Skript Grundstückskaufvertrag

Grundstückserwerb durch Grundstückskaufvertrag

Überarbeitet: 01.03.2022, trotzdem keine Gewähr für Fehlerfreiheit und Vollständigkeit
Hinweise und Fehlermeldungen werden gern entgegengenommen

Im Text wird nicht gegendert.

Es bleibt bei der Ausdrucksweise von Goethe, T. Mann oder M. Ende. Sogar in unserem
Grundgesetz heißt es: „Alle Menschen sind gleich.“

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1. Rahmenbedingungen eines Grundstücks-Kaufvertrages

Der Grundstückskaufvertrag (GS-KV) ist wie jeder Kaufvertrag (s. §§ 433 ff BGB) ein zweiseiti-
ges Rechtsgeschäft, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum am
Grundstück zu verschaffen und das Grundstück zu übergeben.
Der Käufer ist verpflichtet, als Gegenleistung den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und das
Grundstück abzunehmen.
Der Grundstückskaufvertrag stellt sich somit als schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft dar.
Er muss zur Rechtswirksamkeit notariell beurkundet werden.
Zum Eigentumsübergang bedarf es jedoch zusätzlich noch der Einigung über den Eigentums-
übergang (Auflassung) und der Grundbucheintragung (dingliches oder sachenrechtliches Er-
füllungsgeschäft)
§ 433
Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag
(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache
zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer
die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die
gekaufte Sache abzunehmen.

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2. Form des Grundstückskaufvertrages

Für den gesamten Grundstücksverkehr (Übertragung bzw. Erwerb eines Grundstückes oder
grundstücksgleichen Rechts) ist die notarielle Beurkundung gem. § 311b BGB erforderlich. Die
Parteien können zwar den Kaufvertrag selbst entwerfen, beim Vertragsabschluss muss jedoch
ein Notar anwesend sein. Der Kaufvertrag muss in Anwesenheit aller Beteiligten vom Notar
verlesen werden (Belehrungs-, Beratungs-, Warn-, Sicherungsfunktion). Der Notar hat neben
den Parteien den Kaufvertrag zu unterschreiben und zu beurkunden.
§ 311b BGB
Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück
zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung
dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflas-
sung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
Bedeutung der
- Warnfunktion:
Schutz der Vertragsparteien vor unbedachten/ unüberlegten Entscheidungen, soll Trag-
weite des Geschäfts vor Augen führen
- Beweisfunktion:
Für Zweifels- / Streitfälle sichere Beweisgrundlage in Form einer notariellen Urkunde
- Beratungsfunktion:
Rechtliche Beratung auf dem Gebiet Grundstücksrecht (ggf. Haftung des Notars, wenn nicht
oder falsch beraten wurde)
- Gültigkeitsfunktion:
Sicherstellung der formellen Gültigkeit des Vertrages

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3. Inhalt des Grundstückskaufvertrages

3.1. Beteiligte
Käufer und
Verkäufer
In beiden Fällen als Allein-, Bruchteils- oder Gesamthandseigentümer, geteilte oder unge-
teilte Erbengemeinschaft, Unternehmen, Behörde/Kommune o. a.
Notar

3.2. Bezeichnung des Vertrages

z. B.:
Grundstückskaufvertrag mit Auflassung
Grundstückskaufvertrag ohne Auflassung
Auflassungserklärung
Erbbaurechtsvertrag
Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

3.3. Vertragsgegenstand = Kaufobjekt

Kaufgegenstand ist das Grundstück bzw. grundstücksgleiche Recht (z. B. Erbbaurecht, Woh-
nungseigentum), welches gegenüber dem Grundbuchamt übereinstimmend mit Angabe
Grundbuchnummer oder genauer katastermäßiger Beschreibung bezeichnet wird
Begriff Grundstück:
Zum Grundstück gehören auf jeden Fall der Grund und Boden und wesentliche Bestandteile
(Gebäude), also alle Dinge auf dem Grundstück, die mit ihm fest verbunden sind und an de-
nen der Grundstückseigentümer das Eigentum besitzt, ebenso Zubehör, Inventar, Erzeug-
nisse, Rechte und Belastungen des Grundstücks, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart.
Bei sog. grundstücksgleichen Rechten (Wohnungseigentum, Erbbaurecht) ist die Rechtslage
etwas anders.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung bezieht sich der Kaufgegenstand auf einen ideellen
Miteigentumsanteil (MEA) am Grundstück, verbunden mit der bestimmten Wohnung
Wird ein Erbbaurecht (EBR) verkauft, erwirbt der Käufer nicht den Grund und Boden, sondern
das darauf lastende EBR. Gebäude und andere fest verbundene Sachen sind wesentliche Be-
standteile des EBR, nicht des Grundstücks.

