase:
a) El área de un local de primera y tercera clase se mide con inclusión de los
roperos o placares empotrados, y el lado mínimo de éstos se mide
excluyéndolos, y según los valores mínimos que a continuación se fijan:
LOCAL DE: LADO MÍNIMO m ÁREA MÍNIMA m2
En vivienda colectiva del tipo
transitorio (hotel en cualquiera de
sus denominaciones, casa de 2.80 9.00
pensión) las habitaciones
individuales tendrán
Locales
individuales 3.00 12.00
En casa de tendrán
escritorio u Unidades de uso
oficinas de 2 o más
2.80 9.00
locales, cada una
tendrá
En edificios de sanidad (hospital,
sanatorio, clínica, maternidad,
2.50 8.00
preventorio) las salas individuales
de internación tendrán
Tercera clase 3.00 16.00
b) El lado mínimo de los locales de primera clase se mide con exclusión de los
armarios o roperos empotrados.
La superficie mínima incluye armarios o roperos empotrados.
LOCALES DE PRIMERA CLASE EN VIVIENDA PERMANENTE
SUPERFICIE EN m² SEGÚN Nº DE
LADO
LOCALES DORMITORIOS
MÍN.
(MÍN. ÚTIL)
1 2 3 4
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Estar 3,00 - - 11 14 16
Estar - comedor 3,00 - 16 18 22 26
Estar - comedor - dormitorio 3,00 20 - - - -
Dormitorio 1 2,80 - 10 10 10 10
Dormitorio 2 2,70 - - 10 10 10
Dormitorio 3 2,50 - - - 8 10
Dormitorio 4 2,00 - - - - 8
Comedor 2,80 - - 11 12 13
Estos locales deberán contar
con “Expansión” (terraza –
1,00 1,20 1,80 2,70 3,60 4,40
balcón) de acuerdo a las
siguientes exigencias
A partir del dormitorio 4, los demás tendrán las mismas dimensiones que éste.
Cuando se proyecte dormitorio de servicio, éste tendrá como lado mínimo 2.00
m y su superficie mínima será de 8.00 m 2 debiendo contar con un baño de
servicio contiguo.
[Link]. Áreas y lados mínimos de las cocinas, espacios para cocinar,
baños y retretes, lavaderos y secaderos:
a) Cocinas:
Una cocina debe tener un área mínima de 3,00 m 2 y lado no inferior a 1,50 m;
b) Espacios para cocinar:
Un espacio para cocinar debe tener un área inferior a 3,00 m². Sus lados
corresponderán a la relación:
b 2a
siendo a = profundidad que no rebasará de 1,25 m;
c) Baños y retretes:
Los baños y los retretes tendrán área y lado mínimos de acuerdo con los
artefactos que contengan, como sigue:
DUCHA
INODOR ÁREA LADO
LOCAL LAVABO BIDÉ
Con Sin O m2 m
bañera bañera
+ + + + 3,20 0,90
+ + + + 1,80 0,90
Baño + + + 2,80 0,90
+ + + 1,40 0,90
+ + 0,81 0,75
+ + + 1,40 0,90
Retrete + + 1,00 0,90
+ 0,81 0,75
La ducha se instalará de modo que ningún artefacto se sitúe a menos de 0,25
m de la vertical del centro de la flor.
d) Disposiciones especiales en vivienda permanente :
ESTAR, SUPERFICIE EN m2, SEGÚN Nº
LADO COMEDOR, DE DORM. (MÍN. ÚTILES)
LOCALES
MÍN. DORMITORI
O 1 2 3 4
Cocina 1,60 4 4 5 6 7
Cocina – ante
comedor
2,00 4 4 9 11 11
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Baño I º Lº B e B a 1,50 3,20 3,20 3,20 3,20 3,20
Lavabo Lº 0,80 - - - - 1,10
Retrete Lº Iº 0,80 - - - 1,20 1,20
Lavadero - 1,20 3,00 3,00 3,00 4,00 4,00
secadero
Cocina y lavadero-secadero podrán configurar un solo local. Para ello el lado
mínimo será de 1,60 m y la superficie mínima, la suma de ambos de acuerdo al
cuadro.
Cuando se proyecte baño de servicio, éste tendrá como lado mínimo 0,90 m y
como superficie mínima 1,40 m2 y deberá tener ducha, inodoro y lavabo.
[Link]. Ancho de entradas y pasajes generales o públicos:
Una entrada o un pasaje general o público deben tener en cualquier dirección un
ancho libre no inferior a 1,10 m cuando en este Código no se fije una medida
determinada.
[Link]. Escaleras principales, sus características:
Las escaleras principales, de un edificio serán practicables y estarán provistas de
pasamanos, siendo parte integrante de las mismas los rellanos y descansos.
El acceso a una escalera principal será fácil y franco a través de lugares comunes
de paso que comuniquen con cada unidad de uso y a cada piso, según se
establece en “De los medios de salida”.
En cada piso la escalera será perfectamente accesible desde cada vestíbulo
general o público.
Una escalera principal tendrá las siguientes características:
a) Tramos:
Los tramos de la escalera tendrán no más que 21 alzadas corridas, entre
descansos o rellanos.
LOS ESCALONES DEBEN SER SI R >1 M SE
CONSIDERA
COMPENSADOS SI: 0.25 ≤ R ≤ 1 M DE TRAMOS RECTOS
¾ b ≤ d ≤ 1,10 m
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b) Línea de huella y compensación de escalones :
Las pedadas y los descansos de una escalera se medirán sobre la línea de
huella, la cual correrá paralela a la zanca o limón interior a una distancia de
éste igual a la mitad del ancho de la escalera, sin rebasar 0,60 m.
Las medidas de todos los escalones de un mismo tramo serán, sobre la
línea de huella, iguales entre sí y responderán a la siguiente fórmula:
2 a + p = 0,60 m a 0,63 m
donde: a = (alzada), no será mayor que 0,18 m
p = (pedada), no será menor que 0,26 m
Los descansos tendrán un desarrollo no inferior a las ¾ partes del ancho de
la escalera, sin obligación de rebasar 1,10 m.
Las partes de una escalera que no sean rectas, tendrán el radio de la
proyección horizontal del limón interior igual o mayor que 0,25 m.
La compensación de los escalones tendrá la siguiente limitación:
Las pedadas hasta 4 escalones en la parte más crítica (junto al limón
interior) pueden tener 0,12 m, como mínimo y las demás aumentarán
en forma progresiva, hasta alcanzar la medida normal.
La medición se efectúa sobre el limón interior y perpendicularmente a
la bisectriz del ángulo de la planta del escalón.
Cuando el radio es mayor que 1,00 m, se considera la escalera de
tramos rectos.
c) Ancho libre de una escalera:
Se mide entre zócalos. Si el pasamano que se coloque sobresale más que
7,5 cm de la proyección del zócalo, se tendrá en cuenta para medir el ancho
libre. Sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en “Escaleras exigidas de salida”
los anchos mínimos son:
(1)Caso General: 1,10 m, en todos los casos no comprendidos en los
ítems que siguen;
(2)Locales de comercio: 0,70 m, cuando la escalera comunique con
local ubicado en pisos inmediatos al de la unidad comercial de uso y
siempre que ese local anexo al principal no tenga mayor superficie
que 50,00 m2; 0,90 m cuando esta superficie no exceda de 100,00
m2;
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(3)Viviendas colectivas: 0,70 m, cuando se trate de una escalera
interna que sirva a no más de dos pisos de una misma unidad de
uso y cuando exista una escalera general que sirva a todos los pisos;
1,00 m, cuando se trate de una escalera que sirva de acceso a una
sola vivienda y 0,90 m cuando esta vivienda sea para el portero o
encargado;
(4)Unidad de vivienda: 1,00 m, cuando la escalera sirva de acceso a
una unidad de vivienda; 0,70 m cuando comunique pisos de una
misma unidad; siempre que la comunicación sea entre locales de 2 da
categoría.
d) Altura de paso:
La altura de paso será por lo menos de 2,10 m y se mide desde el solado de
un rellano o escalón al cielorraso u otra saliente inferior de éste.
[Link]. Escalera secundaria – Sus características:
Las escaleras secundarias serán practicables, siendo parte integrante de las
mismas los rellanos y descansos.
a) Características:
(1) Tramos y escalones:
Los tramos tendrán no más que 21 alzadas corridas. La alzada
no excederá de 0,20 m. La pedada no será menor que 0,23 m
sobre la línea de huella. Los descansos tendrán un desarrollo no
menor que el doble de la pedada.
(2) Ancho libre:
El ancho libre no será menor que 0,70 m. Puede ser de 0,60 m
si fuese de tramos rectos. Puede ser de 0,50 m cuando sirva de
acceso: a azotea de área no mayor que 100,00 m 2, a torres,
miradores y tanques. Cuando las escaleras tengan forma
helicoidal no regirán las limitaciones del Ítem (1).
(3) Altura de paso:
La altura de paso será por lo menos de 2,00 m medida desde el
solado de un rellano o escalón al cielorraso u otra saliente
inferior de éste;
b) Casos de aplicación:
Pueden tener acceso exclusivo por una escalera secundaria los lugares
siguientes:
(1) Un solo local de primera o tercera clase de superficie no mayor
que 20,00 m2;
(2) Locales de segunda y cuarta clase;
(3) Locales de quinta clase;
(4) Las azoteas transitables, siempre que a la vez no sirvan a
viviendas de portero o comercio.
Pueden ser escaleras auxiliares exteriores de un edificio.
[Link]. Escaleras verticales o de gato:
La escalera vertical o de gato, puede servir de acceso solo a los lugares
siguientes:
Azoteas intransitables.
Techos.
Tanques.
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Esta escalera se distanciará no menos que 0,15 m de paramentos, debe ser
practicable y ofrecer, a juicio de la D.O.P., suficientes condiciones de seguridad.
[Link]. Escalones en pasajes y puertas:
Los escalones que se proyecten en las entradas de un edificio, tendrán una alzada
no mayor que 0,18 m y los que se proyecten al interior en pasajes, no podrán
proyectarse escalones en coincidencia con puertas, debiendo estar a una
distancia no menor que el barrido de la misma. Tendrán una alzada comprendida
entre 0,15 y 0,18 m deberán indicar con cambio de material, textura o color la
diferencia de niveles.
[Link]. Rampas:
Para comunicar pisos entre sí puede utilizarse una rampa en reemplazo de la
escalera principal, siempre que tenga partes horizontales a manera de descansos
en sitios en que la rampa cambia de dirección y en los accesos. El ancho mínimo
será de 1,00 m, la pendiente máxima será de 12% y su solado será antideslizante.
