11.
Nuevos Derechos Reales
A. Conjuntos Inmobiliarios (Barrios Cerrados)
El Código terminó con la discusión de si eran "condominios", "sociedades" o qué. Ahora tienen nombre propio.
1. Concepto (Art. 2073): Son los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, y cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente de su destino (vivienda o trabajo).
2. Características (Art. 2074): Para ser un Conjunto Inmobiliario debe tener:
Cerramiento: Muros o cercos perimetrales legítimos.
Partes comunes y privativas: Calles, Club House, canchas (comunes) y lotes (privados).
Indivisión forzosa: No podés vender tu lote y "separarte" del club house. Todo va junto.
Reglamento: Normas de convivencia y construcción.
Naturaleza Jurídica (Art. 2075): El Código dice que todos estos se deben someter a la normativa de la Propiedad
Horizontal Especial.
Traducción: Si vivís en un Country, legalmente es como vivir en un edificio acostado. Tu casa es la "Unidad
Funcional" y las calles internas son los "pasillos".
B. Tiempo Compartido
Ya no es solo para vacaciones ("semanas"). Es un sistema de uso por turnos.
1. Concepto (Art. 2087):
"Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines..."
2. Bienes que lo integran (Art. 2088):
Inmuebles: Departamentos, cabañas, locales.
Muebles: Yates, casas rodantes, caravanas.
El requisito es que la naturaleza del bien sea compatible con el uso por turnos.
C. Cementerios Privados
1. Concepto (Art. 2103):
"Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos."
2. Afectación (Art. 2104): El titular de dominio (dueño de la tierra) debe otorgar una Escritura de Afectación e
inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Efecto: A partir de ese momento, el terreno no puede cambiar de destino (no pueden levantar el cementerio
para hacer un shopping) ni ser gravado con hipotecas.
3. Reglamento de Administración y Uso (Arts. 2105 y siguientes): (Nota: En tu programa figuran arts. 2014/15,
pero esos son de PH. Para Cementerios, el reglamento se rige por el 2105). El reglamento debe contener:
Descripción de las parcelas.
Normas sobre inhumaciones (entierros) y exhumaciones.
Horarios de visita y normas de conducta (respeto, silencio).
Pago del canon de mantenimiento.
D. Derecho de Superficie
Este es el cambio más radical. Rompe con el viejo principio de "lo que está en el suelo es del dueño del suelo". Ahora
se puede separar.
1. Concepto (Art. 2114): Es el derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de:
1. Uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir.
2. Propiedad sobre lo plantado, forestado o construido (Propiedad Superficiaria).
Ejemplo: Yo tengo un campo vacío. Te doy el derecho de superficie para que plantes pinos. La tierra sigue
siendo mía, pero los pinos son tuyos.
2. Plazos (Art. 2117): El derecho siempre es temporario. No puede ser eterno.
70 años: Para construcciones.
50 años: Para forestaciones y plantaciones.
3. Facultades del Superficiario (Arts. 2120 y 2121):
Puede constituir derechos reales de garantía (hipotecar su derecho de superficie o los árboles/edificio).
Puede transmitir su derecho (venderlo o donarlo) sin necesidad de pedir permiso al dueño del suelo (salvo
pacto en contrario).
4. Indemnización (Art. 2126): ¿Qué pasa cuando termina el plazo (ej. a los 50 años)?
El dueño del suelo se queda con lo plantado o construido (recupera todo).
Regla: El dueño del suelo debe indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario. (Generalmente en los
contratos grandes se pacta que no haya indemnización porque el superficiario ya amortizó su inversión en 50
años).
Tip de Examen: “Si compro un lote en un Cementerio Privado y tengo deudas con el banco, ¿me pueden embargar
la tumba?"
Respuesta: "NO. Por regla general, las parcelas de los cementerios privados son inembargables (Art. 2110),
salvo que la deuda sea por falta de pago del precio de compra de la parcela o por falta de pago de las
expensas del cementerio. Es una protección a la dignidad y memoria de los difuntos."