Tasación de inmuebles

urbanos y rurales

Capítulo 1 | 1.1

Introducción a la tasación

Arq-Esp Adrián JURI

adrjuri@[Link]
[Link]
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Introducción a la tasación
La función de tasar está ligada al concepto de avalúo. El concepto de valuar tiene una
relación directa con la estimación de precio a determinados bienes, sean estos bienes muebles,
inmuebles o intangibles. En nuestro caso, trataremos exclusivamente las condiciones
necesarias para estimar el precio de los bienes inmuebles.
Los precios instalados dentro de un mercado inmobiliario se afirman en la complejidad
de los vaivenes entre la oferta y la demanda, siendo estos los verdaderos formadores de
precios de los distintos bienes en ese mercado. En ese contexto de mercado, conformado por
precios, se suponen valores que terminan siendo abstracciones o idealizaciones de la realidad
construida. Por lo tanto, tasar llegaría a ser la determinación del valor en términos económicos
del bien en cuestión. Vale decir su valor más probable.
Cualquier cuantificación que se haga sobre un valor se hará solamente a partir de la
obtención de un precio conocido, sobre un bien especifico y en un determinado mercado.
En síntesis, lo que se determina en toda tasación es el "precio potencial" que adquiere
el bien tasado para el mercado en cual se pueda situar. Entendiendo al precio potencial como
el precio que tendría el bien en una compra venta libre.
Evaluar un inmueble e interpretar de qué manera interactúa con el mercado y cómo
esa interacción se traduce en un valor económico es un proceso que requiere de una gran
flexibilidad e investigación.
Percepción, apertura, comunicación y conocimiento son algunas de las aptitudes que debemos
poner en juego en el proceso de tasación. Descubrir el valor de mercado, expresado en una
magnitud (valor) y comunicar las razones de su sustento (justificación).
Quienes requieran hoy una tasación no esperaran solo conocer el valor más probable
de su propiedad, sino también como se logra fundamentar esa obtención de valor, cuestiones
que no son relevantes en instancias judiciales donde se debe justificar la obtención de valor
para evitar refutaciones a nuestra labor profesional.
Toda tasación requiere de información que debe ser recabada antes de comenzar a
elaborar cualquier tipo de trabajo, ya que sin ella sería imposible llevar adelante cualquier
tasación, por lo tanto debemos conocer absolutamente el bien inmueble que vamos a tasar y
luego plasmar ese proceso en un informe de tasación, donde demostraremos que el proceso
fue realizado a conciencia –con mucha atención o detenimiento y con todo el esfuerzo
necesario- lo que podemos decir, una tasación científicamente fundada en todos sus
conceptos.

Aspectos de la tasación
Al momento de estimar el “precio potencial” de un bien, se deben considerar tres
aspectos fundamentales: los jurídicos, los económicos y los técnicos. Es importante no obviar
ninguno ya que la falta de uno u otro implicaría una irresponsabilidad profesional y una
incompetencia laboral.

1
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Jurídicos
Al recabar los datos jurídicos necesarios para efectuar una tasación vamos a encontrar
dos situaciones legales, por un lado, la situación legal del sujeto y por otro la situación legal
del objeto, siendo el propietario el primero y el inmueble el segundo.
Si un sujeto es simple tenedor precario, la propiedad puede constituir un capital en
riesgo, ya que no podría trasmitir el dominio de la propiedad. Solo puede otorgar una cesión
de derechos posesorios, lo que no garantiza bajo ningún punto de vista la titularidad, por
consiguiente, caería significativamente su precio de mercado.
Otro de los casos, donde se puede ver afectado el valor del inmueble podría ser el caso
de sucesiones no concluidas, con herederos declarados, que estén ausentes o fallecidos, en
ese caso, se debería hacer una cesión de derechos hereditarios –en el porcentaje que le
corresponda- esta acción jurídica no transfiere el dominio ya que hay trámites judiciales
inconclusos.
También podemos encontrarnos antes la situación de contratos de alquiler o
arrendamientos, si bien estos contratos a plazos, no impiden la transferencia del inmueble,
pueden producir una caída en el precio, ya que el comprador, no tendría la posesión absoluta.
Además, pueden existir declaraciones de utilidad pública como son las expropiaciones,
invasiones linderas, afectaciones, etcétera. Es de suma importancia que el tasador pueda
observar estos aspectos, dado que la regularización judicial implica costos económicos de
considerables.
En relación al objeto, se debe verificar si la construcción se encuentra concluida
conforme a las ordenanzas municipales, a los reglamentos de edificaciones y zonificaciones
que puedan existir. La existencia de mejoras sin planos municipales aprobados, cualquier
sector de la propiedad que no esté debidamente documentado, debería ser regularizado y la
documentación necesaria puede tener algún tipo de multa por incumplimiento.
Es recomendable contar al momento de la verificación con el parcelario del lote, o con
el plano de mensura, de esta manera podemos observar los límites del dominio, verificando o
no la existencia de algún tipo de invasión a zonas afectadas, como así también a predios
linderos o viceversa.
Económicos
Respecto de lo económico, se debe efectuar un análisis del mercado- entendiendo a
mercado como el contexto donde se produce la comercialización del bien-, posicionándonos
en dos elementos como el sitio y el tipo.
Desde el punto de vista del sitio, es importante determinar el tipo de bien que vamos
a considerar, si tenemos que realizar una tasación de un terreno en una zona de poco
crecimiento poblacional y escaso poder adquisitivo, el mercado está bastante condicionado a
esa situación, en cambio si el poder adquisitivo es elevado, la situación cambia
sustancialmente.

2
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Otro de los factores a tener en cuenta es la situación progresiva y temporal del

mercado, esa situación puede llevar a que el mismo se encuentre en estado creciente,
estacionarios o decreciente, vale decir, en alza, estancado o en declive.
Respecto del tipo o momento de mercado, podemos encontrarnos con situaciones que
muchas veces suelen ser cambiantes, los vaivenes de cambio en la expresión montería pueden
conducir a la deformación de valores de acuerdo a los cambios de ritmos y fluctuaciones de
nuestra moneda.
Es importante que el tasador pueda apreciar esta situación cambiante a fin de saber
expresar de manera adecuada la situación y no caer en valores erróneos.
Técnico
En este aspecto, se debe tener en cuenta un ordenamiento de la metodología contando
con toda la información relevada. El “precio potencial” o “valor más probable” será aquel que
llegue el tasador mediante el estudio realizado.
La labor profesional del tasador debe centrarse en el compromiso con la tarea
específica que se le encomendó, poniendo su esfuerzo y su intelecto para efectuar el trabajo,
de acuerdo a las “reglas del buen arte”. La posibilidad de defender la tasación va estar
fundamentada en un trabajo científico y no empírico. Cuando el tasador pueda explicar de
manera concreta y concisa como obtuvo los valores o como llegó a ellos. De esta manera, se
tendrá en cuenta el procedimiento.
Las técnicas de valuación son varias y, en todos los casos, el tasador deberá reconocer
cual es la más conveniente de acuerdo al tipo de bien. Sino tenemos información podemos
decir que tampoco tendremos valor, por esta razón es de suma importancia no solo conocer
el bien, sino también efectuar todas las investigaciones necesarias para realizar la tarea de
tasación.