[Link]. Separación mínima de construcción contigua a eje divisorio
entre predios:
Las áreas y los lados mínimos de los pasajes o corredores abiertos contiguos a un
eje divisorio, se computan hasta una distancia de 0,15 m de este eje. El ancho de
pasajes y corredores abiertos, contiguos a ejes divisorios entre predios, se
computa sobre el plano vertical de la parte más saliente del edificio.
Toda construcción no adosada ni apoyada a un muro separativo entre predios
debe estar alejada del eje de ese muro no menos de 1,25 m.
Cuando una construcción que se aproxime a un eje divisorio entre predios tenga
algún paramento que forme con este eje, un ángulo inferior a 30 º, el ángulo agudo
debe cubrirse hasta un punto del paramento que diste no menos que 1,25 m de
dicho eje. De esos muros pueden sobresalir elementos arquitectónicos como ser:
cornisas, ménsulas y pilastras con una saliente no mayor que 0,25 m.
4.4.4. ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN NATURAL DE LOCALES:
[Link]. Generalidades sobre ventilación e iluminación de locales:
a) El dintel de los vanos para iluminación y la ventilación se colocará a no menos
de 2,00 m del solado del local. El vano puede situarse junto al cielorraso;
b) Solo se computa la superficie de ventilación situada en la mitad superior de los
vanos salvo el caso de vanos junto al cielorraso que son los ubicados dentro
del tercio superior a la altura del local;
c) Las salientes que cubran los vanos de iluminación y ventilación tendrán las
limitaciones establecidas en “Iluminación y ventilación natural de los locales a
través de partes cubiertas”.
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[Link]. Iluminación y ventilación de los locales de primera clase:
a) Un local de primera clase recibirá luz del día y ventilación del Espacio Urbano.
b) Vanos:
(1) Iluminación: el área mínima de los vanos de iluminación será:
A
i=
x
donde i = área mínima del total de los vanos de iluminación;
A = área libre de la planta del local;
x = valor dependiente de la ubicación del vano, según el
siguiente cuadro:
VANO QUE DA A ESPACIO
UBICACIÓN DEL VANO
URBANO
Lateral, bajo parte cubierta 12
Lateral libre de parte cubierta 15
Cuando el largo “a” de la planta de un local rectangular sea mayor que dos
veces el ancho “b” (ver figura) y además el vano se ubique en el lado
menor, o próximo a éste, dentro del tercio lateral del lado mayor, se aplica
la fórmula:
A
i= (r-1)
x
donde: r a
= b
Cuando la planta del local no sea rectangular se aplica el mismo criterio por
analogía.
(2) Ventilación: el área mínima v de los vanos de ventilación será:
i
v=
3
(3) Iluminación en vivienda permanente:
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FÍSICO JULIO 2011 5080
i = 0,2 de superficie piso local
(4) Ventilación en vivienda permanente:
v = 0,05 de superficie piso local
c) Vanos junto al cielorraso:
Cuando el vano está situado dentro del tercio superior de la altura del local, se
aumentará el área exigida en el Inciso b) en un 50% y la abertura del vano
tendrá un alto no menor de 0,75 m. Cuando exista techo o patio contiguo al
alféizar del vano, éste distará por lo menos 0,30 m del techo o del solado del
patio.
Las ventanas de los locales en sótano o semisótano que den sobre la vía
pública y cuyo alféizar diste menos que 1,00 m del nivel de la acera tendrán
rejas fijas y solo sirven para la iluminación; la superficie vidriada no será
transparente.
[Link]. Iluminación y ventilación de locales de segunda clase y
escaleras principales:
a) Un local de segunda clase y una escalera principal puede recibir luz del día y
ventilación por vano o claraboya que dé por lo menos a patio auxiliar.
b) Vanos:
El área mínima de los vanos de iluminación y ventilación de los locales de
segunda clase y de una escalera principal se proyectará con la misma
exigencia que para los de primera clase, con las limitaciones que siguen:
(1) Cocinas y lavaderos:
Iluminación i = 0,80 m2
Ventilación v = 2/3 i
(2) Baños, retretes y orinales:
Un baño, retrete u orinal no requiere, en general, recibir luz del día por
patio, la ventilación será:
Ventilación de baños v = 0,35 m2
Ventilación de retretes y orinales v = 0,25 m2
I) Un baño, retrete u orinal ubicado en sótano o semisótano no puede
ventilar a la vía pública sino mediante un patrio apendicular; los
ubicados en piso bajo, en caso de ventilar sobre la vía pública tendrán el
alféizar del vano a no menos que 2,00 m sobre el nivel de la acera.
II) Cuando los baños, retretes u orinales se dispongan agrupados en un
compartimento con ventilación única los baños o los retretes estarán
separados entre sí por divisores de altura igual a 1,90 m. La superficie
del compartimento dividido por el número de baños o retretes en él
contenidos, no será menor que 2,00 m2.
Para los orinales deberá preverse una superficie mínima de 0,87 m 2, por
cada artefacto y una separación de 0,60 m entre ellos.
La ventilación del compartimento no será inferior a 1/10 de su área total
con un mínimo de 0,50 m2. Tendrá además una aspiración situada en
zona opuesta al vano exigido de ventilación cuya área no será inferior a
1
/10 de este vano ni menor que 0,04 m 2. Esta aspiración puede ser
mediante vano o conducto; en este último caso cumplirá con lo
dispuesto en “Ventilación de baños y retretes por conducto” y cuando
sirva a más de un compartimento la sección será aumentada en un 50%.
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La aspiración puede sustituirse por un extractor de aire. No se requerirá
aspiración cuando la ventilación del compartimento sea por vanos con
dimensiones dobles, a las exigidas, que dé por lo menos a patio
apendicular y cuando ningún punto del compartimento diste más que
5,00 m2 del vano.
Cuando en un compartimento se agrupen hasta (3) tres orinales su
ventilación podrá ajustarse a lo establecido en “Ventilación de baños,
retretes y orinales por conducto”.
III) Los vanos de ventilación de baños y retretes, simples o múltiples y
los orinales pueden ubicarse en las condiciones indicadas en la figura,
siempre que su distancia al muro opuesto sea igual o mayor que la
medida vertical entre la parte inferior del vano y el punto más alto del
parapeto. En caso de baños o retretes múltiples el vano común tendrá
un aumento de 1/5 de la superficie exigida por cada local
complementario, además, contará con una aspiración en zona opuesta,
con las características establecidas en el Apartado II).
IV) Cuando los baños, retretes y orinales se ventilan desde el techo o
azotea mediante claraboya, ésta tendrá una abertura mínima de 0,50 m 2
y área de ventilación no menor que 0,15 m 2 por ventanillas regulables
ubicadas en sus planos verticales.
En caso de ubicar estos locales en compartimentos, la claraboya común
se dimensionará con un aumento de 1/5 por cada local suplementario.
3) Cocinas, baños, retretes y lavaderos-secaderos en vivienda permanente:
Iluminación: i = 0,2 superficie piso local;
Ventilación: v = 0,05 superficie piso local;
4) Escaleras principales:
I) El área de iluminación lateral en cada piso será 1/8 de la planta de la
caja, de esta área por lo menos 1/3 será para la ventilación y con
mecanismos de abrir regulables de fácil acceso y que disten como
mínimo 1,00 m al frente de muros circunvecinos.
II) Cuando una caja de escalera principal reciba luz del día y ventilación
mediante claraboya, el área de iluminación cenital se mide por la
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FÍSICO JULIO 2011 5280
abertura de la azotea y no será menor que 0,75 m 2 por cada piso,
excluido el del arranque, con un mínimo de 1/8 del área de la planta de la
caja. En este caso no se permite colocar ascensor u otra instalación en el
ojo de la escalera, el que tendrá un lado mínimo igual al ancho de la
escalera y un área no menor que la requerida para la iluminación cenital.
Puede reducirse el lado menor del ojo de la escalera en hasta un 25%
siempre que el otro lado se aumente de modo que el área no sea inferior
al cuadrado del ancho de la escalera. Las barandillas permitirán el paso
de la luz. Para la ventilación habrá por lo menos 1/3 del área exigida de
ventilación; los vanos de ventilación distarán como mínimo 1,00 m de
muros circunvecinos.
III) Cuando una vivienda colectiva o casa de escritorios u oficinas tenga
ascensor que sirva a todos los pisos, la escalera principal, los pasillos y/o
vestíbulos generales o públicos a ella conectados pueden carecer de la
iluminación y ventilación prescripta en los Apartados I) y II). En este caso
el alumbrado será a electricidad, de acuerdo con lo establecido en
“Iluminación artificial”.
La ventilación de la caja será mediante aberturas regulables próximas al
cielorraso y sin bajar del tercio superior de la altura de esa caja y cuyas
superficies sumadas no serán inferiores a:
0.2 h
v ≥
1.00 m²
siendo h = altura total de la caja de la escalera.
Las aberturas de ventilación darán a azotea o techo y distarán no menos
que 1,00 m de muros fronteros.
[Link]. Iluminación y ventilación de locales de tercera clase:
Generalidades:
Un local de tercera clase recibirá luz del día y ventilación del espacio urbano.
Las áreas de los vanos para la iluminación y la ventilación tanto laterales como
cenitales, serán uniformemente distribuidas.
La iluminación cenital será permitida por claraboya, vidrio de piso o chapa de
material translúcido o transparente.
La ventilación cenital será permitida por claraboya únicamente como
complementaria de la ventilación lateral.
Iluminación:
El área de los vanos de iluminación será:
A
i=
x
donde i = área mínima del total de los vanos de iluminación;
A = área libre de la planta del local;
x = valor dependiente de la ubicación del vano según el
siguiente cuadro:
VIDRIO DE
VANO QUE DA CLARABOYA O PISO AL NIVEL
UBICACIÓN
A ESPACIO VIDRIO DE DEL SOLADO.
DEL VANO
URBANO PISO CHAPA
TRASLÚCIDA
Lateral, bajo
8 -- --
parte cubierta
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Lateral, libre
10 -- --
parte cubierta
Cenital -- 10 6
El vidrio de piso puede estar a nivel en azoteas intransitables; en los transitables
debe colocarse sobreelevado.
En los vanos de iluminación sobre la vía pública de un local en piso bajo, se
computan las partes situadas por encima de los 2,00 m del respectivo solado,
salvo las puertas de entrada de ese local que se computan totalmente.
Ventilación lateral:
La ventilación se hará por circulación natural de aire; las aberturas serán
graduables por mecanismos fácilmente accesibles. El área mínima de ventilación
será:
i
v=
3
Los locales de comercio, trabajo, depósito comercial y/o industrial con
profundidad mayor que 6,00 m y hasta 10,00 m complementarán la ventilación
mediante conducto, según lo establecido en “Ventilación complementaria por
conducto de locales para comercio y trabajo”.