3.4. Kaufpreis
Höhe in Euro
Fälligkeit:
- Festlegung nach kalendermäßig bestimmbarem Zeitpunkt
- nach Vereinbarung lt. Kaufvertrag, die der Absicherung der Vertragspartner dienen soll
- wenn keine Vereinbarung, dann Kaufpreis sofort fällig (§ 271 Abs. 1 BGB)

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Gefahr für Verkäufer:

Wenn die Immobilie vor Bezahlung auf den Käufer umgeschrieben wird und der Käufer in
Vermögensverfall gerät, ist der Kaufpreisanspruch kaum bzw. nur sehr aufwendig
(Zwangsversteigerung) durchsetzbar.

Gefahr für Käufer:

Wenn der Kaufpreis vor Sicherstellung des vertragsmäßigen Erwerbs gezahlt wurde, ist das
Vermögen des Käufers in Gefahr, denn der Verkäufer kann das Grundstück zwischenzeitlich
neu belastet oder nochmals veräußert haben.
Der Kaufvertrag könnte auch wegen des Ausbleibens erforderlicher Genehmigungen schei-
tern
Deshalb sollten Regelungen vereinbart werden, die beide Seiten sichern:

3.5. Sicherstellung für Verkäufer

- Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers
- Eintragung einer Sicherungshypothek oder Grundschuld
- Bankbürgschaft
- Bestätigter Zahlungseingang (ggf. über ein Notaranderkonto) - erst dann Umschreibung
- Aussetzung oder Vollzugsaufschub der Auflassung; Das heißt, die Auflassung wird nicht so-
fort erklärt, jedoch besteht für beide Vertragspartner die Verpflichtung, dies unmittelbar
nach Kaufpreiszahlung zu tun. Um nicht noch einmal zum Notar zu müssen, werden in der
Regel Angestellte des Notars zur Auflassung bevollmächtigt
- Rücktrittsvorbehalt oder Rückauflassungsvormerkung
- Rückauflassungsvormerkung oder Löschungsbewilligung der Auflassungsvormerkung für
den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zu Stande kommt (sonst droht langwieriges Prozedere,
um einen bewilligungsersetzenden Gerichtsbeschluss zu erwirken)
Somit sollte jede Auflassungserklärung zwei Mal einen Antrag und Bewilligung für eine
Grundbuchänderung beinhalten: Erstens über die Eintragung der Auflassungsvormerkung
und zweitens über die Löschung derselben für den Fall der Nichterfüllung des KV (und natür-
lich bei Grundbuchumschreibung auf den Erwerber).

3.6. Sicherstellung für Käufer

- Eintragung einer Auflassungsvormerkung (AV) an rangsicherer Stelle im Grundbuch – Damit
kann der Verkäufer und Noch-Eigentümer ohne Zustimmung des Käufers nicht mehr über
das Grundstück verfügen. Nachrangig eingetragene Belastungen sind unwirksam bzw. kann
der Käufer löschen lassen, wenn sie den Eigentumsübergang verhindern oder erschweren
würden.
(Man hört oder liest immer wieder, das Grundbuch wäre durch eine Auflassungsvormer-
kung „gesperrt“ – das stimmt nicht.)
Eine AV bietet aber keine Sicherheit, wenn behördliche Genehmigungen bei genehmi-
gungspflichtigen Kaufverträgen versagt werden.
- Freistellung des Kaufobjektes durch den Verkäufer von Belastungen, die der Käufer nicht
übernimmt

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- Vorliegen + Wirksamkeit von erforderlichen Genehmigungen können zur Fälligkeitsvoraus-

setzung für Kaufpreis gemacht werden, z. B.:
- Baurechtliche Genehmigung der Planungsstelle für eine beabsichtigte Grund-
stücksteilung und / oder Bebauung
- Grundstück in einem Umlegungsgebiet – erfordert u. U. Genehmigung durch
Umlegungsstelle
- Grundstück im Sanierungs-, Entwicklungs- oder Erhaltungsgebiet - erfordert u.
U. Genehmigung durch die entsprechende Verwaltungsstelle
- Bei unklaren Eigentumsverhältnisse ist möglicherweise eine GVO-Bescheini-
gung vom Landesamt für offene Vermögensfragen (LARoV) nötig
- Nachweis des Nichtbestehens oder der Nichtausübung gesetzlicher oder sonstiger Vor-
kaufsrechte
- Bei „berechtigtem Sicherungsinteresse“: Zahlung auf Notaranderkonto, d. h. Notar = Treu-
händer, der unwiderruflich angewiesen wird, den Kaufpreis an den Verkäufer erst dann aus-
zuzahlen, wenn Käufer (durch die Auflassungsvormerkung) gesichert ist.
- Rücktrittsvorbehalt oder Rückauflassungsvormerkung

3.7. Kaufpreisbelegung = Zahlungsmodalität

- An- bzw. Teilzahlungen
- Zahlungstermin(e)
- Festlegung, dass bei abzulösenden Grundschulden die finanzierende Bank des Käufers des-
sen Darlehen direkt an die Gläubigerbank des Verkäufers auszahlt (Kaufpreisabtretung).
- ggf. bei „berechtigtem Sicherungsinteresse“ Festlegung zur Sicherung des Kaufpreises auf
Notaranderkonto, damit verbunden Auszahlungsbedingungen, Verzinsung, Kosten, Ver-
zugszinsen

3.8. Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel
Mit allen den aus der Verkaufsurkunde geschuldeten Verpflichtungen unterwirft sich der Käu-
fer für den Fall des Zahlungsverzugs der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes
Vermögen ohne Nachweis der Fälligkeit (§ 794 ZPO). Der Verkäufer ist berechtigt, sich durch
den Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages erstellen zu lassen.