Denominación de Valor y Precio

Haremos una breve diferenciación entre estos dos vocablos técnicos que solemos
emplear en cada tasación.
Valor
Se entiende por valor a un concepto económico, como “precio más probable”, al que
llegaran compradores y vendedores de un bien o servicio, que está disponible para ser
adquirido. Por lo tanto, el valor no es un hecho, sino una estimación del “precio probable” que
se pueda pagar por los bienes y servicios, en un tiempo dado, -aquí se hace referencia al
tiempo, fundamental en la tasación- en este caso, cumple un papel importante la fecha
efectiva.
Existen factores que son fundamentales y que están asociados a cualquier producto o
servicio, el primer factor es de utilidad, entendiendo que algo adquiere valor, cuando pasa a
ser útil o rentable por los posibles compradores. El segundo factor es de escasez, entendiendo
que algo adquiere valor cuando es escaso o faltante para los posibles compradores. El tercer

3
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

factor es de deseo, entendiendo que algo adquiere valor, cuando pasa a ser un deseable o
apetecible. El cuarto factor es el del poder adquisitivo, entendiendo que algo adquiere valor,
cuando pasa a ser de utilidad, cuando tiene escasez o pasa a ser deseable por un comprador
que tiene el poder adquisitivo disponible para ese bien o servicio.
La oferta de un bien o servicio, es afectada por su utilidad y deseabilidad, la
disponibilidad de los bienes y servicios es limitada por su escasez y las restricciones al poder
adquisitivo de los probables compradores. La demanda de un bien y servicio es creada por la
utilidad, influenciada por su escasez y deseabilidad, restringida por los límites del poder
adquisitivo.
Ej.: El probable vendedor (A) de un terreno ofrece un valor de $ 300.000 a un probable comprador (B).

Precio
El precio es la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Puede ser de
conocimiento público o reservado. Muchas veces el precio no se corresponde con el valor que
puedan asignarle otras personas a los bienes y servicios, sin embargo, el precio es una
indicación del valor relativo que el comprador y/o vendedor dan a los bienes y servicios en
circunstancias particulares.
Ej.: El comprador (B) de un terreno paga un precio de $ 280.000 al vendedor (A).

Clases de bienes
Dentro de la clase de bienes, encontramos los denominados bienes económicos o
bienes escasos, por oposición a los bienes libres, son aquellos que se adquieren en el mercado,
pagando por ellos un determinado precio. Es decir, son bienes materiales e inmateriales que
poseen un valor económico y que, por ende, son susceptibles de ser valuados en términos
monetarios. En este sentido, el término bien se utiliza para nombrar cosas que son útiles a
quienes las usan o poseen.
En el ámbito del mercado, los bienes son cosas y mercancías que se intercambian y
que tienen alguna demanda por parte de personas u organizaciones que consideran que
reciben un beneficio al obtenerlos.
Entre las distintas clases de bienes tenemos, los bienes inmuebles, los bienes muebles,
bienes industriales que son bienes muebles, bienes de colección que también son bienes
muebles y los bienes intangibles, entre ellos.
Bienes inmuebles
Los bienes inmuebles son aquellos que se encuentran inmovilizados, con todo lo que
se encuentra adheridos a ellos con carácter de perpetuidad. Se consideran inmuebles todos
aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar
íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno,
tales como los terrenos, casas, naves industriales, galpones, que en definitiva son bienes
imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman

4
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

parte del terreno o están anclados a él. También cabe aclarar que las minas o yacimientos son
bienes inmuebles porque cumplen con la condición de inmovilidad.
Bienes muebles
Los bienes muebles son aquellos que pueden ser trasladados de un lugar a otro,
manteniendo su integridad. Por oposición a los bienes inmuebles, son todos aquellos bienes
personales depositados en estancias que son transportables, pero que uno no suele llevar
consigo. Esto incluye, pero no se limita, a los elementos decorativos de una vivienda.
Así en Derecho civil no se consideran cosas muebles aquellas que naturalmente van
adheridas al suelo u otras superficies (lavabos, baldosas, lajas, etc) mientras que éstas si son
consideradas muebles para el Derecho penal (por ejemplo, pueden efectivamente ser objeto
de hurto). Entre estos podemos encontrar objetos de hogar como heladeras, computadoras,
sofás, etc. Dentro de los bienes muebles, se encuentran algunas clases de bienes que podemos
definir de la siguiente manera:
Bienes industriales
Los bienes industriales son los que se utilizan en la producción de otros bienes o
servicios. La mayoría de los bienes industriales son bienes muebles en general, por ejemplo,
instalaciones y equipos comerciales, elementos de transporte industrial, aeronaves,
embarcaciones, material ferroviario, maquinarias viales y agrícolas, etc.
Bienes de colección
Debido a su singularidad son objetos que poseen un tratamiento especial,
fundamentalmente son bienes muebles, algunos de ellos son, pinturas, esculturas, dibujos,
grabados, monedas, estampillas, medallas, automóviles, platería, etc.
Bienes intangibles
Esta clase de bienes son inmateriales, muchos de ellos ligados a todos los anteriores,
existe un nuevo concepto para incorporar a los balances económicos del patrimonio de una
organización, el valor de marca. Podemos decir que el término intangible se emplea con un
sentido restringido para aquellos activos que producen beneficios parecidos a los que producen
los bienes de uso o de renta y que no pueden materializarse físicamente.
Los activos intangibles pueden ser: las marcas, la identidad corporativa, la
comunicación institucional, la imagen, la reputación de una organización; el conocimiento
comercial, operativo, científico o tecnológico, la propiedad intelectual, patentes y derechos de
comercialización; las licencias, concesiones y derechos de autor; la cartera de clientes y la
forma de relacionarse con ellos, entre otros.

Mercado
Antes de definir mercado, debemos interpretar que no es un espacio físico o lugar
donde podamos acudir, el mercado es un sistema en el que se intercambian bienes y servicios
entre compradores y vendedores mediante mecanismos de precios.

5
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

El concepto de mercado implica la capacidad de los compradores y vendedores para

ejercer sus actividades sin restricciones. Los bienes y servicios pueden intercambiarse entre
compradores y vendedores sin limitaciones indebidas a sus actividades. Cada parte responderá
a las relaciones de oferta y demanda, de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos.
El mercado puede ser local, regional, nacional o internacional. Para el comitente es
importante la tasación con una cierta finalidad, entre ellos, el valor para comprar o vender,
para expropiar, para fijar impuestos, para garantías, para seguros, para repartos mutuos, para
aportes, para retiros de sociedades, para división de bienes, etcétera.
En algunas cuestiones la determinación de mercado es fácil de hallar, en una venta
normal se ofrece el valor en un mercado comprador. Pero cuando el intercambio no sea libre,
se dificulta la búsqueda de ese mercado. Dijimos que un mercado puede ser, local, regional,
nacional o internacional y en el mismo se puede dar el libre intercambio entre la oferta y la
demanda.
Mercado inmobiliario
Cuando se habla de mercado inmobiliario estamos hablando de un espacio en el que
priman los conceptos fundamentales de oferta y demanda, interés y valor. Pero se caracteriza
porque el bien que se intercambia es especifico en ese mercado.
Es importante definir el tipo de mercado ya que se da en él, la relación entre la oferta
y la demanda, entre el comprador y el vendedor. En síntesis, el mercado inmobiliario es el
espacio social que encuentra a la oferta y demanda, además de todo el conjunto de relaciones
que puedan tener el comprador y el vendedor en esa relación de negociación.

Oferta y demanda
Las operaciones de compra y venta se producen en el ámbito del mercado, una
institución social mediante la cual los vendedores (oferentes) y los compradores
(demandantes) establecen una relación comercial para concretar la transacción.
El oferente participa del mercado (ya sea físico o virtual) a partir de poner sus productos
a disposición de los potenciales compradores. El vendedor establece un precio de venta que
es el que deberá pagar el comprador para que la transacción se concrete. Si el comprador
desea adquirir el producto y está de acuerdo con el precio, pagará al vendedor y efectivizará
la compra.
La oferta y la demanda son probablemente los conceptos más fundamentales de la
economía, como dijimos anteriormente definidos como un número de oferentes y
demandantes de un bien inmueble que están dispuestos a negociar con el objetivo de
intercambiar bienes.
Veremos cómo actúa la oferta y la demanda de manera individual y luego como se
relacionan en entre sí generando la interpretación de conjunto entre ambos, la oferta y la
demanda interactuando.

