ARQTO. PEDRO R. ARENAS QUIROZ – C.A.P.

3899

TASACIÓN DE BIEN INMUEBLE

REFERENCIA : Valorización de bien inmueble.

SOLICITANTE : Sr. David Gregorio Llerena Llerena.

PROPIETARIO : Sr. Martín Dantes Llerena Llerena.

UBICACIÓN : Departamento : Lima.

Provincia : Lima.

Distrito : Lima - Cercado.

Asentamiento Humano: Conde de la Vega Baja o

Condesuyo.

Manzana : N

Lote : 11

Dirección : Jirón Condesuyos N° 486.

FECHA DE TASACIÓN : Arequipa, 14 de noviembre del 2003.

VALOR COMERCIAL : S/. 33 147,04

US$. 9 525,01

TASADOR : Arqto. Pedro R. Arenas Quiroz.

C.A.P. 3899.

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VALORIZACIÓN DE BIEN INMUEBLE

MEMORIA DESCRIPTIVA

1. PROPIETARIO
Sr. Martín Dantes Llerena Llerena.

2. FECHA DE VALUACIÓN
Arequipa, 14 de noviembre del 2003.

3. OBJETO DE VALUACIÓN
A solicitud del Sr. David Gregorio Llerena Llerena, con el fin de conocer el valor de la
Tasación Comercial de la Sección “A”, resultante de la independización mediante
procedimiento de regularización de edificaciones de la Ley N° 27157 del inmueble
descrito líneas abajo.

4. UBICACIÓN
Departamento : Lima.
Provincia : Lima.
Distrito : Lima - Cercado.
Asentamiento Humano : Conde de la Vega Baja o Condesuyo.
Manzana : N
Lote : 11
Dirección : Jirón Condesuyos N° 486.

5. LINDEROS Y PERÍMETRO
1° PISO
- FRENTE: Jirón Condesuyos; una línea recta de 3.80 m.
- COSTADO DERECHO: Área común (Pasadizo); una línea recta de 6.73 m.
- COSTADO IZQUIERDO: Lote 12; una línea recta de 6.80 m.
- FONDO: Área común (Ducto, S.H., Escaleras); una línea recta de 3.83 m.

2° PISO
- FRENTE: Aires del Jirón Condesuyos; una línea recta de 4.90 m.
- COSTADO DERECHO: Aires del Lote 14; una línea recta de 7.11 m.
- COSTADO IZQUIERDO: Aires Lote 12; una línea recta de 7.20 m.
- FONDO: Área común (Pozo de luz, Escaleras, Pasadizo); una línea recta de
4.93 m.

3° PISO
- FRENTE: Aires del Jirón Condesuyos; una línea recta de 4.90 m.
- COSTADO DERECHO: Aires del Lote 14; una línea recta de 7.11 m.
- COSTADO IZQUIERDO: Aires Lote 12; una línea recta de 7.20 m.
- FONDO: Área común (Pozo de luz, Escaleras, Pasadizo); una línea recta de
4.93 m.

6. PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN
Con relación al Reglamento de Propiedad de independización inscrito, se tiene que el
porcentaje de participación es de 49.80 %.

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7. ÁREA DEL TERRENO

De acuerdo con el porcentaje de participación la porción de área de terreno que le
corresponde a la Sección “A” como área de uso común es de 38.55 m².

8. SERVICIOS
El inmueble posee infraestructura de servicios urbanos ya concluidos como conexión
domiciliaria de agua, desagüe y luz; calzadas pavimentadas y aceras de concreto;
servicio de telefonía.

9. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble materia de la presente valuación, está constituido por el área de terreno que
le corresponde y una edificación de tres niveles destinado para fines de comercio y
vivienda; construido con material predominantemente de ladrillo. Dicho inmueble presenta
un entorno comercial y residencial.

i. DISTRIBUCIÓN
1° PISO
Tienda; S.H.

2° PISO
Dormitorio; S.H.; ducto; closet.