3.9. Rücktrittsrechte
Grundsätzlich gibt es kein Rücktrittsrecht vom GS-KV. Individuell kann es aber ausnahms-
weise vereinbart werden, z. B. beim Kauf eines Grundstückes zum Zweck der Bebauung.
Wenn die Bebaubarkeit ungeklärt ist, behält sich der Käufer den Rücktritt vor für den Fall,
dass bis zu einem bestimmten Termin kein bestätigter Bauvorbescheid vorliegt.
Oder ein Rücktrittsrecht der Verkäufers für den Fall der möglicherweise zu erwartenden Aus-
übung eines bestehenden Vorkaufsrechts.

3.10. Übergabe / Nutzen und Lasten

Die Übergabe einer Sache führt zum Besitz. Allerdings ist die körperliche Übergabe einer Im-
mobilie naturgemäß nicht möglich, deshalb wird im Kaufvertrag regelmäßig ein Nutzen- und

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Lastenwechsel vereinbart. Diese Festlegung sollte taggenau erfolgen und praktischerweise

auf einen Monatsersten fallen. Damit wird die tatsächliche Sachherrschaft = Besitz (§ 854
BGB) übertragen.
Einschränkung: Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, kann es natürlich keinen
Besitzübergang an den Käufer geben. Der Mieter ist und bleibt Besitzer.
Nutzen + Lasten gehen auf Käufer über, d. h. dem Käufer gebühren einerseits die Nutzung
des Grundstücks, z. B. Miet- oder Pachteinnahmen (Fruchtziehung). Andererseits hat er alle
Lasten aus der Immobilie zu tragen, z. B. Steuern, Abgaben, Kosten der Instandhaltung, Be-
triebskosten, Erschließungskosten. Die Vereinbarung des Lasten-Nutzen-Wechsels gilt aber
nur im Innenverhältnis, Dritte werden sich immer an den im Grundbuch eingetragenen Eigen-
tümer halten (Ämter, Verwalter, Dienstleister …)
Mit dem N-L-W ist der Käufer aber noch nicht berechtigt, wesentliche Änderungen vorzuneh-
men (Vertragsänderung, Kündigung, bauliche Veränderungen, Nutzungsänderungen u. ä.).
Dies ist nur dem (im Grundbuch eingetragenen) Eigentümer möglich.

3.11. Zu übernehmende Belastungen

Regelung im Kaufvertrag, welche der im Grundbuch Abt. II und III eingetragenen Belastungen
vom Käufer übernommen werden (ggf. Anrechnung auf den Kaufpreis) und welche Eintra-
gungen zur Löschung kommen sollen. Fehlt diese Regelung, dann ist Verkäufer verpflichtet,
das Grundstück lastenfrei zu übergeben (§ 434 BGB)
Der Verkäufer haftet nicht für Freiheit von öffentlichen Lasten des Grundstückes, z. B. Baulas-
ten, Erschließungskosten, Ausgleichsbeträge (§ 436 BGB). Deshalb ist dem Käufer anzuraten,
dass er sich im Vertrag vom Verkäufer versichern lässt, dass Rückstände an öffentlichen Las-
ten nicht bestehen und Erschließungskosten bezahlt sind.

3.12. Gewährleistung

"so wie es steht und liegt ..." / „gekauft wie gesehen“ o. ä.

Der Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sachmängel bei Bestandsgebäuden ist im Kauf-
vertrag möglich (Freizeichnungsklausel)
Die Sachmangelhaftung des Verkäufers (wenn nicht ausgeschlossen) bestünde z. B.:
- bei Hausschwamm, Wasserhaltung, Verseuchung oder Tragfestigkeit u. ä.
- bei zugesicherten Eigenschaften (Baureife, Erschließungskostenbeitragsfrei)
Ausschluss der Haftung in jedem Fall, wenn Käufer das Fehlen der zugesicherten Eigenschaf-
ten kannte oder die Beteiligten die Sachmängel beschränkt oder ausgeschlossen haben
Eindeutige Formulierungen sind für den Haftungsausschluss notwendig
Rechtsmängelhaftung des Verkäufers:
- Baurechtliche Bebaubarkeit, Richtigkeit des Grundbuches, Baulastenverzeichnis
- 30 Jahre für Freiheit des Kaufgrundes von Rechten Dritter, die gegen Käufer geltend ge-
macht werden können (Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte) und von ihm im Kaufvertrag
nicht übernommen wurde (Verkäufer löscht nicht mehr bestehende Rechte Dritter im
Grundbuch)