6
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Oferta
La oferta es el precio vigente de un bien que se encuentra a la venta en un mercado
determinado durante un plazo de tiempo. Dicha oferta no solo depende del precio del bien,
sino también de la tecnología existente, los precios de los factores variables, los precios de los
bienes relacionados, la política económica del gobierno y los precios futuros esperados.
La oferta es la cantidad de bienes que son volcados al intercambio libre por propietarios
dispuestos a ceder el bien. En un mercado libre el nivel de oferta acciona en forma
inversamente proporcional al precio. Así, a menor cantidad de oferta mayor precio y a mayor
cantidad menor precio.
La curva de oferta recoge la localización de los puntos correspondientes a las
cantidades ofertadas de un bien inmueble particular a diferentes precios. Esta curva muestra
una relación directa entre la cantidad ofertada y el precio, dando una pendiente positiva.
Como observamos en el gráfico, a mayor precio mayor oferta. Vale decir, si aumenta
el precio de venta van a existir mayor número de oferentes que quieran vender. Como
podemos observar la línea de oferta es lineal ascendente hacia la derecha.
Sobre el eje de las abscisas (x) encontramos la cantidad de inmuebles ofrecidos, y
sobre el eje de las ordenadas (y) encontramos la escala de precios.

Ej. La “inmobiliaria A” está dispuesta a ofertar terrenos por

$ 10.000 o más, esto implica que la “inmobiliaria A” no oferta
ningún terreno por $ 5.000 (a).

Sin embargo, si el precio del terreno aumenta a $ 10.000, la

“inmobiliaria A” está dispuesta a vender un terreno (b). Si
aumenta hasta los $ 15.000, la “inmobiliaria A” venderá dos
terrenos (c), y así sucesivamente. Si unimos todos los puntos
(a-i), tendremos como resultado la curva de oferta de la
“inmobiliaria A”.

Nótese que la curva de oferta continua hacia arriba y parece no tener límite, una
hipótesis hecha para simplificar. Por supuesto, la “inmobiliaria A” tendrá dificultades en ofertar
más de cierta cantidad de terrenos, pero mantengamos así en el límite máximo de la curva de
la oferta.
De esta manera podemos visualizar la oferta de la inmobiliaria (A), entendiendo que a
mayor precio hará más ofertas de terrenos. (Caso hipotético que tenga para comerciarlos, por
ejemplo, la venta de terrenos en un determinado loteo)
Digamos que el mercado de los terrenos tiene solo dos vendedores: la “inmobiliaria A”
y la “inmobiliaria B”. En este caso, veremos cómo actúan las ofertas de la otra inmobiliaria,
hablando siempre del mismo mercado y de las mismas características de terrenos. De nuevo,
el mercado de oferta es simplemente la agregación de todas las curvas de oferta de los
vendedores en un mercado particular.

7
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

La suma horizontal de las curvas de oferta de la “inmobiliaria A” y la “inmobiliaria B”

da como resultado la oferta del mercado.

Como podemos observar en el gráfico en la ordenada de

$20.000 para la inmobiliaria (A), hay (3) inmuebles y para la
inmobiliaria (B) hay 4 inmuebles, por lo tanto, la resultante
de la curva de oferta de mercado corresponde a $20.000 la
cantidad de (3+4=7) inmuebles.

De esa manera se determina la curva de oferta de un determinado tipo de bien inmueble, las
propiedades ofertadas en un mismo mercado.
Demanda
La demanda es la cantidad de un bien que los compradores quieren adquirir, en un
mercado determinado durante un plazo de tiempo. De acuerdo a los precios vigentes en ese
mercado. También depende de los precios de los bienes relacionados, el nivel de ingreso de
los compradores, los gustos y expectativas sobre precios futuros.
Por lo tanto, la demanda es el valor global del mercado que expresa las intenciones
adquisitivas de los consumidores. La curva de la demanda muestra la cantidad de un bien
específico que los consumidores o la sociedad están dispuestos a comprar en función del precio
del bien y a la renta disponibles.
Esta curva muestra una relación inversa entre el precio del inmueble y la cantidad
demandada dando lugar a una pendiente negativa.
Sobre el eje de las abscisas (x) encontramos la cantidad de inmuebles demandados, y
sobre el eje de las ordenadas (y) encontramos la escala de precios.

8
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Ej. Si el precio de un inmueble es $ 45.000 o más, el “cliente

A” no demandará ningún inmueble (a), no obstante, si el
precio del inmueble es de $ 40.000, el “cliente A” estaría
dispuesto a comprar uno (b), si se reduce hasta los $ 35.000
puede llegar a comprar dos (c) y así sucesivamente. Si
unimos todos los puntos (a-i), tendremos como resultado la
curva de demanda del “cliente A”-entendiéndose que el
cliente tiene el poder adquisitivo para la compra de
inmuebles.

Digamos que el mercado de los terrenos tiene solo dos clientes dispuestos a adquirir
varios inmuebles: el “cliente A” y el “cliente B”. En este caso, veremos cómo actúan las
demandas del otro cliente, hablando siempre del mismo mercado y de las mismas
características de terrenos.

De nuevo, el mercado de demanda es simplemente la agregación de todas las curvas

de demanda de los “clientes” en un mercado particular.

La suma horizontal de las curvas de demanda del “cliente A”

y del “cliente B” da como resultado la demanda del mercado.
Como podemos observar en el gráfico en la ordenada de
$20.000 para el cliente (A), hay (5) inmuebles y para el
cliente (B) hay 4 inmuebles, por lo tanto, la resultante de la
curva de oferta de mercado corresponde a $20.000 la
cantidad de (2+5=7) inmuebles.

De esa manera se determina la curva de demanda de un determinado tipo de bien inmueble,

las propiedades ofertadas en un mismo mercado.

9
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Equilibrio del mercado

Cuando obtenemos las curvas de oferta y demanda podemos definir el equilibrio de
mercado, esto significa que la demanda del bien se cruza con la oferta. En este punto, se da
lo que llamamos punto de equilibrio con su precio correspondiente y su cantidad.
7
La tendencia de mercado de oferta y demanda, determinara
un punto de encuentro, en ese punto de encuentro decimos
que el mercado se encuentra en equilibrio.

También es posible que existan desequilibrios cuando las cantidades demandadas no

igualan las cantidades ofertadas. Existen una serie de escenarios donde esto puede ocurrir.
En aquellas situaciones en las que la cantidad demandada es mayor a la cantidad
ofertada, el mercado se encuentra en una situación de exceso de demanda.

Cuando lo contrario ocurre, estaremos hablando de un exceso de oferta. Los precios

se tendrán que ir ajustando gradualmente a través de diferentes mecanismos.

Conceptos de Valor
Anteriormente vimos la definición de valor y precio y aquí veremos cómo ese concepto
de valor se relaciona con los bienes y terminan calificando las virtudes y características que se
le asigna a un bien respecto de otro.
A todos los objetos podemos asignarles distintas escalas de valores, en estas escalas
podremos destacar los valores de uso, valores de cambio, valores de mercado, además de los
valores del mercado inmobiliario.

10
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Valor de uso, valor de cambio