Los locales con profundidad mayor de 10,00 m deben tener una ventilación
complementaria mediante vanos ubicados en zona opuesta a la principal con las
siguientes limitaciones:
Sobre patio auxiliar o por claraboya, se admitirá una ventilación no mayor
que el 30% de la requerida.
Sobre extensiones apendiculares se admitirá una ventilación no mayor que
el 15% de la requerida.
Claraboya:
El área de iluminación corresponde a la abertura del entrepiso o azotea. El área
neta “i” de la abertura de la claraboya puede ser virtualmente aumentada a los
efectos de intervenir en el cómputo de la iluminación exigida, sin rebasar de 2,5 i.
Sea J=ph
i = área neta de la abertura en proyección horizontal
p = perímetro total de la proyección de la abertura
h = altura lateral de la claraboya
j = área virtual en ningún caso mayor que 2,5 i
A los efectos de utilizar la claraboya para la ventilación de locales se podrán
colocar en los paramentos laterales de la misma, rejillas que permitan la libre
circulación de aire.
El área a computar será
v i
= 3
Cuando la claraboya dé a patios, deberá mantener un retiro de 1,5 m de los
bordes del mismo y los lados del patio guardarán la siguiente relación:
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FÍSICO JULIO 2011 5480
[Link]. Iluminación y ventilación de locales de cuarta clase y
escaleras secundarias:
a) Un local de cuarta clase no requiere, en general, recibir luz del día y
ventilación por patio auxiliar.
b) Ventilación de locales:
La ventilación de locales de cuarta clase que no se mencionan expresamente
en este artículo, se hará como se establece en “Ventilación natural por
conducto”.
Las aberturas de comunicación con el local tendrán mecanismo regulable de
fácil acceso.
c) Iluminación de pasajes y corredores generales o públicos :
Los pasajes y corredores generales o públicos deben recibir luz del día por
vanos laterales o cenitales distanciados entre sí no más que 15,00 m; esta luz
del día puede ser indirecta a satisfacción de la Dirección, teniéndose en cuenta
lo dispuesto en el Apartado III) del Ítem (3) del Inciso b) de “Iluminación y
ventilación de locales de segunda clase y escaleras principales”.
d) Ventilación de espacio para cocinar:
Un espacio para cocinar, debe satisfacer lo establecido en “Ventilación del
espacio para cocinar por conducto” aunque tenga vano de ventilación al
exterior.
La luz y ventilación del local al cual será unido o comunicado directamente,
responderá a lo prescripto para los locales de primera clase.
e) Iluminación y ventilación de escaleras secundarias :
Las escaleras secundarias que conectan más de dos pisos se iluminarán y
ventilarán como si fueran escaleras principales. Las que conectan solo dos
pisos cumplirán solo la mitad de las exigencias establecidas para las escaleras
principales y los vanos laterales pueden recibir luz del día en forma directa a
satisfacción de la Dirección.
[Link]. Iluminación y ventilación de locales de quinta clase:
a) Patio:
Un local de quinta clase habitable con altura menor que 3,00 m solo recibirá
luz del día y ventilación del espacio urbano.
Para los demás locales de quinta clase, se aplicarán las exigencias de
iluminación y ventilación por analogía, según el uso o destino de cada uno;
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FÍSICO JULIO 2011 5580
b) Vanos:
Cuando un local de quinta clase sea habitable tendrá vanos de iluminación y
ventilación como si fuese de primera clase. Los demás locales cumplirán las
exigencias de este Código por analogía, según el uso o destino de ellos.
[Link]. Iluminación y ventilación naturales de locales a través de
partes cubiertas:
Un local puede recibir iluminación y ventilación naturales a través de partes
cubiertas como ser: galería, balcón, alero u otro salidizo, siempre que se satisfaga
las condiciones enumeradas a continuación:
a) El valor máximo del salidizo se establece en función de la clase, ubicación y
altura del local según el siguiente cuadro:
VANO DEL LOCAL UBICADO FRENTE A:
CLASE
ACERA
DE PATIO
ESPACIO URBANO CUBIERTA CON
LOCAL AUXILIAR
PÓRTICO
1ª
2ª s≤H s ≤H s
(no puede exceder el límite igual a la
3ª
autorizado en “Limitaciones de las saliente del
4ª s≤H salientes en la fachada”) Pórtico
5ª
donde: s = distancia entre el paramento exterior del muro de
frente del local y el punto más alejado del
salidizo:
H = altura libre del local o parte cubierta.
H1 ≥ H
b) Cuando la parte cubierta o salidizo tenga cierres o paramentos laterales, la
separación o distancia “a” comprendida entre ambos, será igual o mayor
que 1,5 s.
c) Si, frente al local hubiera parapeto, quedará libre en toda la extensión “a”
de la parte cubierta una abertura de alto “h” no inferior a 1,10 m y de área
“i” no menor que la requerida para la iluminación del local:
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Puede iluminarse y ventilarse un local a través de parte cubierta y salidizo
ubicado en un apéndice o extensión computable de patio, o bien a través de
un apéndice local siguiendo el criterio de las figuras:
c1 /1.5 ≥ e ≤ c2 /1.5 e ≤ c /1.5
Puede iluminarse y ventilarse un local a través de parte cubierta o salidizo
cerrado mediante vidriera a condición de que:
la altura “h” de la parte vidriada no sea inferior a 1,30 m;
el área destinada a la ventilación sea por lo menos el doble de la
reglamentaria para el local afectado.
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Cuando se produzcan vistas, se tendrá en cuenta lo establecido en “De las
obras que produzcan molestias”.
4.4.5. VENTILACIÓN NATURAL POR CONDUCTO:
[Link]. Ventilación de baños, retretes y orinales por conducto:
La ventilación de baños, retretes y orinales puede realizarse por sendos
conductos que llenarán las siguientes características:
a) El conducto tendrá una sección transversal mínima de 0,03 m 2 uniforme en
toda su altura realizado con tubería prefabricada de caras internas en toda
su altura lisas. El conducto será vertical o inclinado de no más de 45 º
respecto de esta dirección y solo puede servir a un local.
b) La abertura de comunicación del local con el conducto será regulable y
tendrá un área mínima libre no menor que la sección transversal del
conducto y se ubicará en el tercio superior de la altura del local.
c) El tramo que conecte la abertura regulable con el conducto mínimo puede
ser horizontal, de longitud no mayor que 1,50 m de caras internas lisas.
d) El conducto rematará a 0,50 m por lo menos, sobre la azotea o techo y su
boca permanecerá constantemente abierta. El remate de varios extremos
de conductos próximos debe hacerse en conjunto y tratado
arquitectónicamente.
[Link]. Ventilación de espacio para cocinar, por conducto:
Un espacio para cocinar debe contar en cualquier caso, sobre el artefacto
“cocina” con una campana o pantalla deflectora que oriente los fluidos (gases de
combustibles, vapores), hacia la entrada de un conducto, que servirá a un solo
local y que satisfará una de las siguientes características:
a) Caso de conducto con remate en la azotea o techo :
(1) El conducto tendrá una sección transversal mínima de 0,01 m 2, lado no
menor que 0,10 m, uniforme en toda su altura; realizado con tubería
prefabricada y de caras internas lisas. El conducto será vertical o
inclinado no más que 45º respecto de esta dirección.
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(2) La abertura que ponga en comunicación al local con el conducto será
libre, de área no inferior a la del conducto y estará ubicada en el tercio
superior de la altura del local y encima del nivel del borde de la
campana, o pantalla deflectora.
(3) El tramo que conecte la abertura del local con el conducto mismo,
puede ser horizontal, de longitud no mayor que 1,50 m, y de sección
igual a la de dicho conducto.
(4) El conducto rematará a 0,50 m por lo menos, sobre azotea o techo. Su
boca tendrá la misma sección que la del conducto y permanecerá
constantemente abierta.
El remate de varios extremos de conductos próximos debe hacerse en
conjunto y tratado arquitectónicamente.
b) Caso de conducto con remate lateral a espacio urbano :
El conducto puede ser horizontal en tal caso de longitud no mayor que 1,50
m. La sección transversal, abertura de comunicación, boca de salida y tipo
de tuberías, serán iguales a las especificadas en el Inciso a), salvo el remate
que puede quedar al ras del paramento.
La Dirección puede aceptar otros dispositivos que reemplacen con igual
eficacia, lo prescripto en los Incisos precedentes.
[Link]. Ventilación de sótanos y depósitos, por conducto:
Los locales ubicados en sótanos y los depósitos, siempre que por su destino no
requieran otra forma de ventilación, deben ventilar permanentemente por 2 (dos)
o más conductos, convenientemente dispuestos, a razón de 1 (uno) por cada
25,00 m2 de superficie. La sección de cada conducto, tendrá un área mínima de
0,0150 m2 y lado no inferior a 0,10 m. Estos conductos pueden rematar según
convenga al proyectista, en un patio auxiliar o bien en la azotea.
El proyecto demostrará que la circulación de aire asegure los beneficios de la
ventilación.
Cuando el local del sótano por su uso o destino requiera ventilación variable o una
ventilación especial puede colocarse en la abertura que lo comunique con el
conducto, aparatos de regulación, sólidos y fácilmente manejables.
En un sótano de vivienda colectiva cuando tenga incinerador de residuos o
calderas para la calefacción o agua caliente cada chimenea o bajada de residuos
puede sustituir a un conducto, debiendo asegurarse la entrada del aire requerido
por la combustión.
[Link]. Ventilación complementaria de locales para comercio y
trabajo, por conductos:
El conducto de la ventilación complementaria en locales para comercio y trabajo
tendrá las siguientes características:
a) La sección transversal no será inferior a 0,03 m 2 uniforme en toda su altura,
con caras inferiores lisas de eje vertical o inclinado no más que 45 º de esta
dirección y solo puede servir a un local.
b) La apertura del conducto en el local sería libre.
c) El remate permanecerá constantemente libre y se ubicará a no menos que
0,50 m sobre la azotea o techo.
d) La Dirección puede obligar a la colocación de algún dispositivo estático para
aumentar el tiraje de esta ventilación complementaria.
[Link]. Prohibición de colocar instalaciones en conductos de
ventilación:
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Queda prohibido colocar cualquier clase de instalación, en los conductos exigidos
en “Ventilación natural por conducto”.
[Link]. Ventilación natural por sistema de “colector natural de
ventilación”:
Los baños, retretes, orinales, espacios para cocinar, guardarropas y locales de 4 ta
categoría, podrán ser ventilados mediante sistemas de conductos únicos
denominados “Colectores de ventilación”, siempre que se cumplan las siguientes
condiciones:
a) Los conductos serán verticales; o con una inclinación máxima de 15 º
respecto de esa dirección, uniformes en toda su altura, realizados con
tuberías con superficies interiores lisas.
b) Si las secciones no son circulares la relación de sus lados debe ser como
mínimo 2:3.
c) La sección del conducto principal “colector”, será de 400 cm 2. Esta sección
es suficiente para ventilar nueve (9) pisos a razón de un local por piso.