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- Wenn der Käufer bestehende Grundpfandrechte nicht übernimmt, wird im Kaufvertrag im-
mer Antrag und Bewilligung auf Löschung aufgenommen
- Wenn Mängel nicht beseitigt werden (können), hat Käufer das Recht auf Erfüllung des Kauf-
vertrages; Verweigerung der Kaufpreiszahlung; Schadenersatz; Vertragsrücktritt

3.13. Kostenübernahme und Steuern

muss im Vertrag eindeutig geklärt und festgehalten sein

3.14. Kostenüberblick
Nach § 448 (2) BGB trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, die für den Eigentums-
übergang und die Finanzierung nötig sind.
Müssen aus dem Grundbuch Einträge gelöscht werden, trägt die Kosten hierfür der Verkäufer
(s. § 894 BGB)
Erschließungs- und andere Anliegerkosten trägt lt. § 436 BGB der Verkäufer, wenn mit dem
Bau der (Erschließungs-)anlagen vor Beurkundung des Kaufvertrages begonnen wurde, sonst
der Käufer.
Der beitragsfähige Erschließungsaufwand im Sinne des BauGB (§§ 127 ff BauGB) – also die
erstmalige Herstellung von z. B. Straßen, Wegen, Plätzen – wird nach Fertigstellung dem ak-
tuellen Eigentümer in Rechnung gestellt.

3.15. Vertragskosten
Die Vertragskosten trägt üblicherweise der Käufer. Diese Vertragskosten setzen sich im Re-
gelfall zusammen aus folgenden Beträgen:
Gebühren des Notars (ca. 0,6 % bis 2 % des Kaufpreises),
Kosten des Grundbuchamts (ca. 0,3 % bis 1 % des Kaufpreises).
Die genaue Höhe der Kosten hängt von der konkreten Fallgestaltung und dem Verkehrswert
ab.
Die Abwicklung eines Kaufvertrages ohne Notaranderkonto ist hinsichtlich der Notargebüh-
ren günstiger als die Abwicklung mit Notaranderkonto. Lt. Beurkundungsgesetz soll ein sol-
ches Notaranderkonto ohnehin nur bei „besonderem Sicherungsinteresse“ individuell verein-
bart werden. Oft ist die Einrichtung eines Notaranderkontos entbehrlich und macht den
Grundstückskaufvertrag kostengünstiger.
Erfolgt im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises eine Kreditaufnahme durch den Käufer,
ist damit eine Grundschuldbestellung für die kreditgebende Bank erforderlich. Dies löst wei-
tere Gebühren beim Notar und beim Grundbuchamt aus für die Grundschuldbestellungsur-
kunde und die Eintragung im Grundbuch.
Sowohl die Kosten des Notars als auch die Kosten des Grundbuchamts sind gesetzlich festge-
legt und nicht verhandelbar. Es gibt keine "günstigen" und "ungünstigen" Notare, da alle No-
tare an die Gerichts- und Notarkostenordnung gebunden sind.

3.16. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt lt. GESt-Gesetz 3,5 % vom „Gegenwert“ (i. d. R. Kaufpreis). Al-
lerdings können die Bundesländer eigene Sätze festlegen. Unmittelbar nach Abschluss des

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Kaufvertrages muss der Notar dem Finanzamt eine beglaubigte Kopie des beurkundeten Ver-
trages übersenden. Das zuständige Finanzamt erstellt daraufhin den Grunderwerbsteuerbe-
scheid und übersendet diesen an den Notar oder den Käufer. Sobald der Käufer die Grunder-
werbsteuer bezahlt hat, erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanz-
amts. Erst mit dieser Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Eigentumsum-
schreibung beantragen.

3.17. Bedeutung für die Vertragsgestaltung

Der Gesamtkaufpreis kann zum Zweck der Steuerersparnis aufgeteilt werden. So ist mitver-
kauftes "Zubehör" zum Grundstück grunderwerbsteuerfrei. Wird daher formuliert, vom Kauf-
preis entfalle ein bestimmter Betrag auf Zubehör, unterliegt dieser Betrag nicht der Grunder-
werbsteuer, so dass auf diesen Betrag die GESt gespart werden können.
Häufige Fälle von grunderwerbsteuerfreiem Zubehör sind:
- Küchenmöbel
- Gartengeräte
- Restheizöl im Tank
Ist im Kaufvertrag eine wirksame „Maklerklausel“ aufgenommen, nach der der Käufer an
Stelle des Verkäufers an den Makler eine Provision in Höhe von … zu zahlen hat, erhöht dies
den „Gegenwert“ und damit die GESt.

3.18. Löschungskosten
Für alle zu löschenden Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs (z. B.: Altgläubiger
in Abteilung III) trägt üblicherweise der Verkäufer die Kosten.

3.19. Kosten der Nachgenehmigung

Jede Partei trägt die Zusatzkosten, die durch eine erforderliche Genehmigung von Erklärun-
gen erforderlich werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Verkäufer oder der
Käufer bei der Beurkundung nicht anwesend sein kann, sondern sich vollmachtlos vertreten
lässt und den Vertrag dann später vor einem anderen Notar an seinem Wohnort genehmigt
wird. Hier entstehen Zusatzkosten.