Muchas veces escuchamos que tal o cual objeto tiene un valor sentimental, un valor
histórico o un valor estético, pero lo importante de esta cuestión es que el valor contribuya no
solo al valor económico del bien, sino también a su valor de cambio.
Los valores intangibles, se deberán verificar en el objeto y muchas de las veces se debe
determinar que ese intangible sea reconocido por una amplia cantidad de personas, no es lo
mismo un intangible sectorial, que uno municipal, regional, provincial, nacional o internacional.
Cada característica que tenga el bien lo posiciona de otra manera respecto de otros,
pero para el tasador solo deberá importar en la medida que incorporen o reduzcan valor
económico cuantificable del bien en cuestión.
Todo objeto que pueda intercambiarse, debe tener las dos cualidades vistas: valor de
uso –que se puede usar- y valor de cambio –que se puede comercializar-
Valor de mercado
Si tenemos en cuenta las relaciones de las personas que confluyen en un determinado
mercado, podemos decir que ese valor es aquel en el que el vendedor estaría dispuesto a
vender su propiedad a un eventual comprador y que ese mismo comprador esté dispuesto a
pagar por ese bien, el mismo importe.
El que el valor de mercado de un bien está determinado por la intersección de la curva
de la oferta y la demanda en ese determinado mercado –tal cual vimos como punto de
equilibrio en la gráfica precedente-.
En los vaivenes de la oferta y la demanda, tenemos que hacer una aclaración, para
que exista el valor de mercado, no deben estar condicionados ni presionados ninguno de los
dos sujetos –comprador-vendedor- que conforman ese mercado, ambos deben actuar
libremente y sin ningún tipo de presión extra o ajena a la libre comercialización.
Valor de mercado inmobiliario
El valor de mercado inmobiliario, es una cuantificación que se hace sobre un bien
inmueble, para una fecha estimada (límite temporal) en donde las partes interesadas
(comprador y vendedor) llegan a un acuerdo, después de un proceso de negociación
(comercialización), con la libre intervención de ambos sin ningún tipo de impedimento,
actuando libremente (sin ningún tipo de coacción) y contando con toda la información
necesaria (conocimiento de aspectos jurídicos, económicos y técnicos) para llevar adelante tal
acto.
Interpretando separadamente cada parte del párrafo precedente, destacaremos los
aspectos más relevantes a tener en cuenta.
Límite temporal
Es importante conocer la fecha precisa de la cuantificación económica, sobre todo por
los tiempos cambiantes o vaivenes de la economía, en algunas tasaciones de orden judicial,
se puede solicitar al perito tasador la estimación económica del bien en una fecha histórica
determinada.
11
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Comprador-vendedor
Se entiende que, por ese valor, están dispuestos a realizar la operación ambos sujetos,
tanto el comprador como el vendedor resultando el valor acordado el más conveniente para
ambos. Tanto el comprador como el vendedor, actúan libremente, no estando obligado el
comprador respecto de ese bien, lo que significa que podría adquirir cualquier bien similar
dentro del mismo mercado.
Comercialización
Se entiende a todas las acciones que se deben llevar adelante toda la negociación
dentro de los plazos establecidos,
Sin ningún tipo de coacción
Ninguno de los dos sujetos, están obligados a llevar adelante la comercialización, así
tampoco podría surgir algo que pueda distorsionar el valor del inmueble.
Conocimiento de aspectos jurídicos, económicos y técnicos
Se considera que tanto el comprador como el vendedor, cuentan con un razonable
conocimiento de los aspectos más relevantes del bien inmueble, sean estos aspectos de orden
jurídico, económico y/o técnico.
Valor de inmediatez
Existe una situación de particularidad en cada mercado dada entre la interacción de la
oferta y la demanda, que deriva del tiempo en que debe producirse la comercialización. Si bien
el tiempo, no se puede definir, el mismo va a depender de cada mercado y la tipología de
inmueble en particular.
Valor de reposición físico a nuevo
Es el costo o valor que insumiría la construcción del mismo inmueble, con
características similares y con los mismos sistemas constructivos que el objeto. De esta manera
se asimila el costo de construcción al valor de la tasación, se utiliza en algunos casos, como
parámetro, para fijar valor de obra o avance de obras, así también como una referencia
máxima de valor –límite- en determinados casos y de acuerdos a tipologías edilicias.
En este caso, es importante reconocer, que los valores de las distintas construcciones
se estiman en metros cuadrados (m2) cubiertos y debemos hacer la salvedad que de acuerdo
a las distintas tipologías edilicias –tipo- los valores unitarios nunca son iguales, por lo que el
valor del m2 de construcción varía de acuerdo a cada caso en particular.
Valor de reposición físico depreciado
Este valor surge de efectuar el costo del valor de reposición físico a nuevo por distintos
coeficientes que se relacionan con el estado y la antigüedad del bien. Este proceso de
depreciación, se lleva a cabo para realizar la estimación económica de un bien inmueble
construido.

12
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

La depreciación física se establecerá de acuerdo a las condiciones de cada inmueble, a

los materiales de construcción, a los componentes construidos y también al grado de
mantenimiento que pudieron tener.
Valor de renta por alquiler
Es el precio obtenido por el derecho de cesión de uso o utilidad del bien, esta suma es
abonada periódicamente. Se estima una capitalización por renta de la unidad física.
Valor de subasta
Se hace la valoración del bien. En caso de que haya cargas, se le restan a la valoración
y la cantidad que resulta es el precio por el que sale a subasta. Cuando las cargas exceden la
valoración, el tipo de subasta será la deuda más las costas.
Puede expresarse el valor de la base o el valor más cercano a obtener en actos de
remate generalmente públicos.

Finalidad de la tasación y mercado

El mercado problema queda establecido según sea la finalidad de la tasación. Así como
existen diversas finalidades también tenemos diversos mercados.
Es importante antes de comenzar a realizar una tasación, conocer la finalidad de la
misma, esta situación, hace que se pueda encontrar el mercado en el cual encuadrar el valor
de mercado.
Ej,: Un terreno de 10x30 se oferta por un valor de $ 10.000, en un loteo determinado, el mercado para
ese terreno, serían los potenciales clientes que desean construir en ese loteo. Esta situación donde exista
comprador y vendedor, con libre actuación, comienzan a conformar el mercado en el cual se inserta el
terreno ofrecido.

Tipos de compra venta

Compra venta futura
Compra
Cuando tenemos que hacer una tasación teniendo en cuenta una futura compra, existe
un mercado vendedor que conocemos, con características específicas. Es decir, que cuando
tenemos que tasar una casa para ser vendida, (precio potencial), existe un futuro comprador,
por lo tanto, ese es el mercado en el cual debemos hacer hincapié.
Venta
Del mismo modo cuando tenemos que hacer una tasación teniendo en cuenta una
futura venta, existe un mercado comprador que conocemos, con características específicas.
Es decir, que cuando tenemos que tasar una casa para ser comprada, (precio potencial), existe
un futuro vendedor, por lo tanto, ese es el mercado en el cual debemos hacer hincapié.

13
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Compra venta eventual

Garantía hipotecaria
Una tasación hipotecaria es una valoración de un bien, para que el mismo sea objeto
de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista,
normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y
cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria. La tasación hipotecaria no tiene otra
finalidad más que servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo totalmente
independiente del importe por el cual se realiza la hipotética.
Seguro
El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de reposición, sin
incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. A través de esta valoración se puede
tener una idea de valor de reposición del construido, en un mercado determinado.
Expropiación
En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor
Objetivo del bien, entendido, en función de la Ley Nº 21.499, como la suma dineraria que le
permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia
directa de la expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación,
sin tener en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias
hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.
Cabe destacar que en el caso de una expropiación existe un vendedor condicionado
por una ley de utilidad pública. Todas las expropiaciones donde interfiera el Estado Nacional
serán realizadas por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Ejecución por deuda
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por un
coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente según la
legislación vigente.
Compra venta potencial
Base imponible
En las relaciones jurídico tributarias el hecho imponible pone de manifiesto la existencia
de una capacidad económica en los sujetos, pero para que el impuesto pueda ser aplicado,
este hecho debe valorarse de alguna manera, normalmente en unidades monetarias.
La base imponible es en definitiva la magnitud que se utiliza en cada impuesto para
medir la capacidad económica del bien. Se corresponde con un comprador de liquidación.
Base judicial
En caso de tasaciones judiciales, se considera la tasación como una magnitud de valor
de mercado, ajustada por un coeficiente de reducción según corresponda. Se prevé un
mercado tipo comprador normal.