Si hubiera dos locales por piso esa sección admitirá la ventilación hasta
cinco (5) plantas.
d) Cada local que se ventile, contará con un tubo secundario, que debe tener
una extensión de por lo menos un piso.
El tubo correspondiente al último piso, debe ser llevado hasta la salida,
sobre el techo o azotea.
e) La comunicación del local al tubo secundario debe hallarse junto al techo,
ser directa y por medio de una sección igual a la de dicho tubo, no
admitiéndose tramos horizontales o inclinados de más de 0,50 m.
La abertura del tubo secundario que lo comunica con el local, tendrá un
dispositivo de cierre fácilmente regulable, que debe, empero dejar
permanentemente abierta una sección de 25 cm2.
f) Se asegure la entrada de aire al local por medio de una abertura de no
menos que 150 cm2 ubicada en el tercio inferior de la altura del local. El aire
puede tomarse de otro local contiguo, siempre que no sea baño o retrete.
g) El conducto principal rematará a cuatro vientos 0,50 m sobre azotea o
terraza y a 2,40 m de todo vano o local habitable.
h) En dicho remate debe colocarse un dispositivo aerodinámico.
4.4.6. ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN ARTIFICIAL DE
LOCALES:
[Link]. Iluminación artificial:
a) Iluminación de locales:
La Dirección puede autorizar que ciertos locales no cumplan con las
disposiciones de iluminación natural siempre que se los provea de iluminación
eléctrica con no menos de dos (2) circuitos independientes desde el tablero de
entrada. Las bocas de luz se dispondrán de un motor que alternativamente
reciba energía de uno u otro circuito en forma tal que la alimentación que cada
uno de ellos suministre, provea un nivel de iluminación similar en cualquier
punto.
b) Iluminación de medios de circulación:
Un medio de circulación general o público estará provisto de iluminación
eléctrica en las condiciones especificadas en el Inciso a).
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Una escalera principal con iluminación cenital natural tendrá iluminación
eléctrica diurna permanente en los tramos situados debajo de los tres pisos
superiores.
El alumbrado de las escaleras principales y los medios de circulación,
generales o públicos, deben funcionar en uno (1) de sus circuitos con
pulsadores automáticos, o en su defecto por cualquier medio que permita
asegurar el funcionamiento simultáneo de todas las bocas de luz del circuito,
accionando cualquiera de los interruptores que sirvan al mismo.
c) Iluminación de edificios de sanidad (hospital, sanatorio, clínica, maternidad,
preventorio):
Un edificio de sanidad (hospital, sanatorio, clínica, maternidad, preventorio)
debe contar obligadamente con iluminación eléctrica proveniente de dos
fuentes distintas y con los requisitos establecidos en el Inciso a).
d) Luces de emergencia:
(1) En los edificios y/o locales que se indican en el ítem (2) deberán disponerse
en todos los medios de acceso (corredores, escaleras y rampas), circulación
y estadía pública, luces de emergencia cuyo encendido se produzca
automáticamente si quedara fuera de servicio, por cualquier causa, las que
los alumbren normalmente, debiendo ser alimentadas por una fuente o
fuentes independientes de la red de suministro de energía eléctrica, cuya
tensión nominal no supere los 48 voltios, asegurando un nivel de
iluminación no inferior a 1 lux medido a nivel de piso. En lugares tales como
escaleras, escalones sueltos, accesos de ascensores, cambios bruscos de
dirección, codos, puertas, etc., el nivel mínimo de iluminación será de 10 lux
medidos a 0,80 m del solado.
(2) En los edificios de sanidad, cuando cuenten con locales en los que se
practique cualquier clase de cirugía, el nivel de iluminación que se indica en
el Ítem 1) deberá elevarse a un mínimo de 300 lux en el lugar específico en
que se esté realizando la intervención quirúrgica.
(3) En todos los casos, la iluminación proporcionada por las luces de
emergencia deberá prolongarse por un período adecuado para la total
evacuación de los lugares en que se hallen instaladas, no pudiendo ser
dicho período inferior a 1 ½ horas, manteniendo durante este tiempo el
nivel mínimo de iluminación exigido en los Items (1) y (3).
(4) Las fuentes de energía para alimentar la iluminación de emergencia estarán
constituidas por baterías de acumuladores recargables automáticamente
con el restablecimiento de la energía principal.
Estos acumuladores deben ser del tipo exento de mantenimiento, pudiendo
también utilizarse baterías de tipo estacionario con electrolito líquido,
quedando prohibido el uso de acumuladores de plomo.
(5) Las luces para iluminación de emergencia podrán ser de tipo fluorescente o
incandescente, prohibiéndose el uso de luces puntuales (faros) que
produzcan deslumbramiento.
[Link]. Ventilación por medios mecánicos:
a) La existencia de un sistema de ventilación por medios mecánicos, no releva
del cumplimiento de las prescripciones sobre patios, aberturas de ventilación y
conductos;
b) En edificios no residenciales, la Dirección puede autorizar que ciertos locales no
cumplan con las disposiciones sobre ventilación natural. En tal caso se
instalará un sistema de ventilación mecánica que asegure la renovación del
aire. El proyecto debe merecer la aprobación de la Dirección. La autorización
se acordará bajo la responsabilidad del usuario y a condición de cesar toda
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actividad personal en los locales afectados por mal funcionamiento de la
instalación.
[Link]. Ventilación mecánica de servicios de salubridad en lugares de
espectáculos y diversiones públicos:
Los servicios de salubridad en lugares de espectáculos y diversiones públicos
tendrán además de la natural, ventilación mecánica para asegurar una
renovación de aire de 10 volúmenes por hora mediante dos equipos de tal
manera que, en caso de fallar uno de ellos entre a funcionar el otro, debiéndose
colocar en el vestíbulo una luz piloto que indique el funcionamiento de la
instalación mecánica. Esta instalación es innecesaria cuando los servicios tengan
aire acondicionado.
4.4.7. CALEFACCIÓN DE LOCALES POR AIRE CALIENTE:
Cuando en un local usado para vivienda o trabajo se emplee el sistema de
calefacción por aire caliente, producido mediante artefactos de combustión, debe
asegurarse un micro-clima templado que en ningún momento puede ocasionar
molestias por cambios de las condiciones ambientales.
4.5. DE LOS MEDIOS DE SALIDA
4.5.1. GENERALIDADES SOBRE MEDIOS DE SALIDA:
[Link]. Trayectoria de los medios de salida:
Todo edificio o unidad de uso independiente, tendrán medios de salidas
consistentes en puertas, escaleras generales e interiores, rampas y salidas
horizontales que incluyan los pasajes a modo de vestíbulo.
Las salidas estarán en lo posible, alejadas unas de otras y las que sirvan a todo un
piso, se situarán de modo que contribuyan a una rápida evacuación del edificio.
La línea natural de libre trayectoria debe realizarse a través de pasos comunes y
no estará entorpecida por locales de uso o destino diferenciado.
[Link]. Salidas exigibles:
Ninguna puerta, vestíbulo, corredor, escalera y otro medio exigido de salida, será
obstruido o reducido en su ancho exigido.
La amplitud de los medios exigidos de salida debe calcularse de modo que
permita evacuar simultáneamente los distintos locales que desembocan en él.
En caso de superponerse un medio exigido de salida con el de entrada y/o salida
de vehículos, se acumularán los anchos exigidos.
En este caso habrá una vereda de 0,60 m de ancho mínimo y de 0,12 m a 0,18 m
de alto, que puede ser reemplazada por una baranda. Cuando se trate de una
sola unidad de vivienda no se exigen estos requisitos.
[Link]. Vidrieras o aberturas en medios de salida exigidos:
En un edificio, los corredores y pasajes del mismo que conduzcan a la vía pública
como medios exigidos de salida pueden tener vidrieras o aberturas a algún
comercio, oficina, subterráneo de servicio de pasajeros o uso similar si se cumple
lo siguiente:
a) Cuando haya una sola boca de salida, las vidrieras o aberturas no se
situarán más adentro que 2,50 m de la línea de fachada.
b) Cuando haya dos bocas de salida, las vidrieras o aberturas se pueden ubicar
más adentro que 2,50 m de la línea de fachada, siempre que el ancho de la
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salida exigida se aumente en un 50% por cada costado que posea esas
vidrieras o aberturas.
En un medio de salida con una o más bocas, pueden instalarse vitrinas, mientras
que éstas no disminuyan el ancho exigido.
[Link]. Señalización de los medios exigidos de salida:
Donde los medios exigidos de salida generales o públicos no puedan ser
discernidos se colocarán señales de dirección para servir de guía a la salida, cuya
colocación en cada piso será claramente indicada en corredores largos, en
superficies abiertas de piso y en toda situación necesaria.
La ubicación, tipo, tamaño y característica de los signos serán uniformes para
todos los casos y aprobados por la Dirección.
[Link]. Salidas exigidas en caso de edificios con usos diversos:
Cuando un edificio o parte de él incluya usos diferentes, cada uso tendrá medios
independientes de egreso, siempre que no haya incompatibilidad, a juicio de la
Dirección para admitir un medio único de egreso. No se consideran incompatibles
el uso de vivienda con el de oficinas o escritorios.
La vivienda para mayordomo, portero, sereno o cuidador es compatible con
cualquier uso debiendo tener comunicación directa con un medio exigido de
salida.
[Link]. Puertas y/o paneles fijos de vidrio en medios de salida
exigidos:
Sin perjuicio de cumplir con lo establecido en “De la protección contra incendio”
podrá usar puertas como en paneles pero supeditado a que se utilice cristal
templado o vidrio inastillable de espesor adecuado a sus dimensiones y además
cumpla lo siguiente:
a) Puertas:
Estarán debidamente como tales por medio de herrajes, partes despulidas,
leyendas, que se ubicarán entre los 0,90 m y 1,50 m de altura, o por
cualquier otro elemento, siempre que se asegure el fin perseguido a juicio
de la Dirección.
b) Paneles fijos:
En correspondencia con los paneles fijos y en su parte inferior, con el objeto
de indicar claramente que no se trata de lugares de paso deberán colocarse
canteros, maceteros, con plantas, muretes, barandas, etc. o cualquier otro
elemento que cumpla dichos fines. Cuando estos paneles se hallen ubicados
sobre la L.M. o a menos de tres metros de ésta sobre la fachada, deberán
colocarse defensas para reducir las consecuencias de choques accidentales
de vehículos.
[Link]. Salidas exigidas en casos de cambio de uso u ocupación:
Cuando un edificio o parte de él cambie de uso u ocupación, se cumplirán los
requisitos exigidos para medios exigidos de egreso para el nuevo uso, pudiendo la
Dirección aprobar otros medios que satisfagan el mismo propósito cuando la
estricta aprobación de este Código no resulte practicable.