3.20. Zahlungspflicht – Erwerbsnebenkosten

3.20.1. Notar- und Grundbuchgebühren
§ 448 BGB
…
(2) Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der
Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklä-
rungen.
Die Notarkosten trägt also der Käufer, ebenso Grundbuchgebühren für notwendige Eintra-
gungen, z. B. Auflassungsvormerkung, Umschreibung in Abt I, Grundschuldbestellung. Der
Verkäufer trägt etwaige Kosten für die Löschung von bestehenden Grundpfandrechten (z. B.
Grundschuld aufgrund einer Kreditaufnahme des Verkäufers in der Vergangenheit).

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3.20.2. Grunderwerbsteuer
§ 13 GrEStG Steuerschuldner (für die Grunderwerbsteuer)
Steuerschuldner sind
1. regelmäßig:
die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen;
…
Nach den gesetzlichen Regelungen haften Verkäufer und Käufer für die Grunderwerbsteuer
nebeneinander als Gesamtschuldner. Im Grundstückskaufvertrag ist aber üblicherweise ver-
einbart, dass ausschließlich der Käufer diese Kosten trägt. Zahlt der Käufer dann die GESt
nicht, haftet gesamtschuldnerisch dem FA gegenüber (auch) der Verkäufer, kann dann aber
nach Zahlung wiederum den Käufer in Regress nehmen.
Im Übrigen besteht für den Verkäufer bei der vereinbarten Zahlungspflicht des Käufers zur
Grunderwerbsteuer im Regelfall kein Risiko, weil:
Der Käufer will möglichst bald als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dazu ist
die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts unbedingte Voraussetzung. Und die
wird erst ausgestellt, nachdem die GESt gezahlt wurde. Die zeitnahe Zahlung der GESt liegt
also im Interesse des Käufers.

3.21. Aufträge an den Notar - Unterlagen zur GB-umschreibung

Mind. zwei Unterlagen sind zwingende Voraussetzung für die GB-Umschreibung. In aller Re-
gel wird der Notar beauftragt, alles Nötige zu veranlassen, um diese beiden Unterlagen
schnellstmöglich vorlegen zu können:
- Beantragung des Negativzeugnisses der Gemeinde - damit erklärt die Baubehörde, dass
das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht ausgeübt wird oder nicht besteht (§ 24 ff
BauGB)
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes - damit wird bestätigt, dass die Grunder-
werbsteuer gezahlt wurde bzw. die Einbringlichkeit der Steuerforderung nicht gefährdet ist.
Der Notar ist dem Finanzamt gegenüber verpflichtet, alle beurkundeten grunderwerbsteu-
erpflichtigen Vorgänge anzuzeigen. Der Notar übermittelt in diesem Fall dem FA eine be-
glaubigte Kopie des KV, das FA erstellt den Grunderwerbsteuerbescheid, sendet ihn an den
Notar oder Zahlungspflichtigen zurück. Nach Zahlung der GESt stellt das FA die Unbedenk-
lichkeitsbescheinigung aus, die dann durch den Notar dem GB-amt vorgelegt werden kann.
- ggf. auch die GVO-Bescheinigung: Bestätigung des Landesamtes zur Regelung offener Ver-
mögensfrage LARoV, dass keine Restitutionsansprüche gegenüber ehemaligen Eigentü-
mern durch Enteignungen im Dritten Reich oder in der DDR bestehen
- ggf. weitere Genehmigungen (Vormundschaftsgericht, Insolvenzverwalter, Nachlassverwal-
ter, Gläubiger, weitere Anspruchsberechtigte, …)
Im Kaufvertrag werden noch andere Aufträge und Abläufe an den Notar übertragen, z.B.
- Notarbestätigung an die finanzierende Bank des Käufers
- oder ggf. Einrichtung, Führung und Abrechnung eines Notaranderkontos
- Veranlassung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§§ 883 BGB ff) zur Sicherung
des Anspruchs auf Übertragung des Grundstücks durch Antrag und Bewilligung der Ver-
tragsparteien

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- Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nachdem alle benötigten Unter-

lagen vorliegen
- Löschung aller nicht-übernommenen Belastungen im Grundbuch
- Ausfertigung einer Grundschuldbestellungsurkunde im Zusammenhang mit der Kreditauf-
nahme des Käufers
- Löschung der Auflassungsvormerkung nach GB-Umschreibung

3.22. Informationspflicht des Notars gegenüber Dritten

Der Notar ist verpflichtet, eine beglaubigte Kopie des GS-KV an verschiedene Institutionen zu
übermitteln:
- GB-amt - Der KV enthält alle Anträge und Bewilligungen der Vertragspartner zu Änderun-
gen, Löschungen und zur Umschreibung des Grundbuchs
- Finanzamt - zur Festsetzung der Grunderwerb- und Grundsteuer
- Gemeinde - mit dem Antrag auf die Negativbescheinigung
- Gutachterausschuss (Baubehörde) - Fortschreibung der Kaufpreissammlung
- Evtl. private (im GB gesicherte) Vorkaufsberechtigte
- Evtl. LARoV - Bestätigung, dass keine ungeklärten Eigentumsverhältnisse vorliegen
- Evtl. an den Mieter einer Eigentumswohnung, wenn das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mie-
ters zu beachten ist (§ 577 BGB)