14
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Partición
En el caso, de particiones de bienes por disolución de sociedades, divorcios, etc. La
tasación deberá realizarse de acuerdo a valores de mercado, considerando un comprador
normal.
Aporte societario
En el caso de un inmueble que pueda ser aportado a bienes societarios, es de suma
importancia una tasación para evitar sobrevaluaciones. Se deberá tasar teniendo en cuenta
un mercado comprador normal.
Fondo común de inversión
Un fondo de inversión es una institución de inversión colectiva que consiste en reunir
fondos de distintos inversores, naturales o jurídicos, para invertirlos en instrumentos
financieros, responsabilidad que se delega a una sociedad administradora que puede ser un
banco o institución financiera. En este caso, la tasación de un inmueble debería considerarse
en un mercado comprador normal. En este caso, es un inmueble afectado a una explotación
(letra hipotecaria)
Cuadro síntesis entre la finalidad de la tasación y el mercado

Finalidad de la tasación Mercado

Compra venta futura
Compra Vendedor especifico
Venta Comprador especifico
Compra venta eventual
Garantía hipotecaria Comprador de liquidación
Seguro Vendedor normal
Expropiación Vendedor condicionado
Ejecución por deuda Vendedor de liquidación
Compra venta potencial
Base imponible Comprador de liquidación
Base judicial Comprador normal
Partición Comprador normal
Aporte societario Comprador normal
Fondo común de inversión Comprador normal

Identificación del mercado y tendencia

Al relevar la clase de mercado debe tenerse en cuenta la ubicación de éste en relación
al problema. Convenidos que el problema es el bien que tenemos que tasar. Se denomina
tendencia de mercado a aquella tendencia en la cual un mercado se mueve en una dirección
particular en un intervalo de tiempo.
Para identificar las tendencias del mercado se utiliza el análisis técnico, estudio que
caracteriza a las tendencias de mercado como una respuesta previsible de los precios del

15
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

mercado en los niveles de apoyo a los precios y la resistencia de precios que varía con el
tiempo.
Podemos definir a la tendencia como una sucesión de observaciones de una variable
en distintos momentos del tiempo. La tendencia es un componente que reviste gran interés,
ya que refleja la evolución de una serie, siendo que puede ser a corto, mediano o largo plazo.
La tendencia de mercado, puede marcarnos un parámetro dentro de los valores de un
máximo o mínimo en el precio obtenido, vale decir, desde una escala de valor, que según la
tendencia de mercado el mismo, pueda ir modificándose. Los términos de tendencia de
mercado pueden ser los siguientes:
Tendencia creciente
Es una tendencia de mercado en la que los precios de las propiedades están en alza,
se considera como una tendencia creciente, este tipo de tensión de mercado se la considera
como positiva, representándose con el signo más (+).
Tendencia decreciente
Es una tendencia de mercado en la que los precios de las propiedades bajan
considerablemente, en un período de tiempo y para un mercado determinado, la misma se
representa con el signo menos (-).
Tendencia estacionaria
Es una tendencia de mercado en la que los precios de las propiedades están
inmovilizados o poseen muy poca variación, en este caso la tendencia se representa con el
signo igual (=).

Método analítico y grafico para estimar la tendencia de mercado

Hay diversos métodos para poder estimar de manera analítica o grafica la tendencia
de mercado, en este caso, explicaremos el método que mejor cuadra para un tipo de tendencia
lineal como es la que se da en las valoraciones del mercado inmobiliarios.
De alguna manera, podemos predecir cómo se puede comportar una variable
denominada “y” (dato utilizable) en el futuro, en base a como se viene comportando en los
últimos tiempos. Y al venir dada la línea de tendencia por una ecuación, es posible extrapolar
para distintos valores de la variable “t” (tiempo), obteniendo de esa manera la tendencia del
mercado.
Evidentemente, cuanto más próximo sea el futuro que quiera predecirse, mayor
fiabilidad tendrán los valores predichos.
Método de las dos medias
Después de realizar un estudio y relevamiento de las condiciones de mercado, de un
determinado bien en un plazo de tiempo, podemos definir la tendencia con el presente método.

16
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

El mismo consiste en separar las observaciones en dos grupos –preferiblemente

iguales- y calcular la media aritmética –promedio- de cada uno de los grupos, obteniéndose
así dos puntos. La línea de tendencia se va a encontrar pasando una recta por los puntos antes
mencionados.
Referencias
Td= [(y2 – y1 ) / (t2 – t1)] * (t – t1)+y1
Td= tendencia
t1-t2 = variable tiempo
y1-y2= variable dato utilizable

Gráficamente, la línea de tendencia puede hallarse simplemente uniendo los dos puntos
por una recta. Para el caso mencionado, los puntos serian de acuerdo a las coordenadas
cartesianas:
El primer punto A (t1,y1); y el segundo punto B (t2,y2)
Ejemplo de aplicación
Imaginemos que disponemos de la siguiente serie temporal, relativa a los valores de
ventas de bienes inmuebles realizadas durante los últimos diez meses –dato orientativo para
explicar el caso- los mismos son lotes urbanos de dimensiones iguales 20x40 m en una
localidad de la Costa Atlántica.
Tenemos concretamente definido, el tipo de bien, el mercado, el lugar, el tiempo y los
precios de venta. Resulta ser:

Tiempo (t) Dato utilizable (y)

1 $ 12.300
2 $ 13.230
3 $ 14.560
4 $ 15.670
5 $ 17.890
6 $ 19.000
7 $ 21.210
8 $ 22.230
9 $ 24.090
10 $ 25.790

Vamos a determinar la tendencia de esta serie temporal mediante el método de las dos
medias, con la finalidad de obtener una ecuación que nos permita realizar predicciones.
El tiempo (meses) será la variable (t).
El dato utilizable (venta) será la variable (y).
El método de las dos medias nos dice que tenemos que separar las observaciones en
dos grupos y calcular la media aritmética de cada uno de ellos. Como dijimos anteriormente,
es ideal que las mismas sean semejantes. Procedemos a calcular las medias aritméticas de los
dos grupos de observaciones:

17
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Tiempo Dato Tiempo Dato

(t1) utilizable (y1) (t2) utilizable
(y2)
1 $ 12.300 6 $ 19.000
2 $ 13.230 7 $ 21.210
3 $ 14.560 8 $ 22.230
4 $ 15.670 9 $ 24.090
5 $ 17.890 10 $ 25.790
Media aritmética (Pr) 3 $ 14.730 8 $ 22.464

Recordemos que la media aritmética es el promedio de los valores dados, vale decir se
suman y se dividen por la cantidad que sean. Pr=(1+2+3+4+5)/5 =3
Los dos puntos obtenidos A (t1,y1) y B (t2 ,y2), por lo que le van a corresponder el
detalle siguiente t1= 3; t2= 8; y1= 14.730, y2= 22.464, de la siguiente manera se expresan
los puntos de las coordenadas cartesianas:
A (3 , 14.730) y B (8 , 22.464)
Procedimiento para el calculo
Se realizará un procedimiento de acuerdo a la formula antes citada se procede a reemplazar
los términos dados en el ejemplo anterior y realizar el cálculo correspondiente, para una mejor
interpretación del proceso.
Td= [(y2 – y1) / (t2 – t1)] * (t – t1)+y1

Td= [(22.464 – 14.730) / (8 – 3)] * (t – 3)+14.730=

Td= [(7.734) / (5)] * (t – 3)+14.730=

Td= [1.546,80] * (t – 3)+14.730=

Td= 1.546,80 t – 4.640,40+14.730=

Td= 1.546,80 *(t) + 10.089,60

Esta fórmula obtenida, compuesta por dos miembros, es el

resultado de la proyección de tendencia de mercado
específico para le bien analizado y puesto en prueba.
Además, la gráfica que se va a realizar, nos demostrara el
sentido de la tendencia y visualizaremos si la misma es
creciente (+), decreciente (-) o en estado de equilibro (=).