[Link]. Acceso a cocinas, baños y retretes:
a) El acceso a una cocina, a un baño o a un retrete, desde locales donde se
habita o trabaja, debe ser posible a través de otros locales, pasos cubiertos o
bien directamente.
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En una unidad de vivienda el acceso cubierto a la cocina queda satisfecho si se
efectúa respecto de uno solo de los locales de primera clase que la integra.
El ancho del paso cubierto no será inferior a la cuarta parte de la altura medida
verticalmente entre solado y el lugar más bajo del cielorraso o viga, con un
mínimo de 0,70 m.
b) En las unidades de viviendas existentes con menos de cuatro locales de
primera clase, cuando se proyecta uno nuevo de estos últimos, no se
exigirá lo establecido en el Inciso a).
[Link]. Ancho mínimo de circulación interna en vivienda permanente:
El ancho mínimo de los pasillos de la circulación interna de la vivienda
permanente será de 0,90 m. Las escaleras cumplirán lo establecido en el párrafo
[Link]. y [Link]. de este Código.
4.5.2. NÚMERO DE OCUPANTES:
[Link]. Coeficiente de ocupación:
El número de ocupantes por superficie de pisos es el número teórico de personas
que puede ser acomodado adentro de la “superficie de piso”, en la proporción de
una persona por cada “x” metros cuadrados. El valor de “x” se establece en el
siguiente cuadro:
USO “X” EN m2
a) Sitios de asamblea, auditorios, salas de concierto, salas de 1
baile
b) Edificios educacionales, templos 2
c) Lugares de trabajo, locales, patios y terrazas destinados a
3
comercio, mercados, ferias, exposiciones, restaurantes
d) Salones de billares, canchas de bolos y bochas, gimnasios,
5
pista de patinaje, refugios nocturnos de caridad
e) Edificios de escritorios u oficinas, bancos, bibliotecas, clínicas,
8
asilos, internados, casas de baño
f) Viviendas privadas y colectivas 12
g) Edificios industriales, el número de ocupantes será declarado
16
por el Propietario; en su defecto será
El número de ocupantes en edificios sin un uso definido por el Propietario o con
un uso no incluido en el cuadro lo determinará la Dirección por analogía.
En toda “superficie de piso” de más de un piso debajo del piso bajo, se supone un
número de ocupantes doble del que resulta de aplicar el cuadro.
[Link]. Número de ocupantes en caso de edificios con uso diversos:
En caso de edificios con usos diversos como, por ejemplo, un hotel que ofrezca
servicio de restaurante, baile, fiesta, banquete para ser ocupado por personas
que no forman la población habitual del edificio, los medios exigidos de salidas
generales se calcularán en forma acumulativa. En otros tipos de usos diversos se
aplicará el mismo criterio cuando la Dirección lo estime conveniente.
4.5.3. SITUACIÓN DE LOS MEDIOS EXIGIDOS DE SALIDA:
[Link]. Situación de los medios de salida en piso bajo:
a) Locales frente a vía pública:
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Todo local o conjunto de locales que constituya una unidad de uso en Piso Bajo
con comunicación directa a la vía pública, que tenga una ocupación mayor que
300 personas, y algún punto del local diste más de 40,00 m de la salida, tendrá
por lo menos dos medios de egreso salvo que se demuestre disponer de una
segunda salida de escape fácilmente accesible desde el exterior. Para el
segundo medio de egreso puede usarse la salida general o pública que sirve a
pisos altos, siempre que el acceso a esta salida se haga por el vestíbulo
principal del edificio. Este segundo medio de egreso cumplirá lo dispuesto en
“Vidrieras o aberturas en medios de salida exigidos” la puerta abrirá hacia el
interior del local afectado.
b) Locales interiores:
Todo local que tenga una ocupación mayor que 200 personas contará por lo
menos con dos puertas, lo más alejadas posible una de otra, que conduzcan a
una salida general exigida.
La distancia máxima desde un punto dentro de un local a una puerta o
abertura exigida sobre un vestíbulo o pasaje general o público que conduzca a
la vía pública será de 40,00 m.
[Link]. Situación de los medios de salida en pisos altos, sótanos y
semisótanos:
a) Número de salidas:
En todo edificio con “superficie de piso” mayor que 2.500,00 m 2 por piso,
excluyendo el piso bajo, cada unidad de uso independiente tendrá a
disposición del usuario, por lo menos dos salidas exigidas.
Todos los edificios que en adelante se usen para comercio o industria cuya
“superficie de piso” excede de 600,00 m 2 excluyendo el piso bajo, tendrán dos
escaleras ajustadas a las pertinentes disposiciones de este código, siendo una
de ellas “caja de escaleras” o “auxiliar exterior”, conectadas con un medio de
salida general o público.
b) Distancia máxima a una caja de escalera:
Todo punto de un piso, no situado en piso bajo distará no más que 65,00 m de
una caja de escalera a través de la línea natural de libre trayectoria.
c) Situación de la caja de escalera:
La escalera deberá conducir en continuación directa a través de los pisos a los
cuales sirve, quedando interrumpida en el piso bajo, a cuyo nivel comunicará
con la vía pública.
Cuando se requiera más de una escalera para una misma superficie de piso,
una de ellas será caja de escalera.
d) Independencia de las salidas:
Cada unidad de uso tendrá acceso directo a los medios generales exigidos de
egreso.
[Link]. Situación de los medios de salida en los pisos intermedios o
entresuelos:
Cuando la superficie de un piso intermedio o entresuelo exceda de 300,00 m 2
será tratado como un piso independiente.
4.5.4. PUERTAS DE SALIDA:
[Link]. Ancho de las puertas de salida:
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El ancho acumulado mínimo de puertas de toda superficie de piso o local que den
a un paso de comunicación general o público, u otro medio de salida exigido o vía
pública será: 0,90 m para las primeras 50 personas y 0,15 m adicionales por cada
50 personas de exceso o fracción, salvo lo establecido para salidas y puertas en
“Medios de egreso en lugares de espectáculos públicos”.
[Link]. Característica de las puertas de salida:
Las puertas abrirán de modo que no reduzcan el ancho mínimo exigido de
pasajes, corredores, escaleras, descansos u otros medios generales de salida.
No se permite que ninguna puerta de salida abra directamente sobre una
escalera o tramo de escalera, sino que abrirá sobre un rellano, descanso o
plataforma.
La altura libre mínima de paso es de 2,00 m.
4.5.5. ANCHO DE PASOS, PASAJES O CORREDORES DE
SALIDA:
[Link]. Ancho de corredores de piso:
El ancho acumulado mínimo de pasos, pasajes o corredores de una superficie de
piso o local que den a un paso de comunicación general u otro medio exigido de
salida será de 1,00 m para las primeras 30 personas, 1,10 m para más de 30
hasta 50 personas y 0,15 m para 50 personas de exceso o fracción.
[Link]. Ancho de pasajes entre escalera y vía pública:
El ancho mínimo de un pasaje que sirve a una escalera exigida, será igual al
ancho exigido de dicha escalera. Cuando el pasaje sirva a más de una escalera, el
ancho no será menor que los 2/3 de la suma de los anchos exigidos de las escaleras
servidas, nivel que resulte de aplicar “Ancho de corredores de piso”.
El ancho exigido de estos pasajes se mantendrá sin proyecciones u obstrucciones.
El nivel del pasaje que sirve como medio exigido de egreso no puede estar a más
de 1,00 m bajo el nivel de la acera.
4.5.6. MEDIOS DE EGRESO EN LUGARES DE ESPECTÁCULOS
PÚBLICOS:
[Link] Ancho de salidas y puertas en lugares de espectáculos
públicos:
En un lugar de espectáculo público ninguna salida comunicará directamente con
una caja de escalera que sea un medio exigido de egreso para un edificio con
usos diversos, sin interponerse un vestíbulo cuya área sea por lo menos cuatro
veces el cuadrado del ancho de la salida que lleva a esa caja de escalera.
El ancho libre de una puerta que sea exigida no será inferior que 1,50 m.
El ancho total de puertas de salida exigidas no será menor que 0,01 m por cada
espectador hasta 500; para un número de espectadores comprendido entre 500 y
2.500, el ancho se calculará con la siguiente fórmula:
5.500 - A
x= ( 5.000 )A
donde A = número total de espectadores
x = medida del ancho de salida exigida, expresada en
centímetros
Para un número superior a 2.500 espectadores, el ancho libre de puertas de
salida exigida expresado en centímetros se calculará por:
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x = 0,6 A
siendo A = número total de espectadores.
[Link]. Ancho de corredores y pasillos en lugares de espectáculos
públicos:
Todo corredor o pasillo conducirá directamente a la salida exigida a través de la
línea natural de libre trayectoria y será ensanchada progresivamente en dirección
a esa salida.
Un corredor o pasillo tendrá en cada punto de su eje un ancho calculado a razón
de 1 cm por espectador situado en su zona de servicio; en el caso de haber
espectadores de un solo lado, el ancho mínimo será de 1,00 m y en el caso de
haber espectadores de los dos lados, será de 1,20 m.
Cuando los espectadores asistan de pie, a los efectos del cálculo, se supondrá que
cada espectador ocupa un área de 0,25 m2.
Un corredor o pasillo que sirve a más de uno de ellos tendrá un ancho calculado
en la proporción establecida más arriba.
[Link]. Filas de asientos en los lugares de espectáculos públicos:
Se entiende por claro libre entre filas de asientos, la distancia horizontal
comprendida entre la parte más saliente del asiento de una fila y la saliente del
respaldo situado delante.
a) Caso de fila con un pasillo lateral:
En claro libre no podrá ser menor que 0,45 m y el número de asientos por
fila no excederá de 8.
b) Caso de filas entre pasillos:
Cuando la fila de asientos esté comprendida entre dos pasillos laterales, el
número de asientos por fila podrá duplicarse con respecto al indicado en el
Inciso a) conservando las demás características.
c) Filas curvas:
Una fila curva no podrá abarcar entre dos pasillos un arco con ángulo
central mayor que 90º.
d) Numeración de las filas:
Cada fila será designada con un número correlativo a partir del N º 1, el que
corresponde a la más cercana al proscenio.
En caso de existir asientos llamados de “orquesta”, sus filas llevarán
numeración independiente.
[Link]. Asientos:
Se admiten tres tipos de asiento: los fijos, los movibles formando cuerpos de
varias unidades y las unidades sueltas. En cada posición o clase de localidades el
tipo y forma de asientos será uniforme.
a) Asientos fijos:
Cuando los asientos sean del tipo fijo, serán construidos con armadura
metálica asegurada al solado y serán individuales separados entre sí
mediante brazos. El ancho entre ejes de brazos no será inferior a 0,50 m. La
profundidad mínima utilizable del asiento será 0,40 m y tendrá en su parte
inferior un dispositivo para sujetar el sombrero.