3.23. Belastungsvollmacht
Eine solche Belastungsvollmacht erteilt der Verkäufer dem Käufer.
Sie dient dem Käufer zur Sicherung seiner Finanzierung (z. B. Grundschuld), denn die Kredit-
institute zahlen die Kreditsumme erst dann aus, wenn sie als Gläubiger im Grundbuch gesi-
chert sind. Der Käufer wird also bevollmächtigt, das Grundbuch des Verkäufers und Noch-Ei-
gentümers mit einem Grundpfandrecht zu belasten.
Der Verkäufer wird dadurch abgesichert, dass der Käufer seine Ansprüche auf Auszahlung der
Kreditsumme gegen das Kreditinstitut unwiderruflich an ihn abtritt. Dazu wird die Belastungs-
vollmacht mit einer Zwecksicherungsklausel verbunden – also der Bestimmung, dass die Be-
lastung nur in bestimmter Höhe und zu dem vereinbarten Zweck erfolgen darf.

3.24. Auflassungserklärung bzw. Auflassung

Die Auflassung
- ist eine Erklärung vor dem Notar oder einer anderen zuständigen Stelle (Grundbuchamt,
Gericht) bei gleichzeitiger Anwesenheit der Beteiligten (auch per Vollmacht möglich)
- hat keine ausdrückliche Formvorschrift, begründet Ansprüche letztlich aber nur dann, wenn
sie rechtswirksam vor dem Grundbuchamt erklärt oder von einem Notar beglaubigt oder
beurkundet wurde (§ 873 (2) BGB, § 29 GBO)
- ist nicht unter einer aufschiebenden Bedingung möglich
- ist eine dinglich wirkende Einigung über den Übergang des Eigentums

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- sie ist nicht nötig, wenn durch Zuschlag in Zwangsversteigerung erworben wird oder bei
Erbfall
- wird meist in den Kaufvertrag aufgenommen und damit vom Notar beurkundet
Der Grundstückskaufvertrag ist damit durch den Verkäufer erfüllt, aber erst mit Eintragung im
Grundbuch wird Käufer Eigentümer des Grundstückes (§ 873 BGB).

§ 873 BGB
Erwerb durch Einigung und Eintragung
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks
mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung
des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintra-
gung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes
vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärun-
gen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht
sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchord-
nung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

§ 925 BGB
Auflassung
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Eini-
gung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit
beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung
ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung
kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenz-
plan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist un-
wirksam.

§ 925a BGB
Urkunde über Grundgeschäft
Die Erklärung einer Auflassung soll nur entgegengenommen werden, wenn die nach § 311b
Abs. 1 Satz 1 erforderliche Urkunde über den Vertrag vorgelegt oder gleichzeitig errichtet
wird.

Eine solche Auflassung kann zum Schutz des Käufers in Form einer Auflassungsvormerkung
im Grundbuch Abt. II dinglich gesichert werden. Damit ist für Dritte der beabsichtigte Eigen-
tumsübergang zu Gunsten eines bestimmten Berechtigten offensichtlich. Spätere, der Auflas-
sungsvormerkung widersprechende Eintragungen können den Eigentumsübergang nicht ver-
hindern (Löschungsanspruch des Berechtigten bzw. Unwirksamkeit).

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§ 883 BGB
Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem
Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts
oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen
werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines
bedingten Anspruchs zulässig.
(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das
Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträch-
tigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der
Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich
nach der Eintragung der Vormerkung.

§ 888 BGB
Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung
(1) Soweit der Erwerb eines eingetragenen Rechts oder eines Rechts an einem solchen Recht
gegenüber demjenigen, zu dessen Gunsten die Vormerkung besteht, unwirksam ist, kann die-
ser von dem Erwerber die Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung verlangen, die
zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist.
(2) Das Gleiche gilt, wenn der Anspruch durch ein Veräußerungsverbot gesichert ist.
Verkäufer und Käufer vereinbaren im Kaufvertrag, dass das Grundstück vom Verkäufer an
den Käufer im Grundbuch aufgrund der Auflassung umgeschrieben werden soll, indem sie
dies beantragen und bewilligen.
Mit Eintragung des neuen Eigentümers benachrichtigt das Grundbuchamt Verkäufer, Käufer
und Notar sowie Diejenigen, die ein dingliches Recht am Grundstück haben