De esta manera obtenemos la formula necesaria para el cálculo de la tendencia a futuro

y representando los puntos con sus coordenadas, podemos visualizar la curva de la tendencia,
en este caso, se considera una tendencia creciente, representada por el sigo positivo (+)
Se denomina creciente, porque los valores van aumentando en el tiempo, vale decir, a
mayor plazo mayor aumento, si bien la tendencia del mercado, definida en este caso, con

18
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

paneo temporal de 10 meses, como posible situación y además valores de ventas concretas,
para demostrar de qué manera, podemos resolver esta situación.
La tendencia también podría medirse con otros parámetros o datos estadísticos, que
irían de la mano con el tipo de mercado que se desea analizar, sin bien el trabajo de análisis
y configuración de cálculo no es tan complicado, resulta tedioso y hasta a veces complicado
el relevamiento de los datos, para efectuar el análisis de la tendencia de mercado.
Es de destacar, que esta situación, cumple un papel importante en la tasación, ya que
podemos tener una interpretación de un valor futuro, siempre y cuando las condiciones del
mercado se sigan manteniendo, vale decir, que los terrenos en el loteo de referencia, pueden
llegar a costar determinado monto de este tiempo a seis meses. Lo que sería un valor de
referencia a futuro.
De acuerdo a la formula obtenida en el cálculo analítico de la tendencia, podemos
determinar el valor futuro del terreno. Es importante destacar que este grafico responde
exclusivamente a este ejemplo práctico, por lo cual no es posible utilizar los datos o la fórmula,
ya que difiere considerablemente con otras referencias, lo que sí es importante destacar, que
el grafico de tendencia creciente, si va a tener siempre la misma inclinación, creciendo hacia
la derecha.
Como acabamos de comentar, la ecuación anterior, no permitirá hacer predicciones,
es decir, obtener el valor (y) de los terrenos en el loteo para distintos meses (t) futuros.
Si tomamos como ejemplo el valor estimado dentro de seis meses, considerando que
el termino aplicable al período (t=10), diciendo que corresponde al mes de marzo de 2020, y
queremos calcular el periodo en la fecha establecida, quedaría la siguiente condición.
Tiempo (t) Dato utilizable (y)
1 Junio $ 13.300
2 Julio $ 13.230
3 Agosto $ 14.560
4 Septiembre $ 15.670
5 Octubre $ 17.890
6 Noviembre $ 19.000
7 Diciembre $ 21.210
8 Enero $ 22.230
9 Febrero $ 24.090
10 Marzo $ 25.790
16 Septiembre ¿-?
La fórmula obtenida es la siguiente: (recordamos, solo para esta condición de terreno,
de 20x40 m, en el periodo comprendido, estimando un valor futuro a septiembre.

Td= 1.546,80 *(t) + 10.089,60

Td= 1.546,80 * 16 + 10.089,60

Td= 24.748,80 + 10.089,60

Td= $34.838,40

19
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Si prolongásemos la línea de tendencia hasta el mes 16 veríamos como el gráfico se

completaría con el precio encontrado en la dirección de tendencia. En la siguiente grafica
veremos cómo se referencia el punto C a la fecha indicada.
Es importante destacar que este dato es meramente indicativo, no es una metodología
de tasación, es a los efectos de determinar una probable proyección del valor del bien en un
límite de tiempo preciso, considerando que pueden existir variables externas que podrían
modificar dicha curva.

De la misma manera que se obtuvo la tendencia de mercado

creciente, podemos verificar las otras dos maneras de medir
a la tendencia sea esta, decreciente o estacionaria,
observando cómo se comporta esa situación ante las
distintas interpretaciones de la tendencia en el mercado.

Como hemos dicho, esta sería una forma de justificar la tendencia con un
procedimiento científicamente fundado, también la misma puede ser empírica, obteniendo
datos de inmobiliarias, donde nos puedan confirmar dicha tendencia de manera conceptual,
estableciendo a priori sus fundamentos en base a las realizaciones de comercialización.

Derecho
Restricciones
Al relevar la clase de derecho sobre el bien deben tenerse en cuenta las restricciones
al dominio tanto de carácter legal como administrativo.
Averiguaciones
Deben realizarse las averiguaciones necesarias ante las autoridades que correspondan
para saber si el bien por tasar está vinculado a situaciones especiales.

Clases de derecho
Debe relevarse la clase de derecho, calificando sus características distintivas y de
acuerdo a la categoría de inmueble a la que se referencie. Podemos definirlo en dos clases
distintas de derecho, por un lado, tenemos el derecho pleno y por otro el derecho restringido.
Derecho pleno
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por
la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que

20
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

las que imponga la ley. El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los
bienes susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren
tres condiciones: que el bien sea útil, ya que, si no lo fuera, carecería de fin la apropiación;
que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupación, porque de otro
modo no podrá actuarse. Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno
comprende tres facultades principales: uso, goce y disfrute.
El Uso
Es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa
para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho, siempre y cuando esas
conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de
otros propietarios.
El Goce
Es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de
aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el
propietario de una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o
sin su intervención.
El Disfrute
Es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la
cosa está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesión), puede hacer con
ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo que esto sea
contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio
cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservación.
Derecho restringido
Son limitaciones al dominio, por lo tanto, la propiedad no es absoluta, existen ciertas
limitaciones, que pueden ser legales o convencionales.
Limitaciones legales
Existen leyes que pueden advertir sobre el derecho a la propiedad lo cual hace que el
mismo pase a ser limitado o tener ciertas limitaciones. Las restricciones legales únicamente
no las encontramos en el Código Civil. Es posible hallar este tipo de restricciones dentro de
otras leyes o normas municipales.
Este tipo de restricciones legales, son establecidas por causa de necesidad y utilidad
pública o de interés social; entendiendo necesidad pública como aquello indispensable respetar
en la medida que atañe a todos; utilidad pública como lo que beneficia a todos y por interés
público como fundamento para el establecimiento de restricciones legales a la propiedad. “Lo
que regula finalmente la norma es que esas restricciones de carácter legal no puedan ser
modificadas o suprimidas por acto jurídico”
Dentro de este tipo de limitaciones podemos encontrar las normas respecto a
patrimonio cultural, derecho de vías de comunicación, playas, fajas marginales, extensión de
la propiedad entre otros.

21
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Limitaciones convencionales
Existen otros tipos de limitaciones que nacen del pacto de los individuos; estas
limitaciones son las de carácter convencional. Si bien las personas nos encontramos facultados
para pactar aquellas restricciones que creamos conveniente con respecto de nuestra
propiedad, hay leyes que establecen ciertos límites al respecto.
Este tipo de restricciones son impuestas por voluntad exclusiva del titular del bien, en
mérito al ejercicio natural de los atributos que le son inherentes y con el fin de satisfacer sus
intereses netamente privados. Estas restricciones deben ser inscritas en el registro a fin que
surtan efecto frente a terceros.
Entonces, conforme al precedente aprobado, las restricciones de la propiedad de un
bien únicamente recaen sobre los derechos de usar, gozar y disfrutar, en donde se encuentran
los derechos reales de usufructo, uso, habitación, superficie, servidumbres, hipoteca y
anticresis, y sobre los pactos de retroventa, reserva de dominio, de no arrendamiento,
reversión e indivisión. De ninguna manera esas restricciones deben estar encaminadas a limitar
la disposición o el gravamen del bien, sea cual fuere la naturaleza del pacto: absoluta, relativa
o temporal; salvo permisión legal.

Clase de derechos y acciones

Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla,
es la parte que tiene una persona en un inmueble que físicamente no está dividido o,
específicamente, es la cuota ideal de un bien. Se da cuando materialmente existen dos o más
personas que ejercen un derecho de propiedad sobre el mismo bien. Podemos entenderlo de
manera más práctica: que el bien inmueble está dividido en dos o más partes y que a su vez
les corresponden a dos o más personas, que aún no han hecho la división formal.
Clase de servidumbre
La servidumbre en un predio, consiste en un derecho real que los propietarios de
predios vecinos pueden establecer voluntariamente, para que un predio llamado sirviente
preste a otro llamado dominante la ventaja permanente de un uso limitado. Como relaciones
de uso, las servidumbres son derechos fundamentalmente solidarios e indivisibles, siendo esto
último lo que ocasiona que la servidumbre permanezca íntegra a pesar de que cualquier predio
implicado se divida. Además, tampoco cabe la posibilidad de una adquisición o extinción
parcial.
Como tipo de concurrencia de derechos que es la servidumbre, esta produce una
limitación de la propiedad del predio sirviente. Es el predio el que sufre el gravamen, pero el
propietario en ningún momento queda personalmente obligado; es por esto por lo que la
servidumbre no puede consistir en un hacer, sino más bien en un padecer la limitación. Aunque
por parte del predio sirviente la servidumbre suponga una tolerancia, desde la perspectiva de
la dominante esta puede consistir en una intromisión lícita sobre el fundo que actúa como
sirviente, o en un derecho a impedir determinados actos en el fundo sirviente. Cuando el
servicio prestado se puede reconocer por un signo, como puede ser una ventana o un canal,