El asiento será construido de modo que sea imposible rebatirlo contra el
respaldo.
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El respaldo tendrá un ancho no inferior al del asiento, su altura mínima será
de 0,50 m medida desde el borde trasero del asiento. Tendrá una
inclinación hacia atrás de por lo menos 1:7 respecto de la vertical y no
dejará claro libre entre respaldo y asiento mayor que 1 cm.
Cada asiento será designado con un número correlativo por fila, de tal modo
que los impares queden hacia la derecha del espectador y los pares hacia la
izquierda a partir del eje longitudinal de simetría del recinto.
b) Asientos movibles:
Cuando los asientos sean del tipo movibles se asegurarán formando
cuerpos de cuatro unidades como mínimo conservando las demás
características. Las dimensiones de las unidades no serán inferiores a las de
las sillas corrientes.
c) Asientos sueltos:
Cuando los asientos sean del tipo de unidades sueltas solo se pueden
colocar en balcones o palcos. Las dimensiones de cada unidad no serán
inferiores a las de las sillas corrientes. En caso de ser sillones (con brazos)
las dimensiones serán las establecidas para los asientos fijos.
La cantidad de asientos por palco o balcón no rebasará de la proporción de
uno por cada 0,50 m2 de área, con un máximo de 10 asientos.
[Link]. Vestíbulos en lugares de espectáculos públicos:
En un lugar de espectáculos públicos los vestíbulos deben tener un área que se
calcula en función del número de espectadores de cada uno de los sectores que
sirven y a razón de 6 personas por metro cuadrado.
Como vestíbulo de entrada se considera el espacio comprendido entre la L.M. y la
fila de puertas separativas con la sala o lugar destinado al espectáculo o
diversión.
[Link]. Planos de capacidad y distribución en lugares de espectáculos
públicos:
En todos los casos de ejecución, modificación o adaptación de un lugar para
espectáculos públicos es necesaria la presentación del plano donde se consigne la
capacidad y la distribución de las localidades. Dichos planos merecerán la
aprobación de la Dirección de Obras Particulares.
4.5.7. ESCALERAS EXIGIDAS DE SALIDA:
[Link]. Medidas de las escaleras exigidas:
Sin perjuicio de cumplir lo dispuesto para las escaleras principales y secundarias
en este Código, las medidas de las escaleras exigidas de un piso permitirán
acomodar simultáneamente a los ocupantes de la superficie de piso servida por la
escalera, situada al nivel inmediato superior del tramo considerado. El ancho de
una escalera no podrá ser disminuido en el sentido de la salida.
a) Caso general:
(1) La planta de la escalera se calcula sobre la base de una persona por
cada 0,25 m2 de área neta de escalones, rellanos y descansos incluidos
dentro de la caja computándose los rellanos situados al nivel de los
pisos, solo en un ancho igual al de la escalera.
(2) Cuando el número de un piso sea mayor que 80 hasta 160, el
excedente sobre 80 se puede acomodar en los rellanos situados al nivel
del piso a razón de una persona por cada 0,25 m 2.
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FÍSICO JULIO 2011 6880
b) Caso de lugares de espectáculos públicos:
El ancho de las escaleras se calculará con el criterio establecido en “Ancho
de salidas y puertas en lugares de espectáculos públicos”.
[Link]. Pasamanos en las escaleras exigidas:
Las escaleras exigidas tendrán balaustrada, barandas o pasamanos rígidos, bien
asegurados, sobre un lado por lo menos.
La altura de la balaustrada o baranda, medida desde el medio del peldaño o
solado de los descansos no será menor que 0,85 m y la suma del alto más el
ancho de esas balaustradas o barandas no será inferior a 1,00 m.
En las cajas de escalera el pasamano se colocará a una altura comprendida entre
0,85 m y 1,00 m medida desde el medio del peldaño o solado de los descansos un
claro mínimo de 0,025 m se mantendrá en todos sus puntos para que pueda asir
el pasamano.
Cuando el ancho de la escalera exceda de 1,50 m habrá balaustrada, baranda o
un pasamano por cada lado, y estos elementos no distarán entre sí más que 2,40
m.
Cuando el ancho de la escalera rebase esta medida se deben colocar pasamanos
intermedios; estos serán continuos de piso a piso y estarán sólidamente
soportados.
4.5.8. ESCALERAS MECÁNICAS Y RAMPAS:
[Link]. Escaleras mecánicas:
En los casos en que se requiera más que una escalera como medio exigido de
salida, una escalera mecánica se puede computar en el ancho total de escaleras
exigidas, siempre que:
a) Cumpla las condiciones de situación para las escaleras exigidas fijas.
b) Esté encerrada, formando caja de escalera.
c) Tenga un ancho no inferior a 1,10 m medido sobre el peldaño.
d) Marche en sentido de la salida exigida.
e) Los materiales que entren en la construcción sean incombustibles, excepto:
Las ruedas, que pueden ser de material de lenta combustión.
El pasamano, que puede ser de material flexible, incluso caucho.
El enchapado de la caja, que puede ser de madera de 3 mm de
espesor adherido directamente a la caja; ésta será incombustible y
reforzada con metal u otro material no combustible.
f) El equipo mecánico o eléctrico requerido para el movimiento, esté colocado
dentro de un cierre dispuesto de tal manera que no permita el escape de
fuego o humo dentro de la escalera.
[Link]. Rampas como medio de salida:
Una rampa puede ser usada como medio exigido de salida siempre que su
ubicación, construcción y ancho respondan a los requerimientos establecidos para
las escaleras exigidas.
4.5.9. PUERTAS GIRATORIAS:
[Link]. Características de las puertas giratorias:
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FÍSICO JULIO 2011 6980
Toda puerta giratoria sobre un medio exigido de egreso, será construida y
mantenida de modo que su velocidad de rotación durante su uso normal, nunca
pueda exceder de 15 vueltas por minuto. Los medios para regular dicha velocidad
no interrumpirán el funcionamiento y uso normal de dichas puertas.
El diámetro mínimo de toda puerta giratoria será de 1,65 m y el total de éstas
puede ocupar solamente el 50% del ancho del paso exigido de salida. El 50%
restante se destina a puertas no giratorias con las medidas mínimas de puertas
exigidas. En el cómputo del ancho exigido solo se considera el radio de la puerta
giratoria.
Las puertas giratorias sólo pueden tener cristales de no menos de 6 mm de
espesor.
[Link]. Uso prohibido de puertas giratorias:
Una puerta giratoria está prohibida como medio exigido de salida de locales para
asamblea, auditorio, asilo, templo, hospital, teatro, cine, dancing o local o espacio
dentro de un edificio donde puedan congregarse más de 300 personas para
propósitos de trabajo o distracción.
[Link]. Uso de puerta giratoria existente:
Una puerta giratoria existente puede permanecer como medio exigido de salida,
cuando a juicio de la Dirección sea suficiente. En caso contrario, la puerta
giratoria será reemplazada por puertas de vaivén, o bien suplementada por una o
más puertas de este último tipo de no menos de 0,70 m de ancho situadas
adyacentes a la giratoria.
4.5.10. SALIDA DE VEHÍCULOS:
[Link]. Ancho de salidas para vehículos:
El ancho libre mínimo de una salida para vehículos es 3,00 m. En vivienda
unifamiliar dicho ancho mínimo puede ser 2,30 m.
En un predio donde se maniobre con vehículos como a título de ejemplo se cita
playa de carga y descarga de comercio, de industria o depósito, estación de
transporte de pasajeros o de cargas, el ancho mínimo de la salida es de 4,00 m.
[Link]. Salida para vehículos en predio de esquina:
Una salida para vehículos no puede ubicarse en la línea Municipal de Esquina y,
cuando esta no exista, la salida estará alejada no menos de 3,00 m del encuentro
de la L.M. de las calles concurrentes.
4.6. DEL PROYECTO DE LAS INSTALACIONES
COMPLEMENTARIAS
4.6.1. COORDINACIÓN DE FUNCIONES ENTRE
REPARTICIONES PÚBLICAS Y DEL ESTADO Y LA
MUNICIPALIDAD:
El D.E. convendrá con las Reparticiones Públicas del Estado que debido a sus
funciones, deban intervenir en la fiscalización de instalaciones:
a) La coordinación de los reglamentos a fin de evitar superposición de
exigencias, funciones e inspecciones.
b) Las respectivas intervenciones sobre la base de notificaciones recíprocas,
cuando se construyen, reparen o alteren edificios parcial o totalmente, y
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FÍSICO JULIO 2011 7080
cuando para ciertos usos, se exijan determinados tipos o cantidades de
servicios de salubridad.
4.6.2. SERVICIOS DE SALUBRIDAD:
En un predio donde se habite o trabaje, edificado o no, existirán, por lo menos, los
siguientes servicios de salubridad:
a) Un retrete de albañilería u hormigón con solado impermeable, paramentos
revestidos de material resistente, de superficie lisa e impermeable, dotado
de inodoro;
b) Una pileta de cocina;
c) Una ducha y desagüe de piso;
d) Las demás exigencias impuestas por O.S.N.
[Link]. Servicio mínimo de salubridad en viviendas:
En un edificio destinado a vivienda, cada unidad independiente tendrá por cada
cuatro locales de primera clase o fracción de 4, las comodidades enumeradas en
los Incisos a), c) y d) de “Servicios mínimos de salubridad en todo predio donde se
habite o trabaje”.
En cada unidad de uso con más de una ducha, habrá por lo menos una bañera
instalada, y si tuviera servicio de agua caliente, todos los baños contarán con esta
última mejora salvo aquellos que por su uso accidental no lo requiera.
[Link]. Servicio mínimo de salubridad en locales o edificios públicos,
comerciales e industriales:
En un edificio público, industrial o comercial o local destinado a estos usos, cada
unidad independiente tendrá los servicios establecidos en las reglamentaciones
especiales y en los casos no previstos en otro lugar de este Código se dispondrá
de locales con servicio de salubridad, separados para cada sexo y proporcionados
al número de personas que trabajen o permanezcan en ellos en común, de
acuerdo al siguiente criterio:
a) El Propietario puede establecer el número de las personas de cada sexo que
trabajen en el local o edificio. El número de personas que trabajan (en caso
de no establecerlo el Propietario) y el de las personas que permanezcan en
un local o edificio se calcula según lo dispuesto en Coeficiente de
ocupación. La proporción de los sexos será determinada por el uso del local
o edificio y cuando no exista uso declarado por el Propietario, será de 2/3 de
hombres y 1/3 de mujeres.
b) Los locales para servicio de salubridad serán independientes de los locales
de trabajo o permanencia y se comunicarán con éstos mediante
compartimentos o pasos cuyas puertas impidan la visión del interior de los
servicios. Dichos compartimentos o pasos no requieren ventilación aunque
sean convertidos en tocadores mediante la instalación de lavabos únicos
artefactos sanitarios autorizados en ellos.
c) Los edificios o locales comerciales o industriales tendrán para el personal de
empleados y obreros los servicios siguientes:
(1) Cuando el total de personas no exceda de 5, habrá un retrete y un
lavabo.