3.25. Belehrung durch den Notar

Der Notar lässt sich nach dem Verlesen des Vertragstextes bestätigen, dass die Vertrags-
partner den Text verstanden haben, er ihrem Willen entspricht und sie diesen GS-KV genau
so abschließen wollen.
Im GS-KV sind bestimmte Hinweise und Bestätigungen mit aufgenommen, z. B.:
Gesamtschuldnerische Haftung (Verkäufer + Käufer) für Notar-, Gerichtskosten; Grunder-
werbsteuer; öffentliche Gebühren
Dispositives Recht :
- der Käufer hat Kosten der Beurkundung + Grunderwerbsteuer + Gebühr der Eintragung zu
zahlen (§ 448 (2) BGB)
- der Verkäufer trägt Kosten der Löschung etwaiger nicht übernommener Belastungen + an-
fallende Vermessungskosten
- Kostentragung kann vertraglich anders geregelt werden = Grundsatz der Vertragsfreiheit

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3.26. Salvatorische Klausel

Heilung des fehlerhaften Textes aus dem Vertrag durch die entsprechende gesetzliche Rege-
lung

3.27. Unterschriften
aller Beteiligten, Beurkundung durch den Notar

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4. Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft

Jeder Kaufvertrag zerfällt abstrakt in das Verpflichtungs- und das Erfüllungsgeschäft.
Beim Ver-/Kauf von beweglichen Sachen (z. B. Auto, Handy, Schokoeis) wird ein beidseitiger
Kaufvertrag geschlossen, der keiner gesetzlichen Formvorschrift unterliegt. Das ist das Ver-
pflichtungsgeschäft.
Das Erfüllungsgeschäft kann Zug um Zug erfolgen oder zeitlich später liegen. Der Verkäufer
erfüllt seinen Teil durch Eigentums- und Besitzverschaffung = Übergabe der Sache, der Käu-
fer erfüllt durch Bezahlung und Abnahme.
Beim Grundstücks-Kaufvertrag ist das etwas anders:
Mit dem GS-KV, der der notariellen Beurkundung bedarf, ist das Verpflichtungsgeschäft zwi-
schen Verkäufer und Käufer geschlossen.
Das Erfüllungsgeschäft kann hier nicht Zug um Zug (zeitgleich) abgewickelt werden.
Der Verkäufer erfüllt seinen Teil bereits durch die Auflassung! Die körperliche Übergabe des
Grundstücks ist ihm weder sofort noch später möglich.
Der Käufer erfüllt seine Verpflichtung durch Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.
Auf den konkreten Abnahme-/ Übergabetermin und damit Eigentumsübergang haben weder
der Verkäufer noch der Käufer Einfluss – dies geschieht durch das Grundbuchamt, wenn der
Käufer im Grundbuch (Abt. I) als neuer Eigentümer eingetragen und der bisherige Eigentümer
gelöscht wird.
Der im GS-KV regelmäßig festgeschriebene Nutzen-Lasten-Wechsel ist nach Lage der Dinge
eine sehr sinnvolle Vereinbarung, stellt aber weder Verpflichtungs- noch Verfügungsgeschäft
dar.

Wie jeder Kaufvertrag zerfällt auch ein Grundstückskaufvertrag in ein

Schuldrechtliches Sachenrechtliches (oder dingliches)
und
Verpflichtungsgeschäft Erfüllungsgeschäft
§ 433 BGB § 873 BGB
Grundpflichten des Verkäufers und Erwerb durch Einigung und Eintra-
Käufers gung
§ 311 b BGB § 925 BGB
Form der Verpflichtung zur Veräuße- Auflassung
rung oder zum Erwerb eines Grund-
stücks

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Skript Grundstückskaufvertrag