22
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

la servidumbre se denomina aparente, mientras que, en el caso opuesto, es decir, cuando se

carece de ese signo mencionado, la servidumbre recibe el nombre de no aparente.
Clase locación (alquiler)
Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce
de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un
precio en dinero.
Características del contrato de locación
Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario. Es
oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir,
que el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce.
Es consensual, porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad del
cumplimiento de ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa; pero los contratos
de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben ser hechos por escrito.
Es de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de
un tiempo más o menos dilatado.
Clase usufructo
El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario
posee la cosa, pero no es de él (tiene la posesión, pero no la propiedad). Puede utilizarla y
disfrutarla, pero no es su dueño. Por ello no podrá enajenarla ni disminuirla sin el
consentimiento del propietario. El caso más común de usufructo, se da cuando los hijos son
propietarios de la vivienda, pero los padres tienen el usufructo vitalicio, pueden permanecer
en la vivienda de por vida. La propiedad de la cosa es del nudo propietario, que es quien puede
disponer de ella, gravándola, enajenándola o mediante testamento.
Puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembración temporal del
dominio; pues mientras una persona, el usufructuario, obtiene las utilidades de alguna cosa,
el dueño conserva la propiedad, en tanto que derecho, pero sin poder usar ni gozar de lo suyo,
en una expectativa de goce futuro, que lleva a denominarlo, por la disminución de sus
facultades de goce, "nudo propietario".
Clase hipoteca
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el
cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que
confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble)
el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor
hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado,
promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en
ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el
importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.
Este el caso, que debido al no pago de la deuda, se puede llevar a cabo un remate de
la propiedad a los fines de salvar la deuda contraída.

23
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Clase nuda propiedad

Es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de
ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no
ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado
usufructo. La nuda propiedad son el conjunto de prerrogativas que conserva el propietario de
una cosa, cuando esa cosa es objeto de un derecho de propiedad (usufructo, o habitación,
por ejemplo) por parte de un tercero.
Clase anticresis
Es el Derecho civil y penal, una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su
acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles
(intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda. Por
su parte, un contrato de anticrético se conoce comúnmente como la cesión de un bien a
cambio de una cantidad de dinero.
La misma cantidad de dinero debe ser devuelta para poder recuperar el bien inmueble.
Clase concesión
La concesión tiene por objeto la administración de los bienes mediante el uso,
aprovechamiento, explotación de las instalaciones o la construcción de obras y nuevas
terminales de cualquier índole sea marítima, terrestre o aérea de los bienes del dominio público
o privado.
Clase usos y habitación
El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características
comunes. Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes. Ambos
son derechos personalísimos, intransferibles, y que se otorgan por razón de la persona.
El derecho de uso Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para
tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su
caso, su familia. El derecho de habitación es aquel derecho real que otorga a su titular el
derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de
satisfacer sus necesidades de vivienda.

Clases del bien

Conjunto de propiedades o riquezas que pertenecen a una persona o grupos de
personas. Podemos diferenciar la clase de bien, de acuerdo a una categorización de bienes
inmuebles, sean estos urbanos –ubicados dentro del ejido municipal- o rurales, bienes que se
encuentran por fuera de la ciudad y se emplazan en zonas suburbanas o rurales.
A estas clases de bien, las denominamos agrupamientos, estos se analizarán por
separado o en conjunto en el caso de tener que resolver una tasación. Los agrupamientos se
deben analizar en conjunto serán aquellos que formen parte del mimos dominio, vale decir,
que sean de la misma unidad catastral.

24
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Agrupamiento urbano Agrupamiento rural

Terrenos Chacras
Viviendas colectivas Campos
Quintas Yacimientos
Departamentos (ph) Canteras
Oficinas Minas
Locales comerciales Establecimientos
Equipamientos urbanos Equipamientos rurales
Edificios públicos y patrimoniales
Viviendas, hoteles galpones
Plantas industriales, aeropuertos
Complejos turísticos, barrios cerrados
Centros de salud, centros comunitarios
Expropiaciones

Aptitudes del bien

En este concepto, se debe interpretar a la aptitud del bien inmueble, en todas sus
expresiones, como aquellas situaciones donde se las pueda cuantificar, vale decir, en cierta
medida, estimar algún tipo de valor.
Al efectuar un relevamiento, de datos existentes en el inmueble, veremos la manera
de poder cuantificarlos, así obtenemos elementos de análisis y apreciación, en tanto objeto de
estudio para efectuar una tasación.
Estas aptitudes las vamos a diferenciar como cualitativas o cuantitativas, de esa
manera, podemos diferenciar, explicar y justificar cada una de ellas.
Aptitud cualitativa
El relevamiento de la aptitud cualitativa no debe reflejar sólo las cualidades que el bien
tiene sino también, las que le atribuyen el mercado el cual se tasa. La cuantificación de la
aptitud cualitativa se obtiene por comparación con casos típicos. El caso típico implica un cierto
grado de aceptación por el mercado o cierto grado de reiteración, es decir, un número
significativo de casos singulares.
Para realizar el relevamiento de la aptitud cualitativa del bien habrá que analizar el
inmueble desde el punto de vista de las características constructivas, morfológico-paisajística
y de su vigencia funcional. En el análisis del bien, cuando corresponda, deberá tenerse en
cuenta la autenticidad, entendiendo por tal que el inmueble haya sido efectivamente producido
con los materiales, con la técnica, por el ejecutor y en el momento que se le atribuyen.
En síntesis, los datos cualitativos van a servir para describir un aspecto, en lugar de
medirlo. Se compone de impresiones, opiniones y perspectivas. Un dato cualitativo es menos
estructurado, ya que busca profundizar en el tema para obtener información sobre los bienes.
Estos datos, son los más difíciles de justificar, porque generan cierto grado de incertidumbre.

25
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Aptitud cuantitativa
La expresión primaria de la aptitud cuantitativa es la superficie, la que se debe
relacionar con el grado de aprovechamiento permitido al bien por las regulaciones del código
vigente en el lugar, como así también referenciarla a elementos tipo, los que darán pautas
para una valorización más acertada.
Los datos cuantitativos son aquellos que se utilizan para recopilar información concreta,
como cifras. Estos datos son estructurados y concretos.
Brindan el respaldo necesario para llegar a analizar, porque son más fáciles de justificar,
debido a que son cifras obtenidas en concreto, sean estas de datos documentales o la medición
del bien, aunque luego veremos que también puede producir cierto margen de error, lo que
genera incertidumbre en la medida.

Vida útil
Es la que resulta del análisis de los materiales y de las características constructivas que
fueron utilizados en la construcción del bien, en condiciones de mantenimiento normal. La vida
útil es la duración estimada que un objeto puede tener, cumpliendo correctamente con la
función para el cual ha sido creado.
Normalmente se calcula en años de duración y comienza cuando finaliza el proceso
constructivo, vale decir, cuanto termina la obra, siendo el período de tiempo después de la
construcción durante el cual un edificio o sus partes cumplen o exceden los requisitos mínimos
de rendimiento para lo cual fueron diseñados y construidos.
Muchas veces el concepto de vida útil es confundido con el de durabilidad. Pero debe
considerarse que la vida útil es la cuantificación de la durabilidad, y por tanto es cada vez más
importante que se proyecte y/o construya teniendo en cuenta criterios de durabilidad para, de
ese modo, prolongar la vida útil de las edificaciones.
Fin de la vida útil
Es difícil determinar cuándo se produce el final de la vida útil de una edificación, pero
podemos decir que la misma llega cuando los materiales o componentes de la construcción,
ya no responden a los requerimientos de rendimiento; y cuando por sus fallas físicas ya no
conviene económicamente seguir con un mantenimiento correctivo para dichos componentes.
Sería como un punto en el tiempo en el cual ésta deja de poder asegurar las actividades
que en ella se desarrollan, por obsolescencia funcional, falta de rentabilidad económica o
degradación física de sus componentes más determinantes.
El final de la vida útil, se dará cuando dejen de funcionar los requisitos esenciales, entre
ellos los de seguridad estructural, los de seguridad de incendio, los de seguridad de utilización
y accesibilidad, los de higiene, salud y protección del medio ambiente, los de protección frente
al ruido y los de ahorro de energía, estimándose la necesidad de recuperación de la
construcción.