En edificios de ocupación mixta, por contener una vivienda la
Dirección puede autorizar que los servicios exigidos en este Ítem
coincidan con los de la vivienda cuando la habite el usuario del
comercio o industria;
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(2) Cuando el total de personas exceda de:
5 hasta 10, habrá un retrete por sexo y 1 lavabo; 10 hasta 20,
habrá un retrete por sexo, 2 lavabos y 1 orinal.
Se aumentará:
1 retrete por sexo por cada 20 personas o fracción de 20;
1 lavabo y 1 orinal por cada 10 personas o fracción de 10.
Se colocará una ducha (1) por sexo, por cada diez (10) personas
ocupadas en industria insalubre y en la fabricación de alimentos
provista de agua fría y caliente.
d) En los edificios o locales de Gobierno, estaciones, exposiciones, grandes
tiendas, mercados y otros que la D.O.P. establecerá por analogía los servicios
sanitarios para los usuarios, incluido el personal de empleados se determinará
considerando el 50% como hombres y el 50% como mujeres, de acuerdo con lo
siguiente:
Hombres: 1 retrete y 1 lavabo hasta 125, y por cada 100 más o fracción
de 100, 1 retrete;
1 lavabo por cada 2 retretes
1 orinal por cada retrete.
Mujeres: 1 retrete y 1 lavabo hasta 125 y por cada 100 o más o fracción
de 100, 1 retrete;
1 lavabo por cada 2 retretes.
e) En los teatros, cine-teatros y cinematógrafos los servicios exigidos son:
RETRET
PERSONAS ORINAL LAVABO DUCHA
E
Por cada 300 o
- - 1 -
fracción > 100
Hombr Por cada 200 o
1 - - -
es fracción > 100
Público
Por cada 100 o
- 1 - -
fracción > 50
Por cada 200 o
Mujeres 2 - 1 -
fracción > 100
Hombr Por cada 30 o
fracción 1 1 1 1
Emplead es
os Por cada 30 o
Mujeres 1 - 1 1
fracción
Hombr Por cada 25 o
fracción 1 1 1 2
es
Artistas
Por cada 25 o
Mujeres 2 - 1 2
fracción
Para determinar los servicios para el público, se lo considerará integrado por
50% hombres y 50% mujeres.
f) En los campos de deportes, cada sector tendrá los siguientes servicios
exigidos:
Bebederos surtidores: 4 como mínimo y 1 por cada 1.000 espectadores o
fracción a partir de 5.000;
Orinales: 4 por cada 1.000 hasta 20.000 espectadores; 2 por cada 1.000 sobre
20.000;
Retretes: 1/3 del número de orinales, con 1/3 de ellos para mujeres.
g) En los locales de baile los servicios exigidos son:
(1) Para el público:
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Hombres: 1 retrete, 1 orinal y 1 lavabo por cada 30 usuarios o fracción
mayor de 10.
Mujeres: 1 retrete y 1 lavabo por cada 50 usuarios.
Estas cantidades se aumentarán una vez por cada 30 usuarios subsiguientes o
fracción mayor de 5. Cuando se realicen variedades con transformación se
agregará una ducha por cada sexo y por cada 5 usuarios para uso de los
artistas de variedades.
Cuando el personal masculino de un local no exceda de 10 personas podrá
hacer uso de los servicios sanitarios destinados al público y en tal caso no se
practicará la deducción señalada en el Ítem (1).
[Link]. Instalaciones de salubridad en radios que carecen de redes de
agua corriente y/o cloacales:
Un predio donde se habite o trabaje ubicado en los radios de la Ciudad no
servidos por las redes de agua corriente y/o cloacales de O.S.N. debe tener
instalación de salubridad con desagüe a fosa séptica y pozo negro.
Las instalaciones de salubridad se ejecutarán conforme a las prescripciones de
este Código.
Queda prohibido lanzar a la vía pública, como a terrenos propios o linderos, los
líquidos cloacales y las aguas servidas.
4.6.3. SERVICIO DE SANIDAD:
[Link]. Facultad de la D.O.P. relativa a servicio de sanidad:
La D.O.P. puede exigir la instalación de un servicio de sanidad para primeros
auxilios en edificios o locales que por su carácter así lo requieran.
[Link]. Local destinado a servicio de sanidad:
El local destinado a servicios de sanidad para primeros auxilios será
independiente de otros y tendrá fácil acceso. Su área no será inferior a 10,00 m 2,
con lado no menor que 3,00 m. La altura mínima será de 2,50 m. Poseerá
ventilación a patio o bien por el techo, mediante claraboya, a la atmósfera, a
través de una abertura no inferior a 0,50 m2.
Las paredes tendrán revestimiento impermeable hasta 1,80 m medidos sobre el
solado, el resto de los paramentos, así como el cielorraso, serán terminados al
menos con revoque fino. El solado será de mosaico granítico o material similar
con una rejilla de desagüe a la cloaca.
4.6.4. LOCALES PARA DETERMINADAS INSTALACIONES:
[Link]. Locales para cocinar:
En toda unidad de vivienda habrá un local para cocina, o por lo menos, un espacio
para cocinar.
[Link]. Locales para calderas, incineradores y otros dispositivos
térmicos:
Los locales para calderas, incineradores y otros aparatos térmicos, deben cumplir
los siguientes requisitos:
a) Tener una ventilación permanente al exterior mediante vano o conducto de
área útil igual o mayor que 0,20 m 2. Se asegurará una entrada constante y
suficiente de aire exterior. En los casos de salas de maquinarias para
instalaciones de aire acondicionado la ventilación debe asegurar cinco (5)
renovaciones horarias de su volumen;
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b) Tener una superficie tan amplia que permita un paso no menor que 0,50 m
alrededor de la mitad del perímetro de cada aparato;
c) Tener una altura que permita un espacio de 1,00 m sobre los aparatos en
que sea necesario trabajar o inspeccionar encima de ellos. En cualquier
caso la altura mínima será de 0,50 m.
d) Tener fácil y cómodo acceso;
e) No tener comunicación con locales por medidores de gas ni contener a
éstos.
[Link]. Locales para secadero:
Los locales para secadero cuando sean parte integrante de un edificio, serán
construidos totalmente con materiales incombustibles y con revestimientos
impermeables en todos sus planos interiores, fáciles de lavar y desinfectar.
Cuando la instalación mecánica o térmica esté al alcance normal de una persona
se la protegerá con defensas de modo que no ofrezca peligro.
Estos locales tendrán ventilación adecuada a su importancia, a juicio de la D.O.P.
[Link]. Locales para medidores:
Cuando los medidores se instalen agrupados o en baterías el local que se les
destina tendrá fácil y cómodo acceso, estará bien ventilado e impermeabilizado y
además cumplirá con lo siguiente:
a) Medidores de electricidad:
No comunicará con otros locales que tengan instalaciones de gas.
La fila inferior de medidores no distará menos que 1,20 m del solado y la
superior no más que 2,10 m.
Al frente de los medidores quedará un espacio no inferior a 1,00 m de
ancho libre para la circulación;
b) Medidores de gas:
No comunicará con otros locales que tengan tableros, medidores de
electricidad, calderas, motores, aparatos térmicos u otros dispositivos.
La colocación y ventilación cumplirá las disposiciones de Gas del Estado.
Al frente de los medidores quedará un espacio no inferior a 1,00 m de
ancho libre de circulación.
4.6.5. CONDUCTO PARA AIRE ACONDICIONADO:
Toda superficie que se encuentre en contacto directo con aire acondicionado debe
construirse con material incombustible.
El conducto, donde sea necesario puede forrarse exteriormente con materiales
que tengan función de aislantes térmicos. Cuando el conducto así forrado debe
instalarse en sala de máquinas o de calderas, se cubrirá con tejido metálico
revocado.
Dentro de cualquier conducto que pertenezca a un sistema de aire acondicionado
no debe colocarse otra clase de canalizaciones, como ser cloacas, agua, gas,
electricidad, respiraderos.
4.6.6. BUZONES PARA CORRESPONDENCIA:
[Link]. Buzones para recepción de correspondencia:
a) Obligación:
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En todo edificio donde exista más de una unidad de uso independiente
servidas por una misma entrada debe colocarse una cantidad de buzones por
lo menos igual al número de unidades. Los buzones serán colocados en un
lugar público o común del edificio, próximo a la entrada desde la vía pública y
de fácil acceso al cartero. Cuando el número de buzones excede de 25 será
obligatoria una lista-guía. El Propietario puede solicitar la exención de colocar
buzones individuales siempre que se obligue a emplear permanentemente un
encargado de la correspondencia, el cual actuará de acuerdo a las
disposiciones que dicte al respecto la Dirección General de Correos y
Telecomunicaciones.
No se concederá el Certificado de Inspección Final o el Permiso de Uso sin la
conformidad de la Dirección citada.
b) Medidas y tipos de buzones:
Los buzones serán construidos con material incombustible. Su instalación
puede efectuarse en batería, de modo que el piso de cada buzón no quede
más bajo que 0,50 m, ni más alto que 1,50 m medidos sobre el solado.
Cada unidad tendrá las medidas mínimas que se consignan en la figura.
[Link]. Buzones para expedición de correspondencia:
En todo edificio donde exista más de una unidad de uso independiente servida
por una misma entrada puede colocarse instalaciones para expedición de
correspondencia siempre que el Propietario interesado proyecte las bocas de los
buzones, bajadas y compartimento receptor, de acuerdo con las disposiciones que
fije ENCOTEL. Cuando no haya acuerdo con la Empresa citada, se colocará sobre
cada boca de buzón la leyenda “Instalación no autorizada por ENCOTEL”.
4.6.7. PARARRAYOS:
[Link]. Necesidad de instalar Pararrayos:
En cada caso la D.O.P. indicará la necesidad de instalar pararrayos en obras que,
por su altura o por sus especiales características, sean susceptibles de ser
dañadas por descargas eléctricas atmosféricas.
[Link]. Altura de la punta del pararrayos:
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La punta de la barra de un pararrayos estará ubicada por lo menos a 1,00 m por
sobre las partes más elevadas de un edificio, torres, tanques, chimeneas y
mástiles aislados.
En las cumbreras de los tejados, parapetos y bordes de techos horizontales o
terrazas, las barras de los pararrayos se colocarán a distancias que no excedan
20,00 m entre sí siempre que la D.O.P. no fije otra medida.