5. Zusammenfassung: Ablauf bis zum Eigentumswechsel

Nachdem sich die Kaufvertragsparteien über die Vertragsinhalte verständigt haben, wird (mit
Hilfe eines Notars) ein Kaufvertrag aufgesetzt und beiden Parteien als Entwurf zur Verfügung
gestellt. Ist ein Verbraucher als Vertragspartner beteiligt, sollen jetzt mind. zwei Wochen bis
zum Beurkundungstermin vergehen, damit ausreichend Zeit bleibt, sich mit dem Inhalt des
Vertrages auseinanderzusetzen und ggf. Nachfragen zu klären. (§ 17 BeurkG).
Mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrages wird in aller Regel auch die Auflassung erklärt.
Zur Sicherung des Käufers können die Beteiligten beantragen und bewilligen, dass zu Guns-
ten des Käufers eine Auflassungsvormerkung in Abt. II des Grundbuchs eingetragen werden
soll. Der Notar wird beauftragt, diese Eintragung an rangsicherer Stelle zu veranlassen. Mit
dieser Eintragung ist eine Belastung oder Veräußerung des Grundstücks insoweit nicht mehr
möglich, wenn sie die (vorgemerkte) Eigentumsübertragung verhindern oder beeinträchtigen
würde. Ein eventueller Käufer oder Gläubiger kann sich nicht mehr auf den „guten Glauben“
berufen, dass der eingetragene Eigentümer auch die volle Verfügung gehabt hätte. Sollte es
tatsächlich eine solche „vormerkungswidrige Eintragung“ geben, kann der Berechtigte (Käu-
fer) verlangen, dass diese Eintragung gelöscht wird bzw. sein Anspruch auf Eigentumsver-
schaffung trotzdem befriedigt wird.
Zu den Aufgaben des Notars gehört es ebenfalls, beglaubigte Kopien des beurkundeten
Kaufvertrages zu übermitteln an:
- das zuständige Finanzamt
- die (Baubehörde der) Gemeinde
- den Gutachterausschuss der Gemeinde
Das Finanzamt berechnet die fällige Grunderwerbsteuer und verschickt einen Grunderwerb-
steuerbescheid – entweder an den Notar, der ihn an den Käufer weiterreicht oder direkt an
den Käufer. Nach Zahlung der fälligen Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die Unbe-
denklichkeitsbescheinigung, also die Bestätigung, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde
bzw. keine Bedenken gegen die erfolgte Zahlung vorliegen. Ohne diese Unbedenklichkeits-
bescheinigung wird das Grundbuchamt keine Umschreibung auf den Käufer vornehmen. Üb-
rigens: Lt. GEStG haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch für die GESt.
Nach dem Baugesetzbuch hat die Gemeinde, in der das entsprechende Grundstück liegt, in
vielen Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Nach Übermittlung einer beglaubigten Kopie des
beurkundeten Grundstückskaufvertrages hat die Gemeinde zwei Monate Zeit zu erklären, ob
sie dieses Vorkaufsrecht ausüben wird bzw. ob überhaupt ein solches besteht. Wenn nicht,
erteilt die Gemeinde ein sog. Negativzeugnis, welches ebenfalls zwingende Voraussetzung für
eine Grundbuchumschreibung ist.
Möglicherweise bestehen auch andere Vorkaufsrechte:
- Unter bestimmten Umständen das gesetzliche Vorkaufsrecht eines Mieters bei Verkauf der
von ihm gemieteten Eigentumswohnung
oder
- privatrechtliches und dinglich gesichertes (in Abt. II eingetragenes) Vorkaufsrecht
Auch in diesen Fällen hat der Notar dem Vorkaufsberechtigten den beurkundeten GS-KV als
beglaubige Kopie zuzustellen; der VK-Berechtigte hat zwei Monate Zeit zur Entscheidung.

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 Skript Grundstückskaufvertrag

Wird ein geltendes VK-Recht ausgeübt, tritt der Verkäufer vereinbarungsgemäß vom Kaufver-
trag zurück und schließt das Geschäft mit dem VK-Berechtigten ab.
Vielleicht ist für Grundstücke im Ex-DDR-Gebiet ein weiteres Negativzeugnis lt. Grundstücks-
verkehrsordnung (GVO) vom Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen (LARoV)
beizubringen – auch LARoV- oder GVO-Bescheinigung genannt. Damit wird bestätigt, dass es
keine ungeklärten Eigentumsverhältnisse durch Enteignungen aus der Zeit Nazi-Deutschlands
(Juden) oder der DDR (Zwangskollektivierung) gibt.
Im Gutachterausschuss der Gemeinde sitzen Sachverständige, die eine Kaufpreissammlung
aller Grundstücksverkäufe führen und daraus eine „Bodenrichtwertkarte“ erstellen, also eine
Datensammlung, aus der die aktuellen Bodenpreise pro m² auf Basis der Verkaufsfälle der
Vergangenheit dargestellt sind.
Sind die nötigen Unterlagen beim Notar eingegangen, der vereinbarte Kaufpreis gezahlt und
alle weiteren Voraussetzungen gegeben, wird der Notar (mit Antrag und Bewilligung der Be-
teiligten) beim Grundbuchamt veranlassen, dass das Grundstück auf den neuen Eigentümer
umgeschrieben wird und die Auflassungsvormerkung gelöscht. Ein eventuell vorhandenes
Notaranderkonto wird geschlossen und abgerechnet. Damit wird der Notar auch seine
(Schluss-)Rechnung stellen.

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6. Andere Arten des Grundstückserwerbs

- anderes Rechtsgeschäft, z. B. Schenkung, Tausch
- Zuschlag in Zwangsversteigerung
- Erbfolge
- Ersitzung § 900 BGB
- Aufgebot § 927 BGB
- Aneignung § 928 BGB
- Ehevertrag
- Enteignung

Aufgabe:
Erläutern Sie zusammenhängend den chronologischen Ablauf beim Grundstückskauf-
vertrag anhand folgender Stichpunkte:
a. Kaufvertragsverhandlungen
b. Beurkundung des KV mit (oder ohne?) Auflassung
c. Auflassungsvormerkung
d. Negativzeugnis, evtl. Genehmigung nach GVO, Löschungsbewilligungen für
nicht übernommene Grundpfandrechte
e. Unbedenklichkeitsbescheinigung
f. Belastungsvollmacht, evtl. mit Zwecksicherungsklausel/ Kaufpreisabtretung
g. Grundschuldbestellungsurkunde
h. KP-Zahlung, evtl. Notaranderkonto
i. Nutzen-Lasten-Wechsel
j. Grundbuchumschreibung

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