26
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

Estado de conservación
En la determinación del estado de conservación del bien deben aplicarse los criterios
adecuados al destino u objeto de la tasación. Para establecer la depreciación se debe tener en
cuenta preferentemente su estado de conservación y antigüedad. El estado de conservación
de un bien después de un número determinado de años, depende de la calidad constructiva,
de las modificaciones y del mantenimiento.
Es importante saber, que un buen estado de conservación, amplia considerablemente
la vida útil del bien, vale decir, a mayor y mejores condiciones de mantenimiento,
incrementamos la vida del bien y reducimos el proceso de envejecimiento de los materiales de
construcción.
La vida útil de una construcción tradicional, puede llegar a durar 90 años
aproximadamente –si es que nunca se le produjo algún tipo de mejora-, y esa cantidad de
años, se puede modificar siempre y cuando, se le vayan realizando mantenimientos necesarios.
Por lo tanto, mantenimiento y estado de conservación van de la mano, ya que el
mantenimiento al inmueble, hace que el mismo sea conservado.
Calidad constructiva
La calidad constructiva es la resultante de una combinación de características de
arquitectura, ingeniería y construcción, que será determinante del grado de satisfacción que
la edificación proporcione al usuario durante su uso.
Según Normas ISO 9000, “la calidad es el grado en que un conjunto de características
inherentes cumple con los requisitos”, esta definición, nos lleva a pensar en términos de
durabilidad y confiabilidad, que hacen que cualquier producto –en este caso un bien inmueble-
sean de muy buena calidad constructiva.
Cuando hablamos de calidad, tendremos que hacer hincapié en la calidad del diseño
arquitectónico, en relación con lo proyectado y construido. También la calidad de uso, quiere
decir, el grado con lo que la obra cumpla con la función para la cual fue diseñada. El control
de calidad en una obra debe contemplarse desde tres aspectos diferentes: uno el control de
la planimetría –planos-, otro el control de los materiales y el tercero el control en las
terminaciones y características constructivas de la propiedad.
La calidad constructiva es un dato cualitativo, y puede establecerse de acuerdo con la
escala de categorías siguiente: SUPERIOR – MEDIA – INFERIOR y sus puntos intermedios, de
acuerdo con la complejidad del bien.
Expectancia de vida
Es la valoración de la vida remanente del bien en las condiciones de conservación que
éste tiene en el momento en que se efectúa la tasación. No se deben tener en cuenta,
probables modificaciones o propuestas de intervención al momento de la visita al inmueble.
Ubicación geográfica del bien
Este ítem corresponde a la ubicación geográfica del bien y no la del mercado para el
cual se tasa. Es un dato de suma importancia, este dato es cualitativo, ya que existen

27
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

diferentes tipos de ubicaciones para los distintos tipos de bienes. Si bien el tema será
desarrollado en otra etapa, es importante destacar aspectos de interés general. La ubicación
es cualquier forma de localización dentro de un contexto geográfico.
El principal concepto geográfico útil para la localización es el de coordenadas
geográficas, que permite la identificación de un punto de la superficie terrestre, simplemente
con dos números –que expresan la latitud y la longitud geográfica- dada por paralelos y
meridiano en cualquier zona del mundo. Los paralelos y meridianos forman una red geográfica
de líneas imaginarias que permiten ubicar la posición de un punto cualquiera en la superficie
terrestre, se conocen como “latitud” y “longitud”; y se expresan en grados sexagesimales.
Latitud
Es la distancia que existe entre un punto cualquiera y el Ecuador. La línea de Ecuador
se toma como línea base y le corresponde la Latitud de 0º. Todos los puntos que estén
ubicados en el mismo paralelo, les corresponde la misma latitud. Todos aquellos que se
encuentren al Sur del Ecuador, reciben la denominación Sur (S), con signo negativo; y aquellos
que se encuentren al Norte (N), con signo positivo. La Latitud es siempre menor a 90º
Longitud
Es la distancia que existe entre un punto cualquiera y el Meridiano de Greenwich. El
Meridiano de Greenwich se toma como la línea de base y le corresponde la Longitud 0º. Todos
los puntos ubicados sobre el mismo meridiano, tienen la misma longitud.
Aquellos puntos que se encuentran al Oriente del Meridiano de Greenwich, reciben la
denominación de Este (E); todos los puntos ubicados al Occidente del Meridiano de Greenwich,
reciben la denominación de Oeste (W)-en algunas búsquedas se les puede colocar la sigla en
español (O)-. La longitud se mide desde los 0º a los 180º, mientras que los polos Norte y Sur
no tienen Longitud.
Conociendo las coordenadas geográficas, es posible ubicar cualquier punto en la
superficie terrestre. Bata con tomar el Ecuador y a partir del Meridiano de Greenwich como
referencia. La manera de expresarlo en notación sexagesimal, es la siguiente en grados,
minutos y segundos, sería la siguiente:
Latitud: 31º 39' 47,64" S

Longitud: 60º 43' 30,73" O

Este formato de representación no es sin embargo el más usado dentro de los Sistemas
de Información Geodésica. Es más común trabajar con datos en sistemas de coordenadas
geográficas (WGS84; ETRS98) pero con notación decimal. En teste caso las latitudes 0º y 90º
correspondería al hemisferio norte y las que se encuentran entre 0º y -90º al hemisferio sur.
Para la Longitud, los valores entre 0º y 180º se sitúan al Este del Meridiano de Greenwich y
los grados 0º y -180º son situaciones al Oeste de dicho meridiano. Así las coordenadas
anteriores en sistema decimal corresponderían con:
Latitud: -31,66323333

Longitud: -60,72520278

28
Tasación de inmuebles urbanos y rurales
Arq-Esp Adrián Juri | adrjuri@[Link]

La manera de obtenerlo más sencilla es utilizando una calculadora científica y

convirtiendo el formato al instante. Si lo deseamos resolver manualmente el procedimiento no
es tan complicado. Veremos el caso de la Latitud.
Latitud: 31º 39' 47,64" S

Latitud= 47,64/60= 0,794» 39´+ 0,794= 39,794/60= 0,66323333»

31º + 0,66323333= 31,66323333 (el valor es negativo porque la Latitud se encuentra en el hemisferio sur. De la
misma manera se obtiene la Longitud)

En el caso de trabajar con Google Earth, las coordenadas que se visualizan sobre el
margen inferior derecho, son relativas al sistema sexagesimal, igualmente se pueden
configurar con otros sistemas.
En cambio, si se observa Google Maps, las coordenadas que se visualizan al
posicionarnos, son en sistema decimal.
En cualquiera de las dos opciones, tanto como en Google Earth, como Google Maps,
en la barra de tareas, en buscar, se pueden colocar los datos de coordenadas decimales y nos
llevará al lugar de referencia. En caso de posicionarnos se visualizan las coordenadas.
Otros conceptos de ubicación
Además de lo expuesto, tenemos otros conceptos de ubicación, que, si bien son
geográficos, se estiman necesarios analizarlos para poder hacer una mejor interpretación bajo
todo punto de vista.
Si bien estos temas se abordaran nuevamente, desde una óptica más particular, es
importante destacarlos desde la generalidad del concepto de ubicación.
Entre estas alternativas posibles, vamos a destacar, el grado de ubicación del objeto
de tasación –bien inmueble-, desde el punto de vista de su inserción, vale decir, no solo la
ubicación geográfica del bien, sino desde el concepto de posicionamiento en un contexto o
entorno que va desde lo general a lo particular. Dentro de esas variables de macro-sitio o
micro-sitio, veremos, como se produce la inserción, en la región, en la ciudad, en el barrio, en
el sector urbano, -muchas veces el sector de referencia es distinto al área del barrio-, a la
manzana, todas estas cuestiones harán referencia al grado de ubicación dentro del contexto
establecido, relacionando siempre desde el punto de vista bidimensional del plano base de
referencia.
Otro concepto, es el espacial, desde la altura, como se puede presentar la ubicación,
siempre desde el mismo contexto, explicado anteriormente, pero ahora desde un punto de
vista distinto. Vale decir, la altura, como elemento de importancia en la ubicación.

29