4.7. DE LAS OBRAS EN MATERIAL COMBUSTIBLE
4.7.1. DEPENDENCIAS DE MATERIAL COMBUSTIBLE:
Una dependencia unida a una unidad de vivienda puede ser construida con
materiales combustibles siempre que no sea habitable, dentro de las siguientes
limitaciones:
a) La altura máxima de edificación sea de 3,00 m.
b) La superficie cubierta máxima sea de 10,00 m2.
c) La distancia mínima a ejes divisorios entre predios linderos sea de 3,00 m,
salvo cuando existan muros divisorios cortafuego.
d) No será visible desde la vía pública.
4.7.2. OBRAS PROVISORIAS DE MATERIAL COMBUSTIBLE:
Para realizar una obra provisoria con estructura y/o material combustible se
requiere tener el permiso correspondiente. La solicitud especificará el propósito y
el tiempo de utilización.
La D.O.P. puede autorizar fijando el plazo máximo de permanencia, obras
provisorias para ser usadas por tiempo limitado empleando material combustible
en la ejecución de:
a) Plataforma o tribunas para inspeccionar o examinar tablados para
orquestas, tiendas de campamento de circo, palcos y similares;
b) Quioscos y decoraciones, para entretenimiento en ferias y exposiciones,
invernaderos y similares.
Se permite el empleo de material combustible en casillas y depósitos de obras,
con permiso concedido. Estas construcciones deben retirarse antes de la
terminación de dichas obras.
4.7.3. MADERA ESTRUCTURAL EN LA COMPOSICIÓN
ARQUITECTÓNICA:
La D.O.P. puede autorizar el uso de madera en estructuras permanentes que
queden a la vista en la composición arquitectónica, donde el estilo así lo aconseje,
teniendo en cuenta las exigencias “De la protección contra incendio”.
4.8. DE LAS OBRAS QUE PRODUZCAN MOLESTIAS
4.8.1. INTERCEPCIÓN DE VISTAS A PREDIOS LINDEROS Y
ENTRE UNIDADES DE USO INDEPENDIENTE EN UN
MISMO PREDIO:
No se permiten vistas a predios colindantes ni entre unidades de uso
independiente de un mismo predio, desde cualquier lugar situado a menor
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distancia que 3,00 m del eje divisorio entre predios o entre paramentos exteriores
de locales correspondientes a unidades independientes.
Quedan exceptuados los siguientes casos:
a) Cuando la abertura, esté colocada de costado, formando un ángulo igual o
mayor que 75º con el eje divisorio o el paramento exterior de otra unidad
independiente; siempre que la abertura diste no menos que 0,60 m
medidos perpendicularmente a dicho eje o paramento;
b) Cuando haya un elemento fijo, opaco o traslúcido, de altura no inferior a
1,60 m medida desde el solado correspondiente;
c) Cuando los vanos o balcones estén ubicados en la fachada sobre la L.M. o la
del retiro obligatorio.
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4.8.2. APERTURA DE VANOS EN MURO DIVISORIO O MURO
PRIVATIVO CONTIGUO A PREDIO LINDERO:
Para proporcionar iluminación suplementaria a un local que satisfaga sin ésta la
exigida por este Código, se puede practicar la apertura de vanos en el muro
divisorio o privativo contiguo a predio lindero, siempre que dichos vanos se
cierren con bastidor resistente y vidrio, plástico o material similar, no
transparente, de espesor no menor que 5 mm en paños de 20 cm de lado, o bien
con bloques de vidrio. El derrame del vano estará a no menos que 1,80 m por
sobre el solado del local.
4.8.3. INSTALACIONES QUE AFECTEN A UN MURO
DIVISORIO, PRIVATIVO CONTIGUO A PREDIO LINDERO
O SEPARATIVO ENTRE UNIDADES DE USO
INDEPENDIENTE:
[Link]. Instalaciones que transmiten calor o frío:
A un muro divisorio entre predios o separativo entre unidades de uso
independiente de un mismo predio no se puede arrimar un cantero, jardinera o
plantación, si no se satisface lo establecido en “Preservación de muros contra la
humedad” ni puede colocarse un desagüe si no se cumple lo dispuesto en
“Desagüe de techos, azoteas y terrazas”.
Debe interponerse un muro o murete debidamente impermeabilizado cuando se
trata de arrimar el cantero, jardinera o plantación a un muro privativo contiguo a
predio lindero.
[Link]. Instalaciones que producen vibraciones o ruidos – Prohibición:
Las instalaciones que pueden producir vibraciones, ruidos, choques, golpes o
daños, como por ejemplo: maquinaria, guía de ascensor o montacargas, tubería
que conecte una bomba para fluido, cancha de pelota, bochas o similares, quedan
prohibidas aplicarlas a un muro divisorio, privativo contiguo a predio lindero o
separativo entre unidades de uso independiente.
4.8.4. INSTALACIONES QUE PRODUZCAN MOLESTIAS:
Se adoptarán las providencias necesarias para que las instalaciones de un predio
no produzcan molestias a terceros por calor, frío, ruidos, vibración, choque, golpe
o humedad.
4.8.5. MOLESTIAS PROVENIENTES DE UNA FINCA VECINA:
Las molestias que se aleguen como provenientes de una obra vecina solo será
objeto de atención para aplicar el presente Código cuando se requiera restablecer
la seguridad, la higiene, la salubridad o la estética y en los casos que menciona la
Ley como de atribución municipal.
4.9. DE LA REFORMA Y AMPLIACIÓN DE EDIFICIOS –
CAMBIOS EN PREDIOS Y EDIFICIOS OCUPADOS
POR ESTABLECIMIENTOS INDUSTRIALES
4.9.1. SUBDIVISIÓN DE LOCALES:
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Un local puede ser subdividido en dos o más partes aisladas con tabiques,
mamparas, muebles u otros dispositivos fijos, si:
a) El medio divisor no rebasa los 2,20 m medidos sobre el solado, a condición
de que el local lo ocupe un solo usuario;
b) El medio divisor toma toda la altura libre del local y cada una de las partes
cumple por completo, como si fuera independiente, las prescripciones de
este Código.
4.9.2. OBRAS DE REFORMA Y DE AMPLIACIÓN:
[Link]. Reforma o ampliación de edificios – Caso general:
a) Edificios de uso conforme:
Un edificio existente cuyo uso conforma las prescripciones del Código se puede
ampliar, reformar o transformar, a condición de que:
(1) La nueva obra no rebase los planos límites que definen el “volumen
edificable” no siendo obstáculo la existencia de “volumen no conforme”.
Asimismo, se permiten las obras de reparación que se comprometa la
seguridad del edificio;
(2) El “grado de aprovechamiento” sea menor que 1 y hasta alcanzar el
valor de unidad.
(3) Si el “grado de aprovechamiento”, es mayor que 1 debe previamente ser
reducido mediante obras de demolición por fuera de los planos que
limitan el “volumen edificable”. En caso contrario sólo puede ser objeto
de reparación u obras fundadas en razones imprescindibles de higiene,
estética o de carácter social.
Cuando en el centro libre de manzana (que debe quedar libre de
edificación) existen construcciones, en éstas sólo se pueden efectuar
obras de conservación.
b) Edificios de uso no conforme al Código:
En un edificio existente cuyo uso no conforma las prescripciones de Código
solo pueden realizarse las obras previstas en caso de “grado de
aprovechamiento” mayor que 1 establecidas en el Ítem (3) del inciso a);
c) Edificios con altura menor a las fijas y reguladas de este Código :
(1) Cuando el edificio alcanzó la altura vigente en el momento de su
construcción e inferior a las fijas y reguladas prescriptas por el Código,
se pueden realizar en él obras de reforma, refacción y ampliación.
(2) Cuando el edificio no alcanzó la altura permitida en el momento de su
construcción sólo puede realizarse en él obras de refacción o reformas
siempre que se mantenga la estructura existente y no se aumente el
volumen.
(3) Cuando el edificio haya sido afectado por expropiación parcial en el
frente del predio, puede ejecutarse obras, sin alcanzar la altura
obligatoria para restablecer su uso. En caso de que el uso primitivo sea
cambiado se cumplirán todas las prescripciones del Código.
[Link]. Reforma y ampliación de viviendas existentes:
En un edificio existente destinado a vivienda se pueden realizar obras de reforma
y ampliación siempre que en las mismas se cumpla con lo establecido en el
Código.
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[Link]. Reforma y ampliación en edificios existentes fuera de la Línea
Municipal y de la Línea Municipal de Esquina:
a) Queda prohibido refaccionar o alterar edificios o cercas que se hallan fuera de
la L.M. o de la Línea Municipal de esquina, salvo el caso previsto en “Obras en
predio afectado por apertura, ensanche o rectificación de vía pública”,
contenido en este Código.
b) En edificios que sobresalgan no más que 0,30 m de las L.M. o no tengan la
Línea Municipal de esquina reglamentaria, la D.O.P. puede autorizar obras de
reparación fundadas en razones de estética o de higiene, cuando la calle sea
de poco tránsito o con aceras de ancho superior a 1,20 m y siempre que no se
aumente la solidez y duración de lo existente, ni se modifique el uso en forma
fundamental.
c) Un edificio de esquina con más de dos (2) pisos de alto ubicado sobre una calle
cuyo ancho sea superior a 25,00 m y con Línea Municipal de Esquina aprobada
por reglamentos anteriores, puede ser objeto de obras que no implique una
reconstrucción o transformación, en el caso de que la Línea Municipal de
Esquina no se ajuste a las dimensiones establecidas en el Código.
[Link]. Predios, edificios, instalaciones y depósitos con usos no
conformes, desocupados por mudanzas:
Un predio, edificio, local, instalación, depósito o alguna de sus partes
desocupadas por mudanzas, puede ser utilizado nuevamente aún cuando no
conforme las exigencias de uso de este Código, para el distrito donde está
ubicado, con el siguiente criterio:
a) Distritos residenciales:
En cada mudanza las industrias y los depósitos serán de clases cada vez
menos restringidas, los comercios cada vez menos importantes;
b) Distritos comerciales:
En cada mudanza las industrias y los depósitos serán de clases cada vez
menos restringidas, los comercios cada vez menos importantes;
c) Distritos industriales:
En cada mudanza las industrias y los depósitos serán de clases cada vez
más restringidas, los comercios cada vez menos importantes.
[Link]. Reformas y ampliaciones de instalaciones industriales:
Una instalación industrial (eléctrica, mecánica, electromecánica, térmica o de
inflamables), aún cuando el uso no conforma las prescripciones de este Código
para el Distrito donde está ubicada, puede ser reformada, ampliada o
transformada, mientras no ocasione molestias a la vecindad y siempre que se
mantenga la clase actual pudiendo cambiarla por otra clase menos restringida.
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FÍSICO JULIO 2011 8080
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