3° PISO
Dormitorio; S.H.; ducto.

ii. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

 Cimentación : Concreto ciclópeo.
 Estructura : Columnas y vigas de amarre de concreto armado.
 Muros : De ladrillo.
Techos : Losa aligerada de concreto armado horizontal.
 Pisos : De cemento.
 Revestimiento : Estuque con mortero de cemento-arena.
 Cielo raso : Estuque con mortero de cemento-arena.
 Pintura : Látex lavable.
 Puertas : De tablero rebajado de madera.
 Ventanas : Carpintería de fierro con vidrio simple.
 Baños : Aparatos sanitarios y mayólicas de color blanco.
 Instalaciones eléctricas : Empotrada en paredes y piso.
 Instalaciones sanitarias : Agua y desagüe empotrados en paredes y piso.
 Altura de edificación : De piso a cielo raso 2.40 m.

9. ÁREA CONSTRUIDA
1° PISO
Área Techada : 27.34 m²

2° PISO
Área Techada : 34.88 m²

3° PISO
Área Techada : 34.88 m²
Área Total : 97.10 m²

10. ANTIGÜEDAD

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La edificación tiene una antigüedad de 33 años aproximadamente.

11. ESTADO DE CONSERVACIÓN

La edificación tiene buen estado de conservación.

12. ASPECTOS LEGALES

i. DERECHOS DE PROPIEDAD
Conforme al procedimiento de Regularización de Edificaciones de la Ley N° 27157, el
inmueble de la presente tasación, Sección “A”, que formaba parte del predio matriz
inscrito con código de predio N° P02072573, ha sido independizado e inscrito en el
Registro Predial Urbano de Lima.

ii. GRAVÁMENES
Ninguno.

iii. SERVIDUMBRE
Ninguna.

iv. OCUPACIÓN Y USO

El inmueble se encuentra destinado para uso de comercio y vivienda.

13. VALORIZACIÓN
La valuación del inmueble urbano se efectúa por el método de valuación directa,
determinándose el valor del terreno, edificación y obras complementarias de ser el caso.
Para valorizar el inmueble se toma como referencia legal el valor arancelario y como
parámetros los resultados y/o método del mercado. Se sigue el procedimiento descrito en
el Reglamento General de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. 469-99-MTC/15.04
del 10 de diciembre de 1999 tomando en cuenta los precios unitarios de la zona a la fecha
de valuación.

i. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

 Valor del Terreno
De acuerdo a su ubicación y tomando como referencia ofertas en el mercado
inmobiliario para lotes de terreno con características similares, se tiene a bien
considerar un valor ponderado de S/. 104.40 por m², de donde:

38.55 m² x S/. 104.40/m² = S/. 4 024,62

 Valor de la Edificación
Teniendo en cuenta los acabados, especificaciones técnicas, los índices de
CREPCO, costos de la revista ½ de construcción, los índices de inflación y el
factor de depreciación vigente, se tiene a bien considerar el siguiente valor:

97.10 m² x S/. 261.61/m² = S/. 25 402,33

 Valor de las Obras Complementarias

Comprende las áreas de uso común en cada piso de la edificación con relación al
porcentaje de participación de la Sección “A”:

a. Primer Piso: Pasadizo, escaleras, S.H.

b. Segundo Piso: Escaleras, pasadizo.
c. Tercer Piso: Pasadizo.

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28.56 m² x 49.80% = 14.22 m²

14.22 m² x S/. 261.61/m² = S/. 3 720,09

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

38.55 m² x S/. 104.40/m² = S/. 4 024,62
97.10 m² x S/. 261.61/m² = S/. 25 402,33
14.22 m² x S/. 261.61/m² = S/. 3 720,09
S/. 33 147,04

US$. 9 525,01

14. COMENTARIOS
 Se ha revisado la declaración jurada del Impuesto Predial del año 2003.
 La presente tasación se ha realizado con total independencia de criterio, aplicando las
normas vigentes.
 Esta tasación corresponde sólo a la Sección “A” que se ha independizado bajo la
reglamentación de la Ley N° 27157, inscrito en el Registro Predial Urbano de Lima.
 Vigencia de la valuación: De no variar las condiciones del mercado se estima una
vigencia de seis meses.
 Tipo de cambio de moneda utilizado: 1,00 US$ = S/. 3,48.

Arequipa, 14 de noviembre del 2003.